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¿Qué importancia tiene asegurar el cumplimiento de los objetivos de liquidez y rentabilidad de una inversión? Hoy es crucial, por desgracia venimos de un pasado en donde se ha premiado la falta de cumplimiento de los objetivos marcados, los retrasos y desviaciones eran premiados con precios de venta más altos. En este contexto, en términos generales las empresas no han invertido en exigencia. Hoy esto ha cambiado, sin embargo la falta de cultura de exigencia que proviene del pasado es una losa sobre el sector y sobre la credibilidad de los participantes.
Es esencial conocer todos y cada uno de los activos, estudiarlos y verificar cuál es su salida al mercado y definida la estrategia particular, definir los medios y capacidades requeridos y trabajar sobre una estrategia clara para todas las partes. Hemos de cambiar esa percepción y no será nada fácil. Esto implica modificar nuestros procedimientos de actuación e incluso el rol de los diferentes participantes. Nuestros clientes hoy son entidades financieras y grandes inversores institucionales, que se mueven con márgenes de centésimas de punto, con lo que una desviación de varios puntos y en muchos casos decenas es intolerable para ellos. Hoy sólo podemos trabajar sobre escenarios de garantía total en el cumplimiento de objetivos. ¿Qué papel puede jugar en garantizar esos objetivos una empresa de Project Management? Creo sin lugar a dudas que es su momento. Como he mencionado, los clientes de hoy no entienden las desviaciones y sólo las empresas de PM están acostumbradas a niveles de exigencia de cumplimiento de objetivos, similares en el pasado. Por desgracia estas empresas se tienen que adecuar a la nueva situación del sector y a entrar en proyectos que en el pasado se veían fuera de su ámbito de actuación. En concreto hablo del sector residencial que será el que tenga más actividad en los próximos años. Los grandes proyectos de oficinas, comerciales, etc., serán muy
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escasos por la escasa demanda de producto nuevo a la que nos enfrentamos en un parque más que saturado. ¿Qué beneficios aportada contar con los servicios de una empresa de Project Management a la hora de realizar una inversión? Una empresa de PM experimentada, permite afrontar una inversión inmobiliaria con las garantías de contar con un equipo competente, con experiencia e independiente al frente de las labores técnicas. Las empresas hoy, (y el futuro será más exigente) requieren destinar sus recursos a su actividad. Formar equipos técnicos de alta cualificación requiere de un enorme coste, tanto económico como en tiempo que el mercado no nos permitirá a las empresas en general y desde luego a las entidades financieras en particular. Debemos ser eficientes y esto nos lleva a nutrirnos del expertise más adecuado a cada proyecto en cada momento en el mercado. Con los retos a los que se enfrentan las cajas de ahorro españolas ¿qué ventajas puede suponer contar con la auditoría, clasificación y revisión de los activos inmobiliarios de las entidades financieras o con una empresa que garantice el cumplimiento de los objetivos de coste y plazo para terminar, comercializar y mantener en perfecto estado la obra? Este es un tema de especial importancia. Para poder dar solución a un problema lo primero que tendremos que saber es ¿cuál es el problema a
resolver? Hoy, hablando en términos generales, el problema de los activos inmobiliarios en las entidades financieras se pretende solucionar mediante la aplicación de soluciones globales sustentadas en criterios exclusivamente contables. Sin embargo las soluciones a este problema sólo pueden venir del sector inmobiliario y por desgracia aquí los problemas sólo pueden resolverse uno a uno y requieren tratamientos particulares en cada caso. Es por ello esencial conocer todos y cada uno de los activos, estudiarlos uno a uno y verificar cuál es su salida al mercado y definida la estrategia particular, definir los medios y capacidades que se requieren y con todo ello trabajar sobre una estrategia clara para todas las partes. La gestión del problema hoy sólo se ve como la venta de los activos, y esto sólo es posible para actividad minorista (venta de viviendas una a una) en donde con el suficiente descuento y financiación se puede resolver el problema, para el resto de los casos se requiere de estrategia y conocimiento y sobre todo gestión. En esta nueva época en la que el promotor ha dado paso a vehículos de inversión, la estructuración de colectivos y las sociedades de inversión, ¿considera que se necesita más que nunca un mayor conocimiento y especialización? Desde nuestro punto de vista, sin duda hoy se requiere del empleo de soluciones imaginativas para dar salida a productos que de otra manera estarán en el mercado o en el balance de las entidades durante muchos años.
El conocimiento y la experiencia en este sector es fundamental y muchas soluciones del pasado se está viendo que permiten dar salida a productos complejos. Los colectivos sin duda hoy son una posibilidad, pero hay otras muchas. El problema de todas ellas es como se gestionan, y desgraciadamente nos encontramos que en muchas ocasiones las personas que se encuentran al frente de proyectos de este tipo no cuentan con la experiencia ni el conocimiento para desarrollarlos y existe un riesgo muy alto de incumplimiento de objetivos. ¿Cuáles son las fortalezas y las debilidades del Project Management en un contexto como el actual? Sus principales fortalezas sin duda son el conocimiento del sector, su experiencia en el control de procesos constructivos y su independencia del resto de los participantes, frente a ello, se enfrenta a un problema de falta de conocimiento generalizado de esta actividad por parte de los nuevos participantes en el sector. La actividad de PM en el pasado se ha centrado sobre todo en los sectores con más nivel de exigencia y de menor actividad (Oficinas, Centros Comerciales, etc) y sin embargo el residencial, por la falta de exigencia endémica que ha tenido no ha sido una herramienta habitual, esto requiere un importante proceso de comunicación y publicidad para que sus capacidades sean tenidas en cuenta, sin duda la venta de exigencia y profesionalidad hoy es un excelente argumento.
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