Vermietungs-Ratgeber fĂźr EigentĂźmer von Wohnimmobilien
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Wir informieren, Sie profitieren –
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Das Wichtigste in Kürze ■ ■ ■
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Die Mieterauswahl ist entscheidend für das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter sowie auch für die Mietdauer. Mietverträge können formlos geschlossen werden. Zur rechtlichen Absicherung empfiehlt sich jedoch die schriftliche Form. Bestimmungen des Schweizer Obligationenrechts (OR) sowie die ergänzende Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) haben oberste Priorität. Widersprüchliche Anmerkungen im Mietvertrag sind rechtlich nicht durchsetzbar. Zur Kündigung des Mietvertrages gelten klare Formvorschriften. Kosten, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts zusammenhängen, können je nach Art als Nebenkosten an den Mieter weiterverrechnet werden. Für die Erhöhung des Mietzinses sind klare Bedingungen einzuhalten. Ansonsten ist die Durchsetzung einer Mietzinserhöhung aus rechtlicher Sicht nicht möglich. Eine Kündigung, die in jedem Fall schriftlich zu erfolgen hat, ist durch den Vermieter nur dann durchsetzbar, wenn ein rechtlich zulässiger Kündigungsgrund besteht. Mit Hilfe des Übergabeprotokolls können sich Vermieter und Mieter vor ungerechtfertigten Kosten schützen. Die Mietkaution ist eine finanzielle Rücklage zur Sicherung von Forderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter.
Wir wissen um den Wert Ihrer Immobilie –
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung vermieten? Eine Immobilie zu vermieten ist oft aufwändiger als eine Immobilie zu verkaufen. Bei einem Verkauf endet das Vertragsverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer meistens mit der Kaufpreiszahlung. Ob der zukünftige Eigentümer jedoch pfleglich mit dem Objekt umgeht oder nicht, ist nicht mehr relevant. Bei einer Vermietung ist genau das Gegenteil der Fall! Hier gehen Sie ein längeres, oft über viele Jahre bestehendes, Vertragsverhältnis ein. Umso wichtiger ist die ordentliche Abwicklung im Sinne des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) sowie der ergänzenden Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Als eines der führenden Beratungs- und Vermittlungsunternehmen im Bereich Wohnimmobilien hat Engel & Völkers
Wohnen Schweiz diesen Ratgeber entwickelt, um Sie als Eigentümer ausreichend zu informieren und vor teuren Fehlern zu schützen. Er bietet Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Regelungen der rechtssicheren Vertragsgestaltung und Mieterauswahl, als auch der Mietpreisdefinition, Erhöhung sowie Kündigung bis zur Objektübergabe. Überlassen Sie Ihr Anliegen nicht dem Zufall, sondern unseren Experten. Denn: eine Immobilie zu erwerben und diese anschliessend zu vermieten kann mit der richtigen Vermietungsstrategie eine optimale Kapitalanlage sein. Wir freuen uns darauf, Sie zu beraten!
Herzlichst, Thomas Frigo
Da kantonale und teils auch kommunale Unterschiede bestehen, sind im Einzelfall ggf. spezifische Abklärungen vorzunehmen.
Die Besichtigung Besichtigungen sind meist entscheidend für die Auswahl des zukünftigen Mieters. Hier hat der Vermieter die Gelegenheit, die Interessenten genauer kennen zu lernen. Zudem können Einwände der potenziellen Mieter im direkten Gespräch diskutiert werden. Um Fragen möglichst kompetent beantworten zu können, sollte sich der Vermieter vorher intensiv mit seiner Immobilie auseinandersetzen.
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Der richtige Mieter für Ihre Immobilie –
Den richtigen Mieter zu finden, gestaltet sich meist als schwieriges Unterfangen. Während professionelle Dienstleister auf einen standardisierten Prozess und vorgefertigte Formulare zurückgreifen können, fehlt Privatpersonen oftmals die Routine und das spezifische Fachwissen. Nachfolgend werden einige wesentliche Aspekte für die erfolgreiche Vermietung genauer erläutert. Vermieter sollten sich überlegen, an welche Zielgruppe sie ihr Objekt vermieten möchten. Wird beispielsweise eine Familie bevorzugt, so dient ein Hinweis auf nahe gelegene Schulen oder Kindergärten. Die aktuelle Zusammensetzung der Mieter sowie der Nachbarschaft stellt ebenfalls einen wichtigen Faktor dar. Auch nicht zu unterschätzen ist das Zwischen-
menschliche – denn Sympathie zwischen Vermieter und Mieter hat einen Einfluss auf das Mietverhältnis sowie die Mietdauer. Die Mietdauer kann entweder unbefristet oder für eine befristete Dauer ausgestellt werden. Je nach Situation, sind andere Zielgruppen und Vermarktungskanäle zu wählen. Die Präsentation der Immobilie ist sowohl bei Fotoaufnahmen für die Vermarktung als auch bei der Besichtigung ein wichtiger Aspekt. Für diesen Zweck sollte sich die Immobilie im aufgeräumten und beleuchteten Zustand befinden. Auch die Reihenfolge der Räume spielt bei der Besichtigung eine Rolle. Der schönste und beeindruckendste Raum ist immer der erste sowie der letzte, der dem potenziellen Mieter gezeigt werden soll.
Solvenz des Mieters: Um die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu gewährleisten gilt die Regel, dass die Miete von Wohnräumen, einen Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Neben den Informationen zum Einkommen ist auch der Betreibungsregisterauszug ein Instrument zur Sicherstellung der Solvenz. Gibt der Mietinteressent im Anmeldeformular Referenzpersonen an, so ist der Vermieter zudem berechtigt, Referenzauskünfte einzuholen.
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Die Selbstauskunft des Mieters –
Mit dem sogenannten „Anmeldeformular für Wohnraum“, können sich Mietinteressenten für das betreffende Mietobjekt bewerben. Vorlagen dazu finden sich online oder auch bei den zuständigen Interessens-
verbänden. Grundsätzlich steht es Vermietern aber auch frei, selbst ein Formular zu erstellen. Dabei sind jedoch die rechtlichen Vorgaben einzuhalten und unzulässige Fragen zu vermeiden.
zulässige Fragen ■ ■ ■ ■
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unzulässige Fragen
Persönliche Angaben (Name, Geburtsdatum, Adresse, Beruf, Arbeitgeber etc.) Frage, ob Schweizer oder Ausländer Art und Dauer der Aufenthaltsbewilligung Personen, die dem Mietvertrag nicht als Partei beitreten: Kinder sowie Erwachsene inklusive allfällige Verwandtschaftsverhältnisse Bestehender/beabsichtigter Untermietvertrag Einkommen in CHF 10‘000-Schritten pro Jahr Anzahl Autos Haustiere Besondere Lärmverursachung Betreibungsregisterauszug (letzten zwei Jahre) Kündigungssituation der letzten Immobilie Anforderungen an die Immobilie Fakultativ: Arbeitsort, Arbeitgeber und Referenzen
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Beurteilung des Preis-/Leistungsverhältnisses der Wohnung Mitgliedschaft des Mietinteressenten oder einer anderen Person bei einer Mieterschutzorganisation Interesse am Abschluss eines Koppelungsgeschäftes Bestehende chronische Krankheiten oder Suchterkrankungen Raucher oder Nichtraucher Sexuelle Neigungen Punktuelle Angaben zur finanziellen Situation des Mietinteressenten, die über das grundsätzlich Zulässige hinausgehen Ob der Mietinteressent aufgrund der Situation auf dem Wohnungsmarkt zum Abschluss eines Mietvertrages gezwungen ist
Zulässige und unzulässige Fragen (Quelle: www.mieterverband.ch)
Besonderheiten: Einige Angaben (z.B. Konfession, Zivilstand, Nationalität, Heimatort, Kontaktdetails des Arbeitgebers, Grund des Wohnungswechsels, Strafregisterauszug,
Musikinstrumente, etc.) dürfen nur unter besonderen Voraussetzungen verlangt werden. Dabei handelt es sich ggf. um Angaben, welche der Vermieter an ein Amt oder an die Gemeinde weiterzuleiten hat.
Mietzinsdepot / Mietkaution: Ebenfalls im Mietvertrag geregelt wird das Mietzinsdepot (auch Mietkaution genannt). Darunter versteht man eine finanzielle Rücklage zur Sicherung von Forderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter. In der Schweiz beträgt die Mietkaution ein bis maximal drei Monatsmieten und muss bis spätestens zum Mietbeginn vom Mieter einbezahlt werden. In jedem Fall sollte die Schlüsselübergabe erst nach Eingang der Mietkaution erfolgen. Es besteht aber auch die Möglichkeit eine Mietkautionsbürgschaft abzuschliessen. Mieter ersparen sich so die Einzahlung der Mietkaution. Im Gegenzug bezahlen sie eine kleine Versicherungsprämie an die Mietkautionsversicherung die sich als Garantin verpflichtet. Dabei erhalten Mieter und Vermieter die gleiche Sicherheit wie bei einem traditionellen Mietzinsdepot einer Bank.
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Der Mietvertrag und seine Bestimmungen –
Die Bestimmungen zu den Mietverträgen sind kantonal teilweise unterschiedlich. Vorlagen für kantonale Mietverträge können im Internet heruntergeladen oder bei den zuständigen Interessenverbänden bestellt werden. Um sich rechtlich abzusichern sollten immer die aktuellsten Vorlagen verwendet werden. Im Mietvertrag können individuelle Regelungen zwischen Mieter und Vermieter festgehalten werden. Von Änderungen am Formular selbst ist jedoch abzusehen, damit die Rechtssicherheit gewahrt werden kann. Im Obligationenrecht (OR) sowie in der ergänzenden Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Ge-
schäftsräumen (VMWG) sind die relevanten Bestimmungen bereits festgelegt. Abweichende Regelungen haben keine Gültigkeit, auch wenn diese im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden. Mietverträge dürfen beispielsweise nicht gegen das Freiheitsrecht des Menschen verstossen. Vermieter können also im Mietvertrag das Rauchen verbieten, da dies aber gegen das Freiheitsrecht des Mieters verstösst, ist das Verbot aus rechtlicher Sicht nicht durchsetzbar. Rauchen die Mieter in der Wohnung, haben sie jedoch beim Auszug allfällige Schäden zu beheben, die durch das Rauchen entstanden sind (z.B. vergilbte Wände).
Was bedeutet ein ortsüblicher Mietzins? Nach Art. 11 Abs. 1 (VMWG) beurteilt sich ein ortsüblicher oder quartierüblicher Mietzins nach Mietzinsen für andere Wohn- oder Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem aktuellem Mietobjekt vergleichbar sind. Der Mangel an Vergleichsobjekten hat allerdings dazu geführt, dass die Ortsund Quartierüblichkeit meist nur noch in städtischen Gebieten aufgerufen werden kann.
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Wonach sich die ortsübliche Miete richtet –
Der Mietzins ist die monatliche Zahlung, welche der Mieter dem Vermieter für den Gebrauch des Mietobjektes entrichtet. Diese kann als Bruttomiete (inklusive Nebenkosten) oder als Nettomiete (exklusive Nebenkosten) angegeben werden. Zur Ermittlung des Nettomietzinses gibt es in der Praxis zwei Möglichkeiten: Das Prinzip der Kostenmiete und das Prinzip der Marktmiete. Während die Kostenmiete die tatsächlich anfallenden Kosten deckt, orientiert sich die Marktmiete an der Orts- und Quartierüblichkeit. Diese ergibt sich aus Angebot und Nachfrage der jeweiligen Region. Im Idealfall liegt die Marktmiete über der Kostenmiete –
denn so können beide Prinzipien umgesetzt werden. Der Mietzins orientiert sich dann an den Marktpreisen, deckt die Liegenschaftskosten und erzielt eine Rendite auf dem investierten Kapital. Je nach Objekt und Markt ist dies aber nicht immer möglich. Beispielsweise bei Neubauprojekten. Hier ist eine kostendeckende Miete unrealistisch, da die Marktmiete bei der Erstvermietung die Liegenschaftskosten inklusive der Erstellungskosten zumeist nicht abdecken kann. Um das Mietobjekt innerhalb einer realistischen Frist dennoch zu vermieten, lohnt sich die Orientierung an der Marktmiete.
Referenzzinssatz Für Mietzinsanpassungen gilt ein einheitlicher Referenzzinssatz. Dieser beträgt (Stand: 03/2018) 1.5 Prozent und wird vierteljährlich aktualisiert. Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40% der Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerungen für Unterhalt, Gebühren, Versicherungen etc. und wertvermehrende Investitionen verrechnen. Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz nur dann, wenn aufgrund der Referenzzinsreduktion mit dem bestehenden Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Das Bundesgericht hat wiederholt bestätigt, dass ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Insbesondere bei Altliegenschaften kann sich der Vermieter auch auf die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses berufen.
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Wonach ein Mietzins missbräuchlich ist –
Einerseits handelt es sich um einen missbräuchlichen Mietzins, wenn der Vermieter aus dem Mietobjekt einen übersetzten Ertrag erzielt. Andererseits wenn die Miete auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Als offensichtlich übersetzt gilt dabei ein Kaufpreis, welcher den Ertragswert einer Liegenschaft, berechnet auf den orts- und quartierüblichen Mietzinsen für gleichartige Objekte, erheblich übersteigt – siehe Art. 10 (VMWG). Luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen sind von diesen Bestimmungen zu missbräuchlichen Mietzinsen ausgenommen. Der Vermieter hat dem neuen Mieter auf Anfrage den Mietzins des Vormieters offen zu legen. Die Anfechtung
des Anfangsmietzinses durch den Mieter kann dann innerhalb der ersten 30 Tage, nach Mietantritt, bei der zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden. Nach Ablauf dieser Frist gilt der vertraglich vereinbarte Mietzins als akzeptiert und Mietzinsreduktionen sind für den Mieter lediglich bei Herabsetzung des Referenzzinssatzes durchsetzbar. Zudem bestehen weitere Anfechtungsgründe: Zum Beispiel wenn der Mieter zum Abschluss gezwungen war (persönliche Notsituation oder Wohnungsknappheit), oder wenn der Mietzins gegenüber dem Vormieter um über zehn Prozent erhöht worden ist, obwohl keine Sanierungen durchgeführt wurden. Auch bei einem missbräuchlichen Mietzins besteht ein Grund zur Anfechtung seitens des Mieters.
Vertragsabschluss: Ein Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Eine Immobilie kann man gemäss Gesetz auch per Handschlag oder sogar stillschweigend mieten. Wer vom Vermieter die Schlüssel erhält und Mietzins bezahlt, gilt rechtlich als Mieter, mit allen gesetzlichen Rechten und Pflichten. Dazu gehören insbesondere die Kündigungsformalitäten, die in Art. 266 – 266 (OR) festgehalten sind. Mietzinserhöhung: Mietzinserhöhungen bedürfen eines amtlichen Formulars und müssen spätestens zehn Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Dabei gilt es zu beachten, dass der Vermieter den Mietzins immer erst zum nächsten Kündigungstermin anheben kann. Anfechtung: Ist der Mieter mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden, so kann er diese innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt des Formulars bei der Schlichtungsbehörde des Wohnbezirks anfechten. Das Schreiben zur Anfechtung muss von allen Personen die im Mietvertrag aufgeführt sind, unterzeichnet werden.
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Gründe und Rechte zur Mietzinserhöhung –
Viele Vermieter leben im Irrtum, ein Mieterwechsel sei automatisch eine Ermächtigung den Mietzins zu erhöhen. Obwohl Vermieter grundsätzlich das Recht haben, den Mietzins anzupassen, muss dazu aber ein nachweisbarer Grund bestehen. Beispielsweise eine steigende Teuerung, die Erhöhung des Referenzzinssatzes oder ein allgemeiner Anstieg der Unterhalts- und Betriebskosten sind relevante Gründe. Ein weiteres Argument für eine Mietzinserhöhung wäre eine Wertsteigerung des Objektes durch einen Umbau oder eine Renovation. Eigentümer dürfen umbauen, wenn der Umbau zumutbar und das Mietverhältnis ungekündigt ist. Hier sind Mieter sogar dazu verpflichtet, die nötigen Vorbereitungen vorzunehmen, sofern sie der Vermieter vor Beginn der Bauarbeiten über den Umfang und den Zeitplan informiert. Vor
und während des Umbaus muss der Vermieter die Unannehmlichkeiten für den Mieter so gering wie möglich halten. Für Beeinträchtigungen während der Bauzeit können Mieter schriftlich eine angemessene Reduktion des Mietzinses verlangen. Die Reduktion ist dabei abhängig vom Umfang des Umbaus und der damit zusammenhängenden Beeinträchtigung. Handelt es sich bei den Arbeiten um wertvermehrende Investitionen, so kann der Vermieter diese zum nächsten Kündigungstermin auf den Mietzins addieren. Werterhaltende Investitionen hingegen berechtigen nicht zu einer Mietzinserhöhung. Werterhaltende und wertvermehrende Investitionen sind im Artikel 14. Absatz 1 VMWG definiert. Bei umfassenden Sanierungen gelten die Kosten in der Regel zu 50-70 % als wertvermehrend.
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Definition von Nebenkosten –
Nebenkosten sind Leistungen, die mit dem Gebrauch des Mietobjektes zusammenhängen. Verrechnet werden dürfen beispielsweise die Kosten für Heizung, Kalt- und Warmwasser, Hauswart, Strom und den Lift. Ausserdem: Abogebühren für Kabelanschluss von Radio/TV, Abwassergebühren, Kehrichtabfuhr und eine Verwaltungspauschale von rund 3 Prozent. Unterhalts-, Anschaffungs- und Reparaturkosten dagegen gelten nicht als Nebenkosten, selbst wenn sie als solche im Mietvertrag aufgeführt sind. Gleiches gilt für Steuern, Versicherungsprämien und Anschlussgebühren für Kabelnetz oder Kanalisation. Verrechnet der Vermieter diese Art der Unterhaltskosten als Nebenkosten, muss der Mieter diese nicht bezahlen. Die Nebenkosten müssen explizit im Hauptformular des Mietvertrages auf-
geführt sein – nicht nur in den allgemeinen Vertragsbedingungen. Fehlt im Vertrag eine solche Auflistung, so darf der Mieter davon ausgehen, dass die Nebenkosten bereits im Mietzins enthalten sind. Dies gilt nicht für Heizkosten. Kosten für Brennerservice und Kaminfeger müssen nicht separat festgehalten sein. Es genügt, wenn die Heizkosten als Nebenkosten im Vertrag erwähnt sind. Sind die effektiven Nebenkosten viel höher als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter eine Einsicht der Originalbelege verlangen. Stellt sich dann heraus, dass der Vermieter tatsächlich viel höhere Kosten geltend machen kann als im Mietvertrag angegeben, muss der Mieter trotzdem zahlen. Das gilt selbst, wenn der Vermieter wusste, dass die Nebenkosten im Vertrag zu tief sind. Dies hat das Bundesgericht im Jahr 2005 in einem Urteil festgehalten.
3 Kategorie
zulässige Nebenkosten
Heizkosten
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Wasser
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Abwasser
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unzulässige Nebenkosten Reparaturen der Heizanlage Ersatzanschaffungen Amortisation der Heizungsanlage Kosten für Mieterwechsel
Kosten für Brennstoff Verwaltungsaufwand für Beheizung Bedienung der Heizanlage Strom für Pumpen und Brenner Versicherung für Heizungsanlage Ablesung von Wärmezählern Periodischer Brennerservice Abfall- und Schlackenbeseitigung
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Wasserkosten für den Hausgebrauch (Duschen, Kochen, etc.) Chemikalien für Wasseraufbereitung und Entkalkung
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Grundgebühren, die unabhängig vom Verbrauch anfallen
Verbrauchsgebühr für Abwasser
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Gebühr für Regenwasser Grundgebühren, die unabhängig vom Verbrauch anfallen
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Kehricht
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Jährliche Gebühr für Kehricht (nicht zu verwechseln mit der Sackgebühr)
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Kosten für Entsorgungen (vom Vermieter organisiert)
Hauswart
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Bruttolohn für Reinigung, Bedienung der Heizung und kleinere Instandhaltungen Lohn bei Krankheit/Unfall Kosten für Krankentagegeldversicherung Benzin für Rasenmäher Ferienaushilfe
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Bruttolohn für Verwaltungstätigkeiten Aufwand für Kommunikation mit der Verwaltung Telefondienst für Reparaturen Pikettdienst für Reparaturen Kontrollgänge für Reparaturen Bereitstellung und Betrieb der technischen Anlagen (ausser Heizungsbedienung) Leerstandsbewirtschaftung
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Reinigung
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Reinigung des Treppenhauses
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Weitere Tätigkeiten des Hauswarts/der Reinigungsfirma
Lift
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Strom Serviceabos für Wartung und Reinigung Lift-Telefonanschlussgebühr
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Reparaturen, Ersatzteile und Erneuerungen Serviceabos für Reparaturen
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TVGebühren
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Grundnutzungsgebühren von Kabelnetzbetreibern
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Installationsgebühren für allgemeinen Netzanschluss
Schneeräumung
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Schneeräumungsarbeiten Salzen, Kiesen inklusive Salz & Kies
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Anschaffungskosten für Geräte
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3 Kategorie
zulässige Nebenkosten
Allgemeinstrom
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Waschmaschine
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unzulässige Nebenkosten
Strom für allgemein zugängliche Räume und Aussenbeleuchtung Strom für Waschmaschine und Tumbler der Liegenschaft Brennerstrom für Heizung (sofern nicht bereits bei Heizkosten verrechnet)
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Wasserkosten Strom für Warmwasseraufbereitung
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Gartenpflege
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Serviceabos
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Verwaltungskosten
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Steuern
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Strassenbeleuchtung Doppelte Verrechnungen: Wenn bereits Kartenzahlung oder Münzautomat für Waschmaschine/Tumbler existiert
Reparaturen, Ersatzanschaffungen Amortisation der Geräte Serviceabos
Periodischer Rückschnitt von Sträuchern Rasenmähen & Benzin für Rasenmäher Bewässern bei Trockenheit Unkraut & Laubentfernung Unkrautvertilger
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Brennerservice Serviceabo für den Lift
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Abos, soweit damit Leistungen für den Unterhalt und Reparaturen enthalten sind
Betrieb der Heizungsanlage und Warmwasseraufbereitung Rechnungserstellung bei anderen Nebenkosten Meistens als %-Satz in Rechnung gestellt. 2-3% max.
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In der Schweiz sind Pauschalen von maximal 3% üblich.
Mehrwertsteuer auf Drittleistungen Mehrwertsteuer auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung, wenn die Liegenschaftsverwaltung mehrwertsteuerpflichtig ist
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Alle weiteren Steuern
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Anschaffungskosten für Werkzeuge und Maschinen Sanierung von Rasen, etc. Schädlingsbekämpfung Neubepflanzung oder Fällen von Bäumen Neubepflanzungen allgemein
Brandschutzkosten
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Wenn die betreffende Massnahme mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängt (z.B. durch spezielle Nutzung wie Club oder Theater)
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Kosten für Massnahmen, die auch anfallen, wenn das Gebäude leer steht
Bewachungskosten
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In den meisten Fällen mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängend und grundsätzlich zulässig
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Wenn es völlig übertrieben scheint, das Gebäude zu überwachen
Zulässige und unzulässige Nebenkosten (Quelle: www.mieterverband.ch)
Übergabe beim Einzug und Auszug: Bei der Übergabe eines Mietobjektes empfiehlt sich die Erstellung eines Übergabeprotokolls. Bestehende Schäden oder Mängel werden darin aufgenommen und wenn möglich fotografisch festgehalten. Das Protokoll dient dazu, beispielsweise beim späteren Auszug, zu belegen, welche Schäden bereits beim Einzug vorhanden waren oder durch den Mieter verursacht wurden. Normale Gebrauchsschäden sind vom Vermieter zu tragen, während Schäden, die das normale Mass übersteigen zu Lasten des Mieters gehen. Hier kommt es immer wieder zu Konflikten zwischen Vermieter und Mieter. Um Uneinigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich eine detaillierte Erfassung des Übergabeprotokolls. Auch beim Auszug sollte ein solches Protokoll erstellt werden um den Zustand beim Einzug mit dem Zustand beim Auszug vergleichen zu können.
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Erstrecken des Mietverhältnisses: Stellt die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte für den Mieter dar, so kann er bei der Schlichtungsbehörde innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung eine Klage zur Erstreckung des Mietverhältnisses einreichen. Gründe für und gegen eine Erstreckung lassen sich in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) nachlesen.
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Die Kündigung des Mietverhältnisses –
Damit der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, müssen formelle Anforderungen eingehalten werden. So zum Beispiel bedarf eine Kündigung in jedem Fall der schriftlichen Form. Ausserdem ist hier die Verwendung des amtlichen Formulars bzw. die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zwangsläufig. Für zwei Parteien einer Familienwohnung oder bei Paaren mit einer eingetragenen Partnerschaft, ist ein separates Formblatt erforderlich. Ist der Mieter mit der Zahlung in Verzug, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ankündigen, dass nach Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt diese Frist mindestens 30 Tage. Die weiteren zulässigen und missbräuchlichen Kündigungsgründe lassen sich im Art. 271 (OR) nachlesen. Am Ende ist die Kündigung aus Beweisgründen bestenfalls per Einschreiben zuzustellen. Der Mieter kann eine ordentliche Kün-
digung unter Einhaltung der vorausgesetzten Kündigungsfrist, nur schriftlich aussprechen. Ausschlaggebend für die Fristen ist der Tag, an dem das Schreiben beim Vermieter eintrifft. Um mit einer ausserordentlichen Kündigung vorzeitig aus dem Vertrag auszutreten, muss der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter stellen (vorzeitige Rückgabe siehe auch Art. 264 (OR)). Lässt sich dieser nicht finden, so hat der Mieter den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt zu leisten, an dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag endet oder gesetzlich beendet werden kann. Ausnahmefälle wie gesundheitliche Angelegenheiten sind im Einzelfall zu klären. Die gesetzlichen Kündigungstermine für Vermieter und Mieter sind kantonal unterschiedlich. Während einige Kantone lediglich zwei bis vier Kündigungstermine pro Jahr festlegen, ist in anderen Kantonen teilweise eine Kündigung zum Monatsende möglich.
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Vermieter und Mieter –
Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern werden im Schweizerischen Obligationenrecht (OR) und der ergänzenden Verordnung (VMWG) geregelt. Es handelt sich dabei um Be-
stimmungen zum Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Im Wesentlichen können die Rechte und Pflichten folgendermassen zusammengefasst werden.
Rechte Vermieter
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Mieter
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Pflichten
Mietzinserhöhung Rechnungsstellung Verbieten von Missbrauch Betreten der Mietsachte mit Einverständnis des Mieters Kündigung Kleinstreparaturen, die der Mieter selbst ohne Fachpersonal beheben kann, gehören zum sogenannten kleinen Unterhalt. Die Kosten (bis CHF 190) muss der Mieter zahlen.
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Nutzung gemäss vertraglicher Vereinbarung Mängelbehebung durch Vermieter wenn diese nicht vom Mieter zu verantworten sind oder über eine Kleinstreparatur die nur mit Fachpersonal zu beheben ist, hinausgehen.
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Übergabe des Mietobjekts inklusive aller dazugehörigen Schlüssel Erhalt des tauglichen Zustandes Dulden von Familienangehörigen solange keine Überbelegung entsteht Untermiete zur selben Nutzung (z.B. Wohnen) erlauben
Zahlung des Mietzinses Duldung von Arbeiten bei Mängelbehebung oder Schadensvermeidung Sorgfaltspflicht Meldepflicht bei grösseren Mängeln Mängelbeseitigung bei „kleinen Mängel“ (Faustregel: bis CHF 190) Rückgabe des Mietobjekts in dem Zustand, welcher sich aus dem vertraglich bestimmten Gebrauch ergibt Wohnung reinigen und nötige Reparaturen (gem. Mängelbeseitigung) erledigen
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Kostenmiete: Mietzins, der alle laufenden Aufwände unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten inklusive öffentlicher Baudarlehen für die Immobilie deckt.
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Marktmiete: Mietzins, der sich aus der aktuellen Marktsituation im Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage ergibt.
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Mietzins: Monatliche Zahlung, die der Mieter dem Vermieter zur Nutzung des Mietobjekts entrichtet.
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Nebenkosten: Kosten, die mit dem direkten Gebrauch des Mietobjekts zusammenhängen.
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Mietzinsdepot/Mietkaution: Finanzielle Rücklage zur Sicherung von Forderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter.
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Mieterstreckung: Erstreckung der Mietdauer nach Kündigung durch den Vermieter.
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Untermiete: Vermietung des Mietobjekts durch den Mieter zum vertraglich vereinbarten Zweck an einen Untermieter.
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Admin.ch: OR Admin.ch: ZGB Admin.ch: VMWG www.mieterverband.ch www.miet-recht.ch www.mietkautionschweiz.ch
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Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr.
ENGEL & VÖLKERS Wohnen Schweiz AG Masterlizenzpartner der Engel & Völkers Residential GmbH, Hamburg Poststrasse 26 · CH-6300 Zug Telefon +41-41-500 06 06 · www.engelvoelkers.ch