PROFESSIONS 24/01/11
11:03
Page 1
immobilières Chambre Paris Ile-de-France
-F RA NC E
FNAIMcouv116:Mise en page 1
E -D ILE CH RIS AM PA BRE IER L I FNAIM B DE L'IMMO
N°116 - DÉCEMBRE 2010
Eclaircies Ne soyons pas naïfs... Dialogue entre M. Gérard LARCHER, Président du Sénat et M. Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France le 4 janvier 2011.
WWW.FNAIM-IDF.COM
02 / EDITORIAL Numéro 116 - Décembre 2010
Maison de lʼimmobilier
Dernière minute...
SOMMAIRE
3
- L’observatoire Francilien de l’immobilier - Le patrimoine des ménages français - Les loyers en 2009 selon le rapport d’OLAP - Point de vue des représentants de la chambre sur le plateau Web TV le 25 septembre 2009
Conjoncture
- Colloque du 20 octobre 2010 : les entretiens de la sécurité - Ils ont dit...
20
Impression : Epel
Liste des annonceurs : ORANGE - SARETEC - CGAIM GERCOP - CRYPTO - ISTA CIS SFR - EOLE - CREDIT DU NORD NUMERICABLE - CHAMBRE DES NOTAIRES Dépôt légal : L1-419 - ISNN 0991-3262
- L’entretien professionnel et bilan de compétence - Les relations Universités/Entreprises - Entreprises/Universités : où en est-on ? - Osez la formation par André Perissel, Délégué pour la formation de la Chambre
40 / INTERNATIONAL
- Les villes d’Europe les plus attractives - Le top des villes d’Europe - Gilles Ricour de Bourgies premier non américain
Manifestations
Photos intérieures p. 51 : Michel Terrioux
P. 08 P. 09 P. 09 P. 10 P. 12
P. 14 P. 15 P. 16 P. 20 P. 23 P. 24
P. 25
P. 26 P. 28
30 / ÉDUCATION
Responsable de la publicité : Assiya Ameur Tél. : 01 58 36 01 92 Email : assiya@sodirp.com
Photographe : Caroline Lespinasse
P. 06
26 / SÉCURITÉ
Directeur de la publicité : Dominique Levy
Conception graphique / mise en page : SODIRP
- Le rapport d’Attali : une ambition pour 10 ans - Point de vue du Président de l’UNIS, Serge Ivars - Point de vue par Michel Jouvent
20 / CONJONCTURE
Rédacteur en chef : Michel Terrioux
Direction artistique : Agnès Balard-Robert Tél.: 01 58 36 01 95 Email : agnes@sodirp.com
P. 04 P. 05
14 / EXPRESSIONS
Rédaction : Directeur de la publication : Gilles Ricour de Bourgies
Éditeur délégué et publicité : SODIRP 48, rue de Ponthieu - 75008 PARIS Tél. : 01 58 36 05 05 - Fax : 01 58 36 01 97
- Les Rencontres de la Chambre, du 30 septembre 2010 : le Grand Paris - Point de vue “Paris Capital Economique” - Les Rencontres de la Chambre, du 18 novembre 2010 : les métiers de l’immobilier et le développement durable - Les partenariats en 2010 : nouvelle stratégie dans la continuité... - Un nouveau Président à la Chambre des Diagnostiqueurs - Point de vue par Fabrice Petit - L’arbre de Noël 2010 de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France - L’élection du Président du CESER IDF
Adresse e-mail : contact@fnaim-idf.com
Comité de lecture : Michel Terrioux, Emile Béasse, Pascal Cauchebrais, Claude Chétrit, Pierre-Antoine Menez, Isabelle Fournier
P. 03
04 / ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
12 / REGION ILE-DE-FRANCE
27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris Tél. : 01 40 53 73 50 Fax : 01 43 80 22 28
Comité de rédaction : Michel Terrioux, Délégué Général de la Chambre Mélanie Cuquemelle, Assistante de direction
- Dernière minute - Gérard Larcher, Président du Sénat
P. 30 P. 34 P. 36 P. 38 P. 40 P. 41 P. 43
44 / MANIFESTATIONS
- Salon de la copropriété : 16 au 17 novembre 2010 P. 44 - Quelques chiffre à connaître sur les salons en France P. 46 - L’académie Francilienne de la copropriété P. 48
49 / JURIDIQUE
44
- Les contentieux de la copropriété : 1982/2005 - L’Etude de l’ADIL 75 sur les impayés de la copropriété - Le plan de prévention des risques professionnels au sein de la copropriété - 6ème conférence annuelle des AvocatsConseils de la Chambre - Questions / Réponses
P. 49 P. 49 P. 50 P. 54 P. 57
EDITORIAL
par Gilles RICOUR DE BOURGIES Président de la FNAIM Paris IDF
Eclaircies
Ne soyons pas naïfs... Gilles Ricour de Bourgies et Bruno Chenevière, administrateur de la Chambre FNAIM au Sénat.
Deux chiffres peuvent résumer cette situation : • Un taux de croissance prévisible de 10% en Chine, • Un taux de chômage de 10% dans de nombreux pays européens. La France se situe dans la moyenne. Les prévisionnistes parient sur un taux de croissance de 2% et un taux de chômage de 9% environ.
2
1ère éclaircie : notre pays bénéficiera de l’augmentation de la croissance de l’économie mondiale et pourra s’appuyer sur une demande de consommation soutenue. Et même si les taux d’intérêt devaient augmenter sensiblement, ils resteront en 2011 à des niveaux encore acceptables pour les emprunteurs. 2ème éclaircie : notre région francilienne ne manque pas d’atouts : qualité de main d’œuvre, infrastructures et logistique satisfaisantes (Roissy, Le Bourget), capacité d’innovation reconnue (pôles de compétitivité, Saclay), attractivité forte (La Défense, le tourisme, les salons). Au-delà du constat, le Grand Paris est devenu une réalité avec le vote de la loi du 3 juin 2010 et crée de ce fait une nouvelle dynamique dont les acteurs économiques bénéficieront au fil du temps, par la création notamment de 70 000 logements.
3ème éclaircie : différentes réformes en 2010 nous donnent des atouts pour gagner : réforme des Universités passées à l’autonomie, réforme des retraites, réforme des structures administratives au plan régional, réformes qui contribueront à améliorer notre compétitivité. Les professionnels de l’immobilier : transactionnaires, administrateurs de biens et syndics de copropriété, acteurs de terrain et de proximité dans nos cités, ne manqueront pas de bénéficier de ces éclaircies dans un marché qui a repris une certaine vigueur en 2010. Nous avons retrouvé globalement la situation d’avant crise même si l’offre de biens reste un handicap majeur de nos métiers. Force est de constater que nos métiers ont beaucoup évolué notamment par le développement des nouvelles technologies de l’information.
tenir compte de l’avis de la FNAIM. Sans nul doute, la refonte des aides au logement et surtout la création du nouveau PTZ+ sont les victoires de notre fédération en 2010. Mais, ne sous estimons pas néanmoins les menaces : modification de la fiscalité immobilière et foncière qui sera au cœur des décisions de l’investisseur, modification de la Loi Hoguet sur l’exercice de nos métiers, désolvabilisation des classes moyennes dans notre région francilienne. Notre organisation, la FNAIM, a décidé lors de son congrès des 6 et 7 décembre derniers d’apporter des réponses à cette situation en créant les Etats Généraux des professions immobilières qui se dérouleront dès janvier 2011. Nous en serons les principaux acteurs avec les membres du Conseil d’Administration de la Chambre.
L’adaptation de l’habitat au développement durable est aussi une opportunité que nous avons saisie avec ses conséquences sur le professionnalisme et la transparence pour nos clients.
C’est donc avec une nouvelle volonté de construire notre avenir professionnel que nous abordons cette année. La nouvelle présentation de notre revue « Professions Immobilières » en est l’expression.
Le Secrétaire d’Etat, Benoist APPARU, très attentif à l’évolution des marchés de l’immobilier, a su
Ensemble, toutes et tous, nous contribuerons au mieux vivre de nos concitoyens franciliens.
Bonne année 2011.
Dernières minutes...
Aucune profession n’est traitée comme la nôtre !
Conscient de cette situation, le Président du Sénat a souhaité que Gilles RICOUR de BOURGIES lui transmette ses observations et propositions afin que les élus connaissent parfaitement les positions des professionnels de l’immobilier. Cette 1ère étape est porteuse d’espoir et de réalisme dans une conjoncture difficile. Gilles RICOUR de BOURGIES, accompagné de Bruno CHENEVIERE, Administrateur de la Chambre et Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre, a attiré l’attention de Gérard LARCHER sur le dossier des Etats Généraux des Professions Immobilières qui ont lieu au cours du second semestre 2011.
❝ Les Fédérations FNAIM, UNIS et SNPI ont lancé les Gérard Larcher, Président du Sénat.
Congrès de la FNAIM de décembre dernier, il avait souligné en effet l’utilité sociale des métiers de l’immobilier et la nécessaire concertation qui devait présider à la réflexion sur l’évolution de la loi Hoguet. Notre Président a confirmé également la volonté de notre organisation francilienne de poursuivre la mobilisation de ses adhérents dans les débats publics sur le Grand Paris malgré la difficulté de lecture des rapports compliqués entre l’Etat et le Conseil Régional d’Ile-de-France. Enfin Gilles RICOUR de BOURGIES a fait part de sa satisfaction auprès de Gérard LARCHER du travail réalisé par Benoist APPARU et notre Fédération pour la création du PTZ+ qui est une vraie réponse pour les primo accédants dans notre région.
Brèves
Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM ParisIle de France, a donc demandé une audience le 4 janvier 2011, dans l’urgence, auprès de Gérard LARCHER Président du Sénat, pour lui faire part de son total désaccord sur l’absence de concertation.
Ces Etats Généraux sont la réaction commune des organisations patronales FNAIM, UNIS et SNPI afin de proposer les bases de réflexion pour élaborer une nouvelle Loi organisant nos professions.
La Loi de finances 2011 aura donc un effet positif cette année, mais nous sommes déjà dans les négociations sur le projet de loi de finances rectificative !
Gilles RICOUR de BOURGIES a fait part à Gérard LARCHER de la position de Benoist APPARU, Secrétaire d’Etat chargé du Logement : lors du
Pour conclure, le dossier du logement et de l’habitat sera, à n’en point douter, prioritaire en 2011 pour les élus et les franciliens.
“ Etats Généraux des Professions immobilières “ et exigent le retrait des projets de loi en cours. Ils souhaitent être à l’origine d’une réforme issue d’une large consultation.
❞
3
s collectivité s e d e m r o La réf s adoptée. t adopté mercredi le ia r o it r r e t emen
itiv ent a défin e loi réformant les Le Parlem td e la re, le proje 17 novemb rritoriales. Le texte d ne te s tenu u collectivité ritaire a ob a p te ix m n Assemblée commissio 8 voix contre 219 à l’ le qu’au e 25 fortab majorité d e plus con c n a au sein v a e n U l’unanimité it fa Nationale. s a p isme texte n’a au sceptic e c a F . Sénat où le té ri et UMP, de la majo centristes rs u te des rangs a n é s certains novembre affiché par stesse le 9 ju e d té o v . Ceux-ci le texte fut contre 163 ix o v 7 es envers 6 1 c e tes critiqu n a rt dernier, av o p . m ’i n effet d territoriaux émettent e rutin des conseillers sc le mode de
ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
Les rencontres de la chambre du 30 le Grand Paris, une opportunité pour les agents immobiliers FNAIM Paris Ile-de-France Ils ont dit :
4
Gilles RICOUR DE BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France : « Depuis le vote de la loi le 3 juin 2010, la société du Grand Paris a été mise en place. J’ai rencontré André SANTINI, Président de la société du Grand Paris, ancien Ministre, Député, Maire d’Issy-les-Moulineaux en présence de Michel TERRIOUX le 6 septembre 2010 ». « Les agents immobiliers ont un véritable rôle à jouer dans le cadre du Grand Paris, un rôle éminemment citoyen. Ils doivent s’inscrire dans tous les débats sociaux et sociétaux actuels. En Ile-de-France, des réunions publiques vont s’ouvrir dont la première a lieu le 30 septembre au soir. Ces débats sont ouverts et rien n’est figé ». « Le projet, malgré son caractère extrêmement dense, est mené tambour battant. La Chambre FNAIM Paris Ile-de-France a pu démarrer en amont toute cette réflexion». « Il existe une véritable dynamique sur le Grand Paris ». Jean-Claude RUYSSCHAERT, Directeur Régional et Interdépartemental de l’équipement et de l’aménagement d’Ile-de-France : Le débat sur le Grand Paris actuellement engagé porte sur le réseau de transport. Ce réseau n’est pas « le
Grand Paris ». Il apparaît concurrent au projet développé par le Conseil Régional « Arc Express ». La première réunion est commune à ces deux projets qui raisonnablement, à l’issue des débats publics devrait être réunis en un projet partagé ». « Les deux projets doivent devenir des outils au service du développement. Ils ne peuvent par conséquent pas être concurrents. Ce réseau de transport vise à assurer des liaisons fortes entre des territoires dits des territoires de projet ». « La loi a affiché un certain nombre d’objectifs ambitieux. Elle prévoit notamment la mise sur le marché de 70 000 logements par an ».
« Un dossier d’évaluation environnemental sert de base au débat. Il indique la capacité des territoires à accueillir les activités et les logements correspondants ». « L’implantation des gares n’est pas encore figée. Les institutionnels et les professionnels peuvent donc faire entendre leur voix sur ce point, lors d’un débat ou sous forme de cahiers d’acteurs auprès de la CPDP ». « La question qui se pose est de savoir quelle politique foncière mettre en place aujourd’hui pour maîtriser les terrains et les mettre à disposition sur ces secteurs ». « Le débat définira après les 4 mois de discussion un projet de transport,
Activités de la chambre
septembre 2010 : ❝ Au niveau des chiffres, Arc Express représente 6 milliards alors que
le Grand Paris 23 milliards. Jean-Claude RUYSSCHAERT, ❞
d’implantation de gares. Il y aura ensuite 18 mois pour signer les contrats de développement territoriaux, sur l’ensemble du territoire à l’exception du plateau de Saclay pour lequel le délai de 18 mois court à compter de la publication de la loi ». « Concernant les contrats de développement territoriaux, ils seront les précurseurs d’un urbanisme de projet. Ils vont être soumis à enquête publique et auront ensuite valeur de programme d’intérêt général ». « En réponse immédiate à des besoins de transport en commun, on constate un maillage plus fin sur Arc Express que sur le Grand Paris. L’objectif de ce dernier est de mettre tout point de la région capitale à moins de 30 minutes des aéroports d’Orly et de Roissy ». « Au niveau des chiffres, Arc Express représente 6 milliards alors que le Grand Paris 23 milliards ». « Il n’existe pas d’action contraignante. Le pari qui est fait est celui de la contractualisation c'est-à-dire, l’élaboration d’un contrat de développement territorial ». « Il faudrait développer l’arsenal juridique qui permettra de contraindre à faire du logement. Il existe déjà des mesures telles que des autorisations ponctuelles de dépassement du COS qui permettent d’accélérer la production. Il faut une volonté politique de le faire ».
Jean-Claude BOUCHERAT, Président du Conseil Economique et Social d’Ile-de-France : « Le Préfet Paul DELOUVRIER, a été le porteur de la forme moderne de la Région Ile-de-France qui n’était alors que la région parisienne. Aujourd’hui, le Préfet de la Région Ile-de-France, avec Monsieur RUYSSCHAERT, ont en charge, dans le cadre de la loi sur le Grand Paris, de porter l’avenir de la région capitale avec une ambition forte ». « Ce projet est complexe. Chaque citoyen francilien a le devoir d’y participer. L’essentiel est d’être présent lors des réunions du débat public. Il est important de porter ensemble la voix de ceux qui sont sur le terrain et qui seront les bénéficiaires de ce projet ». « Au Conseil des Ministres du 29 septembre 2010, le Ministre MERCIER a fait un exposé sur le Grand Paris. Il a indiqué à cette occasion que celui-ci se ferait en harmonisation avec d’autres projets tel que Arc Express qui est inscrit dans le SDRIF ». « Le Grand Paris est quelque chose d’exceptionnel comme le fut le projet Haussmann en son temps ». « Quel est le périmètre du Grand Paris ? Quelle est la gouvernance ? Les réponses à ces questions viendront avec le temps. L’essentiel est de mettre les efforts en commun ». « Il faut créer, comme au CESR, une commission spécialisée de la FNAIM
Point de vue Pour Paris – Ile-de-France, Capitale Economique, dont la chambre FNAIM Paris – IDF est adhérente, le projet du Grand Paris est l’occasion de renforcer l’attractivité de notre métropole et de lui donner une nouvelle image dynamique et créative car :
• Il valorisera des pôles économiques attractifs et innovants ; • Il donnera une nouvelle ouverture sur le monde à la Région • Il fera de Paris-Saclay, un pôle mondial de la recherche et de
Capitale via une meilleure connexion TGV, aéroports et ports ;
• Il améliorera de façon significative, les conditions de transport l’innovation ;
• • • • • • •
et diminuera le temps de parcours par des liaisons rapides et fiables entre les pôles d’excellence, les gares et les aéroports, ainsi que les lieux de travail et d’habitat ; Il doublera à 70 000, la réalisation de nouveaux logements par an ; Il utilisera les meilleures pratiques et techniques d’innovation dans l’esprit du développement durable ; Il renforcera la visibilité internationale des atouts de Paris - Ilede-France ; Il permettra ainsi d’attirer de nouveaux investisseurs séduits par le dynamisme et la créativité renouvelée de la Région Capitale ; Il associera des acteurs privés français et étrangers à l’effort de financement du projet ; Il générera une croissance comparable à celle des autres grandes métropoles des pays développés ; Il offrira enfin une meilleure qualité de vie.
Ile-de-France pour s’occuper de toutes les infrastructures de transport en commun programmées ou programmables ». « Le Préfet de Région, de par la loi, entre en négociation avec un certain nombre de collectivités locales. Le contact se fait naturellement aujourd’hui. Il existe d’autre part en Ilede-France une association des maires d’Ile-de-France, l’AMIF. Les élus locaux pénètrent dans le dossier Grand Paris et sont les interlocuteurs des pouvoirs publics ». « Nous ne sommes pas certains que le modèle fiscal dans 25 ans sera le même qu’aujourd’hui. Ce ne sont pas les règles d’aujourd’hui qui permettront de répondre aux problèmes de demain ».
5
ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
par Emilie BRUNET, Consultante juridique à la Chambre
Les rencontres de la Chambres Ile-de-France du 18 novembre les métiers de l’immobilier et le développement durable
C
laude CHETRIT, PrésidentAdjoint de la Chambre et Président de la Commission Administration de biens a animé, jeudi 18 novembre dernier, les Entretiens Franciliens de la Copropriété dont le thème était « les Métiers de l’Immobilier et le Développement Durable ». Il a rappelé à cette occasion que le Développement Durable ne concerne pas uniquement les syndics et les administrateurs de biens mais l’ensemble des métiers de l’immobilier.
Première table ronde : « ce qui va changer à partir du 1er janvier 2011 pour nos métiers »
6
Elle réunissait Anne Lise DELORON, Chargée de l’organisation des Chantiers, Plan Bâtiment Grenelle, Ministère de l’Environnement, Benoit FAUCHARD, Président Délégué FNAIM en charge du Développement Durable et Sylvain COOPMAN, Délégué Général de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM. Ils ont souligné plusieurs points : Une interaction forte entre le neuf et l’ancien va se mettre en place. Les professionnels vont devoir connaître les nouvelles règles de construction applicables en matière de neuf. Des formations dispensées au sein de la FNAIM les aideront à mieux les appréhender.
Une nouvelle obligation va naître à compter du 1er janvier prochain : l’affichage énergétique dans les annonces. Une discussion va s’ouvrir autour de la valeur verte des biens. Les professionnels vont devoir appréhender la notion de qualité énergétique des biens et s’interroger sur leur valeur patrimoniale au regard de celle-ci. Il existe une véritable prise de conscience par rapport au développement durable. L’une des craintes à avoir est celle de la complexification des obligations des professionnels mais il s’agit tout de même d’une véritable opportunité. La compréhension du développement durable est une nécessité vitale pour les métiers de l’immobilier. Les professionnels vont avoir besoin de compétences. La Chambre et la Fédération proposent des partenariats qui leur permettront d’accéder à ces compétences. Un nouveau concept est né avec le développement durable, celui de
« travailler ensemble ». Une responsabilité commune va naître. Au sein de la FNAIM et de la Chambre FNAIM de Paris Ile-de-France, des outils vont être mis en place afin de travailler, de discuter ensemble. Le but est de comprendre et de s’approprier le développement durable. Les professionnels de l’immobilier sont également des créateurs de valeur ajoutée pour leurs clients. Leur objectif va être d’améliorer les biens et d’augmenter leur valeur verte. De grands changements vont intervenir à compter de 2011 en matière de diagnostics : • l’affichage énergétique : il ne correspond pas à un nouveau diagnostic mais à un extrait de l’actuel diagnostic de performance énergétique (DPE), • le renforcement du DPE : cet outil est récent. Les pouvoirs publics l’avaient mis en place pour sensibiliser les particuliers. On doit passer à la deuxième étape et le faire
Activités de la chambre
FNAIM Paris 2010 : Claude Chetrit, Président Adjoint Chambre Paris Ile-de-France et Benoit Fauchard, Président Délégué FNAIM.
évoluer afin d’en faire un outil d’estimation. Celui-ci va devenir plus précis. Cela risque d’entraîner des incompréhensions, • les immeubles neufs qui vont entrer sur le marché vont avoir une forte valeur verte. Il faut par conséquent anticiper et revaloriser les biens existants dans le cadre de la rénovation énergétique. Ce travail va concerner tous les professionnels.
Deuxième table ronde : « cas pratiques, pourquoi investir dans l’économie d’énergie ? »
Gilles DUFOUR, Responsable Commercial – EDF Direction Commerce, Jean Marc MOINARD, Diagnostiqueur thermique – ABICEA et Olivier SABIN, Adhérent de la Chambre, membre de la Commission Administration de Biens, ont donné des exemples concrets de leurs actions en matière de développement durable. Olivier SABIN a donné des exemples d’opérations qu’il a menées sur le terrain. Son but est de tester des projets qui pourront être reproduits à
grande échelle. Il insiste notamment sur l’importance de changer les chaudières avant que celles-ci n’arrivent en fin de vie. L’ébouage est également un bon moyen de réaliser des économies d’énergie. Le professionnel doit penser au développement durable lorsque des travaux doivent être réalisés. La réalisation de certains travaux (pose de panneaux solaires…) peut permettre d’obtenir des certificats d’économie d’énergie. EDF délivre ces certificats qui sont ensuite rachetés par l’Etat qui participe ainsi aux investissements. L’audit énergétique est un bon outil de travail. Il va permettre de connaître les différents travaux qui peuvent être réalisés et les options offertes. Il s’agit d’un outil d’aide à la décision.
Troisième table ronde : « la fiscalité verte : quels avantages pour vos clients ? »
Anne LE BAIL, Chargée de Mission Habitat Durable au Pact de Paris a apporté des précisions sur les diffé-
rentes subventions et crédits d’impôt qui peuvent être proposés. Trois catégories de travaux peuvent être aidées. Il s’agit de ceux relatifs à: • l’isolation thermique ; • l’amélioration, la régulation et la programmation d’installations ; • la production électrique par une source Energie Renouvelable. Elle a également présenté le diagnostic 360° qui va permettre d’aborder les questions de la consommation énergétique, du confort des occupants, de la santé, de la sécurité, de l’état de conservation et de l’accessibilité. Le Pact va mener une enquête d’usage afin de connaître les ressources, le ressenti des particuliers par rapport au confort et les travaux qu’ils sollicitent. Ensuite, SOCOTEC va réaliser un audit. Ce diagnostic permet d’obtenir un bilan complet d’une copropriété, intégrant la problématique énergétique. Réalisé par des spécialistes, cet audit aboutit à différentes stratégies de rénovation.
7
❝ Le Développement Durable ne concerne pas uniquement les syndics et les administrateurs de biens mais l’ensemble des métiers de l’immobilier.
❞
ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
par Nicole BISSON, Délégué Général Adjoint
Les partenariats en 2010 : nouvelle stratégie dans la continuité...
D
8
epuis plus de 10 ans, la Chambre a mené une politique de partenariat ambitieuse élargissant ses coopérations à des domaines d’activités proches des métiers exercées par ses adhérents. Cette ouverture à des professions connexes, la Chambre l’a réalisée pour ces derniers, avec comme objectif de leur apporter de véritables outils d’aide à la valorisation de leurs métiers. Au fil des années, la mutation des pratiques professionnelles a conduit les adhérents à utiliser de nouveaux moyens notamment technologiques : la télématique, l’informatique, la téléphonie mobile, internet, etc., s’ils voulaient rester compétitifs et accéder aux nouveaux supports de communication mis sur le marché. La Chambre par ses coopérations avec plusieurs SSII spécialisées dans l’immobilier, des opérateurs
téléphoniques et multimédias, des sites web, a permis la négociation d’offres ciblées et privilégiées répondant parfaitement aux besoins de ses adhérents. Le rapprochement avec plusieurs organismes bancaires qui avaient développés des départements spécialisés pour les métiers de l’immobilier, s’est opéré en faveur d’offres spécifiques pour les adhérents de la Chambre mais également pour leurs clients. La diversité des intervenants majeurs dans les copropriétés orchestrés par les syndics, a débouché tout naturellement sur des partenariats avec des entreprises du milieu du bâtiment, de l’équipement et l’entretien du bâti afin d’accompagner les professionnels dans la sauvegarde du patrimoine qu’il gère. Dans le cadre de l’application des dispositions du Grenelle de l’environnement, les syndics de copropriété ont la lourde tâche de promouvoir la politique d’économies d’énergie dans les immeubles collectifs qu’ils gèrent, par un travail d’information des occupants d’une part et la réalisation de travaux de rénovation des installations inadaptées, d’autre part. Dans ce domaine
aussi, la Chambre s’est associée à d’importantes sociétés qui accompagnent les professionnels sur le terrain. Le Club des partenaires qui se réunit régulièrement tout au long de l’année, permet le développement d’une synergie non seulement à destination des adhérents mais également transversale permettant l’émergence de coopération entre partenaires. Ces rencontres donnent un éclairage aux partenaires sur les activités de la Chambre et les sujets d’actualités qui touchent ses adhérents, leur permettant ensuite d’élaborer des offres ou créer des produits adaptés non seulement aux particularités des différents métiers de l’immobilier mais également opportuns par rapport à une période donnée. La Chambre poursuit sa recherche de nouveaux partenaires, l’objectif étant de coopérer avec des entreprises ou organismes liés à notre milieu professionnel et susceptibles d’accompagner les adhérents de la Chambre dans l’accroissement d’une offre globale de services auprès de leurs clients. Nous abordons 2011 avec 20 partenaires, fidèles pour certains depuis de nombreuses années, que nous associerons au mieux à la vie de la Chambre pour favoriser les rencontres avec nos adhérents qui doivent trouver une vraie valeur ajoutée à ces partenariats. Nous y travaillons.
Activités de la chambre
Claude PASCAL, nouveau Président de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM
U
n nouveau Président de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM a été élu lors de l’Assemblée Générale ordinaire qui s’est tenue à Montpellier, le vendredi 24 septembre 2010. Elu à l’unanimité, Claude PASCAL succède à Gérard LENGLET pour un mandat de trois ans.
Architecte de profession, diagnostiqueur indépendant et expert en valeur vénale, ce professionnel de terrain implanté dans les HautesAlpes, âgé de 51 ans, a participé à la création et à l’essor de la Chambre dont il était le Secrétaire Général. Diagnostiqueur depuis de nombreuses années, il défend l’idée de l’évolution d’un métier de constat vers une activité de conseil. Il souhaite orienter son mandat sur plusieurs axes : • renforcer les passerelles avec les
autres métiers de l’immobilier et du bâtiment. Cette démarche est encore plus indispensable du fait des évolutions à venir liées au développement durable et au Grenelle de l’Environnement, • poursuivre la communication vers les prescripteurs de diagnostics (professionnels, institutionnels, particuliers) pour qu’ils appréhendent mieux les missions des diagnostiqueurs, • travailler avec les diagnostiqueurs à l’évolution de leurs compétences et à une meilleure reconnaissance de leur professionnalisme, • améliorer la lisibilité du dispositif de certification pour le consommateur et le diagnostiqueur. Ces axes sont essentiels au développement de ce métier qui participe à la fois à la transparence de l’information du consommateur et, de plus en plus, au processus de décision pour les travaux de rénovation énergétique, en tant que professionnel indépendant et impartial.
Point de vue Par Fabrice PETIT, Délégué Départemental de Paris et Auteur du livre « Location meublée et saisonnière » Créer du lien entre confrères : Nous sommes aujourd'hui plus de 780 adhérents parisiens sur les 1800 confrères que compte notre chambre Paris Ile-de-France. A Paris, combien d'entre nous se connaissent vraiment et profitent pleinement de l'ensemble des services que met à disposition notre chambre ? Nous sommes tous chefs d'entreprise, avec toutes les responsabilités que cela implique. Nous devons continuellement faire face et nous adapter à un environnement qui évolue vite, aussi bien sur le plan juridique que sur le plan technologique. Pris par le quotidien et par l'exploitation de nos Fabrice Petit, Délégué cabinets, il nous est souvent difficile de Départemental Chambre prendre le recul nécessaire FNAIM Paris Ile-de-France. pour réfléchir et mettre en place la stratégie qui nous permettra demain, de mieux développer nos activités. 9
Sortir de l'isolement est primordial pour trouver des réponses plus rapides et mieux adaptées à nos problématiques d'entrepreneurs. C'est en créant du lien et de la convivialité entre nous, en partageant nos expériences, que nous réussissons à sortir le nez du guidon et à prendre cette hauteur de vue indispensable. Notre Chambre FNAIM Paris Ile-de-France est un formidable moteur pour nous y aider !
Election Marcel RICA RD, ancien Pré sident de la C lors des électio hambre, ns consulaires, a été élu Mem CCIP. La Cham bre du bre n’avait pas connu de repr tant depuis 19 és en65.
Autour de l'ensemble des services qu'elle met à notre disposition (aide juridique et social, formation, recrutement, informatique, partenariat, extranet, publication...), nous pouvons faire le choix d'échanger d'avantage entre nous pour mieux grandir ensemble.
ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
Noël de la Chambre FNAIM Paris - Ile-de-France 2010 Une nouvelle formule à Disneyland Paris. ’Arbre de Noel de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France 2010 a été organisé à Disneyland Paris le 15 décembre 2010. Le Président Gilles RICOUR de BOURGIES et son Conseil d’Administration ont tenu à maintenir pour 2010 cette tradition de l’Arbre de Noël qui réunit les adhérents avec leurs enfants et collaborateurs autour d’une journée confraternelle et magique dans l’esprit de Noël. A partir de 10 h, les 500 participants ont pu découvrir les nombreuses attractions du parc Disneyland. L’après-midi, un goûter de Noel privé a été offert au Billy Bob’s du Disney Village. Les enfants ont été accueillis par Mickey, Minnie, Goofy et le Père Noël, avant d’assister au spectacle «Le pire Noël de Joke City », puis à une « dance party » avec les personnages de Disney et le célèbre Disc Jockey Lucky, créateur des « Lucky Dance Party» et ancien animateur de «M6 Kid». Le goûter s’est clôturé avec le Père Noël et les photos des enfants. Cette année, le cadeau offert à chaque enfant présent a été remis sous la forme d’un « bon cadeau Disneyland » pour l’achat d’un jouet. L’Arbre de Noël 2010 de la Chambre FNAIM Paris-Ile-de-France à Disneyland a rencontré un très grand succès : …quelques impressions d’adhérents : « Les enfants étaient très contents, ils sont rentrés enchantés par leur journée », « Une bonne idée », « C’est un des meilleurs Arbres de Noël pour tous les âges », « Un très bon moment », « Formidable », « Une super journée féérique »…
L
10
n o i t a r é Op ssie ! réu
Brève
RÉGION ILE-DE-FRANCE
Jean-Claude BOUCHERAT réélu Président du CESER d’Ile-de-France
L
e lundi 22 novembre 2010, les 122 membres du Conseil Economique, Social et Environnemental Régional d’Ile-de-France (CESER d’Ile-de-France) réunis pour le renouvellement de leurs instances à mi-mandat de l’actuelle
12
Expert.i
mandature 2007–2013, ont réélu Président au 3ème tour du scrutin, Jean-Claude BOUCHERAT, siégeant au titre du MEDEF Ile-deFrance au sein du 1er collège, collège des représentants des entreprises et activités professionnelles non salariées. Le Conseil Economique et Social Régional d’Ile-de-France, devenu avec la Loi dite Grenelle II, Conseil Economique, Social et Environnemental Régional d’Ile-de-France (CESER IDF), est la deuxième assemblée de la Région Ile-deFrance. Elle est auprès du Conseil Régional et de son Président, une assemblée consultative. Le CESER « concourt, par ses avis, à l’administration de la région ». Le décret du 31 juillet 2001 a fixé sa composition à 122 membres, qui forment
l’assemblée plénière et se répartissent en quatre collèges. Selon son règlement intérieur adopté en application du Code général des collectivités territoriales, le CESER renouvelle ses instances et élit son Président, à mi-mandature. Après publication d’un décret d’application de la Loi dite Grenelle II (non publié à ce jour), les CESER intègreront des « représentants des associations et fondations agissant dans le domaine de la protection de l’environnement et des personnalités qualifiées choisies en raison de leur compétence en matière d’environnement et de développement durable ». A cette occasion, pourrait être ajoutée la représentation d’une organisation syndicale au sein du deuxième collège.
La solution logicielle dédiée au métier de lʼexpertise Immobilière
Dʼun concept innovant, il ouvre des perspectives à la hauteur des enjeux dʼaujourdʼhui : • De réaliser de façon guidée et naturelle des expertises en conformité avec la charte de lʼexpertise immobilière. • De partager et de mutualiser des références. • dDe pré-renseigner votre rapport avec les éléments saisis. • Mais surtout, lʼexclusivité dʼExpert.i : la rédaction automatique du rapport au travers de WORD selon le modèle utilisé par chacun dʼentre vous. Il permet aujourdʼhui de traiter lʼexpertise immobilière privée et judiciaire dans sa totalité, y compris la mutualisation des références, lʼintégration de données provenant dʼExcel ou de la base Perval©, de Goventis, Odysse,... et bien sûr la rédaction du rapport et lʼaide au calcul de la valeur vénale ou locative. De nombreuses méthodes sont à votre disposition : méthode par comparaison, méthode par le revenu, méthode par le taux de capitalisation à lʼaide des OAT, méthode par construction, méthode du cash flow, bilan promoteur, méthode indiciaire… Il peut demain répondre aux spécificités de chacun dʼentre vous car Expert.i créé avec et pour les experts est un outil évolutif et façonnable. • Vous faire gagner beaucoup de temps • Sʼadapter au travail de chacun et sʼenrichir de celui des autres • Respecter votre savoir faire • Valoriser et capitaliser votre activité • Mutualiser les références et votre expérience
Telle est la volonté dʼExpert.i !
Société EOLE Concept - www.eole-concept.fr - Mobile : 06.72.66.19.03 E-Mail : contact@eole-concept.fr
EXPRESSIONS
Le rapport Attali Une ambition pour dix ans
L
14
’accès à un logement décent reste un enjeu crucial de croissance. La qualité du logement joue sur la socialisation des ménages et les performances scolaires des enfants. Le logement est en effet un facteur déterminant de l’insertion sociale. La mobilité résidentielle conditionne l’efficacité du marché du travail et a faculté pour tout actif de saisir les opportunités professionnelles qui se présentent. Avec 36 Md€ d’aide publique au logement, soit près de 2% du PIB, la politique française du logement est l’une des plus coûteuse des pays membres de l’OCDE. Elle est pourtant inefficace, injuste et néfaste pour l’environnement. Cette politique est inefficace. Face à la hausse des prix immobiliers alimentée par la rareté du foncier en zones urbaines, la puissance publique solvabilise la demande des ménages accédants et celle des investisseurs (prêt locatif aidé d’intégration, prêt locatif à usage social, notamment). Cela accroît la demande de foncier constructible sans assurer parallèlement une hausse de l’offre, entraînant une hausse des prix. Les aides publiques sont donc en grande partie captées par les lo-
geurs (bailleurs et vendeurs) et non pas les gens à loger. Cette politique est injuste. La part, parmi les propriétaires, des ménages accédants à la propriété a décliné (32% en 2008) en particulier pour les ménages dont les revenus sont inférieurs à deux SMIC (22%). La hausse des prix et des loyers a essentiellement frappé les jeunes et les ménages contraints de déménager pour des raisons professionnelles ou familiales. Elle a en revanche épargné les propriétaires et certains locataires peu mobiles, dont les augmentations de loyers sont contenues par les règles d’indexation des loyers. Cette inflation complique en outre l’équation budgétaire de la construction de logements sociaux et nuit à la mixité sociale, en confinant leur implantation dans des zones peu attractives où le coût du foncier, est de fait plus faible. Enfin, c’est une politique néfaste pour l’environnement. Elle entretient la tendance à construire de plus en plus loin en périphérie des villes, favorisant en étalement urbain, générateur d’effets négatifs (besoins croissants en transport, coût de viabilisation et d’entretien des réseaux, distension du lien social…).
Proposition 9 : améliorer l’efficacité de la politique du logement
Le logement est, dans tous les pays, un facteur clé de la croissance. L’accès au logement est aujourd’hui très pénalisé pour les primo-accédants, en raison de l’augmentation du coût du foncier. • Libérer et densifier le foncier dans les zones urbaines Pour libérer des terrains, trois voies devraient être empruntées : • une taxe annuelle sur les terrains constructibles non exploités en zones tendues pour rendre particulièrement dissuasive la rétention foncière, en particulier à visée spéculative ; • la suppression de l’abattement progressif sur les plus-values foncières entre 5 et 15 ans de détention afin de donner davantage d’incitations à la libération rapide de la ressource foncière ; • la modification des limites à la densification de l’habitat ;
Expressions
• établissement d’un plancher légal du coefficient d’occupation des sols (COS) par zone en fonction de la tension sur le marché ou définition de COS cibles et taxation de l’écart à la cible ; • introduction d’une différenciation obligatoire du COS en fonction de l’affectation (logements, bureaux, commerces…). Cette mesure devrait permettre à l’offre de s’ajuster à la demande sur chacun de ces segments de marché selon les niveaux de tension observés ; • octroi aux préfets de la possibilité de demander une délibération au conseil municipal pour vote relevant des COS excessivement restrictifs, voire de les relever d’autorité ; • révision des valeurs locatives cadastrales sur lesquelles sont assises la taxe foncière et la taxe d’habitation pour donner aux communes davantage d’incitations à libérer du foncier et à relever leurs coefficients d’occupation des sols.
• Lever les obstacles à la mobilité résidentielle : une flexisécurité immobilière Une mobilité accrue des locataires du parc libre, facteur de croissance, suppose un assouplissement des rapports avec les bailleurs, dans le cadre d’une « fléxisécurité immobilière ». Le risque d’impayés et la difficulté à expulser un locataire mauvais payeur ont conduit les opérateurs institutionnels à se détourner du marché résidentiel au profit de l’immobilier de bureaux et dissuadent certains particuliers propriétaires de devenir bailleurs. Nous proposons, conformément à notre premier rapport, de poursuivre l’assouplissement des procédures d’expulsions pour impayés de loyers, amorcé par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, afin d’assouplir le marché locatif et d’inciter davantage les ménages et institutionnels à construire et à devenir bailleurs. En contrepartie, la sécurité serait assurée par le droit au logement opposable (DALO) et la garantie des risques locatifs (GRL). On pourrait ainsi concevoir une nouvelle forme de contrat de location, plus souple, compensée par un traitement prioritaire, au titre du DALO, des ménages insolvables de bonne foi.
Le Président de l’UNIS, Serge IVARS a dit : « Je voudrais insister maintenant sur un point qui me paraît capital. Nous avons démontré, en créant UNIS, que nous souhaitons l’unité syndicale. Le combat que nous menons actuellement, de concert avec la FNAIM et le SNPI, pour nous opposer à ce projet de loi scandaleux sur le syndic montre que lorsque la profession est unie, elle est entendue. Les premiers résultats de cette action, tombés la semaine dernière, sont encourageants. Je vous en donnerai la teneur demain matin. Patientez jusque là. Si je vous en parle maintenant, c’est parce que c’est vraiment la preuve que nous devons aller plus loin dans cette démarche unitaire. Je lancerai donc cette année, un large débat sur cette question ».
15
❝ Le risque d’impayés et la difficulté à expulser un locataire mauvais payeur ont conduit les opérateurs institutionnels à se détourner du marché résidentiel au profit de
l’immobilier de bureaux et dissuadent certains particuliers propriétaires de devenir bailleurs.
❞
EXPRESSIONS
par Michel JOUVENT, Délégué Général d’APOGEE
Les syndics sont-ils assez 30
ans après, force est de constater que les syndics n’ont pas bonne presse, et que leur image, dans les médias notamment, ne s’est pas améliorée, bien au contraire. Les raisons de ce « désamour » avec les médias, les bénéficiaires des prestations que sont les copropriétaires, et même le grand public, sont sans doute nombreuses, mais on peut se poser la question suivante : les missions de syndic sont- elles suffisamment rémunérées en regard des tâches à accomplir et surtout des enjeux relatifs au patrimoine immobilier ? 16
La rémunération des syndics
La rémunération des missions de syndic de copropriété, autrefois réglementée, est maintenant libre. Il n’y a donc pas de barème qui puisse servir de référence pour connaître les honoraires réellement pratiqués. Une première source d’information est l’enquête qui avait été confiée par la CNAB au cabinet Price Waterhouse Coopers en 2008. Le prix de revient d’un lot principal était en moyenne, sur 15 cabinets de taille variée, de 152 euros HT par lot. Ce montant est variable avec la taille de la copropriété, l’effet d’échelle faisant que le prix par lot diminue lorsque le nombre de lots augmente. Un autre élément de renchérisse-
ment par rapport à la moyenne est l’importance des dossiers de contentieux dans la copropriété. Dans cette étude, le prix de revient se compose à 65% de ressources humaines, 25% de frais dont l’informatique et 10% de frais de structure. La marge opérationnelle (différence entre le prix de vente et le prix de revient) s’établit à 1,77% en moyenne, hors produits financiers ; ce qui est très faible. On peut donc évaluer le coût moyen pour la copropriété à 155 HT par an et par lot (en tenant compte de la marge opérationnelle), et à 185 euros TTC en tenant compte de la TVA, et ceci en valeur 2008. Autre source, l’observatoire de l’UNIS : il situe le niveau de la rémunération du syndic à 2,3 euros par m², ce qui, pour un lot moyen de 70 m², donne 161 euros TTC ; l’enquête précise aussi que le taux d’évolution des honoraires en 2009 a été de 3%. Le mensuel « le Particulier » donne une moyenne France entière de 3,16 euros TTC, ce qui, pour le même lot moyen de 70 m², donne 221 euros TTC. L’ARC, dans son observatoire de charges, donne un montant total de 5,2 euros TTC/m², qui conduirait ainsi, pour le lot moyen, à 364 euros TTC. Mais ceci comprend non seulement les frais de syndic, mais aussi des « honoraires ».
Quant aux produits financiers perçus par les syndics, ils sont faibles et couvrent à peine le coût de la garantie financière. En conclusion, on peut penser, au vu de ces chiffres, que le niveau moyen des honoraires de syndic se situe à un montant de l’ordre de 250 euros TTC par lot et par an, au maximum.
Des éléments de comparaison et d’analyse
Pour apprécier ce montant d’honoraires, on peut le rapprocher de prestations similaires : • En matière de gérance, un mandat « courant » de 4,5% HT des loyers et charges encaissés conduit à des honoraires HT compris entre 500 et 600 euros HT, soit 598 à 714 euros TTC ; les missions sont largement similaires, notamment en matière de gestion technique, en quittances, en relances, etc. • En matière de gestion des parcs locatifs sociaux, le prix de revient complet se situe à 740 euros, non compris la gestion de proximité non récupérable. Aux missions cidessus, s’ajoute la gestion sociale : attributions, suivi social, etc. Ces chiffres montrent que les honoraires des missions de syndic sont nettement plus faibles que ceux des missions similaires. D’autres termes de comparaison peuvent être évoqués : • Si l’on rapporte le montant des ho-
Expressions
rémunérez ?
❝ La rémunération des missions de syndic de copropriété, autrefois réglementée,
est maintenant libre. noraires au montant total des charges, on obtient, selon les sources : • 8 ,7% selon l’UNIS ; • 8,2% selon le Particulier ; • 11,5% selon l’ARC, mais avec les autres honoraires. Un taux de 8% à 10% n’a rien de choquant pour des prestations intellectuelles ou de gestion ; il est du même ordre de grandeur, par exemple, que celui des honoraires de maîtrise d’œuvre pour la construction d’un bâtiment. Rappelons aussi que les frais de confection de rôle de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (frais facturés par l’Etat pour établir la facturation des collectivités locales) sont de 8% ! Enfin, pour le copropriétaire, un montant de 250 euros TTC par an représente une somme inférieure à un abonnement à une chaîne de télévision cryptée ! Pour un service sans doute moins attrayant, mais plus utile pour le maintien de la valeur de son bien. Sans polémiquer, il est quand même choquant de lire que la profession (de syndic) est « toujours plus gourmande ».
Les conséquences de la faiblesse des honoraires
Les conséquences de la faible rémunération de la mission de syndic sont nombreuses. Les rémunérations de collaborateurs sont moins élevées que dans les autres professions immobilières. Les recrutements se font à des niveaux moins élevés, les promotions sont moins rapides, les compétences se dégradent au fil du temps. Plus grave encore, le métier n’attire plus les jeunes Pour conserver une marge opéra-
tionnelle pour son cabinet, le risque est grand de voir le syndic réduire le temps passé par ses collaborateurs : moindres déplacements et de visites sur place, réduction des heures de contact et de réunions avec le conseil syndical et les copropriétaires. La qualité peut en pâtir et l’image s’en trouver dégradée. La spirale infernale s’accélère. D’autre part, le fait de distinguer des prestations courantes des autres prestations fait que les montants prévus pour les prestations courantes sont faibles et que l’on peut craindre un accroissement des prestations particulières, ce qui est évidemment très polémique. Tout ceci fait d’ailleurs que les valeurs de marché des cabinets ont « dégringolé », en moyenne, de 1,5 à 1,2 fois le chiffre d’affaires, bien en deçà de la valeur des cabinets de gérance (2 à 2,5 années de chiffre d’affaires en moyenne).
Les véritables enjeux
Dans une copropriété, la mission de syndic est importante à plusieurs titres : le mandataire doit assurer une bonne gestion technique de la copropriété, la gestion comptable et financière, et la gestion administrative. Il doit gérer, s’il y a lieu, le gardiennage, lancer les consultations, gérer les marchés, suivre les contentieux, etc. Au-delà de ces missions, le syndic doit être un acteur de la maîtrise des charges. Mais avec des honoraires suffisants, permettant d’analyser les postes, de détecter les anomalies, de faire des propositions, etc. Surtout, de nouveaux enjeux apparaissent. Tout d’abord la conservation du patrimoine : avec le vieillissement de l’immeuble et de
ses composants, les besoins en gros entretien et grosses réparations doublent tous les 5 ans sur les 20 premières années de la vie de l’immeuble ; en pourcentage du prix de construction initiale, les besoins passent de 0,15% par an pour les années 1 à 5 , à 0,30% par an pour les années 6 à 10, à 0,60% par an pour les années 11 à 15 et 1,40% par an au-delà ; cela signifie que le syndic doit préparer la programmation des travaux, informer les copropriétaires, émettre des avis , etc. La mise en œuvre du Plan Bâtiment Grenelle dans les copropriétés est également un sujet majeur ; le syndic doit être force de proposition auprès du conseil syndical et de l’assemblée des copropriétaires : diagnostics, audits, propositions d’éventuels contrats de performance énergétique, permettant de programmer des travaux dont une partie au moins pourra être financée par des économies d’énergie. Globalement, une mission de syndic bien conduite permet aux copropriétaires de conserver la valeur de leur bien, voire de créer de la valeur. Ceci pour quelques dizaines d’euros par mois… Moins d’un euro par jour ! Revalorisons donc les honoraires de syndic : nous aurons des professionnels plus compétents, plus formés, plus disponibles et plus efficaces. A la profession de justifier les coûts, de s’organiser, de faire éviter la concurrence infernale et le dumping pour la survie, de faire la guerre aux professionnels incompétents ou malhonnêtes, de mettre au point des méthodes, des outils, etc. Sans quoi, ce sera la fin de la copropriété.
❞
17
communiqué
our ista, être partenaire de la FNAIM IdF, c’est s’engager auprès de ses instances régionales pour renforcer l’efficacité de l’action quotidienne de ses adhérents auprès de leurs clients communs que sont les copropriétaires. De récentes études nationales, ont très justement rappelé deux des préoccupations majeures des copropriétaires : la maîtrise des charges immobilières et la préservation de la valeur de leur patrimoine.
P
Le Plan national « 100 000 logements éco rénovés » auquel la Fédération Ile-de-France prend toute la part qui lui revient, est une excellente réponse à cette double préoccupation, et justifie pleinement qu’ista ait choisi d’y apporter son expertise et son dynamisme, au sein d’une équipe pluridisciplinaires d’experts. Pourquoi ? C’est tout d’abord une excellente réponse parce que la dynamique de ce Plan permet que la mise en pratique du Développement Durable à l’immobilier ancien soit perçu comme une opportunité et non pas comme une contrainte. Une opportunité pour les copropriétaires de prendre conscience, grâce aux professionnels qui les aident à gérer leurs biens, que la hausse des charges n’est pas une fatalité et que face à l’augmentation du prix des énergies, des solutions existent pour contrecarrer cette hausse inéluctable par une baisse encore plus importante de leur consommation…Et c’est largement possible. C’est une excellente réponse car ce Plan implique l’engagement de l’ensemble des professionnels de l’immobilier, syndic, administrateur de biens, agent immobilier, en leur donnant l’opportunité d’améliorer leur rôle de conseils auprès des co-
propriétaires, des acquéreurs ou des vendeurs. Les uns gèrent le patrimoine de leurs clients, les autres les aident à le transmettre. Tous, avec l’aide de leurs partenaires experts, doivent contribuer à faire prendre davantage conscience aux propriétaires que la valeur de leur patrimoine est désormais étroitement liée à la question énergétique. Les copropriétaires sont trop souvent réticents à investir dans la maintenance de leur patrimoine, simplement parce qu’ils ne le voient pas vieillir. La facture énergétique va bouleverser ce manque de clairvoyance car elle va accélérer le risque de vieillissement relatif d’un immeuble par rapport à un autre. On assistera alors à une fracture énergétique. L’obligation de l’affichage des DPE d’une part et l’émergence de logements construits selon les réglementations RT 2012 voire BBC,
vont générer des points de comparaison et donc accélérer la segmentation de la valeur du parc ancien, entre les immeubles qui auront agi pour maîtriser le risque énergétique et les autres. C’est la raison pour laquelle, ista, leader en Europe de la maîtrise des consommations d’énergie dans l’immobilier (eau, chauffage, électricité), a souhaité apporter son expertise au sein de l’équipe pluridisciplinaire des partenaires de la FNAIM. La méthodologie est simple : commencer par un diagnostic 360°c des sujets à résoudre (enveloppe de bâtiment, qualité du système de chauffage, adoption des meilleures pratiques de consommation…). Choisir parmi les scénarii d’amélioration proposés celui qui correspond le mieux aux objectifs de court ou long terme de la copropriété. Ensuite il faut monter la première marche de l’efficacité énergétique : établir un « point zéro » précis des consommations par logement. Comme pour un régime alimentaire,
tout commence donc par l’installation d’un équipement permettant la mesure de l’efficacité des actions engagées : le comptage des consommations individuelles est la première décision à prendre, parce qu’elle met en route à moindre coût (environ 50€/ an / logement) une dynamique vertueuse de pilotage de sa propre consommation, parce qu’elle génère dès la première année des économies et parce qu’elle permet ensuite de contrôler les progrès dans la lutte contre l’inflation énergétique. Quinze à vingt pour cent de baisse des consommations d’eau et de chauffage est possible sans investissement lourd. Aux côtés de la FNAIM Ile-de-France, vous pouvez compter sur ista,
CONJONCTURE
L’observatoire Francilien
20
« En renouant avec les plus hauts niveaux de prix enregistrés durant l’été 2008, la hausse des prix des logements anciens situés à Paris devrait tourner autour de +10% précise Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM Ile-de-France. Nous assistons à une reprise durable qui succède à dix huit mois de marché léthargique. En Ile-de-France, la hausse annuelle des prix se chiffrera à environ + 5% » De manière générale, on constate une pénurie de l’offre, ce qui provoque une tension sur les prix et donc une hausse de ces derniers.
Douglas Tabet, Délégué Départemental 92 FNAIM Paris Ile-de-France.
Paris, une faiblesse « historique » du nombre de mises en vente, cause et conséquence du blocage du marché
Le prix moyen du mètre carré à Paris est de 6 400 euros. Cependant, parler de moyenne n’a pas vraiment de sens, il est nécessaire de faire des focus par quartier car la situation est très différente selon les quartiers. Il faut presque raisonner rue par rue afin d’avoir une idée claire du marché. Ainsi les experts de la FNAIM Paris Ile-de-France ont découpé la capitale en 76 quartiers, où les prix oscillent de 4 500 euros / mètre carré à 13 000 euros / mètre carré. A Paris, le nombre de mandats est de 16,8 au premier semestre 2010, contre 21 il y a un an.
Ce chiffre est le plus bas depuis 2004 et illustre les difficultés de mise en vente. En effet, Paris n’étant pas un marché de primo-accédants, les personnes attendent parfois de trouver un bien avant de vendre le leur, ce qui ralentit les mises en vente. Les primo-accédants représentent moins de 15% du marché, « Paris est un marché de reventes qu’il faut faire redémarrer ». On vend à Paris au prix du mandat de vente alors qu’il y a quelques années les acheteurs négociaient. Les incertitudes du marché de l’emploi contribuent aussi à bloquer le marché, dans la mesure où les acheteurs déjà propriétaires hésitent parfois à se lancer dans un second projet d’achat en revendant leur premier bien.
Conjoncture
Jean-Hervé Ruellan, administrateur de la Chambre et Gilles Ricour de Bourgies.
de l’Immobilier Les délais de vente se raccourcissent car les acquéreurs sont très déterminés. Nous sommes revenus au niveau de 2007, avant la crise des subprimes. La moyenne est de 41 jours mais pour les biens correctement situés et sans défaut, ce délai n’est que de quelques jours. Les difficultés de vente commencent pour les appartements dont la superficie est supérieure à 200 m2. Au niveau des investisseurs, on observe une nouvelle tendance : celle des provinciaux qui achètent à Paris afin de financer leur retraite. L’appartement acheté à crédit et remboursé par la location sera utilisé par la suite pour financer leur vie quotidienne à la retraite.
Ile-de-France : une situation diversifiée. Focus sur les Hauts-de-Seine et l’Essonne
Le marché est plus fluide en première et deuxième couronne où le nombre de mandats était de presque 31 au premier semestre 2010 et où le délai de vente était sur cette même période de 65 jours. Dans les Hauts-de-Seine, nous observons un marché marqué par la pénurie d’offres sur les produits de bonne qualité. Il n’y a donc pas de discussion à la baisse, surtout sur l’axe Levallois-Perret, Courbevoie, Asnières-sur-Seine. Sur ce département, il y a une demande importante sur les produits de moins de 200 000 euros. Ce marché est un marché de report : beaucoup de personnes qui résidaient à Paris franchissent le périphérique pour ache-
ter dans ce département qui demeure abordable. En Essonne, le marché est dépendant de l’emploi et de la stabilité économique. Les acheteurs cherchent dans ce département un produit avec un potentiel de financement acceptable et basculent du parc locatif social ou privé vers un bien dont les remboursements mensuels, sur 20 ou 25 ans, correspondent peu ou prou à leur ancien loyer. On observe des flux de populations de la petite couronne vers Evry, plus particulièrement depuis les villes de Montreuil, Bobigny et Bondy. Les acheteurs sont intéressés particulièrement par les biens situés près des gares et à proximité de groupes scolaires de qualité. Leur but est de créer un patrimoine familial. Ce marché est aussi un marché d’investisseurs, surtout près des universités où la rentabilité d’un appartement ou d’une maison proposée en colocation à des étudiants peut excéder les 10%. Enfin quelque soit le lieu où un bien est situé (Paris intra muros et Ile-deFrance), le prix de revient d’un logement suite au diagnostic de performance énergétique et des travaux éventuels réalisés, risque d’augmenter ou de diminuer. En tout état de cause en immobilier la règle d’or demeure toujours l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.
❝Paris est un marché de reventes qu’il faut faire redémarrer.
❞
Eric Fiémont, Agent Immobilier FNAIM 91.
21
Conjoncture
Le patrimoine des ménages français début 2010
L
’INSEE publie une nouvelle fessionnels ; 13% des ménages photographie du patrimoine possèdent les trois à la fois. Les acdes Français. Celui-ci est tifs professionnels relèvent d’une lomoins varié qu’il y a six ans : la mo- gique patrimoniale différente : en dification de la fiscalité des Plans détenir n’est pas un moyen d’invesd’Epargne-Logement (PEL) a en- tir mais est surtout lié à une activité traîné une désaffection pour ce type professionnelle, présente ou passée. d’épargne, et la crise financière survenue en 2008 a détourné de la détention de valeurs mobilières. Les placements moins risqués, de type épargne-retraite ou assurance-vie et la détention de biens immobiliers, investissement considéré comme sûr, ont corrélativement progressé. En 2010, 94,7% des ménages vivant en France possèdent un patrimoine : 92% détiennent des produits financiers, 61,7% disposent d’un bien immobilier et 15,7% ont des actifs pro61,7% disposent d’un bien immobilier
Entre 2004 et 2010, la part des ménages métropolitains possédant un patrimoine immobilier s’est plus accrue que celle des ménages détenteurs d’un patrimoine financier (+1,4 point contre +0,7 point). 59,6% des ménages (2 points de plus qu’en 2004) détiennent au moins un actif financier autre qu’un compte-chèques et au moins un bien immobilier. Cela représente la quasi-totalité des ménages propriétaires de leur résidence principale. A l’inverse, détenir un patrimoine financier ne signifie pas forcément être aussi propriétaire d’un bien immobilier. La hausse globale est entièrement expliquée par la progression de la part de ménages propriétaires de leur résidence principale (+2,3 points en six ans).
23
CONJONCTURE
Les loyers en 2009 D’après le rapport d’OLAP 1/ Les principales tendances :
2,9 % de hausse moyenne en 2009 En 2009, les loyers du parc locatif privé ont augmenté en moyenne de 3,3% à Pairs, de 2,9% en petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-SaintDenis et Val-de-Marne), et de 1,9% en grande couronne (Essonne, Seine-et-Marne, Val-d’Oise et Yvelines), soit 2,9% en moyenne sur l’ensemble de l’agglomération. Cette évolution, la plus faible depuis 2001, première année de mesure sur ce périmètre géographique, reste très augmentation supérieure à celle de l’indice des prix annuelle en % à la consommation¹ sur la même pé8 riode (+0,6%).
24
C’est encore dans la capitale que la hausse a été la plus forte, la banlieue enregistrant comme les années précédentes des évolutions plus modérées.
Composante de la hausse
7
Bien qu’en retrait sur 2008, la hausse moyenne de loyer pratiquée lors d’un emménagement (y compris nouvelles locations) est supérieure à l’évolution de l’ensemble des loyers. En 2009, elle atteint ainsi en moyenne 8,1% à Paris (9,5% en 2008) et 6,2% sur l’ensemble de l’agglomération (7,4% en 2008). Pour les locataires stables, soit plus de trois locataires sur quatre, la hausse constatée est proche de celle de l’IRL, que le bail ait été renouvelé ou non en 2009.
2/ Evolution des loyers depuis 1990 Loyers libres à Paris Lo Loyers Lo libres dans l'agglomération CC puis RL ICC IC
6 5 4 3
L’évolution globale des loyers est la 2 somme des évolutions appliquées aux locataires en place, que leur bail 1 soit en cours ou arrivé à échéance en 2009 et de celles intervenant lors 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 des emménagements. La principale cause d’évolution du Source : Rapport d’OLAP, « Les loyers d’habitation dans le parc locatif privé de l’agglomération parisienne loyer en 2009 est la progression en- et de 11 villes et agglomérations de Province », Evolution en 2009 et situation au début 2010 registrée par le loyer des locataires en place devant celle du loyer des logements 3/ Brèves ayant changé de locataire. Cette situation perOLAP : la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France est dure depuis 2004 en contraste avec la période représentée à l’Assemblée Générale et au Conseil 2001-2003 où la principale cause de hausse prod’Administration par M. Hugues DE DIESBACH, venait de l’augmentation du loyer lors d’un emadhérent de la Chambre FNAIM Paris Ile-deménagement. France. ¹ : Indice des prix à la consommation – ménages urbains dont le chef est employé ou ouvrier – série hors tabac – évolution constatée entre décembre 2008 et décembre 2009
2007 2008 2009
Conjoncture
Ils ont dit … Tables Rondes et Interviews des représentants de la Chambre FNAIM Paris Ilede-France sur le plateau de la WEB TV Acheter-Louer au Salon Immobilier de Paris le 25 septembre 2010 Samedi 25 septembre 2010, Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance et Claude CHETRIT, Président Adjoint de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France ont participé à deux tables rondes animées par Gaëlle COPIENNE sur le plateau TV Web de Acheter-Louer.fr en direct du Salon Immobilier de Paris. Lors de la 1ère table ronde intitulée « Le Marché Immobilier à Paris et en Ile-de-France », Gilles RICOUR de BOURGIES a précisé : « ce qui est intéressant quand on parle de chiffres est le nombre de transactions, qui sont des données objectives qui reflètent la réalité et l’intérêt des citoyens pour l’investissement pour l’immobilier. On était à 590 000 ventes en 2009 dans l’ancien en France et en 2010, on sera probablement à 700 000 ventes. Donc c’est reparti. Quant aux chiffres, quand on parle de moyennes, il faut être extrêmement précis, on peut trouver à Paris des biens à 5 000 € comme à 20 000 € du m²». Durant la 2ème table ronde « Urbanisme et développement durable », Gaëlle COPIENNE a interrogé les participants sur le DPE obligatoire à partir du 1er janvier 2010 et a demandé si les professionnels étaient prêts pour cette échéance ? Claude CHETRIT a précisé « qu’il n’y avait pas le choix, qu’il fallait être prêt, puisque les par-
Claude Chetrit, Président Adjoint de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France.
ticuliers vont être intéressés par cette nouvelle donne qui va mettre en avant le développement durable et le Grenelle de l’environnement ».
Une interview de Gilles RICOUR de BOURGIES a également été réalisée samedi 25 septembre 2010 sur le plateau TV de Acheter-Louer.fr. Gaëlle COPIENNE : « Vous êtes Président de la Chambre FNAIM Paris Ilede-France, j’ai envie de vous faire réagir à l’actualité, puisque le dispositif d’aide à la propriété vient d’être refondu, remanié avec notamment une mesure phare qui est le PTZ+, qui entrera en vigueur en janvier prochain. Quel est votre regard sur ce dispositif ? ». Gilles RICOUR de BOURGIES : « On a été très content à la FNAIM, car on a réussi à aboutir à des démarches entreprises auprès des responsables publics. Notre grosse crainte, et le Gouvernement l’avait annoncé, c’était la suppression du prêt à taux zéro dans l’ancien. On a
bataillé ferme car on sait qu’en 2009, on a eu 160 000 prêts à taux zéro qui ont été signés, et dont la moitié portaient sur de l’immobilier ancien à Paris et en région parisienne. Donc cela représente pour le marché francilien quelque chose de très important, c’est un moyen pour l’accédant à la propriété d’avoir un apport. La grande nouveauté, est la condition de revenu minimum qui a été supprimée. Donc il s’est universalisé : il est réservé aux primo-accédants, mais sans conditions de ressources, et le budget alloué par l’Etat au prêt à taux zéro a été quasiment doublé. L’objectif pour 2011 étant de 38 000 PTZ+ en France. C’est une excellente nouvelle car cela va faciliter le marché francilien de l’ancien ». Gaëlle COPIENNE : « C’est intéressant de le souligner, car dans l’imaginaire collectif, on pense que le prêt à taux zéro est réservé au neuf. Comment expliquez-vous cette idée reçue ? ». Gilles RICOUR de BOURGIES : « Je ne sais pas comment l’expliquer, ce que je peux vous dire, c’est que vous avez 70% des prêts à taux zéro qui concernent des acquisitions dans l’ancien. Donc c’est beaucoup plus important finalement pour le marché dans l’ancien que dans le neuf ».
25
Brève
SÉCURITÉ
Les Entretiens de la sécurité immobilière comment mieux vivre ensemble - 20 octobre 2010
L
26
’action commune de la Chambre et de la Préfecture de police s’articule autour de 5 objectifs : • ordonner leurs efforts en matière de prévention et de lutte contre les incivilités et la délinquance ; • améliorer l’information des adhérents de la chambre FNAIM de l’immobilier de Paris et de l’Ile-deFrance en matière de prévention et de lutte contre les incivilités et la délinquance ; • accompagner la recherche de logements, dans l’agglomération parisienne, pour les personnels de la Préfecture de police ; • faciliter la reconversion éventuelle des personnels de la Préfecture de police intéressés par les métiers de l’immobilier.
Extrait de l’entretien de Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France : Cette coopération s’est renforcée par la publication de textes de loi et de règlements impliquant la responsabilité des acteurs de l’immobilier et ceci à plusieurs niveaux. Je n’en citerai que trois : - la lutte contre le blanchiment d’argent. Depuis 1998, les professionnels de l’immobilier doivent appliquer les règles édictées par TRACFIN, règles qui se sont renforcées depuis l’ordonnance du 30 janvier 2009 qui impose aux professionnels de l’immobilier soumis à la loi Hoguet d’être vigilants vis-à-vis de leur clientèle et le décret du 16 juillet 2009 qui dresse la liste
de 16 critères dont l’existence d’un seul impose la déclaration de soupçon de fraude fiscale. Le 16ème concerne directement nos métiers puisqu’il s’agit de « la réalisation d’une transaction immobilière à un prix manifestement sous évalué », - la loi sur la prévention de la délinquance du 5 mars 2007 met en œuvre notamment des dispositifs en matière de lutte contre les troubles de voisinage mais également des mesures relatives aux immeubles collectifs (la fermeture des copropriétés, la répression des attroupements et le gardiennage), - la loi du 18 mars 2003 pour la sécurité intérieure, dite loi Sarkozy, souligne clairement le rôle du syndic dans la bonne gestion des parties communes. Garant de la sécurité, il doit prendre toute mesure pour éviter par exemple les rassemblements dans les halls d’immeuble et les squats. Il doit également veiller à la sécurité du gardien. Le non respect de ces obligations mises à notre charge par ces différents textes, et d’autres que je ne citerai pas pour ne pas allonger cette introduction, engage la responsabilité pénale de nos adhérents. Ce renforcement dans notre rôle, nous conduit en réalité à être ou à devenir de réels auxiliaires de l’Etat et à ce
Sécurité
Michel Gaudin, Préfet de police et Gilles Ricour de Bourgies.
titre, reconnus comme des professionnels incontournables pour mieux vivre dans nos cités. Nous ne pouvons que nous en féliciter. De même, personne n’imaginait, il y a une dizaine d’années, que les effectifs des entreprises de sécurité seraient d’environ 170 000, les services de police de 130 000 et les services de la gendarmerie de 100 000, en 2010. Cette prise de conscience est le fruit d’un accroissement de la fragilité de nos cités qui sont globalement sous la menace permanente du terrorisme et du développement des trafics de drogue comme le constate le Livre Blanc sur la défense nationale remis au Président de la République il y a deux ans.
Extrait de l’intervention de Michel GAUDIN, Préfet de police : Je sais que vous partagez notre souci du public. C’est la raison pour laquelle, de surcroît, nous nous sommes rapprochés depuis plusieurs années pour améliorer la sécurité des personnes et des biens. Et, aujourd’hui, force est de constater que les professionnels de l’immobilier sont des acteurs à part entière de la politique de sécurité mise en œuvre par les pouvoirs publics. Un seul exemple qui concerne au quotidien des millions de franciliens : la sécurité dans les halls d’immeuble. Les syndics ont été responsabilisés par la loi du 18 mars 2003 sur la sécurité intérieure qui exigent d’eux des mesures voire des travaux pour réduire les risques dans ces parties communes. Vous savez sans doute, à ce titre, que la Préfecture de police peut vous accompagner en matière de situation préventionnelle.
Ces dernières années, en général, il faut le redire, la mobilisation de tous a porté ses fruits. En ce sens, globalement, les statistiques récentes relatives aux diverses infractions se rapportant à l’immobilier sont plutôt encourageantes. Ainsi, les dégradations concernant les parties communes et les parties privatives sont en baisse de près de 10% sur les neufs premiers mois de l’année par rapport aux neuf premiers mois de 2009. Dans le même temps, les occupations illicites de hall d’immeuble ont diminué de près de 30%. Je suis également satisfait de constater une baisse de 5,31% du nombre de violation de domicile sur les trois premiers trimestres de 2010 et, dans une moindre mesure, une baisse de 0,6% des cambriolages. Toutefois, cette tendance doit être amplifiée et confirmée, département par département. On l’observe avec les cambriolages, nous avons toujours une marge de progression. Aujourd’hui, la mise en œuvre des dispositions de la convention que nous avons signée le 24 septembre doit justement permettre d’aller plus loin. Comme son titre l’indique, en renforçant notre partenariat en matière de sécurité. Ce renforcement, il consiste, d’abord, de notre part, à mettre des moyens mieux adéquats et plus performants à la disposition des professionnels de l’immobilier.
❝Les dégradations concernant les parties communes et les parties privatives...
❞ 27
SÉCURITÉ
Ils ont dit … meuble 1ère conférence - La sécurité dans l’im • Thomas LE JEANNIC, administrateur INSEE, statisticien, auteur de « Protéger son logement contre le vol et contre ses peurs » (étude INSEE, février 2008) « Le système d’information du ministère de l’intérieur permet d’assurer un suivi très régulier des faits de délinquance sur le territoire. Mais ces statistiques […] sont […] impactées par deux aspects indirectement liés à la délinquance : elles sont le reflet dans une certaine mesure de l’activité de la police et de la gendarmerie ; elles sont également le reflet de la propension ou non des victimes à porter plainte. […]. Pour ces raisons, il est indispensable de réaliser des enquêtes dites de « victimation » pour interroger directement les individus et les ménages sur ce qu’ils ont subi […] »
• Isabelle FOURNIER, syndic copropriété de IM FNA Paris IDF « Les gardiens d’immeuble sont mes lieutenants. Je leur demande d’être vigilants à tout se qui se passe non seulement dans les parties communes de l’immeuble, mais également dans la rue. Il est important de pouvoir faire voter en assemblée générale l’autorisation donnée aux forces de police de pénétrer dans les parties communes de l’immeuble. Chaque copropriétaire fait partie d’une chaîne. Il est un maillon de la sécurité. Enfin, soulignons que le syndic est responsable de tout ce qui attrait à la sécurité de l’immeuble, même s’il n’est pas sur les lieux en permanence ».
• Christiane LE BRUN, administrateur de biens FNAIM Paris IDF « […] En cas de trouble de voisinage l’administrateur de biens se doit d’agir pour assurer la sécurité des résidents de l’immeuble et faire cesser ce trouble à l’égard des tiers, faute de quoi sa responsabilité pourrait être engagée […] ». • Slavica BELLOT, gardienne d’immeuble « Mon travail consiste à veiller sur la paix civile […], à surveiller […] les parties communes […], les caves […], les équipements communs […], les allers et venues des personnes étrangères à l’immeuble […]. Une bonne gardienne c’est comme un chef d’orchestre, qui entend et voit tout […] ».
28
Table ronde « La sécurité en Ile-de-France et notamment dans l’immobilier, n’est-elle pas l’affaire de tous ? Philosphe, criminologue, magistrat, expert vous repondent »
• Gérard RABINOVITCH, philosophe, sociologue, chercheur au CNRS, Centre de Recherches : Sens, Éthique, Société (CERSES/Paris V) « […] Nous assistons aujourd’hui, dans la période contemporaine, à une crise spirituelle rampante. […] On dira qu’il ya « crise » quand tout l’appareillage symbolique (faits de discours, de mots, de chiffres, de rites, de routines) devient impuissant à réguler et tempérer une réalité qui n’en fait plus que selon des impulsions déliées, des jouissances impératives, ou le morbide prend l’ascendant sur la « vie bonne » et devient inmaîtrisable […]. On a dit « spirituelle », car l’affaire va bien au delà de la question religieuse et des croyances qui l’accompagnent. […] On a dit « contemporaine », puisqu’il s’agit de répondre en situation et en rebonds sur des évènements qui nous affectent aujourd’hui et parce que l’urgence est patente. […] ».
Sécurité
2ème conférence
- La sécurité da ns le quartier
• Thomas Le JEANNIC, adm • Yves i• Pierre-Yves nistrateur INSE CHEMINAIS, trans E, BO statisticien, aute URNAZEL, ac tionnaire et adur C de « On pardon on seiller régional m inistrateur ne de d ’I tout à son quartie le -d bi ens FNAIM e- Fr an ce , r sauf…l’insécurité, Conseiller de Pa les dégradations Pa ris ID F ris, , « […] Si le bruit » (étude IN le dispositif de Président du grou SEE, mai 2007) la ZF pe U a, UMP du 18ème « […] Préoccupat dans un premie arrondissement ion pour la délin r te m ps , un et - pervers su effet chargé du Gra quance et sentim nd Paris à l’UMP r les prix, il permet ent d’insécurité au d’ gaider « Sur le terra mentent avec la de à redynamiser un in, je suis inform nsité urbaine. [… quartier. Depuis pr é des ]. 12 ans, no Près de deux ha oblèmes des habi us travaillons [… bitants des grande tants en matière ] av ec s les de sécurité et villes sur cinq co propriétaires et de tranquillité pu nsidèrent la délin commerçants d’ - centre co un bliques. Cette ex quance comme mmercial […]. Au périence du terra un problème da jo ur in ns d’ hui m'a démontré leur quartier et pr aucun commerce l'importance de ès d’un sur cinq n’est disponible et pr s’y les prop la sent personnelle ésence pédestre riétaires ont [… ment en insécurit de la police dans ] co ns é. taté les quartiers, af […] Mais si le lie une valorisation de in de rassurer les n entre sentimen leur actif et un re- bi hat tour sur d’insécurité et dé tants et d'assure investissement linquance subie es r une continuité [… ]. t […] dans l'action de fort, il n’est pas Cela a été possib s forces de l'ord systématique. C le par la mobilisare. es tion de Je crois aussi à sentiments sont lar s différents acte la vidéo-protectio gement alimenté ur s : n s Et at, comme élémen par des actes de services de polic t de lutte contre délinquance non e, commune, co l'in di m- sécurité […]. La rigés directemen merçants, profes t contre les pe police du Grand sions de l’immob ri- Paris, récemmen sonnes ou leurs bi lier […] ». t mise en oeuvre ens, mais contre le est également pr quartier lui-même. opice à la mutua lisation de moyen C’est particulière ment vrai dans le s pour une mei ls leure efficacité du zones urbaines se nsibles (ZUS)[…] travail des forces »». de l'ordre ».
29
• Christian FREMAUX, Avocat à la Cour, Avocat conseil de la Chambre FNAIM Paris IDF « […] Les professionnels de l’immobilier – syndics en particulier – non seulement doivent faire respecter le règlement de copropriété, et la loi […] mais encore doivent prendre des mesures pour faire cesser troubles, agressions […], nuisances […] et surtout ont un devoir d’initiative en cas de problèmes de sécurité […]. La sécurité nous appartient […].. L’immobilier est au cœur de notre société […]. Il faut donner du sens à la sécurité. A défaut, elle ne sera pas comprise, elle sera ressentie comme une contrainte, et le message ne passera pas […] ».
• Michel AUBOUIN, Directeur de l’accueil, de l’intégration et de la citoyenneté, Ministère de l’immigration, de l’identité nationale et du développement « […] Le parcours résidentiel, pour les populations immigrées […] se décompose en trois phases successives : logement chez des tiers ou logement dans le « privé de fait », souvent dégradé, logement social public, accès à la propriété, […]. […] Concernant la 1ère phase, le niveau de vie plus faible des familles étrangères les rend plus vulnérables à l’insalubrité […]. […] Dans la seconde phase, les disparités de condition de vie s’estompent […]. […] L’accès à la propriété, dans le cadre du schéma classique, semble se réaliser plus tardivement. Seuls 15,7% des étrangers sont propriétaires, contre la moitié des Français par acquisition et près de 60% des Français de parents d’origine française […] ».
• Bruno RACOUCHOT, Directeur, COMES Communication « […] Le propre de la communication d’influence est de s’adresser non pas à la terre entière, mais plus modestement aux parties prenantes de l’entité concernée. […] La FNAIM de l’Ile-de-France, de par sa vocation et ses réseaux, a engagé depuis plusieurs années une communication d’influence portant sur les enjeux sécuritaires. Elle y a tout intérêt car elle est au cœur des préoccupations de la Cité […] ».
EDUCATION
par Sandrine AULIAC PLOUZEAU, Consultante juridique
Entretien professionnel et bilan L
’entretien individuel, d’évaluation ou professionnel, intervient au cours de la vie professionnelle du salarié. L’entretien professionnel a été crée au profit du salarié par l’accord national interprofessionnel (ANI) du 5 décembre 2003, afin de lui permettre d’être acteur de son évolution professionnelle.
30
En matière de formation, la négociation collective de branche est obligatoire, pour la Convention collective nationale de l’immobilier, il est prévu « une négociation tous les 5 ans sur les priorités, les objectifs et les moyens de la formation professionnelle ». Elle doit porter sur les conditions dans lesquelles les salariés peuvent
bénéficier d’un entretien individuel sur leur évolution professionnelle. Lors de cet entretien et conformément à l’avenant du 20 juillet 2005 (qui a complété l’ANI de 2003), les éléments suivants doivent être abordés : • les moyens d’accès à l’information sur les dispositifs d’orientation professionnelle et de formation tout au long de la vie,
Education
de compétence
• les objectifs de professionnalisation qui pourraient être définis au bénéfice du salarié pour lui permettre d’améliorer ses compétences ou de renforcer sa qualification, • le dispositif de formation auquel le salarié peut faire appel en vue de ses objectifs, • les initiatives du salarié pour l’utilisation de son DIF, • les conditions de réalisation de la formation. L’objectif de ces entretiens est à la fois l’évaluation du salarié mais également ses « volontés » quant à la formation. La gestion des carrières dans l’entreprise vise à augmenter son efficacité générale par l’utilisation de ses ressources et un accroissement de la motivation et de la satisfaction au travail. Selon l’article L 6321-1 du code du travail, l’employeur assure l’adaptation des salariés à leur poste de travail, il veille au maintien de leur capacité à occuper un emploi, au re-
gard de l’évolution des emplois, des technologies et des organisations (…) il peut proposer des formations qui participent au développement des compétences, ainsi qu’à la lutte contre l’illettrisme. Par conséquent, cet entretien est un moment où le salarié et l’employeur peuvent dialoguer, il sert à faire le point sur l’année qui s’est déroulée et d’envisager l’avenir. Cela permet de redéfinir le poste et la mission du collaborateur (rice), et ensuite de déterminer les objectifs individuels de l’année à venir en tenant compte de tous les aléas existants, notamment les problèmes collectifs de travail, l’environnement… Mais afin d’éviter un entretien « fourre tout », il paraît nécessaire de faire plusieurs entretiens au cours de l’année, d’évaluation des compétences, d’évolution de carrière et éventuellement portant sur la rémunération. Les tribunaux contrôlent la licéité des méthodes d’évaluation des entreprises, ils rappellent que les objectifs doivent être quantifiables, atteignables et mesurables. La principale finalité d’un entretien professionnel est a priori une action de formation à destination du salarié et pour le bénéfice de ce dernier mais également de son employeur. L’employeur élabore un plan de formation (soumis pour avis aux représentants du personnel, le Comité >
31
❝ L’objectif de ces entretiens est à la fois l’évaluation du salarié mais également
ses « volontés » quant à la formation.
❞
EDUCATION
par Sandrine AULIAC PLOUZEAU, Consultante juridique
32
d’entreprise ou à défaut le(s) délégué(s) du personnel) dans lequel comprennent des formations retenues par les salariés de l’entreprise. Il doit distinguer 3 types d’actions : les actions d’adaptation au poste du travail, celles liées à l’évolution des emplois ou participant au maintien dans l’emploi, et celles ayant pour but le développement des compétences des salariés. Ce plan n’est pas légalement obligatoire, mais permet à l’entreprise de satisfaire à ses obligations de formation. Par contre, les employeurs d’au moins 50 salariés doivent pouvoir justifier, auprès de l’Administration, avoir consulté effectivement le comité d’entreprise sur les orientations de la formation et le plan de formation ; à défaut de justifier cette consultation, l’employeur est passible d’une majoration de 50% de sa participation. Les employeurs de moins de 50 salariés n’ont pas à justifier de la consultation des délégués du personnel. Le plan de formation peut donc prévoir des actions de bilan de compétences et de validation des acquis de l’expérience professionnelle et des périodes de professionnalisation. Tous les employeurs sont tenus d’adapter leurs salariés à leur poste de travail et de veiller au maintien de leur capacité à occuper un emploi, notamment au regard de l’évolution des emplois, des technologies et des organisations. L’employeur ne peut donc pas reprocher à son salarié son manque de performance, de résultats
ou d’insuffisance professionnelle afin de procéder à son licenciement. Celui-ci pourra être considéré comme abusif en cas d’absence de formation pour les salariés, notamment lors de la mise en place d’un nouveau logiciel. Tous les salariés de l’entreprise peuvent bénéficier d’une formation inscrite dans le plan quelque soit la nature de son contrat de travail et aucune condition d’ancienneté n’est exigée. Mais c’est à l’employeur de choisir la formation la plus adaptée à la situation du salarié demandeur et de la date de réalisation de cette formation, sous réserve de ne pas faire de discrimination. Le salarié ne peut pas refuser de suivre la formation proposée par l’employeur, car il use de son pouvoir de direction, et ne pas se soumettre à cette décision, relève de la faute professionnelle, sauf pour les formations réalisées hors du temps de travail, visant au développement des compétences, ou si l’employeur ne respecte pas ses obligations (paiement des salaires, refus de prendre en charge les déplacements…). L’employeur peut proposer à ses salariés un bilan de compétences.
Le salarié ne peut pas refuser de suivre la formation proposée par l’employeur...
Ce bilan doit permettre aux salariés d’analyser ses compétences professionnelles et personnelles, ainsi que ses aptitudes et ses motivations. L’objectif est de définir un projet professionnel. Trois phases sont nécessaires pour effectuer un bilan de compétences, à savoir : • la phase préliminaire qui permet au salarié de définir et d’analyser la nature de ses besoins, • la phase d’investigation permet d’analyser les motivations, les intérêts professionnels et personnels, d’identifier les compétences et aptitudes, d’évaluer les connaissances générales et de déterminer les possibilités d’évolution professionnelle, • la phase de conclusion consiste à prendre connaissance des résultats détaillés du bilan, à recenser les facteurs susceptibles de favoriser ou non la réalisation d’un projet professionnel ou d’un projet de formation. L’employeur peut proposer à tout salarié d’effectuer un bilan de compétences, mais il est nécessaire d’obtenir son consentement ; son refus ne constitue pas une cause réelle et sérieuse de licenciement. L’employeur doit présenter une convention de bilan de compétences à l’intéressé qui dispose d’un délai de 10 jours pour signifier son acceptation (l’absence de réponse dans ce délai vaut refus du bilan de compétences). Ce bilan peut faire partie du plan de formation de l’employeur mais il peut également être accessible au salarié par le biais d’un droit au congé pour bilan de compétence prévu par les articles L6322-42 et 43 du code du travail.
EDUCATION
par Sandrine AULIAC PLOUZEAU, Consultante juridique
Les relations universités / M
34
ichel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France est intervenu lors d’un colloque organisé par l’IFFRES les 2 et 3 novembre dernier sur « Débattre des enjeux des fondations de recherche et d’enseignement supérieur ». Le thème de son intervention portait sur « Universités et grandes écoles, pourquoi – comment renforcer vos liens avec vos étudiants et diplômés ? ». La relation Grandes écoles / université / étudiants / entreprises est un sujet éternel et très actuel, notamment depuis la publication de la loi Pécresse (loi n° 2007-1199 du 10 août 2007 relative aux libertés et responsabilités des universités dite loi L.R.U. ou loi Pécresse). Cette loi a permis, dans une première étape, un changement, notamment en facilitant le passage à l’autonomie des universités, par des conditions et des propositions de méthode de travail, et sur l’anticipation de cette autonomie par la créa-
tion de fondations, de coopérations et regroupement d’universités. La seconde étape a été la contribution au changement, par la proposition d’opérations s’intégrant à la réforme tels que les forums recrutement, les conférences, les interviews… De même, il est important de valoriser la formation continue (la formation tout au long de la vie), et d’avoir des relations en amont notamment auprès des collèges, lycées et rectorat (c’est le cas de la Chambre FNAIM qui a signé un certain nombre de partenariat avec des lycées parisiens et de banlieue parisienne, et avec le Club des partenaires du Rectorat de Paris). Michel TERRIOUX a donné son témoignage sous 3 angles : • l’université Paris 2, qui compte environ 18 000 étudiants répartis sur 8 sites, • le BTS Professions Immobilières : une réforme annoncée,
• le lycée des métiers de l’immobilier en Ile-de-France : en réflexion dans l’enseignement universitaire et des grandes écoles. Le parcours de l’étudiant se fait sur 3 phases : à l’entrée, pendant les études et à la sortie (l’obtention du diplôme). A l’entrée à l’université, les difficultés commencent pour les étudiants, du fait de la sélection en première année (1 échec sur 2), de la mauvaise orientation, d’où l’importance qui est fait du tutorat. Cela permet aux étudiants de première année d’acquérir une méthode de travail par la technique de prise de notes, la compréhension dans l’utilisation des codes, et une volonté que ces derniers acquièrent une bonne maitrise du français écrit et oral. Puis durant la période des études, il semble indispensable pour l’étudiant de déterminer le bon parcours et pas seulement acquérir des connaissances théoriques mais également une pratique ; c’est pourquoi, les
Education
❝ Le parcours de l’étudiant se fait sur 3 phases : à l’entrée, pendant les études et à la sortie (l’obtention du diplôme).
L’univer sit environ é Paris 2, qui c 18 000 é o tudiants mpte sur 8 sit répartis es,
❞ Pascal Cauchebrais, Trésorier de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France.
entreprises stages en entreprises sont importants, en France, mais aussi à l’international par le biais de partenariat avec les universités étrangères. De plus, il est possible, avec le développement des nouvelles technologies, d’avoir les cours magistraux via internet. Au sein de l’université Paris 2, il a été mis en place un forum destiné aux étudiants diplômés, le job fair, en vue de faciliter les rencontres jeunes diplômés / entreprises.
Il existe également des regroupements dits « communautaires », avec une cohésion très forte, notamment par le biais de la création d’association de « promotion ». Ce qui valorise à la fois les étudiants et l’Université, il existe au sein de ces communautés un fort sentiment d’appartenance à un groupe, une fierté. Souvent, ce sentiment d’appartenance à une université est lié à l’appartenance à une ville.
A la sortie de l’université, des bases de données ont été créées, telles que l’annuaire des anciens élèves, et depuis 2009, l’association des anciens élèves de l’université de Paris 2. Pour les anciens, en plus de ces associations, il existe des fondations qui proposent une offre globale de services telles que la formation permanente, des offres de stages, la possibilité d’aide au recrutement, un annuaire, une ouverture vers l’international. Ces fondations véhiculent l’image de l’université, sa marque. Elles sont importantes car elles servent de passerelles entre le monde de l’enseignement et celui des entreprises.
Pour conclure et faire de la prospective, il faut prendre en compte et aborder certains thèmes tels que : • l’évolution du monde (anglais…), • l’évolution des technologies, • pour quelle citoyenneté ? la culture française est un atout dans l’imaginaire mondial. Il est important de conjuguer liberté et efficacité pour rendre plus attrayante l’université pour les étudiants, les enseignants et le personnel. De même lors des universités d’été du MEDEF, Monsieur Patrick HETZEL, Directeur Général pour l’enseignement supérieur et l’insertion professionnelle, est intervenu sur le thème « Université – Entreprises :
construisons un avenir prometteur ! ». Il est revenu sur la loi LRU, en indiquant que l’enseignement supérieur français connaissait des difficultés en termes d’attractivités et qu’il générait des inégalités et de l’échec (1 étudiant sur 10 abandonne ses études supérieures). C’est pourquoi, il est indispensable de donner aux universités les moyens et la liberté afin d’être plus réactives notamment en matière de concurrence internationale. Depuis 2007, une volonté forte de transformer le système de l’enseignement supérieur et de la recherche a été mise en place, en vue de renforcer la compétitivité de la France dans l’économie de la connaissance. C’est pourquoi, il est nécessaire d’amplifier la relation université / entreprise, prévoir des dispositifs d’insertion professionnelle des étudiants, avoir une approche plus ouverte sur les compétences, examiner l’employabilité des diplômés. Les priorités fortes des établissements sont le développement de la professionnalisation des formations offertes, et l’effort d’adéquation des formations avec les attentes des employeurs (notamment par la lisibilité des formations).
35
EDUCATION
par Patrick HETZEL, Directeur Général pour l’enseignement supérieur et l’insertion professionnelle du Ministère de l’Enseignement Supérieur à l’université d’été du MEDEF
M. BEASSE Secrétaire Général
M.CHETRIT Président Adjoint
C
36
omment pourrait-on imaginer que la croissance économique d’un pays, la création de richesses, le développement harmonieux et le bien-être de toute société humaine soient possibles sans un système complet et performant de formation, une organisation raisonnée et efficace de diffusion et de création de connaissances ? L’enseignement supérieur français connaissait des difficultés endémiques en termes d’attractivité mais
Bureau exécutif de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France.
il génère aussi des inégalités et de l’échec qui rendent globalement le système inefficient dans son ensemble et ralentit voire condamne certaines de nos évolutions sociétales. • 38% seulement de ceux qui s’étaient inscrit en licence entre 2002 et 2006 après leur baccalauréat, la réussie en 3 ans. 38% obtiennent leur master en 2 ans ; • 1 étudiant sur 10 abandonne ses études et sort sans autre diplôme que son bac ; • 44,7% des jeunes d’une classe d’âge sont titulaires d’au moins un diplôme de l’enseignement supérieur en 2008. Outre la répartition équitable des crédits, l’accessibilité des formations et la garantie de l’égalité des chances
Entreprises de réussite, à tous les étudiants, sont deux principes qui peuvent conduire à rendre efficace un système de formation. A l’heure où le nombre d’étudiants dans l’enseignement supérieur français n’a jamais été aussi élevé (2 316 000 à la rentrée 2009) avec la plus forte hausse depuis 1993 (+3,7%), il était urgent à nos universités les moyens et la liberté indis-
Education M.CAUCHEBRAIS Trésorier
Election
Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre FNAIM, a été élu à l’unanimité au Conseil Scientifique et Pédagogique de la vie universitaire du PRES Sorbonne Université regroupant Paris II, Paris IV et Paris VI, le 15 décembre 2010.
Mme FOURNIER Vice-Presidente
M.MENEZ VICE-Président
/ Universités : où en est-on ? pensable pour être plus réactives dans la compétition mondiale de la connaissance et de libérer les initiatives. Définir en quelques mots seulement la loi LRU est ambitieux aussi : • en premier lieu : la loi dit bien « libertés et responsabilités » : ce qui génère une novation des relations et procédures entre les opérateurs et leur tutelle ministérielle et notamment en matière de processus
de contractualisation et d’évaluation. 6,4 Md d’€ de masse salariale ont d’ores et déjà été transférés aux établissements déjà RCE ; • en second lieu, nous avons libéré et démultiplié les capacités d’initiatives en leur confiant de nouvelles missions : bâtir un projet d’établissement, faire des choix stratégiques de recherche et de formation, mener une véritable politique de recrutement, gérer un
budget global, assurer une nouvelle mission d’orientation et d’insertion professionnelle des étudiants ; • enfin, nous avons engagé les établissements dans la rénovation de leur mode de gouvernance et de pilotage. Il s’agit pour eux de bien identifier de ce qui relève du politique et de ce qui relève de l’administratif. Des CA resserrés, ouverts à une part importante de personnalités extérieures doivent nécessairement à terme influer sur le contenu et la qualité des débats qui s’y déroulent (en juillet 2010 : 32 fondations U et partenariales créées et 30 projets en cours de finalisation). 22 universités supplémentaires passeront à l’autonomie au 1er janvier 2011. Au total, la France comptera 73 universités autonomes, soit 89% des universités françaises et 90% des étudiants (84% des ETP et crédits). A ces 73 universités, s’ajoutent 3 écoles nationales supérieures, 3 Instituts nationaux polytechniques et 8 écoles d’ingénieurs (ENI Tarbes, EHESS, Ecole centrale de Paris, Ecole centrale de Nantes, ENSC Montpellier, ENSC Paris, ENSI bourges, INSA Rouen).
37
EDUCATION
par André PERRISSEL, Délégué pour la formation à la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Il a dit …
« Osez la formation ! » S 38
e former, se perfectionner, améliorer ses connaissances, développer ses compétences, en acquérir de nouvelles, s’adapter : pas de progression sans réaction, pas de réaction sans formation. La réflexion stratégique du chef d’entreprise passe par la mise en place d’un plan de formation pour anticiper les changements.
Le plan de formation doit répondre à trois types d’actions : • actions d’adaptation au poste de travail : par exemple, développer l’aptitude d’un conseiller immobilier à augmenter son taux de transformation de mandats exclusifs, • actions liées à l’évolution des emplois : par exemple, faire évoluer une assistante vers un poste de commercial, • actions de développement des compétences : par exemple, développer les compétences d’un conseiller en matière de fiscalité.
Cette démarche est d’autant plus indispensable que toute entreprise participe au financement de la formation professionnelle des salariés en versant une contribution assise sur la masse salariale annuelle brute. AGEFOS PME Ile-de-France est l'organisme collecteur pour notre branche, dans notre région, de cette contribution. J’insiste maintenant sur un point très important : la formation continue, vous vous y inscrivez sans dépenser plus. La contribution formation vous ouvre droit à un avoir de 1 000€ HT par structure, soit environ quatre journées de formation.
Cet avoir doit être utilisé avant le 31 décembre de chaque année. A travers CAMPUS, la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France met à la disposition de ses adhérents un outil de solutions de formation et de financement qui simplifie les démarches. Le catalogue CAMPUS, ce sont plus de 200 journées de formation dans les rubriques « transaction », « administration de biens », « management », « fonds de commerce », « immobilier d’entreprise », « fiscalité », « anglais ». Et en 2011 de nouveaux thèmes tels que : «développer
Education
❝
Pas de progression sans réaction, pas de réaction
sans formation.
❞
son chiffre d’affaires avec internet», «la colocation en 20 cas pratiques», «les principes de la rénovation et les impératifs du développement durable», « la modification du règlement de copropriété en 60 questions », « Honoraires +, préserver ses honoraires en les expliquant », « l’actualité des baux commerciaux », « vendre de l’immobilier neuf en VEFA »,… des formations pour tous nos métiers et adaptées à tous, dirigeants, commerciaux, assistantes, comptables, gestionnaires, débutants ou confirmés. CAMPUS propose également les stages d’intégration terrain. D’une durée de deux à cinq jours, ces stages sont très pratiques pour apporter les bases incontournables du métier à un nouveau collaborateur, consolider une expérience terrain ou accompagner un collaborateur vers de nouvelles fonctions. Neuf modules sont proposés : Négociateur immobilier débutant, transaction immobilière (bases juridiques), marketing immobilier, gérance locative, copropriété, fiscalité, comptabilité en gestion locative et copropriété, bail commercial et fonds de commerce,
fiscalité immobilière. Sur demande, CAMPUS organise des formations sur-mesure en intra-entreprise pour des séminaires de 8 à 17 participants. Egalement sur demande, les conseiller(e)s CAMPUS analysent vos besoins et vous aident au montage de votre plan de formation. Les formations inscrites au catalogue CAMPUS, et les formateurs, sont audités et agréés par la commission nationale de formation, composée d’agents immobiliers et d’administrateurs de biens, membres de la FNAIM. Les formateurs sélectionnés sont des professionnels de l’immobilier ou des spécialistes dans leur métier. Ils répondent à un engagement déontologique et justifient d’une assurance RCP. Les formations font l’objet d’une fiche de satisfaction remplie par les participants qui notent leur intérêt et la qualité du formateur, pour contrôler et faire évoluer l’enseignement. Le prix des journées de formation est négocié avec les formateurs en fonction du barème de prise en charge. Les formations du catalogue CAMPUS (sauf l’initiation ou le perfectionnement à l’informatique proposés en 2011) sont éligibles au dispositif AGEFOS. La facture de formation sert à la fois de demande et d’attestation de prise en charge. Il suffit de l’envoyer à l’AGEFOS pour en obtenir le remboursement. La démarche est simplifiée.
Les formations du catalogue CAMPUS agrées par la CGAIM permettent encore à l’entreprise participante de recevoir des points bonus pour le calcul de la prime d’assurance RCP. Notre Fédération s’est aussi dotée d’une école, l’Ecole Supérieure de l’Immobilier (ESI), basée à Courbevoie. L'ESI accueille cette année une soixantaine d’étudiants franciliens en alternance en BTS Professions Immobilières, une centaine en licence (gestion patrimoniale, droit de l’environnement) et environ quatre vingt en master (droit de l’immobilier, urbanisme). L’ESI, sur demande, vous propose les CV de candidats présélectionnés et met en place le dossier du contrat d’apprentissage ou de professionnalisation. En 2009 et 2010, plus de 1 800 confrères et collaborateurs se sont formés dans notre région durant plus de 120 journées. Ceci représente environ une personne formée par structure. C’est encore assez faible proportionnellement au nombre d’adhérents. Notre objectif pour 2011 est de dépasser les 2 000 personnes formées. « J’espère donc vous retrouver nombreux en 2011 en formation pour oser relever ensemble le défi de la performance, de la qualité du service et défendre haut et fort les couleurs de notre Fédération ».
39
INTERNATIONAL
LONDRES P A R I S
Villes d’Europe les plus Paris améliore son image 40
L
a crise n’aura pas eu raison de la domination de Londres dans le classement des villes européennes les plus attractives. D’ailleurs, la crise n’aura pas non plus bouleversé la hiérarchie au sommet des métropoles figurant dans ce tableau. Londres, Paris, Francfort, voilà donc encore le trio gagnant de l’année 2010, qu’établit l’étude annuelle « European Cities Monitor » réalisée par le cabinet de conseil international en immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield.
Paris voit ses efforts récompensés
Cependant, ce classement immuable subit, cette année, de légères évolutions, comme l’a noté Cushman & Wakefield. En effet, Paris – qui maintient se large avance sur Francfort, mais ne comble pas son retard sur Londres – améliore son attractivité sur un monde important de critères aux yeux des dirigeants des 500 entreprises d’Europe interrogés par le cabinet. Parmi les 12 critères de notation, la capitale française
améliore son image sur 9 d’entre eux. Ainsi, la ville aurait gagné quelques galons sur des facteurs, qui jusqu’ici lui étaient défavorables, comme les « compétences linguistiques » ou « le climat économique créé par les autorités ». Cushman & Wakefield s’interroge d’ailleurs sur l’impact de l’adoption du projet de loi du Grand Paris, qui prévoit de nouvelles infrastructures de transport telles Arc Express. Un programme qui devrait également favoriser la qualité de vie et l’environnement
International
❝Parmi les 12 critères de notation,
la capitale française améliore son image sur 9 d’entre eux.
❞
FRANCFORT
attractives : Brève
en Ile-de-France, un aspect non négligeable pour les nombreux chefs d’entreprise désireux de s’implanter dans cette région. « La concrétisation ou non de ces projets et les résultats des prochaines éditions de l’étude European
Cities Monitor diront si cette embellie n’a été qu’un feu de paille. Conjuguée à la progression de la capitale observée cette année en termes de « disponibilité de l’offre de bureaux » et de « rapport qualité de l’offre/ coût immobilier », « l’amélioration
Kirkor Ajderhanian, Président de la Commission Internationale de la FNAIM.
des conditions d’accueil offertes aux entreprises pourraient en tout cas peser d’un poids décisif dans le renforcement durable de l’attractivité de la place parisienne », a souligné Thierry Juteau, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.
Le top 10 des villes d’Europe les plus attractives pour l’implantation des entreprises Rang 2010 (2009) 1. (1) 2. (2) 3. (3) 4. (5) 5. (4) 6. (8) 7. (9) 8. (6) 9. (7) 10. (15)
Villes Londres Paris Francfort Bruxelles Barcelone Amsterdam Berlin Madrid Munich Düsseldorf
41
International
Gilles Ricour de Bourgies premier non américain à entrer au Board of Directors de la National Association of Realtors (NAR), fédération professionnelle immobilière des Etats-Unis Fondée en 1908, la NAR regroupe aujourd’hui 1,2 millions de membres. C’est la principale organisation américaine des professionnels de l’immobilier. Elle vise à contribuer à la réussite de ses membres et défend le droit à la propriété privée et le développement de normes règlementant les pratiques professionnelles dans l’immobilier. Dans un contexte où les parts de marché captées par les acquéreurs étrangers augmentent dans l’immo-
bilier américain, plus particulièrement en Floride, en Californie et à New York, la NAR a décidé d’ouvrir son Conseil d’Administration à des professionnels étrangers. Cette nomination confirme l’importance acquise par la FNAIM au sein des organisations professionnelles internationales.
Brève
G
illes Ricour de Bourgies, Vice-Président de la FNAIM et Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance, a été nommé le 5 novembre 2010 membre du Board of Directors de la NAR (National Association of Realtors), la fédération professionnelle immobilière américaine. Il devient le premier professionnel non américain à entrer au Conseil d’Administration de la NAR. Cette nomination a eu lieu lors du Congrès national de l’association à La Nouvelle-Orléans.
Prochain numéro de la revue :
Compte-rendu de la « FNAIM International Convention and European Forum » lors du dernier Congrès les 06 et 07 décembre 2010.
43
MANIFESTATIONS
par Elsa LEMONNIER, Assistante responsable des salons et manifestations
Salon de la copropriété 16 au 17 novembre 2010
S
ur 7500 m², les visiteurs ont pu rencontrer les 138 exposants présents : syndics de copropriété, administrateurs de biens, institutionnels, associations de Présidents de conseils syndicaux et copropriétaires, presse spécialisée en copropriété et sociétés en équipement, entretien, énergie, eau, services, expertise, conseils… 44
La Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance, partenaire de ce salon depuis sa création, a participé à cette 16ème édition avec un triple objectif : représenter l’ensemble des syndics et administrateurs de biens de la FNAIM Paris Ile-de-France, accompagner ses adhérents exposants, et animer des conférences auprès des Présidents et membres de conseils syndicaux et copropriétaires. Le public a découvert sur le Salon de la Copropriété 2010, un Village FNAIM Paris Ile-de-France de 260 m², réalisé avec le soutien de la Fédération Nationale de l’Immobilier, comprenant :
• 10 stands de syndics, administrateurs de biens et professionnels FNAIM, • 1 stand institutionnel d’information Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance - Fédération Nationale de l’Immobilier, • 10 stands de sociétés partenaires, • 1 Espace Conférences Village FNAIM Paris Ile-de-France. Les cabinets FNAIM exposants du Salon de la Copropriété 2010 sur le Village FNAIM Paris Ile-deFrance ont été : ADB CONSULTING ILE DE FRANCE, AGENCE ETOILE, JOHN ARTHUR & TIFFEN, LAMENNAIS ADB, LES RACINES, SOREPHIMMO, MONTFORT & BON, PARIS FRANCE IMMOBILIER, REGY, TGC IMMOBILIER, VALOPTIM–AGENCES ERI. Les sociétés partenaires exposantes du Village ont été : COUTOT-ROEHRIG, CREDIT DU NORD Région Ilede-France, EDF Entreprises Ile-deFrance, France Telecom ORANGE Réseau Ile de France, ISTA, MESURE & DIAGNOSTIC-ODE
FORMATION, MONTE PASCHI BANQUE, NUMERICABLE, Société RIGOLOT, SFR Très Haut Débit.
Manifestations
❝ Le public a découvert sur le Salon de la Copropriété 2010, un Village FNAIM Paris Ile-de-France
de 260 m² ...
❞
45
MANIFESTATIONS
Conférences animées par la Chambre FNAIM Paris-Ile-de-France au Salon de la Copropriété
U
46
n programme de 15 conférences gratuites a été proposé aux visiteurs sur le stand G15 du Village FNAIM Paris Ile-de-France du Salon de la Copropriété avec un public de 100 personnes en moyenne par conférence : 16 Novembre 2010 : Comment économiser l’eau et l’énergie en copropriété ? ; Les ascenseurs, où en est-on de la loi SAE ? ; Les syndics répondent à vos questions ; Amélioration de l’Habitat : performances énergétiques, aides publiques ; Qui décide en copropriété ? ; Décret comptable en copropriété : l’essentiel à connaître ; Le ravalement : mode d’emploi ; Assurance loyers Impayés ; Le développement Durable en Copropriété : Le Grenelle II. 17 Novembre 2010 : Le contrat de syndic ; Travailler dans l’immobilier : mé-
Une Etude sur « La maîtrise des charges en Copropriété » a été présentée à l’occasion du Salon de la Copropriété
tiers, formation et recrutement ; Gérance locative ; Qui décide en copropriété ? ; Copropriétaires ! Financer vos travaux de copropriété : des solutions simples et rapides ; Les relations bailleurs-locataires.
❝ 15 conférences avec un public
de 100 personnes en moyenne par conférence.
❞
L’étude « La maîtrise des charges en copropriété » a été commanditée par les organisateurs du salon, en exclusivité pour le salon de la copropriété, avec le sponsoring d’Ista. Elle a été réalisée avec les réponses de 705 Présidents de Conseils Syndicaux (PCS) et présentée le 16 novembre 2010 sur le Salon de la Copropriété lors d’une conférence. Résultats de l’Etude « La maîtrise des charges en Copropriété » La maîtrise des charges de copropriété : • La maîtrise des charges de copropriété est une priorité pour 97% des PCS (Présidents de Conseils Syndicaux), mais seuls 43% estiment que tout a été mis en oeuvre pour les maîtriser.
De gauche à droite : Dominique Pommeret, Administrateur Chambre FNAIM Paris Ile-de- France, Gilles Ricour de Bourgies, Edouard Pellerin, agent immobilier FNAIM 92, Claude Chetrit et Jean-Philippe Beuchard, agent immobilier FNAIM 75017.
Les conférences du Village FNAIM Paris-Ile de France ont été animées par 18 professionnels FNAIM ParisIle de France : Claude CHETRIT, Yves BADOUX, Emile BEASSE, Olivier CANAMERAS, Michèle CAROFF, Pascal CAUCHEBRAIS, Patrick DESSERTEAU, Thierry FAURE, Sébastien JUBIER, JeanMarcel LABBOZ, Pierre-Hervé LETURMY, Bruno MOUROT, Édouard PELLERIN, Dominique POMMERET, Patrick REGY, Olivier SABIN, Didier VENAIL, Yves VILLENEUVE. 14 intervenants extérieurs sont
• 45% se déclarent satisfaits de l'action de leur syndic en matière de maîtrise des charges. • 94% pensent que les copropriétaires doivent participer plus activement à la maîtrise des charges de copropriété. Le financement des travaux : • Pour 1 PCS sur 3, le financement des travaux est source de conflits ou d'incompréhension au sein de la copropriété. • Selon 3 PCS sur 4, le financement de leurs travaux de copropriété n'a pas fait l'objet d'un plan pluriannuel. • 78% des PCS estiment que toutes les aides possibles n'ont pas été recherchées par leur syndic. Les énergies renouvelables : • Une sensibilité aux énergies renouvelables encore très
Manifestations
M. Emile Beasse, Secrétaire Général Syndic ; "Qui décide en copropriété ?"
intervenus : Rachid BELDJILAH, Monte Paschi Banque ; Xavier BILLET, Société RIGOLOT ; JeanPierre BOUDIGNON, CGAIM ; Régis CARATGE, Monte Paschi Banque ; Sylvain COOPMAN, Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM ; David DARNAL, Ode Architecture - Cabinet Mesure et Diagnostic, Gilles DUFOUR, EDF Entreprises ; Anne LE BAIL, PACT Paris, Vincent SOLER, ISTA CIS, Nasser KELOUA, Ode ArchitectureCabinet Mesure et Diagnostic ; Philippe HOLTZAUSSER, ATS Ascenseurs, Jean-Marc MOINARD,
Diagnostiqueur, Philip NUZA, ATS Ascenseurs, Evelyne PORTE, ESI (École Supérieure de l’Immobilier). La Chambre FNAIM Paris-Ile de France a également organisé la conférence « La sécurité dans les Immeubles en Copropriété en Ile de France : acteurs publics, acteurs privés » le Mercredi 17 Novembre 2010, animée par Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre FNAIM Paris-Ile de France et de la Région FNAIM Ile-de France, avec la participation de : Isabelle FOURNIER, Syndic de Copropriété,
peu développée au sein des copropriétés. Seulement 12% des PCS déclarent que c’est une priorité pour leur copropriété. • Les énergies prioritairement envisagées sont le solaire (47%), la récupération de l'eau de pluie (25%) et le recyclage des déchets ménagers (21%). Le passage au numérique : • 55% des PCS sont plutôt satisfaits de la gestion du passage au numérique mais une partie d'entre eux ne connaissent pas le dossier (19%). • 47% des PCS estiment que les coûts induits par le passage à la TV numérique ont été maîtrisés. • La majorité des PCS sait qu'il faut faire vérifier leur installation par un antenniste pour continuer à recevoir la
François BAULT, Avocat à la Cour ; Jean-Pierre TRIPET, Président Directeur Général de LORICA SECURITÉ, Claude ROMMEVAUX, Colonel, Région de Gendarmerie d’Ile de France ; Jean-Luc BOMMENEL, Capitaine, Service information sécurité, Préfecture de police ; Laurent SKARNIAK, Commandant, Service information sécurité, Préfecture de police, Guillaume POULAIN, Lieutenant, Service information sécurité, Préfecture de police.
TNT après le passage à la télévision tout numérique. • 56% des PCS déclarent ne pas avoir eu recours à une 2ème installation pour bénéficier de la TV numérique HD. L'information d’un nouveau copropriétaire : • En tant que nouveaux copropriétaires, la majorité des PCS soit 56% n'a reçu aucune information sur le fonctionnement de la copropriété d'aucune personne en particulier. • Selon les PCS, il est nécessaire d'informer/former les nouveaux copropriétaires, ce rôle d'information devant être partagé entre un représentant du Conseil Syndical et le syndic. • De manière générale, 59% des PCS s'estiment suffisamment informés.
47
La maîtrise des charges de copropriété est une priorité
pour 97% des PCS
(Présidents de Conseils Syndicaux),
MANIFESTATIONS
Présidée par Claude CHETRIT, Président Adjoint de la Chambre FNAIM Paris-Ile-de-France, Président de la Commission Administration de biens
C
L’Académie Francilienne de la copropriété réée il y a 15 ans par la Chambre FNAIM Paris Ilede-France, avec pour ambition de former les Présidents et membres des Conseils syndicaux de tout horizon (le syndic est un adhérant de la Chambre ou de toute organisation professionnelle ou indépendant ou bénévole), sur la copropriété et ses thèmes de prédilection : Assemblée Générale, Conseil syndical, rôle du syndic, les travaux, les impayés, les assurances… la gestion du personnel d’immeuble, elle est aujourd’hui une étape incontournable de l’accompagnement des copropriétaires.
Brève
48
La professionnalisation est au rendezvous : Les formations sont dispensées gratuitement par des professionnels de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France ou assistés par un intervenant extérieur. Après une présentation générale selon le thème développé, un échange est proposé par le biais de questions/réponses, afin que chacun reparte avec le sen-
timent d’avoir obtenu les renseignements souhaités. L’élément humain est privilégié : La prise en compte des suggestions des participants au cours de ces années, ainsi que l’exploitation des évaluations à chaud de ces séances, ont permis de proposer un calendrier annuel de formations qui évolue selon les préoccupations des professionnels et des copropriétaires suite à l’application des nouveaux textes législatifs ; ces rencontres nous permettent de « réfléchir ensemble » à leur mise en œuvre. Rejoignez les 2000 membres inscrits : Cette formation mensuelle, est dispensée gratuitement à la Maison de l’Immobilier située 27 bis, avenue de Villiers 75017 PARIS de 18h à 20h30. Un programme annuel de formations comprenant les fondamentaux de la copropriété complétés par des sujets inspirés de l’actualité juridique et économique (loi ENL, réglementation sur les ascenseurs, la sécurité en copropriété, le contrat de syndic, le dé-
veloppement durable…) est mis à votre disposition par courrier ou courriel. A noter, depuis 2 ans, l’Académie organise 2 séances annuelles où les consommateurs viennent exposer aux professionnels de la Chambre les difficultés personnelles qu’ils rencontrent dans leur copropriété. Une explication ou des moyens à mettre en œuvre leur sont proposés. A la fin de chaque séance, chaque participant remplit une fiche d’évaluation et d’appréciation. La Chambre de Paris organise et participe chaque année à différentes manifestations où le public est informé de l’existence de l’Académie et de la possibilité pour chaque visiteur d’y adhérer. Cette initiative de la Chambre de Paris de former Présidents et membres de conseils syndicaux a été reprise par d’autres relais FNAIM sur toute la France et même récemment par un autre syndicat professionnel. L’Académie avec le temps est devenue un lien fédérateur entre professionnels et consommateurs, et améliore l’image de la profession.
Quelques chiffres à connaître sur les salons en France Le « Bilan des Foires et Salons en France 2009 », réalisé par la FSCEF avec les données salons enregistrées par l’OJS (Office des Statistiques des Foires Salons Congrès de France) apporte l’éclairage suivant : Salons 2009 en France : 497 salons avec 9 777 527 visites, 113 127 exposants, 3 104 875 m² de stands. Foires 2009 en France : 64 Foires avec 5 774 765 visites, 30 286 exposants, 1 327 833 m² de stands. Congrès 2009 en France : 12 congrès-expositions avec 24 797 visites, 809 exposants, 17 016 m² de stands. Total Salons-Foires-Congrès 2009 en France : 15 577 089 visiteurs, 144 222 exposants, 4 449 723 m² de stands Source : chiffres « Foires, salons et congrès-expositions » organisés par les organisateurs membres de l’OJS en 2009 en France. La FSCEF (Fédération des Foires Salons Congrès Evènements de France) regroupe 151 organisateurs de foires-salons-congrès en France, représentant 90 % de l’activité. Selon la CCIP, Paris est la 1ère place européenne en surfaces d'expositions avec 616 000 m² couverts d'exposition et en nombre d'exposants avec 97 000 entreprises (source www.ccip.fr).
Viparis est la marque qui gère la majeure partie des sites d'accueil des salons et des sites d’exposition sur Paris. Elle est détenue à 50% par la CCIP. 10 centres d'expositions et de congrès en région parisienne sont gérés par VIPARIS (600 000 m2 de surfaces). Les 2 plus grands centres d'expositions sont : Paris Porte de Versailles (226 000 m²) et Paris Nord Villepinte (246 000 m²). Les 8 autres centres VIPARIS sont : le Cnit Paris La Défense, l’Espace Grande Arche, l’Espace Champerret, le Palais des Congrès de Paris, le Carrousel du Louvre, le Palais des Congrès de Versailles, le Palais des Congrès d'Issy, Paris Le Bourget. Les autres principaux centres d'expositions non gérés par Viparis sont : la Cité des Sciences et de l'Industrie, la Grande Halle de la Villette, l’Espace Evènements du Parc Floral, Paris Expo Cœur Défense, Disneyland Resort Paris, L’Espace Charenton, l’Espace Jean Monnet, Eurosites, l’Espace Cap 15, Paris-Est Montreuil et Le Cent quatre. Sur le site de la FSCEF, le public et les professionnels peuvent rechercher les données et informations sur les salons par secteur économique ou par nom de manifestation, date, lieu (www.fscef.com). Ce service est également disponible sur le site de la CCIP (www.ccip.fr).
Juridique
«
Brèves
En 2005, les juridictions civiles du premier degré ont été saisies de près de 1,5 millions de demandes au fond et en référé, donc 178 000 en matière locative (12,5%) et 33 500 en matière de copropriété (2,5%). […] Rapporté au nombre de logements en copropriété (estimé à un peu plus de six millions en 2005), le contentieux de la copropriété porté devant les tribu-
Les contentieux de la copropriété 1982-2005 naux est très faible et sa fréquence reste inférieure à celle des contentieux locatifs (0,2 % contre 1,5 %). Les contentieux relatifs aux droits et obligations des copropriétaires sont les plus nombreux, représentant 82,7% de l’ensemble des demandes formées en 2005. Parmi ceux-ci, le défaut de paiement des charges arrive largement en tête avec plus de 21 700 demandes […].
L’organisation et l’administration des syndicats de copropriétaires donne donc lieu à un contentieux peu abondant (5806 demandes, soit 17,4% de l’ensemble des affaires de copropriété) […] » Extraits du rapport « Les contentieux de la copropriété, 1982-2005 », Ministère de la Justice, Direction des Affaires civiles et du Sceau, Cellule Etudes et Recherches, avril 2007.
Etude de l’ADIL 75 sur les impayés de copropriété L’ADIL 75, dans un communiqué de presse du 23 novembre dernier, a annoncé la publication d’une étude sur les impayés en copropriété menée entre juin 2009 et mars 2010 auprès de 300 copropriétaires. Au regard de cette étude, les travaux importants tels que la mise en conformité des ascenseurs constituent la principale cause des litiges. En effet, les 2/3 des copropriétés en impayés ont fait l’objet de travaux importants ces trois dernières années et un tiers des copropriétés subissent des dysfonctionnements en raison d’impayés. L’ ADIL 75 dresse une liste de mesures qui permettraient de combattre les impayés telle que la procédure d’alerte mise en place par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions.
Classement énergétique : la FNAIM appelle l’ensemble des acteurs, particuliers et professionnels, à jouer le jeu PTZ+ renforcé dans l’ancien pour les logements éco-performants, cumul PTZ+ et éco-prêt à taux zéro, diagnostics de performance énergétique, tous les éléments sont réunis pour accompagner la filière immobilière dans la sensibilisation des ménages à l’éco-rénovation. Dans ce contexte, l’obligation d’affichage du classement énergétique est une étape essentielle pour motiver les propriétaires et les bailleurs à apprécier la « valeur verte » de leur logement. Pour cela, ils peuvent compter sur les professionnels, agents immobiliers, syndics, administrateurs de biens, experts et diagnostiqueurs pour réussir les étapes d’une éco-rénovation réussie : • évaluation des consommations d’énergie de leur logement ou de leur copropriété, • identification du potentiel d’économies réalisables, • préconisation des travaux et chiffrage, • étude de la faisabilité de leur projet de rénovation, • mise en place des solutions de financement adaptées, • suivi des travaux, • contrôle de la réalisation des travaux pour en garantir le résultat. A cette fin, la FNAIM et sa Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers (CDI) ont déjà mis en place, via l’Ecole Supérieure de l’Immobilier (ESI), des programmes pour renforcer la compétence des diagnostiqueurs. Par ailleurs, la FNAIM rappelle qu’il n’est pas nécessaire d’introduire des sanctions spécifiques au niveau du décret, dès lors que notre arsenal juridique permet déjà de réprimer l’absence d’affichage du classement énergétique. Mais l’ensemble des
49
JURIDIQUE
par Isabelle DALMAS, Consultante juridique
Le plan de prévention des risques professionnels au sein de la copropriété
U
50
n plan de prévention des risques professionnels doit alors être établi d’un commun accord entre les « employeurs » de l’entreprise extérieure et de l’entreprise utilisatrice. Les conditions de mise en place de ce plan sont définies par l’article L.4121-5 et les articles R.4511-1 et suivants du code du travail ainsi que par la circulaire de la « Direction des Relations du Travail » du 18 mars
1993. Le rédacteur du plan doit respecter une procédure complexe et stricte.
L’enjeu de l’établissement d’un plan de prévention des risques professionnels
La prévention des risques professionnels « c’est l’ensemble des dispositions à mettre en œuvre pour préserver la santé et la sécurité des salariés, améliorer les conditions de
travail et tendre au bien-être au travail » (dossier INRS « Introduction à la prévention des risques professionnels » sept. 2007). Plus qu’une obligation administrative pour les employeurs, l’évaluation des risques professionnels n’a pas pour finalité de justifier l’existence d’un risque mais de l’identifier afin de mettre en œuvre des mesures concrètes et effectives pour l’éliminer. >
La prévention des risques professionnels « c’est l’ensemble des dispositions à mettre en œuvre pour préserver la santé et la sécurité des salariés... »
Juridique
Les conditions d’application à la mise en place du plan de prévention
La mise en place d’un plan de prévention des risques professionnels est obligatoire : • lorsqu’une entreprise extérieure est amenée à faire travailler de manière ponctuelle ou en permanence son personnel dans les locaux d’une autre entreprise, en l’occurrence une copropriété, qu’il y ait ou non une relation contractuelle et que l’entreprise soit intervenant ou sous-traitante ; et • lorsque les interventions effectuées par les entreprises extérieures atteignent ou dépassent 400 heures sur an. Ce seuil doit être calculé en additionnant l’ensemble des heures d’intervention des entreprises extérieures. L’exigence de ce seuil n’est plus requise lorsque l’entreprise effectue des travaux dangereux dont la liste est déterminée par un arrêté du 19 mars 1993 (exemple : travaux de démolition).
La procédure de mise en place et le contenu du plan de prévention Une procédure aux contours délimités La procédure de mise en place du plan de prévention se découpe en plusieurs phases : • Transmission par écrit d’informations de la part des entreprises extérieures notamment sur la durée d’intervention et le nombre de salariés affectés à l’opération.
• Convocation des entreprises extérieures et inspection commune des lieux de travail et d’intervention. • Communication d’informations avec les entreprises extérieures sur les consignes de sécurités, la description des travaux, le matériel utilisé, les modes opératoires, etc … • Analyse commune des risques pouvant résulter des interventions effectuées, du matériel utilisé ou des interférences entre les activités des différentes entreprises. • Etablissement et signature du plan au vu des informations et éléments recueillis et échangés. • Modifications ou ajouts éventuels du plan (intervention d’un nouveau prestataire). • Mise à jour annuelle du plan.
❝ Le non-respect de la procédure et de la mise en œuvre du plan de prévention est sanctionné par
une amende.
❞
Un contenu détaillé Le plan de prévention des risques professionnels a pour but d’identifier les risques existants et de mettre en place des mesures concrètes afin de les réduire voire de les éliminer. C’est pourquoi suite à la phase d’inspection et d’échange des informations, le rédacteur du plan doit s’atteler à déterminer les moyens de prévention.
Ainsi, en application de l’article R. 4512-6 du code du travail, le plan de prévention doit comporter des mesures dans les domaines suivants : • définition des phases d’activité dangereuse et des moyens de préventions correspondants ; • adaptation des matériels, des installations et définition de leurs conditions d’entretien ; • instructions à donner aux salariés ; • organisation et description du dispositif pour la mise en place des premiers secours ; • conditions de la participation des salariés d’une entreprise aux travaux réalisés par une autre. Dans un contexte où les obligations administratives des syndics et des administrateurs de biens ne cessent de s’accroître, la vigilance s’impose pour les rédacteurs d’un plan de prévention des risques professionnels. En effet, les conditions d’application exigées pour son élaboration sont réunies dans de nombreux cas puisque le seuil du cumul d’heures ne s’apprécie pas par entreprise mais bien par opération. Par ailleurs, le contenu du document peut s’avérer fortement technique en fonction de la nature des interventions ou travaux envisagés. Il est recommandé par la FNAIM de collaborer avec des intervenants spécialisés dans le domaine de la sécurité des travaux (consultants en gestion des risques par exemple). Enfin, le non-respect de la procédure et de la mise en œuvre du plan de prévention est sanctionné par une amende. L’entreprise utilisatrice et l’entreprise intervenante peuvent également voir leur responsabilité pénale engagée conjointement en cas d’accident grave d’un salarié de l’entreprise extérieure.
51
JURIDIQUE
6ème conférence annuelle de la Chambre FNAIM « La vie d’un immeuble en 2010 : des Monsieur le Député Maire, Mesdames, Messieurs les Avocats, Mesdames, Messieurs, Vous avez bien voulu Monsieur le Député Maire de Courbevoie dans votre mot d’accueil souligner tout l’intérêt de cette manifestation placée sous le haut patronage du Garde des Sceaux, il y a encore quelques jours Mme Michèle ALLIOT-MARIE.
Extrait de l’intervention de Gilles RICOUR de BOURGIES
6ème Conférence des Avocats-Conseil de la Chambre Mercredi 24 novembre 2010
54
Vous nous avez accordé le grand privilège de l’organiser au sein de cette Université Léonard de Vinci au cœur de La Défense. Chacun reconnaît la volonté du Maire constructeur que vous êtes depuis de nombreuses années. Votre ville s’est transformée et s’est modernisée tout en respectant une qualité de vie qui aujourd’hui est recherchée par les franciliens. Nous sommes donc fiers d’être sur une commune où nos adhérents, acteurs de proximité, sont reconnus comme tels et offrent ainsi une qualité de services exigeante auprès des consommateurs et de nos clients. Aujourd’hui nous sommes rassemblés avec les présidents de conseils syndicaux et les copropriétaires sur le thème « la vie d’un immeuble en 2010 : des clés pour le citoyen francilien » Des clés pourquoi faire ? Les clés sont des outils permettant le passage d’une rue dans un immeuble ou de parties communes dans un logement privé.
Les clés peuvent « ouvrir » des solutions que l’on peut imaginer. Les clés peuvent également « fermer » des lieux dans lesquels nous vivons ou que nous habitons. Nous allons cet après-midi vous en donner 4 sous forme de tables rondes. La 1ère clé, c’est l’accroissement et le renforcement des droits des locataires qui doivent être pris en compte dans la gestion du patrimoine du propriétaire. La 2ème clé, c’est le développement durable qui nécessite un équilibre entre l’écologie, l’économie et la société. La 3ème clé, c’est l’accroissement des responsabilités des syndics de copropriété. La 4ème, l’état des dernières jurisprudences depuis le début de cette année. Nous avons ainsi les 4 outils nous permettant de mieux vivre ensemble aujourd’hui. Mais, demain ? Pour certains, demain c’est aujourd’hui et c’est bien le cas si l’on examine de près la loi sur le Grand Paris votée le 3 juin 2010. Le Grand Paris, c’est une réalité, c’est une ambition, c’est une vision d’un mieux vivre que nous pourrons partager. Le point de vue du professeur Hugues PERINET-MARQUET ne manquera pas d’aiguiser notre curiosité et donc la nécessité pour nous tous de nous mobiliser dans ce Grand Paris voulu par le Président de la République et le législateur, c’est-à-dire nos représentants au Parlement.
Juridique
des Avocats conseils Paris Ile-de-France
clés pour le citoyen francilien » Ils ont dit … Le point de vue de l’universitaire : intervention de Hugues PERINET-MARQUET, Professeur à l’Université Paris II Panthéon Assas, Directeur du CERCOL : « Premières analyses de la loi sur le Grand Paris « Un certain nombre des ambitions du départ ne se retrouvent pas dans la loi du 3 juin 2010 ». « C’est extrêmement ambitieux 70 000 logements par an en Région Ile-de-France, cela représente quand même entre un quart et 1/5ème de l’ensemble des logements construits en France ». Gilles RICOUR DE BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France : « Il y a une pénurie dramatique de logements en Ile-deFrance et il n’y avait pas d’autre solution que de déclarer que le logement était une priorité sinon nationale au moins régionale». « Des débats publics sont ouverts depuis le 1er septembre et ce, jusqu’au 31 janvier 2011. La Chambre FNAIM Paris Ile-de-France va réaliser un cahier d’acteurs ».
1ère table ronde :
« L’accroissement et le renforcement des droits des locataires » Maître Agathe CORDELIER : Les baux d’habitation « La protection des locataires a contraint le législateur à apporter certaines limitations considérées comme nécessaires au droit de propriété sans pour autant dénaturer ce droit et le vider de tout sens et de sa portée». Maître SAINTON représentée par Carole BESSON, consultante juridique à la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France : Les baux professionnels et commerciaux « La loi Grenelle 2 n° 2010-788 du 12 juillet 2010 modifie le régime ci-devant : Désormais le contrat de bail commercial ou professionnel doit comporter un DPE (…). En outre, à partir de 2011, les annonces immobilières mentionneront le classement du bien loué ou vendu en fonction de sa performance énergétique ». Maître CANCIANI : Les baux professionnels et commerciaux « La loi LME du 4 août 2008 est venue opportunément ajouter à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 2006, dit « mini-statut » des baux professionnels, le dernier alinéa suivant non dénué d’importance et de portée : « Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L 145-2 du Code de commerce».»
Professeur Hugues Perinet-Marquet.
Maître VITTU : La procédure d’expulsion (comparaison France/ Etats-Unis) « Dans certains états américains un locataire peut être expulsé en 20 jours. En France, l’expulsion d’un locataire est impossible en moins de 8 mois (…) mais dans la pratique, le propriétaire doit très souvent attendre en moyenne de un à deux ans (si ce n’est plus) avant de récupérer son bien. »
55
JURIDIQUE
Ils ont dit … (suite) 2ème table ronde :
3ème table ronde :
« Le développement durable : l’équilibre difficile entre l’écologie, l’économie et la société »
« L’accroissement des responsabilités des syndics de copropriété »
Maître DUPICHOT : Le principe de précaution (comparaison France/Europe) « Au-delà des normes d’ordre public, les citoyens et les entreprises s’approprient conventionnellement le principe de précaution ».
Maître BAULT représentant Maître FREMAUX : En matière de sécurité « Ils (les syndics) ne peuvent être responsables que de leurs actes, strictement définis par le conseil syndical et l’assemblée générale ». Maître RIGAL-MEYER : L’application de la loi sur le handicap dans les immeubles « Il est des cas où l’avantage est mesurable en raison des conséquences qui résulteront pour chaque copropriétaire des travaux d’amélioration comme par exemple l’installation d’un ascenseur. » Maître VAILLANT : La responsabilité des syndics comme représentants des maîtres d’ouvrages « Le fait de ne pas procéder aux vérifications obligatoires est assimilé par les Tribunaux au délit de recours indirect au travail dissimulé».
Maître SORIA : Les obligations liées à l’environnement « Le diagnostic technique est destiné à protéger et mieux informer les futurs propriétaires ou locataires d’un bien immobilier sur les éléments pouvant présenter des risques pour la santé ou la sécurité des personnes ». 56
Maître SCHMIDT : Les mesures fiscales « Le projet de loi de finances pour 2011 explique, au sujet du développement durable qu’il y a lieu de « diminuer de moitié le taux du crédit d’impôt sur le revenu en faveur des économies d’énergie… pour les équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil ». « Il est certain que ces mesures vont à l’encontre du discours officiel qui encourage la réduction de la consommation d’énergie ».
4ème table ronde :
« Dernières jurisprudences depuis le 1er janvier 2010 (en gérance, copropriété et transaction)» Maître BERGEL « Où s’arrêtera ce formalisme excessif ? C’est le rôle des avocats de tenter de mettre un terme à cette situation, en faisant noter aux magistrats que c’est bien l’arbre qui cache la forêt : la forme ne doit pas occulter le fond ». Maître REGNAULT « La Cour de cassation a estimé ainsi qu’un tiers à la copropriété pouvait se prévaloir d’une clause du règlement de copropriété (Cass. ass plénière 5 mars 2010) ». Maître Agnès LEBATTEUX « La responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée sur le fondement du manquement à son devoir de conseil, notamment lorsque celui-ci donne « une information erronée relative à l’inutilité de la souscription d’une assurance locative » (Cass. 3ème civ. 28 octobre 2010) ».
Juridique
Questions / Réponses Question :
Absence de réalisation d’une condition suspensive : sur qui pèse la charge de la preuve ? Réponse : Dans les promesses de vente, il est fréquemment stipulé une ou plusieurs conditions suspensives (notamment celle d’obtention d’un prêt) dans l’intérêt du bénéficiaire de la promesse. A défaut de réalisation de cette condition, chaque partie est en principe libérée de ses engagements, sans contrepartie financière. Le bénéficiaire peut alors réclamer la restitution de toutes sommes qu’il aurait versées lors de la conclusion de la promesse, ce à quoi le promettant peut tenter de s’opposer aux motifs que l’absence de réalisation de la condition serait imputable à son cocontractant. Tels étaient les faits de l’espèce ayant donné lieu à un arrêt du 6 octobre 2010 de la Cour de Cassation. La Cour estime que, dès lors qu’il est établi que le bénéficiaire de la promesse a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient au promettant de rapporter la preuve que son cocontractant a empêché l’accomplissement de la condition. Ainsi, en premier lieu, le bénéficiaire doit prouver avoir tout mis en œuvre pour que la condition suspensive soit réalisée, selon caractéristiques stipulées. Une fois cette preuve rapportée, il appartient, en second lieu, au promettant de prouver la faute de son cocontractant qui aurait empêché la réalisation de la condition suspensive. Source : Cass. civ. 3, 6 octobre 2010, n° 09-69.914, FS-P+B Maître James-Alexandre DUPICHOT Avocat à la Cour
Question :
La qualification d’un salarié peut-elle être modifiée ?
Réponse : Souvent devant les Conseils de Prud’homme, le salarié licencié discute de sa qualification, prétend qu’il a été « déclassé », rétrogradé dans ses fonctions, ou que celles-ci ont été progressivement vidées de leur substance, qu’il y a eu ainsi modification du contrat de travail. On sait que la qualification est un élément essentiel (on disait aussi jadis substantiel) du contrat de travail, et que déclasser un salarié, de fait, peut conduire à être condamné pour licenciement sans cause réelle et sérieuse, surtout si, lorsque la cause est économique, la procédure de l’art. 1222-6 du code du travail n’a pas été respectée et que la modification n’est pas justifiée (ancien art. L.321-2). Les juges du fond apprécient au cas par cas. Il faut donc être prudent, et ne pas chercher à faire ainsi pression pour que le salarié, de luimême, quitte l’entreprise. Normalement, la qualification du salarié doit être conforme aux fonctions réellement exercées, si possible en référence à la convention collective, pour éviter tout malentendu et une interprétation divergente entre parties {Cass. Soc. 17/1/2006 n°04.43228 FD}. Mais si, pour être agréable notamment au salarié, ou pour des raisons diverses, l’employeur lui accorde une classification supérieure aux fonctions réellement exercées, et que ladite classification apparaît par exemple sur des notes de services, ou des fiches de paie, le salarié est en droit de réclamer la rémunération correspondante, avec rappel éventuellement. Autrement dit : déclasser ou non, surclasser, oui, avec les conséquences pécuniaires {Cour de Cassation - Soc. 12 Janvier 2010 - n°08 - 42835 FPB}. Maître Christian FREMAUX Avocat à la Cour
57
JURIDIQUE
Questions / Réponses Question :
Dans quelles conditions une société locataire peut-elle voir son bail commercial résilié, dès lors que le contrat porte sur des locaux à usage commercial situés aux premier et deuxième étages d’un immeuble, alors qu’un bail d’habitation séparé régit les locaux du troisième étage, loué au gérant de la société locataire et dont l’affectation contractuelle n’est pas respectée ?
58
Réponse : Après avoir consenti à une société un bail portant sur des locaux à usage commercial situés aux premier et deuxième étages d’un immeuble, le bailleur a donné à bail d’habitation séparément les locaux du troisième étage au gérant de la société locataire. Le bailleur a ultérieurement fait délivrer à la société locataire un commandement visant la clause résolutoire de cesser l’activité commerciale dans le locaux du troisième étage. Pour constater la résiliation du bail commercial, après un délai de six mois accordé à la société locataire pour libérer les locaux du troisième étage, l’arrêt attaqué, rendu en matière de référé, retient que celle-ci ne conteste pas avoir annexé les locaux du troisième étage appartenant également au bailleur, qu’elle ne justifie d’aucun titre ni d’aucune autorisation du bailleur, que cette occupation est contraire au champ d’application du bail commercial et que la persistance de l’infraction, un mois après la sommation, n’est pas contestée. La Cour de Cassation a toutefois considéré, dans son arrêt rendu le 15 septembre 2010, que la résiliation de plein droit d’un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail, lequel n’était pas constitué en l’espèce. Le paiement par la locataire des loyers à chaque échéance faisait échec à l’application de la clause résolutoire du bail commercial. Par conséquent, l’arrêt de la Cour d’Appel rendu le 12 novembre 2008 a été cassé pour avoir violé l’article 1134 du Code civil (C. civ., art. 1134) et l’article L. 145-41 du Code de commerce (C. com., art. L. 145-41). Maître Christelle RIGAL-MEYER Avocat à la Cour
Question :
Qu'est-ce que la question prioritaire de constitutionnalité ?
Réponse : La Constitution a été modifiée et une loi de décembre 2009 permet désormais à un plaideur de soulever l’inconstitutionnalité d'une loi qui porterait atteinte aux droits et libertés qu’elle garantit. Par exemple, l'article 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 sur les associations de propriétaires oblige le propriétaire d'un immeuble compris dans le périmètre d'une association syndicale à adhérer à cette A.S.L. Or, la constitution garantit la liberté d'association, c'est-à-dire le droit pour tout citoyen de donner ou de refuser son adhésion à une association. Ne peut-on dire dès lors que la loi du 1er juillet 2004 est inconstitutionnelle ? En la forme, lorsque la question prioritaire de constitutionnalité est posée, le juge saisi du fond du litige ordonne le sursis à statuer et saisit la Cour de Cassation de cette question. La Cour de Cassation procède elle-même à l'examen de la question qu'elle ne transmettra au conseil constitutionnel que si 3 conditions se trouvent réunies : il faut que la loi mise en cause soit invoquée dans la procédure; il faut que la question soit nouvelle et que le conseil constitutionnel n'ait pas eu l'occasion au préalable d'appliquer la loi ; il faut enfin que la question posée présente un caractère sérieux. Dans le cas de l'association syndicale libre la Cour de Cassation a refusé de transmettre le dossier au conseil constitutionnel au motif d'une part que cette question n’était pas nouvelle et au motif d'autre part que la question posée ne présentait pas de caractère sérieux dès lors que cette obligation d'association est attachée à la propriété de l'immeuble (et non directement à la personne du citoyen). En d'autres termes, la question prioritaire est une possibilité offerte à tous les plaideurs mais dont l'usage est soumis à des conditions draconiennes avec le filtre redoutable de la Cour de Cassation ... juge et partie (puisque le plus souvent la Cour de Cassation a appliqué sans restriction et pendant des années la loi taxée d’inconstitutionnalité) ! Maître Patrice LEBATTEUX Avocat à la Cour
Juridique
❝ L’adage
Question :
L’inaction du locataire, pendant plus d’un an depuis la signification du congé avec offre de renouvellement moyennant nouveau loyer suffit-elle à considérer que le locataire a tacitement accepté le nouveau loyer proposé ?
« qui ne dit mot consent » est donc à bannir en la matière !
❞
Réponse : S’il est exact que l’accord du preneur sur le nouveau loyer proposé par le bailleur, dans le cadre d’un renouvellement de bail, peut être implicite, l’absence de saisine du Juge des Loyers par le locataire ne constitue nullement une acceptation implicite du nouveau loyer, puisque la faculté de saisine du Juge des Loyers, en cas de désaccord, est bilatérale, chacune des parties pouvant y procéder. En l’absence d’action du locataire, il est donc dans l’intérêt du Bailleur de saisir le Juge des Loyers, étant rappelé que cette faculté est limitée par la prescription biennale (article L. 145-60 du Code de Commerce) et que les intérêts dus sur le nouveau loyer ne commenceront à courir, en l’état du droit positif, qu’à compter de sa fixation (et non à compter de la date d’effet du congé ou de la date des échéances). L’adage « qui ne dit mot consent » est donc à bannir en la matière !
Maître Stéphane SAINTON Avocat à la Cour
59