TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 3760 -2022-SUNARP-TR
Lima,21 de setiembre de 2022.
APELANTE : DAVID MIJAIL JIMÉNEZ MORILLAS, representante de la Gerencia de Promoción de la Inversión Privada de la Municipalidad Metropolitana de Lima
TÍTULO SID : Nº 1708798 del 10/6/2022.
RECURSO : H.T.D. Nº 40194 del 16/8/2022
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO(s) : Transferencia de dominio por trato directo
SUMILLA :
ACREDITACIÓN DE PAGO DE LA TRANSFERENCIA POR TRATO DIRECTO
El documento otorgado por los sujetos pasivos declarando su conformidad de haber recibido en su integridad el monto de la transferencia por trato directo resulta suficiente para acreditar fehacientemente el pago
EFECTOS CANCELATORIOS DEL CHEQUE DE GERENCIA EN LA TRANSFERENCIA POR TRATO DIRECTO
Si el documento presentado acredita que se cumplió con efectuar el pago del precio por la adquisición del predio al sujeto pasivo, no es necesario aclarar el Formulario Registral a efectos que conste la declaración expresa de los efectos cancelatorios de la entrega del cheque de gerencia.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la transferencia de dominio por trato directo al amparo del Decreto Legislativo N° 1192 e independización de un área de 9,933.05 m2, que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la ficha N° 70515 que continúa en la partida electrónica N° 43085638 del Registro de Predios de Lima, que otorgan Celestina Porras Laureano, Félix Erasmo Porras Laureano, Olga Porras Laureano de Lara, Sandra Milagros Porras Royer, Manuel Armando Porras Royer, Angela Olenka Porras Royer Vda. de Morales y Norma Soledad Porras Royer a favor de la Municipalidad Metropolitana de Lima.
A tal efecto se adjunta -entre otros- los siguientes documentos:
- Formulario Registral otorgado al amparo del Decreto legislativo 1192 suscrito por Celestina Porras Laureano, Félix Erasmo Porras Laureano, Olga Porras Laureano de Lara, Sandra Milagros Porras Royer, Manuel Armando Porras Royer, Angela Olenka Porras Royer Vda. de Morales y Norma Soledad Porras Royer, con firmas certificadas por notario de Lima Renzo Alberti Sierra el 8/3/2017, suscrito también por Miguel Aníbal Oyarzo Vidal e Iván Diaz Uriarte en representación de Rutas de Lima S.A.C., y por Renso Alejandro Martínez Ramírez en representación de la Municipalidad Metropolitana de Lima, con firmas certificadas por notario de Lima Renzo Alberti Sierra el 25/5/2022.
- Anexo N° 1 Decreto Legislativo 1192 - Datos de sujetos pasivos personas naturales.
- Anexo N° 5: Declaración Jurada suscrita por Renso Alejandro Martínez Ramírez, Gerente de la Municipalidad Metropolitana de Lima, con firma certificada por notario de Lima Renzo Alberti Sierra el 27/4/2022
- Anexo N° 7: Aclaraciones (Formularios y Anexos) Decreto Legislativo 1192 suscrita por Renso Alejandro Martínez Ramírez, Gerente de la Municipalidad Metropolitana de Lima, y por ingeniero geógrafo Johnny F. Yaipén Torres con firmas certificadas por notario de Lima Renzo Alberti Sierra el 27/4/2022
- Acta de recepción de cheque suscrita por Celestina Porras Laureano, Félix Erasmo Porras Laureano, Olga Porras Laureano de Lara, Sandra Milagros Porras Royer, Manuel Armando Porras Royer, Angela Olenka Porras Royer Vda. de Morales y Norma Soledad Porras Royer, con firmas certificadas por notario de Lima RenzoAlberti Sierra el 8/3/2017, suscrito también por Miguel Aníbal Oyarzo Vidal e Iván Diaz Uriarte en representación de Rutas de Lima S.A.C., con firmas certificadas por notario de Lima Renzo Alberti Sierra el 25/5/2022.
- Informe técnico de tasación.
- Memoria descriptiva de predios afectados – Código RP-0041, suscrita por Ing. Geógrafo Jhonny Yaipén Torres.
- Plano de predio afectado – RP-0041, suscrita por Ing. Geógrafo Jhonny Yaipén Torres.
Forma parte del presente título el informe técnico N° 014907-2022-Z.R.N°IXSEDE LIMA-UREG-CAT del 13/7/2022, expedido por el especialista de catastro Aquiles Rolando Chuque Balbes.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima, Giovanna Torrecilla Pérez, denegó la inscripción formulando la siguiente observación:
“Señor(es)
En relación con dicho Título, manifiesto que es observado por lo siguiente:
1. De conformidad con el artículo 20° numeral 20.4 letra c) y el artículo 21° numeral 21.2 letra a) del Texto único Ordenado del Decreto Legislativo N° 1192 debe señalarse en el Formulario Registral de Trato Directo el precio de la adquisición (ítem III) correspondiente al monto total del precio de adquisición. Al respecto se debe aclarar, por cuanto, en el Formulario Registral figura que se ha señalado el monto del pago a cuenta, habiéndose omitido consignar la información en números y letras del monto total. Subsanar la omisión.
2. Sin perjuicio de lo señalado, de conformidad con el numeral 6.1.7 de la Directiva N° 09-2015-SUNARP-SN aprobada por Resolución N° 275-2015SUNARP, la transferencia por adquisición directa se realiza por el solo mérito del formulario registral, acompañado de la copia certificada por notario, funcionario competente de la entidad solicitante o fedatario de la Sunarp, del documento que acredita el pago a que se refiere el artículo 22 del Decreto Legislativo 1192. En el presente caso, no se adjunta copia certificada de los cheques de gerencia respectivos. Sírvase subsanar.
3. De acuerdo al tercer párrafo del numeral 6.1.7 de la Directiva 09-2015SUNARP/SN, en caso que el pago del precio de adquisición se realice mediante título valor (en el presente caso mediante cheque) y en el formulario se hubiera omitido consignar de manera expresa el "efecto cancelatorio", el Registrador solicitará aclaración que podrá ser subsanada con el Anexo 7 el que deberá tener la misma formalidad del acto primigenio, es decir, con certificación de firma y contenido. En el presente caso, no consta en el formulario la declaración expresa del efecto cancelatorio respecto de los títulos valores entregados. Sírvase subsanar mediante Anexo 7 que contenga la declaración en dicho sentido formulada por los sujetos pasivos, cumpliendo con la formalidad de certificación notarial de contenido y firma.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACION
El apelante en su recurso manifiesta lo siguiente:
- Conforme la Directiva N° 08-2015-SUNARP/SN, numeral 6.1.7, se exige el documento que acredite el pago, requerimiento que han cumplido al presentar el Acta de Entrega de Cheque, por lo que no corresponde observación alguna, más aún si el mérito del acta referida no ha sido puesta en tela de juicio, puesto que se trata de un documento de fecha cierta al haberse legalizado notarialmente las firmas de los intervinientes.
- El Tribunal Registral se ha pronunciado mediante la Resolución N° 26942022-SUNARP-TR disponiendo se revoque una observación emitida en similar sentido, considerando que el documento otorgado por los sujetos pasivos declarando su conformidad de haber recibido el pago por la transferencia resulta suficiente para acreditar fehacientemente el pago.
- Respecto a la observación que señala que en el formulario se ha omitido señalar, de manera expresa, el efecto cancelatorio de los cheques consignados en el formulario, se debe señalar que el Notario que interviene certifica "firmas y contenido” del acto, respecto del cual: Se acredita haber pagado la totalidad del valor de predio según tasación.
- Dicho valor consta en los documentos adjuntados: Informe de la tasación de fecha 31/12/2015 y el informe N° 137-2016-MML-GPIP del 15/7/2016 en las cuales se determina que el monto de tasación del predio asciende a la suma de S/ 3,523,598.62.
- Además, se acredita en la rogatoria la entrega de los 7 cheques mediante actas de entregas de fecha 8/3/2016 debidamente firmadas y legalizadas por notario.
- En ese sentido, es importante señalar el artículo 22 del Decreto Legislativo N° 1192:
"Para efectos de la inscripción a que se refiere el presente Título, dentro de los cinco días hábiles siguientes de suscrito el Formulario Registral y efectuado el pago del valor total de la Tasación, el Sujeto Activo o el Beneficiario, si es distinto a aquél, remite al Registro de Predios de la Sunarp, el Formulario Registral y copia certificada del documento que acredite el pago del monto del valor de la Tasación, incluyendo el Incentivo, a favor del Sujeto Pasivo. El Registrador Público dentro de los siete días hábiles de recibida la solicitud con los documentos indicados en el presente artículo debe inscribir la Adquisición a nombre del Beneficiario, bajo responsabilidad”
Es decir, se ha cumplido con acreditar el pago total del precio (valor tasación más el incentivo) y los documentos surten efectos cancelatorios entre las partes, aunque no se haya consignado en el formulario un texto expreso al respecto.
- En ese sentido, se acredita que no existe suma alguna pendiente de pago y si lo hubiera, lo procedente sería constituir hipoteca legal, que sería un contrasentido a lo previsto en el Decreto Legislativo 1192 que promueve celeridad en este tipo de procedimiento.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Ficha N° 70515 que continúa en la partida electrónica N° 43085638 del Registro de Predios de Lima.
Corresponde a la Unidad Catastral 12022 con 1.23 hectáreas ubicada en el distrito de Lurigancho, Provincia y departamento de Lima.
En la partida constan las siguientes inscripciones:
Asiento1-c) independizado a favor de la Asociación Dignidad Nacional Poseedores de Tierras Lote Matriz Huachipa.
Asiento 2-c) adjudicado a Domingo Antonio Porras Balbín casado con Urbana Laureano Marín de Porras, según escritura pública del 20/12/1990 otorgada ante notario de Lima Percy Gonzales Vigil Balbuena
Asiento D00001 consta la anotación preventiva de inicio de trato directo (Decreto Legislativo 1192), por el plazo de un año a solicitud de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en calidad de concedente y la empresa Rutas de Lima S.A.C., en calidad de concesionario del Contrato
de Concesión del Proyecto Vías Nuevas de Lima, al encontrarse parte del predio afectado por dicho proyecto.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia. Con el informe oral de la abogada Rocío Rojas Castellares, Vía zoom.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
- Si el documento otorgado por los sujetos pasivos acredita el pago de la transferencia por trato directo.
- Si es necesario aclarar el Formulario Registral, a efectos que conste la declaración expresa de los efectos cancelatorios de la entrega del cheque de gerencia.
VI. ANÁLISIS
1. Los recursos administrativos son “la manifestación unilateral y recepticia del administrado por la cual dentro de un procedimiento iniciado contesta una decisión de la Administración que le causa agravio, exigiéndole revisar tal pronunciamiento, a fin de alcanzar su revocación o modificatoria”1 .
La doctrina y legislación comparada consignan como elementos fundamentales de todo recurso administrativo:
a) La voluntad de recurrir y exteriorización documental.
b) Indicación de la decisión contestada.
c) Fundamentación de la controversia. Lo cual de ordinario se cumple, incorporando al escrito las razones de la discrepancia.
d) Constitución del domicilio.
La doctrina también es uniforme cuando se refiere al sujeto activo o recurrente “con esa denominación los autores identifican al administrado que interpone el recurso, cuestionando y argumentando con legítimo interés un acto administrativo que le ocasiona agravio y, consecuentemente, es quien promueve el procedimiento recursal”2 .
2 Consecuente con la doctrina, el artículo 220 del TUO3 de la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General señala: “El recurso de apelación se interpondrá cuando la impugnación se sustenta en diferente interpretación de las pruebas producidas o cuando se trate
1 MORÓN URBINA, Juan Carlos. “Comentarios la Ley de Procedimiento Administrativo General”. Gaceta Jurídica. Segunda Edición, 2003. Lima, pág. 446.
2 Ibídem, pág. 450.
3 Texto Único Ordenado de la Ley del Procedimiento Administrativo General, aprobado por D.S. Nº 004-2019-JUS, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 25/1/2019.
de cuestiones de puro derecho, debiendo dirigirse a la misma autoridad que expidió el acto que se impugna para que eleve lo actuado al superior jerárquico”.
Conforme a ello, para interponer un recurso de apelación debe haber disconformidad con la decisión del órgano administrativo de primera instancia.
3. El recurso de apelación en el procedimiento registral se encuentra regulado en el Título X del Reglamento General de los Registros Públicos.
Los requisitos de procedencia del recurso de apelación están comprendidos en los artículos 142, 143 y 144 del mencionado reglamento. El artículo 142 enumera los actos contra los que procede interponer el recurso. El artículo 143 establece las personas que se encuentran legitimadas para interponer el recurso y el artículo 144 señala los plazos para la interposición del recurso4
El precitado artículo 142 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) prescribe que procede interponer recurso de apelación contra:
a) Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los Registradores;
b) Las decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores respecto de las solicitudes de expedición de certificados;
c) Las resoluciones expedidas por los Registradores en el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos;
d) Las demás decisiones de los Registradores en el ámbito de su función registral.
Asimismo, en el último párrafo la norma señala que no procede interponer recurso de apelación contra las inscripciones.
4 De lo regulado en el citado RGRP, se desprende que el apelante debe estar en desacuerdo con la decisión emitida por el registrador público, siendo su pretensión que el Tribunal Registral la revoque, por ello es que constituye un requisito de admisibilidad que el recurrente fundamente su impugnación, de lo contrario el recurso no podrá ser admitido.
4 Artículo 144.- Plazo para su interposición El recurso de apelación se interpondrá:
a) En el procedimiento registral, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación;
b) En los supuestos de los literales b) y d) del artículo 142, dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión del Registrador o Abogado Certificador, según corresponda, es puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva;
En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación del acto materia de impugnación.
El artículo 198.2 del TUO de la Ley del Procedimiento Administrativo establece que “en los procedimientos iniciados a petición del interesado, la resolución será congruente con las peticiones formuladas por éste, sin que en ningún caso pueda agravar su situación inicial y sin perjuicio de la potestad de la administración de iniciar de oficio un nuevo procedimiento, si procede”. Esto es, que la resolución del Tribunal Registral debe ser congruente con las peticiones del interesado formuladas en el recurso de apelación.
Asimismo, el Tribunal Constitucional ha señalado que la competencia de las autoridades administrativas se encuentra sujeta a determinados límites, como el principio dispositivo de los medios impugnatorios denominado “Tantum Devolutum Quantum Appellatum”, que implica que se resuelva solo los aspectos materia de la apelación y aquellos aspectos no impugnados se tienen por consentidos ya sean beneficiosos o perjudiciales para el interesado.
5. En este caso, el apelante en su recurso impugna los numerales 2 y 3 de la observación, expresando sus argumentos para cuestionar dichos extremos.
De esta manera, se puede apreciar que el apelante no cuestiona el numeral 1 de la observación, señalando que apela parcialmente la observación, por lo que solo corresponde emitir pronunciamiento sobre lo impugnado.
En consecuencia, corresponde dejar subsistente el numeral 1 de la observación por no haber sido impugnado.
6. Sin perjuicio de lo anterior, mediante el Decreto Legislativo N° 1192 se aprobó la Ley Marco de adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y que dicta otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura, que fue publicada el 23/8/2015 en el diario oficial “El Peruano”, cuyo Texto Único Ordenado ha sido aprobado mediante Decreto Supremo N° 015-2020-VIVIENDA5 (en adelante, TUO del Decreto Legislativo 1192).
La citada Ley tiene como objeto establecer el régimen jurídico aplicable a los procesos de adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de bienes inmuebles de propiedad del Estado y liberación de interferencias para la ejecución de obras de infraestructura, de conformidad con lo dispuesto en la Constitución Política del Perú, los cuales son declarados de interés público primordial por la mencionada Ley.
5 Publicado el 26/10/2020 en el diario oficial “El Peruano”.
7. El artículo 4 define al acto de adquisición como la transferencia voluntaria de la propiedad del inmueble necesario para la ejecución de la obra de infraestructura, del sujeto pasivo a favor del beneficiario como resultado del trato directo, siendo sus actores los siguientes:
i) Sujeto activo, quien es el ministerio competente del sector, el gobierno regional y el gobierno local responsable de la tramitación de los procesos de adquisición o expropiación;
ii) Sujeto pasivo como el propietario o poseedor del inmueble sujeto a adquisición o expropiación conforme a las reglas previstas en esta ley; y,
iii) Beneficiario (el Estado actuando a través de alguna de sus entidades públicas), quien es el titular del derecho de propiedad como resultado de la adquisición, expropiación o transferencia de inmuebles del Estado, necesarios para la ejecución de la obra de infraestructura. Cabe acotar que es posible que la situación jurídica del sujeto activo y del beneficiario coincida en la misma entidad.
Los aspectos registrales del proceso de adquisición involucran tanto la realización de la anotación preventiva que se efectúa luego de la comunicación al Sujeto Pasivo de la identificación de su inmueble para la ejecución de una obra de infraestructura (numerales 16.2 y 16.3 del artículo 16) como la inscripción de la adquisición por trato directo (literal c del numeral 20.4 del artículo 202) que implica la culminación del proceso.
8. En ambos supuestos (anotación preventiva e inscripción de la adquisición por trato directo) se aplican las mismas reglas de calificación registral, cuyos alcances son debidamente delimitados en la Octava Disposición Complementaria Final del TUO del Decreto Legislativo N° 1192, cuyo tenor es el siguiente:
“Octava. - El Registrador deberá dar estricto cumplimiento a los procedimientos registrales regulados en el presente Decreto Legislativo, bajo responsabilidad. Para efectos de las inscripciones registrales señaladas en el presente Decreto Legislativo, aplíquese el procedimiento señalado en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. […]”. (El subrayado es nuestro).
El segundo párrafo del enunciado normativo precitado es remisivo al segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, cuyo texto completo se reproduce a continuación:
“Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
En el acto de calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales6”.
En el primer párrafo del citado artículo se formula una regla: “[l]os registradores califican la legalidad de los documentos […]”, estableciéndose una excepción en el segundo párrafo con la expresión “[l]o dispuesto en el párrafo anterior no se aplica […]”. Ello, sin perjuicio de la aplicación del principio de pro inscripción elevado a rango de ley por la Ley N° 31309.
9. En este contexto, por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 275-2015-SUNARP-SN7 se aprobó la “Directiva que regula en sede registral el trámite de inscripción de los actos inscribibles referidos al proceso de adquisición y expropiación de inmuebles, y transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, previstos en el Decreto Legislativo Nº 1192” (en adelante, Directiva N° 09-2015SUNARP-SN), cuyo numeral 5.4, respecto de la calificación registral, señala lo siguiente:
“
5.4. Calificación
La calificación del registrador se limita a verificar la formalidad del documento o documentos que dan mérito a la inscripción registral. No será materia de calificación la validez, tracto, ni el cumplimiento de los actos procedimentales o procesos que originan los actos objeto de inscripción, los que son de exclusiva responsabilidad del sujeto activo o entidad encargada de la implementación, gestión o culminación del proceso de adquisición, expropiación u otro contemplado en el Decreto Legislativo Nº 1192.” (Lo resaltado es nuestro).
Esto se justifica debido a que el Decreto Legislativo N° 1192 –según su Exposición de Motivos8 - busca agilizar la ejecución de la inversión pública y privada para el desarrollo de obras de infraestructura, siendo por ello
6 Párrafo introducido por la Ley N° 31309 – Ley para la modernización y el fortalecimiento de los servicios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021.
7 Publicada el 27/10/2015 en el diario oficial “El Peruano”.
8 Recuperado de http://spij.minjus.gob.pe/Graficos/Peru/2015/Agosto/23/EXP-DL-1192.pdf (Visitado el 11/5/2022).
que sus procesos han sido declarados de interés público primordial, estableciéndose por ello reglas especiales para lograr sus fines.
En otras palabras, en este escenario la calificación registral está limitada ostensiblemente conforme a las precitadas disposiciones normativas, pues los actos que surgen dentro de este régimen legal reciben el tratamiento de un mandato judicial, frente al cual el registrador no debe calificar los fundamentos sobre los que la autoridad jurisdiccional se apoya para emitir su fallo, que aplicado a este caso significa que el Registro no puede evaluar los criterios o las razones adoptadas por el sujeto activo para concertar la transferencia por trato directo.
10. En cuanto a la inscripción de la transferencia por adquisición directa, el artículo 22 del TUO del Decreto Legislativo N° 1192 establece lo siguiente:
“Artículo 22.- Inscripción registral Para efectos de la inscripción a que se refiere el presente Título, dentro de los cinco días hábiles siguientes de suscrito el Formulario Registral y efectuado el pago del valor total de la Tasación, el Sujeto Activo o el Beneficiario, si es distinto a aquél, remite al Registro de Predios de la Sunarp, el Formulario Registral y copia certificada del documento que acredite el pago del monto del valor de la Tasación, incluyendo el Incentivo, a favor del Sujeto Pasivo. El Registrador Público dentro de los siete días hábiles de recibida la solicitud con los documentos indicados en el presente artículo debe inscribir la Adquisición a nombre del Beneficiario, bajo responsabilidad”. (El resaltado es nuestro).
En esa línea, respecto a la transferencia por trato directo, el numeral 6.1.7 de la Directiva N° 09-2015-SUNARP-SN señala lo siguiente:
“6.1.7. Transferencia por adquisición
La inscripción de transferencia por adquisición directa a favor del beneficiario se realiza por el solo mérito del formulario registral, acompañado de la copia certificada por notario, funcionario competente de la entidad solicitante o fedatario de la Sunarp del documento que acredita el pago a que se refiere el artículo 22 del Decreto Legislativo Nº 1192.
Cuando el derecho de propiedad del sujeto pasivo no conste inscrito en la partida del inmueble, debe acompañarse el Anexo Nº 5 aprobado por Resolución Nº 230-2015-SUNARP-SN, modificada por Resolución Nº 233-2015-SUNARP-SN.
Cuando el solicitante sea el inversionista privado a que se refiere el artículo 23 del Decreto Legislativo Nº 1192, debe acompañarse además el Anexo Nº 6 aprobado por la resolución antes citada.
En el caso que el pago del precio de adquisición se realice mediante título valor y en el formulario de transferencia se hubiera omitido consignar de manera expresa su efecto cancelatorio, el registrador solicitará la aclaración pertinente, la misma que podrá ser subsanada mediante el Anexo Nº 7 aprobado por la citada resolución.
Con la inscripción de la transferencia, el registrador procederá a levantar las cargas y gravámenes existentes en la partida del inmueble, las que deben estar consignadas en el formulario registral de adquisición. Cuando el registrador advierta la existencia de cargas y gravámenes en la partida que no se hayan consignado en el formulario, solicitará la aclaración correspondiente, la misma que podrá realizarse mediante el citado Anexo Nº 7”. (El resaltado es nuestro).
11. En el presente caso, se solicita la inscripción de la transferencia de dominio por trato directo al amparo del Decreto Legislativo N° 1192 e independización de un área de 9,933.05 m2, que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la ficha N° 70515 que continúa en la partida electrónica N° 43085638 del Registro de Predios de Lima, que otorgan Celestina Porras Laureano, Félix Erasmo Porras Laureano, Olga Porras Laureano de Lara, Sandra Milagros Porras Royer, Manuel Armando Porras Royer, Angela Olenka Porras Royer Vda. de Morales y Norma Soledad Porras Royer a favor de la Municipalidad Metropolitana de Lima.
La registradora deniega la inscripción señalando en el numeral 2, que de conformidad con el numeral 6.1.7 de la Directiva N° 09-2015-SUNARPSN aprobada por Resolución N° 275-2015-SUNARP, la transferencia por adquisición directa se realiza por el solo mérito del formulario registral, acompañado de la copia certificada por notario, funcionario competente de la entidad solicitante o fedatario de la Sunarp, del documento que acredita el pago a que se refiere el artículo 22 del Decreto Legislativo 1192, sin embargo, en el presente caso, no se ha presentado la copia certificada de los cheques de gerencia respectivos.
Por su parte, el recurrente sostiene que conforme a la Directiva N° 082015-SUNARP/SN, numeral 6.1.7, se exige el documento que acredite el pago, requerimiento que han cumplido al presentar el Acta de Entrega de Cheque, por lo que no corresponde observación alguna, más aún si el mérito del acta referida no ha sido puesto en tela de juicio, puesto que se trata de un documento de fecha cierta al haberse legalizado notarialmente las firmas de los intervinientes.
En tal sentido, corresponde a esta instancia determinar si el documento otorgado por los sujetos pasivos acredita el pago de la transferencia por trato directo.
12. Ahora bien, en el documento denominado Acta de Recepción de Cheque consta lo siguiente:
“(…)
PRIMERA: ANTECEDENTES:
1.1. Con fecha 09 de enero del 2013, el SUJETO ACTIVO y el CONCESIONARIO, suscribieron el Contrato de Concesión para la realización del proyecto “Vías Nuevas de Lima” (en adelante el “Proyecto”), el cual comprende la operación y mejora de las Autopista Ramiro Priale, proyecto cuya ejecución fue declarada de necesidad pública y se autoriza la
expropiación de los bienes inmuebles que resulten necesarios para su ejecución a través de la Ley N° 30025 “Ley que facilita la adquisición, expropiación y posesión de bienes inmuebles para obras de infraestructura y declara de necesidad pública la adquisición o expropiación de bienes inmuebles afectados para la ejecución de diversas obras de infraestructura”.
(…)
1.6. Con fecha 10 de marzo del año 2015 el SUJETO ACTIVO y el CONCESIONARIO suscribieron el Protocolo de Autorización de Pagos para la liberación y/o Expropiación de áreas Necesarias para la Ejecución de Obras en la Autopista Ramiro Prialé
SEGUNDA: IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO
2.1. El predio materia de adquisición se encuentra en la Partida Registral N° 43085638, del Registro de Predios de Lima, identificado como RP-0041 sobre elcual se afecta un áreatotal de 9,933.05 m2 y un perímetro de 441.93 m.
TERCERO: ACEPTACIÓN DEL CHEQUE
3.1. “LAS PARTES”, por el presente documento manifiesta su conformidad por la entrega y cancelación mediante SIETE (07) CHEQUES DE GERENCIA del Banco Scotiabank:
(…)” (Lo resaltado es nuestro)
13. Por otro lado, en el numeral III (PRECIO DE LA ADQUISICIÓN) del Formulario Registral presentado consta la siguiente información:
III.
PRECIO DE LA ADQUISICIÓN (Valor de la tasación, incluido el incentivo)
Monto total
S/ ------
Monto en letras
---
Pago a cuenta, en los casos que se haya realizado
S/. 3´523,598.62 Soles
Monto en Letras
Tres millones quinientos veintitrés mil quinientos noventa y ocho con 62/100 soles
Forma de pago (indicar si es efectivo u otro medio. En caso que el pago sea mediante títulos valores, debe consignarse de manera expresa los efectos cancelatorios de los mismos).
14. Ahora bien, del acta de recepción de cheque anteriormente glosada, podemos apreciar que las partes dejan constancia de la cancelación del pago mediante 7 cheques de gerencia girados a favor de los sujetos pasivos, los cuales sumados dan como resultado el monto indicado en el formulario registral presentado
De lo expuesto, podemos advertir que el acta en mención acredita el pago de la transferencia por trato directo efectuado a favor de los sujetos pasivos Celestina Porras Laureano, Félix Erasmo Porras Laureano, Olga Porras Laureano de Lara, Sandra Milagros Porras Royer, Manuel Armando Porras Royer, Angela Olenka Porras Royer Vda. de Morales y Norma Soledad Porras Royer, no requiriéndose exigir la presentación de la copia certificada de los cheques de gerencia
Cabe indicar que, si bien es cierto en el formulario registral se indicó que el monto es pago a cuenta, en el escrito de apelación se señaló que se debió a un error que será subsanado posteriormente (numeral 1 de la observación).
No obstante lo señalado, cabe agregar que dicho monto coincide con el valor indicado en el informe técnico de tasación.
En consecuencia, corresponde revocar el numeral 2 de la observación formulada por la registradora.
En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en las Resoluciones Nº 2694-2022-SUNARP-TR del 8/7/2022 y 416-2022-SUNARP-TR del 4/2/2022.
15. En el numeral 3 de la observación la registradora señala que, no consta en el formulario la declaración expresa del efecto cancelatorio respecto de los títulos valores entregados, de conformidad con lo establecido en el numeral 6.1.7 de la Directiva N° 09-2015-SUNARP-SN, debiendo subsanarse mediante Anexo 7 que contenga la declaración en dicho sentido formulada por los sujetos pasivos, cumpliendo con la formalidad de certificación notarial de contenido y firma.
Del ítem 3 del formulario registral anteriormente glosado, podemos apreciar que, efectivamente, no se ha consignado de manera expresa el efecto cancelatorio de los cheques entregados.
No obstante, del documento denominado Acta de Recepción de Cheque anteriormente transcrito, podemos apreciar que se indica lo siguiente:
“LAS PARTES”, por el presente documento manifiesta su conformidad por la entrega y cancelación mediante SIETE (07) CHEQUES DE GERENCIA del Banco Scotiabank: (…)”
De lo expuesto, podemos apreciar los efectos cancelatorios de la entrega de los cheques de gerencia, ya que se ha pagado a los sujetos pasivos
los montos indicados en el formulario registral, cuya sumatoria asciende a S/. 3´523,598.62 soles; esto es, el monto total del precio por la adquisición del predio submateria.
Entonces, habiéndose acreditado el pago de la transferencia por trato directo, no se requiere aclarar el Formulario Registral, a efectos que conste la declaración expresa de los efectos cancelatorios de la entrega de los cheques de gerencia señalados en el formulario registral
Por lo tanto, corresponde revocar el numeral 3 de la observación formulada por la registradora.
En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución Nº 1781-2022-SUNARP-TR del 12/5/2022
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIÓN
DEJAR SUBSISTENTE el numeral 1 y REVOCAR los numerales 2 y 3 de la observación formulada por la registradora pública del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos desarrollados en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese
FDO.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
PRESIDENTE DE LA PRIMERA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
Tribunal/Resoluciones2022/1708798-2022
E.Veliz