R isikobeurteilung Immobilien- und Hypothekarmarkt Liechtenstein
Die Rückkoppelungseffekte einer Immobilienkrise auf die volkswirtschaftliche Entwicklung würden in Liechtenstein deutlich schwächer ausfallen als in anderen Ländern. Eine Immobilienkrise impliziert sehr häufig eine Abwärtsspirale mit Immobilien preisrückgängen, einer Erhöhung der Sparquote, einem Rückgang der Binnennachfrage, einer Erhöhung der Arbeitslosigkeit und damit einem weiteren Rückgang der Immobilienpreise, wodurch sich die Rezession selbst verstärkt. Diese Rückkoppelungseffekte sind in Liechtenstein deutlich schwächer ausgeprägt. Der Grund liegt darin, dass die Exportquote der liechtensteinischen Volkswirtschaft aufgrund der geringen Grösse überproportional hoch ist, d. h. die Binnennachfrage spielt für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kaum eine Rolle. Eine Rezession, die durch den Immobiliensektor ausgelöst wird, würde sich daher hierzulande nur in geringem Ausmass selbst verstärken. Die Folgen eines Preisrückgangs bei Immobilien könnten trotzdem drama tisch sein: Die Banken müssten höhere Eigenmittel von den Schuldnern verlangen, dadurch käme es zu Notverkäufen, die Preise bei Immobilien könnten einbrechen. Abgesehen von den persönlichen Schicksalen, welche dieses Szenario implizieren würde, ist es daher auch aus einer volkswirtschaftlichen Sicht
CHF / K lafter ( l.A. ) CHF/Klafter (l.A.) Reales Wachstum( r(r.A.) Reales Wachstum .A. ) Nominelles Wachstum (r.A.) Nominales Wachstum ( r.A. )
Abbildung 5 Bodenpreise am Beispiel der Gemeinde Schaan ( C HF pro Klafter*; jährliches Wachstum in Prozent ) Quelle: Peter Konrad, FMA. * Das Klafter war bis vor einigen Jahren das gängige Flächenmass in Liechtenstein. Ein Klafter entspricht ca. 3,6 m 2.
Verwundbarkeit des Pfandes In Liechtenstein stehen für den Immobilienmarkt keine offiziellen Preisindikatoren zur Verfügung. Anhaltende und starke Preisanstiege bei Immobilien implizieren ein erhöhtes Risiko für eine nachfolgende Krise bzw. Rezession, da sich das steigende Kreditrisiko in der Zukunft entsprechend materialisieren kann. Die Verwundbarkeit des Pfandes wird daher normalerweise anhand von Preisübertreibungen bewertet ( d. h. Indikatoren für Überbewertungen am Immobilienmarkt ), also z. B. anhand von realen Preisanstiegen, einem Preisindex relativ zum langfristigen Trend, oder mit einem Vergleich von Häuserpreisen zum Einkommen. Nachdem es in Liechtenstein keine offiziellen Daten zu Immobilienpreisen gibt, kann eine diesbezügliche Beurteilung nur über alternative Indikatoren vorgenommen werden.
9 000
35 %
8 000
30 %
7 000
25 %
6 000
20 %
5 000
15 %
4 000
10 %
3 000
5%
2 000
0%
1 000
–5%
0
–10 % 1975
20
zentral, die identifizierten Risiken mit geeigneten Massnahmen und Instrumenten zu adressieren, um die Finanzmarktstabilität in Liechtenstein auch in Zukunft gewährleisten zu können.
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
