Ullernkammen 22, 380 OSLO

Ullernkammen 22

0380 Oslo Oslo kommune

Vi hjelper deg med å

EIENDOMSMEGLER / PARTNER

+4748123517

vg@eie.no

EIE Røa, Skøyen & Ullern

finne ditt nye hjem

INNHOLD

Rett til fritt å velge megler

Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

DETTE MÅ DU VITE

Lys og romslig 2-roms med flott utsikt og stor terrasse attraktiv beliggenhet på Ullern Velkommen til Ullernkammen 22 en gjennomført og velholdt 2roms med skjermet terrasse og vidstrakt utsikt mot fjorden, Holmenkollen og Mærradalen. Her bor du i et stille og veletablert område med kort vei til både Røa sentrum, marka og kollektivtransport. Leiligheten ligger i et pent opparbeidet sameie med gode fellesarealer og nærbutikk rett i nærheten.

Boligen har jevnlige oppgraderinger over flere år og fremstår med god standard. Store vindusflater gir fine lysforhold, og terrassen fungerer som en forlengelse av stuen med nydelig utsyn og god plass til utemøbler. Glasskyvedører gir ekstra skjerming og forlenger sesongen. Det medfølger en praktisk utebod på terrassen, i tillegg til én bod i underetasjen og én bod ved garasjeplassen, som samlet gir svært gode lagringsmuligheter.

Høydepunkter:

Romslig terrasse med flott utsikt mot Oslofjorden,

Holmenkollen og Mærradalen

Glasskyvedører over halve terrassen gir skjerming og utvidet bruk

Velholdt bad med fliser og gulvvarme

Kjøkkeninnredning fra 2010 med integrerte hvitevarer

Nye gulv i 2019 (herdet tregulv, unntatt bad og bod)

Rør-i-rør-system fra 2015 med fordelerskap

Malt i 2010 og 2022 lyse, tidløse farger

Tre boder på terrasse, i underetasjen og ved garasjeplass

Sameiet har søndagsåpen nærbutikk og fine grøntarealer

Kort vei til Røa sentrum, buss og flotte turmuligheter

Velholdt med god standard og praktiske løsninger

Leiligheten har en gjennomtenkt planløsning og jevnt vedlikeholdt standard. I 2010 ble boligen oppgradert med nytt kjøkken, overflateoppusset bad, vinduer (i regi av sameiet), samt malte flater og utskifting av flere dører. I 2015 ble det etablert rør-i-rør. Det ble lagt herdet tregulv i alle rom unntatt bad og bod i 2019, og vegger og tak ble malt på nytt i 2022. Sikringsskapet ble byttet i 2012.

Sameiet er kjent for å være veldrevet, med pene uteområder, lekeplasser og søndagsåpen nærbutikk på området. Kort gangavstand til flere dagligvarebutikker, buss, T-bane og Røa sentrum. Her har du alt du trenger i hverdagen i rolige omgivelser med grønne turstier rett utenfor døren.

Kjøkken

Kjøkkenet har åpen løsning mot stue. Innredningen er fra 2010 og består av underskap, overskap og benkeplater av treverk. Det er nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur, samt nedfelt keramisk platetopp. Veggen mellom benkeplate og overskap er flislagt.

Ventilator er plassert i overskap, og det er stikkontakter montert på vegg. Komfyr og oppvaskmaskin er plassert under benk.

Kjøleskap med frysedel er innebygget i innredningen. Ny oppvaskmaskin og kjøleskap ble installert i 2019. Hvitevarer på kjøkkenet medfølger leiligheten.

Bad

Baderommet er fra eldre, ukjent årstall. Det ble lagt flis på flis i 2010. Servantskap og rør-i-rør-opplegg ble installert i 2015 og er tilkoblet tilførselsrør av kobber, vurdert å være fra byggeår. Røri-rør-fordelerskap er plassert på vegg. Avløpsrør er synlige og av plast. Ventilasjonen består av mekanisk avtrekk med fraluftsventil på vegg. Varmtvann leveres fra felles varmesentral. Gulvet er flislagt og har gulvvarme. Veggene er flislagte, og himlingen har slett, malt flate. Innredningen består av vegghengt servantskap med skuffer og ett-greps armatur. Over servanten er det innmurt speil og overlys på vegg. Dusjsonen består av frittstående dusjkar i hjørne med veggmonterte dusjdører av glass. Dusjbatteriet er tilkoblet veggmontert hånddusj. Det er opplegg for vaskemaskin. Toalettet er gulvstående. Det er foretatt hulltaking og fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier eller andre avvik.

I følge selgers egenerklæring:

2010: Flis på flis (ikke dokumentert)

2011: Bytte av defekt kran til vaskemaskin (arbeid utført av faglært)

2015: Montering av rør-i-rør og nytt servantskap (arbeid utført av faglært, Varme og Bad AS)

Overflater

Gulvflater er belagt med herdet tregulv, med unntak av bod hvor det er belegg og bad hvor det er fliser. Veggflater har slette, malte flater, mens det i boden er ru malt overflate. Himlingsflater er hovedsakelig slette og malte, med ru malt flate i bod. Innvendige dører er profilerte. Det er garderobeskap på soverommet.

I 2019 lagt nye gulv (herdet tregulv) i alle rom unntatt bod og bad. Det samme året ble det også byttet brytere og stikkontakter i stue/kjøkken, gang og soverom. I 2022 ble vegger og tak malt.

TILSTANDSRAPPORT OG BYGGEMÅTE

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Anticimex, datert 28.03.2025. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Boligen har fått følgende TG2:

Det er ikke etablert luftespalte mellom dør og terskel.

Tilførselrør beliggende i vegg mellom bad og kjøkken.

Vannrørene i bygningen har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker.

Sprekk i veggflis ved servant.

Det kan ikke verifiseres at det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater og gulvflater. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig. Eventuelt tettesjikt har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker.

Avløpsrørene og sluk har en usikker gjenværende restlevetid. Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet.

Det er ikke etablert komfyrvakt eller lekkasjestopper på kjøkkenet.

Dørbladet til bad henger ved åpning/lukking.

Det er registrert merkbare skjevheter i leiligheten ved normal gange i stue mot hall. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt over en lengde på 2,0 meter fra stue mot kjøkkendel var 15mm.

Stoppekraner under kjøkkenbenk er vurdert til å ha en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker.

Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget.

Tettesjiktet på terrassen er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand/restlevetid.

Informasjon om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport:

Grunn og fundamenter: Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger betong/murkonstruksjoner.

Yttervegger: Yttervegger av betong forblendet med teglstein og trekonstruksjon kledd med liggende trekledning.

Takkonstruksjoner: Tak av betongkonstruksjoner tekket med papp/membran.

Gulvsystemer: Etasjeskillere av betongkonstruksjoner.

Dører og vinduer: Malt entrédør med kikkhull. Brannklasse B30 og lydklasse 38dB. Vinduer og terrassedør med to-lags glass og karmer/rammer av treverk fra 2010.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

AREALER

Totalt bruksareal: 63,0 m2

BRA-i: 56,0 m2

BRA-e: 7,0 m2

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 14,0 m2

AREALBESKRIVELSE

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

Tredje etasje:

BRA 59 m2

- BRA-i 56 m2: Hall, garderobe, soverom, bad og åpen stue/kjøkkenløsning.

- BRA-e 3 m2: Bod med adkomst fra terrasse.

Underetasje:

BRA 2 m2

- BRA-i 2 m2: Bod.

Parkeringskjeller:

BRA 2 m2

- BRA-i 2 m2: Bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

ELEKTRISK ANLEGG

Sikringsskap med automatsikringer er plassert på vegg ved felles trappegang.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E.Verk på eiendommen.

Selgers opplysninger:

Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert: Ukjent

Foreligger det el-tilsynrapport fra de siste fem år: Nei

Forekommer det at sikringer løses ut: Nei

Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget: Nei Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne: Ja

Har det vært utført egeninnsats eller ufaglært arbeid på det elektriske anlegget: Nei

Fungerer hvitevarer som følger boligen: Ja

Det foreligger samsvarserklæringer for deler av det elektriske anlegget, blant annet for enkelte stikkontakter og støpsel til stekeovn. Erklæringene er datert 25.05.2010, 13.12.2012 og 16.12.2019.

OPPVARMING OG ENERGIMERKING

Boligen varmes opp med elektrisitet. Varmtvann leveres fra felles varmesentral, og dette er inkludert i felleskostnadene. Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energiattest med energimerke Rød D er vedlagt salgsoppgaven.

TEKNISKE INSTALLASJONER OG VVS

Vannrørene består av rør-i-rør-system og kobberrør. Synlige avløpsrør er av plast. Fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner er plassert på vegg ved badet. Boligen har mekanisk avtrekksventilasjon med fraluftsventiler plassert i kjøkkenskap over ventilator samt på bad. Det er friskluftsventiler i vinduene. Varmtvann leveres fra felles varmesentral.

TV- og bredbåndstjenester

Sameiet har avtale med Telia om leveranse av TV- og bredbåndstjenester. Avtalen inkluderer Telia Universal 100, som gir både oppgradert internett-hastighet og TV-innhold, samt nytt og moderne utstyr med wi-fi-ruter til alle seksjoner. Det er ingen prisøkning de to første årene, og kostnaden for tjenestene er kr 310 per måned per seksjon. Telia har i 2024 etablert nytt fibernett i hele sameiet, som gir raskere og mer stabilt nettverk og legger til rette for fremtidige løsninger.

LØSØRE OG TILBEHØR

Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.

TOMTEN

83357,00 m2 fellestomt

PARKERING

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Garasjeplassen er tinglyst til seksjonen iht. seksjoneringsbegjæring. For elbillader betales en månedlig avgift som dekker strømforbruk, drift og vedlikehold. Aneo Mobility AS eier og drifter el-bil anlegget i garasjeanlegget. Til orientering har Aneo oppdatert sin prismodell, noe som flere sameier (inkludert Ullernåsen Boligsameie) ser på som et avtalebrudd. P.t. er prismodellen en fast kostnad på kr 299 pluss betaling for eget forbruk iht. spotpris pluss påslag. Sameiets advokat er involvert i en rekke av de sakene der ulike sameier i landet føler seg overkjørt. Det har ført til at saken nå ligger på Forbrukertilsynet sitt bord.

Parkeringsplasser til utleie

Sameiet har parkeringsplasser til utleie. Forretningsfører OBOS har oversikt over hvilke plasser som er ledige til enhver tid. Parkeringsplassene leies ut for kr. 500,- pr. md. Styret besluttet i 2021 å tillate utleie også til eksterne mot at det betales kr. 750,pr. md. Det er etablert oppvarmede parkeringsplasser i blokk 5 som leies ut for kr. 1 000,- pr. md.

Motorvarmer/stikkontakt i garasjen

Stikkontaktene som er montert i garasjen tilhører den angjeldende parkeringsplassen. Seksjonseier bekoster installasjon og betaler en månedsleie på kr. 30 ,- for strømmen.

Gjesteparkering

Det er rikelig med gjesteparkeringsplasser i sameiet hvor det skal benyttes parkeringsoblat.

Ellers gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

DIVERSE

Denne boligen kan kjøpes med Finit Deleie. Med Finit kan du kjøpe bolig selv om du mangler egenkapital. EIE samarbeider med Finit for at flere skal kunne eie sin egen bolig. Les mer om Finit på eie.no/finit

Beliggenhet

SKOLE OG BARNEHAGE

ADKOMST

Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.

Megler oppfordrer interessenter til å kjøre forsiktig til eiendommen da det bor og ferdes mange barn her.

OMRÅDEBESKRIVELSE

Boligen har en meget attraktiv og populær beliggenhet, i et veletablert boligområde med gangavstand til skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon. Her bor du stille og fredelig utenfor "bygryta" med nærhet til skog og mark, men med kort vei til sentrum. I nærområdet finner du Røa sentrum og CC-vest, med et godt utvalg av forretninger og gode servicetilbud. Det er gangavstand til nærbutikken Joker på Ullerntoppen som har åpent alle dager 9-21, også på søndager.

Offentlig kommunikasjon

Det er bare 500 meter til buss 46 som tar deg til Majorstuen, og det er i tillegg kort vei til både Ullernåsen t-bane og Røa t-bane med hyppige avganger.

Fritidstilbud

I nærheten ligger blant annet idrettsanleggene på Ullern (fotballbane på sommeren og kunstis på vinteren) og Røa, Gressbanen (Ready), Oslo Golfklubb og kunstisbane om vinteren på Bogstad, Holmenkollen tennisklubb, Njård (Sats), Røa Badet og Sats Røa.

Det er mange idrettslag i nærområdet, herunder Ullern, Røa idrettslag, Ready, Njård, Vestre Aker Skiklubb og Heming. Videre ligger Holmenkollen riksanlegg med hopp, langrenn, skiskyting og rulleski samt Tryvann skisenter og klatrepark i nærheten. Gode turmuligheter og rekreasjonsområder sommer som vinter i Mærradalen, som kun ligger noen minutter unna. Her tar en hyggelig sykkel- og turvei deg inn til Bogstad og Nordmarka. Om vinteren prepareres det også skispor innover. Ved Bogstad gård finnes kafe, kulturaktiviteter, gårdsopplevelser og kunstutstillinger. Golfbanen ved Bogstadvannet, i bunnen av Holmenkollåsen, er ifølge golfentusiaster den mest attraktive banen i landet, og er en av de få banene i Norge med internasjonal konkurransestandard, samt kunstisbane om

vinteren. Ved Bogstadvannet er det også mulighet for bading om sommeren og ski/skøyter om vinteren.

Økonomi

EIENDOMSSKATT

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2025 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/ eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Det er ikke utskrevet eiendomsskatt på denne boligen i 2025.

KOMMUNALE AVGIFTER

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i eierseksjonssameiet.

FELLESUTGIFTER

Fellesutgiftene utgjør kr. 3 576,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV og/eller internett, varmtvann, garasjeplass, trappevask, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, løpende vedlikehold m.m.

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

ANDRE LØPENDE KOSTNADER

FORSIKRING

Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer: 3000973

FORMUESVERDI

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2023: Som primærbolig kr. 1 348 581,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 5 394 322,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Formuesverdien justeres normalt årlig, og det henvises til Skatteetatens websider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

SAMEIET

Ullernåsen Boligsameie, Orgnr: 971 493 666

Forretningsfører: OBOS

Sameiet består av 425 seksjoner og den aktuelle seksjonen

har sameiebrøk

Dyrehold er tillatt så fremt dette ikke medfører urimelig sjenanse for naboer.

Slangehold tillates ikke, heller ikke hold av arter unntatt fra forbudet mot å innføre, omsette eller holde eksotiske dyr. Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner.

Ullernåsen ligger i bydel Vestre Aker og Ullern i Oslo kommune (bydelsgrensen går midt på sameiets område) med følgende adresser: Bygg 1: Ullernkammen 17,19, 21, 23, Bygg 2: Ullernkammen 25, 27, Bygg 3: Ostadalsveien 66, 68, 70, 72, Bygg 4: Ostadalsveien 58, 60, 62, 64, Bygg 5: Ullernkammen 18, 20, 22, 24, Bygg 6: Ullernkammen 26, 28, Bygg 7: Ostadalsveien 52, 54, 56, Bygg 8: Ostadalsveien 48, 50, Bygg 9: Ostadalsveien 75, 77, 79, 81.

Egen hjemmeside: http://www.ullernaasen.no/, samt en facebook-side som det er nyttig å melde seg inn i: "Vi som bor i Ullernåsen Boligsameie" God og informativ beboermanual. Beboermanualen er vedlagt salgsoppgaven.

Sameiet har daglig leder, Arne Jensen som er fast ansatt i full stilling på drift og administrasjon.

Sameiet har avtale om vaktmestertjeneste med Bygårdsservice AS.

Slaaret Landskap AS har hovedansvaret for sommer- og vintervedlikehold på uteområdet i sameiet.

Bentes Renhold AS står for renhold av fellesarealene.

Sameiet har avtale med Stil Tekstilservice AS som leverandør av matter til oppgangene.

Skaaret Landskap AS har hovedansvaret for grønt og hvitt vedlikehold i sameiet.

Eget sykkel- og skiverksted i sameiet

Sameiet har et eget sykkelverksted til felles bruk for beboerne, med vaskemuligheter, mekkestativ og utstyr for enkle reparasjoner og justeringer. Det er også tilrettelagt for skiservice vinterstid, med smørestativ, vaskekum, stikkontakt og benk for preparering. Verkstedet ligger i Ullernkammen 25, med adkomst via garasjeinngangen. Tilgang kan fås ved henvendelse til daglig leder.

Planlagt vedlikehold og rehabilitering i sameiet

2024

Utskiftning av defekte varmtvannsberedere. Terrasserehabilitering.

Rehabilitering av tak ved inngangspartier.

Rehabilitere ødelagte bodtak.

Isolere/gjøre tiltak rundt 70 vinduer Om nødvendig, rense avløpsrør

Ullernåsen Boligsameie har gjennomført betydelig rehabilitering og vedlikehold de siste årene, og har en løpende vedlikeholdsplan som oppdateres årlig. I 2024 er det blant annet gjennomført omfattende betongrehabilitering av terrasser, rehabilitering av tak over nærbutikk, samt oppgradering til Telias moderne fiberløsning for TV og bredbånd. Utskifting av varmtvannsberedere med varmepumpe er igangsatt, og videreføres blokkvis.

Blant fremtidige tiltak planlegges det utskifting av stigeledninger og avløpsrør i perioden 2026 2028. Prosjektet er under utredning og ventes behandlet på årsmøtet i 2026. Det ble i 2025 også foreslått oppussing av oppgangene, men forslaget ble nedstemt på ekstraordinært årsmøte. Solceller på tak er fortsatt under vurdering.

Sameiet har tidligere gjennomført flere større rehabiliteringsprosjekter, inkludert omfattende utvendig betongrehabilitering, utskifting av vinduer og dører, forbedring av uteområder, samt oppgradering av elbilanlegg, felles belysning og avfallsløsninger.

2024-2029

Rehabilitering av oppganger.

Det har vært planlagt rehabilitering av oppgangene i sameiet i perioden 2024 2029. Forslaget ble behandlet på ekstraordinært årsmøte i mars 2025, hvor 204 stemte imot, 75 stemte for, og 19 stemte blankt. Det blir dermed ingen oppussing av oppgangene i denne omgang.

2026-2028

Nye stige- sirkulasjonsledninger for vann med tilhørende berederrom, avløpsrør og alternative energikilder.

Sameiet står foran omfattende vedlikeholdsarbeider som inkluderer utskifting av stige- og sirkulasjonsledninger for vann, samt avløpsrør og vurdering av alternative energikilder. Sameiet har nådd en alder av 50 år, en milepæl som markerer typisk levetid for rør og krever oppmerksomhet på grunn av flere nylige sprekkdannelser i avløpsrør og lekkasjer i stigeledningene. Tilstanden har blitt grundig dokumentert i tilstandsrapporter de siste ti årene, og konkluderer med at en helhetlig rehabilitering snart er nødvendig. På bakgrunn av dette har styret satt ned en arbeidsgruppe ledet av styreleder Morten Bakken, med medlemmer fra styret samt daglig leder Arne Jensen, for å utarbeide et beslutningsunderlag. Arbeidsgruppen vil vurdere tekniske løsninger og økonomiske konsekvenser, med bistand fra ekstern faglig kompetanse. Uforpliktende anslag tyder på en minimumskostnad på 95 millioner kroner. Det planlegges også å etablere en referansegruppe bestående av 8-10 sameiere for å gi innspill til prosjektet. Dette arbeidet vil kreve regelmessige møter, omtrent en gang i kvartalet.

Tidligere utført vedlikehold i sameiet 2023

Rehabilitering av fasade over inngangspartier.

2022

Nytt søppelsjaktsystem ved Ullernkammen våren 2022. Midlertidig oppussing av oppgangene ved dugnad. Det ble besluttet at inntil kr. 25 000,- stilles til disposisjon per oppgang for oppussingen.

Oppstart oppgradering av de terrassedekkene som ikke ble oppgradert under den store rehabiliteringen. Dette gjelder bygg 1, 3, 4 og 9.

Fullført arbeidene ved de skråtakene/inngangspartiene som ikke ble utbedret. Det er fem som gjenstår: OV64, 66 og 68, samt OV48 og 50.

Styret i sameiet har forhandlet frem en avtale med Ohmia for administrasjon, drift og vedlikehold av elbilanlegg til alle parkeringsplasser i sameiet.

2021

Inngangspartiet i OV60 er oppgradert.

Styret har utarbeidet en langtidsplan for fremtidig vedlikehold i sameiet som oppdateres minst en gang i året.

2020

Skaaret Landskap AS. Oppgradering av innkjøring til Ullernkammen, etablering av nedgravde søppelcontainere ved UK.

Søppelsjakter stenges for UK, søppelhåndtering etableres utendørs.

Rehabilitere gangflater til inngangspartier til bygg 2. Oppgradere trimrom m/tilhørende badstue i OV66.

2019

Felles røykvarsler anlegg fra Get Safe i alle boenheter og fellesareal, sammenkoblet med brannalarm i garasjen.

Skaaret Landskap AS. Oppgradering av innkjøring til Ullernkammen, etablering av nedgravde søppelcontainere ved begge innkjøringer, utvidelse av gangvei fra OV75 til butikk, fortau og fartsdump i innkjøring fra Aslakveien, oppgradering av interne veier og grøntareal, samt lys til sykkelboden ved bygg 2, 3 og 9.

Søppelsjakter stenges, søppelhandtering etableres utendørs. Rehabilitering av gangflater til inngangspartier til bygg 2, 6, 7 og 8 er under arbeid.

Tilbud på alternativ ventilasjon - Installasjon av balansert ventilasjon med varmegjenvinning er under arbeid.

Etablering av 15 nye gitterboder i bygg 3 er under arbeid

Oppgradering av trimrom m/ tilhørende badstue i OV66 er under arbeid.

2018

Beboertilbud fra Martinsen & Brodahl (etter anbudsrunde) på rehabilitering av internt røranlegg og baderom.

Skaaret Landskap AS. Oppgradering av innkjøring til Ostadalsveien med ny asfalt, oppmerking og skilting av parkering, utbedring av drenering og overflatevann, brann oppstillingsplasser ved bygg 4, 6, 7, 8 og 9.

2017

Nye retningslinjer for etablering av vinterhage/innglasset balkong.

Skaaret Landskap AS (etter anbudsrunde). Oppgradering av alle lekeplasser med tilhørende grillplasser og ballplass/skøytebane asfaltert med tilhørende tribune. Consolvo og DE-Elektro AS. Rehabilitering av gangbruer m/ varmekabler og tilhørende blomsterkasser.

2016

Rens av ventilasjonskanaler.

Etablert 21 innvendige utleieboder i bygg 3.

Rehabilitering av spilepanel på vegger til garasje og rekkverk. Alle utvendige lys byttet til LED m/ natt sensor.

Endret alle laser til fellesareal og garasjeporter fra ordinær nøkkel til nøkkelbrikke fra Salto levert av Nordic Security.

2014-2016 Fase 1 Kr. 181 000 000,Selvaag Prosjekt sto for følgende:

Betongrehabilitering av garasje vegger med katodisk beskyttelse.

Betongrehabilitering av fasadekonstruksjoner inkl. blomsterkasser.

Etterisolert garasjehimling med ny led-belysning som er bevegelsesstyrt.

Brannalarm i garasjene direkte koblet til brannvesen inkl. rømningsveier.

Asbestsanering i garasjer og bodvegger på balkongene.

Ny membran på balkonger i bygg 2, 5, 6, 7 og 8, inkl. utvidelse av avløpsrør.

Øvrige bygg har ny membran fra perioden 2000-2010.

Etterisolert og ny membran på hoved yttertak.

Ny membran og taknedløp på enkelte bodtak på balkonger.

Tegl, etterisolert og nye vindu på gavlvegger.

Alle vindu og balkongdører fra for 2004 er byttet..

Nye inngangsdører m/ nøkkelbrikker og calling-/ videoanlegg

Tilrettelegging for lading av el-/ hybridbil i garasjene.

Alle 9 blokker er malt utvendig og i garasjer.

2013

Nye B30/35db inngangsdører m/ kikkhull og ekstra sikkerhetslås til alle boenheter.

FELLESGJELD

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 0,- pr. 01.04.2025.

Andel fellesgjeld er kr. 0,- pr. 01.04.2025. Andel fellesformue er kr. 24 731,- iht. fjorårets likningsoppgave.

ÅRSREGNSKAP

Økonomien i sameiet vurderes som god, men også her merkes de generelle prisstigningene i samfunnet. Oslo kommune har økt gebyrene for vann og avløp betydelig, og det er gjennomgående prisjusteringer fra leverandører. På bakgrunn av dette vedtok styret å øke felleskostnadene med 4,9 % fra 1. januar 2025. I tillegg har sameiet flere større vedlikeholdsprosjekter fremover som skal finansieres.

Driftsresultatet for 2024 endte på - kr 5 812 894 før finansposter, mot et budsjettert underskudd på kr 2 256 276. Avviket skyldes i hovedsak rehabilitering av terrasser og betong, utskifting av tak over nærbutikk, avløpsrør, varmtvannsbereder med varmepumpe, reparasjon av takutspring og boder, samt økt drift etter etterslep.

Per 31.12.2024 hadde sameiet kr 15 984 296 i disponible midler og en egenkapital på kr 16 216 739. Av dette står kr 15 452 939 på NIBOR-sparekonto, som gir høyere rente enn ordinær sparekonto. Rentene på denne kontoen utgjorde kr 756 992 i 2024, og totale renteinntekter var kr 925 292.

For 2025 er det planlagt å redusere aktivitetsnivået noe for å holde kostnadene innenfor budsjett. Arbeid med betongrehabilitering videreføres i justert omfang. Installasjon av nye varmtvannsberedere og utskifting av bodtak fortsetter som planlagt. Totalt er det budsjettert med ca. 8 millioner kroner til ekstraordinært vedlikehold i 2025.

Merk: Protokoll fra ordinært årsmøte 7. april 2025 er ikke mottatt på tidspunkt for salgsoppgavens utarbeidelse. Det legges til grunn at regnskap og budsjett er godkjent, med forbehold om endringer i ettertid.

STYREGODKJENNELSE OG FORKJØPSRETT

Det kreves ikke styregodkjennelse av kjøper. Seksjonen er heller ikke beheftet med forkjøpsrett.

Offentlige forhold

MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE OG FERDIGATTEST

Det foreligger ferdigattest datert 18.10.1978 som omhandler boligblokk.

Det foreligger ferdigattest datert 04.09.1987 som omhandler garasjeport.

Det foreligger notat (meldt ferdig per tlf.) datert 04.10.1995 som omhandler innglassing av terrasse.

Det foreligger ferdigattest datert 91,98,2916 som omhandler rehabilitering av gavlfasade.

Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen.

Byggetegninger fra kommunen datert 16.11.1975, viser at deler av entréen ble byggemeldt som kott, og er følgelig ikke godkjent for varig opphold. Arealene er likevel medtatt i tilstandsrapport som henholdsvis BRA og BRA-i. Evt. søknad om godkjenning av tiltaket i tråd med dagens bruk skjer for kjøpers regning og risiko. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt eventuell ulovlighetsoppfølging fra kommunen sin side. Kopi av tegninger og eventuelle attester ligger som vedlegg til salgsoppgaven.

REGULERING

Eiendommen er regulert til boligformål. Megler har innhentet reguleringskart med bestemmelser. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon.

Arbeidene med ny vannforsyning til Oslo ved Huseby Vannbehandlingssenter er godt i gang. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannfors yning-oslo/berorte-omrader/

Det er besluttet at den nye kraftledningen mellom Hamang i Bærum og Smestad i Oslo skal legges som kabel i bakken. Det betyr at høyspentlinjen som nå går igjennom sameiet, skal tas bort. Det er forventet en oppstart av anleggsarbeidene i 2025/26 og at forbindelsen spenningsettes i 2030. Det må forventes noe byggestøy i perioden.

For mer informasjon se:

https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/ny-kraftledning-mello m-hamang-og-smestad-skal-legges-som-kabel-ibakken/id3031947/

https://www.statnett.no/vare-prosjekter/region-ost/hamangbarum-smestad/nyhetsarkiv/vedtak-statnett-skal-byggekabel-mellom-hamang-i-barum-og-smestad-ioslo/?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTAAAR3kjDjb5HVR22kQYOH gQ6MlE6AvF5zlbv9n9J1q6e4Liyl3BpdllkXChs_aem_AeYZUtnNEtNcqv2jAOj_j5ppfObtv 86_an30Wpoy8wjCYJ1n7kOQWKslD9hWUETblolSFeEH3e1x_BWCaczOith

VEI, VANN OG KLOAKK

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eierseksjonssameiet er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

RETTIGHETER OG HEFTELSER

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav.

Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 14797, tgl. 13.08.1975 - Seksjonering

SNR: 233

Formål: Bolig

Sameiebrøk: 1 / 421

Dnr. 690530, tgl. 24.06.2022 - Reseksjonering

SNR: 233

Formål: Bolig

Sameiebrøk: 1 / 425

Dnr. 21815, tgl. 14.12.1971 - Bestemmelse om bebyggelse

Med flere bestemmelser

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 13549, tgl. 09.07.1974 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 5998, tgl. 04.04.1975 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 5999, tgl. 04.04.1975 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 9351, tgl. 26.05.1975 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om tilfluktsrom

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 14797, tgl. 13.08.1975 - Erklæring/avtale

RETT TIL GARASJEPLASS NR. 142

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 15133, tgl. 19.08.1975 - Bestemmelse om bebyggelse

Med flere bestemmelser

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 70674, tgl. 15.10.2004 - Erklæring/avtale

Reseksjonering uten endringer i grunnboken

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 1565025, tgl. 13.12.2021 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om 8 stk. nedgravde søppelcontainere

Bestemmelse om adkomstrett

Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

UTLEIE

Seksjonen har ingen utleiedel, men normalt vil det være anledning til å leie ut hele eller deler av seksjonen, så sant utleiearealet er godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonverdier. Det gjøres allikevel oppmerksom på at kortidsutleie av hele seksjonen i mer enn 90 døgn per år allikevel ikke er lov iht. eierseksjonsloven. Leietaker må følge ordensregler og vedtekter på lik linje som eier. Utleie skal meldes styret. ELLER

Leietaker skal styregodkjennes.

RADON

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

KONSESJON OG ODEL

Kjøpsvilkår

TOTALPRIS INKL. OMKOSTNINGER

Prisantydning kr 4 950 000,Andel fellesgjeld kr 0,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Dokumentavgift kr 123 750,00,-

Pantattest kjøper kr 260,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Tingl.gebyr skjøte kr 545,00,-

Tryg Boligkjøperpakke - andel/aksje/eierseksjon (valgfri) kr 9 950,00,-

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 5 085 050,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

KJØPEKONTRAKT OG OVERTAKELSE

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler/låser for egen regning. Partene er forpliktet til å signere kjøpekontrakt utarbeidet av eiendomsmeglerforetaket rett etter aksept av bud. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis.

BOLIGKJØPERPAKKEN OG BOLIGKJØPERFORSIKRING

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må senest tegnes i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

BOLIGSELGERFORSIKRING

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

BUDGIVNING

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i hjem/finn-annonsen.

Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

LOVANVENDELSE

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en

fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

PERSONVERN

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern

HVITVASKING

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i

praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.

Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.

I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

MEGLERS VEDERLAG

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva

Tilrettelegging: 15 000,00

Visningshonorar per visning / overtakelse: 3 500,00

Oppgjørsgebyr: 7 500,00

Grunnpakke Borettslag/Sameie: 19 165,00

Markedspakke Premium: 26 450,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

OM OPPDRAGET

Oppdr.nr: 50250109

Ansvarlig megler: Vegar Giæver

EIE Røa, Skøyen & Ullern

In-Vest Eiendomsmegling AS NO 945 064 358 MVA

EIE VEKST

EIE AS, og i noen tilfeller eiendomsmeglerforetak som er tilknyttet kjeden EIE eiendomsmegling, har eierinteresser i selskaper som leverer produkter og tjenester som våre kunder tilbys i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Les mer om dette på https://eie.no/eiendom/eie-investerer

DITT NYE HJEM?

INFORMASJON & DOKUMENTER

Tilstandsrapport

Risikovurdering for Anticimex boligselgerforsikring

Ullernkammen 22

0380 OSLO

Gnr./Bnr.: 28/827

Seksjonsnr. : 233

Oslo kommune

Areal

Leilighet

Bruksareal: 63 m²

Totalt bruksareal (BRA): 63 m²

Befaring

Befaringsdato:

26.03.2025

Anticimex AS Bygningssakkyndig selskap

www.anticimex.no

Tlf: 41414128

E-post: boliginspeksjoner.ost@anticimex.no

Orgnr: 923 856 781

Signatur inspektør: Mobil: 40645987

John O. Ljungblom

Om Tilstandsrapporten

Hvordan lese rapporten

Risikovurderingsrapporten viser hva som har blitt undersøkt i forbindelse med den bygningssakkyndiges besiktigelse av eiendommen. Om ikke annet er kommentert består undersøkelsene av visuelle observasjoner.

Rapporten er utarbeidet i henhold til forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), gjeldende fra 1. januar 2022, og danner grunnlaget for forsikringsgivers risikovurdering av boligen og derved forsikringsgivers grunnlag for å innvilge tegning av boligselgerforsikring. Norsk Standard 3600:2018 er også lagt til grunn, men ikke alle standardens bestemmelser er tatt med. Dette gjelder for eksempel følgende bestemmelser:

• 9 - Gjennomgang av dokumentasjon av boligen (kun påfølgende deler): Innhenting av informasjon fra kommunens tekniske etat

• 13.2 - Vurdering av teknisk verdi

• 14.3 - Oppsummering

• Tabell A.1 (kun påfølgende deler): Punkt 22 (Geologiske forhold)

• Tabell A.3 - Undersøkelser av fellesdeler

• Tillegg C.2 - Tilstandsgrad for branntekniske forhold

Det er gjort et utvalg med prinsippet kost / nytte basert på avhendingsloven og hva forsikringsgiver anser relevant for risikovurderingen som foretas. Annen relevant bygningsteknisk erfaring og forståelse er også lagt til grunn, herunder forhold som har registrerte høye klagefrekvenser og/eller skadesaker.

Bagatellmessige og åpenbare forhold som er synlige for enhver og ikke har vesentlig bygningsmessig betydning, er normalt ikke omtalt.

Gulv mot grunn og etasjeskillere kontrolleres ved bruk av krysslaser for eventuelle skjevheter. I utgangspunktet kontrolleres to rom i hver etasje (eventuelt kryssmåling i ett rom), og i hvert rom er det 5 målepunkter. Stikkprøveprinsippet er benyttet.

I rapporten har alle TG 2, TG 3 og TG IU kommentarer for bedre forståelse. De sjekkpunkter som har fått TG 0 og 1 (ikke funnet funksjonssvikt) er listet opp horisontalt i starten av hvert hovedelement. Hovedhensikten med denne risikovurderingsrapporten er å bidra til å vurdere boligens tilstand, oppfylle forsikringstakers/selgers opplysningsplikt overfor forsikringsgiver og kjøper av boligen, og gi den bygningssakkyndiges faglige vurderinger som gjelder byggetekniske forhold for boligen, som vil kunne begrense boligselgerforsikringens dekningsomfang og som kjøper anbefales være spesielt oppmerksom på.

Forklaring av tilstandsgrader

Tilstandsgrader, forkortet til TG, beskriver på en enkel og visuell måte en tilstand eller en risiko opp mot referansenivå. I tillegg til graderingen med tall, benyttes trafikklysets prinsipp med fargene grønt, gult og rødt.

TG 0 og TG 1 benyttes når tiltak vurderes som ikke nødvendig. Alle TG 2 og TG 3 kommenteres med årsak og konsekvens. TG IU kommenteres.

Dokumentasjonskrav

Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, etterspørres dokumentasjon på arbeidet. Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt. Manglende dokumentasjon kommenteres.

For elektrisk anlegg skal det foreligge samsvarserklæring for arbeid utført etter 01.01.1999, samsvarserklæringen etterspørres. Dersom det har vært utført el. tilsyn i boligen skal dette dokumenteres. Manglende samsvarserklæring og dokumentasjon fra el. tilsynet kommenteres. Det foretas en forenklet vurdering av det elektriske anlegget.

Vurderinger for tilstandsgrader, hentet fra forskrift til avhendingsloven:

TG 0 Ingen avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)

Tilstandsgrad 0 gis når bygningsdelen ikke har noen avvik. Bygningsdelen skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Det er ingen merknader til delen.

TG 1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)

Tilstandsgrad 1 gis når bygningsdelen har mindre avvik. Bygningsdelen skal bare ha normal slitasje, og strakstiltak skal ikke anses som nødvendig. Graden kan også brukes når delen er ny, men der dokumentasjon på faglig god utførelse mangler

TG 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.)

Tilstandsgrad 2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik. Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

TG 3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig)

Tilstandsgrad 3 gis når bygningsdelen har store eller alvorlige avvik. Bygningsdelen har kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Graden skal også brukes ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd. Sjablongmessig prisanslag er gitt på generelt grunnlag og må ikke ses på som et pristilbud fra håndverker. Kostnader ved utbedring avhenger av personlige valg av utførelse og produkter. Markedspris på materialer, produkter og håndverkertjenester vil også innvirke på utbedringskostnaden. For bygningsdeler som er gitt TG3 settes et sjablongmessig prisanslag på utbedringskostnad for tilsvarende standard.

TG IU Ikke undersøkt

TG IU skal kun brukes unntaksvis. Hvis det ikke har vært mulig å undersøke bygningsdelen, for eksempel fordi krypekjelleren er uten inspeksjonsmulighet eller taket var tildekket med snø på undersøkelsestidspunktet, skal dette oppgis.

i Informasjon

Ikonet (i) benyttes til å gi nyttige opplysninger selv om funksjonssvikt ikke ble oppdaget.

Befarings- og eiendomsopplysninger

Befaring

Befaringsdato 26.03.2025

Referansenummer 15069151

Meglerforetakets oppdragsnummer 50-25-0109

Hjemmelshaver/selger Kirsten Conrad Olesen

Bygningssakkyndig inspektør John O. Ljungblom

Tilstede på befaringen Kirsten Conrad Olesen

Utvendige snødekte flater Nei

Utetemperatur 7 °C

Rapportdato 28.03.2025 15:26

Bygninger på eiendommen

Bygningstype

Eiendomsopplysninger

Type objekt Selveierleilighet

Gate/vei adresse Ullernkammen 22

Postnummer/sted 0380 OSLO

Kommune 0301 - Oslo

Gnr./Bnr.: 28/827

Seksjonsnr. 233

Tomt

Byggår Tilbygg

Leilighet 1976

Byggemåte

Eiet tomt: 83306 m²

Ombygging

Selveierleilighet i Ullernåsen Boligsameie beliggende bydel Ullern, Oslo Kommune. Borettslaget har felles tomteareal opparbeidet med blandt annet asfalterte internveier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning.

Boligbygg over 4 etasjer samt underetasje og to kjelleretasjer. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger av betong forblendet med teglstein og trekonstruksjon kledd med liggende trekledning. Tak av betongkonstruksjoner tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har malt etrédør med kikkehull. Brannklasse B30 og lydklasse R"w 38dB. Vinduer og terrassedør med to-lags glass og karmer/rammer av treverk fra 2010. Oppvarming med elektrisitet. Varmtvann fra felles varmesentral.

Leilighet beliggende i byggets 3.etasje. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg.

Leiligheten består av hall, garderobe, soverom, bad og åpen stue-kjøkkenløsning.

Utgang fra stue til østvendt terrasse med videre tilkomst til utvendig uisolert bod.

Leiligheten disponerer en bod ved underetasje og en bod merket 142 bakenforliggende biloppstillingsplass ved parkeringskjeller.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad

Våtrom - Bad med tilkomst fra hall

Etasjeskiller - 3.etasje

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)

Elektrisk anlegg Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

Balkonger, terrasser, veranda etc Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom

Areal

Beskrivelse av arealmåling og arealbegreper

I henhold til Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) er NS 3940:2023 Areal- og volumberegninger av bygninger er lagt til grunn for arealmålinger og arealbegreper i rapporten.

Arealbegreper

Internt bruksareal (BRA-i): Bruksareal av boenheten innenfor omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter.

Eksternt bruksareal (BRA-e): Bruksareal av alle rom som ligger utenfor boenheten/boenhetene, men som tilhører denne/disse.

Innglasset balkong (BRA-b): Bruksareal av innglasset balkong tilknyttet boenheten. I begrepet inngår også veranda eller altan.

Totalt bruksareal (BRA): Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b.

Terrasse- og balkongareal (TBA): Areal av terrasser og åpne balkonger tilknyttet boenheten. I dette arealet inngår også åpen veranda eller altan mv.

Måleverdige arealer

Et areal er måleverdig når vilkår for fri høyde (høyde på minst 1,90 meter med en lengde og bredde på minst 0,60 x 0,60 meter), tilgjengelighet og permanent gangbart gulv oppfylles. I etasjer med skråtak gjelder egne bestemmelser. Ved nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, måles kun det arealet som opptas av trappen. I etasjen under måles gulvet uten hensyn til trappen. Sjakter, heiser, skorsteiner, innvendige søyler og lignende er unntak og skal måles selv om de ikke oppfyller disse vilkårene og uansett om de har åpning i gulv, tilgjengelighet eller ikke.

Arealer med lav himlingshøyde

Ikke måleverdig gulvarealer som skyldes skråtak og lav himlingshøyde, opplyses som areal med lav himlingshøyde (ALH). ALH opplyses sammen med bruksareal (BRA) og summeres til gulvareal (GUA). Dersom en bolig har arealer bak knevegger som ikke er måleverdige, er disse ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Primærrom (P-rom) og Sekundærrom (S-rom)

I henhold til Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) er primær- og sekundærrom (P-rom og S-rom) beskrevet i eget oppsett. Definisjonen av P-rom og S-rom er videreført fra Takstbransjens retningslinjer ved arealmålinger – 2014. Det er bruken av rommene på befaringstidspunktet som avgjør om rommene defineres som P-rom eller S-rom.

Fysisk oppmåling og kontrollmåling

Det gjøres oppmerksom på at arealopplysninger i denne rapporten er basert på en fysisk oppmåling, og kan avvike fra arealopplysninger basert på byggemeldte tegninger. Dersom det ikke er fremlagt byggemeldte tegninger for boligen, vil den bygningssakkyndige i de fleste tilfeller ikke kunne måle opp skjulte sjakter o.l. Sjakter som betjener flere bruksenheter eller andre formål, for eksempel avfallssjakter, medtas ikke i boligens bruksareal. Det gjøres spesielt oppmerksom på at kontrollmåling av arealer krever kunnskap om bestemmelsene i NS 3940:2023. Dette betyr at kontrollmåling i de fleste tilfeller kun kan utføres av personer som innehar spesialkompetanse. For eksempel vil boenhetens totale bruksareal (BRA) alltid være større enn summen av arealene fra hvert enkelt rom. Dette er på grunn av at boenhetens totale bruksareal inneholder også arealer for innvendige vegger.

Lovlighet

Rommenes bruk kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjenning i kommunen for den aktuelle bruken, men likevel være måleverdig. Eventuelle ulovligheter er derfor uten betydning for klassifisering og oppmåling av måleverdige arealer. Vurderingene av arealene er basert på observasjoner gjort på befaringstidspunktet.

Dersom den bygningssakkyndige avdekker åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlig bruksendring, opplyses dette. Det er de siste byggemeldte tegningene, og at disse er godkjente av bygningsmyndighetene som er sikre holdepunkter for om det formelle og juridiske er i orden. Det gjøres spesielt oppmerksom på at den bygningssakkyndige ikke er ansvarlig for å innhente godkjente tegninger. Dersom godkjente tegninger ikke fremlegges, hefter det derfor en usikkerhet med lovligheten som en kjøper må ta spesielt hensyn til. Konsekvensene kan i enkelte tilfeller være betydelige.

Skjønnsvurderinger

I de tilfeller vurderingen til den bygningssakkyndige er basert på en klar skjønnsvurdering, opplyses dette. Når oppmåling krever at den bygningssakkyndige fastslår tykkelsen på vegger eller andre fysiske skiller, som ikke lar seg måle på en praktisk måte, beregnes dette etter beste evne. I de tilfeller en bolig ikke innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, sove, bad og toalett) vil hovedbygningen likevel vurderes som en boenhet. Arealet av innglassede terrasser, plattinger og lignende, klassifiseres som innglasset balkong (BRA-b) selv om begrepet balkong er definert som en bygningsdel uten understøttelse til bakken.

Arealberegninger

Leilighet Internt bruksareal (BRA - i)

Bruksareal (BRA)

Eksternt bruksareal (BRA - e)

3.etasje 56 3

Hall, garderobe, soverom, bad og åpen stuekjøkkenløsning.

balkong (BRA - b)

14

Kommentar til areal

Utgang fra stue til østvendt terrasse oppmålt til 14m2 (TBA) Videre tilkomst til utvendig uisolert bod oppmålt til 3m2 (BRA-e) inkludert vegg mellom soverom og bod. Vegg utgjør 1m2. Bod uten vegg utgjør 2m2 (BRA-e).

Leiligheten disponerer en bod ved felles bodområde i underetasje. adkomst via felles trappegang og tilkomst fra felles bodområde. Bod er oppmålt til 2,47m2 (BRA-e)

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass med bakenforliggende uisolert bod merket 142. Bod er oppmålt til 2m2 (BRA-e) Kjøreadkomst gjennom felles asfalterte kjørearealer med elektrisk port til felles parkeringskjeller. Gangadkomst via innvendig trappegang.

Leiligheten inneholder 53m2 P-ROM og 6m2 S-ROM. S-ROM er innvendig garderobe på 3m2 og utvendig uisolert bod på 3m2.

Rapport

Våtrom - Bad med tilkomst fra hall

Bad fra eldre ukjent årstall. Flislagt på flis fra 2010. Servantskap samt rør-i-rør opplegg fra 2015 tilkoblet tilførselrør av kobber vurdert til å være fra byggeår ved kjøkken. Fordelerskap for rør-i-rør på vegg. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksventilasjon med fraluftsventil på vegg. Varmtvann fra felles varmesentral.

Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Himling med slett malt flate. Vegghengt servantskap med skuffer. Ett-greps armatur. Innmurt speil på vegg over servant. Overlys på vegg. Frittstående dusjkar i hjørne med veggmonterte dusjdører av glass. Dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj. Opplegg for vaskemaskin. Gulvstående toalett.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Overflater himling - Overflater gulv - Slukets tilkomstmulighet for rengjøring - Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det - Sanitærutstyr / innredning - Fukt i tilliggende konstruksjoner

Fukt i tilliggende konstruksjoner

TG 2 Ventilasjon

Vannrør

Overflater vegger

Membran, tettesjikt og overgang til sluk.

Fallforhold (gulv)

Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 28,3 %, temperatur 22,1 grader C og duggpunkt 2,9 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.

Det er ikke etablert luftespalte mellom dør og terskel. Redusert luftutskiftning ved lukket dør. Oppgraderinger bør påregnes ved behov.

TG2 gjelder tilførselrør beliggende i vegg mellom bad og kjøkken. Vannrørene i bygningen har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak og oppgraderinger kan vurderes ved behov.

Det er sprekk i veggflis ved servant. Kan årsake utettheter i eventuelt tettesjikt. Det er sprekk/avskalling i fliser over vaskemaskin. Oppgraderinger bør påregnes ved behov.

Det kan ikke verifiseres at det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater og gulvflater. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig. Eventuelt tettesjikt har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Rommets fukt og lekkasjesikkerhet kan ikke verifiseres. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak og oppgraderinger av tettesjikt og tettedetaljer kan påregnes ved behov.

Informasjon: Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 24 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Avløpsrør (ink. sluk) Avløpsrørene og sluk har en usikker gjenværende restlevetid. Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak og oppgraderinger kan påregnes ved behov.

Kjøkken

Kjøkken med åpen løsning mot stue. Kjøkkeninnredning fra omkring 2010 ihht opplysninger fra selger. Dokumentasjon på utførelse og materialevalg er ikke fremlagt under befaringstidspunktet. Benkeplater av treverk. Nedsenket oppvaskum. Ett-greps armatur. Nedfelt keramisk platetopp. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Stikkontakter på vegg. Ventilator i overskap. Komfyr og oppvaskmaskin under benk. Innebygget kjøleskap med frysedel. Vannrør av rør-i-rør og kobber. Avløpsrør av plast. Varmtvann fra felles varmesentral.

TG 1

Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Ventilasjon og avtrekk - Innredning

TG 2

Vannrør

Avløpsrør

Annet

Øvrige rom

TG2 gjelder tilførselrør beliggende i vegg mellom bad og kjøkken. Vannrørene i bygningen har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak og oppgraderinger kan vurderes ved behov.

Avløpsrørene i bygningen er vurdert til å ha en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak og oppgraderinger kan vurderes ved behov.

Det er ikke etablert komfyrvakt eller lekkasjestopper på kjøkkenet. Komfyrvakt og lekkasjestopper bør etableres.

Gulvflater belagt med herdet tregulv (ihht opplysninger fra selger) og belegg ved bod. Veggflater med slette malte flater og ru malt flate ved bod. Himlingsflater med slette malte flater og ru malt flate ved bod. Profilerte innerdører. Elektrisk oppvarming. Mekanisk avtrekksventilasjon med fraluftsventiler i kjøkkenskap og på bad. Friskluftsventiler i vinduer. Garderobeskap på soverom.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Overflater himling - Overflater vegger - Overflater gulv - Ventilasjon

TG 2 Innerdører

Etasjeskiller - 3.etasje

Dørbladet til bad henger ved åpning/lukking. Justering av dørblad/karm bør forventes.

Etasjeskille av betong. Gulv mot grunn og etasjeskillere måles ved bruk av laser for eventuelle skjevheter. I utgangspunktet måles 2 rom i hver etasje (eventuelt kryssmåling i ett rom), og i hvert rom er det 5 målepunkter. Følgende rom er målt: Kryssmåling i stue kjøkken.

TG 2 Skjevhetsmåling

Det er registrert merkbare skjevheter i leiligheten ved normal gange i stue mot hall. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt over en lengde på 2,0 meter fra stue mot kjøkkendel var 15mm. Årsaken til skjevhetene kan være sammensatt. Oppgraderinger bør påregnes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)

Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Synlige avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner plassert på vegg ved bad. Mekanisk avtrekksventilasjon med fraluftsventiler i skap på kjøkken over ventilator samt på bad. Friskluftsventiler i vinduer. Varmtvann fra felles varmesentral.

TG 2 Hovedstoppekran

TGIU Ventilasjon

Stakeluke

Elektrisk anlegg

Stoppekraner under kjøkkenbenk er vurdert til å ha en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak og oppgraderinger kan vurderes ved behov.

Anlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt.

Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert på vegg ved felles trappegang.

Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget. Vurderingen omfatter ikke funksjonstesting, eller kontroll av skjult anlegg. Det legges vekt på at den bygningssakkyndige ikke er el-fagmann. Vurderingen er derfor begrenset til visuelle vurderinger og selgers informasjon. På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Forenklet vurdering:

Er det synlig tegn til merker på plugg til varmtvannsbereder: Ikke relevant

Er det synlig tegn på termiske skader: Nei Er det synlig tegn på utette kabelinnføringer i inntak og/eller sikringsskap: Nei

Selgers opplysninger:

Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert: Ukjent Foreligger det el-tilsynrapport fra de siste fem år: Nei

Forekommer det at sikringer løses ut: Nei

Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget: Nei Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne: Ja Har det vært utført egeninnsats eller ufaglært arbeid på det elektriske anlegget: Nei

Fungerer hvitevarer som følger boligen: Ja

TG 2 Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Eldre deler av anlegget mangler dokumentasjon.

Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer

Malt etrédør med kikkehull. Brannklasse B30 og lydklasse R"w 38dB. Vinduer og terrassedør med to-lags glass og karmer/rammer av treverk fra 2010.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Vinduer - Dører

Balkonger, terrasser, veranda etc

Utgang fra stue til østvendt terrasse. Rekkverk av blomsterkasse. Gulvoverflate av betong med fliser. Skyvedør av glass ved deler av terrassen. Terrasser oppgradert 2014 ihht opplysninger fra selger. Se selgers egenerklæringskjema punkt 11. Dokumentasjon på utførelse og materialevalg er ikke fremlagt under befaringstidspunktet.

TG 2 Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom

Branntekniske vurderinger

Tettesjiktet er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand/restlevetid. Konstruksjonen er erfaringsmessig fuktutsatt. TG2 er satt for å belyse risiko. Ytterligere undersøkelser anbefales ved behov slik at vedlikehold og oppgraderinger kan iverksettes dersom nødvendig.

Det er foretatt en forenklet vurdering av boligens branntekniske forhold opp mot dagens byggtekniske forskrift. Det legges vekt på at den bygningssakyndige ikke er brannsakkyndig. Vurderingen omfatter ikke detaljerte kartlegginger av brannskillende konstruksjoner, eller funksjonstesting av detektor og annet brannteknisk utstyr. Undersøkelsene er derfor begrenset til visuelle vurderinger og eiers informasjon.

Er det fremlagt et brannkonsept eller annen dokumentasjon av branntekniske forhold: Nei Har boligen godkjent slukkeutstyr: Ja

Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Ja

Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner: Nei Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja

Rom for varig opphold

Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen. Det er målt fra 2,35 meter takhøyde på bad og opptill 2,39 meter takhøyde ved stue.

Sjekkliste dokumentasjon

Byggetegninger for boligen (plan, snitt og fasade) da den ble bygd og senere byggemeldingspliktige endringer

Dokumentasjon på arbeider utført de siste fem år

For elektriske anlegg utført etter 1999-01-01: Erklæring om samsvar for det elektriske anlegget

Dokumentasjon på el-tilsyn

Eventuelle tilsynsrapporter fra offentlige myndigheter

Tilsynsrapport for olje- eller septiktanker

Dokumentasjon på drikkevannskvalitet hvis boligen ikke er tilkoblet kommunal forsyning

Egenerklæringsskjema

Kommentar

Byggetegninger ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Det er fremlagt samsvarserklæringer på deler av anlegget ved sikringsskap, diverse stikkontakter, støpsel stekeovn. Samsvarserklæringene er datert 25.5.2010, 13.12.2012 og 16.12.2019. Samsvarserklæringene foreligger hos selger.

Dokumentasjon på el-tilsyn er ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Ikke relevant.

Ikke relevant.

Fremlagt, signert og datert 22.3.2025

Viktig om TG 2

TG 2 beskriver også elde/naturlig slitasje

Tilstandsgrad TG 2 (gul farge) benyttes i flere sammenhenger, blant annet for å synliggjøre at enkelte bygningselementer ikke er nye (eldre boliger) og således derfor har naturlig og påregnelig slitasje. Det vil si at gul farge nødvendigvis ikke alltid betyr at det gis et varsel om at noe er direkte feil eller har større bygningsskader, men en framskreden brukstid der vedlikeholdstiltak ikke må komme som en overraskelse.

For å redusere unødvendige konflikter på grunn av urealistiske forventninger til eldre og brukte boliger er det viktig å påpeke at ingen materialer varer evig. Fremskreden brukstid utløser at påregnelige slitasjer og skader er vanlige og må forventes. Primærkonstruksjoner som eksempelvis drenering, yttertak inklusive undertak (under yttertak) og vann- og avløpsrør er skjulte elementer og er kanskje ikke skiftet siden byggeår. Av den grunn vil disse kunne få en TG 2 (gul farge) for å gi beskjed til kjøpere om å være oppmerksomme på at selv om husets synlige overflater fremstår uten svekkelser, har boligen tross alt bruksslitasjer Helt normale og påregnelige vedlikeholdstiltak og kostnader må det alltid tas høyde for når bygningselementer når en viss alder.

Når en rapport inneholder mange TG 2, trenger dermed ikke det være «farlig». De fleste boliger i Norge er av eldre årgang og utbedringsbehov er påregnelig og normalt

Eksempler

En tilårskommen membran vil ofte få TG 2, selv om det ikke er oppdaget synlig lekkasje. Eksakt tidspunkt for når en eventuell lekkasje vil oppstå er ikke mulig å bestemme. Lekkasje kan være nært forestående eller først skje mange år frem i tid. Når anbefalt brukstid etter beste skjønn er vurdert oppnådd, har restlevetiden dermed større usikkerhet.

En varmtvannsbereder kan fungere i 10 år, men den kan også vare i 30 - 40 år. Når antatt anbefalt brukstid er oppnådd gis ofte TG 2 og viser at det er klokt å være forberedt på en utbedring/utskifting. Restlevetiden er usikker, og det kan ikke angis nøyaktig tid for når levetiden utløper.

TG 2 kan også bety en feil eller skade!

I tillegg til å beskrive elde/naturlig slitasje, benyttes TG 2 også når det faktisk oppdages feil og skader der tiltak er nødvendige og anbefales. Omfanget av tiltakene kan være høyst forskjellige, fra å holde noe under oppsikt til å utføre nødvendige utbedringer innen rimelig tid. Dersom det er akuttbehov og konsekvensene er store, angis TG 3. Her har også den enkeltes ambisjonsniva betydning.

Eksempler

Ytterpanel på et hus som oppdages har ‘noe råteskader’ vil få TG 2. Dette ut fra at tiltak anbefales iverksatt innen rimelig tid - og ikke nødvendigvis som et akuttbehov. Det samme kan gjelde ‘noe fuktighet’ i en kjeller. Er skadeomfanget særs omfattende og med betydelige konsekvenser settes gjerne TG 3.

Definisjoner

Her er et uttrekk av benevnelser og definisjoner som er nyttig å ha kunnskap om:

Anbefalt brukstid og teknisk levetid

Anbefalt brukstid er et svært viktig og nyttig begrep og er kortere enn teknisk levetid. Et eksempel: Om vann- og avløpsrør lekker som følge av aldersvekkelse, er maksimal teknisk levetid nådd. Anbefalt brukstid er kortere enn teknisk levetid og angir derfor at det er hensiktsmessig å skifte ut rørene før de begynner å lekke. Når antatt anbefalt brukstid estimeres være oppnådd, bør en være forberedt på kostnader vil skje knyttet til utskiftinger/utbedringer. I slike situasjoner brukes ofte TG 2.

Særlig fuktutsatt konstruksjon

Dette er konstruksjoner der det erfaringsmessig er høy risiko for at fuktskader kan finnes, eksempelvis krypekjeller, terrasser/balkonger med varme rom under og kjellere med innkledde- og opplektede murflater (vegger og gulv).

Gyldighet

Rapporten skal ikke være eldre enn 12 måneder (fra befaringsdato). Er rapporten eldre enn dette må Anticimex AS kontaktes angående videre bruk. Hvis rapporten skal benyttes ved videresalg innenfor gyldighetsperioden på 12 måneder, må det innhentes skriftlig tillatelse fra Anticimex AS.

Denne rapporten benyttes som grunnlag for å tegne boligselgerforsikring hos Anticimex forsikring NUF. Rapporten er således å betrakte som en underwriter-rapport (risikovurderingsrapport) til denne. For det tilfelle Anticimex AS har tilsvarende avtale med andre forsikringsselskaper, gjelder det samme.

Eksempler på hva rapporten ikke vurderer

Tekniske installasjoner og innretninger er som hovedregel ikke vurdert, da dette krever spisskompetanse på de ulike fagområdene. Årsak til ulike skadesymptomer og skader kan være svært komplekse og er derfor heller ikke vurdert om annet ikke er nevnt. Det gjelder også utbedringskostnader.

Yttertak besiktiges når stige på forhånd er reist og forsvarlig sikret, og i tillegg den bygningssakkyndige på egen selvstendig vurdering anser den som forsvarlig å bruke. I andre tilfeller besiktiges yttertaket fra bakkenivå og inne fra loftet.

Krypekjeller og krypeloft inspiseres der det er klargjort for det, og ellers har tilfredsstillende og forsvarlig inspeksjonsmulighet.

Ytterligere noen eksempler på hva den bygningssakkyndige ikke vurderer:

Eventuelle tilhørende bruksrettigheter på annens eiendom, herunder for eksempel naust og brygge, kartlegging og vurdering av fellesdeler i sameier-borettslag og lignende, vurdering av energiforbruk, energimerking, støy, vibrasjoner, lydforhold, radonmålinger, inneklima, miljø, elektromagnetisme, funksjonskrav (universell utforming, egnethet),undersøkelse av skjulte tekniske anlegg, armeringskorrosjon, svømmebasseng, geotekniske forhold, vurdering av årsak til setningsskader, ombygningsmulighet, innredningsmulighet (eks.vis rom under terreng, loft eller andre uinnredete arealer), vurdering av boligens markedsverdi, teknisk verdi, om boligen og eventuelle ombygginger/bruksendringer er byggemeldte og godkjente, samt om rom i boligen som brukes til varig opphold er godkjent for dette (dersom nødvendig dokumentasjon ikke er framlagt av eier). Funksjonstesting og kontroll av hvitevarer, ventilasjonsanlegg, varmepumper, elektriske anlegg (omfatter likevel en overordnet vurdering) og lignende tekniske installasjoner er ikke foretatt. Dette gjelder også f.eks. piper (noen kontrollpunkter foretas likevel herunder f.eks. avstand til brennbare materialer) og ildsteder.

Rapporten må ikke oppfattes som en garanti eller en fullstendig beskrivelse av boligens tilstand. Besiktigelsen baseres på stikkprøveprinsippet og hovedsakelig med visuell observasjoner, men med noe bruk av egnede instrumenter, når det er nevnt for fuktsøk og skjevheter på gulv. Det elektriske anlegget er vurdert ut fra en ikkeautorisert el-fagmann sitt skjønn. Feil og skader som er skjulte/ikke synlige, eller som av andre årsaker er for krevende å oppdage på denne rapportens undersøkelsesnivå, kan derfor likevel kunne forekomme.

Elektrisk anlegg - [Sikringsskap ]

Membran, tettesjikt og overgang til sluk. - [Sluk bad]

Egenerklæringsskjema

Detteskjemavilværeendelavsalgsoppgaven

Meglerfirma In-VestEiendomsmeglingAS Oppdragsnr 50250109

Adresse Ullernkammen22

Postnr 0380 Sted OSLO

Erdetdødsbo? Nei Ja

Salgvedfullmakt? Nei Ja

Nårkjøpteduboligen? 2009

Ihvilketselskaphardu(evt sameiet/brl/aksjelaget) tegnetbygningsforsikring?

Selger1Fornavn Kirsten

SPØRSMÅLFORALLETYPER EIENDOMMER

Avdødesnavn

Navnhjemmelshaver

Hvorlengeharduboddi boligen? 14år

Harduboddiboligen siste12mnd? Nei Ja

TrygForsikring Polise/avtalenr 3000973

Etternavn ConradOlesen

(spørsmålsombesvaresmed«Ja»,skalbeskrivesnærmereifeltet «Kommentar»)

1. Kjennerdutilomdeter/harværtfeilvedvåtrommene,f.eks.sprekker,lekkasje,råte,lukteller soppskader?

Nei Ja Kommentar

2. Kjennerdutilomdeterutførtarbeidpåbad/våtrom?Hvisnei,gåtilpunkt3.

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog

når:

ABCRøras/VarmeogbadAS

2010:Flispåflis(udokumentert) 2011:Byttetdefektkranvaskemaskin(faglært) 2015:Røri rørognyttservantskap(faglært)

2.1 Bletettesjikt/membran/slukoppgradert/fornyet?

Nei Ja Firmanavn

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog

når:

2 2 Foreliggerdetdokumentasjonpåarbeidene?

Nei Ja KommentarFakturaforbytteavkran,rørirørognyttservantskapkanfremvises

2 3 Dersomarbeidetersøknadspliktig(feks bruksendringfrabodtilbad,bruddpåbrannskille),erarbeidet byggemeldt?

Nei Ja KommentarIkkeaktuelt

3. Kjennerdutilomdeter/harværtfeilpåvann/avløp,herunderrørbrudd,tilbakeslag,tettslukeller lignende?

Nei Ja Kommentar

4. Kjennerdutilomdeter/harværtutførtarbeid/kontrollpåvann/avløp?

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn VarmeogBadAS

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog når:

InstallertRørirøri2015

5. Kjennerdutilomdeter/harværtproblemermeddrenering,fuktinnsig,øvrigfuktellerfuktmerkeri underetasje/kjeller?

Nei Ja Kommentar

6 Kjennerdutilomdeter/harværtproblemermedildsted/skorstein/pipe,f eksdårligtrekk,sprekker, påleggettertilsyn,fyringsforbudellerlignende?

7. Kjennerdutilomdeter/harværtskjevheter/setningsskader,f.eks.riss/sprekkerimur,skjevegulveller lignende?

Nei Ja Kommentar

8 Kjennerdutilomdeter/harværtsopp/råteskaderiboligen?

9

Nei Ja Kommentar

Kjennerdutilomdeter/harværtinsekter/skadedyriboligensomfeks rotter,mus,skjeggkre,maureller lignende?

Nei Ja KommentarForsameieterdet

10. Kjennerdutilomdeter/harværtutettheteriterrasse/garasje/tak/fasade?

Nei Ja Kommentar

11. Kjennerdutilomdetharværtutførtarbeiderpåterrasse/garasje/tak/fasade?

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn Selvaag

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog når:

Terrassenblepussetoppiforbindelserehabiliteringisameiet2014

12. Kjennerdutilomdeter/harværtutførtarbeiderpåel-anleggetellerandreinstallasjoner(f.eks.oljetank, sentralfyr,ventilasjon)?Hvisnei,gåtilpunkt13.

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn VollenElektriske/RøaElektriske/DEElektroAs

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog når:

Byttetsikringsskap Byttetstikktilkomfyr Byttetbrytereogstikkstue/kjøkken,gang

12.1Foreliggerdetsamsvarserklæringforheleellerdeleravdetelektriskeanlegget(ihenholdtilforskriftom lavspenningsanlegg)?

Nei Ja KommentarManglerivedbyttesikringsskap,detteblegjortiforbindelseavtaleforhandletmedsameie, VollenElektriske

13. Kjennerdutilomdeterutførtkontrollavel-anleggetog/ellerandreinstallasjoner(f.eks.oljetank, sentralfyr,ventilasjon)?

Nei Ja Kommentar

14. Harduladeanlegg/ladeboksforel-bilidag?

Nei Ja Kommentar

15. Kjennerdutilomufaglærteharutførtarbeidersomnormaltbørutføresavfaglærtepersonerutoverdet somernevnttidligere(feks pådrenering,murerarbeid,tømrerarbeidetc )?

Nei Ja Kommentar

16 Kjennerdutilomdeternedgravdoljetankpåeiendommen?Hvisnei,gåtilpunkt17

Nei Ja

17. Kjennerdutilforslagtil-ellervedtattereguleringsplaner,andreplaner,nabovarsel,elleroffentlige vedtaksomkanmedføreendringeribrukenaveiendommenellereiendommensomgivelser?

Nei Ja Kommentar

18. Kjennerdutilomdetforeliggerpåbud/heftelser/krav/manglendetillatelservedrørendeeiendommen?

Nei Ja Kommentar

19. Selgeseiendommenmedutleiedel,leilighetellerhybelellerlignende?Hvisnei,gåtilpunkt20.

Nei Ja

20 Kjennerdutilomdeterinnredet/bruksendret/byggetutkjellerellerloftellerandredeleravboligen?Hvis nei,gåtilpunkt21.

21. Kjennerdutilmanglendebrukstillatelseellerferdigattest?

Nei Ja Kommentar

22. Kjennerdutilomdeterforetattradonmåling?

Nei Ja Kommentar

23. Kjennerdutilomdetforeliggerskaderapporter,tidligeretilstandsvurderinger/rapporterellermålinger?

Nei Ja KommentarTakstfrakjøp2009

24. Kjennerdutilandreforholdavbetydningsomkanværerelevantforkjøperåviteom(f.eks.tinglyste forhold,privateavtaler,nabovarsel,rasfare)?

Nei Ja Kommentar

SPØRSMÅLFORBOLIGERI SAMEIER/BORETTSLAG/BOLIGAKSJESELSKAP:

25. Kjennerdutilomsameie/laget/selskapeterinvolvertitvisteravnoeslag?

Nei Ja Kommentar

26. Kjennerdutilvedtak/forslagtilvedtakomforholdvedrørendeeiendommensomkanmedføreøkte felleskostnader/øktfellesgjeld?

Nei Ja KommentarVedlikeholdsplanomfatterblaoppussingoppgangogbyttestigeledninger Dettevil finansieresviafellesgjeldoggiøktefelleskostnader

27. Kjennerdutilomdeter/harværtsopp/råteskader/insekter/skadedyrisameiet/laget/selskapetsomf.eks. rotter,mus,maurellerlignende?

Nei Ja KommentarSameietsamarbeidermedPeliassomprmarsharrapportertatdetharværtmiddels aktivitetfrasmågnagereideutvendigeprestasjonensomerplasserrundtisameiet

28. Kjennerdutilomdeter/harværtskjeggkreisameiet/laget/selskapet(ifellesarealelleriandreboliger)?

Nei Ja Kommentar

TILLEGGSKOMMENTAR

Jegbekrefteratopplysningerergittetterbesteskjønn Jegerkjentmedatdersomjeghargittufullstendige,uriktigeeller misvisendeopplysningeromeiendommen,vilselskapetkunnesøkehelellerdelvisregressforsineutbetalingereller reduseresittansvarheltellerdelvis,jfr Vilkårforboligselgerforsikringpunkt91ogforsikringsavtalelovenkapittel4

Jegerorientertomatmittmuligeansvarsomselgeretteravhendingsloven,eventueltetterkjøpsloven(aksjeboliger),ogom AnticimexForsikringsboligselgerforsikringstilbud.Jegerklaroveratavtaleomtegningavforsikringerbindendefra signeringavegenerklæringsskjema PremietilbudetsomergittavmeglererbindendeforAnticimexForsikringi6måneder fraoppdragsinngåelsemedmegler Etterdettevilpremienogforsikringsvilkårenekunnejusteres Fra15122024vilprisene forboligselgerforsikringblijustertoppihenholdtilnyepremietabeller Oppdraginngåttellerfornyetfør15122024vilogså fånyeprisernårdisseoppdrageneereldreenn6månederregnetfraoppdragsinngåelsenellersistefornyelse Det forutsettesatdennepremiejusteringenaksepteresforatboligselgerforsikringenskalværegyldig.

Nårpremietilbudetikkelengererbindendeforforsikringsselskapet,måegenerklæringsskjemaetsignerespånyttog eventuelleendringerpåføres Detvildaværeforsikringspremienogforsikringsvilkårenepånysigneringsdatosomleggestil grunn

Detkanikketegnesboligselgerforsikringvedsalgavboligeiendomifølgendetilfeller: -mellomektefellerellerslektningerirettoppstigendeellernedstigendelinje,søsken,eller -mellompersonersomborellerharboddpåboligeiendommenog/eller -nårsalgetskjersomleddisikredesnæringsvirksomhet/erennæringseiendom -etteratboligeiendommenerlagtutforsalg

-Dersomdetikkeforeliggerrisikovurdering(tilstandsrapport)forboligeiendommensomtilfredsstillerkraveneiforskrifttil avhendingslovaFOR-2021-06-08-1850

Forsikringsselskapetkanvedskriftligsamtykkelikevelaksepteretegningavforsikringogsåiovennevntetilfeller Dersom selskapetikkehargittskriftligsamtykke,kanerstatningenbortfalle.

Vedoppgjørsoppdragtrerforsikringenikraftnårkontraktenersignertavbeggeparter,begrensettilsiste12månederfør overtakelse

Forøvrigoppfordrerselgerpotensiellekjøperetilåundersøkeeiendommengrundig,jf.avhendingsloven§310ogkjøpslovens§20(aksjeboliger).

VedsigneringavnærværendeskjemaaksepteresatBuysureAS,VismaRealEstateASogSignicatASikkeharansvarfor transaksjonensomtjenestenbenyttestil,ogikkekanholdesansvarligforeventuelttapavnoenartsomfølgeavbrukerfeil, eventuellefeilvedSignicatASogVismaRealEstateASsinetjenesterellertredjepartsløsninger,herunderBankID

Forsikringsvilkåreneleserduisinhelhetpå: https://buysureno/Anticimex/vilkaar

Lesmeromboligselgerforsikringenogseprislisterher: buysureno/boligselgerforsikring

Jegønskeråtegneboligselgerforsikring,ogbekrefteråhamottattoglestforsikringsvilkåreneog informasjonsbrosjyretilselgeriforbindelsemedtegningavboligselgerforsikring Forsikringentrerikraftpådet tidspunktdetforeliggerenbudakseptmellompartene,begrensettiltolvmånederførovertagelse Ved oppgjørsoppdragtrerforsikringenikraftnårkontraktenersignertavbeggeparter,begrensettilsiste12månederfør overtakelse Jegbekreftermeddetteateiendommenikkeerennæringseiendom,atdenikkeselgessomleddi næringsvirksomhetellermellomektefellerellerslektningerirettoppstigendeellernedstigendelinje,søsken,eller mellompersonersomborellerharboddpåboligeiendommen Dersomforsikringenertegnetistridmed ovenstående(seogsåforsikringsvilkårenepunkt9)kanAnticimexForsikringsøkehelellerdelvisregressforsine utbetalingerog/ellerreduseresittansvarheltellerdelvis Jegerinnforståttmedateiendomsmeglerenikkehar fullmakttilågjøreunntakfraovennevntebegrensninger 11%avforsikringspremienerhonorartilBuysureAS For boligselgerforsikringmedAnticimexrisikovurderingsrapport,erogsåkr 1250,-avtotalforsikringspremiehonorartil Buysure.Honoraretinngåridentotalepremiendubetalerinklusiveevt.adm.gebyrogkostnadsdekningtil eiendomsmegler.

Jegønskerikkeåtegneboligselgerforsikring,menmeglerhartilbudtmegåtegneslikforsikring

Jegkanikketegneboligselgerforsikringiht vilkår

Jegsamtykkertilbrukavelektroniskkommunikasjonmedforsikringsselskapetog/ellerderes representanter

Jegsamtykkerikketilbrukavelektroniskkommunikasjonmedforsikringsselskapetog/eller deresrepresentanter.

Opprettet:22/03/202511:17:37(EES-versjon:3)

ENERGIATTEST

Adresse Ullernkammen 22

Postnummer 0380

Sted OSLO

Kommunenavn Oslo

Gårdsnummer 28

Bruksnummer 827

Seksjonsnummer 233

Andelsnummer

Festenummer

Bygningsnummer 80719302

Bruksenhetsnummer H0302

Merkenummer Energiattest-2025-99791

Dato 31 03 2025

Innmeldt av OBOS Prosjekt AS

Energimerket angir boligens energistandard. Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se i figuren. Energimerket symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter

Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen. Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren. A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at

Målt energibruk

Brukeren har valgt å ikke oppgi målt energibruk.

boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2010 vil normalt få C.

Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som dekkes av elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass, mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass. Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme.

Om bakgrunnen for beregningene, se www.enova.no/energimerking

Høy andel Lav andel Oppvarmingskarakter(andel el og fossilt)

Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet

Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen, og kan forklare avvik mellom beregnet og målt energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt dersom:

Gode energivaner

Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov, men dette vil ikke påvirke boligens energimerke.

Tips 1: Følg med på energibruken i boligen

Tips 2: Luft kort og effektivt

Tips 3: Redusér innetemperaturen

Tips 4: Bruk varmtvann fornuftig

- deler av boligen ikke er i bruk, - færre personer enn det som regnes som normalt bruker boligen, eller

- den ikke brukes hele året.

Energimerkingen kan kun endres gjennom fysiske endringer på boligen.

Boligdata som er grunnlag for energimerket

Energimerket og andre data i denne attesten er beregnet ut fra opplysninger som er gitt av boligeier da attesten ble registrert. Nedenfor er en oversikt over oppgitte opplysninger, som boligeier er ansvarlig for

Bygningskategori: Boligblokker

Bygningstype: Leilighet

Byggeår 1974

Bygningsmateriale:

BRA: 57

Ant. etg. med oppv. BRA:

Detaljert vegger: Ja

Detaljert vindu: Ja

For oversikt over bygnings-/beregnings-data, se Vedlegg 1.

Teknisk installasjon

Ventilasjon

Der opplysninger ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen. For mer informasjon om beregninger, se https://www.enova.no/energimerking/om-energimerkeordningen/omenergiattesten/beregning-av-energikarakteren/

Om grunnlaget for energiattesten

Oppgitte opplysninger om boligen kan finnes ved å gå inn på www.enova.no/energimerking, og logge inn via ID-porten/Altinn. På siden "Eiendommer" kan du søke opp bygninger og hente fram energiattester som er laget tidligere. For å se detaljer for en bolig hvor det er brukt detaljert registrering må du velge "Gjenbruk"

av aktuell attest under Offisielle energiattester i skjermbildet "Valgt eiendom". Boligeier er ansvarlig for at det blir brukt riktige opplysninger. Eventuelle gale opplysninger må derfor tas opp med selger eller utleier da dette kan ha betydning for prisfastsettelsen. Det kan når som helst lage en ny energiattest.

Om energimerkeordningen

Enova er ansvarlig for energimerkeordingen. Energimerket beregnes på grunnlag av oppgitte opplysninger om boligen. For informasjon som ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen fra tidsperioden den ble bygd i. Beregningsmetodene for energikarakteren baserer seg på NS 3031 (https://www.enova.no/energimerking/om-energimerkeordningen/standarder).

Spørsmål om energiattesten, energimerkeordningen eller gjennomføring av energieffektivisering og tilskuddsordninger kan rettes til Enova Svarer på tlf. 24 24 08 95 eller svarer@enova.no

Plikten til energimerking er beskrevet i energimerkeforskriften (bygninger).

Nærmere opplysninger om energimerkeordningen kan du finne på www.enova.no/energimerking

For ytterligere råd og veiledning om effektiv energibruk, vennligst se www.enova.no/hjemme eller ring Enova svarer på tlf. 24 24 08 95

Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten

Attesten gjelder for følgende eiendom

Ullernkammen

Enhet

Bygningskategori

Bygningskategori-Id (NVE-Id)

Bygningstype

Byggeår

Byggstandard

Type bygg

TEK standard

Energivurdering

Pliktig energivurdering

Kjelanlegg

Er vurdering opplastet

Dato for opplastning

Varmeanlegg

Er vurdering opplastet

Dato for opplastning

Kjøleanlegg

Er vurdering opplastet

Dato for opplastning

Ventilasjonsanlegg

Er vurdering opplastet

Dato for opplastning

for vinduer, dører og glassfelt

Arealandel for vinduer, dører og glassfelt

Normalisert varmekapasitet

Lekkasjetall

Dato for måling av lekkasjetall (en forutsetning for å kunne få karakter A)

Temperaturvirkningsgrad for varmegjenvinner

Estimert årsgjennomsnittlig temperaturvirkningsgrad for varmegjenvinner pga. frostsikring

Spesifikk vifteeffekt (SFP) relatert til luftmengder i driftstiden

Spesifikk vifteeffekt (SFP) relatert til luftmengder utenfor driftstiden

Gjennomsnittlig spesifikk ventilasjonsluftmengde i driftstiden

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for oppvarmingssystemet

Installert effekt for romoppvarming og ventilasjonsvarme (varmebatteri)

Settpunkt-temperatur for oppvarming i driftstiden

Årsgjennomsnittlig kjølefaktor for kjølesystemet

Settpunkt-temperatur for kjøling

Installert effekt for romkjøling og ventilasjonskjøling

Spesifikk pumpeeffekt oppvarming (SPP)

Driftstider, antall timer i døgn med drift

Spesifikt effektbehov for belysning i driftstiden

fra belysning i driftstiden

for utstyr i driftstiden

varmetilskudd fra utstyr i driftstiden

Spesifikt effektbehov for varmtvann i driftstiden

Spesifikt varmetilskudd fra varmtvann i driftstiden

fra personer i driftstiden

Gjennomsnittlig karmfaktor

Solskjermingsfaktor pga. horisont, nærliggende bygninger, vegetasjon og eventuelle bygningsutspring

Oppvarmingssystem(er) Direkte elektrisk

Varmefordelingssystem Punktoppvarming

Eventuell varmekilde for varmepumpe og fordeling

Manuell eller automatisk solskjerming

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert elektrisitet

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av elektrisk varmesystem

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av varmepumpe

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av solfangeranlegg

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av elektrisk varmesystem

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av elektrisk varmepumpe 0,00

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av solfangeranlegg 0,00

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for elektrisk varmesystem

Årsgjennomsnittlig effektfaktor for varmepumpeanlegg

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for termisk solfangeranlegg

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert olje

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av oljebasert varmesystem

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et oljebasert varmesystem

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det oljebaserte varmesystemet

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert gass

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av gassbasert varmesystem

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et gassbasert varmesystem

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det gassbaserte varmesystemet

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert fjernvarme

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av fjernvarmebasert varmesystem

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av fjernvarmebasert varmesystem

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det fjernvarmebaserte varmesystemet

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert biobrensel

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av biobrenselbasert varmesystem 0,00

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av biobrenselbasert varmesystem 0,00 Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det biobrenselbaserte varmesystemet 0,77

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert annen energivare

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av varmesystem basert på andre energivarer 0,00

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et varmesystem basert på andre energivarer 0,00 Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for varmesystem for andre energibærere 0,98

Klimastasjon / kilde

Dato for beregning

Henvisning til dokumentasjon for inndata eller begrunnelse for avvik fra normative tillegg til NS 3031 eller andre forhold vedr. beregningene

Beregningsprogram

Navn programvare

Versjon 5.502

Produsent / leverandør ProgramByggerne

Beskrivelse: Månedsberegning / timesberegning / dynamisk

Energirådgiver

Firma

Beregningsresultater som er input til attestgenerator i EMS

Netto energibudsjett Romoppvarming

Varmtvann

Belysning

Teknisk utstyr

Romkjøling

Ventilasjonskjøling

TotaltNettoEnergibehov

Beregnet levert energi ved normalisert klima

spesifikk levert energi ved normalisert klima

Beregnet levert energi til oppvarming og varmtvann ved normalisert klima

Beregnet spesifikk levert energi ved lokalt klima

Beregnet levert energi ved lokalt klima

Målt energibruk (levert energi), temperaturkorrigert målt energi for et år

Elektrisitet

Beregnet levert energi ved normalklima

Innkalling til årsmøte mandag 7. april 2025 kl. 17.30

på Persbråten videregående skole, Gamle Hovsetervei 1, Oslo

tilårsmøte

Innkallingeninneholderallesakenesomskalbehandlespåårsmøtet.Styrethåperdulesergjennomheftetog viserdininteressevedådeltapåårsmøtet.

Datoforårsmøtet:

7.april2025kl.17:30,PersbråtenVideregåendeskole.

Hvemkanstemmepåårsmøtet?

Alleeiereharrettilådeltaimøtemedforslags-,tale-ogstemmeret.

•  Eiersektefelle,samboerelleretannetmedlemihusstandenharogsårettilåværetilstedeogtilåutaleseg.

•  Enstemmeavgispr.eierandel

•  Eierenkantamedsegenrådgivertilmøte.Rådgiverenharbarerettilåutalesegdersometfertallpå årsmøtettillaterdet.

•  Eierenkanmøtevedfullmektig.

Registreringsblanketenleveresiutfyltstandvedinngangen.

Sakertilbehandling

1.Valgavmøteleder

2.Godkjenningavdestemmeberetigede

3.Valgaventilåføreprotokollogminsteneiersomprotokollvitne

4.Godkjenningavmøteinnkallingen

5.Årsrapportogårsregnskap

6.Fastsetelseavhonorarer

7.Tilfuktsrommet

8.Beskjæringogfellingavtrærogbuskerinnepåområdetforbarnehagen/OsloBygg

9.Forslagtilårsmøte7april2025

10.Valgavtillitsvalgte

Medvennlighilsen, StyretiULLERNÅSENBOLIGSAMEIE

Sak1

Valgavmøteleder

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Møtelederensørgerforatmøtetbliravvikleteterlovensreglerogeransvarligforatdetføresprotokoll.Hvis ikkeårsmøtetvelgerenmøtelederellerdenforeslåtemøtelederenikkeblirvalgt,erdetstyretsledersometer lovenermøteleder.

Forslagtilvedtak

CarlFredrikArntzenervalgt.

Sak2

Godkjenningavdestemmeberetigede

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Deltakereimøteterregistrertienframmøtelisteeterinnleverteregistreringsblanketerogfullmakter,oglisten leggestilgrunnforopptellingavdestemmeberetigede.

Forslagtilvedtak

Detbleforeslåtåansedeinnleverteregistreringsblanketeneogeventueltfullmaktersombevisforat vedkommendeeierertilstede.

Sak3

Valgaventilåføreprotokollogminsteneiersomprotokollvitne

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Determøtelederensomeransvarligforårsmøteprotokollen,menavpraktiskehensynkandetvelgesen protokollfører.Eterlovenskaldetogsåvelgesminsteneiertilåsignereprotokollensammenmedmøteleder.

Forslagtilvedtak

SomføreravprotokollenbleAleksanderSvinddalforeslåt.Protokollvitnerblirvalgtavårsmøtet.

Sak4

Godkjenningavmøteinnkallingen

Kravtilfertall: Alminnelig(50%)

Detbleforeslåtågodkjennedenmåtenårsmøteterinnkaltpå.

Forslagtilvedtak

Møteinnkallingengodkjennes

Sak5

Årsrapportogårsregnskap

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

a)Godkjenningavårsrapportogårsregnskap

b)Styretforeslåroverføringavåretsresultattilegenkapital.

Forslagtilvedtak

Årsrapportogårsregnskapgodkjennes.Åretsresultatoverførestilegenkapitalen.

Vedlegg

1.UllernåsenBS_Årsroppgjør2025_Innkalling_Årsrapport2024.pdf

2.1212UllernåsenBs.pdf

3.Årsregnskap2024.pdf

Sak6

Fastsetelseavhonorarer

Kravtilfertall: Alminnelig(50%)

Godtgjørelseforstyretforeslåssattilkr595000.

Iårsmøte2023bledetvedtatstyrehonorarkr595000,-

Fordelt:

Styreleder–210000,-

Nestleder–105000,-

Styremedlem–70000,-

Forslagtilvedtak

Styretsgodtgjørelsesetestil595000kroner.

Sak7

Tilfuktsrommet

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

VimotokforentidtilbakeetinformasjonsskrivfraDSBmedtitel«SlikbidrardutilNorgesberedskap».Det varnytiglesning,mentankenegikkogsåiretningavsameietsberedskap.Opprinneligbledetlagettilfuktsrom isameiet,mendisseharikkeblitvedlikeholdt,blantanneterståldørenetiltilfuktsrommetunderUK27fernet, sårommeternærmestubrukelig.Medtankepåvårtnæreberedskapbørtilfuktsrommeneoppgraderesslik atdekananvendesienkrisesituasjon.Forøvrigstodetidennevntebrosjyrenenadressetiloversiktover offentligetilfuktsrom.SåvidtjegkunnesevardetnærmestepåØsterås,sådetbørunderstrekebehovetfor nærbeskytelse.

Styretsinnstilling

Styreteriutgangspunktetpositivetilberedskapogtrygghetforvårebeboere,ogmeneratdetkangjøreset initiativpååinnhentemerinformasjonomsaken.Samtidiginnebærertilfuktsromenrekkekravsomvilvære resurskrevendeogbetydeligkostnadsdrivendeforsameiet.Styretstøterderforikkeforslaget.

Forslagtilvedtak Årsmøtetvedtaratalle(hvisfer)tilfuktsromfårnyedørerogforøvrigoppgraderestilegnetstandard.

Sak8

Beskjæringogfellingavtrærogbuskerinnepåområdetforbarnehagen/OsloBygg

Forslagfremmetav:

LeoEvenHelland

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

BeboerneomkringbarnehagenhargjentategangermeldtinntilStyretatdeteretstortbehovforåforetaen grundigbeskjæringognoetrefellinginnepåbarnehagensareal.Områdetgrortilogtarbådeutsiktogsolfra ossnaboer.BarnehagenleierområdetavOsloBygg.

DeteetensaksomtidligereharværtmeldtinntilStyretogOsloBygg.Sistegangvarijuni2023.Sakenbleda behandletavOsloByggipåfølgendeuke,medaksjontilSkaaretomåforetaarbeidersominnmeldt.

TiltrossforgjentatepurringertilStyret,såfkkvibeskjedomatvifkkventeogsederfra.Styretforetokikke aktivoppfølgingavsaken.

Viventet,mendetskjeddeingentingførbeboereselvtoksakeniegenhåndijanuar2025ogkontaktetOslo Bygg.Davarsakenregistrertsomavvikogikkeutført.Eterpurringfrabeboerblekunetdødttrebledafelt, ogikkeenfullstendiggjennomgangavområdetslikdettidligereoggjentategangererkommuniserttilStyret.

Styretharikkefulgtoppdennesaken,deterviveldigskuffetover.

Styretsinnstilling

Styretstøterikkeforslagtilvedtak.Gjennomhagelagetharstyretjobbetmedogjobberfremdeleskontinuerlig medsameietsgrøntområderpåegenognaboerseiendommer.

Forslagtilvedtak

StyretmåpånytmeldeinnsakentilmedOsloByggogaktivtfølgedenneopp.

Detmåforetasengrundiggjennomgangforbeskjæringogtrefelling,slikatområdetikkeskjemmerfor naboene.

Arbeidpåområdetmåferdigstillesiløpetavtidligvårultimoapril2025.

Vedlegg

4.Træribarnehagen.jpg

Sak9

Forslagtilårsmøte7april2025

Forslagfremmetav:

JørgenHaslefBerner

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Visertilvedleggsomgirenomfatendebegrunnelseforsaken.

Jeghargitenkortsammenfatningpåsluten

Styretsinnstilling

Styretstillersegpositivetilforslaget.

Forslagtilvedtak

Detforeslåsåinnarbeidenytpunktisameietsordensreglermedfølgendeordlyd:

"Parketertillatlagtiboenheteneforutsatateterlagtfagmessigmedtrinnlydsdempendeunderlag"

Vedlegg

5.Årsmøte(1).pdf

Valgavtillitsvalgte

Valgkomiteensinnstilling

ValgkomiteensmedlemmerhariårværtPerKiseLarsensammenmedHeidiGjerdeLester.MathiasGellein

valgteselvåtrekkesegfrakomiteentidligereivinterogharikkeværtendelavdenneprosessen.

Følgendestyremedlemmererpåvalg:

MortenBakken(valgtfor1åreteregetønsker)Styreleder–Ostadalsveien62

TrondJohannesen-nestleder,Ostadalsveien64

PeterBrænde–styremedlem,Ullernkammen27

PhilipHegerland–styremedlem,fytetfrasameiet

Styremedlemmersomikkeerpåvalg:

MariSjøli(valgtfortoåri2024)

AlexanderOsa(valgtfortoåri2024)

Somstyrelederforeslås:

MortenBakkeninnstillessomstyrelederforetår

Somstyremedlemmerforeslås:

TrondJohannesen,Ostadalsveien64

TevjeSamodee,Ullernkammen21

GjertrudWaldron,Ostadalsveien50

Rollerogkandidater

Valgav1styrelederVelgesfor1år

Følgendestillertilvalgsomstyreleder:

•  MortenBakken

Valgav2styremedlemVelgesfor2år

Følgendestillertilvalgsomstyremedlem:

•  GjertrudWaldron

•  TevjeSamodee

Valgav3valgkomiteVelgesfor2år

Følgendestillertilvalgsomvalgkomite:

•  Heidi Lester

•  Peter Brænde

•  Ståle Kavli

Ullernåsen Boligsameie - Årsrapport 2024

Styret i Ullernåsen Boligsameie legger med dette frem årsrapporten for 2024. Rapporten gir en oversikt over sameiets drift, økonomi, gjennomførte prosjekter og planer for fremtiden.

Tillitsvalgte

Siden forrige ordinære årsmøte har sameiets tillitsvalgte vært:

Styret

 Leder: Morten Bakken (2024-2025)

 Nestleder: Trond Johannesen (2023-2025)

 Styremedlemmer:

o Petter Brænde (2023-2025)

o Philip Olliver Hegerland (2023-2025)

o Mari Sjølie (2024-2026)

o Alexander Osa (2024-2026)

Valgkomiteen:

 Leder: Per Erik Kise Larsen (2023-2025)

 Medlemmer: Mathias Gellein (2024-2026), Heidi Gjerde Lester (2023-2025)

Generelle opplysninger

Sameiet består av 425 seksjoner og er registrert i Foretaksregisteret med organisasjonsnummer 971 493 666. Sameiet ligger i bydelene Vestre Aker og Ullern i Oslo kommune.

 Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS

 Revisor: PWC

 Daglig leder: Arne Jensen

 Kontakt: post@ullernaasen.no, via https://ullernaasen.no/contact_board eller på Ostadalsveien 83

Styrets mandat, arbeidsform og retningslinjer

Sameiermøtet velger styret og styreleder i Ullernåsen Boligsameie. For øvrig konstituerer styret seg selv. Styrets skal sørge for vedlikehold og drift av sameiets eiendom og bygningsmasse, samt å forvalte sameiets anliggender i samsvar med gjeldende lovverk, vedtekter og vedtak fattet på årsmøtet.

I løpet av 2024 har styret avholdt 9 ordinære styremøter, hvor en rekke saker har blitt behandlet. Saksdokumenter og beslutninger oppbevares digitalt hos forretningsfører for å

sikre god arkivering og transparens. I tillegg har det vært avholdt særmøter med involverte styremedlemmer i forbindelse med spesifikke prosjekter og pågående saker.

Styret viderefører de etablerte kjerneverdiene som danner grunnlaget for styrets arbeid: Fremtidsrettet, Åpenhet og Raushet. Disse verdiene skal sikre en bærekraftig og inkluderende forvaltning av sameiet til beste for alle beboere.

Informasjon og kommunikasjon

Styret prioriterer god og tilgjengelig informasjon

Sameiets viktigste informasjonskanal er hjemmesiden https://ullernaasen.no/, her deler daglig leder og styret regelmessig informasjon om saker som berører sameiet. Her er det også et digitalt arkiv med dokumentasjon fra alle årsmøter, samt annen relevant informasjon og kontaktopplysninger.

En sentral informasjonskilde er Beboermanualen, som inneholder nyttige retningslinjer og er et viktig oppslagsverk for alle seksjonseiere. Den finnes på ullernaasen.no og den trykkes i et begrenset opplag og gjøres tilgjengelig ved informasjonstavlen i Joker-butikken eller etter forespørsel til daglig leder.

Informasjon finnes også på Vibbo.no og her avholdes blant annet digitale årsmøter og innmelding av saker til årsmøtet.

«Åpent hus» – er en møteplass hvor sameiere kan stille spørsmål til styret, vanligvis er det to styremedlemmer til stedet. Dette gjennomføres flere ganger i året. Tidspunkter for Åpent hus offentliggjøres på hjemmesiden.

Informasjon om drift og økonomi

Prioriterte oppgaver for sameiets drift er å sørge for at bygningsmasse og eiendommene knyttet til denne – er i god stand. Dette innebærer et fokus på trivsel, helse og sikkerhet for beboerne i sameiet.

Daglig leder (DL) er ansvarlig for den daglige driften og er med på styremøtene. DL styrer vaktmester og responderer på henvendelser fra beboere, bestiller varer og tjenester, samt sørger for at innleide entreprenører/ressurser finner seg til rette og leverer tjenester som avtalt og innenfor budsjett.

Styret samles en gang i måneden utenom juli. I styremøtene blir nye saker behandlet og pågående saker og prosjekter blir fulgt opp. Oppdateringer om hva som skjer i sameiet og om alle har det bra her hos oss. Regnskapet mot budsjett blir gjennomgått hvert styremøte.

Styret jobber etter langtidsplanen som er UBS´ fundament for god drift, styring og utvikling av sameiets eiendom og bygningsmasse. Dette er et rullerende dokument som oppdateres minst én gang i året. Det skal være en samhandling mellom investeringer og økonomi.

Her står blant annet saker som har å gjøre med oppussing av oppgangene, rehabilitering av terrasser, betongrehabilitering, stigeledninger vann, nye varmtvannsberedere og avløpsrør. Videre oppdateres den med oversikt over tiltak som tak, fasade, parkeringskjeller osv.

Styret har gått grundig gjennom langtidsplanen og prioritert hva vi mener er viktigst og hvordan våre midler skal brukes best mulig frem til 2030.

Økonomi

Økonomien til sameiet er god. Samtidig merker sameiet prisstigningen på lik linje med resten av samfunnet. De høye prisøkningene fra Oslo kommune på vann og avløp samt generell prisjusteringer fra leverandører gjør det krevende. På bakgrunn av dette så styret seg nødt til å øke felleskostnadene med 4,9 % fra 1. januar 2025. Sameie har også flere større prosjekter fremover som skal finansieres.

Driftsresultat for 2024 er på minus kr 5 812 894 før finansposter. Budsjettet var på minus kr 2 256 276,-. Ett avvik på kr 3 556 618,-. Sameiet har 31.12.2024 kr 15 984 296,i disponible midler, og en egenkapital på kr 16 216 739,-. Vår NIBOR sparekonto, noe som gir oss høyere innskuddsrente enn på ordinær sparekonto. Per utgangen av året står det 15 452 939 kroner på denne kontoen. Rentene utgjorde kr 756 992,-. Totale renteinntekter i 2024 var på kr 925 292,-.

I 2024 har vi startet prosjekter og gjennomført prosjekter i større grad enn de senere årene. Det som har vært spesielt kostnadsdrivende og årsaken til avviket mot budsjett er spesielt rehabilitering terrasser og generell betongrehabilitering, utskifting tak Joker, rehabilitering av sprukne avløpsrør, varmtvannsbereder med varmepumpe, reparasjon takutspring, boder, ødelagt avfallsstasjon og økt aktivitet på grunn av etterslep på normal drift. For 2025 justerer vi aktiviteten noe ned på driftskostnader som ikke er endel av ekstraordinært vedlikehold, som skal sørge for at vi når budsjettet. Vi fortsetter med betongrehabilitering, men har også her justert aktiviteten noe ned. Installasjon av nye varmtvannsberedere fortsetter som planlagt samt utskifting av bodtak. Totalt 8 millioner i ekstraordinært vedlikehold.

Drift

Hagelaget

Dugnad

Dugnader ble gjennomført i begynnelsen av mai, organisert i henhold til bygg. Hagelaget sørget for grilling av pølser som var et populært innslag og som det er ønskelig å fortsette med. Før dugnaden var alle beboere invitert /via Lettstyrt og Facebook gruppen for sameie, til

å være med på befaring på området for å se på beskjæring og felling av busker og småtrær. Dette fungerte veldig bra og er en rutine som vil fortsette.

Ny beplantning

I år ble det fornyet hekker; foran en inngang i bygg 3 og en inngang i bygg 9. Våre nye rutiner med informasjon til beboere på forhånd fungerte godt. Dugnaden ble brukt til å klargjøre området for nyplanting ved bygg 9. Dette viste seg å være ganske arbeidskrevende, så på det andre området fikk Skaaret hele jobben med klargjøring og nyplanting.

Noen av plommetrærne som ble plantet ved pallekarmene døde og vi plantet nye.

Dialog og oppfølging med eksterne.

Hagelaget følger opp Skaaret jevnlig i sommerhalvåret, og vi har en god dialog. Vi har god dialog med bestyreren i Montessori-barnehagen for kunne beskjære trær og busker i barnehagen. Lederen har akseptert noen av våre ønsker, men så har det skjedd lite. Vi fortsetter å ha fokus på dette.

Andre aktiviteter

Hagelaget har hatt møter i løpet av året, primært med formål å se på tiltak rundt på området vårt. Vi har fått kontaktpersoner for de enkelte dugnadsområdene (byggene).

Det er fin aktivitet rundt pallekarmene våre, men det er plass til flere så vi håper flere lar seg friste.

Hvis du ønsker å delta i hagelaget kan du ta kontakt med hagelagets leder Mari Sjølie på marisjolie.oslo@gmail.com.

Brannvern

Styret er opptatt av at UBS har gode systemer for brannvarsling og brannvern.

Sameiet har i år hatt brannøvelser i bygg 5 og 7 samt 8 og 9. Oppmøte har vært godt, og evakueringene har vært uproblematiske.

Videre har styret bedt Oslo Brannkonsult AS utarbeide en brannteknisk tilstandsrapport og en tiltaksplan for dette arbeidet. Det er også utarbeidet en ny branninstruks som er hengt opp i oppgangene, denne er litt mer lettforståelig enn den forrige. Møtepunktene for evakuering er justert og disse blir merket med skilter.

Utleie parkeringsplasser og boder

Sameiet disponerer i alt 121 p-plasser innendørs. Mange av disse er ledige.

Sameiet disponerer også 26 boder i bygg 3, her er noen få boder ledig for utleie. Prisen varier med størrelsen.

Kontakt Charlotte Gabrielsen i OBOS på telefon 922 32 337/e-post: charlotte.gabrielsen@obos.no, som har full oversikt over hvilke parkeringsplasser og boder som er ledige til enhver tid.

Forsikring

Sameiet har skiftet forsikringsleverandør i 2024 til Tryg forsikring. Bedre vilkår til samme pris, fast kontaktperson, enklere oppfølgingsrutiner, fremtidige skadeforebyggende nettkurs for beboere og gode betingelser for beboere er hovedgrunnene til endringen.

I likhet med de forutgående år er det flest innmeldte skader fra vannlekkasjer. Det er en viktig oppgave for alle i sameiet å gjøre sitt ytterste for å unngå vannlekkasjer (sjekk sluk, drypplekkasje fra slanger til vaske- og oppvaskmaskin etc.). Likeledes er det viktig å holde terrassene med renner og sluk fri for snø. En økning av denne type skader medfører høyere forsikringspremie for sameiet. Tyveri og hærverk er det lite av i sameiet.

Radon

Radon er en radioaktiv gass som finnes i jordluft og som siger opp fra grunnen under oss. Den siger veldig punktvis og kan påvises i ett rom i en leilighet mens den ikke gjør utslag i et annen rom i samme leilighet. Det er utført målinger av radon i to oppganger i UBS, ett sted var grensen over tiltaksnivå, andre steder ble det målt lave verdier. Målinger av radon gjøres i vinterhalvåret, så styret vil i samarbeid med profesjonelle, sørge for målinger av radongass i UBS i løpet av vinteren 25/26. Det er fastlagte normer for slike målinger og når tiltak må gjennomføres. Tiltak må settes inn når det påvises høye verdier i oppholdsrom, men er ikke et krav i oppganger. Styret vil informere beboere om disse målingene over sommeren.

Tomt over søppelanlegg Ostadalsveien

Vår tomt som strekker seg et stykke over søppelanlegget i Ostadalsveien er noe vi har sett på som en potensiell verdi. Dessverre har Elvia meldt tilbake at de ikke kan utelukke at det vil være aktuelt å benytte tomten til strømforsyning i fremtiden. De kommer derfor ikke til å slette de tinglyste rettighetene de har.

Høyspentlinjene

Energidepartementet har besluttet å legge høyspentledningen som går gjennom sameiet i tunnel. Arbeidet med tunnel ventes å starte opp i 2027. Les mer på: https://www.statnett.no/vare-prosjekter/region-ost/hamang-barum-smestad/

Gjennomførte, pågående og fremtidige prosjekter

Telia (gjennomført 2024)

Etter lengre arbeid og flere forhandlingsrunder lyktes styret i 2024 med å få oppgradert og modernisert tv- og bredbåndsavtalen for sameiet vårt med Telia. I avtalen har både pakken for internetthastighet og tv innhold oppgradert fra den minste pakken til Telia Universal 100 på cirka samme pris som tidligere, 310 kr/ måned per seksjon. I tillegg fikk vi forhandlet inn nytt utstyr og markedets mest moderne wi-fi ruter til alle. Som en del av avtalen som er bunnet i 60 måneder, har vi ingen prisøkninger på to år og i tillegg har Telia stått for alle kostander relatert til å få på plass Fiber-nett (Kostnad var estimert til rundt 7 millioner kroner).

Under siste kvartal av 2024 gjennomførte Telia og deres entreprenør Hancom et større arbeid på sameiet, der det ble trukket fiber-kabler for enda raskere og mer stabilt nettverk. Vårt sameie har vært et prestisjeprosjekt for Telia, som har lagt helt nye og moderne fiber-kabler (første av sitt slag) som har særdeles lang levetid og kan levere fremtidens tv tjenester og bredbåndshastighet. Prosjektet ble gjennomført i tre runder og er nå ansett avsluttet vellykket. Styret takker alle beboere for fleksibilitet ovenfor Telia/ Hancom og innspill under prosjektet.

Tak butikk (gjennomført 2024)

I forbindelse med rapport fra vurdering av taket på Jokerbutikken, måtte vi rehabilitere dette. Prosjektet gikk på sensommer/høsten og ble ferdigstilt etter plan og prognose. Øyvind Moen AS var engasjert som prosjektleder. Tiltaket var ikke inne i det opprinnelige budsjettet

Betongrehabilitering ( 2024 -->)

Rehabilitering av terrasser og andre betongelementer er et løpende prosjekt der tiltak prioriteres ut fra behov og tilstand. I 2024 er 81 terrasser vurdert og utbedret, spesielt mange i bygg 3, men også noen andre steder. Hovedsakelig relatert til membran og betongkonstruksjoner. Det har også vært tilfeller av kloridinntrengning i betongen, noe som på sikt kan føre til korrosjon i armeringen. Styret har igangsatt en kartlegging av tilstanden til øvrige terrasser i sameie for å vurdere nødvendige tiltak i kommende år. I første omgang blokk 1, 3, 4 og 9. Det legges opp til rehabilitering av 55-70 terrasser i 2025.

Varmtvannsberedere (2024- 2027)

Flere varmtvannsberedere i sameiet har nådd slutten av sin levetid, og utskifting er påbegynt. I 2024 er beredere i bygg 5 erstattet med nye, energieffektive modeller med varmepumper. Besparelse forventes å være på 84 600kWh pr berederrom pr år etter OPAK sine beregninger. Videre utskifting vil skje blokk for blokk.

Oppussing av oppganger (2025-2026)

En egen oppussingsgruppe har sammen med arkitekt og OPAK kommet fram til løsning for oppussing. Forslaget innebærer sanering av asbest og nye plater og fliser i oppgangene. Styret anbefaler prosjektet og har også kommet med forslag til finansieringsløsning. Det ble avholdt et informasjonsmøte i mars 2025 hvor styret presenterte den anbefalte løsningen. 26 mars ble

det avholdt ekstraordinært årsmøte med digital avstemming i perioden 26 mars til 29 mars. Ved utsendelse av årsrapporten til sameierne var avstemmingen ikke ferdig.

Rehabilitering av avløpsrør og stigeledninger (2026-2028)

Sameiets avløpsrør og stigeledninger vann har nådd en alder der utskifting er nødvendig.

Gjennom flere år har det blitt utført punktvise reparasjoner, men tilstanden tilsier at en helhetlig rehabilitering er påkrevd. Det har i de siste 10 årene blitt laget flere tilstandsrapporter. Styret har nå satt ned en arbeidsgruppe som skal komme med en anbefalt løsning til årsmøte 2026. Det planlegges i utgangspunktet for en omfattende utskifting i perioden 2026-2028. Prosjektet vil være kostnadskrevende, og ulike finansieringsmodeller vurderes, inkludert felleskostnadsøkning eller individuell innbetaling fra seksjonseiere. Det vil bli holdt eget informasjonsmøte for beboerne før en endelig beslutning fattes.

Aneo (avklaringer pågår)

Aneo har endret prismodellen for alle sine fastpriskunder i 2024. Dette har styret klaget på og vi har engasjert advokat. Styret hevder vi har en overordnet avtale hvor Aneo ikke kan endre med annet enn årlige KPI prisjusteringer. Aneo hevder på sin side at de har en avtale med hver enkelt ladekunde hvor de kan endre prismodellen når de finner dette nødvendig. Forbrukertilsynet er involvert i saken da dette gjelder veldig mange av Aneo sine kunder. Styret følger opp saken videre og informerer når vi har noe nytt.

Utbygging Ullernkammen 16

Hvor utkjøringen blir fra utbyggingen på tomten til UK 16 er ikke avgjort. Styret har fulgt opp saken og kommet med flere innsigelser gjennom 2024 og fortsetter dette arbeidet i 2025.

Solceller på tak (under utredning)

I 2023 vedtok årsmøtet å utrede muligheten for å installere solceller på takene i sameiet. En arbeidsgruppe har undersøkt lønnsomheten ved et slikt tiltak, sett på tilgjengelige støtteordninger og innhentet tilbud fra leverandører. Arbeidet har vist at strømproduksjonen fra solceller vil være størst i sommermånedene, mens sameiet har høyest strømforbruk om vinteren. Arbeidsgruppen har også vurdert muligheten for å leie ut takene til en ekstern aktør som kan installere og drifte solcelleanlegget. Foreløpig avhenger videre fremdrift av tilgjengelige støtteordninger fra Oslo kommune og Enova.

Arbeidsgruppens anbefaling var og styret ser videre på:

1) støtteordninger

2) ulike alternativer for solceller på tak i UBS og

3) den økonomiske lønnsomheten til alternativene

Arbeidsgruppens resultater viste at 72% av sameiets strømforbruk gikk til varmt vann. Dette var et av argumentene som var utslagsgivende for at styret valgte varmepumpe ved utskifting av varmtvannsberedere.

Samarbeidspartnere

Sameiet har avtaler med flere selskaper for vedlikehold og tjenester, blant annet:

Telia Norge AS er vår samarbeidspartner for bredbånd og TV.

Skaaret Landskap AS, har hovedansvaret for sommer- og vinter-vedlikehold på uteområdet.

Bentes Renhold AS har i en årrekke hatt ansvaret for renhold.

Tryg Forsikring sammen med OBOS leverer forsikringstjenester til sameiet.

Bygårdsservice AS står for vaktmestertjenesten. Jan Leo Braathen er vaktmester hos oss.

Martinsen & Brodahl, heter nå Oslo Varme og Bad AS og er vår leverandør innen alt VVS.

DE Elektro AS er vår leverandør innen elektro.

Port Øst AS er leverandør av serviceoppdrag på portene våre.

Oslo Låsservice AS er leverandøren på installasjon og service på låssystemer og porttelefoni.

Futurehome AS er vår leverandør av røyk- og brannvarsling.

Elotec AS er leverandør av røyk og brannvarslere i garasjen

Klima- og Byggservice AS er vår nye serviceavtaleleverandør på viftene som står på taket.

Pelias AS er ansvarlig for skadedyrbekjempelse.

Repcon AS er spesialister innen rehabilitering av betongskader.

Front Entreprenør AS er blitt brukt til større rehabiliteringer innenfor tømrerfaget.

Tømrermester Thor Enoksen AS bruker vi til mindre utbedringer inne tømrerfaget.

Trigonor AS og Vestre AS er leverandør av benker, bord og lekeapparater utendørs.

SGI Complianse for måling av vannverdier, og kontroll av legionella bakterier.

OPAK AS samarbeidspartner innen rådgivning, prosjekt- og byggeledelse.

Øyvind Moen AS samarbeidspartner innen prosjekt og byggeledelse.

Takråd AS har en forvaltningsavtale med UBS for takene våre.

Aneo Mobility AS eier og drifter el-bil ladeanlegget i garasjeanlegget vårt.

OBOS er vår forretningsfører, og oppdaterer og utfører administrative oppgaver utover det som ligger i DLs stillingsinstruks. OBOS oppdaterer beboerlister, registrerer eierskifter, leieforhold, og fakturerer fellesutgifter og andre kostnader som f.eks. utleie og administrasjon av ekstra garasjeplass, boder og strømkontakter i garasjen.

Til årsmøtet i Ullernåsen Boligsameie

Uavhengig revisors beretning

Konklusjon

Vi har revidert årsregnskapet for Ullernåsen Boligsameie som består av balanse per 31. desember 2024, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper.

Etter vår mening

• oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav, og

• gir årsregnskapet et rettvisende bilde av sameiets finansielle stilling per 31. desember 2024, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjonen

Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet nedenfor under Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av sameiet i samsvar med kravene i relevante lover og forskrifter i Norge og International Code of Ethics for Professional Accountants (inkludert internasjonale uavhengighetsstandarder) utstedt av International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA-reglene), og vi har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Innhentet revisjonsbevis er etter vår vurdering tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Øvrig informasjon

Styret (ledelsen) er ansvarlig for øvrig informasjon som er publisert sammen med årsregnskapet. Øvrig informasjon omfatter budsjettall som er presentert sammen med årsregnskapet. Vår konklusjon om årsregnskapet ovenfor dekker ikke øvrig informasjon.

I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon. Formålet er å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom den øvrige informasjonen og årsregnskapet og den kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen av årsregnskapet, eller hvorvidt øvrig informasjon ellers fremstår som vesentlig feil. Vi har plikt til å rapportere dersom øvrig informasjon fremstår som vesentlig feil. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.

Ledelsens ansvar for årsregnskapet

Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til sameiets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet.

PricewaterhouseCoopers AS, Dronning Eufemias gate 71, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: 987 009 713 MVA, www.pwc.no

Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet

Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon.

Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet.

For videre beskrivelse av revisors oppgaver og plikter vises det til https://revisorforeningen.no/revisjonsberetninger.

Oslo, 11 mars 2025

PricewaterhouseCoopers AS

Berit Alstad

Statsautorisert revisor

ULLERNÅSEN BOLIGSAMEIE

ORG.NR. 971 493 666, KUNDENR. 1212

RESULTATREGNSKAP

DRIFTSINNTEKTER:

Innkrevde felleskostnader227 505 73626 067 19127 748 00028 848 455

Andre inntekter391 20063 18490 00090 000 SUM DRIFTSINNTEKTER27 596 93626 130 37527 838 00028 938 455

DRIFTSKOSTNADER:

Personalkostnader4-1 002 079-953 638-903 276-887 000

Styrehonorar5-560 000-560 000-560 000-560 000

Avskrivninger13-103 195-352 13100

Revisjonshonorar6-23 750-20 750-25 000-26 000

Forretningsførerhonorar-576 035-547 040-580 000-600 000

Konsulenthonorar7-173 467-336 407-350 000-350 000

Drift og vedlikehold8-18 553 718-8 866 269-14 690 000-12 848 000

Forsikringer-1 721 098-1 490 408-1 680 000-1 680 000 Kommunale avgifter9-5 324 147-4 511 183-5 306 000-6 078 000

Energi/fyring-1 427 836-1 929 654-2

Overføringer:

Til opptjent egenkapital03 417 242 Fra opptjent egenkapital-5 073 1480

ULLERNÅSEN BOLIGSAMEIE ORG.NR. 971 493 666, KUNDENR. 1212

BALANSE

Note20242023

EIENDELER

ANLEGGSMIDLER

Andre varige driftsmidler13232 443335 638 SUM ANLEGGSMIDLER232 443335 638

OMLØPSMIDLER

Restanser felleskostnader/kundefordringer120 96621 289 Forskuddsbetalte kostnader22 7821 763 748

OBOS-banken787 7393 812 354 Driftskonto OBOS-banken II4 75320 403 Skattetrekkskonto OBOS-banken29 04428 386 Sparekonto OBOS-banken17 805 93217 911 399

EGENKAPITAL OG GJELD

EGENKAPITAL

GJELD

KORTSIKTIG GJELD

Oslo, 10.03.2025

Styret i Ullernåsen Boligsameie

Morten BakkenAlexander OsaTrond Johannesen

Petter BrændePhilip Olliver HegerlandMari Sjølie

NOTE: 1

REGNSKAPSPRINSIPPER

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak.

INNTEKTER

Inntektene inntektsføres etter opptjeningsprinsippet.

HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid.

FORDRINGER

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for

avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger

av de enkelte fordringene.

SKATTETREKKSKONTO

Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt.

NOTE: 2

INNKREVDE FELLESKOSTNADER

NOTE: 3

ANDRE INNTEKTER

NOTE: 4

PERSONALKOSTNADER

Ordinær lønn, fast ansatte-681 809

Påløpte feriepenger-85 226

Arbeidsgiveravgift-189 929

Obligatorisk tjenestepensjon (OTP)-19 980

Gaver til ansatte-990

Yrkesskadeforsikring-1 250

Kantinekostnader-22 895

SUM PERSONALKOSTNADER-1 002 079

Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha

tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov.

NOTE: 5 STYREHONORAR

Honorar til styret gjelder for perioden 2023/2024, og er på kr 560 000.

I tillegg har styret fått dekket Bevertning for kr 16 581, jf. noten om andre driftskostnader.

NOTE: 6

REVISJONSHONORAR

Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 23 750.

NOTE: 7

KONSULENTHONORAR

Juridisk bistand-45 047

Tilleggstjenester, OBOS Eiendomsforvaltning AS-93 984 Andre konsulenthonorarer - OPAK-34 437 SUM KONSULENTHONORAR-173 467

NOTE: 8

DRIFT OG VEDLIKEHOLD

Arkitekthonorar - JTG arkitekter-22 126

Prosjektledelse - OPAK, Øyvind Moen As-242 634

Tak inngangsparti - Front Entreprenør AS-938 125

Takarbeid Joker Butikken - A.Hansen Gr., Kile Stokholm, Takråd A.Kalland-922 520

Utemiljø, Betongrehabilitering - Repcon, Øyvind Moen, Ødegård & Lund AS-6 297 654

VVS-arbeider - DE Elektro As, Klima og byggs., Vinderen Rør-1 665 436

Andre VVS-arbeider, Stigeledninger - Martinsen & Brodahl-417 992

Oppganger - OPAK, Selvaag Prosjekt-471 456

Vinduer/dører - Front Entreprenør AS-300 625 Masser, gjerder osv., Fjellsikring - Kjell Foss, Nordstrand Gjerdefabrikk AS-208 506

SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD-11 487 075

Drift/vedlikehold bygninger-1 699 054

Drift/vedlikehold VVS-949 273

Drift/vedlikehold elektro-493 287

Drift/vedlikehold utvendig anlegg-2 459 567

NOTE: 13

VARIGE DRIFTSMIDLER

Tilgang 2021204 426

Tilgang 202254 505

tidligere-105 615

Lekeapparat

Tilgang 2022260 452

SYKKELSTATIV

Tilgang 2019306

NOTE: 14

SKYLDIGE OFFENTLIGE AVGIFTER

NOTE: 15

ANNEN KORTSIKTIG GJELD

Vedlegg4tilsak8.Beskjæringogfellingavtrærogbuskerinnepåområdetfor barnehagen/OsloBygg

Årsmøte-forslag 7 april 2025 24/2-25

«Parkettregelen» (i de gamle ordensreglene pkt. 3.1), - som uten begrunnelse ble fjernet under årsmøtet i april-24, innarbeides på ny i ordensreglene med følgende ordlyd: «Parkett er tillatt lagt i boenhetene forutsatt at det er lagt fagmessig med trinnlydsdempende underlag»

Begrunnelse:

På årsmøtet 15 april 2024 fremmet styret, i samarbeid med «rådgiver i OBOS», forslag til nye vedtekter og ordensregler for UBS.

De nye forslagene ble ikke gjennomgått i sin helhet på møtet, men det var forutsatt at man hadde lest seg igjennom i forkant. Forslaget til vedtekter ble vedtatt enstemmig. Ordensreglene ble vedtatt mot en stemme.

Når man ser på styrets begrunnelse for forslagene er det ikke så rart at disse ble vedtatt nærmest unisont. Styret skriver nemlig at forslagene «innebærer ingen realitetsendring fra dagens situasjon», hensikten var «ikke å innføre nye eller endre gjeldende regler» Hensikten var å rydde opp i regelverket, tilpasse våre vedtekter og ordensregler til den reviderte eierseksjonsloven fra 2017, og ellers innføre en «standard» for vedtektene som var blitt utarbeidet av OBOS. Det ble kort redegjort for de punkter hvor det ble gjort forandring.

Det styret ikke omtaler nærmere i forslaget til nye ordensregler, er hvorfor pkt.3.1 i ordensreglene fra 13 april-2023 er strøket!

Jeg har skriftlig henvendt meg til styret og bedt om en forklaring, men ikke fått noe svar. Jeg må derfor anta at denne forandringen ikke skyldes en inkurie, men er foretatt bevisst.

At dette i så fall gjøres uten at det gis noen begrunnelse til årsmøtet, må anses som en grov forsømmelse fra styrets side, og manglende etterlevelse av styrets opplysningsplikt overfor årsmøtet.

Pkt. 3.1 i de gamle ordensreglene omhandler parkettlegging, - og sier at «parkett er tillatt lagt i boenhetene forutsatt at det er lagt fagmessig med støydempende underlag».

De første «parkettregler» kom i 1991 da flere av oss begynte å skifte ut de gamle «vegg-til vegg»teppene. Krav til støydempende underlag ble innarbeidet i ordensreglene i 2009, da man oppdaget at underliggende leiligheter ble plaget med trinnlydstøy dersom det ikke ble lagt støydempende underlag mellom parketten og den armerte betongen. Kravet om støydempende underlag er et godt forebyggende tiltak, og har tjent oss godt. Det har hatt en ganske tydelig oppdragende eekt, og reduserer mulighet for at støykonflikter oppstår. Bestemmelsen har vært innskjerpet og tydeliggjort flere ganger, - senest på årsmøtet i april 2023 En 21 dB trinnlydsdempende matte under parketten vil redusere trinnlydsstøy med over 90 %, og vil forebygge alvorlig støyforurensning for naboen under.

Fra styrets forslag i fjor kan man få inntrykk at det nå var på høy tid å foreta revisjoner av vedtekter og ordensregler, at vedtektene stammet fra 1999, og at intet hadde skjedd siden den tid. Dette er ikke riktig.

Våre vedtekter ble opprinnelig utarbeidet 21 oktober 1975. Disse har vært revidert 9 ganger siden da. Med støtte fra OBOS-systemet ble de (sammen med ordensreglene) endret og tilpasset ny eierseksjonslov på årsmøtet 20/3-18. Siste endring av vedtekter og ordensregler ble foretatt på årsmøtet 13 april 2023.

Våre ordensregler ble første gang vedtatt på årsmøtet 16 april 1991, og er revidert minst 7 ganger. 4 av disse revisjoner har skjedd etter 2017, da den nye eierseksjonsloven ble utarbeidet.

Vi har personlig fått erfart konsekvensen av at parkett anlegges i strid med «parkettregelen». Grunnen til at saken nå fremmes på årsmøtet dreier seg imidlertid ikke om vår situasjon.

Vår konflikt med naboen (som nå etter tre år forhåpentligvis er i ferd med å løse seg) oppsto mens vi hadde klare parkettleggingsregler.

Hvis slike regler ikke lenger skulle finnes, vil det ligge til rette for en lang rekke fremtidige saker av tilsvarende karakter.

I de nye ordensreglene pkt. 1.1 (siste setning) sies det at reglene «i tillegg skal bidra til å skape gode naboforhold»..

Med styrets manglende etterlevelse av opplysningsplikten overfor årsmøtet, - hvor en viktig ordensregel som har tjent oss godt i mange år ble fjernet uten begrunnelse, er det store muligheter for at konfliktnivået i stedet vil øke.

På basis av eierseksjonsloven §24 om råderett over egen bruksenhet har en OBOS-advokat hevdet at sameiet har begrenset adgang til å pålegge seksjonseier å gjøre bygningsmessige endringer.

OBOS-advokaten har dog aldri omtalt eller drøftet §25 i den samme loven, - nemlig at bruksenheten «ikke må brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på urimelig eller unødvendig måte»

Daglige plager med trinnlydstøy og forstyrret nattesøvn er en slik «urimelig og unødvendig skade eller ulempe». I tillegg vil manglende isolering mot trinnlyd fra leilighet over, åpenbart ha stor innvirkning for verditakst og omsetningsverdi ifm. et fremtidig salg.

Spørsmålene om styrets handlingsrom i slike saker, og sameiets rett til å utarbeide ordensregler med krav om trinnlydsdempende underlag ved legging av parkett, har vært forelagt juridisk vurdering hos «Huseierne» og «Norsk forening mot støy».

Når det gjelder ordensreglene er svarene ganske entydig og klare. Eierseksjonsloven er ikke til hinder for at boligsameiet kan utarbeide egne ordensregler, med krav om trinnlydsdempende underlag ved legging av parkett.

Juristen fra «Huseierne» skriver at «dersom forholdene i sameiet ligger slik an at trinnlyd mellom etasjer og boenheter er et reelt problem, som er bøtt på i ordensreglementet, vil veien til å konstatere urimelig og unødvendig ulempe være relativt kort».

Det er nettopp det som er tilfellet i vårt sameie. Det er derfor vi i sin tid innførte parkettbestemmelser i våre ordensregler. De er godt begrunnet, har tjent oss godt, og blitt innskjerpet og tydeliggjort flere ganger.

Hvorvidt styret kan pålegge retting av en parkett anlagt i strid med ordensreglene, vil være en vurdering av både §24 og §25 i eierseksjonsloven, -hvor det blir en avveining mellom disse §§, og hvor det blir foretatt en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.

I en slik situasjon er det dog åpenbart at, - dersom man utsettes for uakseptabel trinnlydstøy fordi naboen over ikke har fulgt ordensreglene, må det kunne kreves at lydforurensningen opphører.

Hvilke avbøtende tiltak som da vil bli iverksatt (omlegging av parketten eller vise hensyn, bruke tepper, og benytte tøfler/myke sko) må det bli opp til naboen, som har handlet i strid med reglene, å bestemme.

Sammenfatning:

(i) Styret har utvist grov forsømmelse og manglende etterlevelse av sin opplysningsplikt overfor årsmøtet 2024, ved uten nærmere begrunnelse, å fjerne sameiets ordensregel om parkettlegging.

(ii) Det foreligger ingen klare juridiske argumenter for at «parkettregelen» ikke kan beholdes. Denne ordensregelen har i alle år tjent oss godt, og er godt begrunnet i de lokale, bygningsmessige forhold i vårt sameie.

(iii) I innledningen til våre nye ordensregler (pkt. 1.1) står det nå at disse «skal bidra til å skape gode naboforhold». Ved å fjerne «parkettregelen» er det store muligheter for at konfliktnivået i stedet vil øke.

(iv) Det fremmes forslag om at ny regel for parkettlegging innarbeides i sameiets ordensregler.

Med hilsen

Jørgen H. Berner

Ostadalsveien 56

0753 Oslo

Deltagelsepåårsmøte2025

Årsmøtetavholdes7.04.25

Selskapsnummer:1212 Selskapsnavn:

BRUKBLOKKBOKSTAVER

ULLERNÅSENBOLIGSAMEIE

Leilighetsnummer: Navnpåeier(e):

Signatur:

Fullmakt

Eierkanmøtevedfullmektig. Enfullmaktkantrekkestilbakenårsomhelst.

Eiergirhervedfullmakttil:

Fullmektigensnavn:

Returadresse:

Eiendomsforvaltning AS

OBOS Eiendomsforvaltning AS

Freserveien 1 Postboks 6666

St. Olavs Plass 0129 Oslo

Tlf. 22 86 55 00 E-post: eiendomsforvaltning@obos.no www.obos.no

OBOS Follo

Haugenveien 13 1423 Ski

OBOS Østfold

Storgata 5 1607 Fredrikstad

OBOS Rogaland Laberget 22 4022 Stavanger

OBOS Stor-Bergen

Inger Bang Lunds vei 4 5059 Bergen

OBOS Vestfold Storgaten 20 3126 Tønsberg

OBOS Innlandet Vangsvegen 143 2321 Hamar

OBOS Nordvest Ystenesgata 6B 6003 Ålesund

OBOS Midt-Norge Ranheimsvegen 9 7044 Trondheim

OBOS

Postboks 6666 St. Olavs plass 0129 Oslo

Denne boligen kan kjøpes med Finit Deleie

Kjøp din egen bolig!

Med Finit Deleie kan du kjøpe bolig selv om du mangler egenkapital.

Å kjøpe bolig med Finit er som regel mer lønnsomt enn å leie, fordi du bygger egenkapital i boligen via prisvekst og nedbetaling av lånet.

Finit får en andel av denne gevinsten. Men du beholder mesteparten, selv om du bidrar med under halve egenkapitalen!

Hvordan funker det?

Søk på finit.no

Søknaden tar 5 minutter, og hvis du allerede har funnet en bolig får du svar før budrunden.

By på boligen

Når finansieringsbeviset er i boks kan du by på boligen!

Kjøp ut Finit

Du kan kjøpe ut Finit helt eller delvis. Men du kan også selge boligen hvis du ønsker det.

Innkalling til årsmøte mandag 7. april 2025 kl. 17.30

på Persbråten videregående skole, Gamle Hovsetervei 1, Oslo

tilårsmøte

Innkallingeninneholderallesakenesomskalbehandlespåårsmøtet.Styrethåperdulesergjennomheftetog viserdininteressevedådeltapåårsmøtet.

Datoforårsmøtet:

7.april2025kl.17:30,PersbråtenVideregåendeskole.

Hvemkanstemmepåårsmøtet?

Alleeiereharrettilådeltaimøtemedforslags-,tale-ogstemmeret.

•  Eiersektefelle,samboerelleretannetmedlemihusstandenharogsårettilåværetilstedeogtilåutaleseg.

•  Enstemmeavgispr.eierandel

•  Eierenkantamedsegenrådgivertilmøte.Rådgiverenharbarerettilåutalesegdersometfertallpå årsmøtettillaterdet.

•  Eierenkanmøtevedfullmektig.

Registreringsblanketenleveresiutfyltstandvedinngangen.

Sakertilbehandling

1.Valgavmøteleder

2.Godkjenningavdestemmeberetigede

3.Valgaventilåføreprotokollogminsteneiersomprotokollvitne

4.Godkjenningavmøteinnkallingen

5.Årsrapportogårsregnskap

6.Fastsetelseavhonorarer

7.Tilfuktsrommet

8.Beskjæringogfellingavtrærogbuskerinnepåområdetforbarnehagen/OsloBygg

9.Forslagtilårsmøte7april2025

10.Valgavtillitsvalgte

Medvennlighilsen, StyretiULLERNÅSENBOLIGSAMEIE

Sak1

Valgavmøteleder

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Møtelederensørgerforatmøtetbliravvikleteterlovensreglerogeransvarligforatdetføresprotokoll.Hvis ikkeårsmøtetvelgerenmøtelederellerdenforeslåtemøtelederenikkeblirvalgt,erdetstyretsledersometer lovenermøteleder.

Forslagtilvedtak

CarlFredrikArntzenervalgt.

Sak2

Godkjenningavdestemmeberetigede

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Deltakereimøteterregistrertienframmøtelisteeterinnleverteregistreringsblanketerogfullmakter,oglisten leggestilgrunnforopptellingavdestemmeberetigede.

Forslagtilvedtak

Detbleforeslåtåansedeinnleverteregistreringsblanketeneogeventueltfullmaktersombevisforat vedkommendeeierertilstede.

Sak3

Valgaventilåføreprotokollogminsteneiersomprotokollvitne

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Determøtelederensomeransvarligforårsmøteprotokollen,menavpraktiskehensynkandetvelgesen protokollfører.Eterlovenskaldetogsåvelgesminsteneiertilåsignereprotokollensammenmedmøteleder.

Forslagtilvedtak

SomføreravprotokollenbleAleksanderSvinddalforeslåt.Protokollvitnerblirvalgtavårsmøtet.

Sak4

Godkjenningavmøteinnkallingen

Kravtilfertall: Alminnelig(50%)

Detbleforeslåtågodkjennedenmåtenårsmøteterinnkaltpå.

Forslagtilvedtak

Møteinnkallingengodkjennes

Sak5

Årsrapportogårsregnskap

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

a)Godkjenningavårsrapportogårsregnskap

b)Styretforeslåroverføringavåretsresultattilegenkapital.

Forslagtilvedtak

Årsrapportogårsregnskapgodkjennes.Åretsresultatoverførestilegenkapitalen.

Vedlegg

1.UllernåsenBS_Årsroppgjør2025_Innkalling_Årsrapport2024.pdf

2.1212UllernåsenBs.pdf

3.Årsregnskap2024.pdf

Sak6

Fastsetelseavhonorarer

Kravtilfertall: Alminnelig(50%)

Godtgjørelseforstyretforeslåssattilkr595000.

Iårsmøte2023bledetvedtatstyrehonorarkr595000,-

Fordelt:

Styreleder–210000,-

Nestleder–105000,-

Styremedlem–70000,-

Forslagtilvedtak

Styretsgodtgjørelsesetestil595000kroner.

Sak7

Tilfuktsrommet

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

VimotokforentidtilbakeetinformasjonsskrivfraDSBmedtitel«SlikbidrardutilNorgesberedskap».Det varnytiglesning,mentankenegikkogsåiretningavsameietsberedskap.Opprinneligbledetlagettilfuktsrom isameiet,mendisseharikkeblitvedlikeholdt,blantanneterståldørenetiltilfuktsrommetunderUK27fernet, sårommeternærmestubrukelig.Medtankepåvårtnæreberedskapbørtilfuktsrommeneoppgraderesslik atdekananvendesienkrisesituasjon.Forøvrigstodetidennevntebrosjyrenenadressetiloversiktover offentligetilfuktsrom.SåvidtjegkunnesevardetnærmestepåØsterås,sådetbørunderstrekebehovetfor nærbeskytelse.

Styretsinnstilling

Styreteriutgangspunktetpositivetilberedskapogtrygghetforvårebeboere,ogmeneratdetkangjøreset initiativpååinnhentemerinformasjonomsaken.Samtidiginnebærertilfuktsromenrekkekravsomvilvære resurskrevendeogbetydeligkostnadsdrivendeforsameiet.Styretstøterderforikkeforslaget.

Forslagtilvedtak Årsmøtetvedtaratalle(hvisfer)tilfuktsromfårnyedørerogforøvrigoppgraderestilegnetstandard.

Sak8

Beskjæringogfellingavtrærogbuskerinnepåområdetforbarnehagen/OsloBygg

Forslagfremmetav:

LeoEvenHelland

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

BeboerneomkringbarnehagenhargjentategangermeldtinntilStyretatdeteretstortbehovforåforetaen grundigbeskjæringognoetrefellinginnepåbarnehagensareal.Områdetgrortilogtarbådeutsiktogsolfra ossnaboer.BarnehagenleierområdetavOsloBygg.

DeteetensaksomtidligereharværtmeldtinntilStyretogOsloBygg.Sistegangvarijuni2023.Sakenbleda behandletavOsloByggipåfølgendeuke,medaksjontilSkaaretomåforetaarbeidersominnmeldt.

TiltrossforgjentatepurringertilStyret,såfkkvibeskjedomatvifkkventeogsederfra.Styretforetokikke aktivoppfølgingavsaken.

Viventet,mendetskjeddeingentingførbeboereselvtoksakeniegenhåndijanuar2025ogkontaktetOslo Bygg.Davarsakenregistrertsomavvikogikkeutført.Eterpurringfrabeboerblekunetdødttrebledafelt, ogikkeenfullstendiggjennomgangavområdetslikdettidligereoggjentategangererkommuniserttilStyret.

Styretharikkefulgtoppdennesaken,deterviveldigskuffetover.

Styretsinnstilling

Styretstøterikkeforslagtilvedtak.Gjennomhagelagetharstyretjobbetmedogjobberfremdeleskontinuerlig medsameietsgrøntområderpåegenognaboerseiendommer.

Forslagtilvedtak

StyretmåpånytmeldeinnsakentilmedOsloByggogaktivtfølgedenneopp.

Detmåforetasengrundiggjennomgangforbeskjæringogtrefelling,slikatområdetikkeskjemmerfor naboene.

Arbeidpåområdetmåferdigstillesiløpetavtidligvårultimoapril2025.

Vedlegg

4.Træribarnehagen.jpg

Sak9

Forslagtilårsmøte7april2025

Forslagfremmetav:

JørgenHaslefBerner

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Visertilvedleggsomgirenomfatendebegrunnelseforsaken.

Jeghargitenkortsammenfatningpåsluten

Styretsinnstilling

Styretstillersegpositivetilforslaget.

Forslagtilvedtak

Detforeslåsåinnarbeidenytpunktisameietsordensreglermedfølgendeordlyd:

"Parketertillatlagtiboenheteneforutsatateterlagtfagmessigmedtrinnlydsdempendeunderlag"

Vedlegg

5.Årsmøte(1).pdf

Valgavtillitsvalgte

Valgkomiteensinnstilling

ValgkomiteensmedlemmerhariårværtPerKiseLarsensammenmedHeidiGjerdeLester.MathiasGellein

valgteselvåtrekkesegfrakomiteentidligereivinterogharikkeværtendelavdenneprosessen.

Følgendestyremedlemmererpåvalg:

MortenBakken(valgtfor1åreteregetønsker)Styreleder–Ostadalsveien62

TrondJohannesen-nestleder,Ostadalsveien64

PeterBrænde–styremedlem,Ullernkammen27

PhilipHegerland–styremedlem,fytetfrasameiet

Styremedlemmersomikkeerpåvalg:

MariSjøli(valgtfortoåri2024)

AlexanderOsa(valgtfortoåri2024)

Somstyrelederforeslås:

MortenBakkeninnstillessomstyrelederforetår

Somstyremedlemmerforeslås:

TrondJohannesen,Ostadalsveien64

TevjeSamodee,Ullernkammen21

GjertrudWaldron,Ostadalsveien50

Rollerogkandidater

Valgav1styrelederVelgesfor1år

Følgendestillertilvalgsomstyreleder:

•  MortenBakken

Valgav2styremedlemVelgesfor2år

Følgendestillertilvalgsomstyremedlem:

•  GjertrudWaldron

•  TevjeSamodee

Valgav3valgkomiteVelgesfor2år

Følgendestillertilvalgsomvalgkomite:

•  Heidi Lester

•  Peter Brænde

•  Ståle Kavli

Ullernåsen Boligsameie - Årsrapport 2024

Styret i Ullernåsen Boligsameie legger med dette frem årsrapporten for 2024. Rapporten gir en oversikt over sameiets drift, økonomi, gjennomførte prosjekter og planer for fremtiden.

Tillitsvalgte

Siden forrige ordinære årsmøte har sameiets tillitsvalgte vært:

Styret

 Leder: Morten Bakken (2024-2025)

 Nestleder: Trond Johannesen (2023-2025)

 Styremedlemmer:

o Petter Brænde (2023-2025)

o Philip Olliver Hegerland (2023-2025)

o Mari Sjølie (2024-2026)

o Alexander Osa (2024-2026)

Valgkomiteen:

 Leder: Per Erik Kise Larsen (2023-2025)

 Medlemmer: Mathias Gellein (2024-2026), Heidi Gjerde Lester (2023-2025)

Generelle opplysninger

Sameiet består av 425 seksjoner og er registrert i Foretaksregisteret med organisasjonsnummer 971 493 666. Sameiet ligger i bydelene Vestre Aker og Ullern i Oslo kommune.

 Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS

 Revisor: PWC

 Daglig leder: Arne Jensen

 Kontakt: post@ullernaasen.no, via https://ullernaasen.no/contact_board eller på Ostadalsveien 83

Styrets mandat, arbeidsform og retningslinjer

Sameiermøtet velger styret og styreleder i Ullernåsen Boligsameie. For øvrig konstituerer styret seg selv. Styrets skal sørge for vedlikehold og drift av sameiets eiendom og bygningsmasse, samt å forvalte sameiets anliggender i samsvar med gjeldende lovverk, vedtekter og vedtak fattet på årsmøtet.

I løpet av 2024 har styret avholdt 9 ordinære styremøter, hvor en rekke saker har blitt behandlet. Saksdokumenter og beslutninger oppbevares digitalt hos forretningsfører for å

sikre god arkivering og transparens. I tillegg har det vært avholdt særmøter med involverte styremedlemmer i forbindelse med spesifikke prosjekter og pågående saker.

Styret viderefører de etablerte kjerneverdiene som danner grunnlaget for styrets arbeid: Fremtidsrettet, Åpenhet og Raushet. Disse verdiene skal sikre en bærekraftig og inkluderende forvaltning av sameiet til beste for alle beboere.

Informasjon og kommunikasjon

Styret prioriterer god og tilgjengelig informasjon

Sameiets viktigste informasjonskanal er hjemmesiden https://ullernaasen.no/, her deler daglig leder og styret regelmessig informasjon om saker som berører sameiet. Her er det også et digitalt arkiv med dokumentasjon fra alle årsmøter, samt annen relevant informasjon og kontaktopplysninger.

En sentral informasjonskilde er Beboermanualen, som inneholder nyttige retningslinjer og er et viktig oppslagsverk for alle seksjonseiere. Den finnes på ullernaasen.no og den trykkes i et begrenset opplag og gjøres tilgjengelig ved informasjonstavlen i Joker-butikken eller etter forespørsel til daglig leder.

Informasjon finnes også på Vibbo.no og her avholdes blant annet digitale årsmøter og innmelding av saker til årsmøtet.

«Åpent hus» – er en møteplass hvor sameiere kan stille spørsmål til styret, vanligvis er det to styremedlemmer til stedet. Dette gjennomføres flere ganger i året. Tidspunkter for Åpent hus offentliggjøres på hjemmesiden.

Informasjon om drift og økonomi

Prioriterte oppgaver for sameiets drift er å sørge for at bygningsmasse og eiendommene knyttet til denne – er i god stand. Dette innebærer et fokus på trivsel, helse og sikkerhet for beboerne i sameiet.

Daglig leder (DL) er ansvarlig for den daglige driften og er med på styremøtene. DL styrer vaktmester og responderer på henvendelser fra beboere, bestiller varer og tjenester, samt sørger for at innleide entreprenører/ressurser finner seg til rette og leverer tjenester som avtalt og innenfor budsjett.

Styret samles en gang i måneden utenom juli. I styremøtene blir nye saker behandlet og pågående saker og prosjekter blir fulgt opp. Oppdateringer om hva som skjer i sameiet og om alle har det bra her hos oss. Regnskapet mot budsjett blir gjennomgått hvert styremøte.

Styret jobber etter langtidsplanen som er UBS´ fundament for god drift, styring og utvikling av sameiets eiendom og bygningsmasse. Dette er et rullerende dokument som oppdateres minst én gang i året. Det skal være en samhandling mellom investeringer og økonomi.

Her står blant annet saker som har å gjøre med oppussing av oppgangene, rehabilitering av terrasser, betongrehabilitering, stigeledninger vann, nye varmtvannsberedere og avløpsrør. Videre oppdateres den med oversikt over tiltak som tak, fasade, parkeringskjeller osv.

Styret har gått grundig gjennom langtidsplanen og prioritert hva vi mener er viktigst og hvordan våre midler skal brukes best mulig frem til 2030.

Økonomi

Økonomien til sameiet er god. Samtidig merker sameiet prisstigningen på lik linje med resten av samfunnet. De høye prisøkningene fra Oslo kommune på vann og avløp samt generell prisjusteringer fra leverandører gjør det krevende. På bakgrunn av dette så styret seg nødt til å øke felleskostnadene med 4,9 % fra 1. januar 2025. Sameie har også flere større prosjekter fremover som skal finansieres.

Driftsresultat for 2024 er på minus kr 5 812 894 før finansposter. Budsjettet var på minus kr 2 256 276,-. Ett avvik på kr 3 556 618,-. Sameiet har 31.12.2024 kr 15 984 296,i disponible midler, og en egenkapital på kr 16 216 739,-. Vår NIBOR sparekonto, noe som gir oss høyere innskuddsrente enn på ordinær sparekonto. Per utgangen av året står det 15 452 939 kroner på denne kontoen. Rentene utgjorde kr 756 992,-. Totale renteinntekter i 2024 var på kr 925 292,-.

I 2024 har vi startet prosjekter og gjennomført prosjekter i større grad enn de senere årene. Det som har vært spesielt kostnadsdrivende og årsaken til avviket mot budsjett er spesielt rehabilitering terrasser og generell betongrehabilitering, utskifting tak Joker, rehabilitering av sprukne avløpsrør, varmtvannsbereder med varmepumpe, reparasjon takutspring, boder, ødelagt avfallsstasjon og økt aktivitet på grunn av etterslep på normal drift. For 2025 justerer vi aktiviteten noe ned på driftskostnader som ikke er endel av ekstraordinært vedlikehold, som skal sørge for at vi når budsjettet. Vi fortsetter med betongrehabilitering, men har også her justert aktiviteten noe ned. Installasjon av nye varmtvannsberedere fortsetter som planlagt samt utskifting av bodtak. Totalt 8 millioner i ekstraordinært vedlikehold.

Drift

Hagelaget

Dugnad

Dugnader ble gjennomført i begynnelsen av mai, organisert i henhold til bygg. Hagelaget sørget for grilling av pølser som var et populært innslag og som det er ønskelig å fortsette med. Før dugnaden var alle beboere invitert /via Lettstyrt og Facebook gruppen for sameie, til

å være med på befaring på området for å se på beskjæring og felling av busker og småtrær. Dette fungerte veldig bra og er en rutine som vil fortsette.

Ny beplantning

I år ble det fornyet hekker; foran en inngang i bygg 3 og en inngang i bygg 9. Våre nye rutiner med informasjon til beboere på forhånd fungerte godt. Dugnaden ble brukt til å klargjøre området for nyplanting ved bygg 9. Dette viste seg å være ganske arbeidskrevende, så på det andre området fikk Skaaret hele jobben med klargjøring og nyplanting.

Noen av plommetrærne som ble plantet ved pallekarmene døde og vi plantet nye.

Dialog og oppfølging med eksterne.

Hagelaget følger opp Skaaret jevnlig i sommerhalvåret, og vi har en god dialog. Vi har god dialog med bestyreren i Montessori-barnehagen for kunne beskjære trær og busker i barnehagen. Lederen har akseptert noen av våre ønsker, men så har det skjedd lite. Vi fortsetter å ha fokus på dette.

Andre aktiviteter

Hagelaget har hatt møter i løpet av året, primært med formål å se på tiltak rundt på området vårt. Vi har fått kontaktpersoner for de enkelte dugnadsområdene (byggene).

Det er fin aktivitet rundt pallekarmene våre, men det er plass til flere så vi håper flere lar seg friste.

Hvis du ønsker å delta i hagelaget kan du ta kontakt med hagelagets leder Mari Sjølie på marisjolie.oslo@gmail.com.

Brannvern

Styret er opptatt av at UBS har gode systemer for brannvarsling og brannvern.

Sameiet har i år hatt brannøvelser i bygg 5 og 7 samt 8 og 9. Oppmøte har vært godt, og evakueringene har vært uproblematiske.

Videre har styret bedt Oslo Brannkonsult AS utarbeide en brannteknisk tilstandsrapport og en tiltaksplan for dette arbeidet. Det er også utarbeidet en ny branninstruks som er hengt opp i oppgangene, denne er litt mer lettforståelig enn den forrige. Møtepunktene for evakuering er justert og disse blir merket med skilter.

Utleie parkeringsplasser og boder

Sameiet disponerer i alt 121 p-plasser innendørs. Mange av disse er ledige.

Sameiet disponerer også 26 boder i bygg 3, her er noen få boder ledig for utleie. Prisen varier med størrelsen.

Kontakt Charlotte Gabrielsen i OBOS på telefon 922 32 337/e-post: charlotte.gabrielsen@obos.no, som har full oversikt over hvilke parkeringsplasser og boder som er ledige til enhver tid.

Forsikring

Sameiet har skiftet forsikringsleverandør i 2024 til Tryg forsikring. Bedre vilkår til samme pris, fast kontaktperson, enklere oppfølgingsrutiner, fremtidige skadeforebyggende nettkurs for beboere og gode betingelser for beboere er hovedgrunnene til endringen.

I likhet med de forutgående år er det flest innmeldte skader fra vannlekkasjer. Det er en viktig oppgave for alle i sameiet å gjøre sitt ytterste for å unngå vannlekkasjer (sjekk sluk, drypplekkasje fra slanger til vaske- og oppvaskmaskin etc.). Likeledes er det viktig å holde terrassene med renner og sluk fri for snø. En økning av denne type skader medfører høyere forsikringspremie for sameiet. Tyveri og hærverk er det lite av i sameiet.

Radon

Radon er en radioaktiv gass som finnes i jordluft og som siger opp fra grunnen under oss. Den siger veldig punktvis og kan påvises i ett rom i en leilighet mens den ikke gjør utslag i et annen rom i samme leilighet. Det er utført målinger av radon i to oppganger i UBS, ett sted var grensen over tiltaksnivå, andre steder ble det målt lave verdier. Målinger av radon gjøres i vinterhalvåret, så styret vil i samarbeid med profesjonelle, sørge for målinger av radongass i UBS i løpet av vinteren 25/26. Det er fastlagte normer for slike målinger og når tiltak må gjennomføres. Tiltak må settes inn når det påvises høye verdier i oppholdsrom, men er ikke et krav i oppganger. Styret vil informere beboere om disse målingene over sommeren.

Tomt over søppelanlegg Ostadalsveien

Vår tomt som strekker seg et stykke over søppelanlegget i Ostadalsveien er noe vi har sett på som en potensiell verdi. Dessverre har Elvia meldt tilbake at de ikke kan utelukke at det vil være aktuelt å benytte tomten til strømforsyning i fremtiden. De kommer derfor ikke til å slette de tinglyste rettighetene de har.

Høyspentlinjene

Energidepartementet har besluttet å legge høyspentledningen som går gjennom sameiet i tunnel. Arbeidet med tunnel ventes å starte opp i 2027. Les mer på: https://www.statnett.no/vare-prosjekter/region-ost/hamang-barum-smestad/

Gjennomførte, pågående og fremtidige prosjekter

Telia (gjennomført 2024)

Etter lengre arbeid og flere forhandlingsrunder lyktes styret i 2024 med å få oppgradert og modernisert tv- og bredbåndsavtalen for sameiet vårt med Telia. I avtalen har både pakken for internetthastighet og tv innhold oppgradert fra den minste pakken til Telia Universal 100 på cirka samme pris som tidligere, 310 kr/ måned per seksjon. I tillegg fikk vi forhandlet inn nytt utstyr og markedets mest moderne wi-fi ruter til alle. Som en del av avtalen som er bunnet i 60 måneder, har vi ingen prisøkninger på to år og i tillegg har Telia stått for alle kostander relatert til å få på plass Fiber-nett (Kostnad var estimert til rundt 7 millioner kroner).

Under siste kvartal av 2024 gjennomførte Telia og deres entreprenør Hancom et større arbeid på sameiet, der det ble trukket fiber-kabler for enda raskere og mer stabilt nettverk. Vårt sameie har vært et prestisjeprosjekt for Telia, som har lagt helt nye og moderne fiber-kabler (første av sitt slag) som har særdeles lang levetid og kan levere fremtidens tv tjenester og bredbåndshastighet. Prosjektet ble gjennomført i tre runder og er nå ansett avsluttet vellykket. Styret takker alle beboere for fleksibilitet ovenfor Telia/ Hancom og innspill under prosjektet.

Tak butikk (gjennomført 2024)

I forbindelse med rapport fra vurdering av taket på Jokerbutikken, måtte vi rehabilitere dette. Prosjektet gikk på sensommer/høsten og ble ferdigstilt etter plan og prognose. Øyvind Moen AS var engasjert som prosjektleder. Tiltaket var ikke inne i det opprinnelige budsjettet

Betongrehabilitering ( 2024 -->)

Rehabilitering av terrasser og andre betongelementer er et løpende prosjekt der tiltak prioriteres ut fra behov og tilstand. I 2024 er 81 terrasser vurdert og utbedret, spesielt mange i bygg 3, men også noen andre steder. Hovedsakelig relatert til membran og betongkonstruksjoner. Det har også vært tilfeller av kloridinntrengning i betongen, noe som på sikt kan føre til korrosjon i armeringen. Styret har igangsatt en kartlegging av tilstanden til øvrige terrasser i sameie for å vurdere nødvendige tiltak i kommende år. I første omgang blokk 1, 3, 4 og 9. Det legges opp til rehabilitering av 55-70 terrasser i 2025.

Varmtvannsberedere (2024- 2027)

Flere varmtvannsberedere i sameiet har nådd slutten av sin levetid, og utskifting er påbegynt. I 2024 er beredere i bygg 5 erstattet med nye, energieffektive modeller med varmepumper. Besparelse forventes å være på 84 600kWh pr berederrom pr år etter OPAK sine beregninger. Videre utskifting vil skje blokk for blokk.

Oppussing av oppganger (2025-2026)

En egen oppussingsgruppe har sammen med arkitekt og OPAK kommet fram til løsning for oppussing. Forslaget innebærer sanering av asbest og nye plater og fliser i oppgangene. Styret anbefaler prosjektet og har også kommet med forslag til finansieringsløsning. Det ble avholdt et informasjonsmøte i mars 2025 hvor styret presenterte den anbefalte løsningen. 26 mars ble

det avholdt ekstraordinært årsmøte med digital avstemming i perioden 26 mars til 29 mars. Ved utsendelse av årsrapporten til sameierne var avstemmingen ikke ferdig.

Rehabilitering av avløpsrør og stigeledninger (2026-2028)

Sameiets avløpsrør og stigeledninger vann har nådd en alder der utskifting er nødvendig.

Gjennom flere år har det blitt utført punktvise reparasjoner, men tilstanden tilsier at en helhetlig rehabilitering er påkrevd. Det har i de siste 10 årene blitt laget flere tilstandsrapporter. Styret har nå satt ned en arbeidsgruppe som skal komme med en anbefalt løsning til årsmøte 2026. Det planlegges i utgangspunktet for en omfattende utskifting i perioden 2026-2028. Prosjektet vil være kostnadskrevende, og ulike finansieringsmodeller vurderes, inkludert felleskostnadsøkning eller individuell innbetaling fra seksjonseiere. Det vil bli holdt eget informasjonsmøte for beboerne før en endelig beslutning fattes.

Aneo (avklaringer pågår)

Aneo har endret prismodellen for alle sine fastpriskunder i 2024. Dette har styret klaget på og vi har engasjert advokat. Styret hevder vi har en overordnet avtale hvor Aneo ikke kan endre med annet enn årlige KPI prisjusteringer. Aneo hevder på sin side at de har en avtale med hver enkelt ladekunde hvor de kan endre prismodellen når de finner dette nødvendig. Forbrukertilsynet er involvert i saken da dette gjelder veldig mange av Aneo sine kunder. Styret følger opp saken videre og informerer når vi har noe nytt.

Utbygging Ullernkammen 16

Hvor utkjøringen blir fra utbyggingen på tomten til UK 16 er ikke avgjort. Styret har fulgt opp saken og kommet med flere innsigelser gjennom 2024 og fortsetter dette arbeidet i 2025.

Solceller på tak (under utredning)

I 2023 vedtok årsmøtet å utrede muligheten for å installere solceller på takene i sameiet. En arbeidsgruppe har undersøkt lønnsomheten ved et slikt tiltak, sett på tilgjengelige støtteordninger og innhentet tilbud fra leverandører. Arbeidet har vist at strømproduksjonen fra solceller vil være størst i sommermånedene, mens sameiet har høyest strømforbruk om vinteren. Arbeidsgruppen har også vurdert muligheten for å leie ut takene til en ekstern aktør som kan installere og drifte solcelleanlegget. Foreløpig avhenger videre fremdrift av tilgjengelige støtteordninger fra Oslo kommune og Enova.

Arbeidsgruppens anbefaling var og styret ser videre på:

1) støtteordninger

2) ulike alternativer for solceller på tak i UBS og

3) den økonomiske lønnsomheten til alternativene

Arbeidsgruppens resultater viste at 72% av sameiets strømforbruk gikk til varmt vann. Dette var et av argumentene som var utslagsgivende for at styret valgte varmepumpe ved utskifting av varmtvannsberedere.

Samarbeidspartnere

Sameiet har avtaler med flere selskaper for vedlikehold og tjenester, blant annet:

Telia Norge AS er vår samarbeidspartner for bredbånd og TV.

Skaaret Landskap AS, har hovedansvaret for sommer- og vinter-vedlikehold på uteområdet.

Bentes Renhold AS har i en årrekke hatt ansvaret for renhold.

Tryg Forsikring sammen med OBOS leverer forsikringstjenester til sameiet.

Bygårdsservice AS står for vaktmestertjenesten. Jan Leo Braathen er vaktmester hos oss.

Martinsen & Brodahl, heter nå Oslo Varme og Bad AS og er vår leverandør innen alt VVS.

DE Elektro AS er vår leverandør innen elektro.

Port Øst AS er leverandør av serviceoppdrag på portene våre.

Oslo Låsservice AS er leverandøren på installasjon og service på låssystemer og porttelefoni.

Futurehome AS er vår leverandør av røyk- og brannvarsling.

Elotec AS er leverandør av røyk og brannvarslere i garasjen

Klima- og Byggservice AS er vår nye serviceavtaleleverandør på viftene som står på taket.

Pelias AS er ansvarlig for skadedyrbekjempelse.

Repcon AS er spesialister innen rehabilitering av betongskader.

Front Entreprenør AS er blitt brukt til større rehabiliteringer innenfor tømrerfaget.

Tømrermester Thor Enoksen AS bruker vi til mindre utbedringer inne tømrerfaget.

Trigonor AS og Vestre AS er leverandør av benker, bord og lekeapparater utendørs.

SGI Complianse for måling av vannverdier, og kontroll av legionella bakterier.

OPAK AS samarbeidspartner innen rådgivning, prosjekt- og byggeledelse.

Øyvind Moen AS samarbeidspartner innen prosjekt og byggeledelse.

Takråd AS har en forvaltningsavtale med UBS for takene våre.

Aneo Mobility AS eier og drifter el-bil ladeanlegget i garasjeanlegget vårt.

OBOS er vår forretningsfører, og oppdaterer og utfører administrative oppgaver utover det som ligger i DLs stillingsinstruks. OBOS oppdaterer beboerlister, registrerer eierskifter, leieforhold, og fakturerer fellesutgifter og andre kostnader som f.eks. utleie og administrasjon av ekstra garasjeplass, boder og strømkontakter i garasjen.

Til årsmøtet i Ullernåsen Boligsameie

Uavhengig revisors beretning

Konklusjon

Vi har revidert årsregnskapet for Ullernåsen Boligsameie som består av balanse per 31. desember 2024, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper.

Etter vår mening

• oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav, og

• gir årsregnskapet et rettvisende bilde av sameiets finansielle stilling per 31. desember 2024, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjonen

Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet nedenfor under Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av sameiet i samsvar med kravene i relevante lover og forskrifter i Norge og International Code of Ethics for Professional Accountants (inkludert internasjonale uavhengighetsstandarder) utstedt av International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA-reglene), og vi har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Innhentet revisjonsbevis er etter vår vurdering tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Øvrig informasjon

Styret (ledelsen) er ansvarlig for øvrig informasjon som er publisert sammen med årsregnskapet. Øvrig informasjon omfatter budsjettall som er presentert sammen med årsregnskapet. Vår konklusjon om årsregnskapet ovenfor dekker ikke øvrig informasjon.

I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon. Formålet er å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom den øvrige informasjonen og årsregnskapet og den kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen av årsregnskapet, eller hvorvidt øvrig informasjon ellers fremstår som vesentlig feil. Vi har plikt til å rapportere dersom øvrig informasjon fremstår som vesentlig feil. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.

Ledelsens ansvar for årsregnskapet

Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til sameiets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet.

PricewaterhouseCoopers AS, Dronning Eufemias gate 71, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: 987 009 713 MVA, www.pwc.no

Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet

Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon.

Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet.

For videre beskrivelse av revisors oppgaver og plikter vises det til https://revisorforeningen.no/revisjonsberetninger.

Oslo, 11 mars 2025

PricewaterhouseCoopers AS

Berit Alstad

Statsautorisert revisor

ULLERNÅSEN BOLIGSAMEIE

ORG.NR. 971 493 666, KUNDENR. 1212

RESULTATREGNSKAP

DRIFTSINNTEKTER:

Innkrevde felleskostnader227 505 73626 067 19127 748 00028 848 455

Andre inntekter391 20063 18490 00090 000 SUM DRIFTSINNTEKTER27 596 93626 130 37527 838 00028 938 455

DRIFTSKOSTNADER:

Personalkostnader4-1 002 079-953 638-903 276-887 000

Styrehonorar5-560 000-560 000-560 000-560 000

Avskrivninger13-103 195-352 13100

Revisjonshonorar6-23 750-20 750-25 000-26 000

Forretningsførerhonorar-576 035-547 040-580 000-600 000

Konsulenthonorar7-173 467-336 407-350 000-350 000

Drift og vedlikehold8-18 553 718-8 866 269-14 690 000-12 848 000

Forsikringer-1 721 098-1 490 408-1 680 000-1 680 000 Kommunale avgifter9-5 324 147-4 511 183-5 306 000-6 078 000

Energi/fyring-1 427 836-1 929 654-2

Overføringer:

Til opptjent egenkapital03 417 242 Fra opptjent egenkapital-5 073 1480

ULLERNÅSEN BOLIGSAMEIE ORG.NR. 971 493 666, KUNDENR. 1212

BALANSE

Note20242023

EIENDELER

ANLEGGSMIDLER

Andre varige driftsmidler13232 443335 638 SUM ANLEGGSMIDLER232 443335 638

OMLØPSMIDLER

Restanser felleskostnader/kundefordringer120 96621 289 Forskuddsbetalte kostnader22 7821 763 748

OBOS-banken787 7393 812 354 Driftskonto OBOS-banken II4 75320 403 Skattetrekkskonto OBOS-banken29 04428 386 Sparekonto OBOS-banken17 805 93217 911 399

EGENKAPITAL OG GJELD

EGENKAPITAL

GJELD

KORTSIKTIG GJELD

Oslo, 10.03.2025

Styret i Ullernåsen Boligsameie

Morten BakkenAlexander OsaTrond Johannesen

Petter BrændePhilip Olliver HegerlandMari Sjølie

NOTE: 1

REGNSKAPSPRINSIPPER

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak.

INNTEKTER

Inntektene inntektsføres etter opptjeningsprinsippet.

HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid.

FORDRINGER

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for

avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger

av de enkelte fordringene.

SKATTETREKKSKONTO

Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt.

NOTE: 2

INNKREVDE FELLESKOSTNADER

NOTE: 3

ANDRE INNTEKTER

NOTE: 4

PERSONALKOSTNADER

Ordinær lønn, fast ansatte-681 809

Påløpte feriepenger-85 226

Arbeidsgiveravgift-189 929

Obligatorisk tjenestepensjon (OTP)-19 980

Gaver til ansatte-990

Yrkesskadeforsikring-1 250

Kantinekostnader-22 895

SUM PERSONALKOSTNADER-1 002 079

Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha

tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov.

NOTE: 5 STYREHONORAR

Honorar til styret gjelder for perioden 2023/2024, og er på kr 560 000.

I tillegg har styret fått dekket Bevertning for kr 16 581, jf. noten om andre driftskostnader.

NOTE: 6

REVISJONSHONORAR

Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 23 750.

NOTE: 7

KONSULENTHONORAR

Juridisk bistand-45 047

Tilleggstjenester, OBOS Eiendomsforvaltning AS-93 984 Andre konsulenthonorarer - OPAK-34 437 SUM KONSULENTHONORAR-173 467

NOTE: 8

DRIFT OG VEDLIKEHOLD

Arkitekthonorar - JTG arkitekter-22 126

Prosjektledelse - OPAK, Øyvind Moen As-242 634

Tak inngangsparti - Front Entreprenør AS-938 125

Takarbeid Joker Butikken - A.Hansen Gr., Kile Stokholm, Takråd A.Kalland-922 520

Utemiljø, Betongrehabilitering - Repcon, Øyvind Moen, Ødegård & Lund AS-6 297 654

VVS-arbeider - DE Elektro As, Klima og byggs., Vinderen Rør-1 665 436

Andre VVS-arbeider, Stigeledninger - Martinsen & Brodahl-417 992

Oppganger - OPAK, Selvaag Prosjekt-471 456

Vinduer/dører - Front Entreprenør AS-300 625 Masser, gjerder osv., Fjellsikring - Kjell Foss, Nordstrand Gjerdefabrikk AS-208 506

SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD-11 487 075

Drift/vedlikehold bygninger-1 699 054

Drift/vedlikehold VVS-949 273

Drift/vedlikehold elektro-493 287

Drift/vedlikehold utvendig anlegg-2 459 567

NOTE: 13

VARIGE DRIFTSMIDLER

Tilgang 2021204 426

Tilgang 202254 505

tidligere-105 615

Lekeapparat

Tilgang 2022260 452

SYKKELSTATIV

Tilgang 2019306

NOTE: 14

SKYLDIGE OFFENTLIGE AVGIFTER

NOTE: 15

ANNEN KORTSIKTIG GJELD

Vedlegg4tilsak8.Beskjæringogfellingavtrærogbuskerinnepåområdetfor barnehagen/OsloBygg

Årsmøte-forslag 7 april 2025 24/2-25

«Parkettregelen» (i de gamle ordensreglene pkt. 3.1), - som uten begrunnelse ble fjernet under årsmøtet i april-24, innarbeides på ny i ordensreglene med følgende ordlyd: «Parkett er tillatt lagt i boenhetene forutsatt at det er lagt fagmessig med trinnlydsdempende underlag»

Begrunnelse:

På årsmøtet 15 april 2024 fremmet styret, i samarbeid med «rådgiver i OBOS», forslag til nye vedtekter og ordensregler for UBS.

De nye forslagene ble ikke gjennomgått i sin helhet på møtet, men det var forutsatt at man hadde lest seg igjennom i forkant. Forslaget til vedtekter ble vedtatt enstemmig. Ordensreglene ble vedtatt mot en stemme.

Når man ser på styrets begrunnelse for forslagene er det ikke så rart at disse ble vedtatt nærmest unisont. Styret skriver nemlig at forslagene «innebærer ingen realitetsendring fra dagens situasjon», hensikten var «ikke å innføre nye eller endre gjeldende regler» Hensikten var å rydde opp i regelverket, tilpasse våre vedtekter og ordensregler til den reviderte eierseksjonsloven fra 2017, og ellers innføre en «standard» for vedtektene som var blitt utarbeidet av OBOS. Det ble kort redegjort for de punkter hvor det ble gjort forandring.

Det styret ikke omtaler nærmere i forslaget til nye ordensregler, er hvorfor pkt.3.1 i ordensreglene fra 13 april-2023 er strøket!

Jeg har skriftlig henvendt meg til styret og bedt om en forklaring, men ikke fått noe svar. Jeg må derfor anta at denne forandringen ikke skyldes en inkurie, men er foretatt bevisst.

At dette i så fall gjøres uten at det gis noen begrunnelse til årsmøtet, må anses som en grov forsømmelse fra styrets side, og manglende etterlevelse av styrets opplysningsplikt overfor årsmøtet.

Pkt. 3.1 i de gamle ordensreglene omhandler parkettlegging, - og sier at «parkett er tillatt lagt i boenhetene forutsatt at det er lagt fagmessig med støydempende underlag».

De første «parkettregler» kom i 1991 da flere av oss begynte å skifte ut de gamle «vegg-til vegg»teppene. Krav til støydempende underlag ble innarbeidet i ordensreglene i 2009, da man oppdaget at underliggende leiligheter ble plaget med trinnlydstøy dersom det ikke ble lagt støydempende underlag mellom parketten og den armerte betongen. Kravet om støydempende underlag er et godt forebyggende tiltak, og har tjent oss godt. Det har hatt en ganske tydelig oppdragende eekt, og reduserer mulighet for at støykonflikter oppstår. Bestemmelsen har vært innskjerpet og tydeliggjort flere ganger, - senest på årsmøtet i april 2023 En 21 dB trinnlydsdempende matte under parketten vil redusere trinnlydsstøy med over 90 %, og vil forebygge alvorlig støyforurensning for naboen under.

Fra styrets forslag i fjor kan man få inntrykk at det nå var på høy tid å foreta revisjoner av vedtekter og ordensregler, at vedtektene stammet fra 1999, og at intet hadde skjedd siden den tid. Dette er ikke riktig.

Våre vedtekter ble opprinnelig utarbeidet 21 oktober 1975. Disse har vært revidert 9 ganger siden da. Med støtte fra OBOS-systemet ble de (sammen med ordensreglene) endret og tilpasset ny eierseksjonslov på årsmøtet 20/3-18. Siste endring av vedtekter og ordensregler ble foretatt på årsmøtet 13 april 2023.

Våre ordensregler ble første gang vedtatt på årsmøtet 16 april 1991, og er revidert minst 7 ganger. 4 av disse revisjoner har skjedd etter 2017, da den nye eierseksjonsloven ble utarbeidet.

Vi har personlig fått erfart konsekvensen av at parkett anlegges i strid med «parkettregelen». Grunnen til at saken nå fremmes på årsmøtet dreier seg imidlertid ikke om vår situasjon.

Vår konflikt med naboen (som nå etter tre år forhåpentligvis er i ferd med å løse seg) oppsto mens vi hadde klare parkettleggingsregler.

Hvis slike regler ikke lenger skulle finnes, vil det ligge til rette for en lang rekke fremtidige saker av tilsvarende karakter.

I de nye ordensreglene pkt. 1.1 (siste setning) sies det at reglene «i tillegg skal bidra til å skape gode naboforhold»..

Med styrets manglende etterlevelse av opplysningsplikten overfor årsmøtet, - hvor en viktig ordensregel som har tjent oss godt i mange år ble fjernet uten begrunnelse, er det store muligheter for at konfliktnivået i stedet vil øke.

På basis av eierseksjonsloven §24 om råderett over egen bruksenhet har en OBOS-advokat hevdet at sameiet har begrenset adgang til å pålegge seksjonseier å gjøre bygningsmessige endringer.

OBOS-advokaten har dog aldri omtalt eller drøftet §25 i den samme loven, - nemlig at bruksenheten «ikke må brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på urimelig eller unødvendig måte»

Daglige plager med trinnlydstøy og forstyrret nattesøvn er en slik «urimelig og unødvendig skade eller ulempe». I tillegg vil manglende isolering mot trinnlyd fra leilighet over, åpenbart ha stor innvirkning for verditakst og omsetningsverdi ifm. et fremtidig salg.

Spørsmålene om styrets handlingsrom i slike saker, og sameiets rett til å utarbeide ordensregler med krav om trinnlydsdempende underlag ved legging av parkett, har vært forelagt juridisk vurdering hos «Huseierne» og «Norsk forening mot støy».

Når det gjelder ordensreglene er svarene ganske entydig og klare. Eierseksjonsloven er ikke til hinder for at boligsameiet kan utarbeide egne ordensregler, med krav om trinnlydsdempende underlag ved legging av parkett.

Juristen fra «Huseierne» skriver at «dersom forholdene i sameiet ligger slik an at trinnlyd mellom etasjer og boenheter er et reelt problem, som er bøtt på i ordensreglementet, vil veien til å konstatere urimelig og unødvendig ulempe være relativt kort».

Det er nettopp det som er tilfellet i vårt sameie. Det er derfor vi i sin tid innførte parkettbestemmelser i våre ordensregler. De er godt begrunnet, har tjent oss godt, og blitt innskjerpet og tydeliggjort flere ganger.

Hvorvidt styret kan pålegge retting av en parkett anlagt i strid med ordensreglene, vil være en vurdering av både §24 og §25 i eierseksjonsloven, -hvor det blir en avveining mellom disse §§, og hvor det blir foretatt en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.

I en slik situasjon er det dog åpenbart at, - dersom man utsettes for uakseptabel trinnlydstøy fordi naboen over ikke har fulgt ordensreglene, må det kunne kreves at lydforurensningen opphører.

Hvilke avbøtende tiltak som da vil bli iverksatt (omlegging av parketten eller vise hensyn, bruke tepper, og benytte tøfler/myke sko) må det bli opp til naboen, som har handlet i strid med reglene, å bestemme.

Sammenfatning:

(i) Styret har utvist grov forsømmelse og manglende etterlevelse av sin opplysningsplikt overfor årsmøtet 2024, ved uten nærmere begrunnelse, å fjerne sameiets ordensregel om parkettlegging.

(ii) Det foreligger ingen klare juridiske argumenter for at «parkettregelen» ikke kan beholdes. Denne ordensregelen har i alle år tjent oss godt, og er godt begrunnet i de lokale, bygningsmessige forhold i vårt sameie.

(iii) I innledningen til våre nye ordensregler (pkt. 1.1) står det nå at disse «skal bidra til å skape gode naboforhold». Ved å fjerne «parkettregelen» er det store muligheter for at konfliktnivået i stedet vil øke.

(iv) Det fremmes forslag om at ny regel for parkettlegging innarbeides i sameiets ordensregler.

Med hilsen

Jørgen H. Berner

Ostadalsveien 56

0753 Oslo

Deltagelsepåårsmøte2025

Årsmøtetavholdes7.04.25

Selskapsnummer:1212 Selskapsnavn:

BRUKBLOKKBOKSTAVER

ULLERNÅSENBOLIGSAMEIE

Leilighetsnummer: Navnpåeier(e):

Signatur:

Fullmakt

Eierkanmøtevedfullmektig. Enfullmaktkantrekkestilbakenårsomhelst.

Eiergirhervedfullmakttil:

Fullmektigensnavn:

Returadresse:

Eiendomsforvaltning AS

OBOS Eiendomsforvaltning AS

Freserveien 1 Postboks 6666

St. Olavs Plass 0129 Oslo

Tlf. 22 86 55 00 E-post: eiendomsforvaltning@obos.no www.obos.no

OBOS Follo

Haugenveien 13 1423 Ski

OBOS Østfold

Storgata 5 1607 Fredrikstad

OBOS Rogaland Laberget 22 4022 Stavanger

OBOS Stor-Bergen

Inger Bang Lunds vei 4 5059 Bergen

OBOS Vestfold Storgaten 20 3126 Tønsberg

OBOS Innlandet Vangsvegen 143 2321 Hamar

OBOS Nordvest Ystenesgata 6B 6003 Ålesund

OBOS Midt-Norge Ranheimsvegen 9 7044 Trondheim

OBOS

Postboks 6666 St. Olavs plass 0129 Oslo

Premium rådgivning

BEBOERMANUAL

ULLERNÅSEN BOLIGSAMEIE

InnholdsfortegnelsE

S. 04 1. Lov og regelverk

S. 06 2. forsikring

S. 10 3. brann og sikkerhet

S. 12 Felles brannvarsling

S. 12 Rømning og samlingsområder

S. 13 Hva skjer når brannalarmen går?

S. 15 4. gENERELL INFO

S. 16 Søppelhåndtering

S. 17 Dører og vinduer

S. 17 Fargekoder

S. 18 lås, sikkerhet og calling-anlegg

S. 20 TV- og bredbåndsleverandør

S. 20 vinterhager og gasspeis

S. 21 SykKEL i ubs

S. 22 parkeringsbestemmelser

S. 22 Ladestasjon el- / hybridbil

S. 23 Leie p- plass og gitterboder

S. 24 5. renovering og oppussing

S. 26 6. VANN OG AVLØP

S. 39 7. ELEKTRISK

S. 49 8. VENTILASJON

S. 54 9. Skadedyr

s. 56 10. Din sjekkliste – sommer og vinter

VIKTIG

Brann: 110

Politi: 112

Ambulanse: 113

Vakttelefon Bygårdsservice: 905 20 631

BOLIGEN – EN STOR

INVESTERING SOM SKAL VARE

For de fleste av oss er kjøp av bolig den største investeringen vi gjør. Boligen skal gi oss rom for trivsel, trygghet og rekreasjon. Å ta vare på og vedlikeholde denne investeringen, er en viktig oppgave for alle som bor der. Du har selv ansvar for vedlikehold innenfor boligens «fire vegger», mens sameiet har ansvar for vedlikehold av uteareal, fellesareal og bygning. Eierseksjonsloven gir klare retningslinjer for hva som er ditt ansvar og plikter. I denne manualen ønsker vi å gi deg informasjon om Ullernåsen Boligsameie (UBS), eierseksjonsloven, samtidig som vi ønsker å gi råd og veiledning om hvordan du best kan vedlikeholde boligen din.

Vi ønsker lykke til med vedlikeholdsarbeidet, og husk: Godt vedlikehold gir deg økt trygghet og færre tilfeldige skader i boligen. Økt trivsel og et godt bomiljø kan gi deg en bedre pris når du en gang skal selge.

Med vennlig hilsen

Styret i Ullernåsen Boligsameie

Oppdatert oktober2024

ULLERNÅSEN BOLIGSAMEIE

Ostadalsveien (OV): Blokk 3, 4, 7, 8, 9.

Ullernkammen (UK): Blokk 1, 2, 5, 6.

Viktige data

Denne manualen er din veiledning om UBS og et hjelpemiddel i arbeidet med ansvarsforhold ved oppussing og vedlikehold av boligen din. All informasjon om sameiets regler, rutiner og kontaktinformasjon til styret, daglig leder og vaktmester finnes på sameiets nettside: www.ullernaasen.no

ULLERNÅSEN BOLIGSAMEIE

Org. nr: 971 493 666

Web: www.ullernaasen.no

Daglig leder: Arne Jensen

Tlf: 484 81 170

E-post: post@ullernaasen.no

BESØKSADRESSE KONTOR/STYREROM:

Ostadalsveien 83

0753 Oslo

POSTADRESSE:

1212 Ullernåsen Boligsameie v/OBOS Eiendomsforvaltning Postboks 6668 0179 Oslo

OPPGANGSKONTAKTER:

Hver oppgang i UBS har en kontaktperson. En oppdatert liste finnes hos daglig leder.

FORSIKRINGSSELSKAP:

Tryg Forsikring (fra 8. juli 2024)

Avtalenummer: 3000973

Melde skade? Ta kontakt med forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 22 86 83 98 eller send en e-post til forsikring@obos.no.

1LOV OG REGELVERK

Eierseksjonsloven

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65 Seksjonsbegjæring 1975

Vedtekter, ordensregler og de vanligste spørsmål som gjelder juridiske forhold i UBS finner du på sameiets hjemmeside. Paragrafer i Eierseksjonene som gjelder vedlikeholdsansvar: - Ansvarsforhold seksjonseier § 32 og 34

- Ansvarsforhold sameiet §33 og 35

Lov

og regelverk

Å være seksjonseier i et privat sameie gir mange rettigheter og muligheter rundt valg av egne løsninger i egen boenhet. Det er i utgangspunktet den enkelte seksjonseier selv som beslutter, besørger og bekoster vedlikehold av sin egen seksjon.

Hvilket vedlikehold den enkelte seksjonseier velger å utføre i sin egen seksjon, er derfor i utgangspunktet de øvrige seksjonseierne uvedkommende. Det

foreligger derimot en lovmessig forpliktelse om at den enkelte seksjonseier skal holde sin seksjon forsvarlig vedlike slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre seksjonseierne og sameiet for øvrig.

rundt enkelte egen seksjon, Det

Dette innebærer at eieren må sørge for at vedlikeholdet er så bra at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre. Blant annet må man ta ansvar for åpne sluk både innvendig på bad og utvendig på terrasser. Badegulvet må for eksempel være tett slik at det ikke oppstår fukt- eller vannskader.

Eierseksjonsloven: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65

2FORSIKRING

Bygningsforsikringen dekker hele bygningsmassen vi bor i, men

ikke innbo/løsøre seksjonseierne har brakt med seg inn. UBS

bruker Tryg Forsikring som selskap. Oppdatert egenandel og mer info om sameiets bygningsforsikring finnes på: https://ullernaasen.no/

FORSIKRINGSSELSKAP:

Tryg Forsikring (fra 8. juli 2024)

Avtalenummer: 3000973

Tlf: 22 86 83 98

Tallmateriale fra FinansNorge sin skadestatistikk

Erstatningsfordeling etter skadetype i 2020 for Norge:

Kilde: Finans Norge

Brann (29 %)

Vannledning (34,1 %)

Innbrudd / tyveri / ran (4,6 %)

Glass (inkl. san. pors.) (0,8 %)

Matvarer i fryser (0,4 %)

Kaskoskader (17 %)

Ansvar (0,3 %)

Rettshjelp (4 %)

Annet (9,8 %)

Bygningsforsikring

SAMEIETS FELLESFORSIKRING DEKKER:

Vannskader fra utette rør.

Tyveri/ skade på fellesareal.

NB! Dekker ikke skade på innbo, løsøre eller bil mm.

NB! Lekkasjer fra utette bad og våtrom dekkes ikke av sameiets forsikring.

EGENANDEL:

Egenandelen ved dekningsmessig skade er kr. 6 000 (10 000,-) ved vannskader.

Skade fra vannrør som er fra tidligere enn 2009, kr 25.000.

Bruddskade glass og sanitær, kr 3000.

Naturskade, kr 8000.

Se oppdaterte vilkår på sameiets hjemmeside.

Rutiner ved skade

Her finner du viktig informasjon om hvilke rutiner som skal følges ved vannlekkasje, innbrudd i din leilighet eller annen forsikringsskade.

Hvis det haster:

For å melde skade: Ring Tryg på nummer 22 86 83 98.

• Du får rask hjelp - hele døgnet (f.eks. hvis du trenger tørking av gulv ved vannskade)

• Du trenger avtalenummeret 3000973 for å melde skaden

Hvis det ikke haster:

Kan det vente til neste arbeidsdag melder du skaden via nettsiden til Tryg for eiendomsskader: https://www.tryg.no/meld-skade/skader-paa-bygning-og-eiendeler.html

• Hvis du melder saken selv, skal du gi beskjed til daglig leder Arne Jensen på mobil 484 81 170 eller e-post: post@ullernaasen.no med bilder og kort beskrivelse av skaden med navn, adresse, kontaktinfo og seksjonsnummer.

ved

Etter at du har meldt skade:

• Du får din egen saksbehandler, som du kan kontakte direkte.

• Saksbehandleren finner ut om du trenger takstmann og/eller håndverker.

• Hvis det er behov for takstmann, tar takstmann kontakt så fort som mulig etter at hun/han er rekvirert av selskapet.

• Når Tryg vet årsaken til skaden, så vurderer de om skaden erstattes av forsikringen.

Når skaden erstattes:

Tryg på kort seksjonsnummer.

• Saksbehandleren din sender deg informasjon om saken, og om hva som skjer videre. Du får også tilsendt skaderapporten.

• Hvis skaden skal repareres av forsikringsselskapets håndverker(e), får du tildelt en prosjektleder, som er ansvarlig for koordinering, fremdrift og videre kommunikasjon.

• Det er Tryg som velger hvordan skaden skal erstattes.

Forsikringen dekker/dekker ikke:

Dekkes: Følgeskader av utett våtrom påført annen seksjonseier.

Dekkes ikke: Skade på gulv og vegger i våtrom som skyldes at våtrommet ikke er vanntett.

Se oppdaterte vilkår på sameiets hjemmeside.

VIKTIG

Du får ingen erstatning for dine eiendeler uten innboforsikring.

Innboforsikring

Det er viktig å være oppmerksom på at du som seksjonseier selv må forsikre ditt innbo. Alt du eier og har av ting og gjenstander i boligen er innbo. Hvis uhellet er ute ved for eksempel brann, får du ingen erstatning for dine eiendeler dersom du ikke har tegnet innboforsikring.

Hva bør du forsikre?

Tenk deg at uhellet er ute. Du kommer hjem fra ferie og finner leiligheten fullstendig utbrent. Alt du eier av innbo må erstattes. Hva koster det å kjøpe nytt?

Det er dermed svært viktig å ha en innboforsikring som er dimensjonert riktig i forhold til dine verdier og eiendeler.

Innbo / løsøre i boenhet + garasje/ bod.

Vinterhage og utstyr/møblement der

Ta kontakt med ditt forsikringsselskap, og finn en forsikringssum som passer deg. Gode forsikringer er den beste beskyttelsen mot uventede økonomiske tap om ulykken skulle være ute. Godt vedlikehold og forebyggende tiltak er derimot den beste måten å hindre at skader oppstår.

3

BRANN OG SIKKERHET

Det er årlig ca. 12 000 reelle brannhendelser som Brann- og redningsvesenet må rykke ut til. Noen har utviklet seg til branner med svært dramatiske følger. Dette kan vi gjøre noe med. Les innholdet i dette kapittelet godt og bidra til å unngå en eventuell brann hjemme hos deg.

Seksjonseiers ansvarsområde

Slokkeutstyr

Røykvarsler

Sjekkliste for seksjonseier

PÅBUDT SLOKKEUTSTYR

Det er påbudt med manuelt slokkeutstyr som kan brukes i alle rom.

Pulverapparat – bærbart og minst 6 kg.

PULVERAPPARAT ANBEFALES PLASSERT SLIK AT DET ER LETT TILGJENGELIG, GJERNE I TILKNYTNING TIL SOVEROM (Ikke innerst i en fullstappet bod).

Lær deg bruken av dette slukkemiddelet

Vend apparatet minst en gang i året for at pulveret ikke skal klumpe seg.

Kontroller manometeret minst en gang i måneden. Nålen skal stå på grønt.

Skift apparatet/innholdet etter 10 år.

Ved slukking; rett strålen mot roten av flammene (mot materialet det brenner i).

Pulverapparat er kun egnet til slukking av brannutbrudd (tømmes på 10 –15 sek).

rømning og samlingsområder

Primær rømning er via trappeoppgang, sekundært via balkong (kun ved røyk/ brann i trapp). Ved røyk eller brann i trapp vil brannmannskap, med stigebil eller manuell stige, hente ned beboere i bygg 4, 6, 7, 8 og 9 fra tilhørende brannoppstillingsplass. Beboer må gjøre seg kjent med utfellbare stiger for egen rømning i bygg 1, 2, 3 og 5.

SAMLINGSOMRÅDER

Bygg 1 og 2 Ved parkeringsplass UK.

Bygg 3 og 4 På lekeplass ved flaggstang.

Bygg 5 og 6 På parkeringsplass UK.

Bygg 7, 8 og 9 På parkeringsplass OV.

FELLES BRANNVARSLING

Brannsikkerhet er viktig for oss alle. De siste årene har sameiet lagt ned store ressurser i å forbedre denne, med brannvarsling i garasjene direkte til Oslo brannvesen og ved å bygge forskriftsmessige brannoppstillingsplasser til alle blokkene. I alle fellesarealene er det digitale røykvarslere, og de beboerne som ønsker det, har også fått installert brannvarslere i egen seksjon.

Heldigvis har så godt som alle valgt denne løsningen, opprinnelig levert av GET Futurehome, nå Telia. Vårt sameie er tilknyttet Safe4 sin vaktsentral. Brannvarslingssystemet heter nå Futurehome og består av trådløse seriekoblede kombinasjonsdetektorer, med mulighet for tilkobling av vannlekkasjesensorer. Løsningen er spesielt utviklet for boligsammenslutninger for å ivareta sikkerheten til alle beboerne. Den enkelte beboer vil etter hvert få tilgang til Futurehomes nye app, og styret/daglig leder vil via en egen app få oversikt når alarmen går. Per i dag varsles beboer med SMS om alarmen går i egen seksjon.

Garasjen har brannvarsling med direkte oppkobling mot brannsentral for utrykning og varsel via røykvarslere til seksjoner i tilhørende bygg.

Sameiets branntekniske informasjon

røyk/ stigebil

tilhørende for

Sameiet har felles varsling via CO-, optisk- og termiske røykvarslere i fellesareal og i boenheter som varsler alle registrerte beboere med SMS. Samtidig varsles Safe4, som igjen kontakter brannvesen ved manglende kontakt med beboer eller ved utløst alarm i fellesareal. Beboere har 2 minutter på å stoppe felles varsling.

Alarmsentralen til Safe4 kan nås på tlf. 815 69 049, og for generelle spørsmål ta kontakt med Futurehome/ Telia Safe kundeservice på tlf. 23 50 68 47 eller support@futurehome.no. Ved eierskifte, må beboer selv sørge for oppdatering av registreringen på seksjonen. På sameiets hjemmeside finnes det en oppdatert brukermanual med instruksjoner og informasjon fra Telia Safe.

Hva skjer når brannalarmen går?

1. Sørg for å ha lest brannvarslingsrutinene som henger på oppslagstavlen i hver oppgang.

2. Hvis detektor utløses i egen seksjon:

Hvis detektoren utløses, får alarmsentralen, Safe4, automatisk beskjed.

Alarmsentralen skal da kontakte beboer og avklare situasjonen. Ved falsk alarm kan beboer trykke på den runde knappen som lyser rødt i midten av røykvarsleren i løpet av 2 minutter. Dersom røykvarsler oppdager røykut vikling i løpet av de neste 2,5 minuttene, vil den utløses på nytt. Alternativt kan beboer ringe alarmsentralen for å informere om falsk alarm på telefon.

Hvis alarmen hos beboer ikke dempes eller om alarmsentralen ikke oppnår kontakt med beboer i løpet av 2 minutter, utløses alarmen i alle røykvars lere i sonen (oppgangen). Alle beboere tilknyttet blokken får sms-varsel.

Ved brann eller uavklart situasjon kontaktes brannvesenet direkte. Det sendes også ut SMS til samtlige beboere med informasjon om hvor det er registrert røyk/CO/temperatur-økning.

3. Hvis alarmen går i fellesareal (oppgangene): Ved alarm i fellesareal vil alarm utløses umiddelbart i hele oppgangen. Alarmsentralen kontakter administrator (daglig leder) for å avklare situa sjonen, og alle i bygget får SMS om hvor det er registrert røyk/CO/tempera turøkning. Alarmsentralen kontakter brannvesenet. Dersom det ikke er en faretruende hendelse, har boligselskapets administrator mulighet til å av stille alarmen gjennom en egen app, eller ved å opplyse alarmsentralen om at det ikke er faretruende branntilløp. Dette kan beboere også gjøre ved kontakte alarmsentralen.

oppslagstavlen

4. Hvis alarmen går i garasjen:

beskjed. falsk av røykutAlternativt telefon. oppnår

røykvarssms-varsel. Det er oppgangen. situa -

røyk/CO/temperaen avom å

Alarmen i garasjen er levert av Elotec AS og går direkte til brannvesenet, men også til vaktsentralen Safe4. Ved falsk alarm, kan denne slåes av på displayet. Hver garasje har eget anlegg. Gjør deg kjent med ditt, der du parkerer. Veiledning er slått opp ved siden av sentralen. Oppgangskontaktene har fått/vil få opplæring i bruk av alarmen. Den enkelte beboer skal normalt ikke foreta seg noe ved brannalarm i garasjen.

VIKTIG

VED BRANN SKAL HELE OPPGANGEN EVAKUERES,

LES VEILEDNINGEN PÅ OPPSLAGSTAVLEN.

Viktige telefonnumre

Brannvesenet: 110

Alarmsentralen Safe4: 815 69 049

Futurehome Kundeservice/SAFE support: 23 50 68 47

Sjekkliste for beboer

Byttet batteri i egne brannvarslere 1. desember. Kontrollert brannslukker. Frie rømningsveier.

Ingen ovner er tildekt av f.eks. gardiner. Kontroll av det elektriske anlegget. Service på gassovn for dem som har det.

Branninstruks

En branninstruks er en oppskrift på hva man skal gjøre hvis det blir brann. Alle familier bør lage seg en slik oppskrift, og bruke den som utgangspunkt når man skal ha brannøvelse hjemme. Branninstruksen oppgir en trygg møteplass på utsiden av boligen, slik at alle vet hvor man kan finne hverandre i tilfelle man må evakuere fra boligen. Møteplassen er enkel å huske, f.eks. ”ved sandkassa”, ”i oppkjørselen”, ”ved flaggstanga” eller lignende. Tilpass hjemmets branninstruks etter barnas alder og modenhet, plassering av soverom og mulige rømningsveier. Branninstruksen prøves ut i en brannøvelse hver vår, slik at vi finner eventuelle punkter som bør justeres eller gjøres tydeligere.

4 GENERELL INFO

Søppelhåndtering

Dører og vinduer

Fargekoder

Lås og sikkerhet

Navneskilt til postkasse og leilighetsdør

Calling-anlegg og nøkkelbrikker

Garasjeporter

TV- og bredbåndsleverandør

Vinterhager

Gasspeis

Vinterhager

Sykkel i UBS

Parkeringsbestemmelser

Ladestasjoner til hybridbil plug-in og el-bil.

Leie av p-plasser og gitterbod

Fellesområder, fasadeendringer og beplantning – UBS Ordensreglement

Søppelhåndtering

Avfall av ulik karakter skal sorteres i henhold til kommunens og sameiets retningslinjer og deponeres på anvist sted. Sameiet har egne avfallsbeholdere for kildesortering. Disse er plassert ved innkjøringen til Ullernkammen og Ostadalsveien. Ikke la søppel stå for lenge i leiligheten, men fjern avfall så fort som mulig.

De som har begrenset bevegelighet, kan søke styret om å benytte søppel containere som er plassert ovenfor Ostadalsveien 60 og lekeplass, på snuplassen under høyspentlinjen. Søknad sendes til styret.

Smestad gjenbruksstasjon kan benyttes dersom mye avfall skal kastes. Som innbygger i Oslo kan du levere avfall fra egen husholdning 20 ganger per år uten å betale, ved å skanne din personlige GjenbruksID når du kommer til stasjonen. Du kan levere: Inntil 3 m³ avfall fra din egen husholdning og inntil 4 sekker hageavfall à 200 liter. For mer informasjon kan du gå inn på Oslo kommune sin hjemmeside og søke opp Smestad gjenbruksstasjon.

Dører og vindueR

VINDUER

Vinduets levetid avhenger av vedlikeholdet. Det er seksjonseier sitt ansvar vedlikeholde både innside og utside.

DETTE SKAL DU GJØRE FOR Å VEDLIKEHOLDE:

Karmer, listverk og fôringer; pusses og males/lakkes

– Skrap bort malingsrester/lakkrester og rengjør.

Mal eller lakker minst 2 strøk

Lukkemekanisme:

– Alle bevegelige metalldeler kontrolleres og smøres halvårlig med 5-56 multispray el. liknende. Bytt deler ved feil

MELD IFRA TIL STYRET OM:

Eldre vinduer som er i dårlig forfatning og må skiftes ut. Vinduer med unormal vekst av sopp og råte.

LEILIGHETSDØR

Alle dører skal fungere godt og være fri for skader.

DETTE SKAL DU GJØRE FOR Å VEDLIKEHOLDE:

Maling og behandling av karmer, listverk og foringer.

Over tid vil sylinder, vridere og hengsler bli slitt eller defekt. Alle bevegelige metalldeler kontrolleres og smøres halvårlig med 5-56 multispray el. liknende, og skruer trekkes til. Bytt deler ved feil.

TERRASSEDØR

Denne skal fungere godt og være fri for skader.

Dette skal du gjøre:

Justering og forsvarlig festing slik at døren fungerer godt.

Maling og rengjøring.

Reparasjon av feil på låser, beslag og dørhåndtak.

VIKTIG! Dersom ytterdøren er defekt og må skiftes, må du ta kontakt med daglige leder.

Mer info om vedlikehold finner du på UBS sine hjemmesider.

FARGEKODER:

Minner om at utvendig maling med gjeldende fargekoder kan være tilgjengelig hos vaktmester.

PANEL: NORDSJØ ONE SUPERTECK NCS S-5502-V

BETONGVEGGER: STO CRYL RB. RAL 9010

BLOMSTERKASSER: STO SILCO. RAL 9010

INNGANGSDØR LEILIGHETER: NCS S 9000-N

TERRASSEDØR: NCS S-0502-Y

VINDUER: NCS S-0502-Y

SPILER GRÅ SKRÅSKJÆRT: S 8502-Y

SPILER SVART: S 8502-Y

Lås og sikkerhet

NØKKEL

Kopieres hos Mister Minit, Røa senter. Har du mistet nøkkel må lås skiftes av en låsesmed: nordic-security.no

NAVNESKILT TIL POSTKASSE OG LEILIGHETSDØR

Postkasseskilt bestilles ved adresseendring: posten.no. Navneskilt til leilighetsdør bestilles hos Mister Minit på Røa senter: misterminit.no

CALLING-ANLEGG OG NØKKELBRIKKER

Endring av navn på ringetablå eller nye nøkkelbrikker må meldes til daglig leder via hjemmesiden: https://ullernaasen.no/contact_board

Sameiet tillater ikke installering av mer enn én dørtelefon per seksjon. Ved flytting av eller endringer på installasjonen, kontakt Nordic Security på deres døgnbetjente vakttelefon tlf. 67 900 200. I tillegg må naboer informeres da de ikke vil ha tilgang på sine anlegg. Se UBS hjemmeside for brukerveiledning.

GARASJEPORTER

Brukerveiledning:

GSM/Telefon-styrt garasjeportåpner – Primæråpner

Fjernkontroll – Sekundær

Nøkkelbrikke – Sekundær

NB! Dør er kun for rømning

Normal drift, grønt håndtak på motor skal være ned, rød opp

Ved strømbrudd/feil dra rødt håndtak på motor ned for å skyve port i åpen stilling

GSM/TELEFON-STYRT GARASJEPORTÅPNER

Oversikt over telefonnummer til garasjeportene og instrukser på registrering/ endring av telefonnummer finner du på UBS sine hjemmesider. NB! Du vil ikke ha mulighet til å åpne garasjeport uten å ha sendt inn registreringsskjema over hvilke telefonnummer som skal ha tilgang.

Om port ikke åpnes:

Sjekk om grønt håndtak er nederst.

Sjekk om noe hindrer porten.

Sjekk batteri på fjernkontroll.

Sjekk at registreringsskjema over telefonnummer er sendt inn til UBS.

Prøv nøkkelbryter ute eller inne.

Ved strømbrudd fungerer ikke telefon, fjernkontroll eller nøkkelbrikke.

Varsle og beskriv feil via hjemmeside: https://ullernaasen.no/contact_board

Om port ikke lukkes:

Sjekk om grønt håndtak er nederst.

Sjekk om noe hindrer porten.

Sjekk om sensor mellom åpning nede er tildekt.

Sjekk om sensor mot kjørebane oppe er tildekt.

Vent inntil 90 sekunder uten å stå foran.

Ved strømbrudd fungerer ikke fjernkontroll eller nøkkel.

Varsle og beskriv feil via hjemmeside:

https://ullernaasen.no/contact_board

TV- OG BREDBÅNDSLEVERANDØR

Vi har en kollektiv avtale med Telia.

Følgende inngår i felleskostnadene: Telia Kollektiv Flex Universal 100.

Velg mellom kun TV med 110 poeng, kun Bredbånd med 750 Mbps eller velg en kombinasjon: 50, 30 eller 5 TV-poeng og bredbånd med 100, 250 eller 500 Mbps.

Les mer om innholdet du kan velge mellom her: https://www.telia.no/borettslag/flex-universal-100/

Den enkelte kan bestille ekstra hastighet eller flere TV kanaler til rabatterte priser ved å logge inn på https://www.telia.no/ login/

VINTERHAGER

På hjemmesiden til UBS finner du de til enhver tid gjeldende regler for etablering av vinterhage. https://ullernaasen.no/info_pages/82

GASSPEIS

Gasspeis er tillatt, under forutsetning at den er montert av en autorisert installatør. Avgassrøret kan bare føres ut gjennom yttervegg på egen terrasse og må være slik at det ikke er til sjenanse for andre sameiere. Det er ikke tillatt å føre avgassen gjennom gavler eller tak. Innsetting av ny gasspeis skal meldes til styret.

Sykkel

SYKKELBODER/ STATIV - FORDELING OG PLASSERING

Sameiet ønsker å tilrettelegge for flest mulig sykler, men for å utføre vedlikehold og rengjøring må stativ og boder tømmes jevnlig. Sykler som ikke er i kjørbar stand, vil bli fjernet. Der det er stativ i to høyder, oppfordres de som klarer løfte sykkelen til øverste nivå om å benytte disse, da barn og eldre kan benytte de nederste stativene.

SYKKELBODER: Sykkelbodene skal rengjøres i forbindelse med vårdugnaden, og må derfor tømmes i forkant. Sykler som ikke er fjernet innen vårdugnaden, vil bli fjernet av sameiet, mellomlagret i 3 mnd. og deretter donert til veldedige formål. Låsene vil bli klippet og kastet. Dagen etter dugnad for respektive boder kan sykler settes tilbake.

SYKKELSTATIV: Frittstående sykkelstativ samles inn 1. november hvert år. Dette gjør vi for å få måket gangveiene skikkelig om vinteren. Sykler som ikke er fjernet innen denne datoen vil bli fjernet av sameiet, mellomlagret i 3 mnd. og deretter donert til veldedige formål. Låsene vil bli klippet og kastet. Sykkelstativene blir satt ut igjen 1. april, i god tid før vårdugnaden. Det vil bli sendt ut varsel via SMS før opprydding. Mottar du ikke SMS-varsling fra sameiet, kontakt daglig leder.

OVERSIKT SYKKELBODER I UBS:

Alle sameiere har tilgang via kodelås til sykkelbod ihht til følgende oversikt.

Bygg 1 - UK20 U.etg mot barnehage

Bygg 2 - UK27 og UK25

Bygg 3 - OV70 og OV72

Bygg 4 - OV52 og OV56

Bygg 5 - UK20

Bygg 6 - UK24, 26 og UK28

Bygg 7 - OV52 og OV56

Bygg 8 - OV50 og OV52

Bygg 9 - OV81

Ta kontakt med daglig leder dersom du er usikker på kodelåskombinasjonen til din sykkelbod. Det arbeides med å finne en annen løsning på lås til bodene.

vedlikehold kjørbar å benytte vårdugnaden, vårdugnaden, veldedige respektive år. ikke mnd. bli oversikt.

SYKKELVASKERI/VERKSTED

Sameiet har et eget sykkelverksted med vaskemuligheter, mekkestativ for service og enkle reparasjoner. Verkstedet ligger i Ullernkammen 25, inngang via garasjeinngangen (bygg 2). Døren er merket. For tilgang til garasjeporten via nøkkelbrikken, kontakt daglig leder Arne Jensen.

Parkeringsbestemmelser

I hovedsak disponerer alle seksjonseiere p-plass i garasjeanleggene. Parkering utenfor garasjeanleggene er derfor kun forbeholdt gjester og besøkende til UBS. Dersom seksjonseier trenger flere p-plasser, så finnes det flere ledige plasser i sameiet. Fyll ut ønsket leieavtale på nettsiden til UBS og send til daglig leder på post@ullernaasen.no eller gjennom kontaktskjema på nett.

I tillegg påminnes det om at UBS, skal så langt det lar seg gjøre, skal være et bilfritt område til glede for fellesskapet. Vi tillater rask av-/pålessing utenfor oppgangene, men oppfordrer samtidig til at dette kun skjer når det er strengt nødvendig. Det er viktig at biler ikke blir stående uten tilsyn. Parkering rett utenfor oppgangen vil som regel sperre for annen nyttetrafikk og hindre even tuelle utrykninger fra nødetatene (brann, politi og ambulanse).

GJESTEPARKERING OSTADALSVEIEN 50 STK.

Foran butikk: 8 à 2,75x5 m + 2 à 4,5x6 m foran butikk, tidsbegrenset parkering

Foran OV48: 7 à 2,75x5 m parkering 72 timer

Ned mot OV58: 26 à 2,75x5 m parkering 72 timer

Mellom bygg 3 og 4: 7 à ca. 3x5 m parkering 72 timer

Mellom bygg 3 og 4: MC parkering

Sør OV81 ved sykkelbod: MC parkering

GJESTEPARKERING ULLERNKAMMEN: 18 STK.

Ved innkjøring: 10 à 2,75x5 m parkering 72 timer

Ved innkjøring: 6 à 2,7x5 m + 2 à 4,5x6 m, tidsbegrenset parkering

Mellom bygg 1 og 2: Parkering 72 timer

Parkering til ledige til et utenfor strengt rett even -

LADESTASJONER TIL HYBRIDBIL PLUG-IN OG EL-BIL Etter vedtak fra årsmøtet i 2022 overtok Aneo (tidl. Ohmia) infrastrukturen for ladestasjoner på sameiets parkeringsplasser. Alle beboere som disponerer p-plass kan ta kontakt med Aneo for å sette opp ett ladeabonnoment og bestille ladestasjon på nettsidene deres: https://www.aneo.com/tjenester/mobility/.

Det er ikke tillatt å benytte “vanlige kontakter” til lading av biler på grunn av brannmessige hensyn.

Leie av P-plasser og Gitterbod

LEIE AV P-PLASSER OG GITTERBOD

Sameiet har en del garasjeplasser i flere av byggene og innvendige boder som leies ut. Minste leieperiode er 12 måneder, etter 12 måneder er det 1 måneds oppsigelse. Dersom det er ledig plass, kan sameiets garasjeplasser også leies ut til eksterne beboere mot en høyere månedlig leie. Se UBS sin nettside for mer informasjon og oppdatert liste over mulige leieobjekter.

FELLESOMRÅDER, FASADEENDRINGER OG BEPLANTNING – UBS ORDENSREGLEMENT

Vi har et særdeles fint fellesområde i sameiet, som vi alle har stor glede av. For å opprettholde området er det viktig at alle setter seg inn i ordensreglementet for UBS. Sameiet vil blant annet ikke at busker vokser seg høyere enn bodtak på terrasser, og forhager må søkes godkjennelse til daglig leder før eventuelle endringer.

I ordensreglementet finner man blant annet hva som gjelder når det kommer til bruk av fellesområde, fasadeendringer, forhager, beplantning, dyrehold, avfallshåndtering og mye annet. Sameiets vedtekter og ordensreglement er bestemt i tidligere årsmøter av sameiets felleskap, og det finner du på UBS sin nettside.

5 INNVENDIG RENOVERING OG OPPUSSING

Nordmenn ligger i verdenstoppen når det kommer til oppussing og renovering. Årlig bruker vi nær 100 milliarder kroner, og rundt halvparten av oss gjør alt selv. Det oppfordres alltid til å bruke autorisert fagpersonell – spesielt når det kommer til VVS og elektrisk anlegg. Her kommer det en huskeliste og veiledning når man planlegger et prosjekt i leiligheten sin. I tillegg er det viktig å være oppdatert på sameiets ordensregler og vedtekter før man går i gang, disse finner du på UBS sin nettside.

Huskeliste:

Varsle dine naboer om tiltaket i god tid – dato og tidspunkt for når støyende arbeid vil foregå med kontaktinfo. Husk at lyd bærer langt i betong, og som et minimum bør beboere i oppgangene på begge sider varsles gjennom oppslag i oppgangene. I tillegg har beboere i UBS en Facebook-side der naboer kan informeres om fremdriften.

Varsle daglig leder på e-post: post@ullernaasen.no. Be om å få bekreftet fra ham hvor avfall kan plasseres under tiltaket.

Håndverkere kan kjøre frem til inngangen for av-/pålessing av materiell.

Men husk å påse at de deretter anvises til gjesteparkeringene på sameiet gjennom dagen. Parkering rett utenfor oppgangen vil som regel sperre for annen nyttetrafikk og hindre utrykningskjøretøy.

Avfall skal fjernes så raskt som overhodet mulig – det skal ikke under noen omstendighet bli stående avfallssekker over tid utenfor, så planlegg for når avfall bæres ut, og når det skal hentes. Se sameiets ordensregler kapittel for mer informasjon om avfallshåndtering og tidsfrister.

Støyende arbeid skal legges til tidspunkt som er tillatt i henhold til sameiets ordensregler kapittel 2. (Ta hensyn ved å blant annet høre med håndverker om det kan f.eks. skjæres til fliser utenfor sameiet).

Kassene i taket ut mot balkong/markterrasse er en del av tettingen fra etasjen over. Det må ikke under noen omstendighet gjøres inngrep i disse, ved for eksempel å montere downlights.

støyende som gjennom der bekreftet materiell. sameiet for noen når 6 sameiets håndverker fra disse,

Ved renovering av VVS i forbindelse med oppussing av bad, må man være klar over at det i langtidsplan vil bli byttet stigeledninger. I den forbindelse skal det settes inn såkalte fordelerskap for rør-i-rør føringer i nærheten av dagens stigeledninger og soilrør. Dette fordelerskapet er anskaffet særskilt for oss av Martinsen & Brodahl og kan kjøpes derfra, om ikke Martinsen & Brodahl blir benyttet som tiltakshaver. På det tidspunktet stigeledninger vil bli byttet (trolig i 2026), vil veggen inn til stigeledningene bli åpnet fra gulv til tak. Derfor må montasjer ved stigeledning og soilrør kunne fjernes. Ved renovering av bad er det beste å benytte eksisterende sluk og legge ny membran med en såkalt klemring rundt eksisterende sluk. Flytting av sluk kan komme til å medføre at man bryter gjennom brannceller, og da må saken behandles i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Samtidig må det gjennomføres en ekstern kvalitetssikring med tilhørende tidsbruk og kostnader.

Ved fornyelse av VVS skal det benyttes godkjente såkalte rør-i-rør-føringer. Det skal alltid benyttes godkjente håndverkere når rørlegger eller elektriker skal involveres. Be alltid om dokumentasjon og samsvarserklæring fra elektriker.

Ved legging av nytt gulv minnes det om sameiets ordensreglement som stiller krav om et støydempende underlag.

6 VANN OG AVLØP

Hvert år oppstår det flere og noen ganger omfattende vannskader i bygningene våre. Statistikk fra Finans Norge viser at erstatning fra vannskader beløper seg nærmere tre milliarder kroner årlig på landsbasis. Her får du en innføring i ansvarsforhold, hva du bør holde oppsyn med i din leilighet og hvordan du kan forebygge skader.

ANSVAR INNEN EGEN LEILIGHET:

ANDELSEIER

KALDT VANN

VARMT VANN

AVLØP

SAMEIETS ANSVAR FREM TIL STOPPEKRAN

Vann og avløp

ANSVARSFORHOLD SEKSJONSEIER § 32 OG 34

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruks enheten.

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som:

Inventar

Utstyr, som vanntoalett, badekar og vasker

Apparater, for eksempel brannslukningsapparat

Skap, benker, innvendige dører med karmer

Listverk, skillevegger, tapet

Gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk

Vegg-, gulv- og himlingsplater

Rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring

Vinduer og ytterdører

Våtrom slik at lekkasjer unngås

Rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på terrasse eller lignende som ligger til bruksenheten

Nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører

Utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket uvær, innbrudd eller hærverk

fellesarealene slipper bruks -

I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet.

Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.

SAMEIETS VEDLIKEHOLDSPLIKT

Et utdrag fra eierseksjonsloven sier:

inntakssikring gjelder

og av

§33 Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter § 32.

§ 35 Et sameie som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter § 33, skal erstatte tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene.

VIKTIG

Vannskader er ofte omfangsrike og

svært kostbare.

Vann og avløp

HVA ER MITT ANSVARSOMRÅDE?

Seksjonseier har innenfor sin egen leilighet ansvar for: Vedlikehold og reparasjon av vannrør inklusive stoppekran. Det vil alt horisontalt fordelernett (vannrør) inne og utenfor vegger i egen seksjon som er tilkoblet stigeledningene (vertikal hovedtilførsel) rørsjakt.

Rengjøring, vedlikehold og reparasjon av avløpsrør til hovedstamme i rørsjakt. Ved lekkasjer må skadeomfanget begrenses og rørlegger kontaktes umiddelbart. Alle skadesaker meldes til daglig leder. Se sameiets ordensregler §7, for mer informasjon om vedlikeholdsansvar.

Vis forsiktighet: Det er svært begrenset hva ufaglærte har lov til å gjøre forhold til rørarbeider og tilkoblinger. Er du i tvil, ta kontakt med rørlegger.

vil si egen

hovedtilførsel) i

hovedstamme vedlikeholdsansvar.

gjøre i

VIKTIG

Hvordan stenger jeg av vannet

I leiligheten min?

Stoppekraner

Hovedstoppekraner i egen eierseksjon.

- Hovedstoppekraner i egen eierseksjon

- Der er én stoppekran for varmtvann og én for kaldtvann

- Stopper all vanntilførsel til leiligheten

- Normalt plassert i kjøkkenbenken ved rørsjakt

- Seksjonseier må gjøre seg kjent med hvordan hovedstoppekranene virker

- Ved vannlekkasje i leiligheten eller ved lengre reiser må hovedstoppe kranene stenges

Hovedstoppekraner for hele rørsjakten

- Seksjonseier kan ikke stenge uten nærmere avtale.

- Går fra garasjen og horisontalt opp til øverste seksjon. 3 stk. per oppgang.

- Én til varmtvann og én til kaldtvann.

- Stenger vannet for alle seksjoner i hele oppgangen.

Hovedstoppekran for hovedvanninntak

- Seksjonseier kan ikke stenge uten nærmere avtale.

- Kaldtvann som også går til berederrom.

- Stenger for hele bygget eller flere bygg.

- Kun driftspersonell for sameiet som kan stenge.

hovedstoppekranene

hovedstoppeoppgang.

Vann og avløp

HUSKELISTE – HVA MÅ GJØRES VED VANNLEKKASJE

1. Begrens skadeomfanget. Steng hovedkranen umiddelbart om vannet renner.

2. Finn skadeårsaken.

3. Rekvirer om nødvendig Rørlegger Martinsen & Brodahl, vakt tlf.: 974 66 211

4. Kontakt Tryg 22 86 83 98, eventuelt kan skade meldes på nettsiden, https://www.tryg.no/meld-skade/skader-paa-bygning-og-eiendeler.html

5. Informer daglig leder i UBS på e-post post@ulleraasen.no m/ bilder og beskrivelse.

Når det oppstår en vannlekkasje, er hovedfokus å begrense skadeomfanget størst mulig grad. Ved vannskade som skyldes brudd på vannrør med trykk, gjelder det å finne og stenge stoppekranen slik at vannet så raskt som mulig stenges av og deretter tørke opp overflatevann fra de områdene man har tilgang

Det er derfor viktig at den enkelte beboer kjenner til hvor stoppekranen i lei ligheten befinner seg, og er kjent med hvordan den brukes. Normalt er denne i kjøkkenbenken (ditt ansvar) og i garasjetaket (rørleggerens ansvar) for hele oppgangen.

Årsaken til skaden er retningsgivende for om en skade blir erstattet av samei ets forsikring, og om det videre kan forventes bistand fra forsikringsselskapet til skadeutbedring.

Dersom skadeårsaken ikke er åpenbar eller det er mistanke om lekkasje fra bygningens rørsystem, anbefaler vi at seksjonseier rekvirerer rørlegger for bistand til søk etter lekkasjen og utbedring av eventuell rørlekkasje. Dette må koordineres med daglig leder. Sameiet bruker rørlegger Martinsen & Brodahl, vakttlf.: 974 66 211.

renner. 211 nettsiden, https://www.tryg.no/meld-skade/skader-paa-bygning-og-eiendeler.html og skadeomfanget i trykk, mulig til. leidenne hele sameiforsikringsselskapet fra for må Brodahl,

Dekkes skaden av forsikringsselskapet, vil de bistå med vurdering av skadeomfanget samt skadeutbedring. Dersom sameiets bygningsforsikring blir benyttet, vil sameiet bli belastet med en egenandel. Sameiet dekker egenandel der sameiet har vedlikeholdsansvar eller eierforhold. Dette gjelder for utvendige tak, vegger, gulv, garasjer, dører, porter, tekniske installasjoner mm. Seksjonseier dekker egenandel der seksjonseier har vedlikeholdsansvar og eierforhold ved skade eller tyveri inn i eller til boenhet, boder og tekniske installasjoner iht. vedtekter og lovverk. Ved tyveri hos seksjonseier må sameier sjekke om egen innboforsikring dekker bygningsmessige skader for sameiet, slik at det bare blir én egenandel.

Utdrag fra vedtektenes §7 Vedlikehold: «Innvendig vann- og avløpsledninger omfattes av denne vedlikeholdsplikten til og med forgreiningspunkt inn til boligenheten og elektriske ledninger til og med enhetens sikringsboks.»

Ved en forsikringsskade vil forsikringsselskapet kun dekke utbedringskostnadene for å få satt leiligheten tilbake i samme eller vesentlig samme stand som den var før skaden oppstod. Arbeider utover dette må seksjonseier selv bekoste.

Sameiet vil imidlertid oppfordre den enkelte til å vurdere om det samtidig bør utføres forbedringer som reduserer risikoen for fremtidige lekkasjer, for eksempel å legge membran på bad dersom det ikke finnes. Ved rehabilitering av bad er det et krav at forskriftsmessig membran skal legges. Dersom slik membran ikke er lagt, er egenandelen høyere ved vannskade.

Se sameiets nettside for mer info om vannlekkasje, skader og forsikring.

Varmtvann

Tenk på miljø og økonomi ved bruk av varmtvann. Sameiet har fem bereder rom som forsyner alle seksjoner med varmtvann. Det utføres systematisk service og vedlikehold på vann og avløp inkl. legionella-kontroll.

Waterstop og vannlekkasje sensor

Det er mange løsninger som kan avverge/begrense vannlekkasjer, men det viktigste er å ha et rørsystem som er lekkasjesikkert som f.eks. rør-i-rør-system.

Vann og avløp i kjekkenbenk

VANN OG AVLØP: Bruk alltid faglært rørlegger!

Rørkoblinger skal være tette. Avløpsrør skal være forsvarlig festet. Kontroller rør i kjøkkenbenken jevnlig slik at en lekkasje blir raskt oppdaget. Sjekk om det er fuktig i bunnen av skapet. En lekkasje må utbedres umiddelbart.

Kontroller avløpet ved å tappe store mengder vann i vasken i minst ett minutt. Se spesielt etter vanndråper på avløpsrør og koblinger. Rørkoblinger er utsatt for lekkasjer. Hvis det drypper fra en kobling, må du straks sørge for utbedring.

TIPS: Tett med silikon rundt rør og åpninger i benkebunnen slik at lekkasjer oppvaskbenken ikke kommer under benkeskapet.

Kraner

rør er Se for

Kraner (også kalt blandebatterier) finnes i mange varianter. Avstengt kran skal ikke dryppe. Kraner skal være forsvarlig fastmontert til underlaget. Dryppende kran kan bety utett pakning. Løs kran vil før eller siden forårsake lekkasje. Sørg for forsvarlig festing.

Kontroller om det er tett rundt gjennomføring i dusjkranen. Utetthet rundt mansjett kan gi fuktskade i veggen

Gamle utette kraner bør skiftes ut Ved endring på temperatur over tid på kaldt eller varmt vann kan det være overslag i en kran i deres rørstrekk. Meld fra til daglig leder

Bad og våtrom

Arbeider på våtrom skal i all hovedsak utføres av faglært personell. Det stilles store krav til et rom som er utsatt for mye fuktighet. Vi dusjer og bader som aldri før, og i en moderne leilighet må vi kunne stole på at gulv og vegg virkelig er tettet. Dette betyr at kravene til godt vedlikehold også er store.

DETTE SKAL VI VÆRE OPPMERKSOMME PÅ:

Gulv og vegger på våtrom skal være tette

Skader forårsaket av utette gulv eller vegg i våtrom, som skyldes alder eller feil utførte våtromsarbeider, dekkes ikke av forsikringen

TIPS: Ved mistanke om feil eller mangler på våtrom skal seksjonseier kontak te håndverker. Slike skader blir ofte omfattende og kostbare om de får utvikle seg over tid

KONTROLLER VÅTROMMETS TAK, GULV OG VEGGER OG SE ETTER:

Utetthet i våtromstapet eller skader på flis og fuger

Avflassing av maling og murpuss

Utetthet mellom vannrør og vegg

Misfarging eller spor av sopp/råte

Tette sluk og vann som blir liggende på gulvet

Vond lukt

DE VANLIGSTE VANNSKADER OPPSTÅR PÅ GRUNN AV:

Lekkasje fra utette rørkoblinger i kjøkkenbenk

Vanninntrenging i gulv på grunn av utett overgang rundt sluk

Lekkasjer fra toalett

som virkelig

eller kontakutvikle

Servant

Servanten skal ha god avrenning og være forskriftsmessig forankret til vegg. En dårlig festet servant kan føre til vannlekkasje. Kraner og vannlås skal også være forsvarlig festet.

Ved dårlig avrenning demonteres vannlåsen og rengjøres

Om vannlåsen er rengjort og det fremdeles er dårlig avrenning, prøv flytende avløpsrens. Ellers må rørlegger kontaktes for staking.

Vannlåsen må gjerne rengjøres to ganger årlig

Kontroller vanntilførsel og avløpsrør med jevne mellomrom.

Alle lekkasjer må utbedres

NB! Skift servanten ved sprekker eller skade på servanten.

Toaletter

Toalettet skal forsvarlig boltes fast eller festet med spesiallim eller silikon. Hvis det suser i toalettet er det feil på lukkemekanismen i cisternen, og toalettet må repareres eller skiftes.

For å stenge vannet til cisternen har toalettet egen stoppekran

Kontroller at stoppekran og koblinger ikke lekker

Sjekk cisternen fra tid til annen. Det kan oppstå sprekker eller lekkasjer (Toalett med innbygd cisterne må også kontrolleres jevnlig.)

Eldre toaletter kan begynne å kondensere. Det dannes små vannperler utenpå cisternen. Kontroller lukkemekanismen i cisternen

Eldre toaletter med sprekker/skader, eller som står og renner, bør skiftes ut

Vaskemaskin

og oppvaskmaskin

Påse at utstyret er forsvarlig plassert og montert. Vanntilførsel og avløpsrør skal være fagmessig utført. Gamle og morkne gummislanger er typiske lekka sjepunkter fra vaskemaskinen.

Kontroller avløpsslangene og skift disse om nødvendig. Avløpsslange fra vaske maskin skal koples til avløpstrakt eller til sluk. Løs avløpsslange i utslagsvask må ikke forekomme. Slangen kan lett falle ut på gulvet og føre til vannskader.

SIKKERHET: Hvis vaskemaskin eller oppvaskmaskin står i rom uten sluk, anbefales det å montere vannføler/sensor i gulvet. Den vil varsle tilløp til lekkasje. Monter gjerne et kar med oppbrett på sidene under maskinen. Karet vil lede lekkasjevann frem i forkant, og på den måten varsle en vannskade på et tidlig tidspunkt. Vannsensor kan blant annet anskaffes fra Telia Safe, ved kontakte deres kundeservice på tlf. 23 50 68 47.

PLUGG IGJEN VANNRØRET VED PERMANENT FRAKOBLING

AV VASKEMASKIN, KRANER O.L.

Bruk maskinene under oppsyn og aldri når du sover eller forlater hjemmet

Ved lengre fravær fra hjemmet, steng kraner til vaskemaskin/oppvaskmaskin

Avløpsrør

avløpsrør lekkavaskemå sluk, til Karet på å hjemmet vaskemaskin/oppvaskmaskin

Avløpsrør skal være fri for lekkasje og forsvarlig festet.

Spiker og skruer gjennom rør forårsaker ofte vannskader

Kartlegg rørene før snekkerarbeid påbegynnes

Større avfallsmaterialer i avløpet kan forårsake fortetning

Sanitærartikler, bleier og større fettmengder skal ikke ned med avløpsvannet

Ikke kast matrester og fett/olje i avløpet. Det er mat for rotter, og fett størkner og tetter rørene

MERK: Det er forbudt å tømme malingrester og olje i avløpsrøret.

Ved skade på avløp, stopp bruken av utstyret og ta kontakt med rørlegger. Sameiets avløpsrør er i god forfatning (2021) og blir ikke byttet utenom ved lekkasjer.

Sluk

risiko-punkt

Sluket skal ha god avrenning, og overgang mellom gulv og sluk skal være tett. Hvis sluket er tett, renner vannet utover gulvet f.eks. ved dusjing. Rengjør sluket for hår og skitt. Om rengjøring ikke hjelper, må avløpsrøret spyles eller stakes, evt. prøv med flytende avløpsmiddel. Er taket i etasjen under sluket fuktmerket/malingsflasset, kan sluk, membran eller gulvbelegg være utett.

SØK FAGHJELP OG FINN ÅRSAKEN:

Dersom det lukter kloakk i rommet, er trolig vannet i sluket uttørket

Fyll etter med vann, slik at vannlåsen i sluket hindrer lukt fra avløpsrøret

Om det fortsatt lukter kloakk kan stakepluggen være fjernet, eller så er det en annen feil med sluket. Kontakt faghjelp

Skal du reise bort i lengre tid, er det smart å helle sperreolje i sluket.

Denne fås kjøpt hos rørlegger. Det vil forsinke fordampingen, og dermed hindre kloakklukt fra sluket

NB! Pga. rotter må matolje ikke benyttes.

7 ELEKTRISK

Seksjonseier har innenfor egen leilighet ansvar for å vedlikeholde alt som har med elektrisitet å gjøre. Det vil si alt som er tilkoblet hovedstrømningen som kommer inn i leiligheten.

Alle arbeider med det elektriske anlegget skal utføres av autorisert elektriker, samsvarserklæring skal mottas og oppbevares for fremtidig dokumentasjon.

Med andre ord: Seksjonseier har ansvar for å vedlikeholde sikringsskap inkludert sikringer og sikringselementer, ledningsnett, kontakter, brytere, panelovner, komfyr, TV, belysning, elektriske husholdningsartikler, varmekabler og alt som er tilkoblet det elektriske anlegget.

https://www.elsikkerhetsportalen.no

LEDNINGSNETT

ANSVAR INNEN EGEN LEILIGHET:

ANDELSEIER

VARMEKABLER

SAMEIET

SIKRINGSSKAP

Sameiets ansvarsområde

Fellesareal

Belysning

Varmeovner i fellesareal

Motorvarmerkontakt

Uteareal

Gatelys

VIS FORSIKTIGHET

Det er svært begrenset hva ufaglærte har lov til å gjøre på egen hånd av elektroarbeider. Det er likevel enhver seksjonseiers plikt å kontrollere om stikkontakter, brytere, plugger og lignende er unormalt varme, hvorvidt det luktet svidd eller kledninger er misfarget eller ødelagt.

Vis aktsomhet ved lading av mobiltelefoner. Det har vært mange branntilløp og farlige situasjoner relatert til lading av mobil, spesielt om natten uten tilsyn. Har du mistanke om feil ved det elektriske opplegget i boligen, ta kontakt med elektriker.

Seksjonseiers ansvarsområde

Samsvarserklæring

Sikringsskap og fra sikringskapet og ledningsnett inn i seksjonen

Stikkontakter og brytere

Panelovner og vifteovner

TV og stereo

Data

Belysning

Vaskemaskin og tørketrommel

Komfyr

El-/hybridbil ladestasjon

DE VANLIGSTE SKADENE OPPSTÅR PÅ GRUNN AV:

Overbelastning eller feil i sikringsskap

Overbelastning i ledningsnett og kontakter

Manglende renhold og uvettig bruk av elektrisk utstyr

Sikringsskap

I sikringsskapet kommer det store strømmengder inn i leiligheten. Her blir strømforbruket målt. Etter det blir strømmen fordelt til ulike kurser som for syner oss med strøm. Hver kurs har en sikring som skal hindre at det sendes ut mer strøm enn hva brytere, stikkontakter og ledningsnett tåler. For stor strømmengde vil forårsake varmgang, kortslutning og i verste fall brann. Kon troller jordfeilbryter minst én gang i året.

HVA TÅLER DE ULIKE KURSENE OG SIKRINGENE?

En 10 ampere sikring tåler 2200 W. Det vil si: Hvis summen av energiforbruk på de elektriske artiklene du kobler til denne kursen overstiger 2200 W, vil sikringene ryke. Ha et bevisst forhold til energiforbruket på utstyret ditt.

NB! En 16 ampere sikring tåler 3500 W.

Oppgradering av sikringstavle, kapasitet, løpende renhold og visuell inspeksjon for varmegang er seksjonseiers ansvar. Langsiktig periodisk kontroll skal utføres av elektriker.

TIPS! Om en sikring ryker, finn årsak først og så skru på sikring igjen når du har forsikret deg om at det er trygt.

blir forsendes stor Konpå sikringene inspeksjon utføres du

NB! Varmgang og brannfare

Ved mistanke om overbelastning eller feil må elektriker kontaktes. Dette av hensyn til sikkerhet og brannfare. Ved oppussing eller ombygging av leilighet bør automatsikringer installeres i sikringsskapet.

Eldre sikringsskap kan være underdimensjonert på grunn av sterk økning av energiforbruket de senere år. Eksisterende skjulte rørføringer fra sikringsskapet til seksjonen skal benyttes. Ved oppgradering er det ikke tillatt å benytte andre rørføringer enn disse. Ved mistanke om feil eller mangel, ta kontakt med elektriker.

Ledningsnett

Ledningsnettet forgrener strøm til uttak i leiligheten. Det kan være åpent eller skjult anlegg.

DETTE SKAL DU SE ETTER:

Gamle ”Viking” (blå/grå) sikringsbokser og kuloledninger (blanke) bør skiftes pga. brannfare

Ledninger til faste installasjoner skal festes til vegg/tak

Myk/bevegelig ledning skal ikke benyttes til faste installasjoner

Jordet og ujordet stikkontakt i samme rom skal ikke forekomme

Installer ny kontakt i samme nivå som eksisterende kontakter

Alltid jordet kontakter på bad og kjøkken

Panelovner og vifteovner

Elektriske ovner bør rengjøres jevnlig. Bruk støvsuger. Elektriske ovner må ikke tildekkes med gardiner, klær eller lignende. Det kan gi branntilløp.

ØKONOMI: Panelovner svekkes over tid og gir mindre varme – og kan være lønnsomt å bytte. Nye panelovner med termostat, nattsenking og eventuelt nett-tilkobling gir mer varme, lavere strømforbruk og mulighet for å styre strømmen via en app.

være eventuelt styre

Stikkontakter og brukere

Kontakter og brytere brukes hele tiden på en slik måte at de utsettes for stor mekanisk påkjenning etter hvert som årene går. Etterse alle kontakter og brytere jevnlig.

DETTE SKAL DU SE ETTER:

Fysiske skader, sprekker og manglende skruer m.m.

Kontakten virker ikke, eller virker dårlig

Varmgang og gnister

Overbelastning gir varmgang. Kontroller hvor mye som er tilkoblet kursen. Kontroller støpsel og kontakt, og sjekk om det er god forbindelse mellom dem

Mange ledninger kan gi varmgang og brann. Unngå derfor sammenkobling av flere løse stikkontakter og skjøteledninger. Trenger du flere tilkoblingsmuligheter, bør du få montert flere faste kontakter i leiligheten Elektrisk utstyr som brukes utendørs skal alltid kobles til jordet stikkontakt

Varmepumpe

Det er ikke anledning til å sette opp parabolantenner eller varmepumper i sameiet. Dette er begrunnet i estetiske hensyn og lyd som kan være sjenerende for de nærmeste naboer. Varmepumpe ble løftet som en sak på årsmøtet i 2022 og 2023, men grunnet støyproblematikk ble det ikke anbefalt av styret. Når teknologien har blitt mer avansert og støyproblematikk ytterligere forbedret, bør det vurderes om styret igjen skal forberede en sak vedrørende varmepumpe til et fremtidig årsmøte.

TV og stereo

Alt elektronisk utstyr gir fra seg varme. Kjøleriller eller vifter er til for at apparatet skal kunne kvitte seg med varmen for å fungere uten feil og varmgang. Sørg for god luftsirkulasjon bak utstyret. Rengjør utstyret jevnlig for støv og skitt. Begge forhold kan utvikle brann.

Slå av hovedbryter til utstyr når du er borte fra hjemmet over lengre perioder. Utstyret vil ikke være avslått kun ved bruk av kontroll. Diode pærer som lyser indikerer at det fortsatt går strøm i anlegget. Dette trekker unødig strøm og er også en brannfare.

SKADET ELEKTRISK UTSTYR MÅ IKKE BRUKES

Elektronisk utstyr kan ta skade av overspenning ved for eksempel lynnedslag. Det anbefales at du monterer et godkjent overspenningsvern. Sett aldri blomster du vanner oppå eller i nærheten av elektronisk utstyr.

Belysning

God belysning er viktig for både trivsel og sikkerhet. Av den totale strømreg ningen er det i gjennomsnitt cirka 10 % av utgiftene som går til belysning.

DETTE SKAL DU SE ETTER:

Fysiske feil på lampe eller armatur

Brunsvidde lampeskjermer betyr at du benytter en pære som er for sterk Lamper i tak og vegg og festes forsvarlig grunnlaget. For sterk pære kan varmgang og påfølgende smelting og brann

Ikke bruk større lyspære under lampene er godkjent for Sørg for god lufting mellom lyspære og skjerm

Sørg for renhold og unngå tildekking

Vaskemaskin / Tørketrommel

Vaskemaskiner og tørketromler utvikler sterk varme, og teknisk svikt fører ofte til brann. Slå alltid av disse maskinene når du forlater boligen eller sover.

Tørketrommel/vaskemaskin skal ikke tilkobles med skjøteledninger

Rengjør lofilteret i tørketrommelen regelmessig, gjerne hver gang etter bruk

Rengjør også hovedfilteret jevnlig

Komfyr

Komfyren trenger mye strøm og er tilknyttet strømnettet med egen kurs. Med stekeovn og plater i bruk vil den belaste det elektriske anlegget kraftig. Sjekk at komfyr og stekeovn er avskrudd når de ikke er i bruk. Eldre komfyrer kan ha dårlig kontakt, brytere og jordingsfeil. Disse bør skiftes ut.

FOREBYGG BRANNFARE:

Rengjør komfyren jevnlig. Fett på plater og i stekeovnskap kan lett utvikle brann.

Bruk aldri vann til å slukke brann i en kasserolle med mat eller fett. Legg lokk over, så kveles flammene

Ved tilløp til brann benytt et brannteppe eller håndslokkeapparat

For ekstra sikkerhet monter et tidsur som slår av platen om du glemmer den Mange branner oppstår på grunn av «tørrkoking». Monter «komfyrvakt»

8 VENTILASJON

Riktig ventilasjon fjerner lukt og overflødig fuktighet i inneluften. Resultatet gir et godt og helseriktig inneklima både for barn og voksne. Fare for sopp og råteskader vil reduseres vesentlig.

Hva er mitt ansvarsområde?

Seksjonseier har ansvar for å vedlikeholde og skifte ventilasjonsanlegget, in kludert kjøkkenventilator, ventiler og kanaler innenfor egen leilighet.

Fellesanlegget for ventilasjon er sameiets ansvar.

Det er felles avtrekksvifter for hver oppgang som er plassert på yttertaket. UBS har felles avtrekksventilasjon med mulighet for seksjoner til å koble seg fra og installere eget system med balansert ventilasjon med varmegjenvinning etter egne retningslinjer.

TIPS: Sørg for at komfyravtrekket alltid er i bruk under matlaging, og at du får luftet fukt fra badet rett etter dusjing/bading.

HVA KAN INGEN ELLER DÅRLIG VENTILASJON FORÅRSAKE:

Fukt- og råteskader på leiligheten

Helsefare for seksjonseierne

Sjenerende lukt

DE VANLIGSTE VENTILASJONSPROBLEMENER HAR SIN ÅRSAK I:

Dårlig renhold av fettfilter og avtrekksmotor

Ventiler i vegg og vinduer holdes lukket

Ventilasjonsanlegget er ikke dimensjonert etter dagens behov/krav

God ventilasjon skal gi oss et godt inneklima

Brukerveiledning på

sameiets avtrekkssystem

Friskluft tilføres leiligheten via ventiler i yttervegg/vindu. Disse må stå åpne og være rengjort. Hvis friskluftventiler stenges vil det bli undertrykk, og man vil kunne oppleve trekk fra vinduer, dører, kontakter og kondens på vinduer inn vendig og lavere kvalitet for leilighetens inneklima. Avtrekket suges ut gjennom kjøkken og bad via kanaler i sjakt til avtrekksvifter som står på taket, og er felles for hele oppgangen.

Vifter med motor på kjøkken (fra komfyr) eller bad vil endre grunnlaget for avtrekk til de andre som er i oppgangen med lukt, støy og endret luft mengde, og er ikke tillatt å installere.

Se sameiets ordensregler.

LUFT INN

LUFT UT

STUE

VINDU SOM KAN ÅPNES.

VINDU ELLER LUKE, EVT. FORSERT VENTILASJON.

Hva bestemmer luftkvaliteten?

Dårlig luftkvalitet skyldes som regel forurensninger fra innemiljøet. Møbler, tepper og alt vi omgir oss med kan inneholde skadelige stoffer som avgir gasser og påvirker inneluften vår.

HELSEFARE:

Mangelfull ventilasjon fører svært ofte til dårlig inneklima, og er trolig en viktig årsak til at mange barn utvikler sykdommer som astma og allergi.

ØKONOMI:

Det er misforstått sparing å stenge ventiler for å redusere strømregningen. Dårlig ventilering kan skade boligen og gi store vedlikeholdskostnader på sikt.

Kjøkkenavtrekk

RESIRKULASJONS-MODELLER (MED MOTOR)

Motorisert kjøkkenventilator m/kullfilter som ikke er tilkoblet felles avtrekkskanal. Luften filtreres igjennom kullfilter som bør byttes minimum 1 gang per år, og fettfilter rengjøres hver måned i oppvaskmaskinen pga. brannfare og hygiene. En fordel med denne er mindre varmetap fra leilighet.

AVTREKKS-MODELLER (UTEN MOTOR)

Avtrekksventilator m/fettfilter som er tilkoblet avtrekkskanal som går til avtrekksviften på taket. Luften føres ut av leiligheten, noe som vil medføre noe mer varmetap fra leiligheten. Fettfilter må rengjøres hver måned i oppvaskmaskinen pga. brannfare og hygiene.

Avtrekk på bad

STANDARD ELLER FUKTSTYRT AVTREKKSVENTIL (UTEN MOTOR)

Det anbefales å bytte ut den gamle ventilen på badet med standard avtrekksventil i plast eller fuktstyrt avtrekksventil (uten motor) EHV-B, som vår ventilasjonsleverandør kan levere.

9 SKADEDYR

Lite gjør oss mer fortvilet enn om vi får rotter og mus rundt husveggene eller duer på våre terrasser og hustak. Manglende ettersyn og renhold pekes ofte ut som en mulig årsak til skadedyrenes inntog.

Lar du matavfall stå lett tilgjengelig, inviterer du mange «ubudne gjester» på et festmåltid. Insektangrep over lengre tid kan bety at deler av bygningen må åpnes og deler fjernes/ erstattes/impregneres.

KONSEKVENSER

Insektangrep over lengre tid, kan bety

Hva er SAMEIETS ansvarsområde?

Sameiet har avtale med Pelias Skadedyrkontroll på forebyggende og bekjem pende arbeid mot maur, rotter og mus. Alle beboere kan kontakte Pelias uforpliktende på tlf. 33 33 00 00 ved mistanke om skadedyr. Se mer informasjon på sameiets hjemmeside.

DET VANLIGST SKADEDYRENE ER:

Rotter og mus

Duer

Veggdyr/vegglus

Skjeggkre

Sølvkre

Melbille og Frognerbille

Maur

Mating – nek og matnett – gnagere

Det anbefales ikke mating av fugl i et boligsameie. Dette fordi man tiltrekker seg både duer samt andre skadedyr, som for eksempel rotter. Rotteproblemer kan gjerne vokse seg store pga. fuglefôring før man egentlig innser at dette har blitt et problem. Da er det en tidkrevende og kostbart å bli kvitt problemene igjen. Hold områder utenfor bygget, inne i boder og liknende fri for mat, gressfrø og andre ting som mus, rotter og fugl kan oppfatte som mat.

10 DIN SJEKKLISTE – SOMMER

OG VINTER

1. desember er den årlige røykvarslerdagen.

Skift batteri i røyksensorene

Snuing/kontroll av brannslukker

Filter i kjøkkenvifte

Sikringsskap

Jordfeilbryter

Rens av ventil i baderom

Rens av ventiler i yttervegg

Rens av baderomssluk

Rens av vannlås i servant/oppvaskkum

Rens av sluk/renne på terrasse

Høst: Rens sluk på bodtak

Smøring av alle bevegelige metalldeler på dører og vinduer

TIPS! Oppdater deg jevnlig på sameiets nettside for oppdatert og aktuell informasjon.

Premium rådgivning

=regu somhøydereferanseVedprosjekteringlegges37cmtildennekotehøyden

Dato:

Bruker:FME

Målestokk1:1000

* –Kartutsnittetgjeldervertikalnivå1(dvsunderbakken)Itilleggfinnesdet reguleringivertikalnivå2 –Gjeldendekommunedelplaner:KDP-17 –NaturmangfoldinnenforkartutsnittetSeegetkart –Kartetersammenstiltfor:Eiendomsomsetning.Kanikkebrukestil byggesak

Ekvidistanse1m

Koordsystem:EUREF89-UTMsone32

Høydereferanser

-Reguleringsplan:Seregbest -Bakgrunnskart:NN2000

Originalformat:A3

Reguleringskart

PlottID/Bestnr:140433/86508710

Adresse:ULLERNKAMMEN22

Gnr/Bnr:28/827

Deresref:19074/MORFUG

Opprinneligreguleringsplangirrammerforhøyderpåplanlagt bebyggelseutfraterrenghøydeneslikdevarda reguleringsplanenblevedtattDetnyesammenstilte reguleringsplankartetviserdagensterreng-ogtomtesituasjon PlanensoriginalevedtakskartertilgjengeligiSaksinnsyn ©Plan-ogbygningsetatenOslokommune

Kommentar: Setegnforklaringpåegetark

*

=regu somhøydereferanseVedprosjekteringlegges37cmtildennekotehøyden

Dato:

Bruker:FME

Målestokk1:1000

Ekvidistanse1m

Koordsystem:EUREF89-UTMsone32

Høydereferanser

-Reguleringsplan:Seregbest

-Bakgrunnskart:NN2000

Originalformat:A3

Reguleringskart

–Kartutsnittetgjeldervertikalnivå2(dvspåbakkenivå)Itilleggfinnesdet reguleringivertikalnivå1 –Gjeldendekommunedelplaner:KDP-17 –NaturmangfoldinnenforkartutsnittetSeegetkart –Kartetersammenstiltfor:Eiendomsomsetning.Kanikkebrukestil byggesak

PlottID/Bestnr:140433/86508710

Adresse:ULLERNKAMMEN22

Gnr/Bnr:28/827

Deresref:19074/MORFUG

Opprinneligreguleringsplangirrammerforhøyderpåplanlagt bebyggelseutfraterrenghøydeneslikdevarda reguleringsplanenblevedtattDetnyesammenstilte reguleringsplankartetviserdagensterreng-ogtomtesituasjon PlanensoriginalevedtakskartertilgjengeligiSaksinnsyn ©Plan-ogbygningsetatenOslokommune

Kommentar: Setegnforklaringpåegetark

Dato:

Bruker:FME

Målestokk1:1000

Ekvidistanse1m

Koordsystem:EUREF89-UTMsone32

Høydereferanser -Reguleringsplan:Seregbest -Bakgrunnskart:NN2000 Originalformat:A3

–Skravertefeltermarkererområderhvordeterregistrertnaturmangfold (rød)ellerfremmedeskadeligeorganismer(sort) –Kartetersammenstiltfor:EiendomsomsetningKanikkebrukestil byggesak.

PlottID/Bestnr:140433/86508710

Adresse:ULLERNKAMMEN22

Gnr/Bnr:28/827

Deresref:19074/MORFUG

Kommentar:

Opprinneligreguleringsplangirrammerforhøyderpåplanlagt bebyggelseutfraterrenghøydeneslikdevarda reguleringsplanenblevedtattDetnyesammenstilte reguleringsplankartetviserdagensterreng-ogtomtesituasjon PlanensoriginalevedtakskartertilgjengeligiSaksinnsyn ©Plan-ogbygningsetatenOslokommune

Vedtattavbystyret23092015,sak262

Kartetviserutsnittav«Plankart1-2Arealbruk»og«Plankart2-2Hensynssoner»Forøvrigejuridiskbindende kart,sePlaninnsyn-https://od2pbeoslokommuneno/kart/?mode=kommuneplan

Blårammeviserutsnittetfordeøvrigeplottene

Reguleringsplanervedtattetter17092014ogtil23092015vilgjeldeforankommuneplanenvedmotstrid Reguleringsplanervedtattetterkommuneplanenvilgjeldeforankommuneplanenvedmotstrid

Setegnforklaringpåegetark

Farled

Fjernveg(tunnel)

Fjernveg

Markagrense

Plangrense

Sporveg(tunnel),fremtig

Sporveg(tunnel),eksisterende

Sporveg,eksisterende

Sporveg,fremtidig

Jernbane(tunnel),fremtidig

Jernbane(tunnel),eksisterende

Jernbane,eksisterende

Turvei

NyT-bane-/jernbanestasjon(ikkejuridisk)

T-banestasjon(ikkejuridisk)

Jernbanestasjon(ikkejuridisk)

Banetrase(ikkejuridisk)

Fjordtrikk(ikkejuridisk)

Samferdsel(ikkejuridisk)

Eksisterendekollektivknutepunkt

Fremtidigkollektivknutepunkt

Spredtboligbebyggelse

Bestemmelsesgrense

Aktivitetssonemarka

Bebyggelseoganlegg,eksisterende

Bebyggelseoganlegg,fremtidig

Bane,eksisterende

Havn,eksisterende Havn,fremtidig

Kollektivknutepunkt,fremtidig

Grønnstruktur,eksisterende

Grønnstruktur,fremtidig

Forsvaret

LNF-areal,eksisterende

LNF-areal,fremtidig

Spredtboligbebyggelse,eksisterende

Spredtboligbebyggelse,fremtidig

Spredtfritidsbebyggelse,eksisterende

Spredtfritidsbebyggelse,fremtidig

Brukogvernavsjøogvassdragmedtilhørendestrandsone Farled

Småbåthavn,eksisterende

Småbåthavn,fremtidig

Naturområde

Friluftsområde

Ytreby(utviklingsområder)

Indreby(utviklingsområder)

H570-Bevaringkulturmiljø

H710-Båndleggingforreguleringetterpbl

H8101-Kravomfellesplanlegging(områderegulering)

H8102-Kravomfellesplanlegging

H8201-Omforming(kablingoghøystentledninger)

H8202-Omforming(trafostasjoner)

H110-Nedlagsfeltdrikkevann

H190-Andresikringssoner

H3101-Kvikkleire

H3102-Steinsprang

H3201-Stormflo

H3202-Elveflom

H390-Deponi

Nabolagsprofil

Ullernkammen 22 - Nabolaget Ullerntoppen - vurdert av 33 lokalkjente

Nabolaget spesielt anbefalt for

Familier med barn

Etablerere

Godt voksne

Offentlig transport

Ullerntoppen 5 min

Linje 1N, 46 0.4 km

Ullernåsen 13 min

Linje 1, 2, 3, 5 1.1 km

Sollerud 5 min

Linje 13

Lysaker stasjon 8 min

Totalt 8 ulike linjer

Oslo S 17 min

Totalt 24 ulike linjer 10.8 km

Skoler

Montessoriskolen Lyse (1-10 kl.) 13 min

151 elever, 15 klasser 1.1 km

Lysejordet skole (1-7 kl.) 17 min

506 elever, 21 klasser 1.5 km

Bjørnsletta skole (1-10 kl.) 18 min

644 elever, 39 klasser 1.6 km

Huseby skole (1-7 kl.) 19 min

552 elever, 26 klasser 1.6 km

Øraker skole (8-10 kl.) 22 min

402 elever, 22 klasser 1.9 km

Persbråten videregående skole

Ullern videregående skole

Opplevd trygghet

Veldig trygt 94/100

Kvalitet på skolene

Veldig bra 88/100

Naboskapet

Godt vennskap 74/100

Aldersfordeling

Barnehager

Montessoribhg. Solsikken Lilleputt (1-... 2 min 51 barn

Ullernkollen barnehage (1-5 år) 6 min 49 barn 0.5 km

Slalåmveien barnehage (1-5 år) 5 min 60 barn 0.5 km

Dagligvare

Joker Rustad Ullern 4 min PostNord, søndagsåpent 0.3 km

Rema 1000 Røa Næringspark

Barn Ungdom Unge voksne Voksne Eldre (0-12 år) (13-18 år) (19-34

1. Egen bil

2. Tog/t-bane

3. Buss

Støynivået

Lite støynivå 98/100

Turmulighetene

Nærhet til skog og mark 95/100

Kvalitet på barnehagene

Veldig bra 91/100

Sport

Ullernåsen Boligsameie 1 min Fotball, lekeplass, treningsapparater m.... 0.1 km

Søndre Rød ballbinge 12 min Ballspill 1 km

Basic Treningssenter 9 min

Mudo Røa 9 min

Boligmasse

enebolig

blokk

annet

Varer/Tjenester

Røa Torg 17 min

Apotek 1 Røa 17 min

Aldersfordeling barn (0-18 år)

35% i barnehagealder

37% 6-12 år

16% 13-15 år

11% 16-18 år

Familiesammensetning

Par m. barn

Par u. barn

Enslig m. barn

Enslig u. barn

Ullerntoppen

Oslo og omegn Norge Sivilstand

Innholdet i nabolagsprofilen er hentet fra ulike datakilder, og feil eller mangler kan forekomme. Vurderinger og sitater er innhentet på web og gir uttrykk for hvordan naboene vurderer nabolaget. FINN.no AS kan ikke holdes ansvarlig for feil/mangler i profilen. Copyright © Finn.no AS 2025

Protokolltilårsmøte2024forUllernåsenBs

Organisasjonsnummer:971493666

Møtetbleavholdt15.aprilkl.17:30,Persbråtenvideregåendeskole.

Antallstemmeberetigedesomdeltok:87

Antallstemmeberetigedesomdeltokmedfullmakt:3

Følgendesakerblebehandletpåårsmøtet:

1.Valgavmøteleder

Møtelederensørgerforatmøtetbliravvikleteterlovensreglerogeransvarligforatdetføresprotokoll.

Forslagtilvedtak:

CarlFredrikArntzenervalgt. Vedtat.

2 Godkjenningavdestemmeberetigede

Deltakereimøteterregistrertienframmøtelisteeterinnleverteregistreringsblanketerogfullmakter,oglisten leggestilgrunnforopptellingavdestemmeberetigede.

Forslagtilvedtak:

Detbleforeslåtåansedeinnleverteregistreringsblanketeneogeventueltfullmaktersombevisforat vedkommendeeierertilstede.

Vedtat.

3.Valgaventilåføreprotokollogminsteneiersomprotokollvitne

Determøtelederensomeransvarligforårsmøteprotokollen,menavpraktiskehensynkandetvelgesen protokollfører.Eterlovenskaldetogsåvelgesminsteneiertilåsignereprotokollensammenmedmøteleder.

Forslagtilvedtak: SomføreravprotokollenbleAleksanderSvinddalforeslåt.Protokollvitnervelgespåmøtet. Vedtat.ToneAndersenervalgtsomprotokollvitneogAleksanderGripstadSvinddalervalgtsomførerav protokollen.

4.Godkjenningavmøteinnkallingen

Detbleforeslåtågodkjennedenmåtenårsmøteterinnkaltpå.

Forslagtilvedtak: Møteinnkallingengodkjennes Vedtat.

5.Årsrapportogårsregnskap

a)Godkjenningavårsrapportogårsregnskap

b)Styretforeslåroverføringavåretsresultattilegenkapital.

Forslagtilvedtak:

Årsrapportogårsregnskapgodkjennes.Åretsresultatoverførestilegenkapital. Vedtat.Enstemmig.

6.Fastsetelseavhonorarer

Godtgjørelseforstyretforeslåssattilkr560000.

Forslagtilvedtak:

Styretsgodtgjørelsesetestil560000

Vedtat.Vedakklamasjon.

7.Nyevedtekter

Styrethar,isamarbeidmedrådgiveriOBOS,utarbeidetetforslagtilheltnyevedtekteriUllernåsen Boligsameie.GjeldendevedtekteriUBSbleopprinneligutarbeidetogvedtati1999ogsidendenganghar detværtstoreendringeridetretsligeutgangspunktet.I2017bledetvedtatenfullstendigrevisjonav eierseksjonsloven,somiallhovedsakerdetviktigstelovverketforeierseksjonssameier.OBOSharutarbeidet enstandard,someritrådmedgjeldendelovogharetdetaljnivåsomeranbefalt,ogdeterdenne standardensomerbenytetsomutgangspunkttildetnyeforslaget.

Denyevedtekteneerlangtmeromfatendeendeviervantmedoghensiktenbakdeteeratalleseksjonseiere skalhafullstendigkontrollpåhvilkeretigheterogpliktermanharutenåmåteslåoppieierseksjonsloven. Styretharogsåmerketsegatdeterbestemmelserivedtektenesomikkeeritrådmedloven.Styretvilogsåi egensakforeslåenrevisjonavsameietsordensregler.

Viktigsteendringer

Detnyeforslagetinnebæreringenrealitetsendringfradagenssituasjon.Desærbestemmelsenesomer gjeldendeidagervidereførtidetnyeforslaget.Utoverdeteerdetinnførtgjengivelseravgjeldendelovverk ogryddetoppifeilogugyldigheter.Sistnevnteblirredegjortforher:

• Garasjeplassererigjeldendevedtekteromtaltsomtilleggsdeler.Detstemmerikkeoggarasjeplasseneliggerpå fellesarealisameiet.Denenkelteeieravgarasjeplassenhareksklusivbruksrettilenspesifkkplassgjennom opprinneligseksjonering.

• Deterigjeldendevedtekterlagtopptilatenerettilbrukavfellesarealikkekanknytestilensameiedel.Itillegg tildeteeri§8lagtopptilatstyretkaninnvilgemidlertidigbruksrettilfellesareal.Beggedisseforholdene stridermedeierseksjonsloven§25somtillateretableringavmidlertidigeeksklusivebruksretertilfellesareal vedvedtektsendring.

• Iht.gjeldendevedtektermådetordinæreårsmøtetværeavholdtinnenutgangenavapril.Dennestridermot lovensomnåsierinnenutgangenavjuni.

• Forholdsomgikkpåreguleringavvinterhager/innglassingiordensregleneernåtatinnivedtektene.Årsmøtet hardelegertfullmakttilstyretåbehandlesøknaderominnglassinger.Styretutarbeiderretningslinjerfor søknadsprosessensomtilenhvertidleggestilgrunnforeventuellegodkjenninger/avslag.

• Formaliseringavfullmaktfraårsmøtettilstyretforåadministrereutleieavgarasjeplasser.

Gjeldendevedtekterogforslagettilnyevedtekterisinhelhetvedleggesinnkallingenslikathverenkelt seksjonseierkangjennomgåidetalj.Detnyeforslagetblirikkegjennomgåtisinhelhetpåårsmøtetogdet forutsetesatmanlesersegigjennomiforkant.Detvilselvfølgeligblianledningtilåstillespørsmål.

Forslagtilvedtak: Årsmøtetvedtardenyevedtekteneslikdeforeligger

Vedtat.Enstemmig.

8.Nyeordensregler

Retshierarkietieteierseksjonssameieerfraøversttilnederstsomfølger:eierseksjonsloven,vedtekterog ordensregler.Eierseksjonslovenersomhovedregelufravikelig,sombetyratdenikkekanfravikesvedavtale, menivissetilfelleråpnereierseksjonslovenforavvikvedvedtektsendring.Ordensreglenekanikkeinneholde avvikendereglerogidetilfellerdegjørdetmådeansessomugyldige.

Hvakanordensregleneinneholde?

Eierseksjonsloven§28sierat«årsmøtetkanfastsetevanligeordensreglerforeiendommen».Utoverdet atordensregleneikkekanstridemedeierseksjonslovenellervedtektene,seterogsåutrykket«vanlige ordensregler»begrensningerforhvasomkaninntas.Ordensreglenekanikkeinneholdebegrensningeribruken avseksjoneneutoverdetsommåansessomheltvanligilignendesameier.Hverenkeltbestemmelsemå vurderesskjønnsmessig.Detypiskeforholdenedetervanligåinntaereksempelvisoppretholdelseavnatero, organiseringavparkeringderdeterbehovfordetogsøppelhåndtering.

Forslagtilnyeordensregler

Iforbindelsemedstyretsrevisjonogfremleggelseavforslagtilnyevedtekteneharstyret,isamarbeidmed OBOS,ogsårevidertsameietsordensregler.Detnyeforslagetinnebærer,sliksomiforegåendesakom vedtekter,ingenrealitetsendring.Hensiktenmedrevisjonenerikkeåinnførenyeellerendregjeldenderegler, menåryddeoppiregelsetet.Deviktigsteendringeneernevntnedenfor.Detnyeforslagetersendtuti innkallingensammenmeddegjeldendeordensregleneslikathverenkeltkangjennomgådetsomerendret idetalj.Ordensregleneblirikkegjennomgåtihelhetpåårsmøtetogdetforutsetesatmanlesersegigjennom iforkant.Detvilselvfølgeligblianledningtilåstillespørsmål.

Viktigsteendringeriforslaget

• Bestemmelsersomhørerhjemmeivedtekteneellererregulertavlovenerløftetinnivedtektene.Eks:punkt 1.5,1.6,2.1,2.2,3.4,5.4(2),4.6,4.7,7.5,hele8og13.

• Detaljreguleringavdenenkeltesvedlikeholdspliktderdeteharvistsegåværeumuligåhåndhevefordideer istridmeddenenkeltesrådighet,ref.punkt3.1og3.4.

Forslagtilvedtak:

Årsmøtetvedtarforslagettilnyeordensreglerslikdeforeligger.

Vedtat.1stemtemotforslagetogrestenstemtefor.

9.Orienteringpåårsmøtet

Fremmetav:JørgenBerner

Viharboddherisameietsiden1976,ogharaldrihatstøyplagerfranaboerførvii2021fkknyeinnfytere overosssomhartotalrenovertsinleilighet,oganlagthel-limteikeparketdirektepådenarmertebetongen, utennoenformforstøy-/trinnlyds-dempendeunderlag.

Deteeristridmedpkt.3.1ivåreordensreglersomsier"parketertillatlagtiboenhetenforutsatatdeter lagtfagmessigmedstøydempendeunderlag".

Konsekvenseneratvierblitpåført"skade/ulempepåenurimeligmåte"(kfr.eierseksjonsloven§25),-gjennom dagligtrinnlydsstøy,forstyrretnatesøvn,ogvisiternåmedenleilighetmedbetydeligverditap.

Eteråhaforsøktendialogmednaboen,klagdeviijanuar2022sakeninnforstyret.Selvomtidligere styreledervarfulltklaroverstyretsforpliktelsertilåpåse/sørgeforatordensreglerogvedtekteroverholdes (kfr.ordensreglenespkt.1.3ogeierseksjonslovens§§57og58)valgtestyretåsegjennomfngrenemeddete uomtvisteligeogalvorligebruddpåordensreglene.

Konsekvensenbleatjegtokdeteoppsomensakpåforåretsårsmøteiapril-23,-noesomresulterteiat årsmøtetmed"overveldendefertall"fatetfølgendevedtak:"Styrettardetsomenselvfølgeatstyretskal håndheveordensregleneisameiet"

Mednytstyrepåplass,-ogmednystyreleder,hardetsidenapril-23pågåtendialogmedstyret.Dete resulterteinytstyrevedtak18sept.-23,hvorstyretendeligerkjentedetuomtvisteligefaktumomatnaboens parketvaranlagtistridmedordensreglene.Detbledog,eterrådfraadvokat,utaltateierseksjonsloven,var tilhinderforatnoenkunnegjørenoemeddete!!

Foråsitereordretfradeleravstyrevedtaket:"Styretsadgangtilåpåleggeseksjonseierenågjøre bygningsmessigeendringererbegrensetavdealminneligeregleneieierseksjonslovenomseksjonseiers råderetoveregenbruksenhet.Dennebegrensningengjelderuavhengigavhvasameietharvedtatav husordensregler."

Dennesakenharnåpågåtiover2år,ogjegharidennetidenværtikontaktmedfereadvokatersomsierat eierseksjonslovenikkeertilhinderforatstyretharmyndighettilåkunnehåndheveordensreglene,-slikdeer forpliktettiliht.pkt.1.3iordensreglene,ogårsmøtevedtaketfraapril-23.

Advokatensrådogstyretssistevedtaknåharogsåværtforelagtfagligerådgiverehhv.ved"Norskforeningmot støy"og"HuseiernesLandsforening",ogdeterinnhentetskriftligejuridiskeutalelserderfra.Konklusjonene erklareogentydige.Eierseksjonslovenerikketilhinderforatstyretkan"gjørejobbensin",-dvs.håndheve ordensreglene,ogkreveomleggingavparketendersomreglenebrytes.Detforeliggerretsligpresedensfra mangetilsvarendesaker.Detvilalltidværeenavveiningmellomeierseksjonslovens §24("seksjonseieres råderet")og§25("påførtskade/ulempepåenurimeligmåte")idensammeloven.Somdetskrives:hvisikke sameietskalkunnevedtaordensreglerogstyretikkeskalkunnehåndhevedisse,-vildet"joisåfallblihelt anarki"

Konklusjonenidejuridiskevurderingererblitmeddeltstyret,ogstyrelederharbedtvårenaboeromågjøre avbøtendetiltak,slikatgulvetblirtilfredsstillendestøydempet.Deterbra,menstyretholderfastvedsit styrevedtakfrasept.-23.Itilleggblirdetfremsatubegrunnedesynspunkteromatsameietsordensreglerikke ertilpassetlovverket,ogsåledesmårevideres.Deteeroppsiktsvekkendeopplysningersomberørerossalle. Detvilisåfallseteoverstyrdetregelverksomovermangeårerbyggetopp,ogsomregulerervirksomheten herisameiet.

PåbasisavovenståendefremsetesfølgendeFORSLAGTILÅRSMØTEVEDTAK:

1. Årsmøtetanmoderstyretomågienorienteringpåårsmøtetvedrørendedenmyndighetoghandlingsplikt styretharifm.bruddpåsameietsordensreglerogvedtekter.

2 Dersomutsagnet,omatvåreordensreglerikkeertilpassetlovverket,medførerriktighet:Hvaer begrunnelsenfordennepåstanden?oghvilkeplanererlagtforenevt.revisjonavvåreordensreglerog vedtekter?

3. Denorienteringsomgispåårsmøtetbesisinhelhetsendtutskriftligviaetrundskrivpå"Letstyrt",-slikat allebeboereisameietblirgrundiginformert.

Styretsinnstilling

Styretstøterikkeforslagetslikdetforeliggertilårsmøtevedtakidennesaken,Styretharlagtopptilrevisjon avvedtekterogordensreglementtidligereiårsmøte.Detblirgitenorienteringomdenmyndighetenog handlingspliktstyretharifm.bruddpåsameietsordensreglerogvedtekter.

Forslagtilvedtak:

Årsmøtetakseptererattilfredstillendeorienteringergitiht.styretsinnstilling. Vedtat.Medoverveldendefertall.

10.Seteoppgjerdepåfellesareal

Fremmetav:KaiAksnes

Ønskeråmeldeinnsaktilårsmøte,gjerdeinnhagenmedportibeggeenderslikatdetfortsatermuligå passeregjennom.

Årsakentildeteeratvihar2hunder,tisper,ogspesieltvedløpetidharvivedfereanledningerhathundersom ikkegåribåndpåbesøk,deblirstående,titerinnogbjeffervedverandadøra. Deteopplevesnoeunødvendig ogtildelsubehageligdadetiutgangspunkteterbåndtvanginnepåområdettilboretslaget.

Viønskerderforenmulighetforatandrehundersomerutenbånd,ikkekommerpåbesøktiloss,mensatdet samtidigermuligforatandrebeboerekanpasserergjennomvedbehov. Gjerdetvilikkeværetilsjenansefor naboerellerforbipasserende,dadetvilværeskjultaventujahekkogliggelavtiterrenget.

Styretsinnstilling

Årsmøtesakenstøtesikkeslikdenerforeslåtsidengjerdetvilblisameietseiendomogmedfølgende vedlikeholdsplikt.Vedoppføringenavgjerdepåfellesarealbørdetførstsøkesommidlertidigeksklusiv bruksrettilfellesarealsidendetirealitetenvilværeenprivatiseringavfellesareal.Detekrever vedtektsendringmed2/3delsfertall.

Forslagtilvedtak: Ikkevedtat.3stemteforforslagetogrestenstemtemot.

11.Hengertilutlån

Fremmetav:MathiasGellein

SelskapetFreetrailerAStilbyrentjenestederdefulltuttilbyrutlånavtilhengere,håndterer,vedlikeholderog byteruttilhengere.Selskapetkantilbytilhengeregratistilsameiet,motatderessamarbeidspartnerekanha reklameplasspåtilhengerne.Forutsetningeneratdetfristillesenparkeringsplasssommerkesogforbeholdes Freetrailertilhengeren.Sameietkanbegynnemed2tilhengere,enihverendeavsameietogutvidevideremed fereomdetskulleværebehov.Minsteperiodeforenslikavtaleer4år.Sameietvilmedenslikordningikke

hanoeansvarfortilhengerne,vilikkehanoenadministrasjonogbeboernevilkunnebenytesegavtilhenger gratisellertilnærmetgratis.Tilhengernegjørestilgjengeligioglåsesoppmedenappfraselskapet.

Forslagtilvedtak:

Ikkevedtat.Vedoverveldendefertall.

12.Valgavtillitsvalgte

Valgkomiteensinnstillingerlagtinnsomvedlegg.

Styreleder(1år)

Følgendeblevalgt:

MortenBakken

Vedakklamasjon.

Følgendestiltetilvalg: MortenBakken

Styremedlem(2år)

Følgendeblevalgt:

AlexanderOsa

MariSjølie

Vedakklamasjon.

Følgendestiltetilvalg:

AlexanderOsa

MariSjølie

13.Valgkomite

Medlem(2år)

Følgendeblevalgt:

MathiasGellein

Vedakklamasjon.

Følgendestiltetilvalg: MathiasGellein

Ullernåsen Boligsameie org. nr. 971 493 666

Vedtektene er vedtatt på ordinært årsmøte 15.04.2024 og erstatter vedtekter vedtatt 8. april 1999.

1. Innledende bestemmelser

1-1 Navn og opprettelse

Sameiets navn er Ullernåsen Boligsameie. Sameiet er opprettet ved tinglysing av vedtak om seksjonering fra kommunen, tinglyst 13.08.1975.

1-2 Hva sameiet omfatter

(1) Sameiet er et kombinert sameie som består av 424 boligseksjoner og 1 næringsseksjon på eiendommen gnr. 28., bnr. 827 i Oslo kommune.

(2) Den enkelte bruksenhet består av en hoveddel, og eventuelt en tilleggsdel. Hoveddelen består av en sammenhengende og klart avgrenset del av en bygning, inklusive terrasser, med egen inngang. Seksjonerte tilleggsdeler består av

Lager

Bod

(3) De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter er fellesareal.

1-3 Sameiebrøk

(1) Sameiebrøken er seksjonseiers forholdsmessige eierandel i sameiet. Sameiebrøken fremkommer av den tinglyste seksjoneringssøknaden og er i Ullernåsen Boligsameie lik for hver seksjon.

2. Rettslig disposisjonsrett

2-1 Rettslig disposisjonsrett

(1) Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon og kan fritt selge, pantsette og leie ut denne med mindre noe annet følger av lov, avtaler eller disse vedtektene.

(2) Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner. Dette gjelder tilsvarende hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har slik tilknytning til hverandre, som beskrevet i eierseksjonslovens § 23.

(3) Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

(4) Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold utover det som inngår i (3) ledd. Det samme gjelder ny seksjonseiers/leietakers navn og kontaktinformasjon. Ved eierskifte betales et eierskiftegebyr.

(5) Nye begrensninger i rettslig disposisjonsrett krever samtykke fra de som berøres.

3. Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealene

3-1 Rett til bruk

(1) Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til, eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

(2) En seksjonseier kan med samtykke fra styret gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av seksjonseierens eller husstandsmedlemmenes nedsatte funksjonsevne. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

(3) Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

(4) Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet. Endring av bruksformålet krever reseksjonering etter eierseksjonslovens § 21 annet ledd.

(5) Seksjonseier har ikke rett til å foreta arbeider som påvirker/berører sameiets fellesarealer, fellesanlegg og utvendig tilleggsareal uten forhåndsgodkjenning fra styret eller årsmøtet. Styret kan bare godkjenne de tiltak som er innenfor deres beslutningsmandat eller er blitt delegert til styret fra årsmøtet.

Dette gjelder tiltak som:

 Alle installasjoner, herunder oppsetting/montering av antenner, varmepumper, sol/vindavskjerming, skillevegger/gjerder, plattinger, flislegging eller annet fast belegg på balkonger/terrasser, innglassing, boblebad/badestamp, fastmontert belysning og lignende.

 Innvendige endringer i den enkelte seksjon, som medfører inngrep i byggets bærende konstruksjoner, må ikke foretas uten forutgående godkjenning fra styret eller årsmøtet.

 Oppsetting av skilt for virksomhet i næringsseksjonen. Samtykke til oppsetting av skilt kan ikke nektes uten saklig grunn.

Endring av utomhusplanen som anleggelse/utvidelse av plattinger, heller, flytting av eksisterende beplanting, nyplanting og lignende skal på forhånd godkjennes av styret eller årsmøtet. Dette gjelder også innenfor tilleggsdel til den enkelte seksjon og arealer som seksjonen har eksklusiv bruksrett til.

Styret kan gi bestemmelser om høyde på hekker og annen beplantning også innenfor tilleggsdel og arealer som seksjonseier har eksklusiv bruksrett til.

(6) Kostnader til de- og remontering av installasjoner/utstyr som nåværende eller tidligere seksjonseier har montert, slik som nevnt i (5) 2. avsnitt, må ved rehabilitering og andre felles tiltak på eiendommen, belastes den seksjon installasjonen tilhører. Styret/årsmøtet avgjør om remontering skal tillates.

(7) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser er ikke tillatt.

3-2 Særlig om innglassing av balkong/terrasser (1) Årsmøtet har gitt styret delegasjonsfullmakt til å behandle søknader om innglassing av balkonger/terrasser. Seksjonseier som ønsker å oppføre eller endre innglassing skal søke styret om godkjennelse. Byggesøknad til kommune eller tiltaket skal ikke igangsettes før godkjennelse fra styret.

(3) Vedlikeholds, reparasjons og utskiftningsplikten for innglassingen påligger seksjonseieren.

(4) Styret har utarbeidet retningslinjer for innglassing som seksjonseier plikter å følge ved godkjennelse av søknad. Retningslinjene anses ikke som en del av vedtektene og endring anses ikke som vedtektsendring.

(2) Skade på vinterhage omfattes ikke av sameiets eiendomsforsikring. Seksjonseier må selv sørge for egen forsikring av innglassingen.

3-3 Ordensregler og dyrehold (1) Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

(2) Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Ordensreglene inneholder nærmere beskrivelser om dyrehold.

4. Sameiets parkeringsplasser

4-1 Organisering

Det er parkeringsplasser i garasjer i sameiet. Av disse ligger  420 som fellesareal disponert med eksklusiv bruksrett av seksjonseierne  Øvrige garasjeplasser ligger også på fellesareal, men disponeres av sameiet

4-2 Rettslig disposisjonsrett

(1) Ifølge opprinnelig seksjonering følger det eksklusiv bruksrett til en parkeringsplass med de første 420 boligseksjonene. Øvrige parkeringsplasser er disponert til utleie og styret har fullmakt til å administrere dette.

(2) Parkeringsplass kan bare selges sammen med hoveddelen.

(3) Parkeringsplassen kan fritt leies ut etter godkjenning fra styret. Godkjenning kan bare nektes hvis det foreligger en saklig grunn.

4-3 Vedlikehold

Sameiet er ansvarlig for drift og vedlikehold av garasjeanlegget.

5. Vedlikeholdsplikt og erstatningsansvar

5-1Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten

(1) Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten og arealer som seksjonseier er gitt eksklusiv bruksrett til, unntatt garasjeplasser.

(2) Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som

a) inventar

b) utstyr, som vannklosett, badekar og vasker

c) apparater, for eksempel brannslukkingsapparat

d) skap, benker, innvendige dører med karmer

e) listverk, skillevegger, tapet

f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk

g) vegg-, gulv- og himlingsplater

h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring

i) innsiden av vinduer, veranda- og ytterdører til boligen

(3) Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

(4) Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt ovenfor, men ikke utskifting av sluk, vinduer, veranda- og ytterdører til bolig. Seksjonseier er likevel ansvarlig for utskifting av ødelagte vindusruter (f.eks. punkterte), dersom dette er et teknisk og økonomisk forsvarlig alternativ til å skifte ut hele vinduet.

(5) Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.

(6) Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

(7) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

(8) Oppdager seksjonseieren skade i bruksenheten som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter seksjonseieren straks å sende skriftlig varsel til styret.

(9) Seksjonseieren skal holde bruksenheten fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter seksjonseier straks å sende skriftlig varsel til styret.

(10) Ny eier av seksjonen har plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting i seksjonen, selv om vedlikeholdet skulle vært utført av den tidligere seksjonseier.

(11) En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tap dette påfører sameiet eller andre seksjonseiere, jf. eierseksjonsloven § 34.

5-2Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m.

(1) Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsplikt, jf. punkt 5-1. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

(2) Vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger, kanaler og felles varmeanlegg. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer, veranda- og ytterdører til boligene.

(3) Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også slikt som utskifting av sluk, vinduer, veranda- og ytterdører til boligene eller reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

(4) Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere felles installasjoner. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.

(5) Et sameie som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt, skal erstatte tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene, jf. eierseksjonsloven § 35.

6. Felleskostnader, pantesikkerhet og heftelsesform

6-1Felleskostnader

(1) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter kjøpesummene ifølge utgangsskjøtene for den enkelte seksjon. Inntekter ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken om ikke annet er vedtatt med tilslutning fra de seksjonseiere det gjelder.

(2) Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

(3) Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av (1).

(4) Enhver endring av fordelingsnøkkelen som utføres i strid med denne bestemmelse er ugyldig.

6-2 Betaling av felleskostnader

(1) Den enkelte seksjonseier skal forskuddsvis betale et akontobeløp som fastsettes på årsmøtet, eller av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene.

(2) Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til framtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning. Midlene skal settes på egen bankkonto. Avsetning til vedlikehold er en felleskostnad og innbetalingene skal være iht. 6-1 (1).

6-3 Panterett for seksjonseiernes forpliktelse

De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det er kommet inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning.

6-4 Seksjonseierens heftelse for sameiets ansvar og forpliktelser utad

Den enkelte seksjonseier hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameierbrøk.

7 Pålegg om salg og fravikelse av bruksenheten (utkastelse)

7-1 Mislighold

Seksjonseiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på ordensregler

7-2 Pålegg om salg av seksjonen

Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 38. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Styret kan uten varsel pålegge erververen å selge en boligseksjon som er ervervet i strid med eierseksjonsloven § 23.

7-3 Pålegg om fravikelse av bruksenheten (utkastelse)

Hvis seksjonseierens eller brukerens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller seksjonseierens eller brukerens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13, jf. eierseksjonsloven § 39.

8. Styret og valgkomite

8-1 Styret – Sammensetning, valg, tjenestetid og vederlag

(1) Sameiet skal ha et styre. Styret skal bestå av en leder og to til fem andre medlemmer.

(2) Styremedlemmene tjenestegjør i to år hvis ikke årsmøtet har bestemt noe annet. Styremedlem kan gjenvelges.

(3) Årsmøtet skal velge styret med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Styreleder skal velges særskilt. Bare fysiske personer kan velges.

(4) Årsmøtet skal fastsette eventuelt vederlag til styret for foregående styreperiode, med mindre noe annet besluttes av årsmøtet. Valgkomiteen legger frem et forslag til godtgjørelse på årsmøtet. Styret bestemmer fordelingen av vederlaget med mindre årsmøtet har tatt stilling til det.

(5) Når særlige forhold foreligger, har et styremedlem rett til å fratre før tjenestetiden er ute. Styret skal ha et rimelig forhåndsvarsel om fratredelsen. Ved fratreden må forretningsfører varsles.

(6) Årsmøtet kan med vanlig flertall beslutte at et medlem av styret skal fratre.

8-2 Styremøter

(1) Styreleder skal sørge for at styret møtes så ofte det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

(2) Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.

(3) Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Beslutninger kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for en beslutning, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene

(4) Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de fremmøtte styremedlemmene skal undertegne protokollen. Protokollen kan undertegnes elektronisk. Protokollen skal sendes til forretningsfører.

8-3 Styrets oppgaver

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.

8-4 Styrets beslutningsmyndighet

(1) Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle.

(2) Styret kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

8-5 Inhabilitet

Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller dennes nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

8-6 Styrets representasjonsadgang og ansvar

(1) Styret har rett til å representere seksjonseierne og forplikte dem med sin underskrift i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Dette omfatter også å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet eller styret, og rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og fast eiendom.

(2) Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseiere har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.

(3) Seksjonseierne (sameiet) forpliktes ved underskrift av styreleder og ett styremedlem i fellesskap. Styret kan gi prokura.

8-7 Valgkomite

Valgkomite i Ullernåsen Boligsameie består av 3 medlemmer. Disse velges for 2 år av gangen såfremt ikke årsmøtet bestemmer noe annet. Medlemmer av valgkomiteen må være fysiske personer og myndige. Valgkomiteen skal overfor årsmøtet foreslå leder og medlemmer til styret når disse er på valg. Styret skal overfor årsmøtet foreslå leder og medlemmer til valgkomiteen når disse er på valg.

9. Årsmøtet

9-1 Årsmøtets myndighet og mindretallsvern.

(1) Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet.

(2) Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

9-2 Tidspunkt for årsmøtet

(1) Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for å innlevere saker som ønskes behandlet.

(2) Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

9-3 Innkalling til årsmøte

(1) Styret innkaller til årsmøte med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Styret kan om nødvendig innkalle til ekstraordinært årsmøte med kortere varsel, men varselet kan aldri være kortere enn tre dager. Innkallingen skal samtidig sendes til forretningsfører.

(2) Innkallingen skjer skriftlig. Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon.

(3) Innkallingen skal tydelig angi de sakene årsmøtet skal behandle. Skal årsmøtet kunne behandle et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

(4) Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen i vedtektenes punkt 9-2 (1).

9-4 Saker årsmøtet skal behandle (1) Årsmøtet skal behandle de sakene som er angitt i innkallingen til møtet.

(2) Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen, skal det ordinære årsmøtet:

 behandle styrets eventuelle årsrapport

 behandle og godkjenne styrets regnskap for foregående kalenderår

 velge styremedlemmer

 behandle vederlag til styret

(3) Årsrapport, regnskap og revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært årsmøte sendes ut til alle seksjonseiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i årsmøtet.

(4) Bortsett fra saker som skal behandles av ordinært årsmøte, kan årsmøtet bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet. Hvis alle seksjonseiere er til stedet på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er ikke til hinder for at styret beslutter å innkalle til nytt årsmøte for å avgjøre forslag som er fremsatt i møtet.

9-5 Hvem kan delta i årsmøtet

(1) Alle seksjonseiere har rett til å delta på årsmøtet med forslags-, tale- og stemmerett. Ektefelle, samboer, eller annet medlem av husstanden til eieren av en boligseksjon har rett til å være til stedet på årsmøtet og uttale seg.

(2) Styremedlemmer, forretningsfører, revisor og leier av boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig eller de har gyldig forfall.

(3) En seksjonseier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Fullmakten kan ikke angi hva fullmektigen skal stemme. Seksjonseieren har rett til å ta med

en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom et flertall på årsmøtet tillater det.

9-6 Møteledelse og protokoll

(1) Styrelederen leder årsmøtet med mindre årsmøtet velger en annen møteleder. Møteleder behøver ikke å være seksjonseier.

(2) Møtelederen har ansvar for at det føres protokoll over alle saker som behandles, og alle beslutninger som tas på årsmøtet. Møtelederen og minst én seksjonseier som utpekes av årsmøtet blant dem som er til stede, skal underskrive protokollen. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne.

9-7 Beregning av flertall og opptelling av stemmer på årsmøte (1) I årsmøtet har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall avgitte stemmer.

(2) For en seksjon med flere eiere kan det bare avgis en stemme.

(3) Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

9-8 Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet (1) Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke annet flertallskrav er fastsatt i eierseksjonsloven eller vedtektene. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.

(2) Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om

a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet

b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter

c) salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning

d) samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt

e) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 20 annet ledd annet punktum

f) samtykke til sammenslåing av eierseksjonssameier som nevnt i eierseksjonslovens § 22a

g) ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning

h) overføring av vedlikeholdsplikt fra seksjonseier til sameiet, jf. eierseksjonsloven § 32 åttende ledd.

i) endring av vedtektene

(3) Vedtak om overføring av vedlikeholdsplikt fra sameiet til en eller flere seksjonseiere kreves i tillegg til to tredjedeler av de avgitte stemmer, også samtykke fra de berørte, jf. eierseksjonsloven § 33 tredje ledd.

9-9 Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak

(1) Tiltak som har sammenheng med seksjonseierens bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

(2) Hvis tiltakene fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

9-10 Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseiere

(1) Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om

a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen

b) oppløsning av sameiet

c) tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter

d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseiere.

9-11 Inhabilitet

Ingen kan delta i en avstemning om

a) et søksmål mot en selv eller ens nærstående

b) ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet

c) et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser

d) pålegg eller krav etter eierseksjonsloven §§ 38 og 39 som er rettet mot en selv eller ens nærstående.

Dette gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig.

10 Forretningsfører, regnskap, revisjon og forsikring

10-1 Forretningsfører

Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med eierseksjonsloven § 61.

10-2 Regnskap og revisjon

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av en revisor valgt av årsmøtet. Revisor tjenestegjør inntil annen revisor blir valgt.

10-3 Forsikring

(1) Styret er ansvarlig for at eiendommen til enhver tid er forsvarlig forsikret i et godkjent forsikringsselskap. Forsikringen skal også omfatte huseieransvarsforsikring, styreansvarsforsikring og rettshjelpsforsikring. Innboforsikring er den enkelte seksjonseier selv ansvarlig for å tegne

(2) Selv om sameiets forsikring brukes, skal styret pålegge seksjonseier å betale egenandelen dersom skadeårsaken ligger innenfor seksjonseiers ansvar.

11 Diverse opplysninger

11-1 Definisjoner

I disse vedtektene menes med

a) eierseksjon: eierandel i en bebygd eller planlagt bebygd og seksjonert eiendom, med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen.

b) bruksenhet: et avgrenset areal av en seksjonert eiendom som en seksjonseier har enerett til å bruke til bolig eller annet formål. En bruksenhet består av en hoveddel og kan også ha tilleggsdeler. Bruksenheten må ha innvendige arealer og kan også ha utvendige arealer.

c) bruksenhetens hoveddel: en sammenhengende og klart avgrenset del av en bygning, med egen inngang.

d) bruksenhetens tilleggsdel: de delene av bruksenheten som ikke er hoveddel.

e) fellesareal: de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene.

f) boligseksjon: en seksjon som skal brukes til helårsbolig eller fritidsbolig.

g) næringsseksjon: en seksjon som skal brukes til annet enn bolig.

h) samleseksjon: en seksjon som omfatter alle bruksenheter med samme formål.

i) sameiebrøk: seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet.

j) seksjonering: å dele en eiendom i flere bruksenheter etter reglene i eierseksjonsloven.

k) reseksjonering: en ny seksjonering av en eller flere seksjoner i en allerede seksjonert eiendom.

l) sameiet (eierseksjonssameiet): fellesskapet av alle seksjonseierne.

11-2 Hjemmelshaver til formuesgode

Sameie kan registreres som hjemmelshaver til et formuesgode som er registrert i et realregister.

11-3 Endringer i vedtektene

Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av årsmøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer om ikke disse vedtektene eller eierseksjonsloven stiller strengere krav.

11-4 Generelle plikter

Seksjonseierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av kommunens seksjoneringsvedtak, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt eventuelle ordensregler fastsatt av årsmøtet. Dersom ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i eierseksjonsloven av 16. juni 2017 nr 65.

Selvaag Prosjekt AS Postboks 544 Økern 0512 OSLO

Deres ref.: Vår ref.: 201406703-4 Oppgis alltid ved henvendelse

Byggeplass: ULLERNKAMMEN 18, 20, 22

Saksbeh.: Tommy Monge

Tiltakshaver: ULLERNÅSEN BOLIGSAMEIE c/o OBOS EIENDOMSFORVALTNING AS

Søker: Selvaag Prosjekt AS

Dato: 01.09.2016

Arkivkode: 531

Eiendom: 28/827/0/0

Adresse: Postboks 6668 St. Olavs plass, 0129 OSLO

Adresse: Postboks 544 Økern, 0512 OSLO Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus

Tiltaksart: Fasadeendring

Ferdigattest - Ullernkammen 18, 20, 22

Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om ferdigattest for rehabilitering av gavlfasade mottatt 24.08.2016.

Du har bekreftet at alle krav og betingelser som er stilt i tillatelsen, plan- og bygningsloven (pbl.) og tilhørende forskrifter er oppfylt. På dette grunnlaget gir vi ferdigattesten

Godkjente tegninger og kart

Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak 201406703

Beskrivelse

Situasjonsplan

Fasade - gavl syd

Fasade - gavl nord

D01 27.03.2014 1/15

A40-1102 08.05.2014 1/17

A40-1103 07.05.2014 1/18

Sluttrapport for avfallshåndtering

Sluttrapport for avfallshåndtering er behandlet og kravene til avfallshåndtering i byggteknisk forskrift (jf. TEK10 § 9-8 og 9-9) er oppfylt.

Klagefristen er tre uker

Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er tre uker fra du mottar dette vedtaket. Se våre nettsider https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/klage/klag-pa-vedtak-ibyggesaker/

www.oslo.kommune.no/pbe

postmottak@pbe.oslo.kommune.no

Plan- og bygningsetaten

Avdeling for byggeprosjekter 3-ukersaker

Dette dokumentet er elektronisk godkjent 01.09.2016 av:

Tommy Monge - Saksbehandler

Hanne Amalie Gøytil Lund - for enhetsleder Jon Erik Reite Bang

Kopi til:

ULLERNÅSEN BOLIGSAMEIE c/o OBOS EIENDOMSFORVALTNING AS, Postboks 6668 St. Olavs plass, 0129 OSLO

S-2115

Reguleringsplanmedreguleringsbestemmelserfor28/217,827m.fl.-felteneM,N,Opå

Ullern-byggeområdeforboliger,tomterforoffentligebygninger,friområderm.n.

Vedtaksdato: 22.08.1975

Vedtattav: Miljøverndepartementet

Vedtaksdokumenter: 197601211

Lovverk: BL1965

Høydereferanse: Oslolokal

Merknader:

Knytning(er)motandreplaner: Dokumentetbestårav2side(r)inkludertdenne.

Plan-ogbygningsetaten Oslokommune

oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom

Besøksadresse: Vahlsgate1,0187Oslo Postadresse: Boks364Sentrum, 0102Oslo

Sentralbord:+4721802180 Kundesenteret:+4723491000 postmottak@pbe.oslo.kommune.no Org.Nr.:NO971040823MVA

REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR GNR. 28, BNR. 217, 827 M. FL. - FELTENE MNO PÅ ULLERN - BYGGEOMRÅDE FOR BOLIGER, TOMT FOR OFFENTLIGE BYGNINGER, FRIOMRÅDE M.M. - OSLO KOMMUNE.

§ 1.Det regulerte område er på planen vist med reguleringsgrense.

§ 2.Det regulerte området er avsatt til:

a) 2 byggeområder for boliger med tilhørende anlegg

b) 2 byggeområder for offentlige bygninger (henholdsvis integrert grendeskole og daginstitusjon og understasjon for Oslo lysverker) c) friområde d) felles avkjørsel.

§ 3.Byggeområde for boliger i MO-feltet kan bebygges med terrasserte blokker i maksimalt 6 etasjer. Garasjeplasser, 1,5 bilplass pr. leilighet anordnes i garasjekjellere. Området kan bebygges med en maksimal utnyttelsesgrad på 0,56.

Dagligvareforretning kan innpasses i underetasje i blokk 9. Servicelokaler for øvrig kan innpasses i 1 etasje og/eller underetasje innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriftene.

Nødvendige parktanteplasser innpasses innen byggeområdet for boliger.

Garasjekjellere som får kjøreadkomst fra både Hoffsjef Løvenskiolds vei og Ostadalsveien må anordnes slik at gjennomkjøringsmulighet unngås.

§ 4.Byggeområde for boliger i N-feltet kan bebygges med konsentrert småhusbebyggelse med en maksimal utnyttelsesgrad på 0,25 i maksimalt 2 etasjer + underetasje. Det må anordnes bilplasser til 1,5 biler pr. leilighet inkludert gjesteplasser.

§ 5.Tomt for offentlig bygning (integrert grendeskole og daginstitusjon) kan bebygges i maksimalt 2 etasjer pluss underetasje.

§ 6.De regulerte gangveier innen planområdet skal være åpne for gang- og sykkeltrafikk.

§ 7.Nettstasjoner plasseres innen området i samarbeid med Oslo lysverker. Anlegget må i utforming og materialvalg søkes tilpasset den øvrige bebyggelse.

§ 8.Før byggemelding innsendes, må plan for den ubebygde del av området i målestokk 1:500 godkjennes. Det henvises til par. 69 i bygningslov med vedtekt for Oslo.

§ 9.Ved bygging må det vises skånsomhet for i størst mulig grad å ivareta eksisterende vegetasjon.

§ 10. Unntak fra disse reguleringsbestemmelser kan hvor særlige grunner taler for det, tillates av bygningsrådet innenfor rammen av bygningsloven og bygningsvedtektene for Oslo kommune.

ORDENSREGLER I ULLERNÅSEN BOLIGSAMEIE

1. Generelt

1.1 Ordensreglenes formål er å ivareta hensynet til sameiets drift, samt å sikre mot unødvendige skader og tap. I tillegg skal de bidra til å skape gode naboforhold.

1.2 Husordensreglene er å anse som et supplement til de vedtekter som til enhver tid gjelder for sameiet.

1.3 Seksjonseierne plikter å rette seg etter ordensreglene og ta ansvar for at disse overholdes av husstanden og besøkende. Seksjonseiere som leier ut sin seksjon er ansvarlig for leietakernes kjennskap til og overholdelse av reglene.

1.4 Eventuelle brudd på reglene forutsettes forsøkt ordnet direkte mellom berørte seksjonseiere. Skulle det vise seg at dette fører til vanskeligheter, kan forholdet meldes videre til styret.

1.5 Styret er tilgjengelig i forhåndsannonserte tider for Åpent Hus. Daglig leder er tilgjengelig i kontortiden. Vakttelefon (til vaktmester) skal kun benyttes ved akutte hendelser hvor varsling ikke kan vente til vaktmesters/daglig leders ordinære arbeidstid.

2. Bruk og orden

2.1 Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre seksjonseiere og beboere.

2.2 I tidsrommet kl. 23.00 - 07.00 må det vises særlig hensynsfullhet. Musikk- og sangundervisning, dagmammavirksomhet eller annen næringsvirksomhet som kan være til sjenanse for naboer, tillates kun etter skriftlig samtykke fra naboene og styrets godkjennelse. Alminnelig hjemmekontor og lignende er tillatt.

2.3 Det må utvises hensynsfullhet ved boring, banking og bruk av annen støyende redskap. Slik aktivitet skal legges til et tidspunkt på dagen når det er til minst sjenanse for andre.

2.4 Ovennevnte aktiviteter skal ikke foregå over et lengre tidsrom uten at naboene er informert. All støyende oppussingen skal varsles. Dersom oppussingen medfører støy utover én dags varighet, må den varsles minst én uke før oppstart med både dato og tidspunkt for når det støyende arbeidet skal foregå. Henge opp nabovarsel i alle oppganger i samme bygg, da arbeider i betongen forplanter seg i hele bygget.

2.5 Tillatt tidsrom for arbeider, hverdager 07.00 - 21.00, ingen støyende arbeider 07.00 - 08.00 og etter 17.00, lørdager kun korte (f.eks. borre i betong for feste av bilde) ellers ingen støyende arbeider. Søndag og helligdager ingen støyende arbeider.

2.3 Boenhetene skal til enhver tid holdes oppvarmet på en slik måte at vann og avløp ikke fryser. For å unngå at vannlås i sluk i våtrom tørker ut, bør varmekabler slås av hvis boenheten skal stå tom i mer enn tre dager.

2.4 Avtrekk/lufteventiler på kjøkken og bad/dusjrom må holdes rene og i orden. Ytterligere avtrekksvifter må ikke monteres da dette skaper overtrykk i det felles lufteanlegget og fører til at anlegget mister sin funksjon.

3. Terrasser og balkonger

3.1 Seksjonseieren har ansvar for skjøtsel av terrasse- og balkongkassene. Eventuelle busker og trær skal ikke være høyere enn boddøren. All beplantning skal holdes innenfor den ytre kanten av kassene.

3.2 Automatisk vanningsanlegg i kassene eller bruk av slange for vanning og spyling på terrassene er ikke tillatt.

3.3 Tørking av tøy på terrasse og balkong kan bare skje dersom dette ikke er til sjenanse for naboene. Tøyet skal henges så lavt at det ikke er synlig utenfra.

3.4 Grilling er tillatt, så fremt det skjer uten å være til sjenanse for naboene. Det oppfordres sterkt til bruk av gass- eller elektrisk grill.

3.5 Det er seksjonseiers ansvar å sørge for at renner og sluk holdes i en slik stand at de ikke hindrer fritt utløp av vann. Ved store snømengder om vinteren er det nødvendig å fjerne snø for å hindre vannmengder ved smelting.

4. Oppganger og øvrige fellesareal

4.1 Inngangsdørene til oppgangene skal til enhver tid holdes låst.

4.2 I oppgangene er det ikke tillatt å hensette andre gjenstander enn barnevogn, rullator og rullestol. Disse kan plasseres innenfor inngangsdøren til oppgangen.

4.3 Seksjonseier plikter å sørge for navneskilt på egen inngangsdør, samt at egen postkasse er forsynt med standard type skilt.

4.4 I hver oppgang skal det være valgt eller utpekt en kontaktperson man kan henvende seg til i saker av felles interesse for seksjonseiere i oppgangen, og som kan koordinere fellestiltak. Oppgangskontaktene er kontaktpersoner for styret og daglig leder.

4.5 Enhver forurensning/forsøpling av fellesarealer er forbudt. Det er satt opp søppel-kasser over hele området. Disse skal benyttes. Foreldre har plikt til å rydde fellesarealer etter egne barns aktiviteter. Leketøy som ikke er i bruk, skal

oppbevares privat eller på lekeplasser.

4.6 Det er forbudt å røyke i innendørs fellesarealer. Det er heller ikke lov å kaste sigarettsneiper fra terrasse/balkong eller på fellesområdene.

4.7 Felles dugnad med opprydding av fellesareal og i grøntanlegg iverksettes årlig. Seksjonseierne oppfordres til å delta.

4.8 Beplantning i trau eller blomsterpotter foran oppgangene forutsettes vedlikeholdt av seksjonseierne i vedkommende oppgang.

4.9 Ballspill er ikke tillatt mot fasader og bodvegger.

5. Avfallshåndtering

5.1 Avfallshåndteringen i sameiet følger Oslo kommunes retningslinjer. Søppelsjaktene i oppgangene er ikke i bruk. Restavfall, plastemballasje, matavfall, papir og glass skal deponeres i avfallscontainere på eller tilgrensende sameiets område. Avfall skal ikke hensettes i oppgangene eller på øvrig fellesareal.

5.2 Ved bruk av midlertidige avfallsløsninger som Isekk eller liknende, skal slike fjernes etter maks fem dager, og ikke bli stående over helgen. Ved behov for bruk over en uke skal daglig leder gis beskjed. Sekken skal merkes med seksjonseiers navn og telefonnummer. Sekken skal plasseres slik at den ikke er til hinder for andre eller blokkerer adkomst til vei, og slik at den ikke skader hekker, blomster eller gressplen.

6. Garasjer

6.1 Garasjeportene skal holdes stengt. Døren i garasjeporten og inngangsdøren fra garasjeplan skal til enhver tid være lukket og låst.

6.2 Ved innkjøring til garasjer skal fjernåpnere fortrinnsvis benyttes. Nøkkelbrikke på stolpe skal kun brukes unntaksvis, da disse ofte er gjenstand for påkjørsel. Fjernåpnere til garasjeportene bør ikke ligge synlig i parkerte biler. Tap av fjernåpner må straks meldes til daglig leder, som vil sørge for endring av koden til garasjen.

6.3 Barn/ungdommer har ikke anledning til å bruke garasjene som lekeplass eller oppholdssted.

6.4 Det er ikke tillatt med vask av bil i garasjeanlegget.

6.5 Parkeringsplasser skal ikke benyttes til lagring av avfall, brennbare gjenstander, elektrisk utstyr eller annet som kan medføre urimelig skade eller ulempe for andre seksjonseiere eller som kan medføre fare for skade på sameiets bygningsmasse.

6.6 Sykkel, kajakk, takboks ol. som er forsvarlig sikret mot fall kan plasseres utenfor egen bod så lenge dette ikke medfører hindring for bruk av parkeringsplass til bil fram til linje på betongdelevegger.

6.7 Dersom seksjonseier ikke etterkommer anmodning om rydding av parkeringsplass etter en frist på minst 14 dager, besørger daglig leder rydding for seksjonseiers regning.

7. Gangveier og parkering

7.1 Bommene inn til bområdet skal holdes i lukket stand. Alle seksjonseiere forutsettes å medvirke til at så skjer.

7.2 Kjøring med bil på sameiets gangveier er ikke tillatt. Det er likevel anledning til dette ved helsemessige årsaker, eller for transport av tyngre varer/gjenstander/møbler o.l. All slik kjøring må skje i lav hastighet og med den største forsiktighet.

7.3 Moped- og motorsykkelkjøring på gangveiene er ikke tillatt.

7.4 Parkering på gangveier og snuplasser er ikke tillatt annet enn ved kortsiktig av-og pålessing. Øvrig parkering skal skje på parkeringsplassen på Ostadalsveien-siden, på Ullernkammen-siden eller for øvrig på oppmerkede plasser i inntil 72 timer.

7.5 Ved parkering i strid med bestemmelsene vil styret ved daglig leder kunne iverksette borttauing av kjøretøy. Ved parkering foran/bak bom vil borttauing kunne iverksettes umiddelbart.

7.6 Puss og vask av bil er ikke tillatt på gangveier eller snuplass.

8. Dyrehold

8.1 Dyrehold er tillatt så fremt dette ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. Slangehold tillates ikke, heller ikke hold av arter unntatt fra forbudet mot å innføre, omsette eller holde eksotiske dyr.

8.2 På sameiets fellesarealer gjelder båndtvang hele året.

8.3 Hundeeiere plikter å fjerne hundens ekskrementer fra sameiets fellesarealer umiddelbart, likeså spor etter sølete hundepoter m.v. i oppgangene. Lekeplasser skal skjermes spesielt av hensyn til hygiene og til barnas miljø.

9. Skader og forsikring

9.1 Når skade oppstår, seksjonseierne forpliktet til å begrense skadeomfanget i størst mulig grad. Skade som antas å kunne dekkes av den felles bygningsforsikringen, må uten ugrunnet opphold meldes daglig leder, som gir nærmere veiledning og hjelp.

Morten Fuglem ULLERNKAMMEN 22

Dato: 28.03.2025

Deres ref: Vår ref (Saksnr): Saksbehandler: Automatisert produksjon Bestillingsnr.: 86508710 8410602

AREALBEKREFTELSE FOR GNR.28 BNR. 827

Vi viser til bestilling av 20250328 for ULLERNKAMMEN 22.

GNR.

28 BNR. 827

er, ifølge eiendomsregisteret i Oslo, opprettet den 13.07.1971.

Arealet for eiendommen, med til- og framålinger ført i eiendomsregisteret i Oslo, er 83357 m²

Eiendommen, i samsvar med oppgitt areal, er vist med gul farge på vedlagte kartutsnitt.

Målestokk= 1: 2000.

Eiendommen består av 1 teig.

Plan- og bygningsetaten

Avdeling for Geodata Matrikkelenheten

Kristin Tveit Enhetsleder

Premium rådgivning

tryggbudgivning.no

GI BUD MED BANKID

På eiendommens annonse vises det en “Gi bud”-knapp for elektronisk budgivning

IDENTIFISER MED BANKID

Innlog ging fungerer på samme måte som i din nettbank. Du kan også bruke BankID App (iOS/ Android) eller BankID på mobil.

BUDREGLEMENT

REGISTRERING AV BUD

Nettsiden hjelper deg med korrekt utfylling av budmeldingen.

Benytt “Gi bud”-knappen på eiendommens annonse for å registrere ditt bud elektronisk. «Gi bud»-knappen åpner nettsiden TryggBudgivning.no som er integrert i megler-systemet.Alle bud / budforhøyelser og forbehold overføres automatisk inn i budjournalen på den respektive eiendommen.

Du logger deg inn på TryggBudgivning.no ved å bruke BankID. Det er derfor viktig å huske å ta med deg din BankID-brikke på budgivningsdagen. Du kan gi bud fra datamaskin, nettbrett eller smarttelefon.

-den enkleste og mest sikre måten å bypå boligidag!

ELEKTRONISK SIGNERING

BankID lar deg signere budmeldingen elektronisk. Budmeldingen overføres til eiendomsmegleren.

BUDRUNDEN

Etter signering vil du motta en SMS-kvittering Gi budforhøyelser med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen.

Når du benytter deg av TryggBudgivning.no trenger du ikke å ta bilde av legitimasjon eller sende inn budskjema til megler. Etter at bud er registrert med BankID får du en kvittering pr. SMS om at budet er mottatt.

Du registrerer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen som du allerede har mottatt. Budforhøyelser registreres også automatisk inn i meglersystemet.

For å gi bud må du gå inn på en enhet i prosjektet. Se nettside eller kontakt megler. Dersom du ønsker budskjema tilsendt som et eget dokument, ta kontakt med eiendomsmegler.

FORBRUKERINFORMASJON

OM BUDGIVING

Sist oppdatert med virking fra 1. januar 2014, i forbindelse med ikrafttredelse av endringer i eiendomsmeglingsforskriften.

Informasjonen er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund, på grunnlag av blant annet forskrift om eiendomsmegling § 6-3 og § 6-4.

Nedenfor gis en oversikt over de retningslinjer som forbrukermyndighetene og organisasjonene anbefaler benyttet ved budgivning på eiendommen. Avslutningsvis gis også en kort oversikt over de viktigste rettsreglene tilknyttet budgivning.

Før det legges inn bud på eiendommen oppfordres budgiver til sette seg inn i all relevant informasjon om eiendommen, herunder eventuell salgsoppgave og teknisk rapport med vedlegg.

GJENNOMFØRING AV BUDGIVING:

1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.

2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Før formidling av bud til oppdragsgiver skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Med skriftlige bud menes også elektroniske meldinger som e-post og SMS når informasjonen i disse er tilgjengelig også for ettertiden.

3. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver,

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD

1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).

budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Det bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.

5. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene i punkt 4.

6. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

7. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

8. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.

5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

0 | Budgivning

Boligkjøperpakken

- din nye bolig ferdig forsikret hele det første året

Boligkjøperpakke Hus

Med Boligkjøperpakke Hus har du alle de forsikringene du trenger for ditt nye hus:

bolig kjøperforsikring renteforsikring standard bygningsforsikring for hus

innboforsikring Ekstra flytteforsikring

uhell i og utenfor hjemmet råte, skadedyr, skadeinsekter, mus og rotter

Pris: Boligkjøperpakken koster 19.900 kroner for det første året. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig.

Boligkjøperpakke Leilighet

Din nye leilighet er godt ivaretatt med Boligkjøperpakke Leilighet:

b o ligkjøperforsikring renteforsikring innboforsikring Ekstra flytteforsikring

uhell i og utenfor hjemmet skadeinsekter, mus og rotter

Pris: Boligkjøperpakken koster 9.950 kroner for det første året. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig.

Boligkjøperpakke Hytte

Gled deg til hyttekos uten bekymringer med Boligkjøperpakke Hytte: boligkjøperforsikring standard bygningsforsikring for hytte (hvis du er eier av bygningen) innboforsikring Ekstra flytteforsikring

uhell i og utenfor hjemmet råte, skadedyr, skadeinsekter, mus og rotte

Pris: Boligkjøperpakken koster 19.900 kroner for det første året hvis du eier bygningen, hvis det er en leilighet koster pakken 9.950 kroner. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig.

Forsikringspakken kjøpes hos eiendomsmegleren som foretar salget av eiendommen, og kan kun kjøpes av privatpersoner.

Boligkjøperforsikringen gjelder fra kontraktsmøte, mens de andre forsikringene gjelder fra du overtar boligen, Forsikringene løper/varer i ett år. I Boligkjøperpakke Hus og Boligkjøperpakke Hytte inngår standard bygningsforsikring.

Denne kan oppgraderes til Bygningsforsikring Ekstra mot et tillegg i prisen.

Seksjonert enebolig/tomannsbolig/rekkehus får kun kjøpt leilighetspakke gjennom eiendomsmegler. Denne kan oppgraderes til huspakke ved henvendelse til Tryg dersom man har behov for husforsikring. Boligkjøperforsikringen kan beholdes i inntil fem år. Å beholde Boligkjøperforsikringen koster

300 kroner per år for leilighet og 450 kroner per år for hus og hytte.

Har du spørsmål om boligkjøperpakken kan du kontakte oss på telefon 915 04040

Dersom du skal melde inn en sak tilknyttet boligkjøperpakken, gjør du dette via våre hjemmesider Tryg.no/meld-skade.

Skann QR-koden for å lese mer om innholdet i Boligkjøperpakkene.

Mer informasjon om forsikringen, hvem som formidler den og klageorganer

IPID (standardisert informasjons dokument) Vi vedlegger her en link til IPID-er for de produktene som inngår i pakken. Du finner de relevante IPID’er her: www.tryg.no/forsikringer/partnere/buysure/ipid

Leverandørinformasjon og godtgjørelse Forsikringen er plassert hos Tryg Forsikring, og er formidlet gjennom Buysure AS. Buysure er registrert som et forsikringsagentforetak av Tryg i Finanstilsynets virksomhetsregister, og formidler boligkjøperforsikring kun for dem.

I forbindelse med inngåelsen av avtale om ovennevnte Boligkjøperforsikring/ Boligkjøperpakke mottar forsikringsagenten godtgjørelse for salget. Distribusjonskostnad til eiendomsmeglerforetaket avhenger av hvilken type bolig forsikringen er tilknyttet:

Enebolig og rekkehus 7049 kroner

Leilighet med andels- eller aksjenummer 4909 kroner

Leilighet og rekkehus med seksjonsnummer 4214 kroner

Fritidsbolig 10.679 kroner

Honorar til Buysure (1200 kroner) og adm.gebyr (299 kroner) er medregnet i pristabellen.

Du betaler altså bare den oppgitte prisen.

Buysure AS

Munkedamsveien 45 D, 0250 Oslo

Telefon: 95 46 06 60

Foretaksregisteret NO 822 997 252 post@buysure.no

Klagemuligheter

Tvisteløsning og klageorgan

Hvis du er misfornøyd eller uenig med Tryg eller Trygs samarbeidspartner har du flere klagemuligheter. Her kan du se hvilke klagemuligheter du har som kunde i Tryg. Vi ønsker å finne en god løsning. Dersom du ikke er enig i vår avgjørelse, ønsker vi at du først sender en klage til avdelingen i Tryg som har behandlet saken din. Det er enklest og hurtigst for begge parter hvis saken kan løses på denne måten.

Kvalitetsavdelingen

Om du ikke får medhold i klagen til avdelingen som har behandlet saken din, eller hos samarbeidspartner, kan du ta kontakt med Kvalitet. Kvalitet er Trygs klageansvarlige avdeling, og vil gjennomgå og vurdere klagen din på nytt. Du kan sende inn din klage til Kvalitet: https://www.tryg.no/send-din-klage.html

Buysure

Dersom du ikke er fornøyd med forsikringstjenesten levert av Buysure har du anledning til å sende en klage til Buysure: Buysure AS

Munkedamsveien 45 D, 0250 Oslo klage@buysure.no

Finansklagenemda

Dersom du ikke kommer til enighet med Tryg Forsikring kan du klage til Finansklagenemnda. Her kan du kontakte

Finansklagenemda: Postboks 53, Skøyen 0212 Oslo Telefon: 231 31 960 www.finkn.no

Lovgivning og verneting

Hvis ikke annet er avtalt, gjelder norsk lovgivning. Det er Lov om forsikringsavtaler som regulerer avtaler om skadeforsikring og personforsikring. Tvister i forbindelse med forsikringsavtalen avgjøres ved norske domstoler hvis ikke annet er avtalt eller det er i strid med ufravikelige regler i gjeldende lovgivning. Hvilken lovgivning og hvilket verneting som gjelder er ikke valgfritt.

Forsikringene i pakken kan også kjøpes særskilt

Dersom du ikke ønsker vår pakkeløsning kan Boligkjøperforsikringen kjøpes alene. Gi i så fall beskjed til din eiendomsmegler om at du ønsker å kjøpe forsikringen for seg. Dette gjelder også de øvrige produktene i pakken, men du må da kontakte Tryg direkte.

Garantiordning for skadeforsikring

Selskapet er medlem i garantiordningen for skadeforsikring i Norge. Garantiordningen skal ikke dekke mer enn 90 prosent av hvert enkelt krav. Krav etter forsikring som gjelder bolig og tvungen ansvarsforsikring skal likevel dekkes med 100 prosent. Garantiordningen skal ikke dekke forsikringskrav utover 20 millioner kroner for hvert krav for hver sikret for hvert skadetilfelle. Merk særskilt at noen typer forsikringsavtaler ikke er omfattet av ordningen, herunder livsforsikringer. For nærmere informasjon om garantiordningen se forskrift om finansforetak og finanskonsern av 09.12.2016 (FOR2016-12-09-1502).

Pris

Prisen for forsikringene legges til kjøpesummen for boligen, så du får ingen egen regning for pakken. Pris for pakken gjelder i ett år og ved fornyelse vil det beregnes en pris per produkt i pakken. Du vil motta informasjon om dette i forkant av fornyelse.

Dersom du angrer på ditt kjøp av pakke kan du lese mer om dette her: Angrerett | Tryg Forsikring

Om Tryg

Tryg Forsikring er norsk filial av det danske forsikringsforetaket Tryg Forsikring A/S. Tryg Forsikring A/S har konsesjon som skadeforsikringsselskap fra det danske Finanstilsynet. Virksomheten i den norske filialen av Tryg er under tilsyn fra det danske Finanstilsynet og det norske Finanstilsynet.

Tryg Forsikring er registrert i det norske Foretaksregisteret med organisasjons-nummer 989563521

Postadresse:

Postboks 7070, 5020 Bergen.

Tryg Forsikring A/S er registrert hos Erhvervsstyrelsen i Danmark med CVR nr. 24260666 og med adresse: Klausdalsbrovej 601 DK - 2750 Ballerup Danmark.

LØSØRE OG TILBEHØR

Gjeldende fra januar 2020

Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, og er gjeldende fra 1. januar 2020.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova/avhl.) av 3. juli 1992 regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter ved overdragelse av fast eiendom og andeler i borettslag. I henhold til avhl. § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf. avhl. § 3-5. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og denne oversikt. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Dersom det er noe i nedenstående liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. LISTEN OVER LØSØRE OG TILBEHØR SOM SKAL FØLGE MED EIENDOMMEN VED SALG NÅR ANNET

1. HVITEVARER medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven.

2. HELDEKKENDE TEPPER følger med uansett festemåte.

3. VARMEKILDER slik som ovner, kaminer, peiser, varmepumper og panelovner, følger med uansett festemåte. Frittstående biopeiser/ varmeovner og terrassevarmere medfølger ikke. Det følger ikke med varmekilder i rom som ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder på visning.

4. TV, RADIO OG MUSIKKANLEGG. TV-antenner og fellesanlegg for TV, herunder parabolantenne, og tuneren/dekoder/tv-boks medfølger der dette eies av selger. Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeordning samt musikkanlegg følger ikke med (se også punkt 12).

5. BADEROMSINNREDNING/UTSTYR: Badekar, dusjkabinett, dusjvegger, alle fastmonterte speil og hyller, fastmonterte glass- og håndkleholdere, herunder håndklevarmere samt baderomsinnredning, medfølger.

6. GARDEROBESKAP medfølger, selv om disse er løse. Fastmonterte garderobehyller og knagger medfølger. Innredning i garderobeskap, for eksempel løse eller fastmonterte trådkurver, hyller, stenger og lignende, medfølger.

7. KJØKKENINNREDNING medfølger, herunder også åpne, fastmonterte hyller og løs eller fastmontert kjøkkenøy.

8. MARKISER, PERSIENNER og annen type innvendig og utvendig solskjerming, gardinoppheng, lamellgardiner og liftgardiner medfølger.

9. AVTREKKSVIFTER av alle slag, samt fastmonterte aircondition/ventilasjonsanlegg, medfølger.

10. SENTRALSTØVSUGER medfølger med komplett anlegg, herunder slange, munnstykke mm.

11. LYSKILDER: Kupler, lysstoffarmatur, fastmonterte “spotlights”, oppheng og skinner med spotlights samt utelys og hagebelysning medfølger. Vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper og lignende som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt følger likevel ikke med.

13. UTVENDIGE SØPPELKASSER og eventuelt holder/hus til disse medfølger.

14. POSTKASSE medfølger.

15. UTENDØRS INNRETNINGER slik som flaggstang, fastmontert tørkestativ, samt andre faste utearrangementer som f.eks. badestamp, boblekar/jacuzzi og liknende utendørs kar, lekestue, lekestativ, utepeis, fastmontert trommel til vannslange, medfølger. Guidekabel/avgrensingskabel til robotgressklipper medfølger, men robotgressklipper og ladestasjon for denne medfølger ikke.

16. FASTMONTERT VEGGLADER/LADESTASJON TIL EL-BIL medfølger uavhengig av hvor laderen er montert.

17. SOLCELLEANLEGG med tilhørende teknisk infrastruktur medfølger

18. GASSBEHOLDER til gasskomfyr og gasspeis medfølger.

19. BRANNSTIGE, BRANNTAU, feiestige og lignende medfølger der dette er påbudt. Løse stiger medfølger ikke.

20. BRANNSLUKNINGSAPPARAT, BRANNSLANGE OG RØYKVARSLER medfølger der dette er påbudt. Det er eier og brukers plikt til å se til at utstyret forefinnes på enhver eiendom. Hvis annet ikke er uttrykkelig avtalt, skal dette derfor alltid følge med ved salg av eiendom.

21. SAMTLIGE NØKLER til eiendommen som selger er i besittelse av skal overleveres kjøper på overtakelsen, herunder nøkler til eventuelle boder, uthus, garasjeportåpner el. Låses boder, uthus el. med hengelås, skal lås og nøkler til disse medfølge.

22. GARASJEHYLLER, bodhyller, lagringshyller og oppheng til bildekk medfølger såfremt de er fastmontert.

Planter, busker og trær som er plantet på tomten, eller fastmonterte kasser og lignende er en del av eiendommen og medfølger i handelen.

12. INSTALLERTE SMARTHUSLØSNINGER med sentral som styrer lys, varme, lyd o.l., samt tilhørende trådløse enheter som brytere, sensorer, kameraer, integrerte høyttalere el. medfølger. Enkle lysstyringssystem f.eks. med en sentral som kun styrer lyspærer eller smartpærer montert i sokkel medfølger likevel ikke.

Premium rådgivning

KORT OM OSS

EIENDOMSMEGLER / PARTNER

+4748123517

vg@eie.no

EIE Røa, Skøyen & Ullern

Premium rådgivning

EIE Røa, Skøyen & Ullern

EIE Røa, Skøyen & Ullern er en lokalmegler dedikert til Vestre Aker og Ullern bydel. Med høy lokal kunnskap kjenner vi områdene rundt Røa, Skøyen & Ullern svært godt. Vi selger mye på Røa, Hovseterdalen, Mærradalen, Makrellbekken, Lysakerelven, Lysejordet, Bogstad, Voksenlia og Holmenkollens solside med Voksen skog, Skogen, Ullerntoppen, Ullernåsen, Lilleaker, Bestum, Skøyen, Karenslyst Allé, Hoff, Silkestrå, Casinetto, Smestad, Makrellbekken, Montebello mv. Selskapet ble etablert i 1988 av eiendomsmeglernestor Trygve Swartling, og ble i 2006 en del av EIE eiendomsmegling. Vi er til enhver tid oppdatert på det lokale boligmarkedet og boligtrender. EIE Røa, Skøyen & Ullern er et av de mest omsettende kontorene i EIE eiendomsmegling. Kontakt oss i dag for å finne ut hvordan vi kan hjelpe deg med å finne din drømmebolig eller få solgt din nåværende bolig på aller best måte.

VERDIOVERVÅKNING

Månedlig prisoppdatering på din bolig

Hold et øye med verdiutviklingen på boligen din – helt uten kostnad

HVA ER VERDIOVERVÅKNING?

Boligen er oftest det mest verdifulle av våre eiendeler. Med EIE verdiovervåkning kan du følge med på den generelle prisutviklingen i ditt område, og få månedlig verdiestimat av boligen din sendt på e-post.

HVEM KAN BESTILLE DETTE?

Både eksisterende og ikke eksisterende kunder kan bestille dette fra oss. Dersom du nylig har fått verdivurdering eller kjøpt bolig av oss vil du automatisk motta verdiovervåkning uten å måtte foreta deg noe. Alle boliger som er kjøpt etter 1. januar 2003 kan bestille verdiovervåkning direkte på eie.no ved å fylle ut informasjon om boligen din selv. Boliger kjøpt før 2003 må først få en verdivurdering fra en av våre meglere for å kunne motta verdiovervåkning.

HVOR FÅR VI TALLENE TIL VERDIOVERVÅKNING FRA?

Tallene fra verdiovervåkningen er hentet fra den månedlige boligprisstatistikken til Eiendom Norge. Statistikken er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn. no. Statistikken er utarbeidet etter siste måneds slutt og omfatter boliger som annonseres på Finn.no. Det innebærer cirka 70 prosent av alle boliger som omsettes i Norge i løpet av et år, og en statistikk eiendomsbransjen legger til grunn for å gi best mulig estimat og oversikt på boligprisene i hele Norge.

MEGLERBOOKING

— Vi gjør det enkelt for deg

Din

bolig er verdifull

–

benytt

deg

av vår kunnskap og erfaring

Med EIE meglerbooking kan du når som helst på døgnet avtale tid med en våre meglere – kun ved noen få tastetrykk på vår hjemmeside. Her velger du tjenesten du har behov for, og hvilket tidspunkt som passer for deg. Enten om du skal selge boligen din, refinansiere lånet ditt eller ønsker å vite hva boligen din er verdt i dagens marked, så har vi tilrettelagt for at det skal være enkelt for deg.

En befaring kan gi deg ny og verdifull innsikt om din bolig. Våre meglere gir deg en verdivurdering av markedsverdien til din bolig. Verdivurdering blir basert på en grundig analyse av din bolig og på tilsvarende boliger solgt i ditt område den siste tiden. Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

eiemeglerbooking.no

EIE advokat

Vår kompetanse din trygghet

Vi dekker alle sentrale rettsområder, med hovedvekt på eiendomsrettslig premium rådgivning og tvisteløsning. Eiendomsrett omfatter alle juridiske aspekter knyttet til blant annet kjøp, salg, utvikling, utleie, plan- og bygningsrett, tomtefeste og eierseksjonsrett. EIE advokat har spesialisert seg på eiendomsrettslig rådgivning og tvisteløsning innen både privat- og næringseiendom

Vi har også solid kompetanse på relaterte rettsområder som skatt og avgift, arv og skifte, familierett og forsikringsrett, samt selskapsrett og alminnelig kontraktsrett

I EIE verdsetter vi faglig dyktighet, personlig engasjement og rask responstid høyt. Vi kaller det Premium rådgivning

eieadvokat.no

OM EIE EIENDOMSMEGLING

Et boligsalg er ikke bare et hjem som bytter eier. Det er to eller flere liv som endres for alltid. På begge sider har selger og kjøper noe felles de skal ta en avgjørelse av stor betydning. Vi skal være der for begge.

Det finnes ikke ett enkelt svar på hva som gjør en megler god. For det er med meglere som med fagfolk flest - det de gjør er like viktig som det de sier. Både mennesker og boliger er forskjellige, men en vellykket salgsprosess har alltid én viktig ingrediens: Tid til å gjøre det ordentlig. Våre kunder har lagt ned mye tid og innsats i sine hjem. De fortjener det samme fra oss.

EIE er Norges største uavhengige eiendomsmeglerkjede, og er i motsetning til andre ikke eid av en bank. Siden oppstarten i 2006, har vi ikke hatt noen annen agenda enn å være den beste eiendomsmegleren - og vi bruker all vår kunnskap og erfaring for å skape en god salgsprosess. Vi stiller derfor bransjens høyeste krav til oss selv, som betyr at vi er den eneste eiendomsmeglerkjeden som krever doble etterutdanningspoeng av våre meglere, ikke kun det som er lovpålagt.

Tid til å gjøre det ordentlig betyr at vi skreddersyr råd og løsninger for hver enkelt kunde. Arbeidet vi har lagt ned har resultert i at vi har vunnet 12 gullmeglere, blitt kåret til å ha bransjens mest fornøyde kunder av Norsk Kundebarometer i 2021* for andre året på rad, og blitt kåret til bransjens mest bærekraftige kjede i 2020*

Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

*EIE ble bransjevinner i Norsk kundebarometer 2021 og Norsk Bærekraftbarometer 2020. Et forskningsprosjekt ved Handelshøyskolen BI. www.kundebarometer.com

EIE speiler selger og kjøper

eie.no