Havnabakken 10E, 874 Oslo

Havnabakken 10E 0874 Oslo • Oslo kommune

EIE eiendomsmegling

Vi hjelper deg med å

Morten Melsom EIENDOMSMEGLER MNEF / PARTNER

92 03 71 16 mme@eie.no EIE Majorstuen & St. Hanshaugen

2

I

I

finne ditt nye hjem

Victoria Rome Kolarov MEDHJELPER

95 21 56 43 vrk@eie.no EIE Majorstuen & St. Hanshaugen

3

INNHOLD

4

I

Dette må du vite ........................ 7 Ditt nye hjem? ......................... 18 Informasjon & dokumenter .... 122 Kort om oss ............................ 279

Rett til fritt å velge megler Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

I

DETTE MÅ DU VITE

7

Nøkkelinformasjon EIENDOM Havnabakken 10E, 0874 Oslo MATRIKKEL Gnr. 52 Bnr. 522 Snr. 52 i Oslo kommune BOLIGTYPE Rekkehus EIERFORM Eierseksjon AREALER Totalt BRA 120 kvm består av: - BRA-i (internt bruksareal): 120 kvm AREAL Primærrom: 117 kvm, Bruksareal: 120 kvm, BRA-i: 120 kvm Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

ANTALL SOVEROM 3 BYGGEÅR 1954 TOMT Eiet tomt 14737 kvm PRISANTYDNING 13 000 000 TILSTANDSRAPPORT Takstmann: Nils Fosberg Takstdato: 13.03.25 ANDEL FELLESGJELD/FELLESFORMUE Andel fellesgjeld: kr. 149 979,70,- pr. 31.12.24 Andel fellesformue: kr. 21 204,- pr. 31.12.24 TOTALPRIS INKL. OMKOSTNINGER kr 13 000 000,- (Prisantydning) kr 149 979,70 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------kr 13 149 979,70 (Pris inkl. fellesgjeld) Omkostninger: kr 200,- (Pantattest kjøper) kr 545,- (Tingl.gebyr pantedokument)

kr 545,- (Tingl.gebyr skjøte) kr 328 720,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum inkl f.gjeld: 13 149 979,70,-)) -------------------------------------------------------kr 330 010,- (Omkostninger totalt ved prisantydning) -------------------------------------------------------kr 13 479 989,70 (Totalpris inkl omkostninger) Valgfrie omkostninger: kr 9 950,- (Boligkjøperpakke (valgfritt)) -------------------------------------------------------kr 13 489 939,70 (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger) FELLESKOSTNAD Kr. 5 875,- pr. mnd.

FELLESKOSTNAD INKLUDERER Bredbånd, kabel-TV, kommunale avgifter, forretningsførsel, nedbetjening av fellesgjeld, felles byggforsikring og mer.

KOMMUNALE AVGIFTER Inkludert i felleskostnader.

EIER Richard Seyler Ling Marit Sandvik

Beskrivelse BESKRIVELSE Vestvendt enderekkehus over 3 plan. Tilbaketrukket beliggende, innerst i stikkvei fra Havnabakken - totalt skjermet for biltrafikk.

Innholdsrik familiebolig; Stue med direkte adkomst til stor og solrik - pent opparbeidet hage, og separat kjøkken. 3 soverom og baderom i samme etasje. Kjeller med stor kjellerstue, vaskerom, lagringsplass og toalett.

•Utbyggingsmulighet på begge sider (stue og kjøkken/entré). I de godkjente tegningene er det balkong over utbyggingen på stuesiden.

Veletablert, barnevennlig boligområde. Sameiet ligger med parkanlegget Havnajordet som nabo og dermed gåavstand til marka. Innen 5 min gange finner du populære Tåsen barneskole, barnehage på Tåsen og Tyskertoppen, Østhorn T-bane stasjon og butikker på Tåsen.

PARKERING Gateparkering og liten parkeringsplass med totalt 6 garasjeplasser som leies ut. Disse tildeles etter loddtrekning på sameiermøtet annet hvert år (se egne regler som vedlegg til husordensreglene). Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører ved tildeling av leie av garasje etter gjeldende priser.

Garasjene leies bort til leietakere mot en månedlig leie. Leietiden for garasjene settes til en periode på 3 år av gangen. Bare

beboere på oversiden kan være med i trekningen om garasjer på oversiden, vise versa på nedsiden.

Beliggenhet BELIGGENHET Frodig og populær beliggenhet ved grøntområdet Havnabakken, som er et flott rekreasjonsområde både sommer og vinter.

Boligen ligger rolig og barnevennlig til i blindvei med svært begrenset trafikk.

To minutters gange til populære Tåsen barneskole, uten å krysse trafikkert vei. Mange gode barnehager i nærområdet.

Du kan gå eller sykle til Nordmarka - turområdene rundt Sognsvann har flotte lysløype/ tur- fiske - og bademuligheter.

Sentralt med gangavstand til buss/t-bane: T-bane 2 minutter unna (Østhorn stasjon) tar deg til Majorstuen på 6 minutter.

Fra Ringveien bussnr. 23 (Simensbråten/Lysaker) og flybuss.

Fra Tåsen, bussnr. 34 (Tåsen/Ekeberg Haveby).

Fra Ringveien bussnr. 23 (Simensbråten/Lysaker), bussnr 24 (Brynseng T/Fornebu) og flybuss med flere avganger per time.

Nærmeste handlesenter er Tåsen Senter og Ullevål Stadion med stort utvalg som dekker daglige behov. Nærhet til Storo Senter med sitt brede utvalg av forretninger og servicetilbud, ca. 5 minutter unna med bil. Tåsensenteret har blant annet legesenter og apotek, i tillegg til matvarebutikk med postkontor.

Sykkelavstand til Storo, Nydalen, Rikshospitalet, Ullevål Sykehus, Forskningsparken, UiO, Idrettshøyskolen, nye BI, etc.

Det er mange gode idretts/friluftstilbud i nærmeste radius Idrettshøyskolen og Sognsvann har skøytebane, skiløyper, løpebane, svømmehall, fotballbaner. Domus Atletica har svømmehall og treningssenter. Bergbanen har skøytebane.

Havnabakken og Damefallene brukes flittig av turgåere og akende barn.

BEBYGGELSE Veletablert boligområde med eneboliger og rekkehus.

og skolekontor i det aktuelle området.

Innhold INNEHOLDER Rekkehus over tre etasjer med følgende planløsning: 1. etasje: Vindfang, kjøkken, stue og trapperom 2. etasje: Trapperom, bad og tre soverom Kjeller: Trapperom, bad/vaskerom, toalettrom, kjellerstue og bod Loft: Lagerrom BYGGEMÅTE Bygningen har betonggrunnmur. Taktekkingen er av betongtakstein. Renner, nedløp og beslag i lakkert metall. Det er bend nederst som leder vann bort fra grunnmur. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med undertak av rupanel. Kaldt-loft med adkomst via luke. Loftet har gulvbord på hele gulvflaten.

Vinduer 2. etasje: malte trevinduer med 2-lags glass fra 1994 på bad og ett soverom. To soverom i 2 etasje har malte trevinduer med 2lags glass fra 2023.

1. etasje: malte trevinduer med 2-lags glass fra 1994.

Kjeller: vindu med tre lags glass.

Dører Malt entredør med glassfelt.

I stua er det malt dobbelfløyet balkongdør i tre med glassfelt.

Utvendige trapper Tretrapp fra stue til hagen.

Overflatebehandlet med rekkverk på begge sider.

Utebod Enkel utebod innredet som snekkerverksted. Det er tregulv, bindingsverk i tre kledd med malt panel og saltak. Det er innlagt strøm og belysning. Boden er ikke isolert.

Se vedlagte tilstandsrapport for ytterligere informasjon om eiendommen.

Standard TOMT Eiet tomt, 14737 kvm ADKOMST Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startsted til den aktuelle boligen.

SKOLE/BARNEHAGE Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for handelen, må interessenten selv sjekke opp dette med barnehagekontor

STANDARD Kjøkken Kjøkken fra 2003 med glatte fronter og benkeplaten av stein med underlimt dobbel vaskekum i rustfritt stål. Det er integrerte hvitevarer med komfyr og keramisk platetopp, samt egen nisje for kjøleskap. Komfyrvakt er montert og det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Baderom i 2. etasje Flislagt baderom fra 1998 med varmekabler i gulv. Badet har innredning med nedfelt servant i skap, toalett og dusjkabinett.

Det er nisje med plass for oppbevaring på badet. Det er naturlig ventilering med veggventil i yttervegg og luftespalte under dør.

Det er også en klaffeventil til innvending ventilasjonskanal.

Baderom i kjeller Flislagt baderom fra 1998 med varmekabler i gulv. Rommet har dusjhjørne, utslagsvask i rustfritt stål og opplegg for vaskemaskin. Det er naturlig ventilering med avtrekksventil i vegg og luftespalte under dør.

Toalettrom Toalettrom med flislagt gulv, varmekabler og vegger/himling med malt panel. Det er gulvmontert toalett og servant med underskap. Naturlig avtrekk med ventil i vegg og luftespalte under dør. Varmtvannstanken er på ca. 300 liter.

Pipe og ildsted Det er mursteinspipe og luke på loftet.

I 1 etasje er det vedovn med kleberstein fra 2018 med underlag av ikke-brennbart materiale.

Kjelleren har hjørnemontert vedovn med flislagt underlag.

Våtrom > Kjeller > Bad/vaskerom > Overflater Gulv Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig toppmembran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet har varierende fall. Det er målt 5mm høydeforskjell fra terskel til sluket. Kravet er minimum 25mm.

Deler av gulvet har motfall. Det er stedvis bom (hulrom) under gulvflisene. I dusjsonen er det misfargede fuger og litt oppsprekk i flisfuger.

Våtrom > Kjeller > Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Innvendige overflater 2 etasje: Gulv med parkett og laminat.

Veggene har panel, plater med malt strie.

Himling har panel og takess.

TG 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak Utvendig > Taktekking Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Det er avskalling av maling ved takfoten.

1 etasje: Fliser med varmekabler i vindfang, parkett og heltre gulv i øvrige rom.

Vegger med malt panel og laminert sprutplate over kjøkkenbenk.

Himling med malt/lakkert panel og downlights i trapperom.

Utvendig > Nedløp og beslag Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det er snøfangere kun på en side. Det er ikke stigetrinn eller plattform til feier.

Kjeller.

Flislagt gulv med varmekabler i alle oppholdsrom. I bod er det linoleumsbelegg.

Vegger har malt panel og i kjellerstua er det villmarkspanel.

Tak med lakkert /malt panel og downlights i trapperom.

Utvendig > Veggkonstruksjon Panelbordene har en del værslitasje og det er litt oppsprekk nederst på enkelte bord.

Innvendige dører Det er heltre furu fyllingsdører.

Innvendige trapper Det er lakkerte tretrapper med rekkverk i tre.

Registrerte avvik iht. tilstandsrapport TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak Tekniske installasjoner > Varmtvannstank Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Berederen er koblet til strømnettet med stikkontakt. Det er krav til en lukket kobling til varmtvannsberedere.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg Det er ukjent når det elektriske anlegget ble installert eller sist gang totalt rehabilitert.

El-anlegget hadde sist kontroll i 2015. Det anbefales å gjennomføre el-kontroll hvert 5 år.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.

Det er fuktskjolder i takbjelker ved utsparing for pipeløpet.

Utvendig > Vinduer Vinduene er nå ca. 30 år gamle med nedsatt isoleringsevne og tetthet.

Flere av vinduene har sprekker i tetningslister.

Vindu i kjeller subber på karmen.

Utvendig > Dører - balkong Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass.

Eldre dør med nedsatt tetthet og isoleringsevne i forhold til dagens krav.

Glass i dørbladet er punktert.

Innvendig > Overflater 2. etasje: Det er litt sprekker i laminatgulvet. Stedvis sprekker i veggoverflater og synlige skjøter av strien.

1. etasje: Sprekk i en gulvflis i vindfang. Slitt tregulv på kjøkken.

Kjeller: Gulvfliser har en del slitasje og mindre skår noen steder.

Det er stedvis bom under flisene.

Innvendig > Radon Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Området har moderat til lav forekomst av Radon ifølge NGU. Innvendig > Innvendige trapper I dagens forskrift er det krav til håndløper på begge sider i trappeløpet.

Innvendig > Innvendige dører Dørene har generelt litt slitasje. I 2 etasje er det et pr dører som på karmen.

Tekniske installasjoner > Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon Boligen har naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon fungerer ved at det tilføres friskluft gjennom ventiler i yttervegger eller i vinduer og det er avtrekk gjennom avtrekksventiler tilknyttet innvendige ventilasjonskanaler.

Tomteforhold > Terrengforhold Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Siden ved inngangspartiet har svakt fall/flatt terreng inn mot grunnmuren.

Våtrom > 2 Etasje > Bad > Overflater Gulv Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er målt høydeforskjell på 15mm fra flis ved terskel til overkant sluk.

Kravet er 25mm.

Våtrom > 2 Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Våtrom > 2 Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.

Det er flere riss i overflaten på servanten.

Våtrom > 2 Etasje > Bad > Ventilasjon Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Våtrom > Kjeller > Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling Det er enkelte skruehull etter tidligere montert utstyr.

Våtrom > Kjeller > Bad/vaskerom > Ventilasjon Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Spesialrom > Kjeller > Toalettrom > Overflater og konstruksjon Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE Det foreligger ferdigattest for oppføring av firemannsboligen datert 1963.

Byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Originale tegninger avviker fra kjelleretasjen som er bruksendret.

Energi ELEKTRISK ANLEGG Sikringsskap i toalettrom i kjelleren.

Hovedbryter på 50 amperé.

Jordfeilvarsler Jordfeilbryter 10 kurser sikret med automatsikringer Kursfortegnelse i skap.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.

OPPVARMING Det er elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler.

Vedovner i kjeller og 1 etasje.

ENERGIMERKING Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Oransje Energikarakter G

Økonomi/drift KOMMUNALE AVGIFTER Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.

EIENDOMSSKATT Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger.

Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/ eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg imellom.

FORDELING FELLESKOSTNADER Fellesutgifter: kr 5 875,- pr.mnd.

Bredbånd, kabel-TV, kommunale avgifter, forretningsførsel, nedbetjening av fellesgjeld, felles byggforsikring og mer.

Felleskostnader 5 296,00,- Kabel-tv/Internett 579,00,-

FASTE LØPENDE KOSTNADER Mye dekkes gjennom felleskostnadene. Normale tillegg vil for eksempel være strøm og innboforsikring.

SPESIFIKASJON AV FELLESGJELD Bank: Obos-Banken AS Lånenr.: 98208419374 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 7,20% Restsaldo 7 313 958,00 Innfrielsesdato: 30.01.2041 Type rente: Flytende rente Andel fellesgjeld: 149 979,70 Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

FORSIKRING MED POLISENUMMER Gjensidige Forsikring Polisenummer: 58023744 FORMUESVERDI Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 3 538 864,- Som sekundærbolig Kr. 11 484 092,SAMEIE Sameie: Østhorn boligsameie, Orgnr: 975506428 Sameiet består av 61 seksjoner. Østhorn Boligsameie er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 975506428, og ligger i bydel Nordre Aker i Oslo kommune.

Vedlikehold av sameiets bygningsmasse Styret har fortsatt den påbegynte kartleggingen av vedlikeholdsbehovet i sameiet. Det er blant annet tatt utgangspunkt i de tekniske rapportene som sameiet allerede har hatt tilgjengelig, og i tillegg har det blitt engasjert en takstmann for mer spesifikk utredning knyttet til sameiets fasader/kledning og fukt for hvert hus.

eiendommen til boligsameiets fellesarealer, herunder veier, vaskeri, fellesinnretninger m.v.

Større vedlikehold og rehabilitering 2016: Vedlikeholdsnøkkel fra OBOS Prosjekt 2015 - 2016: Maling av fasader 2013: Puss og maling av grunnmur 2013 2011: Utbedring av verandaer på oversiden 2011: Utskifting av inngangs- og verandadører 2010 - 2011: VVS-utbedring (kloakkrør) 2007: Fullføring av dreneringsprosjekt 2007: Utbedring av elektrisk anlegg Utbedring av elektrisk anlegg i oppganger i 4-mannsboliger.

2005 - 2006: Rehab. av dreneringsanlegget 2003 - 2004: Rehab. av deler av dreneringsanleggt 2002 Vedlikeholdsnøkkel Informasjon fra styret Vi planlegger fortløpende vedlikehold i årene som kommer. Vi har avdekket skader på avløpsrørene som også inngår i fremtidig arbeid. Dette skal i all hovedsak lånefinansieres og økning i husleie må derfor påregnes.

Ved eventuell utbygging av rekkehuset vil felleskostnadene også øke. Ved full utbygging, altså to meter ut på hver side, vil felleskostnadene bli på ca. kr 7500. Det inngås en egen avtale med sameiet ved utbygging iht. reguleringsplanen.

Mulighet for utbygging Det er mulighet for utbygging av seksjonen iht. godkjente utbyggingsplaner.

Tilbygg og påbygg skal underordne seg eksisterende bebyggelses karakter, ved at de skal ha samme type vinduer, samme type utvendig bekledning, samme type detaljer og fargesetting som eksisterende bygninger og i henhold til vedtatte tegninger.

Ved utbygging av areal i kjeller, areal på loft eller tilbygg på sameiets fellesareal iht. godkjente utbyggingsplaner plikter seksjonseier å inngå en utbyggingsavtale med sameiet, basert på sameiets til enhver tid gjeldende mal for slike avtaler.

På årsmøte i 2024 ble følgende vedtatt: Rehabilitering som en løpende prosess der man tar den eller de veggene på hvert hus der det er nødvendig å rehabilitere. Byte av vinduer, etterisolering og kledning som i alternativ en og to.

Finansieres med lån, samt økning i fellesutgiftene, med utgangspunkt i prinsippene som legges til grunn i vedlagte forslag til vedlikeholdsplan. Det fremkom benkeforslag om at styret må vurdere hvordan kostnadene til tiltaket skal fordeles, og om kostnadene knyttet til eventuell tilleggsisolering belastes den berørte seksjonen.

Dersom en seksjonseier bygger ut, skal det foretas en reseksjonering slik at andel felleskostnader fastsettes ihht. til ny sameiebrøk. Ved utbygging tillegges 17 kvm til hver 4 mannsbolig seksjon og det antall kvm som bygges ut til hver rekkehusseksjon sin teller i sameiebrøken. Nevner økes tilsvarende for alle seksjoner. Andel felleskostnader ihht. ny sameiebrøk skal betales f.o.m. dato for ferdigattest, dog ikke senere enn seks måneder etter igangsettelsestillatelse er gitt.

Seksjonseieren som bygger ut er ansvarlig for alle kostnader knyttet til reseksjoneringen.

Seksjonseierne har dessuten rett til å benytte et uteareal i tilknytning til husene. Vedlikeholdsplikten for dette utearealet påhviler de seksjonseierne som benytter arealet, se vedlagte vedtekter § 5 for nærmere presisering. Seksjonseieren har i tillegg felles bruksrett sammen med de øvrige eierne av

Megler har mottatt kopi av utbyggingsavtalen og sender denne ut ved forespørsel.

FORRETNINGSFØRER

OBOS eiendomsforvaltning AS

medføre økt husleie/felleskostnader.

STYREGODKJENNING Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.

RADONMÅLING Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Diverse TEKNISKE INSTALLASJONER TV-tuner følger ikke med objektet, da det følger abonnementet til eier.

DYREHOLD Husdyrhold er tillatt, men eierne må ha kontroll over dyret og fjerne alle ekskrementer.

DIVERSE Kun integrerte hvitevarer medfølger handelen. Se forøvrig vedlagte løsøreliste.

Sammendrag fra selgers egenerklæring: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

Skiftet stoppekran og montert nytt toalett i kjeller. Utført 20.09.2020. Utført av Rørleggerhuset AS. Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?

Ja. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Ja, eltilsyn ca. 2005. Vi har papirdokumentasjon tilgjengelig.

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?

Vi er kjent med at nabo i 10B vurderer utbygging i 2025. Det foreligger også forhåndsgodkjente tegninger for utbygging av vår seksjon, 10E. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?

I tidligere bod i kjelleren er det innredet WC og bad/vaskerom.

Utført av forrige eier ca. år 1997.

Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?

Vet ikke, da det ble utført av forrige eier.

Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest?

Vi vet ikke siden det eventuelt skulle vært gjort av forrige eier.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?

Det er vedtatt en vedlikeholdsplan i sameiet. Det kan på sikt

Offentlige forhold FORPLIKTELSER, RETTIGHETER OG SERVITUTTER Kommunen har lovbestemt første prioritets pant (legalpant) i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav. De andre sameierne/sameiet har panterett i seksjonen for felleskostnader samt andre krav som følge av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for den enkelte bruksenhet overstiger 2 ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt tvangsdekning besluttes gjennomført, jf. lov om eierseksjoner § 31 første ledd.

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

1984/63683-61/105 Erklæring/avtale 11.12.1984 PANTERETT TIL SAMEIET FOR: NOK 10,000 MED PRIORITET ETTER 90% AV D.E LÅNEVERDI Overført fra: 0301-52/522/0/52 F Gjelder denne registerenheten med flere 1992/29329-1/105 Pantsettelseserklæring 15.06.1992 BELØP: NOK 10.000 Panthaver:Boligsameiet Lnr: 1131521 Overført fra: 0301-52/522/0/52 F Gjelder denne registerenheten med flere 2002/15000-1/105 Erklæring/avtale 07.03.2002 Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.

Gjelder denne registerenheten med flere 2003/11003-15/105 Erklæring/avtale 20.02.2003 Bestemmelse om veg Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om benyttelse Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Bestemmelse om adkomstrett Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om vann/kloakkledning Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere Kjøper er gjort kjent med at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23, første ledd UTLEIE Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Utleie skal meldes styret.

Langtidsutleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn.

Seksjonseierne kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge boligsameiets vedtekter, samt vedtak fattet av årsmøte og styre.

Fremleie er ikke tillatt, d.v.s. leietakers videre bortleie. Garasjer kan ikke fremleies.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i inntil 30 døgn over en sammenhengende periode er tillatt uten styrets samtykke.

Kortidssutleie kan likevel ikke overstige totalt 90 døgn per år uten styrets samtykke.

VEI/VANN/KLOAKK Offentlig tilknyttet REGULERING Området er regulert iht. reguleringsplan S-4146. Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Havnabakken 2, 4, 6, 8, 10, 12, og 14 og Nordbergveien 33. Eiendommen er regulert til boligformål.

Pågående byggesaker Havnabakken 10 B - Tilbygg, bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendring

Kjøpsvilkår OVERTAGELSE Overtagelse etter avtale med selger.

PRISANTYDNING, OMKOSTNINGER OG EVT. FELLESGJELD kr 13 000 000,- (Prisantydning) kr 149 979,70 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------kr 13 149 979,70 (Pris inkl. fellesgjeld) Omkostninger: kr 200,- (Pantattest kjøper) kr 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) kr 545,- (Tingl.gebyr skjøte)

kr 328 720,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum inkl f.gjeld: 13 149 979,70,-)) -------------------------------------------------------kr 330 010,- (Omkostninger totalt ved prisantydning) -------------------------------------------------------kr 13 479 989,70 (Totalpris inkl omkostninger) Valgfrie omkostninger: kr 9 950,- (Boligkjøperpakke (valgfritt)) -------------------------------------------------------kr 13 489 939,70 (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger) BOLIGSELGERFORSIKRING Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr.

12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

BETALINGSBETINGELSER Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

VEDERLAGET Følgende er avtalt om meglers vederlag: Provisjon 0,6% av salgssum, tilrettelegging kr. 12.900,- og visningshonorar kr. 3.290,-.

OPPDRAGSNUMMER 125-25-0087

Kjøpsinformasjon BUDGIVNING Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til

selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver.

Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

BOLIGKJØPERPAKKE OG BOLIGKJØPERFORSIKRING EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

LOVANVENDELSE Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og

skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

HVITVASKING Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

PERSONVERN Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering EIE VEKST EIE AS, og i noen tilfeller eiendomsmeglerforetak som er tilknyttet kjeden EIE eiendomsmegling, har eierinteresser i selskaper som leverer produkter og tjenester som våre kunder tilbys i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Les mer om dette på https://eie.no/eiendom/eie-investerer

Megler AVDELING Hegdehaugen Eiendomsmegling AS EIE Majorstuen & St. Hanshaugen Org. nr: 931569082 Hegdehaugsveien 24 0352 Oslo Tlf: ANSVARLIG MEGLER Eiendomsmegler MNEF / Partner Morten Melsom SAKSBEHANDLERE Morten Melsom EIE Majorstuen & St. Hanshaugen Eiendomsmegler MNEF / Partner Mob: 92 03 71 16 / E-post: mme@eie.no Victoria Rome Kolarov

Medhjelper Mob: 95 21 56 43 [/ E-post: vrk@eie.no

Premium rådgivning

EIE eiendomsmegling

DITT NYE HJEM?

18

I

I

19

20

I

I

21

22

I

I

23

24

I

I

25

26

I

I

27

28

I

I

29

30

I

I

31

32

I

I

33

34

I

I

35

36

I

I

37

38

I

I

39

40

I

I

41

42

I

I

43

44

I

I

45

46

I

I

47

48

I

I

49

50

I

I

51

52

I

I

53

54

I

I

55

56

I

I

57

58

I

I

59

60

I

I

61

62

I

I

63

64

I

I

65

66

I

I

67

68

I

I

69

70

I

I

71

72

I

I

73

74

I

I

75

76

I

I

77

78

I

I

79

80

I

I

81

82

I

I

83

84

I

I

85

86

I

I

87

88

I

I

89

90

I

I

91

92

I

I

93

94

I

I

95

96

I

I

97

98

I

I

99

100

I

I

101

102

I

I

103

104

I

I

105

106

I

I

107

108

I

I

109

110

I

I

111

112

I

I

113

114

I

I

115

116

I

I

117

118

I

I

119

120

I

I

121

INFORMASJON & DOKUMENTER

122

I

I

123

Havnabakken 10E

Postnummer

0874

Sted

OSLO

Kommunenavn

OSLO

Gårdsnummer

52

Bruksnummer

522

Seksjonsnummer —

Festenummer Bygningsnummer Bruksenhetsnummer Merkenummer

Energiattest-2025-76043

B

D E Lite energieffektiv

Andelsnummer

A

C

Energikarakter

Adresse

Energieffektiv

ENERGIATTEST

F G

G

Høy andel

Lav andel

Oppvarmingskarakter (andel el og fossilt) Dato

05.02.2025

Energimerket angir boligens energistandard.

Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se i figuren. Energimerket symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter.

Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen.

Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren.

A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at

boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2010 vil normalt få C. Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som dekkes av elektrisitet, olje eller gass.

Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass, mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass.

Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme.

Om bakgrunnen for beregningene, se www.enova.no/energimerking.

Målt energibruk 1 545 kWh pr. år

Målt energibruk er gjennomsnittet av hvor mye energi boligen har brukt de siste tre årene.

Det er oppgitt at det i gjennomsnitt er brukt:

1 544 kWh elektrisitet

0 kWh fjernvarme

0 liter olje/parafin

0 Sm³ gass

0 kg bio (pellets/halm/flis)

1 liter ved

Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen, og kan forklare avvik mellom beregnet og målt energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt dersom:

- deler av boligen ikke er i bruk, - færre personer enn det som regnes som normalt bruker boligen, eller - den ikke brukes hele året.

Gode energivaner Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov, men dette vil ikke påvirke boligens energimerke.

Energimerkingen kan kun endres gjennom fysiske endringer på boligen.

Tips 1: Følg med på energibruken i boligen Tips 2: Luft kort og effektivt Tips 3: Redusér innetemperaturen Tips 4: Bruk varmtvann fornuftig

Mulige forbedringer for boligens energistandard Ut fra opplysningene som er oppgitt om boligen, anbefales følgende energieffektiviserende tiltak. Dette er tiltak som kan gi bygningen et bedre energimerke.

Noen av tiltakene kan i tillegg være svært lønnsomme.

Tiltakene bør spesielt vurderes ved modernisering av bygningen eller utskifting av teknisk utstyr.

Tiltaksliste (For full beskrivelse av tiltakene, se Tiltaksliste - vedlegg 1) - Etterisolering av kjellervegg - Slå el.apparater helt av - Montere urbryter på motorvarmer - Tidsstyring av panelovner Det tas forbehold om at tiltakene er foreslått ut fra de opplysninger som er gitt om boligen. Fagfolk bør derfor kontaktes for å vurdere tiltakene nærmere.

Eventuell gjennomføring av tiltak må skje i samsvar

med gjeldende lovverk, og det må tas hensyn til krav til godt inneklima og forebygging av fuktskader og andre byggskader.

Boligdata som er grunnlag for energimerket Energimerket og andre data i denne attesten er beregnet ut fra opplysninger som er gitt av boligeier da attesten ble registrert. Nedenfor er en oversikt over oppgitte opplysninger, som boligeier er ansvarlig for.

Bygningskategori:

Småhus

Bygningstype:

Rekkehus

Byggeår

1954

Bygningsmateriale:

Tre

BRA:

117

Ant. etg. med oppv. BRA: 3 Detaljert vegger:

Nei

Detaljert vindu:

Nei

Teknisk installasjon Oppvarming: Elektrisk Ved Ventilasjon

Periodisk avtrekk

Der opplysninger ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen. For mer informasjon om beregninger, se https://www.enova.no/energimerking/om-energimerkeordningen/omenergiattesten/beregning-av-energikarakteren/.

Om grunnlaget for energiattesten Oppgitte opplysninger om boligen kan finnes ved å gå inn på www.enova.no/energimerking, og logge inn via ID-porten/Altinn. På siden "Eiendommer" kan du søke opp bygninger og hente fram energiattester som er laget tidligere. For å se detaljer for en bolig hvor det er brukt detaljert registrering må du velge "Gjenbruk"

av aktuell attest under Offisielle energiattester i skjermbildet "Valgt eiendom". Boligeier er ansvarlig for at det blir brukt riktige opplysninger. Eventuelle gale opplysninger må derfor tas opp med selger eller utleier da dette kan ha betydning for prisfastsettelsen.

Det kan når som helst lage en ny energiattest.

Om energimerkeordningen Enova er ansvarlig for energimerkeordingen. Energimerket Spørsmål om energiattesten, energimerkeordningen beregnes på grunnlag av oppgitte opplysninger om eller gjennomføring av energieffektivisering og boligen. For informasjon som ikke er oppgitt, brukes tilskuddsordninger kan rettes til Enova Svarer på typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen tlf. 24 24 08 95 eller svarer@enova.no. fra tidsperioden den ble bygd i. Beregningsmetodene for energikarakteren baserer seg på NS 3031 (https://www.enova.no/energimerking/om-energimerkeordningen/standarder).

Plikten til energimerking er beskrevet i energimerkeforskriften (bygninger).

Nærmere opplysninger om energimerkeordningen kan du finne på www.enova.no/energimerking.

For ytterligere råd og veiledning om effektiv energibruk, vennligst se www.enova.no/hjemme eller ring Enova svarer på tlf. 24 24 08 95.

Tiltaksliste: Vedlegg til energiattesten Bygningsmessige tiltak Tiltak 1: Etterisolering av kjellervegg Kjellervegg bør etterisoleres fra utsiden pga. fuktsikkerhet. Ved innvendig etterisolering er det viktig at kjelleren er tørr og at man følger anbefalte løsninger.

Tiltak 2: Etterisolering av yttervegg Yttervegg etterisoleres. Metode avhenger av dagens løsning. For å sjekke vindtetting av yttervegg anbefales termografering og tetthetsprøving.

Tiltak 3: Randsoneisolering av etasjeskillere Kald trekk i randsonen av trebjelkelag kan utbedres ved å isolere bjelkelaget i randsonen. Utvendig kan man forsøke å tette vindsperra nederst på utsiden av veggen.

Tiltak 4: Termografering og tetthetsprøving Bygningens lufttetthet kan måles ved hjelp av metode for tetthetsmåling av hele eller deler av bygget. Termografering kan også benyttes for å kartlegge varmetap og lekkasjepunkter. Metodene krever spesialutstyr og spesialkompetanse og må utføres av fagfolk.

Tiltak 5: Montering tetningslister Luftlekkasjer mellom karm og ramme på vinduer og mellom karm og dørblad kan reduseres ved montering av tetningslister. Lister i silikon- eller EPDM-gummi gir beste resultat.

Tiltak utendørs Tiltak 6: Montere urbryter på motorvarmer Det monteres urbryter (koblingsur) på motorvarmeren slik at den ikke står på mer enn nødvendig.

Tiltak 7: Montere automatikk på utebelysning Det kan monteres fotocelle på utebelysningen slik at det automatisk går av/på etter dagslyset/mørket. Eller det kan monteres bevegelsessensor slik at lyset kun går på ved bevegelse og slås av automatisk etter forhåndsinnstilt tid.

Tiltak 8: Skifte til sparepærer på utebelysning Sparepærer på 5, 7, 11, 15, og 20 W tilsvarer glødelamper på henholdsvis 25, 40, 60, 75 og 100 W. Sparepærer gir like mye lys som vanlige glødelamper, men bruker bare rundt 20% av energien. De varer dessuten lenger, 8.000-15.000 timer mot 1.000 - 2.500 timer for glødelamper.

Tiltak 9: Termostat- og nedbørsstyring av snøsmelteanlegg Snøsmelteanlegget er kun manuelt styrt, eller styres kun etter lufttemperatur. Det installeres automatikk slik at snøsmelteanlegget både er temperatur- og nedbørsstyrt. Det kan være i form av en temperatur- og snøføler i bakken, med temperatur - og fuktføler i luften.Snøsmelteanlegget aktiveres kun ved behov dvs.når det registreres nedbør og kulde samtidig.

Brukertiltak Tiltak 10: Slå el.apparater helt av Elektriske apparater som har stand-by modus trekker strøm selv når de ikke er i bruk, og må derfor slås helt av.

Tiltak 11: Følg med på energibruken i boligen Gjør det til en vane å følge med energiforbruket. Les av måleren månedlig eller oftere for å være bevisst energibruken.

Ca halvparten av boligens energibruk går til oppvarming.

Tiltak 12: Luft kort og effektivt Ikke la vinduer stå på gløtt over lengre tid. Luft heller kort og effektivt, da får du raskt skifta lufta i rommet og du unngår nedkjøling av gulv, tak og vegger.

Tiltak 13: Redusér innetemperaturen Ha en moderat innetemperatur, for hver grad temperatursenkning reduseres oppvarmingsbehovet med 5 %. Mennesker er også varmekilder; jo flere gjester – desto større grunn til å dempe varmen. Ha lavere temperatur i rom som brukes sjelden eller bare deler av døgnet. Montér tetningslister rundt trekkfulle vinduer og dører (kan sjekkes ved bruk av myggspiral/røyk eller stearinlys). Sett ikke møbler foran varmeovner, det hindrer varmen i å sirkulere. Trekk for gardiner og persienner om kvelden, det reduserer varmetap gjennom vinduene.

Tiltak 14: Velg hvitevarer med lavt forbruk Når du skal kjøpe nye hvitevarer så velg et produkt med lavt strømforbruk. Produktene deles inn i energiklasser fra A til G, hvor A er det minst energikrevende. Mange produsenter tilbyr nå varer som går ekstra langt i å være energieffektive.

A+ og det enda bedre A++ er merkinger som har kommet for å skille de gode fra de ekstra gode produktene.

Tiltak 15: Tiltak utendørs Monter urbryter (koblingsur) på motorvarmeren slik at den ikke står på mer enn nødvendig. Skift til sparepærer.

Sparepærer på 5, 7, 11, 15, og 20 W tilsvarer glødelamper på henholdsvis 25, 40, 60, 75 og 100 W, og de varer dessuten lenger, 8.000-15.000 timer mot 1.000-2.500 timer for glødelamper. Det kan monteres fotocelle på utebelysningen slik at det automatisk går av/på etter dagslyset/mørket. Eller det kan monteres bevegelsessensor slik at lyset kun går på ved bevegelse og slås av automatisk etter forhåndsinnstilt tid. For snøsmelteanlegg som kun er manuelt styrt av/på eller ift. lufttemperatur kan det installeres automatikk slik at snøsmelteanlegget både er temperatur- og nedbørsstyrt dvs. når det registreres nedbør og kulde samtidig.

Tiltak 16: Bruk varmtvann fornuftig Bytt til sparedusj hvis du ikke har. For å finne ut om du bør bytte til sparedusj eller allerede har sparedusj kan du ta tiden på fylling av ei vaskebøtte; nye sparedusjer har et forbruk på kun 9 liter per minutt. Ta dusj i stedet for karbad.Skift pakning på dryppende kraner.Dersom varmtvannsberederen har nok kapasitet kan temperaturen i berederen reduseres til 70gr.

Tiltak 17: Slå av lyset og bruk sparepærer Slå av lys i rom som ikke er i bruk. Utnytt dagslyset. Bruk sparepærer, spesielt til utelys og rom som er kalde eller bare delvis oppvarmet.

Tiltak 18: Spar strøm på kjøkkenet Ikke la vannet renne når du vasker opp eller skyller. Bruk kjeler med plan bunn som passer til platen, bruk lokk, kok ikke opp mer vann enn nødvendig og slå ned varmen når det har begynt å koke. Slå av kjøkkenventilatoren når det ikke lenger er behov. Bruk av microbølgeovn til mindre mengder mat er langt mer energisparende enn komfyren. Tin frossenmat i kjøleskapet.Kjøl - og frys skal avrimes ved behov for å hindre unødvendig energibruk og for høy temperatur inne i skapet / boksen (nye kjølekap har ofte automatisk avriming). Fjern støv på kjøleribber og kompressor på baksiden.

Slå av kaffetraker når kaffen er ferdig traktet og bruk termos. Oppvaskmaskinen har innebygde varmeelementer for oppvarming av vann og skal kobles til kaldvannet, kobles den til varmtvannet øker energibruken med 20 - 40 % samtidig som enkelte vaske - og skylleprosesser foregår i feil temperatur.

Tiltak 19: Fyr riktig med ved Bruk tørr ved, god trekk, og legg ikke i for mye av gangen. Fyring i åpen peis er mest for kosens skyld. Hold spjeldet lukket når ovnen/peisen ikke er i bruk.

Tiltak 20: Vask med fulle maskiner Fyll opp vaske- og oppvaskmaskinen før bruk. De fleste maskiner bruker like mye energi enten de er fulle eller ikke.

Tiltak på elektriske anlegg Tiltak 21: Tidsstyring av panelovner Elektriske varmeovner er utstyrt med termostat men har ikke automatikk for tidsstyring / nattsenkning av temperaturen.

Dersom ovnene er meget gamle kan det vurderes en utskiftning til nye ovner med termostat- og tidsstyring, eller det ettermonteres spareplugg eller automatikk for tidsstyring på eksisterende ovn.Dersom mange ovner skiftes ut bør det vurderes et system hvor temperatur og tidsinnstillinger i ulike rom i boligen styres fra en sentral enhet.

Tiltak 22: Temperatur- og tidsstyring av elektrisk gulvvarme / takvarme For evt. eldre gulvvarme/takvarme uten termostat monteres ny styringsenhet med kombinert termostat og tidsstyring.

Dersom mange slike styringsenheter og/eller panelovner skiftes ut bør det vurderes et system hvor temperatur og tidsinnstillinger i ulike rom i boligen styres fra en sentral enhet.

Tiltak 23: Temperatur- og tidsstyring av panelovner Evt. eldre elektriske varmeovner uten termostat skiftes ut med nye termostatregulerte ovner med tidsstyring, eller det ettermonteres termostat / spareplugg på eksisterende ovn. Dersom mange ovner skiftes ut bør det vurderes et system hvor temperatur og tidsinnstillinger i ulike rom i boligen styres fra en sentral enhet.

Tiltak på luftbehandlingsanlegg Tiltak 24: Skifte avtrekksvifte på bad til ny med fuktstyring Dersom avtrekksvifte på bad kun har manuell styring av/på kan det vurderes å montere ny avtrekksvifte med fuktstyring, dvs. at den starter/stopper automatisk ved behov avh. av luftens relative fuktighet og reduserer den totale luftutskiftningen og dermed varmetapet.

Tiltak 25: Montere blafrespjeld på kjøkkenventilator Dersom kjøkkenventilator ikke har blafrespjeld, bør dette monteres for å redusere luftutskiftningen og dermed varmetapet.

Tilstandsrapport Rekkehus Havnabakken 10 E, 0874 OSLO OSLO kommune gnr. 52, bnr. 522, snr. 52

Sum areal alle bygg: BRA: 120 m² BRA-i: 120 m²

Befaringsdato: 24.02.2025

Rapportdato: 13.03.2025

Autorisert foretak: Fosberg Takst & Bygg AS

Oppdragsnr.: 13743-1704

Referansenummer: IA3139 Vår ref:

Rapporten kan brukes i inntil ett år etter rapportdato, og kan ikke gjenbrukes ved flere boligsalg i denne perioden.

For eiendomsoverdragelser fra 1.1.2024, må selger sørge for at areal i rapporten er oppdatert og følger ny bransjestandard for areal.

Skjer det endringer, oppstår skader også videre på boligen, bør du som selger be om oppdatert rapport.

Norsk takst Norsk takst er bransjeorganisasjonen for landets bygningssakkyndige og takstforetak, med om lag 1400 sertifiserte medlemmer fordelt på omtrent 1000 bedrifter. I boligomsetningen regnes takstrapportene som et helt avgjørende element i den informasjonen som gjøres tilgjengelig for kjøper. Årlig leverer medlemmene rundt 120.000 slike takster.

Det gir unik oversikt over norske boliger, og bidrar til at alle oppdrag kan utføres med utgangspunkt i erfaringsbasert kvalitet.

Det stilles høye krav til utdanning, sertifisering og yrkesetikk. Norsk takst er opptatt av at boligomsetningen skal være trygg, og legger vekt på å opptre uavhengig av andre bransjeaktører. Bygningssakkyndige fakturerer sine tjenester uten hensyn til hvilken pris som oppnås, og skal heller ikke på annen måte ha noen egeninteresse knyttet til handelen.

Uavhengighet og god fagkunnskap har over tid bygget troverdighet og tillit. Både selger og kjøper skal kunne stole på bygningssakkyndiges vurderinger. For tilfeller der det likevel skulle oppstå misnøye med utført arbeid, har vi sammen med Forbrukerrådet etablert en klagenemnd.

Norsk takst har en sentral rolle i utviklingen av norske standarder, regler og profesjonsprinsipper, og representerer bransjen i alle relevante internasjonale fora. Dette sikrer at norske bygningssakkyndige tidlig kan tilpasse seg krav og bransjetrender fra utlandet, samtidig som takseringsfaget får en norsk stemme på verdensbasis. Organisasjonen bidrar i næringspolitisk sammenheng, og har vært en pådriver for å sikre at lover og regler gir trygghet for forbrukerne i boligomsetningen.

Rapportansvarlig

Nils Fosberg Uavhengig Takstingeniør nils@fosbergtakstogbygg.no 906 58 222

Oppdragsnr.:

13743-1704

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 2 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Dette trenger du å vite om tilstandsrapporten Hva er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport beskriver synlige skader/avvik eller tegn på skader/avvik på boligen. Rapporten fremhever vanligvis ikke positive egenskaper ved boligen.

Hva vurderer en bygningssakkyndig?

Den bygningssakkyndige vurderer boligen ut fra hva man kan forvente av en bygning av samme alder og type. Vurderingen gjøres som regel mot hvordan det var vanlig å bygge og regler som gjaldt da boligen ble oppført (søknadstidspunktet). Forhold som er vanlige for bygningens alder, slik som slitasje etter normal bruk regnes ikke som avvik.

Hva inneholder tilstandsrapporten?

Den bygningssakkyndige undersøker rom og bygningsdeler slik det kommer frem av Forskrift til avhendingsloven. Tilstandsrapporten inneholder bare avvik som den bygningssakkyndige kan se eller kontrollere med enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke nærmere undersøkelser slik som åpning av vegger eller andre bygningsdeler. I vegg mot våtrom og rom under terreng kan det borres et hull for å gjøre enkle undersøkelser slik som fuktsøk.

Når du kjøper en brukt bolig

Vurdering mot byggeregler

Når du kjøper en brukt bolig, er det viktig å være oppmerksom på at dette ikke kan sammenlignes med å kjøpe en ny bolig. Måten boligen ble bygget på kan være annerledes enn i dag. Bygninger svekkes over tid, og utsettes for slitasje blant annet på grunn av bruk og vær og vind. Mange boliger fornyes helt eller delvis, noen i flere omganger, eller det oppføres tilbygg. Særlig for boliger som er pusset opp eller endret, er det viktig å merke seg at fornyelse av overflater ikke nødvendigvis betyr at bygningsdeler under er forbedret.

Den bygningssakkyndige vil vurdere boligen mot hvordan det var vanlig å bygge og regler som gjaldt på søknadstidspunktet. Den bygningssakkyndige ser etter avvik som har betydning for og som reduserer boligens funksjon og verdi, og som kommer frem av Forskrift til avhendingslova.

Noen bygningsdeler og forhold vil den bygningssakyndige vurdere mot dagens regelverk. Etter dagens regelverk vil disse kunne få TG2 eller TG3 uten at det nødvendigvis er krav om at avviket må utbedres. Dette kan gjelde sluk, tettesjikt og fall på bad og vaskerom, forhold som gjelder sikkerhet mot brann, rekkverk, trapper, osv.

Tilstandsrapporten beskriver ikke hele boligen BYGNINGSSAKKYNDIGE SER FOR EKSEMPEL IKKE PÅ • vanlig slitasje og normal vedlikeholdstilstand • bagatellmessige forhold som ikke påvirker bygningens bruk eller verdi vesentlig • etasjeskillere • tilleggsbygg slik som garasje, bod, anneks, naust også videre • utvendige trapper • støttemurer • skjulte installasjoner • installasjoner utenfor bygningen • full funksjonstesting av el- og VVS-installasjoner • geologiske forhold og bygningens plassering på grunnen • bygningens planløsning • bygningens innredning • løsøre slik som hvitevarer • utendørs svømmebasseng og pumpeanlegg • bygningens estetikk og arkitektur • bygningens lovlighet (bortsett fra bruksendringer, brannceller og forhold som åpenbart kan påvirke helse, miljø og sikkerhet) • fellesarealer (med mindre boligeier har vedlikeholdsplikt for fellesarealer og dette er kjent for bygningssakkyndig, eller fellesarealet har en særlig tilknytning til boligen). © iVerdi 2023 © Norsk takst 2023 Malen til denne rapporten, inkludert standardtekstene fra Norsk takst, er vernet etter åndsverkloven og kan kun benyttes av medlemsforetakene i Norsk takst og av takstingeniører som er sertifisert i slikt foretak, samt av kunder hos iVerdi og studenter hos NEAK. For andre aktører er eksemplarfremstilling av malen og standardtekster, som utskrift og annen kopiering til bruk som grunnlag for tilsvarende rapporter, bare tillatt når det er hjemlet i lov (kopiering til privat bruk, sitat o.l.) eller avtale med Norsk Takst (Forside) eller iVerdi (Hjem-iVerdi).

Utnyttelse i strid med lov eller avtale kan medføre erstatnings- og straffeansvar.

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 3 av 23

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Dette trenger du å vite om tilstandsrapporten Tilstanden vurderes med ulike tilstandsgrader Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Ved Tilstandsgrad 0 (TG0) og Tilstandsgrad 1 (TG1) gir den bygningssakkyndige normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad. Grunnen er at bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. Ved skjulte konstruksjoner kan alder alene avgjøre tilstandsgrad. Når bygningssakkyndige anbefaler tiltak, for eksempel utbedringer, må brukeren av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme.

Når den bygningssakkyndige velger tilstandsgrad, baseres vurderingen på faste kriterier som følger av gjeldende bransjestandard for Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig og Forskrift til avhendingslova.

TILSTANDSGRAD 0, TG0: INGEN AVVIK Bygningsdelen skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Det er ingen merknader til delen.

TILSTANDSGRAD 1, TG1: MINDRE AVVIK Bygningsdelen skal bare ha normal slitasje, og strakstiltak skal ikke anses som nødvendig. Graden kan også brukes når delen er ny, men der dokumentasjon på faglig god utførelse mangler.

TILSTANDSGRAD 2, TG2: VESENTLIGE AVVIK OG MINDRE AVVIK SOM ETTER NS 3600 GIR TG 2 Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

Ved avvik som ikke krever umiddelbare tiltak (ingen umiddelbar kostnad) så blir TG2 markert med en lysere farge.

TILSTANDSGRAD 3, TG3: STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK Denne tilstandsgraden brukes ved kraftige tegn på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Det er påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd.

IKKE UNDERSØKT/IKKE TILGJENGELIG FOR UNDERSØKELSE Det kan være avvik/skader som ikke er avdekket.

Hva er et anslag på utbedringskostnad?

Ingen umiddelbare kostnader

Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet, registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten.

Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og tjenesteyter.

Tiltak under kr 10 000 Tiltak mellom kr 10 000 - 50 000 Tiltak mellom kr 50 000 - 100 000

I rapporten skal det settes anslag for utbedringskostnad for TG3, og slikt anslag kan også gis ved TG2.

Tiltak mellom kr 100 000 - 300 000 Tiltak over kr 300 000

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 4 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Beskrivelse av eiendommen Endeseksjon i rekkehus som er en del av Østhorn Boligsameie på Tåsen/Nordberg. Sameiet består av 61 boenheter og gjennomfører vedlikehold og oppgraderinger på felles bygningsdeler.

Boligen er oppført i 1954 og går over 3 plan samt loft.

Den består av: Loft: Lagerrom 2 etasje: Trapperom, bad og 3 soverom 1 etasje: Vindfang, trapperom, kjøkken og stue.

Kjeller: Trapperom, bad/vaskerom, toalettrom, kjellerstue og en innvendig bod.

Gå til side

2 etasje: Gulv med parkett og laminat.

Veggene har panel, plater med malt strie.

Himling har panel og takess.

Kjeller.

Flislagt gulv med varmekabler i alle oppholdsrom. I bod er det linoleumsbelegg.

Vegger har malt panel. I kjellerstua er det villmarkspanel Himling med lakkert /malt panel. Downlights i trapperom.

Boligen holder generelt eldre standard med bad, bad/vaskerom og toalettrom fra 1998. Det må påregnes renovering av våtrommene i årene som kommer.

Vinduer er i hovedsak fra 1994.

Innvendige overflater har litt slitasje med stedvis sprekker i skjøter på vegger og gulv.

Kjøkkenet er fra 2003 og velholdt i forhold til alder.

TGUI: Andre innvendige forhold.

TG 2: Utvendig- taktekking, nedløp/beslag, veggkonstruksjon, takkonstruksjon, vinduer og balkongdør| Innvendig- overflater, radon, trapper og dører | Bad/vaskerom- vegger, gulv, sluk/membran og ventilasjon | Bad- gulv, sluk/membran, sanitærutstyr og ventilasjon | Toalettrom- ventilasjon | Teknisk- vannledninger, ventilasjon, varmtvannstank, og el-anlegg | Tomt- terrengforhold | TG 3: Ingen.

Rekkehus - Byggeår: 1954 Gå til side

Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå.

Renner, nedløp og beslag i lakkert metall. Det er bend nederst som leder vann bort fra grunnmur.

Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår.

Fasade/kledning har stående bordkledning.

Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med undertak av rupanel.

Kaldt-loft med adkomst via luke.

Loftet har gulvbord på hele gulvflaten.

Enkel belysning.

Det er malte vinduer med 2-lags glass med varierende alder Malt entredør med glassfelt og malt dobbelfløyet balkongdør i tre med glassfelt.

Tretrapp fra stue til hagen.

Oppdragsnr.: 13743-1704

INNVENDIG

1 etasje: Fliser med varmekabler i vindfang, parkett og heltre gulv i øvrige rom Vegger med malt panel. Laminert sprutplate over kjøkkenbenk.

Himling med malt/lakkert panel. Downlights i trapperom.

Bygningen ble drenert i 2007 og det fremstår som tørt i yttervegger i kjelleretasjen.

Takkonstruksjon er eldre og står foran utbedring i regi av sameiet.

Utvendig kledning er stedvis slitt.

UTVENDIG

Overflatebehandlet med rekkverk på begge sider.

Etasjeskillere er av trebjelkelag.

Gulv mot grunnen er av betongdekke.

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Det er mursteinspipe. Feieluke er plassert i naboseksjonen.

1 etasje er det vedovn med kleberstein fra 2018.

Underlag av ikke-brennbart materiale.

Kjelleren har hjørnemontert vedovn.

Underlag med fliser.

Det er lakkerte tretrapper med rekkverk i tre.

Det er heltre furu fyllingsdører.

Diverse takmontert belysning VÅTROM

Gå til side

Bad fra 1998- 2 etasje Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010. .

Veggene har fliser. Himling med malte plater.

Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 15mm fra terskel.

Det er pvc-sluk og ukjent type tettesjikt/membran.

Badet har innredning med nedfelt servant i skap, toalett og dusjkabinett.

Det er en nisje med plass for oppbevaring på badet.

Det er naturlig ventilering med veggventil i yttervegg og luftespslte under dør.

Det er også en klaffeventil til innvending ventilasjonskanal.

Bad/vaskerom fra 1998- Kjeller Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010.

Veggene har fliser. Himling med malte plater.

Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 5mm fra terskel.

Det er pvc-sluk, støttesluk i dusjen og ukjent type tettesjikt/membran.

Rommet har dusjhjørne, utslagsvask i rustfritt stål og opplegg for vaskemaskin.

Det er naturlig ventilering. Avtrekksventil i vegg og luftespalte under

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 5 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Beskrivelse av eiendommen dør.

Gå til side

Lovlighet

KJØKKEN

Gå til side

Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av stein med underlimt dobbel vaskekum i rustfritt stål.

Det er integrert komfyr og keramisk platetopp. Nisje for kjølesekap.

Komfyrvakt montert.

Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

SPESIALROM

Gå til side

Bod • Det foreligger ikke tegninger Rekkehus • Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk Originale tegninger avviker fra kjelleretasjen som er bruksendret.

Toalettrom med flislagt gulv med varmekabler og vegger og himling med malt panel.

Det er gulvmontert toalett og servant med underskap.

Naturlig avtrekk med ventil i vegg og luftespalte under dør.

TEKNISKE INSTALLASJONER

Gå til side

Innvendige vannledninger er av kobber.

Stoppekran er plassert i vaskerommet i kjelleren.

Det er avløpsrør av plast.

Boligen har naturlig ventilasjon.

Naturlig ventilasjon fungerer ved at det tilføres friskluft gjennom ventiler i yttervegger eller i vinduer og det er avtrekk gjennom avtrekksventiler tilknyttet innvendige ventilasjonskanaler.

Varmtvannstanken er på ca. 300 liter.

Det er elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler supplert med vedovner i kjeller og 1 etasje.

Sikringsskap i toalettrom i kjelleren.

Hovedbryter på 50 amperé.

Jordfeilvarsler Jordfeilbryter 10 kurser sikret med automatsikringer Kursfortegnelse i skap.

Røykvarslere i alle etasjer.

Husbrannslange montert under kjøkkenbenken.

Brannslukningsapparater fra 2016 og 2025 TOMTEFORHOLD

Gå til side

Dreneringen er fra 2007.

Bygningen har grunnmur i betong Lett skrånende tomt.

Arealer Forutsetninger og vedlegg

Oppdragsnr.: 13743-1704

Gå til side

Gå til side

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 6 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Sammendrag av boligens tilstand Fordeling av tilstandsgrader

Spesielt for dette oppdraget/rapporten 25

Det forutsettes at opplysninger gitt av eier og innhentede opplysninger fra databaser som eiendomsverdi og Statens Kartverk er i overensstemmelse med de faktiske forhold.

Takstmannen aksepterer intet erstatningsansvar for feil i de gitte opplysninger med mindre det er utvist grov uaktsomhet.

Skjulte konstruksjoner og statikk er ikke vurdert.

I henhold til Norsk Takst retningslinjer er tilstanden til felles bygningsdeler ikke vurdert.

20

15

10

Oppsummering av avvik Vil du vite mer? Se på rommet eller bygningsdelen senere i rapporten.

0

Antall

5

Rekkehus

TG0: Ingen avvik TG1: Mindre eller moderate avvik

KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT

TG2: Avvik som ikke krever tiltak

Innvendig > Andre innvendige forhold

Gå til side

TG2: Avvik som kan kreve tiltak TG3: Store eller alvorlige avvik

AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

TG IU: Konstruksjoner som ikke er undersøkt Vil du vite mer om tilstandsgrader? Se side 4.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank

Gå til side

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Gå til side

Våtrom > Kjeller > Bad/vaskerom > Overflater Gulv

Gå til side

Våtrom > Kjeller > Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt

Gå til side

Anslag på utbedringskostnad 20

15

AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK

10

0

Antall

5

Utvendig > Taktekking

Gå til side

Utvendig > Nedløp og beslag

Gå til side

Utvendig > Veggkonstruksjon

Gå til side

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft

Gå til side

Utvendig > Vinduer

Gå til side

Utvendig > Dører - balkong

Gå til side

Innvendig > Overflater

Gå til side

Innvendig > Radon

Gå til side

Innvendig > Innvendige trapper

Gå til side

Ingen umiddelbare kostnader Tiltak under kr 10 000 Tiltak mellom kr 10 000 - 50 000 Tiltak mellom kr 50 000 - 100 000 Tiltak mellom kr 100 000 - 300 000 Tiltak over kr 300 000 Hva er anslag på utbedringskostnad? Se side 4.

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato:

24.02.2025

Side: 7 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Sammendrag av boligens tilstand Innvendig > Innvendige dører

Gå til side

Tekniske installasjoner > Vannledninger

Gå til side

Tekniske installasjoner > Ventilasjon

Gå til side

Tomteforhold > Terrengforhold

Gå til side

Våtrom > 2 Etasje > Bad > Overflater Gulv

Gå til side

Våtrom > 2 Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt

Gå til side

Våtrom > 2 Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

Gå til side

Våtrom > 2 Etasje > Bad > Ventilasjon

Gå til side

Våtrom > Kjeller > Bad/vaskerom > Overflater vegger Gå til side og himling Våtrom > Kjeller > Bad/vaskerom > Ventilasjon

Gå til side

Spesialrom > Kjeller > Toalettrom > Overflater og konstruksjon

Gå til side

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato:

24.02.2025

Side: 8 av 23

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Tilstandsrapport Da dette ligger under sameiets vedlikeholdsansvar er det ikke beregnet kostnad for utbedring.

REKKEHUS

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Byggeår 1954

Takkonstruksjon/Loft

UTVENDIG

Punktet må sees i sammenheng med Taktekking Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med undertak av rupanel.

Kaldt-loft med adkomst via luke.

Gulvbord på hele gulvflaten.

Enkel belysning .

God gjennomlufting.

Taktekking Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå.

Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

• Det er avvik: Det er avskalling av maling ved takfoten.

Vurdering av avvik: • Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.

Det er fuktskjolder i takbjelker ved utsparing for pipeløpet. (bilde) Konsekvens/tiltak • Det må gjøres nærmere undersøkelser.

Det måles med Protimeter MMS2 fuktmåler i området og det fremstår som tørt ved befaringen.

Det antas at dette merker fra eldre forhold.

Konsekvens/tiltak • Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.

• Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.

• Tiltak:

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Da dette ligger under sameiets vedlikeholdsansvar er det ikke beregnet kostnad for utbedring.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Nedløp og beslag Renner, nedløp og beslag i lakkert metall.

Det er bend nederst som leder vann bort fra grunnmur.

Vurdering av avvik: • Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

• Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.

Det er snøfangere kun på en side.

Det er ikke stigetrinn eller plattform til feier.

Vinduer

Konsekvens/tiltak • Stigetrinn og plattform for feier må monteres.

• Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.

Da dette ligger under sameiets vedlikeholdsansvar er det ikke beregnet kostnad for utbedring.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

2 etasje: malte trevinduer med 2-lags glass fra 1994 på bad og ett soverom.

1 etasje: malte trevinduer med 2-lags glass fra 1994 Kjeller: vindu med tre lags glass. Årstall: 1994 Vurdering av avvik: • Det er avvik:

Veggkonstruksjon Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.

Vurdering av avvik: • Det er avvik: Panelbordene har en del værslitasje og det er litt oppsprekk nederst på enkelte bord.

Vinduene er nå ca 30 år gamle med nedsatt isoleringsevne og tetthet.

Flere av av vinduene har sprekker i tetningslister.

Vindu i kjeller subber på karmen.

Konsekvens/tiltak • Tiltak: Det må påregnes utskifting av vinduene. De er fortsatt fungerende og det er ikke et umiddelbart behov.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Konsekvens/tiltak • Tiltak:

Oppdragsnr.: 13743-1704

Kilde: Produksjonsår på produkt

Vinduer - 2

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 9 av 23

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Tilstandsrapport 1 etasje: 2 soverom i 2 etasje har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2023. Årstall: 2023

Kilde: Produksjonsår på produkt

2 etasje. Det er litt sprekker i laminatgulvet. Stedvis sprekker i veggoverflater og synlige skjøter av strien.

1 etasje: Sprekk i en gulvflis i vindfang. Slitt tregulv på kjøkken.

Kjeller: Gulvfliser har en del slitasje og mindre skår noen steder. Det er stedvis bom under flisene.

Dører

Konsekvens/tiltak • Tiltak:

Malt entredør med glassfelt.

Om dagens standard legges til grunn er det behov for utbedring av overflater.

Behovet er ikke umiddelbart da det er ikke er noen direkte skader.

Dører - balkong

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad I stua er det malt dobbelfløyet balkongdør i tre med glassfelt. Årstall: 1983

Gulv mot grunn

Kilde: Produksjonsår på produkt

Vurdering av avvik: • Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass.

Gulv mot grunnen er av betongdekke.

Eldre dør med nedsatt tetthet og isoleringsevne i forhold til dagens krav.

Glass i dørbladet er punktert.

Konsekvens/tiltak • Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte dører.

Etasjeskille/gulv mot grunn Etasjeskiller er av trebjelkelag.

Det er målt mindre skjevheter i gulvene men innenfor toleransekrav.

Da dette ligger under sameiets vedlikeholdsansvar er det ikke beregnet kostnad for utskifting.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Radon

Utvendige trapper

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tretrapp fra stue til hagen.

Overflatebehandlet med rekkverk på begge sider.

Vurdering av avvik: • Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

INNVENDIG

Området har moderat til lav forekomst av Radon i følge NGU Konsekvens/tiltak • Det bør gjennomføres radonmålinger.

Overflater

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

2 etasje: Gulv med parkett og laminat.

Veggene har panel, plater med malt strie.

Himling har panel og takess.

Pipe og ildsted

1 etasje: Fliser med varmekabler i vindfang, parkett og heltre gulv i øvrige rom Vegger med malt panel. Laminert sprutplate over kjøkkenbenk.

Himling med malt/lakkert panel. Downlights i trapperom.

Kjeller.

Flislagt gulv med varmekabler i alle oppholdsrom. I bod er det linoleumsbelegg.

Vegger har malt panel. I kjellerstua er det villmarkspanel Tak med lakkert /malt panel. Downlights i trapperom.

Vurdering av avvik: • Det er avvik:

Det er mursteinspipe. Luke på loftet.

I 1 etasje er det vedovn med kleberstein fra 2018 Underlag av ikke-brennbart materiale.

Adgang for feier til pipeløpet er i naboens leilighet ( 10 D), Seksjonen deler pipeløp. På naboens loft er det takluke med adgang til pipe og sotluken er i naboens kjeller.

Pipe og ildsted - kjeller Kjelleren har hjørnemontert vedovn.

Underlag med fliser.

Forskriftsmessig avstand til brennbart materiale.

Rom Under Terreng Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 10 av 23

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Tilstandsrapport Overflater Gulv

Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’ Gulvet er av betong. Veggene har panel.

Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i toalettrom.

Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 8% og anses som tørt

Innvendige trapper

Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 15mm fra terskel. Årstall: 1998

Kilde: Eier

Vurdering av avvik: • Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

Det er lakkerte tretrapper med rekkverk i tre.

Det er målt høydeforskjell på 15mm fra flis ved terskel til overkant sluk.

Kravet er 25mm.

Fallforholdene ellers er tilfredsstillende.

Vurdering av avvik: • Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Konsekvens/tiltak • Våtrommet fungerer med dette avviket.

I dagens forskrift er det krav til håndløper på begge sider i trappeløpet.

Da det er høyere terskel og godkjent fall ellers vil badet fungere med disse fallforholdene.

Konsekvens/tiltak • Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

2 ETASJE > BAD

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Sluk, membran og tettesjikt

Innvendige dører

Det er pvc-sluk og ukjent type tettesjikt/membran.

Det er heltre furu fyllingsdører.

Årstall: 1998

Vurdering av avvik: • Det er avvik: Dørene har generelt litt slitasje. I 2 etasje er det et pr dører som på karmen.

Konsekvens/tiltak • Tiltak: Dørene fungerer i bruk og det er ikke behov for umiddelbare tiltak

Kilde: Eier

Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Halvparten av forventet brukstid: Banemembran- 20 år Smøremembran- 15 år Konsekvens/tiltak • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Andre innvendige forhold Diverse takmontert belysning

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

VÅTROM 2 ETASJE > BAD Generell Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010.

Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Årstall: 1998

Kilde: Eier

2 ETASJE > BAD Overflater vegger og himling

2 ETASJE > BAD Sanitærutstyr og innredning

Veggene har fliser. Himling med malte plater. Årstall: 1998

Kilde: Eier

2 ETASJE > BAD Oppdragsnr.: 13743-1704

Badet har innredning med nedfelt servant i skap, toalett og dusjkabinett.

Det er en nisje med plass for oppbevaring på badet. Årstall: 1998

Befaringsdato: 24.02.2025

Kilde: Eier

Side: 11 av 23

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Tilstandsrapport KJELLER > BAD/VASKEROM

Vurdering av avvik: • Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.

Overflater Gulv

Det er flere riss i overflaten på servanten.

Konsekvens/tiltak • Det er ikke behov for utbedringstiltak.

Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 5mm fra terskel.

Servanten er fortsatt velfungerende.

Årstall: 1998

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

2 ETASJE > BAD Ventilasjon Det er naturlig ventilering med veggventil i yttervegg og luftespslte under dør.

Det er også en klaffeventil til innvending ventilasjonskanal.

Kilde: Eier

Vurdering av avvik: • Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.

• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

• Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).

• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Det er krav til forsert avtrekk på våtrom.

Gulvet har varierende fall. Det er målt 5mm høydeforskjell fra terskel til sluket. Kravet er minimum 25mm. Deler av gulvet har motfall.

Det er stdevis bom (hulrom) under gulvflisene.

I dusjsonen er det misfargede fuger og litt oppsprekk i flisfuger.

Konsekvens/tiltak • Andre tiltak:

KJELLER > BAD/VASKEROM

Vurdering av avvik: • Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Om det er mulig bør elektrisk avtrekksvifte monteres for å lukke avviket.

Sluk, membran og tettesjikt

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Det er pvc-sluk, støttesluk i dusjen og ukjent type tettesjikt/membran.

2 ETASJE > BAD

Årstall: 1998

Tilliggende konstruksjoner våtrom Det er tilgang til badets gulv fra undersiden i trapperommet i 1 etasje og hulltaking er ikke nødvendig.

Det søkes med fuktmåler, Protimeter MMS og det er ikke avdekket unormale forhold. Årstall: 1998

Kilde: Eier

KJELLER > BAD/VASKEROM Generell Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010.

Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Årstall: 1998

Kilde: Eier

Kilde: Eier

Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Halvparten av forventet brukstid: Banemembran- 20 år Smøremembran- 15 år Konsekvens/tiltak • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.

• Installering av tett dusjkabinett anbefales.

Om dusjen er i bruk bør det installeres dusjkabinett for å minimere belastningen på gulvet og få vannet direkte i sluk.

Kostnadsestimat: Under 10 000

KJELLER > BAD/VASKEROM Overflater vegger og himling Veggene har fliser. Himling med malte plater. Årstall: 1998

Kilde: Eier

Vurdering av avvik: • Det er avvik: Det er enkelte skruehull etter tidligere montert utstyr.

Konsekvens/tiltak • Tiltak: Skruehull bør tettes med silikon.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 12 av 23

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Tilstandsrapport Avtrekk Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Årstall: 2003

Kilde: Eier

SPESIALROM KJELLER > TOALETTROM Overflater og konstruksjon Toalettrom med flislagt gulv med varmekabler og vegger og himling med malt panel.

Det er gulvmontert toalett og servant med underskap.

Naturlig avtrekk med ventil i vegg og luftespalte under dør.

KJELLER > BAD/VASKEROM Sanitærutstyr og innredning Rommet har dusjhjørne, utslagsvask i rustfritt stål og opplegg for vaskemaskin. Årstall: 1998

Kilde: Eier

Årstall: 1998

Kilde: Eier

Vurdering av avvik: • Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Det er krav til forsert avtrekk på toalettrom på lik linje med bad/vaskerom.

KJELLER > BAD/VASKEROM Ventilasjon

Konsekvens/tiltak • Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

Det er naturlig ventilering. Avtrekksventil i vegg og luftespalte under dør.

Om det er mulig bør elektrisk avtrekksvifte monteres for å lukke avviket.

Vurdering av avvik: • Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

TEKNISKE INSTALLASJONER

Det er krav til forsert avtrekk på våtrom.

Konsekvens/tiltak • Andre tiltak:

Vannledninger

Om det er mulig bør elektrisk avtrekksvifte monteres for å lukke avviket.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

KJELLER > BAD/VASKEROM

Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tilliggende konstruksjoner våtrom Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i tilstøtende bod. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 9%. Dette anses som tørt. Årstall: 1998

Innvendige vannledninger er av kobber.

Stoppekran er plassert i vaskerommet i kjelleren.

Kilde: Eier

KJØKKEN

Vannrør av kobber over 25 år Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt.

Konsekvens/tiltak • I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

1 ETASJE > KJØKKEN Avløpsrør

Overflater og innredning Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av stein med underlimt dobbel vaskekum i rustfritt stål.

Det er integrert komfyr og keramisk platetopp. Nisje for kjølesekap.

Komfyrvakt montert. Årstall: 2003

Det er avløpsrør av plast.

Ventilasjon

Kilde: Eier

1 ETASJE > KJØKKEN Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 13 av 23

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Tilstandsrapport Boligen har naturlig ventilasjon.

Naturlig ventilasjon fungerer ved at det tilføres friskluft gjennom ventiler i yttervegger eller i vinduer og det er avtrekk gjennom avtrekksventiler tilknyttet innvendige ventilasjonskanaler.

Vurdering av avvik: • Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Soverom i 2 etasje er ikke ventilert.

Konsekvens/tiltak • Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.

Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad Sikringsskap i toalettrom i kjelleren.

Hovedbryter på 50 amperé.

Jordfeilvarsler Jordfeilbryter 10 kurser sikret med automatsikringer Kursfortegnelse i skap.

Varmtvannstank Varmtvannstanken er på ca. 300 liter.

Koblet med stikkontakt. Årstall: 1998

Kilde: Produksjonsår på produkt

Vurdering av avvik: • Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

• Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Nei

Berederen er koblet til strømnettet med stikkontakt. Det er krav til en lukket kobling til varmtvannsberedere.

Spørsmål til eier

Konsekvens/tiltak • Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

Det er ukjent når det elektriske anlegget ble installert eller sist gang totalt rehabilitert.

Kostnadsestimat: Under 10 000

3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

Ukjent 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

Ukjent 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?

Ja Det foreligger dokumentasjon på el-kontroll med godkjent anlegg utført i 2015.

6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?

Nei

Oppvarming Det er elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler supplert med vedovner i kjeller og 1 etasje.

7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?

Nei

Elektrisk anlegg Generelt om anlegget 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 14 av 23

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Tilstandsrapport 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?

Nei Inntak og sikringsskap 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?

Nei

år?

Nei Brannslukningsapparater fra 2016 og 2025.

3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?

Nei 4. Er det skader på røykvarslere?

Nei

11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

Ja 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?

Ja El-anlegget hadde sist kontroll i 2015. Det anbefales å gjennomføre el-kontroll hvert 5 år.

Kostnadsestimatet gjelder kun for kontrollen Generell kommentar

TOMTEFORHOLD Fuktsikring og drenering Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’ Dreneringen er fra 2007. Årstall: 2007

Kilde: Info fra sameie/borettslag

Generelt så el-anlegget ryddig ut.

Kostnadsestimat: Under 10 000

Grunnmur og fundamenter Bygningen har betonggrunnmur.

Terrengforhold Lett skrånende tomt.

Vurdering av avvik: • Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Siden ved inngangspartiet har svakt fall/flatt terreng inn mot grunnmuren.

Branntekniske forhold

Konsekvens/tiltak • Det er ikke behov for utbedringstiltak.

Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål som fremkommer under. Tilstandsgraden er basert på retningslinjer til disse spørsmålene i bransjestandarden NS3600. Dette kan ikke sammenlignes med en fullstendig kontroll av branntekniske forhold av offentlig myndighet, eller en vurdering av boligens branntekniske forhold eller prosjektering fra en rådgiver med spesialkompetanse. En bygningssakkyndig har verken kompetanse til å gi slik veiledning eller lov til å foreta en slik kontroll.

Det er søkt etter fukt på innsiden og det er ikke avdekket unormale forhold.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning.

Røykvarslere i alle etasjer.

Husbrannslange montert under kjøkkenbenken.

Brannslukningsapparater tilgjengelige.

1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?

Nei 2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 15 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Bygninger på eiendommen Bod Anvendelse Byggeår

Kommentar Ukjent byggeår

Standard Vedlikehold

Beskrivelse Enkel utebod innredet som snekkerverksted.

Det er tregulv, bindingsverk i tre kledd med malt panel og saltak.

Det er innlagt strøm og belysning.

Boden er ikke isolert.

Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato:

24.02.2025

Side: 16 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Arealer, byggetegninger og brannceller

Standard gjeldende fra 01.01.2024

Arealmålinger og arealoppsett er basert på Norsk standard 3940:2023 Areal- og volum-beregninger av bygninger. Arealet gjelder for tidspunktet da boligen ble målt

Hva er måleverdig areal?

Hva er bruksareal?

Arealet i rommet må ha minst 1,90 m fri høyde over gulvet og minst bredde på 0,60 m. Et loft med skråtak vil for eksempel bare få registrert målbart areal der høyden er minst 1,90 m og bredden minst 0,60 m.Rommet må ha dør eller luke, og gangbart gulv.

BRA = BRA-i + BRA-e + BRA-b

Arealet kan ikke alltid fastsettes nøyaktig

Om brannceller

Areal kan være komplisert eller umulig å måle opp nøyaktig fordi det er vanskelig å fastslå tykkelsen på innervegger, skjevheter i og utforming av bygningskonstruksjoner som karnapp, buer og vinkler som ikke er rette, åpne rom over flere etasjer og så videre.

En branncelle er hele eller avgrensede deler av en bygning hvor en brann fritt kan utvikle seg uten at den kan spre seg til andre bygninger eller andre deler av bygningen i løpet av en fastsatt tid.

Eiendommens markedsverdi kan ikke baseres på en matematisk beregning basert på antall kvadratmeter opplyst i rapporten. Opplysninger om areal kan altså ikke alene benyttes for å beregne eiendommens verdi.

Den bygningssakkyndige kan avdekke eventuelle bruksendringer og avvik i branncelleinndeling Den bygningssakkyndige ser på byggetegninger hvis de er tilgjengelige og dette er en del av oppdraget,og vurderer bruken av boligen opp mot tegningene. Hvis den bygningssakkyndig avdekker at en bolig ikke ser ser ut til å være delt opp i brannceller etter kravene i byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet, skal det opplyses om dette.

Reglene om bruksendring og brannceller kan være kompliserte. Søk videre faglige råd om rapporten ikke gir deg svar. Den bygningssakkyndige kan ikke vurdere og svare på alle spørsmål, og kan heller ikke vite om kommunen kan gi unntak for kravene som gjelder. Vil du vite mer?

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato:

Bruksarealet for bygningen er bruttoarealet minus arealet som opptas av yttervegger.

Om bruksendring Bruksendring er å endre bruken av et rom fra en tillatt bruk til en annen.

Dette kan kreve søknad og tillatelse, for eksempel hvis du endrer et rom fra bod til soverom eller arbeidsrom,eller hvis du endrer en bolig til to separate boliger.

Rom for varig opphold har krav til takhøyde, romstørrelse,rømningsvei og lysforhold som må være oppfylt. Du kan søke kommunen om unntak for kravene, men kan ikke regne med å få unntak for krav som går på helse og sikkerhet, for eksempel krav til rømningsvei.

Bruksendring som krever godkjenning, og som ikke er søkt bruksendret, er ulovlig. Kommunen kan etter plan- og bygningsloven kapittel 32 forfølge overtredelser. Kommunen kan pålegge deg å avslutte den ulovlige bruken, eventuelt å rette eller tilbakeføre rommet til godkjent bruk.

24.02.2025

Side: 17 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Arealer Bod Ny arealstandard Bruksareal BRA m² Ikke måleverdig areal (ALH)

Gulvareal (GUA)

1 Etasje

4

4

SUM SUM BRA

4

4

Etasje

Internt bruksareal (BRA-i)

Eksternt bruksareal (BRA-e)

Innglasset balkong (BRA-b)

SUM

Terrasse- og balkongareal (TBA)

Romfordeling Internt bruksareal (BRA-i)

Etasje

Eksternt bruksareal (BRA-e)

Innglasset balkong (BRA-b)

Bod

1 Etasje

Kommentar Frittstående utebod på 4,1m2.

Takhøyden er målt til 1,88m og er ikke målbar i henhold til måleregler.

Lovlighet Byggetegninger Det foreligger ikke tegninger Kommentar:

Brannceller Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift?

Ja

Nei

Ja

Nei

Ja

Nei

Ikke måleverdig areal (ALH)

Gulvareal (GUA)

47

47

Nyere håndverkstjenester Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år?

Krav for rom til varig opphold Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde?

Kommentar:

Rekkehus Ny arealstandard Bruksareal BRA m² Etasje

Internt bruksareal (BRA-i)

Eksternt bruksareal (BRA-e)

Innglasset balkong (BRA-b)

SUM

Loft

Terrasse- og balkongareal (TBA)

2 Etasje

40

40

40

1 Etasje

43

43

43

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato:

24.02.2025

Side: 18 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO Kjeller

37

SUM SUM BRA

120 120

37

37 47

167

Romfordeling Internt bruksareal (BRA-i)

Etasje

Eksternt bruksareal (BRA-e)

Loft

Lagerrom

2 Etasje

Trapperom, Bad, 3 Soverom

1 Etasje

Vindfang, Kjøkken, Stue, Trapperom

Kjeller

Trapperom, Bad/vaskerom, Toalettrom, Kjellerstue, Bod

Innglasset balkong (BRA-b)

Kommentar

Lovlighet Byggetegninger Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk Originale tegninger avviker fra kjelleretasjen som er bruksendret.

Kommentar:

Brannceller Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift?

Ja

Nei

Ja

Nei

Ja

Nei

Nyere håndverkstjenester Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år?

Krav for rom til varig opphold Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde?

Kommentar:

Etter dagens regler er kjelleren ikke godkjent for varig oppholdDet er ikke godkjent rømningsvei fra kjelleren: - Trapp med bredde på 75cm er for smal. Krav er minimum 86cm.

- Vinduet i kjellerstua er plassert for høyt på veggen. Kravet er maksimalt 1 meter Takhøyden i kjelleren er målt til 2,1 meter: a) Rom for varig opphold skal ha høyde minimum 2,4 m. b) Rom som ikke er for varig opphold skal ha høyde minimum 2,2 m.

Total fordeling mellom P-ROM og S-ROM Tabellen under viser fordelingen av P-ROM og S-ROM etter veiledningen til NS 3940: 2012. Dette er til informasjon og til sammenligning. Tallene er omtrentlige, kan avvik fra faktiske målinger og er ikke juridisk bindende Bod Rekkehus

Oppdragsnr.: 13743-1704

P-ROM( m2) 0 117

Befaringsdato:

24.02.2025

S-ROM( m2) 4 3

Side: 19 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Befarings - og eiendomsopplysninger Befaring Dato 24.2.2025

Til stede Nils Fosberg

Rolle Takstingeniør

Marit Sandvik og Richard Seyler Ling

Kunde

Matrikkeldata Kommune

gnr.

bnr.

301 OSLO

52

522

fnr.

snr.

Areal

Kilde

Eieforhold

52

14737 m²

Statens Kartverk

Eiet

Adresse Havnabakken 10 E

Hjemmelshaver Marit Sandvik Marit 1/2 Richard Seyler Ling 1/2

Boligselskap

Eierandel

Forretningsfører

Organisasjonsnr

Østhorn Boligsameie

127 / 6584

OBOS Eiendomsforvaltning

975506428

Felles formue

Felles gjeld:

Kr. 21 204 31.12.2024

Kr. 149 980 04.02.2025

Eiendomsopplysninger Beliggenhet Boligen har beliggenhet på Tåsen.

Det er et barnevennlig område med gangavstand til skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon.

Adkomstvei Det er adkomst via offentlig vei til tomten.

Tilknytning vann Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning.

Tilknytning avløp Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett

Regulering Eiendommen er regulert for boligformål.

Om tomten Eiet fellestomt på 14 737 m²

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato:

24.02.2025

Side: 20 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Forsikring Selskap

Avtalenr

Gjensidige Forsikring

58023744

Type

Forsikringssum

Årlig premie

Kommentar

Kilder og vedlegg Dokumenter Beskrivelse

Dato

Egenerklæring

Kommentar

Status

Egenerklæring er ikke forevist takstmannen

Ikke gjennomgått

Sider

Vedlagt Nei

Forretningsfører

04.02.2025

Økonomiske opplysninger

Gjennomgått

2

Nei

Statens Kartverk

02.03.2025

Tomteforhold

Gjennomgått

2

Nei

Eiendomsverdi

02.03.2025

Hjemmelsopplysninger

Gjennomgått

2

Nei

Ferdigattest

24.04.1963

Gjennomgått

1

Nei

Årsberetning

28.06.2024

Gjennomgått

11

Nei

Forhold i sameiet

Revisjoner Versjon

Dato

1

13.03.2025

Oppdragsnr.: 13743-1704

Kommentar

Befaringsdato:

24.02.2025

Side: 21 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Tilstandsrapportens avgrensninger STRUKTUR•REFERANSENIVÅ•TILSTANDSGRADER • Rapporten er basert på innholdskrav i Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). Formålet er å gi en tilstandsanalyse til bruk for den som bestiller og/eller i et salg til forbruker, og ikke for andre tredjeparter. Rapportens struktur, metode og begrepsbruk følger i hovedsak Norsk Standard NS 3600:2018 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), samt Takstbransjens retningslinjer for arealmåling når det gjelder fordeling mellom P-areal og S-areal.

• Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen, er ikke bygningssakkyndiges ansvar. Rapporten beskriver avvik, altså en tilstand som er dårligere enn referansenivået. Rapporten framhever normalt ikke positive sider ved boligen ut over det som fremgår av tilstandsgradene.

• Tilstanden angis i rapporten og gir uttrykk for en gitt forventet tilstand blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk slik: i)Tilstandsgrad 0, TG0:Ingen avvik eller skader. I tillegg må bygningsdelen være tilnærmet ny, mindre enn 5 år, og det foreligger dokumentasjon på faglig god utførelse. ii)Tilstandsgrad 1, TG1:Mindre avvik. Normal slitasje. Strakstiltak ikke nødvendig. TG1 kan gis når bygningsdelen er tilnærmet ny og det ikke foreligger dokumentasjon på faglig god utførelse. iii)Tilstandsgrad 2, TG2:Vesentlige avvik, og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG 2, men som ikke nødvendigvis krever umiddelbare tiltak. I denne rapporten kan TG2 i Rapportsammendrag være inndelt i TG2 som krever tiltak og de som ikke krever umiddelbare tiltak.

Konstruksjonen har normalt enten feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Vedlikehold eller tiltak trengs i nær fremtid, det er grunn til å varsle fare for skader på grunn av alder eller overvåke spesielt på grunn av fare for større skade eller følgeskade. For skjulte konstruksjoner vil alder i seg selv være et symptom som kan gi TG2. For synlige konstruksjoner kan alder sammen med andre symptomer og momenter gi TG2. Avvik under TG2 kan gis sjablongmessig anslag. iv)Tilstandsgrad 3, TG3:Store eller alvorlige avvik. Kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd. Avvik under TG3 skal gis sjablongmessig anslag. v)Tilstandsgrad TGiU:Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse.

• Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må bruker av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme. Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler er et sjablongmessig anslag basert på registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og basert på erfaringstall i seks intervaller, og kan ikke forveksles med en konkret vurdering og tilbud fra en entreprenør eller håndverker. Det må eventuelt innhentes tilbud for en nærmere undersøkelse, og konkret og nøyaktig vurdering av utbedringskostnad.

Kostnader til ikke oppdagede avvik/utbedringer/feil kan forekomme.

Utbedringskostnad avhenger av personlige preferanser og markedspris på materialer og tjenesteyter.

PRESISERINGER • Avvik vurderes ut fra tekniske forskrifter på søknadstidspunktet for bygget. Noen bygningsdeler vurderes etter gjeldende teknisk forskrift på befaringstidspunktet. Dette gjelder blant annet:

ii) Forhold rundt brann, rømming, sikkerhet, for eksempel rekkverkshøyder/åpninger, ulovlige bruksendringer, brannceller mv.

• For skjulte konstruksjoner slik som vann og avløp uten dokumentasjon, er kvalitet og alder vurdert.

• Fastmonterte installasjoner, for eksempel innfelt belysning (downlights), demonteres ikke for å sjekke dampsperren bak. Dette av hensyn til bygningssakkyndiges kompetanse og risikoen for skade.

•Kontroll av fukt i konstruksjonen ved hulltaking i bad og vaskerom (våtrom), rom under terreng (kjelleretasje, underetasje og sokkeletasje) eller andre bygningsdeler skjer etter eiers aksept. Hulltaking av våtrom og rom under terreng kan unntaksvis unnlates, se Forskrift til Avhendingsloven.

• Kontroll av romfunksjoner for P-ROM utføres kun når det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, eller når tegninger ikke stemmer med dagens bruk.

• Bygningssakkyndig gir en forenklet vurdering av branntekniske forhold og elektriske installasjoner i boligen dersom det er mer enn fem år siden sist boligen hadde el-tilsyn. Bygningssakkyndig kan anbefale å konsultere offentlige myndigheter eller kvalifisert elektrofaglig fagperson ved behov for grundigere undersøkelser.

TILLEGGSUNDERSØKELSER Etter avtale kan tilstandsanalysen utvides til også å omfatte tilleggsundersøkelser utover minimumskravet i forskriften.

BEFARINGEN Rapporten gir en vurdering av byggverk og bygningsdeler som bygningssakkyndig har observert, og som fremkommer av Forskrift til avhendingsloven. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. NS 3600:2018 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig) har undersøkelsesnivå fra 1 til 3, der undersøkelsesnivå 1 er det laveste og baseres på visuell observasjon. Rapporten baseres på undersøkelsesnivå 1 med få unntak (våtrom og rom under terreng). I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: • Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f.eks. riving).

• Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det foretas ikke funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv.

• Det gis ingen vurdering av boligens tilbehør, hvite- og brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også integrert tilbehør.

• Inspisering av yttertak er basert på det som er synlig, normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige/bakkenivå. Befaring av tak må være sikkerhetsmessig forsvarlig for å kunne gjennomføres.

• Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære kontroll under overflaten med spiss redskap eller lignende.

i) sluk, tettesjikt og fall på bad og vaskerom (våtrom)

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 22 av 23

Fosberg Takst & Bygg AS Vetlandsfaret 7 A 0684 OSLO

Havnabakken 10 E, 0874 OSLO Gnr 52 - Bnr 522 0301 OSLO

Tilstandsrapportens avgrensninger beregning i forhold til antall kvadratmeter opplyst i rapporten.

Opplysninger om areal kan altså ikke alene benyttes for beregning av eiendommens verdi.

UTTRYKK OG DEFINISJONER • Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt.

• Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en bygningsdel befinner seg i. Benyttes ved beskrivelse av avvik.

• Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte, sopp og skadedyr.

• Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr (fuktindikator) eller visuelle observasjoner.

• Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode og pigger).

• Utvidet fuktsøk (hulltaking): Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner, primært i tilstøtende vegger til bad, utforede kjellervegger og eventuelt i oppforede kjellergulv.

• Normal slitasjegrad: Forventet nedsliting av materiale i overflaten som er basert på enkle visuelle observasjoner. Kan vurderes sammen med bygningsdelens alder.

• Forventet gjenværende brukstid: Anslått tid et byggverk eller en del av et byggverk fortsatt vil være tjenlig for sitt formål (NS3600, Termer og definisjoner punkt 3.9)

• Rom som ligger utenfor boenheten, men som eier har påvist og/eller opplyst at tilhører boenheten, er oppmålt og inkludert i BRA-e. Det er ikke fremvist dokumentasjon på at rommet tilhører boenheten, med mindre dette er angitt særskilt. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget/sameiet og dette kan påvirke boligens BRA. Vær oppmerksom på at NS 3940:2023 og eierseksjonsloven har ulik definisjon av fellesareal. Ved arealmåling gjelder NS 3940:2023 som definerer fellesareal slik: “Delen av bygning som brukes av to eller flere bruksenheter eller til bygningens forvaltning, drift eller vedlikehold.

• I en overgangsperiode skal rapporter som benyttes i boligomsetningen eller dersom det er en del av oppdraget også opplyse om fordelingen mellom P-ROM og S-ROM med utgangspunkt i definisjonene som fremkommer av veiledningen til Norsk Standard 3940 Areal- og volum-beregninger av bygninger fra 2012. Fordelingen mellom P-ROM og S-ROM er basert på veiledningen og bygningssakkyndiges eget skjønn. P-ROM er måleverdige rom som benyttes til kort eller langt opphold. S-ROM er måleverdige rom som benyttes til lagring, og tekniske rom. Bruken av et rom på befaringstidspunktet har betydning for om rommet defineres som PROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med teknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for valg av arealkategori.

• Se øvrig informasjon om areal i rapporten, Norsk Standard 3940 (2012 og 2023) og veiledningen til disse.

PERSONVERN AREALBEREGNING FOR BOENHETER • Areal fastsettes etter Forskrift til avhendingsloven og Norsk Standard 3940 Areal- og volum-beregninger av bygninger fra 2023.

• Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.

• Bruksareal (BRA) er det måleverdige arealet som er innenfor omsluttede vegger målt i gulvhøyde (bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger). I tillegg til gulvhøyde gjelder regler om fri bredde for at arealet skal være måleverdig, med betydning for BRA av for eksempel loft med skråtak. BRA består av internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglasset balkong mv (BRA-b). Terrasseog balkongareal (TBA) opplyses der tilstandsrapporten skal benyttes i boligomsetningen og der det er aktuelt. I tillegg kan gulvareal (GUA) og areal med lav takhøyde (ALH) opplyses sammen med BRA der det er aktuelt og en del av oppdraget. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv for å kunne regnes som BRA/måleverdig areal.

• Arealet måles og oppgis dersom arealet oppfyller krav til måleverdighet, slik som at arealet må ha minst en bredde på 0,6m og minst en høyde på 1,9 m osv. Et rom kan være i strid med teknisk forskrift og mangle godkjennelse hos kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette får betydning for om arealet måles og oppgis i tilstandsrapporten. Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

iVerdi AS, bygningssakkyndig og takstforetaket behandler personopplysninger som bygningssakkyndig trenger for å kunne utarbeide rapporten. Personvernerklæring med informasjon om bruk av personopplysninger og dine rettigheter finner du her Personvernerklæring - iVerdi

DELING AV PERSONOPPLYSNINGER FOR TRYGGERE BOLIGHANDEL OG MULIG RESERVASJON Norsk takst og deres samarbeidspartnere benytter personopplysninger fra rapporten for analyse- og statistikkformål, samt utvikling og drift av produkter og tjenester for takstbransjen og andre aktører i boligomsetningen. Les mer om dette og hvordan du kan reservere deg på https://www.norsktakst.no/norsk/om-norsktakst/personvernerklaering/reservasjon/ Vendu lager en boliganalyse basert på opplysninger fra rapporten. Les mer om dette og hvordan du kan reservere deg her: https://samtykke.vendu.no/IA3139

KLAGEORDNING FOR FORBRUKERE Er du som forbruker misfornøyd med bygningssakkyndiges arbeid eller opptreden ved taksering av bolig eller fritidshus, se www.takstklagenemnd.no for mer informasjon

• Eiendommens markedsverdi kan ikke baseres på en rent matematisk

Oppdragsnr.: 13743-1704

Befaringsdato: 24.02.2025

Side: 23 av 23

Årsmøte 2025 Innkalling

S.nr. 5530 ØSTHORN BOLIGSAMEIE

Velkommen til årsmøte i ØSTHORN BOLIGSAMEIE Innkallingen inneholder alle sakene som skal behandles på årsmøtet. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse ved å delta på årsmøtet.

Dato for årsmøtet: 14. mai 2025 kl. 18:00, Tåsen seniorsentert, Tåsenveien 66 .

Hvem kan stemme på årsmøtet?

Alle eiere har rett til å delta i møte med forslags-, tale- og stemmerett.

• Eiers ektefelle, samboer eller et annet medlem i husstanden har også rett til å være til stede og til å uttale seg.

• En stemme avgis pr. eierandel.

• Eieren kan ta med seg en rådgiver til møte. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom et flertall på årsmøtet tillater det.

• Eieren kan møte ved fullmektig.

Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

Annen informasjon Det er i år to garasjer som blir ledig for leie, en på oversiden og en på nedsiden av t-banen. Se mer informasjon om dette i egen sak.

Skriftlig søknad om garasje leveres ved registrering av årsmøtet.

Saker til behandling 1. Valg av møteleder 2. Godkjenning av de stemmeberettigede 3. Valg av en til å føre protokoll og minst en eier som protokollvitne 4. Godkjenning av møteinnkallingen 5. Årsrapport og årsregnskap 6. Fastsettelse av honorarer 7. Fremtidig bruk av vaskeri/garasjebygg.

8. Forslag om behandling av sak 9 på ekstraordinært.

9. Forslag om utparsellering av uteareal og bedre forklaring på hva de grønne streker på styrets kart i hagesaken innebærer 10. Trekning av garasjer 11. Valg av tillitsvalgte

Med vennlig hilsen, Styret i ØSTHORN BOLIGSAMEIE 2 av 25

Sak 1

Valg av møteleder Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Møtelederen sørger for at møtet blir avviklet etter lovens regler og er ansvarlig for at det føres protokoll. Hvis ikke årsmøtet velger en møteleder eller den foreslåtte møtelederen ikke blir valgt, er det styrets leder som etter loven er møteleder.

Styrets innstilling Dan Dokken (OBOS) foreslås.

Forslag til vedtak Dan Dokken er valgt.

Sak 2

Godkjenning av de stemmeberettigede Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Deltakere i møtet er registrert i en frammøteliste etter innleverte registreringsblanketter og fullmakter, og listen legges til grunn for opptelling av de stemmeberettigede.

Forslag til vedtak Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede.

Sak 3

Valg av en til å føre protokoll og minst en eier som protokollvitne Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Det er møtelederen som er ansvarlig for årsmøteprotokollen, men av praktiske hensyn kan det velges en protokollfører. Etter loven skal det også velges minst en eier til å signere protokollen sammen med møteleder.

Styrets innstilling Som fører av protokollen ble Dan Dokken(OBOS) foreslått. Som protokollvitne ble Kathrine Bjørgo foreslått.

Forslag til vedtak Som fører av protokollen ble Dan Dokken(OBOS) valgt. Som protokollvitne ble Kathrine Bjørgo valgt.

3 av 25

Sak 4

Godkjenning av møteinnkallingen Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Det ble foreslått å godkjenne den måten årsmøtet er innkalt på.

Forslag til vedtak Møteinnkallingen godkjennes

Sak 5

Årsrapport og årsregnskap Krav til flertall: Alminnelig (50%)

a) Godkjenning av årsrapport og årsregnskap b) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital.

Forslag til vedtak Årsrapport og årsregnskap godkjennes. Årets resultat overføres til egenkapital Vedlegg 1. 5530 - Årsregnskap 2024.pdf 2. 5530 - revber.pdf

Sak 6

Fastsettelse av honorarer Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Godtgjørelse for styret for perioden som har vært foreslås satt til kr 150.000,Styrets innstilling

At sameiet gikk bort fra ordningen med ekstern styreleder var hovedsakelig begrunnet i økonomi. Det er derfor heller ikke foreslått noen økning i styrehonoraret.

4 av 25

Forslag til vedtak Styrets godtgjørelse settes til 150.000 ,-

Sak 7

Fremtidig bruk av vaskeri/garasjebygg.

Krav til flertall: Alminnelig (50%)

De to byggene som tidligere var benyttet til vaskerier og posthus, i tillegg til garasjer, er i dag brukt til tilfeldig lagring. Byggene forfaller og det er nå et betydelig vedlikeholdsbehov. All den tid man betaler for leie av garasjer, er det ikke urimelig at en betaler for en bodplass i de gamle vaskeriene. Styret foreslår derfor at det innredes med "bur" som kan leies ut som lager til beboerne.

På lang sikt er det imidlertid nødvendig at vi gjør en bredere vurdering med tenke på fornuftig bruk av husene.

Garasjene er i ferd med å bli utdaterte, da bilene har en annen størresle i dag. Alternativ bruk av husene kan også potensielt øke verdien betydelig og gi sameiet en inntektsmulighet.

Styret foreslår at det nedsettes en arbeidsgruppe som skal se på ulike muligheter for bruk av byggene. Gruppen gis et vidt mandat.

Arbeidsgruppen rapporterer til styret og minst ett medlem av gruppen bør være en representant fra styret.

Styrets innstilling Styret gis mandat til å igangsette arbeid med å tømme de gamle vaskeriene og innrede med "bur" som kan leies ut som boder. Årsmøtet oppretter en arbeidsgruppe som skal utrede fremtidig bruk av vaskeri/garasjebyggene.

Arbeidsgruppens mandat er å foreslå bruk av byggene sett i forhold til både økonomi, arealbehov og hensiktsmessighet.

Forslag til vedtak Styret gis mandat til å igangsette arbeid med å tømme de gamle vaskeriene og innrede med "bur" som kan leies ut som boder. Årsmøtet oppretter en arbeidsgruppe som får mandat til å gjennomføre tiltakene som presentert i saksfremstillingen

Sak 8

Forslag om behandling av sak 9 på ekstraordinært.

Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Det har kommet inn sak knyttet til «Hagesaken» som i innkallingen er lagt til som sak 9.

5 av 25

I selve Årsmeldingen er det kort informert om denne "hagesaken" hvor det opplyses om at denne saken vil det utarbeides ytterligere informasjon på og at saken vil bli lagt frem på et ekstraordinært årsmøte dedikert til nettopp dette.

Til tross for dette har forslagstiller bedt om å få sin sak lagt frem på ordinært årsmøte.

Styret mener saken naturlig hører hjemme under behandling av «Hagesaken» på ekstraordinært årsmøte og tar ikke videre stilling til innholdet på ordinært årsmøte.

Styret ønsker allikevel at den endelige beslutningen skal tas av årsmøtet, og legger derfor frem forslaget om å utsette sak 9 til ekstraordinært, eller om årsmøtet vil, så behandles det på ordinært.

Forslag til vedtak Sak 9 "Hagesaken" flyttes til dedikert ekstraordinært årsmøte og behandles ikke på ordinært årsmøte

Sak 9

Forslag om utparsellering av uteareal og bedre forklaring på hva de grønne streker på styrets kart i hagesaken innebærer Forslag fremmet av: Stein Frydenberg Krav til flertall: To tredjedels (67%)

Vedtaksforslag A (Bruksretter som før, men med nærmere definisjoner) A.1 Kartforklaring De grønne strekene angir hva som er seksjonseierens midlertidige bruksrettsareal der det er vedlikeholds rett og plikt på planter og grunn. Hagearealet skal stelles som en normal hage og det er ikke tillatt å oppbevare avfall der. Sameieren gis en midlertidig bruksrett til dette areal. Denne bruksretten er ikke eksklusiv, andre eiere i sameiet kan fortsatt oppholde seg der og barn skal kunne leke på arealet uten å bli hindret eller bortvist. For å opprettholde sameiets åpne karakter skal gjerder og hekker holdes under 1,2 meter og gjerder må kun settes opp etter søknad til styret.

A.2 Kartet over sameiets hageareal skal vise med fargekoder hva som anses som felles hage areal, hva som anses som felles stikkveier og stier. Areal innenfor de grønne streker er tilordnet enkelte seksjoner angitt ved nummerering, og definisjon av bruksrett er gitt i pkt. A.1. Styret skal utarbeide et slikt kart og legge det frem for sameiemøtet på neste sameiermøte.

Vedtaksforslag B (Eksklusive tilleggsdeler til alle) B.1 I direkte tilknytning til husene tilordnes hver seksjon et indre areal, et platting areal på 5 * 5,5 meter. Arealet skal vises i kart som tegnes av styret. For rekkehusene vil dette normalt være foran hagedør i seksjonens hele bredde, men for 4-mannsboligene må det plasseres der det er hensiktsmessig ift. historisk bruk og tilgangsmulighet. For rekkehus med liten plass på sydsiden kan utearealet plasseres på endeveggen av huset.

6 av 25

Arealet kan seksjoneres ut som en tilleggsdel til seksjonen om seksjonseier ønsker det, der seksjonseier dekker alle kostnader ved reseksjonering.

B.2 Dette arealet får sameieren en eksklusiv bruksrett på i 30 år og her vil bruksretten være av eksklusiv karakter, med frihet til å bygge platting etter søknad til styret og avklaring mht. vann og avløp i grunnen og frihet til å plassere utemøbler. Uteboder har en egen plan i sameiet og andre nye bygninger må det søkes om til sameiet.

B.3 Styret gis fullmakt til å plassere arealene på kart og merke opp i terreng ihht vedtak i sameiemøtet. Ved uenigheter mellom sameiere og styret om hageplassering må uenigheter bringes inn for sameiemøtet.

B.4 Øvrig uteareal, veier, lekeplasser, stier og annet hageareal innenfor de grønne strekene er fellesareal, men med vedlikeholdsplikt ihht kart opptegnet av styret og vedtatt i sameiemøtet. Kart over tomt med grønne streker pr. Februar 2025 er utdelt til sameiet i høringsrunden om hagesaken

Styrets innstilling Stein Frydenberg fremmer en sak knyttet til «Hagesaken». Det er informert om hagesaken i Årsmeldingen. Som opplyst vil denne saken bli lagt frem på et ekstraordinært årsmøte. Forslagstiller har bedt om å få sin sak lagt frem på ordinært årsmøte.

Styret mener saken naturlig hører hjemme under behandling av «Hagesaken» og tar ikke stilling til innholdet.

Styret mener allikevel at det er uhensiktsmessig å behandle saken løsrevet fra "hagesaken", og vil derfor anbefale at forslaget ikke vedtas.

Forslag til vedtak 1 Vedteksforslag A Forslag til vedtak 2 Vedtektsforslag B Vedlegg 3. 2025-05-02 - Sak til sameiemøte V2025 HB 4 C.pdf

Sak 10

Trekning av garasjer Krav til flertall: Alminnelig (50%)

I henhold til "Regler for drift av og forvaltning av garasjeanlegget" (se husordensreglene) skal det trekkes om leie av ledige garasjer. Det skal videre trekkes to reserver, en på oversiden og en på nedsiden, dersom noen flytter eller av andre grunner frasier seg plassen i periode. Overtagelse av garasjer er 1. juni.

Det skal trekkes om følgende garasjer:

7 av 25

Garasje nr 30005 oversiden leieavtale utgår for Konrad Medhus - overtas av: - reserve oversiden: Garasje nr 30006 nedsiden leieavtale utgår for Ina Rimberg - overtas av: - reserve nedsiden: Ønske om å leie garasje skal meldes inn før møtet starter, enten ved registrering eller sendes inn i forkant.

Skjema er vedlagt.

Forslag til vedtak Det skal trekkes om følgende garasjer: Garasje nr 30005 oversiden- leid av Konrad Medhus - overtas av: reserve oversiden: Garasje nr 30006 nedsiden - leid av Ina Rimberg - overtas av: reserve nedsiden: Vedlegg 4. Leie av garasjeplass i Østhorn Boligsameie.pdf

Sak 11

Valg av tillitsvalgte Innstilling fra valgkomiteen Styremedlemmer valgt for to år ved forrige årsmøte (alle fortsetter et år til) Leder Ruth Anne Steffensen (Havnabakken 2 G) Styremedlem Thomas Melheim (Havnabakken 10 A) Styremedlem Eirik Rode (Havnabakken 2 B) Styremedlem Jonas Scott (Havnabakken 10 B) Styremedlem Bjørn Skavlan (Havnabakken 2 J) Nytt styremedlem (stiller for 1 år) Ingeborg Moe (Havnabakken 2 A) Varamedlemmer (velges for 1 år) Christina Langthon (Havnabakken 12 B) Elisabeth Alsten (Havnabakken 8) Hagekomité (velges for 1 år) Marianne Dahl, Ina Rimberg, Kathrine Bjørgo og Karen Rode Grorud Valgkomité (velges for 1 år) Kathrine Bjørgo og Kine Neslein

Roller og kandidater

8 av 25

Valg av 1 styremedlem Velges for 1 år Følgende stiller til valg som styremedlem: • Ingeborg Moe

Valg av 2 varamedlem Velges for 1 år Følgende stiller til valg som varamedlem: • Christina Langsthon • Elisabeth Alsten

Valg av 4 hagekomité Velges for 1 år Følgende stiller til valg som hagekomité: •

Kathrine Bjørgo

• Ina Rimberg • Karen Rode Grorud • Marianne Dahl

Valg av 2 valgkomité Velges for 1 år Følgende stiller til valg som valgkomité: • Kathrine Bjørgo • Kine Neslein

9 av 25

Styrets årsrapport .ÅRSRAPPORT FOR 2024 Styrets arbeid Styret har bestått av Ruth Anne Steffensen leder Eirik Rode Jonas Scott Thomas Melheim Bjørn Skavlan Cathrine Foss meldte fratreden fra styret 10. august 2024.

Ingeborg Moe har møtt fast etter at Foss fratrådte.

Christina Langthon varamedlem.

Styret har avholdt månedlige styremøter siden forrige årsmøte og har ellers løst løpende saker og behandlet og besvart henvendelser. Enkelte styremedlemmer har fremmet saker til styret som har omhandlet egen seksjon.

For å ha stor oppmerksomhet knyttet habilitet har styret innført et fast punkt på hvert møte knyttet til habilitet.

Større saker omtales særskilt under.

Vedlikehold Årsmøtet 2024 besluttet å utføre vedlikehold av bygningsmassen etter følgende prinsipp: Rehabilitering og vedlikehold skal gjennomføres fortløpende etter behov. En starter med de veggene som har tydelige skader. Det er gjerne sørveggene som oftest er mest slitt. Kledning og vindu foreslås byttet samtidig når tilstanden og ressursbruken tilsier dette. Prioriteringen av vedlikeholdet baseres på løpende vurdering av husene. Styret har og vil i det videre arbeide benytte teknisk konsulent til å bistå i denne kartleggingen og prioriteringen.

Status på dette arbeidet pr april 2025: Styret har i løpet av året gjennomført en prosess for å finne entreprenør som kan påta seg vedlikeholdsoppgavene i sameiet. Vi arbeider nå med en avtale med valgt entreprenør, der blant annet pris, prioritering/rekkefølge og omfang er viktige tema, i tillegg til finansiering. Styret har besluttet at parallelt med dette arbeid skal det igangsettes småreparasjoner og sjekk/reparasjon av vinduer som ikke skal byttes.

Rørinspeksjon Styret gjennomførte i slutten av mars en inspeksjon av avløpsrørene i sameiet. Arbeidet ble gjennomført av Rørleggersentralen AS. Inspeksjonen viste, ikke overraskende, at det er dårlig kvalitet deler av avløpsrørene.

Rørene er ca 70 år gamle, dog med noen oppgraderinger. Vedlikehold/bytte av avløpsrør og vannrør må forventes å bli en del av vedlikeholdsarbeidet i årene fremover.

Inspeksjonen av rørene viste brudd i avløpsrørene i Havnabakken 2 B og 4A. Dette vil bli utbedret umiddelbart.

Styret innhenter nå vurdering og tilbud fra to alternative leverandører i tillegg til Rørleggersentralen. Akutte skader vil bli utbedret så raskt det lar seg gjøre.

Fordeling av felleskostnader etter sameiebrøken På årsmøte i 2024 ble det i sak 14 Reseksjonering av firemannsboligene tatt til orde for å få på plass en fordelingen av fellesutgiftene, slik at disse reflekterer vedtektenes krav om at fellesutgiftene skal fordeles etter sameiebrøken. Styret har derfor arbeidet med å få på plass en fordeling av fellesutgiftene etter korrekt 10 av 25

sameiebrøk for hver seksjon, slik brøken er fastsatt gjennom sameiets vedtekter. Styret har derfor forlatt den midlertidige ordningen med et tillegg for firemannsboliger som har bygget ut, slik dette har vært praktisert i en årrekke. Å bruke korrekt brøk gir helt korrekte tall ved fordeling av felleskostnadene. Endringen ble iverksatt 1. februar 2025 Den korrekte sameiebrøken som nå benyttes til å fordele fellesutgiftene er ikke identisk med den tinglyste sameiebrøken i Grunnboken. Dette er knyttet til at en i en tidligere reseksjonering av firemannsboligene (2001) ikke samtidig endret sameiebrøken når loft og kjeller ble innlemmet i seksjonene. Styret har en pågående dialog med blant annet Obos om hvordan sameiebrøken for firemannsboligene kan oppdateres på en hensiktsmessig måte.

Hageparsellene På Østhorn boligsameiets årsmøte 2024 ble det lagt fram en sak om endring av vedtektene for å tydeliggjøre bruksrett til hageparsellene. Etter en kort diskusjon ble saken trukket, siden årsmøtet oppfattet at saken var utilstrekkelig forberedt. Styret har jobbet videre med saken. Etter ytterligere dialog med seksjoner hvor det har vært spørsmål knyttet til grensene, sendte styret saken, - og med det et revidert hagekart, ut på høring til alle seksjonene. I høringsforslaget ble det foreslått å innarbeide kartet som et vedlegg til husordensreglene.

I høringsrunden kom det flere gode innspill, både knyttet til grensene for hageparsellene, den juridiske statusen for et slikt kart, hvordan vedtektene skal forstås knyttet til bruksretten, forholdet til Eierseksjonsloven, retten til bruken av fellesareal, om parkeringsplasser bør inngå som en del av hageparsellen, og om hva et slik kart vil innebære knyttet til fordelingen av den verdien som en slik oppdeling av fellesareal vil kunne innebære. Det ble også stilt spørsmål til selve prosessen.

Som en oppfølging av høringsinnspillene har styret gått i ytterligere dialog med seksjoner hvor det fremdeles er uavklarte parsellgrenser. Styret har også hatt kontakt med advokat som har veiledet styret i hvordan en slik sak bør håndteres på en måte som både tilfredsstiller eierseksjonsloven, sameiets vedtekter og de spørsmål og innvendinger som kom fram i høringsrunden. Styret tar sikte på å innkalle til et ekstraordinært sameiemøte, hvor også advokaten vil være til sted, slik at denne saken kan gis en så god og bred behandling som mulig.

Retningslinjer for drift av sameiet I et sameie som vårt er det nødvendig at vi har noen felles retningslinjer for hva en som beboer kan gjøre, enten det er på egen hageparsell eller på øvrige fellesområder. Slike retningslinjer vil gjøre styrets arbeid enklere, gi forutsigbarhet for beboerne og det vil ikke minst kunne forebygge konflikter internt i sameiet. Styret har i løpet av året utarbeidet retningslinjer for etablering av varmepumper. Disse ligger på Vibbo.

Styret arbeider nå med retningslinjer for etablering av el- billadere, prinsipper for nabovarsling og dialog mellom beboerene, og prinsipper for eventuelle refusjon av utlegg knyttet til vedlikehold som påkostes av seksjonen. Styret arbeider også med retningslinjer for bygging av plattinger og innretninger på egen hageparsell. Dette siste må avstemmes mot plan- og bygningsetatens retningslinjer og reguleringer. Prinsipper og retningslinjer som krever årsmøtebehandling vil bli lagt fram for årsmøte. Øvrige retningslinjer vil fortløpende ble lagt ut på Vibbo.

Oppdatering av bodplanen Styret har arbeidet med oppdatering av bodplanen. Aktuelle seksjoner har blitt bedt om innspill på plassering av sine boder. Det vil bli sendt inn søknad til Plan og bygningsetaten om oppdatering av tidligere godkjent bodplan for sameiet. Bakgrunnen for søknaden er ønske om korrekt plassering av både bygde og ubygde boder.

Dette for å sikre at sameiets bygningsmasse er i henhold til godkjenninger.

Brannvarsling

11 av 25

Styret har gjennomført kontroll av brannvarslingssentralene i 4-mannsboligene. Beboere ble varslet i forkant og selve kontrollen ble gjennomført med tilgang til de fleste enhetene. Som resultat av kontrollen ble det identifisert 3 avvik - beboere av disse seksjonene vil bli varslet slik at disse kan bli utbedret.

Overordnet viser kontrollen at brannsystemet som er i iverksatt fungerer og styret vi påse at det blir gjennomført kontrollert med jevne mellomrom i henhold til lovpålagte krav og anbefalinger.

Fremtidige utfordringer Sameiet er nå så vidt i gang med det som blir et mer systematisk vedlikeholdsarbeid. Som vist på fjorårets sameiemøte er etterslepet i vedlikeholdet relativt stort. Reparasjoner, bytte av ødelagte vindu og bytte av kledning og tak vil bli utført etter behov i årene som kommer. Styret har akkurat avsluttet en inspeksjon av avløpsrørene i sameiet. Inspeksjonen viste både akutte skader som må utbedres raskt og tiltak som må legges inn i vedlikeholdsplanen. Så langt det lar seg gjøre vil vi samordne dette arbeidet, både av økonomiske hensyn og for å utføre arbeidet mest mulig smidig for oss beboere.

Styret vil tilstrebe at vedlikeholdsarbeidet blir utført på en så kostnadseffektiv måte som mulig, der vi klarer å balansere behovet for reparasjon og oppgradering opp mot sameiets økonomiske mulighetsrom. Arbeidet må i all hovedsak lånefinansieres. Dette innebærer dessverre at vi må regne med økning i fellesutgiftene. Hva dette konkret innebærer, vil bli informert om så snart styret har oversikt over dette.

For å unngå en for stor økning i fellesutgiftene i årene fremover er det viktig at alle beboerene selv bidrar til å holde bygningsmassen i så god stand som mulig. Dette innebærer blant annet at hver enkelte seksjon følger opp de anbefalingene som tidligere er meddelt seksjonen, men også at beboerene løpende melder inn skader før de får tid til å utvikle seg.

12 av 25

ØSTHORN BOLIGSAMEIE ORG.NR. 975 506 428, KUNDENR. 5530 RESULTATREGNSKAP Note

Regnskap 2024

Regnskap 2023

Budsjett 2024

Budsjett 2025

2 3

3 828 886 83 750 3 912 636

3 512 761 105 3 512 866

3 848 927 0 3 848 927

4 014 000 0 4 014 000

4 5 6

-33 840 -240 000 -7 853 -122 693 -138 058 -47 122 -532 916 -874 083 -63 662 -323 376 -181 884 -2 565 486

-45 469 -322 500 -11 645 -116 680 -67 437 -290 794 -498 752 -741 245 -61 456 -297 743 -109 253 -2 562 974

-42 300 -300 000 -12 000 -124 000 -99 995 -621 000 -532 916 -872 500 -57 000 -359 351 -114 998 -3 136 060

-21 300 -150 000 -12 000 -130 000 -130 000 -622 000 -533 000 -989 400 -60 000 -423 828 -124 200 -3 195 728

DRIFTSRESULTAT

1 347 150

949 892

712 867

818 272

FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 Finanskostnader 12 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER

71 170 -542 944 -471 774

54 120 -491 892 -437 772

0 -535 000 -535 000

0 -518 000 -518 000

ÅRSRESULTAT

875 376

512 119

177 867

300 272

Overføringer: Reduksjon udekket tap

875 376

512 119

DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring TV-anlegg/bredbånd Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER

Vedlegg 1

7 8 9

10

13 av 25

5530 - Årsregnskap 2024.pdf

ØSTHORN BOLIGSAMEIE ORG.NR. 975 506 428, KUNDENR. 5530 BALANSE Note

2024

2023

13

25 25

25 25

141 090 531 548 166 107 0 951 608 1 790 353 1 790 378

14 565 107 660 802 059 8 400 124 563 1 057 247 1 057 272

14

-6 139 892 -6 139 892

-7 015 268 -7 015 268

15

7 313 958 7 313 958

7 522 589 7 522 589

61 504 543 110 0 2 878 0 8 820 616 312 1 790 378

84 675 386 208 12 630 47 596 18 841 0 549 951 1 057 272

0 0

0 0

EIENDELER ANLEGGSMIDLER Aksjer og andeler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader/kundefordringer Forskuddsbetalte kostnader Driftskonto OBOS-banken Skattetrekkskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

16

Pantstillelse Garantiansvar Oslo, 22.04.2025 Styret i Østhorn Boligsameie Ruth Anne Steffensen/s/

Bjørn Skavlan/s/

Jonas Kalland Scott/s/

Thomas Melheim/s/

Vedlegg 1

Eirik Rode/s/

14 av 25

5530 - Årsregnskap 2024.pdf

NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak.

INNTEKTER Inntektene inntektsføres etter opptjeningsprinsippet.

HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid.

FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt.

NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Tilleggsareal -påbygg TV/Internett Internett Garasjeleie SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

3 160 848 271 950 240 822 117 522 37 744 3 828 886

NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Depositum fra seksjon 5 Refusjon fra GAST Entreprenør SUM ANDRE INNTEKTER

15 000 68 750 83 750

NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -33 840 SUM PERSONALKOSTNADER -33 840 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.

Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret.

Vedlegg 1

15 av 25

5530 - Årsregnskap 2024.pdf

NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2023/2024, og er på kr 240 000.

NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 7 853.

NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Tilleggstjenester, OBOS Eiendomsforvaltning AS OPAK AS OBOS prosjekt AS Fornebu Forvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR

-8 913 -108 156 -2 239 -18 750 -138 058

NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold brannsikring Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD

-8 705 -28 011 -8 380 -2 026 -47 122

NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

-576 265 -16 592 -281 226 -874 083

NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Lyspærer og sikringer Snørydding Andre fremmede tjenester Trykksaker Andre kontorkostnader Porto Kontingenter Bank- og kortgebyr Øreavrunding SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER

-2 261 -49 249 -29 888 -4 257 -85 642 -2 914 -7 -1 073 -75 -3 083 -3 434 -1 -181 884

Vedlegg 1

16 av 25

5530 - Årsregnskap 2024.pdf

NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter bank Renter av for sent innbetalte felleskostnader Kundeutbytte fra Gjensidige SUM FINANSINNTEKTER

14 984 1 659 54 527 71 170

NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter og gebyr på lån Renter på leverandørgjeld SUM FINANSKOSTNADER

-542 870 -74 -542 944

NOTE: 13 AKSJER OG ANDELER Selskapet eier aksjer i ABBL. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden, dvs. at de er bokført til opprinnelig kjøpspris.

Antall aksjer i ABBL har balanseført verdi på kr. 25.

Den samlede aksjekapital i ABBL har vi ingen opplysninger om.

NOTE: 14 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i selskapet er negativ. Det skyldes at selskapet fra stiftelsen og frem til 31.12. i regnskapsåret, har hatt høyere kostnader enn inntekter.

Den manglende likviditeten er finansiert ved låneopptak.

I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Det medfører at all rehabilitering, også evt. påkostning, kostnadsføres i perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene, tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. opptaket som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader.

Ved kjøp og salg av bolig er udekket tap (negativ egenkapital) reflektert gjennom fellesgjelden på hver enkelt leilighet.

NOTE: 15 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS-Banken AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente.

Rentesatsen pr. 31.12.24 var 7,20 %. Løpetiden er 25 år.

Opprinnelig 2014 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år

-7 405 489 2 001 035 5 404 454 0

OBOS-banken Rentesatsen pr. 31.12.24 var 7,20 %. Løpetiden er 30 år.

Opprinnelig 2021 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år

-2 200 000 81 865 2 118 135 0

Obos-Banken AS Flytende rente Rentesatsen pr. 31.12.24 var 7,10 %. Løpetiden er 16 år.

Opprinnelig 2024 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år

-7 374 572 0 60 614 -7 313 958 -7 313 958

SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 16 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Refusjon feil innbetalt tillegsareal SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD

Vedlegg 1

-8 820 -8 820

17 av 25

5530 - Årsregnskap 2024.pdf

Bygdøy Allé 2 0257 Oslo Postboks 1704 Vika 0121 Oslo

Uavhengig revisors beretning Til årsmøtet i ØSTHORN BOLIGSAMEIE Konklusjon Vi har revidert årsregnskapet til ØSTHORN BOLIGSAMEIE. Årsregnskapet består av:

•

Balanse per 31. desember 2024

•

Resultatregnskap 2024

•

Noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper.

Etter vår mening:

•

Oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav, og

•

Gir årsregnskapet et rettvisende bilde av sameiets finansielle stilling per 31. desember 2024, og av dets resultater for regnskapsåret i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert.

Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet nedenfor under Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av sameiet i samsvar med kravene i relevante lover og forskrifter i Norge og International Code of Ethics for Professional Accountants (inkludert internasjonale uavhengighetsstandarder) utstedt av International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA-reglene), og vi har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene.

Innhentet revisjonsbevis er etter vår vurdering tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til sameiet evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet.

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet.

For videre beskrivelse av revisors oppgaver og plikter vises det til: https://revisorforeningen.no/revisjonsberetninger BDO AS Hans Petter Urkedal statsautorisert revisor (elektronisk signert)

BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det internasjonale nettverket BDO, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA. Vedlegg 2 18 av 25

Side 1 av 1

5530 - revber.pdf

Penneo Dokumentnøkkel: 80DAY-7K1EP-ENCTN-5FTKE-FB678-B0U8Z

Grunnlag for konklusjonen

Til: Styret i Østhorn Boligsameie Fra Stein Frydenberg Havnabakken 4 C

Sak til sameiemøtet Våren 2025 – Forslag om utparsellering av uteareal og bedre forklaring på hva de grønne streker på styrets kart i hagesaken innebærer Det er prisverdig og forståelig at sameiet ved styret ønsker å definere nærmere hva som ligger i den midlertidige bruksrett hver seksjon har i dag og som vil utløpe i 2048.

Historisk sett så har bruksretten bare omfattet en rett til å lage en liten uteplass med noen hagemøbler. Denne retten fikk man mot vedlikeholdsplikt av et areal både foran og bak husene, ofte avgrenset av ikke altfor høye hekker, men det var ingen gjerder tidligere.

Den har ikke omfattet en rett til å sette opp store plattinger og møblere fellesareal med sine egne private ting slik vi har sett de siste 10-15 årene.

I motsetning til mer strengt kontrollerte borettslag og sameier der beboerne ikke tillates å etterlate møbler og annet hageutstyr ute, så har det i Østhorn boligsameie vært tillat at beboerne får bruke et areal tilknyttet boligen, dette mot gjenytelsen at de vedlikeholder området. Oppdelingen bygget på et prinsipp at rekkehusene hadde areal bak husene avgrenset mot tomtegrense og foran husene avgrenset mot gangvei til hus nedenfor. Firemannsboligene hadde arealet på sitt platå oppdelt i en vifteform rundt huset.

Siden sameiet ikke har en klausul om utløp av dagens bruksrett så er det grunn til å stille spørsmål om sameiet ensidig kan oppheve dagens bruksrett og erstatte den med en ny, med mindre det vedtas med 2/3 flertall.

1. Angående hageplanen Sameiet bør behandle denne saken på en prinsipiell riktig måte. Retten og muligheten til å benytte utearealet i sameiet er en vesentlig fordel ved å bo i sameiet. Sameiets store tomt på nær 15 mål er et fint grøntområde som står litt i fare for å bli nedbygd av stadig flere parkeringsplasser og uteplattinger som privatiserer uterommet. En nærmere regulering av utearealet kan synes nødvendig for å ta vare på det grønne utearealet og balansere behov for både private og offentlige utesoner. Det bør enten stadfestes at de grønne strekene kun omhandler vedlikeholdsansvar og ikke gir noen form for eksklusiv bruksrett eller så bør man gå veien frem til allokering av tilleggsdeler, men rettferdig fordelt ihht sameierbrøker.

Hvis man ønsker å dele ut areal innenfor grønne streker som midlertidige eneretter ( i 30 år) så bør man spesifisere mer detaljert hva man mener kartet innebærer. 30 år er lang tid og innebærer i praksis en livslang bruksrett for mange beboere i sameiet. Hvis man ønsker å gi eksklusiv bruksrett så bør man heller seksjonere ut tilleggsdeler til hver seksjon. Det gir en sikrere rettssituasjon.

Teoretisk sett kan man tenke seg en oppløsning av sameiet der 4 mannsboligene består som to sameier, et på oversiden og et på nedsiden og at rekkehusene får egne bruksnummer, der man bare har en avtale om delt vegg med naboeiendom. Da måtte man dele opp tomten ihht til eierbrøker og trolig komme opp med en økonomisk kompensasjon for de som fikk mindre tomteareal for å komme i mål med et slikt oppdelingsprosjekt. Det ville kunne for mange ha store fordeler, da de ville nyte Vedlegg 3

19 av 25

2025-05-02 - Sak til sameiemøte V2025 HB 4 C.pdf

godt av at de tok vare på huset sitt selv og slapp å være med å bekoste renovering av hus der eierne ikke passet på vinduene sine. Siden en slik oppdeling krever samtykke fra alle, så fremstår det som krevende å gjennomføre. En replisering av tilsvarende oppdeling, men foretatt innenfor sameiet som eierkonstruksjon må da nødvendigvis også medføre en vurdering av hva som er rettferdig oppdeling gitt de rettigheter man i utgangspunktet har. Spesielt gjelder dette retten til ferdsel på hele den tomten man er medeier i, som praksis betyr at voksne går rundt husene om de ønsker det ved nødvendige ærender og at barn kan leke hvor de ønsker på tomten.

Som en mellomløsning på full seksjonering av uteareal og at hele tomten forblir fellesareal kan man på en rettferdig måte utseksjonere et mindre areal innenfor de grønne strekene som tilleggsdeler.

Enten like stort areal til alle eller ihht sameiebrøk.

Hvis man bare ønsker å gi en midlertidig bruksrett lik den vi har hatt, så kan man gjøre det for 10 år og så eventuelt gjøre noen justeringer etter at man har driftet det i 10 år. Det gir en fleksibilitet og kontroll over tomten som er bedre enn om man deler ut enerett for 30 år fremover.

I høringsutkastet for hageplanen var det bakt inn parkeringsplasser uten noen diskusjon om det er rettferdig eller ikke. Det er betenkelig, og uteparkeringsplassene bør behandles i en egen sak.

Hagene og parkeringsplassene er to forskjellige saker. I 4 C og 4 D, har vi brukt plassen utenfor tørkestativet på nedsiden i vår oppkjørsel til parkering siden 1991, like lenge som noen andre uteparkeringer. Før utbyggingsplanen og den gang bilene ikke var så store, så parkerte midtseksjonene på rekkehusene på nedsiden mellom trappene på inngangssiden. Men det var ikke i høringsutkastet noen parkeringsplasser for midtseksjonene i hageplanen. Så den vanskelige saken om de verdifulle uteparkeringsplassene på felles gangveier og areal asfaltert av sameiet bør behandles i en egen sak og omtales ikke videre her.

En måte å få dette på et mer rettferdig spor er å vurdere kompensasjon for ulikheter mere. Bør ikke de som får en stor hagetomt betale for den, og de som får en liten bør de kompenseres for det?

På Nordberg er nå tomtepris gjerne 10 000 000 kr / mål, dvs 10 000 kr/ M2. Hvis noen får et uteareal på 300 m2, mens andre bare 70 m2 og gjennomsnitt er 150, så kan man kreve at de som får 50 kvm mer enn snitt betaler 500 000 kr inn i et fond som så brukes til å kompensere direkte de som bare får en bitte liten hageflekk men fortsatt betaler etter sin sameiebrøk på tomtelånet. Et lån som ennå ikke er nedbetalt 20 år etter at det ble tatt ut. Å gjennomføre en slik kompensasjonsrunde kan være utfordrende. Det taler for en likhet ved utdeling av areal slik vi hadde under utbyggingssaken.

Med måleverktøy på finn.no fant jeg en endeseksjon som skal få et hageareal på 370 kvm, mens de små trekantene på østsiden av 4mannsboligene er helt nede i 65 kvm.

Det vil være urimelig og stride mot sameiets karakter og utvilsomt kreve samtykke om man skal gjøre en slik oppdeling, der oppdeling innebærer en form for eksklusivitet.

Under utbyggingssaken i 2005 så fikk rekkehus bygge ut på fellesareal, men deler av det var deres egen hageflekk, til gjengjeld fikk 4 mannsboligene tildelt lofts areal som var fellesareal uten noe krav om betaling for det arealet. Så alle seksjoner fikk ca 20-30 kvm av fellesareal uten krav om innbetaling til sameie, da utdeling var noenlunde likt fordelt.

Som motargument kan man hevde at det per idag ikke lenger er noe utbyggingspotensial, da man ligger på 24% utnyttelse allerede. Men det kan endres i fremtiden, kommunen kan tillate mer fortetting og da vil det ha en verdi å ha en stor hage som tillater utbygging. feks av garasje.

Kommunen har uttrykt ønske om fortetting rundt t-bane stasjoner, ref. planene for Tåsen senter, og det kan tenkes at det i fremtiden blir en annen tillat utnyttingsprosent av tomten.

Vedlegg 3

20 av 25

2025-05-02 - Sak til sameiemøte V2025 HB 4 C.pdf

At noen i denne runden skal få hager på 200 – 380 kvm, mens andre får bare 70 kvm og over tid mister rett til fri ferdsel fordi man ikke skriver klart ut at de grønne strekene kun omhandler vedlikehold og ikke ferdsel, uten at det gjøres noen form for avregning er helt urimelig og strid med sameiets historie der man i størst mulig grad har prøvd å likebehandle seksjonseierene.

Ethvert kart bør ha en detaljert forklaring, hvis ikke så åpner det bare for ulike tolkninger i fremtiden.

Den gamle midlertidige bruksrett vi har skal iflg lovgiver utløpe først i 2048, ( 30 år etter ny lov) så vi har en rettssituasjon som godt dekker dagens bruk.

Et kart som viser hvor man har rett og plikt til å klippe gress kan man ha, men det bør være likhet ved verdiutdelinger. Tomten ble kjøpt av Oslo kommune i 2002 for 6 mill. kroner og siden den gang har man betalt renter og avdrag på lånet med fordeling etter sameiebrøk. Før den tid betalte man festeavgift. Den ble også fordelt ihht sameiebrøk og husleieandel i borettslagstiden før 1984. Hvis man skal dele ut eksklusive bruksretter på det som de facto blir å regne som tilleggsdeler, så må det gjøres på en rettferdig måte etter eierandeler i sameiet.

Et forslag til rettferdig utdeling av fellesareal kan lyde slik: Alle seksjoner kan få enerett på 28 kvm ( 5,5 m bredde og ut 5 m i hagen) areal utenfor sin seksjon som enerett areal, mens resten av areal innenfor grønne streker bør bare vise hvor man har vedlikeholdsplikt som " betaling" for enerett på platting areal og ikke innebære noen eksklusiv bruksrett.

Styret kan heller ikke bruke kartet som noe bevis i diskusjoner om hageareal, hvis det ikke vedtas i årsmøtet.

Se interessant artikkel som nevner dette.

"Det andre alternativet er å få sameiermøtets velsignelse til en vedtektsfestet, midlertidig, men eksklusiv, bruksrett til det aktuelle fellesarealet. Årsaken til at mange aktører, eiere av både bolig- og næringsseksjoner, velger sistnevnte alternativ er at den midlertidige bruksretten er rimeligere. Man trenger ikke å søke kommunen om reseksjonering og det er ikke nødvendig med oppmåling. Dersom man gis bruksrett i 80-99 år frem i tid, dekker det trolig bedriftens eller boligeierens behov for varighet og forutsigbarhet. For at sameiermøtet skal gå med på å avstå dette arealet til midlertidig eksklusiv bruk, kan det fort bli tale om et vederlag til sameiet. I pressområder hvor det i næringsseksjoner drives en virksomhet som er svært avhengig av å ha eksklusiv bruksrett til en bestemt del av sameiets fellesareal, vil prisen kunne være høy."

Kilde: https://www.estatenyheter.no/aktuelt/ny-eierseksjonslov-bruksretter-til-besvaer/229847 Avslutningsvis vil jeg foreslå tekst som vedtaksforslag A addert til kartet som en forklaring og innbakt som punkter i vedtektene. Kartet som det vises til er offentligjort på sameiets vibbo side og var en del av høringsrunden om hagesaken. Styret og sameiet kan fortløpende gjøre endringer av kartet, så det viktige her er at man skiller mellom et vedlikeholdskart over fellesområder og et kart som viser opptegninga av eksklusive bruksretter. Det er derfor skilt mellom vedtaksforslag A og B. Det sentrale i dette forslaget er at man bør skille mellom det man har som sin eksklusive bruksrettområde, utdelt som tilleggsareal, og det område som er fellesareal, men regulert som før med rett til å bruke det mot en vedlikeholdsplikt av arealet. Oppdeling av vedlikeholdsplikter og bruk av fellesareal er innenfor styrets kompetanse og kan justeres ved behov.

Vedlegg 3

21 av 25

2025-05-02 - Sak til sameiemøte V2025 HB 4 C.pdf

Vedtaksforslag A ( Bruksretter som før, men med nærmere definisjoner) A.1 Kartforklaring De grønne strekene angir hva som er seksjonseierens midlertidige bruksrettsareal der det er vedlikeholds rett og plikt på planter og grunn. Hagearealet skal stelles som en normal hage og det er ikke tillatt å oppbevare avfall der. Sameieren gis en midlertidig bruksrett til dette areal. Denne bruksretten er ikke eksklusiv, andre eiere i sameiet kan fortsatt oppholde seg der og barn skal kunne leke på arealet uten å bli hindret eller bortvist. For å opprettholde sameiets åpne karakter skal gjerder og hekker holdes under 1,2 meter og gjerder må kun settes opp etter søknad til styret.

A.2 Kartet over sameiets hageareal skal vise med fargekoder hva som anses som felles hage areal, hva som anses som felles stikkveier og stier. Areal innenfor de grønne streker er tilordnet enkelte seksjoner angitt ved nummerering, og definisjon av bruksrett er gitt i pkt. A.1. Styret skal utarbeide et slikt kart og legge det frem for sameiemøtet på neste sameiermøte.

Vedtaksforslag B (Eksklusive tilleggsdeler til alle) B.1 I direkte tilknytning til husene tilordnes hver seksjon et indre areal, et platting areal på 5 * 5,5 meter.

Arealet skal vises i kart som tegnes av styret. For rekkehusene vil dette normalt være foran hagedør i seksjonens hele bredde, men for 4-mannsboligene må det plasseres der det er hensiktsmessig ift. historisk bruk og tilgangsmulighet. For rekkehus med liten plass på sydsiden kan utearealet plasseres på endeveggen av huset. Arealet kan seksjoneres ut som en tilleggsdel til seksjonen om seksjonseier ønsker det, der seksjonseier dekker alle kostnader ved reseksjonering.

B.2 Dette arealet får sameieren en eksklusiv bruksrett på i 30 år og her vil bruksretten være av eksklusiv karakter, med frihet til å bygge platting etter søknad til styret og avklaring mhp vann og avløp i grunnen og frihet til å plassere utemøbler. Uteboder har en egen plan i sameiet og andre nye bygninger må det søkes om til sameiet.

B.3 Styret gis fullmakt til å plassere arealene på kart og merke opp i terreng ihht vedtak i sameiemøtet. Ved uenigheter mellom sameiere og styret om hageplassering må uenigheter bringes inn for sameiemøtet.

B.4 Øvrig uteareal, veier, lekeplasser, stier og annet hageareal innenfor de grønne strekene er fellesareal, men med vedlikeholdsplikt ihht kart opptegnet av styret og vedtatt i sameiemøtet.

Kart over tomt med grønne streker pr. Februar 2025 er utdelt til sameiet i høringsrunden om hagesaken.

Vedlegg 3

22 av 25

2025-05-02 - Sak til sameiemøte V2025 HB 4 C.pdf

Leie av garasjeplass i Østhorn Boligsameie

Navn: Seksjons nr: Oversiden av t-banen ____ Nedsiden av t-banen _____

Jeg/vi ønsker å leie garasje for perioden 2025 -2028

Leiesummen er nå kr 551 pr måned. Jeg/vi er innforstått med at leiesummen kan endres i løpet av leieperioden. En endring av leiesummen skal varsles.

Jeg/vi er kjent med at ordinær leieperiode er tre år. Overtagelse er 1. juni, også om garasjen overtas på et annet tidspunkt.

Østhorn den

2025

Underskrift

Vedlegg 4

23 av 25

Leie av garasjeplass i Østhorn Boligsameie.pdf

Deltagelse på årsmøte 2025 Årsmøtet avholdes 14.05.25 Selskapsnummer: 5530 Selskapsnavn: ØSTHORN BOLIGSAMEIE BRUK BLOKKBOKSTAVER Leilighetsnummer:

Navn på eier(e):

Signatur:

Fullmakt Eier kan møte ved fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst.

Eier gir herved fullmakt til: Fullmektigens navn:

24 av 25

OBOS Eiendomsforvaltning AS Hammersborg torg 1 Postboks 6668, St. Olavs plass 0129 Oslo Telefon: 22 86 55 00 www.obos.no E-post: oef@obos.no Ta vare på dette heftet, du kan få bruk for det senere, f.eks ved salg av boligen.

Egenerklæringsskjema Dette skjema vil være en del av salgsoppgaven Meglerfirma

Hegdehaugen Eiendomsmegling AS

Adresse

Havnabakken 10E

Postnr.

0874

Oppdragsnr.

125250087

Sted

Oslo

Er det dødsbo?

Nei

Ja

Avdødes navn

Salg ved fullmakt?

Nei

Ja

Navn hjemmelshaver

Når kjøpte du boligen?

2003

Hvor lenge har du bodd i boligen?

21 år og 3 mnd

Har du bodd i boligen siste 12 mnd?

I hvilket selskap har du (evt. sameiet/brl/aksjelaget) tegnet bygningsforsikring?

Gjensidige Forsikring

Polise/avtalenr

58023744

Selger 1 Fornavn

Richard Seyler

Etternavn

Ling

Selger 2 Fornavn

Marit

Etternavn

Sandvik

SPØRSMÅL FOR ALLE TYPER EIENDOMMER

Nei

Ja

(spørsmål som besvares med «Ja», skal beskrives nærmere i feltet

«Kommentar») 1.

Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?

Nei

2.

Ja Kommentar

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.

Nei

Ja, kun faglært

Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats

Ja, kun av ufaglært / egeninnsats

Firmanavn

Rørleggerhuset as

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:

Skiftet stoppekran og montert nytt toalett i kjeller. Utført 20.09.2020

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?

Nei

Ja

Firmanavn Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?

Nei

Ja Kommentar Faktura fra Rørleggerhuset

2.3 Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?

Nei 3.

Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?

Nei

4.

Ja Kommentar

Ja Kommentar

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?

Nei

Ja, kun faglært

Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats

Ja, kun av ufaglært / egeninnsats

Firmanavn Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 5.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?

Nei 6.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?

Nei

7.

Ja Kommentar

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?

Nei

9.

Ja Kommentar

Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?

Nei

8.

Ja Kommentar

Ja Kommentar

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?

Nei

Ja Kommentar

10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?

Nei

Ja Kommentar

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?

Nei

Ja, kun faglært

Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats

Ja, kun av ufaglært / egeninnsats

Firmanavn Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 13.

Nei

Ja, kun faglært

Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats

Ja, kun av ufaglært / egeninnsats

Firmanavn Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:

13. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Nei

Ja Kommentar Ja, eltilsyn ca 2005. Vi har papirdokumentasjon tilgjengelig.

14. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?

Nei

Ja Kommentar

15. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?

Nei

Ja Kommentar

16. Kjenner du til om det er nedgravd oljetank på eiendommen? Hvis nei, gå til punkt 17.

Nei

Ja

17. Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?

Nei

Ja Kommentar Vi er kjent med at nabo i 10B vurderer utbygging i 2025. Det foreligger også forhåndsgodkjente tegninger for utbygging av vår seksjon, 10E.

18. Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?

Nei

Ja Kommentar

19. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel eller lignende? Hvis nei, gå til punkt 20.

Nei

Ja

20. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Hvis nei, gå til punkt 21.

Nei

Ja Kommentar I tidligere bod i kjelleren er det innredet WC og bad/vaskerom. Utført av forrige eier ca år 1997

20.1 Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?

Nei

Ja Kommentar Vet ikke, da det ble utført av forrige eier.

21. Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest?

Nei

Ja Kommentar Vi vet ikke siden det evtuelt skulle vært gjort av forrige eier.

22. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?

Nei

Ja Kommentar

23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?

Nei

Ja Kommentar

24. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?

Nei

Ja Kommentar

SPØRSMÅL FOR BOLIGER I SAMEIER/BORETTSLAG/BOLIGAKSJESELSKAP: 25. Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?

Nei

Ja Kommentar

26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?

Nei

Ja Kommentar Det er vedtatt en vedlikeholdsplan i sameiet. Det kan på sikt medføre økt husleie/ felleskostnader.

27. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?

Nei

Ja Kommentar

28. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (i fellesareal eller i andre boliger)?

Nei

Ja Kommentar

TILLEGGSKOMMENTAR

Jeg bekrefter at opplysninger er gitt etter beste skjønn. Jeg er kjent med at dersom jeg har gitt ufullstendige, uriktige eller misvisende opplysninger om eiendommen, vil selskapet kunne søke hel eller delvis regress for sine utbetalinger eller redusere sitt ansvar helt eller delvis, jfr. Vilkår for boligselgerforsikring punkt 9.1 og forsikringsavtaleloven kapittel 4.

Jeg er orientert om at mitt mulige ansvar som selger etter avhendingsloven, eventuelt etter kjøpsloven (aksjeboliger), og om Anticimex Forsikrings boligselgerforsikringstilbud. Jeg er klar over at avtale om tegning av forsikring er bindende fra signering av egenerklæringsskjema. Premietilbudet som er gitt av megler er bindende for Anticimex Forsikring i 6 måneder fra oppdragsinngåelse med megler. Etter dette vil premien og forsikringsvilkårene kunne justeres. Fra 15.12.2024 vil prisene for boligselgerforsikring bli justert opp i henhold til nye premietabeller. Oppdrag inngått eller fornyet før 15.12.2024 vil også få nye priser når disse oppdragene er eldre enn 6 måneder regnet fra oppdragsinngåelsen eller siste fornyelse. Det forutsettes at denne premiejusteringen aksepteres for at boligselgerforsikringen skal være gyldig.

Når premietilbudet ikke lenger er bindende for forsikringsselskapet, må egenerklæringsskjemaet signeres på nytt og eventuelle endringer påføres. Det vil da være forsikringspremien og forsikringsvilkårene på ny signeringsdato som legges til grunn.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved salg av boligeiendom i følgende tilfeller: - mellom ektefeller eller slektninger i rett oppstigende eller nedstigende linje, søsken, eller - mellom personer som bor eller har bodd på boligeiendommen og/eller - når salget skjer som ledd i sikredes næringsvirksomhet/er en næringseiendom - etter at boligeiendommen er lagt ut for salg.

- Dersom det ikke foreligger risikovurdering (tilstandsrapport) for boligeiendommen som tilfredsstiller kravene i forskrift til avhendingslova FOR-2021-06-08-1850 Forsikringsselskapet kan ved skriftlig samtykke likevel akseptere tegning av forsikring også i ovennevnte tilfeller. Dersom selskapet ikke har gitt skriftlig samtykke, kan erstatningen bortfalle.

Ved oppgjørsoppdrag trer forsikringen i kraft når kontrakten er signert av begge parter, begrenset til siste 12 måneder før overtakelse.

For øvrig oppfordrer selger potensielle kjøpere til å undersøke eiendommen grundig, jf. avhendingsloven § 310 og kjøpslovens § 20 (aksjeboliger).

Ved signering av nærværende skjema aksepteres at Buysure AS, Visma Real Estate AS og Signicat AS ikke har ansvar for transaksjonen som tjenesten benyttes til, og ikke kan holdes ansvarlig for eventuelt tap av noen art som følge av brukerfeil, eventuelle feil ved Signicat AS og Visma Real Estate AS sine tjenester eller tredjepartsløsninger, herunder BankID. Forsikringsvilkårene leser du i sin helhet på: https://buysure.no/Anticimex/vilkaar

Les mer om boligselgerforsikringen og se prislister her: buysure.no/boligselgerforsikring

Jeg ønsker å tegne boligselgerforsikring, og bekrefter å ha mottatt og lest forsikringsvilkårene og informasjonsbrosjyre til selger i forbindelse med tegning av boligselgerforsikring. Forsikringen trer i kraft på det tidspunkt det foreligger en budaksept mellom partene, begrenset til tolv måneder før overtagelse. Ved oppgjørsoppdrag trer forsikringen i kraft når kontrakten er signert av begge parter, begrenset til siste 12 måneder før overtakelse. Jeg bekrefter med dette at eiendommen ikke er en næringseiendom, at den ikke selges som ledd i næringsvirksomhet eller mellom ektefeller eller slektninger i rett oppstigende eller nedstigende linje, søsken, eller mellom personer som bor eller har bodd på boligeiendommen. Dersom forsikringen er tegnet i strid med ovenstående (se også forsikringsvilkårene punkt 9) kan Anticimex Forsikring søke hel eller delvis regress for sine utbetalinger og/eller redusere sitt ansvar helt eller delvis. Jeg er innforstått med at eiendomsmegleren ikke har fullmakt til å gjøre unntak fra ovennevnte begrensninger. 11 % av forsikringspremien er honorar til Buysure AS. For boligselgerforsikring med Anticimex risikovurderingsrapport, er også kr. 1250,- av total forsikringspremie honorar til Buysure. Honoraret inngår i den totale premien du betaler inklusive evt. adm. gebyr og kostnadsdekning til eiendomsmegler.

Jeg ønsker ikke å tegne boligselgerforsikring, men megler har tilbudt meg å tegne slik forsikring.

Jeg kan ikke tegne boligselgerforsikring iht. vilkår

Jeg samtykker til bruk av elektronisk kommunikasjon med forsikringsselskapet og/eller deres representanter.

Jeg samtykker ikke til bruk av elektronisk kommunikasjon med forsikringsselskapet og/eller deres representanter.

Opprettet: 05/02/2025 16:37:57 (EES-versjon: 2)

HUSORDENSREGLER for

ØSTHORN BOLIGSAMEIE (Vedtatt på ordinært sameiemøte 29.4.92) (Endret 26.04.05, 24.04.12 og 28.04.15)

FORMÅL Husordensreglene har som formål å skape gode naboforhold innen sameiet. Jfr. Kardemommeloven: "Man skal ikke plage andre, man skal være grei og snill, og for øvrig kan man gjøre hva man vil."

GYLDIGHET Husordensreglene er et supplement til sameiets vedtekter. I følge vedtektenes pkt. 1 er bestemmelsene i husordensreglene bindende for beboerne. Meldinger fra styret til beboerne ved rundskriv eller oppslag som supplerer de gjeldende bestemmelser, gjelder på samme måte som husordensreglene.

ALMINNELIGE BESTEMMELSER Pkt. 1.Sameierne har felles plikt til å påse at ro og orden til enhver tid overholdes.

Pkt. 2.Musikkøvelser eller annen høylydt støy må ikke foregå mellom kl. 2200 og kl.

0700.

Pkt. 3. For å sikre trivsel og hygge bør støynivået generelt holdes på et for naboene akseptabelt nivå. Ved helt spesielle anledninger, f eks. i forbindelse med selskapelighet i leiligheten, bør innehaverne av tilstøtende leiligheter varsles på forhånd.

Pkt. 4.Trappeoppgangen, kjellergangen og fellesdelen av loftet må ikke benyttes som oppbevaringsplass. Det samme gjelder felles utearealer.

Pkt. 5.Ytterdøren bør holdes låst til enhver tid.

Pkt. 6.Husholdningsavfall skal pakkes forsvarlig og plasseres i søppelkassene. Alt annet avfall, møbler, bygningsrester etc. må beboerne selv besørge fjernet.

Brannfarlig avfall må avhendes på dertil egnet plass.

Når det gjelder håndtering av haveavfall, vises det til kommunale vedtekter.

Pkt. 7.Ansvaret for renhold og vedlikehold av fellesanlegg i og omkring hvert enkelt hus, påhviler husets beboere, og bør gjennomføres etter dugnadsplan og i dugnadsånd. Således skal snømåking, maling, skifting av lyspærer etc. fordeles slik at ingen blir urimelig belastet.

Trappevask i 4-mannsboligene bør skje minimum hver annen uke.

Sameierne i første etasje vasker denne og ned kjellertrappen. Sameierne i annen etasje vasker fra første og opp til loftet. Vinduene pusses av alle fire sameierne etter behov. (Turnusordning) I sommerhalvåret må kjellerne utluftes godt. Om vinteren skal loft- og kjellervindu holdes lukket. Takluken skal alltid være lukket.

Pkt. 8.Garasjene skal kun benyttes til parkering av bil m/tilbehør. Parkering på fellesareal skal kun skje på opparbeidede parkeringsplasser, og parkering på stikkveiene bør unngås.

All gjesteparkering skal skje utenfor sameiets fellesareal.

Pkt. 9. Tøy som henges opp til tørk på loft må være så utvridd at det ikke kommer vann på loftsgulvet.

Det er ikke tillatt å ha tøy hengende ute på søn - og helligdager på tørkeplassene.

Pkt. 10. Husdyrhold er tillatt, men eierne må ha kontroll over dyret og fjerne alle ekskrementer.

Pkt. 11. Utvendig farge- og fasadeendringer kan utføres etter godkjenning av styret og eventuelt bygningsetaten.

Pkt. 12. Endring av boligsameiets husordensregler kan bare besluttes av sameiemøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer.

REGLER FOR DRIFT OG FORVALTNING AV GARASJEANLEGGET a)

Garasjene leies bort til leietakere mot en månedlig leie. Leietiden for garasjene settes til en periode på 3 år av gangen. Bare beboere på oversiden kan være med i trekningen om garasjer på oversiden, vise versa på nedsiden.

b)

De to leietakerne på hhv. over- og nedsiden som angjeldende år må gi fra seg garasjeplassen, varsles formelt i innkallingen til sameiermøte i april. I innkallingen medfølger også skjema hvor de som ønsker garasjeplass, fyller ut og leverer dette til styret senest innen møtestart for sameiermøtet.

Tildeling av garasje skjer ved loddtrekning på sameiermøtet annethvert år.

De som allerede leier garasje, kan bare være med i ny trekning når leieforholdet utgår. Overtakelse av garasjer skjer pr. 1. juni. Garasjene ryddes og klargjøres til overlevering i forbindelse med dugnaden i mai.

c)

Det foretas i tillegg en ekstra trekning om hvilke beboere som hhv. på oversiden og nedsiden som vil ha fortrinnsrett til overtakelse av garasje dersom en av de øvrige som disponerer garasje, flytter eller frasier seg garasje i løpet av tiden fram til neste ordinære sameiermøte. Ved slik ekstraordinær overtakelse av garasje vil 6-års regelen ta til å gjelde først fra og med påfølgende ordinære sameiermøte.

d)

Garasje kan leies av alle som til enhver tid har bostedsadresse og bor i sameiet; enten som eier eller leietaker. Når vedkommende leietaker ikke har bruk for garasjen mer, ved flytting eller ved dødsfall/annet skifte, overtar sameiet garasjen til utleie til øvrige leietakere med bil. Framleie av garasje er ikke tillatt.

RETTIGHETER OG PLIKTER KNYTTET TIL BRUK AV UTEAREAL Etter vedtektenes § 2 har hver seksjon rett til å benytte et uteareal i tilknytning til sin bolig. Sammen med denne retten følger en plikt til forsvarlig vedlikehold av det aktuelle utearealet. Denne plikten omfatter blant annet klipping/ beskjæring av plener, hekker, trær, busker m.v. og fjerning av nedfallsfrukt. Videre skal seksjonseieren sørge for fjerning eller forsvarlig oppbevaring av avfall/ kompost.

I tillegg til retten til å benytte et uteareal i tilknytning til sin bolig har alle sameierne felles bruksrett til sameiets øvrige fellesarealer. Sameierne skal sørge for forsvarlig vedlikehold også av disse fellesarealene. Det er naturlig at beboerne i de enkelte hus sørger for vedlikehold av områdene i nærheten av sitt hus.

Hagekomiteen fordeler ved behov områdene slik at hver enkelt seksjon vedlikeholder sammenlignbare området. På de to årlige dugnadene skal det gjennomføres arbeider på disse fellesarealene, men beboerne oppfordres i tillegg til å sørge for løpende vedlikehold gjennom hele året av de aktuelle arealene.

Hensikten med denne bestemmelsen er å bidra til at utearealene er i en slik stand at de gir et positivt bomiljø.»

«Tiltak ved manglende vedlikehold av uteareal Ved manglende vedlikehold kan hagekomitéen gjennom dugnaden eller på annen måte sørge for at forsvarlig vedlikehold gjennomføres.»

1

Østhorn Boligsameie

PROTOKOLL FRA ORDINÆRT ÅRSMØTE I ØSTHORN BOLIGSAMEIE ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Møtedato: 11.06.2024 Møtetidspunkt: 18.00 Møtested: Voldsløkka skole, Uelands gate 85, Oslo Til stede:

38 seksjonseiere, 9 representert ved fullmakt, totalt 47 stemmeberettigede.

Forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS, ble representert ved Kine S. Arnestad.

Møtet ble åpnet av Heidi Moestue Sannes.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Konstituering 1. Valg av møteleder Som møteleder ble Heidi Moestue Sannes foreslått.

Vedtak: Valgt.

2. Godkjenning av de stemmeberettigede Det ble foreslått å anse avkrysset navneliste og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede.

Vedtak: Godkjent.

3. Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitne Som protokollfører ble Kine S. Arnestad foreslått.

Som protokollvitne ble Anne N.P. Billaudel foreslått.

Vedtak: Valgt.

4. Godkjenning av møteinnkallingen Det ble foreslått å godkjenne den måten årsmøtet var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt.

Vedtak: Valgt.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5. Behandling av årsrapport og årsregnskap for 2023 A Behandling av årsrapport og regnskap Styrets årsrapport, resultatregnskap og balanse for 2023 ble gjennomgått og foreslått godkjent.

Vedtak: Godkjent.

B Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen.

Vedtak: Godkjent.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6. Fastsettelse av honorarer Ekstern styreleder har i henhold til vedtak fra årsmøte i 2023 fått utbetalt sitt styrehonorar på kroner 180 000,- med 1/12 per måned.

Styrehonorar til det sittende styret ble foreslått satt til kr 150.000,-.

Vedtak: Godkjent.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2

Østhorn Boligsameie

7. Vedlikeholdsplan for Østhorn Boligsameie Saksframstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstilling: Rehabilitering av Østhorn boligsameie gjennomføres ved alternativ 3.

Det presiseres at innhenting av priser og finansiering som fremkommer i saken er grovt og basert på erfaringstall, og således ikke verifiserte tall. Styret mener allikevel at prinsippene for de ulike alternativene er klare og at grunnlaget for valg av løsning er godt nok. Styret gis fullmakt til å arbeide videre med gjennomføring av vedlikeholdsplanen i henhold til valgt løsning.

Oversikten som er basert på alternativ 3 er vedlagt som vedlegg.

Forslag til vedtak 1 Rehabilitere et hus om gangen frem til alle byggene er ferdig rehabilitert, da med ny kledning, etterisolering og vinduer, samt nyt tak der dete er nødvendig. Arbeidet foreslås gjennomført med ca. to hus pr år. Kapitalbehovet vil være ca. fire millioner kroner pr år i åtte år og finansieres ved låneopptak, engangstilskudd og økning i fellesutgiftene.

Forslag til vedtak 2 Full rehabilitering av alle husene som alternativ en. Arbeidet gjennomføres over en periode på to – tre år og finansieres ved låneopptak, engangsinnskudd og økning i fellesutgiftene. Totalkostnad vil være ca. 33 millioner kroner .

Forslag til vedtak 3 Rehabilitering som en løpende prosess der man tar den eller de veggene på hvert hus der det er nødvendig å rehabilitere. Byte av vinduer, etterisolering og kledning g som i alternativ en og to. Finansieres med lån, samt økning i fellesutgiftene, med utgangspunkt i prinsippene som legges til grunn i vedlagte forslag til vedlikeholdsplan Det fremkom benkeforslag om at styret må vurdere hvordan kostnadene til tiltaket skal fordeles, og om kostnadene knyttet til eventuell tilleggsisolering belastes den berørte seksjonen.

Man gikk til avstemming over forslag til vedtak 3, som ble enstemmig vedtatt.

Vedtak: Enstemmig vedtatt.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------8. Foredrag om ventilasjon av Christian O. Arnesen – ABK Quiller AS Forslag til vedtak: Tas til etterretning.

Vedtak: Tas til etterretning.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------9. Vedtektsendring vedrørende vedlikehold Saksframstilling: Som følge av sak 7 knytet til sameiets behov for vedlikehold og særlig viktigheten av ventilasjon, foreslår styret at regler knyttet til dette inntas på passende sted i vedtektene.

Sameiets vedtekter § 5 tredje, fjerde og fjortende ledd endres til følgende ordlyd: (3) Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer og råteskader unngås.

(4) Seksjonseier skal sørge for at leiligheten, inkludert loft og kjeller, er ventilert på en slik måte at skader unngås. Seksjonseier plikter å sete seg inn i hvilke minimumskrav som gjelder til enhver tid for å unngå fremtidige skader som følge av utilstrekkelig ventilasjon i seksjonen.

3

Østhorn Boligsameie

(14) Seksjonseier skal se til at husets drenering holdes vedlike gjennom blant annet å sikre at takrennenedløp ikke spruter på muren, at kjellere er tilstrekkelig ventilert og at fall på plenen/uteområdet er fra veggen.

Forslag til vedtak: Vedtektene endres/oppdateres slik de fremkommer i saksfremstillingen.

Etter diskusjon og flere innspill, ble det foretatt noen mindre endringer i forslaget.

Man gikk til avstemming over forslaget, som ga 12 stemmer for.

Vedtak: Forslaget falt.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------10. Vedtektsendring vedrørende eksklusiv bruksrett Saksframstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstilling: Styret innstiller på bakgrunn av dette følgende innstilling: Sameiets vedtekter § 2 annet ledd første setning endres fra: «Seksjonseierne har dessuten rett til å benytte et uteareal i tilknytning til husene» til følgende ordlyd: «Seksjonseierne har dessuten eksklusiv rett til å benytte et uteareal i tilknytning til husene i henhold til grensedragningene i kart i vedlegg 1 til vedtektene etter skriftlig samtykke fra seksjonseierne.»

Se vedlegg i saken.

Forslag til vedtak: Vedtektene endres slik de fremkommer av saksfremstillingen.

Fremkom benkeforslag om at saken trekkes.

Styret trakk deretter saken.

Vedtak: Forslaget ble trukket.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------11. Parkering på sameiets fellesarealer og garasjer – forslag fra: Marit Sandvik, Rich Ling, Marianne Dahl, Stian Petersen, Gina Hillestad Lystrup, Andre Holmedal, Kine Østlie Neslein og Halvard Saue Saksframstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstilling til vedtak 1: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstilling er at årsmøtet avslår forslagsstillers vedtak 1 og fortsetter med dagens 3-årsrullering, dog med en fornuftig prisjustering for ny€ periode(r).

Styrets innstilling til vedtak 2.

Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstilling er at årsmøtet avslår forslagsstillers vedtak 2 i sin helhet.

Forslag til vedtak 1: Leietiden for garasjer reduseres til et år om gangen.

Styret i Østhorn boligsameie kan justere prisen årlig. Tildeling eter loddtrekning.

Man gikk til avstemming, som ga 11 stemmer for og 0 blanke.

Vedtak: Forslaget falt.

4

Østhorn Boligsameie

Forslag til vedtak 2: Styret kartlegger beliggenhet og antall nåværende parkeringsplasser i stikkveiene som tilfredsstiller offentlig krav til en parkeringsplass. Egnede parkeringsplasser merkes og tildeles seksjonene i tilhørende stikkvei eter loddtrekning for et år om gangen.

Pris på parkering i stikkveiene setes av styret og kan justeres årlig.

Der sameiere har etablert lademulighet, refunderer sameiet dokumenterte kostnader.

Sameiet skal også legge til rette for at de som til enhver tid disponerer plass med lader skal betale strømutgiftene. Der sameiere har etablert lademulighet, refunderer sameiet dokumenterte kostnader. Sameiet skal også legge til rette for at de som til enhver tid disponerer plass med lader skal betale strømutgiftene Man gikk til avstemming over forslaget, som ga 6 stemmer for og 10 blanke.

Vedtak: Forslaget falt.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------12. Innlemme fellesareal fra gang inn i kjellerbod – Havnabakken 2 B Forslag fremmet av: Maria Hilmo Jensen Saksframstilling: Fremkommer i sin helhet innkallingen.

Styrets innstilling; Tilsvarende sak er behandlet i årsmøtet tre ganger tidligere. Forslaget innebærer byte av bod med naboen, samt innlemming av en del av fellesarealet ved at en del av gangen blir innlemmet i bodene. På denne måten kan begge parter få bod av ok størrelse.

Styret mener det er viktig at alle seksjonene har bod av noenlunde lik størrelse i kjelleren, noe som er oppfylt i denne saken. Endringen gir mulighet for å innlemme boden i seksjonen, og det gir igjen ønske om rømningsvindu også her.

Forslag til vedtak: Årsmøtet godkjenner at fellesareal blir innlemmet som bod og bod blir del av boareal som det fremkommer av saksfremstillingen Forslaget ble ikke behandlet, da tiden for leie av lokalene utløp.

Forlaget behandles eventuelt på et ekstraordinært årsmøte (digitalt eller fysisk).

Vedtak: Ble ikke behandlet.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------13. Etablere balkongdør og trapp ned i egen hageparsell og sete inn større vindu i kjeller - Havnabakken 2 B – forslag fremmet av: Maria Hilmo Jensen Saksframstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen .

Styrets innstilling: Det har med årene blitt vanlig at seksjonene i firemannsboligene har trapp ned til utearealet. For å få utgang direkte til den delen av hagen som seksjonen disponerer, ønskes ny trapp ut på langsiden av huset, tilsvarende som er etablert i nr. 4a.

Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen og det forutsettes at slik dispensasjonssøknad blir sendt til Plan& bygg for alle endringene som krever dette Forslag til vedtak: Sameiermøtet godkjenner at det kan etableres en balkongdør og trapp ned til hagen, samt at det kan settes inn et større rømningsvindu i kjelleren

5

Østhorn Boligsameie

Forslaget ble ikke behandlet, da tiden for leie av lokalene utløp.

Forlaget behandles eventuelt på et ekstraordinært årsmøte (digitalt eller fysisk).

Vedtak: Ble ikke behandlet.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------14. Reseksjonering av firemannsboligene – forslag fremmet av: Stein Frydenberg Saksframstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstilling er at forslaget vedtas.

Forslag til vedtak: a) Styret iverksetter reseksjonering av sameiets firemannsboliger i henhold til eierseksjonslovens regler for reseksjonering i løpet av styreperioden 2024/2025 og tidligere vedtak om endring av sameiebrøk ved utbygging i sameiermøter 22/4 2003, 23/9 - 2004 og 5/12 – 2005. Reseksjonering innebærer en heving av teller fra 85 til 102 for de utbygde 4-mannsbolig seksjonene og tilsvarende endring av Nevner for alle seksjoner så sum alle Tellere i sameiebrøken er lik Nevner.

Reseksjoneringen innebærer ikke endring av areal.

Forslaget ble ikke behandlet, da tiden for leie av lokalene utløp.

Forlaget behandles eventuelt på et ekstraordinært årsmøte (digitalt eller fysisk).

Vedtak: Ble ikke behandlet. b) Sameiets Årsrapport skal inneholde en tabell med oversikt over kostnadsbidrag for de ulike boligtyper Forslaget ble ikke behandlet, da tiden for leie av lokalene utløp.

Forlaget behandles eventuelt på et ekstraordinært årsmøte (digitalt eller fysisk).

Vedtak: Ble ikke behandlet.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------15. Garasjeleie – forslag fremmet av: Stein Frydenberg Saksframstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstilling til forslaget i sin helhet er at det ikke vedtas.

Forslag til vedtak: a) Styret bes sende faktura til de som har leiet garasje, men ikke betalt for den.

Forslaget ble ikke behandlet, da tiden for leie av lokalene utløp.

Forlaget behandles eventuelt på et ekstraordinært årsmøte (digitalt eller fysisk).

Vedtak: Ble ikke behandlet. b) Garasjeleien setes opp til 760 kr/mnd.

6

Østhorn Boligsameie

Forslaget ble ikke behandlet, da tiden for leie av lokalene utløp.

Forlaget behandles eventuelt på et ekstraordinært årsmøte (digitalt eller fysisk).

Vedtak: Ble ikke behandlet.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------16. Styrearbeidet, habilitet og tilbakebetaling av kostnadsbidrag – forslag fremmet av: Stein Frydenberg Saksframstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Styrets innstiling til forslaget i sin helhet er at det ikke vedtas Forslag til vedtak 1 Styret skal foreta et etteroppgjør for årene 2022 og 2023 for å dekke inn de felleskostnadene som i disse årene ikke er innkrevd fra de berørte utbygde 4-mannsboligene.

Forslaget ble ikke behandlet, da tiden for leie av lokalene utløp.

Forlaget behandles eventuelt på et ekstraordinært årsmøte (digitalt eller fysisk).

Vedtak: Ble ikke behandlet.

Forslag til vedtak 2 Styret skal foreta et etteroppgjør for året 2023 for å dekke inn de felleskostnadene som i dete året ikke er innkrevd fra de berørte utbygde 4-mannsboligene, alternativt; Forslaget ble ikke behandlet, da tiden for leie av lokalene utløp.

Forlaget behandles eventuelt på et ekstraordinært årsmøte (digitalt eller fysisk).

Vedtak: Ble ikke behandlet.

Forslag til vedtak 3 Det foretas ikke en slikt etteroppgjør for å dekke inn for lite betalte felleskostnader fra de berørte 4-mannsboligene, og de øvrige eierseksjoner har derfor som en konsekvens av dette betalt for høye felleskostnader i perioden 2022-23 som tilbakebetales til den enkelte.

Forslaget ble ikke behandlet, da tiden for leie av lokalene utløp.

Forlaget behandles eventuelt på et ekstraordinært årsmøte (digitalt eller fysisk).

Vedtak: Ble ikke behandlet.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------17. Trekning av garasjeplasser Saksframstilling: Fremkommer i sin helhet i innkallingen.

Forslag til vedtak: Trekningen gjennomføres.

Det ble ikke gjennomført trekning, da tiden for leie av lokalene utløp.

Vedtak: Trekning ble ikke gjennomført på møtet.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

7

Østhorn Boligsameie

18. Valg av tillitsvalgte Valgkomiteen redegjorde for sin innstilling.

Alternativ 1 med intern styreleder: A Som styreleder for 1 år, ble foreslått Ruth Anne Steffensen.

Vedtak: Valgt.

B. Som styremedlemmer for 2 år, ble foreslått Jonas Scott, Eirik Rode, Bjørn Skavlan og Thomas Melheim.

Vedtak: Valgt.

C Som varamedlemmer for 1 år, ble foreslått Ingeborg Moe og Christina Langthon.

Vedtak: Valgt.

Alternativ 2 med ekstern styreleder: A Som styreleder for 1 år, ble foreslått Elsa Braadland.

Man gikk til avstemming, som ga 2 stemmer for.

Vedtak: Ikke valgt.

De andre forslagene utgikk i henhold til valgene under alternativ 1.

D Som representanter til hagekomité, ble foreslått Ina Rimberg, Kathrine Bjørgo og Karen Rode Grorud.

Vedtak: Valgt.

E Som representanter til valgkomité for 1 år, ble foreslått Kathrine Bjørgo og Kine Neslein.

Vedtak: Valgt.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Møtet ble hevet kl. 21.15

Heidi Moestue Sannes /s møteleder

Protokollen signeres av

Kine S. Arnestad /s/ protokollfører

Anne N.P. Billaudel /s/ protokollvitne

8

Østhorn Boligsameie

Ved valgene på årsmøtet har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse

Valgt for

Leder

Havnabakken 2 G

2024-2026

Styremedlem Cathrine Foss

Havnabakken 2 B

2023-2025

Styremedlem Thomas Melheim

Havnabakken 10 A

2024-2026

Styremedlem Eirik Rode

Havnabakken 2 B

2024-2026

Styremedlem Jonas Scott

Havnabakken 10 B

2024-2026

Styremedlem Bjørn Skavlan

Havnabakken 2 J

2024-2026

Varamedlem Christina Langthon

Havnabakken 12 B

2024-2025

Varamedlem Ingeborg Moe

Havnabakken 2 A

2024-2025

Ruth Anne Steffensen

597800

597600

597700

597800

6647900 6647800 6647700

6647700

6647800

6647900

6648000

597700

6648000

597600

*=regulert kotehøyde med Oslo lokal som høydereferanse. Ved prosjektering legges 37 cm til denne kotehøyden.

Reguleringskart Dato: 04.02.2025 Bruker: tas Målestokk 1:1000 Ekvidistanse 1m

– Kartutsnittet gjelder vertikalnivå 2 (dvs. på bakkenivå).

– Gjeldende kommunedelplaner: KDP-17 – Naturmangfold innenfor kartutsnittet. Se eget kart.

– Kartet er sammenstilt for: Eiendomsomsetning. Kan ikke brukes til byggesak.

Koord.system: EUREF89 - UTM sone 32

PlottID/Best.nr: 326850/ 86504976

Høydereferanser - Reguleringsplan: Se reg.best.

- Bakgrunnskart: NN2000

Adresse: HAVNABAKKEN 10E

Originalformat: A3

Gnr/Bnr: 52/522

Deres ref.: 62126/ WM264_3000117_3002776 Kommentar:

© Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune

Opprinnelig reguleringsplan gir rammer for høyder på planlagt bebyggelse ut fra terrenghøydene slik de var da reguleringsplanen ble vedtatt. Det nye sammenstilte reguleringsplankartet viser dagens terreng- og tomtesituasjon.

Planens originale vedtakskart er tilgjengelig i Saksinnsyn.

Se tegnforklaring på eget ark

TEGNFORKLARING - REGULERING (for gjeldende kartutsnitt)

597800

597600

597700

597800

6647900 6647800 6647700

6647700

6647800

6647900

6648000

597700

6648000

597600

© Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune

Naturmangfold Dato: 04.02.2025 Bruker: tas Målestokk 1:1000 Ekvidistanse 1m

– Skraverte felter markerer områder hvor det er registrert naturmangfold (rød) eller fremmede skadelige organismer (sort).

– Kartet er sammenstilt for: Eiendomsomsetning. Kan ikke brukes til byggesak.

Koord.system: EUREF89 - UTM sone 32

PlottID/Best.nr: 326850/ 86504976

Høydereferanser - Reguleringsplan: Se reg.best.

- Bakgrunnskart: NN2000

Adresse: HAVNABAKKEN 10E

Originalformat: A3

Gnr/Bnr: 52/522

Deres ref.: 62126/ WM264_3000117_3002776 Kommentar:

Opprinnelig reguleringsplan gir rammer for høyder på planlagt bebyggelse ut fra terrenghøydene slik de var da reguleringsplanen ble vedtatt. Det nye sammenstilte reguleringsplankartet viser dagens terreng- og tomtesituasjon.

Planens originale vedtakskart er tilgjengelig i Saksinnsyn.

597900

597600

597900

6648300

6648300

597600

6648000

6648000

6647700

6647700

6647400

6647400

© Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune

Kommuneplanen 2015–2030 Vedtatt av bystyret 23.09.2015, sak 262 Dato: 04.02.2025 Målestokk 1:3000 Koordinatsystem: EUREF89 - UTM sone 32

Kartet viser utsnitt av «Plankart 1-2 Arealbruk» og «Plankart 2-2 Hensynssoner». For øvrige juridisk bindende kart, se Planinnsyn - https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan Blå ramme viser utsnittet for de øvrige plottene.

PlottID/Best.nr: 326850/86504976 Deres ref.: 62126/

Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 og til 23.09.2015 vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Se tegnforklaring på eget ark.

Tegnforklaring - kommuneplan Farled

Bebyggelse og anlegg, eksisterende

Fjernveg (tunnel)

Bebyggelse og anlegg, fremtidig

Fjernveg

Bane, eksisterende

Markagrense

Havn, eksisterende

Plangrense

Havn, fremtidig

Sporveg (tunnel), fremtig

Kollektivknutepunkt, fremtidig

Sporveg (tunnel), eksisterende

Grønnstruktur, eksisterende

Sporveg, eksisterende

Grønnstruktur, fremtidig

Sporveg, fremtidig

Forsvaret

Jernbane (tunnel), fremtidig

LNF-areal, eksisterende

Jernbane (tunnel), eksisterende

LNF-areal, fremtidig

Jernbane, eksisterende

Spredt boligbebyggelse, eksisterende

Turvei

Spredt boligbebyggelse, fremtidig

Ny T-bane-/jernbanestasjon (ikke juridisk)

Spredt fritidsbebyggelse, eksisterende

T-banestasjon (ikke juridisk)

Spredt fritidsbebyggelse, fremtidig

Jernbanestasjon (ikke juridisk)

Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone

Banetrase (ikke juridisk)

Farled

Fjordtrikk (ikke juridisk)

Småbåthavn, eksisterende

Samferdsel (ikke juridisk)

Småbåthavn, fremtidig

Eksisterende kollektivknutepunkt

Naturområde

Fremtidig kollektivknutepunkt Spredt boligbebyggelse Bestemmelsesgrense Aktivitetssone marka

Friluftsområde Ytre by (utviklingsområder) Indre by (utviklingsområder) H570 - Bevaring kulturmiljø H710 - Båndlegging for regulering etter pbl.

H810_1 - Krav om felles planlegging (områderegulering) H810 _2 - Krav om felles planlegging H820_1 - Omforming (kabling og høystentledninger) H820_2 - Omforming (trafostasjoner) H110 - Nedlagsfelt drikkevann H190 - Andre sikringssoner H310_1 - Kvikkleire H310_2 - Steinsprang H320_1 - Stormflo H320_2 - Elveflom H390 - Deponi

SAMEIEVEDTEKTER FOR ØSTHORN BOLIGSAMEIE Vedtatt på ordinært sameiemøte med endring 29.04.92, 04.12.96, 21.04.98, 15.04.99, 11.04.00, 26.04.01, 23.04.02, 22.04.03, 23.09.04,17.04.08, 28.04.15, 20.04.17, 18.04.2018, 11.08.2020 og 07.04.2022.

§ 1- Innledning (1)

Eiendommen gnr. 52, bnr. 522 i Oslo kommune er i overensstemmelse med begjæring om reseksjonering av 16. oktober 2001 delt opp i 61 ideelle eiendomsandeler. Alle bestemmelser som er inntatt i skjøte, oppdelingsbegjæringen og husordensreglene er bindende for seksjonseierne.

Sameiebrøken er fastsatt på grunnlag av leilighetenes arealer.

(2)

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65. Ved motstrid mellom bestemmelser i vedtektene og fravikelig bestemmelser i eierseksjonsloven, går vedtektsbestemmelsene foran.

§2

Seksjon

(1)

En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til én bolig benevnes seksjon.

(2)

Seksjonseierne har dessuten rett til å benytte et uteareal i tilknytning til husene.

Vedlikeholdsplikten for dette utearealet påhviler de seksjonseierne som benytter arealet, se § 5 for nærmere presisering. Seksjonseieren har i tillegg felles bruksrett sammen med de øvrige eierne av eiendommen til boligsameiets fellesarealer, herunder veier, vaskeri, fellesinnretninger m.v.

(3)

En seksjonseier kan ikke eie mer enn to seksjoner i sameiet. To seksjoner er å forstå med utgangspunkt i sameiets opprinnelige seksjonering med 62 enheter.

§ 3 - Disposisjon over seksjon (1)

Overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i ovennevnte dokumenter og disse vedtekter, jf. § 1.

(2)

Overdragelse av seksjon kan ikke skje uten styrets skriftlige godkjennelse.

(3)

Styret kan ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn.

(4)

Nekter styret å godkjenne erververen, må melding om dette komme fram til erververen senest 30 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til boligselskapet. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

(5)

Den enkelte seksjonseier har for øvrig full rettslig råderett over sin seksjon.

(6)

Innehaver av den enkelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av driftsutgifter, eventuelt andre utgifter som sameiet har fastsatt, blir betalt og hefter også for tidligere seksjonseiers forpliktelser.

1

§ 4 - Seksjonseiernes plikter (1)

Seksjonseierne er forpliktet til å rette seg etter boligsameiets vedtekter og vedtak fattet av årsmøtet og styre. Ved alminnelig flertall fastsetter årsmøtet vanlige ordensregler for eiendommen.

(2)

Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for brukerne av andre seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt.

(3)

Bruksenheten må bare benyttes i samsvar med seksjonens formål.

(4)

Styret eller den styret gir fullmakt har adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta ettersyn, installasjoner eller reparasjoner.

§ 5 - Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten (1)

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.

(2)

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som a) inventar b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker c) apparater, for eksempel brannslukkingsapparat d) skap, benker, innvendige dører med karmer e) listverk, skillevegger, tapet f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk g) vegg-, gulv- og himlingsplater h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring i) innsiden av vinduer, veranda- og ytterdører til boligen

(3)

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

(4)

Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt ovenfor, men ikke utskifting av sluk, vinduer, veranda- og ytterdører til bolig. Seksjonseier er likevel ansvarlig for utskifting av ødelagte vindusruter (f.eks. punkterte), dersom dette er et teknisk og økonomisk forsvarlig alternativ til skifte ut hele vinduet.

(5)

Enkelte seksjonseiere har for egen regning og risiko bygget ut loft og kjeller til boligformål i medhold av vedtektenes § 7 nr 2. I den utstrekning det avdekkes feil/mangler ved utførelsen av utbyggingen av disse arealene, hefter den som til 2

enhver tid eier den aktuelle seksjonen overfor Sameiet for utbedringsansvaret.

Dette utbedringsansvaret omfatter også eventuelle følgeskader, og gjelder i 5 år etter at ferdigattest på utbyggingen foreligger.

(6)

Vedlikeholds- og utbedringsansvaret for loft- og kjellerareal som er bygget ut i strid med gjeldende reguleringsplan (inkludert sameiets forhåndsgodkjente tegninger), påligger den som til enhver tid er eier av seksjonen.

(7)

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen.

Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

(8)

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

(9)

Vedlikehold av eventuell sportsbod som tilhører seksjonen tilligger fullt ut for egen regning den enkelte seksjonseier.

(10) Vedlikeholdsplikten omfatter også uteareal tilknyttet seksjonene (grøntarealet), jf. vedtekts § 2 nr. 2. I dette ligger plikten til å holde plen, busker og annen vegetasjon i ordnet og anstendig stand såvel som vedlikehold av eventuelle gjerder, trapper og andre konstruksjoner tilknyttet grøntarealet.

(11) Oppdager seksjonseieren skade i bruksenheten som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter seksjonseieren straks å sende skriftlig varsel til styret.

(12) Seksjonseieren skal holde bruksenheten fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter seksjonseier straks å sende skriftlig varsel til styret.

(13) Ny eier av seksjonen har plikt til utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting i seksjonen, selv om vedlikeholdet skulle vært utført av den tidligere seksjonseier.

(14) En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tap dette p fører sameiet eller andre seksjonseiere, jf. eierseksjonsloven § 34. § 6 - Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m.

(1)

Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsplikt, jf. vedtektenes § 5.

Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

(2)

Vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger, kanaler og felles varmeanlegg inklusive radiatorer. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer, veranda- og ytterdører til boligene.

3

(3)

Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også slikt som utskifting av sluk, vinduer, veranda- og ytterdører til boligene eller reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

(4)

Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere felles installasjoner. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.

(5)

Et sameie som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt, skal erstatte tap dette p fører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene, jf. eierseksjonsloven § 35.

§ 7 - Forandringer av seksjonen, antenne, markise, solskjerm m.m.

(1)

Seksjonseierne må ikke uten godkjennelse fra boligsameiets styre gjøre bygningsmessige forandringer vedrørende boligen, eller sette opp radio-, parabol- og TV-antenne, markiser, solskjermer m.m. Når styret har gitt sin godkjennelse, plikter seksjonseier å sørge for at arbeidet blir forskriftsmessig utført.

(2)

Ved utbygging av areal i kjeller, areal på loft eller tilbygg på sameiets fellesareal iht. godkjente utbyggingsplaner plikter seksjonseier å inngå en utbyggingsavtale med sameiet, basert på sameiets til enhver tid gjeldende mal for slike avtaler.

(3)

Styret har rett til å få arbeid som nevnt i § 7 (1) og (2) inspisert av byggesakkyndig. Kostnader i forbindelse med slik inspeksjon påfaller seksjonseier.

(4)

Følgende seksjoner i sameiet gis en midlertidig bruksrett til angjeldende deler av fellesarealet: a) Seksjon 44 - Frittstående garasje b) Seksjon 47 - Frittstående utebod c) Seksjon 53 - Frittstående garasje d) Seksjon 62

Carport

§ 8 - Fellesutgifter/fellesinntekter (1)

Boligsameiet betaler alle kostnader til drift av boligsameiets bygninger, så som offentlige avgifter som direkte kan henføres til bygningene, forsikringer, drift og forsvarlig ytre vedlikehold av bygningene samt forretningsførsel.

(2)

Dessuten betaler boligsameiet alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med veier, lekeplasser, garasjer, øvrig grøntarealer og beplantninger samt eventuell vaktmestertjeneste

(3)

Hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene jf. vedtekts § 6, og det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade eller ødeleggelse, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv og kreve refusjon for nødvendige utgifter. Før seksjonseieren starter et slikt vedlikehold, skal de 4

øvrige seksjonseierne varsles i rimelig tid. Varsel kan unnlates dersom det foreligger særlige grunner som gjør det rimelig å unnlate å varsle.

(4)

Den enkelte seksjonseier skal betale à konto beløp fastsatt av styret, til dekning av sin andel av felleskostnadene. For mye innbetalte felleskostnader overføres til disposisjonsfond. Kostnadsbidraget fastsettes med basis i den fordelingsnøkkel som gjaldt for husleiene før seksjonering.

(5)

Dersom en seksjonseier bygger ut, skal det foretas en reseksjonering slik at andel felleskostnader fastsettes ihht. til ny sameiebrøk. Ved utbygging tillegges 17 kvm til hver 4 mannsbolig seksjon og det antall kvm som bygges ut til hver rekkehusseksjon sin teller i sameiebrøken. Nevner økes tilsvarende for alle seksjoner. Andel felleskostnader ihht. ny sameiebrøk skal betales f.o.m. dato for ferdigattest, dog ikke senere enn seks måneder etter igangsettelsestillatelse er gitt. Seksjonseieren som bygger ut er ansvarlig for alle kostnader knyttet til reseksjoneringen.

(6)

Fremtidig fellesutgift for seksjon nr. 2, og andre utgifter som regnes ut på bakgrunn av felleskostnadsnøkkel skal tilsvare to ordinære kostnadsbidrag for "4- mannsboligseksjon".

(7)

Senere reguleringer skjer med samme forholdstall (prosentsats) for samtlige eierseksjoner.

(8)

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter samme nøkkel som brukes ved fordeling av felleskostnader, dog slik at seksjon nr. 2 sin andel av inntektene skal beregnes i henhold til fordelingsnøkkelen i § 8 (6).

§ 9 - Utleie (1)

Langtidsutleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn.

(2)

Seksjonseierne kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge boligsameiets vedtekter, samt vedtak fattet av årsmøte og styre. Fremleie er ikke tillatt, d.v.s. leietakers videre bortleie. Garasjer kan ikke fremleies.

(3)

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i inntil 30 døgn over en sammenhengende periode er tillatt uten styrets samtykke. Kortidssutleie kan likevel ikke overstige totalt 90 døgn per år uten styrets samtykke.

(4)

Eier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leietakers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varigheten av denne.

§ 10 (1)

Garasjer Østhorn Boligsameie tildeler og forvalter garasjer i felles garasjeanlegg i.h.t.

"Regler for drift og forvaltning av garasjeanlegget" som vedlegges vedtektene.

Bruk og overføring av garasjer i Østhorn Boligsameie kan kun skje i.h.t. "Regler for drift og forvaltning av garasjeanlegget". Endringer i "Regler for drift og forvaltning av garasjeanlegget" følger reglene for endring av vedtektene.

5

§ 11- Mislighold (1)

Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige seksjonseierne, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Fristen for å selge seksjonen er seks måneder fra pålegget er mottatt. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan seksjonen kreves solgt ved tvangsauksjon, jf. eierseksjonsloven § 38.

(2)

Det er å anse som vesentlig mislighold hvis seksjonseieren eller personer han er ansvarlig for, etter gjentatte skriftlig oppfordringer, ikke retter seg etter vedtekter, husordensregler og vedtak fattet av årsmøtet.

(3)

Seksjonseieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker eller andre personer som han har gitt adgang til leiligheten eller, uten skjellig grunn, til eiendommen for øvrig.

(4)

Det er også å betrakte som vesentlig mislighold når en seksjonseier etter skriftlig påkrav ikke betaler sin andel av de vedtatte fellesutgifter.

(5)

Medfører seksjonseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er seksjonseierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve seksjonseieren utkastet før seksjonen er solgt, jf. denne paragrafens første ledd og eierseksjonslovens § 39. Denne bestemmelse gjelder også for brukere av seksjonen som ikke er seksjonseier og som har en selvstendig rett til å bruke seksjonen alene, eksempelvis leietaker.

§ 12 - Årsmøte er sameiets øverste organ (1)

Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Innkalling til ordinært årsmøte skjer skriftlig med minst 8 dagers, høyst 20 dagers varsel. Årsmøte ledes av styrets leder med mindre årsmøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være seksjonseier.

(2)

Saker som et medlem ønsker behandlet på ordinært årsmøte, skal nevnes i innkallelsen når det settes frem krav om det innen den frist styret bestemmer, jf. eierseksjonslovens § 43 (5). Skal et forslag som etter lov og vedtekter vedtas med to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen, jf. eierseksjonslovens § 43 (4).

(3)

Ekstraordinært årsmøte skal innkalles med minst 8, høyst 20 dagers varsel, når styret finner det nødvendig eller når minst to seksjonseiere som tilsammen har minst 10 % av stemmene skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet, jf eierseksjonsloven § 42. Styret kan om nødvendig likevel innkalle til et ekstraordinært årsmøte med minst tre dagers varsel.

(4)

På det ordinære årsmøte skal disse sakene behandles: a) Konstituering b) Årsberetning fra styret c) Godkjennelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av tap.

6

d) Driftsbudsjett e) Valg av revisor f) Valg av styremedlemmer og varamedlemmer g) Valg av hagekomité h) Valg av valgkomitè på 2 medlemmer i) Eventuell godtgjørelse til styre j) Andre saker som er nevnt i innkallelsen § 13 - Årsmøtets myndighet (1)

På årsmøtet har seksjonseierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. Det er anledning til å møte ved fullmektig.

(2)

Seksjonseieren har rett til å ta med seg en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom årsmøtet gir tillatelse med mer enn halvparten av de avgitte stemmer.

(3)

Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

(4)

Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke annet flertallskrav er fastsatt i eierseksjonsloven eller vedtektene.

Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.

(5)

Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om a) Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i Østhorn Boligsameie b) Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter c) Salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning d) Samtykke til at formålet for n eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt e) Samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 20 annet ledd annet punktum f) Overføring av vedlikeholdsplikt fra seksjonseier til sameiet, jf. eierseksjonsloven § 32 åttende ledd.

(6)

Vedtak om overføring av vedlikeholdsplikt fra sameiet til en eller flere seksjonseiere kreves i tillegg til to tredjedeler av de avgitte stemmer, også samtykke fra de berørte, jf. eierseksjonsloven § 33 tredje ledd.

(7)

Endring av boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av årsmøtet med minst 7

to tredjedels flertall av avgitte stemmer, om ikke loven stiller strengere krav, jf eierseksjonsloven §27 annet ledd.

(8)

Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om a) salg eller bortfeste av hele eller deler av eiendommen b) oppløsning av sameiet c) tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig e) av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseiere.

(9)

Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 50 (1).

(10) Hvis tiltaket som nevnt i § 13 (9) fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

(11) Flertallet i årsmøtet kan ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi noen seksjonseiere en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, jf. eierseksjonsloven § 40. § 14 - Styret (1)

Boligsameiet ledes av et styre bestående av styrets leder og 3-6 styremedlemmer med 2 varamedlemmer. Funksjonstiden for leder og de øvrige styremedlemmer er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. Styrets leder velges ved særskilt valg.

Styret velger innenfor sin midte nestleder og sekretær.

(2)

Styret står for forvaltningen av seksjonseiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av årsmøtet. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget.

(3)

I fellesanliggender og ved salg eller bortfeste etter eierseksjonsloven § 51 bokstav a representerer styret seksjonseierne, og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem, jf. eierseksjonslovens § 60 første ledd.

§ 15

Hagekomité 8

(1)

§ 16

Årsmøtet skal velge 3-5 medlemmer til en hagekomité. Medlemmene velges for to år av gangen. Hagekomitéen skal sørge for gjennomføring av to årlige dugnader; en om høsten og en om våren.

Forretningsfører

(1)

Styret ansetter selskapets forretningsfører.

(2)

Forretningsføreren forestår den daglige drift av sameiets eiendom. Han sørger for innkreving av kostnadsbidraget fra seksjonseierne og fører regnskap for boligsameiet. Videre fremmer han overfor styret forslag til årsoppgjør, budsjett og kostnadsbidrag, samt utfører de tjenester som er nevnt i forretningsførerkontrakten, herunder begjære tvangsauksjon.

§ 17 - Pantesikkerhet overfor sameiet (1)

De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31.

Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det er kommet inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning.

(2)

Forretningsføreren har ved en seksjonseiers mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære tvangsauksjon over vedkommende seksjon.

Seksjonseierne kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom.

§ 18

Tvister

(1)

Eventuelle tvister mellom sameiet og en seksjonseier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Seksjonseierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting.

9

Årsmøte 2024 Innkalling / Årsrapport / Regnskap S.nr. 5530 Østhorn Boligsameie

Velkommen til årsmøte i Østhorn Boligsameie Innkallingen inneholder alle sakene som skal behandles på årsmøtet. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse ved å delta på årsmøtet.

Dato for årsmøtet: 11. juni 2024 kl. 18:00, Voldsløkka skole - Oppmøte 17:30 for registrering.

Hvem kan stemme på årsmøtet?

Alle eiere har rett til å delta i møte med forslags-, tale- og stemmerett.

• Eiers ektefelle, samboer eller et annet medlem i husstanden har også rett til å være til stede og til å uttale seg.

• En stemme avgis pr. eierandel.

• Eieren kan ta med seg en rådgiver til møte. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom et flertall på årsmøtet tillater det.

• Eieren kan møte ved fullmektig.

Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

Saker til behandling 1. Valg av møteleder 2. Godkjenning av de stemmeberettigede 3. Valg av en til å føre protokoll og minst en eier som protokollvitne 4. Godkjenning av møteinnkallingen 5. Årsrapport og årsregnskap 6. Fastsettelse av honorarer 7. Vedlikeholdsplan for Østhorn Boligsameie 8. Foredrag om ventilasjon av Christian O. Arnesen - ABK Quiller AS 9. Vedtektsendring vedr. vedlikehold 10. Vedtektsendring vedr. ekslusiv bruksrett 11. Parkering på sameiets fellesarealer og garasjer 12. Innlemme fellesareal fra gang inn i kjellerbod - Havnabakken 2B 13. Etablere balkongdør og trapp ned i egen hageparsell og sette inn større vindu i kjeller - Havnabakken 2B 14. Reseksjonering av firemannsboligene 15. Garasjeleie 16. styrearbeidet, habilitet og tilbakebetaling av kostnadsbidrag 17. Trekning av garasjeplasser 18. Valg av tillitsvalgte

Med vennlig hilsen, Styret i Østhorn Boligsameie 2 av 62

Sak 1

Valg av møteleder Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Møtelederen sørger for at møtet blir avviklet etter lovens regler og er ansvarlig for at det føres protokoll. Hvis ikke årsmøtet velger en møteleder eller forslåtte møteleder ikke blir valgt, er det styrets leder som etter loven er møteleder.

Styrets innstilling Heidi Moestue Sannes foreslås Forslag til vedtak Heidi Moestue Sannes velges

Sak 2

Godkjenning av de stemmeberettigede Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Deltakere i møtet er registrert i en frammøteliste etter innleverte registreringsblanketter og fullmakter, og listen legges til grunn for opptelling av de stemmeberettigede.

Forslag til vedtak Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede.

Sak 3

Valg av en til å føre protokoll og minst en eier som protokollvitne Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Det er møtelederen som er ansvarlig for årsmøteprotokollen, men av praktiske hensyn kan det velges en protokollfører. Etter loven skal det også velges minst en eier til å signere protokollen sammen med møteleder.

Forslag til vedtak Som fører av protokollen ble [Navn] foreslått. Som protokollvitner ble [Navn] og [Navn] foreslått.

3 av 62

Sak 4

Godkjenning av møteinnkallingen Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Det ble foreslått å godkjenne den måten årsmøtet er innkalt på.

Forslag til vedtak Møteinnkallingen godkjennes

Sak 5

Årsrapport og årsregnskap Krav til flertall: Alminnelig (50%)

a) Godkjenning av årsrapport og årsregnskap b) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital.

Forslag til vedtak Årsrapport og årsregnskap godkjennes. Årets resultat overføres til egenkapital Vedlegg 1. 5530 - Årsrapport.pdf

Sak 6

Fastsettelse av honorarer Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Styreleder har honorar etter kontrakt pålydende 15.000,-/mnd. forskuddsvis betaling, totalt 180.000,- , men for de øvrige medlemmer av styret må det fastsettes et honorar.

Godtgjørelse for styret foreslås satt til kr 150 000, og styret foretar fordelingen.

Forslag til vedtak Styrets godtgjørelse settes til 150 000, og styret foretar fordelingen

4 av 62

Sak 7

Vedlikeholdsplan for Østhorn Boligsameie Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Styret har det siste året arbeidet videre med forslag til en vedlikeholdsplan.

Vedlikeholdsbehovet er svært variabelt i sameiet. Dette hovedsakelig fordi mange av seksjonene har bygget ut sin enhet, og følgelig oppgradert bygningsmassen i sameiet betydelig. Det er derfor kun deler av sameiet der en kan si at behovet for vedlikehold er helt nødvendig.

Sameiet har anstrengt økonomi, med lite oppsparte midler, og derfor må vedlikeholdsarbeidet hovedsakelig dekkes ved økt fellesgjeld og/eller innskudd fra seksjonene. Merk at eventuelle kontantinnskudd må gjelde alle seksjonene, basert på brøk.

Styret mener at arbeidet må være miljømessig bærekraftig.

Som følge av sameiets økonomi og vedlikeholdsbehov har styret sett på tre alternative løsninger for vedlikehold i sameiet: Alternativ 1: Full rehabilitering av husene, ett om gangen til en har tatt alle.

Full rehabilitering innebærer bytte av kledning, vinduer og også tak der dette ikke er gjennomført. Veggene blir da lektet ut fem eller ti cm og tilleggsisolert og alle vinduer blir byttet. Hvilken rekkefølge husene skal tas i vil være en faglig vurdering.

Styret anser dette alternativet som lite hensiktsmessig fordi noen av husene med stort vedlikeholdsbehov kan komme til å måtte vente altfor lenge «på tur». Noen få av husene vil kunne utløse tilskudd fra Enova.

Kostnad pr firemannsbolig: ca 1,5 mill Kostnad pr Rekkehus: ca 1.6 mill Alternativ 2: Full rehabilitering av alle hus samtidig.

Samme omfang som alternativ 1, men gjennomføres som ett stort prosjekt. Realistisk gjennomføringsperiode er to til tre år.

Kostnad totalt: ca. 33 millioner (inkl. ni tak) Dette alternativet vil medføre en stor belasting for beboerne. Stillaser, oppbevaring av materialer, brakker, trafikk og parkering for håndverkerne samtidig i hele sameiet vil være svært krevende. Det er et kostbart prosjekt og vil forutsette innskudd fra seksjonene i tillegg til øking av fellesutgiftene. Det vil imidlertid en samtidig oppgradering for alle enhetene Alternativ 3: Rehabilitering fortløpende etter behov.

Forslaget innebærer at en rehabiliterer vegg for vegg. En starter da med de veggene som har størst behov, gjerne sørveggene som oftest er mest slitt. Kledning og vindu foreslås da byttet samtidig. Dette arbeidet vil gå over mange år og rekkefølgen blir bestemt etter hvor behovet er størst. Prioriteringen baseres på løpende 5 av 62

vurdering av husene for å kunne bestemme rekkefølgen. Styret har avtale med teknisk konsulent fra Opak som vil bistå i denne kartleggingen.

Dette forslaget mener styret er det mest bærekraftige i den forstand at den økonomiske, miljømessige og praktiske belastningen blir langt lavere enn de to andre alternativene. Alternativet vil imidlertid innebære at bygningsmassen blir vedlikeholdt forsvarlig, men ikke i det tempoet man kunne ønske og representerer ikke en oppgradering av hele sameiet, slik alternativ 1 og 2 gjør. Når hele sameiet er ferdig rehabilitert må en etter all sannsynlighet starte forfra igjen, og alternativ tre kan derfor betraktes mer som en kontinuerlig prosess. Det er imidlertid fullt mulig å øke takten på gjennomføringen slik at prosessen går raskere. Det vil være et økonomiske spørsmål. Se modell under for kostnader alternativ 3.

Generelt om sameiet I perioden 2006 og frem til i dag har mange seksjoner i sameiet bygget ut. Det er bygget på, bygget ut og innredet kjeller. Ni av ti firemannsboliger har nytt tak og den øvre del av kledningen på huset er byttet. Rekkehusene som har bygget ut har delvis ny kledning og nye vinduer. Dette har ført til en betydelig oppgradering av deler av sameiet.

Sett fra et miljøperspektiv og som følge av den økonomiske situasjonen i sameiet må ikke alt av kledning eller vinduer byttes dersom de kan vare i flere år. Dersom man først starter vedlikehold på en vegg, vil det imidlertid være hensiktsmessig å bytte kledning og vinduer samtidig. I tillegg vil en måtte bytte vinduer som er ødelagte, samt bytte råtne bord noen steder mens man «venter på tur» Det vil også være hensiktsmessig å lekte ut og etterisolere veggen når man først tar det. Dersom sameiet ikke har økonomi til dette vil etterisolering være det første som kuttes ut, da dette ikke er nødvendig vedlikehold.

Ved å gå for alternativ 3 vil sameiet prioritere det som er lovpålagt, altså nødvendig vedlikehold. Store deler av kledningen er ok i den forstand at det ikke er mye råteskader. Ser man bort fra de stedene der det er råteskader er det fremste argumentet for bytte av kledning at malingen sitter dårlig. Dette kan løses med «flikking» frem til veggen skal rehabiliteres etter planen.

Styret anbefaler at alternativ 3 blir valgt og at det arbeides videre med en vedlikeholdsplan som er behovsbasert og går over mange år. Økonomi: Boligene i Østhorn Boligsameie har hatt en betydelig verdiøkning. Med en så høy inngangsverdi vil det være uheldig hvis fellesutgiftene økes kraftig. Generelt bør det også være en målsetting å drive sameiet økonomisk forsvarlig slik at fellesutgiftene holdes så lave som mulig.

Med det vedlikeholdsarbeidet vi nå står foran er det trolig ikke til å unngå en viss økning i fellesutgiftene. Vi bør imidlertid tilstrebe en vedlikeholdsprosess som gjennomføres med tett oppfølging og økonomistyring fra styrets side. Det vil også bidra betydelig om egeninnsatsen økes utover det som eierseksjonsloven tilsier. Det er mange gode grunner til økt egeninnsats i og rundt egen bolig.

Det er også en del andre vedlikeholdsoppgaver i sameiet som skal løses fortløpende. Særlig må nevnes gammelt avløpsnett, noe som potensielt kan medføre store kostnader. Dette må hensyntas i valg av alternativ og plan for finansiering.

Finansieringsplan: Eksempel: Kostnader i en tenkt situasjon hvor full renovering skal finansieres på fem år.

6 av 62

Antall år er mellom alternativ 1 og 2, men det er så mange mulige varianter av finansiering at det ikke er hensiktsmessig å vise alle.

Beregninger av mulig av utestående beløp basert på: Totalt nødvendig beløp: 33 000 000 NOK Lånerente: 7,2% (dårlige betingelser for sameier) Låneperiode 30 år Inflasjon: 2,5% (Se vedlegg for tabeller og grafer) Grafene viser hvilket beløp som er nødvendig i innskudd i løpet av den perioden for å finansiere gitt scenario, 15% under og over tenkt max for hver enhetstype.

Alternativ 3 vil gi en moderat økning i felleskostnader, hvor det minimum vil være en økning på mellom 600 og 1 000 i felleskostnader per måned for å holde tritt med vedlikeholdsplan og nødvendige utbedringer.

Usikkerheten er større siden vedlikeholdet skjer over en lengre tidshorisont.

Styrets innstilling Rehabilitering av Østhorn boligsameie gjennomføres ved alternativ 3.

Det presiseres at innhenting av priser og finansiering som fremkommer i saken er grovt og basert på erfaringstall, og således ikke verifiserte tall. Styret mener allikevel at prinsippene for de ulike alternativene er klare og at grunnlaget for valg av løsning er godt nok. Styret gis fullmakt til å arbeide videre med gjennomføring av vedlikeholdsplanen i henhold til valgt løsning.

Oversikten som er basert på alternativ 3 er vedlagt som vedlegg.

Forslag til vedtak 1 Rehabilitere ett hus om gangen frem til alle byggene er ferdig rehabilitert, da med ny kledning, etterisolering og vinduer, samt nytt tak der dette er nødvendig. Arbeidet foreslås gjennomført med ca to hus pr år. Kapitalbehovet vil være ca fire millioner kroner pr år i åtte år og finansieres ved låneopptak, engangstilskudd og økning i fellesutgiftene.

Forslag til vedtak 2 Full rehabilitering av alle husene som alternativ en. Arbeidet gjennomføres over en periode på to – tre år og finansieres ved låneopptak, engangsinnskudd og økning i fellesutgiftene. Totalkostnad vil være ca 33 millioner kroner Forslag til vedtak 3 Rehabilitering som en løpende prosess der man tar den eller de veggene på hvert hus der det er nødvendig å rehabilitere. Bytte av vinduer, etterisolering og kledning som i alternativ en og to. Finansieres med lån, samt økning i fellesutgiftene, med utgangspunkt i prinsippene som legges til grunn i vedlagte forslag til vedlikeholdsplan.

Vedlegg 2. vedlegg sak 7.pdf

7 av 62

Sak 8

Foredrag om ventilasjon av Christian O. Arnesen - ABK Quiller AS Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Forslag til vedtak tas til etteretning av forsamlingen

Sak 9

Vedtektsendring vedr. vedlikehold Krav til flertall: To tredjedels (67%)

Som følge av sak 7 knyttet til sameiets behov for vedlikehold og særlig viktigheten av ventilasjon, foreslår styret at regler knyttet til dette inntas på passende sted i vedtektene.

Sameiets vedtekter § 5 tredje, fjerde og fjortende ledd endres til følgende ordlyd: (3) Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer og råteskader unngås.

(4) Seksjonseier skal sørge for at leiligheten, inkludert loft og kjeller, er ventilert på en slik måte at skader unngås. Seksjonseier plikter å sette seg inn i hvilke minimumskrav som gjelder til enhver tid for å unngå fremtidige skader som følge av utilstrekkelig ventilasjon i seksjonen.

(14) Seksjonseier skal se til at husets drenering holdes vedlike gjennom blant annet å sikre at takrennenedløp ikke spruter på muren, at kjellere er tilstrekkelig ventilert og at fall på plenen/uteområdet er fra veggen.

Forslag til vedtak Vedtektene endres/oppdateres slik de fremkommer i saksfremstillingen

Sak 10

Vedtektsendring vedr. ekslusiv bruksrett Krav til flertall: To tredjedels (67%)

Styret har den siste perioden jobbet med et forslag til kart over bruksrettighetene til hageparsellene i sameiet. Styret oppfatter det slik at dagens praksis er noe uklar med tanke på hvor «grensene» for de enkelte hageflekkene går og hvordan praksisen har vært gjennom årene. Dette bringer med seg uforutsigbarhet naboene imellom og ved videresalg av seksjonene.

8 av 62

Som beskrevet på informasjonsposten på Vibbo har hensikten til styret bak dette arbeidet ikke vært å rokke ved en allerede etablert tilstand. Snarere har styrets ønske vært å forsøke å få til en noe mer forutsigbar situasjon med et kart over uteområdene som alle eller de fleste seksjonseierne kan være enige i. Oppnår man dette vil det etter styrets vurdering bidra til langt enklere salgsprossesser både i forkant av salg, men særlig i etterkant når hagen tas i bruk av ny eier. At grensene er klare vil også lette ansvarsfordelingen knyttet til vedlikehold og oppgradering, etablering av platting, trapp, bod, hekk, blomsterbed, mv.

Det vil etter styrets oppfatning være en fordel for seksjonseierne at det vedlegges et kart over disse grensene til sameiets vedtekter, samtidig som at det tydeliggjøres i vedtektene at bruken til den enkeltes hageparsell er eksklusiv.

Merk imidlertid at kartet i vedtektene ikke vil være bindende for de seksjonseierne som er uenig i den foreslåtte grensen for sin seksjon. Eierseksjonsloven krever at det gis skriftlig samtykke fra den eller de seksjonseierne som får innskrenket eller utvidet sin etablerte bruksrett. En presisering av grensene gjennom et kart i vedtektene vil berøre alle seksjonseierne, og samtlige må derfor gi sitt skriftlige samtykke for at grensen skal være bindende. Styret vil i den neste styreperioden jobbe med å innhente samtykkene.

Styrets innstilling Styret innstiller på bakgrunn av dette følgende innstilling: Sameiets vedtekter § 2 annet ledd første setning endres fra: «Seksjonseierne har dessuten rett til å benytte et uteareal i tilknytning til husene» Til følgende ordlyd: «Seksjonseierne har dessuten eksklusiv rett til å benytte et uteareal i tilknytning til husene i henhold til grensedragningene i kart i vedlegg 1 til vedtektene etter skriftlig samtykke fra seksjonseierne.»

Se vedlegg i saken.

Forslag til vedtak Vedtektene endres slik de fremkommer av saksfremstillingen.

Vedlegg 3. vedlegg sak 10.pdf

Sak 11

Parkering på sameiets fellesarealer og garasjer Forslag fremmet av: Marit Sandvik, Rich Ling, Marianne Dahl, Stian Pettersen, Gina Hillestad Lystrup, Andre Holmedal, Kine Østlie Neslein og Halvard Saue Krav til flertall: Alminnelig (50%)

9 av 62

I forbindelse med planlagt tydeliggjøring av bestemmelser og praksis i forhold til bruk av fellesarealer i sameiet med fokus på grøntarealer, foreslår vi også en tydeliggjøring i forhold til bruk av øvrig fellesarealer, derunder stikkveiene til seksjonene og bruk av disse, inkludert parkering.

Muligheten for gateparkering har blitt gradvis redusert i Havnabakken samtidig som antallet biler i sameiet har økt. Tilgang til bruk av parkering på fellesarealer og garasjeplass har derfor en stor merverdi for seksjonseierne i Østhorn boligsameie.

For å ivareta godt naboskap, rettferdighet og forutsigbarhet er det derfor viktig å tydeliggjøre disponeringen av fellesarealene med tanke på parkeringsmuligheter.

Alle seksjonene eier tomten i fellesskap og betaler eiendomsskatt, lån og vedlikeholdsutgifter (som asfaltering) relatert til brøken på seksjonen, uavhengig av bruk av fellesarealene (grøntarealer og stikkveier). Dette må derfor gjenspeiles best mulig i seksjonseierne sin rett til å bruke fellesarealene for parkering i stikkveiene i sameiet.

Under er noe relevant informasjon fra Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) § 25. Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet, jf. § 7 første ledd bokstav g. En endring av bruksformålet krever reseksjonering etter § 21 annet ledd.

Dersom eieren samtykker, kan det i vedtektene fastsettes bestemmelser om bruken av en næringsseksjon.

I boligsameier kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av eneretten, for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt. Etablering av slik midlertidig enerett krever samtykke fra seksjonseiere som får enerett.

Endring av en etablert midlertidig enerett krever samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen. "Begrensningen i § 7 annet ledd gjelder på samme måte."

Samtidig har sameiet dårlig økonomi og stort vedlikeholdsbehov. Sameiet bør derfor benytte muligheten for å øke inntektene etter samme prinsipp for parkering på fellesareal som det per nå er for garasjeplassene i fellesvaskeriene.

Forslag til vedtak 1: Leietiden for garasjer reduseres til ett år om gangen. Styret i Østhorn boligsameie kan justere prisen årlig. Tildeling etter loddtrekning.

Forslag til vedtak 2: Styret kartlegger beliggenhet og antall nåværende parkeringsplasser i stikkveiene som tilfredsstiller offentlig krav til en parkeringsplass. Egnede parkeringsplasser merkes og tildeles seksjonene i tilhørende stikkvei etter loddtrekning for ett år om gangen. Pris på parkering i stikkveiene settes av styret og kan justeres årlig. Der sameiere har etablert lademulighet, refunderer sameiet dokumenterte kostnader.

Sameiet skal også legge til rette for at de som til enhver tid disponerer plass med lader skal betale strømutgiftene.

Der sameiere har etablert lademulighet, refunderer sameiet dokumenterte kostnader. Sameiet skal også legge til rette for at de som til enhver tid disponerer plass med lader skal betale strømutgiftene.

Styrets innstilling 10 av 62

Styretes innstilling til forslag til vedtak 1: Slik Styret har forstått forslag til vedtak 1 innebærer dette at man går bort fra 3-års rullering og benytter 1-års rullering istedenfor. Slik Styret vurderer det vil en slik endring og praktisering kreve ytterligere administrasjon for gjeldende styrer, samt redusere verdien av å leie en garasjeplass da byttene i seg selv er tidkrevende for de som leier. Dette gjenspeiles i det faktum at majoriteten av garasjeplassene i dag brukes som et ytterligere oppbevaringsrom for den enkelte seksjonseier, fremfor å parkere bilen under tak.

Styrets innstilling til vedtak 1 er derfor at årsmøtet avslår forslagstillers vedtaket 1 og fortsetter med dagens 3-års rullering, dog med en fornuftig prisjustering for ny(e) periode(r).

Styrets innstilling til forslag til vedtak 2: Slik Styret har forstått forslag til vedtak 2 ønsker forslagstiller at nytt styre tar en tydeligere rolle i sameiets parkeringsplasser og dets formkrav. Styret opplever at det i dag finnes en forankret praksis for bruk av de ulike parkeringsplassene i sameiet og at disse har et tydelig historisk perspektiv. Dette er vist av årsmøtet, i flere omganger, der det har blitt godkjent utbedringer på bakgrunn av gjeldende praksis og at det å gå tilbake på disse forholdene kan påføre sameiet betydelig kostnader. Videre vil styrets rolle i å gjennomføre en rulleringsprosess i utgangspunktet kreve betydelig tid/administrasjon.

Videre vurderer Styret det slik at en gjennomføring av betalingsløsning for lading, eller sikring av betaling av påløpte strømkostnader for den enkelte sameier under et rulleringssregime, vil kreve betydelig investering i infrastruktur (etablerte el-bil laderne i dag er koblet direkte til den enkelte sameier sikringsskap) som sameiet pr i dag ikke er finansielt posisjonert til å gjennomføre. Styrets vurdering, under en kost-nytt analyse, er at en slik investering ikke kan forsvares.

Styrets innstilling til vedtak 2 er derfor at årsmøtet avslår forslagstillers vedtak 2 i sin helhet Forslag til vedtak 1 Leietiden for garasjer reduseres til ett år om gangen, tildeles etter loddtrekning og prisjusteres hvert år Forslag til vedtak 2 Styret kartlegger og etablerer nye parkeringsplasser i stikkveiene

Sak 12

Innlemme fellesareal fra gang inn i kjellerbod - Havnabakken 2B Forslag fremmet av: Maria Hilmo jensen Krav til flertall: To tredjedels (67%)

I forbindelse med utbygging av kjelleren er det ønskelig å etablere vedlagt planløsning i kjelleren. Endringene medfører en reseksjonering av bodene, som er avtalt med naboen i seksjon 7 (Eirik og Linn Therese Rode).

Endringene vil medføre at deler av fellesarealet i kjelleren innlemmes i de nye bodene. Tilsvarende løsning har blitt godkjent og utført i flere av de andre firemannsboligene.

11 av 62

Forslag til vedtak: Sameiermøtet godkjenner rokering av boder i kjeller i Havnabakken 2B i henhold til avtale mellom eierne, innlemmelse av bod som del av seksjon 5 sitt boareal, og innlemmelse av deler av fellesområdene i det som blir seksjon 7 sin bod.

Styrets innstilling Tilsvarende sak er behandlet i årsmøtet tre ganger tidligere. Forslaget innebærer bytte av bod med naboen, samt innlemming av en del av fellesarealet ved at en del av gangen blir innlemmet i bodene. På denne måten kan begge parter få bod av ok størrelse. Styret mener det er viktig at alle seksjonene har bod av noenlunde lik størrelse i kjelleren, noe som er oppfylt i denne saken. Endringen gir mulighet for å innlemme boden i seksjonen, og det gir igjen ønske om rømningsvindu også her.

Forslag til vedtak Årsmøtet godkjenner at fellesareal blir innlemmet som bod og bod blir del av boareal som det fremkommer av saksfremstillingen Vedlegg 4. vedlegg sak 12.pdf

Sak 13

Etablere balkongdør og trapp ned i egen hageparsell og sette inn større vindu i kjeller - Havnabakken 2B Forslag fremmet av: Maria Hilmo Jensen Krav til flertall: To tredjedels (67%)

I forbindelse med oppussing av leiligheten er det ønskelig å etablere balkongdør med tilhørende trapp som fører ned til egen hage. Balkongdøren vil erstatte det midterste vinduet på langsiden (vestsiden) av boligen og trappen vil dekke omtrent en kvadratmeter. Tilsvarende løsning er tidligere godkjent i Havnabakken 4A, og er inkludert i reguleringsplanen for Havnabakken 6.

Det er i tillegg ønskelig å bytte ut vinduene i kjelleren med større vinduer. Ifølge reguleringsplanen skal det nordligste vinduet være lite, men det tillates at de to andre vinduene erstattes med godkjente rømningsvinduer.

Vi har lyst til å erstatte det nordligste vinduet med et tredje rømningsvindu, en løsning som allerede er blitt godkjent og implementert flere andre steder i sameiet.

Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen og krever godkjent søknad hos Plan- og bygningsetaten. Se vedlagt tegning på ønsket fasade. Vedlagt ligger også et bilde av løsningen i 4A, som er likt som det som ønskes her.

Forslag til vedtak: Sameiermøtet godkjenner at det kan etableres en balkongdør og trapp ned til hagen, samt at det kan settes inn et større rømningsvindu i kjelleren.

Styrets innstilling

12 av 62

Det har med årene blitt vanlig at seksjonene i firemannsboligene har trapp ned til utearealet. For å få utgang direkte til den delen av hagen som seksjonen disponerer, ønskes ny trapp ut på langsiden av huset, tilsvarende som er etablert i nr 4a. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen og det forutsettes at slik dispensasjonssøknad blir sendt til Plan& bygg for alle endringene som krever dette.

Forslag til vedtak Sameiermøtet godkjenner at det kan etableres en balkongdør og trapp ned til hagen, samt at det kan settes inn et større rømningsvindu i kjelleren.

Vedlegg 5. vedlegg sak 13.pdf

Sak 14

Reseksjonering av firemannsboligene Forslag fremmet av: Stein Frydenberg Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Etter at en 4-mannsbolig seksjon er ferdig utbygd så vil den ha boareal ca 102 kvm. Da kan ikke teller i deres brøk fortsatt være 85 som den var i 1984 da første seksjonering ble gjort. Opprinnelig i 1984 seksjonering så var teller i brøkene basert på en type BRA mål av både kjeller, 1 og 2 etg samlet areal for hvert hus dividert med antall boenheter i hvert hus. Loftet var ikke inkludert, antagelig fordi det så vidt var mulig å stå oppreist under gavlen.

(En kommentar Ang. kostnadsbidrag for seksjon 2 ( den sammenslåtte): Når den blir fullt utbygd , både loft og kjeller, så vil ordinær teller ihht vedtektene for den være 2 x utbygd 4 mannsbolig, dvs 204 kvm. I dag med bare kjeller utbygd blir riktig teller 85 + 102 = 187.)

En seksjons årlige kostnadsbidrag kan formuleres slik: Kostnadsbidrag = (Faktiske kostnader + sparing ) * Kostnadsprosent seksjon i. der Kostnadsprosent = Teller for seksjon i / Nevner Nevner = Sum over alle seksjoner 1 til 61 sine Tellere.

Sparing kan være positiv eller negativ ( låneopptak).

Eksempel for en seksjon med areal 148 kvm: Her har vi teller lik 148. Sum alle tellere i år 2024 er 7128 kvm. ( Når vi regner inn utbygd 4-mannsbolig med 102 kvm) Kostnadsprosent seksjon med areal 148 kvm. blir derfor 148 / 7128 = 2,07632 prosent.

Se vedlegg 1 for en oppstilling av felleskostnader med prosentvis fordeling av budsjettsum eksklusive TV/Internett og garasjeleie ihht utbygd areal. Sameiets problemer med kostnadsfordelingen skyldes i hovedsak 13 av 62

at skiftende styrer og forretningsfører ikke helt forstår modellen og at man tror man kan jenke til en prosentmodell med faste kronebeløp.

Det er mulig, men det krever en forståelse av hvordan modellen virker og en oppfølging av kronesatsene/kvm i henhold til den riktige modellen som er prosentfordeling av felleskostnader. Prosentfordeling og brøkfordeling er det samme, en brøk er en prosent skrevet på eksakt form. Eks: 148 / 7128 _2,0763219… %. Med nok desimaler blir resultat i praksis det samme. Styret i 2018 hadde en prisverdig gjennomgang på modellen, de var høyt og lavt i sameiet og registrerte alle utbygginger og justerte kostnadsbidrag, men siden da har det blitt bygget ut mere og det ser dessverre ut som det den gang i 2018 ble brukt feil nevner for beregning av kvm pris.

Feilene som har vært gjort siden 2018 er følgende.

1) Det er gjort forskjell på kvadratmeterpris totalt for sameiet og den som ligger bakt inn i kronetillegg for utbygging 4mannsbolig. Kvadratmeterpris må være lik for alle kvadratmetere for at kostnadsfordeling skal bli riktig ihht til vedtektene. Denne feil er ikke korrigert.

2) Kvadratmeterpris for utbyggingstillegg ble ikke oppjustert med 44,5% økning i år 2021 til 2023. Dette skyldes trolig manglende innsikt i hvordan kostnadsfordelingsmodellen fungerer i daværende styre. Denne feil er korrigert fra og med år 2024.

3 ) 5 seksjoner som har bygget ut har i flere år ikke betalt utbyggingstillegg, to seksjoner mangler for et år, to for mer enn et år og en mangler for 20 år. Skyldes manglende oppfølging fra styret og fra seksjonseiere som felles har ansvar for å oppjustere kostnadsbidrag fra utbygd seksjon. Denne feil er korrigert fra og med år 2024.

4) Garasjeleie har ikke vært sendt til en del av leietakerne. I regnskap behandles garasjeleie som en innsamlet felleskostnad, men den burde vært sett på som en ren utleieinntekt da den er basert på separat avtaleforhold utenfor kostnadsbidrag for leilighetsareal. Her har det vært manglende rutiner og feil er ikke korrigert for 2022 og 2023. Det kan vises at som følge av feilene som har vært gjort i 2022 til 2023 så har rekkehus til gode mellom 2500 kr. og 3300 kr. avhengig av størrelse. Original 85 kvm 4 mannsbolig har til gode ca 1700 kr., utbygd 102 kvm. 4-manns skylder ca 650 kr og de seksjoner som ikke har betalt utbyggingstillegg i det hele tatt skylder mellom 6100 kr og 13 000 kr. Slike feil bør unngås i fremtiden. Vinteren 2023/ 24 har styret delvis korrigert feilene som er gjort tidligere. Men fortsatt er det ikke riktig da det brukes feil kvm pris på de 17 kvm. Denne gangen overfaktureres de utbygde 4-mannsbolig seksjonene med ca. 53 kr / måned. Se Vedlegg 2. Det blir 636 kr/år og en mindre, men unødvendig feil å gjøre. For å unngå feil og bedre transparens foreslås tre tiltak.

Forslag til vedtak a) Styret iverksetter reseksjonering av sameiets firemannsboliger i henhold til eierseksjonslovens regler for reseksjonering i løpet av styreperioden 2024/2025 og tidligere vedtak om endring av sameiebrøk ved utbygging i sameiemøter 22/4 - 2003, 23/9 - 2004 og 5/12 – 2005.

Reseksjonering innebærer en heving av Teller fra 85 til 102 for de utbygde 4-mannsbolig seksjonene og tilsvarende endring av Nevner for alle seksjoner så sum alle Tellere i sameiebrøken er lik Nevner.

Reseksjoneringen innebærer ikke endring av areal. b) Sameiets Årsrapport skal inneholde en tabell med oversikt over kostnadsbidrag for de ulike boligtyper.

Styrets innstilling Styrets innstilling er at forslaget vedtas.

Som beskrevet i under «styrets arbeid» i årsberetningen er det styrets oppfatning at deler av årsaken til at felleskostnadene ikke har blitt innkrevet korrekt de siste årene er at det er flere reseksjoneringer av firemannsboligene som mangler og at brøken ikke er oppjustert i henhold til korrekt areal i firemannsboligene.

Følgelig er heller ikke brøken korrigert hos OBOS som besørger innkrevingen av felleskostnadene. Ved å 14 av 62

sørge for en fullstendig reseksjonering av firemannsboligene vil OBOS kunne legge til grunn korrekte tall ved utregningen av felleskostnadene og innkrevingen skal dermed bli korrekt.

Styret ber imidlertid årsmøte bemerke følgende i forbindelse med forslaget: • Det er foreløpig ikke gjort en juridisk vurdering av samtykkekravene etter eierseksjonsloven. For at reseksjoneringen skal kunne godkjennes hos kommunen og tinglyses hos kartverket må det dokumenteres at seksjonseierne som berøres av brøksendringen har samtykket. Styret kan ikke garantere at slikt samtykke vil gis av samtlige av de berørte.

• Å stemme for forslaget vil innebære at årsmøtet gir styret mandat til å igangsette reseksjoneringsprosessen - ikke at bindende samtykke til reseksjonering og endring av brøk gis. Når samtykke kravene er utredet vil styret eventuelt kalle inn til ekstraordinært årsmøte der de riktige vedtakene fattes og samtykke innhentes.

• I henhold til utbyggingsavtalen skal kostnadene til reseksjoneringen av firemannsboligene bæres av seksjonseierne som er part i utbyggingsavtalen. Styret har foreløpig ikke fått bekreftet fra de enkelte seksjonseierne at de er villige til å bære denne kostnaden.

Forslag til vedtak 1 Styret iverksetter reseksjonering av sameiets firemannsboliger i henhold til eierseksjonslovens regler for reseksjonering i løpet av styreperioden 2024/2025 og tidligere vedtak om endring av sameiebrøk ved utbygging i sameiemøter 22/4 - 2003, 23/9 - 2004 og 5/12 – 2005.

Forslag til vedtak 2 Sameiets Årsrapport skal inneholde en tabell med oversikt over kostnadsbidrag for de ulike boligtyper.

Sak 15

Garasjeleie Forslag fremmet av: Stein Frydenberg Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Retningslinjer for garasjer står i husordensreglene. Det er en prinsipiell forskjell mellom kostnadsbidrag fordelt etter brøk som er en kostnadsfordeling, mens garasjeutleie er en utleieinntekt basert på utleieforhold og ikke på kostnadsfordeling ihht areal. Denne manglende garasjeleien må kreves inn selv om det isolert sett er et mindre beløp, men det er ikke ubetydelig. Alle som har deltatt i trekning av garasjeplasser er dessuten på forhånd informert om leieprisen for de tre årene den tildeles, og har ved å delta i utlodningen og takke ja til garasjeplassen akseptert at dette er en leie de skal dekke. Det er vanskelig å forstå at sameiet skal ettergi denne leien for noen leietagere.

Det vil i så fall innebære en forskjellsbehandling der noen seksjonseiere har betalt, mens andre slipper å betale.

Av oversikt fra et styremedlem ser det ut til at det er manglende fakturering for totalt 57 måneder fom juni 2021 til desember 2023. 57 mnd * 542 kr/ mnd = 30 884 kr som sameiet åpenbart kan kreve inn når leietagerene har hatt garasjeplassene til disposisjon i denne perioden. ( Ifølge regnskapet er imidlertid sum tapt garasjeleie kr 1323 i 2021 og kr 11 461 i 2022. Antar vi 2023 blir som 2022, så blir estimert tap i perioden 2021 - 2023 ialt 15 av 62

kr 24 245.) Pengene er imidlertid ikke tapt, med mindre styret insisterer på å ikke sende de som har disponert garasje i perioden regning. Ingen kan regne med å få leie husvære til seg eller bilen sin i Oslo by gratis.

Garasjeleien er en ren utleieinntekt og må ikke forveksles med kostnadsfordeling. Hvis en utleier i en periode glemmer å sende leie, så betyr ikke det at kravet er tapt. Så lenge ikke kravet er tapt så bør det innkreves, selv om det er et mindre beløp. Hvis ikke blir det bare tilfeldigheter som avgjør hvilke krav som skal drives inn. Her er det også et selvstendig poeng at månedsleien er et kjent vilkår som man aksepterer ved å akseptere den garasjeplassen som man utloddes.

Beløpet er også svært begrenset. Det er derfor vanskelig å se noen grunn til at eventuell mangelfull fakturering ikke skal kunne korrigeres ved å sende ut fakturaer etterskuddsvis til de beboerne som i en periode ikke er fakturert. Med generell økning av kostnader så kan sameiet også vurdere om denne leien økes med f.eks 40% til kr 760 per måned. Det er mer i tråd hva man ser for garasjer til leie på finn.no i området. Når kostnadsbidragene justeres med 44,5% så bør også garasjeleien justeres opp.

Forslag til vedtak: a) Styret bes sende faktura til de som har leiet garasje, men ikke betalt for den. b) Garasjeleien settes opp til 760 kr/mnd.

Styrets innstilling Styrets innstiling til forslaget i sin helhet er at det ikke vedtas.

Som det er beskrevet under «styrets arbeid» i årsberetningen har styret brukt mye tid og kapasitet knyttet til å avdekke når, hvordan og hvorfor det har vært innkrevd gale felleskostnader de siste årene. Dette gjelder feilene knyttet til innkrevingen av samtlige av kategoriene på giroene for felleskostnadene, det vil si både garasjeleien, TV/Internett, utbyggingstillegget og de alminnelige felleskostnadene til drift- og vedlikehold.

Som ledd i dette opprydningsarbeidet ble det inngående diskutert hvorvidt styret også skulle igangsette arbeidet med å etterfakturere de seksjonseierne som har innbetalt for lite i felleskostnader og tilbakebetale til de seksjonseierne som har betalt for mye de tre siste årene (ref. lovens 3 års foreldelsesfrist).

Omfanget av arbeidet med et pro/contra oppgjør for 61 seksjoner for 36 måneder hadde medført en enorm arbeidsbelastning for styret. Styret hadde måttet gjennomgå reskontroene for samtlige av seksjonene på hver av de 4 «kategoriene» på felleskostnadene, hvilket hadde betydd en kontrollering av 8 784 banktransaksjoner (61 seksjoner à gjennomsnittlig 4 kategorier for 36 måneder). Deretter hadde forretningsfører OBOS måtte gjennomføre selve oppgjøret ved å produsere giroer og gjennomføre tilbakebetalingene, hvilket er en tilleggstjeneste som hadde kostet sameiet en ikke ubetydelig sum med penger.

Styret gjorde videre et anslag av hvor mye felleskostnader som sameiet eventuelt ville ha tjent på å gjøre dette pro/contra oppgjøret og landet på at de økonomiske fordelene sammenholdt med ulempene en slik tidkrevende prosess ville medbringe ikke forsvarlig gjorde en jobb av et slikt omfang. Følgelig ble det heller fokusert på å forbedre rutinene slik at innkrevingen kan bli korrekt i fremtiden.

Styret gjør årsmøtet oppmerksom på at å binde det neste styret til å gjennomføre et pro/contra oppgjør slik det fremgår av disse forslagene, vil innebære at en betydelig del av styrets kapasitet knyttet til gjennomføringen av vedlikeholdstiltak og andre viktige saker i sameier, vil bortfalle.

16 av 62

Forslag til vedtak 1 Styret bes sende faktura til de som har leiet garasje, men ikke betalt for den.

Forslag til vedtak 2 Garasjeleien settes opp til 760 kr/mnd.

Sak 16

styrearbeidet, habilitet og tilbakebetaling av kostnadsbidrag Forslag fremmet av: Stein Frydenberg Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Det viktig at sameiet styres på en etterrettelig måte med transparente beslutninger som står seg over tid. Styret har en forvalterfunksjon og er regelstyrt, en styringsform som kan skille seg fra mer praktisk sak til sak ledelse i mindre bedrifter. Sameiet er en institusjon som forvalter den største formuen til de aller fleste av beboerne og belaster dem med betydelige kostnader til driften av sameiet. Det er derfor viktig at innsamling av midler til driften er regelstyrt, transparent og følger det som uttrykkelig følger av vedtektene, og er i tråd med de relevante lovene for sameiet som eierseksjonslov, regnskapslov og bokføringslov. Å sende ut fakturaer man må forstå er feil er ikke tillitvekkende. Det er viktig for samfunnet at de dokumenter som produseres kan anses som gyldige. Når sameiet sender ut en faktura så må man ha dekning for det kravet jmfr Bokføringsloven § 4, punkt 3.

I tillegg til at utbyggingstillegg ( de 507 kr for 4 mannsbolig) ikke ble oppjustert med 44,5 % økning som andre kostnadsbidrag, så har noen seksjoner ikke betalt tillegg for utbygging overhodet selv om eierne av de angjeldende seksjoner har sittet i styret. Både som eiere og styremedlemmer burde de ha sørget for en oppjustering av kostnadsbidrag ihht til vedtektene.

På styremøte 10 oktober høsten 2023 vedtok styret med de faste medlemmene tilstede at man skulle ettergi de kostnadsbidragene som ikke var innkrevd for 2022 og 2023. Der var det ikke innkalt noen av vara styremedlemmene som kunne sikret et gyldig vedtak.

Vedtaket om å ettergi deler av kostnadsbidrag til noen sameiere og ikke andre i samme situasjon medfører at styret både forskjellsbehandler og endrer den implisitte kostnadsfordeling i sameiet, noe styret dessuten ikke har mandat til ihht eierseksjonsloven § 58.

I denne sammenheng kan man merke seg at et styremedlem har reservert seg mot vedtaket i ettertid. Ett av styrets øvrige medlemmer (Ruth Anne) bad på senere styremøte den 24. januar 2024, sak nr. 6, at styret korrigerte den styreprotokollen der dette vedtaket i sin tid ble fattet, slik at det skulle fremkomme at hun "ikke er enig styrets vedtak vedrørende pro/contra oppgjøret av felleskostnadene som feilaktig har blitt innbetalt til sameiet de siste år". Vedtaket var følgelig ikke enstemmig.

Det er derfor grunn til å tro at en behandling i et styre med 5 habile seksjonseiere til stede ville gitt en annen diskusjon og dermed også et annet resultat. Uansett utfall vil det inngi mer tillitt til beslutningen om habilitet hadde vært ivaretatt bedre.

17 av 62

Samlet sett så blir det en ikke ubetydelig sum som ikke er innkrevd ihht vedtekter. Med 29 seksjoner med utbyggingstilegg for 2023 så blir det om man bruker mitt estimat på riktig utbyggingstilegg på 685 kroner et tap på (685 - 507) *12 *29 = 61 944 kr.

I tillegg til dette så burde seksjon 2, 6, 7, 8 og 38 også betale utbyggingstillegg for 2023. Det blir et tap for sameiet på 5 * 685 * 12 = 41 100 kroner, om de ikke gjør det.

Tilsammen blir dette 61 944 kr. + 41 100 kroner. = 103 044 kr. Legger man til manglende garasjeleieinnkreving blir tapsbeløp 103 044 kr. + kr 24 245 = 127 289 kr. Dette er ikke et ubetydelig beløp og av hensyn til tillit til økonomistyring i sameiet så er det viktig at man prøver å rette opp i feil som er gjort fremfor å legge nye feil på toppen av gamle feil som feil i kostnadsbidrag og inhabilitet i styret.

Legger man til det som skulle ha vært krevet inn i felleskostnader fra seksjonseierne i 2022 så blir beløpet enda større.

For regnskapsåret 2023 så bemerker jeg at alle faktura kun er a-konto beløp der eierseksjonsloven legger opp til at det skal være en etterregning hvis noen har betalt for mye eller for lite. Se Eierseksjonslov paragraf 29, 4 ledd.

De seksjonseierne som har betalt for mye bør varsles om at de har et krav på tilbakebetaling. Styret må også være forberedt på å kunne forsvare den økonomiske forskjellsbehandlingen.

Styrets innstilling Styrets innstiling til forslaget i sin helhet er at det ikke vedtas.

Som det er beskrevet under «styrets arbeid» i årsberetningen har styret brukt mye tid og kapasitet knyttet til å avdekke når, hvordan og hvorfor det har vært innkrevd gale felleskostnader de siste årene. Dette gjelder feilene knyttet til innkrevingen av samtlige av kategoriene på giroene for felleskostnadene, det vil si både garasjeleien, TV/Internett, utbyggingstillegget og de alminnelige felleskostnadene til drift- og vedlikehold.

Som ledd i dette opprydningsarbeidet ble det inngående diskutert hvorvidt styret også skulle igangsette arbeidet med å etterfakturere de seksjonseierne som har innbetalt for lite i felleskostnader og tilbakebetale til de seksjonseierne som har betalt for mye de tre siste årene (ref. lovens 3 års foreldelsesfrist).

Omfanget av arbeidet med et pro/contra oppgjør for 61 seksjoner for 36 måneder hadde medført en enorm arbeidsbelastning for styret. Styret hadde måttet gjennomgå reskontroene for samtlige av seksjonene på hver av de 4 «kategoriene» på felleskostnadene, hvilket hadde betydd en kontrollering av 8 784 banktransaksjoner (61 seksjoner à gjennomsnittlig 4 kategorier for 36 måneder). Deretter hadde forretningsfører OBOS måtte gjennomføre selve oppgjøret ved å produsere giroer og gjennomføre tilbakebetalingene, hvilket er en tilleggstjeneste som hadde kostet sameiet en ikke ubetydelig sum med penger.

Styret gjorde videre et anslag av hvor mye felleskostnader som sameiet eventuelt ville ha tjent på å gjøre dette pro/contra oppgjøret og landet på at de økonomiske fordelene sammenholdt med ulempene en slik tidkrevende prosess ville medbringe ikke forsvarlig gjorde en jobb av et slikt omfang. Følgelig ble det heller fokusert på å forbedre rutinene slik at innkrevingen kan bli korrekt i fremtiden.

Styret gjør årsmøtet oppmerksom på at å binde det neste styret til å gjennomføre et pro/contra oppgjør slik det fremgår av disse forslagene, vil innebære at en betydelig del av styrets kapasitet knyttet til gjennomføringen av vedlikeholdstiltak og andre viktige saker i sameier, vil bortfalle.

18 av 62

Forslag til vedtak 1 Styret skal foreta et etteroppgjør for årene 2022 og 2023 for å dekke inn de felleskostnadene som i disse årene ikke er innkrevd fra de berørte utbygde 4-mannsboligene.

Forslag til vedtak 2 Styret skal foreta et etteroppgjør for året 2023 for å dekke inn de felleskostnadene som i dette året ikke er innkrevd fra de berørte utbygde 4-mannsboligene, alternativt; Forslag til vedtak 3 Det foretas ikke en slikt etteroppgjør for å dekke inn for lite betalte felleskostnader fra de berørte 4-mannsboligene, og de øvrige eierseksjoner har derfor som en konsekvens av dette betalt for høye felleskostnader i perioden 2022-23 som tilbakebetales til den enkelte.

Vedlegg 6. sak 16 vedlegg.pdf

Sak 17

Trekning av garasjeplasser Krav til flertall: Alminnelig (50%)

Sameiet har gateparkering, samt 3 garasjeplasser i hver av de to vaskeribygningene.

Garasjeplasser tildeles for 3 år av gangen, etter loddtrekning på årsmøtet.

Regler som gjelder for garasjeleie og deltakelse i trekningen (fra vedtektene og husholdningsreglene): Garasjene leies bort til leietakere mot en månedlig leie. Leietiden for garasjene settes til en periode på tre år av gangen. Bare beboere på oversiden kan være med i trekningen om garasjer på oversiden, vise versa på nedsiden.

De to leietakerne på hhv. over- og nedsiden som angjeldende år må gi fra seg garasjeplassen, varsles formelt i innkallingen til sameiermøte i april. De som ønsker garasjeplass, sender ønske om dette til styret på mail senest innen møtestart for sameiermøtet.

Tildeling av garasje skjer ved loddtrekning på sameiermøtet. De som allerede leier garasje, kan bare være med i ny trekning når leieforholdet utgår. Overtakelse av garasjer skjer pr. 1. juni, eller etter avtale.

Garasjene ryddes og klargjøres til overlevering. Det foretas i tillegg en ekstra trekning om hvilke beboere som hhv. på oversiden og nedsiden som vil ha fortrinnsrett til overtakelse av garasje dersom en av de øvrige som disponerer garasje, flytter eller frasier seg garasje i løpet av tiden fram til neste ordinære 22 Østhorn Boligsameie sameiermøte.

Ved slik ekstraordinær overtakelse av garasje vil 6-års regelen ta til å gjelde først fra og med påfølgende ordinære sameiermøte.

19 av 62

Garasje kan leies av alle som til enhver tid har bostedsadresse og bor i sameiet; enten som eier eller leietaker.

Når vedkommende leietaker ikke har bruk for garasjen mer, ved flytting eller ved dødsfall/annet skifte, overtar sameiet garasjen til utleie til øvrige leietakere med bil. Framleie av garasje er ikke tillatt Forslag til vedtak Trekning gjennomføres

Sak 18

Valg av tillitsvalgte Valgkomiteen bestående av Irene Wenaas og Kathrine Bjørgo har to alternativer på valg til nytt styre.

Vi ønsker at det settes av tid til orientering om alternativene (prisforskjell etc.) ved valgkomiteen før valget foretas.

Alternativ 1 med intern styreleder Styreleder: Ruth Anne Steffensen (1 år) Styremedlemmer: Cathrine Foss (1 år), Jonas Scott (2 år), Eirik Rode (2år), Bjørn Skavlan (2 år), Thomas Melheim (2år) Vara: Ingeborg Moe (1 år), Christina Langthon (1 år) Alternativ 2 med ekstern styreleder Styreleder: Elsa Braadland (1 år) - CV lagt ved innkalling Styremedlemmer: Ruth Anne Steffensen (1 år), Cathrine Foss (1 år), Jonas Scott (2 år), Bjørn Skavlan (2 år), Thomas Melheim (2år) Vara: Eirik Rode (1 år), Ingeborg Moe (1 år) Utover dette skal det velges Hagekomité etter vedtektene §15 og Valgkomité etter vedtektenes §12 (4).

Roller og kandidater Valg av 1 styreleder Velges for 1 år Følgende stiller til valg som styreleder: • Elsa Braadland • Ruth Anne Steffensen

Valg av 1 styremedlem Velges for 1 år Følgende stiller til valg som styremedlem: • Cathrine Foss • Ruth Anne Steffensen

20 av 62

Valg av 4 styremedlem Velges for 2 år Følgende stiller til valg som styremedlem: • Bjørn Skavlan • Eirik Rode • Jonas Scott • Thomas Melheim

Valg av 2 varamedlem Velges for 1 år Følgende stiller til valg som varamedlem: • Christina Langthon • Eirik Rode • Ingeborg Moe

Valg av 3 hagekomité Velges for 2 år Følgende stiller til valg som hagekomité: • Kandidat 1 • Kandidat 2 • Kandidat 3

Valg av 2 valgkomité Velges for 1 år Følgende stiller til valg som valgkomité: • kandidat 1 • Kandidat 2 Vedlegg 1. Elsa Braadland- CV.pdf 2. 5530 osthorn vedtekter.pdf

21 av 62

ÅRSRAPPORT FOR 2023 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære årsmøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Styremedlem Styremedlem

Heidi Moestue Sannes Cathrine Foss Simen Sandgren Kjeldsberg Eirik Rode Jonas Scott Ruth Anne Steffensen

Bjørnveien 21 A Havnabakken 2 B Havnabakken 4 A Havnabakken 2 B Havnabakken 10 B Havnabakken 2 G

Varamedlem Varamedlem

Stein Frydenberg Halvard Saue

Christian Monsens Gate 9 Havnabakken 12 D

Vibbo Du kan finne informasjon om boligselskapet og ditt boforhold ved å logge deg inn på Vibbo.no. Her finner du oversikt over din bolig, felleskostnader og annen nyttig informasjon.

Generelle opplysninger om Østhorn Boligsameie Sameiet består av 61 seksjoner. Østhorn Boligsameie er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 975506428, og ligger i bydel Nordre Aker i Oslo kommune Gårds- og bruksnummer: 52 522 Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Østhorn Boligsameie har ingen ansatte.

Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.

Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Miglena Todorova.

Sameiets revisor er BDO AS.

Vedlegg 1

22 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

2

Østhorn Boligsameie

Styrets arbeid Styret har avholdt månedlige styremøter siden forrige årsmøte, med tillegg av flere ekstra møter knyttet til befaring av sameiet for utarbeidelse av tekniske rapporter. I tillegg har saker vært diskutert og løst løpende på e-post. Styret har informert om pågående saker på Vibbo, samt svart på meldinger på Vibbo og e-poster på styrerommet.

Vedlikehold av sameiets bygningsmasse Styret har den siste perioden fortsatt den påbegynte kartleggingen av vedlikeholdsbehovet i sameiet. Det er blant annet tatt utgangspunkt i de tekniske rapportene som sameiet allerede har hatt tilgjengelig, og i tillegg har det blitt engasjert en takstmann for mer spesifikk utredning knyttet til sameiets fasader/kledning og fukt for hvert hus.

Styret har også henvendt seg til beboerne med forespørsel om å besvare en «undersøkelse» knyttet til de enkelte seksjoners tilstand innvendig hva gjelder ventilasjon, isolasjon, vindusbytte, mv. Tusen takk til alle som har besvart og som har bidratt til å gjøre vedlikeholds utredningen for styret lettere og ikke minst langt mer detaljert/grundig. Styret planlegger på denne bakgrunn å utarbeide et «ark»/dokument for hvert hus der all informasjon om huset skal legges. Dette vil bidra til at de fremtidige styrene i sameiene og seksjonseierne selv skal ha en god oversikt over status.

Styret besitter nå mye og viktig informasjon som grunnlag for avgjørelsene og prioriteringslisten knyttet til vedlikehold av bygningsmassen i årene fremover. Styret har i forlengelsen av denne kunnskapen besluttet en langsiktig vedlikeholdsplan som et utgangspunkt for de valgene/vurderingene som må tas i fremtiden. Vedlikeholdsplanen presenteres på årsmøtet, se for øvrig sak innmeldt til behandling for årsmøtet.

Merk imidlertid at dagens vedlikeholdsbehov for de enkelte byggene varierer tidvis mye og flere steder kun har enkelte fellestrekk/hovedbehov. Dette innebærer at en helhetlig vedlikeholdsplan som tar høyde for alle variasjonene er vanskelig å utarbeide. Det vil dermed kunne oppstå uforutsette forhold og eksempelvis faktaendringer, mv. som kan innebære at større eller mindre avvik fra vedlikeholdsplanen vil forekomme.

Økning/endringer i felleskostnader Som beskrevet i styrets årsrapport fra forrige styreperiode, har sameiets felleskostnader stått nærmest uendret i mange år og delvis vært innkrevd på galt grunnlag. Det sittende styret har tatt tak i dette og forsøkt å rydde opp i hvordan felleskostnadene bør/må økes for å bedre likviditeten, herunder å gjøre innkrevingen i henhold til brøk og for øvrig på en rettferdig måte.

Felleskostnadene til seksjonene i sameiet består av flere ulike «kategorier» og feilene som har skjedd skyldes delvis rot i rutinene for innkreving og delvis at sameiets firemannsboliger ikke er reseksjonert etter utbyggingene som har skjedd. Der noen kategorier har blitt uteglemt fra enkelte seksjoners giroer for felleskostnader, har andre kategorier har blitt tillagt seksjonen, men ikke blitt økt underveis, mv. Ettersom det heller ikke har blitt «holdt tritt» med reseksjoneringen av firemannsboligene har beløpene på giroene for felleskostnadene vært unøyaktige.

Vedlegg 1

23 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

3

Østhorn Boligsameie

Etterslepet på korrekt innkreving av felleskostnadene over flere år i enkle hovedtrekk betydd at noen av seksjonseierne har nytt godt av noe lavere felleskostnader, mens andre seksjonseierne indirekte har betalt noe mer enn det korrekt brøk skulle tilsi.

Ved økningen i felleskostnadene fra og med januar 2024 har dette etter styrets oppfatning blitt ryddet opp i så godt det lar seg gjøre basert på de forutsetningene som ligger til grunn i sameiet (det vil si med firemannsboliger som ikke er reseksjonert ihht korrekt areal). Se for øvrig sak innmeldt til behandling for årsmøtet, som styret stiller seg bak.

I opprydningsarbeidet vurderte styret også hvorvidt man skulle gjøre et pro/contra oppgjør og tilbakebetale/kreve etterbetaling for de galt innkrevde felleskostnadene. Etter en kost/nytte vurdering der de økonomiske fordelene for sameiet sammenholdt med ulempene en slik prosess ville medbringe ble veid opp imot hverandre, landet styret på å sette en strek over tiden som har vært og heller fokusere på fremtiden.

Denne beslutningen resulterte i at styret har hatt kapasitet til å jobbe med andre større saker for sameiet.

Utredning/vurdering av sameiets bruksrettigheter knyttet til uteareal og biloppstillingsplass/parkering En annen større sak som styret har jobbet med er en utredning knyttet til seksjonseiernes bruksrettigheter i sameiet (grøntarealene/hagene, biloppstillingsplass, mv). Styret oppfatter det slik at dagens praksis er noe uklar med tanke på hvor «grensene» for de enkelte hageflekkene går og hvordan praksisen har vært gjennom årene. Dette bringer med seg uforutsigbarhet naboene imellom og ved videresalg av seksjonene.

Som beskrevet på informasjonsposten på Vibbo har hensikten til styret bak dette arbeidet ikke vært å rokke ved en allerede etablert tilstand. Snarere har styrets ønske vært å forsøke å få til en noe mer forutsigbar situasjon med et kart over uteområdene som alle eller de fleste seksjonseierne kan være enige i. Oppnår man dette vil det etter styrets vurdering bidra til langt enklere salgsprossesser både i forkant av salg, men særlig i etterkant når hagen tas i bruk av ny eier. At grensene er klare vil også lette ansvarsfordelingen knyttet til vedlikehold og oppgradering, etablering av platting, trapp, bod, hekk, blomsterbed, mv.

Også i denne saken takker styret for jobben som seksjonseierne har gjort ved å gå sammen og gitt styret et samlet tilbakemelding fra hvert bygg.

Tilbakemeldingene fra seksjonseierne viser at den klare majoriteten av seksjonseierne i sameiet er enige om hvor grensen for «sin» hage går. Styret bemerker at dette er positivt, ettersom risikoen for konflikter ved salg i de fleste tilfellene vil være liten.

Det er imidlertid ikke enighet overalt i sameiet, og styret har ikke kompetanse etter eierseksjonsloven til selv å avgjøre hvor grensene går. Eksklusive bruksrettigheter må vedtas av årsmøtet, og ifølge loven må dessuten vedkommende seksjonseier som skal få utvidet eller innskrenket en etablert eksklusiv bruksrett gi sitt samtykke.

På denne bakgrunn fremlegger styret et forslag om å tilføye ordet «eksklusiv» i vedtektenes § 2, herunder at det inntas et kart som vedlegg til vedtektene som viser hvor grensene går. Merk at kartet som viser grensene kun vil være bindende for seksjonseierne som gir sitt skriftlige samtykke til kartet og grensen som er påtegnet.

Vedlegg 1

24 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

4

Østhorn Boligsameie

Innhenting av samtykke fra den enkelte vil styret sørge for i løpet av den neste styreperioden. Styret vil også fortsette å jobbe mot målet om at det kan oppnås en enighet blant samtlige av seksjonseierne om hvor grensene skal gå. Styret understreker at enighet om hvor grensene går vil være en fordel for samtlige av seksjonseierne i sameiet og mest sannsynlig ha en verdiøkende effekt ved salg.

Når det gjelder fordeling/rettigheter til parkeringsplasser er dette også en større jobb som styret foreløpig ikke har hatt kapasitet til å jobbe med. Styret vil imidlertid forsøke å ta tak i dette ved neste styreperiode.

Etablering av fiber (internett og TV) i sameiet Viken Fiber er i gang med å legge kabler i bakken/langs husveggene rundt om i sameiet, og ifølge leverandøren er ferdigstilling planlagt ved utløp av juni måned.

Som tidligere varslet på Vibbo ble etableringen forsinket på grunn av unormalt tidlig frost i år som vanskeliggjorde å trekke fiber i eksisterende rørstruktur. For å unngå unødvendig gravearbeid besluttet styret å utsette etableringen til våren og følgelig ble den eksisterende avtalen med Telia forlenget til 1. august. Merk at selv om etableringen av fiber vil være ferdigstilt fra 1. juli 2024, vil sameiet ha Telia som leverandør frem til 1. august 2024.

Dugnad Det ble avholdt en vellykket dugnad 21. april og styrets oppfatning er at mange seksjonseiere i stor grad er villig til å bidra med egeninnsats i sameiet. Styret oppfordrer imidlertid enda fler til å ta i et tak også hva gjelder sameiets fellesarealer.

Vedlegg 1

25 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

5

Østhorn Boligsameie

KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2023 Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for 2024.

Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2023 er satt opp under denne forutsetning.

Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap.

Vesentlig avvik Driftskostnadene er lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak drift og vedlikehold.

Finanskostnader er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak rentekostnader.

Resultat Årets resultat vises i resultatregnskapet og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2023.

Arbeidskapitalen vises i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2023 var kr 507 296.

Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet” Kommentarer til budsjett for 2024”.

Vedlegg 1

26 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

6

Østhorn Boligsameie

KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2024 Til orientering for årsmøtet legger styret fram budsjettet for 2024.

Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet.

Større vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 621.000 til vedlikehold. Styret bemerker at dette beløpet ble besluttet før arbeidet med vedlikeholdsplanen var kommet i gang, hvilket innebærer at dette beløpet trolig er for lavt – ref. forslagene knyttet til vedlikehold som årsmøtet skal ta stilling til på det ordinære årsmøtet.

Kommunale avgifter i Oslo kommune Oslo Kommune har i sitt budsjettforslag for 2024 lagt til grunn en økning på 8 % for renovasjon, 20,3 % for vann- og avløp og 145 % for feiegebyret. Eiendomsskatten følger egne satser.

Energikostnader Energikostnadene har hatt en betydelig økning det siste året.

Vi forventer at energiprisene vil holde seg høye også i 2024, men antar at strømstøtten videreføres og at mange har fått et mer bevisst forhold til energiforbruk og energisparing.

Vi antar dermed at energikostnadene vil ligge på omtrent samme kostnadsnivå som i 2023.

Forsikring Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 5,2 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Østhorn Boligsameie.

Lån Østhorn Boligsameie har lån i OBOS-banken.

For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.

Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2024.

Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året 2024.

For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

Vedlegg 1

27 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

BDO AS Munkedamsveien 45 Postboks 1704 Vika 0121 Oslo

Uavhengig revisors beretning Til årsmøtet i ØSTHORN BOLIGSAMEIE Konklusjon

Årsregnskapet består av:   

Balanse per 31. desember 2023 Resultatregnskap 2023 Noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper.

Etter vår mening:  Oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav, og  Gir årsregnskapet et rettvisende bilde av sameiets finansielle stilling per 31. desember 2023, og av dets resultater for regnskapsåret i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert.

Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med International Standards on Auditing (ISAene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet nedenfor under Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av sameiet i samsvar med kravene i relevante lover og forskrifter i Norge og International Code of Ethics for Professional Accountants (inkludert internasjonale uavhengighetsstandarder) utstedt av International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA-reglene), og vi har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Innhentet revisjonsbevis er etter vår vurdering tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til sameiets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet.

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det 1internasjonale nettverket BDO, som består av uavhengige selskaper de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA.5530 - side 1 av Vedlegg 28i av 62 Årsrapport.pdf 2

Penneo Dokumentnøkkel: EEDJ0-DETGH-SEPWM-8WKAJ-4UELS-W6TGM

Vi har revidert årsregnskapet til ØSTHORN BOLIGSAMEIE.

og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med ISAene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet.

For videre beskrivelse av revisors oppgaver og plikter vises det til: https://revisorforeningen.no/revisjonsberetninger

Johan Henrik L'orange statsautorisert revisor (elektronisk signert)

BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det 1internasjonale nettverket BDO, som består av uavhengige selskaper de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA.5530 - side 2 av Vedlegg 29i av 62 Årsrapport.pdf 2

Penneo Dokumentnøkkel: EEDJ0-DETGH-SEPWM-8WKAJ-4UELS-W6TGM

BDO AS

9

Østhorn Boligsameie

ØSTHORN BOLIGSAMEIE ORG.NR. 975 506 428, KUNDENR. 5530 RESULTATREGNSKAP

DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring TV-anlegg/bredbånd Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER

Note

Regnskap 2023

Regnskap 2022

Budsjett 2023

Budsjett 2024

2 3

3 512 761 105 3 512 866

2 984 437 15 2 984 452

3 518 000 0 3 518 000

3 848 927 0 3 848 927

4 5 6

-45 469 -34 193 -322 500 -242 500 -11 645 -11 091 -116 680 -112 175 -67 437 -47 367 -290 794 -1 063 206 -498 752 -426 737 -741 245 -626 842 -61 456 -64 112 -297 743 -247 023 -109 253 -88 480 -2 562 974 -2 963 725

7 8 9

10

-42 300 -42 300 -300 000 -300 000 -8 000 -12 000 -118 000 -124 000 -105 000 -99 995 -1 295 000 -621 000 -431 500 -532 916 -713 350 -872 500 -61 000 -57 000 -266 000 -359 351 -74 500 -114 998 -3 414 650 -3 136 060

DRIFTSRESULTAT

949 892

20 727

103 350

712 867

FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 Finanskostnader 12 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER

54 120 -491 892 -437 772

53 652 -338 724 -285 072

50 000 -410 000 -360 000

0 -535 000 -535 000

ÅRSRESULTAT

512 119

-264 345

-256 650

177 867

Overføringer: Udekket tap Reduksjon udekket tap

0 512 119

-264 345 0

Vedlegg 1

30 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

10

Østhorn Boligsameie

ØSTHORN BOLIGSAMEIE ORG.NR. 975 506 428, KUNDENR. 5530 BALANSE Note

2023

2022

13

25 25

25 25

OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Forskuddsbetalte kostnader Driftskonto OBOS-banken Skattetrekkskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER

14 565 107 660 802 059 8 400 124 563 1 057 247

299 75 887 418 157 5 250 121 284 620 877

SUM EIENDELER

1 057 272

620 902

EIENDELER ANLEGGSMIDLER Aksjer og andeler SUM ANLEGGSMIDLER

EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Udekket tap SUM EGENKAPITAL

14

-7 015 268 -7 527 387 -7 015 268 -7 527 387

15

7 522 589 7 522 589

7 754 800 7 754 800

84 675 386 208 12 630 47 596 18 841 549 951

69 821 312 511 8 777 2 380 0 393 489

1 057 272

620 902

0 0

0 0

GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Påløpte renter Påløpte avdrag SUM KORTSIKTIG GJELD

16

SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar Vedlegg 1

31 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

11

Østhorn Boligsameie

Oslo, 02.04.2024 Styret i Østhorn Boligsameie

Heidi Moestue Sannes/s/

Cathrine Foss/s/

Jonas Scott/s/

Eirik Rode/s/

Simen Sandgren Kjeldsberg/s/ Ruth Anne Steffensen/s/

NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak.

INNTEKTER Inntektene inntektsføres etter opptjeningsprinsippet.

HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid.

FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt.

Vedlegg 1

32 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

12

Østhorn Boligsameie

NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Leietillegg for påbygg Kabel-TV TV Garasjeleie SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

3 139 383 164 268 124 440 50 508 39 672 3 518 271

REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Garasje SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

-5 510 3 512 761

NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Husleie SUM ANDRE INNTEKTER

105 105

NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -45 469 SUM PERSONALKOSTNADER -45 469 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.

Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret.

NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2022/2023, og er på kr 322 500.

NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 11 645.

NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Prosjekt AS Tilleggstjenester, OBOS Eiendomsforvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR

Vedlegg 1

33 av 62

-49 937 -9 075 -8 425 -67 437

5530 - Årsrapport.pdf

13

Østhorn Boligsameie

NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold brannsikring Egenandel forsikring Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD

-191 797 -13 735 -29 634 -11 000 -14 715 -28 119 -1 795 -290 794

NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

-475 463 -7 778 -258 005 -741 245

NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Snørydding Andre fremmede tjenester Andre kontorkostnader Kontingenter Bank- og kortgebyr SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER

-23 825 -25 867 -51 000 -1 626 -511 -2 879 -3 547 -109 253

NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalte felleskostnader Kundeutbytte fra Gjensidige SUM FINANSINNTEKTER

2 354 3 279 1 015 47 472 54 120

NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter og gebyr på lån i OBOS-banken Renter og gebyr på lån i OBOS-banken SUM FINANSKOSTNADER

Vedlegg 1

-354 381 -137 511 -491 892

34 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

14

Østhorn Boligsameie

NOTE: 13 AKSJER OG ANDELER Selskapet eier aksjer i ABBL. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden, dvs. at de er bokført til opprinnelig kjøpspris.

Antall aksjer i ABBL har balanseført verdi på kr. 25.

Den samlede aksjekapital i ABBL har vi ingen opplysninger om.

NOTE: 14 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i selskapet er negativ. Det skyldes at selskapet fra stiftelsen og frem til 31.12. i regnskapsåret, har hatt høyere kostnader enn inntekter.

Den manglende likviditeten er finansiert ved låneopptak.

I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Det medfører at all rehabilitering, også evt. påkostning, kostnadsføres i perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene, tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse.

Siden tiltakene er finansiert gjennom felles låneopptak i sameiet, fremkommer låneopptaket som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader.

Ved kjøp og salg av bolig er udekket tap (negativ egenkapital) reflektert gjennom fellesgjelden på hver enkelt leilighet.

NOTE: 15 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS-Banken AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente.

Rentesatsen pr. 31.12.23 var 7,20 %. Løpetiden er 25 år.

Opprinnelig 2014 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år

-7 405 489 1 796 610 204 425 -5 404 454

OBOS-banken Rentesatsen pr. 31.12.23 var 7,20 %. Løpetiden er 30 år.

Opprinnelig 2021 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år

-2 118 135 -7 522 589

SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

Vedlegg 1

-2 200 000 54 079 27 786

35 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

15

Østhorn Boligsameie

NOTE: 16 SKYLDIGE OFFENTLIGE AVGIFTER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIGE OFFENTLIGE AVGIFTER

Vedlegg 1

-8 400 -4 230 -12 630

36 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

16

Østhorn Boligsameie

Annen informasjon om sameiet

Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 58023744.

Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS Eiendomsforvaltning AS på telefon 22868398, eller e-post forsikring@obos.no.

Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet.

Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar.

Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

Større vedlikehold og rehabilitering 2016 Vedlikeholdsnøkkel fra OBOS Prosjekt 2015 - 2016 Maling av fasader 2013 Puss og maling av grunnmur

2011 2011 2010 - 2011 2007 2007 2005 - 2006 2003 - 2004 2002

Vedlegg 1

Utbedring av verandaer på oversiden Utskifting av inngangs- og verandadører VVS-utbedring (kloakrør) Fullføring av dreneringsprosjekt Utbedring av elektrisk anlegg

2013 Grunnmur- puss og maling av grunnmur. Ikke ferdigstilt fordi leverandør ikke har gjort jobben tilfredsstillende. Kostnadsramme på 100 000,-.

Utbedring av elektrisk anlegg i oppganger i 4-mannsboliger

Rehab. av dreneringsanlegget Rehab. av deler av dreneringsanleggt Vedlikeholdsnøkkel

37 av 62

5530 - Årsrapport.pdf

Vedlegg 2

38 av 62

vedlegg sak 7.pdf

Vedlegg 2

39 av 62

vedlegg sak 7.pdf

Vedlegg 2

40 av 62

vedlegg sak 7.pdf

Vedlegg 3

41 av 62

vedlegg sak 10.pdf

Premium rådgivning

EIE eiendomsmegling

Vedlegg 4

42 av 62

vedle

Vedlegg 5

43 av 6

62

vedlegg sak 13.pdf

Vedlegg 5

44 av 62

vedlegg sak 13.pdf

Vedlegg 1.

Budsjett til fordeling ihht brøk kr 3,495,959

Kostnadsfordeling

Våren 2024

Tast inn tall i 313,296 gule celler

Seksjonsnummer 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

Riktig Feil i Brøkareal KostnadsKostnadsbidr kostnadsfordeling ihht bidrag Fakturert ag 2023 IHHT pr 2023 pr mnd kostnadsfor Kostnadsb delingsmod idrag TV/Intern inklusive Våren 2024 obos Pluss er betalt for ell Brøk ekskl. TV et TV/Internet Kostnbidrag reskontro mye 85 0.01192 kr 3,474 428 kr 3,902 kr 3,836 3647 -kr 66 187 0.02623 kr 7,643 428 kr 8,071 kr 7,977 7053 -kr 94 85 0.01192 kr 3,474 428 kr 3,902 kr 3,836 3647 -kr 66 85 0.01192 kr 3,474 428 kr 3,902 kr 3,836 3647 -kr 66 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 3647 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 3647 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 3647 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 85 0.01192 kr 3,474 428 kr 3,902 kr 3,836 3647 -kr 66 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 85 0.01192 kr 3,474 428 kr 3,902 kr 3,836 3647 -kr 66 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 85 0.01192 kr 3,474 428 kr 3,902 kr 3,836 3647 -kr 66 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 85 0.01192 kr 3,474 428 kr 3,902 kr 3,836 3647 -kr 66 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 3647 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26 102 0.01431 kr 4,169 428 kr 4,597 kr 4,571 4154 -kr 26

Tabell fortsetter for rekkehus på neste side.

6 Vedlegg 6

45 av 62

sak 16 vedlegg.pdf

40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62

102 0.01431 127 0.01782 127 0.01782 127 0.01782 127 0.01782 161 0.02259 141 0.01978 170 0.02385 165 0.02315 127 0.01782 144 0.02020 127 0.01782 127 0.01782 165 0.02315 148 0.02076 127 0.01782 161 0.02259 148 0.02076 150 0.02104 150 0.02104 165 0.02315 150 0.02104 150 0.021044

kr 4,169 kr 5,191 kr 5,191 kr 5,191 kr 5,191 kr 6,580 kr 5,763 kr 6,948 kr 6,744 kr 5,191 kr 5,885 kr 5,191 kr 5,191 kr 6,744 kr 6,049 kr 5,191 kr 6,580 kr 6,049 kr 6,131 kr 6,131 kr 6,744 kr 6,131 kr 6,131

428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428 428

kr 4,597 kr 5,619 kr 5,619 kr 5,619 kr 5,619 kr 7,008 kr 6,191 kr 7,376 kr 7,172 kr 5,619 kr 6,313 kr 5,619 kr 5,619 kr 7,172 kr 6,477 kr 5,619 kr 7,008 kr 6,477 kr 6,559 kr 6,559 kr 7,172 kr 6,559 kr 6,559

kr 4,571 kr 5,520 kr 5,520 kr 5,520 kr 5,520 kr 6,883 kr 6,081 kr 7,242 kr 7,043 kr 5,520 kr 6,202 kr 5,520 kr 5,520 kr 7,043 kr 6,362 kr 5,520 kr 6,881 kr 6,362 kr 6,442 kr 6,442 kr 7,043 kr 6,442 kr 6,442

Sum

7128

291,330

313,296

3,809,255

313,600

Beregning Budsjett Kvadmeter kvd meter pris kvd meter pris Tillegg 4 manns

1

4154 5331 5331 5331 5331 6694 5892 7053 6854 5331 6013 5331 5331 6854 6173 5331 6692 6173 6253 6253 6854 6253 6253

-kr 26 -kr 99 -kr 99 -kr 99 -kr 99 -kr 125 -kr 110 -kr 134 -kr 129 -kr 99 -kr 111 -kr 99 -kr 99 -kr 129 -kr 115 -kr 99 -kr 127 -kr 115 -kr 117 -kr 117 -kr 129 -kr 117 -kr 117 -kr 3,772

Kvadratmeterpris kr 3,495,959 7128 kr 490.45 per år kr 40.87 per mnd kr 694.81

Utbygg tillegg per våren 2024: 507 kr oppjustert medkr44.9% 734.64 1.449 ( som blir for høyt! ) ('=1.15*1.12*1.125)

Vedlegg 2: I tabellen nedenfor vises kostnadsfordeling med brøker opp mot fakturerte kostnadsbidrag, når man definer budsjettnivå ut fra kostnadsbidrag 85 kvm leiligheter.

Det viser at på det nivået for kostnadsbidrag så er relativ prising av leilighetene ok, bortsett fra utbyggings-tillegget for 4-mannsbolig som er for høyt.

7 Vedlegg 6

46 av 62

sak 16 vedlegg.pdf

Kostnadsfordeling

kr 3,429,490 313,296 TV/Internet Garasjeleie 39672 Riktig Feil i Brøkareal KostnadsKostnadsbidr kostnadsfordeling ihht bidrag Fakturert ag 2023 IHHT pr 2024 pr mnd kostnadsfor Kostnadsbi Seksjons- delingsmod drag ekskl. TV/Intern inklusive Våren 2024 obos Pluss er betalt for nummer ell Brøk TV et TV/Internet Kostnbidrag reskontro mye 1 85 0.01192 kr 3,408 428 kr 3,836 kr 3,836 3647 kr 0 2 187 0.02623 kr 7,498 428 kr 7,926 kr 7,977 7053 kr 51 3 85 0.01192 kr 3,408 428 kr 3,836 kr 3,836 3647 kr 0 5 85 0.01192 kr 3,408 428 kr 3,836 kr 3,836 3647 kr 0 6 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 3647 kr 53 7 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 3647 kr 53 8 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 3647 kr 53 9 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 10 85 0.01192 kr 3,408 428 kr 3,836 kr 3,836 3647 kr 0 11 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 12 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 13 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 14 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 15 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 16 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 17 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 18 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 19 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 20 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 21 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 22 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 23 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 24 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 25 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 26 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 27 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 28 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 29 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 30 85 0.01192 kr 3,408 428 kr 3,836 kr 3,836 3647 kr 0 31 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 32 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 33 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 34 85 0.01192 kr 3,408 428 kr 3,836 kr 3,836 3647 kr 0 35 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 36 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 37 85 0.01192 kr 3,408 428 kr 3,836 kr 3,836 3647 kr 0 38 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 3647 kr 53 39 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 40 102 0.01431 kr 4,090 428 kr 4,518 kr 4,571 4154 kr 53 41 127 0.01782 kr 5,092 428 kr 5,520 kr 5,520 5331 kr 0 42 127 0.01782 kr 5,092 428 kr 5,520 kr 5,520 5331 kr 0 43 127 0.01782 kr 5,092 428 kr 5,520 kr 5,520 5331 kr 0 44 127 0.01782 kr 5,092 428 kr 5,520 kr 5,520 5331 kr 0 45 161 0.02259 kr 6,455 428 kr 6,883 kr 6,883 6694 kr 0 46 141 0.01978 kr 5,653 428 kr 6,081 kr 6,081 5892 kr 0 47 170 0.02385 kr 6,816 428 kr 7,244 kr 7,242 7053 -kr 2 48 165 0.02315 kr 6,616 428 kr 7,044 kr 7,043 6854 -kr 1 49 127 0.01782 kr 5,092 428 kr 5,520 kr 5,520 5331 kr 0 50 144 0.02020 kr 5,774 428 kr 6,202 kr 6,202 6013 kr 0 51 127 0.01782 kr 5,092 428 kr 5,520 kr 5,520 5331 kr 0 52 127 0.01782 kr 5,092 428 kr 5,520 kr 5,520 5331 kr 0 53 165 0.02315 kr 6,616 428 kr 7,044 kr 7,043 6854 -kr 1 54 148 0.02076 kr 5,934 428 kr 6,362 kr 6,362 6173 kr 0 55 127 0.01782 kr 5,092 428 kr 5,520 kr 5,520 5331 kr 0 56 161 0.02259 kr 6,455 428 kr 6,883 kr 6,881 6692 -kr 2 57 148 0.02076 kr 5,934 428 kr 6,362 kr 6,362 6173 kr 0 58 150 0.02104 kr 6,014 428 kr 6,442 kr 6,442 6253 kr 0 59 150 0.02104 kr 6,014 428 kr 6,442 kr 6,442 6253 kr 0 60 165 0.02315 kr 6,616 428 kr 7,044 kr 7,043 6854 -kr 1 861 150 0.02104 kr 6,014 428 kr 6,442 kr 6,442 6253 kr 0 Vedlegg 6 47 av 62 sak 16 vedlegg.pdf 62 150 0.021044 kr 6,014 428 kr 6,442 kr 6,442 6253 kr 0 Sum

Våren 2024

Budsjett til fordeling ihht brøk

7128

1

285,791

313,296

3,742,786

313,600

292,240

kr 1,701

Contact elsa.braadland@gmail.com

www.linkedin.com/in/elsabraadland-386a8b2 (LinkedIn)

Top Skills Strategy Executive Management Negotiation

Languages Russian (Elementary) Norwegian (Native or Bilingual) English (Professional Working)

Elsa Braadland CTO | CEO | Styremedlem Oslo, Oslo, Norway

Summary Styreprofil: Tilgjengelig for styreverv i bedrifter i vekst- og endringsfaser.

Resultatdrevet og tydelig leder med fokus på strategi, lønnsomhet og vekst.

Opptatt av at en strukturert og effektiv organisasjon med tydelige rutiner fører til god inntjening og lønnsomhet.

Ta gjerne kontakt for en prat.

French (Limited Working) Swedish (Full Professional)

Certifications ITIL Foundation Level ITIL Service Operation

Lederprofil: Strukturert, effektiv og beslutningsdyktig leder (tidl. CEO, nå Teknisk Direktør) med gode, mellommenneskelige ferdigheter og mye positiv energi. Sterk kommersiell teft og evne til å forstå kundens behov. God forhandlingsevne. Selvstendig, høy arbeidskapasitet, selvgående og kreativ.

Experience Hevold Group Styremedlem

May 2024 - Present (1 month)

Ingeniører Uten Grenser Norge / Engineers Without Borders Norway Styremedlem (vara) April 2024 - Present (2 months)

AVISTIC AS - Powered by PDATA & AV Design Teknisk Direktør June 2020 - Present (4 years) Oslo, Norway

Vedlegg 7

48 av 62

Elsa Braadland- CV.pdf

Page 1 of 4

Avistic har over 20 års erfaring med å levere AV-løsninger, møterom og lydinstallasjoner til landets fremste selskaper. Vi liker å være i forkant når det gjelder teknologi og innovasjon.

Fusjonsprosess gjennomført i 2022/23.

Personalansvar for Teknisk avdeling med 17 AV-teknikere og programmerere og del av ledergruppen. Ansvar for kvalitetssikring og planlegging av prosjekter med ressursstyring og estimater, samt sikre vellykkede prosjekter og fornøyde kunder. Overordnet ansvar for utvalgte prosjekter, samt deltagelse i interne og eksterne styringsgrupper for viktige kundeprosjekter. Sikre effektive og velfungerende prosesser, blant annet for sikkerhet og HMS i prosjektene.

Nordicia Styremedlem

December 2022 - May 2024 (1 year 6 months) Stockholm, Stockholm County, Sweden

BRF Karlsvik Styreleder

April 2017 - May 2020 (3 years 2 months) Stockholm, Stockholm County, Sweden

Tempus AS 12 years 1 month

CEO/Country Manager TemPlus AB - datterselskap Sverige December 2011 - May 2020 (8 years 6 months) Stockholm, Stockholm County, Sweden

Ledet utenlandssatsingen i Sverige med både operasjonelt og strategisk ansvarlig for datterselskap TemPlus AB. Jeg startet alene i Stockholm og utførte alle oppgaver for selskapet det første året: daglig drift, budsjett- og resultatansvar, samt prosjektledelse for utviklingen av våre produkter, har jeg vært ansvarlig for salg og gjennomføring av implementeringsprosjekter for noen av Sveriges største byggentreprenører.

Selskapet oppnådde en vekst på 400% de første 4 årene og ble tilslutt kjøpt av vår største konkurrent, Infobric Group.

Vedlegg 7

49 av 62

Elsa Braadland- CV.pdf

Page 2 of 4

TemPlus AB leverte software-løsninger til byggebransjen og lanserte i 2017 en ny plattform for digitalisering av rapportering og prosesser hos kunder.

Styremedlem

January 2017 - May 2019 (2 years 5 months) Oslo / Stockholm

Styremedlem - TemPlus AB datterselskap Sverige January 2014 - May 2019 (5 years 5 months) Stockholm, Stockholm County, Sweden

Seniorkonsulent/prosjektleder

May 2008 - December 2011 (3 years 8 months) Oslo Area, Norway Prosjektleder for implementering av Tempus tidsregistreringssystem for bedrifter i bransjer som industri, produksjon, verft og byggebransjen.

Koordinering og gjennomføring av installasjon og implementering av programvare og utstyr i bedrifter, samt opplæring av brukere.

Vurdering av prosjekters kompleksitet og allokering av ressurser fra utviklingsavdelingen.

Vurdering av behov for oppgradering av kundeløsninger.

Prosjektleder for interne utviklingsprosjekter. Sterkt fokus på inntjening for selskapet.

LEIRSUND IDRETTSLAG Styremedlem

August 2010 - March 2012 (1 year 8 months) Skedsmo, Viken, Norway

Eniro Database utvikler

January 2003 - April 2008 (5 years 4 months) Databaseutvikler for datavask og oppdatering av data. Identifisering av kundeprosesser og design av tekniske løsninger. Forstå kundens forretningsprosesser og innføre verdiskapende løsninger.

Steria IT-konsulent

August 2001 - September 2002 (1 year 2 months) Vedlegg 7

50 av 62

Elsa Braadland- CV.pdf

Page 3 of 4

NKI Nettskolen 1 year 7 months

Nettlærer

January 2001 - December 2001 (1 year)

Systemutvikler

June 2000 - July 2001 (1 year 2 months)

Education Stockholm School of Economics Företagets ekonomi · (2017 - 2017)

Norges Informasjonsteknologiske Høgskole (NITH) IT-kandidat, Computer Programming · (1998 - 2000)

Folkeuniversitetet i Oslo Deltidsstudium (30 studiepoeng), Personalutvikling og ledelse · (September 2002 - June 2003)

University of Oslo Bachelor's degree, French Language and Literature · (1995 - 1997)

Oslo Handelsgym · (1990 - 1993)

Vedlegg 7

51 av 62

Elsa Braadland- CV.pdf

Page 4 of 4

SAMEIEVEDTEKTER FOR ØSTHORN BOLIGSAMEIE Vedtatt på ordinært sameiemøte med endring 29.04.92, 04.12.96, 21.04.98, 15.04.99, 11.04.00, 26.04.01, 23.04.02, 22.04.03, 23.09.04,17.04.08, 28.04.15, 20.04.17, 18.04.2018, 11.08.2020 og 07.04.2022.

§ 1- Innledning (1)

Eiendommen gnr. 52, bnr. 522 i Oslo kommune er i overensstemmelse med begjæring om reseksjonering av 16. oktober 2001 delt opp i 61 ideelle eiendomsandeler. Alle bestemmelser som er inntatt i skjøte, oppdelingsbegjæringen og husordensreglene er bindende for seksjonseierne.

Sameiebrøken er fastsatt på grunnlag av leilighetenes arealer.

(2)

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65. Ved motstrid mellom bestemmelser i vedtektene og fravikelig bestemmelser i eierseksjonsloven, går vedtektsbestemmelsene foran.

§2

Seksjon

(1)

En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til én bolig benevnes seksjon.

(2)

Seksjonseierne har dessuten rett til å benytte et uteareal i tilknytning til husene.

Vedlikeholdsplikten for dette utearealet påhviler de seksjonseierne som benytter arealet, se § 5 for nærmere presisering. Seksjonseieren har i tillegg felles bruksrett sammen med de øvrige eierne av eiendommen til boligsameiets fellesarealer, herunder veier, vaskeri, fellesinnretninger m.v.

(3)

En seksjonseier kan ikke eie mer enn to seksjoner i sameiet. To seksjoner er å forstå med utgangspunkt i sameiets opprinnelige seksjonering med 62 enheter.

§ 3 - Disposisjon over seksjon (1)

Overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i ovennevnte dokumenter og disse vedtekter, jf. § 1.

(2)

Overdragelse av seksjon kan ikke skje uten styrets skriftlige godkjennelse.

(3)

Styret kan ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn.

(4)

Nekter styret å godkjenne erververen, må melding om dette komme fram til erververen senest 30 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til boligselskapet. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

(5)

Den enkelte seksjonseier har for øvrig full rettslig råderett over sin seksjon.

(6)

Innehaver av den enkelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av driftsutgifter, eventuelt andre utgifter som sameiet har fastsatt, blir betalt og hefter også for tidligere seksjonseiers forpliktelser.

1

Vedlegg 8

52 av 62

5530 osthorn vedtekter.pdf

§ 4 - Seksjonseiernes plikter (1)

Seksjonseierne er forpliktet til å rette seg etter boligsameiets vedtekter og vedtak fattet av årsmøtet og styre. Ved alminnelig flertall fastsetter årsmøtet vanlige ordensregler for eiendommen.

(2)

Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for brukerne av andre seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt.

(3)

Bruksenheten må bare benyttes i samsvar med seksjonens formål.

(4)

Styret eller den styret gir fullmakt har adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta ettersyn, installasjoner eller reparasjoner.

§ 5 - Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten (1)

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.

(2)

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som a) inventar b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker c) apparater, for eksempel brannslukkingsapparat d) skap, benker, innvendige dører med karmer e) listverk, skillevegger, tapet f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk g) vegg-, gulv- og himlingsplater h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring i) innsiden av vinduer, veranda- og ytterdører til boligen

(3)

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

(4)

Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt ovenfor, men ikke utskifting av sluk, vinduer, veranda- og ytterdører til bolig. Seksjonseier er likevel ansvarlig for utskifting av ødelagte vindusruter (f.eks. punkterte), dersom dette er et teknisk og økonomisk forsvarlig alternativ til skifte ut hele vinduet.

(5)

Enkelte seksjonseiere har for egen regning og risiko bygget ut loft og kjeller til boligformål i medhold av vedtektenes § 7 nr 2. I den utstrekning det avdekkes feil/mangler ved utførelsen av utbyggingen av disse arealene, hefter den som til 2

Vedlegg 8

53 av 62

5530 osthorn vedtekter.pdf

enhver tid eier den aktuelle seksjonen overfor Sameiet for utbedringsansvaret.

Dette utbedringsansvaret omfatter også eventuelle følgeskader, og gjelder i 5 år etter at ferdigattest på utbyggingen foreligger.

(6)

Vedlikeholds- og utbedringsansvaret for loft- og kjellerareal som er bygget ut i strid med gjeldende reguleringsplan (inkludert sameiets forhåndsgodkjente tegninger), påligger den som til enhver tid er eier av seksjonen.

(7)

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen.

Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

(8)

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

(9)

Vedlikehold av eventuell sportsbod som tilhører seksjonen tilligger fullt ut for egen regning den enkelte seksjonseier.

(10) Vedlikeholdsplikten omfatter også uteareal tilknyttet seksjonene (grøntarealet), jf. vedtekts § 2 nr. 2. I dette ligger plikten til å holde plen, busker og annen vegetasjon i ordnet og anstendig stand såvel som vedlikehold av eventuelle gjerder, trapper og andre konstruksjoner tilknyttet grøntarealet.

(11) Oppdager seksjonseieren skade i bruksenheten som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter seksjonseieren straks å sende skriftlig varsel til styret.

(12) Seksjonseieren skal holde bruksenheten fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter seksjonseier straks å sende skriftlig varsel til styret.

(13) Ny eier av seksjonen har plikt til utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting i seksjonen, selv om vedlikeholdet skulle vært utført av den tidligere seksjonseier.

(14) En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tap dette p fører sameiet eller andre seksjonseiere, jf. eierseksjonsloven § 34. § 6 - Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m.

(1)

Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsplikt, jf. vedtektenes § 5.

Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

(2)

Vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger, kanaler og felles varmeanlegg inklusive radiatorer. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer, veranda- og ytterdører til boligene.

3

Vedlegg 8

54 av 62

5530 osthorn vedtekter.pdf

(3)

Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også slikt som utskifting av sluk, vinduer, veranda- og ytterdører til boligene eller reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

(4)

Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere felles installasjoner. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.

(5)

Et sameie som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt, skal erstatte tap dette p fører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene, jf. eierseksjonsloven § 35.

§ 7 - Forandringer av seksjonen, antenne, markise, solskjerm m.m.

(1)

Seksjonseierne må ikke uten godkjennelse fra boligsameiets styre gjøre bygningsmessige forandringer vedrørende boligen, eller sette opp radio-, parabol- og TV-antenne, markiser, solskjermer m.m. Når styret har gitt sin godkjennelse, plikter seksjonseier å sørge for at arbeidet blir forskriftsmessig utført.

(2)

Ved utbygging av areal i kjeller, areal på loft eller tilbygg på sameiets fellesareal iht. godkjente utbyggingsplaner plikter seksjonseier å inngå en utbyggingsavtale med sameiet, basert på sameiets til enhver tid gjeldende mal for slike avtaler.

(3)

Styret har rett til å få arbeid som nevnt i § 7 (1) og (2) inspisert av byggesakkyndig. Kostnader i forbindelse med slik inspeksjon påfaller seksjonseier.

(4)

Følgende seksjoner i sameiet gis en midlertidig bruksrett til angjeldende deler av fellesarealet: a) Seksjon 44 - Frittstående garasje b) Seksjon 47 - Frittstående utebod c) Seksjon 53 - Frittstående garasje d) Seksjon 62

Carport

§ 8 - Fellesutgifter/fellesinntekter (1)

Boligsameiet betaler alle kostnader til drift av boligsameiets bygninger, så som offentlige avgifter som direkte kan henføres til bygningene, forsikringer, drift og forsvarlig ytre vedlikehold av bygningene samt forretningsførsel.

(2)

Dessuten betaler boligsameiet alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med veier, lekeplasser, garasjer, øvrig grøntarealer og beplantninger samt eventuell vaktmestertjeneste

(3)

Hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene jf. vedtekts § 6, og det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade eller ødeleggelse, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv og kreve refusjon for nødvendige utgifter. Før seksjonseieren starter et slikt vedlikehold, skal de 4

Vedlegg 8

55 av 62

5530 osthorn vedtekter.pdf

øvrige seksjonseierne varsles i rimelig tid. Varsel kan unnlates dersom det foreligger særlige grunner som gjør det rimelig å unnlate å varsle.

(4)

Den enkelte seksjonseier skal betale à konto beløp fastsatt av styret, til dekning av sin andel av felleskostnadene. For mye innbetalte felleskostnader overføres til disposisjonsfond. Kostnadsbidraget fastsettes med basis i den fordelingsnøkkel som gjaldt for husleiene før seksjonering.

(5)

Dersom en seksjonseier bygger ut, skal det foretas en reseksjonering slik at andel felleskostnader fastsettes ihht. til ny sameiebrøk. Ved utbygging tillegges 17 kvm til hver 4 mannsbolig seksjon og det antall kvm som bygges ut til hver rekkehusseksjon sin teller i sameiebrøken. Nevner økes tilsvarende for alle seksjoner. Andel felleskostnader ihht. ny sameiebrøk skal betales f.o.m. dato for ferdigattest, dog ikke senere enn seks måneder etter igangsettelsestillatelse er gitt. Seksjonseieren som bygger ut er ansvarlig for alle kostnader knyttet til reseksjoneringen.

(6)

Fremtidig fellesutgift for seksjon nr. 2, og andre utgifter som regnes ut på bakgrunn av felleskostnadsnøkkel skal tilsvare to ordinære kostnadsbidrag for "4- mannsboligseksjon".

(7)

Senere reguleringer skjer med samme forholdstall (prosentsats) for samtlige eierseksjoner.

(8)

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter samme nøkkel som brukes ved fordeling av felleskostnader, dog slik at seksjon nr. 2 sin andel av inntektene skal beregnes i henhold til fordelingsnøkkelen i § 8 (6).

§ 9 - Utleie (1)

Langtidsutleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn.

(2)

Seksjonseierne kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge boligsameiets vedtekter, samt vedtak fattet av årsmøte og styre. Fremleie er ikke tillatt, d.v.s. leietakers videre bortleie. Garasjer kan ikke fremleies.

(3)

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i inntil 30 døgn over en sammenhengende periode er tillatt uten styrets samtykke. Kortidssutleie kan likevel ikke overstige totalt 90 døgn per år uten styrets samtykke.

(4)

Eier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leietakers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varigheten av denne.

§ 10 (1)

Garasjer Østhorn Boligsameie tildeler og forvalter garasjer i felles garasjeanlegg i.h.t.

"Regler for drift og forvaltning av garasjeanlegget" som vedlegges vedtektene.

Bruk og overføring av garasjer i Østhorn Boligsameie kan kun skje i.h.t. "Regler for drift og forvaltning av garasjeanlegget". Endringer i "Regler for drift og forvaltning av garasjeanlegget" følger reglene for endring av vedtektene.

5

Vedlegg 8

56 av 62

5530 osthorn vedtekter.pdf

§ 11- Mislighold (1)

Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige seksjonseierne, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Fristen for å selge seksjonen er seks måneder fra pålegget er mottatt. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan seksjonen kreves solgt ved tvangsauksjon, jf. eierseksjonsloven § 38.

(2)

Det er å anse som vesentlig mislighold hvis seksjonseieren eller personer han er ansvarlig for, etter gjentatte skriftlig oppfordringer, ikke retter seg etter vedtekter, husordensregler og vedtak fattet av årsmøtet.

(3)

Seksjonseieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker eller andre personer som han har gitt adgang til leiligheten eller, uten skjellig grunn, til eiendommen for øvrig.

(4)

Det er også å betrakte som vesentlig mislighold når en seksjonseier etter skriftlig påkrav ikke betaler sin andel av de vedtatte fellesutgifter.

(5)

Medfører seksjonseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er seksjonseierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve seksjonseieren utkastet før seksjonen er solgt, jf. denne paragrafens første ledd og eierseksjonslovens § 39. Denne bestemmelse gjelder også for brukere av seksjonen som ikke er seksjonseier og som har en selvstendig rett til å bruke seksjonen alene, eksempelvis leietaker.

§ 12 - Årsmøte er sameiets øverste organ (1)

Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Innkalling til ordinært årsmøte skjer skriftlig med minst 8 dagers, høyst 20 dagers varsel. Årsmøte ledes av styrets leder med mindre årsmøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være seksjonseier.

(2)

Saker som et medlem ønsker behandlet på ordinært årsmøte, skal nevnes i innkallelsen når det settes frem krav om det innen den frist styret bestemmer, jf. eierseksjonslovens § 43 (5). Skal et forslag som etter lov og vedtekter vedtas med to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen, jf. eierseksjonslovens § 43 (4).

(3)

Ekstraordinært årsmøte skal innkalles med minst 8, høyst 20 dagers varsel, når styret finner det nødvendig eller når minst to seksjonseiere som tilsammen har minst 10 % av stemmene skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet, jf eierseksjonsloven § 42. Styret kan om nødvendig likevel innkalle til et ekstraordinært årsmøte med minst tre dagers varsel.

(4)

På det ordinære årsmøte skal disse sakene behandles: a) Konstituering b) Årsberetning fra styret c) Godkjennelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av tap.

6

Vedlegg 8

57 av 62

5530 osthorn vedtekter.pdf

d) Driftsbudsjett e) Valg av revisor f) Valg av styremedlemmer og varamedlemmer g) Valg av hagekomité h) Valg av valgkomitè på 2 medlemmer i) Eventuell godtgjørelse til styre j) Andre saker som er nevnt i innkallelsen § 13 - Årsmøtets myndighet (1)

På årsmøtet har seksjonseierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. Det er anledning til å møte ved fullmektig.

(2)

Seksjonseieren har rett til å ta med seg en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom årsmøtet gir tillatelse med mer enn halvparten av de avgitte stemmer.

(3)

Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

(4)

Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke annet flertallskrav er fastsatt i eierseksjonsloven eller vedtektene.

Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.

(5)

Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om a) Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i Østhorn Boligsameie b) Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter c) Salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning d) Samtykke til at formålet for n eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt e) Samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 20 annet ledd annet punktum f) Overføring av vedlikeholdsplikt fra seksjonseier til sameiet, jf. eierseksjonsloven § 32 åttende ledd.

(6)

Vedtak om overføring av vedlikeholdsplikt fra sameiet til en eller flere seksjonseiere kreves i tillegg til to tredjedeler av de avgitte stemmer, også samtykke fra de berørte, jf. eierseksjonsloven § 33 tredje ledd.

(7)

Endring av boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av årsmøtet med minst 7

Vedlegg 8

58 av 62

5530 osthorn vedtekter.pdf

to tredjedels flertall av avgitte stemmer, om ikke loven stiller strengere krav, jf eierseksjonsloven §27 annet ledd.

(8)

Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om a) salg eller bortfeste av hele eller deler av eiendommen b) oppløsning av sameiet c) tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig e) av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseiere.

(9)

Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 50 (1).

(10) Hvis tiltaket som nevnt i § 13 (9) fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

(11) Flertallet i årsmøtet kan ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi noen seksjonseiere en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, jf. eierseksjonsloven § 40. § 14 - Styret (1)

Boligsameiet ledes av et styre bestående av styrets leder og 3-6 styremedlemmer med 2 varamedlemmer. Funksjonstiden for leder og de øvrige styremedlemmer er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. Styrets leder velges ved særskilt valg.

Styret velger innenfor sin midte nestleder og sekretær.

(2)

Styret står for forvaltningen av seksjonseiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av årsmøtet. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget.

(3)

I fellesanliggender og ved salg eller bortfeste etter eierseksjonsloven § 51 bokstav a representerer styret seksjonseierne, og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem, jf. eierseksjonslovens § 60 første ledd.

§ 15

Hagekomité 8

Vedlegg 8

59 av 62

5530 osthorn vedtekter.pdf

(1)

§ 16

Årsmøtet skal velge 3-5 medlemmer til en hagekomité. Medlemmene velges for to år av gangen. Hagekomitéen skal sørge for gjennomføring av to årlige dugnader; en om høsten og en om våren.

Forretningsfører

(1)

Styret ansetter selskapets forretningsfører.

(2)

Forretningsføreren forestår den daglige drift av sameiets eiendom. Han sørger for innkreving av kostnadsbidraget fra seksjonseierne og fører regnskap for boligsameiet. Videre fremmer han overfor styret forslag til årsoppgjør, budsjett og kostnadsbidrag, samt utfører de tjenester som er nevnt i forretningsførerkontrakten, herunder begjære tvangsauksjon.

§ 17 - Pantesikkerhet overfor sameiet (1)

De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31.

Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det er kommet inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning.

(2)

Forretningsføreren har ved en seksjonseiers mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære tvangsauksjon over vedkommende seksjon.

Seksjonseierne kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom.

§ 18

Tvister

(1)

Eventuelle tvister mellom sameiet og en seksjonseier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Seksjonseierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting.

9 Vedlegg 8

60 av 62

5530 osthorn vedtekter.pdf

Deltagelse på årsmøte 2024 Årsmøtet avholdes 11.06.24 Selskapsnummer: 5530 Selskapsnavn: Østhorn Boligsameie BRUK BLOKKBOKSTAVER Leilighetsnummer:

Navn på eier(e):

Signatur:

Fullmakt Eier kan møte ved fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst.

Eier gir herved fullmakt til: Fullmektigens navn:

61 av 62

OBOS Eiendomsforvaltning AS Hammersborg torg 1 Postboks 6668, St. Olavs plass 0129 Oslo Telefon: 22 86 55 00 www.obos.no E-post: oef@obos.no Ta vare på dette heftet, du kan få bruk for det senere, f.eks ved salg av boligen.

Premium rådgivning

EIE eiendomsmegling

.no g n i vn i g d ggbu

try

e klest n e - den ikre est s m å og by p å n e ! måt i dag g i l o b

GI BUD MED BANKID

IDENTIFISER MED BANKID

REGISTRERING AV BUD

ELEKTRONISK SIGNERING

BUDRUNDEN

På eiendommens annonse vises det en “Gi bud”-knapp for elektronisk budgivning.

Innlogging fungerer på samme måte som i din nettbank. Du kan også bruke BankID App (iOS/ Android) eller BankID på mobil.

Nettsiden hjelper deg med korrekt utfylling av budmeldingen.

BankID lar deg signere budmeldingen elektronisk.

Budmeldingen overføres til eiendomsmegleren.

Etter signering vil du motta en SMS-kvittering.

Gi budforhøyelser med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen.

BUDREGLEMENT Benytt “Gi bud”-knappen på eiendommens annonse for å registrere ditt bud elektronisk. «Gi bud»-knappen åpner nettsiden TryggBudgivning.no som er integrert i megler-systemet.Alle bud / budforhøyelser og forbehold overføres automatisk inn i budjournalen på den respektive eiendommen.

Du logger deg inn på TryggBudgivning.no ved å bruke BankID. Det er derfor viktig å huske å ta med deg din BankID-brikke på budgivningsdagen. Du kan gi bud fra datamaskin, nettbrett eller smarttelefon.

Når du benytter deg av TryggBudgivning.no trenger du ikke å ta bilde av legitimasjon eller sende inn budskjema til megler. Etter at bud er registrert med BankID får du en kvittering pr. SMS om at budet er mottatt.

Du registrerer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen som du allerede har mottatt. Budforhøyelser registreres også automatisk inn i meglersystemet.

Lykke til

Gå til elektronisk budgivning: https://tryggbudgivning.no/264/3284401/mkmycbgymv Dersom du ønsker budskjema tilsendt som et eget dokument, ta kontakt med eiendomsmegler.

LØSNINGEN ER EN DEL AV MEGLERSYSTEMET WEBMEGLER OG LEVERES OG DRIFTES AV WEBSYSTEMER AS

!

FORBRUKERINFORMASJON OM BUDGIVING Sist oppdatert med virking fra 1. januar 2014, i forbindelse med ikrafttredelse av endringer i eiendomsmeglingsforskriften.

Informasjonen er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund, på grunnlag av blant annet forskrift om eiendomsmegling § 6-3 og § 6-4.

Nedenfor gis en oversikt over de retningslinjer som forbrukermyndighetene og organisasjonene anbefaler benyttet ved budgivning på eiendommen. Avslutningsvis gis også en kort oversikt over de viktigste rettsreglene tilknyttet budgivning.

Før det legges inn bud på eiendommen oppfordres budgiver til sette seg inn i all relevant informasjon om eiendommen, herunder eventuell salgsoppgave og teknisk rapport med vedlegg.

GJENNOMFØRING AV BUDGIVING: 1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen,

budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Det bør

herunder om relevante forbehold.

ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere.

Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at

2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre

megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som

til oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser

sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for

og motbud, aksept eller avslag fra selger. Før formidling av bud til

sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.

oppdragsgiver skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgi-

5. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud

vere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Med

overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene i

skriftlige bud menes også elektroniske meldinger som e-post og SMS

punkt 4.

når informasjonen i disse er tilgjengelig også for ettertiden.

3. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel

6. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

7. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har

8. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver,

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD 1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND | 0 | Budgivning

3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.

5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

WWW.NEF.NO | FIRMAPOST@NEF.NO

Boligkjøperpakken - din nye bolig ferdig forsikret hele det første året Boligkjøperpakke Hus

Boligkjøperpakke Leilighet

Boligkjøperpakke Hytte

Med Boligkjøperpakke Hus har du alle de forsikringene du trenger for ditt nye hus:

Din nye leilighet er godt ivaretatt med Boligkjøperpakke Leilighet:

Gled deg til hyttekos uten bekymringer med Boligkjøperpakke Hytte:

boligkjøperforsikring renteforsikring standard bygningsforsikring for hus innboforsikring Ekstra flytteforsikring uhell i og utenfor hjemmet råte, skadedyr, skadeinsekter, mus og rotter

boligkjøperforsikring renteforsikring innboforsikring Ekstra flytteforsikring uhell i og utenfor hjemmet skadeinsekter, mus og rotter

Pris: Boligkjøperpakken koster 19.900 kroner for det første året.

Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig.

Pris: Boligkjøperpakken koster 9.950 kroner for det første året.

Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig.

boligkjøperforsikring standard bygningsforsikring for hytte (hvis du er eier av bygningen) innboforsikring Ekstra flytteforsikring uhell i og utenfor hjemmet råte, skadedyr, skadeinsekter, mus og rotte

Pris: Boligkjøperpakken koster 19.900 kroner for det første året hvis du eier bygningen, hvis det er en leilighet koster pakken 9.950 kroner. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig.

Forsikringspakken kjøpes hos eiendomsmegleren som foretar salget av eiendommen, og kan kun kjøpes av privatpersoner.

Boligkjøperforsikringen gjelder fra kontraktsmøte, mens de andre forsikringene gjelder fra du overtar boligen, Forsikringene løper/varer i ett år.

I Boligkjøperpakke Hus og Boligkjøperpakke Hytte inngår standard bygningsforsikring.

Denne kan oppgraderes til Bygningsforsikring Ekstra mot et tillegg i prisen.

Seksjonert enebolig/tomannsbolig/rekkehus får kun kjøpt leilighetspakke gjennom eiendomsmegler.

Denne kan oppgraderes til huspakke ved henvendelse til Tryg dersom man har behov for husforsikring.

Boligkjøperforsikringen kan beholdes i inntil fem år. Å beholde Boligkjøperforsikringen koster 300 kroner per år for leilighet og 450 kroner per år for hus og hytte.

Skann QR-koden Har du spørsmål om boligkjøperpakken kan du kontakte oss på telefon 915 04040 Dersom du skal melde inn en sak tilknyttet boligkjøperpakken, gjør du dette via våre hjemmesider Tryg.no/meld-skade.

for å lese mer om innholdet i Boligkjøperpakkene.

Mer informasjon om forsikringen, hvem som formidler den og klageorganer IPID (standardisert informasjons dokument) Vi vedlegger her en link til IPID-er for de produktene som inngår i pakken. Du finner de relevante IPID’er her: www.tryg.no/forsikringer/partnere/buysure/ipid Leverandørinformasjon og godtgjørelse Forsikringen er plassert hos Tryg Forsikring, og er formidlet gjennom Buysure AS. Buysure er registrert som et forsikringsagentforetak av Tryg i Finanstilsynets virksomhetsregister, og formidler boligkjøperforsikring kun for dem.

I forbindelse med inngåelsen av avtale om ovennevnte Boligkjøperforsikring/ Boligkjøperpakke mottar forsikringsagenten godtgjørelse for salget. Distribusjonskostnad til eiendomsmeglerforetaket avhenger av hvilken type bolig forsikringen er tilknyttet: Enebolig og rekkehus 7049 kroner Leilighet med andels- eller aksjenummer 4909 kroner Leilighet og rekkehus med seksjonsnummer 4214 kroner Fritidsbolig 10.679 kroner Honorar til Buysure (1200 kroner) og adm.gebyr (299 kroner) er medregnet i pristabellen.

Du betaler altså bare den oppgitte prisen.

Buysure AS Munkedamsveien 45 D, 0250 Oslo Telefon: 95 46 06 60 Foretaksregisteret NO 822 997 252 post@buysure.no

Klagemuligheter Tvisteløsning og klageorgan Hvis du er misfornøyd eller uenig med Tryg eller Trygs samarbeidspartner har du flere klagemuligheter. Her kan du se hvilke klagemuligheter du har som kunde i Tryg. Vi ønsker å finne en god løsning. Dersom du ikke er enig i vår avgjørelse, ønsker vi at du først sender en klage til avdelingen i Tryg som har behandlet saken din. Det er enklest og hurtigst for begge parter hvis saken kan løses på denne måten.

Kvalitetsavdelingen Om du ikke får medhold i klagen til avdelingen som har behandlet saken din, eller hos samarbeidspartner, kan du ta kontakt med Kvalitet. Kvalitet er Trygs klageansvarlige avdeling, og vil gjennomgå og vurdere klagen din på nytt. Du kan sende inn din klage til Kvalitet: https://www.tryg.no/send-din-klage.html Buysure Dersom du ikke er fornøyd med forsikringstjenesten levert av Buysure har du anledning til å sende en klage til Buysure: Buysure AS Munkedamsveien 45 D, 0250 Oslo klage@buysure.no Finansklagenemda Dersom du ikke kommer til enighet med Tryg Forsikring kan du klage til Finansklagenemnda. Her kan du kontakte Finansklagenemda: Postboks 53, Skøyen 0212 Oslo Telefon: 231 31 960 www.finkn.no Lovgivning og verneting Hvis ikke annet er avtalt, gjelder norsk lovgivning. Det er Lov om forsikringsavtaler som regulerer avtaler om skadeforsikring og personforsikring. Tvister i forbindelse med forsikringsavtalen avgjøres ved norske domstoler hvis ikke annet er avtalt eller det er i strid med ufravikelige regler i gjeldende lovgivning. Hvilken lovgivning og hvilket verneting som gjelder er ikke valgfritt.

Forsikringene i pakken kan også kjøpes særskilt Dersom du ikke ønsker vår pakkeløsning kan Boligkjøperforsikringen kjøpes alene. Gi i så fall beskjed til din eiendomsmegler om at du ønsker å kjøpe forsikringen for seg.

Dette gjelder også de øvrige produktene i pakken, men du må da kontakte Tryg direkte.

Garantiordning for skadeforsikring Selskapet er medlem i garantiordningen for skadeforsikring i Norge. Garantiordningen skal ikke dekke mer enn 90 prosent av hvert enkelt krav. Krav etter forsikring som gjelder bolig og tvungen ansvarsforsikring skal likevel dekkes med 100 prosent. Garantiordningen skal ikke dekke forsikringskrav utover 20 millioner kroner for hvert krav for hver sikret for hvert skadetilfelle. Merk særskilt at noen typer forsikringsavtaler ikke er omfattet av ordningen, herunder livsforsikringer. For nærmere informasjon om garantiordningen se forskrift om finansforetak og finanskonsern av 09.12.2016 (FOR2016-12-09-1502).

Pris Prisen for forsikringene legges til kjøpesummen for boligen, så du får ingen egen regning for pakken. Pris for pakken gjelder i ett år og ved fornyelse vil det beregnes en pris per produkt i pakken.

Du vil motta informasjon om dette i forkant av fornyelse.

Dersom du angrer på ditt kjøp av pakke kan du lese mer om dette her: Angrerett | Tryg Forsikring Om Tryg Tryg Forsikring er norsk filial av det danske forsikringsforetaket Tryg Forsikring A/S. Tryg Forsikring A/S har konsesjon som skadeforsikringsselskap fra det danske Finanstilsynet. Virksomheten i den norske filialen av Tryg er under tilsyn fra det danske Finanstilsynet og det norske Finanstilsynet.

Tryg Forsikring er registrert i det norske Foretaksregisteret med organisasjons-nummer 989563521 Postadresse: Postboks 7070, 5020 Bergen.

Tryg Forsikring A/S er registrert hos Erhvervsstyrelsen i Danmark med CVR nr. 24260666 og med adresse: Klausdalsbrovej 601 DK - 2750 Ballerup Danmark.

LØSØRE OG TILBEHØR Gjeldende fra januar 2020 Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, og er gjeldende fra 1. januar 2020.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova/avhl.) av 3. juli 1992 regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter ved overdragelse av fast eiendom og andeler i borettslag. I henhold til avhl. § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf. avhl. § 3-5. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og denne oversikt. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Dersom det er noe i nedenstående liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.

LISTEN OVER LØSØRE OG TILBEHØR SOM SKAL FØLGE MED EIENDOMMEN VED SALG NÅR ANNET IKKE FREMGÅR AV MARKEDSFØRING ELLER ER AVTALT: 1. HVITEVARER medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven.

2. HELDEKKENDE TEPPER følger med uansett festemåte.

3. VARMEKILDER slik som ovner, kaminer, peiser, varmepumper og panelovner, følger med uansett festemåte. Frittstående biopeiser/ varmeovner og terrassevarmere medfølger ikke. Det følger ikke med varmekilder i rom som ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder på visning.

4. TV, RADIO OG MUSIKKANLEGG. TV-antenner og fellesanlegg for TV, herunder parabolantenne, og tuneren/dekoder/tv-boks medfølger der dette eies av selger. Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeordning samt musikkanlegg følger ikke med (se også punkt 12).

5. BADEROMSINNREDNING/UTSTYR: Badekar, dusjkabinett, dusjvegger, alle fastmonterte speil og hyller, fastmonterte glass- og håndkleholdere, herunder håndklevarmere samt baderomsinnredning, medfølger.

6. GARDEROBESKAP medfølger, selv om disse er løse. Fastmonterte garderobehyller og knagger medfølger. Innredning i garderobeskap, for eksempel løse eller fastmonterte trådkurver, hyller, stenger og lignende, medfølger.

varme, lyd o.l., samt tilhørende trådløse enheter som brytere, sensorer, kameraer, integrerte høyttalere el. medfølger. Enkle lysstyringssystem f.eks. med en sentral som kun styrer lyspærer eller smartpærer montert i sokkel medfølger likevel ikke.

13. UTVENDIGE SØPPELKASSER og eventuelt holder/hus til disse medfølger.

14. POSTKASSE medfølger.

15. UTENDØRS INNRETNINGER slik som flaggstang, fastmontert tørkestativ, samt andre faste utearrangementer som f.eks. badestamp, boblekar/jacuzzi og liknende utendørs kar, lekestue, lekestativ, utepeis, fastmontert trommel til vannslange, medfølger. Guidekabel/avgrensingskabel til robotgressklipper medfølger, men robotgressklipper og ladestasjon for denne medfølger ikke.

16. FASTMONTERT VEGGLADER/LADESTASJON TIL EL-BIL medfølger uavhengig av hvor laderen er montert.

17. SOLCELLEANLEGG med tilhørende teknisk infrastruktur medfølger 18. GASSBEHOLDER til gasskomfyr og gasspeis medfølger.

7. KJØKKENINNREDNING medfølger, herunder også åpne, fastmonterte hyller og løs eller fastmontert kjøkkenøy.

19. BRANNSTIGE, BRANNTAU, feiestige og lignende medfølger der dette er påbudt. Løse stiger medfølger ikke.

8. MARKISER, PERSIENNER og annen type innvendig og utvendig solskjerming, gardinoppheng, lamellgardiner og liftgardiner medfølger.

20. BRANNSLUKNINGSAPPARAT, BRANNSLANGE OG RØYKVARSLER medfølger der dette er påbudt. Det er eier og brukers plikt til å se til at utstyret forefinnes på enhver eiendom. Hvis annet ikke er uttrykkelig avtalt, skal dette derfor alltid følge med ved salg av eiendom.

9. AVTREKKSVIFTER av alle slag, samt fastmonterte aircondition/ventilasjonsanlegg, medfølger.

10. SENTRALSTØVSUGER medfølger med komplett anlegg, herunder slange, munnstykke mm.

11. LYSKILDER: Kupler, lysstoffarmatur, fastmonterte “spotlights”, oppheng og skinner med spotlights samt utelys og hagebelysning medfølger. Vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper og lignende som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt følger likevel ikke med.

12. INSTALLERTE SMARTHUSLØSNINGER med sentral som styrer lys,

21. SAMTLIGE NØKLER til eiendommen som selger er i besittelse av skal overleveres kjøper på overtakelsen, herunder nøkler til eventuelle boder, uthus, garasjeportåpner el. Låses boder, uthus el. med hengelås, skal lås og nøkler til disse medfølge.

22. GARASJEHYLLER, bodhyller, lagringshyller og oppheng til bildekk medfølger såfremt de er fastmontert.

Planter, busker og trær som er plantet på tomten, eller fastmonterte kasser og lignende er en del av eiendommen og medfølger i handelen.

ADVOKATFORENINGENS EIENDOMSMEGLINGSGRUPPE, TLF: 22 03 50 50 EIENDOM NORGE, TLF: 22 42 15 75 NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND, TLF: 22 54 20 80

KORT OM OSS

Morten Melsom EIENDOMSMEGLER MNEF / PARTNER

92 03 71 16 mme@eie.no EIE Majorstuen & St. Hanshaugen

279

I

I

Premium rådgivning

EIE Majorstuen & St. Hanshaugen Møt en eiendomsmegler på Majorstuen med høy lokalkunnskap.

Vi i EIE Majorstuen & St.Hanshaugen kan hjelpe deg med alt fra befaring og verdivurdering til å selge boligen din. Vi sørger for at du oppnår det beste resultatet!

Som en del av EIE-kjeden, en av Norges største eiendomsmeglerkjeder, har vi et solid nettverk og god lokalkunnskap som vi bruker til å gi deg den beste opplevelsen når du skal kjøpe eller selge bolig. Vi har også et bredt utvalg av boliger til salgs.

Hos oss får du Premium hjelp og råd, samt personlig og dedikert oppfølging gjennom hele salgsprosessen.

Kontakt oss i dag for å finne ut hvordan vi kan hjelpe deg med å finne din drømmebolig eller få solgt din nåværende bolig på best og raskest mulig måte.

280

VERDIOVERVÅKNING Månedlig prisoppdatering på din bolig

Hold et øye med verdiutviklingen på boligen din – helt uten kostnad HVA ER VERDIOVERVÅKNING?

HVOR FÅR VI TALLENE TIL VERDIOVERVÅKNING FRA?

Boligen er oftest det mest verdifulle av våre eiendeler. Med EIE verdiovervåkning kan du følge med på den generelle prisutviklingen i ditt område, og få månedlig verdiestimat av boligen din sendt på e-post.

Tallene fra verdiovervåkningen er hentet fra den månedlige boligprisstatistikken til Eiendom Norge. Statistikken er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn. no. Statistikken er utarbeidet etter siste måneds slutt og omfatter boliger som annonseres på Finn.no. Det innebærer cirka 70 prosent av alle boliger som omsettes i Norge i løpet av et år, og en statistikk eiendomsbransjen legger til grunn for å gi best mulig estimat og oversikt på boligprisene i hele Norge.

HVEM KAN BESTILLE DETTE? Både eksisterende og ikke eksisterende kunder kan bestille dette fra oss. Dersom du nylig har fått verdivurdering eller kjøpt bolig av oss vil du automatisk motta verdiovervåkning uten å måtte foreta deg noe. Alle boliger som er kjøpt etter 1. januar 2003 kan bestille verdiovervåkning direkte på eie.no ved å fylle ut informasjon om boligen din selv. Boliger kjøpt før 2003 må først få en verdivurdering fra en av våre meglere for å kunne motta verdiovervåkning.

MEGLERBOOKING — Vi gjør det enkelt for deg

Din bolig er verdifull – benytt deg av vår kunnskap og erfaring Med EIE meglerbooking kan du når som helst på døgnet avtale tid med en våre meglere – kun ved noen få tastetrykk på vår hjemmeside. Her velger du tjenesten du har behov for, og hvilket tidspunkt som passer for deg. Enten om du skal selge boligen din, refinansiere lånet ditt eller ønsker å vite hva boligen din er verdt i dagens marked, så har vi tilrettelagt for at det skal være enkelt for deg.

En befaring kan gi deg ny og verdifull innsikt om din bolig.

Våre meglere gir deg en verdivurdering av markedsverdien til din bolig. Verdivurdering blir basert på en grundig analyse av din bolig og på tilsvarende boliger solgt i ditt område den siste tiden. Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

eiemeglerbooking.no

EIE advokat Vår kompetanse – din trygghet

Vi dekker alle sentrale rettsområder, med hovedvekt på eiendomsrettslig premium rådgivning og tvisteløsning. Eiendomsrett omfatter alle juridiske aspekter knyttet til blant annet kjøp, salg, utvikling, utleie, plan- og bygningsrett, tomtefeste og eierseksjonsrett. EIE advokat har spesialisert seg på eiendomsrettslig rådgivning og tvisteløsning innen både privat- og næringseiendom Vi har også solid kompetanse på relaterte rettsområder som skatt og avgift, arv og skifte, familierett og forsikringsrett, samt selskapsrett og alminnelig kontraktsrett I EIE verdsetter vi faglig dyktighet, personlig engasjement og rask responstid høyt.

Vi kaller det Premium rådgivning

eie.no/advokat

286

I

I

OM EIE EIENDOMSMEGLING Et boligsalg er ikke bare et hjem som bytter eier. Det er to eller flere liv som endres for alltid. På begge sider har selger og kjøper noe felles – de skal ta en avgjørelse av stor betydning. Vi skal være der for begge.

Det finnes ikke ett enkelt svar på hva som gjør en megler god. For det er med meglere som med fagfolk flest - det de gjør er like viktig som det de sier. Både mennesker og boliger er forskjellige, men en vellykket salgsprosess har alltid én viktig ingrediens: Tid til å gjøre det ordentlig. Våre kunder har lagt ned mye tid og innsats i sine hjem. De fortjener det samme fra oss.

EIE er Norges største uavhengige eiendomsmeglerkjede, og er i motsetning til andre ikke eid av en bank. Siden oppstarten i 2006, har vi ikke hatt noen annen agenda enn å være den beste eiendomsmegleren - og vi bruker all vår kunnskap og erfaring for å skape en god salgsprosess.

Vi stiller derfor bransjens høyeste krav til oss selv, som betyr at vi er den eneste eiendomsmeglerkjeden som krever doble etterutdanningspoeng av våre meglere, ikke kun det som er lovpålagt.

Tid til å gjøre det ordentlig betyr at vi skreddersyr råd og løsninger for hver enkelt kunde.

Arbeidet vi har lagt ned har resultert i at vi har vunnet 12 gullmeglere, blitt kåret til å ha bransjens mest fornøyde kunder av Norsk Kundebarometer i 2021* for andre året på rad, og blitt kåret til bransjens mest bærekraftige kjede i 2020* Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

*EIE ble bransjevinner i Norsk kundebarometer 2021 og Norsk Bærekraftbarometer 2020. Et forskningsprosjekt ved Handelshøyskolen BI. www.kundebarometer.com

288

EIE speiler selger og kjøper™

eie.no