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LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL (LTIP)

Introdução: O Laudo Técnico de Inspeção Predial do Edifício Residencial Araucária, localizado na Rua Morom, 901 – Centro – Passo Fundo – RS, foi solicitado pelo conselho administrativo do Edifício, com a finalidade de identificar as condições de conservação e de uso da edificação. A observação permanente das edificações, o espaço físico de maior relevância na vida do homem urbano, tanto pelo aspecto patrimonial quanto pelas questões relacionadas a segurança e ao conforto, conduz o observador ao conceito de preservação, e conseqüentemente, ao tema do uso, manutenção e desempenho das edificações. A Inspeção Predial é ferramenta que propicia esta avaliação sistêmica da edificação.

Nesse

trabalho, será classificada as não conformidades constatadas na edificação quanto a sua origem, grau de risco e indica parecer técnico necessários à melhoria e manutenção dos sistemas e elementos construtivos componentes da edificação caracterizada nesse documento.

Foto 01 e 02: Fachadas principal e lateral da edificação vistoriada.


FICHA TÉCNICA DA EDIFICAÇÃO EDIFICAÇÃO: Edifício Residencial Araucária ENDEREÇO: Rua Morom, 901 BAIRRO: Centro CIDADE: Passo Fundo - RS

DADOS JURIDICOS DA EDIFICAÇÃO: INCORPORAÇÃO DO EDIFÍCIO: Casa Castor Materiais de Construção e Decoração Ltda ALVARÁ LICENÇA PARA CONSTRUÇÃO: ok HABITE-SE: ok ALVARÁ DO CORPO DE BOMBEIROS: ok (Atenção para Prazo de Validade e Renovação) CNPJ: 03.932.088/0001-78 INSCRIÇÃO ESTADUAL: Isento ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO: Razão Condomínios – Sra Uiara – (54) 3311-7570


DADOS ARQUITETÔNICOS E DE OCUPAÇÃO: TIPO DE EDIFICAÇÃO: Residencial Multifamiliar ÁREA CONSTRUÍDA: 3.686,70 m² NÚMERO DE UNIDADES: 24 apartamentos + 01 Apto Zelador + 01 Salão de Festas + Portaria RESPONSÁVEL TÉCNICO PELO LTIP (Laudo Técnico de Inspeção Predial): Eng. Civil Fabio Luiz dos Santos – CREA / RS 117.339-D Rua Benjamin Constant, 837 – A – Centro CEP 99010-130 Passo Fundo - RS

DATA DA VISTORIA: 21 e 22 de janeiro de 2014 PRÁZO MÁXIMO PARA PRÓXIMA VISTORIA: em no máximo 5 anos (Janeiro de 2019)

Critério Utilizado: A Inspeção Predial está baseada no “check-up” da edificação, que tem como resultado o diagnóstico das anomalias e falhas e a análise técnica do estado de utilização do prédio e duas instalações, ou seja, da condição relativa de habitabilidade, mediante a verificação “in loco” de cada sistema construtivo, estando a mesma voltada para o enfoque dos aspectos de desempenho e da manutenção predial que tenha interface direta com os usuários.

Nível de inspeção: Essa inspeção é classificada como “Inspeção Nível 1”, representada por análise simplificada dos fatos e sistemas construtivos vistoriados, com a identificação de suas anomalias e falhas aparentes, uma vez que não foram realizados testes, medições ou ensaios por ocasião da vistoria. Caracteriza-se basicamente pela verificação isolada ou combinada das condições técnicas de uso e de manutenção do sistema da edificação, respeitando o nível de inspeção adotado, com a classificação das deficiências encontradas quanto ao grau de risco que representa em relação à segurança dos usuários, à habitabilidade e à conservação do patrimônio edificado.

Grau de Risco: As anomalias construtivas e falhas de manutenção serão reportadas em seus elementos aparentes e considerando-se a documentação técnica da edificação fornecida pela administradora do


condomínio (cópias dos projetos da edificação), seguindo-se da descrição e localização das anomalias detectadas e a classificação de grau e risco, conforme a convenção que lhes é atribuída: a) Grau Crítico (C) – é aquele que provoca danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda excessiva de desempenho e funcionalidade, causando possíveis paralisações e impedimento de uso, aumento excessivo de custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada; b) Grau Regular – Médio (R) – é aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas, com deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis; c) Grau Mínimo (M) – é aquele causado por pequenas perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética, necessitando intervenção programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos de acidente, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.

Documentação Analisada: A documentação administrativa e técnica da edificação foram as seguintes: • Projeto Arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal de Passo Fundo; • Memorial Descritivo da Edificação.

Sistemas Construtivos Inspecionados: Os sistemas construtivos inspecionados do Edifício Araucária foram: • Revestimentos (paredes e tetos) e Alvenarias; • Fachada e Pintura; • Pavimentação de Pisos; • Instalações Hidrossanitárias; • Esquadrias e Serralheria;

Classificação das anomalias e falhas: Os sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e localização das anomalias e falhas detectadas, com a classificação do grau de risco atribuído a cada sistema: Grau Crítico (C), Grau Regular (R) ou Grau Mínimo (M), gerando uma ordem de prioridade das obras de recuperação do desempenho e funcionalidade da edificação, visando à manutenção e especificação das etapas de obras para a reforma.


a) Anomalias Construtivas: vícios e defeitos construtivos (projeto, materiais e execução) de responsabilidade do projeto e execução da construção da edificação. b) Falha de Manutenção: vícios de manutenção (plano, procedimento e operação) de responsabilidade da execução do serviço de manutenção da edificação.

Agendamento dos apartamentos a serem vistoriados a partir do dia 21 de janeiro de 2013.


APARTAMENTO 402 – VISTORIADO EM 21/01/2014


No banheiro social, foi identificado vaso sanitário com folga na fixação do piso, conseqüentemente apresenta folga na conexão da tubulação fundo da parede. Apresenta eflorescência de umidade na parede do quarto ao lado e sinais de infiltração no teto do banheiro do apartamento 302.

Conexões de tubulações da cozinha e lavanderia não apresentaram sinais de vazamento ou gotejamento no momento da vistoria. Classificação: banheiro como anomalia funcional, necessitando manutenção no vaso sanitário e válvula de descarga; Piso do Box recomendado reparos em rejuntamento e vedações do Box de acrílico existente; Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);


APARTAMENTO 803 (Apartamento de Cobertura) – VISTORIADO EM 21/01/2014

Verificada conexões das torneiras de cozinha e lavanderia, não apresentam sinais de vazamento nem gotejamento.


Parede do dormitório do segundo pavimento, informado pelo proprietário realização de reparos devido a infiltração de umidade da parede externa, conseqüência que internamente a umidade deteriora a pintura. Visivelmente se nota reparo externo recente. Necessidade de rever pintura externa, pois internamente ainda apresenta sinais de umidade e manchas na pintura.


Fissura externa, junto da lavanderia segundo pavimento, mancha interna de umidade junto da janela. Fissura tÊrmica devendo ser realizado reparo externo, possível vedação de contramarco de janela e reparo de pintura interna.


Reparar e ajustar vedações de soleira de mármore de janela junto da lavanderia

Rejuntamento de soleira de mármore da sacada do dormitório não existente.


Reparara pintura da sacada, antigo local de unidade externa de ar-condicionado.

Recuperar rejuntamento de piso do banheiro da suite do segundo pavimento.


Classificação: banheiros como anomalia funcional, necessitando manutenção nas válvulas de descarga nos banheiros; Reparar rejuntamento do Box dos banheiros; Recuperar fissuras externas junto da parede da suíte do segundo piso e junto da janela da lavanderia do segundo piso, posteriormente reparo interno de pintura; Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);


APARTAMENTO 301 – VISTORIADO EM 21/01/2014

Identificado sinais de mofo no teto do banheiro, sinais mais evidentes de pequena passagem de umidade de tubulações no teto, pois o aparecimento de umidade é pontual. Vem do piso do apartamento 401.

Classificação: Anomalia funcional – teto do banheiro com umidade aparente junto da coluna principal de tubulações; Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);


APARTAMENTO 503 – VISTORIADO EM 21/01/2014

Tubulação de conexão da máquina de lavar roupas com umidade junto da tubulação (possível gotejamento)

Conexões de torneiras de cozinha e lavanderia, sem problemas identificados.


Banheiro social, verificar regulagem de válvula de descarga, apenas ajuste de mecanismo interno.

Classificação: Anomalia funcional – regulagens de conexões e válvula de descarga. Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);


APARTAMENTO 304 – VISTORIADO EM 21/01/2014

Umidade e mofo no teto do banheiro social, junto da tubulação principal de coleta do prédio. Descolamento da pintura decorre dessa umidade ou de possível infiltração do Box do banheiro do apartamento 404.


Regulagem necessária na válvula de descarga do banheiro.

Identificada fissura na parade do quarto, não tendo gravidade estrutural. Mais provável falha de amarração da alvenaria ou retração da argamassa de revestimento. Reparo sugerido é a remoção da camada de reboco e reaplicação do revestimento e pintura, afim de solucionar definitivamente a falha.


Tubulações de lavanderia e cozinha, sem problemas visíveis identificados.

Classificação: Anomalia funcional devido a degradação do sistema construtivo nas tubulações, o qual decorre a umidade no teto do banheiro. Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);


APARTAMENTO 404 – VISTORIADO EM 21/01/2014

Teto do banheiro com pequenas áreas de mofo, provocadas por umidade do banheiro e, como em outros casos, em ponto local junto da coluna principal de tubulações da edificação. Rejuntamentos do Box do banheiro deve receber especial atenção e reparos, principalmente junto do ralo no piso e junto do Box de acrílico. Possivel interferência dessa umidade do Box originar manchas no teto do banheiro do apartamento 304.


Recomenda-se regulagem da válvula de descarga e verificação da conexão do vaso junto da parede

Classificação: Anomalia funcional – teto do banheiro com umidade aparente junto da coluna principal de tubulações; Recomenda manutenção de válvula de descarga. Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);


APARTAMENTO 604 – VISTORIADO EM 21/01/2014

Apartamento em bom estado de conservação, sem itens a identificar necessidade de manutenção.


Classificação: Não foi identificado anomalias nem falhas; Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);


APARTAMENTO 704 – VISTORIADO EM 21/01/2014


Classificação: Não foram identificados anomalias ou falhas. Por relato do proprietário, infiltração de umidade que havia no teto da lavandaria foi solucionado a algum tempo; Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);

SALÃO DE FESTAS – VISTORIADO EM 21/01/2014

TETO DO SALÃO DE FESTAS


Umidade no teto do sacão de festas, possibilidade de se originar no piso do apartamento 201, banheiro social.

Classificação: Anomalia funcional – parte do teto do com umidade e deterioração de pintura – avaliação do apartamento 201; Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);


GARAGEM G2 – VISTORIADO EM 21/01/2014


ALVENARIA DE ENCHIMENTO DE TUBULAÇÃO HIDRÁULICA, POSSIVELMENTE DE CONDUTOR PLUVIAL. FISSURA SUPERFICIAL DO REVESTIMENTO, SEM GRAVIDADE.

APARTAMENTO 804 – VISTORIADO EM 21/01/2014


Moldura do banheiro da suíte não existente, reposição se faz necessária apenas para condição estética e visual. Pisos e rejuntes ok.


Recomenda-se regulagem das válvulas de descarga de todos os banheiro, bem como a verificação da conexão do vaso na tubulação de parede.


Realizado reparo em churrasqueira devido a situação de no momento de utilização da mesma, ocorrer o infiltração de água para o apartemento 704 – situação já resolvida.

Conexões de pia e lavanderia em bom estado de conservação.

Classificação: Anomalia funcional – falta de moldura em teto de banheiro, regulagem de válvulas de descarga dos banheiros Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);

CORREDORES ANDAR 8 – VISTORIADO EM 21/01/2014


Corredores do 8º pavimento em bom estado de conservação.

APARTAMENTO 302 – VISTORIADO EM 21/01/2014

Situação identificada de passagem de umidade do piso do banheiro. Essa umidade surge na base das paredes dos 2 dormitórios próximos. Devido a altura das manchas junto da parede das tubulações, recomenda-se verificação da válvula de descarga. Também,instalação do vaso, pois em alguns casos a quandidade de água de uma descarga, ao invés de passar direto para a tubulação, ela pode estar infiltrando entre o novo revestimento cerâmico e a tubulação.


Banheiro inteiramente reformado. Sinal de umidade junto da coluna principal teto do Box, origem do acumulo da laje do piso do apartamento 402.

Umidade atr谩s do roupeiro, dormit贸rio de solteiro.


Umidade do teto vinda do apartamento 402.

Pequenas fissuras e passagem de umidade na janela do quarto de casa.


Vedação da soleira de mármore, realizar limpeza e utilizar borracha de silicone para vedação.

Classificação: Anomalia funcional – reparos em tubulações do banheiro social. Grau de Risco: Classificado como grau de risco médio (R);


APARTAMENTO 304 – VISTORIADO EM 21/01/2014


Classificação: Anomalia funcional – regulagem de válvulas de descarga do banheiro; Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);


APARTAMENTO 601 – VISTORIADO EM 22/01/2014

Umidade do teto originada próximo do vaso sanitário e válvula de descarga – vem do apartamento 701. Piso do Box rever os rejuntes. Pode passar umidade para o teto do apartamento 501.


Fissura na parede externa, entre dormitório dos fundos e banheiro da suíte, possível entrada de umidade na parede do quarto.

Classificação: Anomalia funcional – reparos em fissuras externas, reparos em rejuntes de Box e ralos; teto tem umidade originada do apartamento 701. Grau de Risco: Classificado como grau de risco mínimo (M);


HALL DE ENTRADA – PAVIMENTO TÉRREO – VISTORIADO EM 22/01/2014

Mofo no forro de gesso do hall de entrada, ar úmido vindo da garagem, não foi inspecionado internamente no gesso, porém vale citar que esse local é abaixo dos banheiros do salão de festas.


GARAGENS G1 – VISTORIADO EM 22/01/2014

FACHADAS LATERAIS – VISTORIADO EM 22/01/2014


ACESSO PRINCIPAL DAS GARAGENS – VISTORIADO EM 22/01/2014


APARTAMENTO 801 – VISTORIADO EM 22/01/2014

Molduras descoladas no teto (dilatação térmica e aderência da cola deficiente)


Umidade do Box do banheiro (em uso eventual). Possibilidade da umidade originar da perede externa, fissura existente pr贸ximo da janela, lado externo.


Umidade do banheiro social, verificar piso e encanamento.


APARTAMENTO 202 – VISTORIADO EM 22/01/2014

Umidade do teto do banheiro vem do piso do apartamento 302. Umidade no piso do dormitório ao lado, vem do piso do Box do banheiro.

Janela do dormitório solteiro com fissura interna. Janela com falha de vedação entre soleira e alvenaria.


Somente acabamento de pintura necessรกria


APARTAMENTO 802 – VISTORIADO EM 22/01/2014 - ok


APARTAMENTO 702 – VISTORIADO EM 22/01/2014

Fissura externa junto da janela do dormitório do casal.


APARTAMENTO 501 – VISTORIADO EM 22/01/2014


APARTAMENTO 701 – VISTORIADO EM 22/01/2014


** APARTAMENTO 403 – VISTORIADO EM 22/01/2014


Teto do banheiro com sinais de umidade, vinda do piso do banheiro do apartamento 503.


Regular Válvula de descarga

Parede divisa com banheiro, infiltração Box do banheiro, verificar tubulação do chuveiro.


APARTAMENTO 303 – VISTORIADO EM 22/01/2014


APARTAMENTO 101 – VISTORIADO EM 22/01/2014


APARTAMENTO 502 – VISTORIADO EM 22/01/2014


Conclusão: Diante das anomalias construtivas, desconformidades técnicas e das falhas de manutenção dos sistemas vistoriados nas unidades privativas do Edifício Araucária, frente as condições de desempenho, habitabilidade e de execução de manutenção programada, classificamos a edificação, de uma maneira global, em Grau de Risco Mínimo (M), tendo em vista o impacto de desempenho do quesito de infiltrações de umidade e fissuras de fachada externa, sendo tecnicamente recuperável para a finalidade de sua utilização, independentemente da análise de desempenho dos outros sistemas inspecionados e, portanto sem prejuízos direto a operação de todos os sistemas analisados, isoladamente ou no conjunto, permitindo a realização de uma manutenção planejada, isolando áreas em obras e adequando a utilização dos espaços a sofrerem interferências de manutenção.

Passo Fundo, 09 de abril de 2014.

Ampli Engenharia Constr. e Incorp. Ltda. Fabio Luiz dos Santos Engenheiro Civil CREA/RS 117.339-D


Laudo Técnico - Ed. Araucária