Frau xxxxxxxx xx xxxxx Straße xx 42489 Wülfrath
MGA 01/10
Köln, 17.02.2010
(anonymisiertes Muster-)
Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück xxxxx Straße xx, 42489 Wülfrath
Foto des Bewertungsobjekts (in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten)
Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag 31.12.2009 ermittelt mit rd. 490.000,00 €.
Ausfertigung Nr. 3 Dieses Gutachten besteht aus 55 Seiten inkl. 9 Anlagen mit insgesamt 25 Seiten. Das Gutachten wurde in drei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.
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Inhaltsverzeichnis Nr.
Abschnitt
1 1.1 1.2 1.3 1.4
Allgemeine Angaben ................................................................................................... 3 Angaben zum Bewertungsobjekt ................................................................................... 3 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer................................................................. 3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ....................................................... 3 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers....................................... 4
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
Grund- und Bodenbeschreibung ............................................................................... 5 Lage .............................................................................................................................. 5 Gestalt und Form .......................................................................................................... 6 Erschließung, Baugrund etc. ......................................................................................... 6 Privatrechtliche Situation ............................................................................................... 7 Öffentlich-rechtliche Situation ........................................................................................ 7 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation ........................................... 8 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen ............................................................... 8 Nutzung und Vermietungssituation ................................................................................ 8
3 3.1 3.2 3.3
Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen ....................................................... 9 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung ................................................................ 9 Wohn- und Geschäftshaus ............................................................................................ 9 Außenanlagen ............................................................................................................. 14
4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
Ermittlung des Verkehrswerts .................................................................................. 15 Grundstücksdaten ....................................................................................................... 15 Verfahrenswahl mit Begründung ................................................................................. 15 Bodenwertermittlung ................................................................................................... 16 Ertragswertermittlung .................................................................................................. 18 Sachwertermittlung ..................................................................................................... 22 Verkehrswert ............................................................................................................... 26 Steuerlicher Entnahmewert ......................................................................................... 27
5 5.1 5.2
Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur ................................................................ 29 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ............................................................ 29 Verwendete Wertermittlungsliteratur ........................................................................... 30
6
Verzeichnis der Anlagen ........................................................................................... 30
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1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts:
Grundstück, bebaut mit einem Wohn- und Geschäftshaus
Objektadresse:
xxxxx Straße xx 42489 Wülfrath
Grundbuchangaben:
Grundbuch von Wülfrath, Blatt xxxx, lfd. Nr. x
Katasterangaben:
Gemarkung Wülfrath, Flur xx, Flurstück xxx (317 m²)
1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeberin und Eigentümerin:
Frau xxxxxxx xxxx xxxxx Straße xx 42489 Wülfrath Auftrag vom 12.01.2010 (Datum des Sachverständigenvertrags)
1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung:
steuerliche Zwecke (Entnahme aus dem Betriebsvermögen)
Wertermittlungsstichtag:
31.12.2009 (gemäß Vorgabe des Steuerberaters)
Tag der Ortsbesichtigung:
28.01.2010
Teilnehmer am Ortstermin:
Frau xxxxxxx xxxx (Auftraggeberin), Herr Thomas Eu (Sachverständiger)
herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen:
Von der Auftraggeberin wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: • Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitt); • Aufmaßskizzen Wohnungen 1. OG – DG; • Berechnungen des umbauten Raums und der Wohnund Nutzflächen; • Mietverträge; • Angaben bzgl. durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen.
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Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: • unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 01.02.2010; • Auszug aus der Liegenschaftskarte im Maßstab 1:500 vom 29.01.2010; • Auskunft aus dem Altlastenkataster vom 29.01.2010; • Bescheinigung über Beiträge und Abgaben nach BauGB und KAG vom 01.02.2010; • bauplanungsrechtliche Auskunft und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom 29.01.2010; • Auskunft zum Denkmalschutz vom 29.01.2010; • Berechnungen des Brutto-Rauminhalts und der Wohnund Nutzflächen; • Bodenrichtwertauskunft und Grundstücksmarktbericht 2009 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Mettmann; • Mietrichtwert-Tabelle für den Bereich des Amtsgerichts Mettmann, Stand 01.01.2009; • gewerblicher Mietspiegel Stadt Wülfrath, Stand Januar 2010; • lizenzierte Stadtkarten.
1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Auftragsgemäß ist neben dem Verkehrswert der gemeine Wert der Teile des Grundstücks zu bestimmen, die aus dem Betriebsvermögen in das steuerliche Privatvermögen zu übernehmen sind. Für den gemeinen Wert ist nach § 9 Abs. 2 BewG der Preis maßgebend, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dies ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert. Der Entnahmewert betrifft die Gewerbeeinheit (Ladenlokal) im Erdgeschoss des Gebäudes. Der Entnahmewert wird nach dem Nutzflächenanteil des Ladenlokals bestimmt (vgl. BFH, Urteil vom 15.02.2001 – III R 20/99).
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2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage 2.1.1 Großräumige Lage Bundesland:
Nordrhein-Westfalen
Kreis:
Mettmann
Ort und Einwohnerzahl:
Stadt Wülfrath (ca. 22.000 Einwohner)
überörtliche Anbindung / Entfernungen: (vgl. Anlage 1)
nächstgelegene größere Städte: Landeshauptstadt Düsseldorf (ca. 25 km entfernt), Wuppertal (ca. 13 km entfernt), Kreisstadt Mettmann (ca. 5 km entfernt) Autobahnzufahrt: Anschlussstelle Wülfrath (A 535) ca. 3,5 km entfernt Bahnhof: Wuppertal Hauptbahnhof ca. 13 km entfernt; S-Bahnhof Wülfrath-Aprath ca. 5 km entfernt Flughafen: Flughafen Düsseldorf (ca. 23 km entfernt)
2.1.2 Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: (vgl. Anlage 2)
Lage am Rand des Stadtzentrums von Wülfrath; auf der Südseite der xxxxx Straße, im Bereich zwischen xxxx Straße und xxxxxx Straße; Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und Bushaltestelle in fußläufiger Entfernung; insgesamt mittlere Wohn- und Geschäftslage
Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil:
überwiegend 2-geschossige Wohn- und Geschäftshäuser in geschlossener Bauweise; weiter stadtauswärts (xxxxx Sraße Richtung Osten) überwiegend wohnbauliche Nutzungen
Beeinträchtigungen:
wertbeeinträchtigende Immissionen wurden dem Sachverständigen nicht bekannt. Zum Besichtigungszeitpunkt waren keine Umstände ersichtlich, die die Nutzung beeinträchtigen könnten.
Topografie:
Hanglage (Niveau Garten/Hof ca. 1,80 m unter Niveau Straße)
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2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: (vgl. Anlage 3)
Straßenfront: ca. 14 m; mittlere Tiefe: ca. 22 m; Grundstücksgröße: Flurstück xxx, Größe: 317 m²
2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart:
Wohn- und Geschäftsstraße; Einbahnstraße mit mäßigem Durchgangsverkehr
Straßenausbau:
voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege beidseitig vorhanden; Parkstreifen/Parkbuchten beidseitig vorhanden
Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:
Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss
Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten (vgl. Anlage 3):
Das Wohn- und Geschäftshaus weist eine dreiseitige Grenzbebauung auf (westliche Grenze zum Nachbargrundstück xxxxx Str. xxx, östliche Grenze zum Nachbargrundstück xxxxx Str. xxx, nördliche Grenze zur xxxxx Str.).
Baugrund
Ein Baugrundgutachten lag nicht vor. Die Untersuchung und Bewertung des Baugrundes hinsichtlich Tragfähigkeit gehören nicht zum Gutachtenauftrag und wurden nicht vorgenommen.
Altlasten
Ein Bodengutachten hinsichtlich Altlasten lag nicht vor. Die Untersuchung und Bewertung des Baugrundes hinsichtlich Altlasten gehören nicht zum Gutachtenauftrag und wurden nicht vorgenommen. Gemäß telefonischer Auskunft vom 29.01.2010 (Kreisverwaltung Mettmann, Umweltamt, Tel. 02104-99-2875) sind im Altlastenkataster des Kreises Mettmann für den Bereich des Bewertungsgrundstücks keine Eintragungen vorhanden.
Anmerkung:
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In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundund Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt.
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2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen:
Dem Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 01.02.2010 vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Wülfrath, Blatt xxxx keine Eintragung. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt.
Bodenordnungsverfahren:
Da in Abteilung II des Grundbuchs kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird ohne weitere Prüfung davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist.
nicht eingetragene Rechte und Lasten:
Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.B. begünstigende) Rechte sowie besondere Wohnungs- und Mietbindungen sind nach Auskunft der Auftraggeberin nicht vorhanden. Diesbezüglich wurden auftragsgemäß keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt.
2.5 Öffentlich-rechtliche Situation 2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis:
Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Sachverständigen am 29.01.2010 telefonisch erfragt (Stadt Wülfrath, Bauaufsichtsamt, Tel. 02058-18-327). Das Baulastenverzeichnis enthält demnach betreffend das Bewertungsgrundstück keine Eintragungen.
Denkmalschutz:
Denkmalschutz besteht gemäß telefonischer Auskunft vom 29.01.2010 der Stadt Wülfrath (Bauaufsichtsamt, Tel. 02058-18-327) nicht.
2.5.2 Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan:
Der Bereich des Bewertungsobjekts ist gemäß telefonischer Auskunft vom 29.01.2010 der Stadt Wülfrath (Planungsamt, Tel. 02058-18-258) im Flächen-nutzungsplan als gemischte Baufläche (M) dargestellt.
Festsetzungen im Bebauungsplan:
Für den Bereich des Bewertungsobjekts ist gemäß telefonischer Auskunft vom 29.01.2010 der Stadt Wülfrath (Planungsamt, Tel. 02058-18-258) kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach § 34 BauGB zu beurteilen.
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2.5.3 Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf der Grundlage der übergebenen Pläne durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen und der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht wurde auftragsgemäß nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt.
2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität):
baureifes Land (vgl. § 4 Abs. 4 WertV)
Beitrags- und Abgabenzustand:
Das Bewertungsgrundstück ist gemäß Bescheinigung der Stadt Wülfrath vom 01.02.2010 bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG beitrags- und abgabenfrei.
2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, telefonisch eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen.
2.8 Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2009 bestand folgende Vermietungssituation: Ladenlokal EG: Das Ladenlokal im EG ist an die xxxxx OHG vermietet (bis zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2009 eigenbetriebliche Nutzung, da die Grundstückseigentümerin bis zu diesem Zeitpunkt Mitgesellschafterin der xxxxx OHG war). Das Mietverhältnis hat am 01.01.2005 begonnen und endet am 31.12.2014. Es besteht die Option auf eine Verlängerung des Mietvertrags um weitere 5 Jahre. Bei Ausübung der Option ist der Mietzins neu zu vereinbaren. Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 1.000,00 €. Wohnung EG: Die Wohnung im EG ist zum Wertermittlungsstichtag leer stehend. Wohnung 1. OG: Die Wohnung im 1. OG ist vermietet. Die Nettokaltmiete beträgt zum Wertermittlungsstichtag monatlich 749,70 €. Wohnung 2. OG: Die Wohnung im 2. OG ist vermietet. Die Nettokaltmiete beträgt zum Wertermittlungsstichtag monatlich 756,00 €. Wohnung DG: Die Wohnung im DG ist eigen genutzt.
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3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die von der Auftraggeberin zur Verfügung gestellten Unterlagen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.
3.2 Wohn- und Geschäftshaus 3.2.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart:
Wohn- und Geschäftshaus; dreigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss; unterkellert; einseitig angebaut; eingeschossiger Anbau mit Flachdach
Baujahr:
um 1900 (gemäß Angabe der Eigentümerin); ca. 1967: Umbau Erdgeschoss (Ladenlokal); ca. 1984: Anbau Balkon Wohnung DG
Modernisierung:
gemäß Angabe der Eigentümerin und Erhebung im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden im Wesentlichen folgende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt: • ca. 1980: Dacheindeckung; • ca. 1983: Schaufensteranlage im EG; • ca. 1984/85: Heizungs,- Sanitär- und Elektroinstallation; Heizkessel für Wohnung DG; Fenster; Einbau WCRäume Wohnungen 1. OG – DG; Bäder Wohnungen 1. OG – 2. OG; • ca. 1995: Wärmedämmung und Schieferverkleidung westliche Giebelseite; • ca. 1996/97: Bad, Dachflächenfenster, Bodenbeläge Wohnung DG; Ausbau Spitzboden; Heizkessel für EG; • ca. 1999: Bad Wohnung EG; • ca. 2003: Heizkessel für Wohnung 1.OG; Anstrich Hoffassade; • ca. 2004: Renovierung Treppenhaus;
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• ca. 2005: Heizkessel Wohnung 2.OG; Wand-/ Bodenfliesen Küche Wohnung EG; • ca. 2006: Dachabdichtung Anbau; • ca. 2009: Hauseingangstür
Energieeffizienz:
Ein Energieausweis liegt nicht vor
Außenansicht:
Straßenseite: verputzt und gestrichen, mit Stuckelementen, im Bereich Erdgeschoss verklinkert; Garten-/ Hofseite: verputzt und gestrichen; Giebelseite Ost: verputzt; Giebelseite West: überwiegend mit Wärmedämmung und Schieferverkleidung
3.2.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Heizungsraum, Waschküche, Kellerräume (davon 1 Kellerraum unter dem Anbau mit Zugang zum Hof/Garten), Flur (mit Zugang zum Hof/Garten) Erdgeschoss: Gewerbeeinheit (derzeitige Nutzung als xxxxxxxx): Ladenlokal mit Verkaufsraum und Nebenräumen (Werkstatt, Aufenthaltsraum, WC); Wohnung: 2 Zimmer, Küche, Flur, Bad 1. Obergeschoss: Wohnung: 5 Zimmer, Küche, Flur, Bad, WC, Abstellraum 2. Obergeschoss: Wohnung: 5 Zimmer, Küche, Flur, Bad, WC, Abstellraum Dachgeschoss: Wohnung: 3 Zimmer, Küche mit (offen) angrenzendem Esszimmer, Flur, Bad, WC, Abstellraum, Balkon Spitzboden: Hobbyraum mit Sauna und Duschbad (Nutzung im Zusammenhang mit der eigen genutzten Wohnung im DG)
3.2.3 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart:
Massivbau
Fundamente:
massiv
Umfassungswände:
Mauerwerk
Innenwände:
Mauerwerk
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Decken:
Kellerdecke: tlw. Stahlbeton, tlw. Stahlträgerdecke mit Beton; Geschossdecken: Holzbalken
Treppen:
Holzkonstruktionen mit PVC-Belag und Holzgeländer; steile Holztreppe (ohne Setzstufen) zum Spitzboden
Dach:
Dachkonstruktion: Holz-Pfettendach mit Aufbauten, Anbau mit Flachdachkonstruktion Dachform: Satteldach, Anbau mit Flachdach Dacheindeckung: Betondachsteine, Anbau mit Bitumenabdichtung Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech
3.2.4 Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen:
zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz
Abwasserinstallationen:
Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz
Elektroinstallation:
durchschnittliche Ausstattung
Heizung:
Gas-Zentralheizung mit 4 Heizkesseln (für jedes Geschoss ein separater Heizkessel)
Lüftung:
mechanische Lüftung als Einzelraumlüfter (Schachtlüftung) in innenliegenden WC-Räumen; ansonsten keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)
Warmwasserversorgung:
überwiegend Durchlauferhitzer (Elektro)
3.2.5 Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge:
Treppenraum EG: Fliesen (überwiegend historisch) Gewerbeeinheit EG: tlw. Teppich; tlw. PVC; WC mit historischen Fliesen Wohnung EG: tlw. Teppich; tlw. Laminat; Küche, Flur und Bad mit Fliesen Wohnung 1. OG: überwiegend Teppich; Küche, Bad und WC mit Fliesen
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Wohnung 2. OG: überwiegend Laminat; Küche, Bad und WC mit Fliesen Wohnung DG: überwiegend Parkett; Küche und WC mit Fliesen; Bad mit Natursteinfliesen; Balkon mit Plattenbelag Spitzboden: überwiegend Holzdielen; Duschbad mit Fliesen Wandbekleidungen:
Treppenraum EG: Sockel mit Marmorfliesen Gewerbeeinheit EG: überwiegend Tapete/Anstrich; WC raumhoch (ca. 1,95 m) gefliest; Aufenthaltsraum und Werkstatt mit Fliesenspiegel Wohnung EG: überwiegend Tapete/Anstrich; Bad ca. türhoch gefliest; Küche mit Wandfliesen (unterschiedliche Höhen) Wohnungen 1. OG / 2. OG: überwiegend Tapete/Anstrich; Bäder türhoch gefliest, WC´s bis ca. 1,50 m hoch gefliest; Küchen mit Fliesenspiegel Wohnung DG: überwiegend Tapete/Anstrich; Bad bis ca. 2,20 m Höhe mit Marmorfliesen; WC bis ca. 1,50 m hoch gefliest; Küche mit Fliesenspiegel Spitzboden: überwiegend Holzverkleidung
Deckenbekleidungen:
überwiegend Tapete/Anstrich; Ladenlokal EG tlw. mit Polystyrol-Dekorplatten; Wohnung DG tlw. mit Holzvertäfelung; Dachschrägen im Spitzboden mit Holzverkleidung
Fenster:
überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung, tlw. mit Eisengittern; tlw. Glasbausteine; tlw. Dachflächenfenster aus Holz mit Isolierverglasung; Schaufensteranlage aus Aluminium mit Isolierverglasung
Türen:
Hauseingangstür: Aluminium-Rahmentür mit Briefkastenanlage und Isolierverglasung Eingangstür Ladenlokal: Aluminium-Rahmentür mit Isolierverglasung Kellerausgangstüren: Stahlblechtüren Innentüren: überwiegend Holztüren in Holzzargen, tlw. mit Glasausschnitt; tlw. historische Füllungstüren; tlw. Stahltüren
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Gewerbeeinheit EG: WC mit Waschbecken; 1 separates Waschbecken im Werkstattraum
sanitäre Installation:
Wohnung EG: Bad mit Wanne, Waschbecken, WC und Urinal Wohnung 1. OG: Bad mit Dusche, 2 Waschbecken, WC und Bidet; WC mit Waschbecken Wohnung 2. OG: Bad mit Wanne, Dusche, 2 Waschbecken und WC; WC mit Waschbecken Wohnung DG: Bad mit Eckbadewanne, Dusche, Waschbecken, WC und Bidet; WC mit Waschbecken Spitzboden: Duschbad mit Dusche; 1 separates Waschbecken Küchenausstattung:
nicht in Wertermittlung enthalten
Grundrissgestaltung (vgl. Anlage 5):
Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um einen Altbau mit überwiegend (baujahrstypisch) hohen Räumen und tlw. ungünstiger Grundrissgestaltung: Gewerbeeinheit EG: überwiegend zweckmäßige Grundrissgestaltung; als nachteilig ist zu beurteilen, dass es sich nicht um eine in sich abgeschlosssene Einheit handelt (Zugang Aufenthaltsraum nur über einen gemeinsamen Flur mit der Wohnung EG, Zugang WC nur über den Treppenraum) Wohnung EG: tlw. ungünstige Grundrissgestaltung (Durchgangszimmer/gefangene Räume; innen liegende Küche mit Belichtung lediglich über hoch liegendes Fenster über Dach Anbau) Wohnungen 1. OG / 2. OG / DG: insgesamt zweckmäßige Grundrissgestaltung
3.2.6 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile:
Dachgauben, Balkon Wohnung DG
besondere Einrichtungen:
Sauna (Hobbyraum Spitzboden)
Besonnung und Belichtung:
normal
Bauschäden und Baumängel:
offensichtlich sind keine wesentlichen Bauschäden und Baumängel erkennbar
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Allgemeinbeurteilung:
Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um einen Altbau (Ursprungsbaujahr um 1900), der seit ca. 1980 umfassend modernisiert wurde. Der bauliche Zustand ist insgesamt als normal zu beurteilen. Grundriss und Ausstattung der Wohnungen entsprechen überwiegend heutigen Anforderungen an Wohnraum (vgl. Abschnitt 3.2.5). Die eigen genutzte Wohnung im Dachgeschoss weist im Vergleich zu den übrigen Wohnungen einen höheren Ausstattungsstandard auf (modernisiertes Bad mit Marmorfliesen, Fußbodenbelag Parkett, Balkon). Grundriss und Ausstattung der Gewerbeeinheit entsprechen im Wesentlichen den Anforderungen an die vorhandene Nutzung.
3.3 Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegeund Hofbefestigung, Gartenanlage und Pflanzungen, Einfriedung (überwiegend Mauern) Hinweis: Auf Grund der zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung vorhandenen geschlossenen Schneedecke, kann der Zustand der Außenanlagen nicht abschließend beurteilt werden. Im Rahmen dieser Wertermittlung wird ein normaler Zustand unterstellt.
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4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück in 42489 Wülfrath, xxxxx Str. xx zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2009 ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Wülfrath Gemarkung Wülfrath
Blatt xxxx Flur xx
lfd. Nr. 1 Flurstück xxx
Fläche 317 m²
4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens (gem. §§ 15-20 WertV) zu ermitteln, weil bei der Kaufpreisbildung der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Zusätzlich wird eine Sachwertermittlung durchgeführt; das Ergebnis wird unterstützend für die Ermittlung des Verkehrswerts (auch zur Beurteilung der Nachhaltigkeit des Werts der baulichen Substanz) herangezogen. Das Sachwertverfahren (gem. §§ 21-25 WertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, dem Wert der Gebäude (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und dem Wert der Außenanlagen (Wert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. §§ 13 und 14 WertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (vgl. § 21 Abs. 2 und § 15 Abs. 2 WertV). Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§ 13 Abs. 2 WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - sind durch entsprechende Abweichungen des Bodenwerts von dem Bodenrichtwert berücksichtigt.
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Sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Sachwertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden Umstände sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: • Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, • wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete), • Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, • Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage yyyyy Straße 300,00 €/m² zum Stichtag 01.01.2009. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe Art der Nutzung beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand
= = =
baureifes Land M (Mischgebiet) frei
= = = = =
31.12.2009 baureifes Land M (gemischte Baufläche) frei 317 m²
Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag Entwicklungszustand Art der Nutzung beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand Grundstücksfläche
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Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2009 und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den beitrags-/abgabenfreien Zustand im BRW enthaltene Beiträge u.ä.
+
0,00 €/m²
tatsächlicher b/a-Zustand des Bodenrichtwerts (frei)
=
300,00 €/m²
b/a-freier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung)
=
300,00 €/m²
Erläuterung
II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück
Bewertungsgrundstück
01.01.2009
31.12.2009
Stichtag
Anpassungsfaktor ×
Erläuterung E01
1,00
III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Lage
yyyyy Straße
xxxxx Straße
×
lageangepasster b/a-freier BRW am Wertermittlungsstichtag
=
Entwicklungsstufe Art der Nutzung
285,00 €/m²
baureifes Land
baureifes Land
×
1,00
M
M
×
1,00
angepasster b/a-freier Bodenrichtwert
=
285,00 €/m²
beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge u.ä.
−
0,00 €/m²
relativer b/a-freier Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis
=
285,00 €/m²
IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts
Erläuterung
vorläufiger relativer b/a-freier Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis
285,00 €/m²
relativer b/a-freier Bodenwert
=
vorläufiger b/a-freier Bodenwert
=
90.345,00 €
= rd.
90.345,00 € 90.345,00 €
b/a-freier Bodenwert
E02
0,95
285,00 €/m²
Der b/a-freie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2009 insgesamt 90.345,00 €.
Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E01 Auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann veröffentlichten Bodenpreisindexreihen (vgl. Grundstücksmarktbericht 2009, S. 46-47) wird eine Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag als nicht erforderlich erachtet. E02 Auf Grund der etwas schlechteren (Geschäfts)Lage des Bewertungsgrundstücks (etwas größere Entfernung zum Stadtzentrum) hält der Sachverständige einen Abschlag in Höhe von rd. 5 % für angemessen.
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4.4 Ertragswertermittlung Hinweis: Das Ertragswertverfahren und die verwendeten Fachbegriffe werden in der Anlage 9 erläutert. Die in der Berechnung angesetzten Werte werden im Anschluss an die nachfolgende Wertermittlung erläutert 4.4.1 Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung
Wohn- und Geschäftshaus
Mieteinheit
Ladenlokal EG Wohnung EG Wohnung 1. OG Wohnung 2. OG Wohnung DG Hobbyraum Spitzboden
Summe Gebäudebezeichnung
Wohn- und Geschäftshaus
Mieteinheit
Ladenlokal EG Wohnung EG Wohnung 1. OG Wohnung 2. OG Wohnung DG Hobbyraum Spitzboden
Summe
tatsächliche Nettokaltmiete
Fläche
(€/m²) 12,05
monatlich (€) 1.000,00
jährlich (€) 12.000,00
51,00 Leerstand 119,00 6,30 120,00 6,30 110,00 Eigennutzung 32,00 Eigennutzung 515,00
0,00 749,70 756,00 0,00 0,00 2.505,70
0,00 8.996,40 9.072,00 0,00 0,00 30.068,40
(m²) 83,00
Fläche
nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete
(m²) 83,00
(€/m²) 9,00
51,00 119,00 120,00 110,00 32,00 515,00
6,00 6,30 6,30 6,70 3,00
monatlich (€) 747,00
jährlich (€) 8.964,00
306,00 749,70 756,00 737,00 96,00 3.391,70
3.672,00 8.996,40 9.072,00 8.844,00 1.152,00 40.700,40
Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete jährlich um -10.632,00 € ab. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. § 17 Abs. 2 WertV). Für das Ladenlokal im EG geht der Sachverständige unter Berücksichtigung der Bonität des Mieters davon aus, dass die Mehrmiete für den Zeitraum bis zum Ablauf des Mietvertrags (31.12.2014) gesichert ist. Der Einfluss dieser Mietabweichung wird daher als sonstiger wertbeeinflussender Umstand in der Wertermittlung berücksichtigt (vgl. § 19 WertV).
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Eu+Werth Immobilienbewertung Cäsarstraße 58, 50968 Köln Kapellenweg 8, 53179 Bonn Rohertrag (Summe der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten)
40.700,40 €
Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (23,00 % der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete)
−
9.361,09 €
jährlicher Reinertrag
=
31.339,31 €
Reinertragsanteil des Bodens 5,80 % von 90.345,00 € (Liegenschaftszinssatz × Bodenwert)
−
5.240,01 €
Ertrag der baulichen Anlagen
=
26.099,30 €
Vervielfältiger (gem. Anlage zur WertV) bei p = 5,80 % Liegenschaftszinssatz und n = 35 Jahren Restnutzungsdauer
×
14,845
Ertragswert der baulichen Anlagen
=
387.444,11 €
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)
+
90.345,00 €
vorläufiger Ertragswert
=
477.789,11 €
sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände
+
14.000,00 €
Ertragswert
= rd.
491.789,11 € 492.000,00 €
4.4.2 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Allgemeiner Hinweis Die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann veröffentlichten Liegenschaftszinssätze wurden auf der Grundlage des Modells zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA-NRW) abgeleitet (vgl. Grundstücksmarktbericht 2009, S. 60). Entsprechend dem 1. Grundsatz marktkonformer Wertermittlungen wird den nachfolgend erläuterten Wertansätzen das gleiche Bestimmungsmodell zu Grunde gelegt. Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir auf der Grundlage der diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; WoFlV) durchgeführt (vgl. Anlage 6). Die Ermittlung der Wohnflächen für die Wohnungen im 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und Dachgeschoss erfolgte auf der Grundlage der zur Verfügung gestellten Aufmaßskizzen und der entsprechenden Berechnungen aus dem Jahr 1984. Die Berechnungen für die Flächen im Erdgeschoss sowie im Spitzboden wurden auf der Grundlage der zur Verfügung gestellten Bauzeichnungen durchgeführt. Ein örtliches Aufmaß wurde vom Sachverständigen nicht durchgeführt. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus dem gewerblichen Mietspiegel der Stadt Wülfrath sowie aus der Mietrichtwert-Tabelle für den Bereich des Amtsgerichts Mettmann für nicht preisgebundene Wohnungen als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet.
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Im gewerblichen Mietspiegel der Stadt Wülfrath, Stand Januar 2010, sind für Einzelhandelsflächen folgende Netto-Marktmieten (ohne Nebenkosten) tabelliert: 1a-Lage (bis ca. 100,00 m²): von 9,00 €/m² bis 15,00 €/m² 1b-Lage: von 5,00 €/m² bis 9,00 €/m² Für das Ladenlokal im Erdgeschoss hält der Sachverständige auf dieser Grundlage eine nachhaltig erzielbare Miete in Höhe von rd. 9,00 €/m² für angemessen. Für den Bereich des Amtsgerichts Mettmann (umfasst die untereinander vergleichbaren Gemeinden Erkrath, Haan, Mettmann und Wülfrath) liegt eine Mietrichtwert-Tabelle für nicht preisgebundene Wohnungen mit Stand 1. Januar 2009 vor. Das Bewertungsobjekt befindet sich in normaler/mittlerer Wohnlage. Auf Grund der umfassenden Modernisierung hält der Sachverständige eine Einordnung in die Baujahresgruppe 1986 bis 1990 für angemessen. Für Wohnungen mit zentraler Beheizung und mit Bad/Dusche ist in dieser Gruppe eine Mietpreisspanne von 6,00 €/m² bis 6,60 €/m² tabelliert. Für die beiden Wohnungen im 1. Obergeschoss und im 2. Obergeschoss hält der Sachverständige unter Berücksichtigung aller mietwertbestimmenden Merkmale eine Miete in Höhe von 6,30 €/m² (Mittelwert aus der genannten Spanne) für nachhaltig erzielbar. Dieser Mietansatz entspricht auch der tatsächlichen Miete. Für die eigen genutzte Wohnung im Dachgeschoss wird unter Berücksichtigung eines Zuschlags für die besonderen Ausstattungsmerkmale eine Miete in Höhe von rd. 6,70 €/m² für angemessen erachtet. Für die Wohnung im Erdgeschoss wird insbesondere auf Grund der ungünstigen Grundrissgestaltung eine Miete in Höhe von rd. 6,00 €/m² (unterer Spannenwert) für angemessen erachtet. Der ausgebaute Spitzboden genügt nicht den Anforderungen, die gemäß BauO NRW an Aufenthaltsräume gestellt werden. Für diese Fläche hält der Sachverständige bei einer zulässigen Nutzung als Hobbyraum unter Berücksichtigung der vorhandenen Ausstattungsmerkmale eine Miete in Höhe von rd. 3,00 €/m² für angemessen. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke als prozentualer Anteil am Rohertrag bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Die pauschalierten Bewirtschaftungskosten wurden an Hand der Einzelkostenansätze nach II. BV (bzw. Anlage 2 zum Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen der AGVGA-NRW) plausibilisiert und mit rd. 23,00 % bestimmt und angesetzt.
Liegenschaftszinssatz Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann hat folgende Liegenschaftszinssätze abgeleitet (vgl. Grundstücksmarktbericht 2009, S. 60): Mehrfamilienhäuser (inkl. gewerblicher Anteil bis 20 %): 5,5 % Gemischt genutzte Gebäude (gewerblicher Anteil über 20 %): 6,2 % Das Bewertungsobjekt weist einen gewerblichen Anteil am Rohertrag von rd. 22,00 % auf. Unter Berücksichtigung aller Einflussfaktoren hält der Sachverständige auf der Grundlage der Angaben des örtlichen Gutachterausschusses im vorliegenden Bewertungsfall einen Liegenschaftszinssatz in Höhe von rd. 5,80 % für angemessen.
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Restnutzungsdauer Siehe hierzu die Erläuterungen im Rahmen der Sachwertberechnung.
Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend berücksichtigt. Im vorliegenden Fall ist an dieser Stelle die Wertbeeinflussung durch die Mehrmiete für das Ladenlokal im Erdgeschoss zu berücksichtigen. Der Sachverständige geht unter Berücksichtigung der Bonität des Mieters davon aus, dass die Mehrmiete für den Zeitraum bis zum Ablauf des Mietvertrags (31.12.2014) gesichert ist. Der Barwert der Mietdifferenzen wird auf dieser Grundlage mit rd. 14.000,00 € ermittelt (vgl. Anlage 8).
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4.5 Sachwertermittlung Hinweis: Das Sachwertverfahren und die verwendeten Fachbegriffe werden in der Anlage 9 erläutert. Die in der Berechnung angesetzten Werte werden im Anschluss an die nachfolgende Wertermittlung erläutert. 4.5.1 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis • Brutto-Rauminhalt (BRI)
Wohn- und Geschäftshaus 2.665,00 m³
Baupreisindex (BPI) 4. Quartal 2009 (2000 = 100) Normalherstellungskosten (ohne BNK) • NHK im Basisjahr (2000) • NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungswert (ohne BNK) • Normgebäude • Zu-/Abschläge • besondere Bauteile • besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungswert (ohne BNK) Baunebenkosten (BNK) • prozentual • Betrag Gebäudeherstellungswert (inkl. BNK) Alterswertminderung • Gesamtnutzungsdauer (GND) • Restnutzungsdauer (RND) • prozentual • Betrag Zeitwert (inkl. BNK) • Gebäude (bzw. Normgebäude) • besondere Bauteile • besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK)
115,2 255,00 €/m³ BRI 293,76 €/m³ BRI 782.870,40 € 16.000,00 € 14.000,00 €
812.870,40 € 15,00 % 121.930,56 € 934.800,96 € nach Ross 70 Jahre 35 Jahre 37,50 % 350.550,36 € 584.250,60 € 2.000,00 € 586.250,60 €
Gebäudewerte insgesamt
586.250,60 €
Wert der Außenanlagen
+
15.000,00 €
Wert der Gebäude und Außenanlagen
=
601.250,60 €
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)
+
90.345,00 €
vorläufiger Sachwert
=
691.595,60 €
Marktanpassungsfaktor
×
marktangepasster vorläufiger Sachwert
=
449.537,14 €
sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände
+
14.000,00 €
Sachwert
=
463.537,14 €
rd.
464.000,00 €
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4.5.2 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnung weicht teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 - Ausgabe 1987) ab; sie ist deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17), z.B. • nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; • nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. • Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z.B. Balkone). Der Bruttorauminhalt wurde auf dieser Grundlage mit rd. 2.665,00 m³ ermittelt (vgl. Anlage 7).
Herstellungswert Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) mit rd. 255,00 €/m³ angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen.
Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindexes am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Bundesamt erfragt und mit den Angaben in [1], Kapitel 4.04.1 verglichen. Er wird auf dieser Grundlage mit 115,2 bestimmt und angesetzt. Zu-/Abschläge zum Herstellungswert Hier werden Zu- bzw. Abschläge zum Herstellungswert des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Im vorliegenden Fall wird an dieser Stelle der zusätzliche Ausbau des Spitzbodens mit einem Zuschlag in Höhe von rd. 16.000,00 € (32,00 m² x 500,00 €/m²) berücksichtigt.
Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhaltsberechnung nicht erfassten und damit im Wert des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungs- bzw. Zeitwertzuschläge. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel 3.01.4 angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Im Bewertungsfall werden die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten besonders zu veranschlagenden Bauteile (Dachgauben, Balkon) mit einem Herstellungswert von rd. 14.000,00 € berücksichtigt.
Besondere Einrichtungen Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihrem Herstellungs- bzw. Zeitwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.3 angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen. Im Bewertungsfall wird an dieser Stelle die Sauna im ausgebauten Spitzboden mit einem Zeitwert in Höhe von rd. 2.000,00 € berücksichtigt.
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Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungswerte der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel 3.01.7 veröffentlichten durchschnittlichen pauschalisierten BNK mit 15,00 % zugrunde gelegt. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Zeitwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.5 angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Im vorliegenden Fall wird der Zeitwert der Außenanlagen pauschal mit rd. 15.000,00 € geschätzt. Dieser Ansatz entspricht rd. 2,6 % des Gebäude-Zeitwerts. Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. Für das zu bewertende Wohn- und Geschäftshaus mit einem überwiegend mittleren Ausstattungsstandard wird die Gesamtnutzungsdauer auf dieser Grundlage mit rd. 70 Jahren bestimmt und angesetzt. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer und tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung der durchgeführten wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in der Anlage I des Modells zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen der AGVGA - NRW beschriebene Modell angewendet. In Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer (70 Jahre) und dem (vorläufig rechnerischen) Gebäudealter (2009 - ca. 1900 = ca. 109 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von 0 Jahren. Auf Grund der durchgeführten umfassenden Modernisierungsmaßnahmen (vgl. Abschnitt 3.2.1) wird die (modifizierte) Restnutzungsdauer mit rd. 35 Jahren bestimmt und angesetzt.
Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach der von Ross entwickelten Funktion; vgl. [1], Kapitel 3.02.1.
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Marktanpassungsfaktor Der örtliche Gutachterausschuss hat keine Marktanpassungsfaktoren für Wohn- und Geschäftshausgrundstücke abgeleitet. Der objektartspezifische Marktanpassungsfaktor k wird daher (hilfsweise) auf der Grundlage des in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Sachwertfaktoren insbesondere gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren, mit rd. 0,65 bestimmt und angesetzt. Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend berücksichtigt. Siehe hierzu die Erläuterungen im Rahmen der Ertragswertermittlung.
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4.6 Verkehrswert Ertragswert: Sachwert:
rd. 492.000,00 € rd. 464.000,00 €
Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden aus den bei der Wahl der Wertermittlungsverfahren beschriebenen Gründen als Renditeobjekt erworben. Die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr orientiert sich deshalb vorrangig an den in die Ertragswertermittlung einfließenden Faktoren. Der Verkehrswert wird deshalb vorrangig aus dem ermittelten Ertragswert abgeleitet. Grundsätzlich sind bei jeder Immobilieninvestition auch die Aspekte des Sachwertverfahrens (Nachhaltigkeit des Substanzwerts) von Interesse. Das Sachwertverfahren wurde deshalb stützend angewendet. Der Verkehrswert für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück in 42489 Wülfrath, xxxxx Str. xxx wird zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2009 unter erhöhter Berücksichtigung des Ertragswerts mit rd.
490.000,00 € in Worten: vierhundertneunzigtausend Euro geschätzt. Der geschätzte Verkehrswert entspricht dem rd. 12-fachen des Jahresrohertrags bzw. rd. 950,00 €/m² Wohn-/ Nutzfläche.
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4.7 Steuerlicher Entnahmewert Auftragsgemäß ist neben dem Verkehrswert der gemeine Wert der Teile des Grundstücks zu bestimmen, die aus dem Betriebsvermögen in das steuerliche Privatvermögen zu übernehmen sind. Für den gemeinen Wert ist nach § 9 Abs. 2 BewG der Preis maßgebend, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dies ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert. Der Entnahmewert betrifft die Gewerbeeinheit (Ladenlokal) im Erdgeschoss des Gebäudes. Der Entnahmewert wird nach dem Nutzflächenanteil des Ladenlokals bestimmt (vgl. BFH, Urteil vom 15.02.2001 – III R 20/99). Der Anteil des Ladenlokals an der gesamten Wohn- /Nutzfläche beträgt (83,00 m² : 515,00 m² x 100) = 16,12 %. Besondere wertbeeinflussende Umstände, die sich allein auf die Gewerbeeinheit beziehen, dürfen nicht beim Verkehrswert des gesamten Grundstücks berücksichtigt werden, sondern sind bei der Gewerbeeinheit in Ansatz zu bringen. Deshalb ist im vorliegenden Fall der Barwert der Mietabweichung für das Ladenlokal beim Entnahmewert in voller Höhe zu berücksichtigen.
Verkehrswert abzgl. Barwert der Mietabweichung (490.000,00 € – 14.000,00 €)
=
476.000,00 €
Anteil des Ladenlokals (ohne Berücksichtigung des Barwerts d. Mietabweichung) 16,12 % von 476.000,00 €
=
77.112,00 €
zuzüglich Barwert der Mietabweichung
+
14.000,00 €
Entnahmewert
=
91.112,00 €
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Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann.
Köln, den 17. Februar 2010
_________________________ Dipl.-Ing. Architekt Thomas Eu
Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Der Auftragnehmer haftet unbeschränkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer vereinbarten Drittverwendung) ein Dritter Schadenersatzansprüche geltend macht, die auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit, einschließlich von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit der Vertreter oder Erfüllungsgehilfen des Auftragnehmers beruhen, in Fällen der Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von Mängeln, sowie in Fällen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit. In sonstigen Fällen der leichten Fahrlässigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht verletzt wird, deren Einhaltung für die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden Schaden begrenzt. Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberührt. Ausgeschlossen ist die persönliche Haftung des Erfüllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und Betriebsangehörigen des Auftragnehmers für von ihnen durch leichte Fahrlässigkeit verursachte Schäden. Die Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität von Informationen und Daten, die von Dritten im Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder übermittelt werden, ist auf die Höhe des für den Auftragnehmer möglichen Rückgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschränkt. Eine über das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist für jeden Einzelfall auf maximal 1.500.000,00 EUR begrenzt. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z.B. Straßenkarte, Stadtplan, Lageplan, Luftbild, u.ä.) und Daten urheberrechtlich geschützt sind. Sie dürfen nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Eine Veröffentlichung im Internet ist ohne schriftliche Zustimmung des Auftragnehmers ausdrücklich untersagt. MGA 01/10
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5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur 5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542)
BauNVO: Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) WertV: Wertermittlungsverordnung – Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert durch Artikel 3 BauROG vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) WertR: Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 28. September 2009 (BGBl. I S. 3161) EnEV: Energieeinsparverordnung – Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBI. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 29. April 2009 (BGBl I S. 954) WoFlV: Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) BewG: Bewertungsgesetz vom 1. Februar 1991 (BGBl. I S. 230), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018)
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5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1]
Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2009
[2]
Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2009
[3]
Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 18.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2009
[4]
Kleiber, Wolfgang / Simon, Jürgen – Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger Verlag, Köln, 5. Auflage 2007
[5]
Ross, Franz-W. / Brachmann, Rolf / Holzner, Peter – Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, Theodor Oppermann Verlag, Hannover, 29. Auflage 2004
[6]
Vogels, Manfred – Grundstücksbewertung und Gebäudebewertung marktgerecht, Bauverlag, Wiesbaden, 5. Auflage 1996
[7]
Gerardy / Möckel / Troff – Praxis der Grundstücksbewertung, Verlag Moderne Industrie, Landsberg/Lech, Loseblattsammlung
6 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1:
Auszug aus der Straßenkarte (ohne Maßstab)
Anlage 2:
Auszug aus dem Stadtplan (ohne Maßstab)
Anlage 3:
Auszug aus der Liegenschaftskarte (ohne Maßstab)
Anlage 4:
Fotos
Anlage 5:
Grundrisse und Schnitt
Anlage 6:
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Anlage 7:
Rauminhaltsberechnung
Anlage 8:
Berechnung des Barwerts der Mehrmiete für das Ladenlokal im EG
Anlage 9:
Erläuterung der verwendeten Wertermittlungsverfahren
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Anlage 1: Seite 1 von 1
Auszug aus der Straßenkarte (ohne Maßstab)
(lizenziert über www.geoport.de)
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Anlage 2: Seite 1 von 1
Auszug aus dem Stadtplan (ohne Maßstab)
Auszug aus dem Stadtplan in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
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Anlage 3: Seite 1 von 1
Auszug aus der Liegenschaftskarte (ohne Maßstab)
Auszug aus der Liegenschaftskarte in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
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Anlage 4: Seite 1 von 4
Fotos
Foto in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Bild 1:
Straßenansicht
Foto in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Bild 2:
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Straßenansicht aus westlicher Richtung
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Anlage 4: Seite 2 von 4
Fotos
Foto in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Bild 3:
Straßenansicht aus östlicher Richtung
Foto in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Bild 4:
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Hofansicht
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Anlage 4: Seite 3 von 4
Fotos
Foto in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Bild 5:
Umgebungsbebauung - Südseite xxxxx Straße (Blick Richtung Osten)
Foto in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Bild 6:
Umgebungsbebauung - Südseite xxxxx Straße (Blick Richtung Westen)
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Anlage 4: Seite 4 von 4
Fotos
Foto in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Bild 7:
Umgebungsbebauung - Nordseite xxxxx Straße (Blick Richtung Osten)
Foto in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Bild 8:
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rückwärtige Blick vom Balkon der Dachgeschosswohnung
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Anlage 5: Seite 1 von 4
Grundrisse und Schnitt (ohne Maßstab)
Grundriss in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Grundriss Erdgeschoss
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Anlage 5: Seite 2 von 4
Grundrisse und Schnitt (ohne Maßstab)
Grundriss in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Grundriss 1. und 2. Obergeschoss
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Anlage 5: Seite 3 von 4
Grundrisse und Schnitt (ohne Maßstab)
Grundriss in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Grundriss Dachgeschoss
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Anlage 5: Seite 4 von 4
Grundrisse und Schnitt (ohne Maßstab)
Schnitt in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten
Schnitt
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Anlage 6: Seite 1 von 6
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Ladenlokal Erdgeschoss
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Anlage 6: Seite 2 von 6
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Wohnung Erdgeschoss
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Anlage 6: Seite 3 von 6
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Wohnung 1. Obergeschoss
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Anlage 6: Seite 4 von 6
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Wohnung 2. Obergeschoss
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Anlage 6: Seite 5 von 6
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Wohnung Dachgeschoss
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Anlage 6: Seite 6 von 6
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Hobbyraum Spitzboden
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Anlage 7: Seite 1 von 1
MGA 01/10
Rauminhaltsberechnung
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Anlage 8: Seite 1 von 1
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Berechnung des Barwerts der Mehrmiete für das Ladenlokal im EG
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Anlage 9: Erläuterung der verwendeten Wertermittlungsverfahren Seite 1 von 6 -----Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung
Die Preisbildung für den Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern (z.B. durch Vergleichsverkäufe, veröffentlichte Bodenrichtwerte, aber auch Zeitungsannoncen und Maklerexposés) bekannt gewordenen Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke - dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen (im Vergleichspreisverfahren; §§ 13 und 14 WertV) zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (§ 15 Abs. 2 und § 21 Abs. 2 WertV i.V.m. § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung (im Vergleichsfaktorverfahren; § 13 Abs. 2 Satz 1 WertV herangezogen werden). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind (§ 13 Abs. 2 Satz 2 WertV). Bodenrichtwerte werden überwiegend als „zonale“ oder als „punktuelle“ Bodenwerte mitgeteilt. Der zonale Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen (§ 196 BauGB). Punktuelle Bodenrichtwerte gelten für eine in der Karte (i.d.R. grundstücksgenau) bezeichnete Lage mit den zum Bodenrichtwert beschriebenen fiktiven Grundstückseigenschaften. Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutacherausschüsse verpflichtet (§ 193 Abs. 3 BauGB). Er ist bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: €/m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt -, aber auch Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken i.d.R. entsprechende Abweichungen seines Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert.
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Anlage 9: Erläuterung der verwendeten Wertermittlungsverfahren Seite 2 von 6 Das Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 15 - 20 WertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z.B. Anpflanzungen) darstellt. Der Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i.d.R. im Vergleichswertverfahren nach den §§ 13 und 14 WertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil wird als angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts, durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz, bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz „(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und Bodens“. Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d.h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von „Bodenwert“ und „Wert der baulichen und sonstigen Anlagen“ zusammen. Ggf. bestehende Grundstücksbesonderheiten (besondere wertbeeinflussende Umstände), die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.
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Anlage 9: Erläuterung der verwendeten Wertermittlungsverfahren Seite 3 von 6 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Rohertrag (§ 17 WertV) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags die für eine übliche Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen. Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV) Die Bewirtschaftungskosten sind Aufwendungen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Abschreibung ist gemäß § 18 Abs. 1 WertV durch Einrechnung in den Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung des auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallenden Anteils des (Grundstücks)Reinertrags berücksichtigt. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Mietzahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung (§ 18 Abs. 5 WertV u. § 29 Abs. 1 Satz 1 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d.h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. Ertragswert/Rentenbarwert (§ 16 Abs. 3 WertV) Dies ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). Liegenschaftszinssatz (§ 11 WertV) Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. § 11 Abs. 2 WertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d.h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Restnutzungsdauer (§ 16 Abs. 4 WertV) Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Besondere wertbeeinflussende Umstände (§ 19 WertV) Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand oder Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete).
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Anlage 9: Erläuterung der verwendeten Wertermittlungsverfahren Seite 4 von 6 Das Sachwertmodell der Wertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den §§ 21 - 25 WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Werten der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen sonstigen wertbeeinflussenden Umständen abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren nach den §§ 13 und 14 WertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Wert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale:
Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände abzuleiten.
Der Wert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Wert der Gebäude und Wert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer wertbeeinflussender Umstände, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen (§ 7 Abs.1 Satz 2 WertV). Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die „Marktanpassung“ des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist im Sachwertverfahren nicht explizit genannt, so dass auch ihre Position innerhalb der Sachwertermittlung nicht gesetzlich vorgegeben ist. Diese ergibt sich aus der Praxis, in der SachwertMarktanpassungsfaktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer wertbeeinflussender Umstände) angewendet werden. Erst anschließend dürfen sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Marktanpassungsfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet.
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Anlage 9: Erläuterung der verwendeten Wertermittlungsverfahren Seite 5 von 6 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungswert (§ 22 Abs. 1 WertV) Der Gebäudeherstellungswert wird durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Dem so ermittelten Herstellungswert ist noch der Wert von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension „€/m³ Rauminhalt des Gebäudes“ und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit „Normgebäude“ bezeichnet. Zu diesen bei der Rauminhaltsberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, ggf. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu dem für das Normgebäude ermittelten Wert (i.d.R. errechnet als „Normalherstellungskosten × Rauminhalt bzw. Fläche“) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungswert (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i.d.R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und deshalb bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z.B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten (§ 22 Abs. 2 WertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als „Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung“ definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Alterswertminderung (§ 23 WertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. eine lineare Alterswertminderung. MGA 01/10
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Anlage 9: Erläuterung der verwendeten Wertermittlungsverfahren Seite 6 von 6 Restnutzungsdauer (§ 16 Abs. 4 WertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Nach der vorherrschenden Meinung, wird die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden (§ 24 WertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder durch auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird und grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines BauschadensSachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund einer in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere wertbeeinflussende Umstände (§ 25 WertV) Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete). Außenanlagen (§ 21 Abs. 4 WertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück festverbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Marktanpassungsfaktor (§ 7 Abs. 1 Satz 2 WertV) Ziel aller in der WertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels eines Marktanpassungsfaktors. Der Marktanpassungsfaktor ist zwar weder in den §§ 21 - 25 WertV (Beschreibung des Sachwertverfahrens), noch in den §§ 8 - 12 WertV (Beschreibung der erforderlichen Daten) genannt, jedoch ergibt sich die Notwendigkeit der Marktanpassung zwingend aus § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV. Dieser sog. Marktanpassungsfaktor ist durch Nachbewertungen aus realisierten Vergleichskaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechneten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte) abzuleiten. Er ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der WertV ermittelten „vorläufigen Sachwerte“ (= Substanzwerte). Er wird gegliedert nach der Objektart (er ist z.B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z.B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren.
MGA 01/10
xxxxx Straße xx, 42489 Wülfrath
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