Hoffsveien 64 A, 377 Oslo

Hoffsveien 64 A

0377 Oslo Oslo kommune

Vi hjelper deg med å

EIENDOMSMEGLER MNEF / PARTNER

48 12 35 17

vg@eie.no

EIE Røa, Skøyen & Ullern

finne ditt nye hjem

Nicolay Ulvin

INNHOLD

Rett til fritt å velge megler

Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

DETTE MÅ DU VITE

Nøkkelinformasjon

EIENDOM

Hoffsveien 64 A, 0377 Oslo, Etasje: 1

MATRIKKEL

Andelsnr. 15 Orgnr. 950105518 i Oslo kommune

BOLIGTYPE

Leilighet

EIERFORM

Borettslag

AREALER

Totalt BRA 116 kvm består av: - BRA-i (internt bruksareal): 112 kvm - BRA-e (eksternt bruksareal): 4 kvm

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 20 kvm

ANTALL SOVEROM

3

BYGGEÅR

1988

TOMT

Fellestomt 11224 kvm

PRISANTYDNING

8 450 000

TILSTANDSRAPPORT

Takstmann: Stian Darell Takstdato: 10.03.25

ANDEL FELLESGJELD/FELLESFORMUE

Andel fellesgjeld: kr. 306 000,- (avrundet opp til nærmeste hele tusen) pr. 01.02.25

Andel fellesformue: kr. 11 511,- pr. 31.12.23

TOTALPRIS INKL. FELLESGJELD

kr 8 450 000,- (Prisantydning)

kr 306 000,- (Andel av fellesgjeld)

kr 8 756 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:

kr 200,- (Pantattest kjøper)

kr 545,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)

kr 545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)

kr 8 212,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)

kr 9 502,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)

kr 8 765 502,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger: kr 9 950,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))

kr 8 775 452,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

FELLESKOSTNAD

Kr. 7 242,- pr. mnd.

Herav:

Felleskostnader: 5 298,-

Garasje: 300,-

Nedbetaling: 970,-

Balkong: 250,-

Telenor: 424,-

FELLESKOSTNAD INKLUDERER

Forretningsfører- og revisjonshonorar, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikringer, kommunale avgifter, felles garasjer, nedbetaling fellesgjeld, varmtvann, kabel-TV og internett.

SIKRINGSORDNING FELLESGJELD

Dersom noen av andelseierne ikke betaler sine felleskostnader må borettslaget selv ta tapet og fordele det på de øvrige andelseierne. For å forhindre dette er borettslaget tilknyttet en sikringsordning, som dekker borettslagets tap dersom noen andelseiere ikke betaler sine felleskostnader.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

KOMMUNALE AVGIFTER

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget.

EIER

Geir Werner Henriksen

Beskrivelse

BESKRIVELSE

Romslig og fleksibel leilighet med ideell beliggenhet Velkommen til denne romslige 4-roms leiligheten, beliggende i et rolig og grønt nabolag. Leiligheten har en praktisk planløsning som enkelt kan justeres for å møte dine behov, enten du ønsker færre, større rom eller ekstra soverom.

Kjøkken og bad ble fullstendig renovert i 2009, fremstår som moderne og godt vedlikeholdt. Leiligheten inkluderer også et

separat vaskerom. Beliggende i 1. etasje, tilbyr denne enheten enkel adkomst uten trapper.

Leiligheten har en stor, sydvendt terrasse på 20 kvm som er ideell for avslapning og sosiale tilstelninger. Borettslaget byr på velholdte uteområder som er populære møteplasser for beboerne.

Garasjeplass med elbillader og direkte adkomst til oppgangen er inkludert. Det er også god offentlig transportforbindelse, inkludert bussrute som effektivt betjener lokal ungdomsskole. Skoler for alle alderstrinn er innenfor kort avstand.

Leiligheten ligger nær nødvendige fasiliteter som butikker, rekreasjonsområder og kulturelle tilbud, noe som gjør plasseringen både praktisk og attraktiv for en aktiv livsstil.

Denne leiligheten er en utmerket mulighet for de som verdsetter komfort, praktiske løsninger, og lett tilgang til byens tilbud. Med moderne fasiliteter, en fleksibel planløsning og en super beliggenhet, er denne boligen et ideelt valg for både familier og andre som søker et funksjonelt og innbydende hjem.

PARKERING

Leiligheten disponerer garasjeplass (nr 1021) med elbillader i felles garasjeanlegg med elbillader. Garasjeplassen har innvendig tilgang fra trapperom. Borettslaget har et felles ladeanlegg fra "MER" som har vært i drift siden april 2021.

Borettslaget noen ekstra parkeringsplasser som kan leies. I tillegg har borettslaget gjesteparkering på nord- og sydsiden ved registering.

Beliggenhet

BELIGGENHET

Hoffsveien 64A ligger i et veletablert og barnevennlig nabolag i bydel Ullern, kjent for sine rolige og grønne omgivelser nær Smestad. Dette attraktive området tilbyr en perfekt balanse mellom bynær beliggenhet og tilgang til dagligvarebutikker, kafeer og tjenester. Bare et steinkast unna finner du det nyetablerte Harbitz Torg, et levende nabolagsamfunn med alt fra sjarmerende restauranter til treningsfasiliteter og apotek.

TOMT

Fellestomt, 11224 kvm

ADKOMST

Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startsted til den aktuelle boligen.

SKOLE/BARNEHAGE

For barnefamilier er området ideelt med nærhet til flere utdanningsinstitusjoner. Smestad barneskole, Smestad

Barnehage, Priorveien Barnehage og Linden Steinerbarnehage er alle innen kort avstand, noe som gjør hverdagslogistikken enklere for småbarnsfamilier.

OFFENTLIG KOMMUNIKASJON

Kollektivtilbudet i området er utmerket med busstopp rett utenfor døren og T-banestasjonen Smestad, og Skøyen kun noen minutters gange unna. Herfra er du bare fire minutter unna Nationaltheatret med tog, og du har tilgang til omfattende bussog trikkelinjer som sørger for rask forbindelse til resten av hovedstaden.

FRITIDSTILBUD

For de friluftsinteresserte byr nærområdet på flotte grøntområder og turstier. Ta en joggetur eller en piknik i Frognerparken, eller utforsk de naturskjønne rutealternativene gjennom Husebybakken og Mærradalen til Bogstad. Ønsker du et rikere utvalg av kulturelle og fritidsaktiviteter, ligger Skøyen og handelsområdet Karenslyst allé kun en kort kjøretur unna med et bredt utvalg av butikker, restauranter og treningssentre.

Innhold

INNEHOLDER

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger: Første etasje:

BRA 112 m2

- BRA-i 12 m2: Entré, gang, stue, kjøkken, tre soverom, to bad, vaskerom og innvendig bod.

Loft:

BRA 4 m2

- BRA-e 4 m2: Loftsbod (merket nr. 1021).

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 7 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 m2 av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2 .

Det er i tillegg skibod/redskapsbod i kjeller.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

BYGGEMÅTE

Informasjon om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utført av bygningssakkyndig Stian Darell v/ Anticimex: Grunn og fundamenter: Gulv mot grunn av betong. Asfalt i garasjeanlegg. Bærende konstruksjoner av betong samt murkonstruksjoner.

Yttervegger: Fasader utført i teglsteinsforblending.

Takkonstruksjoner: Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein.

Gulvsystemer: Etasjeskillere av betong.

Dører og vinduer: Leiligheten har slett entrédør med kikkhull, brannklasse B30 og lydklasse db35 utstyrt med elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår og 2010. Vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2023. Balkongdør med karmer av tre og tre-lags glass fra 2017.

For ytterligere informasjon om byggemåte se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i rapporten. Som kjøper anses man kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Standard

KJØKKEN

Kjøkkenet, oppdatert rundt 2009, fremstår som både stilfullt og funksjonelt. Innredningen har profilerte fronter som komplementeres av en robust benkeplate i granitt. Det er nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur og fliser mellom benkeplate og overskap. Belysning er strategisk plassert under overskapene for optimal arbeidsbelysning, supplert med praktiske stikkontakter.

Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som inkluderer en komfyr, nedfelt platetopp og vegghengt ventilator med kullfilter. Mekanisk fellesavtrekk er innebygd i en kasse over ventilatoren. Det er også et integrert kjøleskap med frysedel og integrert oppvaskmaskin.

Stoppekraner for oppvaskkum og oppvaskmaskin er praktisk plassert under kjøkkenbenken. Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger i salget.

BAD OG VASKEROM

Bad med adkomst fra soverom:

Baderommet, oppdatert i 2009, har et moderne og funksjonelt design. Gulvet og veggene er flislagte, komplett med gulvvarme for ekstra komfort. Himlingen er nedsenket og utstyrt med glatte, malt flater og downlights. Rommet inneholder gulvstående servantinnredning med skuffer og heldekkende servant, utstyrt med ett-greps armatur. Over servanten er det montert speil med overlys, og praktisk stikkontakt er tilgjengelig på veggen. Det er også et vegghengt skap for oppbevaring, samt vegghengt toalett med innebygd sisterne og frittstående badekar med to-greps armatur og regnfallsdusj.

Oppgraderinger:

Innmaten til vanntilførselen for innebygde sisterne ble byttet i 2025.

Bad med adkomst fra gang:

Baderommet kombinerer funksjonalitet med et stilrent design. Gulvet og veggene er uniformt flislagte og det er gulvvarme. Himlingen er nedsenket og malt i en glatt finish, utstyrt med praktiske downlights. Rommet tilbyr vegghengt servantinnredning med skuff og heldekkende servant. Over servanten er det et speil med integrert overlys og stikkontakt.

Videre inkluderer badet et vegghengt skap for oppbevaring og vegghengt toalett med innebygd sisterne. Dusjhjørnet er utstyrt med glassdører og to-greps armatur, og elektrisk håndkletørker er montert på veggen.

Oppgraderinger:

Innmaten til vanntilførselen for innebygd sisterne ble byttet ut i 2025.

Vaskerom:

Vaskerommet, oppusset i 2009, er praktisk og godt utstyrt. Rommet har flislagt gulv med behagelig gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er nedsenket og malt i en glatt finish, med downlights som gir god belysning. Utslagsvasken er vegghengt, laget av rustfritt stål, og utstyrt med ett-greps armatur. I tillegg er det vegghengt skap for oppbevaring av rengjøringsmidler og annet tilbehør. Rommet har også opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

I 2009 ble det utført en omfattende oppgradering, inkludert installasjon av Protan våtroms sveisemembran på alle tre våtrommene utført av Rings Gulv og veggservice. Comfort Skøyen utførte bytte av moduler på to vegghengte toaletter og monterte nye trykkplater i 2025. Selger har alle relevante kvitteringer og fakturaer fra oppgraderingene.

OVERFLATER

Gulv i boligen er dekket med laminat, med unntak av entré og deler av stuen hvor det er laminatfliser og gulvfliser. Veggene er jevnt behandlet med glatte malte flater og malt tapet. Himlingene er av malt betong. Boligen er utstyrt med hvite innerdører, både slette og profilerte. Det er garderobeskap på soverom for oppbevaring.

TEKNISKE INSTALLASJONER OG VVS

Leiligheten er utstyrt med vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Stoppekraner for oppvaskkum og oppvaskmaskin er tilgjengelige i underskap på kjøkkenet. Avløpsrørene, som er synlige, er av plast. Ventilasjonen i leiligheten består av friskluftsventiler i vinduene, supplert med mekanisk avtrekk på baderommene.

STANDARD

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE

Det foreligger ferdigattest datert 29.11.1980 som omhandler boligblokk.

Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen.

Byggetegninger fra kommunen fra byggeår, viser at det er foretatt bruksendringer i boligen etter byggeår. Vaskerom og bad med adkomst fra soverom var opprinnelig ett rom.

Slike bruksendringer, som ikke endrer forutsetningen for kommunens opprinnelige godkjennelse, er som utgangspunkt ikke søknadspliktige. Det foreligger følgelig ingen godkjennelse.

Selger opplyser om at i borettslagets regi ble vinterhagene/balkong integrert i stuen og fullt isolert. Borettslaget jobber med bruksendring av disse, men foreløpig ikke godkjent av kommunen. Deler av dagens stue er godkjent som balkong i godkjente tegninger.

Energi

ELEKTRISK ANLEGG

Sikringsskap med automatsikringer og keramiske skrusikringer plassert i felles trapperom. Leiligheten har skjult/åpent elektrisk anlegg.

Ny elektrisk kurs ble lagt til vaskerommet rundt 2018 på grunn av tidligere sikringsbrudd. Det har ikke vært problemer med strømmen siden denne oppgraderingen.

Selgers opplysninger:

Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert: Byggeår.

Foreligger det el-tilsynsrapport fra de siste fem år: El-tilsyn ble utført omkring 2020 i regi av borettslaget. (Dokumentasjon ikke fremlagt).

Forekommer det at sikringer løses ut: Nei.

Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget: Nei.

Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne: Ja.

Har det vært utført egeninnsats eller ufaglært arbeid på det elektriske anlegget: Nei.

Fungerer hvitevarer som følger boligen: Ja. Kjøleskap begynner å bli slitent.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.

OPPVARMING

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet via panelovner. Det er gulvvarme installert på badet, kjøkkenet, og i flislagte deler av stuen. Leiligheten er tilknyttet fellesanlegg for varmtvann inkludert i felleskostnader.

ENERGIMERKING

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter RødEnergikarakter E

Økonomi/drift

EIENDOMSSKATT

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2025 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se:

https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/ eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

For borettslag faktureres eiendomsskatten samlet til borettslaget. Borettslaget/forretningsfører innkrever videre eiendomsskatten fra aktuelle boliger gjennom felleskostnadene i månedene mai, juni, september og november. I 2024 var eiendomsskatten for denne leiligheten kr 2 848, dvs. kr 712 høyere felleskostnader i de nevnte fire månedene. Eiendomsskatteseddelen skrives ut i disse dager og forretningsfører hadde ikke tallet for 2025 tilgjengelig p.t.

FORDELING FELLESKOSTNADER

Fellesutgifter: kr 7 242,- pr.mnd. som inkluderer: Forretningsfører- og revisjonshonorar, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikringer, kommunale avgifter, felles garasjer, nedbetaling fellesgjeld, varmtvann, kabel-TV og internett.

SPESIFIKASJON

AV FELLESGJELD

Lånenr: OBOS01-98207525278

Borettslagets totale restsaldo: 19 212 072,Restløpetid: 21 år og 4 måneder

Termin pr. år: 12

Type rente: Flytende

Rente: 5,68%

Andel av restsaldo: 259 142,Andel av kapitalkostnader: 1 749,-

Lånenr: OBOS03-98208321897

Borettslagets totale restsaldo: 3 451 149,Restløpetid: 29 år og 4 måneder

Termin pr. år: 12

Type rente: Flytende

Rente: 5,68%

Andel av restsaldo: 46 550,Andel av kapitalkostnader: 272,-

Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

ÅRSREGNSKAP

Regnskap 2023: Driftsinntektene for 2023 endte på kr 6 370 337, noe som er høyere enn budsjettert, hovedsakelig på grunn av økte ladeinntekter. Driftskostnadene oversteg også budsjettet, og endte på kr 7 130 836, primært på grunn av økte utgifter til drift og vedlikehold, samt høyere kommunale avgifter. Resultatet for året viser et underskudd på kr 1 734 316, som ble ført mot egenkapitalen.

Budsjett 2024: For 2024 budsjetteres det med inntekter på kr 7 891 024 og kostnader på kr 5 867 175, noe som forventes å gi et positivt årsresultat på kr 670 849.

Regnskap for 2024 og budsjett for 2025 vil normalt bli fremlagt ved neste ordinære årsmøte.

FORSIKRING MED POLISENUMMER

Gjensidige Forsikring Polisenummer: 79325628

FORMUESVERDI

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 1 991 113,- Som sekundærbolig Kr. 7 964 453,-

BORETTSLAG

Borettslag: Smestaddammen borettslag, Orgnr: 950105518

Borettslaget består av 85 andelsleiligheter. Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.

Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

Borettslaget har felles treningsrom og allrom som kan bookes til bursdag og diverse arrangementer.

Borettslaget har flere romslige, låste fellesboder som er lett tilgjengelig for sykler og barnevogner.

Borettslagets hjemmeside: www.vibbo.no/smestaddammen

Borettslaget har avtale med Økonomiske Løsninger AS om renhold av fellesarealene.

Borettslaget har avtale med Telenor for TV og internett (Frihet M).

Smestaddammen Borettslag har avtale om vaktmestertjeneste med 1Hjelpende hånd.

Borettslaget har avtale med Istad kraft om felles måling av strøm. Strømforbruk faktureres direkte til andelseier. Grilling med elektrisk- eller gassgrill er tillatt.

Det foreligger vedtekter, husordensregler og årsberetning for borettslaget. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Planlagte arbeider og prosjekter 2024-2025:

Nye glassfronter trapperom avventes mht. finansiell situasjon.

Det er utført Brannteknisk Tilstandsanalyse fra Norsk Brannvern. Styret vil redegjøre for mulige løsninger og kostnadsramme i et styremøte på senere tidspunkt.

Rens av ventilasjonsrør i boenheter.

I løpet av de neste tre årene vil det være nødvendig med utskifting av de resterende vinduene. Styreleder estimerer at ca. 35% av vinduene ikke er skiftet.

Løpende vedlikehold må påregnes. Gården er eldre og andelseierne må forvente at det til tider vil påløpe kostnader for å holde gården i god stand.

Utført vedlikehold: 2023-2024:

Nye glassfronter i trappeløp i oppgangene 60B og 60C: 3lags glass, bedre åpne- og lukkemulighet for lufting og vask. 86 stk. nye vinduer, for det meste små soveromsvinduer mot Hoffsveien.

Reparert lekkasjeskader på yttertak samt følgeskade i leilighet/60D.

Brannverntiltak garasje: Ny nødlysarmatur og nye automatsikringer.

Reparasjoner garasjeport nord, Hit & Run -kollisjon før jul kostet 53 000.

Radonmåling i alle leiligheter på grunnplan/1. etasje. Etablert hagelandskap v/parkering syd. Rasert av

anleggsarbeid, krav fremsatt.

Skiftet og reparert overslagsventiler for varmt/kaldtvann i 62B og 60A.

Kontroll og ekstra service på heis i 62B. Ny og bedre belysning på alle loft.

Nye rutere og T-We bokser fra Telenor, fornyet kollektivavtalen Frihet M.

Rehabilitering markterrasse 64C, bl.a. ny membran. Utbedring av fuktskader på fasade nord og treningsrommet grunnet gjentatte lekkasjer fra terrassen.

Inngått serviceavtale med leverandør av vårt elektronisk postkassesystem.

Pågående arbeid med oppgraderte plantegninger av leiligheter.

Fornyet kontrakt med vaktmesterfirma 1HH.

Belysning på og rundt sykkelbodene.

Grønnfelt utenfor 60B oppgradert og fornyet med lave busker.

2023:

Løftet 2.0 - Fulgt opp prosjekt Løftet , og byttet ut ca. 65% av vinduene. Resterende vinduer skal byttes i årene fremover.

2018-2019:

Yttertak, skifte av takstein (videre arbeider i 2019-2020). Balkonger, utbedring av gulv (videre arbeider i 2019-2020).

Maling av vegger i garasje.

Asfaltering og reparasjon av internveier.

Reparasjon av kantstein langs internveier.

Rensing av ventilasjonsanlegg.

Utvidet fellesrom for oppbevaring.

Nye sykkelhus (ombygging av avfallshus).

Gjerde bak hekk ved avfallscontainere.

Vei-bom mellom Stensjordet og Smestaddammen borettslag. Landskapsplan.

2017-2018:

Avfallsdepot, landskap og belysning.

Nye utgangsdører.

Avfallshus til sykkelparkering.

Asfaltering av internveier og plasser.

Landskapspleie, helhetlig og langsiktig vedlikeholdsplan for skjøtting av grøntarealer og landskap.

2016-2017:

Maling (treverk og betong) og rekkverk.

Nytt varmtvannsanlegg, ferdig 31.05.2017.

Maling av dører (leiligheter) og lys i trappeoppganger.

2016:

Deler av yttertak, elektriske nøkkelbrikker på fellesdører, heisoppgradering, digitale tjenester (ny avtale med Canal Digital), baldakiner tak, hekker foran terrassene, grunnmur vest (64 A til C).

2015:

Fasade, rettet bygningsskader.

2014:

Grunnmur 60 A-D rehabilitert, varmepumpe oppgradert, LEDlys i alle oppganger, maling av baldakiner, rengjøring av garasje og uteområder utbedret.

2012:

Ny porttelefon og fotgjengeradkomst ved nordlig parkeringsplass.

2011:

Diverse rehabilitering Vedlikehold av bygningsmassen og oppgradering av utearealene.

2010:

Avsluttet rehabilitering av innglassede balkonger.

Beising av trevirke på markterrasser.

2008:

Renset ventilasjonsanlegg.

Byttet ståldør på søppelrom og ståldør ved øvre garasjeport.

Byttet vindusfelt og verandadør på to leiligheter.

Malt innside av inngangsdører.

2007:

Rehabilitert bakketerrasser med ny membran og oppgradert disse med steinheller.

Rehabilitert sidebalkonger med ny membran og nytt dekke.

Rehabilitert hvite betongfasader på forside.

Malt betongfasader på endesider.

Nye nedløpsrør på bakketerrasser.

2006:

Betongfasader på forsiden ble rehabilitert.

To taklekkasjer utbedret.

Nye nedløpsrør.

Ytterdører pusset og malt på yttersiden.

FORRETNINGSFØRER

OBOS

STYREGODKJENNING

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.

FORKJØPSRETT

Det foreligger forkjøpsrett for borettslagets og OBOS medlemmer. Parallellavklaring er igangsatt. Ta kontakt med megler eller forretningsfører for ytterligere opplysninger om meldefristen.

Fristen for OBOS til å gjøre forkjøpsrett gjeldende er 5 hverdager fra OBOS mottar skriftlig melding om at bud er akseptert, men blir ofte avklart raskere enn dette.

Gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsretten er kr. 8 212,-. Dersom forkjøpsretten benyttes bortfaller gebyret knyttet til

forhåndsavklaring og det betales et likelydende beløp for å benytte forkjøpsretten.

Diverse

TEKNISKE INSTALLASJONER

T-we II boks og telenor ruter følger med leiligheten

DYREHOLD

Det er tillatt med dyr (innekatt og hund) under forutsetning av at eier aksepterer borettslagets regler for dyrehold. Se vedlagt husordensregler for mer informasjon.

Det må søkes skriftlig til styret om dyrehold. Dyrehold kan nektes ved saklig grunn.

Offentlige forhold

FORPLIKTELSER, RETTIGHETER OG SERVITUTTER

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Borettslaget har lovbestemt første prioritets pant (legalpant) i andelen for opptil 2 x folketrygdens grunnbeløp (2G), jf. borettslagsloven § 5-20. Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader og andre krav borettslaget kan knytte til andelseieren.

Tinglyste servitutter på borettslagets eiendom:

1988/45197-2/105 Best om garasje/parkering tinglyst 07.07.1988

Med flere bestemmelser

2007/847807-3/200 ** Diverse påtegning tinglyst 22.10.2007

Bruksrett av 3 stk garasjeplasser nr. 50001, 50002, 50003 tiltransporteres Stortingets administrasjon org.nr 971 524 960

2014/651011-1/200 ** Diverse påtegning tinglyst 06.08.2014 gjelder: DIVERSE PÅTEGNING 2007/847807-3/200

Bruksrett til 1 stk garasjeplass nr. 50003 tiltransporteres fra Stortingets administrasjon til Alexandru Calin Eugeniu Botez fnr. 160937

2007/847807-4/200 ** Diverse påtegning tinglyst 22.10.2007

Bruksrett av 1 stk garasjeplass nr. 50004 tiltransporteres Per Carsten Aubert, født 11.07.1949

2007/847807-5/200 ** Diverse påtegning tinglyst 22.10.2007

Bruksrett av 1 stk garasjeplass nr 50005 tiltransporteres Jessica Pina, født 28.11.1973.

2007/847807-6/200 ** Diverse påtegning tinglyst 22.10.2007

Bruksrett av 1 stk garasjeplass nr 50018 tiltransporteres Jan Glosli, født 27.09.1941 og Jorunn Glosli, født 20.03.1942.

2011/185924-1/200 ** Diverse påtegning tinglyst 07.03.2011 gjelder: DIVERSE PÅTEGNING 2007/847807-6/200

Bruksrett til 1 stk garasjeplass nr 50018 tiltransporteres fra Jan og Jorunn Glosli til Geir Kristoffersen fnr. 210462

2015/97795-1/200 ** Diverse påtegning tinglyst 03.02.2015

GJELDER DIVERSEPÅTEGNING 847807/2007

Bruksrett til 1 stk. garasjeplass nr. 50001 tiltransporteres fra Stortingets administrasjon til 3S Eiendomsinvest AS orgnr. 991392173

1989/20062-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 04.04.1989 Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1991/22904-1/105 Rettighet tinglyst 08.05.1991

Rettighetshaver: Stensjordet Borettslag

Org.nr: 950877782

LEIEAVTALE

Leietaker har uten tidsbegrensning bruksrett til 12 garasjeplasser. Garasjeplassene kan overdras eller fremleies såfremt avtalen følges. Vederlag kr. 780.000,- Bruksretten skal ha prior. etter eventuelle Husbanklån og andre pengeheftelser på e.d.

Gjelder denne registerenheten med flere

Grunndata

1987/13020-1/105 Registrering av grunn tinglyst 26.02.1987

Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:0301 Gnr:32 Bnr:100

UTLEIE

Iht. brl. § 5-4 (2) har andelseieren mulighet til korttidsutleie i opptil 30 dager i løpet av året. Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Andelseier kan overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

VEI/VANN/KLOAKK

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Borettslaget er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

REGULERING

Eiendommen er regulert til boligformål. Megler har innhentet reguleringskart med bestemmelser. Ta kontakt med megler for

nærmere informasjon.

SMESTAD: Oslo kommune fokuserer på utviklingen av Smestad som et sentralt knutepunkt, med mål om å styrke dette området som et levende nabolagssentrum. Det er i gang et arbeid med områderegulering etter et godkjent planprogram, med intensjon om å tilby et godt handels- og tjenestetilbud innen gang- og sykkelavstand. Plan- og bygningsetaten har nylig gjenopptatt arbeidet, etter en pause i 2020, og vil lage forslag til områderegulering som skal ut til offentlig ettersyn. Denne planen skal blant annet forbedre bymessig utnyttelse, bidra til nye verdier som ombygging av veier til bygater, og skape flere sosiale møteplasser og boligtyper som reflekterer moderne byliv. Viktige kulturminner og kulturmiljø ved Smestad-aksen skal bevares, mens samtidig øker områdets utnyttelsesgrad og tilbyr infrastruktur som støtter en grønn, smart og kollektivbasert utvikling. Skøyenområdet: Områdereguleringen, vedtatt av Oslo Kommune Bystyret 27.09.2023, sikter mot å utvikle Skøyen som et foregangsområde for klimasmart byutvikling. Planen inkluderer nye turveier, parkområder, og bedre forbindelser til fjorden, samt tettere og mer funksjonell bystruktur med økt boligkapasitet.

Konventveien 27 - Smestad skole: Planer om å utvide og rehabilitere skolen til ungdomsskole og flerbrukshall for å møte økt skolekapasitet.

Hoffsveien 50: Omregulering for å tilrettelegge for bygging av 22 nye boenheter, med en økning i byggehøyde og bruksareal.

Ring 3 - Sykkelvei mellom Monolitveien og Radiumhospitalet: Statens vegvesen planlegger tiltak for å fremme miljøvennlig transport med sykkelvei og forbedrede kollektivfasiliteter.

Engebrets vei 3 - Hoffselven Kvartalet: Forslag om utvikling av kontorbygg med forretning og bevertning på gateplan, fokus på gjenbruk av eksisterende bygningsmasse.

Kjøpsvilkår

OVERTAGELSE

Overtagelse etter avtale med selger.

PRISANTYDNING, OMKOSTNINGER OG EVT. FELLESGJELD

kr 8 450 000,- (Prisantydning)

kr 306 000,- (Andel av fellesgjeld)

kr 8 756 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:

kr 200,- (Pantattest kjøper)

kr 545,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)

kr 545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)

kr 8 212,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)

kr 9 502,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)

kr 8 765 502,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:

kr 9 950,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))

kr 8 775 452,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

BOLIGSELGERFORSIKRING

Det er ikke tegnet boligselgerforsikring i forbindelse med salget. Det er likevel utarbeidet en egenerklæring som interessenter bør gjøre seg kjent med før budgivning. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

BETALINGSBETINGELSER

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

VEDERLAGET

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Tilstandsrapport (Kr.10 723,75)

Markedspakke 1 (Kr.24 950)

Visningshonorar (Kr.3 000)

Oppgjør (Kr.7 500)

Provisjon (forutsatt salgssum inkl f.gjeld: 8 756 000,-) (Kr.87 560)

Tilrettelegging (Kr.15 000)

Eierskiftegebyr forretningsfører (Kr.5 995)

Grunnpakke borettslag (Kr.18 765)

Totalt kr. (Kr.173 493,75)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

OPPDRAGSNUMMER

50-24-0137

Kjøpsinformasjon

BUDGIVNING

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

BOLIGKJØPERPAKKE OG BOLIGKJØPERFORSIKRING

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

LOVANVENDELSE

Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende

som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter

avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

HVITVASKING

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

PERSONVERN

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

EIE

VEKST

EIE AS, og i noen tilfeller eiendomsmeglerforetak som er tilknyttet kjeden EIE eiendomsmegling, har eierinteresser i selskaper som leverer produkter og tjenester som våre kunder tilbys i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Les mer om dette på https://eie.no/eiendom/eie-investerer

Megler

AVDELING

In-Vest Eiendomsmegling AS

EIE Røa, Skøyen & Ullern

Org. nr: 945064358

Griniveien 10

0756 Oslo

Tlf: 22 51 11 11

ANSVARLIG MEGLER

Eiendomsmegler MNEF / Partner Vegar Giæver

SAKSBEHANDLERE

Vegar Giæver

EIE Røa, Skøyen & Ullern

Eiendomsmegler MNEF / Partner

Mob: 48 12 35 17 / E-post: vg@eie.no

Nicolay Ulvin

Eiendomsmegler / Partner

Mob: 47 35 58 78

[/ E-post: nu@eie.no

DITT NYE HJEM?

INFORMASJON & DOKUMENTER

ENERGIATTEST

Adresse Hoffsveien 64A

Postnummer 0377

Sted OSLO

Kommunenavn Oslo

Gårdsnummer 32

Bruksnummer 847

Seksjonsnummer

Andelsnummer

Festenummer

Bygningsnummer 81015775

Bruksenhetsnummer H0102

Merkenummer Energiattest-2025-88185

Dato 06 03 2025

Energimerket angir boligens energistandard.

Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se i figuren. Energimerket symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter

Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen. Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren.

A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at

boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2010 vil normalt få C.

Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som dekkes av elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass, mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass. Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme.

Om bakgrunnen for beregningene, se www.enova.no/energimerking

Målt energibruk er gjennomsnittet av hvor mye energi boligen har brukt de siste tre årene. Det er oppgitt at det i gjennomsnitt er brukt:

16 017 kWh elektrisitet 0 kWh fjernvarme

0 liter olje/parafin

0 kg bio (pellets/halm/flis)

0 Sm³ gass

0 liter ved

Høy andel

Lav andel

Oppvarmingskarakter(andel el og fossilt)

Målt energibruk 16 017 kWh pr. år

Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet

Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen, og kan forklare avvik mellom beregnet og målt energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt dersom:

Gode energivaner

Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov, men dette vil ikke påvirke boligens energimerke.

Tips 1: Følg med på energibruken i boligen

Tips 2: Luft kort og effektivt

Tips 3: Redusér innetemperaturen

Tips 4: Bruk varmtvann fornuftig

- deler av boligen ikke er i bruk,

- færre personer enn det som regnes som normalt bruker boligen, eller

- den ikke brukes hele året.

Energimerkingen kan kun endres gjennom fysiske endringer på boligen.

Mulige forbedringer for boligens energistandard

Ut fra opplysningene som er oppgitt om boligen, anbefales følgende energieffektiviserende tiltak. Dette er tiltak som kan gi bygningen et bedre energimerke.

Noen av tiltakene kan i tillegg være svært lønnsomme.

Tiltakene bør spesielt vurderes ved modernisering av bygningen eller utskifting av teknisk utstyr

Tiltaksliste (For full beskrivelse av tiltakene, se Tiltaksliste - vedlegg 1)

- Følg med på energibruken i boligen

- Montere automatikk på utebelysning

Det tas forbehold om at tiltakene er foreslått ut fra de opplysninger som er gitt om boligen. Fagfolk bør derfor kontaktes for å vurdere tiltakene nærmere.

Eventuell gjennomføring av tiltak må skje i samsvar

- Tiltak utendørs

- Temperatur- og tidsstyring av elektrisk gulvvarme / takvarme

med gjeldende lovverk, og det må tas hensyn til krav til godt inneklima og forebygging av fuktskader og andre byggskader

Boligdata som er grunnlag for energimerket

Energimerket og andre data i denne attesten er beregnet ut fra opplysninger som er gitt av boligeier da attesten ble registrert. Nedenfor er en oversikt over oppgitte opplysninger, som boligeier er ansvarlig for

Bygningskategori: Boligblokker

Bygningstype: Leilighet

Byggeår 1987

Bygningsmateriale: MurTeglstein

BRA: 112

Ant. etg. med oppv. BRA: 5

Detaljert vegger: Nei

Detaljert vindu: Nei

Teknisk installasjon

Oppvarming: Elektrisk

Ventilasjon Mekanisk avtrekk

Der opplysninger ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen. For mer informasjon om beregninger, se https://www.enova.no/energimerking/om-energimerkeordningen/omenergiattesten/beregning-av-energikarakteren/.

Om grunnlaget for energiattesten

Oppgitte opplysninger om boligen kan finnes ved å gå inn på www.enova.no/energimerking, og logge inn via ID-porten/Altinn. På siden "Eiendommer" kan du søke opp bygninger og hente fram energiattester som er laget tidligere. For å se detaljer for en bolig hvor det er brukt detaljert registrering må du velge "Gjenbruk"

av aktuell attest under Offisielle energiattester i skjermbildet "Valgt eiendom". Boligeier er ansvarlig for at det blir brukt riktige opplysninger. Eventuelle gale opplysninger må derfor tas opp med selger eller utleier da dette kan ha betydning for prisfastsettelsen. Det kan når som helst lage en ny energiattest.

Om energimerkeordningen

Enova er ansvarlig for energimerkeordingen. Energimerket beregnes på grunnlag av oppgitte opplysninger om boligen. For informasjon som ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen fra tidsperioden den ble bygd i. Beregningsmetodene for energikarakteren baserer seg på NS 3031 (https://www.enova.no/energimerking/om-energimerkeordningen/standarder).

Spørsmål om energiattesten, energimerkeordningen eller gjennomføring av energieffektivisering og tilskuddsordninger kan rettes til Enova Svarer på tlf. 24 24 08 95 eller svarer@enova.no

Plikten til energimerking er beskrevet i energimerkeforskriften (bygninger).

Nærmere opplysninger om energimerkeordningen kan du finne på www.enova.no/energimerking

For ytterligere råd og veiledning om effektiv energibruk, vennligst se www.enova.no/hjemme eller ring Enova svarer på tlf. 24 24 08 95.

Tiltaksliste: Vedlegg til energiattesten

Brukertiltak

Tiltak 1: Følg med på energibruken i boligen

Gjør det til en vane å følge med energiforbruket. Les av måleren månedlig eller oftere for å være bevisst energibruken. Ca halvparten av boligens energibruk går til oppvarming.

Tiltak 2: Tiltak utendørs

Monter urbryter (koblingsur) på motorvarmeren slik at den ikke står på mer enn nødvendig. Skift til sparepærer

Sparepærer på 5, 7, 11, 15, og 20 W tilsvarer glødelamper på henholdsvis 25, 40, 60, 75 og 100 W, og de varer dessuten lenger, 8.000-15.000 timer mot 1.000-2.500 timer for glødelamper. Det kan monteres fotocelle på utebelysningen slik at det automatisk går av/på etter dagslyset/mørket. Eller det kan monteres bevegelsessensor slik at lyset kun går på ved bevegelse og slås av automatisk etter forhåndsinnstilt tid. For snøsmelteanlegg som kun er manuelt styrt av/på eller ift. lufttemperatur kan det installeres automatikk slik at snøsmelteanlegget både er temperatur- og nedbørsstyrt dvs. når det registreres nedbør og kulde samtidig.

Tiltak 3: Bruk varmtvann fornuftig

Bytt til sparedusj hvis du ikke har. For å finne ut om du bør bytte til sparedusj eller allerede har sparedusj kan du ta tiden på fylling av ei vaskebøtte; nye sparedusjer har et forbruk på kun 9 liter per minutt. Ta dusj i stedet for karbad.Skift pakning på dryppende kraner.Dersom varmtvannsberederen har nok kapasitet kan temperaturen i berederen reduseres til 70gr

Tiltak 4: Vask med fulle maskiner

Fyll opp vaske- og oppvaskmaskinen før bruk. De fleste maskiner bruker like mye energi enten de er fulle eller ikke.

Tiltak 5: Slå av lyset og bruk sparepærer

Slå av lys i rom som ikke er i bruk. Utnytt dagslyset. Bruk sparepærer, spesielt til utelys og rom som er kalde eller bare delvis oppvarmet.

Tiltak 6: Slå el.apparater helt av

Elektriske apparater som har stand-by modus trekker strøm selv når de ikke er i bruk, og må derfor slås helt av

Tiltak 7: Luft kort og effektivt

Ikke la vinduer stå på gløtt over lengre tid. Luft heller kort og effektivt, da får du raskt skifta lufta i rommet og du unngår nedkjøling av gulv, tak og vegger

Tiltak 8: Velg hvitevarer med lavt forbruk

Når du skal kjøpe nye hvitevarer så velg et produkt med lavt strømforbruk. Produktene deles inn i energiklasser fra A til G, hvor A er det minst energikrevende. Mange produsenter tilbyr nå varer som går ekstra langt i å være energieffektive. A+ og det enda bedre A++ er merkinger som har kommet for å skille de gode fra de ekstra gode produktene.

Tiltak 9: Redusér innetemperaturen

Ha en moderat innetemperatur, for hver grad temperatursenkning reduseres oppvarmingsbehovet med 5 %. Mennesker er også varmekilder; jo flere gjester – desto større grunn til å dempe varmen. Ha lavere temperatur i rom som brukes sjelden eller bare deler av døgnet. Montér tetningslister rundt trekkfulle vinduer og dører (kan sjekkes ved bruk av myggspiral/røyk eller stearinlys). Sett ikke møbler foran varmeovner, det hindrer varmen i å sirkulere. Trekk for gardiner og persienner om kvelden, det reduserer varmetap gjennom vinduene.

Tiltak 10: Spar strøm på kjøkkenet

Ikke la vannet renne når du vasker opp eller skyller. Bruk kjeler med plan bunn som passer til platen, bruk lokk, kok ikke opp mer vann enn nødvendig og slå ned varmen når det har begynt å koke. Slå av kjøkkenventilatoren når det ikke lenger er behov. Bruk av microbølgeovn til mindre mengder mat er langt mer energisparende enn komfyren. Tin frossenmat i kjøleskapet.Kjøl - og frys skal avrimes ved behov for å hindre unødvendig energibruk og for høy temperatur inne i skapet / boksen (nye kjølekap har ofte automatisk avriming). Fjern støv på kjøleribber og kompressor på baksiden. Slå av kaffetraker når kaffen er ferdig traktet og bruk termos. Oppvaskmaskinen har innebygde varmeelementer for oppvarming av vann og skal kobles til kaldvannet, kobles den til varmtvannet øker energibruken med 20 - 40 % samtidig som enkelte vaske - og skylleprosesser foregår i feil temperatur

Tiltak utendørs

Tiltak 11: Montere automatikk på utebelysning

Det kan monteres fotocelle på utebelysningen slik at det automatisk går av/på etter dagslyset/mørket. Eller det kan monteres bevegelsessensor slik at lyset kun går på ved bevegelse og slås av automatisk etter forhåndsinnstilt tid.

Tiltak 12: Skifte til sparepærer på utebelysning

Sparepærer på 5, 7, 11, 15, og 20 W tilsvarer glødelamper på henholdsvis 25, 40, 60, 75 og 100 W. Sparepærer gir like mye lys som vanlige glødelamper, men bruker bare rundt 20% av energien. De varer dessuten lenger, 8.000-15.000 timer mot 1.000 - 2.500 timer for glødelamper

Tiltak 13: Montere urbryter på motorvarmer

Det monteres urbryter (koblingsur) på motorvarmeren slik at den ikke står på mer enn nødvendig.

Tiltak 14: Termostat- og nedbørsstyring av snøsmelteanlegg

Snøsmelteanlegget er kun manuelt styrt, eller styres kun etter lufttemperatur. Det installeres automatikk slik at snøsmelteanlegget både er temperatur- og nedbørsstyrt. Det kan være i form av en temperatur- og snøføler i bakken, med temperatur - og fuktføler i luften.Snøsmelteanlegget aktiveres kun ved behov dvs.når det registreres nedbør og kulde samtidig.

Tiltak på elektriske anlegg

Tiltak 15: Temperatur- og tidsstyring av elektrisk gulvvarme / takvarme

For evt. eldre gulvvarme/takvarme uten termostat monteres ny styringsenhet med kombinert termostat og tidsstyring. Dersom mange slike styringsenheter og/eller panelovner skiftes ut bør det vurderes et system hvor temperatur og tidsinnstillinger i ulike rom i boligen styres fra en sentral enhet.

Tiltak 16: Temperatur- og tidsstyring av panelovner

Evt. eldre elektriske varmeovner uten termostat skiftes ut med nye termostatregulerte ovner med tidsstyring, eller det ettermonteres termostat / spareplugg på eksisterende ovn. Dersom mange ovner skiftes ut bør det vurderes et system hvor temperatur og tidsinnstillinger i ulike rom i boligen styres fra en sentral enhet.

Bygningsmessige tiltak

Tiltak 17: Montering tetningslister Luftlekkasjer mellom karm og ramme på vinduer og mellom karm og dørblad kan reduseres ved montering av tetningslister. Lister i silikon- eller EPDM-gummi gir beste resultat.

Tiltak på luftbehandlingsanlegg

Tiltak 18: Montere urstyring på avtrekksvifter / ventilasjonsanlegg

Det bør undersøkes hvorvidt ventilasjonsanlegget har mulighet for trinnvis regulering av luftmengden (1,2,3 eller max/normal/min) og evt. urstyring tilknyttet denne funksjonen. Det bør evt. ettermonteres et ukesur som styrer luftmengdene avhengig av brukstiden. For boliger bør ikke ventilasjonen stoppes når boligen ikke er i bruk, men det bør være en minsteventilasjon på ca 0,2 l/s pr. m².

Tiltak 19: Installere ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner til erstatning for mekanisk ventilasjon

Boligen har mekanisk ventilasjon, dvs. at luftutskiftning (medfølgende varmetap) skjer uten varmegjenvinning. Det kan vurderes å installere et balansert ventilasjonsanlegg, som gir varmegjenvinning fra avkastluften. Nytt anlegg med både ur- og mengdestyring vil gi muligheter for behovsstyring og dermed energisparing. Ventilasjonsanlegget kan ha et vannbårent eller elektrisk varmebatteri.

S-2656

Reguleringsplanmedreguleringsbestemmelserforgnr.29,bnr.123m.fl.,gnr.31,bnr.1m.fl.,gnr.32,bnr.1,m.fl.,Hoff/Smestad,Oslokommune.

Vedtaksdato: 22.03.1983

Vedtattav: Miljøverndepartementet

Vedtaksdokumenter: 198302117

Lovverk: BL1965

Høydereferanse: Oslolokal

Merknader: Reg.besterendretforparagraf10iVedt.9.10.85

Knytning(er)motandreplaner: 39484,V091085,V170784,27983,V041084,V170486

Dokumentetbestårav3side(r)inkludertdenne.

Plan-ogbygningsetaten Oslokommune

oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom

Besøksadresse: Vahlsgate1,0187Oslo Postadresse: Boks364Sentrum, 0102Oslo

Sentralbord:+4721802180 Kundesenteret:+4723491000

postmottak@pbe.oslo.kommune.no Org.Nr.:NO971040823MVA

Se endret §10 i Vedt.9.10.85

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR GNR.29, BNR. 123 m.fl., GNR. 31 BNR 1 m.fl., GNR.32 BNR.1 m.fl., HOFF/SMESTAD, OSLO KOMMUNE.

§ 1.Generelt.

Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense.

Området reguleres til følgende formål:

- Byggeområder for boliger med tilhørende anlegg

- Byggeområder for industri

- Byggeområde for kontor

- Tomter for offentlige bygninger (barnehage, sykehjem)

- Spesialområde - bevaring

- Friområder - park, turvei og anlegg for lek/idrett

- Trafikkområder - veier, gang-/sykkelveier, jernbane

- Felles avkjørsel

§ 2.Byggeområde for boliger.

a) Innenfor feltene 3,4,5,6,7,17, kan oppføres bebyggelse med utnyttelsesgrad 0,5 - 0,6. Bebyggelsen skal ikke overstige 4 etasjer.

b) Innenfor felt 9 kan oppføres bebyggelse med utnyttelsesgrad 0,20 - 0,25. Eksisterende bolighus og garasjeanlegg inngår i planen.

c) For eksisterende boligområde, felt 19, gjelder utnyttelsesgrad 0,5 og maksimal byggehøyde 4 etasjer

§ 3.Parkering og leilighetsfordeling.

a) For boligområdene skal det opparbeides biloppstillingsplasser etter følgende norm: Parkeringsanlegg for min. 1 bil pr leilighet legges under bebyggelsen og under terreng. I tillegg skal det anlegges 0,5 plass samt 0,2 gjesteparkeringsplass pr bolig. Disse kan anlegges på terreng. Bebyggelsesplan skal vise parkeringsanleggene fullt utbygd og angi hvordan en eventuell trinnvis utbygging kan skje. For felt 19 skal opparbeides 1 biloppstillingsplass pr. familieleilighet og 0,5 plass pr. leilighet med 2 rom og mindre.

b) Innenfor boligområdene skal leilighetsfordelingen være:

15% - 2 romsleiligheter

25% - 3 romsleiligheter

50% - 4 romsleiligheter

10% - 5 romsleiligheter.

§ 4.Byggeområder for industri og kontor.

a) Innenfor byggeområder for industri (feltene 15,16,18) kan oppføres bebyggelse med utnyttelsesgrad 0,6 - 1,0. Utnyttelsesgraden skal beregnes i forhold til en maks. etasjehøyde på 3 m og maks. 4 etasjer.

b) Innenfor byggeområde for kontor (felt 2) kan oppføres bebyggelse med utnyttelsesgrad 0,5 - 0,6. Bebyggelsen skal ikke overstige 4 etasjer.

c) Det skal innenfor områdene avsettes biloppstillingsplasser etter følgende norm: 6 parkeringsplasser pr 1000 m2 gulv for ansatte

3 parkeringsplasser pr 1000 m2 gulv for besøk

I tillegg må det avsettes nødvendig areal for av- og pålessing.

d) De ubebygde deler av industriområdene tillates ikke brukt som lagerplass. Mot boligområdene skal anlegges vegetasjon som skjerming visuelt og mot støy.

§ 5.Paragraf 5 Tomter for offentlig bygning.

a) Tomt for barnehage felt (10) kan bebygges i maks. 2 etasjer over eksisterende terreng.

b) Tomt for sykehjem m/betjeningsboliger (felt 1) kan bebygges med maks. utnyttelsesgrad 0,8. Bebyggelsen skal ikke overstige 4 etasjer, inkludert garasjeetasje.

§ 6.Spesialområde - bevaring.

a) Spesialområde - bevaring skal nyttes til boligformål.

b) Eventuelle ombyggingsarbeider/tilbygg skal skje i samråd med byantikvaren.

c) Låven på Hoff gård tillates gjenoppbygget i samråd med byantikvaren og skal fortrinnsvis nyttes til strøkstjenende virksomhet.

§ 7.Bebyggelsesplaner.

Før søknad om byggetillatelse behandles, skal bygningsrådet feltvis ha godkjent bebyggelsesplaner for boligfeltene 3,4,5, 6,7,9,17, for industrifeltene 15,16,18 og sykehjem m/betjeningsboliger, felt 1.

Planene skal foruten bebyggelsen i nødvendig utstrekning vise arealer for lek og rekreasjon, parktanteplasser, interne gangveier, atkomst og parkering. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad søkes bevart.

Innenfor byggeområdene for boliger må innpasses:

1 sandlekeplass a 150 - 200 m2 pr 25 leiligheter

1 kvartalslekeplass a 1500 - 2000 m2 pr. 200 leiligheter.

§ 8.Utomhusplaner.

a) Sammen med søknad om byggetillatelse skal det innsendes plan i mål 1:500 for de ubebygde deler av byggeområdene (utomhusplan) i henhold til paragraf 69 i bygningslov med vedtekt for Oslo.

b) Sammen med byggemelding for utbyggingsfeltene skal det innsendes plan som viser tilriggingsplasser, lagerplasser, arbeidsbrakker og disponering av overskuddsmasser i byggeperioden.

§ 9.Eksisterende tømmerbebyggelse i friområdet nord for Stensjordhaugen kan nyttes til bolig.

§ 10.

a) For atkomst til feltene 2,3 7 og 9 tillates kjøring på gang-/sykkelveien.

b) For atkomst til gnr.31, bnr.210, Hoffsveien 30 tillates kjøring på gang-/sykkelveien fra Hoff terrasse.

§ 11. Felles avkjørsel og parkering.

a) Felles avkjørsel fra Jarlsborgveien er felles for gnr. 29 bnr.15, 16, 580, 594, 602.

b) Felles parkering på gnr. 32 bnr. 1 er felles for gnr. 32 bnr. 640 og 660.

§ 12. Støyskjerming.

a) Feltene:

- 3,4,5,6 (boliger)

- 1 (sykehjem)

- 10 (barnehage)

skal støyskjermes slik at døgnekvivalent trafikkstøy ikke overstiger 55 dB (A) ved husfasade eller på utendørs oppholdsareal.

b) Prinsippene for støyskjerming skal vises i bebyggelsesplanen, jfr. paragraf 7. Helserådets uttalelse om støyskjermingen må innhentes før bebyggelsesplanen kan godkjennes.

c) Eksisterende boliger i Hoffsveien 16,18,20,22,24,26,28 (del av gnr.31, bnr.175)

Hoffsveien 30 (gnr.31, bnr.210)

Hoff gård (del av gnr.31, bnr.1).

skal før Hoffsveien er ferdig opparbeidet i samsvar med reguleringsplanen få tilbud om støyskjerming slik at innendørs døgnekvivalent trafikkstøy ikke overskrider 30 - 35 dB (A).

d) For Hoff gård må støyskjermingen skje i samråd med byantikvaren.

e) Før Hoffsveien er ferdig opparbeidet i samsvar med reguleringsplanen skal en 2 m høy støyskjerm monteres mellom veier og eksisterende boliger i Hoffsveien nr.43,45,47 og 49, slik som vist på reguleringskartet.

Tilstandsrapport

levert av Anticimex AS

Hoffsveien 64 A

0377 OSLO

Gnr./Bnr.: 32/847

Andelsnr./Aksjenr. : 15/15

Oslo kommune

Areal

Andelsleilighet

Bruksareal: 116 m²

Totalt bruksareal (BRA): 116 m²

Befaring

Befaringsdato:

03.03.2025

Anticimex AS Bygningssakkyndig selskap

www.anticimex.no

Tlf: 41414128

E-post: boliginspeksjoner.ost@anticimex.no

Orgnr: 923 856 781

Signatur inspektør: Mobil: 95258015

Stian Darell

Om Tilstandsrapporten

Hvordan lese rapporten

Tilstandsrapporten viser hva som har blitt undersøkt i forbindelse med den bygningssakkyndiges besiktigelse av eiendommen. Om ikke annet er kommentert består undersøkelsene av visuelle observasjoner.

Rapporten er utarbeidet i henhold til forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), gjeldende fra 1. januar 2022. Norsk Standard 3600:2018 er også lagt til grunn, men ikke alle standardens bestemmelser er tatt med. Dette gjelder for eksempel følgende bestemmelser:

• 9 - Gjennomgang av dokumentasjon av boligen (kun påfølgende deler): Innhenting av informasjon fra kommunens tekniske etat

• 13.2 - Vurdering av teknisk verdi

• 14.3 - Oppsummering

• Tabell A.1 (kun påfølgende deler): Punkt 22 (Geologiske forhold)

• Tabell A.3 - Undersøkelser av fellesdeler

• Tillegg C.2 - Tilstandsgrad for branntekniske forhold

Det er gjort et utvalg med prinsippet kost / nytte basert på avhendingsloven. Annen relevant bygningsteknisk erfaring og forståelse er også lagt til grunn, herunder forhold som har registrerte høye klagefrekvenser og/eller skadesaker.

Bagatellmessige og åpenbare forhold som er synlige for enhver og ikke har vesentlig bygningsmessig betydning, er normalt ikke omtalt.

Gulv mot grunn og etasjeskillere kontrolleres ved bruk av krysslaser for eventuelle skjevheter. I utgangspunktet kontrolleres to rom i hver etasje (eventuelt kryssmåling i ett rom), og i hvert rom er det 5 målepunkter. Stikkprøveprinsippet er benyttet.

I rapporten har alle TG 2, TG 3 og TG IU kommentarer for bedre forståelse. De sjekkpunkter som har fått TG 0 og 1 (ikke funnet funksjonssvikt) er listet opp horisontalt i starten av hvert hovedelement. Hovedhensikten med denne tilstandsrapporten er å bidra til å vurdere boligens tilstand, oppfylle selgers opplysningsplikt overfor kjøper av boligen, og gi den bygningssakkyndiges faglige vurderinger som gjelder byggetekniske forhold for boligen, som kjøper anbefales være spesielt oppmerksom på.

Forklaring av tilstandsgrader

Tilstandsgrader, forkortet til TG, beskriver på en enkel og visuell måte en tilstand eller en risiko opp mot referansenivå. I tillegg til graderingen med tall, benyttes trafikklysets prinsipp med fargene grønt, gult og rødt.

TG 0 og TG 1 benyttes når tiltak vurderes som ikke nødvendig. Alle TG 2 og TG 3 kommenteres med årsak og konsekvens. TG IU kommenteres.

Dokumentasjonskrav

Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, etterspørres dokumentasjon på arbeidet. Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt. Manglende dokumentasjon kommenteres.

For elektrisk anlegg skal det foreligge samsvarserklæring for arbeid utført etter 01.01.1999, samsvarserklæringen etterspørres. Dersom det har vært utført el. tilsyn i boligen skal dette dokumenteres. Manglende samsvarserklæring og dokumentasjon fra el. tilsynet kommenteres. Det foretas en forenklet vurdering av det elektriske anlegget.

Vurderinger for tilstandsgrader, hentet fra forskrift til avhendingsloven:

TG 0 Ingen avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)

Tilstandsgrad 0 gis når bygningsdelen ikke har noen avvik. Bygningsdelen skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Det er ingen merknader til delen.

TG 1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)

Tilstandsgrad 1 gis når bygningsdelen har mindre avvik. Bygningsdelen skal bare ha normal slitasje, og strakstiltak skal ikke anses som nødvendig. Graden kan også brukes når delen er ny, men der dokumentasjon på faglig god utførelse mangler

TG 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.)

Tilstandsgrad 2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik. Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

TG 3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig)

Tilstandsgrad 3 gis når bygningsdelen har store eller alvorlige avvik. Bygningsdelen har kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Graden skal også brukes ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd. Sjablongmessig prisanslag er gitt på generelt grunnlag og må ikke ses på som et pristilbud fra håndverker. Kostnader ved utbedring avhenger av personlige valg av utførelse og produkter. Markedspris på materialer, produkter og håndverkertjenester vil også innvirke på utbedringskostnaden. For bygningsdeler som er gitt TG3 settes et sjablongmessig prisanslag på utbedringskostnad for tilsvarende standard.

TG IU Ikke undersøkt

TG IU skal kun brukes unntaksvis. Hvis det ikke har vært mulig å undersøke bygningsdelen, for eksempel fordi krypekjelleren er uten inspeksjonsmulighet eller taket var tildekket med snø på undersøkelsestidspunktet, skal dette oppgis.

i Informasjon

Ikonet (i) benyttes til å gi nyttige opplysninger selv om funksjonssvikt ikke ble oppdaget.

Befarings- og eiendomsopplysninger

Befaring

Befaringsdato 03.03.2025

Referansenummer 15068077

Meglerforetakets oppdragsnummer 50-24-0137

Hjemmelshaver/selger Geir Werner Henriksen

Bygningssakkyndig inspektør Stian Darell

Tilstede på befaringen Geir Werner Henriksen

Utvendige snødekte flater Nei

Utetemperatur 1 °C

Rapportdato 10.03.2025 06:58

Bygninger på eiendommen

Bygningstype

Eiendomsopplysninger

Type objekt Andelsleilighet

Gate/vei adresse Hoffsveien 64 A

Postnummer/sted 0377 OSLO

Kommune 0301 - Oslo

Gnr./Bnr.: 32/847

Andelsnr./Aksjenr. 15/15

Tomt Eiet tomt: 11216 m²

Byggår Tilbygg

Andelsleilighet 1988

Byggemåte

Ombygging

Andelsleilighet tilhørende Smestaddammen Borettslag beliggende i bydel Ullern, Oslo kommune. Felles eiet tomt opparbeidet med blandt annet asfalterte adkomstveier, gressområder samt diverse beplantning.

Boligbygg over 4 etasjer samt loft og kjeller. Gulv mot grunn av betong. Asfalt i garasjeanlegg. Bærende konstruksjoner av betong samt murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betong. Fasader utført i teglsteinsforblending. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse db35 utstyrt med elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår og 2010. Vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2023. Balkongdør med karmer av tre og tre-lags glass fra 2017. Vannrør av typen rør-i-rør samt kobber. Synlige avløpsrør av plast. Leiligheten er oppvarmet via elektriske panelovner. Elektrisk gulvvarme på bad, kjøkken og flislagte deler av stuen. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Leiligheten har ventilasjon i form av friskluftsventiler i vinduer kombinert med mekanisk avtrekk på baderommene.

Leilighet beliggende i byggets 1.etasje. Adkomst fra garasje i underetasje samt fra bakkeplan i 1.etasje til felles trapperom. Oppgangen har callinganlegg.

Leiligheten består av entré, gang, stue, kjøkken, 3 soverom, to bad, vaskerom og innvendig bod. Utgang fra kjøkken til sydvendt hellebelagt markterrasse.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass med el-bil lader i felles garasjeanlegg i kjeller merket "1021". I tillegg disponerer leiligheten én bod på loft merket "1021", og en skibod/redskapsbod i kjeller.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad

Våtrom - Bad, adkomst via soverom

- Bad, adkomst via gang

Våtrom - Vaskerom

Øvrige rom

Etasjeskiller - 1. Etasje

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)

Elektrisk anlegg Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

Dører og vinduer

/ platting

Areal

Beskrivelse av arealmåling og arealbegreper

I henhold til Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) er NS 3940:2023 Areal- og volumberegninger av bygninger er lagt til grunn for arealmålinger og arealbegreper i rapporten.

Arealbegreper

Internt bruksareal (BRA-i): Bruksareal av boenheten innenfor omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter.

Eksternt bruksareal (BRA-e): Bruksareal av alle rom som ligger utenfor boenheten/boenhetene, men som tilhører denne/disse.

Innglasset balkong (BRA-b): Bruksareal av innglasset balkong tilknyttet boenheten. I begrepet inngår også veranda eller altan.

Totalt bruksareal (BRA): Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b.

Terrasse- og balkongareal (TBA): Areal av terrasser og åpne balkonger tilknyttet boenheten. I dette arealet inngår også åpen veranda eller altan mv.

Måleverdige arealer

Et areal er måleverdig når vilkår for fri høyde (høyde på minst 1,90 meter med en lengde og bredde på minst 0,60 x 0,60 meter), tilgjengelighet og permanent gangbart gulv oppfylles. I etasjer med skråtak gjelder egne bestemmelser. Ved nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, måles kun det arealet som opptas av trappen. I etasjen under måles gulvet uten hensyn til trappen. Sjakter, heiser, skorsteiner, innvendige søyler og lignende er unntak og skal måles selv om de ikke oppfyller disse vilkårene og uansett om de har åpning i gulv, tilgjengelighet eller ikke.

Arealer med lav himlingshøyde

Ikke måleverdig gulvarealer som skyldes skråtak og lav himlingshøyde, opplyses som areal med lav himlingshøyde (ALH). ALH opplyses sammen med bruksareal (BRA) og summeres til gulvareal (GUA). Dersom en bolig har arealer bak knevegger som ikke er måleverdige, er disse ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Primærrom (P-rom) og Sekundærrom (S-rom)

I henhold til Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) er primær- og sekundærrom (P-rom og S-rom) beskrevet i eget oppsett. Definisjonen av P-rom og S-rom er videreført fra Takstbransjens retningslinjer ved arealmålinger – 2014. Det er bruken av rommene på befaringstidspunktet som avgjør om rommene defineres som P-rom eller S-rom.

Fysisk oppmåling og kontrollmåling

Det gjøres oppmerksom på at arealopplysninger i denne rapporten er basert på en fysisk oppmåling, og kan avvike fra arealopplysninger basert på byggemeldte tegninger. Dersom det ikke er fremlagt byggemeldte tegninger for boligen, vil den bygningssakkyndige i de fleste tilfeller ikke kunne måle opp skjulte sjakter o.l. Sjakter som betjener flere bruksenheter eller andre formål, for eksempel avfallssjakter, medtas ikke i boligens bruksareal. Det gjøres spesielt oppmerksom på at kontrollmåling av arealer krever kunnskap om bestemmelsene i NS 3940:2023. Dette betyr at kontrollmåling i de fleste tilfeller kun kan utføres av personer som innehar spesialkompetanse. For eksempel vil boenhetens totale bruksareal (BRA) alltid være større enn summen av arealene fra hvert enkelt rom. Dette er på grunn av at boenhetens totale bruksareal inneholder også arealer for innvendige vegger.

Lovlighet

Rommenes bruk kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjenning i kommunen for den aktuelle bruken, men likevel være måleverdig. Eventuelle ulovligheter er derfor uten betydning for klassifisering og oppmåling av måleverdige arealer. Vurderingene av arealene er basert på observasjoner gjort på befaringstidspunktet.

Dersom den bygningssakkyndige avdekker åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlig bruksendring, opplyses dette. Det er de siste byggemeldte tegningene, og at disse er godkjente av bygningsmyndighetene som er sikre holdepunkter for om det formelle og juridiske er i orden. Det gjøres spesielt oppmerksom på at den bygningssakkyndige ikke er ansvarlig for å innhente godkjente tegninger. Dersom godkjente tegninger ikke fremlegges, hefter det derfor en usikkerhet med lovligheten som en kjøper må ta spesielt hensyn til. Konsekvensene kan i enkelte tilfeller være betydelige.

Skjønnsvurderinger

I de tilfeller vurderingen til den bygningssakkyndige er basert på en klar skjønnsvurdering, opplyses dette. Når oppmåling krever at den bygningssakkyndige fastslår tykkelsen på vegger eller andre fysiske skiller, som ikke lar seg måle på en praktisk måte, beregnes dette etter beste evne. I de tilfeller en bolig ikke innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, sove, bad og toalett) vil hovedbygningen likevel vurderes som en boenhet. Arealet av innglassede terrasser, plattinger og lignende, klassifiseres som innglasset balkong (BRA-b) selv om begrepet balkong er definert som en bygningsdel uten understøttelse til bakken.

Arealberegninger

Andelsleilighet Internt bruksareal (BRA - i)

Bruksareal (BRA)

Eksternt bruksareal (BRA - e)

Innglasset balkong (BRA - b)

Etasje Terrasse- og balkongareal (TBA)

Loft 4 4

Loftsbod

1. Etasje 112 112 20

Entré, gang, stue, kjøkken, tre soverom, to bad, vaskerom, innvendig bod

Hellebelagt markterrasse

SUM 112 4 116 20

Total bruksareal: 116 m²

Kommentar til areal

Ifølge selger inneholder borettslaget fellesarealer som kan benyttes av andelseierne. Det opplyses om felles delte arealer som: Treningsrom i kjeller.

Baderommene er bygd om i 2009 og det er etablert et ekstra vaskerom. Planløsningen er endret og det er ikke fremlagt oppdaterte plantegninger fra kommunen. Det er ikke kjent om endringene er godkjent, og det er ikke kjent om dette lar seg gjøre. Forholdet er ikke videre undersøkt.

Selger opplyser om at i borettslagets regi ble vinterhagene omgjort til stue. Borettslaget jobber med bruksendring av disse, men foreløpig ikke godkjent av kommunen. Forholdet er ikke videre undersøkt.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 7 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m².

Leiligheten inneholder 108 m² P-ROM og 112 m² S-ROM (BRA-i). S-rom består av innvendig bod med tilstøtende innervegger.

Rapport

Våtrom - Bad, adkomst via soverom

Baderom fra 2009. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himlingsflate utført i glatt malt flate med downlights. Gulvstående servantinnredning med skuffer, heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil på vegg med overlys samt stikkontakt på vegg. Vegghengt skap for oppbevaring. Vegghengt toalett med innebygd sisterne. Frittstående badekar med to-greps armatur på vegg samt regnfalldusj. Vannrør av typen rør-i -rør samt kobber. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil i himling.

Oppgraderinger:

Innmat med vanntilførsel for innebygd sisterne byttet i 2025.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Overflater vegger - Overflater gulv - Vannrør - Slukets tilkomstmulighet for rengjøring - Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det - Innfelte/gjennomgående installasjoner - Fukt i tilliggende konstruksjoner

Fukt i tilliggende konstruksjoner

TG 2 Ventilasjon

Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 31,1 %, temperatur 20 grader C og duggpunkt 2,5 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.

Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

Sanitærutstyr / innredning Servantinnredning har noe slitasjeskader. Forholdet er vurdert til å kun være kosmetisk. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Overflater himling

Membran, tettesjikt og overgang til sluk.

Fallforhold (gulv)

Avløpsrør (ink. sluk)

Det er registrert sprekk/riss i overgang vegg/tak samt avskallinger på øverste flis i området over toalett og servant. Årsakene til sprekkene er ikke vurdert.

Det er ikke benyttet elastisk fugemasse i overgangen vegg/tak. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Overgangen til sluk/avløp under badekar er ikke tilgjengelig for inspeksjon grunnet redusert tilkomst og fastmontert innredning.

Det er registrert membran rundt avrenningsområdet, men bruk av sluk og slukmansjett kan ikke verifiseres.

Det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Videre bruk av badekar/dusjkabinett anbefales, eventuelt må videre undersøkelser utføres for å vurdere eventuelle behov for tiltak.

Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet på hovedsluk. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Fornying av slukmansjett og klemring bør påregnes.

Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 18 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.

Våtrom - Bad, adkomst via gang

Baderom fra 2009. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himlingsflate utført i glatt malt flate med downlights. Vegghengt servantinnredning med skuff, heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil på vegg med overlys samt stikkontakt. Vegghengt skap for oppbevaring. Vegghengt toalett med innebygd sisterne. Dusjhjørne med glassdører og to-greps armatur. Elektrisk håndkletørker på vegg. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil i himling.

Oppgraderinger:

Innmat med vanntilførsel for innebygd sisterne byttet i 2025.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Overflater himling - Fallforhold (gulv) - Vannrør - Slukets tilkomstmulighet for rengjøring - Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det - Innfelte/gjennomgående installasjoner - Fukt i tilliggende konstruksjoner

Fukt i tilliggende konstruksjoner

TG 2 Ventilasjon

Sanitærutstyr / innredning

Overflater vegger

Overflater gulv

Membran, tettesjikt og overgang til sluk.

Avløpsrør (ink. sluk)

Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 43,5 %, temperatur 19 grader C og duggpunkt 6,3 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.

Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger i dusjsonen. Mykfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør rengjøres/fornyes.

Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Avløpsrør fra byggeår er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Våtrom - Vaskerom

Vaskerom fra 2009. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himlingsflate utført i glatt malt flate med downlights. Vegghengt utslagsvask i rustfritt stål og ett-greps armatur på vegg. Vegghengt skap for oppbevaring. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil i himling.

TG 1

Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Overflater vegger - Overflater gulv - Vannrør - Avløpsrør (ink. sluk) - Ventilasjon - Sanitærutstyr / innredningInnfelte/gjennomgående installasjoner

TG 2

Overflater himling

Membran, tettesjikt og overgang til sluk.

Fallforhold (gulv)

Annet

TGIU Fukt i tilliggende konstruksjoner

Det er registrert sprekk/riss i overgang vegg/tak. Årsaken er ikke vurdert. Det er ikke benyttet elastisk fugemasse i overgang vegg/tak.

Tiltak kan iverksettes ved behov.

Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Rom uten sluk. Fallforholdet i rommet leder vannet vekk fra døråpning, men det er ikke tilstrekkelig oppkant i døråpning for å ivareta lekkasjesikkerheten. Ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner kan dette medføre følgeskader.

Det er ikke benyttet annen form for lekkasjesikring/varsler. Tiltak anbefales.

Rommet er uten sluk eller annen form for lekkasjesikring. Fallforhold til sluk er derfor ikke målt. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.

På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Kjøkken

Kjøkkeninnredning fra omkring 2007 med profilerte fronter. Benkeplate av granitt. Nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål og ett-greps armatur. Flislagt mellom benkeplate og overskap. Belysning under overskap samt stikkontakter. Integrert komfyr og nedfelt platetopp. Vegghengt ventilator med kullfilter. Mekanisk fellesavtrekk innebygd i kasse over ventilator. Innfelt kjøleskap med frysedel. Innfelt oppvaskmaskin. Vannrør av kobber. Stoppekraner for oppvaskkum og oppvaskmaskin plassert under kjøkkenbenk. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med gulvfliser. Vegg- samt himlingsflater utført i glatte malte flater.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Overflater himling - Overflater vegger - Avløpsrør - Ventilasjon og avtrekk

TG 2

Vannrør

Overflater gulv

Innredning

Annet

Øvrige rom

Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under et par-tre gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.

Kjøkkeninnredningen bærer preg av slitasje. Det registreres enkelte hakk/merker på kjøkkeninnredningens overflater på fronter og benkeplate. Mykfuge i overgang benkeplate/vegg har stedvis manglende vedheft. Belysning under overskap mot terrasse er defekt. Ukjent årsak. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt anbefales etablert.

Gulvflater belagt med laminat, laminatfliser i entré, og gulvfliser i deler av stue. Veggflater utført i glatte malte flater samt malt tapet. Himlingsflater utført i malt betong. Hvite slette samt profilerte innerdører. Garderobeskap på soverom.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Overflater himling - Overflater vegger

TG 2 Ventilasjon

Overflater gulv

Innerdører

Det er ingen luftespalte over/under innerdører, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Gulvflater belagt med parkett bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Innerdører bærer preg av slitasje. Det er registrert hakk og merker på dørblader, karmer og terskler, samt svelleskader på listverk til våtrommene. Utskiftninger og oppgraderinger kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 1. Etasje

Etasjeskille av betong. Gulv mot grunn og etasjeskillere måles ved bruk av laser for eventuelle skjevheter. I utgangspunktet måles 2 rom i hver etasje (eventuelt kryssmåling i ett rom), og i hvert rom er det 5 målepunkter. Følgende rom er målt: stue og soverom 2.

TG 2 Skjevhetsmåling

Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 14 mm på soverom 2. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)

Vannrør av typen rør-i-rør samt kobber. Stoppekraner for oppvaskkum og oppvaskmaskin plassert i underskap på kjøkken. Synlige avløpsrør av plast. Leiligheten er oppvarmet via elektriske panelovner. Elektrisk gulvvarme på bad kjøkken, og flislagte deler av stuen. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Leiligheten har ventilasjon i form av friskluftsventiler i vinduer kombinert med mekanisk avtrekk på baderommene.

TG 2 Hovedstoppekran

TGIU Ventilasjon

Stoppekran er plassert utenfor boenhet. Dette er ikke hensiktsmessig mht lekkasjeproblematikk. Hovedstoppekran bør lokaliseres.

Anlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt.

Stakeluke Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Elektrisk anlegg

Sikringsskap med automatsikringer og keramiske skrusikringer plassert i felles trapperom. Leiligheten har skjult/åpent elektrisk anlegg.

Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget. Vurderingen omfatter ikke funksjonstesting, eller kontroll av skjult anlegg. Det legges vekt på at den bygningssakkyndige ikke er el-fagmann. Vurderingen er derfor begrenset til visuelle vurderinger og selgers informasjon.

Forenklet vurdering:

Er det synlig tegn til merker på plugg til varmtvannsbereder: Ikke relevant.

Er det synlig tegn på termiske skader: Nei.

Er det synlig tegn på utette kabelinnføringer i inntak og/eller sikringsskap: Nei.

Selgers opplysninger:

Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert: Byggeår. Foreligger det el-tilsynrapport fra de siste fem år: El-tilsyn ble utført omkring 2020 i regi av borettslaget. (Dokumentasjon ikke fremlagt).

Forekommer det at sikringer løses ut: Nei.

Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget: Nei.

Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne: Ja. Har det vært utført egeninnsats eller ufaglært arbeid på det elektriske anlegget: Nei.

Fungerer hvitevarer som følger boligen: Ja. Kjøleskap begynner å bli slitent.

TG 2

Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.

Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik anbefales det at det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer

Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse db35 utstyrt med elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre og tolags glass fra byggeår og 2010. Vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2023. Balkongdør med karmer av tre og tre-lags glass fra 2017.

TG 2 Vinduer

Dører

Terrasser / platting på terreng

Vinduer fra byggeår er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Entrédør bærer preg av slitasje. Det registreres hakk og riper på dørblad og karm. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Utgang fra kjøkken til sydvendt hellebelagt uteplass. Uteplassen er avgrenset med en betongkant på ca 40 cm, samt rekkverk av tre. Utelys samt stikkontakt på vegg. Manuelle markiser på vegg.

TG 2

Platting på terreng

Det er registrert malingsavflassing på betongkant, samt mosedannelser på betong og heller. Vask/rens og vedlikehold anbefales.

Ifølge selgers opplysninger rettes det forespørsel til borettslaget om utbedring av malingsavflassing da dette ligger under borettslagets vedlikeholdsplikter.

Branntekniske vurderinger

Det er foretatt en forenklet vurdering av boligens branntekniske forhold opp mot dagens byggtekniske forskrift. Det legges vekt på at den bygningssakyndige ikke er brannsakkyndig. Vurderingen omfatter ikke detaljerte kartlegginger av brannskillende konstruksjoner, eller funksjonstesting av detektor og annet brannteknisk utstyr. Undersøkelsene er derfor begrenset til visuelle vurderinger og eiers informasjon.

Er det fremlagt et brannkonsept eller annen dokumentasjon av branntekniske forhold: Nei.

Har boligen godkjent slukkeutstyr: Ja.

Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Ja.

Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner: Nei.

Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja.

Rom for varig opphold

Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen.

Takhøyder er målt til ca 2,27 meter på våtrom, og ca 2,40 meter i øvrige rom.

Sjekkliste dokumentasjon

Byggetegninger for boligen (plan, snitt og fasade) da den ble bygd og senere byggemeldingspliktige endringer

Dokumentasjon på arbeider utført de siste fem år

For elektriske anlegg utført etter 1999-01-01: Erklæring om samsvar for det elektriske anlegget

Dokumentasjon på el-tilsyn

Eventuelle tilsynsrapporter fra offentlige myndigheter

Tilsynsrapport for olje- eller septiktanker

Dokumentasjon på drikkevannskvalitet hvis boligen ikke er tilkoblet kommunal forsyning

Egenerklæringsskjema

Kommentar

Byggetegninger ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Dokumentasjon på ombygging av bad og legging av membran er fremlagt fra 2009.

Samsvarserklæring er ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Ikke relevant.

Ikke relevant.

Fremlagt, signert og datert 26.02.2025.

Viktig om TG 2

TG 2 beskriver også elde/naturlig slitasje

Tilstandsgrad TG 2 (gul farge) benyttes i flere sammenhenger, blant annet for å synliggjøre at enkelte bygningselementer ikke er nye (eldre boliger) og således derfor har naturlig og påregnelig slitasje. Det vil si at gul farge nødvendigvis ikke alltid betyr at det gis et varsel om at noe er direkte feil eller har større bygningsskader, men en framskreden brukstid der vedlikeholdstiltak ikke må komme som en overraskelse.

For å redusere unødvendige konflikter på grunn av urealistiske forventninger til eldre og brukte boliger er det viktig å påpeke at ingen materialer varer evig. Fremskreden brukstid utløser at påregnelige slitasjer og skader er vanlige og må forventes. Primærkonstruksjoner som eksempelvis drenering, yttertak inklusive undertak (under yttertak) og vann- og avløpsrør er skjulte elementer og er kanskje ikke skiftet siden byggeår. Av den grunn vil disse kunne få en TG 2 (gul farge) for å gi beskjed til kjøpere om å være oppmerksomme på at selv om husets synlige overflater fremstår uten svekkelser, har boligen tross alt bruksslitasjer Helt normale og påregnelige vedlikeholdstiltak og kostnader må det alltid tas høyde for når bygningselementer når en viss alder.

Når en rapport inneholder mange TG 2, trenger dermed ikke det være «farlig». De fleste boliger i Norge er av eldre årgang og utbedringsbehov er påregnelig og normalt

Eksempler

En tilårskommen membran vil ofte få TG 2, selv om det ikke er oppdaget synlig lekkasje. Eksakt tidspunkt for når en eventuell lekkasje vil oppstå er ikke mulig å bestemme. Lekkasje kan være nært forestående eller først skje mange år frem i tid. Når anbefalt brukstid etter beste skjønn er vurdert oppnådd, har restlevetiden dermed større usikkerhet.

En varmtvannsbereder kan fungere i 10 år, men den kan også vare i 30 - 40 år. Når antatt anbefalt brukstid er oppnådd gis ofte TG 2 og viser at det er klokt å være forberedt på en utbedring/utskifting. Restlevetiden er usikker, og det kan ikke angis nøyaktig tid for når levetiden utløper.

TG 2 kan også bety en feil eller skade!

I tillegg til å beskrive elde/naturlig slitasje, benyttes TG 2 også når det faktisk oppdages feil og skader der tiltak er nødvendige og anbefales. Omfanget av tiltakene kan være høyst forskjellige, fra å holde noe under oppsikt til å utføre nødvendige utbedringer innen rimelig tid. Dersom det er akuttbehov og konsekvensene er store, angis TG 3. Her har også den enkeltes ambisjonsniva betydning.

Eksempler

Ytterpanel på et hus som oppdages har ‘noe råteskader’ vil få TG 2. Dette ut fra at tiltak anbefales iverksatt innen rimelig tid - og ikke nødvendigvis som et akuttbehov. Det samme kan gjelde ‘noe fuktighet’ i en kjeller. Er skadeomfanget særs omfattende og med betydelige konsekvenser settes gjerne TG 3.

Definisjoner

Her er et uttrekk av benevnelser og definisjoner som er nyttig å ha kunnskap om:

Anbefalt brukstid og teknisk levetid

Anbefalt brukstid er et svært viktig og nyttig begrep og er kortere enn teknisk levetid. Et eksempel: Om vann- og avløpsrør lekker som følge av aldersvekkelse, er maksimal teknisk levetid nådd. Anbefalt brukstid er kortere enn teknisk levetid og angir derfor at det er hensiktsmessig å skifte ut rørene før de begynner å lekke. Når antatt anbefalt brukstid estimeres være oppnådd, bør en være forberedt på kostnader vil skje knyttet til utskiftinger/utbedringer. I slike situasjoner brukes ofte TG 2.

Særlig fuktutsatt konstruksjon

Dette er konstruksjoner der det erfaringsmessig er høy risiko for at fuktskader kan finnes, eksempelvis krypekjeller, terrasser/balkonger med varme rom under og kjellere med innkledde- og opplektede murflater (vegger og gulv).

Gyldighet

Rapporten skal ikke være eldre enn 12 måneder (fra befaringsdato). Er rapporten eldre enn dette må Anticimex AS kontaktes angående videre bruk. Hvis rapporten skal benyttes ved videresalg innenfor gyldighetsperioden på 12 måneder, må det innhentes skriftlig tillatelse fra Anticimex AS.

Eksempler på hva rapporten ikke vurderer

Tekniske installasjoner og innretninger er som hovedregel ikke vurdert, da dette krever spisskompetanse på de ulike fagområdene. Årsak til ulike skadesymptomer og skader kan være svært komplekse og er derfor heller ikke vurdert om annet ikke er nevnt. Det gjelder også utbedringskostnader.

Yttertak besiktiges når stige på forhånd er reist og forsvarlig sikret, og i tillegg den bygningssakkyndige på egen selvstendig vurdering anser den som forsvarlig å bruke. I andre tilfeller besiktiges yttertaket fra bakkenivå og inne fra loftet.

Krypekjeller og krypeloft inspiseres der det er klargjort for det, og ellers har tilfredsstillende og forsvarlig inspeksjonsmulighet.

Ytterligere noen eksempler på hva den bygningssakkyndige ikke vurderer:

Eventuelle tilhørende bruksrettigheter på annens eiendom, herunder for eksempel naust og brygge, kartlegging og vurdering av fellesdeler i sameier-borettslag og lignende, vurdering av energiforbruk, energimerking, støy, vibrasjoner, lydforhold, radonmålinger, inneklima, miljø, elektromagnetisme, funksjonskrav (universell utforming, egnethet),undersøkelse av skjulte tekniske anlegg, armeringskorrosjon, svømmebasseng, geotekniske forhold, vurdering av årsak til setningsskader, ombygningsmulighet, innredningsmulighet (eks.vis rom under terreng, loft eller andre uinnredete arealer), vurdering av boligens markedsverdi, teknisk verdi, om boligen og eventuelle ombygginger/bruksendringer er byggemeldte og godkjente, samt om rom i boligen som brukes til varig opphold er godkjent for dette (dersom nødvendig dokumentasjon ikke er framlagt av eier). Funksjonstesting og kontroll av hvitevarer, ventilasjonsanlegg, varmepumper, elektriske anlegg (omfatter likevel en overordnet vurdering) og lignende tekniske installasjoner er ikke foretatt. Dette gjelder også f.eks. piper (noen kontrollpunkter foretas likevel herunder f.eks. avstand til brennbare materialer) og ildsteder.

Rapporten må ikke oppfattes som en garanti eller en fullstendig beskrivelse av boligens tilstand. Besiktigelsen baseres på stikkprøveprinsippet og hovedsakelig med visuell observasjoner, men med noe bruk av egnede instrumenter, når det er nevnt for fuktsøk og skjevheter på gulv. Det elektriske anlegget er vurdert ut fra en ikkeautorisert el-fagmann sitt skjønn. Feil og skader som er skjulte/ikke synlige, eller som av andre årsaker er for krevende å oppdage på denne rapportens undersøkelsesnivå, kan derfor likevel kunne forekomme.

Kommentar - [Sluk bad 2]

Beskrivelse - [Kursfortegnelse ]

Kommentar - [Avløp under badekar ]

Beskrivelse - [Sikringsskap ]

Kommentar - [Sluk bad 1]

Egenerklæringsskjema

Detteskjemavilværeendelavsalgsoppgaven

Meglerfirma In-VestEiendomsmeglingAS Oppdragsnr 50240137

Adresse Hoffsveien64A

Postnr 0377 Sted Oslo

Erdetdødsbo? Nei Ja

Salgvedfullmakt? Nei Ja

Nårkjøpteduboligen? 2006

Ihvilketselskaphardu(evt sameiet/brl/aksjelaget) tegnetbygningsforsikring?

Selger1Fornavn GeirWerner

SPØRSMÅLFORALLETYPER EIENDOMMER

Avdødesnavn

Navnhjemmelshaver

Hvorlengeharduboddi boligen? 18

Harduboddiboligen siste12mnd? Nei Ja

GjensidigeForsikring Polise/avtalenr 79325628

Etternavn Henriksen

(spørsmålsombesvaresmed«Ja»,skalbeskrivesnærmereifeltet «Kommentar»)

1. Kjennerdutilomdeter/harværtfeilvedvåtrommene,f.eks.sprekker,lekkasje,råte,lukteller soppskader?

Nei Ja Kommentar

2. Kjennerdutilomdeterutførtarbeidpåbad/våtrom?Hvisnei,gåtilpunkt3.

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats

Firmanavn

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog

når:

Proffpol,RingsgulvogveggserviceogComfortSkøyen

ProffPolOppgraderingavbad/wcogendringtilegetvaskeromutskiltfrabad 2009

RingsGulvogveggserviceLeggingProtanvåtromssveisemembranpåalletrevåtrom 2009 ComfortSkøyenByttetmodulerpå2vegghengtetoaletterogsattepånyetrykkplater 2025

2.1 Bletettesjikt/membran/slukoppgradert/fornyet?

Nei Ja Firmanavn RingsGulvogveggservice

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog

når:

RingsGulvogveggserviceLeggingProtanvåtromssveisemembranpåalletrevåtrom 2009

2.2 Foreliggerdetdokumentasjonpåarbeidene?

Nei Ja KommentarHarallekvitteringer/fakturaerfraoppgraderingene

2.3 Dersomarbeidetersøknadspliktig(f.eks.bruksendringfrabodtilbad,bruddpåbrannskille),erarbeidet byggemeldt?

Nei Ja KommentarIkkesøknadspliktig

3. Kjennerdutilomdeter/harværtfeilpåvann/avløp,herunderrørbrudd,tilbakeslag,tettslukeller lignende?

Nei Ja KommentarUsikkerpåomfeil Påbadknyttettilhovedsoveromskyllesdetiavløpcaenganghver annenmånedpgalukt

4. Kjennerdutilomdeter/harværtutførtarbeid/kontrollpåvann/avløp?

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog når:

5. Kjennerdutilomdeter/harværtproblemermeddrenering,fuktinnsig,øvrigfuktellerfuktmerkeri underetasje/kjeller?

Nei Ja Kommentar

6. Kjennerdutilomdeter/harværtproblemermedildsted/skorstein/pipe,f.eksdårligtrekk,sprekker, påleggettertilsyn,fyringsforbudellerlignende?

Nei Ja Kommentar

7. Kjennerdutilomdeter/harværtskjevheter/setningsskader,f.eks.riss/sprekkerimur,skjevegulveller lignende?

Nei Ja Kommentar

8. Kjennerdutilomdeter/harværtsopp/råteskaderiboligen?

Nei Ja Kommentar

9. Kjennerdutilomdeter/harværtinsekter/skadedyriboligensomf.eks.rotter,mus,skjeggkre,maureller lignende?

Nei Ja Kommentar

10. Kjennerdutilomdeter/harværtutettheteriterrasse/garasje/tak/fasade?

Nei Ja Kommentar

11. Kjennerdutilomdetharværtutførtarbeiderpåterrasse/garasje/tak/fasade?

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog når:

12. Kjennerdutilomdeter/harværtutførtarbeiderpåel-anleggetellerandreinstallasjoner(f.eks.oljetank, sentralfyr,ventilasjon)?Hvisnei,gåtilpunkt13.

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn Huskerikke

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog når:

Pgastadigesikringsbruddbledetlagtnykurstilvaskerommet Ikkeværtproblemeretter dette Ca2018

12.1Foreliggerdetsamsvarserklæringforheleellerdeleravdetelektriskeanlegget(ihenholdtilforskriftom lavspenningsanlegg)?

Nei Ja KommentarBorettslagetharutførtkontrollertidligere.

13. Kjennerdutilomdeterutførtkontrollavel-anleggetog/ellerandreinstallasjoner(f.eks.oljetank, sentralfyr,ventilasjon)?

Nei Ja KommentarBorettslagetharutførtkontrollertidligere

14. Harduladeanlegg/ladeboksforel-bilidag?

Nei Ja Kommentar

15. Kjennerdutilomufaglærteharutførtarbeidersomnormaltbørutføresavfaglærtepersonerutoverdet somernevnttidligere(f.eks.pådrenering,murerarbeid,tømrerarbeidetc.)?

Nei Ja Kommentar

16. Kjennerdutilomdeternedgravdoljetankpåeiendommen?Hvisnei,gåtilpunkt17.

Nei Ja

17. Kjennerdutilforslagtil-ellervedtattereguleringsplaner,andreplaner,nabovarsel,elleroffentlige vedtaksomkanmedføreendringeribrukenaveiendommenellereiendommensomgivelser?

Nei Ja Kommentar

18. Kjennerdutilomdetforeliggerpåbud/heftelser/krav/manglendetillatelservedrørendeeiendommen?

Nei Ja Kommentar

19. Selgeseiendommenmedutleiedel,leilighetellerhybelellerlignende?Hvisnei,gåtilpunkt20.

Nei Ja

20. Kjennerdutilomdeterinnredet/bruksendret/byggetutkjellerellerloftellerandredeleravboligen?Hvis nei,gåtilpunkt21.

Nei Ja Kommentar

21. Kjennerdutilmanglendebrukstillatelseellerferdigattest?

Nei Ja Kommentar

22. Kjennerdutilomdeterforetattradonmåling?

Nei Ja KommentarBorettslagethaddeeksternkontraktørfordettei2023/2024 Ikkemeldtnoetilbake

23. Kjennerdutilomdetforeliggerskaderapporter,tidligeretilstandsvurderinger/rapporterellermålinger?

Nei Ja Kommentar

24. Kjennerdutilandreforholdavbetydningsomkanværerelevantforkjøperåviteom(f.eks.tinglyste forhold,privateavtaler,nabovarsel,rasfare)?

Nei Ja Kommentar

SPØRSMÅLFORBOLIGERI SAMEIER/BORETTSLAG/BOLIGAKSJESELSKAP:

25. Kjennerdutilomsameie/laget/selskapeterinvolvertitvisteravnoeslag?

Nei Ja Kommentar

26. Kjennerdutilvedtak/forslagtilvedtakomforholdvedrørendeeiendommensomkanmedføreøkte felleskostnader/øktfellesgjeld?

Nei Ja Kommentar

27. Kjennerdutilomdeter/harværtsopp/råteskader/insekter/skadedyrisameiet/laget/selskapetsomf.eks. rotter,mus,maurellerlignende?

Nei Ja Kommentar

28. Kjennerdutilomdeter/harværtskjeggkreisameiet/laget/selskapet(ifellesarealelleriandreboliger)?

Nei Ja Kommentar

TILLEGGSKOMMENTAR

Jegbekrefteratopplysningerergittetterbesteskjønn Jegerkjentmedatdersomjeghargittufullstendige,uriktigeeller misvisendeopplysningeromeiendommen,vilselskapetkunnesøkehelellerdelvisregressforsineutbetalingereller reduseresittansvarheltellerdelvis,jfr Vilkårforboligselgerforsikringpunkt91ogforsikringsavtalelovenkapittel4

Jegerorientertomatmittmuligeansvarsomselgeretteravhendingsloven,eventueltetterkjøpsloven(aksjeboliger),ogom AnticimexForsikringsboligselgerforsikringstilbud Jegerklaroveratavtaleomtegningavforsikringerbindendefra signeringavegenerklæringsskjema PremietilbudetsomergittavmeglererbindendeforAnticimexForsikringi6måneder fraoppdragsinngåelsemedmegler.Etterdettevilpremienogforsikringsvilkårenekunnejusteres.Fra15.12.2024vilprisene forboligselgerforsikringblijustertoppihenholdtilnyepremietabeller.Oppdraginngåttellerfornyetfør15.12.2024vilogså fånyeprisernårdisseoppdrageneereldreenn6månederregnetfraoppdragsinngåelsenellersistefornyelse Det forutsettesatdennepremiejusteringenaksepteresforatboligselgerforsikringenskalværegyldig

Nårpremietilbudetikkelengererbindendeforforsikringsselskapet,måegenerklæringsskjemaetsignerespånyttog eventuelleendringerpåføres Detvildaværeforsikringspremienogforsikringsvilkårenepånysigneringsdatosomleggestil grunn.

Detkanikketegnesboligselgerforsikringvedsalgavboligeiendomifølgendetilfeller: -mellomektefellerellerslektningerirettoppstigendeellernedstigendelinje,søsken,eller -mellompersonersomborellerharboddpåboligeiendommenog/eller -nårsalgetskjersomleddisikredesnæringsvirksomhet/erennæringseiendom -etteratboligeiendommenerlagtutforsalg

-Dersomdetikkeforeliggerrisikovurdering(tilstandsrapport)forboligeiendommensomtilfredsstillerkraveneiforskrifttil avhendingslovaFOR-2021-06-08-1850

Forsikringsselskapetkanvedskriftligsamtykkelikevelaksepteretegningavforsikringogsåiovennevntetilfeller Dersom selskapetikkehargittskriftligsamtykke,kanerstatningenbortfalle.

Vedoppgjørsoppdragtrerforsikringenikraftnårkontraktenersignertavbeggeparter,begrensettilsiste12månederfør overtakelse

Forøvrigoppfordrerselgerpotensiellekjøperetilåundersøkeeiendommengrundig,jf.avhendingsloven§310ogkjøpslovens§20(aksjeboliger).

VedsigneringavnærværendeskjemaaksepteresatBuysureAS,VismaRealEstateASogSignicatASikkeharansvarfor transaksjonensomtjenestenbenyttestil,ogikkekanholdesansvarligforeventuelttapavnoenartsomfølgeavbrukerfeil, eventuellefeilvedSignicatASogVismaRealEstateASsinetjenesterellertredjepartsløsninger,herunderBankID

Forsikringsvilkåreneleserduisinhelhetpå: https://buysureno/Anticimex/vilkaar

Lesmeromboligselgerforsikringenogseprislisterher: buysureno/boligselgerforsikring

Jegønskeråtegneboligselgerforsikring,ogbekrefteråhamottattoglestforsikringsvilkåreneog informasjonsbrosjyretilselgeriforbindelsemedtegningavboligselgerforsikring Forsikringentrerikraftpådet tidspunktdetforeliggerenbudakseptmellompartene,begrensettiltolvmånederførovertagelse Ved oppgjørsoppdragtrerforsikringenikraftnårkontraktenersignertavbeggeparter,begrensettilsiste12månederfør overtakelse Jegbekreftermeddetteateiendommenikkeerennæringseiendom,atdenikkeselgessomleddi næringsvirksomhetellermellomektefellerellerslektningerirettoppstigendeellernedstigendelinje,søsken,eller mellompersonersomborellerharboddpåboligeiendommen Dersomforsikringenertegnetistridmed ovenstående(seogsåforsikringsvilkårenepunkt9)kanAnticimexForsikringsøkehelellerdelvisregressforsine utbetalingerog/ellerreduseresittansvarheltellerdelvis Jegerinnforståttmedateiendomsmeglerenikkehar fullmakttilågjøreunntakfraovennevntebegrensninger 11%avforsikringspremienerhonorartilBuysureAS For boligselgerforsikringmedAnticimexrisikovurderingsrapport,erogsåkr 1250,-avtotalforsikringspremiehonorartil Buysure.Honoraretinngåridentotalepremiendubetalerinklusiveevt.adm.gebyrogkostnadsdekningtil eiendomsmegler.

Jegønskerikkeåtegneboligselgerforsikring,menmeglerhartilbudtmegåtegneslikforsikring

Jegkanikketegneboligselgerforsikringiht vilkår

Opprettet:26/02/202513:57:30(EES-versjon:3)

Morten Fuglem HOFFSVEIEN 64A

Dato: 03.03.2025

Deres ref: Vår ref (Saksnr): Saksbehandler: Automatisert produksjon Bestillingsnr.: 86506616 8343611

AREALBEKREFTELSE FOR GNR.32 BNR. 847

Vi viser til bestilling av 20250303 for HOFFSVEIEN 64A.

GNR.

32 BNR. 847

er, ifølge eiendomsregisteret i Oslo, opprettet den 26.02.1987.

Arealet for eiendommen, med til- og framålinger ført i eiendomsregisteret i Oslo, er 11224 m²

Eiendommen, i samsvar med oppgitt areal, er vist med gul farge på vedlagte kartutsnitt.

Målestokk= 1: 1000.

Eiendommen består av 1 teig.

Plan- og bygningsetaten

Avdeling for Geodata Matrikkelenheten

Kristin Tveit Enhetsleder

Husordensregler for Smedstadsammen borettslag

Vedtatt på ordinær generalforsamling 31.05.2018

Endret av styret på styremøte 29.03.2022

1. INNLEDNING

Et borettslag utgjør et fellesskap som beboerne hver for seg og sammen har ansvaret for. Et godt naboskap kjennetegnes ved at man føler ansvar for hverandre og at alle bidrar til å lage et godt bomiljø.

Beboerne må også selv bidra til best mulig standard av bygninger, plener og øvrige utvendig anlegg. Kostnader ved drift dekkes gjennom felleskostnadene. Derfor bør det være av beboernes interesse å overholde disse enkle regler i husorden.

Andelseiers forpliktelser følger av borettslagsloven, borettslagets vedtekter og ordensreglene. Ved tolkningstvil legges reglenes intensjoner til grunn.

Andelseier er ansvarlig for at regelverket overholdes av alle i husstanden og andre som gis adgang til boligen. Brudd på vedtektene/ordensreglene utgjør mislighold og kan utløse sanksjoner fra borettslagets side.

Styret kan ut fra sitt mandat fastsette egne retningslinjer innenfor konkrete områder.

2. ALMINNELIGE ORDENSREGLER

2.1 Generelle regler

 Det skal være ro i leiligheten og i boområdet fra kl. 2200 til kl. 0600 på hverdager og fra klokken 2300 – 0800 i helger og på helligdager.

 Banking, boring og andre aktiviteter som kan virke forstyrrende på naboer, skal varsles på forhånd og er kun tillatt innenfor følgende tidsrom: Mandag - fredag mellom kl. 08 og 20

Lørdager og dager før hellig-/høytidsdager mellom kl. 09 – 17 På søndager og hellig-/høytidsdager skal støyende arbeider og aktiviteter unngås.

 Dører til inngang, loft, «kjølerom» og andre fellesrom skal holdes låst. Begge dører mellom garasje og trapperom skal alltid være lukket, dør til garasje holdes låst. Man må forsikre seg om at porter inn til garasjen lukkes etter passering.

 Balkonger og vinduer skal ikke benyttes til lufting og risting av sengetøy, tepper og lignende.

2.2 Boder og fellesarealer

2.2.1 Boder

 Ildsfarlige, flyktige, illeluktende væsker eller gass i kanner eller maskiner skal ikke oppbevares i boden. Mat eller andre bedervelige ting, som kan tiltrekke seg skadedyr, skal heller ikke oppbevares i boder.

2.2.3 Fellesarealer inne

 Det er ikke tillatt å sette fra seg barnevogner, ski, kjelker, sykler eller annet i felles trapperom eller ganger. Slike ting skal plasseres i avsatte fellesrom. Det er tillatt å ha barnevogn stående i trappegangen om dagen hvis den er i jevnlig bruk.

 Alle gjenstander som oppbevares i fellesbodene skal merkes med navn og leilighetsnummer.

 Ved dugnader i borettslaget vil umerkede gjenstander som er oppbevart utenfor egen bod kunne bli fjernet.

 Gjenstander som anses å være avfall (eksempel materialer etter ombygging) skal ikke etterlates i fellesbodene.

 Parkeringsplassene i parkeringsgarasjen skal benyttes til kjøretøy og kjøretøyrelaterte gjenstander (jf. vedtektene § 5-2 punkt 5). Brannfarlig eller brennbart materiale skal ikke oppbevares i parkeringsgarasjen. Det samme gjelder gjenstander som bidra til at skadedyr lager bol. Dersom anmodning om fjerning av slike gjenstander ikke blir etterfulgt, har vaktmester fullmakt til å fjerne disse for andelseiers regning.

2.2.4 Fellesarealer ute

 Vask av bil i garasjene og på indre boområde er ikke tillatt.

 Sykler skal oppbevares i fellesboder reservert til dette. Sykler som ikke er regelmessig i bruk kan bli fjernet av vaktmester.

 Vedlikehold av grøntanlegg med utemøbler, grillplass, plener og beplantninger er felles eiendom og bekostes av borettslaget. Enhver må bidra til å opprettholde anlegget ved forsiktig bruk, og ellers følge gartners, vaktmesters og styrets anvisninger. Det er ikke tillatt å gjøre inngrep på trær og planter uten avtale med styret.

 Beplantning foran terrassene er en del av felles uteareal/grøntanlegg. Hekker og busker blir klippet/beskåret regelmessig av vaktmester eller gartner i samsvar med faglige råd.

2.3 Terrasser og balkonger

 Terrasser og balkonger er en del av bygningens eksteriør/fellesareal, som andelseier har eksklusiv bruksrett til. Borettslaget har ansvaret for vedlikehold og reparasjoner, men beboerne plikter å holde terrasser og balkonger rene og ryddige. Det er beboers ansvar at sluk renses jevnlig, slik at det ikke blir tett. Evt. oppforing, tremmegulv e.l. må ivareta enkel tilkomst til sluk. På balkonger oppfordres det til å benytte beskyttende underlag for å skåne gulvet.

 Bygningsmessige endringer som rekkverk, glassvegger, stakitt, m.m. samt permanente markiser og lignende kan ikke føres opp uten styrets godkjenning.

 Montering av lys (utelamper) på terrassene skal godkjennes av styret og lysstyrken må ikke være større enn belysningen over inngangsdørene.

 Balkongkasser skal av hensyn til sikkerheten for øvrige beboere henges på innsiden av balkongrekkverket.

 Adkomst til terrassene skal ikke skje over rekkverket grunnet alminnelig vedlikehold av treverk og beplantningen utenfor.

 Av brannhensyn er det er ikke tillat med åpen flamme på terrasser og balkonger. Grilling med elektrisk- eller gassgrill er tillatt.

 For øvrig skal også terrasser og balkonger bidra til å gi bygninger og eiendommen for øvrig et enhetlig og stilrent uttrykk.

2.4. Dyrehold

 Det er tillatt med dyr (innekatt og hund) under forutsetning av at eier aksepterer borettslagets regler for dyrehold. Signert erklæring om dyrehold vedlegges søknad.

 Søknaden skal være behandlet innen en måned fra den mottas av styret. Dersom svar til beboeren ikke er kommet innen 30 dager er søknaden innvilget. Et avslag kan påklages til generalforsamlingen.

Eventuell klage på dyrehold må skje skriftlig. Styret kan innkalle partene til samtaler i saken. Styret kan pålegge dyreeier å avslutte dyreholdet.

2.5. Avfall

 Alle som bor i Oslo har plikt til å kildesortere og sikre at avfallet blir tatt hånd om på en miljøforsvarlig måte. Avfallet fra beboere i borettslaget kastes i nedgravde søppelcontainere. Disse er kun beregnet på husholdningsavfall i grundig gjenknyttede poser og papiravfall.

 Annet avfall, gjenstander eller større mengder avfall skal leveres til gjenbruksstasjon. Nærmeste: Smestad gjenbruksstasjon, Ullernchausseen 26.

 Glass og andre farlige gjenstander kastes i egne kommunale beholdere for dette formål.

 Det er ikke tillatt å etterlate søppelposer eller gjenstander i fellesarealet/utenfor egen dør eller ved siden av avfallscontainerne.

2.6. Vann, avløp og ventilasjon

 Alle rom må holdes såpass oppvarmet at vannet i rør/slanger ikke fryser.

 Det må ikke kastes ting i klosettet som ikke naturlig hører hjemme der.

 Beboer er ansvarlig for jevnlig rens og vedlikehold av sluk og vannlåser.

 Ved uforsvarlig bruk av vann, (vaskemaskiner, oppvaskmaskiner, isbitmaskiner og lignende), bærer andelseieren ansvaret i henhold til borettslagets vedtekter.

 Det er ikke tillatt å montere vifte eller lignende til eksisterende ventilasjonsanlegget. Dette bidrar til at ubehagelig lukt spres til naboer. Over komfyr på kjøkkenet kan man bruke kullfiltervifter eller tilsvarende frittstående resirkulerende løsning.

3. BRANN/RØMNING

 Ved brann skal man generelt:

1. REDDE: Sørg for å varsle alle som bor/oppholder seg i oppgangen. Hjelp hverandre ut til avtalt møteplass. Sjekk at alle har kommet seg ut.

2. VARSLE: Varsle brannvesenet på nødnummer 110. Oppgi nøyaktig adresse. Dette bør man også lære barna. Legg ikke på før du har fått beskjed om at du kan gjøre det.

3. SLOKKE: Dersom brannen ikke har blitt for stor, forsøk å slokke. Utsett ikke deg selv eller andre for stor fare. Husk at røyken er svært giftig.

Ta imot og orienter brannvesenet om situasjonen når de kommer. Gi straks beskjed dersom du tror noen beboere ikke har klart å komme seg ut. Gå ikke selv inn i oppgangen/huset for å redde eventuelle kjæledyr og personlige eiendeler. Overlat dette til brannvesenet.

 Hvis det er røykfullt i trappeoppgangen, skal man ikke rømme ned i trappen, men lukke døren og bli i leiligheten/på balkongen til brannvesenet kommer. Vi har relativt brannsikre leiligheter, og brannvesenet vil være på plass før en brann spres inn i en ny leilighet. Man skal derfor ikke utsette seg for fare, ved å rømme gjennom røyk.

 Ingen må sette fra seg eller oppbevare gjenstander i felles trapperom eller ganger. (Det er tillatt å ha barnevogn stående i trappegangen om dagen, hvis den er i jevnlig bruk.)

 Kun grilling med elektrisk og lukket gassgrill er tillatt på terrassene/balkongene. Gassbeholdere skal oppbevares ute, og må ikke under noen omstendighet oppbevares i kjeller eller på loftsbod.

4. PARKERING

 Parkering av giler og andre kjøretøy skal bare skje på de anviste oppstillingsplassene i parkeringskjelleren. Parkering på gjesteparkeringsplasser følger egne oppslåtte regler, og håndheves av et parkeringsselskap. Borettshaverne er også ansvarlig for respektive gjesters parkering.

 Biler som er parkert ulovlig av beboerne eller deres gjester, vil etter advarsel og uten at det reageres, kunne bli borttauet for eiers regning og risiko.

 På indre boområde bør kjøring begrenses. I disse områdene er det parkering forbudt, blant annet av hensyn til tilgangen til nødetater (brann, ambulanse og lignende). Kun stopp for av- og pålessing er lov. Parkeringsforbudet på indre boområde blir også håndhevet av et parkeringsselskap.

5. MELDINGER, KLAGER OG HENVENDELSER

 Vaktmesteren har pålegg fra styret om å påse at husordensreglene blir fulgt.

 Klager eller henvendelser til styret i forbindelse med husordensreglene skal skje skriftlig i form av brev eller e-post.

Vedlegg til Husordensreglene:

SMESTADDAMMEN BORETTSLAG

RETNINGSLINJER FOR REHABILITERING/OPPUSSING

Fastsatt med hjemmel i vedtekter og husordensregler.

INNLEDNING

Et borettslag eies av andelseierne. Det er først og fremst retten til å bo og disponere over en bestemt bolig som er kjernen ved det å eie en andel i et borettslag. Man eier altså ikke en leilighet på samme måte som f.eks. i et boligsameie. Det innebærer noen begrensinger i andelseiernes bruk av boligen, bl.a. når det gjelder oppussing/rehabilitering. Man bør også merke seg at balkonger og terrasser ikke er en del av andelen, men andelseier har en eksklusiv bruksrett til disse og dermed bl.a. en plikt til å holde balkonger og terrasser godt vedlike (f.eks. holde slukene åpne).

Disse retningslinjer er ment til hjelp for de andelseiere som planlegger å gjennomføre rehabilitering/oppussing av leilighet.

Retningslinjene gir anbefalinger for og krav til hvordan arbeidet skal utføres for å sikre borettslagets felles verdier. De skal også sikre at den ansvarlige beboer har gode rammer for å forhindre konflikt og unødvendig merarbeid i prosjektperioden.

Den enkelte andelseier har en plikt til å gjøre seg kjent med borettslagets vedtekter, husordensregler og retningslinjer, og kan ikke fraskrive seg ansvar begrunnet i manglende kjennskap til dette.

ADMINISTRATIVE VILKÅR

Varsling til styret, drifts-/vedlikeholdsansvarlig og naboer

Styret og vaktmester (1 Hjelpende Hånd) skal varsles i god tid før oppstart av rehabilitering. Bruk kontaktinformasjon på oppslagstavlene eller borettslagets hjemmeside.

Varslet skal inneholde følgende:

• Leilighetsnummer, oppgang og etasje

• Kort beskrivelse av hva arbeidet går ut på

• Tidspunkt for antatt oppstart og ferdigstillelse

• Kontaktinformasjon på eier (telefon, epost)

• Kontaktinformasjon til utførende entreprenør/prosjektleder/håndverker (foretakets navn, org nummer, ansvarlig person, telefon og e-post)

Tilsvarende varsling skal vises på oppslagstavle i egen og tilstøtende oppganger (på begge sider), som informasjon til naboer.

Arbeidstid og støy

Det vises til generelle bestemmelser i husordensreglementet.

Rehabiliteringsarbeid kan medføre betydelig og til dels ekstrem støy til meget stor ulempe for naboer, spesielt gjelder det omfattende arbeid i og med betong. Slikt spesielt støyende arbeid skal ikke utføres utenom normal arbeidstid på hverdager kl. 08 – 16 og uansett ikke i helger, på høytidsdager, i påskeuke eller mellom jul og nyttår.

Vis hensyn og legg inn pauser ved intenst støyende arbeid (f.eks. én times boring og én times pause osv.)

Det oppfordres til gjensidig hensyntagen og samarbeid mellom beboerne, for eksempel når det av ulike grunner er behov for «stille perioder».

Avfall

Byggavfall som tas ut av leilighet, skal fjernes umiddelbart og ikke lagres unødig på balkonger/terrasser, i/utenfor fellesoppgang eller andre deler av fellesareal. Avfall som plasseres utenfor inngangsparti/i fellesområder må sikres på forsvarlig måte. Avfallssekker (f.eks. av typen iSekk) som plasseres ved inngangspartier, kan oppbevares der i maksimum 48 timer og må ikke hindre alminnelig ferdsel. Container kan leies og plasseres etter forhåndstillatelse og instruks fra styret. Slik leie er å anse som privat leie, og skjer på eget ansvar og egen risiko (f.eks. er det leietaker selv som må sikre seg at uvedkommende eller andre beboere ikke benytter seg av containeren).

Arbeid på/i fellesareal

Ethvert arbeid eller inngripen i fellesareal utvendig og innvendig er ikke tillatt uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret på forhånd. Med fellesareal menes alt areal utenfor leilighetens yttervegger/vegger mot trapperom, inkludert balkonger og terrasser.

Orden/renhold

Støv og skitt som oppstår i innvending og utvendig fellesareal som en følge av arbeidet, skal fjernes fortløpende og det skal sørges for nødvendig renhold. Omfattende oppussingsarbeid kan føre til stor slitasje på trapper og repos, derfor anmodes det at disse tildekkes forsvarlig.

Bil/transport på indre vei

Det tillates av-/pålessing av byggmateriell og avfall ved bruk av indre vei (kjøreveg foran inngangsdørene). Parkering der ut over dette tillates ikke og skal skje på én av parkeringsplassene beregnet for det. Andelseier står ansvarlig for nødvending parkeringstillatelse.

Skader

Andelseier står ansvarlig for eventuelle skader som måtte oppstå på innvending og utvendig fellesareal som en følge av arbeidet eller transport til og fra (trapperom, inngangspartier, grøntanlegg og andre fellesarealer).

TEKNISKE VILKÅR

Generelt

Brudd på bærende konstruksjoner er ikke tillatt.

Arbeid som medfører brudd på branncelle er ansvarsbelagt og skal omsøkes til Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune, i tillegg til å være forhåndsgodkjent av styret. Den enkelte leilighet er en egen branncelle; dvs. avgrenset av leilighetens gulv, tak, yttervegger og vegger mot naboer/fellesarealer.

Utførende foretak - godkjenninger

Arbeid med vann, avløp og elektrisitet skal utføres av foretak/håndverkere med nødvendig godkjenning.

Oppussing av bad/våtrom

Byggebransjens våtromsnorm (BVN) skal legges til grunn ved rehabilitering av bad/våtrom. Det er viktig å være klar over at andelseiere som ikke etterlever disse normkrav senere vil kunne bli holdt økonomisk ansvarlig for eventuelle lekkasjeskader til andre leiligheter eller fellesareal.

Ved brudd på branncelle, f.eks. ved sluk, er andelseieren ansvarlig for at skaden blir utbedret og arbeidet omsøkt til Plan- og bygningsetaten for godkjenning og ferdigattest. Ved bytte av sluk må spesielt underliggende nabo varsles, og man er ansvarlig for å sikre mot nedfall av betongbiter o.l..

Elektriske installasjoner

Alle elektriske installasjoner skal tilfredsstille krav til godkjenning i lov og forskrifter. Nytt bad skal ha egen jordfeilbryter og skjulte ledninger skal legges i trekkerør.

Det er ikke tillatt å øke elektrisk kapasitet ut over det hovedsikring er godkjent for. Nye kabler til andelens sikringsskap som legges utenom gamle trekkrør, bryter branncelle og er dermed ansvarsbelagt med plikt til å søke Plan- og bygningsetaten om godkjenning, tilsvarende til styret.

Ventilasjon

Det er ikke tillatt å montere egne lokale avtrekksvifter til eksisterende ventilasjonsanlegg, da dette fører til ubalanse i sentralt anlegg. Slike anretninger kan bidra til at ubehagelig lukt spres til naboer. Over komfyr på kjøkkenet kan man benytte kullfiltervifter eller tilsvarende frittstående resirkulerende løsning. For å redusere faren for fuktskader i leilighetene, er det viktig at man holder ventiler/luftespalter åpne og ikke stenger igjen avtrekksdysene på bad/wc, boder og kjøkken. Dør til bad/wc bør ha luftspalte.

SMESTADDAMMEN BORETTSLAG

ERKLÆRING – DYREHOLD

Jf. Husordensreglenes punkt 2.4

Undertegnede andelseier får adgang til å holde husdyr, bl.a. hund og innekatt (dvs. at katten ikke kan oppholde seg utenfor leiligheten). Dyrehold godtas under følgende forutsetninger:

1. Andelseieren erklærer seg ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade eller ulempe som dyret måtte påføre borettslaget eller andre andelseiere/beboere, f.eks. ved støy, skraping på dører/karmer, skader på blomster og grøntanlegg, lukt m.v. Andelseieren forplikter seg til omgående å fjerne dyreekskrementer fra fellesarealer og borettslagets uteområder.

2. Hunder skal alltid føres i bånd i heis, oppganger og på alle borettslagets områder. Man bør være spesielt oppmerksom på at noen kan være redd for hunder.

3. Dersom det kommer berettiget klage fra beboere over lukt, bråk eller at dyreholdet på annen måte sjenerer naboer, erklærer undertegnede borettshaver seg innforstått med at dyret straks må fjernes fra leiligheten/borettslaget.

4. Denne erklæringen betraktes som en del av eieforholdet og boretten vedrørende leiligheten. Brudd på erklæringen vil betraktes som vesentlig mislighold av vilkårene for boretten. For øvrig erklærer undertegnede seg villig til å godta de endringer i dyreholdbestemmelsene som borettslaget til enhver tid finner det nødvendig å måtte foreta.

Oslo, den ...................

Årsmøte2024

Innkalling/Årsrapport/Regnskap

S.nr.541

SmestaddammenBoretslag

VelkommentilårsmøteiSmestaddammenBoretslag

Innkallingeninneholderallesakenesomskalbehandlespåårsmøtet.Styrethåperdulesergjennomheftetog viserdininteressevedådeltapåårsmøtet.

Digitalavstemningmedmøte: Avstemningenåpner21.maikl.18:00oglukker24.maikl.18:00.

Dufnneravstemningenpå:

htps://vibbo.no/541

Detholdesogsåetfrivilligmøte21.maikl.18:00,I"Allrommet"iSmestaddammenBoretslag.

Hvordandeltardudigitalt?

•  DufårenlinkviaSMS.

•  Dukanogsåfnnemøtetvedågåinnpåvibbo.no

•  Dukansegjennomsakenesomskalbehandles,kommemedspørsmålogavgidinstemme.

Hvemkanstemmepåårsmøtet?

•  Alleeiereharrettilåstemmepåårsmøtet.

•  Enstemmeavgispr.eierandel.

Hvordanstemmehvisduikkekandeltadigitalt?

Dersomduikkekandeltadigitalt,mådubenyteanalogstemmeseddelsomervedlagtiinnkallingen.Detemå gjøresinnenavstemningenlukkes.

HYBRIDGENERALFORSAMLINGOGANALOGESTEMMESEDLER

TilandelseiereiSmestaddammenBoretslag,

Iåravholdesgeneralforsamlingenvårsomethybridmøte.Beslutningenerforbeholdtmedetønskeomå appelleretilenstørreandelavdemokratietiboretslaget,tilådeltaigeneralforsamlingen-entenfysiskeller digitalt.Dennehybrideløsningen,innebæreratvivilgjennomføregeneralforsamlingendigitalt,ikombinasjon medetfysiskbeboermøte.

Idetfysiskebeboermøtetsomskalavholdes21.maikl.18:00iAllrommetiboretslaget,vilvigåigjennomsakene påagendaeniinnkallingen.Viskalkunigjennomdiskusjonertilsakene,ogikkefatevedtakunderveis.

Eventuellebenkeforslagsomkommerfrempåbeboermøtet,vilivaretasidetdigitaleårsmøtetieterkantav beboermøtet,slikatalleandelseieresomdeltardigitalt,motarSMSomendringersomergjortisakslisten.

Forandelseieresomharbehovforåstemmeanalogt,kandissestemmesedlenesomliggervedlagtpådesiste sideneiheftet,leverestilmøteleder,vedbeboermøtetsmøteslut.

Vioppfordrerbeboeretilådeltapådetfysiskepåmøtet,ogstemmedigitaltieterkant.DeterKUNanledning foråstemmeentendigitaltellerfysisk.

ProtokollenvildernesttilgjengeliggjørespåVibboforalleandelseierne,medvedtakenesomblefatet.Velmøt!

Sakertilbehandling

1.Valgavmøteleder

2.Godkjenningavdestemmeberetigede

3.Valgaventilåføreprotokollogminsteneiersomprotokollvitne

4.Godkjenningavmøteinnkallingen

5.Årsrapportogårsregnskap

6.Fastsetelseavhonorarer

7.Forslagfrastyret:Salgavgarasjeplass50019

8.ForslagfraAndersMøller:Kostnadsreduserendetiltak

9.ForslagfraAndersMøller:Brannvarsling

10.ForslagfraIdaAndreaJohansen:Fysisknøkkeltilinngangsdøroppganger

11.ForslagfraAndersMøller:VedtektsendringiPkt.8.1Styret

12.Valgavtillitsvalgte

13.ValgavdelegatertilOBOS'Generalforsamling

14.Valgavvalgkomité

Medvennlighilsen, StyretiSmestaddammenBoretslag

Sak1

Valgavmøteleder

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Møtelederensørgerforatmøtetbliravvikleteterlovensreglerogeransvarligforatdetføresprotokoll.Hvis ikkeårsmøtetvelgerenmøtelederellerforslåtemøtelederikkeblirvalgt,erdetstyretsledersometerloven ermøteleder.

Styretsinnstilling

StyretønskeråinnstillerådgiveriOBOSsommøteleder.

Forslagtilvedtak

MajkenBjerknesHjalmarsenervalgt.

Sak2

Godkjenningavdestemmeberetigede

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Deltakereimøteterregistrertienframmøtelisteeterinnleverteregistreringsblanketerogfullmakter,oglisten leggestilgrunnforopptellingavdestemmeberetigede.

Forslagtilvedtak

Detbleforeslåtåansedeinnleverteregistreringsblanketeneogeventueltfullmaktersombevisforat vedkommendeeierertilstede.

Sak3

Valgaventilåføreprotokollogminsteneiersomprotokollvitne

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Determøtelederensomeransvarligforårsmøteprotokollen,menavpraktiskehensynkandetvelgesen protokollfører.Eterlovenskaldetogsåvelgesminsteneiertilåsignereprotokollensammenmedmøteleder.

Forslagtilvedtak

SomføreravprotokollenerMajkenBjerknesHjalmarsenvalgt.SomprotokollvitnerbleCharloteHeyerdahl ogGeirHenriksenvalgt.

Sak4

Godkjenningavmøteinnkallingen

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Detbleforeslåtågodkjennedenmåtenårsmøteterinnkaltpå.

Forslagtilvedtak

Møteinnkallingengodkjennes

Sak5

Årsrapportogårsregnskap

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

a)Godkjenningavårsrapportogårsregnskap

b)Styretforeslåratåretsresultatdekkesvedoverføringfraegenkapitalen.

Forslagtilvedtak

Årsrapportogårsregnskapgodkjennes.Styretforeslåratåretsresultatdekkesvedoverføringfra egenkapitalen.

Vedlegg

1.0541Årsrapport2023.pdf

Sak6

Fastsetelseavhonorarer

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

Godtgjørelseforstyretforeslåssattilkr170000.

Forslagtilvedtak

Styretsgodtgjørelsesetestilkr170000

Forslagfrastyret:Salgavgarasjeplass50019

Kravtilfertall: Totredjedels(67%)

Dennesakenbleførstegangtatoppogsåi2022,menbledanedstemtavgeneralforsamlingen.

Plass50019harsåledesståttomoguvirksomitonyeår,ogdetgjørdenfortsat.

Styretønskernååfremmesakenpånyt,dennegangtydeligbegrunnetmedatsalgsprovenyettrengssomet bidragtilboretslagetslikviditetsreserve/buffer.

Denfkketbrutaltinnhoggislutenav2022,daetVVS-prosjektigarasjenblemeromfatendeennførst antat.Påfølgendekostnadsgalopp,renteoppgangogannetakutvedlikeholdhargjortdetumuligåfå likviditetesbufferenopppåetforsvarlignivå.

Styretsøkerderfornåfortrinnsvisetinterntsalgav50019.Plassnr.2tilhøyrefrainnkjøringnorderikke tilknytetnoenboenhet,ogerdermedomsetbar.Hvisdetoppnåsfertallforsalgetvilplassenkunnetilbys boretslagetsandelseiereeterbestemmelserogprinsippersomvedsalgavleiligheter.Prisantydning:250 000.

Forslagtilvedtak Forslagetvedtas.

Sak8

ForslagfraAndersMøller:Kostnadsreduserendetiltak

Forslagfremmetav:

AndersMøller

Kravtilfertall:

Alminnelig(50%)

I2021og2022haddeboretslagetetdriftsresultatpåhhv.-401180,-og-289677.Deterenhøystyringsrente og høyekostnaderpåvarerogtjenesteriNorge.Idenneforbindelsesåanmodesstyretomåredegjørefor hvasomgjøresforåreduseredriftskostnaderiboretslagetogforåfåregnskapetibalansegenerelt.Dereter såanmodesstyretomåundersøkeogredegjøreforfølgendetiltak,iprioritertrekkefølge:

1)Reforhandlingavlån.Boretslagetharbetydeligmedlån,medtilhørendegjeldsrenter.Styretanmodesomå undersøkeogiverksetereforhandlingavlåntilhørendeboretslagetforåreduserekostnader.

2)Reforhandlekontrakterogavtaler.Boretslagetbrukerbetydeligesummertildrift-ogvedlikehold, eksempelvisgjennomvaktmestertjenesterfra"hjelpendehånd".Styretanmodesomåsepåinngåteavtaler, ogentenreforhandle,ellerinnhentetilbudfraandreleverandøreridenhensiktåredusereårligutgifterpå området.

3)Vurderebehovforgjøremål.Determangeoppgaversomhjelpendehånd,ellerandre,gjennomførerårlig, somblantannetkostingavgangvei,kutingavtrærogvaskavgarasjeanleggm.m.Styretanmodesomå

gjennomføreenvurderingavomoppgaverkangjøreshverandreåristedetforårlig,ogomenkelteoppgaver kanløsesgjennomenårligdugnadavboretslagetsbeboere.

4)Andremuligesparetiltak.Styretanmodesomåidentifsereandreområderforinnsparing,ogpresentere disseigeneralforsamlingen.

Styretsinnstilling Kommentarertilforslaget.

Negativtdriftsresultatskyldesbådeuforutseteutgifterogopplåningtilstørrevedlikeholdsprosjekter. Boretslagets"ordinære"driftgåripluss,menvihardesistetoårenesetutfordringermedenskjør likviditetsbuffer.ForslagetfraandelseierMøllerkommenteresherpunktvis:

1)StyretvilinnhentetilbudfrakonkurrenterogutfordreOBOS-bankenpåvåre vilkår.Vikanogsåundersøkeomenforsikringsmeglerkanfremforhandleen laverepremie.

2)Kontraktsgjennomgangmedhovedleverandørogvaktmester1HHerutført.Flerestore vedlikeholdsprosjekterogdriftoppgavereralleredeoverlattilmindreaktører.Detgirossmerkbare kostnadsbesparelser,menogsåpotensiellhøyeregarantirisiko.

3)Denneogtidligeregjennomgangeravvaktmestersdriftsoppgavertilsieratikkemyekanellerbørkutes. Dugnadermedøkonomiskeffektsommonnerbetyratstørrearbeidslagmåavsetemyetid,fortrinnsvispå vårenoghøsten.StyretsHMS-ansvarbegrenserlikevelferekrevendedugnadsoppgaver.

4)Kostnadsvekstenkanikkealenedekkesavsparetiltak,inntektenevåremåogsåholdefølgemednyeutgifter. Lånefnansiertvedlikeholdkansetespåvent,mendeterikkebærekraftigovertid;vikanikkespareosstilfant. Styretskompetansepåprosjektarbeidharalleredespartboretslagetfortituseneravkroner,vedåavståfra eksternkonsulentbistandtilbyggtekniskeprosjektersomf.eks.vindusutskifting.

Konklusjon:Kostnadsfokusliggertilgrunnforalløkonomiskforvaltning,ogsåivårtboretslag.Styretstøter forslagetomgåenekstrarundemedvåreleverandører,menmåogsåerkjenneatetliteboretslagofteblir densvakepartimøtetmedstørreogprofesjonelleaktører.

Forslagtilvedtak

Forslagetvedtas.

Sak9

ForslagfraAndersMøller:Brannvarsling

Forslagfremmetav: AndersMøller

Kravtilfertall: Alminnelig(50%)

Bakgrunn: Jegharværtidialogmedstyrelederombrannvarsling. Styrelederharoppgitatbrannvarslingiboretslaget følgerdekravenesomgjaldtdaboretslagetblebyggetpåslutenav1980-tallet.Detebetyratdetkuner

brannvarslereitrapperomogiannenhveretasje.Deterikkebrannvarslingpåbl.a.loft.Deteretkravatdet ikkeskaloppbevaresbrannfarligmaterialeiboretslagetsfellesarealersomgarasjeogloft.

Vurdering:

Igarasjenerdetinstallertladebokserforelbiler,ogdeterlyspåloft. Selvomdeteermontertiht.forskrift,såerdetenrestrisikoforatbrannkanoppstå.Detebetyratbeboerne ikkevilblivarsletombrannførtrapperommeter iferdmedåfylles,ellererfyltmedrøyk.Detevilisværtstorgradhindreentidligevakueringvedbrann,og utgjøreterminvurderingenbetydeligrisikoforbeboerne,ialleetasjer.

Forslag:

Styretskalutredemulighetenforårasktbedrebrannsikkerhetengjennomåbedretidligvarslingavbrannfor boretslagetsbeboere.Foråholdekostnadernede,menrasktkunneøkesikkerheten,såskalstyretvurdere mulighetenforåinstallereseriekopledebrannvarslereialleoppgangerogetasjerfrakjellernedtilnederste trapperomvedinngangtilgarasje.Detskalogsåvurderesomdeteertilstrekkeligforåvarslebeboere,eller omdetmåinstalleresbrannvarslereihverboenehet, somerkoplettilsammevarslingssløyfe.

Dereter,såskalstyretvurdereoginnhenteprispååinstallereetsentraltbrannvarslingsanleggiboretslaget. Såfremtførstedelavforslagetkommerpåplassraskt,såkanandredelbligjorttil-presenterestilnesteårs generalforsamling.

Styretsinnstilling

BrannsikkerhetstårsentraltiboretslagetsHMS-arbeid.(Helse,MiljøogSikkerhet).Styretseterprispå initiativet,ogutredergjerneulikealternativerforoppgraderingavbrannvarslingssystemet.Deterbestilt BranntekniskTilstandsanalysefraNorskBrannvern,somgjennomføresførellerretetersommerferien.Styret vilredegjøreformuligeløsningerogkostnadsrammeietbeboermøtetilhøsten.

Forslagtilvedtak

Forslagetvedtas.

Sak10

ForslagfraIdaAndreaJohansen:Fysisknøkkeltilinngangsdøroppganger

Forslagfremmetav: IdaAndreaJohansen

Kravtilfertall: Alminnelig(50%)

Vedstrømbruddetc.fungererikkenøkkelbrikketilfellesinngangsdør/garasje. Detemedføreratdetikkeermuligåkommeseginnibygget.

Foreslåratalleenhetermotarenfysisknøkkeltilinngangsdørog/ellerfysiskenøkleretstedsomertilgjengelig vedsliketilfeller.Eventueltandreløsningersomstyretmåtesyneserbedregitatdetløserproblemet.

Styretsinnstilling

Uvarsledestrømbrudderekstremtsjeldent,ingenistyretkanhuskesistdeteinntraffførhendelsenivinter. Hvisalleboenheterskalhaoppgangsnøklerblirdeterfaringsmessigkravom2stk.tilhver.Oguforholdsmessig høykostnad,ca.80000. Alternativtkanetfåtallnøkleroppbevarespåfasteogsikresteder.Entredjeløsningeratgarasjedørene tilpassesuniversalnøkkelen,slikatbeboernekommerseginngjennomoppgangsdørenefragarasjen.Sjansen foruvarsledeoglangvarigestrømbruddsynesminimal,menstyretutelukkerlikevelikkeenpragmatiskløsning fornøkkeltilgang.Vedfertallforsakenmåstyretfåståfrittilåvelgehvordandeteskalgjøres.

Styretanbefaleråstemmeimotsaken.

Forslagtilvedtak Forslagetvedtas.

Sak11

ForslagfraAnders

Møller:VedtektsendringiPkt.8.1Styret

Forslagfremmetav:

AndersMøller

Kravtilfertall:

Totredjedels(67%)

Bakgrunn:

Deteridagetmedlemavstyretismedstaddammenboretslagsomikke boriboretslaget.Etstyrei etboretslagervalgtforåivaretabeboernesfellesinteresserpåbestmuligmåte.Gjennomatstyrets medlemmervelgesblantbeboerne,såfåravgjørelsensomstyretgjør,ogikkegjør,direktekonsekvenserfor styremedlemmeneselv.Detesørgerfor,eterminvurdering,foratbeslutningensomstyretsmedlemmerer medpååfate,blirbestmuligforbeboerne.Etstyremedlemsomikkeboriboretslagetharingendirekte tilknytningtilboretslaget,ogvilkunnetabeslutningersomikkefårkonsekvenserforenselv. Someksempel måmanværebosatidenkommunenmanstillertilvalgsomitiletkommunestyre.Deteforåsørgeforbest muligforankringilokaldemokratiet.

ForslagtilendringiboretslagetsvedtekterPkt8-1:

"Styretsmedlemmerkankunvelgesblantandelseieresomboriboretslagetpå valgtidspunktet.Hvisetstyremedlemfyterfraboretslaget,såskaletvaramedlem tiltrefremtilnestegeneralforsamling,hvornytstyremedlemvelges."

Styretsinnstilling

ForslageterettilleggtilVedtekterPkt.8-1Styret,somvilføretilenunødvendigoguheldigbegrensning påadgangtilstyreverv.Forslagetfremstårsomunyansertoglitegjennomtenkt,ogerdessuteniutaktmed rådenderealiteter.Boretslagsloven§8-1og§8-2angiringenbokriterierforåkunnevelgesogvirkeistyret. Detebestårsomregelavandelseiere,menmedboereogleieboerekanogsåvelges.Dersomboretslagetmå fnnestyremedlemmerutenfraerogsådetefulltmulig,oghellerikkeuvanlig.Menforslagetblokkererforbl.a. eksternstyreleder.Etabsolutbokravutestengerogsådesomleierutmidlertidig,hellerikkedetestyrker demokratiet.Kompetanse,motivasjonogtidtilåbidraerlangtviktigereforstyrearbeidennbostedsadressen.

Lovenåpnerogsåforatstyremedlemmerkantrekkesegførvalgperiodeneromme,menleggeringenføringer påatfyting,utleieellersalgskalframkalleavsetelseogutskifting.Styremedlemmerbørfåfullføredevervsom 9 av 43

andelseiernehargitdem.Detfremmerkontinuitet,ogforenkleroverføringavstyreoppgaver.Etvaramedlem stillertilvalgforåbidraispesiellesituasjoner,menskalikkebråtblibelastetmedfulltstyrearbeidoveren lengreperiode.

Konklusjon:Styretanserforeslåtvedtektsendringsomunødvendig,ogiutaktmeddagensvirkelighet. Innskrenkningiadgangtilstyrevervtilførerdahelleringenverditilvårtboretslag.Detforeslåte vedtektstilleggetbørderforavvisesavandelseierne.

Styretanbefaleråstemmeimotsaken.

Forslagtilvedtak

Styretsmedlemmerkankunvelgesblantandelseieresomboriboretslagetpå valgtidspunktet.Hviset styremedlemfyterfraboretslaget,såskaletvaramedlemtiltrefremtilnestegeneralforsamling,hvornyt styremedlemvelges.

Sak12

Valgavtillitsvalgte

Rollerogkandidater

Valgav1styrelederVelgesfor2år

Følgendestillertilvalgsomstyreleder:

•  BjørnPeterKongsgaard

Valgav1styremedlemVelgesfor2år

Følgendestillertilvalgsomstyremedlem:

•  HeleneSkillebekk

Valgav1varamedlemVelgesfor1år

Følgendestillertilvalgsomvaramedlem:

•  FrodeWeel

•  Per-KristianAndersen

Sak13

ValgavdelegatertilOBOS'Generalforsamling

ViskalvelgedelegatertilOBOSsingeneralforsamling.Delegateneogvaradelegatenesiterietår.

Rollerogkandidater

Valgav1delegatVelgesfor1år

Følgendestillertilvalgsomdelegat:

•  BjørnPeter Kongsgaard

Valgav1varadelegatVelgesfor1år

Følgendestillertilvalgsomvaradelegat:

•  HeleneSkillebekk

Sak14

Valgavvalgkomité

Rollerogkandidater

Valgav2valgkomitémedlemVelgesfor1år

Følgendestillertilvalgsomvalgkomitémedlem:

•  GeirWernerHenriksen

•  TorilLindstad

Vedlegg

1.0541Valgbrev.pdf

ÅRSRAPPORT FOR 2023

Tillitsvalgte

Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært:

Styret

Leder Bjørn Kongsgaard Hoffsveien 62 A

Nestleder Helene Skillebekk Hoffsveien 62 A

Styremedlem Anders Høfft Bjørnstad Ullernkammen 25

Styremedlem Trygg Øyvind Bremnes Stokke Hoffsveien 60 B

Varamedlem Per Kristian Evjen Andersen Hoffsveien 62 B

Varamedlem Frode Weel Hoffsveien 60 A

Delegert til generalforsamlingen i OBOS

Delegert

Bjørn Kongsgaard Hoffsveien 62 A

Varadelegert

Helene Skillebekk Hoffsveien 62 A

Valgkomiteen

Geir Werner Henriksen Hoffsveien 64 A

Toril Lindstad Hoffsveien 62 A

Vibbo

Du kan finne informasjon om boligselskapet og ditt boforhold ved å logge deg inn på Vibbo.no. Her finner du oversikt over din bolig, felleskostnader og annen nyttig informasjon.

Generelle opplysninger om Smestaddammen Borettslag

Borettslaget består av 85 andelsleiligheter.

Smestaddammen Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950105518, og ligger i bydel Ullern i Oslo kommune

Gårds- og bruksnummer: 32 843 847

Første innflytting skjedde i 1987. Tomten ble kjøpt i 1985.

Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette.

Smestaddammen Borettslag har ingen ansatte.

Forretningsførsel og revisjon

Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Miglena Todorova. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

Styrets arbeid 2023-2024

I 2023 ble det avholdt 17 styre/arbeidsmøter. Arbeidet er i økende grad registrering av slitasjeskader på bygningsmassen, som nå er blitt 35 år. Dette fordrer viktige tiltak med budsjett- og kostnadsstyring. Styret vil redegjøre for borettslagets økonomi på hybridmøte i Allrommet 21. mai.

Utførte arbeider og prosjekter 2023-2024:

1. Nye glassfronter i trappeløp i oppgangene 60B og 60C: 3-lags glass, bedre åpne- og lukkemulighet for lufting og vask.

2. 86 stk. nye vinduer, for det meste små soveromsvinduer mot Hoffsveien.

3. Reparert lekkasjeskader på yttertak samt følgeskade i leilighet/60D.

4. Brannverntiltak garasje: Ny nødlysarmatur og nye automatsikringer.

5. Reparasjoner garasjeport nord, «Hit & Run»-kollisjon før jul kostet 53 000.

6. Radonmåling i alle leiligheter på grunnplan/1. etasje

7. Etablert hagelandskap v/parkering syd. Rasert av anleggsarbeid, krav fremsatt.

8. Skiftet og reparert overslagsventiler for varmt/kaldtvann i 62B og 60A.

9. Kontroll og ekstra service på heis i 62B.

10. Ny og bedre belysning på alle loft.

11. Nye rutere og T-We bokser fra Telenor, fornyet kollektivavtalen Frihet M.

12. Rehabilitering markterrasse 64C, bl.a. ny membran. Utbedring av fuktskader på fasade nord og treningsrommet grunnet gjentatte lekkasjer fra terrassen.

13. Inngått serviceavtale med leverandør av vårt elektronisk postkassesystem.

14. Pågående arbeid med oppgraderte plantegninger av leiligheter.

15. Husordensregler: Tillegg i «Balkonger og Terrasser». Se også Vibbo/Tema

16. Fornyet kontrakt med vaktmesterfirma 1HH.

17. Belysning på og rundt sykkelbodene.

18. Grønnfelt utenfor 60B oppgradert og fornyet med lave busker.

19. Ryddeprosjekter i fellesarealer: fremdeles unødig tids- og ressurskrevende.

20. Kommunikasjon, varsler og oppdateringer om styrets virksomhet skjer for det aller meste gjennom Styrerommet og borettslagets beboerportal Vibbo.

Styret benytter digitale løsninger for vedlikehold- og økonomiplanlegging, samt kartlegging og oppfølging av HMS. OBOS foretrekker regnskaps- og budsjettmøter på Teams. Det blir neppe aktuelt med kun fysiske Årsmøter.

21. Sosialt: sommerfest (uten dugnad) i juni, julegrantenning i desember.

Planlagte arbeider og prosjekter 2024-2025:

A. Resterende 95 x 95-vinduer, 2- og 3-delte vinduer i 4. og 5. etasje mot Hoffsveien og indre område. Monteres i juni 2024.

B. Nye glassfronter trapperom avventes mht. finansiell situasjon.

C. Brannteknisk tilstandsanalyse ved Norsk Brannvern.

D. Rens av ventilasjonsrør i boenheter.

E. Husordensregler justeres etter behov.

F. Oppstart av prosjekt «Langtidsplan for Vedlikehold og Energikartlegging»

Samarbeid

Styret takker alle beboere for et godt samarbeid. Vi takker også vår vaktmester Ahmed for god oppfølging av arbeidsinstruks og vennlige tilstedeværelse. Borettslaget har et godt og positivt miljø, og vi oppfordrer alle til videre engasjement og innsats.

25. april 2024, Styret i Smestaddammen borettslag

KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2023

Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for 2024.

Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2023 er satt opp under denne forutsetning.

Vesentlig avvik

Driftsinntektene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak økte ladeinntekter.

Driftskostnadene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak økte kostnader til drift- og vedlikehold, samt økte kommunale avgifter..

Resultat

Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Disponible midler

Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift.

Avskrivninger; -107718

Styrehonorar; -160000

Personalkostnader; -23970

Avdrag; -488606

Finanskostnader; -1018612

Andre driftskostnader;678021

TV-anlegg/bredbånd;424900

Energi/fyring; -501822

Kommunale avgifter;1460937

Revisjonshonorar; -9500

Andre honorarer; -10000

Forretningsførerhonorar; -160115

Konsulenthonorar; -32442

Kontingenter; -17000

Forsikringer; -375938

Drift og vedlikehold;3168472

KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2024

Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2024. Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet.

Kommunale avgifter i Oslo kommune

Oslo Kommune har i sitt budsjettforslag for 2024 lagt til grunn en økning på 8 % for renovasjon, 20,3 % for vann- og avløp og 145 % for feiegebyret. Eiendomsskatten følger egne satser.

Energikostnader

Energikostnadene har hatt en betydelig økning det siste året.

Vi forventer at energiprisene vil holde seg høye også i 2024, men antar at strømstøtten videreføres og at mange har fått et mer bevisst forhold til energiforbruk og energisparing. Vi antar dermed at energikostnadene vil ligge på omtrent samme kostnadsnivå som i 2023.

Forsikring

Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 5,2 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Smestaddammen Borettslag.

Lån

Smestaddammen Borettslag har to lån i OBOS Banken med nominell pålydende rente 5,79%. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.

Forretningsførerhonorar og medlemskontingent

Forretningsførerhonoraret økte med 5% den 01.01.2024.

Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2024.

Felleskostnader

I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2024.

Budsjettet er basert på 6 % økning av felleskostnadene fra 01.01.2024.

For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

Til generalforsamlingen i Smestaddammen Borettslag

Uavhengig revisors beretning

Konklusjon

Vi har revidert årsregnskapet for Smestaddammen Borettslag som består av balanse per 31. desember 2023, resultatregnskap og oppstilling av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper.

Etter vår mening

 oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav, og

 gir årsregnskapet et rettvisende bilde av borettslagets finansielle stilling per 31. desember 2023, og av dets resultater og endringer i disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjonen

Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet nedenfor under Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av borettslaget i samsvar med kravene i relevante lover og forskrifter i Norge og International Code of Ethics for Professional Accountants (inkludert internasjonale uavhengighetsstandarder) utstedt av International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA-reglene), og vi har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Innhentet revisjonsbevis er etter vår vurdering tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

øvrig informasjon

Styret (ledelsen) er ansvarlig for øvrig informasjon som er publisert sammen med årsregnskapet. øvrig informasjon omfatter informasjon i årsrapporten bortsett fra årsregnskapet og den tilhørende revisjonsberetningen. øvrig informasjon omfatter også budsjettall som er presentert sammen med årsregnskapet. Vår konklusjon om årsregnskapet ovenfor dekker ikke øvrig informasjon.

I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon. Formålet er å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom den øvrige informasjonen og årsregnskapet og den kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen av årsregnskapet, eller hvorvidt øvrig informasjon ellers fremstår som vesentlig feil. Vi har plikt til å rapportere dersom øvrig informasjon fremstår som vesentlig feil. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.

Ledelsens ansvar for årsregnskapet

Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

PricewaterhouseCoopers AS, Dronning Eufemias gate 71, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo

T: 02316, org. no.: 987 009 713 MVA, www.pwc.no

Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til borettslagets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet.

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet

Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet.

For videre beskrivelse av revisors oppgaver og plikter vises det til https://revisorforeningen.no/revisjonsberetninger.

Oslo, 16. april 2024

PricewaterhouseCoopers AS

Berit Alstad

Statsautorisert revisor

SMESTADDAMMEN

BORETTSLAG ORG.NR. 950 105 518, KUNDENR. 541

INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET

Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter.

Boligselskapets resultatregnskap gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld.

DISPONIBLE MIDLER

B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet)

Tilbakeføring av avskrivning

Tillegg for nye langsiktige lån 16 1 900 000

Fradrag for avdrag på langs. lån 16 -488 606

Innsk. øremerk. bankkto

B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER

C. DISP. MIDLER PR. 31.12.

SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 775 191 791 139 Kortsiktig gjeld -308 188

C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 467 003 684 891

SMESTADDAMMEN BORETTSLAG ORG.NR. 950 105 518, KUNDENR. 541

RESULTATREGNSKAP

GJELD

LANGSIKTIG

SMESTADDAMMEN BORETTSLAG ORG.NR. 950 105 518, KUNDENR. 541

Oslo,05.03.2024

Styret i Smestaddammen Borettslag

Bjørn Kongsgaard /s/ Anders Høfft Bjørnstad /s/ Trygg Ø. B. Stokke /s/

Helene Skillebekk /s/

NOTE: 1

REGNSKAPSPRINSIPPER

Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapslovens og god regnskapsskikk for små foretak samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.

INNTEKTER

Inntektene inntektsføres etter opptjeningsprinsippet.

HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid.

FORDRINGER

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

SKATTETREKKSKONTO

Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt.

NOTE: 2

NOTE: 3

NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER

Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret.

NOTE: 5

STYREHONORAR

Honorar til styret gjelder for perioden 2022/2023, og er på kr 160 000.

NOTE: 6

REVISJONSHONORAR

Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 9 500.

NOTE: 7

KONSULENTHONORAR

NOTE: 8

DRIFT OG VEDLIKEHOLD

Westby Lås & Innbruddssikring as, Låssystem og fasade

Hanisch AS, arbeider med Terrasse

D-Color Slawomir Vojciechowski, Vinduer

utvendig anlegg

heisanlegg

Drift/vedlikehold brannsikring

garasjeanlegg

Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.

NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER

NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER

NOTE: 11

FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken

av sparekonto i OBOS-banken

fra Gjensidige

NOTE: 12

FINANSKOSTNADER

Renter og gebyr på lån i OBOS-banken

Renter og gebyr på lån i OBOS-banken

NOTE: 13

BYGNINGER

Kostpris/Bokf.verdi 1989

Tomten ble kjøpt i 1989. Gnr.32/bnr.843 M. flere

Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.

NOTE: 14

VARIGE DRIFTSMIDLER

Ladestasjon for elbil

Tilgang 2017 444 758

Avskrevet tidligere -235 648 Avskrevet i år

Sykkelstativ

Tilgang 2020

Avskrevet tidligere

Søppelhus

186

945

944 1

Tilgang 2018 635 781

Avskrevet tidligere

Avskrevet i år

Innskudd garasje nr. 1

Innskudd garasje nr. 2

Innskudd garasje

NOTE: 15 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER

169

532

NOTE: 16

PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

OBOS-banken

Lånet er et annuitetslån med flytende rente.

Rentesatsen pr. 31.12.23 var 5,70 %. Løpetiden er 30 år.

Opprinnelig 2016

Nedbetalt tidligere

OBOS banken as

Lånet er et annuitetslån med flytende rente.

Rentesatsen pr. 31.12.23 var 5,70 %. Løpetiden er 30 år.

Opprinnelig 2023 -504 918

Nedbetalt tidligere 504 918

Nedbetalt i år

NOTE: 17

BORETTSINNSKUDD

ved salg av tjenesteleilighet

NOTE: 18

LANGSIKTIG GJELD

NOTE: 19

PANTSTILLELSE

Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant:

Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2023 følgende bokførte verdi:

Annen informasjon om borettslaget

Forsikring

Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 79325628. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS Eiendomsforvaltning AS på telefon 22868398, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet.

Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

Garantert betaling av felleskostnader

Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring AS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Forkjøpsrett

Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no.

Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22865500.

Større vedlikehold og rehabilitering

2023- LØFTET 2.0

2018 - 2019 Hovedarbeider

2017 - 2018 LØFTET

2016 Diverse rehabiliteringer og vedlikehold

2016 - 2017 Ladestasjoner til el-bil

2016 - 2017 Terrasser

2016 - 2017 Varmtvannsanlegg

2016 - 2017 Diverse vedlikehold

2015 Fasade

2014 Diverse rehabiliteringer/oppgraderinger

Fulgt opp prosjekt «Løftet», og byttet ut ca. 65% av vinduene. Resterende vinduer skal byttes i årene fremover.

Hovedarbeidene 2018-2019:

- Yttertak, skifte av takstein (videre arbeider i 2019-2020)

- Balkonger, utbedring av gulv (videre arbeider i 2019-2020)

- Maling av vegger i garasje

- Asfaltering av internveier - LØFTET

- Reparasjon av internveier - LØFTET

- Reparasjon av kantstein langs internveier - LØFTET

- Rensing av ventilasjonsanlegg

- Utvidet fellesrom for oppbevaring

- Nye sykkelhus (ombygging av avfallhus)

- LØFTET

- Gjerde bak hekk ved avfallscontainere

- Vei-bom mellom Stensjordet og Smestaddammen borettslag

- Landskapsplan

Oppstartet planlegging/arbeid for LØFTET

- Avfallsdepot, landskap og belysning

- Nye utgangsdører

- Avfallshus til sykkelparkering

- Asfaltering av internveier og plasser

- Landskapspleie, helhetlig og langsiktig vedlikeholdsplan for skjøtting av grøntarealer og landskap.

Deler av yttertak, elektriske nøkkelbrikker på fellesdører, heisoppgradering, digitale tjenester (ny avtale med Canal Digital), baldakiner tak, hekker foran terrassene, grunnmur vest (64 A til C)

Forberedelse til ladestasjoner, ferdig 31.05.2017.

Maling (treverk og betong) og rekkverk.

Nytt varmtvannsanlegg, ferdig 31.05.2017.

Maling av dører (leiligheter) og lys i trappeoppganger.

Rettet bygningsskader

Grunnmur 60 A-D rehabilitert, varmepumpe oppgradert, led-lys i alle oppganger, maling av baldakiner,

2013 Oppgradering av uteareal

2012 - 2012 Porttelefon/fotgjengeradkomst

2011 - 2011 Diverse rehabilitering

2010 - 2010 Diverse rehabilitering

2009 - 2009 Rehabilitering av balkonger

2008 Rens ventilasjonsanlegg

2007 Rehabilitering

2006 Fasaderehabilitering m.m

2005 Ståldører/lekeapperat

2004 Pulverapperater/maling

2002 - 2002 Takrenner, fasader, luftepiper

2001 Betydelig oppgradering av grøntanlegget.

2000 Utvendig anlegg ferdigstilt

1999 Tak over glassveranda -4 leiligheter.

1999 Skiftet til egne strømmålere.

1998 Oppgradering av lekeplass etter nye forskrifter.

1996 Alt treverk, murverk og alle vinduskarmer malt.

rengjøring av garasje og uteområder utbedret

Ny porttelefon og fotgjengeradkomst ved nordlig parkeringsplass

Vedlikehold av bygningsmassen og oppgradering av uteareale.

Avsluttet rehabilitering av innglassede balkonger.

Beising av trevirke på markterrasser.

Påbegynt rehabilitering av innglassede balkonger

Renset ventilasjonsanlegg.

Byttet ståldør på søppelrom og ståldør ved øvre garasjeport.

Byttet vindusfelt og verandadør på to leiligheter.

Malt innside av inngangsdører.

Rehabilitert bakketerasser med ny membran og oppgradert disse med steinheller.

Rehabilitert sidebalkonger med ny membran og nytt dekke.

Rehabilitert hvite betongfasader på forside.

Malt betongfasader på endesider.

Nye nedløpsrør på bakketerrasser.

Betongfasader på forsiden ble rehabilitert. To taklekkaser utbedret. Nye nedløpsrør. Ytterdører pusset og malt på yttersiden.

Ståldører til traktorgarasje og boder under 60D og 62C byttet .Lekeapparatet utbedret .Ny vippehuske.

Ny pulverapparat .Malt gjerder og lekeapparater.

Renset takrenner, spekket sør- og nordfasade og endret pipehattene til luftepipene.

1996 - 1997 Montert varmepumper for oppvarming av varmt vann.

Geir Werner Henriksen

Hoffsveien 64 A

0377 Oslo

18.04.2024

Valgkomiteens oppgaver i Smestaddammen Borettslag

Valgkomiteens oppgave er å finne representanter som ønsker å stille til styreverv og innstille disse til valg ved årets generalforsamling. Valgkomiteen arbeider uavhengig av styret, men bør kontakte styremedlemmer som er på valg med forespørsel om de ønsker gjenvalg.

Vi gjør oppmerksom på at styrene nå har anledning til å gjennomføre forberedelsene til ordinær generalforsamling digitalt ved hjelp av Styrerommet.no. Det innebærer at styret utformer agenda og kan motta forslag til saker og kandidater til verv digitalt, uavhengig av om møtet gjennomføres fysisk eller digitalt. Ta kontakt med styret for å koordinere gjennomføring av prosessen.

Valgkomiteens medlemmer er:

Geir Werner Henriksen Hoffsveien 64 A

Toril Lindstad Hoffsveien 62 A

Følgende tillitsvalgte står på valg:

A) Valg av leder for 2 år

B) Valg av 1 styremedlemmer for 2 år

Følgende styremedlemmer står på valg: Leder Bjørn Kongsgaard Hoffsveien 62 A Nestleder Helene Skillebekk

C) Valg av 1 varamedlemmer for 1 år

Følgende varamedlemmer står på valg: Varamedlem Per Kristian Evjen Andersen Hoffsveien 62 B

D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS’ generalforsamling for 1 år

E) Valg av 2 medlemmer til valgkomité for 1 år

Om OBOS sin generalforsamling

Andelseiere i tilknyttede borettslag med 31 eller flere andelseiere, velger til OBOS’ generalforsamling hvert år en delegert med varamedlem for hver påbegynte 500. andelseier.

For å kunne velges som delegert til OBOS' generalforsamling er det en forutsetning at borettslagets representant er andelseier i borettslaget. Der flere eier en andel sammen, vil alle andelseiere være valgbare, men kun en av dem kan velges. Eierfellesskapet må være registrert i OBOS.

Vi minner om at det å bli valgt som delegert til generalforsamlingen i OBOS er et personlig verv. Den delegerte skal velges av andelseierne ved navns nevnelse og ikke i form av rollen som leder eller nestleder. Vi ber valgkomiteen ta hensyn til dette ved forespørsel til vervet som delegert til OBOS’ generalforsamling.

Valgkomiteens innstilling

Vi oppfordrer valgkomiteen om å skrive navnene på kandidatene korrekt. Innstillingen skal også inneholde kandidatenes adresse.

Borettslaget defineres som virksomhet som omfattes av likestillingsbestemmelsene i regnskapsloven. Valgkomiteen bør tilstrebe likestilling i arbeidet med å finne kandidater til styret i borettslaget så langt dette lar seg gjøre.

Vi anbefaler at komiteens innstilling tas med i innkallingen til generalforsamlingen. Frist for innsendelse er innen 01.03.2023

Innstillingen kan sendes til undertegnede på e-post majken.bjerknes.hjalmarsen@obos.no eller til OBOS Oslo v/Majken Bjerknes Hjalmarsen, PB 6666 St. Olavsplass 0129 Oslo.

Borettslagets tillitsvalgte siste år framgår av vedlagte oversikt.

Med hilsen

Smestaddammen Borettslag Org.nr. 950105518

OBOS Eiendomsforvaltning AS

Majken Bjerknes Hjalmarsen rådgiver eiendomsforvaltning Tlf 22981458 majken.bjerknes.hjalmarsen@obos.no

Tilsvarende brev er sendt alle valgkomiteens medlemmer

Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært:

STYRET

Leder Bjørn Kongsgaard Hoffsveien 62 A

Nestleder Helene Skillebekk Hoffsveien 62 A

Styremedlem Anders Høfft Bjørnstad Hoffsveien 64 C

Styremedlem Trygg Øyvind Bremnes Stokke Hoffsveien 60 B

Varamedlem Per Kristian Evjen Andersen Hoffsveien 62 B

Varamedlem Frode Weel Hoffsveien 60 A

DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS

Delegert

Bjørn Kongsgaard Hoffsveien 62 A

Varadelegert

Helene Skillebekk Hoffsveien 62 A

VALGKOMITEEN

Geir Werner Henriksen Hoffsveien 64 A

Toril Lindstad Hoffsveien 62 A

0541 Smestaddammen Borettslag

A. Som leder foreslås:

Navn: Bjørn Kongsgaard

B. Styremedlemmer som ikke er på valg:

Navn: Anders Høfft Bjørnstad

Navn: Trygg Øyvind Bremnes Stokke

Som styremedlemmer foreslås:

Navn: Bjørn Kongsgaard

Navn: Helene Skillebekk

C. Som varamedlemmer foreslås:

PERSONER:

Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

1. Navn: Per Kristian Evjen Andersen Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

2. Navn: Frode Weel Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

3. Navn:……………………………………..

4. Navn:……………………………………..

Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

D. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås:

Navn: Bjørn Kongsgaard

Adresse:

Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås:

Navn: Helene Skillebekk

Adresse: E. Som valgkomité foreslås:

Navn: Toril Lindstad

Navn: Geir Werner Henriksen

Navn:…

Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

Adresse…………………………………... E-postadresse……….…………………...

F. Andre utvalg

Navn:…………………………………….. Adresse…………………………………...

Navn:…………………………………….. Adresse…………………………………...

Navn:…………………………………….. Adresse…………………………………...

Dato…170424…………… I valgkomiteen for Smestaddammen Borettslag

REGISTRERINGSBLANKETT

Deltagelsepådigitaltårsmøte2024

Detordinæreårsmøtebliravholdtdigitaltpåvibbo.no.Deteskjemaeterfordegsomikkeharmulighettilå avgistemmedigitalt.

Årsmøtetåpnes21.05.24ogeråpentforavstemningi3dager

Sistedatoforavstemninger24.05.24

Selskapsnummer:541 Selskapsnavn:SmestaddammenBoretslag

BRUKBLOKKBOKSTAVER

Leilighetsnummer: Navnpåeier(e):

Signatur:

Fullmakt

Ifysiskmøtehvordetbliranledningtilåleverestemmeseddel,kaneiermøtevedfullmektig.Ingenkanvære fullmektigformerennéneier,menderfereeierenenhetsammen,kandehasammefullmektig.Enfullmakt kantrekkestilbakenårsomhelst.

Eiergirhervedfullmakttil:

Fullmektigensnavn:

Avstemning

Dustemmervedåkrysseaviboksentilvenstreforønsketalternativ.

Sak1 Valgavmøteleder

MajkenBjerknesHjalmarsenervalgt.

For Mot

Sak2 Godkjenningavdestemmeberetigede

Detbleforeslåtåansedeinnleverteregistreringsblanketeneogeventueltfullmaktersombevisforat vedkommendeeierertilstede.

For Mot

Sak3 Valgaventilåføreprotokollogminsteneiersomprotokollvitne

SomføreravprotokollenerMajkenBjerknesHjalmarsenvalgt.SomprotokollvitnerbleCharlote HeyerdahlogGeirHenriksenvalgt.

For Mot

Sak4 Godkjenningavmøteinnkallingen

Møteinnkallingengodkjennes

For Mot

Sak5 Årsrapportogårsregnskap

Årsrapportogårsregnskapgodkjennes.Styretforeslåratåretsresultatdekkesvedoverføringfra egenkapitalen.

For Mot

Sak6 Fastsetelseavhonorarer

Styretsgodtgjørelsesetestilkr170000

For Mot

Sak7 Forslagfrastyret:Salgavgarasjeplass50019 Forslagetvedtas.

For Mot

Sak8 ForslagfraAndersMøller:Kostnadsreduserendetiltak Forslagetvedtas.

For Mot

Sak9 ForslagfraAndersMøller:Brannvarsling Forslagetvedtas.

For Mot

Sak10 ForslagfraIdaAndreaJohansen:Fysisknøkkeltilinngangsdøroppganger Forslagetvedtas.

For Mot

Sak11 ForslagfraAndersMøller:VedtektsendringiPkt.8.1Styret

Styretsmedlemmerkankunvelgesblantandelseieresomboriboretslagetpå valgtidspunktet.Hvis etstyremedlemfyterfraboretslaget,såskaletvaramedlemtiltrefremtilnestegeneralforsamling, hvornytstyremedlemvelges.

For Mot

Sak12 Valgavtillitsvalgte

Styreleder(kun1skalvelges)

BjørnPeterKongsgaard

Styremedlem(kun1skalvelges)

HeleneSkillebekk

Varamedlem(kun1skalvelges)

FrodeWeel

Per-KristianAndersen

Sak13 ValgavdelegatertilOBOS'Generalforsamling

Delegat(kun1skalvelges)

BjørnPeter Kongsgaard

Varadelegat(kun1skalvelges)

HeleneSkillebekk

Sak14 Valgavvalgkomité

Valgkomitémedlem(kun2skalvelges)

GeirWernerHenriksen

TorilLindstad

OBOS Eiendomsforvaltning AS

Hammersborg torg 1

Postboks 6668, St Olavs plass

0129 Oslo

Telefon: 22 86 55 00

www obos no

E-post: oef@obos no

Ta vare på dette heftet, du kan få bruk for det senere, f.eks ved salg av boligen.

Protokolltilårsmøte2024forSmestaddammenBoretslag

Organisasjonsnummer:950105518

Detblegjennomførtdigitalavstemningmedmøte.Avstemningenvartefra21.maikl.18:00til24.maikl.18:00 ogmøtetbleavholdt21.mai2024,I"Allrommet"iSmestaddammenBoretslag.

Antallstemmeberetigedesomdeltok:47.

Følgendesakerblebehandletpåårsmøtet:

1.Valgavmøteleder

Møtelederensørgerforatmøtetbliravvikleteterlovensreglerogeransvarligforatdetføresprotokoll.Hvis ikkeårsmøtetvelgerenmøtelederellerforslåtemøtelederikkeblirvalgt,erdetstyretsledersometerloven ermøteleder.

Styretsinnstilling

StyretønskeråinnstillerådgiveriOBOSsommøteleder.

Forslagtilvedtak:

MajkenBjerknesHjalmarsenervalgt.

Forslagetblevedtat

Antallstemmerforvedtaket:33

Antallstemmermotvedtaket:0

Antallblankestemmer:14

Flertallskrav:Alminnelig(50%)

2 Godkjenningavdestemmeberetigede

Deltakereimøteterregistrertienframmøtelisteeterinnleverteregistreringsblanketerogfullmakter,oglisten leggestilgrunnforopptellingavdestemmeberetigede.

Forslagtilvedtak:

Detbleforeslåtåansedeinnleverteregistreringsblanketeneogeventueltfullmaktersombevisforat vedkommendeeierertilstede.

Forslagetblevedtat

Antallstemmerforvedtaket:33

Antallstemmermotvedtaket:1

Antallblankestemmer:13

Flertallskrav:Alminnelig(50%)

3.Valgaventilåføreprotokollogminsteneiersomprotokollvitne

Determøtelederensomeransvarligforårsmøteprotokollen,menavpraktiskehensynkandetvelgesen protokollfører.Eterlovenskaldetogsåvelgesminsteneiertilåsignereprotokollensammenmedmøteleder.

Forslagtilvedtak:

SomføreravprotokollenerMajkenBjerknesHjalmarsenvalgt.SomprotokollvitnerbleCharloteHeyerdahl ogGeirHenriksenvalgt.

Forslagetblevedtat

Antallstemmerforvedtaket:34

Antallstemmermotvedtaket:0

Antallblankestemmer:13

Flertallskrav:Alminnelig(50%)

4.Godkjenningavmøteinnkallingen

Detbleforeslåtågodkjennedenmåtenårsmøteterinnkaltpå.

Forslagtilvedtak:

Møteinnkallingengodkjennes

Forslagetblevedtat

Antallstemmerforvedtaket:34

Antallstemmermotvedtaket:1

Antallblankestemmer:12

Flertallskrav:Alminnelig(50%)

5.Årsrapportogårsregnskap

a)Godkjenningavårsrapportogårsregnskap

b)Styretforeslåratåretsresultatdekkesvedoverføringfraegenkapitalen.

Forslagtilvedtak: Årsrapportogårsregnskapgodkjennes.Styretforeslåratåretsresultatdekkesvedoverføringfra egenkapitalen.

Forslagetblevedtat

Antallstemmerforvedtaket:32

Antallstemmermotvedtaket:1

Antallblankestemmer:14

Flertallskrav:Alminnelig(50%)

6.Fastsetelseavhonorarer

Godtgjørelseforstyretforeslåssattilkr170000.

Forslagtilvedtak:

Styretsgodtgjørelsesetestilkr170000

Forslagetblevedtat

Antallstemmerforvedtaket:27

Antallstemmermotvedtaket:8

Antallblankestemmer:12

Flertallskrav:Alminnelig(50%)

7.Forslagfrastyret:Salgavgarasjeplass50019

Dennesakenbleførstegangtatoppogsåi2022,menbledanedstemtavgeneralforsamlingen.

Plass50019harsåledesståttomoguvirksomitonyeår,ogdetgjørdenfortsat.

Styretønskernååfremmesakenpånyt,dennegangtydeligbegrunnetmedatsalgsprovenyettrengssomet bidragtilboretslagetslikviditetsreserve/buffer.

Denfkketbrutaltinnhoggislutenav2022,daetVVS-prosjektigarasjenblemeromfatendeennførst antat.Påfølgendekostnadsgalopp,renteoppgangogannetakutvedlikeholdhargjortdetumuligåfå likviditetesbufferenopppåetforsvarlignivå.

Styretsøkerderfornåfortrinnsvisetinterntsalgav50019.Plassnr.2tilhøyrefrainnkjøringnorderikke tilknytetnoenboenhet,ogerdermedomsetbar.Hvisdetoppnåsfertallforsalgetvilplassenkunnetilbys boretslagetsandelseiereeterbestemmelserogprinsippersomvedsalgavleiligheter.Prisantydning:250 000.

Avstemningisaken: Sakenfalt

Antallstemmerforsaken:21

Antallstemmermotsaken:12

Antallblankestemmer:14 Sakensfertallskrav:Totredjedels(67%)

Følgendeforslagvartilavstemning:

Forslagtilvedtak1: Forslagetvedtas.

Forslagtilvedtak2:

Styretsøkerderfornåetsalgav50019medinternforkjøpsret.

Antallstemmerforvedtak1:8

Antallstemmerforvedtak2:20

Antallblankestemmer:14

Forslagenesfertallskrav:Alminnelig(50%)

Ingenforslagblevedtat.

8.ForslagfraAndersMøller:Kostnadsreduserendetiltak

Fremmetav:AndersMøller

I2021og2022haddeboretslagetetdriftsresultatpåhhv.-401180,-og-289677.Deterenhøystyringsrente og høyekostnaderpåvarerogtjenesteriNorge.Idenneforbindelsesåanmodesstyretomåredegjørefor hvasomgjøresforåreduseredriftskostnaderiboretslagetogforåfåregnskapetibalansegenerelt.Dereter såanmodesstyretomåundersøkeogredegjøreforfølgendetiltak,iprioritertrekkefølge:

1)Reforhandlingavlån.Boretslagetharbetydeligmedlån,medtilhørendegjeldsrenter.Styretanmodesomå undersøkeogiverksetereforhandlingavlåntilhørendeboretslagetforåreduserekostnader.

2)Reforhandlekontrakterogavtaler.Boretslagetbrukerbetydeligesummertildrift-ogvedlikehold, eksempelvisgjennomvaktmestertjenesterfra"hjelpendehånd".Styretanmodesomåsepåinngåteavtaler, ogentenreforhandle,ellerinnhentetilbudfraandreleverandøreridenhensiktåredusereårligutgifterpå området.

3)Vurderebehovforgjøremål.Determangeoppgaversomhjelpendehånd,ellerandre,gjennomførerårlig, somblantannetkostingavgangvei,kutingavtrærogvaskavgarasjeanleggm.m.Styretanmodesomå gjennomføreenvurderingavomoppgaverkangjøreshverandreåristedetforårlig,ogomenkelteoppgaver kanløsesgjennomenårligdugnadavboretslagetsbeboere.

4)Andremuligesparetiltak.Styretanmodesomåidentifsereandreområderforinnsparing,ogpresentere disseigeneralforsamlingen.

Styretsinnstilling Kommentarertilforslaget.

Negativtdriftsresultatskyldesbådeuforutseteutgifterogopplåningtilstørrevedlikeholdsprosjekter. Boretslagets"ordinære"driftgåripluss,menvihardesistetoårenesetutfordringermedenskjør likviditetsbuffer.ForslagetfraandelseierMøllerkommenteresherpunktvis:

1)StyretvilinnhentetilbudfrakonkurrenterogutfordreOBOS-bankenpåvåre vilkår.Vikanogsåundersøkeomenforsikringsmeglerkanfremforhandleen laverepremie.

2)Kontraktsgjennomgangmedhovedleverandørogvaktmester1HHerutført.Flerestore vedlikeholdsprosjekterogdriftoppgavereralleredeoverlattilmindreaktører.Detgirossmerkbare kostnadsbesparelser,menogsåpotensiellhøyeregarantirisiko.

3)Denneogtidligeregjennomgangeravvaktmestersdriftsoppgavertilsieratikkemyekanellerbørkutes. Dugnadermedøkonomiskeffektsommonnerbetyratstørrearbeidslagmåavsetemyetid,fortrinnsvispå vårenoghøsten.StyretsHMS-ansvarbegrenserlikevelferekrevendedugnadsoppgaver.

4)Kostnadsvekstenkanikkealenedekkesavsparetiltak,inntektenevåremåogsåholdefølgemednyeutgifter. Lånefnansiertvedlikeholdkansetespåvent,mendeterikkebærekraftigovertid;vikanikkespareosstilfant. Styretskompetansepåprosjektarbeidharalleredespartboretslagetfortituseneravkroner,vedåavståfra eksternkonsulentbistandtilbyggtekniskeprosjektersomf.eks.vindusutskifting.

Konklusjon:Kostnadsfokusliggertilgrunnforalløkonomiskforvaltning,ogsåivårtboretslag.Styretstøter forslagetomgåenekstrarundemedvåreleverandører,menmåogsåerkjenneatetliteboretslagofteblir densvakepartimøtetmedstørreogprofesjonelleaktører.

Forslagtilvedtak:

Forslagetvedtas.

Forslagetblevedtat

Antallstemmerforvedtaket:32

Antallstemmermotvedtaket:5

Antallblankestemmer:10

Flertallskrav:Alminnelig(50%)

9.ForslagfraAndersMøller:Brannvarsling

Fremmetav:AndersMøller

Bakgrunn:

Jegharværtidialogmedstyrelederombrannvarsling. Styrelederharoppgitatbrannvarslingiboretslaget følgerdekravenesomgjaldtdaboretslagetblebyggetpåslutenav1980-tallet.Detebetyratdetkuner

brannvarslereitrapperomogiannenhveretasje.Deterikkebrannvarslingpåbl.a.loft.Deteretkravatdet ikkeskaloppbevaresbrannfarligmaterialeiboretslagetsfellesarealersomgarasjeogloft.

Vurdering:

Igarasjenerdetinstallertladebokserforelbiler,ogdeterlyspåloft. Selvomdeteermontertiht.forskrift,såerdetenrestrisikoforatbrannkanoppstå.Detebetyratbeboerne ikkevilblivarsletombrannførtrapperommeter iferdmedåfylles,ellererfyltmedrøyk.Detevilisværtstorgradhindreentidligevakueringvedbrann,og utgjøreterminvurderingenbetydeligrisikoforbeboerne,ialleetasjer.

Forslag:

Styretskalutredemulighetenforårasktbedrebrannsikkerhetengjennomåbedretidligvarslingavbrannfor boretslagetsbeboere.Foråholdekostnadernede,menrasktkunneøkesikkerheten,såskalstyretvurdere mulighetenforåinstallereseriekopledebrannvarslereialleoppgangerogetasjerfrakjellernedtilnederste trapperomvedinngangtilgarasje.Detskalogsåvurderesomdeteertilstrekkeligforåvarslebeboere,eller omdetmåinstalleresbrannvarslereihverboenehet, somerkoplettilsammevarslingssløyfe.

Dereter,såskalstyretvurdereoginnhenteprispååinstallereetsentraltbrannvarslingsanleggiboretslaget. Såfremtførstedelavforslagetkommerpåplassraskt,såkanandredelbligjorttil-presenterestilnesteårs generalforsamling.

Styretsinnstilling

BrannsikkerhetstårsentraltiboretslagetsHMS-arbeid.(Helse,MiljøogSikkerhet).Styretseterprispå initiativet,ogutredergjerneulikealternativerforoppgraderingavbrannvarslingssystemet.Deterbestilt BranntekniskTilstandsanalysefraNorskBrannvern,somgjennomføresførellerretetersommerferien.Styret vilredegjøreformuligeløsningerogkostnadsrammeietbeboermøtetilhøsten.

Forslagtilvedtak: Forslagetvedtas.

Forslagetblevedtat

Antallstemmerforvedtaket:31

Antallstemmermotvedtaket:5

Antallblankestemmer:11

Flertallskrav:Alminnelig(50%)

10.ForslagfraIdaAndreaJohansen:Fysisknøkkeltilinngangsdøroppganger

Fremmetav:IdaAndreaJohansen

Vedstrømbruddetc.fungererikkenøkkelbrikketilfellesinngangsdør/garasje. Detemedføreratdetikkeermuligåkommeseginnibygget.

Foreslåratalleenhetermotarenfysisknøkkeltilinngangsdørog/ellerfysiskenøkleretstedsomertilgjengelig vedsliketilfeller.Eventueltandreløsningersomstyretmåtesyneserbedregitatdetløserproblemet.

Styretsinnstilling

Uvarsledestrømbrudderekstremtsjeldent,ingenistyretkanhuskesistdeteinntraffførhendelsenivinter. Hvisalleboenheterskalhaoppgangsnøklerblirdeterfaringsmessigkravom2stk.tilhver.Oguforholdsmessig høykostnad,ca.80000.

Alternativtkanetfåtallnøkleroppbevarespåfasteogsikresteder.Entredjeløsningeratgarasjedørene tilpassesuniversalnøkkelen,slikatbeboernekommerseginngjennomoppgangsdørenefragarasjen.Sjansen

foruvarsledeoglangvarigestrømbruddsynesminimal,menstyretutelukkerlikevelikkeenpragmatiskløsning fornøkkeltilgang.Vedfertallforsakenmåstyretfåståfrittilåvelgehvordandeteskalgjøres.

Styretanbefaleråstemmeimotsaken.

Forslagtilvedtak:

Forslagetfalt

Antallstemmerforvedtaket:7

Antallstemmermotvedtaket:28

Antallblankestemmer:12

Flertallskrav:Alminnelig(50%)

11.ForslagfraAndersMøller:VedtektsendringiPkt.8.1Styret

Fremmetav:AndersMøller

Bakgrunn:

Deteridagetmedlemavstyretismedstaddammenboretslagsomikke boriboretslaget.Etstyrei etboretslagervalgtforåivaretabeboernesfellesinteresserpåbestmuligmåte.Gjennomatstyrets medlemmervelgesblantbeboerne,såfåravgjørelsensomstyretgjør,ogikkegjør,direktekonsekvenserfor styremedlemmeneselv.Detesørgerfor,eterminvurdering,foratbeslutningensomstyretsmedlemmerer medpååfate,blirbestmuligforbeboerne.Etstyremedlemsomikkeboriboretslagetharingendirekte tilknytningtilboretslaget,ogvilkunnetabeslutningersomikkefårkonsekvenserforenselv. Someksempel måmanværebosatidenkommunenmanstillertilvalgsomitiletkommunestyre.Deteforåsørgeforbest muligforankringilokaldemokratiet.

ForslagtilendringiboretslagetsvedtekterPkt8-1:

"Styretsmedlemmerkankunvelgesblantandelseieresomboriboretslagetpå valgtidspunktet.Hvisetstyremedlemfyterfraboretslaget,såskaletvaramedlem tiltrefremtilnestegeneralforsamling,hvornytstyremedlemvelges."

Styretsinnstilling

ForslageterettilleggtilVedtekterPkt.8-1Styret,somvilføretilenunødvendigoguheldigbegrensning påadgangtilstyreverv.Forslagetfremstårsomunyansertoglitegjennomtenkt,ogerdessuteniutaktmed rådenderealiteter.Boretslagsloven§8-1og§8-2angiringenbokriterierforåkunnevelgesogvirkeistyret. Detebestårsomregelavandelseiere,menmedboereogleieboerekanogsåvelges.Dersomboretslagetmå fnnestyremedlemmerutenfraerogsådetefulltmulig,oghellerikkeuvanlig.Menforslagetblokkererforbl.a. eksternstyreleder.Etabsolutbokravutestengerogsådesomleierutmidlertidig,hellerikkedetestyrker demokratiet.Kompetanse,motivasjonogtidtilåbidraerlangtviktigereforstyrearbeidennbostedsadressen.

Lovenåpnerogsåforatstyremedlemmerkantrekkesegførvalgperiodeneromme,menleggeringenføringer påatfyting,utleieellersalgskalframkalleavsetelseogutskifting.Styremedlemmerbørfåfullføredevervsom andelseiernehargitdem.Detfremmerkontinuitet,ogforenkleroverføringavstyreoppgaver.Etvaramedlem stillertilvalgforåbidraispesiellesituasjoner,menskalikkebråtblibelastetmedfulltstyrearbeidoveren lengreperiode.

Konklusjon:Styretanserforeslåtvedtektsendringsomunødvendig,ogiutaktmeddagensvirkelighet. Innskrenkningiadgangtilstyrevervtilførerdahelleringenverditilvårtboretslag.Detforeslåte vedtektstilleggetbørderforavvisesavandelseierne.

Styretanbefaleråstemmeimotsaken.

Forslagtilvedtak:

Forslagetfalt

Antallstemmerforvedtaket:22

Antallstemmermotvedtaket:14

Antallblankestemmer:11

Flertallskrav:Totredjedels(67%)

12.

Valgavtillitsvalgte

Styreleder(2år)

Følgendeblevalgt:

BjørnPeterKongsgaard(28stemmer)

Følgendestiltetilvalg:

BjørnPeterKongsgaard

Styremedlem(2år)

Følgendeblevalgt:

HeleneSkillebekk(34stemmer)

Følgendestiltetilvalg:

HeleneSkillebekk

Varamedlem(1år)

Følgendeblevalgt:

FrodeWeel

Per­Kristian Andersen

Følgendestiltetilvalg:

Per-KristianAndersen

FrodeWeel

13.ValgavdelegatertilOBOS'Generalforsamling

ViskalvelgedelegatertilOBOSsingeneralforsamling.Delegateneogvaradelegatenesiterietår.

Delegat(1år)

Følgendeblevalgt:

BjørnPeter Kongsgaard(29stemmer)

Følgendestiltetilvalg:

BjørnPeter Kongsgaard

Varadelegat(1år)

Følgendeblevalgt:

HeleneSkillebekk(34stemmer)

Følgendestiltetilvalg:

HeleneSkillebekk

14.Valgavvalgkomité

Valgkomitémedlem(1år)

Følgendeblevalgt:

GeirWernerHenriksen(33stemmer)

TorilLindstad(33stemmer)

Følgendestiltetilvalg:

GeirWernerHenriksen

TorilLindstad

*

=regu somhøydereferanseVedprosjekteringlegges37cmtildennekotehøyden

Dato:

Bruker:FME

Målestokk1:1000

Ekvidistanse1m Koordsystem:EUREF89-UTMsone32 Høydereferanser -Reguleringsplan:Seregbest -Bakgrunnskart:NN2000

Originalformat:A3

Reguleringskart

–Kartutsnittetgjeldervertikalnivå2(dvspåbakkenivå) –Gjeldendekommunedelplaner:KDP-17 –NaturmangfoldinnenforkartutsnittetSeegetkart –Kartetersammenstiltfor:EiendomsomsetningKanikkebrukestil byggesak

PlottID/Bestnr:139089/86506616

Adresse:HOFFSVEIEN+64A

Gnr/Bnr:32/847

Opprinneligreguleringsplangirrammerforhøyderpåplanlagt bebyggelseutfraterrenghøydeneslikdevarda reguleringsplanenblevedtattDetnyesammenstilte reguleringsplankartetviserdagensterreng-ogtomtesituasjon PlanensoriginalevedtakskartertilgjengeligiSaksinnsyn ©Plan-ogbygningsetatenOslokommune

Deresref:12943/ WM264133001302 Kommentar: Setegnforklaringpåegetark

Dato:

Bruker:FME

Målestokk1:1000

Ekvidistanse1m

Koordsystem:EUREF89-UTMsone32 Høydereferanser -Reguleringsplan:Seregbest -Bakgrunnskart:NN2000

Originalformat:A3

Opprinneligreguleringsplangirrammerforhøyderpåplanlagt bebyggelseutfraterrenghøydeneslikdevarda reguleringsplanenblevedtattDetnyesammenstilte reguleringsplankartetviserdagensterreng-ogtomtesituasjon PlanensoriginalevedtakskartertilgjengeligiSaksinnsyn ©Plan-ogbygningsetatenOslokommune Naturmangfold

–Skravertefeltermarkererområderhvordeterregistrertnaturmangfold (rød)ellerfremmedeskadeligeorganismer(sort) –Kartetersammenstiltfor:EiendomsomsetningKanikkebrukestil byggesak.

PlottID/Bestnr:139089/86506616 Deresref:12943/ WM264133001302

Adresse:HOFFSVEIEN+64A

Gnr/Bnr:32/847

Kommentar:

Vedtattavbystyret23092015,sak262

Kartetviserutsnittav«Plankart1-2Arealbruk»og«Plankart2-2Hensynssoner»Forøvrigejuridiskbindende kart,sePlaninnsyn-https://od2pbeoslokommuneno/kart/?mode=kommuneplan

Blårammeviserutsnittetfordeøvrigeplottene

Reguleringsplanervedtattetter17092014ogtil23092015vilgjeldeforankommuneplanenvedmotstrid Reguleringsplanervedtattetterkommuneplanenvilgjeldeforankommuneplanenvedmotstrid

Setegnforklaringpåegetark

Farled

Fjernveg(tunnel)

Fjernveg

Markagrense

Plangrense

Sporveg(tunnel),fremtig

Sporveg(tunnel),eksisterende

Sporveg,eksisterende

Sporveg,fremtidig

Jernbane(tunnel),fremtidig

Jernbane(tunnel),eksisterende

Jernbane,eksisterende

Turvei

NyT-bane-/jernbanestasjon(ikkejuridisk)

T-banestasjon(ikkejuridisk)

Jernbanestasjon(ikkejuridisk)

Banetrase(ikkejuridisk)

Fjordtrikk(ikkejuridisk)

Samferdsel(ikkejuridisk)

Eksisterendekollektivknutepunkt

Fremtidigkollektivknutepunkt

Spredtboligbebyggelse

Bestemmelsesgrense

Aktivitetssonemarka

Bebyggelseoganlegg,eksisterende

Bebyggelseoganlegg,fremtidig

Bane,eksisterende

Havn,eksisterende Havn,fremtidig

Kollektivknutepunkt,fremtidig

Grønnstruktur,eksisterende

Grønnstruktur,fremtidig

Forsvaret

LNF-areal,eksisterende

LNF-areal,fremtidig

Spredtboligbebyggelse,eksisterende

Spredtboligbebyggelse,fremtidig

Spredtfritidsbebyggelse,eksisterende

Spredtfritidsbebyggelse,fremtidig

Brukogvernavsjøogvassdragmedtilhørendestrandsone Farled

Småbåthavn,eksisterende

Småbåthavn,fremtidig

Naturområde

Friluftsområde

Ytreby(utviklingsområder)

Indreby(utviklingsområder)

H570-Bevaringkulturmiljø

H710-Båndleggingforreguleringetterpbl

H8101-Kravomfellesplanlegging(områderegulering)

H8102-Kravomfellesplanlegging

H8201-Omforming(kablingoghøystentledninger)

H8202-Omforming(trafostasjoner)

H110-Nedlagsfeltdrikkevann

H190-Andresikringssoner

H3101-Kvikkleire

H3102-Steinsprang

H3201-Stormflo

H3202-Elveflom

H390-Deponi

Vedtekter

for Smestaddammen borettslag org nr 950105518.

vedtatt på ordinær generalforsamling den 03.05.06, endret 19.05.09, 25.05.10, 13.05.13, 31.05.16, 01.06.2017, 03.06.2019, 12.06.2021 og 23.05.2022

1. Innledende bestemmelser

1-1 Formål

Smestaddammen borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette.

1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold (1) Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune.

(2) Borettslaget er tilknyttet OBOS som er forretningsfører.

2. Andeler og andelseiere

2-1 Andeler og andelseiere

(1) Andelene skal være på kroner 100,-.

(2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen.

(3) Følgende juridiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget, kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst èn bolig og opp til ti prosent av boligene i laget:

1. stat, 2. fylkeskommune, 3. kommune, 4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, 5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune, 6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

(4) I tillegg har juridiske personer som nevnt i borettslagslovens § 4 – 3 rett til å eie inntil 20 % av andelene.

(5) En kreditor kan eie èn eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene.

(6) Juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før.

(7) Andelseier forplikter å gjøre seg kjent med borettslagets vedtekter og husordensregler/retningslinjer.

2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier

(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel.

(2) Leilighetene 1015, 1016, 2015, 2016, 3015, 3016, 4015, 4016 5015 og 5016 kan bare eies av personer over 50 år.

(3) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen.

(4) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene.

(5) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

(6) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.

(7) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med èn eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller til det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.

3. Forkjøpsrett

3-1 Forkjøpsberettigede

(1) Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – forkjøpsrett.

(2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen.

3-2 Interne forkjøpsberettigede

(1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran.

(2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag § 4-12. Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres:

 på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller

 ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen

3-3 Behandlingsregler og frister

(1) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i 3-1 får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i pkt 3-3(2), jf borettslagslovens § 4-15 første ledd.

(2) Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til borettslaget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.

(3) Ved forhåndsvarsel har borettslaget rett til å kreve et vederlag på opp til 5 x Rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldende, betales vederlaget tilbake.

(4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider eller på annen lignende måte.

(5) Borettslagets krav om å gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsberettigede skal settes frem skriftlig for avhenderen og erververen av andelen, eller for eiendomsmegler eller eventuelt fullmektig som har hatt ansvaret for salget.

3-4 Rettsovergang til nærstående

Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren, til person som har leid boligen i kraft av å være arbeidstaker hos andelseier eller til person som har leid den bolig andelen nå er knyttet til av borettslaget. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3.

4. Borett og overlating av bruk

4-1 Boretten

(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere.

(4) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

(5) Garasjeplassene som følger leiligheten skal fortrinnsvis leies ut internt i borettslaget. Utleie av garasjeplasser til eksterne leietakere kan kun godkjennes av styret.

(6) Ved salg eller overføring av bruksrett til garasjeplassene med objektnummer 50001 til 50022, har borettslaget forkjøpsrett og må orienteres om ev salg/overføring. Det skal uansett meldes ifra skriftlig til OBOS om hvem som overtar garasjeplassen og fra hvilken dato.

4-2 Overlating av bruk

(1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom:

- andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opptil tre år, - andelseieren er en juridisk person, - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.

Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent.

(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

(4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis én eller flere av sameierne ikke bor i boligen.

(5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

(6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3).

4-3 Bygningsmessige arbeider

(1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Arbeidet skal varsles styret i god tid før igangsetting.

(2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør og fellesareal, herunder oppsetting av markiser, belysning og elektriske gjennomføringer mv., er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. Med fellesareal menes alt areal utenfor leilighetens yttervegger/vegger mot trapperom, inkludert balkonger og terrasser.

5. Vedlikehold

5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt

(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Ved renovering av bad kreves det dokumentasjon på at arbeidet er utført i henhold til våtromsnormen. Dokumentasjon skal følge leiligheten ved salg.

(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende.

(4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter.

(5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

(6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

(7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

(8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren.

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt

(1) Borettslaget skal holde bygninger og fellesarealer som parkering, interne veier, lekeplasser og alle grøntanlegg i god stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer, balkonger og terrasser. Ved ytre vedlikehold og oppgraderinger skal det legges vekt på å gi bygninger og eiendommen for øvrig et enhetlig og stilrent uttrykk.

(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.

(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.

(5) Garasjen er ment for kjøretøy og kjøretøyrelaterte gjenstander. Vaktmester har fullmakt til å fjerne brennbare gjenstander som oppbevares i fellesarealer og garasje etter at anmodning om fjerning er gitt til eier. Dersom gjenstanden(e) ikke er fjernet av eier etter varslet tid, blir de fjernet av vaktmester og oppbevart i 4 uker på angitt sted før de kastes for eiers regning. Borettslaget står ikke ansvarlig for eventuell skade på gjenstanden ved fjerning og oppbevaring.

5-3 Utbedringsansvar og erstatning

(1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget.

2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre.

(3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.

(4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.

6. Felleskostnader og pantesikkerhet

6-1 Felleskostnader

(1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens § 5-19.

(2) Når særlige grunner taler for det, skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk.

(3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6).

6-2 Betaling av felleskostnader

(1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel.

(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.

6-3 Borettslagets pantesikkerhet

For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse

7-1 Mislighold

Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.

7-2 Pålegg om salg

(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt.

(2) Borettslaget kan kreve andelen solgt dersom andelseier melder seg ut av boligbyggelaget.

7-3 Fravikelse

Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret

kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg.

8. Styret og dets vedtak

8-1 Styret

(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og minst 2 og høyst 4 andre medlemmer med minst 2 varamedlemmer.

(2) Funksjonstiden for styreleder og styre medlemmer er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. Valgkomiteen skal forespørre alle styre- og varamedlemmer som er på valg om de ønsker å stille til gjenvalg. Kun ett medlem fra samme husholdning kan oppta en styrepost

(3) Det bør ikke være mer enn 2 medlemmer fra hver oppgang i styret.

(4) Valgkomiteen er uavhengig og kan ikke innstille valgkomiteens egne medlemmer til styreverv.

(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer.

8-2 Styrets oppgaver

(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene Styrets ansvar og arbeidsrutiner er nedfelt i ‘RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID I SMESTADDAMMEN BORETTSLAG’.

8-3 Styrets vedtak

(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.

(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om:

1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig i borettslaget

4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,

6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

8-4 Representasjon og fullmakt

Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn.

9. Generalforsamlingen

9-1 Myndighet

Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget.

9-2 Tidspunkt for generalforsamling

(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.

(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling

(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget.

(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd.

9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling

- Godkjenning av årsberetning fra styret

- Godkjenning av årsregnskap

- Valg av styremedlemmer og varamedlemmer

- Eventuelt valg av revisor

- Fastsetting av godtgjørelse til styret

- Andre saker som er nevnt i innkallingen

- Valg av valgkomite

- Valg av delegert med vara til OBOS BBLs generalforsamling

9-5 Møterett

Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags, - tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har rett til å være til stede og til å uttale seg.

9-6 Møteledelse og protokoll

Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.

9-7 Stemmerett og fullmakt

Hver andel gir rett til èn stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer enn èn andel har likevel bare èn stemme. For en andel med flere eiere kan det bare avgis èn stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn èn andelseier.

9-8 Vedtak på generalforsamlingen

(1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.

(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt.

(3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern

10-1 Inhabilitet

(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.

(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.

10-2 Taushetsplikt

Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

10-3 Mindretallsvern

Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget.

11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene

11-1 Vedtektsendringer

(1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

(2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra OBOS, jf borettslagslovens § 7-12:

- vilkår for å være andelseier i borettslaget

- bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget

- denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer

11-2 Forholdet til borettslovene

For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39, jf lov om boligbyggelag av samme dato.

Premium rådgivning

tryggbudgivning.no

GI BUD MED BANKID

På eiendommens annonse vises det en “Gi bud”-knapp for elektronisk budgivning

IDENTIFISER MED BANKID

Innlog ging fungerer på samme måte som i din nettbank. Du kan også bruke BankID App (iOS/ Android) eller BankID på mobil.

BUDREGLEMENT

REGISTRERING AV BUD

Nettsiden hjelper deg med korrekt utfylling av budmeldingen.

Benytt “Gi bud”-knappen på eiendommens annonse for å registrere ditt bud elektronisk. «Gi bud»-knappen åpner nettsiden TryggBudgivning.no som er integrert i megler-systemet.Alle bud / budforhøyelser og forbehold overføres automatisk inn i budjournalen på den respektive eiendommen.

Du logger deg inn på TryggBudgivning.no ved å bruke BankID. Det er derfor viktig å huske å ta med deg din BankID-brikke på budgivningsdagen. Du kan gi bud fra datamaskin, nettbrett eller smarttelefon.

-den enkleste og mest sikre måten å bypå boligidag!

ELEKTRONISK SIGNERING

BankID lar deg signere budmeldingen elektronisk. Budmeldingen overføres til eiendomsmegleren.

BUDRUNDEN

Etter signering vil du motta en SMS-kvittering Gi budforhøyelser med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen.

Når du benytter deg av TryggBudgivning.no trenger du ikke å ta bilde av legitimasjon eller sende inn budskjema til megler. Etter at bud er registrert med BankID får du en kvittering pr. SMS om at budet er mottatt.

Du registrerer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen som du allerede har mottatt. Budforhøyelser registreres også automatisk inn i meglersystemet.

Gå til elektronisk budgivning: https://tryggbudgivning.no/264/3272299/datdvyabaw Dersom du ønsker budskjema tilsendt som et eget dokument, ta kontakt med eiendomsmegler.

FORBRUKERINFORMASJON

OM BUDGIVING

Sist oppdatert med virking fra 1. januar 2014, i forbindelse med ikrafttredelse av endringer i eiendomsmeglingsforskriften.

Informasjonen er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund, på grunnlag av blant annet forskrift om eiendomsmegling § 6-3 og § 6-4.

Nedenfor gis en oversikt over de retningslinjer som forbrukermyndighetene og organisasjonene anbefaler benyttet ved budgivning på eiendommen. Avslutningsvis gis også en kort oversikt over de viktigste rettsreglene tilknyttet budgivning.

Før det legges inn bud på eiendommen oppfordres budgiver til sette seg inn i all relevant informasjon om eiendommen, herunder eventuell salgsoppgave og teknisk rapport med vedlegg.

GJENNOMFØRING AV BUDGIVING:

1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.

2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Før formidling av bud til oppdragsgiver skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Med skriftlige bud menes også elektroniske meldinger som e-post og SMS når informasjonen i disse er tilgjengelig også for ettertiden.

3. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver,

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD

1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).

budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Det bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.

5. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene i punkt 4.

6. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

7. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

8. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.

5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

0 | Budgivning

Boligkjøperpakken

- din nye bolig ferdig forsikret hele det første året

Boligkjøperpakke Hus

Med Boligkjøperpakke Hus har du alle de forsikringene du trenger for ditt nye hus:

bolig kjøperforsikring renteforsikring standard bygningsforsikring for hus

innboforsikring Ekstra flytteforsikring

uhell i og utenfor hjemmet råte, skadedyr, skadeinsekter, mus og rotter

Pris: Boligkjøperpakken koster 19.900 kroner for det første året. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig.

Boligkjøperpakke Leilighet

Din nye leilighet er godt ivaretatt med Boligkjøperpakke Leilighet:

b o ligkjøperforsikring renteforsikring innboforsikring Ekstra flytteforsikring

uhell i og utenfor hjemmet skadeinsekter, mus og rotter

Pris: Boligkjøperpakken koster 9.950 kroner for det første året. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig.

Boligkjøperpakke Hytte

Gled deg til hyttekos uten bekymringer med Boligkjøperpakke Hytte: boligkjøperforsikring standard bygningsforsikring for hytte (hvis du er eier av bygningen) innboforsikring Ekstra flytteforsikring

uhell i og utenfor hjemmet råte, skadedyr, skadeinsekter, mus og rotte

Pris: Boligkjøperpakken koster 19.900 kroner for det første året hvis du eier bygningen, hvis det er en leilighet koster pakken 9.950 kroner. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig.

Forsikringspakken kjøpes hos eiendomsmegleren som foretar salget av eiendommen, og kan kun kjøpes av privatpersoner.

Boligkjøperforsikringen gjelder fra kontraktsmøte, mens de andre forsikringene gjelder fra du overtar boligen, Forsikringene løper/varer i ett år. I Boligkjøperpakke Hus og Boligkjøperpakke Hytte inngår standard bygningsforsikring.

Denne kan oppgraderes til Bygningsforsikring Ekstra mot et tillegg i prisen.

Seksjonert enebolig/tomannsbolig/rekkehus får kun kjøpt leilighetspakke gjennom eiendomsmegler. Denne kan oppgraderes til huspakke ved henvendelse til Tryg dersom man har behov for husforsikring. Boligkjøperforsikringen kan beholdes i inntil fem år. Å beholde Boligkjøperforsikringen koster

300 kroner per år for leilighet og 450 kroner per år for hus og hytte.

Har du spørsmål om boligkjøperpakken kan du kontakte oss på telefon 915 04040

Dersom du skal melde inn en sak tilknyttet boligkjøperpakken, gjør du dette via våre hjemmesider Tryg.no/meld-skade.

Skann QR-koden for å lese mer om innholdet i Boligkjøperpakkene.

Mer informasjon om forsikringen, hvem som formidler den og klageorganer

IPID (standardisert informasjons dokument) Vi vedlegger her en link til IPID-er for de produktene som inngår i pakken. Du finner de relevante IPID’er her: www.tryg.no/forsikringer/partnere/buysure/ipid

Leverandørinformasjon og godtgjørelse Forsikringen er plassert hos Tryg Forsikring, og er formidlet gjennom Buysure AS. Buysure er registrert som et forsikringsagentforetak av Tryg i Finanstilsynets virksomhetsregister, og formidler boligkjøperforsikring kun for dem.

I forbindelse med inngåelsen av avtale om ovennevnte Boligkjøperforsikring/ Boligkjøperpakke mottar forsikringsagenten godtgjørelse for salget. Distribusjonskostnad til eiendomsmeglerforetaket avhenger av hvilken type bolig forsikringen er tilknyttet:

Enebolig og rekkehus 7049 kroner

Leilighet med andels- eller aksjenummer 4909 kroner

Leilighet og rekkehus med seksjonsnummer 4214 kroner

Fritidsbolig 10.679 kroner

Honorar til Buysure (1200 kroner) og adm.gebyr (299 kroner) er medregnet i pristabellen.

Du betaler altså bare den oppgitte prisen.

Buysure AS

Munkedamsveien 45 D, 0250 Oslo

Telefon: 95 46 06 60

Foretaksregisteret NO 822 997 252 post@buysure.no

Klagemuligheter

Tvisteløsning og klageorgan

Hvis du er misfornøyd eller uenig med Tryg eller Trygs samarbeidspartner har du flere klagemuligheter. Her kan du se hvilke klagemuligheter du har som kunde i Tryg. Vi ønsker å finne en god løsning. Dersom du ikke er enig i vår avgjørelse, ønsker vi at du først sender en klage til avdelingen i Tryg som har behandlet saken din. Det er enklest og hurtigst for begge parter hvis saken kan løses på denne måten.

Kvalitetsavdelingen

Om du ikke får medhold i klagen til avdelingen som har behandlet saken din, eller hos samarbeidspartner, kan du ta kontakt med Kvalitet. Kvalitet er Trygs klageansvarlige avdeling, og vil gjennomgå og vurdere klagen din på nytt. Du kan sende inn din klage til Kvalitet: https://www.tryg.no/send-din-klage.html

Buysure

Dersom du ikke er fornøyd med forsikringstjenesten levert av Buysure har du anledning til å sende en klage til Buysure: Buysure AS

Munkedamsveien 45 D, 0250 Oslo klage@buysure.no

Finansklagenemda

Dersom du ikke kommer til enighet med Tryg Forsikring kan du klage til Finansklagenemnda. Her kan du kontakte

Finansklagenemda: Postboks 53, Skøyen 0212 Oslo Telefon: 231 31 960 www.finkn.no

Lovgivning og verneting

Hvis ikke annet er avtalt, gjelder norsk lovgivning. Det er Lov om forsikringsavtaler som regulerer avtaler om skadeforsikring og personforsikring. Tvister i forbindelse med forsikringsavtalen avgjøres ved norske domstoler hvis ikke annet er avtalt eller det er i strid med ufravikelige regler i gjeldende lovgivning. Hvilken lovgivning og hvilket verneting som gjelder er ikke valgfritt.

Forsikringene i pakken kan også kjøpes særskilt

Dersom du ikke ønsker vår pakkeløsning kan Boligkjøperforsikringen kjøpes alene. Gi i så fall beskjed til din eiendomsmegler om at du ønsker å kjøpe forsikringen for seg. Dette gjelder også de øvrige produktene i pakken, men du må da kontakte Tryg direkte.

Garantiordning for skadeforsikring

Selskapet er medlem i garantiordningen for skadeforsikring i Norge. Garantiordningen skal ikke dekke mer enn 90 prosent av hvert enkelt krav. Krav etter forsikring som gjelder bolig og tvungen ansvarsforsikring skal likevel dekkes med 100 prosent. Garantiordningen skal ikke dekke forsikringskrav utover 20 millioner kroner for hvert krav for hver sikret for hvert skadetilfelle. Merk særskilt at noen typer forsikringsavtaler ikke er omfattet av ordningen, herunder livsforsikringer. For nærmere informasjon om garantiordningen se forskrift om finansforetak og finanskonsern av 09.12.2016 (FOR2016-12-09-1502).

Pris

Prisen for forsikringene legges til kjøpesummen for boligen, så du får ingen egen regning for pakken. Pris for pakken gjelder i ett år og ved fornyelse vil det beregnes en pris per produkt i pakken. Du vil motta informasjon om dette i forkant av fornyelse.

Dersom du angrer på ditt kjøp av pakke kan du lese mer om dette her: Angrerett | Tryg Forsikring

Om Tryg

Tryg Forsikring er norsk filial av det danske forsikringsforetaket Tryg Forsikring A/S. Tryg Forsikring A/S har konsesjon som skadeforsikringsselskap fra det danske Finanstilsynet. Virksomheten i den norske filialen av Tryg er under tilsyn fra det danske Finanstilsynet og det norske Finanstilsynet.

Tryg Forsikring er registrert i det norske Foretaksregisteret med organisasjons-nummer 989563521

Postadresse:

Postboks 7070, 5020 Bergen.

Tryg Forsikring A/S er registrert hos Erhvervsstyrelsen i Danmark med CVR nr. 24260666 og med adresse: Klausdalsbrovej 601 DK - 2750 Ballerup Danmark.

LØSØRE OG TILBEHØR

Gjeldende fra januar 2020

Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, og er gjeldende fra 1. januar 2020.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova/avhl.) av 3. juli 1992 regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter ved overdragelse av fast eiendom og andeler i borettslag. I henhold til avhl. § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf. avhl. § 3-5. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og denne oversikt. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Dersom det er noe i nedenstående liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. LISTEN OVER LØSØRE OG TILBEHØR SOM SKAL FØLGE MED EIENDOMMEN VED SALG NÅR ANNET

1. HVITEVARER medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven.

2. HELDEKKENDE TEPPER følger med uansett festemåte.

3. VARMEKILDER slik som ovner, kaminer, peiser, varmepumper og panelovner, følger med uansett festemåte. Frittstående biopeiser/ varmeovner og terrassevarmere medfølger ikke. Det følger ikke med varmekilder i rom som ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder på visning.

4. TV, RADIO OG MUSIKKANLEGG. TV-antenner og fellesanlegg for TV, herunder parabolantenne, og tuneren/dekoder/tv-boks medfølger der dette eies av selger. Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeordning samt musikkanlegg følger ikke med (se også punkt 12).

5. BADEROMSINNREDNING/UTSTYR: Badekar, dusjkabinett, dusjvegger, alle fastmonterte speil og hyller, fastmonterte glass- og håndkleholdere, herunder håndklevarmere samt baderomsinnredning, medfølger.

6. GARDEROBESKAP medfølger, selv om disse er løse. Fastmonterte garderobehyller og knagger medfølger. Innredning i garderobeskap, for eksempel løse eller fastmonterte trådkurver, hyller, stenger og lignende, medfølger.

7. KJØKKENINNREDNING medfølger, herunder også åpne, fastmonterte hyller og løs eller fastmontert kjøkkenøy.

8. MARKISER, PERSIENNER og annen type innvendig og utvendig solskjerming, gardinoppheng, lamellgardiner og liftgardiner medfølger.

9. AVTREKKSVIFTER av alle slag, samt fastmonterte aircondition/ventilasjonsanlegg, medfølger.

10. SENTRALSTØVSUGER medfølger med komplett anlegg, herunder slange, munnstykke mm.

11. LYSKILDER: Kupler, lysstoffarmatur, fastmonterte “spotlights”, oppheng og skinner med spotlights samt utelys og hagebelysning medfølger. Vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper og lignende som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt følger likevel ikke med.

13. UTVENDIGE SØPPELKASSER og eventuelt holder/hus til disse medfølger.

14. POSTKASSE medfølger.

15. UTENDØRS INNRETNINGER slik som flaggstang, fastmontert tørkestativ, samt andre faste utearrangementer som f.eks. badestamp, boblekar/jacuzzi og liknende utendørs kar, lekestue, lekestativ, utepeis, fastmontert trommel til vannslange, medfølger. Guidekabel/avgrensingskabel til robotgressklipper medfølger, men robotgressklipper og ladestasjon for denne medfølger ikke.

16. FASTMONTERT VEGGLADER/LADESTASJON TIL EL-BIL medfølger uavhengig av hvor laderen er montert.

17. SOLCELLEANLEGG med tilhørende teknisk infrastruktur medfølger

18. GASSBEHOLDER til gasskomfyr og gasspeis medfølger.

19. BRANNSTIGE, BRANNTAU, feiestige og lignende medfølger der dette er påbudt. Løse stiger medfølger ikke.

20. BRANNSLUKNINGSAPPARAT, BRANNSLANGE OG RØYKVARSLER medfølger der dette er påbudt. Det er eier og brukers plikt til å se til at utstyret forefinnes på enhver eiendom. Hvis annet ikke er uttrykkelig avtalt, skal dette derfor alltid følge med ved salg av eiendom.

21. SAMTLIGE NØKLER til eiendommen som selger er i besittelse av skal overleveres kjøper på overtakelsen, herunder nøkler til eventuelle boder, uthus, garasjeportåpner el. Låses boder, uthus el. med hengelås, skal lås og nøkler til disse medfølge.

22. GARASJEHYLLER, bodhyller, lagringshyller og oppheng til bildekk medfølger såfremt de er fastmontert.

Planter, busker og trær som er plantet på tomten, eller fastmonterte kasser og lignende er en del av eiendommen og medfølger i handelen.

12. INSTALLERTE SMARTHUSLØSNINGER med sentral som styrer lys, varme, lyd o.l., samt tilhørende trådløse enheter som brytere, sensorer, kameraer, integrerte høyttalere el. medfølger. Enkle lysstyringssystem f.eks. med en sentral som kun styrer lyspærer eller smartpærer montert i sokkel medfølger likevel ikke.

KORT OM OSS

EIENDOMSMEGLER MNEF / PARTNER

48 12 35 17

vg@eie.no

EIE Røa, Skøyen & Ullern

Premium rådgivning

EIE Røa, Skøyen & Ullern Møt en eiendomsmegler på Røa, Skøyen eller Ullern med høy lokalkunnskap i Oslo vest.

Vi i EIE Røa, Skøyen & Ullern kan hjelpe deg med alt fra befaring og verdivurdering til å selge boligen din. Vi sørger for at du får mest mulig verdi for boligen når du skal selge.

Selskapet ble etablert i 1988 av eiendomsmeglernestor Trygve Swartling, og ble i 2006 en del av EIE eiendomsmegling. Som en del av EIE kjeden har vi et solid nettverk og god lokalkunnskap som vi bruker til å gi deg den beste opplevelsen når du skal kjøpe eller selge bolig. Vi har også et bredt utvalg av boliger til salgs.

Vi har dedikerte meglere til bydelene Vestre Aker og Ullern. Med høy lokal kunnskap kjenner vi områdene rundt Røa, Skøyen & Ullern svært godt. Vi selger mye i områdene Hovseterdalen, Mærradalen, Makrellbekken, Lysakerelven, Lysejordet, Bogstad, Voksenlia og Holmenkollens solside med Voksen skog, Skogen, Ullerntoppen, Ullernåsen, Lilleaker, Bestum, Skøyen, Karenslyst Allé, Hoff, Silkestrå, Casinetto, Smestad, Makrellbekken, Montebello mv.

Vi er til enhver tid oppdatert på det lokale boligmarkedet og boligtrender. EIE Røa, Skøyen & Ullern er et av de mest omsettende kontorene i EIE eiendomsmegling.

Hos oss får du Premium rådgivning samt personlig og dedikert oppfølging gjennom hele salgsprosessen.

EIE eiendomsmegling Røa, Skøyen & Ullern jobber hardt for at din boligsalgs- og kjøpsprosess skal være en positiv opplevelse. Kontakt oss i dag for å finne ut hvordan vi kan hjelpe deg med å finne din drømmebolig eller få solgt din nåværende bolig på best og raskest mulig måte.

VERDIOVERVÅKNING

Månedlig prisoppdatering på din bolig

Hold et øye med verdiutviklingen på boligen din – helt uten kostnad

HVA ER VERDIOVERVÅKNING?

Boligen er oftest det mest verdifulle av våre eiendeler. Med EIE verdiovervåkning kan du følge med på den generelle prisutviklingen i ditt område, og få månedlig verdiestimat av boligen din sendt på e-post.

HVEM KAN BESTILLE DETTE?

Både eksisterende og ikke eksisterende kunder kan bestille dette fra oss. Dersom du nylig har fått verdivurdering eller kjøpt bolig av oss vil du automatisk motta verdiovervåkning uten å måtte foreta deg noe. Alle boliger som er kjøpt etter 1. januar 2003 kan bestille verdiovervåkning direkte på eie.no ved å fylle ut informasjon om boligen din selv. Boliger kjøpt før 2003 må først få en verdivurdering fra en av våre meglere for å kunne motta verdiovervåkning.

HVOR FÅR VI TALLENE TIL VERDIOVERVÅKNING FRA?

Tallene fra verdiovervåkningen er hentet fra den månedlige boligprisstatistikken til Eiendom Norge. Statistikken er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn. no. Statistikken er utarbeidet etter siste måneds slutt og omfatter boliger som annonseres på Finn.no. Det innebærer cirka 70 prosent av alle boliger som omsettes i Norge i løpet av et år, og en statistikk eiendomsbransjen legger til grunn for å gi best mulig estimat og oversikt på boligprisene i hele Norge.

MEGLERBOOKING

— Vi gjør det enkelt for deg

Din

bolig er verdifull

–

benytt

deg

av vår kunnskap og erfaring

Med EIE meglerbooking kan du når som helst på døgnet avtale tid med en våre meglere – kun ved noen få tastetrykk på vår hjemmeside. Her velger du tjenesten du har behov for, og hvilket tidspunkt som passer for deg. Enten om du skal selge boligen din, refinansiere lånet ditt eller ønsker å vite hva boligen din er verdt i dagens marked, så har vi tilrettelagt for at det skal være enkelt for deg.

En befaring kan gi deg ny og verdifull innsikt om din bolig. Våre meglere gir deg en verdivurdering av markedsverdien til din bolig. Verdivurdering blir basert på en grundig analyse av din bolig og på tilsvarende boliger solgt i ditt område den siste tiden. Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

eiemeglerbooking.no

EIE advokat

Vår kompetanse din trygghet

Vi dekker alle sentrale rettsområder, med hovedvekt på eiendomsrettslig premium rådgivning og tvisteløsning. Eiendomsrett omfatter alle juridiske aspekter knyttet til blant annet kjøp, salg, utvikling, utleie, plan- og bygningsrett, tomtefeste og eierseksjonsrett. EIE advokat har spesialisert seg på eiendomsrettslig rådgivning og tvisteløsning innen både privat- og næringseiendom

Vi har også solid kompetanse på relaterte rettsområder som skatt og avgift, arv og skifte, familierett og forsikringsrett, samt selskapsrett og alminnelig kontraktsrett

I EIE verdsetter vi faglig dyktighet, personlig engasjement og rask responstid høyt. Vi kaller det Premium rådgivning

eie.no/advokat

OM EIE EIENDOMSMEGLING

Et boligsalg er ikke bare et hjem som bytter eier. Det er to eller flere liv som endres for alltid. På begge sider har selger og kjøper noe felles de skal ta en avgjørelse av stor betydning. Vi skal være der for begge.

Det finnes ikke ett enkelt svar på hva som gjør en megler god. For det er med meglere som med fagfolk flest - det de gjør er like viktig som det de sier. Både mennesker og boliger er forskjellige, men en vellykket salgsprosess har alltid én viktig ingrediens: Tid til å gjøre det ordentlig. Våre kunder har lagt ned mye tid og innsats i sine hjem. De fortjener det samme fra oss.

EIE er Norges største uavhengige eiendomsmeglerkjede, og er i motsetning til andre ikke eid av en bank. Siden oppstarten i 2006, har vi ikke hatt noen annen agenda enn å være den beste eiendomsmegleren - og vi bruker all vår kunnskap og erfaring for å skape en god salgsprosess. Vi stiller derfor bransjens høyeste krav til oss selv, som betyr at vi er den eneste eiendomsmeglerkjeden som krever doble etterutdanningspoeng av våre meglere, ikke kun det som er lovpålagt.

Tid til å gjøre det ordentlig betyr at vi skreddersyr råd og løsninger for hver enkelt kunde. Arbeidet vi har lagt ned har resultert i at vi har vunnet 12 gullmeglere, blitt kåret til å ha bransjens mest fornøyde kunder av Norsk Kundebarometer i 2021* for andre året på rad, og blitt kåret til bransjens mest bærekraftige kjede i 2020*

Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

*EIE ble bransjevinner i Norsk kundebarometer 2021 og Norsk Bærekraftbarometer 2020. Et forskningsprosjekt ved Handelshøyskolen BI. www.kundebarometer.com

EIE speiler selger og kjøper

eie.no