Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2017 • Nordwestschweiz
Markt Schweiz Vorwort Marktreport 2016/17 Noch immer hält das Niedrigzinsumfeld Anleger in Atem. Gerade in der Schweiz, die durch politische Stabilität und Kontinuität geprägt ist, wirkt sich das stark auf die Nachfrage bei Immobilieninvestitionen aus. Renditen, die vor ein paar Jahren noch zu tief erschienen, werden heute als gute Geschäfte bezeichnet. Dies im Hinblick auf andere Anlagemöglichkeiten wie etwa Bargeld, das zurzeit mit «Gebühren» in Höhe von 0.75% bestraft wird oder Anleihen, die mittlerweile auch auf 30 Jahre im negativen Bereich der Zinskurve liegen. In diesem schwierigen Marktumfeld zahlt sich professionelle Beratung besonders aus. Wir von Engel & Völkers Commercial bieten einen Service, der von Kompetenz, Exklusivität und Leidenschaft geprägt ist. Mit der Expertise von über 37 Jahren im Bereich hochwertiger Immobilien und einem Netzwerk, das sich über 38 Länder erstreckt, können wir eine bestmögliche Beratung garantieren. Mit unseren Werten passen wir sehr gut in ein Land wie die Schweiz, weshalb wir uns von Engel & Völkers Commercial schon seit über 10 Jahren erfolgreich im Bereich der hochwertigen Geschäftsimmobilien positionieren können und laufend die regionale Expertise ausweiten und stärken. Um sicherzustellen, dass wir unsere Kunden mit den besten und neuesten Informationen zum Thema Immobilien versorgen, veröffentlichen wir in Zusammenarbeit mit der Fahrländer Partner AG (FPRE) einmal jährlich den Marktreport für Wohn- und Geschäftshäuser (WGH). So können sich Investoren, Interessenten oder Mieter stets eine aktuelle und fundierte Meinung über die Lage an den Immobilienmärkten bilden, ohne dafür selber aufwändige Recherche betreiben zu müssen. Des Weiteren haben wir als Berater einen besonderen Einblick hinter die Kulissen von wichtigen Immobilientransaktionen und können Ihnen so weitere, exklusive Informationen zur Verfügung stellen. Anhaltendes Wachstum Trotz wiederkehrender realer Schocks in der Schweiz und im Ausland hat sich die Schweiz robust entwickelt und die Prognosen sind positiv: So gehen die Konjunkturforschungsinstitute von einem gegenüber den Vorjahren zwar abgeschwächten, aber nach wie vor ansprechen-
den Wachstum der Wirtschaft von 1.2% (2016) und 1.6% (2017) aus. Obschon der Schweizer Franken nach wie vor sehr hoch bewertet ist und die anhaltenden Turbulenzen – jüngst der Brexit – die Schweizerische Nationalbank (SNB) offenbar wiederholt zu Interventionen zur Schwächung des Schweizer Franken zwingen, scheint die Lage mehr oder weniger stabil zu sein. Sorgenkinder Inflation und Zinsen Dass doch nicht alles zum Besten bestellt ist, zeigen Inflation und Zinsen: beide sind deutlich auf einem Tiefstand. Die Inflation liegt nach wie vor im negativen Bereich, wobei ein Grossteil davon durch sinkende Importpreise verursacht wird. Obschon auch im Euroraum ein ansprechendes Wirtschaftswachstum zu verzeichnen ist und die Arbeitslosigkeit in den vergangenen Monaten gesunken ist, führen die diversen Krisen sowie ein tendenziell abgeschwächtes globales Wachstum dazu, dass die Leitzinsen im Euroraum weiterhin tief bleiben dürften. Entsprechend bleiben auch in der Schweiz die Zinsen tief, denn eine isolierte Erhöhung der Zinsen würde die Attraktivität des Schweizer Frankens weiter stärken und entsprechend der Konjunktur schaden. Anhaltendes Haushaltswachstum Für die Nachfrage nach Wohnungen ist nicht allein die Bevölkerungszahl massgebend, sondern vielmehr die Anzahl der Haushalte. Das Bevölkerungswachstum, das per Ende 2015 zu einer Einwohnerzahl von 8.3 Mio. Personen geführt hat, ist zum einen Teil dem natürlichen Wachstum zuzuschreiben, zum anderen Teil der anhaltenden Zuwanderung. Die nach Aufhebung des Mindestkurses aufgekommene Erwartung eines Einbruchs der Immigration ist im Jahr 2015 nicht eingetreten; allerdings ist ein Rückgang der Einwanderung gegenüber den beiden Vorjahren festzustellen. Die Daten der ersten Monate deuten darauf hin, dass dieser Rückgang im Jahr 2016 anhalten könnte. Ein zentraler Treiber der Nachfrage nach Wohnungen ist die Haushaltsgrösse: Insbesondere die Alterung der Gesellschaft, aber auch deren Individualisierung führen dazu, dass die Zahl der Einpersonenhaushalte weiterhin steigt und entsprechend mehr Wohnungen nachge-
Markt Schweiz
1.25 1.2 1.15 1.1 1.05 1
1.11.15
1.12.15
1.1.16
1.2.16
1.3.16
1.4.16
1.5.16
1.6.16
1.7.16
1.8.16
5.11.15
5.12.15
5.1.16
5.2.16
5.3.16
5.4.16
5.5.16
5.6.16
5.7.16
5.8.16
1.8.15
1.9.15
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1.10.15
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5.5.15
1.3.15
5.4.15
1.2.15
0.9
1.1.15
0.95
Quelle: FPRE.
Zinsen
0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8
5.3.15
5.2.15
-1 -1.2
3-Monats-Libor
Rendite Bundesobligation (10J.)
Quelle: FPRE.
Referenzzinssatz
4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0%
Hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen
Quelle: FPRE.
1.3.16
1.10.15
1.5.15
1.12.14
1.7.14
1.2.14
1.9.13
1.4.13
1.6.12
1.11.12
1.1.12
1.8.11
1.3.11
1.10.10
1.5.10
1.12.09
0.0%
1.7.09
0.5% 1.2.09
Hypothekarmarkt Die seit 2014 negativen Leitzinsen – der 3 Monats Libor liegt bei -0.75% – führen dazu, dass die Hypothekarzinsen weiter gesunken sind. Der Richtsatz für eine 10-jährige Hypothek liegt bei sehr tiefen 1.5%. Bei einer 3-jährigen Fixierung müssen nur gerade 1% Zinsen pro Jahr veranschlagt werden. Libor-Hypotheken sind für weniger als 1% zu haben. Im Wohneigentumsbereich geben gewisse Banken zudem fixe Rabatte bei Neuabschlüssen. Je nach Qualität der Liegenschaft und Bonität des Kunden können die Richtsätze um 20 Basispunkte unterschritten werden. Je nach Finanzierungsmodell resultieren trotz verschärften Eigenmittelvorschriften der Banken, hoher Preise und entsprechend geringen Renditen der Immobilienanlage nach wie vor sehr attraktive Eigenkapitalverzinsungen.
1.3
5.1.15
Anlagenotstand Die Verzinsung von Kapital bleibt eine Herausforderung: Rendite und Risiko korrelieren bekanntlich und die Aktienmärkte mögen zwar Rendite versprechen, sind aber volatil und unsicher. Da grosse Bankeinlagen mit negativen Zinsen «bestraft» werden und auch die Renditen von Bundesobligationen seit längerer Zeit deutlich negativ sind, verbleiben Immobilien oftmals als die bevorzugte Option. Entsprechend sind Immobilien gefragt. Die Anleger mit kleineren Budgets fragen nach Eigentumswohnungen zum Zweck der Vermietung und kapitalkräftigere Anleger bevorzugen Wohn- und Geschäftshäuser. Während die Preise für Wohneigentum in den Hot Spots in den vergangenen Quartalen auf sehr hohem Niveau stabil blieben oder gar sanken, sind die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser weiter gestiegen und die Prognosen lassen erwarten, dass die Preise weiter steigen werden. Dieser Anstieg ist höchstens teilweise durch höhere Mieten bedingt. Haupttreiber ist der Anlagenotstand, der die Anleger zwingt, immer geringere Renditen und entsprechend höhere Preise in Kauf zu nehmen.
Eurokurs/CHF
1.9.08
fragt werden. Solange das Wachstum – insbesondere im Dienstleistungssektor – ansprechend bleibt, dürfte dieser Trend anhalten; wobei tendenziell die grosszentralen Agglomerationen weiterwachsen und die gut erschlossenen Klein- und Mittelzentren ebenfalls profitieren dürften.
Markt Entwicklung WGH Region Nordwestschweiz
Lizenzgebiet Region Nordwestschweiz
Quelle: FPRE.
Markt Region Nordwestschweiz Basel hat als Life Science Cluster weltweit einen hohen Stellenwert, wenn es um die Bereiche Pharma, Biotech und Medizinaltechnik geht. Dies sowie die ohnehin stattfindende Transformation hin zur Dienstleistungsgesellschaft begünstigen die Entwicklung von Standorten wie Basel. Als Folge der grossen Wohnungsnachfrage der vergangenen Jahre ist die Agglomeration Basel in der Fläche gewachsen und insbesondere die sehr gut erschlossenen umliegenden Kleinzentren absorbieren den Nachfrageüberhang aus der Stadt und der inneren Agglomeration Basels. So erfahren zum Beispiel die Basel nahe gelegenen Kleinstädte Rheinfelden und Frick eine hohe Wohnraumnachfrage von Pendlern. Da die überschüssige Nachfrage nach Wohnraum in Basel selbst gut von der umliegenden Agglomeration aufgefangen werden kann, weisen die Mietzinsen in der Region keine Überhitzungsanzeichen auf. So kostet eine durchschnittliche neue 3.5-Zimmer Wohnung in der
Stadt Basel je nach Quartier CHF 230 bis 310 pro m2 und Jahr, während die Preise für eine vergleichbare Wohnung beispielsweise in der Stadt Zürich bei CHF 280 bis 480 pro m2 und Jahr liegen. Landesweit liegt das Mietpreisniveau bei Neubauten - gewichtet nach Bedeutung der Märkte - bei CHF 275 pro m2 und Jahr. Ausgehend von dieser moderaten Mietzinssituation sind die Abschlussmieten in den vergangenen drei Jahren nicht mehr weiter gestiegen; die Nachfrage wird durch die rege Bautätigkeit gut bedient. Gleichwohl besteht eine anhaltend hohe Nachfrage nach Bauland, während das Angebot gering bleibt. Dies bedeutet, dass sowohl Entwickler, die das Land nachfragen, als auch die Eigentümer davon ausgehen, dass die Baulandpreise hoch bleiben und allenfalls eine geringe Korrektur erfolgen dürfte. An dieser Einschätzung ändern auch mehrere Entwicklungsgebiete und grosse Bauprojekte in der Stadt Basel selbst aber auch in der inneren Agglomeration nichts.
Renditen Region Nordwestschweiz
Brutto-Cashflowrendite Region
MS Regionen
Tief
Mittel
Hoch
25, 48, 49
3.5-4.1%
4.1-4.4%
4.4-5.2%
47
3.5-3.8%
3.8-4.0%
4.0-4.4%
70-71, 75
3.6-4.1%
4.1-4.4%
4.4-5.1%
Basel-Landschaft Basel-Stadt Aargau
*MS = Mobilité spatiale / Die Schweiz ist in 106 Einheiten gegliedert. Quelle: FPRE.
Mittlere Brutto-Cashflowrendite pro MS-Region
Basel-Stadt Unteres Baselbiet
Laufental
Fricktal
Oberes Baselbiet
Aarau
hohe Rendite mittlere Rendite tiefe Rendite Quelle: FPRE.
Definition Bruttorendite Die Bruttorendite ist eine übliche, schnell zu ermittelnde Kennzahl. Zur Berechnung werden die Mieterträge (ohne mieterseitige Nebenkosten) durch die Anlagekosten dividiert. Die resultierende Prozentzahl beinhaltet neben der Verzinsung des eingesetzten Kapitals (Nettorendite), Zuschläge für Kosten für Betrieb und Unterhalt und Reparaturen sowie Leerstandrisiken. Die Bruttorendite wird beim Immobilienkauf oftmals als erste Indikation verwendet, ob der Angebotspreis eine realistische Grössenordnung hat. Objekte mit extrem tiefen Bruttorenditen weisen wahrscheinlich einen überhöhten Preis auf und werden entsprechend nicht weiterverfolgt. Liegt die Bruttorendite in einem marktnahen Bereich, sollten weitere Analysen getätigt werden, denn sowohl die Ertragskraft (nachhaltige Marktfähigkeit der Wohnungen) als auch die Kosten für Betrieb sowie Unterhalt und Reparaturen müssen fundiert analysiert werden. Bei
Altbauten ist zudem der aufgelaufene Sanierungsbedarf zu beurteilen. Analyse Bruttorenditen Bleibt die Ertragslage konstant, bedeuten steigende Immobilienpreise sinkende Bruttorenditen (vgl. «Definition Bruttorendite»). Während für Neubauten vor nicht allzu langer Zeit an mittleren Lagen 6.5 Prozent als «normal» galten, sind die Renditen seit Ausbruch der Finanzkrise stetig gesunken und liegen heute landesweit im Bereich von 4 Prozent. Dabei zeigen sich naturgemäss grosse regionale Unterschiede, wobei die Zentren die tiefsten Renditen aufweisen, die Peripherie die höchsten. An den Topstandorten der Region Basel, insbesondere in der Stadt sowie in stadtnahen Gemeinden, liegt die Bruttorendite für Neubauten heute im Bereich von 3.5 Prozent, was nach Abzug der eigentümerseitigen Kosten für Betrieb, Unterhalt sowie Erneuerung Nettorenditen von weniger als 3 Prozent ergibt. Je nach Finanzierungsstruktur und -bedingungen ist aber auch bei der aktuellen Marktlage nach wie vor eine Eigenkapitalrendite von 5 Prozent erzielbar. Wer eine höhere Rendite sucht, ist heute gezwungen, immer mehr in die Peripherie auszuweichen, wo entsprechend höhere Renditen erzielt werden können. Damit sind, bei entsprechend höherem Risiko im Fall einer Marktkorrektur, in der Peripherie nach wie vor Eigenkapitalrenditen von 8 Prozent erzielbar. Beispiele sind die ländlich geprägten Gebiete des Laufentals sowie Teile des Aargaus, wo bei einer sorgfältigen Prüfung Mehrfamilienhäuser auch in kleineren Gemeinden attraktive Investitionsmöglichkeiten sind. Im Vergleich zu einer Bundesobligation oder dem Sparkonto sind Immobilien aber auch an den Hochpreislagen immer noch sehr attraktiv. Wie in jeder anderen Branche erhöhen das Marktwissen sowie das breite Netzwerk von Engel & Völkers Commercial die Wahrscheinlichkeit, attraktive und den Bedürfnissen entsprechende Liegenschaften zu finden.
Markt Stadt Basel
Lagequalität nach Quartier A1- beste Lage A2 - sehr gute Lage B1 - gute Lage B2 - durchschnittliche Lage
Riehen
C1 - Lage mit leichten Defiziten C2 - ungünstige Lage
Hirzbrunnen
Iselin
Altstadt
Bruderholz
Quelle: FPRE.
Markt Stadt Basel Basel ist Kern einer der fünf grossen Agglomerationen. Diese umfasst die beiden Halbkantone Basel, das aargauische Fricktal sowie diverse Solothurner Gemeinden und reicht heute bis in den Kanton Jura hinein. Ein weiterer Teil der Agglomeration erstreckt sich auf deutsches und französisches Gebiet. Der Schweizer Teil der Agglomeration umfasst 248‘019 Haushalte (2014) und 540‘866 Einwohner (2015). Die Stadt Basel zählt 169‘858 Einwohner (2015) bzw. 86‘466 Haushalte (2014) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2). 48.2% der Haushalte zählen im Jahr 2013 zu den oberen Schichten (Schweiz: 32.5%), 16.5% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 30.2%) und 35.3% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 37.3%). 15‘978 Betriebe mit 184‘739 Beschäftigten weist die Stadt Basel im Jahr 2013 gemäss Betriebszählung des BFS auf. Dies entspricht einer Zunahme von 887 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 6‘614 Beschäftigten seit 2011. Von den 147‘052 vollzeitäquivalenten Stellen sind 32‘935 (22.4%) im Industrie- und 114‘068 (77.6%) im Dienstleistungssektor. Die Stadt weist Ende 2014 einen Bestand von 96‘441 Wohneinheiten auf, wovon 6‘256 Einfamilienhäuser und 90‘185 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Bei einer mittleren Bautätigkeit von 266 Wohnungen (2008 - 2013; das sind 0.27% des Bestandes 2008) ist die Leerstandsquote mit 0.31% (296 Wohnungen) im landeswei
ten Vergleich (1.19%) stark unterdurchschnittlich. Dies entspricht 296 Wohneinheiten, wovon 96% Altbauten und 97% Mietwohnungen sind. Gemäss Prospektivmodell «Wohnen» von FPRE ist zwischen 2015 und 2030 im mittleren Szenario und bei gleichbleibender Raumplanungspolitik in der Stadt Basel aufgrund der mangelnden Bauzonenreserven mit Verdrängungseffekten zu rechnen. Dennoch ist von einer Zunahme des Bestandes um 5‘819 Wohnungen bis 2030 auszugehen. Der Markt der Region Basel-Stadt ist nach unserer Einschätzung heute hoch bewertet. Die oben dargestellte Karte zeigt die Stadt Basel im 100m x 100m Raster. Dabei werden die einzelnen Lagequalitäten anhand des Mikro-Lageratings von FPRE beurteilt und eingepreist. Es resultieren A-Lagen (sehr gute Lage), B- (durchschnittliche Lage) und C-Lagen (unterdurchschnittliche Lage). Diese Karten erlauben einen schnellen Überblick über die Qualitäten der Quartiere, denn ein Altbau an einer Top-Lage ist beispielsweise anders zu beurteilen als eine vergleichbare Baute an einer C-Lage. Gleichwohl ist eine Immobilie ganzheitlich zu beurteilen; allgemeingültige Regeln gibt es nicht. Insbesondere Erstkäufer aber auch Ortsfremde tun gut daran, entsprechende Fachleute beizuziehen, die eine umfassende Analyse erstellen können.
Ausblick und Fazit Preiserwartung MFH Region Nordwestschweiz
Prognostizierte Nachfrage Region Nordwestschweiz
90%
180
80%
160
70%
140
60%
120
50%
100
40%
80
30%
60
20%
40
10%
20
0%
0
↓
↓↓
↑
↑↑
2016:2
2015:4
2015:2
2014:4
2014:2
2013:4
-40
2013:2
-20
-20%
2012:4
-10%
Basel-Landschaft Basel-Stadt Aargau Indexpunkte
200
2012:2
Anteil der Antworten
Region 100%
MS Regionen
Nachfrage
25, 48, 49 47 70-71, 75
Quelle: Engel & Völkers Commercial Basel
Preiserwartungsindex (rechte Skala)
Quelle: FPRE.
Prognose Region Nordwestschweiz Gemäss unseren Einschätzungen zeichnet sich in der Region Basel ein leicht grösseres Angebot an Mehrfamilienhäusern ab, das auf eine konstante Nachfrage stossen dürfte. Entsprechend ist mit stabilen, allenfalls leicht sinkenden Preisen zu rechnen, insbesondere im gehobenen Segment an den hochzentralen Lagen. Dass keine grösseren Korrekturen zu erwarten sind, zeigt auch unsere Prognose für die Baulandmärkte: Aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach Bauland sowie dem geringen Angebot, bleiben die Baulandpreise zumindest stabil, sind tendenziell sogar weiter steigend. Ob wirklich eine anhaltende Wohnflächennachfrage für diesen Optimismus sorgt, ist kurzfristig aufgrund der grossen Produktion zu bezweifeln. Es dürfte vielmehr der Anlagedruck durch sinkende Renditeerwartungen die Preise treiben, wobei gemäss den Prognosemodellen von FPRE von einer substanziellen langfristigen Zusatznachfrage nach Wohnungen – tendenziell im unteren und mittleren Segment – auszugehen ist. Nachdem die Preise für Büro- und Geschäftshäuser in den vergangenen Jahren – aufgrund der schwachen Nachfrage – gesunken sind, zeichnet sich auch in diesem Segment eine Stabilisierung ab, wobei nach wie vor einige schlecht positionierte Objekte zum Kauf angeboten werden. Ökonomisch nachhaltig positionierte Mehrfamilienhäuser und auch Büro- und Geschäftshäuser bleiben aber weiterhin attraktiv.
Fazit Das internationale Umfeld bleibt anspruchsvoll und die verschiedenen Krisen in Europa und im näheren Umfeld bleiben für die Anleger eine Herausforderung. Die Schweiz hat den Turbulenzen der vergangenen Jahre jedoch gut getrotzt. Dennoch ist die Schweiz den äusseren Einflüssen ausgesetzt und die Unsicherheiten bleiben bestehen. Trotz einiger Unwägbarkeiten um innere Reformen – beispielsweise die Auswirkungen der Unternehmenssteuerreform – sowie im Aussenverhältnis, im Zuge der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative, sind die Erwartungen optimistisch. Es ist zu erwarten, dass die Zinsen tief bleiben, die Volatilität der Aktienmärkte hoch und entsprechend die Nachfrage nach Immobilien – insbesondere Wohn- und Geschäftsimmobilien – ungebrochen. Trotz einiger Einschränkungen, z.B. sinkende Mieten im gehobenen Segment, teilweise zu hohe Neuproduktion von Wohnungen, sowie generell bereits sehr hohe Preise und tiefe Renditen, bleiben Wohn- und Geschäftsimmobilien interessante Anlageobjekte. In einem Umfeld tiefer Zinsen und hoher Preise gilt es, eine sorgfältige Auswahl zu treffen und die Angebote insbesondere auf deren wirtschaftliche Nachhaltigkeit zu prüfen.
Research Basel Commercial Davy Hess Managing Partner, Basel +41 61 666 62 00 davy.hess@engelvoelkers.com
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