WEIN UND IMMOBILIEN

Wein & Immobilien

Frisch von der Leber weg

Ein lockeres Gespräch bei einem Weinstreifzug im Ristorante Il Cavalluccio da Tommaso mit Christian Vogt, Geschäftsführer von DLH Real Estate Austria.

Projektentwicklung ist zu 80 Prozent Probleme aus dem Weg räumen

Assetklasse Logistik. „Logistik ist kein Geschäft, wo man mit offenen Armen empfangen wird“, erklärt Christian Vogt, Geschäftsführer von DLH beim Weininterview. „Aber glücklicherweise derzeit der Renner.“

Im Il Cavalluccio, dem ehemaligen Proccaci, wird das Licht gedimmt. An uns liegt das hoffentlich nicht, lachen wir. Die Stimmung ist entspannt, schließlich treffen wir uns zu einem Interview mit Weinbegleitung. Wir starten mit einem Lugana „Ca’Lojera“, 2020, einem leichten Weißwein aus Italien. „Ca’Lojera“ bedeutet „Haus der Wölfe“ und geht zurück auf die Zeit, wo noch gut und gerne geschmuggelt wurde. Die Häuser am Ufer des Gardasees wurden von den Schmugglern als Versteck für ihre Waren genutzt, und es wurde auch gemunkelt, dass diese Lager von Wölfen bewacht wurden. Auf 20 Hektar baut Familie Tiraboschi hauptsächlich Trebbiano di Soave an,

Kolumne: Lisa Grüner

der die Grundlage für den Lugana bildet. Die Weinberge liegen zwischen Peschiera und Sirmione am Südende des Gardasees auf kompakten Lehmböden.

Großer Wandel

Vor sechs Jahren hat DLH mit Logistikimmobilien begonnen. „Da war die Assetklasse Logistik noch nicht sehr hip“, so Vogt. „2019 haben wir die ersten Hallen ausgeschrieben, aber die Vermittlung war noch schwierig. Mit dem ersten Verkauf an die Deka begann dann unsere Erfolgsstory.“ Begonnen hat die DLH spekulativ. Beim Kauf eines großen Grundstücks bei Enzersdorf an der Fischa gab es noch keine Investoren. „Als die ersten Mieter kamen, ging das Geschäft los. Und dann haben diese erweitert und weitere Hallen angemietet“, so Vogt. Eines der Erfolgsbeispiele ist Arvato Logistics, die anfangs eher unscheinbar waren und jetzt schon drei Hallen gemietet haben.

Beim nächsten Achterl, einem Pino Grigio „Ca’ Di Rajo“ aus Venezien, der sorgfältig in Handarbeit geerntet wird, sprechen wir über den Wandel in der Logistik. „Logistikparks sind stark standort- und qualitätsabhängig“, so Vogt. „Früher gab es viele Einzelentwicklungen. Bis vor drei Jahren war die Tendenz

so, dass KMU ihre Hallen selbst gebaut haben, jetzt sieht man eine Tendenz hin zur Miete. Die Unternehmen investieren ihr Geld besser in ihre Kernkompetenz, Digitalisierung und Mitarbeiter.“ Mittlerweile haben institutionelle Investoren auch den österreichischen Markt für sich entdeckt. „Das Interesse an Entwicklungen für die nächsten Jahre und Reservierungen steigen“, so Vogt.

Man braucht Logistikzentren

„Logistik ist kein Geschäft, wo man mit offenen Armen empfangen wird. Hat man endlich ein geeignetes Grundstück gefunden, so stehen einem skeptische Anrainer gegenüber, die Schmutz und Lärm vermuten und das Projekt nicht haben wollen“, so Christian Vogt. „Dazu kommen Probleme mit den Gemeinden und politischen Entscheidungsträgern. Auch die Genehmigungsverfahren werden nicht einfacher, sondern komplizierter.“ Für Vogt sind die bürokratischen Hürden immer schwieriger zu meistern. „Entscheidungsträger trauen sich nichts zu entscheiden und fordern Sachverständigengutachten ein, die dann vom nächsten Sachverständigen wieder begutachtet werden und so weiter“, so Vogt. „Umweltverträglichkeitsprüfungen sind natürlich notwendig, machen uns aber auch das Entwickeln schwer.“ Der DLH-Geschäftsführer macht klar, dass es Notwendigkeiten für Logistikzentren gibt: „Online bestellen wollen alle, aber dass für die Lieferung nun mal eine ausgeklügelte Logistik notwendig ist, die natürlich auch Fläche braucht, muss einem bewusst sein.“ Die Bodenversiegelung ist natürlich ein wichtiges Thema für den Logistikzentrenentwickler. „Natürlich will man nicht alle Flächen versiegeln“, so Vogt. „Deswegen muss man sich überlegen, wie man in die Höhe gehen kann.“ Brownfields zu kaufen ist ein eher komplexes Thema, meint Vogt. „Alte

Industriearchitektur ist leider nicht brauchbar. Die alten Hallen sind schlecht isoliert, das bedeutet, man muss sie um teures Geld mit dem Grundstück mitkaufen und dann abreißen. Da sind Green Fields wesentlich attraktiver.“ Der wesentliche Punkt ist laut Vogt, dass man standardisiert baut, um investorenfähig zu sein. „Die Halle muss drittverwertbar sein. Wenn ein Mieter rausgeht, muss schnell ein Nachmieter gefunden werden, und für den muss die Halle passen.“

„Entscheidungsträger trauen sich nichts zu entscheiden.“

Christian Vogt, DLH Real Estate Austria

ESG und EU-Taxonomie

Der Kellner empfiehlt uns einen Primitivo di Manduria, 2020. Tiefrot zeigt er sich im Glas und passt herrlich zum Abschluss. „ESG ist ganz klar Thema, nicht nur weil die EU-Taxonomie das vorgibt“, so Vogt. „Wir haben mal mit ‚E‘ angefangen, gehen jetzt weiter auf ‚S‘, als nächstes kommt ‚G‘ dran. Wir haben ein konkretes Programm aufgesetzt. ‚E‘ ist mit hochwertigen Isolierungen und gezielten Entsorgungsmaßnahmen von

Baurestmüll schon seit Jahren Thema. Wir wollen noch eins draufsetzen und grüne

Oasen schaffen, Bienenstöcke aufstellen und die Biodiversität fördern. In Traiskirchen haben wir uns mit der Lichtemission auseinandergesetzt und das Licht nun in der Nacht gedimmt.“ Vogt stellt sich der

Herausforderung, ESG noch viel weiter zu denken: „Mehr E-Commerce heißt, mehr

City-Logistik. Da muss man intelligent planen, Zuleitungskabel und Elektroladesäulen für PKW, Fahrräder und LKW anbieten, sich überlegen, wo man zusätzliche Fahrzeuge abstellen kann.“

Next step Villach

Nach Enzersdorf, Fischamend am Flughafen, dem E-Log-Park in Traiskirchen wird der nächste Logistikpark in Ebergassing entstehen. „Und dann haben wir Villach im Visier“, so Vogt. „Da haben wir bereits eine Vereinbarung mit der Stadt getroffen und beginnen 2024 dort zu realisieren.“ Die DLH denkt sich auch aus dem Dunstkreis Wien und Umgebung heraus. „Wir sind offen für potenzielle Projekte und liebäugeln Richtung Linz und Graz. Es muss halt investorenfähig sein.“