обсуждаем
№7 (807) 28 февраля 2013
Покупка квартиры: пошаговая инструкция
Сталкиваясь с необходимостью совершения сделок с недвижимостью, мы вдруг понимаем, что совершенно некомпетентны в данном вопросе. Выхода два: полностью довериться риэлтору или частично разобраться в происходящем. Как не ошибиться, рассказывают специалисты. Инна Александровна Генина, директор АН «Ваш риэлтор»
разом, для которого она была придумана умными людьми, в нашей стране пока не получается или выходит так дорого, что просто нецелесообразно.
? !
Человек решил приобрести квартиру. С чего начать? Давайте сразу определимся: если человек приобретает жилье с помощью наличных денег – это одна ситуация, а если берет ипотеку - немного иная. Рассмотрим первый случай: у человека есть наличные деньги, ему не особенно важно, какой вид, например, технической документации есть у продавца на данную квартиру. Во втором же случае, когда у человека ипотечное решение, ему нужно будет согласовать со своим банком готовность документов на квартиру, т.к. у некоторых банков особенные требования к пакету документов, и при отсутствии определенной бумаги человек просто не сможет купить желаемую недвижимость. Расскажите, какова стандартная схема подобных сделок? Как все происходит на практике? Практика обычно складывается следующим образом: сначала потенциальный покупатель вносит аванс за желаемую квартиру, при этом знакомится с документами на нее. Если ничто не препятствует покупке квартиры (например, различного рода обременения), то обе стороны заключают договор купли-продажи квартиры, передают деньги и подают договор на государственную регистрацию. Меньше чем через месяц происходит регистрация права покупателя – и вот он становится собственником квартиры. С декабря цены на квартиры в Новокузнецке сильно поднялись. С чем это связано? Ожидается ли некий спад? Улучшение экономической ситуации в общем по стране, колебания курсов мировых валют, наблюдавшиеся в середине года, слухи о приближающемся кризисе привели к тому, что люди вновь стали вкладывать деньги в недвижимость в надежде сохранить их. Тем, кто покупал квартиру для себя, в этом году помогли банки, предлагавшие интересные программы по ипотечному страхованию, а также возможность использовать различные государственные программы по улучшению жилищных условий («военные» и «переселенческие» сертификаты, использование материнского капитала и т.д.). Все эти факторы лавинообразно увеличивали спрос, а продавцы недвижимости, не желая прогадать, поднимали цены. К середине года возможно небольшое понижение цен, но это будет связано исключительно с тем, что люди будут заниматься решением своего «отпускного», а не «квартирного» вопроса. Как показала практика, для того, чтобы цены на квартиры упали заметно, нужен кризис покупательской способности, а нам его пока ничто не предвещает. Как выбирать банк, если покупка квартиры планируется по ипотечной программе? Каков сегодня минимальный первоначальный взнос? Дабы не делать никому рекламу, могу только сказать, что в Новокузнецке есть ряд «непопулярных» банков среди продавцов квартир, т.к. не всякая квартира на рынке находится в той стадии документальной готовности, которую требуют эти банки. Но это не мешает людям получать положительное ипотечное решение именно в них, т.к. для некоторых категорий граждан это единственная возможность решить подобный вопрос. Есть и более лояльные по отношению к необходимым документам банки, их немало. Здесь вопрос всегда решается индивидуально. Выбирает потенциальный заемщик, однако ипотечный брокер, который есть во многих агентствах недвижимости, может помочь в выборе банка, т.к. он видит ситуацию с двух сторон: и со стороны банка, и со стороны агентства недвижимости. Минимальный взнос сегодня - 10%, но в этом случае потенциальный заемщик должен быть кристально чист во всех отношениях. Как вы считатете, имеет ли смысл осуществлять страховку права собственности? В нашем городе есть только одна страховая компания, которая берет на страхование объект недвижимости, купленный за наличные. Но на практике застраховать свое право не выходит, т.к. подобная предосторожность нужна тогда, когда есть сомнения в чистоте сделки, а страховой компании тоже неинтересно брать на страхование объект недвижимости с высокой степенью риска. Вот и получается, что «низы не могут, а верхи не хотят». Страхуют только право собственности на квартиру, купленную в ипотеку. Подобным образом вы обезопасите не себя от утраты прав на квартиру, а банк - от потери предмета залога. Квартиру вам все равно не вернут, просто вы не будете должны платить за нее в банк. Наша система страхования титула (права собственности на квартиру) пока несовершенна, поэтому применить ее на практике именно таким об-
? !
? !
? !
? !
Олеся Боровик, помощник нотариуса г. Новокузнецка Г.Н. Дудовцевой - В случае, если вы решили самостоятельно покупать квартиру, вам нужно учесть следующие моменты.
1
Необходимо внимательно изучить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях и условиях приобретения квартиры нынешним собственником. При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость. Для проверки юридической чистоты квартиры в регистрирующих органах (органах Росреестра) нужно взять выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также проверить всю историю квартиры по поквартирной карточке, где записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, кто эту квартиру приватизировал. Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не «потерялся». Иными словами, если кто-то из них был выписан не по новому адресу (например, находится в местах лишения свободы или на длительном стационарном лечении в психиатрической больнице), от покупки такой квартиры лучше отказаться.
2 Также необходимо досконально изучить объект недвижимости: не было ли
судов, нет ли прав третьих лиц на это помещение, внесены ли записи в реестр прав на недвижимое имущество, как состоялся переход права на недвижимое имущество. Если имущество передано по наследству, значит, нужно насторожиться: не появятся ли неожиданные наследники. Если имущество было отсужено и получено в ходе судебного разбирательства, также необходимо быть внимательными: прошло ли дело все стадии обжалования.
3
Если собственник продаваемой квартиры умер и она перешла по наследству, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что бывший владелец был признан в суде умершим, но фактически пропал без вести и долгое время отсутствовал. Не исключено, что после заключения сделки он неожиданно появится и заявит свои права на квартиру.
4 Чтобы убедиться в наличии у продавца права на продажу данного объекта недвижимости, прежде всего, необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность - паспорт. В нем должны быть отметки о регистрации, о браках, содержаться сведения о ранее выданных паспортах, детях. Все другие печати и отметки делают паспорт недействительным. Уточните в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным.
5 Сделку могут признать недействительной, если совершивший ее человек
был ранее признан судом недееспособным или в момент совершения сделки был не в состоянии отвечать за свои действия. Будущему собственнику следует попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Также уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности, можно в органах опеки и попечительства по месту его проживания.
6
Если на момент приобретения имущества гражданин состоял в браке, то требуется разрешение супруга на продажу. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в ЗАГС и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.
7 Если квартира продается по доверенности, имейте в виду, что, покупая ее,
вы сильно рискуете. Бывают случаи, когда доверитель является недееспособным, но не ставит в известность об этом нотариуса при подписании доверенности.
8 Договор купли-продажи недвижимости может быть составлен сторонами в
простой письменной форме, а может быть удостоверен нотариально, по желанию сторон. Однако следует учитывать, что простая письменная форма обладает определенными недостатками, которые могут вылиться в неблагоприятные последствия для одной из сторон.
Беседовала
анна котарова редактор, 390-090
жкх Ждем ваших вопросов.
Запутались? Распутываем!
- Почему наша управляющая компания взыскивает плату за коммунальный ремонт, хотя это незаконно. Не было указа, что УК имеет на это право. - На сегодняшний день - собирать деньги на капитальный ремонт дома или нет - решают сами собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании. Если такое решение есть и оно подтверждено протоколом общего собрания, то сбор платы на капремонт законен. Сейчас идет речь только о создании региональных фондов для проведения капремонта. В двух словах: это хорошо забытое старое, когда все жители мно-
лариса койнова журналист Вопросы по ЖКХ можете задать по тел. +7-983-210-98-54
гоквартирных домов платили в общую «копилку». Скорее всего, с января следующего года платежи на капремонт для всех будут обязательны. Пока не определена программа по региональным фондам, подробнее никто ничего сказать не сможет. - Кто и по каким формулам рассчитывает ОДН? Как правильность расчетов может контролировать простой житель? Кто отвечает за эти подсчеты? УК и ТСЖ? Или «Энергосбыт»? - Порядок расчета ОДН определен Постановлением Правительства № 354 и прописан в Порядке предоставления коммунальных услуг. В Новокузнецке по всем вопросам относительно ОДН по электроэнергии дает разъяснение «Кузбассэнергосбыт». УК и ТСЖ в начислениях платы за коммунальные ресурсы, использованные на общедомовые нужды, не участвуют. ООО «Энергосбыт» - это организация, собиравшая плату за тепло и горячую воду. Она ни-
какого отношения к ОДН не имеет. - Водоканал сделал перерасчет за два года. У нас в квартире прописаны три человека, а нам сказали, что считали за двоих. За какой срок вообще можно делать перерасчет? И насколько правомерна их претензия, если они сами совершили ошибку, никто их намеренно в заблуждение не вводил. Мы должны погасить появившийся долг одной суммой или возможна рассрочка? - В данном случае Водоканал абсолютно прав, сделав перерасчет за два года. Претензия вполне правомерна, даже несмотря на то что ошибку совершили они. А почему вы не обратили внимание на то, что вам выставляется плата за двух, а не за трех человек? Что касается рассрочки, то такие вопросы всегда решаются индивидуально. Насколько нам известно, Водоканал идет на такие схемы оплаты.
юрист
5
Вопрос-ответ Свои вопросы вы можете задать по телефону, указанному ниже.
?
Работаю по срочному договору в одной из компаний. Меня перевели из одного отдела в другой и сказали, что в отпуск пойду по графику той девушки, которая работала до меня. Можно ли с этим как-то поспорить? Срочный трудовой договор может быть заключен только в особых, определенных законом, а именно ст. 59 ТК РФ, случаях и должен содержать основания, по которым носит характер срочности. При отсутствии достаточных оснований, способных квалифицировать договор как срочный, контролирующие органы сочтут неправомерным его заключение и установят его как договор, заключенный на неопределенный срок. В вашем случае заключение срочного трудового договора является неправомерным. Т.е. вам необходимо обратиться в суд или хотя бы в государственную инспекцию труда и сообщить о нарушении ваших прав. Для прекращения срочного трудового договора работодатель должен предупредить работника об истечении его срока в письменной форме не менее чем за три календарных дня до увольнения. Если ни одна из сторон не сделала такого предупреждения за три дня до истечения срока договора, а фактические отношения продолжаются после истечения срока, договор становится договором с неопределенным сроком. Возможно, ваш отдел кадров пропустил этот момент, и ваш договор будет считаться заключенным на неопределённый срок. Что касается отпуска, то работник, который трудится по срочному трудовому договору, имеет такое же право на ежегодный оплачиваемый отпуск, как и постоянный работник. По общему правилу, установленному ст. 115 ТК РФ, ежегодный оплачиваемый отпуск работника не может составлять менее 28 календарных дней. При работе по срочному трудовому договору продолжительность отпуска напрямую зависит от количества отработанных дней. Однако использовать очередной отпуск работник может после шести месяцев непрерывной работы у одного работодателя. Это установлено ст. 122 ТК РФ. Работник может отработать шесть месяцев, взять очередной отпуск, и при этом днем окончания трудового договора будет последний день его отпуска.
!
?
Мы с мужем разводимся. Имеется кредит на машину, которая оформлена на меня. Возможно ли оставить машину мне и обязать мужа уплатить половину оставшейся суммы? Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. Согласно Семейному кодексу, при разводе долги между супругами распределяются пропорционально полученному ими имуществу после его раздела. Если кредит был оформлен в период брака, независимо от того, кто по кредитному договору является заемщиком, долг признается общей собственностью и подлежит разделу в судебном порядке. Имеет значение и тот факт, является ли второй супруг поручителем по кредиту. Ведь в этом случае возникает солидарная ответственность по кредиту.
!
ксения корнилова юрисконсульт Вопросы по тел. +7-983-210-98-54