20 entrevista
Jordi Toboso Director general de Cataluña de Jones LangLaSalle
El futuro será “de los expertos y profesionales que sepan generar y aportar valor a las empresas” asegura Jordi Toboso. Por su andadura profesional de más de
30 años en el ámbito económico e
boso es sin duda uno de estos expertos. Economista y gran
inmobiliario, To-
conocedor del sector, el que fuera duran-
te 14 años director general del CZFB, dirige, desde el año 2008, la zona de Cataluña de Jones Lang Lasalle
¿
Alientan el optimismo los últimos datos que barajan del sector inmobiliario?
La verdad es que si. Estamos viendo como los fondos, que en su día abandonaron nuestro país para ir a invertir en otros mercados, están volviendo, puesto que creen que lo peor en nuestro sector ya ha pasado, los precios se han resituado, y tienen la confianza de que España ha hecho y está haciendo los deberes para salir de la recesión y que el mercado se puede recuperar en breve. Por tanto es el momento de empezar a mirarse las cosas, puesto que es el momento propicio del ciclo para comprar. Por otro lado, están apareciendo nuevos fondos, que nunca anteriormente habían aparecido en España, buscando oportunidades de inversión, pensando también que es el momento idóneo para analizar operaciones interesantes en España. Desde fondos americanos, sudamericanos, árabes, indios, israelitas, además de los inversores chinos y rusos. nº140 2014
¿Por qué invertir en España es ahora tan atractivo para los fondos internacionales? ? Es un mercado interesante en la actualidad. Contrariamente, al principio de la crisis, los fondos desaparecieron, y se fueron a invertir en otros mercados como podría ser el inglés, el francés o el alemán, dado que el ajuste de precios se hizo más rápidamente que en España y era el momento de invertir en esos mercados. Las rentabilidades que actualmente se están obteniendo en estos mercados son ya muy inferiores a las que ofrece el mercado español. Esta es principal razón por la que los capitales han vuelto a nuestro país, pues obtienen rentabilidades superiores en dos puntos porcentuales como mínimo. A esto cabe añadir que, bajo su percepción, España ya ha hecho sus deberes y, en general, consideran que saldrá adelante en un corto periodo de tiempo. Por tanto es normal que focalicen la atención en nuestro país. ¿Qué sectores son los que
fondos, dado que las rentabilidades son interesantes y la oferta, según en qué zonas es escasa lo que le da un valor añadido importante de cara a la revalorización de dichas inversiones. En cuanto al mercado de oficinas en rentabilidad, también está siendo un producto de gran interés debido a las rentabilidades que se pueden obtener, puesto que no hay excesiva oferta en el mercado de edificios en rentabilidad, siendo el sector público uno de los mayores suministradores de producto, tal y como ha sucedido en Cataluña y en algunas otras comunidades de nuestro país. En este caso los inversores buscan normalmente contratos de obligado cumpliestán teniendo un mejor miento a largo plazo, y que comportamiento en los el inquilino sea de una solúltimos meses (oficinas, vencia contrastada. Es deretail,…)? cir, miran rentas y calidades El sector hotelero ha sido el de la rentas, junto con conque últimamente ha regis- tratos a largo plazo. trado mayor número de Otro de los productos que operaciones. Y parece que ha despertado interés últies el sector que antes se ha mamente son las carteras de recuperado de la crisis. Se créditos bancarios, respalhan hecho cantidad de ope- dados por inmuebles. Hay raciones recientemente y abiertos varios procesos, en hay una gran demanda de donde los fondos están edificios en el mercado pa- compitiendo para este tipo ra este tipo de proyectos, de productos. Normalmente han invertido En este caso buscan comen edificios que tenían un prar productos con unos uso anteriormente de ofici- descuentos lo suficientenas y de residencial y lo mente grandes para que han transformado en hote- puedan ser gestionados y, les, o bien, apartamentos en definitiva, tengan recoturísticos. El turismo en Es- rrido de precio dentro del paña ha incrementado su mercado a corto y medio cuota de mercado y aun plazo. grandes cadenas están pendientes de instalarse en ¿Cuál es el futuro de estos nuestro país. Normalmente activos inmobiliarios en van de la mano de inverso- manos de fondos internares, que son los que adquie- cionales? En su opinión ren los inmuebles y poste- ¿desinvertirán a corto riormente se les alquila a plazo en su mayoría? ¿O operadores hoteleros bajo bien buscarán obtener un contrato de alquiler o de rentabilidades y realizagestión. rán inversiones de rehabiTambién, los centros co- litación y mejora? ¿Qué merciales, han empezado a condiciones deberían dardespertar interés por los se para que se quedaran?
Esto depende en cada caso del tipo de activos y de la filosofía particular de cada fondo. Hay fondos que son muy patrimonialistas, para estos su intención es permanecer ostentando la propiedad de activos en rentabilidad. En cambio, para otros fondos su filosofía de negocio consiste en rotar dichos activos cada cinco o seis años, siempre que las plusvalías que se puedan obtener sean interesantes. Los patrimonialistas, son los que tienen un plan de gestión de sus activos a largo plazo que les permite el mantenimiento del valor de dicho activo durante un largo periodo de tiempo. Los fondos cuya filosofía es la rotación de activos, están pensando más en la recuperación del sector inmobiliario y más pendientes de la evolución de los precios, con unos planes de gestión de activos un poco distintos. ¿Qué solución pueden tener los activos inmobiliarios peor ubicados y de baja calidad? Los propietarios de activos peor ubicados y de baja calidad deben de ser conscientes de que evidentemente la rentabilidad que le pedirán los fondos será muy superior, dado el riesgo que puedan tener a la hora de volver a comercializar a medida que venzan los contratos y que se necesite un proceso de recomercialización. Para algún tipo de fondos es interesante el analizar también este tipo de productos pero a unos precios distintos y con rentabilidades esperadas mucho más altas. El que este tipo de edificios estén bien gestionados será también un factor determinante a la hora de analizar el valor, por tanto es necesario tener y establecer pla-
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