Torjusbakken 20 B

Vi hjelper deg med å

finne ditt nye hjem

INNHOLD

6.Dette må du vite

Rett til fritt å velge megler

Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

DETTE MÅ DU VITE

Nøkkelinformasjon

EIENDOM

Torjusbakken 20 B, 0378 Oslo

MATRIKKEL

Gnr. 29 Bnr. 584 Snr. 4 i Oslo kommune

BOLIGTYPE

Leilighet

EIERFORM

Eierseksjon

AREALER

Totalt BRA 164 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 164 kvm

- BRA-b (innglasset balkong):

- BRA-e (eksternt bruksareal):

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 84 kvm

AREAL

Primærrom: 158 kvm, Bruksareal: 164 kvm, BRA-i:164 kvm , TBA: 84 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Arealene er hentet fra tilstandsrapport. Areal og rom er angitt og definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent fra bygningsmyndighetene.

ANTALL SOVEROM 2

BYGGEÅR

1972

TOMT

Festet fellestomt 10483 kvm

PRISANTYDNING

11 490 000

TILSTANDSRAPPORT

Takstmann:

Takstdato:

ANDEL FELLESGJELD/FELLESFORMUE

Andel fellesgjeld: kr. 0,- pr. 31.12.22

Andel fellesformue: kr. 30 455,- pr. 31.12.22

TOTALPRIS INKL. OMKOSTNINGER

kr 11 490 000,- (Prisantydning)

Omkostninger:

kr 200,- (Pantattest kjøper)

kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)

kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)

kr 287 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 11 490 000,-))

kr 288 450,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)

kr 11 778 450,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:

kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))

kr 11 787 700,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

FELLESKOSTNAD

Kr. 3 371,- pr. mnd.

FELLESKOSTNAD INKLUDERER

Forretningsførsel, vedlikehold, kabel-tv og bredbånd, forsikring, kommunale avgifter, festeavgifter m.m.

EIER

Marianne Alis Lund

Beskrivelse

BESKRIVELSE

Velkommen til Torjusbakken 20 B.

En stor og attraktiv terrasseleilighet beliggende i eksklusiv leilighetsbebyggelse på Montebello. Leiligheten har en stor sydvendt terrasse på ca. 84 kvm. På terrassen er det også et svømmesbasseng på ca. 21 kvm. Leiligheten har en meget god intern beliggenhet. Den er tilbaketrukket, men ligger samtidig høyt og fritt med en fantastisk panoramautsikt over store deler av Oslo og Oslofjorden. Boligen har gode lys- og solforhold i tillegg til en god og effektiv planløsning.

Ettertraktet beliggenhet på Montebello i et trafikkstille og populært boligområde.

Det medfølger garasjeplass i lukket garasjeannlegg (leie kr 387,- pr. mnd).

Flotte turmuligheter i nærområdet med både gardeskogen og Mærradalen.

Leiligheten har behov for oppussing i forhold til dagens krav.

PARKERING

Det medfølger obligasjon for leierett til garasje i Sondrevegen 2. Obligasjonen (innskudd på kr 10 000 i 1972) gir leierett til parkeringsplass 118 for kr. 386,66,- pr. mnd.

Garasjeanlegget er under rehabilitering tom 30.11.23. Det forhandles om ny månedsleie, men leieprisen er ikke avklart.

Bak sameiet er det en felles biloppstillingsplass som benyttes av sameiene i Torjusbakken 17, 19 og 20. Det er installert 4 elbilladere på parkeringsplass som kan benyttes. Ladeanlegget er driftet av Elaway. Parkering i offentlig gate etter gjeldende regler.

Beliggenhet

BELIGGENHET

Eiendommen ligger på en høyde på populære Montebello på Ullern med kort vei inn til sentrum og med utsikt over Oslofjorden. Boligen har også nærhet til flotte tur- og friluftsområder, noe som gir gode rekreasjonsmuligheter hele året. Montebello ligger sørvest i Oslo og består av rolige villastrøk, supplert med leilighetsbebyggelse.

For den aktivitetslystne kan idrettsforeningen Njård tilby fekting, alpint, bandy, basketball, fotball, håndball, langrenn, tennis, sykling og gymnastikk. Ved Njårdhallen er det SATS treningssenter og treningsanlegget er høyst moderne og fungerer til helårsbruk. Husebybakken Skipark ligger et stenkast unna boligen hvor store som små kan få stått på ski. Med bil er det kort kjøreavstand også opp til Oslo Vinterparks moderne anlegg omkring Tryvannshøgda, med hele 11 heiser og 18 bakker, inkludert den 1400 meter lange Wyllerløypa i Sørkedalen.

Dagligvarene kan du handle enkelt på nærbutikken Coop

Extra, mens større shoppingmuligheter venter på Røa senter, i Karenslyst Allé på Skøyen og ikke minst på CC-Vest.

Langs Lysakerelven er det fine gangveier som fører deg ned til Lysaker brygge eller opp til Bogstadvannet. Du kan også gå på ski via Mærradalen opp til Bogstad og videre inn i marka. Idylliske Vækerø park er en godt bevart hemmelighet for de som er kjent i området. Her er det flotte, grønne lunger, gressplen og stier, samt benker, brygger og mulighet for bading. I vestre ende av parken ligger den pent opparbeidede Sollerudstranda, som også har en fin gresslette med mulighet for blant annet ballspill. Fra nabolaget er det umiddelbar nærhet til både Mærradalen med lysløype og fine turstier og selvfølgelig populære Husebyskogen.

For et slag golf er Oslo Golfklubb på Bogstad et utmerket alternativ med en flott 18 hulls bane beliggende ned mot Bogstadvannet. I vinterhalvåret er det innendørs treningssenter med både putt, pitch og slag mot nett i tillegg til eget golfsimulatorsenter i klubbhuset. I tillegg er det kun en kort kjøretur til Haga Golfklubb og Grini Golfklubb med henholdsvis blant annet 18 og 9 hulls baner.

Det er en hyggelig og kort gangvei/sti til nærmeste Tbanestasjon som er Montebello. Reisetiden til Majorstuen er på effektive 6-7 minutter.

For barna er det kort skolevei til både Ullern videregående, Huseby barneskole, Smestad barneskole og Hovseter ungdomsskole, i tillegg er en rekke barnehager lett tilgjengelige i nærområdet.

Montebello Bad og Trim ligger på toppen av Torjusbakken, med flott utsikt over Oslofjorden. Det tilbys medlemmene tilgang til et stort svømmebasseng, treningsapparater, 2 badstuer og dusjfasiliteter. Det er et avslappet og sosialt treningsmiljø og hovedgruppen av medlemmene er i hovedsak fra 50 og eldre.

TOMT

Festet fellestomt, 10483 kvm

Fellesområdene er pent opparbeidet med asfalterte gangveier og store grøntarealer med prydbusker og beplantning, samt et inngjerdet område på nabo tomten der hunder kan luftes fritt.

Sameiet er en del av Søndre Huseby Boligstiftelse, som fester tomt av Eidis Huseby. Festetiden er 99 år fra kontraktens underskrift, datert 03.01.1972. Festekontrakten ble reforhandlet i 2012, og fester er Søndre Huseby BoligstiftelseSHB - som igjen fremfester til hver enkelt seksjonseier. Festeavgiften betales forskuddsvis for ett år av gangen. Hver av partene kan forlange at festeavgiften reguleres i henhold til konsumprisindeksen hvert 10. år, første gang i 2022 på basis av indeksen i januar 2012. Kopi av tinglyst festeavtale, fremfesteavtale og tillegg til festeavtale ligger vedlagt i salgsoppgaven.

ADKOMST

Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startsted til den aktuelle boligen.

Innhold

INNEHOLDER

Leiligheten består av entré, gang, stue, spisestue, to soverom, to bad, badstue, rom benyttet som kontor og bod.

BYGGEMÅTE

Boligbygg over 2 etasjer samt underetasje. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjon. Utvendige fasader forblendet med teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har profilert entrédør med kikkehull. Balkongskyvedører med to-lags glass fra 2000 og ukjent årstall. Vinduer med to-lags glass fra 2000 og ukjent årstall.

PRIMÆRROM

Primærrom: 158 kvm

Følgende rom er inkludert i P-rom: Entré, gang, stue, spisestue, to soverom, to bad, badstue og rom benyttet som kontor.

BRUKSAREAL

Bruksareal: 164 kvm

BODER

Det er innvendig bod på ca. 6 kvm, i tillegg til i felles bod. Det er ikke tillatt å lagre private eiendeler i felles bod.

Berederrommet skal holdes ryddig og skal ikke benyttes som lagringsrom. I de berederrommene der det er sluk må dette sikres mot bl.a. rotter. Seksjonseierne som har varmtvannsberedere i dette rommet er ansvarlig for renhold og orden.

Standard STANDARD

Entre/gang:

Velkommen inn! Hyggelig entre/gang som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Fra entreen er det videre adkomst til spisestue, stue, kjøkken, kontor, bad og gang.

Stue/spisestue:

Stor og luftig stue med flere naturlige innredningsmuligheter. God plass til sofamøblement. Store vindusflater med langstrakt utsikt mot Oslofjorden. Sentralt plassert i rommet er det en klassisk og koselig peis som gir varme og hygge på kalde høst- og vinterdager.

Spisestuen er et flott rom med god plass til langbord. Et herlig sted der familien kan samles.

Bad:

Bad tilknyttet hovedsoverom. Bad med detaljer i gull. Rommet har flislagt gulv og flislagte vegger. Badet inneholder frittstående servant med ett-greps armatur, samt speil og belysning over servant. Badet har et fint innmurt badekar som byr på spafølelse. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Det er videre frittstående toalett og frittstående bide.

Bad med adkomst fra gangen. Stilig bad med delikate fliser. Badet er utstyrt med vegghengt servant med ett-greps armatur, samt speil og belysning over servant. Dusjsone med dusjforheng og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Det er frittstående toalett. Fra dette badet er det videre adkomst til badstue.

Soverom:

Leiligheten har to store soverom optimalt plassert ved hverandre. Hovedsoverommet er svært romslig med plassbygde skap. Utgang til uteområder via skyvedører langs hele veggen fra gulv til himling. Adkomst til eget bad. Soverom 2 oppleves også romslig med god plass til soveromsmøblement.

Uteområder:

Fra stuen er det utgang til flotte uteområder på hele 84 kvm med optimale sol- og utsiktsforhold. Uteområdene er delvis overbygd med god plass til lounge og annet ønskelig utemøblement. Her er det også svømmebasseng oppmålt til ca. 21 kvm.

Bemerkninger fra tilstandsrapporten:

TG3:

Begge våtrom er gitt TG3. Det er gjort en helthetsvurdering på bakgrunn av avvik i kombinasjon med alder. Kostnad estimert til kr 100 000,- til kr 300 000,- pr. baderom.

TG2:

Kjøkken - ventilasjon, vannrør, innredning, avløpsrør og annet. Øvrige rom - overfalter gulv og innerdører.

Badstue - vurder konstruksjons-oppbygging og overflater vegger/himling.

Tekniske anlegg, VVS anlegg - varmtvannsbereder, vannrør, hovedstoppekran og avløpsrør.

Elektrisk anlegg - forenklet vurdering av det elektriske anlegget.

Dører og vinduer

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE

Det foreligger ferdigattest datert 08.11.74.

Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. I byggetegninger er kontoret og badstuen definert som boder (boligens tilleggsdel - det vil si rom som ikke er godkjent for varig opphold). Arealene er likevel medtatt i takstrapport som henholdsvis primær- og sekundærrom. Kjøper overtar ansvar for nevnte forhold.

Energi

ELEKTRISK ANLEGG

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget. Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.

OPPVARMING

Peis.

Varmekabler bad. Elektrisk oppvarming.

ENERGIMERKING

Energiattest med energimerke F

Eiendommen selges som et dødsbo. Avdødes arving er dansk statsborger og man har ikke tilgang til bankid. Energimerking har derfor ikke vært mulig å gjennomføre. Karakteren som er gitt baserer seg på (oransje F) tilsvarende leiligheter i området.

Økonomi/drift

KOMMUNALE AVGIFTER

Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.

EIENDOMSSKATT

Eiendomsskatt er beregnet til: Kr. 11 597,-

FORDELING FELLESKOSTNADER

Fellesutgifter: kr 3 371,- pr.mnd.

FASTE LØPENDE KOSTNADER

Det er ikke mottatt opplysninger om eiers strømforbruk. Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Priser kan sjekkes på tilbyders websider. Tv-tuner/ dekoder medfølger ikke.

SPESIFIKASJON AV FELLESGJELD

Ingen fellesgjeld.

Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

ÅRSREGNSKAP

Sameiet har et negativt årsresultat for 2022 på kr. 145 .823,-.

FORSIKRING MED POLISENUMMER

Fremtind Forsikring AS Polisenummer: 14107247

FORMUESVERDI

Formuesverdi for inntektsåret 2022:

Som primærbolig Kr. 2 809 211,-

Som sekundærbolig Kr. 10 113 161,-

SAMEIE

Sameie: BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20, Orgnr: 982022681

FORRETNINGSFØRER

Oslo & Omegn Boligforvaltning AS ( OBF)

STYREGODKJENNING

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.

Diverse

TEKNISKE INSTALLASJONER

TV-tuner følger ikke med objektet, da det følger abonnementet til eier.

DYREHOLD

Husdyrhold skal forhåndsgodkjennes av styret. Mer info i "Husordensregler" pkt. 3 vedlagt i salgsoppgaven.

DIVERSE

Det gjøres spesielt oppmerksom på at dette er salg av eiendom for et dødsbo. Det må legges til grunn at arvingene har begrenset kjennskap til eiendommen, og at de derfor ikke er kjent med feil eller mangler utover det som fremkommer av salgsmaterialet. Interessenter oppfordres til å foreta grundige undersøkelser, gjerne sammen med bygningssakyndig eller annen fagkyndig. Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterliggere rengjort i forbindelse med overtakelsen.

ANNET

Boligsameiet Torjusbakken 20 består av 27 boligseksjoner.

Styrets arbeid i 2022

Siden forrige ordinære årsmøte har styret avholdt 6 møter.

Styret har i perioden hatt fokus på: Utarbeidelse av vedlikeholdsplan, klipping og vedlikehold av busker og trær på eiendommen, økonomi og felleskostnader. Utgifter til strøm har vært en utfordring, bl a i vurderingen av bruk av varmekabler i stikkveien utenfor husrekken. HMS/brannvern har vært prioritert i arbeidet med vedlikeholdsplanen. Styret har fulgt opp retningslinjer og avtaler som er inngått av Søndre Huseby Boligstiftelse på vegne av samtlige sameier i stiftelsen.

Kostnadsutvikling 2023

Generelt:

Styret har satt opp en oversikt over beregnede inntekter og kostnader. Tallene er vist som egen kolonne ved siden av driftsoversikten. Oppsettet gir et forventet underskudd på kr 95.874. Det er lagt inn økning i felleskostnadene med 30% fra og med 1. mai 2023.

Driften er basert på økningen i felleskostnadene. For øvrig vises det til de enkelte tallene i inntekt og kostnadsoverslaget, som er utarbeidet på grunnlag av de planer som foreligger.

Sameiet har utarnbeidet en vedlikeholdsgruppe. Årsrapporten for vedlikeholdsgruppen ligger vedlagt i innkalling til årmøtet for 2022. Hovedfokus for vedlikeholdsgruppen har vært brannsikringstiltak. Verken styret eller årsmøtet har konkludert med behov for andre konkrete vedlikeholdstiltak. Eiendommen krever fortløpende vedlikehold.

RADONMÅLING

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Offentlige forhold

FORPLIKTELSER, RETTIGHETER OG SERVITUTTER

Kommunen har lovbestemt første prioritets pant (legalpant) i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav. De andre sameierne/sameiet har panterett i seksjonen for felleskostnader samt andre krav som følge av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for den enkelte bruksenhet overstiger 2 ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt tvangsdekning besluttes gjennomført, jf. lov om eierseksjoner § 31 første ledd. Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

1972/345-116/105 FESTEKONTRAKT - VILKÅR TINGLYST

07.01.1972

FESTETID: 99 år

ÅRLIG AVGIFT NOK 32,505

BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN

PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

BESTEMMELSER OM FORLENGELSE

BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN

BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE

BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT

ANFØRT PRIORITET: VIKE PRIOR. FOR INNTIL 80% AV TAKST

2012/966206-1/200 NYE VILKÅR - FESTE TINGLYST

15.11.2012

ÅRLIG FESTEAVGIFT: NOK 156.485

1972/6893-1/105 ERKLÆRING/AVTALE TINGLYST

02.05.1972

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

OVERFØRT FRA: 0301-29/584

Gjelder denne registerenheten med flere.

1975/17283-1/105 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE TINGLYST 12.09.1975

:Knr:0301 Gnr:29 Bnr:290

Byggeforbud på nærmere angitt avstand

Dokumentet er arkivert med dokumentnummer 17253/1975 i pantebokarkivet

OVERFØRT FRA: 0301-29/584

Gjelder denne registerenheten med flere.

1991/44609-1/105 ERKLÆRING/AVTALE TINGLYST

30.08.1991

EIENDOMMEN ER FORMELT SEKSJONERT

Gjelder denne registerenheten med flere.

1972/345-116/105 FESTEKONTRAKT - VILKÅR TINGLYST

07.01.1972

FESTETID: 99 år

ÅRLIG AVGIFT NOK 32,505

BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN

PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

BESTEMMELSER OM FORLENGELSE

BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN

BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE

BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT

ANFØRT PRIORITET: VIKE PRIOR. FOR INNTIL 80% AV TAKST Gjelder feste.

2012/966206-1/200 NYE VILKÅR - FESTE TINGLYST

15.11.2012

ÅRLIG FESTEAVGIFT: NOK 156.485

1972/4924-2/105 FESTEKONTRAKT - VILKÅR TINGLYST

21.03.1972

FESTETID: 99 år

FRAMFESTEKONTRAKT

ÅRLIG AVGIFT NOK 1,083

BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN

BESTEMMELSER OM FORLENGELSE

BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN

PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

Gjelder feste.

Pengeheftelser i framfesterett

1972/4924-2/105 FESTEKONTRAKT - VILKÅR TINGLYST

21.03.1972

FESTETID: 99 år

FRAMFESTEKONTRAKT

ÅRLIG AVGIFT NOK 1,083

BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN

BESTEMMELSER OM FORLENGELSE

BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN

PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

Gjelder framfeste.

Grunndata:

1972/345-4/105 SEKSJONERING TINGLYST 07.01.1972

SNR: 4

FORMÅL: Bolig

SAMEIEBRØK: 30/900

EIENDOMMEN ER FORMELT SEKSJONERT 30 08 91 DBNR 44609/91

EIENDOMMEN ER OPPDELT I 27 SEKSJONER

For øvrige opplysninger om grunndata, se den seksjonerte matrikkelenheten.

Kjøper er gjort kjent med at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23, første ledd

FESTEAVTALE

Areal: 10 483 kvm, Eierform: Festet fellestomt

UTLEIE

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Utleie skal meldes styret.

VEI/VANN/KLOAKK

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eierseksjonssameiet er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

REGULERING

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan. Gjeldende reguleringsplan er S-1600.

Kjøpsvilkår

OVERTAGELSE

Overtagelse etter avtale med selger.

PRISANTYDNING, OMKOSTNINGER OG EVT. FELLESGJELD

kr 11 490 000,- (Prisantydning)

Omkostninger:

kr 200,- (Pantattest kjøper)

kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)

kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)

kr 287 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 11 490 000,-))

kr 288 450,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)

kr 11 778 450,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:

kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))

kr 11 787 700,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

BOLIGSELGERFORSIKRING

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

BETALINGSBETINGELSER

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/ eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

VEDERLAGET

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Tilrettelegging (Kr.24 900)

Tingl. hjemmelserklæring - Statens Kartverk (Kr.585)

Eierskiftegebyr trekkes i oppgjør - SELGER (Kr.6 115)

Foto (Kr.3 370)

Markedspakke 1 (Kr.24 900)

Eierskiftegebyr forretningsfører (Kr.5 995)

Grunnpakke eierseksjon (Kr.6 925)

Oppgjør (Kr.6 900)

Provisjon (forutsatt salgssum: 11 490 000,-) (Kr.86 175)

Totalt kr. (Kr.165 865)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

OPPDRAGSNUMMER

36-23-0497

Kjøpsinformasjon

BUDGIVNING

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger.

Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

BOLIGKJØPERPAKKE OG BOLIGKJØPERFORSIKRING

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

LOVANVENDELSE

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

HVITVASKING

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

PERSONVERN

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset.

Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/ personvernerklaering

Megler

AVDELING

Sandvika Eiendomsmegling AS.

EIE Sandvika

Org. nr: 997288998

Kinoveien 9 A

1337 Sandvika

Tlf: 67 55 08 00

ANSVARLIG MEGLER

Eiendomsmegler MNEF / Partner Jens Christian Killengreen

SAKSBEHANDLERE

Jens Christian Killengreen

EIE Sandvika

Eiendomsmegler MNEF / Partner

Mob: 91 61 53 36 / E-post: jck@eie.no

Endre Moe

Eiendomsmeglerfullmektig

Mob: 95 43 57 06

#/ E-post: emoe@eie.no

PLANTEGNING

Torjusbakken 20B

Nabolaget Husebybakken/Øvre Montebello- vurdert av 86 lokalkjente

Nabolaget spesielt anbefalt for Familier med barn

Etablerere

Husdyreiere

Offentlig transport

Montebello10 min

Linje 1, 2, 30.8 km

Makrellbekken13 min

Linje 2N1 km

Ullern8 min

Linje 132.9 km

Skøyen stasjon11 min

Totalt 9 ulike linjer3.9 km

Oslo S19 min

Totalt 19 ulike linjer7.4 km

Skoler

Huseby skole (1-7 kl.)6 min 586 elever, 27 klasser2.2 km

Smestad skole (1-7 kl.)7 min 623 elever, 30 klasser2.7 km

Rudolf Steinerskolen i Oslo (1-10 kl.)7 min 457 elever, 22 klasser2.7 km

Hovseter skole (8-10 kl.)6 min 719 elever, 49 klasser2.3 km

Ris skole (8-10 kl.)7 min 749 elever, 50 klasser3.5 km

Ullern videregående skole18 min 530 elever, 20 klasser1.4 km

Persbråten videregående skole26 min

650 elever, 25 klasser1.9 km

Opplevd trygghet

Veldig trygt 88/100

Kvalitet på skolene

Veldig bra 86/100

Naboskapet

Godt vennskap 68/100

Aldersfordeling

BarnUngdomUnge voksneVoksneEldre (0-12 år)(13-18 år)(19-34 år)(35-64 år)(over 65 år)

OmrådePersonerHusholdninger

Husebybakken/Øvre Montebe... 1 500697

Oslo og omegn 999 185490 708

Norge 5 425 4122 654 586

Barnehager

Husebygrenda barnehage (3-5 år)19 min

18 barn1.4 km

Mærradalen barnehage (1-5 år)24 min 25 barn1.8 km

Huseby barnehage (0-5 år)26 min 187 barn1.8 km

Dagligvare

Coop Extra Makrellbekken13 min

Smestad dagligvarehandel23 min

Innholdet på Nabolagsprofilen er innhentet fra ulike offentlige og private kilder og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser/tid er beregnet basert på korteste kjørbare vei eller gangvei (der kjente gangveier er med i datagrunnlaget). Vurderingene og sitatene fra lokalkjente er innhentet på nettstedet Nabolag.no og er aggregerte data basert på svar innenfor et gitt nabolag. Finn.no AS eller EIE eiendomsmegling Bærum kan ikke holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene. Kilder: Statens Kartverk, Statistisk Sentralbyrå, Geodata AS, Nabolag.no m.fl. Copyright © Finn.no AS 2023

Primære transportmidler

1. Tog/t-bane

2. Egen bil

3. Sykkel

Støynivået

Lite støynivå 94/100

Turmulighetene

Nærhet til skog og mark 91/100

Gateparkering

Lett 91/100

Sport

Husebybakken balløkke9 min

Ballspill0.7 km

Njårdhallen11 min

Aktivitetshall0.9 km

Montebello Trim2 min

SATS Njårdhallen11 min

Boligmasse

29% enebolig 30% rekkehus 20% blokk 21% annet

«Det er koselig, lite trafikk, hyggelige mennesker»

Sitat fra en lokalkjent

Varer/Tjenester

Røa Senter6 min

Sykehusapoteket v/Radiumhospit...19 min

Aldersfordeling barn (0-18 år)

29% i barnehagealder

36% 6-12 år

18% 13-15 år

18% 16-18 år

Familiesammensetning

Par m. barn

Par u. barn

Enslig m. barn

Enslig u. barn

Flerfamilier 0%47%

Husebybakken/Øvre Montebello

Oslo og omegn

Norge

Sivilstand

Norge

Gift42%33%

Ikke gift44%54%

Separert10%9%

Enke/Enkemann4%4%

Innholdet på Nabolagsprofilen er innhentet fra ulike offentlige og private kilder og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser/tid er beregnet basert på korteste kjørbare vei eller gangvei (der kjente gangveier er med i datagrunnlaget). Vurderingene og sitatene fra lokalkjente er innhentet på nettstedet Nabolag.no og er aggregerte data basert på svar innenfor et gitt nabolag. Finn.no AS eller EIE eiendomsmegling Bærum kan ikke holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene. Kilder: Statens Kartverk, Statistisk Sentralbyrå, Geodata AS, Nabolag.no m.fl. Copyright © Finn.no AS 2023

Innholdet på Nabolagsprofilen er innhentet fra ulike offentlige og private kilder og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser/tid er beregnet basert på korteste kjørbare vei eller gangvei (der kjente gangveier er med i datagrunnlaget). Vurderingene og sitatene fra lokalkjente er innhentet på nettstedet Nabolag.no og er aggregerte data basert på svar innenfor et gitt nabolag. Finn.no AS eller EIE eiendomsmegling Bærum kan ikke holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene. Kilder: Statens Kartverk, Statistisk Sentralbyrå, Geodata AS, Nabolag.no m.fl. Copyright © Finn.no AS 2023

INFORMASJON & DOKUMENTER

Tilstandsrapport

Risikovurdering for Anticimex boligselgerforsikring

Torjusbakken 20 B

0378 Oslo

Gnr./Bnr.: 29/584

Seksjonsnr. : 4

Oslo kommune

Areal

Leilighet

Bruksareal: 164 m² (P-rom: 158 m²/S-rom: 6 m²)

Befaring

Befaringsdato:

15.09.2023

Bygningssakkyndig selskap

Anticimex AS

www.anticimex.no

Tlf: 41 41 41 28

E-post: boligrapport.oslo@anticimex.no

Orgnr: 923 856 781

Signatur inspektør:

Mobil: 91732106

Magnus Slåtsveen

Om Tilstandsrapporten

Hvordan lese rapporten

Risikovurderingsrapporten viser hva som har blitt undersøkt i forbindelse med den bygningssakkyndiges besiktigelse av eiendommen. Om ikke annet er kommentert består undersøkelsene av visuelle observasjoner.

Rapporten er utarbeidet i henhold til forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), gjeldende fra 1. januar 2022, og danner grunnlaget for forsikringsgivers risikovurdering av boligen og derved forsikringsgivers grunnlag for å innvilge tegning av boligselgerforsikring. Norsk Standard 3600 er også lagt til grunn, men ikke absolutt alle standardens bestemmelser er tatt med. Det er gjort et utvalg med prinsippet kost / nytte basert på avhendingsloven og hva forsikringsgiver anser relevant for risikovurderingen som foretas. Annen relevant bygningsteknisk erfaring og forståelse er også lagt til grunn, herunder forhold som har registrerte høye klagefrekvenser og/eller skadesaker.

Bagatellmessige og åpenbare forhold som er synlige for enhver og ikke har vesentlig bygningsmessig betydning, er normalt ikke omtalt. Gulv mot grunn og etasjeskillere kontrolleres ved bruk av krysslaser for eventuelle skjevheter. I utgangspunktet kontrolleres to rom i hver etasje (eventuelt kryssmåling i ett rom), og i hvert rom er det 5 målepunkter. Stikkprøveprinsippet er benyttet.

I rapporten har alle TG 2, TG 3 og TG IU kommentarer for bedre forståelse. De sjekkpunkter som har fått TG 0 og 1 (ikke funnet funksjonssvikt) er listet opp horisontalt i starten av hvert hovedelement. Hovedhensikten med denne risikovurderingsrapporten er å bidra til å vurdere boligens tilstand, oppfylle forsikringstakers/selgers opplysningsplikt overfor forsikringsgiver og kjøper av boligen, og gi den bygningssakkyndiges faglige vurderinger som gjelder byggetekniske forhold for boligen, som vil kunne begrense boligselgerforsikringens dekningsomfang og som kjøper anbefales være spesielt oppmerksom på.

Forklaring av tilstandsgrader

Tilstandsgrader, forkortet til TG, beskriver på en enkel og visuell måte en tilstand eller en risiko opp mot referansenivå. I tillegg til graderingen med tall, benyttes trafikklysets prinsipp med fargene grønt, gult og rødt.

TG 0 og TG 1 benyttes når tiltak vurderes som ikke nødvendig. Alle TG 2 og TG 3 kommenteres med årsak og konsekvens. TG IU kommenteres.

Dokumentasjonskrav

Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, etterspørres dokumentasjon på arbeidet. Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt. Manglende dokumentasjon kommenteres.

For elektrisk anlegg skal det foreligge samsvarserklæring for arbeid utført etter 01.01.1999, samsvarserklæringen etterspørres. Dersom det har vært utført el. tilsyn i boligen skal dette dokumenteres. Manglende samsvarserklæring og dokumentasjon fra el. tilsynet kommenteres. Det foretas en forenklet vurdering av det elektriske anlegget.

Vurderinger for tilstandsgrader, hentet fra forskrift til avhendingsloven:

TG 0 Ingen avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)

Tilstandsgrad 0 gis når bygningsdelen ikke har noen avvik. Bygningsdelen skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Det er ingen merknader til delen.

TG 1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)

Tilstandsgrad 1 gis når bygningsdelen har mindre avvik. Bygningsdelen skal bare ha normal slitasje, og strakstiltak skal ikke anses som nødvendig. Graden kan også brukes når delen er ny, men der dokumentasjon på faglig god utførelse mangler

TG 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.)

Tilstandsgrad 2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik. Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid.

Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

TG 3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig)

Tilstandsgrad 3 gis når bygningsdelen har store eller alvorlige avvik. Bygningsdelen har kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Graden skal også brukes ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd. Sjablongmessig prisanslag er gitt på generelt grunnlag og må ikke ses på som et pristilbud fra håndverker. Kostnader ved utbedring avhenger av personlige valg av utførelse og produkter. Markedspris på materialer, produkter og håndverkertjenester vil også innvirke på utbedringskostnaden. For bygningsdeler som er gitt TG3 settes et sjablongmessig prisanslag på utbedringskostnad for tilsvarende standard.

TG IU Ikke undersøkt

TG IU skal kun brukes unntaksvis. Hvis det ikke har vært mulig å undersøke bygningsdelen, for eksempel fordi krypekjelleren er uten inspeksjonsmulighet eller taket var tildekket med snø på undersøkelsestidspunktet, skal dette oppgis

i Informasjon

Ikonet (i) benyttes til å gi nyttige opplysninger selv om funksjonssvikt ikke ble oppdaget.

Befarings- og eiendomsopplysninger

Befaring

Befaringsdato 15.09.2023

Referansenummer 15035559

Meglerforetakets oppdragsnummer 36-23-0497

Hjemmelshaver/selger Marianne Alis Lund/Jytte Løvgreen Guldbrandsen

Bygningssakkyndig inspektør Magnus Slåtsveen

Tilstede på befaringen Marianne Alis Lun

Utvendige snødekte flater Nei

Utetemperatur 11 °C

Rapportdato 19.09.2023 14.18

Bygninger på eiendommen

Bygningstype

Leilighet

Byggemåte

Eiendomsopplysninger

Type objekt Selveierleilighet

Gate/vei adresse Torjusbakken 20 B

Postnummer/sted 0378 Oslo

Kommune 0301 - Oslo

Gnr./Bnr.: 29/584

Seksjonsnr. 4

Borettslag / Sameie Boligsameiet Torjusbakken 20

Tomt

Byggår Tilbygg

1972

Eiet tomt: 10483 m²

Ombygging

Selveierleilighet i Boligsameiet Torjusbakken 20 beliggende i bydel Ullern, Oslo kommune. Sameiet består av 27 seksjoner og har felles tomt. Felles tomt opparbeidet med blant annet: Asfalterte internveier, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Boligbygg over 2 etasjer samt underetasje. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjon. Utvendige fasader forblendet med teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har profilert entrédør med kikkehull. Balkongskyvedører med to-lags glass fra 2000 og ukjent årstall. Vinduer med to-lags glass fra 2000 og ukjent årstall. Oppvarming med elektrisitet kombinert med vedfyring.

Leilighet beliggende i byggets underetasje. Adkomst via felles trappegang. Oppgangen har callinganlegg. Leiligheten består av entré, gang, stue, spisestue, to soverom, to bad, badstue, rom benyttet som kontor og bod.

Utgang fra stue til terrasse oppmålt til ca. 84 m2 (inkludert svømmebasseng). Svømmebasseng oppmålt til ca. 21 m2.

Areal og rombeskrivelse

Kvadratmeter bruksareal (BRA) Leilighet

Kommentarer til areal

Leiligheten deler en bod med nabo i felles trappegang oppmålt til ca. 6 m2.

Det gjøres oppmerksom på at rom benyttet som kontor er vurdert til og være opprinnelig bod. Det er ikke kjent om det er søkt om bruksendring av rommet og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Arealet er omtalt i rapporten etter dagens bruk.

Areal

Til arealberegningen er bransjenormen "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utgave - gjeldene fra 9. februar 2015" lagt til grunn. Bransjenormen er basert på Norsk standard 3940 utgave 2012 (NS 3940). Det er viktig å merke seg at det er noen forskjeller mellom disse, og de viktigste forskjellene er nevnt nedenfor. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014" gjelder takstbransjens bransjenorm.

Hvis den bygningssakkyndige avdekker åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlig bruksendring, skal dette opplyses om i rapporten. Det samme gjelder forhold som åpenbart kan påvirke helse, miljø og sikkerhet.

De viktigste avvikene fra NS 3940: Areal oppgis i hele kvadratmeter. Måleverdige arealer skal være tilgjengelige via dør, luke, trapp, permanent eller nedfellbar stige. Måleverdige areal skal ha gangbart gulv.

Måleverdige arealer

Et areal er måleverdig når fri høyde over gulvet er 1,90 m eller mer i en bredde på minst 0,60 m. Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter o.l. regnes med i arealet for hver etasje. Større åpninger enn disse regnes ikke med i etasjens areal, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Det presiseres at boder som ligger utenfor hoveddelen skal måles, men ikke medtas i angivelse av bruksarealet.

Primær- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM)

Fordelingen av P-ROM og S-ROM er basert på takstbransjens retningslinjer for arealmåling. Det er bruken av rommene på befaringstidspunktet som avgjør om rommene defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjenning i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette får betydning for den bygningssakkyndiges valg.

Det er de siste byggemeldte tegningene, og at disse er godkjente av bygningsmyndighetene som er sikre holdepunkter for om det formelle og juridiske er i orden.

Mangler dette, hefter det derfor en usikkerhet med lovligheten som en kjøper må ta spesielt hensyn til. Konsekvensene kan i enkelte tilfeller være betydelige.

Rapport

Våtrom - Bad med adkomst fra entré

Baderom fra ukjent årstall. Flislagt gulv. Vegger i malte flater. Himling med treverk. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Speil og belysning over servant. Dusjsone med dusjforheng. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Frittstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern.

TG 3 Helhetsvurdering

TG3 helhetsvurdering er gitt på bakgrunn av registrerte avvik i kombinasjon med alder. Det er blant annet registrert bom i gulvfliser. Våtromsplater har høy slitasjegrad samt fuktskader og råteskader. Våtromsplater må skiftes ut. Gulvflater utenfor dusjsonen er tilnærmet flatt. Fare for vannansamling. Membraner/tettesjikt samt vannrør, sluk og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Ingen ventilasjon. Mekanisk avtrekk må etableres. Eldre sluk uten klemring. Dette kan medføre lekkasje i konstruksjonen. Sluk bør fornyes. Det er ikke mulig å verifisere om membran er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet

Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Selv om det ikke er utført hulltaking/fuktmåling kan ikke skade i konstruksjonen utelukkes grunnet registrert avvik og fuktskader. Rommet har behov for total fornying. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Våtrom - Bad med adkomst fra soverom 1

Baderom fra ukjent årstall. Flislagt gulv og flislagte vegger. Himling i malt flate. Frittstående servant med ett-greps armatur. Speil og belysning over servant. Innmurt badekar med Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Frittstående toalett. Frittstående bide. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast.

TG 3 Helhetsvurdering

TG3 helhetsvurdering er gitt på bakgrunn av registrerte avvik i kombinasjon med alder. Det er blant annet registrert bom i gulv- og veggfliser (kan skyldes redusert vedheft), sprekker/riss i silikon-/flisfuger. Det er i tillegg registert svikt i veggen i dusjsonen som kan tyde på bakenforliggende skader i konstruksjonen. Membranens tettefunksjon er ukjent. Utskiftning av tettesjikt må påregnes. Det er ikke mulig å måle lokalfall rundt sluket grunnet plassering av badekar. Det er i tillegg ikke mulig å inspirere sluk med klemring og membran, grunnet plassering av badekar over sluket. Membraner/tettesjikt samt vannrør, sluk og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Ingen ventilasjon. Mekanisk avtrekk må etableres.

Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling mot våtsonen. Det er derfor utført hulltaking fra soverom. Selv om det ikke ble registrert forhøyede fuktverdier så kan ikke fuktskade utelukkes grunnet baderommets tilstand og registrerte avvik. Rommet har behov for total fornying. Tiltak må påregnes.

Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Kjøkken

Gulvflate belagt med fliser og gulvbord av tre. Vegger i malte flater. Nedsenket himling med downlights. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Benkeplate av tre. Nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Fliser på vegg over kjøkkenbenk. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplate. Nedfelt platetopp på gass og strøm. Oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser. To stekeovner og mikrobølgeovn. Ventilator i overskap med kullfilter. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Opplegg for vaskemaskin.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Overflater himling - Overflater vegger - Overflater gulv - Innfelte/gjennomgående installasjoner

TG 2 Ventilasjon

Vannrør

Innredning

Avløpsrør

Annet

Øvrige rom

Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje. En stekeovn mangler deler av døren. Eventuell fornyelse/utskiftning kan vurderes.

Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

Gulvflater belagt med parkettbord, vegg-til-vegg tepper og fliser. Vegger i malte flater. Himlinger i malte flater. Profilerte innerdører. Naturlig oppdriftsventilasjon med tilluftsventiler i vinduer.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Overflater himling - Overflater vegger - Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM)

Overflater vegger Vegger bærer stedvis preg av slitasje. Vurdert å være av kosmetisk betydning.

TG 2 Overflater gulv

Innerdører

Gulvflater bærer preg av alder/slitasje. Det er i tillegg registert det registreres bomlyd i enkelte fliser samt riss/sprekker i flisfuger, noe som indikerer redusert vedheft mellom flis og underlag. Eventuell fornyelse/utskiftning kan vurderes.

Enkelte innerdører bærer preg av slitasje. Dørbladet til innerdør ved soverom 1 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Krever justering av dørblad/dørkarm.

Badstue

Badstue med adkomst fra bad.

TG 2 Vurder konstruksjonsoppbygging

Overflater vegger / himling

TGIU Tekniske anlegg

Det kan ikke verifiseres korrekt oppbygning av konstruksjonen. Det er økt risiko for skader ved feil oppbygning, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.

Moderate synlige fuktmerker på vegg og himling som indikerer fuktighet. Kan ikke utelukke skjulte/bakenforliggende skader. Eventuelle utbedringer bør vurderes

Teknisk anlegg er ikke undersøkt. Dette krever spisskompetanse.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp)

Peis i stue. Skorstein fra byggeår.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Skorsteiner inne i boligen - Ildsteder inne i boligen

Etasjeskiller - Underetasje

Etasjeskiller måles ved bruk av laser for å finne eventuelle skjevheter. I utgangspunktet måles det i to rom i hver etasje og i hvert rom er det 5 målepunkter. Følgende rom er målt: Stue og spisestue.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Skjevhetsmåling

Skjevhetsmåling

Det er kun registrert målbare skjevheter. Høydeforskjellen mellom høyeste og laveste punkt ble på tilfeldige plasser oppmålt til ca. 10 mm i stue og 6 mm i spisestue.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)

Varmtvannsbereder fra ukjent årstall plassert i bod. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Stoppekran er plassert i bod.

TG 2 Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)

Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)

Hovedstoppekran

Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)

TGIU Stakeluke

P-ROM

TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Varmtvannsbereder er plassert i tørt rom men har ikke automatisk vannstoppventil. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Vannrør i boligen har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet alder/observert tilstand. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Avløpsrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Takhøyder er på tilfeldige plasser oppmålt til ca. 2,49 meter i begge soverom og gang. 2,48 meter i stue. 2,46 meter i spisestue og bad. 2,45 meter i entré. 2,39 meter i rom benyttet som kontor. 2,29 meter i bad.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Rømningsvei - Dagslysflate

Dagslysflate Primærrom i rom benyttet som kontor avviker i forhold til dagens forskriftskrav for dagslys.

Elektrisk anlegg

Sikringsskap med automatsikringer og måler er plassert på kontor. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget. Vurderingen omfatter ikke funksjonstesting, eller kontroll av skjult anlegg.

Det legges vekt på at den bygningssakkyndige ikke er elfagmann. Vurderingen er derfor begrenset til visuelle vurderinger og selgers informasjon. På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Forenklet vurdering:

Er det synlig tegn til merker på plugg til varmtvannsbereder: nei

Er det synlig tegn på termiske skader: nei

Er det synlig tegn på utette kabelinnføringer i inntak og/eller sikringsskap: Nei

Selgers opplysninger:

Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert: Byggeår

Foreligger det eltilsynrapport fra de siste fem år:Ukjent

Forekommer det at sikringer løses ut:Nei

Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget:Nei

Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne: Ja

Har det vært utført egeninnsats eller ufaglært arbeid på det elektriske anlegget: Ukjent

Fungerer hvitevarer som følger boligen: Ja

TG 2 Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

Brann

Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 1999. Det er registrert manglende avdekkninger på kontaktorer i sikringsskap.

Det er ikke gjennomført vedlikehold/utskiftninger på deler av det elektriske anlegget, og det foreligger ingen dokumentasjon.

Med bakgrunn i de registrerte avvik/manglende dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

TG 1 Følgende sjekkpunkter er vurdert, og det er ikke oppdaget funksjonssvikt:

Brannslokkingsutstyr - Røykvarslere - Rømningsveier - Brannskiller

Dører og vinduer

Profilert entrédør med kikkehull. Balkongskyvedører med to-lags glass fra 2000 og ukjent årstall. Vinduer med to-lags glass fra 2000 og ukjent årstall.

TG 2 Vinduer

Dører

Terrasser / platting på terreng

Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.

Ytterdører og balkongskyvedør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Balkongskyvedør fra soverom 1 har behov for justering.

Utgang fra stue til terrasse oppmålt til ca 84 m2 (inkludert svømmebasseng). Gulvflate belagt med betongheller. Terrassen har utebelysning.

Andre forhold. (som ikke inngår i det foran)

TG 2 Annet

Sjekkliste dokumentasjon

Byggetegninger for boligen (plan, snitt og fasade) da den ble bygd og senere byggemeldingspliktige endringer

Svømmebasseng oppmålt til ca. 21 m2. Svømmebassenget bærer preg av alder og behov for vedlikehold og oppgradering. Det er i tillegg registert sprekker i bassengduk. Utbedringer anbefales. Teknisk anlegg er ikke undersøkt. Dette krever spisskompetanse.

Kommentar

Byggetegninger ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Dokumentasjon på arbeider utført de siste fem år Ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

For elektriske anlegg utført etter 1999-01-01: Erklæring om samsvar for det elektriske anlegget

Dokumentasjon på el-tilsyn

Eventuelle tilsynsrapporter fra offentlige myndigheter

Tilsynsrapport for olje- eller septiktanker

Dokumentasjon på drikkevannskvalitet hvis boligen ikke er tilkoblet kommunal forsyning

Egenerklæringsskjema

Samsvarserklæring er ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Dokumentasjon på el-tilsyn er ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Ikke fremlagt på befaringstidspunktet.

Ikke relevant.

Signert av selger den 17.09.2023

TG 2 beskriver også elde/naturlig slitasje

Tilstandsgrad TG 2 (gul farge) benyttes i flere sammenhenger, blant annet for å synliggjøre at enkelte bygningselementer ikke er nye (eldre boliger) og således derfor har naturlig og påregnelig slitasje. Det vil si at gul farge nødvendigvis ikke alltid betyr at det gis et varsel om at noe er direkte feil eller har større bygningsskader, men en framskreden brukstid der vedlikeholdstiltak ikke må komme som en overraskelse.

For å redusere unødvendige konflikter på grunn av urealistiske forventninger til eldre og brukte boliger er det viktig å påpeke at ingen materialer varer evig. Fremskreden brukstid utløser at påregnelige slitasjer og skader er vanlige og må forventes.

Primærkonstruksjoner som eksempelvis drenering, yttertak inklusive undertak (under yttertak) og vann- og avløpsrør er skjulte elementer og er kanskje ikke skiftet siden byggeår. Av den grunn vil disse kunne få en TG 2 (gul farge) for å gi beskjed til kjøpere om å være oppmerksomme på at selv om husets synlige overflater fremstår uten svekkelser, har boligen tross alt bruksslitasjer. Helt normale og påregnelige vedlikeholdstiltak og kostnader må det alltid tas høyde for når bygningselementer når en viss alder.

Når en rapport inneholder mange TG 2, trenger dermed ikke det være «farlig». De fleste boliger i Norge er av eldre årgang og utbedringsbehov er påregnelig og normalt.

Eksempler

En tilårskommen membran vil ofte få TG 2, selv om det ikke er oppdaget synlig lekkasje. Eksakt tidspunkt for når en eventuell lekkasje vil oppstå er ikke mulig å bestemme. Lekkasje kan være nært forestående eller først skje mange år frem i tid. Når anbefalt brukstid etter beste skjønn er vurdert oppnådd, har restlevetiden dermed større usikkerhet.

En varmtvannsbereder kan fungere i 10 år, men den kan også vare i 30 - 40 år. Når antatt anbefalt brukstid er oppnådd gis ofte TG 2 og viser at det er klokt å være forberedt på en utbedring/utskifting. Restlevetiden er usikker, og det kan ikke angis nøyaktig tid for når levetiden utløper.

TG 2 kan også bety en feil eller skade!

I tillegg til å beskrive elde/naturlig slitasje, benyttes TG 2 også når det faktisk oppdages feil og skader der tiltak er nødvendige og anbefales. Omfanget av tiltakene kan være høyst forskjellige, fra å holde noe under oppsikt til å utføre nødvendige utbedringer innen rimelig tid. Dersom det er akuttbehov og konsekvensene er store, angis TG 3. Her har også den enkeltes ambisjonsniva betydning.

Eksempler

Ytterpanel på et hus som oppdages har ‘noe råteskader’ vil få TG 2. Dette ut fra at tiltak anbefales iverksatt innen rimelig tid - og ikke nødvendigvis som et akuttbehov. Det samme kan gjelde ‘noe fuktighet’ i en kjeller. Er skadeomfanget særs omfattende og med betydelige konsekvenser settes gjerne TG 3.

Definisjoner

Her er et uttrekk av benevnelser og definisjoner som er nyttig å ha kunnskap om:

Anbefalt brukstid og teknisk levetid

Anbefalt brukstid er et svært viktig og nyttig begrep og er kortere enn teknisk levetid. Et eksempel: Om vann- og avløpsrør lekker som følge av aldersvekkelse, er maksimal teknisk levetid nådd. Anbefalt brukstid er kortere enn teknisk levetid og angir derfor at det er hensiktsmessig å skifte ut rørene før de begynner å lekke. Når antatt anbefalt brukstid estimeres være oppnådd, bør en være forberedt på kostnader vil skje knyttet til utskiftinger/utbedringer. I slike situasjoner brukes ofte TG 2.

Særlig fuktutsatt konstruksjon

Dette er konstruksjoner der det erfaringsmessig er høy risiko for at fuktskader kan finnes, eksempelvis krypekjeller, terrasser/balkonger med varme rom under og kjellere med innkledde- og opplektede murflater (vegger og gulv).

Gyldighet

Rapporten skal ikke være eldre enn 12 måneder. Er rapporten eldre skal den bygningssakkyndige kontaktes for å lage en ny rapport eller oppdatere den opprinnelige.

Denne rapporten benyttes som grunnlag for å tegne boligselgerforsikring hos Anticimex forsikring NUF. Rapporten er således å betrakte som en underwriter-rapport (risikovurderingsrapport) til denne. For det tilfelle Anticimex AS har tilsvarende avtale med andre forsikringsselskaper, gjelder det samme. Eksempler på hva rapporten ikke vurderer

Tekniske installasjoner og innretninger er som hovedregel ikke vurdert, da dette krever spisskompetanse på de ulike fagområdene. Årsak til ulike skadesymptomer og skader kan være svært komplekse og er derfor heller ikke vurdert om annet ikke er nevnt. Det gjelder også utbedringskostnader.

Yttertak besiktiges når stige på forhånd er reist og forsvarlig sikret, og i tillegg den bygningssakkyndige på egen selvstendig vurdering anser den som forsvarlig å bruke. I andre tilfeller besiktiges yttertaket fra bakkenivå og inne fra loftet.

Krypekjeller og krypeloft inspiseres der det er klargjort for det, og ellers har tilfredsstillende og forsvarlig inspeksjonsmulighet.

Ytterligere noen eksempler på hva den bygningssakkyndige ikke vurderer: Eventuelle tilhørende bruksrettigheter på annens eiendom, herunder for eksempel naust og brygge, kartlegging og vurdering av fellesdeler i sameier-borettslag og lignende, vurdering av energiforbruk, energimerking, støy, vibrasjoner, lydforhold, radonmålinger, inneklima, miljø, elektromagnetisme, funksjonskrav (universell utforming, egnethet),undersøkelse av skjulte tekniske anlegg, armeringskorrosjon, svømmebasseng, geotekniske forhold, vurdering av årsak til setningsskader, ombygningsmulighet, innredningsmulighet (eks.vis rom under terreng, loft eller andre uinnredete arealer), vurdering av boligens markedsverdi, teknisk verdi, om boligen og eventuelle ombygginger/bruksendringer er byggemeldte og godkjente, samt om P-ROM er godkjent for varig opphold (dersom nødvendig dokumentasjon ikke er framlagt av eier). Funksjonstesting og kontroll av hvitevarer, ventilasjonsanlegg, varmepumper, elektriske anlegg (omfatter likevel en overordnet vurdering) og lignende tekniske installasjoner er ikke foretatt. Dette gjelder også f.eks. piper (noen kontrollpunkter foretas likevel herunder f.eks. avstand til brennbare materialer) og ildsteder.

Rapporten må ikke oppfattes som en garanti eller en fullstendig beskrivelse av boligens tilstand. Besiktigelsen baseres på stikkprøveprinsippet og hovedsakelig med visuell observasjoner, men med noe bruk av egnede instrumenter, når det er nevnt for fuktsøk og skjevheter på gulv. Det elektriske anlegget er vurdert ut fra en ikkeautorisert el-fagmann sitt skjønn. Feil og skader som er skjulte/ikke synlige, eller som av andre årsaker er for krevende å oppdage på denne rapportens undersøkelsesnivå, kan derfor likevel kunne forekomme.

Kommentar - [Fuktskader baderomsplater ] Membran, tettesjikt og overgang til sluk. - [Sluk bad]

Kommentar - [Baderom]

Kommentar - [Himling badstue ]

Kommentar - [Fuktmerker gulv badstue]

Elektrisk anlegg - [Sikringsskap ] 15035559, Torjusbakken 20 B, 0378 Oslo

Elektrisk anlegg - [Kursoversikt ]

Elektrisk anlegg - [Sikringsskap ]

15035559, Torjusbakken 20 B, 0378 Oslo

Vårdato.: Vårref.: 11.september2023 815/4/

Vårtoppdragsnr.: Deresref.: E20230956 36-23-0497

SANDVIKA EIENDOMSMEGLING AS

Kinoveien 9 A 1337 SANDVIKA

E-post: emoe@eie.no

Tlf./Mobil: 95 43 57 06

MEGLEROPPLYSNINGER - OVERDRAGELSE AV SEKSJON I EIERSEKSJONSSAMEIE

EIERSEKSJONSSAMEIE: Boligsameiet Torjusbakken 20

SEKSJONSNUMMER: 4

EIER(E): Jytte Løvgren Gulbrandsen`s bo

Eventuell godkjennelse må innhentes skriftlig fra styret, se boligopplysningene. Ligningsverdi siste år oppgis av Skatteetaten.

Ved salg må forretningsfører få opplyst salgssum og overtagelsesdato.

Vi ber om at både kjøper og selger informeres om at kjøper vil få tilsendt egen betalingsinformasjon for felleskostnader. Kjøper skal dermed ikke benytte selgers betalingsinformasjon. Kjøper vil få eFaktura i nettbanken hvis en har «takket ja til alle eFakturaer» i egen nettbank.

Felleskostnader følger kalendermåned. Selger holdes ansvarlig for overtakelsesmåneden om vi ikke får annen skriftlig instruks.

NB: Hvis kjøper(e) ikke skal bebo leiligheten, ber vi om å få opplyst navn på vedkommende som skal bebo leiligheten samt adresse til kjøper.

Vi må også få opplyst ny adresse til selger.

Megleropplysninger p.t. Kr 3 960 (kr 3 168 + mva. kr 792)

Eierskiftegebyr

Kr 6 115 (kr 4 892 + mva. kr 1 223)

Gebyret blir fakturert når OBF har mottatt melding om eierskifte. For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at eierskifte først kan noteres når eierskiftegebyr er betalt.

Vennlig hilsen

OSLO OG OMEGN BOLIGFORVALTNING AS

Saksbehandler

Vedlegg:

Regnskap,vedtekterogordensregler

Reguleringsplan/nabovarsel-hvisbekjentavoss

Oslo og Omegn Boligforvaltning AS

• Autorisert regnskapsførerselskap

• Foretaksnummer 988 370 746

• Bank 1600 40 74509

Sandakerveien 64

• Postboks 4301 Nydalen

• 0402 Oslo

• E-post firmapost@obf.no

• Telefon 22 12 23 40

Til megler

For å kunne betjene deres kunder på best mulig måte, ber vi om at det snarest mulig etter salg sendes en eierskiftemelding med følgende informasjon:

1. Omsetning

 Boligselskapets navn

 Enhetsnummer / andelsnummer / seksjonsnummer

 Deres ref

 Vår ref

 Kjøpesum uten fellesgjeld

 Planlagt overtagelsesdato

 Akseptdato

 Garasjer, p-plasser eller andre avtaler som skal avsluttes eller overføres til kjøper (husk oppsigelse til styret)

2. Styregodkjenning og forkjøpsrett

 Forkjøpsrett skal utlyses

 Forkjøpsrett er tidligutlyst og skal avklares

 Omsetningen faller inn under unntaksbestemmelser

 Kjøper skal kun styregodkjennes

 Styret skal kun informeres

3. Kontaktinformasjon kjøper / medkjøper

 Navn

 Fødselsnummer

 Adresse

 Telefon

 E-post

 Dersom kjøper ikke skal bebo boligen, må dette angis

4. Kontaktinformasjon selger / medeier

 Navn

 Ny adresse

 Telefon

 E-post

5. Oppgjørsansvarlig

 Navn på oppgjørsansvarlig

 Telefon

 E-post

6. Annet

 Vi ber om at selger minnes på å avslutte evt avtalegiro eller fast trekk.

 Kjøper bør anmodes om å sette navn på sin nye postkasse umiddelbart.

Vennligst send eierskiftemelding kun én gang, til firmapost@obf.no

Vennlig hilsen

Oslo og Omegn Boligforvaltning AS

Kundesenteret

Oslo og Omegn Boligforvaltning AS

• Autorisert regnskapsførerselskap

• Foretaksnummer 988

370 746

• Bank 1600

40 74509

Sandakerveien 64

• Postboks 4301 Nydalen

• 0402 Oslo

• E-post firmapost@obf.no

• Telefon 22 12 23 40

Boligopplysninger:

Boligsameiet Torjusbakken 20

Torjusbakken 20 B

Organisasjonsnr: 982 022 681 0378 OSLO

1: Fellesutgifter

Tot.innev.måned:3371

Fellesutgifter: Felleskostnader

3: Fellesgjeld

4: Særskilte opplysninger

Klausuler:

Styreleder: Ingelin Killengreen

Adresse: Torjusbakken 20 B

Postnr/-sted: 0378 OSLO

E-post: N/A

5: Restanse fellesutgifter pr. 11.09.2023

Uteståendesaldo: 3371

371

Vårref.:

Gjeld

Fødselsdatoeier:

21.06.1933

6: Ligning - 2022 Gjeld:

formue: 30 455

7: Pålydende

Opprinnelig innskudd: Pålydende: 4

Partialobligasjonsnr: Seksjonsnr:

8: Bygning/eiendom

Gårds/bruksnr: 29/584 - seksjon:4

Bygningstype: Terasseblokk

FestetTomteareal: Feste/eiet tomt: 10483.1

Årlig festeavgift:220 050,00

Avg. reguleres: <ukjent>

9: Forsikring

Fremtind ForsikringASPolisenr: Forsikret i: 14107247

10: Fasiliteter og andre enhetsopplysninger

SSBnr:U0101

1

Oppvarmingstype: Etasje: Uspesifisert

Nei Heis:

Parkeringstype: Uspesifisert parkering

Nei

Antall rom: Systemlås:

Se husordensreglerOppr. antall rom: Husdyrhold:

Nei

Kategori: Livsløp standard: Leillighet

Saksbehandler: VICTORIA VO

Boligopplysninger:

Boligsameiet Torjusbakken 20

Torjusbakken 20 B

Organisasjonsnr: 982 022 681 0378

Saksbehandler: VICTORIA VO

Vårref.:

10: Fasiliteter og andre enhetsopplysninger

Fasiliteter:

Annen informasjon:

Dato utkjørt: 11.09.23 Side 2 av 2

Fødselsdatoeier:

21.06.1933

§ 1. Innledning

BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20

HUS NR. VIII I SØNDRE HUSEBY BOLIGSTIFTELSE

G.nr. 29 B.nr.584 i Oslo. Organisasjonsnummer. 982022681

VEDTEKTER (inkl. foreslåtte endringer i § 3 f og § 11)

Eierseksjonssameiet (heretter kalt sameiet) består av 27 boligseksjoner (eierseksjoner). Sameiets formål er vedlikehold og drift av eiendommen gnr 29 bnr 584 og å ivareta sameiernes felles interesser. Sameiet deltar i samarbeids- og forvaltningsorganet Søndre Huseby Boligstiftelse.

§ 2. Sameiemøtet

a) Sameiermøtet er sameiets øverste organ. Medlemmer av sameiermøtet er samtlige sameiere. Styret og forretningsfører har plikt til å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall.

Revisor og ett husstandsmedlem fra hver boligseksjon har rett til å være tilstede på sameiermøtet og til å uttale seg.

b) Innkalling til ordinære sameiermøter.

Ordinært sameiermøte (årsmøte) holdes hvert år innen utgangen av april måned.

Styret innkaller skriftlig til årsmøtet med varsel på minst 8 og høyst 20 dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet. Med innkallingen skal også følge styrets årsrapport med revidert regnskap.

Saker som en sameier ønsker behandlet på årsmøtet skal sendes skriftlig til styret senest 21 dager før møtet.

For at forslag som nevnt i b) annet og tredje ledd skal kunne behandles på sameiermøtet, må hovedinnholdet i forslaget være beskrevet i møteinnkallingen.

c) Innkalling til ekstraordinære sameiermøter. Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når minst en tiendedel av sameierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. b) Fjerde ledd gjelder tilsvarende.

d) Om sameiermøtet.

I sameiermøtet har sameierne stemmerett, med én stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermote, med mindre det fremgår at annet er ment. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

Det ordinære sameiermøte skal:

1. Behandle årsrapport fra styret.

2. Behandle og godkjenne årsregnskapet.

3. Behandle andre saker nevnt i innkallingen.

4. Foreta valg etter pkt. 3a og g.

Det ekstraordinære sameiermøtet skal behandle saker som er nevnt i innkallingen til møtet. Sameiermøtet ledes av styrets leder. Hvis lederen ikke er til stede, velger sameiermøtet en møteleder blant de tilstedeværende sameiere.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for alle sameierne.

e) Sameiermøtets kompetanse.

Med de unntak som følger av annet og tredje ledd i dette punkt eller av vedtektene, treffes alle beslutninger med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmene.

Det kreves to tredjedels flertall av de avgitte stemmene til vedtak om:

• Nyanskaffelser samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må anses for vesentlige.

• Fastsetting av vedtekter og endring av disse.

• Salg eller bortfeste av mindre deler av eiendommen når vedtaket ikke i nevneverdig grad endrer utnytting av den enkelte bruksenhet eller fører til nevneverdig ulempe for den enkelte sameier.

• At den enkelte sameier i rimelig utstrekning må gi panterett i sin seksjon for sine økonomiske forpliktelser overfor sameiet.

• At erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret. Er slikt vedtak gjort, kan godkjenning i det enkelte tilfelle bare nektes når det foreligger saklig grunn til det.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet blant alle sameierne.

i) Ugildhet.

Ingen kan som sameier eller fullmektig eller ved fullmektig delta i noen avstemming på sameiermøtet om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemming om rettshandel overfor tredjemanns ansvar dersom vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken.

§ 3. Styret

a) Styret velges av sameiermøtet blant sameierne. Styrets leder velges særskilt.

• Styret skal bestå av minst tre medlemmer. Et av medlemmene skal være leder.

• Styremedlem tjenestegjør i ett år, men kan gjenvelges. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden utløper.

• Sameiet fastsetter styrets godtgjørelse.

b) Innkalling til styremøter.

• Det innkalles til styremøte av styrelederen etter behov eller når minst to styremedlemmer forlanger det.

• Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet.

c) Styremøter.

• Styrermøter ledes av styrelederen. Dersom vedkommende har forfall og det ikke er valgt noen nestleder, velger styret en møteleder.

• Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Den skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.

d) Styrets kompetanse m.v.

• Styret står for forvaltning av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiermøtet.

• Det hører under styret å ansette, si opp og avskjedige forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn og føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter.

• Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall, hvis ikke vedtektene bestemmer noe annet. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget.

• I felles anliggender og ved salg eller bortfeste etter pkt. 2e representerer styret sameierne og forplikter dem ved underskrift, Sameierne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer i fellesskap. I saker som nevnt i dette ledd, kan styrets leder saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameierne.

e) Ugildhet for styremedlem og forretningsfører. Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

f) Forholdet til Søndre Huseby Boligstiftelse. Styret (i SHB) består av 1 representant fra hvert boligsameie, i alt 11. Representanten skal være styrelederen i det enkelte boligsameiet, eller et annet styremedlem utpekt av boligsameiets styre. Dersom styreleder eller oppnevnt representant er forhindret, kan boligsameiets styre oppnevne en seksjonseier som representant.

g) Regnskap og revisjon.

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor valgt av sameiermøtet.

§ 4. Forholdet mellom sameierne.

Fysisk råderett.

• Bruksenheten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner.

• Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Det kan med alminnelig flertall fastsettes vanlige ordensregler for eiendommen.

• Vedlikeholdet av bruksenheten påhviler den enkelte sameier. Unnlater denne å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller avverge ulemper eller påføre tredjemann skade, kan sameiermøtet med alminnelig flertall beslutte vedlikeholdet utført for vedkommendes regning. Vedlikeholdsplikten omfatter det areal eieren har eksklusiv rådighet over ifølge fremfestekontrakt og skjøte, så som boflate, inngangsparti til boligen, VVS og elinstallasjoner, terrasse og vinduer. Forøvrig henvises til sameiets vedlikeholdsreglement.

§ 5. Rettslig råderett.

Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. Vedtektene kan ikke inneholde forkjøpseller løsningsrett.

Sameier som benytter seg av sin rett til å leie ut sin seksjon, eller selge den, må innhente godkjennelse av ny eier/leier fra styret. Styret kan ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn.

§ 6. Fordeling av felleskostnader.

På ekstraordinært sameiermøte den 8. september 2011 ble det vedtatt å fordele alle utgifter med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, eller etter forbruk, likt mellom sameierne. Med virkning fra 1. januar 2013 har samtlige sameiere gitt sin tilslutning til dette vedtaket.

§ 7. Sameiets forpliktelser.

For sameiets forpliktelser er den enkelte sameier ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk

§ 8. Ettersyn m.v.

Den sameierne gir fullmakt, skal ha adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta ettersyn, installasjoner og reparasjoner når dette er nødvendig av hensyn til de øvrige sameiere, og det tas rimelig hensyn til vedkommende sameier.

§ 9. Mislighold.

Hvis en sameier vesentlig misholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameierne, kan vedkommende med minst tre måneders skriftlig varsel pålegges å flytte og selge seksjonen.

§ 10. Tvistemål i eierseksjonsforhold.

Tvistemål i sameierforhold mellom sameiere etter denne lov hører under husleieretten i de kommuner der slik domstol er opprettet i medhold av husleielovens § 52.

§ 11. Forhold til lov om Eierseksjoner

Disse vedtektene er vedtatt på Sameiermøte 12. mars 2019 og erstatter tidligere utgave 28. februar 2013. For så vidt ikke annet følger av disse vedtektene, eller dersom vedtektene strider mot eierseksjonsloven, gjelder regler i LOV av 01.01.2018 (§9 fra 01.07.2018) lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven).

G.nr. 29 B.nr.584 i Oslo. Organisasjonsnummer. 982022681

Ordensregler (inkl. foreslåtte endringer § 1.4, 2.1, 2.2, 2.3, 4.4 og avslutning)

Disse ordensreglene har til hensikt å skape gode forhold innen Sameiet og mellom naboene, samtidig som de skal bidra til å sikre beboerne trivsel og hygge i hjemmene. Derfor er det viktig at bestemmelsene blir fulgt, og at hver enkelt bidrar til felleskapets beste. Eventuelle tvister boligeierne imellom skal søkes løst ved at de bringes inn for sameiets styre.

Ved siden av disse ordensreglene gjelder ordensregler for Søndre Huseby Boligstiftelse (SHB). Stiftelsens ordensregler har til hensikt å skape gode forhold innen boligfellesskap som omfattes av SHB og sikre håndhevelse av de felles regler som har vært fastsatt i hovedfestekontrakt og Fremfestekontrakt og skjøte.

For at fellesskapet skal virke er det helt nødvendig at beboerne lojalt følger de regler man er blitt enige om.

1. Spesielle ansvarsforhold.

1.1. Det er god skikk å underrette naboer om planlagte arbeider i leiligheten. Borring og banking i forbindelse med innflytting, vedlikehold osv. er ikke til å unngå. Det må imidlertid være en hovedregel at dette, særlig når det brukes drill i mur/betong, skjer innenfor normal arbeidstid (kl. 08.00 – 17.00) og ikke på søn- og helligdager. Hvis borring og banking må utføres utenom denne tid, skal dette bare skje i begrenset utstrekning hvis ikke noe annet er godkjent av naboene.

1.2. All oppussing/rehabilitering eller andre bygningsmessige endringer må følge den til hver tid gjeldende «Instruks for oppussing/rehabilitering av boenheten»

1.3. Boligeier er ansvarlig for alle skader dennes husstand uaktsomt påfører bygninger og anlegg med tilbehør.

1.4. Navneskilt på Ringepanel og Postkasse skal være av lik utførelse for alle i sameiet. Den enkelte eier er ansvarlig for å etterfølge dette.

2. Bruk av fellesareal, bolig og terrasser

2.1. Inngangene, trappen, plassen ved siden av og under trappen samt fellesrommet (med sikringsskap), er fellesareal og disponeres-, og vedlikeholdes i felleskap av de tre beboerne i inngangen. I fellesboden må adgangen til den elektriske fordelingstavlen ikke sperres. Hovedkran for vann fordeling til inngangens beboere er også plassert i fellesboden. Adgang til denne må heller ikke blokkeres.

2.2. Plassen under trappen kan benyttes til sykler, barnevogner, terrassemøbler etc. når det er enighet om det. Plassen kan ikke benyttes som lagringsplass for den enkelte leilighet uten at de tre seksjonseierne er enige i det. Innbygging av plassen under trappen endrer ikke det faktum at plassen er fellesareal som skal være tilgjengelig for alle tre beboerne i inngangen. Beboerne er felles ansvarlig for renhold og orden

2.3. Berederrommet skal holdes ryddig og skal ikke benyttes som lagringsrom. I de berederrommene der det er sluk må dette sikres mot bl.a. rotter. Seksjonseierne som har varmtvannsberedere i dette rommet er ansvarlig for renhold og orden.

2.4. Beboerne har felles ansvar for at ytterdøren er låst til enhver tid.

2.5. Parabol-, eller andre antenner på terrassen må monteres slik at de ikke er synlige fra fronten av bygningen.

2.6. Det er ikke tillatt å montere terrasseoverbygg/skjerming som påvirker fasaden.

2.7. Terrassene egner seg ikke for høylydte samtaler eller telefonbruk og det bør vises hensyn til naboene ved grilling på terrassene.

2.8. Tørking av tøy må bare skje slik at det ikke er til sjenanse for andre

2.9. Takutspringet foran stuevinduene skal verken beplantes eller brukes til oppholdsplass etc. grunnet faren for bygningsmessige skader som følge derav. For hindre å skade underlaget på takutspringet må det i størst mulig grad søkes å unngå belastninger.

2.10. Avbrenning av fyrverkeri er ifølge Brannvesenet ikke tillatt fra balkonger, terrasser eller liknende.

G.nr. 29 B.nr.584 i Oslo. Organisasjonsnummer. 982022681

2.11. Boligene og terrassene må ikke brukes slik at det sjenerer andre. Husk at det kan være lytt! La derfor ikke musikkanlegg, TV eller radio stå på så sterkt at naboer sjeneres Mellom kl. 23.00 og kl. 7.00 må beboerne unngå støy som forstyrrer naboene. Musikkøving tillates ikke etter kl. 19.00 og på søn- og helligdager.

2.12. Det er god skikk å underrette naboer om planlagte større selskapelighet.

2.13. Det gjøres oppmerksom på at bruk av fottøy med harde såler/heler mot gulv, som ikke er teppebelagt, forplanter seg som generende støy nedover i etasjene.

3. Husdyrhold skal forhåndsgodkjennes av styret.

3.1. Hvis husdyrhold er til sjenanse for andre beboere, kan det nektes med mindre det foreligger spesielle forhold.

3.2. Lufting av hunder må skje under kontroll slik at lekeplasser, gangveier, inngangspartier, m.v. ikke blir tilgriset. Hundeekskrementer må fjernes omgående av den person som lufter hunden.

3.3. Det må være en selvfølge at hundeeier ikke lar sin hund stå ute og bjeffe.

3.4. Unnlatelse av å følge disse regler vil kunne medføre nektelse av husdyrhold.

4. Søppelkasser

4.1. Det er bare eget, ordinært husholdningsavfall som skal kastes i søppelkassene og det er viktig at gjeldende regler for kildesortering følges.

4.2. Søppel skal være godt emballert slik at det ikke flyter utover og det må påses at lokkene alltid legges på plass.

4.3. Det tillates ikke å legge avfall utenfor kassene.

4.4. Annet avfall enn ordinært husholdningsavfall må beboerne selv sørge for å få brakt bort. Smestad Gjenbruksstasjon på Ullernchausseen anbefales. I tillegg mottar Elkjøp (Skøyen) kasserte elektriske artikler som kjøleskap, vaskemaskiner, TV etc.

5. Utemiljø.

5.1. Vi har felles ansvar for å skape et best mulig utemiljø på hele Søndre Huseby for beboere på alle alderstrinn.

5.2. Det må være en selvfølge at utendørs anlegg tilhørende sameiet og fellesskapet Søndre Huseby Boligstiftelse behandles med aktsomhet av alle.

5.3. Parkering på sameiets grunn er kun tillatt på den store parkeringsplassen

5.4. På adkomstveien langs huset er kun nødvendig kjøring og stans for av- og pålessing tillatt.

5.5. Situasjonsbestemte henstillinger eller påbud fra styret skal etterkommes.

Disse Ordensreglene er vedtatt i Sameiermøte den 12. mars 2019 og trer i kraft fra samme dato. Tidligere Ordensregler datert 12. mars 2014 utgår.

Innkalling - Årsmelding - Årsregnskap

Tid: Torsdag 20.04.2023, kl 17:00

Sted: Torjusbakken 20 B hos Ingelin Killengreen

Har du ikke anledning til å delta i møtet selv, avgi din fullmakt

Alle eiere har rett til å delta på ordinært årsmøte med forslag-, tale- og stemmerett. I det tilfelle en eier med stemmerett ikke kan delta, kan fullmakt avgis til en fullmektig som får rett til å stemme på dine vegne.

Slik fullmakt må være inngitt skriftlig til ingelin@killengreen.no for å være gyldig.

En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst.

FULLMAKT

Eier av boligen gir herved fullmakt til

Fullmektigens navn: _____________________________________

å møte og stemme på mine vegne i alle saker som skal behandles av ordinært årsmøte 2023 i BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20 torsdag 20.04.2023.

Sted, dato: ______________________

Eiers navn i blokkbokstaver: ______________________________

Eiers signatur: _________________________________________

Årsmøte i BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20

Torsdag 20.04.2023 17:00

Torjusbakken 20 B hos Ingelin Killengreen

1.

Konstituering av ordinært årsmøte 2023 i BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20

Valg av møteleder 1.1

Godkjennelse av innkalling og den oppsatte dagsorden 1.2

Opptak navnefortegnelse 1.3

1.4

2.

3.

3.1

3.2

Valg av referent og protokollvitne(r)

Årsmelding 2022

Årsregnskap 2022 og Budsjett 2023

Årsregnskapet for 2022

Disponering av årets resultat

Revisjonsberetning 3.3

Revisjonsberetningen fremlegges på årsmøtet.

3.4

3.5

4.

Orientering om budsjett for 2023

Godtgjørelser (styrehonorar)

Det har tidligere vært utbetalt kr 1000 til styreleder og styremedlemmer som kompensasjon for utgifter i forbindelse ed styrearbeidet.

Forslag til vedtak:

Forretningsfører har standardmessig lagt inn styrehonorar med kr 30.000,-.

Styret fremmer ikke egen sak om honorar.

Innkomne saker til behandling på årsmøtet

Det er innkommet 7 saker fra flg sameiere:

Guri Gleditsch (2 saker)

Terje Hannisdahl (3 saker)

Arild Rognerud (4 forslag i samlet henvendelse)

Arne Ramstad 2 separate forslag om endringer i vedtekter og instruks for oppussing

4.1

Rapport fra vedlikeholdsgruppen

Forslag til HMS/branntiltak med et foreløpig prisanslag på kr 263.437,- i 2023.

Utskifting av branndører til leiligheter som ikke har godkjente dører (sameiers ansvar). Foreløpig prisanslag pr leilighet er ca. kr 26.000,-. ( avhengig av dørtype )

Utskifting til automatsikringer i El-skap til leiligheter som ikke allerede har gjort dette (sameiers ansvar). Foreløpig prisanslag pr leilighet er kr 25 000 - 26.400,-. Leilighet med og uten basseng og 18 kurser.

4.2

Forslag fra Guri S Gleditsch om skilt ved ladeplassene

Forslag om skilting av ladeplassene på fellesparkeringen

4.3

Forslag fra Guri S Gleditsch om regulering av parkering i stikkveien

Forslaget går ut på enten å tillate parkering, merke opp plasser og endre vedtekteneeller å håndheve parkeringsforbudet slik at det ikke blir opp til den enkelte om man vi respektere det eller ikke.

4.4

Forslag fra Terje Hannisdahl om sykkelskur, brannstige på fasade og brannsikring av utgangsdører

Forslaget går ut på å bygge sykkelskur f eks i tilknytning til eksisterende søppelskur. I tillegg foreslås det å etablere brannstige på fasaden. Til sist foreslås det brannsikring av utgangsdør til fellesområdene. Dørpumper er eksplisitt nevnt.

4.5

Forslag fra Arild Rognerud om parkering, terrassekasser og fjerning av mose

Arild Rognerud foreslår å forsterke skilting av parkeringsforbud langs stikkvei og bedre skilting på parkeringsplass for å hindre "snikparkering".

Arild Rognerud viser til at styret må ta ansvar for at regelverk mht terrassekassene håndheves, og at styret sørger for at det fjernes mose ved inngangspartiene og på utspringene.

4.6

Forslag fra Arne Ramstad om vedtektsendring (terrassekasser)

Forslaget innebærer forbud mot endring av terrassekassene

4.7

Forslag fra Arne Ramstad om endring av instruks for oppussing

Forslag om presisering av ordensreglene som fastslår at sameier må sørge for samtykke fra styret, ev SHB og godkjennelse fra offentlige myndigheter ved utvendige endringer.

Valg av tillitsvalgte 5.

5.1

Valg av styreleder for 1 år

Styreleder for siste periode: Ingelin Killlengreen

Valgkomiteens forslag: Ingelin Killengreen

Forslag til vedtak:

5.2

Styret har ingen merknader til forslaget

Valg av styremedlemmer for 1 år

Styremedlem som har fullført sin periode: Kjersti Collett og Einar Gleditsch

Valgkomiteens forslag: Einar Gleditsch, Randi Solli, Øyvind Sæther

6.

Valgkomiteen foreslår at styret økes med ett medlem, og at man ikke oppnevner varamedlem

Forslag til vedtak:

5.3

Styret har ingen merknader til forslaget utover at Kjersti Collett har meddelt styreleder at hun gjerne vil ha avløsning, og at dette er i samsvar med valgkomiteens forslag.

Valg av varamedlemmer for 1 år

Nicolai Rasch har fullført sin periode som varamedlem.

Valgkomiteen foreslår at det ikke oppnevnes nytt varamedlem, men at styret istedenfor økes med ett fast medlem.

Forslag til vedtak:

5.4

Styret har ingen innstilling til forslaget som bør avgjøres av årsmøtet. Styret er kjent med at Nicolai Rasch ikke har ønsket å bli fast medlem av styret.

Valg av sameiets representant i SHB's årsmøte

Representant for siste periode: Kjersti Marie Collett

5.5

Valg av valgkomité

Valgkomitè for siste periode: Arild Rognerud og Eva Bakketun

Forslag om ny valgkomite avgjøres av årsmøtet

Opplesning og godkjenning av protokoll

Det vil ved behov bli avholdt et uformelt beboermøte hvor aktuelle saker utover det som er nevnt i innkallingen kan tas opp til diskusjon.

Vel møtt!

Oslo, 11.04.2023

Styret i BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20

Styreleder, Ingelin Killengreen

Styremedlem, Einar Gleditsch

Styremedlem, Kjersti Marie Collett

Årsmelding 2022 for BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20

Regnskapsloven pålegger ikke små foretak å utarbeide årsberetning. Styret ønsker likevel å orientere om året som har gått med denne forenklede meldingen.

Tillitsvalgte

Siden forrige årsmøte har de tillitsvalgte vært

Styreleder, Ingelin Killengreen

Styremedlem, Einar Gleditsch

Styremedlem, Kjersti Marie Collett

Styret har bestått av 2 kvinner og 1 mann.

Styret kan kontaktes på ingelin@killengreen.no

Forretnings- og regnskapsførsel

Forretningsførselen er utført av Oslo og Omegn Boligforvaltning AS (OBF) i henhold til kontrakt. Regnskapsførselen utføres av OBF Regnskapsbyrå AS.

Generelle opplysninger om BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20

BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20 er er registrert i Enhetsregisteret og /eller Foretaksregisteret med organisasjonsnummer 982022681. Bygningen(e) er lokalisert i Oslo kommune kommune og har 27 boligenheter og ingen andre enheter.

Antall enheter som ikke er bolig (næringslokale): Ingen

Vaktmester- og renholdstjeneste

BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20 har ikke egen vaktmester, men er tilsluttet Søndre Huseby Boligstiftelses avtaler om sommervedlikehold (plenklipping) og vintervedlikehold (snømåking og strøing). Renhold av fellesarealer ivaretas av sameierne i hver enkelt oppgang.

Styret har engasjert et gartnerfirma som har klippet busker og ryddet i bedene. Videre har styret engasjert et firma som to ganger årlig kontrollerer takene og renser slukene for å forhindre oversvømmelser og lekkasjer.

Bredbånd, kabel-tv

BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20 er tilsluttet Søndre Huseby Boligstiftelses fellesavtale for bredbånd og kabel-tv.

Nøkler, skilt

Nøkler til inngangsdør og fellesboder bestilles gjennom styreleder.

Brannsikringsutstyr

Forskrift om brannforebygging fastsetter minstekravene til utstyr i boliger.

Anskaffelse, plassering, kontroll og vedlikehold av røykvarsler og slokkeutstyr er eierens ansvar.

Styret innhenter årlig egenklæring fra sameierne. Hver sameier må bekrefte at brannsikringsutstyr i egen leilighet og i fellesarealet i hver oppgang er anskaffet og forskriftsmessig vedlikeholdt og kontrollert. Eierne skal gi adgang til boenheten for nødvendig kontroll og vedlikehold.

Ved utleie har lov om husleieavtaler (husleieloven) konkret regulert ansvaret for vedlikehold av røykvarslere og slokkeutstyr, og har lagt plikten til nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende, til leieren, jf. husleieloven § 5-3.

HMS - internkontroll

Forskrift om systematisk helse-, miljø-, og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) gir bestemmelser om at den som er ansvarlig for virksomheten, det vil si styret i BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20, plikter å sørge for systematisk oppfølgning av gjeldende krav fastsatt i:

• Brann- og eksplosjonsvernloven

Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr (el-tilsynsloven)

• Forurensningsloven

•

• Arbeidsmiljøloven

For å oppfylle kravet, må alle boligselskap minst ha et internkontrollsystem på brannvern, byggherreforskriften ved bygge og anleggsarbeid, lekeplassutstyr, jevnlige vernerunder, egenkontroll av det elektriske anlegget i fellesområdene og i boligene.

Følgende er gjort i år:

Brannteknisk inspeksjon i forbindelse med utarbeidelse av vedlikeholdsplan

• Egenerklæring om kontroll av brannteknisk utstyr i egen leilighet og i fellesarealer.

• Forsikring

Eiendommen til BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20 er forsikret i Fremtind forsikringsselskap, polisenummer 14107247/18.

Oppstår skade på boligen, forsøk å begrense skadeomfanget mest mulig, samt prøv å kartlegge hva som er årsak til skaden.

Skade kan meldes via forretningsfører OBF på telefon 22 12 23 40 eller e-post firmapost@obf.no eller til styret.

Forsikringen omfatter ikke innboforsikring. Den enkelte eier plikter selv å tegne innboforsikring. Forsikring omfatter heller ikke følgeskader av lekkasjer som skyldes mangler ved terrassedekke og/eller sluk.

Overdragelser i 2022

Det ble i 2022 gjennomført overdragelse av 2 boenheter. Nye sameiere er Fredrik Sveen og Vilde Nondal i oppgang E og Jan Wikestad og Kristin Juell i oppgang J.

Rehabilitering og større vedlikehold

Det har ikke vært gjennomført større vedlikeholdsarbeider de siste årene, men styret har nedsatt en vedlikeholdsgruppe som har vurdert vedlikeholdstiltak på kort og noe lengre sikt. HMS/brannsikringstiltak er prioritert.

Styrets arbeid i 2022

Siden forrige ordinære årsmøte har styret avholdt 6 møter.

Styret har i perioden hatt fokus på:

Utarbeidelse av vedlikeholdsplan, klipping og vedlikehold av busker og trær på eiendommen, økonomi og felleskostnader. Utgifter til strøm har vært en utfordring, bl a i vurderingen av bruk av varmekabler i stikkveien utenfor husrekken. HMS/brannvern har vært prioritert i arbeidet med vedlikeholdsplanen.

Styret har fulgt opp retningslinjer og avtaler som er inngått av Søndre Huseby Boligstiftelse på vegne av samtlige sameier i stiftelsen.

Kostnadsutvikling 2023

Generelt:

Styret har satt opp en oversikt over beregnede inntekter og kostnader. Tallene er vist som egen kolonne ved siden av driftsoversikten. Oppsettet gir et forventet underskudd på kr 95.874. Det er lagt inn økning i felleskostnadene med 30% fra og med 1. mai 2023.

Driften er basert på økningen i felleskostnadene. For øvrig vises det til de enkelte tallene i inntekt og kostnadsoverslaget, som er utarbeidet på grunnlag av de planer som foreligger.

30.03.2023

Godkjent elektronisk av styret i BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20

Årsmeldingen er godkjent av styret.

Ingelin Killengreen Styreleder

Kjersti Marie Collett Styremedlem

Einar Gleditsch Styremedlem

Note 0 - Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Regnskapet er ført etter regnskapslovens bestemmelser for små foretak og er basert på fortsatt drift. I de tilfeller det er egne regler i forskrift, som ikke er identisk med regnskapsloven, er forskriften fulgt. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig.

Klassifisering og vurdering av balanseposter:

Eiendeler er bestemt til varig eie eller bruk og er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Klassifisering av kortsiktig og langsiktig gjeld er basert på nedbetalingstid. Kortsiktig gjeld forutsettes innfridd i løpet av et år. Øvrig gjeld er langsiktig gjeld. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Reversering av tidligere nedskrivinger foretas dersom grunnlag for opprinnelig nedskriving ikke lenger er tilstede. Langsiktig gjeld regnskapsføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendringer.

Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelsesverdi og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet.

Note 1 - Inntekter felleskostnader

Note 2 - Forvaltning og revisjon

er i sin helhet knyttet til revisjon.

Note 3 - Styrehonorar og personalkostnader

vedtas etterskuddsvis av generalforsamlingen. Det utbetalte honoraret gjelder styreperioden 2020-2021. Laget har ingen ansatte og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjon.

Note

- Vedlikehold

Note 5 - Eksterne tjenester

Note 6 - Andre driftsutgifter

Note

Note

Vedlikeholds gruppen. Årsrapport 2022 for Torjusbakken 20

Vedlikeholdsgruppen ( VG) består av 3 personer; Nicolai Rasch, Arne Ramstad og Einar Gleditsch

Gruppen startet arbeidet ca 1.2.2022

Utgangspunktet var ‘’Vedlikeholdsplan for Boligsameiet Torjusbakken 20’’ fra Soon Takst AS ved Torstein Rørby, mo a 5-1-2022. Befaring for rapporten 20-10-2021

Rapporten er meget omfa ende med totalt 31 enkelt punkter. Rapporten avdekket et betydelig e erslep på vedlikehold og flere problemområder slik at styret forberedte sameierne på behov for l dels kostnadskrevende utbedringer i årene som kommer. Rapporten er ikke utsendt l alle sameierne da den trenger videre bearbeidelse for å konkre sere planer på kort (1-2 år), mellomlang (2 – 5 år) og lang (6 – 10 år) sikt.

VG har ha 4 arbeidsmøter, flere befaringer med eksterne firmaer, Bygårdsservise AS Ved Thomas Ulltveit-Moe, Brannforebyggende ved brannteknisk rådgiver Marius Frydenlund , Oslo Brannsikring ved Richardas Kaleckis og Elektro-Sivert ved Aleksander Markussen.

VG har utarbeidet sammendrag som oppsummerer hva som bør følges opp, rekkefølge og finansiering. Anbefalte tiltak legges frem til styret.

VG har prioritert følgende:

 Brannsikkerhet og elektrisk kontroll av felles anlegg (sameiets ansvar)

 Sikringsskap i den enkelte leilighet og brannsikre dører (den enkelte seksjonseiers ansvar)

I tillegg er følgende behandlet

 SOON Rapportens punkt 27-284 vedr endring av blomsterkasser på terrasse.

 Andre saker vedrørende rømningsveier, beising, isolasjon o.l.

 HMS.

I vedlegg 1 vises en oversikt over vedlikeholds-saker i perioden

Brannteknisk og elektrisk kontroll (15 punkter – se sammendrag i vedlegg Brannsikkerhet TB20 Kostnader )

1. Brannvarsling. 2 stk optiske detektorer.1 stk i underetasje og 1 te etasje. Detektorer av eldre årgang fra 2015? Skal disse skiftes ut etter 10 år Mangler 2 stk i trappehus i underetasje oppgang A og D

Anbefaling fra :

«Jeg vil på det sterkeste anbefale at alle leilighetene i hver oppgang kobles sammen med seriekoblede røykvarslere. Her vil jeg anbefale å bytte ut i alle oppgangene og at alle leiligheter får minimum en detektor som er koblet opp mot deteksjon i aktuell oppgang. Dette uavhengig om enkelte beboere har egen varsling med eller uten overføring til vaktselskap.» 5 stk pr oppgang = 45 stk x kr 700,-. = 31 500 eks mva inkl. montering

2. For økt tidlig varsling av brann som kan oppstå i boder, el tavle og bereder rom Tillegg av detektorer i berederrom , elektrisk tavle, 2 boder. 4 stk x 700,- x 9 = 25 200,-

3. Brannslukkere skal merkes med selvlysende skilt og rømningskilt må monteres. Ikke nødvendig med merking av rømningsvei, men det må monteres selvlysende skilt ved brannslukker. Kr. 2 250,-

4. El tavle / felles sikringsskap

Elektro-Sivert anbefaler at porselens sikringer som er ca. 50 år gamle skiftes ut med automatsikringer.

Dette er ikke et krav, men en sterk anbefaling fra Elektriker.

Ført opp på 2024 med kr 93 840,-

Side 1 av 4

Vedlikeholds gruppen. Årsrapport 2022 for Torjusbakken 20

5. Kontroll av elektrisk (hovedsikringsskap i felles bod)

Kontroll utført av Elektro-Sivert 14-9-22 etter oppdrag fra Bygårdservice. Rapport av 16-9-22

Det bemerkes at det ikke ble tatt bilder med varmekamera. Dette ble anbefalt å utføre på vinterstid når belastning er stor.

( utført 28-3-23 og venter inn rapport )

Rapporten feil i kategorien 1 og 2. Ingen i kategori 3 (som er feil som trenger umiddelbar utbedring). Dette gjelder elektriske korrigeringer i felles trapperom, belysning, lys armatur, blanding av jordet og ikke jordet i samme rom, manglende og feil jording, tetting inn til tavle og løse ledninger. Generelt tilsvarende feil i alle oppganger.

Utbedring av 36 feil kategori 2: utbedring 36 x kr 800,- = kr 28 800,-

6. Kontroll av elektrisk anlegg (hovedsikringsskap i felles bod) forts.

Utbedring av 17 feil i kategori 1: pris anslått ca kr 15 000,-

7. El tavle / felles sikringsskap. Korrigeres så skapet blir en branncelle. Branntette skapet og gjennomføring ut av skapet opp til etasje over. Unngår dermed å lage boden hvor el. Tavlen står som en branncelle (branndør og alle vegger mur eller dobbelt lag gips)

Kostnadsoverslag kr 7000,- / stk x 9 = 63 000,-

8. Ventilasjonskanaler gjennom brannvegger

Her er det ikke montert inn mansjetter som lukker ved branntilfeller. Her gjenstår en del avklaringer og undersøkelser.

9. Avløpsrør gjennom brannvegger

Her er det ikke montert inn mansjetter som lukker ved brantilfeller.

Her gjenstår en del avklaringer og undersøkelser.

10. Utbedring av skader ved gjennomføringer i brannvegger

Vannrør, elektriske kabler gjennom brannvegger er ikke tettet..

Må tettes korrekt - mangler priser og tilbud på korrekt arbeid

11. Berederrom som branncelle

Vi har blitt informert at berederrom (bod med varmt vannbereder for 1te og 2dre etasje) skal være en branncelle..

Elektro-Sivert sier at det ikke er et krav - må avklares videre.

12. Brannvegg mellom leilighet U etasje og boder. Oppgang J /Jan Wikestad ved renovering av leilighet fastslo at det var 2 lag gips inn mot bod. Vi antar da at det er tilfelle i de andre oppgangen også

13. Brannvegg leilighet 1ste etasje mot trappe hus. Er det 1 lag gisp eller 2 lag gips med hva slags isolasjon.

Må avklares

14. Brannvegg mellom leilighet 1ste etasje og oppgang leilighet 2 dre etasje Er det 1 lag gisp eller 2 lag gips med hva slags isolasjon.

Må avklares.

15. Lysstoff rør utfases i 2023. Dette fordi de inneholder kvikksølv. Dvs. Vi får ikke kjøpt inn nye lysstoff rør når dagens lagre er tomme. I felles området er det totalt 13 armaturer med lysstoff rør.

Forslag er å skifte ut til LED armaturer i oppgangene. Kr 3 500,- x 13 = 45 000,-

Alternativt skifte etter hvert som lysstoffrørene svikter.

Side 2 av 4

Vedlikeholds gruppen. Årsrapport 2022 for Torjusbakken 20

Sikringsskapet i den enkelte leilighet er sameiers ansvar. Det samme gjelder branndøren inn til leiligheten. (6 punkter – se sammendrag i vedlegg)

1. Sikringsskapet i leilighetene.

Elektro-Sivert har gitt et tilbud på utskifting porselenssikringer til automat sikringer med integrert jordfeilbryter 30 mA pr. sikring. Med lastbryter og overspenningsvern. Basis pris på 10 kurser. Kr 11 000,-

2. I praksis trengs det ca 18 kurser pr leilighet

Dvs. 8 kurser til 8 x 850,- = 6 800,-

3. Hovedsikring for leiligheten er plassert i felles el. tavle i kjeller bod Her har enkelte sameiere allerede skiftet til automat sikringer. Utskifting av hovedsikring til leilighet uten basseng til automat kr. 3 200,-

4. Som over punkt 3, men for leilighet med basseng

Utskifting av hovedsikring til leilighet med basseng til automat kr. 4 600,-

5. Tilkobling av varmtvannsbereder med stikkontakt anbefales ikke, da det kan være kilde til brann . Ved utskifting av varmtvannsbereder må nye beredere kobles direkte kostnad per leilighet for direkte kobling kr 4 000,-

6 Kontroll av inngangsdører til leiligheten totalt 27 stk inngangsdører 3 stk i hver oppgang. 13 stk dører er ikke godkjent, 14 stk dører er godkjent. Innhentet pris på ferdig montert branndør i hvit utførelse. Med leveringstid. Branndører inkl. montering må sameierne dekke kostnaden selv. Her må de enkelte oppganger bli om utførelse på dørene. Like dører i oppgangen. Informasjon sendes ut til alle med info. Om godkjent dør eller ikke godkjent branndør.

Nye dører må installeres innen 1.12. 23. Antatt kost ca. kr. 26 000 / dør

( pris avhenger av type dør )

Brannteknisk kontroll fremhevet følgende ang . trapperom og rømningsvei Det oppbevares noen gjenstander i trapperom. Trapperom er hoved rømningsvei og lagring av brennbare gjenstander skal ikke forekomme. Gjenstander kan være i veien og samtidig skape store mengder brannrøyk og hindre en trygg og sikker rømning. Dette er beskrevet i flere forskrifter, men referer her til FOB kapitel 3 §11 … ‘’unngå unødig risiko for brann, og sørge for at rømningsveiene opprettholder sin funksjon, herunder at fremkommeligheten ikke reduseres’’ Lagring i rømningsveier skal noteres som avvik i internkontroll og utbedres. Styret må informere de sameiere det gjelder

Brannslukkingsapparater plassert i trappehus og årlig sjekk. Årlig kontroll utføres av Bygårdsservice. Avtale inngått høst 2022

Rømningsvei. 1ste og 2dre etasje -Vindu mot gangvei. 4 leiligheter har fast, 1 leilighet har skrudd fast det hengslete gitteret slik at det ikke kan åpnes. leilighet har fjernet gitteret De 4 leilighetene har sperret redningsveien. Der gitteret er fjernet er det en endring i fasaden Spørsmål om redningsvei – gitter eller ikke gittes må tas opp i styret.

Side 3 av 4

Vedlikeholds gruppen. Årsrapport 2022 for Torjusbakken 20

VG har i tillegg vurdert følgende saker vedrørende beising, isolasjon, vinduer osv.:

SOON Rapport Punkt 27–284 Endring av blomsterkasser/trau på terrassen.

Takstmannen T. Rørby skriver i sin rapport (januar 2022): Blomsterbed/trau omgjort til sittebenker bør tilbakestilles da de ikke tilfredsstiller krav til rekkverkshøyde.

Ifølge T. Rørby ville en takstmann bedømme status til Tilstandsgrad (TG3) fordi det er fare for liv og helse. For å tilfredsstille kravet til sikkerhet må konstruksjonen enten/eller:  Tilbakeføres til en konstruksjon som tilfredsstiller den opprinnelige godkjennelse fra 1972 mht. sikkerhet. (Dette vil også ivareta arkitekten løsning vedr. skjermet innsyn og demping av støy).

Fasaden (høyden) tilpasses slik at de kan godkjennes iht. dagens sikkerhetskrav (TEK 17).

(Dette vil medføre en endring av fasaden pga. høyde på fronten).

Styret må informere den/de det gjelder og følge opp at krav til sikkerhet blir ivaretatt.

Nytt EU krav til bedre isolasjon av boliger EU bygningsenergidirektiv som stiller krav til at alle bygninger med energi klasse G skal oppgraderes inne 2030.

Vil dette berøre oss?

Vedlikehold - beising/utskifting av trepanel. Spesielt sydveggen Det må planlegges beising, eventuell utskifting av enkelte panelbord. Alternativt utskifting av panel front og oppgradering av isolasjonen.

Vedlikehold - Vinduer og skyvedører.

Flere vinduer er sikkert også modne for utskifting. (NB mange har allerede oppgradert vinduer)

Ref punkt om bedre isolasjon

Sikkerhets stige fastmontert for tilgang til taket.

TB 17 og 19 har montert opp en sikkerhets stige. Avklare om dette er ønskelig og praktisk for TB 20 også. Må avklares ang fasade endring.

Fasader

Det anbefales at styret sender en påminnelse om hvilke farger som skal benyttes ved skifte av panel, vinduer osv. og følger opp at dette etterfølges.

HMS perm.

Denne ble lagd i 2009 og oppdatert i 2014.

Må gjennomgås og oppdateres

Oslo 31-3-23

Vedlegg 1 – Oversikt over diverse vedlikeholds-saker

Vedlegg 2 – Oversikt over estimerte kostnader på tiltak 1 – 15 (sameiet) og 1-6 (Seksjonseier)

Side 4 av 4

Det har vært flere vedlikeholds saker, generelt lekkasjer bl.a. i forbindelse med terrasser og overbygg.

Oppgang 20 A: Harald Lone Innmeldt 13-1-23

Lekkasje i vegg mellom soverom og stuevegg. Dvs. der avløpsrøret for terrassen går. Det var tett i sluket på terrassen. Leie tager var ikke orientert om renhold av sluk.

Harald følger opp mot utleier Borgen

Oppgang 20 D Jenny og Jan Erland Krüger - sommer 2022.

Tett avløp fra terrassen. Måtte sette inn nytt sluk, utbedre membran etter det nye sluket. Innvendig rør dratt opp og fjernet.

Propp fjernet

Lekkasje i vegg i etasjen under i vegg mellom soverommene. Første lekkasje var før tett avløp. Kamera inspeksjon viste mulige lekkasje punkter. Sluk tilbakemontert før denne skaden var utbedret. Ny lekkasje vinter / vår 2023

Pris innhentet for innvendig epoxy rør ca kr. 80 000. Løsning med innvendig slange søkes.

Oppgang 20 E Øivind og Randi Solli - sommer 2022

Lekkasje til tak i leilighet under. Tidligere Madsen / Nå Sveen. Den sannsynlige årsak var lekkasje i panel ved siden av stue vindu.

Skiftet panel rundt stuevindu. Ingen lekkasje etter denne utbedringen.

Oppgang 20 D Ventilasjon 1te etasje Sveen. Innmeldt 9-3-23

For sterk trekk i stuen. Ingen regulator av avtrekks viften. Ble utført en ombygning høst 2020 og regulator fjernet.

Det er bestilt innsetting av regulator

Oppgang 20 J; Utført mars 2023

Gammel vannskade. Tapet buler og er løs i underetasje under trappen og i vegg i oppgang mellom kjeller og 1te etasje. A. Hofgaard og E. Gleditsch fjernet løs strie og murpuss. Maler entreprenøren AS /ved Didriksen utføret legging av strie, utbedring skader og malte veggene.

Utelys.

Lys pære skiftet ved behov. Lampe utenfor oppgang A er defekt og må repareres

Oslo 31-3-2023

2023 2024 2025

NR. Aktivitet Leverandør datotilbud Pris eks.mva.Pris eks.mva.Pris eks.mva.Bem.

1 Nyedektorerseriekopleteioppgangene og1stkihverleilighet. 5stkproppgangkr 700,./stk

Bygårdsservice kr31500,00

2 Tillegg:Detektoreiberederrom,Romfor El.Tavleog2boder.4x700,-x9= 25200,-Bygårdsservice kr25200,00

3 Selvlysendeskiltvedbrannslukkere9stkx 250

4 Elektriskautomatsikringerifellesel.tavle

5 Elektriskutbedringtavleogtrappehus. Utbedring36punkterirapportav16-9-22

Kategori2Utbedringnødvendig ( anslagkr800,-x36)

6 Elektriskutbedringtavleogtrappehus. Utbedring17punkterirapportav16-9-22 kategori1Børutbedres. Pris ca15000,-

7 Branntettingavgjennomføringeri sikringsskap.El.Tavlesomegenbranncelle kr7000,-x9=63000

8 Brannmanssjetterventilasjoniunderetasje Boder/leilighet/trappehus

9 Brannmanssjetteravløpsrøriunderetasje Boder/leilighet/trappehus

10 Utbedringavskadervedrør gjennomføringer(vann,avløp) itak, brannvegger.Branntettesfor røkgjennomgang

Bygårdsservice kr2250,00

Bygårdsservice/ Elektro-Sivert

Elektro-Sivert 22.03.2023kr28800,00

Bygårsservice/Oslo Brannvern 18.10.2022X

Bygårsservice/Oslo Brannvern 18.10.2022X

Bygårsservice/Oslo Brannvern 18.10.2022?

11 Branncelleberederrom? X

12 BrannveggleilighetU.etasjeog2stk.Boder

13 BrannveggLeilighet1teetasjemottrappe

Sum kr210750,00kr93840,00

Suminkl.mva kr263437,50kr117300,00

NBpriserElektro-Siverterfra2023,fraBygårdsservicefraokt2022

Elektrisk Tilbud Elektro-Sivert for sameier . El skap i leiligheten og branndør for leiligheten

2 Ipraksisca18kurserprleilighet850,-x8= 6800,.-

3 Utskiftinghovedsikringtilleilighetuten basseng tilautomat ogoverspenningsvern

kr

4 Leilighetermedbasseng, Utskifting hovedsikringtilautomat og overspenningsvern 29.03.20234600,00 kr

5 Direktekoblevarmtvannsberederpr. leilighet 29.03.20234000,00 kr

Sum Leilighet uten basseng pris eks mva

Sum Leilighet med basseng pris eks.mva

6 Branndører 13 stk inkl. montering. Standard hvit farge Pris inkl. montering Pris pr . Stk 22 - 30 000 avhengig av dør utførelse

25 000,00 kr

26 400,00 kr

Akershus Bygg og

håndverkservice AS

/ Oslo Brannsikring AS 11-3-23 / 02.11.2022 ca. 26 000 Side1av1

Sak til årsmøtet 2023

Til Styret

Jeg håper det kan settes opp et skilt ved ladeplassene, med følgende tekst:

«Kun for LADING av El-bil»

Det står stadig El-biler parkert der som ikke lader (samt også fossile biler).

I følge ladeselskapet er det helt uaktuelt at det parkeres biler der som ikke lader.

Mvh

Guri S Gleditsch

Til Styret

Vedlagt en sak som jeg ønsker behandlet på årsmøte i April 2023:

I henhold til ordensregler for Boligsameiet, pnkt 5. Utemiljø - 5.4 Står det i klartekst at parkering langs adkomstveien langs huset ikke er tillatt (kun av- og pålessing tillatt).

I praksis er det stadig biler som står parkert langs adkomstveien.

Skal denne parkering tillates, slik at alle som ønsker kan parkere der, eller skal alle lojalt innrette seg etter dagens gjeldende regler (dumt med forbud dersom det ikke trenger å overholdes!).

Jeg legger derfor ved 2 forslag til vedtak (til diskusjon), og som jeg håper det kan stemmes over:

1: Det er ikke tillatt å parkere langs adkomstveien. Og ALLE retter seg etter det.

2: det skal være tillatt å parkere langs adkomstveien. Det vil da bli oppmerket felt for parkering.

I tilfellet forslag 2 blir vedtatt, må Ordensregler for Boligsameiet endres.

Det stemmes: 1) For 2) Mot 3) Avholdne stemmer

Med vennlig hilsen

Guri S Gleditsch Sendt fra min iPad

Til Styret i TB20,

Når Styret setter opp sakspunktene til Årsmøte ønsker jeg at følgende punkter blir vurdert:

- Sykkelskur

Plassering eksempelvis ved siden av øvre avfallsskur eller bak nedre. Pent eksemplar er bygget rett syd for oss, rett over plenen.

- Brann rømningsstiger på fasade.

Se begrunnelse og mulig løsning i tidligere forslag under.

- Brannsikring av utgangsdører til fellesområdene; dørpumper. Se begrunnelse i tidligere forslag under.

Det kan være ulike måter å nærme seg gjennomføring av disse punktene på, enten Styret får fullmakt til gjennomføring eller om det eksempelvis settes ned 2-3 personer som utarbeider et mer konkret beslutningsgrunnlag slik at Styret ev. har eiernes tilslutning innenfor visse rammer for å sette i gang.

Mvh.

Terje Hannisdahl i inng. C

Forslag til tillegg i teksten under Vedtektenes § 4 Forholdet mellom sameierne.

På sameiets årsmøte den 24.3 2022 ble det fremmet forslag om følgende tillegg i teksten under § 4:

Det er ikke tillatt å endre på konstruksjonen med blomsterkassene

Styreleder informerte om at SHB arbeidet med retningslinjer for bl.a. fasader, og foreslo at en avstemming over det fremlagte forslaget utsettes til etter at underlaget fra SHB foreligger. Det ble konkludert med at behandling av forslaget utsettes til etter at det foreligger retningslinjer fra SHB ________________________________

Den 9. mai 2022 fulgte styreleder dette opp gjennom en e-post til samtlige seksjonseiere. E-posten inneholdt bl.a. retningslinjer som gjaldt Fasader.

I innledningen i sin e-post refererer styreleder bl.a. følgende fra punkt 5.7 i de nye retningslinjene:

• Blomsterkasser på terrasser må ivareta hensyn til støy, sikkerhet, innsyn og evt. andre lemper for gjenboere. Uansett skal fasaden/utvendig uttrykk beholdes.

I avsnittet om Fasader stå det bl.a. i punkt 5.3 - Det enkelte sameies ansvar og forpliktelser:

• Beslutte enkeltelementer fra punkt 9 i dette dokumentet og inntar disse beslutningene i vedtektene.

I e-posten minner styreleder også om at det er den enkeltes ansvar å sikre at regelverket følges.

Skal dette kunne etterfølges må regelverket gi klare føringer og med utgangspunkt i det ovenstående, og det tilsendte underlag fra styreleder, foreslås følgende tillegg til teksten i Vedtektenes § 4 Forholdet mellom sameierne:

For å ivareta godkjenning av sikkerhet fra 1972, og dermed fasadens utseende, er det ikke tillatt å endre på blomsterkassenes konstruksjon (høyde, dybde og bredde).

Forslag til endring av tekst i sameiets «Instruks for oppussing/ rehabilitering av boenheten.»

I dagens instruks under punktet Fasader står det:

• Fasadeendringer / utvendige endringer (for eks. vedr. vinduer, blomsterkasser etc.) er ikke tillatt i henhold til vedtektene for SHB.

• Alle utvendige endringer må alltid godkjennes av styret, og eventuelt SHB, før innhenting av offentlige godkjennelser. Ved slike arbeider er byggherre / sameier ansvarlig for å innhente nødvendige offentlige godkjennelser

Forslag til ny tekst:

• En endring av målene på konstruksjonen med blomsterkasser tillates ikke da dette vil medføre at sikkerhetsgodkjennelsen fra byggetidspunktet i 1972 ikke lenger er gyldig.

• For øvrig vises det til retningslinjene for Fasader utarbeidet av SHB

Bakgrunnen for forslaget: Dagens tekst i instruksen kan forståes slik at så lenge fasadens front ikke endres så er det greit. Dette kan ha vært årsaken til at noen har gjort endringer uten å ha vært klar over at når målene på blomsterkassens konstruksjon endres så er den opprinnelige sikkerhetsgodkjenningen fra 1972 ikke lenger gyldig og det må søkes om godkjenning iht dagens krav. Dette vil medføre en høyere front (se vedlegg TK 17 i styreleders e-post fra 9.mai 2022) og dermed en fasadeendring.

Teksten i instruksen må i tillegg vise til SHB’s retningslinjene for Fasader hvor det poengteres at det ikke bare er fasaden som skal se uendret ut, men at kravet til sikkerhet, skjerming mot innsyn, og støy er like viktig, og må hensyntas.

For å opprettholde den opprinnelige godkjennelsen til sikkerhet må endringene tilbakeføres slik at konstruksjonen tilfredsstiller ovennevnte krav mht høyde, dybde og bredde.

Eksempel på løsning

Bildet viser hvordan dette ble løst med en tilbakeføring til en konstruksjon som med blomsterkassekonstruksjonens mål, tilfredsstilte de opprinnelige krav til sikkerhet, skjerming av innsyn til terrassen under og demping av støy, samt ønsket (i dette tilfellet) om ikke å ha blomsterbed.

UAVHENGIG REVISORS BERETNING

Til årsmøtet i Boligsameiet Torjusbakken 20

Konklusjon

Vi har revidert Boligsameiet Torjusbakken 20’s årsregnskap som viser et underskudd på kr 139.142. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2022 og resultatregnskap, for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper.

Etter vår mening

• oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav, og

• gir årsregnskapet et rettvisende bilde av boligsameiets finansielle stilling per 31. desember 2022 og av dets resultat for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjonen

Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet nedenfor under Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av boligsameiet slik det kreves i lov, forskrift og International Code of Ethics for Professional Accountants (inkludert internasjonale uavhengighetsstandarder) utstedt av the International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA-reglene), og vi har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Innhentet revisjonsbevis er etter vår vurdering tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Ledelsens ansvar for årsregnskapet

Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til boligsameiets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet.

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet

Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med ISA-ene, alltid vil

DRONNING MAUDs GATE 10 0250 Oslo

HILDE MATHISEN SLETTEBERG

Org.nr. 962460062

Mobil: 913 07 543

hms@christiania-revision.no

HANNE-KATRIN UVHOLT

Org.nr. 962451535

Mobil: 906 74 757

hku@christiania-revision.no

HANNE CATHRINE STRØMBERG

Org.nr. 962461689

Mobil: 917 21 498 hcs@christiania-revision.no

avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet.

For videre beskrivelse av revisors oppgaver og plikter vises det til https://revisorforeningen.no/revisjonsberetninger

Andre forhold

Budsjettallene som eventuelt fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert

Oslo, den 20. april 2023

Hanne Cathrine Strømberg statsautorisert revisor

HILDE MATHISEN SLETTEBERG

Org.nr. 962460062

Mobil: 913 07 543 hms@christiania-revision.no

DRONNING MAUDs GATE 10 0250 Oslo

HANNE-KATRIN UVHOLT

Org.nr. 962451535

Mobil: 906 74 757 hku@christiania-revision.no

HANNE CATHRINE STRØMBERG

Org.nr. 962461689

Mobil: 917 21 498 hcs@christiania-revision.no

Protokoll

Fra ordinært årsmøte i BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20 torsdag 20.04.2023 kl. 17:00Torjusbakken 20 B hos Ingelin Killengreen.

1.Konstituering av ordinært årsmøte 2023 i BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20

1.1Valg av møteleder

Vedtak: Ingelin Killengreen ble valgt som møteleder.

1.2Godkjennelse av innkalling og den oppsatte dagsorden

Vedtak: Innkallingen ble godkjent, og møtet ble erklært for lovlig satt. Den oppsatte dagsorden ble godkjent.

1.3Opptak navnefortegnelse

Vedtak:

Til stede var 15 seksjonseiere og 10 representert med fullmakt, til sammen 25 stemmeberettigede.

Møteleders opptelling av antall fremmøtte og fullmakter anses som bevis for hvilke eiere som var til stede.

1.4Valg av referent og protokollvitne(r)

Vedtak: Grete Alice Lande ble valgt som referent. Til å underskrive protokollen ble møteleder og

Vivian Breen valgt.

2.Årsmelding 2022

Vedtak: Styrets årsmelding ble gjennomgått og godkjent.

3.Årsregnskap 2022 og Budsjett 2023

3.1Årsregnskapet for 2022

Vedtak: Årsregnskapet ble gjennomgått og godkjent.

Protokoll fra årsmøte 2023 - BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20. Side 1/5

3.2Disponering av årets resultat

Vedtak: Årets underskudd ble dekket av opptjent egenkapital.

3.3Revisjonsberetning

Revisjonsberetningen ble fremlagt på årsmøtet.

Vedtak:

Revisjonsberetningen ble referert og tatt til orientering.

3.4Orientering om budsjett for 2023

Vedtak: Budsjettet ble gjennomgått og tatt til orientering.

Felleskostnadene økes med 30 % fra 1.mai 2023.

Vedtatt mot 5 stemmer.

3.5Godtgjørelser (styrehonorar)

Vedtak: Det har tidligere vært utbetalt kr 1000 til styreleder og styremedlemmer som kompensasjon for utgifter i forbindelse med styrearbeidet.

Det ble foreslått å honorere styret med kr 12.000,- til styreleder og kr 6.000,- til hver av de to styremedlemmene.

Styret honoreres med totalt kr 24.000,-

Forslaget ble vedtatt mot 3 stemmer.

4.Innkomne saker til behandling på årsmøtet

4.1Rapport fra vedlikeholdsgruppen

Utskifting av branndører til leiligheter som ikke har godkjente dører (sameiers ansvar). Foreløpig prisanslag pr leilighet er ca. kr 26.000,-. ( avhengig av dørtype )

Utskifting til automatsikringer i El-skap til leiligheter som ikke allerede har gjort dette (sameiers ansvar). Foreløpig prisanslag pr leilighet er kr 25 000 - 26.400,-. Leilighet med og uten basseng og 18 kurser.

Vedtak: Forslag til HMS/branntiltak med et foreløpig prisanslag på kr 263.437,- i 2023.

Forslagene ble enstemmig godkjent.

4.2Forslag fra Guri S Gleditsch om skilt ved ladeplassene

Vedtak: Forslag om skilting av ladeplassene på fellesparkeringen

Forslaget ble enstemmig vedtatt.

Protokoll fra årsmøte 2023 - BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20. Side 2/5

4.3Forslag fra Guri S Gleditsch om regulering av parkering i stikkveien

Forslaget går ut på enten å tillate parkering, merke opp plasser og endre vedtekteneeller å håndheve parkeringsforbudet slik at det ikke blir opp til den enkelte om man vil respektere det eller ikke.

Vedtak:

Det ble vedtatt mot 2 stemmer å beholde nåværende ordning.

4.4Forslag fra Terje Hannisdahl om sykkelskur, brannstige på fasade og brannsikring av utgangsdører

Forslaget går ut på å bygge sykkelskur f eks i tilknytning til eksisterende søppelskur. I tillegg foreslås det å etablere brannstige på fasaden. Til sist foreslås det brannsikring av utgangsdør til fellesområdene. Dørpumper er eksplisitt nevnt.

Vedtak:

Styret får fullmakt til å utrede bygging av sykkelskur ved å nedsette en gruppe ledet av Terje Hannisdal og kommer tilbake med forslag på et ekstraordinært årsmøte.

Forslaget om å etablere brannstige på fasaden ble trukket.

Forslaget om brannsikring av utgangsdører ble behandlet under sak 4.1.

4.5Forslag fra Arild Rognerud om parkering, terrassekasser og fjerning av mose

Arild Rognerud foreslår å forsterke skilting av parkeringsforbud langs stikkvei og bedre skilting på parkeringsplass for å hindre "snikparkering".

Arild Rognerud viser til at styret må ta ansvar for at regelverk mht terrassekassene håndheves, og at styret sørger for at det fjernes mose ved inngangspartiene og på utspringene.

Vedtak:

Forslaget om å forsterke skilting ble enstemmig vedtatt.

Forslaget om å fjerne mose tas videre av styret.

Forslaget om regelverk mht terrassekassene avventer til endelig dokument fra SHB foreligger.

4.6Forslag fra Arne Ramstad om vedtektsendring (terrassekasser)

Vedtak: Forslaget innebærer forbud mot endring av terrassekassene

Forslaget om regelverk mht terrassekassene avventer til endelig dokument fra SHB foreligger.

4.7Forslag fra Arne Ramstad om endring av instruks for oppussing

Vedtak: Forslag om presisering av ordensreglene som fastslår at sameier må sørge for samtykke fra styret, ev SHB og godkjennelse fra offentlige myndigheter ved utvendige endringer.

Forslaget om regelverk mht terrassekassene avventer til endelig dokument fra SHB foreligger.

5.Valg av tillitsvalgte

5.1Valg av styreleder for 1 år

Styreleder for siste periode: Ingelin Killlengreen

Valgkomiteens forslag: Ingelin Killengreen

Vedtak:

Ingelin Killengreen ble valgt som styreleder for 1 år.

5.2Valg av styremedlemmer for 1 år

Styremedlem som har fullført sin periode: Kjersti Collett og Einar Gleditsch

Valgkomiteens forslag: Einar Gleditsch, Randi Solli, Øyvind Sæther

Valgkomiteen foreslår at styret økes med ett medlem, og at man ikke oppnevner varamedlem

Vedtak:

Einar Gleditsch, Randi Solli, Øyvind Sæther ble valgt for 1 år.

5.3Valg av varamedlemmer for 1 år

Nicolai Rasch har fullført sin periode som varamedlem.

Årsmøtet bestemte at varamedlem skulle opprettholdes.

Vedtak:

Nicolai Rasch ble valgt for 1 år.

5.4Valg av sameiets representant i SHB's årsmøte

Representant for siste periode: Kjersti Marie Collett

Øyvind Sæther ble foreslått som ny representant.

Vedtak:

Øyvind Sæther ble valgt.

5.5Valg av valgkomité

Valgkomitè for siste periode: Arild Rognerud og Eva Bakketun Forslag om ny valgkomite avgjøres av årsmøtet.

Vedtak:

Kjersti Marie Collett, Arild Rognerud og Guri Gleditsch ble valgt. Protokoll

6.Opplesning og godkjenning av protokoll

Vedtak: Protokollen ble referert, og årsmøte ble hevet kl. 20.

Etter styrevalget fikk styret følgende sammensetning:

Styreleder, Ingelin Killengreen

Styremedlem, Einar Gleditsch

Styremedlem, Randi Solli

Styremedlem, Øyvind Sæther

Varamedlem, Nicolai Rasch

Protokoll fra årsmøte 2023 - BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20. Side 5/5

Protokoll for Boligsameiet Torjusbakken 20

Dokumentet er signert elektronisk av:

MøtelederIngelin Killengreen (sign.)27.04.2023

SekretærGrete Alice Lande (sign.)02.05.2023

ProtokollvitneVivian Breen (sign.)27.04.2023

BOLIGSAMEIETTORJUSBAKKEN20

G.nr.29B.nr.584iOslo.Organisasjonsnr.982022681

HUSNR.VIIIISØNDREHUSEBYBOLIGSTIFTELSE

Styretønskerderevelkommnesomnyeeiereivårtsameieoghåperatderevil trives.

Sameiet,someropprettetihenholdtilLovomeierseksjonerav23.Mai1997nr.3hargnr. 29,bnr.584iOslo,Ullernbydel,beståravialt27boliger(leiligheter). Sameietharorganisasjonsnummer982022681.SameietinngåriSøndreHuseby Boligstiftelse(SHB)somomfatterialt11boligsameier(oghus).VårthusharnummerVIII.

SHBerenuoppløseligstiftelse,opprinneligopprettetforutbyggingavområdet. Boligstiftelsensviktigsteansvarerfesteforholdettilgrunneier.Videreskalden fungeresom samarbeids-ogserviceorganforde11boligsameiene,ogpåsameiernesvegneforvalte fellesarealeneogfellesanlegg.Boligstiftelsensorganisasjon,ansvarogoppgaverer fastlagti vedtekter.

Trimhuset,påbyggetpåTorjusbakken19,erutskiltfraSøndreHusebyBoligstiftelsesom egetselskap,SøndreHusebyTrimsenterAS,ogerleietborttilMontebelloBadogTrimAS.

Vårtsameiesstyreervalgtav,ogblant,boligeierneihenholdtilVedtekterforBoligsameiet Torjusbakken20av8.september2011,ogbeståravstyreleder,tostyremedlemmerogett varamedlem.

Herinntasnavnpåstyrelederogstyretsmedlemmer.

Styretserdetsomsinoppgaveåorganiseretilfredsstillendevedlikeholdav bygningenogav veier,beplantningerosv.innenforsameietsområde,ogadministrerenaturlige fellesoppgaver.

DenenkelteboligeiersforholdtilsameieterregulertvedVedtekteneav28.2.2013og Ordensreglerav12.mars2014.(Kopiavdissefølgervedlagt).

BoligsameietTorjusbakken20ertilknyttetkabeltv(digitalTVbasispakke)ogbasisbredbånd gjennomenavtalesomSøndreHusebyBoligstiftelseharinngåttmedGET.

Dersomdeterønskeligåutvideavtalenmedflerekanalerellerhurtigerebredbånd.erdette opptildenenkelteeiersomdamåtadirektekontaktmedGET.

Boligenharmekaniskventilasjon.Envifte,somerfellesforalletreboliger iinngangen,suger friskluftinngjenomspalteventilerioverkantavvinduene.

Luftensugesutgjennomventileribaderom,ogforunderetasjensvedkommende,også gjennomventileribodene.Fellesviftenseffektkanreguleresmedenregulatorsomståri hoved-el-skapetifellesboden.

Hovedstoppekranforvannettilalletreboligerioppgangenerogsåplassertifellesboden. ForhelebyggetfinnesenfellesstoppekranifellesbodeniinngangA.

Detervedtattatstoppekranforkaldtvanntildenenkelteleilighetskalstengesved fraværover3dager. Dersomdetoppstårvannskadersomfølgeavatdetteikkeerfulgtvil eierbelastesforforsikringensegenandelsåfremtskadenskaldekkesavsameietsforsikring.

Side1av2

VårbygningerfullverdiforsikretiSparebank1(FremtindForsikring). Avtalenummereter 14107247

Forsikringenomfatterselvebygningenogfastebygningsmessiginstallasjonersliksomfast kjøkkeninnredning,ogdekkerskadeetterårsakersombrann,nedsoting,eksplosjon, utstrømmingavvannosv. Sameietsstyreskalinformeresomeventuelleskadersomeier meldertilsittforsikringsselskap.

Nårdetgjelderleveringavavissåharsameietvedtidligereanledningdiskutertom avisbudeneskalgisnøkkelslikatavisenekanleveresinnenforhoveddøren,men flertallet ønsketatnøklerikkeleveresutogaviseneleveresderforiegenkassevedhverinngang.

Deterinstallertvarmekabellangsinngangspartietogitostikkveierinnmotsøppel/papir containere.

Fratidtilannenerdetnødvendigåforetavedlikeholdavfasaderoglignende.Detharvært vanligivårtsameieatsliktarbeidkoordineresavstyret.

Nårdetgjelderskifteavf.eks.markiserellerinstallasjonavpersiennersåerdetteopptilden enkelteeier.Fargepåmarkisedukenskalværeblåogfargepåpersiennerskal værebrun.

Styretvilfratidtilannenanbefaleutskiftningerellernødvendigvedlikehold. Averfaringvildet vednyinnflytning”oppdages”områdersombørrepareresellerpussesoppogstyret mottar gjerneinformasjonomtilfellersomkanhafellesinteresse.

Deterlagtvektpåatfasadenskalholdesienslikstandathelebygningenfremstårsomen enhet.Eventuelleønskeromendringerpåfasademåfremsettesskriftligtilstyretsom derettervilmeddeleihvilkengraddetforeslåttearbeid/endringkangjennomføres.

Detgjøresoppmerksompåatdetikketillatesåparkerebiliveienforaninngangsiden avhuset. Dettefordidetkanhindrefremkomstforsøppelbilogeventueltutrykningskjøretøy sliksombrannbilellerliknende.

DeterutarbeidetenegenInstruksforoppussing/rehabiliteringavboenhetenogdet krevesat styrettilsendesenplanforsliktarbeidførarbeidetigangsettes.Sevedlegg.

Skullederehaspørsmålvedrørendevedleggeneellersameietforøvrigsåerdetbare åta kontaktmedenistyret.

Torjusbakken…….

Medvennlighilsen

Styreleder

Vedlegg:

1.Vedtekter

2.Ordensregler

3.Instruksforoppussingogrehabilitering

4.SøndreHusebyBoligstiftelse-Regelverk,organisasjonoghistorie

Generelt:

BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20

Instruks for oppussing/rehabilitering av boenheten. (Fastsatt av styret november 2018)

• Nye eiere må skriftlig bekrefte at de har lest, akseptert og at de vil respektere sameiets instruks for oppussing/ rehabilitering.

• Før oppussing /rehabilitering starter skal det gis en skriftlig orientering til Sameiets styre om arbeidets omfang med en tidsplan.

• Alle arbeider forutsettes fagmessig prosjektert og utført.Byggherre/sameier er ansvarlig for eventuelle skader som påføres sameiet under byggeperioden og for eventuelle følgeskader som måtte oppstå i forbindelse med arbeidet. Etter ferdigstilt arbeid skal eventuelle skader utbedres, og fellesareal rengjøres for smuss og skitt.

• Støyende arbeider kan utføres etter at nærmeste naboer er varslet, egen og nabo oppganger. Støyende arbeider skal utføres i tidsrommet mandag til fredag, kl. 08.00 –kl.17.00.

Regler som gjelder for alle ytre og indre bygningsmessige endringer er underlagt:

• Denne instruks for oppussing/rehabilitering.

• Vedtekter for Søndre Huseby Boligstiftelse når det gjelder fasadene

• Fremfesters forpliktelser (se fremfestekontrakten som skal følge leiligheten) vedrørende opprettholdelse av en felles fasade for hele området.

• Offentlig regelverk for bygningsmessige endringer (bruksendringer, inngrep som berører bærende konstruksjoner og lignende) Jfr. Bl. Plan-, og Bygningsetaten Oslo Kommune Godkjennelser:

• Alle vesentlige endringsarbeider i seksjonen skal godkjennes av Styret.

• Spesielt må det væres oppmerksom på kravet til godkjennelse fra Plan og Bygningsetaten i forbindelse med endring (stor eller liten) i bærende konstruksjoner Endringer av bærende konstruksjoner krever uansett offentlig godkjennelse som byggherre/sameier selv må innhente. Vedkommende må også selv sørge for å skaffe all relevant informasjon som grunnlag for en slik godkjennelse (for eks. nødvendige statiske beregninger). Kopi av godkjennelsen sendes til Styret før arbeidet igangsettes.

• I forbindelse med øvrige meldepliktige arbeider er byggherre/sameier ansvarlig for å innhente nødvendige offentlige godkjennelser før oppstart og sende kopi av dette til styret før oppstart av arbeidet.

• Alle arbeider forutsettes fagmessig prosjektert og utført. Styret kan kreve dokumentasjon for utførte arbeider.

Ventilasjonsanlegg/innstøpte kanaler

G.nr. 29 B.nr.584 i Oslo. Organisasjonsnr. 982022681 Instruksforoppussing/rehabiliteringavboenheten

• I de bærende veggene er det innstøpt kanaler både for det felles ventilasjonsanlegg, kjøkkenvifter, vannledninger og avløpsrør både for overflatevann fra tak og terrasser og fra kjøkken og bad. Det må utvises ytterste forsiktighet ved boring i betongveggene!

• Leiligheten (hver oppgang) har felles ventilasjonsanlegg, avtrekksvifte på taket. Hver leilighet har i tillegg eget avtrekk fra kjøkkenventilator. Ventilasjonskanalene må ikke omlegges på grunn av virkningseffekten i anlegget. Endring på fellesanlegget eller endring på avtrekksveier er ikke tillatt.

• Rørene for ventilasjonsanlegget er innstøpt i bærende vegger inne i leilighetene. Disse rørene må ikke omlegges eller flyttes på grunn av fare for at det vil redusere virkningsgraden i anlegget. Tegninger, i den grad de er tilgjengelige, kan fås av Styreleder. Slike tegninger er kun veiledende og ikke målsatte.

Fasader:

BOLIGSAMEIET TORJUSBAKKEN 20

G.nr. 29 B.nr.584 i Oslo. Organisasjonsnr. 982022681

• Fasadeendringer / utvendige endringer (for eks. vedr. vinduer, blomsterkasser etc.) er ikke tillatt i henhold til vedtektene for SHB.

• Alle utvendige endringer må alltid godkjennes av styret, og eventuelt SHB, før innhenting av offentlige godkjennelser. Ved slike arbeider er byggherre / sameier ansvarlig for å innhente nødvendige offentlige godkjennelser

Terrassen:

• Det er ikke tillatt å sette opp overbygg eller glassbeskyttelse på terrassen. Ved arbeider i forbindelse med terrassegulvet må det vises stor forsiktighet for å unngå skader på membranen med tanke på vannlekkasje mot underliggende leilighet. Dersom membranen må byttes/repareres må det benyttes sertifisert membranlegger.

Markise:

• Farge på markisen skal være blå.

Utskifting av vinduer:

• Dersom det vil være ønskelig å skifte ett eller flere vinduer, må de nye vinduene være lik i funksjon og farge til de som er skiftet ut. (eks. Husmorvindu er ikke tillatt)

Bærende konstruksjoner:

• Endringer i bærende konstruksjoner bør absolutt unngås. Ønske om endringer av/i bærende konstruksjoner skal alltid fremlegges, før arbeidet igangsettes, for godkjennelse av styret. Ved slike arbeider er byggherre/sameier ansvarlig for å innhente nødvendige statiske beregninger og offentlige godkjennelser.

• I tillegg må eieren av leiligheten fremlegge en bekreftelse på at han/hun påtar seg det økonomiske ansvaret for eventuelle skade på bygg og andre leiligheter som følge av den gjennomførte endring.

Avfallshåndtering:

• Avfallscontainer, eventuelt tilhenger, skal plasseres i veien, Torjusbakken og ikke på parkeringsplassen eller i veien langs husrekken. Dersom tidsrommet begrenser til noen timer kan containeren plasseres i veien foran huset. Dog ikke på onsdag og torsdag pga av søppel/papirtømming. Avfall fra oppussing/rehabilitering skal ikke kastes i sameiets avfallskasser beregnet for husholdningsavfall.

Materialhåndtering:

• Det skal ikke lagres materialer, utstyr eller verktøy på tomten, i veien foran bebyggelsen, på parkeringsplassen eller på andre deler av fellesarealet.

Rengjøring under, og etter, fullført arbeid:

• Eier/oppdragsgiver har ansvar for at inngangspartier beskyttes og rengjøres jevnlig under arbeidsperioden. Dersom det oppstår skader i inngangspartiet som følge av oppussingen/rehabiliteringen, er oppdragsgiver ansvarlig for utbedring/reparasjon av slike skader. Oppdragsgiver er også ansvarlig for at det rengjøres i og utenfor inngangspartiet dersom dette har blitt benyttet i forbindelse med arbeidet.

Endringer i entreen.

• Inngangen (entreen) er fellesareal og alle endringer av farger, gulvbelegg, inngangsdører o.a. må avtales og godkjennes av alle tre eieren. Ved skifte av inngangsdør må disse ha samme utseende, samme krav til brannsikring osv.

Styret, november 2018

Instruksforoppussing/rehabiliteringavboenheten - Utgave140224

HUSEBY BOLIGSTIFTELSE

Org.nr.: 983 369 103

REGELVERK, ORGANISASJON OG HISTORIE

Hver enkelt sameier har plikter og rettigheter i henhold til en ”pyramide” av bindende kontakter, vedtak, lover og offisielle regler som gjelder området som helhet så vel som det enkelte sameie. Det enkelte sameie er ikke en fullt ut selvstendig enhet. Regelverket er meget komplisert. Saker som kommer opp, må håndteres i nøye samsvar med dette regelverket, ellers blir det ”kaos”. En stor del av regelverket her på Søndre Huseby er det umulig å begripe uten å kjenne forhistorien.

Her skal jeg først skissere opp

- SHBs og sameienes formelle regelverk,

- deler av forhistorien basert på utdrag fra Håndboken for Sondrevn. 4 HJKL.

Det formelle regelverk

Festekontraktene.

I bunnen ligger de 11 (13 medregnet friområdene) bindende festekontrakter mellom utbyggeren av boligfeltet på Søndre Huseby. Merkelig nok er området delt i 13 bruksnummer, med ett terrassehus på 11 av tomtene. Det foreligger altså 13 festekontrakter mellom SHB og grunneieren. Her ligger det forpliktende føringer for bebyggelse og forvaltning av hele området. Det var ikke egne sameier, men en struktur som lignet et boliglag, men styrt av en eneveldig stiftelse, Søndre Huseby Boligstiftelse. Se historikken nedenfor.

Fremfestekontrakter og skjøte. For hver leilighet ble det inngått en fremfestekontrakt og skjøte mellom Boligstiftelsen og kjøper. Hver av de 219 kjøpere/eiere måtte forplikte seg på å overholde disse bestemmelsene som er like bindende i dag. Fremfestekontraktene bygger på SHBs forpliktelser overfor grunneier, og kan ikke fravikes ensidig. Det var et direkte forhold mellom de enkelte boligeiere og stiftelsen som besto av et 3-mannsstyre med h.r.adv. Erling Torkelsen som avtalefestet forretningsfører.

Enkelte deler av dette ble endret først ved høyesterettsdom av 1979, og senere av en rekke omorganiseringer og oppdeling i sameier i 80-årene.

Søndre Huseby Boligstiftelses vedtekter. I forbindelse med omorganiseringene måtte SHB få egne vedtekter som definerte forholdet mellom eiere, sameier og den overordnede stiftelsen som fremdeles sto som fester, forvaltet forpliktelsene i forhold til grunneier, inkludert ivaretakelse av heftelser og panteobligasjoner o.l. og står som garantist for at bestemmelsene i festekontraktene overholdes. (herunder bestemmelsen om at et enhetlig/helhetlig arkitektonisk utseende skal opprettholdes)

Et helt vesentlig moment her at det er de 219 boligeiere som er stiftelsens

HUSEBY BOLIGSTIFTELSE

Org.nr.: 983 369 103

høyeste organ i dag, ikke de 11 sameiene. Ved avstemninger gjelder hver enkelts stemme. Sameienes representanter i SHBs årsmøter skal formidle de individuelle stemmene, ikke flertallet i hvert enkelt sameie.

Endringer i vedtektene skal skje med 2/3 flertall, men kan ikke oppheve noen bestemmelser i feste- og fremfestekontraktene som ikke allerede er opphevet av høyesterettsdommen.

Søndre Huseby Boligstiftelses ordensregler. SHBs ordensregler reflekterer SHBs og hver enkelt sameiers forpliktelser i forhold til feste- og fremfestekontraktene, og er derfor også forpliktende for sameiene.

Ordensreglene kan endres med vanlig flertall, men igjen gjelder det at festeog fremfestekontraktenes bestemmelser ikke kan fravikes.

Sameienes vedtekter

Vedtektene fastlegger først og fremst alle formelle spørsmål om organisering, styreform og styrets ansvar og myndighet. Disse vedtektene kan ikke stride mot SHBs vedtekter og ordensregler, eller mot feste- og fremfestekontraktene.

Sameiene er underlagt Lov om eierseksjoner (Eierseksjonsloven) av 23. mai 1997 nr. 31, med endringer, sist ved lov av 17. juli 1998 nr. 56. Denne gir detaljerte retningslinjer for sameier og overstyrer alle vedtak eller vedtekter / ordensregler der hvor disse eventuelt ikke er samsvar med lovens bestemmelser.

Dessuten foreligger et regelverk i en omforent utredning fra Omorganiseringsutvalget av 1986, for hvilke forpliktelser og rettigheter som påhviler hvert enkelt sameie innen grensene for Sameiets ”tomt”.

Sameienes ordensregler.

På samme måte som ved vedtektene, må ordensreglene være i samsvar med feste- og fremfestekontraktene, SHBs vedtekter og ordensregler og offentlig lov- og regelverk.

Et sameie kan altså ikke vedta ordensregler eller vedtekter som strider mot det regelverk som gjelder innen SHB. De vil ikke være gyldige og kan bestrides av enhver boligeier innen SHB med hjemmel i den enkeltes fremfestekontrakt.

Hvilke stemmerettsregler som skal gjelde innen hvert sameie, må gå frem av vedtektene, respektive ordensreglene.

NB: Originalene til de 11 festekontraktene er arkivert i SHB. Alle tinglysingsdokumenter ble fornyet i 2001 og oppbevares i SHBs bankboks i DnBNORs filial på Røa. De 219 Fremfestekontraktene er forutsatt å følge den

HUSEBY BOLIGSTIFTELSE

Org.nr.: 983 369 103

enkelte boligenhet som eierskapsbevis. Dubletter av disse skal også forefinnes i SHBs arkiv.

SHBs organisasjon – status og noe historikk.

SHB er en uoppløselig stiftelse som står som fester av hele det utbyggede området. Ifølge en overenskomst mellom advokatfirma Torkildsen & Torkildsen og grunneier Eidis Huseby i 1968 besørger Torkildsen & Torkildsen opprettet en stiftelse, Søndre Huseby Boligstiftelse med formål å feste eiendommen Søndre Huseby, gnr. 29, bnr. 121 fra Eidis Huseby Kvaalen og bygge ut de 112 mål med 11 hus med i alt 219 leiligheter. Arkitekt M.N.A.L. John Engh fikk oppdraget med å utarbeide reguleringsplan og tegne bebyggelsen på feltet, mens Ingeniør Thor Furuholmen A/S skulle utføre bygg- og anleggsarbeidene.

H.r.advokat Erling N. Torkildsen ytet som gave en grunnkapital på kr. 10 000, og skulle sørge for at byrettsjustitiarius i Oslo oppnevnte stiftelsens styre. Forslaget fra Torkildsen selv var dommer Jørgen Brøymer som formann, murmester Erik B. Hansen og sivilingeniør Gunnar Karlsen. Og slik ble det.

Det ble avtalt at Torkildsen skulle stå for forretningsførsel for byggingen, boligsalget, bortleie av lokaler og garasjer og forretningsførsel for stiftelsen, alt etter vanlige honorarsatser.

Dessuten skulle Boligstiftelsen forestå driften av hele eiendommen, d.v.s. hele bygningsmassen og tomtearealene. Boligene skulle være selveierleiligheter der den enkelte eier fritt kunne disponere sin bolig, leie denne ut eller selge den. Boligeierne hadde imidlertid ingen medbestemmelsesrett over driften av Boligstiftelsen, som skulle være et redskap for driften uten eget økonomisk formål. Den enkelte sameier forholdt seg direkte til forretningsfører og styret. Utgifter til driften av eiendommen under ett ble, tilsynelatende med noen unntak, fordelt mellom sameierne etter fordelingsbrøken.

I prospektet for leilighetene ble det sagt at "Stiftelsesformen er valg fremfor å danne borettslag eller eierforening bl.a. for å forhindre at et flertall av terrassehuseierne skal kunne vedta innskrenkninger i den frie disposisjonsrett over eiendomsandelene, begrensninger med hensyn til adgang til bortleie e.l., liksom det er foretrukket et opplegg hvor ingen av beboerne på eiendommen skal ha noen myndighet over sine naboer i kraft av verv som styremedlem eller tillitsmenn. Dugnadsplikt kan ikke pålegges. Ideen bygger også på at en faglig sammensatt ledelse av stiftelsen vil ha større forutsetninger for å kunne holde eiendommen godt i hevd og førsteklasses vedlikeholdt, slik opplegget er." Styret kunne ikke oppnevnes blant beboerne på Søndre Huseby.

Dette innebar også at Stiftelsens styre/ved forretningsfører hadde full

Org.nr.: 983 369 103

kontroll over utgifts- og inntektssiden av Stiftelsen, og kunne pålegge boligeierne den "husleie" som skulle til for å dekke utgiftene. Stiftelsen hadde alt ansvar og beslutningsrett for vedlikehold og drift utenfor den enkelte boligs vegger.

Festekontraktene

Området ble ikke festet under ett. Det ble i stedet utskilt 13 bruksnummer og inngått 13 festekontrakter mellom SHB og grunneier (muligens 14) Betingelsene i disse festekontrakter går også inn i fremfestekontrakter og skjøter inngått mellom den enkelte kjøper av terrassehusleilighet og SHB.

På 11 av disse ble det oppført et terrassehus. Tomtene er av ulik størrelse, muligens også med ulik kvadratmeterpris. Det betyr også at den festeavgift som ble beregnet pr. tomt, var og er ulik.

SHB fremleiet så en andel av hver av disse eiendommene til den enkelte boligeier med individuelle fremfeste- og skjøtekontrakter. Her blir den enkeltes forpliktelser og rettigheter fastlagt, ikke minst når det gjelder byggenes utseende og anvendelse.

De nåværende sameier (de enkelte terrassehus) som ble opprettet senere, har ingen juridiske eller økonomiske rettigheter eller forpliktelser som festere eller fremfestere, selvom de har forvaltningsansvar for sine bygg og sin avgrensede del av grunnen definert ved gårds- og bruksnummer.

Festeforhold og heftelser

Bygget står på festet grunn. Festeforholdene er kompliserte. Det er imidlertid nødvendig å være klar over disse forhold fordi spørsmål om heftelser kan komme opp i forbindelse med lån og overdragelser av seksjonene. I tillegg må man ta det forbehold at myndighetene til stadighet endrer lovverket for feste av eiendommer.

Da Erling Torkildsen fremforhandlet avtalen med grunneieren, ble det avtalt i Overenskomsten at grunneier skulle feste bort området for en verdi på eiendommen, festegrunnlaget, som tilsvarte et lån på kr. 4.203.000 som Stiftelsen på vegne av boligeierne ytet grunneier. Det ble utbetalt i sin helhet i 1971/73 og ble blant annet brukt til å oppføre forretningsbygget i Sondreveien 1, som er grunneiers eiendom.

Overenskomsten avtaler også at Furuholmen skulle oppføre "forretningsbygget" for grunneieren på gunstige betingelser. Til gjengjeld for det store byggeoppdraget skulle Furuholmen for grunneiers regning oppføre et forretningsbygg på en fordelaktig måte, blant annet ved at Furuholmen skulle avstå fra sin netto-fortjeneste på 3 %.

Rentefoten på lånet skulle til enhver tid tilsvare festeavgiften i prosent av festegrunnlaget, slik at den festeavgift festerne skulle betale grunneier i utgangspunktet skulle tilsvare den rente grunneieren skulle betale for det

Org.nr.: 983 369 103

lånet festerne hadde ytet. Festegrunnlaget skulle imidlertid kunne reguleres hvert 5. år i takt med stigningen i tomteverdien.

Torkildsens opplegg kan karakteriseres som en genistrek, unnfanget til gjensidig fordel for ham selv og grunneieren. Opplegget syntes vanntett, som det fremgår av den opprinnelige avtalen og festekontrakten som er omtalt ovenfor. De færreste kjøperne var helt klar over hva de hadde begitt seg inn på.

Så meldte hverdagen seg. Man ble klar over at eierne hadde umyndiggjort seg selv. Reguleringen av festegrunnlaget vill bli en dyr fornøyelse.

På et møte i Håndverkerforeningen 13.4.72 begynte opprøret. Det viste seg at salget av leilighetene hadde gått så raskt at de renter på byggelån som lå innbakt i prisen på leiligheten, ca. kr. 8000 pr. leilighet, ikke kom til utbetaling. Stiftelsen hadde dermed akkumulert et overskudd på 1.760.000 kroner som enten kunne betales tilbake til eierne, eller brukes til noe annet. Torkildsen valgte å bygge et trimhus som det var stor motstand mot.

Opprøret fikk mer konkret retning i løpet av våren. Blant annet konspirerte familiene Værnø og Guthe under et påskeopphold på Løvlia i 1972, raskt komplettert med Sverre Nafstad. Nafstad skulle gjennom 20 år, helt frem til sin død i 1992, være en drivende kraft på Søndre Huseby. Allerede 8. mai 1972 ble Søndre Huseby Boligeierforening konstituert, med deltakelse av 56 personer. Det var flere som var avventende, og dessuten ville forretningsfører ikke oppgi adresse til de eiere som ikke var flyttet inn i hus 9 - 11. Sverre Nafstad ble styrets formann.

H.r.adv. Ole Borge ble kontaktet med sikte på å få prøvet saken for domstolen. Vi visste at dette ikke ble billig, så det ble innhentet forhåndstilsagn fra eiernes forsikringsselskaper om at den individuelle Hjemmets forsikring dekket rettshjelp for alle som tok del i prosessen. Saken ble forberedt i løpet av 1973 med tilslutning fra vel 75 av boligeierne.

Ole Borge prosederte på tre punkter:

• Det første gjaldt gyldighet av reguleringsklausulen i festekontrakten mellom Eidis Huseby Kvaalen og SHB, som man søkte å få annullert. Kontrakten ble oppfattet som likeverdig med et salg av tomten, med den forskjell at grunneier unngikk gevinstbeskatning, og at verdien av tomten ville fortsette å stige. Da var reguleringsklausulen klart urimelig. Herunder la man til at frøken Kvaalen hadde fått bygget forretningsbygget på særlig gunstige vilkår i forhold til terrassehuseierne.

• Det andre gjaldt styrets og forretningsførers disposisjoner - hvem som hadde disposisjonsretten til overskuddet på kr. 1.760.000, og herunder berettigelsen av at Boligstiftelsen lot oppføre et trimhus.

• Det tredje gjaldt ønsket om utskifting av medlemmer av Boligstiftelsens styre samt av forretningsføreren, med personer boligeierne kunne regne med ville forvalte deres verdier utelukkende

Org.nr.: 983 369 103

med boligeiernes interesser for øyet. De sittende styremedlemmer skulle ha opptrådt i strid med sine forpliktelser blant annet ved å oppføre Trimhuset.

I Oslo byrett vant boligeierne i dom av 21. oktober 1975 på punktet om en annullering av reguleringsklausulene i festekontraktene, men tapte i dom av 29. november 1975 på det siste punktet. Sakene ble anket til lagmannsretten - det ble Agder i stedet for Eidsivating i og med at dommer i Eidsivatings lagmannsrett Jørgen Brøymer, fremdeles var formann i Stiftelsens styre. Den 3. oktober 1977 fikk boligeierne medhold bortsett fra at boligeierne ikke fikk tilkjent den erstatning som man hadde ønsket.

Saken ble anket videre til Høyesterett, der boligeierne til slutt vant frem i Høyesteretts dom av 7. mars 1979 med dissens tre mot to.

Høyesterett annullerte reguleringsklausulen i punkt 1 i festekontrakten; avslo Eidis Huseby Kvaalens subsidiære krav om at festegrunnlaget kunne reguleres hvert 10 år fra det tidspunkt når lånet eventuelt var tilbakebetalt, og fradømte forretningsføreren og det ene gjenværende medlem av SHBs styre deres verv. De andre var fratrådt tidligere. Boligeiernes krav om erstatning ble imidlertid avvist.

Det skulle bety at selv om lånet tilbakebetales, vil festegrunnlaget ligge fast på kr. 4.203.000 inntil utløpet av festekontrakten i år 2069. Talskvinnen for mindretallet i Høyesterett legger imidlertid til som sitt skjønn at ved eventuell tilbakebetaling av lånet må festevilkårene fastsettes etter forhandlinger i henhold til gjeldende lovregler.

Senere ble det imidlertid vedtatt nye lover om tomtefeste. Lov om tomtefeste av 20. desember 1996 nr. 106 trådte i kraft 1. januar 2002. Revidert lov av 2005 ble på enkelte punkter brakt til Høyesterett. For vårt vedkommende ser det ut til at lovbestemmelsen om at husfestere kan forlenge festeforholdet etter gjeldende festevilkår uten hensyn til eventuelle bestemmelser i kontrakten om utløpet av festeforholdet nå er gjeldende rett. Spørsmålet om grunneier nå kan kreve indeksregulert oppjustering av festegrunnlaget, eller festeavgiften etter den nye Tomtefesteloven, er pr. 2012 grunnlag for en rettstvist mellom SHB og grunneier. For SHBs del tar vi utgangspunkt i høyesterettsdommen av 1979.

Heftelser

Som sikkerhet for boligeiernes lån til grunneier ble det utstedt en pantobligasjon til hvert bygg, som til sammen utgjør verdien av den totale eiendom. Beløpet på ca. kr. 400 000.- tilsvarer 1/11 av den totale festegrunnlagssummen/lån på kr. 4.203 000, fordelt på de 11 bygg som ble oppført på hvert sitt bruksnummer. Så vidt vi har kunnet bringe på det rene inngår denne pantobligasjonen som en rettighet for SHB på vegne av fremfesterne, selv om den ikke er fordelt på hver enkelt leilighet. Disse pantobligasjonene er tinglyst på en boligseksjon i hvert terrassehus som en ren formaliasak av praktiske grunner. Det er SHBs ansvar å sørge for at

Org.nr.: 983 369 103

disse pantobligasjonene blir fornyet (re-tinglyst) hvert 30. år.

Grunneier forbeholder seg i festekontraktens § 2 en panterett hos SHB/sameierne som sikkerhet for festeavgiften. Denne synes imidlertid ikke alltid å være oppført som heftelse i de respektive boligseksjoners grunnboksfolie. Så lenge festeavgiften fra SHB er av samme størrelse som renten på lånet til grunneier, har denne panteretten mindre betydning. For oversiktens skyld nevner vi også SHBs tidligere omtalte panterett i hver enkelt seksjon som sikkerhet for eventuelle krav. Dette er falt bort i og med Sameierloven.

SHB som stiftelse / organisasjonsformen.

Den 4. mars 1983 kom den nye Lov om eierseksjoner. Den ga støtet til en fullstendig omorganisering av Stiftelsen. Det heter i innstillingen fra et oppnevnt organisasjonsutvalg, avgitt 20. mai 1983, at loven etablerer 11 nye juridiske enheter der hvor det tidligere bare var en. Det er likevel noe uklart for undertegnede om det i Stiftelsens tilfelle egentlig hadde vært nødvendig å skille ut de enkelte hus som selvstendige sameier, dvs. juridiske personer med eget økonomisk ansvar. Den paragraf i loven som det sannsynligvis ble henvist til, var para. 5, punkt 1, "Eiendommen må som hovedregel ikke omfatte mer enn ett gårds- og bruksnummer". Det er ukjent om man overhode forsøkte å få dispensasjon fra dette, for eksempel under henvisning til at SHB var et særtilfelle med en festekontrakt som var inngått i SHBs navn. Muligens ble det tvert om oppfattet som ønskelig å benytte denne anledning til å oppnå full råderett over leilighetene. Man regnet også med at det ville bli billigere å administrere de mindre enhetene, og at det ville bli lettere å komme frem til enighet innen de enkelte hus enn i et større boligområde.

En oppdeling i 11 sameier ville medføre at SHB ville få mindre innflytelse. Ifølge loven hadde hvert sameie fullt "selvstyre". Loven ble fortolket slik at ikke bare skulle hvert sameie ha et styre som besto av eierne, men det samme skulle også gjelde det overordnede samarbeidsorgan for de 11 sameier. Dermed var det ikke lenger plass for et eget, uavhengig styre for Stiftelsen som sådan. Samtidig måtte Stiftelsen bestå som juridisk person fordi det var denne som sto som hovedfester av hele området. Dessuten mente organisasjonsutvalget blant annet at den nye loven ikke løste de oppgaver som lå utenfor eller på siden av hvert enkelt terrassehus’ område.

I løpet av 1983 skjedde endringene på løpende bånd. De 11 terrassehus etablerte seg som selvstendige sameier med egne vedtekter, med virkning fra 10.1.84. Boligseksjonene ble forøvrig ikke lovmessig seksjonert med egne nummer i Grunnboken før 1987. Boligeierforeningen ble oppløst og erstattet av fellesmøter mellom representanter fra sameiene.

Nye vedtekter ble vedtatt på SHBs styremøte 2. mai 84. Vedtektene medførte at styret i Stiftelsen fra 2. mai besto av 11 medlemmer, et fra hvert sameiet, i

Org.nr.: 983 369 103

stedet for et frittstående styre. Senere ble dette endret til dagens opplegg med et årsmøte/generalforsamling med representanter fra alle 11 sameier, og et styre på 3 medlemmer som ikke nødvendigvis var sameienes representanter i generalforsamlingen.

Det fortsatte å være uro om oppgave- og kostnadsfordelingen mellom SHB som fellesskap, og de enkelte sameier. Flere utvalg behandlet disse spørsmålene i 80-årene og vedtektene ble endret flere ganger. Ikke minst var Trimhuset en stadig hodepine. På generalforsamlingen i 1999 var det åpenbart et akutt behov for å få dannet et nytt styre. I 2000 førte dette til at Kåre Fløisand ble valgt som styreleder. Han startet på oppgaven med en sterk motivasjon til å skape klarhet om de formelle og juridiske sider ved SHB, finne en løsning på skattemessige forhold, og rydde opp i forvaltningen av trimhuset. Det viste seg at SHB etter omdannelsen i 1983 ikke var registrert som stiftelse og det var dermed uklart hvilken formelle status SHB egentlig hadde. Ved omorganiseringen i 1983 hadde man tilsynelatende ikke tenkt på at man egentlig opphørte å være en stiftelse i formell forstand. Flere relativt nyinnflyttede sameiere stilte seg også undrende til hele stiftelsesformen. Det ble da nedsatt et utvalg under Knut Wang og med h.r.adv. Bjørn Haug som juridisk ekspert som skulle foreta en vurdering av alle forhold angående SHB, samt fremme eventuelle forslag til vedtektsendringer som ville gjøre SHB kvalifisert til godkjennelse som stiftelse fra Fylkesmannen.

Dette var ikke helt enkelt fordi eierne av stiftelsen, nemlig boligeierne, åpenbart hadde egne interesser i stiftelsen, og ville forbeholde seg rett til å bestemme over stiftelsens drift – noe som ikke er i samsvar med stiftelseslovgivningen. Å omgjøre stiftelsen til en sameierforening var heller ikke uproblematisk, fordi det da ville bli spørsmål om alle sider av feste- og låneforholdet til grunneier. Problemet ble til slutt løst etter konsultasjoner med Fylkesmannen og enkelte formelle endringer i vedtektene, Først i 2001 ble SHB formelt godkjent som lovmessig stiftelse der stiftelsen består av 219 boligeiere, og registrert som sådan i Brønnøysundregisteret. Ved endringer i Stiftelsesloven og opprettelse av et nytt tilsynsorgan, Lotteriog stiftelsestilsynet, oppsto det i 2007 igjen spørsmål om SHBs organisasjonsform var fullt ut holdbar, men disse utfordringene synes å være håndterbare så lenge det ikke oppstår uro og stilles for mange spørsmål ved den struktur som fungerer i dag.

Tiden frem til 2012 har vært en rolig tid, med godt samarbeid mellom sameierne. Året 2012 åpnet imidlertid med tre saker som er vanskelige å håndtere i en så komplisert struktur som SHB, nemlig spørsmålene om festeforholdet, Trimhuset og fasadeendringer. Vi er imidlertid nødt til å løse utfordringene i fellesskap. De to alternative veiene som avtegner seg kan bare være enten å gå tilbake til opprinnelsen og danne ett sameie for alle 219, eller å gå den motsatte vei og løse opp stiftelsen – er begge like ufarbare.

Org.nr.: 983 369 103

Trimhuset

Trimhuset sto ferdig i 1973. Allerede i 1979 nærmet krisen seg. Bygningen trengte omfattende reparasjoner, og det var ikke mulig å drive Trimhuset i balanse. Utgifter til vaktmester og daglig vedlikehold kunne ikke dekkes ved de avgifter som brukerne var villige til å betale. Det var stadige diskusjoner om alternativer: høyere avgift for de beboere som ønsket å bruke Trimhuset, adgang for andre enn beboerne til å bruke det, eller leie det ut.

Trimhuset ble stengt i oktober 1980, til sorg for særlig den yngre garde som blant annet hadde stor glede av et bordtennisbord. Fra 1981 ble det imidlertid leiet ut til Bjargo-klinikken - et ikke uproblematisk leieforhold der ansvaret for vedlikehold og reparasjoner var et gjenvendende spørsmål. Fra slutten av 80-årene kom det nye leietakere.

Et annet tankekors var SHBs skattemessige problemer med inntekt fra trimhuset i 2000 og årene før. En stiftelse skal ikke ha eget økonomisk formål med skatteplikt. Det ble besluttet å utskille trimhuset som et av stiftelsen heleiet aksjeselskap. Dette ble registrert i Brønnøysundregisteret før jul 2000. Den første generalforsamling ble avholdt 22. mars 2001 da det første regulære styre ble valgt av årsmøtet i SHB som også er generalforsamling for Søndre Huseby Trimsenter A/S. Interimsstyret hadde da innledet et grundig kartlegningsarbeid med sikte på helt nødvendige og ønskelige rehabiliteringsarbeider. Spørsmålet fremover var om det overhode ville være mulig å sikre en balanse i trimhusets drift som ville opprettholde sameiernes rett til vederlagsfri bruk av trimhuset uten at SHB ville bli påført omkostninger. Etter en opprivende strid ble det tilsynelatende brakt ro over spørsmålet fra 2003. En leietaker var villig til å påta seg alt vedlikehold mot en leie på 1 – en – krone pr. år med opsjon på en 20 års kontrakt. Det viste seg heller ikke å gå, og vedkommende trakk seg ut med tap i 2010. Ny kontrakt ble inngått med nåværende driver. Garasjeanleggene.

Et tredje meget vanskelig juridisk problemkompleks etter omorganiseringen og oppdeling i 11 sameier, gjaldt garasjeanleggenes status, forholdet til de overliggende bygninger på hvis tomt anleggene var bygget, og garasjeplass”eiernes” rettigheter som brukere eller ”eiere”. Her kom man ikke frem til et omforent syn, men kostbare rehabiliteringsarbeider har blitt gjennomført på en relativt ”sivilisert” måte med mange kompromisser.

Søndre Huseby Boligstiftelse org. nr. 983369103

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

Søndre Huseby, 12. januar 2022

Sist oppdatert, 19. april 2023

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

Innledning

Underlaget er utarbeidet for å gi en oversikt over det ansvar og de forpliktelser som SHB i sin tid påtok seg ovenfor grunneier i forbindelse med feste av 13 tomter og hvordan dette er fordelt på de 219 seksjonseiere, i de 11 boligsameiene. Det gir også en oversikt over hvordan SHB er avhengig av sameienes støtte og hjelp i den praktiske utøvelsen av sin regulerende funksjon overfor seksjonseierne i.h.t. fremfestekontrakter og skjøter. Som vedlegg følger de viktigste dokumentene i sammenheng med det som er beskrevet.

Del 1 beskriver de viktigste styrende dokumentene.

Del 2-4 beskriver ansvaret som det enkelte boligsameie påtok seg, bl.a. gjerdeplikt iht. Festekontrakten, i forbindelse med det enkelte gnr./bnr. da det ble opprettet 11 boligsameier i begynnelsen av 80-årene. Underlaget for dette er basert på informasjon fra tidligere styreledere i Stiftelsen og rapporter fra forskjellige utredningsutvalg og arbeidsgrupper.

Del 5 beskriver det ansvar og forpliktelser i forbindelse med «felles interesse i en penest mulig fasade», slik det er beskrevet i «Fremfestekontrakt og Skjøte» som følger hver leilighet i forbindelse med kjøp. I tillegg er også Fasadeutvalgets rapport fra 2021 benyttet..

Når det gjelder seksjonseiernes forpliktelser iht. avsnitt 5 som omfatter fasader er det viktig at styrene i Boligsameiene tar ansvar og informerer dem om SHBs retningslinjer og hvilke ansvar og forpliktelser som påhviler den enkelte.

Del 6 behandler utbedring av terrassene. Dette er ikke SHB ansvar, men i 2014 ble SINTEF gitt i oppdrag å utarbeide en rapport med anbefalinger som gjelder slikt arbeid. I mars 2015 leverte SINTEF sin rapport (vedlegg K) som vedlegges som en støtte for boligsameie i spørsmål om utbedring terrasse (NB. Ikke fasade.)

Itillegg til forpliktelsene i forbindelse med festekontraktene har SHB, etter seksjonseiernes ønske inngått kollektive avtaler med eksterne leverandører for Digitalt TV og Bredbånd, Sommertjenester og Vintertjenester til beste for alle sameiene og seksjonseierne.

Nr. Dato Kommentar Signert, Styreleder SHB

1 12. januar 2022

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

Innholdsfortegnelse

1 SHBs festeforhold, Vedtekter og Ordensregler

2 Forvaltning og administrasjon av festetomtene.

3 Vedlikehold av gjerder, trapper og stier i området festet av SHB.

4 Felling av trær og fjerning av annen vegetasjon

5 Fasader

6 Utbedring av terrasser

Vedlegg:

A. Eksempel på Festekontrakt med grunneier

B. Eksempel på Fremfestekontrakt og Skjøte med hver av de 219 seksjonseierne

C. SHB Vedtekter

D. SHB Ordensregler

E. Kart vedr. tomtegrensene

F. Kart vedr. gjerdeplikt.

G. Kart som viser regulert område som påvirker SV 2 og SV 4

H. Kart som viser regulert område som påvirker TB 19

I. Mal for fremtidige terrasseoverbygg

J. Tegning 1970: Innsyn vindskjerm på tverrmur

K. SINTEF Rapport 16.03.2015 2015 (Søndre Huseby Boligsameie – Utbedring av terrasser).

Nr. Dato Kommentar Signert, Styreleder SHB

1 12. Januar 2022

Side

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

1. SHBs festeforhold, Vedtekter og Ordensregler

SHB har med grunneier inngått Festekontrakt (se vedlegg A) for 14 tomter med eget Gnr. og Bnr. hvorav 11 er bebygget og disponeres av hvert sitt Boligsameie, mens 3 tomter er ubebygget.

SHB har inngått individuelle avtaler (Fremfestekontrakt og Skjøte) med de 219 seksjonseierne (se vedlegg B)

I forbindelse med disse avtalene har SHB, Boligsameiene, og seksjonseierne, påtatt seg visse forpliktelser og ansvar.

SHB har utarbeidet egne Vedtekter (se vedlegg C) og Ordensregler (se vedlegg D) hvor bl.a. disse forpliktelsene er beskrevet.

Ved eventuell motstrid mellom det som er bestemt i nærværende oversikt "Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte" på den ene side, og det enkelte av de 11 sameienes vedtekter på den annen, er det førstnevnte som har forrang.

Endringslogg:

Nr. Dato Kommentar Signert, Styreleder SHB

1 12. januar 2022

2 16. april 2023

Opprinnelig dokument

Lagt til avsnitt 5

Versjon nr. Dato Kommentar Signert, Styreleder SHB

1 12. januar 2022

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

2. Forvaltning og administrasjon av festetomtene

2.1 Fri ferdsel.

I Omorganiseringsutvalgets rapporten fra 1986 står det «Prinsippet om den frie ferdsel opprettholdes uavkortet. Denne ferdsel er større for enkelte festetomter enn for de øvrige, blant annet på grunn av gjennomgang til terrassehus, trikk o.l.»

2.2 SHBs ansvar og forpliktelser

SHB har ansvar for vedlikehold av de tre festete fellesområdene (vedlegg E) som ikke er dekket av Boligsameienes Gnr. og Bnr.

Kostnadene forbundet med dette belastes Boligsameiene iht. antall leiligheter i sameiet.

2.2 Boligsameienes ansvar og forpliktelser.

Hvert av de 11 sameier har ansvar for forvaltningen og administrasjonen av hvert sitt tomteareal (vedlegg E), omfattende plener, beplantninger, gårdsplass, gangveier, gjerder, støttemurer m.m.

Dette inkluderer bl.a.:

• stell og vedlikehold av plener (ikke klipping) og beplantninger, herunder felling av trær og stell av gangveier

• asfaltering av gårdsplass og veier foran bygningen

• forretnings- og regnskapsførsel

Alle kostnader ved dette bæres av det enkelte sameie.

1 12. januar 2022

Side

org. nr. 983369103

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og

Fremfestekontrakt og Skjøte

3. Vedlikehold av gjerder, trapper og stier i området festet av SHB

3.1 Hva står i festekontrakten vedrørende gjerdeplikt?

I Festekontraktens § 9 (vedlegg A) står det: All gjerdeplikt er grunneieren uvedkommende, liksom festeren har full gjerdeplikt mot grunneierens gjenværende eiendommer. Alle veiers opparbeidelse, utvidelse og vedlikehold samt ordning av opparbeidelse og vedlikehold av friareal, eventuelle turveier o.l. påhviler festerne. Hvis det må avstås grunn til veier o.l. skal dette ikke ha innvirkning på festeavgiftens størrelse, men eventuell erstatning tilfaller festeren.

3.2 SHBs ansvar (vedlegg F)

• Vedlikehold av liten gressplen under mastene (Gnr. 29, bnr. 581).

• Vedlikehold av gressplen under høyspentmastene (Gnr. 29, bnr. 582).

• Vedlikehold og sikring av stien som går ned til Mærradalen fra SV 2 (Gnr. 29, bnr. 588)

• Vedlikehold av trappen mellom SV 3 A-D og SV 3 E-D

• Vedlikehold trappen ned til General Kroghs vei.

3.3 Det enkelte Boligsameies ansvar (vedlegg F)

De enkelte Boligsameie har gjerdeplikt, inkl. reparasjon, vedlikehold og maling som følger:

• Sondrevegen 2 A-F (Gnr. 29, bnr. 572)

Langs tomtegrensen mot Mærradalen

• Sondrevegen 2 G-N (Gnr. 29, bnr. 573)

Langs tomtegrensen mot Mærradalen. Dette gjelder fra tomtegrensen mot SV 4 A-G og frem til tomtegrensen mot SV 2 A-F

• Sondrevegen 3 A-D (Gnr. 29, bnr. 571)

Langs tomtegrensen mot Vest

• Sondrevegen 3 E-G (Gnr. 29, bnr. 570)

For sin del av gjerdet mot Hundejordet

Versjon nr. Dato Kommentar Signert, Styreleder SHB

1 12. januar 2022

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

• Sondrevegen 3 H-K (Gnr. 29, bnr. 569)

For sin del av gjerdet mot Hundejordet, mot nabo til Øst og mot Sondrevegen langs gressplenen Sydøst for bygget.

• Sondrevegen 4 A-G (Gnr. 29, bnr. 566)

Langs tomtegrensen mot Mærradalen. Dette gjelder fra tomtegrensen fra SV 2 G-N og frem til tomtegrensen ved trappen ned til General Kroghs vei.

• Sondrevegen 4 H-L (Gnr.29, bnr. 565)

Langs tomtegrensen mot nabotomt øst og langs tomtegrensen i syd frem til trappen som går ned til General Kroghs vei.

• Torjusbakken 15 (Gnr.29, bnr. 586)

Sameiet har ikke gjerdeplikt på grense mot nabo (gnr. 29, bnr. 295) til Øst. Her ble det i sin tid inngått en avtale mellom tidligere eier og Fru Huseby om at gjerdeplikt skulle fravikes. Ansvaret for gjerdet mot eiendommen TB 11 er fra tidligere tillagt TB 11.

• Torjusbakken 17 (Gnr.29, bnr. 587)

Langs tomtegrensen mot naboen til Øst og Husebyskogen mot Nord. Unntatt herfra er gjerdeplikt på grense mot nabo (gnr. 29, bnr. 295) til Øst. (se TB 15). Mot Nord har Garden gitt tillatelse til at det ryddes en 1,5 meters stripe på kommunens side av gjerdet. (dette på grunn av eventuell brannfare).

• Torjusbakken 19 (Gnr.29, bnr. 585)

Langs tomtegrense mot Husebyskogen og langs tomtegrensen mot Mærradalen Tomtearealet SØ for Trimhuset var i sin tid avsatt til lufteplass for hunder, og det var satt opp plankegjerde i tomtegrensen langs veien og på tvers ved høyspentmasten. Gjerdet langs TB ble i sin tid ødelagt av veivesenets måkebiler og har ikke blitt satt opp igjen. Det har heller ikke vært behov for et lufteområde for hunder.

• Torjusbakken 20 (Gnr.29, bnr. 584)

Langs tomtegrensen mot Øst. Her har eierne av de 3 nye rekkehusene i Hemmestveitbakken satt opp stakittgjerde og vedlikeholder dette. Det er uklart hvilken avtale det ble gjort med tidligere eier om vedlikehold av nettinggjerdet mot TB 18.

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

4 Felling av trær og fjerning av annen vegetasjon

4.1 Sameienes festetomter

Felling av trær på det enkelte sameies festetomt er i prinsippet Stiftelsen uvedkommende og felling av trær på slik tomt må avtales mellom de sameiene som er involvert og, hvis det oppnås enighet om felling, må den/de som ønsker fellingen bekoste dette samt rydding og bortkjøring. Ønske om felling av trær som ligger på annen naboeiendom enn det som er beskrevet over må avtales med relevant nabo i hvert tilfelle. Hvis det oppnås enighet om felling, må den/de som ønsker fellingen bekoste dette samt rydding og bortkjøring.

4.2 Fellesområder

Dersom det ønskes å felle et tre, eller rydde i buskas på fellesområdene skal styret i SHB kontaktes først.

4.3 Mærradalen

For eventuell felling av trær i området som dekkes av G.nr 29, b.nr. 588 (Mærradalen) (vedlegg G og H) gjelder spesielle betingelser. Reguleringsplan (S-4956)1 for Mærradalen tillater ikke å fjerne busker eller trær i dette området. Fjerning av død ved og hogst er heller ikke tillatt, men det tillates imidlertid å fjerne trær som kan komme i konflikt med avstandskrav til strømledninger. Videre må Plan og Bygningsetaten kontaktes før det gjøres noen inngrep. SHB sitt styre skal holdes informert, og oppdatert, om slik kontakt.

4.4 Generelt

Det må innhentes tillatelse fra Bymiljøetaten (postmottak@bym.oslo.kommune.no) dersom det ønskes felling av trær og vegetasjon som står på kommunal eiendom og fra Plan og Bygningsetaten (postmottak@pba.oslo.kommune.no) dersom det gjelder privat grunn.

Alle vedtak som omfatter felling av trær, fjerning av busker eller annen vegetasjon skal dokumenteres og protokolleres i det enkelte sameie.

1 12. januar 2022

Side

Versjon nr. Dato Kommentar Signert, Styreleder SHB

1 Finnes på Plan og Bygningsetatens web side

Søndre Huseby Boligstiftelse org. nr. 983369103

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

5. Fasader

5.1 Innledning/bakgrunn

Fasadeendringer er definert som alle endringer som gjøres i forbindelse med fasaden (foran, bakpå sidene og på taket av bygningene). Den enkelte seksjonseier, med støtte fra styrene i Boligsameiene, har ansvar for-, og er forpliktet til, å påse at terrassehusene opprettholder et enhetlig eksteriørmessig utseende iht. den inngåtte Fremfestekontrakt og Skjøte mellom SHB og den enkelt seksjonseier.

5.2 Som fester har SHB følgende ansvar og forpliktelser:

• fastsette felles retningslinjer for fasadene i henhold til ovenstående.

• informere seksjonseierne om hvilke retningslinjer som til enhver tid er gjeldende.

5.3 Det enkelte sameies ansvar og forpliktelser:

• Innta punktene i punkt 5.5 nedenfor i sameiets vedtekter.

• Innta i sameiets vedtekter fremgangsmåten når det gjelder gjennomføring av tiltak som nevnt i punkt 5.6, 5.7, og 5.8 nedenfor.

• Kan ikke gjøre vedtak om fasadeendringer som ikke er i tråd med felles beslutninger etter punkt 5.2.

• Tar beslutninger i enkeltsaker der en sameier søker om endringer.

5.4 Den enkelte sameiers ansvar og forpliktelser:

• Følger felles retningslinjer for fasader

• Søker styret i eget sameie om alle utvendige endringer

• Følger beslutninger fra styret i eget sameie

• Utover styrebeslutning i eget sameie følge Oslo kommunes regler for melding av fasadeendring

5.5 Bestemmelser som ikke skal fravikes: Vedtatte fargekoder

• Treverk – Jotun Trebitt Tjærebrun – 0676 1

• Utvendig (synlig mur) - Jotun 1141 NCS 2505-Y20R

1 Denne fargen kan virke lys i forhold til panel som har vært beiset tidligere, men dette vil rette seg etter flere gangers beisning.

Nr. Dato Kommentar

6 22 november 2022

Signert, Styreleder SHB

Søndre Huseby Boligstiftelse org. nr. 983369103

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

• Markiser - 314006 UV80 Marineblå

• Utvendige persienner i stuevindu – Brun

5.6 Tiltak som anbefales inntatt i sameienes vedtekter som «ikke tillatt»:

• Terrasse innbygging

5.7 Tiltak som det skal søkes sameiet om å få utføre:

• Overbygg på terrassen. Egne retningslinjer for «bassengleilighetene» finnes.

• Ved endring på blomsterkasser på terrasser må det tas hensyn til forhold som støy, sikkerhet, innsyn. Uansett skal fasadens utvendige uttrykk beholdes og gjeldende forskriftskrav følges.

• Parabolantenne må uansett ikke plasseres slik at den blir skjemmende eller sjenerende.

• Vinduer og terrassedører: Opprinnelig uttrykk bør opprettholdes.

• Eventuelle endringer innvendig på terrassene: Hensyn må tas til membran, lekkasjer. Tiltak må ivareta forhold som støy, innsyn og evt. andre ulemper.

• Beskyttelsesskjerm i glass, stoff o.l. på terrasse: Helhetlig uttrykk bør opprettholdes, og tiltak skal ikke være til sjenanse for andre.

• Etablering av varmepumpe kan tillates såfremt ingen del av installasjonen er synlig for omgivelsene utenfor bygget, at den ikke er plassert på tak, og at tiltakshaver tar risikoen for at installasjonen ikke medfører sjenanse for naboer eller omgivelsene i form av støy eller på andre måter.

5.8 Fremgangsmåte ved søknad om tiltak i eget sameie: Dersom en boligeier ønsker å gjøre forandringer på eksisterende fasade (kun i tråd med felles retningslinjer), skal det søkes styret i sameiet etter følgende retningslinjer:

1. Søkeren utarbeider tegninger av ønsket tiltak.

2. Dersom tiltaket kan være til ulempe for en eller flere naboer, skal søker innhente skriftlig tillatelse fra disse, og vedlegges søknaden til sameiet.

3. Søknaden sendes gjeldende sameie v. styreleder for vurdering.

4. Søkeren er selv ansvarlig for å innhente påkrevede godkjenninger fra myndigheter/kommune.

5. Godkjenningen settes som standard for fremtidige tilsvarende tiltak i sameiet.

Nr. Dato Kommentar

6 22 november 2022

Signert, Styreleder SHB

Side

Søndre Huseby Boligstiftelse org. nr. 983369103

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

5.9 Endringer som allerede er gjort:

Det har, siden husene ble bygget, blitt gjort endringer av forskjellige typer. Dersom det, for slike endringer ikke har kommet innsigelser fra seksjonseier(e), sameiet eller SHB, kan ikke tiltakene kreves tilbakeført/omgjort av enkeltsameiere, sameiets styre eller SHB, såfremt endringen ikke var i strid med forskriftskrav da endringen ble gjennomført..

5.10 Tiltak som er søknadspliktige til kommunen:

Hver enkelt sameier er pliktig å følge Oslo kommunes bestemmelser for fasadeendringer og evt. krav om søknad og godkjenning for disse. Fra Oslo kommunes hjemmeside:

• «Fasaden på et bygg er yttervegger og tak. Fasadeendringer kan for eksempel omfatte:

o vinduer: bytte, sette inn i yttervegg, tak, loft eller kjeller.

o dører: bytte, sette inn i yttervegg eller kjeller.

o fasade/yttervegger: etterisolere, rehabilitere, tilbakeføre, endre fasadekledning.

o tak: skifte eller etterisolere.

o balkong: bygge inn balkong med glass, bygge, rive eller utvide balkong.

o montering av varmepumpe, markise eller skilt».

Her kan du finne ut hva som er søknadspliktig: https://www.oslo.kommune.no/plan-byggog-eiendom/skal-du-bygge-rive-eller-endre/ma-du-sende-byggesoknad/endre-fasaden/#gref

Oslo kommunes krav ombyggesøknad og evt. godkjenning er obligatorisk utover det som erbeskrevet i SHBs vedtatteregler,ogdet enkeltesameies beslutninger i forhold til fasader/-endringer.

Nr. Dato Kommentar

Signert, Styreleder SHB

6 22 november 2022 Side

Søndre Huseby Boligstiftelse org. nr. 983369103

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

Endringslogg:

Nr. Dato Kommentar Signert, Styreleder SHB

1 12. januar 2022

2 22. september 2022

3 22. september 2022

4 22. november 2022

5 22. november 2022

6 22. november 2022

Opprinnelig dokument

Korrigert referanser avsnitt 5.3

Korrigert avsnitt 5.4 Overskrift

Kortet ned på punkt 5.3, 5.7, og 5.8

Punkt 5.9; lagt til "såfremt endringen ikke var i strid med forskriftskrav da endringen ble gjennomført"

Kulepkt én 5.6 flyttes til nytt siste kulepkt 5.7 ny tekst: Etablering av varmepumpe kan tillates såfremt ingen del av installasjonen er synlig for omgivelsene utenfor bygget, at den ikke er plassert på tak, og at tiltakshaver tar risikoen for at installasjonen ikke medfører sjenanse for naboer eller omgivelsene i form av støy eller på andre måter.

Nr. Dato Kommentar Signert, Styreleder SHB

6 22 november 2022 Side

Søndre Huseby Boligstiftelse org. nr. 983369103

Ansvar og forpliktelser i henhold til Festekontrakt og Fremfestekontrakt og Skjøte

6. Utbedring av terrasser

6.1 Forslag til fremgangsmåte ved omlegging av terrasser. Dersom en seksjonseier ønsker å utbedre terrassen bør det søkes styret i sameiet som følgende:

a. Søkeren utarbeider tegninger/beskrivelser/teknisk spesifikasjon av ønsket tiltak

b. Attest /bevis på at utførende entreprenør er sertifisert for arbeidet

c. Garanti på utførelse av arbeidet

d. Søknaden sendes gjeldende sameie v. styreleder for vurdering

e. Søkeren er selv ansvarlig for å innhente påkrevede godkjenninger fra myndigheter/kommune

6.2 SINTEF rapport

Etter forespørsel fra SHB utarbeidet SINTEF Byggforsk (Byggteknikk) i 2015 enrapport(vedleggK)medanbefaltløsningforutbedringavterrasserfra1970tallet

Nr.

._a

In-r\ \_ A.A(A \ :t ^1\l ilL a-va .iot

-,A. t/.IAr^\ t/ dL> tlt f, nL%- tl

? JAtl, lg?2 s'll ."-

ts*--!EJr::-,??-b.:3

'Flale_ nuscby'Kvaa iea bo.ptf e9,[er h erned i{ sutloqden

terisseslrrre S , LnF? e9 tr.ra,, ffi, t ^o91o.r eLl at 8an4r9.Suoebyr. t{t gondrq 'Sfree.by 3o-+tgrtlftclii fcLgende v{f&trq

1..

f6ateavg;ift betaler featefeS lrllt kr.,, lBi636r* , Fert€- ctftea loper fna l.Jonusr LgiA og o-etalea forrakrdd,evlg fol rrgLftea l"p.ef l*Jonuer tgi0 oglUetal,ea fefakrdd,evlg fsr tt {r ad g&s!en1

pgnter.'ekal ha rctt ttl & krove feqttaVglftcn rcgulert. v..re tLl.litnder for at rogularf,nge

fente 6r. 3ku11e offont.I.tie trorrkir|..ftsr ellar berteli$6tre regrllarf,ngtiP€E€fr{let te.c opj. ved

3 qq y,eq$onrnande pes.l.oitel &au tletie "taC o.pp for agn i.Jen-

tp€3 q.y v,od$ouneade perl,o.del det+a'tQe opp for am tJea'nde del av nastb perlodo., lrrnen I hg,ued€rr ctter st folr

eavgl.ften skal ved q.egule.rl"qgea f,asfae.ttgt et-tcr en r5.eate; og baeereb pt ea ei,endoueverdl, sos I atsrgt rnu'l!.g utftreE+ .tlleviro:r. hrra dot pt -regglerl,nget{d€g: betelee ved, nytt ortfaste av €lteDorealer soq cT aomsnltgnbage Fed hsnr.yn t|.'' ell,ggenhetl etorelael grunrrforhol{ o.g utny}teleel

t gt gnrnae{,er€n €n geranti oot fjluKuagJoaef {, klgas.ns rerdi, beq.telie€a et fbateavgifAel -"kul_leeuteqa" * {r_tt t1atLei Sentralbyr&s foncrrryrrteinae4e sl!.sr aaien tad*i on n[tte evlo.ao'denaa, alfreait laveoilkbe{rfiigaae ottsi dcnne atiiet ned pl.ngt 10 proasnt ri.dea f.orrl'.lgo faltFettelae.

en{redo f€FteavElft aom felge av ewent.uell a.tLgnl,ag 1 udprlotadeksen trer I kraft-fia naatd irg{ftaf.-lfalt oe Jelder qa4aeti on lndeksea re46re i [opet qV l$et ekulle ayAlre 'orl dette dlr. AvgJorertde for avlbsatlg s.y lnde&eea €f forfalLrr a lLrpar.t€nc l&ks enLge os fcatEavgLfteuE Tq$l+.if*ng, blil.i enne t faet.Estte nrgd. bladdade vtrlnthg rrgd'voldgtftl byoF b*er v pantene oppne'un€d en voLdgiftsmann og .dlaae eneatuelt ea ppoenn, hvls de lkke skrrlle bll, enlge. San de bellar lklrc

iunnelenen'etrcal qtd 'bs .p'p*prlt E]-lsp avg!..f.t foq tna[L[ rFPtpD, vgLf.t!' Hen err .forp{$ctst tLl A tt.kc Prlolt+t€t u9 ), -Sen er .forpf$ctst Pflor4te.t 66O -cfqe bitttgneter fbr by-ggelln og_.peatel8g .i,nnt{.l 8OF av takat del Daetb perlode., 3. h{,ged€r siter. bt fqr er Uortfat't.

c on'vaLg av ollbuarurr bltr lran 4 Opincrrne qrr byr€ttsJua.tl.tl; us I Oalo.

e ttsrs-erbe t f s r f e " t o "*!let En f o rtr eb gl.4gf :- gFqB46 tr orerr s eg torrett n6d .l.p$lonftet 1 .fegtirettah od 9e by.edf.n8,er e6p pl tontbn ednt t tlliell'e br.anp l"hsqencQ.?aaura$3-es!&. en'etrcsl dog t{1 enbver ttd 6.ar€ 'is .p'p*pr+tae fqF .f,or; .' tl"ft for tnetj[ ett 'd+ (forute1 rFttgr, t*l frreotldlg

-at anDon n*ti n|.elL8holder *oBtsp*te$, efr' fee-tet 8,.aase son utt, Grdnnol€r€fir 6a'L 'aA fa}l bclretttibt.tl.L utsn cd|l3inl Lnrirtv.e den fonfalao arslft os.i'.eatte 'by,enileene ttl trr

tea?eav€:Lf.tan tkke'bet,el,e.s' d. rett t*Ci eil.ee f6qtolgp

af fC}i 593:ett{iiet.ttL rrten cri},igtl. avgt'ft og.a'€6ttc'Fy...ttt+pgqn€ tl.i. fveggs- tar grun€- l€r€n 3 yarals allc 'D9!tY€re etter gryunabokenr

Jqn; I ttl.feLf.'e iredtar gryriQ'lareb

3, oat€tldbn :akal y6!r€ 99 At fre kolsaktbnp undarakrLft.

flral {npen dtt tr }ot feet9616eac u.t.tro.p gl feetofer orn ban p4 qy akter t bort'fegl.6 fontsa, I s& tLlfaile den ttdLlgcre feet,ern fortnl.nnc.U.scattlg.et tll A fo.r.nyc fb-ftet, grrrsuel.e!.en kaa factsette avglften p[ gtrunul'eg av ton.tena s.n?rgnd€ verdl og den a'entefot aos flnnea r:tmeltg 'e.tter

4a uf,tt'e-gte1de. E1l,r pentege lk&c enlSg bur arg F+v v_?lrY _rE__ue5, -sc tse dfit pd grrrsn.la6et' cou. bdr e'r rtennt, yofl lkfonn aon nerrgt I t. 1 foran.

fastet utlegor skatr febter.eD ctit'le gr$aen tll g8uns.sigrera t t r'yddtggJbrt etand, lnEn gr'urtrei.er6n. skd.f D9 nett tttr d bygufngelra 6ttdr {en ve.rd.l 'bygnlng€D€ lili- pl denne. ttd,

€d. rr€rdrc.ttsi.rrcn av bygntlg€rre slral det tao hs1e5m ttl di.scee :lder'og den stllq de er !, .den ,llrho t.tl toutetr og:4rns Ucll.g-genrhe.f, 68308 part'eDe lktse cr enl,ge ou a.nq'ett.elesa av bygnlag€trr€a.v6rdtr Iir verdlen t fag'tEstt€ pl det Brrrlatrag toa her er uevut ved '-A-

etter pkt, l. Oirqrnne.lersn Een avgjare oU by.CBIilgaa cnckea v t att.ar at vord1sn o! fae.?aa.tt.

&,

ectgrrca utrea€! alLe ct(atte! og avglftsr sgn D{hvll,er el.ler t rent{dga ultte b1!. .ptLagt elendo@Grlr oga* avdntucll vab.alarlrsekBtt det fes.tede gregl. tr tl.Ifelle bl"lr vgd e-vqutuatrl, forbaypl..ge feateavgt ft€t slt'k rlcettebetal'lag e batralqte so! +erc-I-fora. &o.les retat.t av festerda.

atersn p.l[t<tel i bolde bebyggeLsan forpvarltg fonsl*r.et !. 6od- snt norsk forel*rLn6eaelckag.

agtaren er bercttlget tfl e5;yeq4gi eller paateette f€s.teTp"t'tea .,h. t,..-fl€n1r3 ko+Sf,e$t, trir {ett_g_,fQJJf- I forbtradriioe ar€d ovsrl.pe e.-Ller pautinstelge 'av trdu.iieibl;en p€. ternter. tltfol.1s av tvangaaalg at bebyggef;ea, ep kJoperea bere*tl,ggt It, I ovslt.a oga.l feateiottsa, 6, tcrea son oVettar festst vs.d koatrakteng uFdgnalsrLft r b,af fol'e:aUt b'6fart48 og overtAn dett.e I dea gtand de.t leftun€8 cag,

byggetee rEl' e|rje qv€Fg1rgtheog" ned gJald,enlle regutertnts.- stetruelser Og ds foi'' btenqo|niiEtr faeteatte bygrLngsied.tektgri Dat tlclre <fri.v€r fl.oeb ;qti.ksorohet eoo ltaa aJ'enerrs nabo el.lap gsrtna€t.sr rak, Iarrn, lukt ri'I1er pf anaaa. .u!.te, hel.l,,ef tkke kaf6, resteu1 forrt-ysteLgesstddr: hol4,1 r forcaalingsXokix.a, akoleriotbat tI Darae-, aldqrdoiis- .etrtrer. ay-lg.b^ilgn av. Do.€!r €ft, b€llef tklfe

andeilp lfnd.voilts.- el'ler t-rgqipor;tbedri.ft'6.,1,.

8.

sitersn en-fonpllktet ttl I la venn, Lloaltls og elclr.trls.tra e&rJ.ngoe p8. giendouen ttl&oblee de hoveclednlnser ii"i fl Tr.nge! pf erencouen tll.IroDlee.de hovedlednl,nSer iorn f;lnnes dct rrgulcrtc felt og betals de daaoed forbuailne oqkoalnlirgenr

det otter grutrneter-ous llrscrn vLser eeg nodvrad,ig t fore bilnl,nger ov-gT. t-ontea, r$l_ feeterea ftrnne aeg L det 69 tl od- t'11 vedlikehold_oE.tllknyt1lng, att uten ergtatntig] Dog dnrltg akods pt tonten utbedrea ellen eratattee. slire IrE -wve.. 5ye9E-ve s--tgl- tuelle lednl,ngen ut rkke overrlyg6ar og ptfylltnter over drn r*Jte fJennee,

9.

11 gJergoplikt sr grunnel,cren uvcdfoniuende, llJ*gon fccteroa 3I f..ll gJer€eplFc! -rgt grunnd.er€Rl ggenvi*errde elonepuner, llc vctonr_oppcrbeidelco, utvtd,elFg 93 vedl.ikehold sani orcntn€. v- opPlsboidolse og v€dll,kaliol4 av frLareel., ev€btueXle turvel,ei .1. pthrrLler feetatrso. Itrrl.a dat rn6 avstAs grunrr til veLrr o.1. l, dctte LH<e ba Lrrnv:Lr*ntag p& foetsavgLfteae gtsrrelp., merr ntuell erstatalng tll.faflrn fsrtoterrr ro

teren .bar .rett tt 1 10, ! freuborr.tfecte etendoimen L andelor ti.l

11. llgkJopere.

eteren baner alle utgl,ft.er vs{l ngnrcreade feate&oatrakt gg ontuslle senene fotnycleer, gl gon oppa&ttngd- ot akyldciH,nga- 'Frr atenpel- og -tt ngl{?nnngggebyrel, prlctatrionlroetnf.rrgei provlaJon tl,I' *dvolstfirraaot Aork|.lded e Tor.kL.ldaae avaiU,ng A/9. UtgLftcno LanbetalEe wed kontraktcns

L2, tvletlghetor L forbfudel.ae ned denne koutro&t bll,f evglere ved voldgift oveponagteaaende nsd becteugt"gen undgl . I cfgtc ovsnl,tt fotrar.

endc fectsloatrakt LI grunue1ercn, ett tl.L

19. €r oplrr€ttst t I ekloaDlarer!, ett fegte:ren og ett ttl neglerrsrtr

OeIo, d.en 3. Januan L972. ort trurngLcrcnr tr'or festor€nr

'srlF.rsr-bF

nnders&rlft"o .r ekgedd L ntbt er ovsa 3I, €r. aa

belrefte! at oe€artfenae 'F of at uaderClrrf.verne ri Drtlr S. /?- F

Undertcnede.petter har blln antgs om at q,Enngvnh fcctebntiaR r*sl €ndres mm ftlFen

Festekontral6ens pH. I tu1iljgs | 5ln hefiet og errtettas med ffsgnde besgmmebe:

L t fg;wqft l44s/67 @ctr w *r. r:t7.81t, ffiwwn lc,fotrl ffiuffi fw e & N WNr\Iffic gang I.lt fr20rz pw w w1ene kanNarw ot fer;eoffir rqMu, lrlrihdt, tll r$l/fdtnq&ihfulcrllt lrtett tO, b, firsF gmg I 20n P0 fuls av ln&len I lwttr 20til

Dcnne antab tar d I gfelde 1' lull201i1'

osto,2& scPtember20l2

ForSrunnslefln

\o/o.to(L - 't ' lD.rt

V.tUt..=

EldtsHr$ylSurchr fi"&"'

Forfu#nn

EFl.Nf_t3e,Blri,.\G

DetbGls€ftec.atSida EldggN.rd4 Hnn loubEmebln harmderc3natdenneatrhilvcmear

fesbren.

Hoy€stsnttt|dvokrt @.W*

,,

Dat belccfus at E|dls'Huseby t{rnolathar undefteglet denne artalen sorn Srunrder rilililililtil il lffi ffi tililffi ffi ffi tlt

"ffin, sfrr-tur,x Lr c* ttrf,,\ H rr

Dolmn06020E TlrgUDt l5.llJ0tz

STAIEIIS IORTVERK FAST EIENDOM

FNEMPESTEtrOMNArI OS SK'OE8

Sgadre Husgby Eollgettftelse gon fegter av gnr. L Oelo (llter) frembortfeetcr herveil lt

elandounen

(freufeetenr. eC ) og overexJoter -. ,,TL

tsraaeeehueqt p& d.ennc eLeadon, aom gir .eIskluaLv dlffoel- ngrctt ov€r - i ragsebusbollgiar. 16

dtr*bEr Afndr it1 firrlrl f,olgenile vtl.klrr

l.

Rett kopi bekreftes

Itge beateunclaer t boveilfestsEontnaktcn usllon'gr-unD- sE og boltgstlf,telgen dletert V'|'rlt?_t $lae]"yqt

E og Doll.gst1tlels€n oE!€BE tr/Ir|'trn .Er.[gJ.!fst rl9lllBhnoretter featetlden er til VlilStl (99 ar) ogal gJelde f,or tleane freofeetekontrakt for e0 vl,dt anggr

aeI'

hoved.fegtekontretrten er gruanel-erea forlili"ktot tll prlorltet psd qlae fulle retttgbetee for bygge.}la efgn lnntll.80# av taket ctter SorctIrlnggilEete

sarEt aaotykka I pantsettelae ogeE, av tostea lnnttl gScnB€.

s og eventuelt ellenge tlenae rett tll pantsettelge av ea benyttea, kan feetelan Lkke panteette gln end.el av s1&neobllgaeJonea, llkson iang Xrealltorer hell'er lkke &aa utlegg 1 d,cn. - ObLlgeeJoncn flr prloritet etter dte lla uf,eetercn aerl grunnelerene aantytslrc bea panteatt toutea for,

2.

rr ovetenclonet har etlfteleen ved hovedfestckontrakteng atlllet tl.I gnrnneiersng dtspoeLejon et ltn gon

feetegrunnlaget. uot en l.prto-ritete pantobllgaaJon aoa foi tldea forrentee ored 4fo prerr Reatefoten ehel eahver t10 tllevqre Eatgea' for feeteavglftoae beregntng, t er uoppsigeltg ft1 fsstcreng gl.ils a! l9gge festet. og kei- oBFsiea ned 6 ul,nerlera varael etter et f,ostet er t; Cnrnniteren har nedl seune frtst tett tt]. alr eom & oppel det bclt eller ([elv.ie'

srunne1arens rctt ttl feetcevglft ekulLa falle bort gon Et vea tvengaaukajonr bortfal.ler gaotliltg p1tI;ten tll I sebeteJ.e llnEt.' ,Sestelanelse ou dlette er inntatt I obltga- take.t. PentobltgaeJonea sEal tt&e hurae gkLlleg fla tea og u!. alltf.il tllbsre ilen aktuelle fegte.

stsaen er lnaforsttft.-hed at hvto offeatllge ryaillgDeter oot I't.galngsnpeeig, prlsrattel-!.g eller 1 aadre lBIele-vurEefe ae-inarltte avtalsr on faete oa I[u a gk[lle-vnrEef a: ae- rnnglttc r grunneLctea bqletttget t nasltte og I[u aou tttet tl1 e lceve ltrno! eeOtuert og er grunneLclea

Ee gdronelg eif,ret Et* et grunnblorea f,ortbatt.r- s9i t evtalant-bnr eleadonsrett6n t behote og al'kEerhet

Oeage.

gkal' f,orvaltea av ileun€ B& freafegtereag v€gnor

7'

Ifolge bovedfegtekontrakten tan feeteavglf,ten reguleres bgett f,ente &r. Dea ekal, hvXs nffentllge forgkrlfter-l.l&e cr tlll

bLader for rlet, fastgettee etter ea reatefat og basereg rA en etenAlnsvsrill, eon t etsrst uultg utetrehei.ag tilewrer det etenA.nsvsrill, t utetrahrrng 6 sor-pA regulerlngetiilspunltei be*ales veil rrytt bortfeste. For E Eoupeneere f1u&teeJr6ea t Xroaeas reelverill. ebel f, For t flu&tesJraea Xroaeae ,verill, f,eetg- avglften iegulcres 1 b.t. StatlBtlok seatlalbvrls-horiunprts- tailekE ved tOF Btlgn{ng etden f,oulge fasteettef.ee.

4, Teil fegtetlaens utJ.op ber fester€a f,ortrlrnsrett tu e f,ornye feetet, hvls grunaeielea pt ny e.kter I bortfegtc tontea; Svis grunaelerea i*kke vl]. ferte bort tonten, tsaa ban eaten @ve tonten L riTiliU.ggJort etand, ellel over.La, bygnrnger.a etter dstr Tttal de tle herr

5r

srrovt'tg tanes6ldet' .bov6df,eBte&outrektea bl.8. begtenelger oD -' at feetcreu nl utred,e stsitter og eviglftcr pl eieaalouoeh, borce eLeaitruncn foreirret, bebygge eienddmea J.- ovefeaggtem6fsi riaa gJerilenoe regulerlagebcstemelger, lkEe ilrLve vlrrEoulret gon k?n etenere nabrerr -flrlne eeg I at ilet fores leltnlager over etead,onn'enr tnngJerite rlea og opperbeide seut verllikebolde velee og frlareal.

t 6. Ft,i

r;k ,& | 'iu ,f/ ,j '^iu 'a --71 q

BollgatlfteLsea netl en prlvatpra&tigereatle Jurtet sou forreta- {qgsfarea og tlagltg reiler skal forralte elearlounen, bebygee den everensetcuaende uedl veiltEtt regulerlngs- og bebyggbl-es- plan og beatyre rlen utbygged€ elend,ou fcr fEEufegteenC, f de etend,ou f i*.Fle0n{ng bar ettfteleen son kun el et redie , fdea e0llng eon rediekap for utbyggLng Orlft- av f,este eiend,onmEr uten eget okonm-Lsts torzlli- tlt a rrnderslrlve alLe ilokdnentel t'forbtndele6 ued herund.er 6 bebefte d,en ned beftelsGt av er.bver ryE+t ..v*s8E5 e yv-e-yv ras* {r9g sE*ugrlstt-- llv ItIIJavEI- SrenfeetElsa bllr eter av bollghueet ned game part son er fseter av eLeado@6a.

7. Ercufeetsrea glr avlaLl 1 p&. aveat_ueIl f,orkJoperett og/e Ereufestsrea g1:r evEaLf pe evaatuell f,orkjopsrett oeleller rett tl1 e heve salelet opploat eon ba! etter nbrek rett-nltte ha L forho].d tlI ile ovrtse f,reuf,egtere av eleadCmen or nedlelera I forhol.d ilq ovrtge eleadcmen og nedlelere I beb'yggclaen p& aea -g alel bef,te Broretaltg& f,or Eaneleti for- gllltalaer.

Ean fras&rlver oeg.oge0 den enentuelle rett ttl & proteetere eon nabo not ntlrytteleen og bebyggelgea av Bondre EuEeby.

sf, den erentuelLe e Fen Euseby.

8.

Brsqfeeterep skaLi.bq iHepoeleJonsreti oveg boll6 nr. 36 eou beBlP 3Ii. HT:*:3"=3***El3*:*:,*:ot"6' bad-oe F'o' I - 1 l9r Cr , BoJ.igen etal ba,re bru&es 11 brnk av 5rtre tgD og felles- etter bollga.ttftel,seas

llmtea'e tll de !orgfr,Je].11ge terrassehus og fellesarbalet pl Sonitre Eueeby, d,erl.blant ].eke- og giestaDastsert.nsspl.egaer- raot

ttlflu&tsttn er tll f,el1ee brqt Bt-gq@e-n0te foll ieraasse-

,-

h,uebeboerne pe Saadre.ffggeby. 91].er. g?tgs gJaater, Jfr. tlng* l.yst erklrerlng datert 22. oktober 1959,

Sororml.g gJelder f,e3.genile beCtenneleee:

a) Stt- detalng ev orirkoltnJ,nger tii feeteevglft (4eif lrsqrag av andlel reatar fre.grirm6ierea rreilrereade toutel&aet), -?€d,a^ilnt+tetrasJon, ilrlf,t 0g f{irevarltJ vedlfEebolil ev etiido@en betales_.E, tgg.+ f,orsf,ud,{lylg fg utea lepeitager dea 1. I bver kal-enilcrdfifil ttl Eet .tlabEtall.ngeeteil beefroren opn'gir. Ontsoetatngeag |opaq.{re l9q ttd-boll,geae €r ferrdis til ri'ilflyt-_ It"g, 0nkostnlngtgt'0eeht6ri er den ea@e aom elenions- og freq fceteenalel€a.

DelsXpt lran regulorog optr, elles ne(l und,er heasyategea tll ile fattlske utgtftor etter vadta,k av boltgstLftelbca. - Det slal gle uLa,st ea nEaeila vareel for eveatuell forboyelee trol L tsrdft.

b) Bortlele av boltgen tlL enilre er tillatt, uea &un ndr det cpBrettes tlilsbestemte kontra,ktEr eller bollgen ar' k4rttet tLI ea stLJ.Ilag. treieboeren ul godklernss av etiftelsea.- 0oilkJennelee kan lklre nektea uten aeHlg gturn.

c) ued nye ikk

Sreufaater€n har aaladnlng tll g overtlra tllhsreade f,orpLl&tcleer etter nernerend,e f,ren^f,eeter oA god,hJeanee av etifteLaea.

elae retttgDeterkontra^kt, nea den GodkJeanelee kan

d) Sttfteleea bessrger det uWeadlge vedtlttsehold av bebyggelaen ned trqgeag, treppcr saat korrtdrlrer og pllkter t hold,e i, orilea de fellcB leilntrgel og lunredalager son er aoclvendlg for fore-y4tlg ev e1eltrlek atroo, Taar\ evJ,ap for eBLllvatul-u.T. gant # d?rge f,or at felleerou er tll'gtrekkeltg opplyst og oppva.met. 'l

ffgfifeet€ren erllu.er ved rrnilerEblft av nErvaeaile avtE1e at bah har beellstlget bollg€n nry€ og lkhe fnnnet eos tsortrase- strlittg ved d.ea.

e) Srenf,eeteren n& eelv ssrge f,or, forevarlig veilllEehold. av bollgen usil ytrc rgm, ileil ve&Likeholil forstle all, oDpusaLng, lstardeettelee og fornyeleg ev uelLag, tepet, ilorer og vlntl,uer, 16eer, notsler, elektrte&e lailalnger ned tltbebsr fra ioltgetls aDlprattavle elLer slbtnggbotr, vennItra,ner, aervaater, bad ne(l tl.Ibebsr, kloeetter ned Btse1er og epylekaeaen, tetend,aettelee rg oBpsta.kl4g av ?eru- og avlopsror tl3. og f,ra egen vetal0B, eaDt blousterkeaBe! og eventuelle rekkvelk pA terraaaan og gvsnoebaasergi ned utetyr.

gan pJ.lkt€! vldet6,eel? A bol.ile nedlLke ledar,hget og ilmeitAlnger eon baa hat gett o$p'ueil sbXftll,g eantykke fra sttftllcen.

3o11gea shal behhlfilleF ued. ttlbsrltg a$Eonhet og al.l ahad.e sou a$flilea freufeete?glrr ha.as husstanal eller andlre aom haa !ar gltt adgaag tl,l ilea, oE han gelv eretatta ell.er utbedre uten spphold. gtlf,taleaa b,ar rctt tll I kontrollene at vrill.ltselolf,et cCforevaill.g og f,orlqnger at nengler bl,le rettet. Evls l,tshe Eotte gkjer laain en rlael.Xg frtet e6n f,a€tsettes av gtLftelgea, er tsoatrakten t be'treIto solt forebruilt.

Det aame gJekler bvte freuf,est€ren lkke retter ssg ettcr huse nekteE uten aekll.g grunn.

ordteq og ord.enaregJ.er gon fsstaettee av stLftelgen og beetlrarrene anvlsrrltrg veilrsrendle dlLgsc og elenctoEneas atrlft.

f) Frenfesteren n& lkke uten ttftel-eea eaartykke Eatte opp raillo el].er llY-eaterner El1ar gJore bygntngameesLge foran&ilager v€ilrsron0e bollgen. .lv bensyn tlI den felleo latereage 1 peaiet nultg f,aeade, tsao pttftelEea treffe beetenmelEer on forhoLil av eksterisruesaig beffdatug, sllk eon veiEerendle narhtses oo1..

g) 811 EttEErbet f,or aine rettlgheter etter nmuEaile hontrelt, forbeholiler s.tlftelsen eeg peaterettd. freufegterels ldeelle folb€hoJ.ilot g€g peoterettll f3elEr€sterels ldeelJ,e enilel av bebyggelaen netl by€ntagep og tllhereada fEaterett ssnt I'tl-lfelLe bygnlnggEes assurarFe/eratatnlngosun og &an forlange tvangeaulBfoa al&oldt t alellgholiletllfelLe,

Fenf,esterea tsan thtse fleagette ootlrav not atlfteleea nerl ulnilre ilette er erEJent el.ler rettElraftlg av.gJort vedl don ellar forLlJr.

Teil SelXytalns sEaS bol'tgen avlcvereg t f,orcvarllg veiilIlfe- holilt, grunillg rengJort gtand, Dagt taveater, ledning€r orl. son froufeetsrea bar eatt opp n! tlf,e fJeraes. ilcngJ'er gon il&e er utbeilret han av etLfteleaa v utbeilree pA freuf,esterang bekoetnLng.

vtlen eon gJennon

gJennon feltet tll srnet enn lelllgbetsvls kort- tantlL t,r tlesr e& lenge det kau lelee g;ara.gJe

Denne

er pl p4 $sadlre Eusgbya gruntr, ble.rrt annet for 6. gi beeokendle parkeri.ngs' t;> ,\i]J o

muligheter.

Sertene vedtar 0e1o son oppst& av LeLeforholdet.

10. vernetLng I al-Ie tvleter son nAtte

akten er utgted,t 1 , -tre- eksenplarert FE o€ ett tt1 |dvokatflrnaBt [orbiltleen busavile].lng A'/g.

12. tlaglyeal+gea anfsrea qt trtal kJaDesun lfolge ko^qlra.H XiD. g5d.6oo,-l Uaet av feetcsrglften er p.t. Ir. 658rDr. !,r. Xror averrlra.celse av tegteretten ttl dea ldler].].e B:c. iltr. For averclragelge testeretten tll d,ea lilerlx.s anitel av etenilo@en er lntet batal.t.

8ou a Sanilre SoIlgstlf,tel,ee

l"].. ett tll hver av & [orHlilgerorlea tO. Jmt L972t Son franfegter3

Det bekneftes 1 ottt BErrrEa

VEDTEKTER FOR SØNDRE HUSEBY BOLIGSTIFTELSE av 10. desember 2014

Stiftet 1969. Org. Nr. 983 36 9103 § 1 Navn. Opprettelse. Grunnkapital. Utvikling.

Stiftelsens navn er Søndre Huseby Boligstiftelse, SHB Forretningskontoret er i Oslo.

Stiftelsen er opprettet av advokatfirmaet Torkildsen og Torkildsens EiendomsavdelingA/S den 20. august 1969, ved at oppretteren ytet et beløp på kr. 10.000.- som utgjorde Stiftelsens grunnkapital og som ikke kan kreves tilbakebetalt. Grunnkapitalen er ved beslutning 22. mars 2001 økt til kr. 200.000.

Formålet var utbygging av eiendommen Søndre Huseby, gnr. 29, bnr. 121 i Oslo eller deler av den, samt drift av eiendommene. Stiftelsen skulle være et redskap for disse oppgavene uten eget økonomisk formål. Stiftelsen er ikke næringsdrivende.

Boligstiftelsen festet 14 separate tomter med egne bruksnummer. På 11 av dissetomtene ble det bygget ett terrassehus med til sammen 219 eierseksjoner med egne fremfestekontrakter og skjøte mellom boligkjøper og SHB, og 2 garasjeanlegg. Et trimhus ble i 1973 oppført i strid med Stiftelsens formål, jevnfør Høyesterettsdom av 1979.

SHBs formål og oppgaver ble vesentlig endret ved at utbyggingen og salget av eierseksjonene ble fullført; ved Høyesterettsdom av 7.mars 1979; og ved ikrafttreden av lov om eierseksjoner av 4.mars 1983, som medførte at driften av boligeiendommene ble overført til 11 nyopprettede boligsameier. Driften av de to garasjeanlegg ble utskilt som selvstendige driftsenheter. I 2000 ble trimhuset utskilt som eget aksjeselskap. SHTAS. SHB er eneaksjonær.

Disse vedtekter erstatter de tidligere vedtekter av 1969, revidert i 1980 etter Høyesterettsdom av 1979, i 1984 etter opprettelse av 11 boligsameier, i 1986, og senest 22.mars 2001.

Formål

Stiftelsens formål er:

1. Å feste av grunneieren følgende tomter av gnr. 29 bnr. 121 i Oslo i medhold av inngåtte festekontrakter:

2. Å stå som frembortfester av inngåtte fremfestekontrakter som er knyttet til hver av de 219 overskjøtede, seksjonerte boliger i de på 11 av festetomtene oppførte 11terrassehus, alt i henhold til festekontrakter og individuelle fremfestekontrakter og skjøte. Stiftelsen skal ivareta Stiftelsens og seksjonseiernes/fremfesternes interesser, rettigheter og forpliktelser i henhold til disse kontraktene og Stiftelsens vedtekter og ordensregler. Stiftelsen skal være et redskap for disse oppgaver uten eget økonomisk formål. De enkelte seksjonseiere skal kunne disponere sine eierseksjoner så fritt til bruk, leie, fremleie og salg som det til enhver tid er anledning til etter lovgivning, SHBs feste- og fremfestekontrakter og skjøter, SHBs ordensregler og boligsameienes vedtekter og ordensregler.

3. På sameieres vegne og til deres beste å forvalte festetomtene gnr. 29, bnr. 581, 582 og 588, som fellesarealer til disposisjon for samtlige seksjonseiere i området, samt å forvalte alle fellesanlegg på området og andre aktiva som ikke tilligger noe bestemt boligsameie eller noen seksjonseier.

Styret

1. Styret er stiftelsens øverste organ. Styret forestår Stiftelsens drift og innehar alle beføyelser som ikke ved disse vedtekter eller ved lov er lagt til annet organ. Styret har den endelige beslutningsmyndighet innenfor de begrensninger som følger av lover, disse vedtekter, ordensregler, festekontrakter, fremfestekontrakter og tidligere gyldige vedtak fattet i SHBs organer. Styret kan ikke pålegge seksjonseierne utgifter (ref. fremfestekontraktens §8 a) som ligger utenfor SHBs egentlige formål, uten deres samtykke.

2. Styret består av 1 representant fra hvert boligsameie, i alt 11. Representanten skal være styrelederen i det enkelte boligsameiet, eller et annet styremedlem utpekt av boligsameiets styre. Dersom styreleder eller oppnevnt representant er forhindret, kan boligsameiets styre oppnevne en sksjonseier som representant.

3. Styreleder velges av og blant Styrets medlemmer for ett år ad gangen. Styret kan opprette et arbeidsutvalg på 2-3 personer for ett år. Valg av styreleder og arbeidsutvalg skal gjøres på første styremøte etter ordinært årsmøte.

4. Styret er beslutningsdyktig når minst 7 medlemmer er til stede.

5. Vanlig flertall krever minst 7 stemmer. Vedtak om budsjett krever minst 8 stemmer. Beslutninger som medfører avvik/omprioritering av budsjettposter krever minst 8 stemmer. Vedtak om avhending eller pantsetting av av SHBs aktiva, oppføring av ny bebyggelse på fellesarealer, andre vedtak av vesentlig økonomisk betydning, og vedtak om vedtektsendringer eller oppløsning (omdanning) krever minst 9 stemmer. Forslag om omdanning krever dessuten samtykke fra et kvalifisert flertall av Årsmøtet.

6. Stiftelsen forpliktes ved underskrift av lederen og ett av Styrets øvrige medlemmer i fellesskap.

7. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de tilstedeværende medlemmer av Styret.

Årsmøte

1. Stiftelsen skal ha et særskilt organ betegnet Årsmøte. Årsmøte skal føre tilsyn med Stiftelsen og kan beslutte gransking av Styrets virksomhet. Årsmøtet skal behandle alle saker som Styret ønsker å fremlegge for Årsmøtet. Årsmøtet kan selv utrede enkeltsaker, fremme forslag overfor Styret, og anmode Styret om å fungere som et samarbeidsorgan mellom boligsameiene og seksjonseierne i saker som faller utenfor Stiftelsens egentlige formål. Årsmøtet representerer også seksjonseierne som kontraktsparter i forhold til SHB, og som SHBs eneste inntektskilde for dekning av SHBs drift.

2. Medlemmer av Årsmøtet er de 219 seksjonseierne representert ved en representant fra seksjonseierne i hvert boligsameie valgt på sameiermøte. Ved avstemminger stemmer representanten for antallet seksjonseiere i sitt boligsameie.

3. Forut for SHB årsmøte skal representanten informere seksjonseierne i sitt boligsameie om de saker som skal behandles, og foreta en registrering av stemmegivningen blant disse.

4. Beslutninger fattes med vanlig flertall av de avgitte stemmer, bortsett fra de saker som krever kvalifisert flertall. I slike saker må representanten oppgi antall stemmer for og antall stemmer imot saken blant sekskoneseierne i sitt sameie. Når minst tre representanter krever det, skal det avholdes direkte avstemming blant de 219 seksjonseierne.

5. Faste poster på Årsmøtet er:

a) Konstituering

b) Valg av møteleder og referent.

c) Avgivelse av uttalelse om styrets årsberetning, årsregnskap og budsjett, og fastsetting av de årlige innbetalinger fra seksjonseierne til drift av SHB.

d) Fastsetting av styremedlemmenes godtgjørelse

e) Valg av revisor.

6. Forslag fra Styret i følgende saker, krever samtykke fra to tredeler av Årsmøtet:

a) Forslag som berører de enkelte seksjonseieres vesentlige økonomiske interesser, som avhendelse, bortfeste og pantsettelse av fellesanlegg og fellesarealer, eller andre større investeringer som kan komme til å kreve finansiering fra den enkelte seksjonseier.

b) Forslag som angår seksjonseiernes rettigheter og forpliktelser i henhold til fremfestekontrakter og skjøter.

c) Endring av vedtektene/ordensregler og oppløsning av Stiftelsen (omdanning).

7. Innkalling:

a) Styret innkaller til ordinært årsmøte som skal holdes hvert år innen utgangen av april måned. Styret skal varsle representantene for seksjonseierne i sitt sameie for tidspunkt for møtet 8 uker på forhånd og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

b) Innkalling skjer skriftlig med minst 4 ukers varsling. Innkallingen skal angi de saker som skal behandles på årsmøtet.

c) Skal et forslag som krever tilslutning av minst to tredeler av seksjonsjonseierne behandles, må sakspapirene være utsendt til representantene for seksjonseierne i hvert sameie minst 6 uker før møtet.

d) Årsmøtet velger møteleder og referent. Det føres møteprotokoll. Protokollen skal underskrives av møtelederen og to representanter valgt av årsmøtet.Alle seksjonseiere har adgang til å møte, dog uten talerett med mindre Årsmøtet gir tillatelse til dette.

8. Ekstraordinært årsmøte. Ekstraordinært Årsmøte skal avholdes hvis det besluttes av styret, eller kreves av minst 25 seksjonseiere. Innkalling til ekstraordinært Årsmøte skal gis med minst 10 dagers varsel og skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet.

§ 5 Budsjett og dekning av utgifter

1. Hvert år innen 15. november skal Styret behandle budsjett for kommende kalenderår og varsle seksjonseierne gjennom deres boligsameier om eventuelle beløp som må innbetales etter 1. januar i det kommende år. Disse beløp er å forstå som midlertidige innbetalinger og legges til grunn inntil budsjettet er behandlet i Årsmøtet.

2. De fastsatte innbetalinger til Stiftelsen er bindende for seksjonseierne i henhold til fremfestekontraktene, og innbetales gjennom de 11 boligsameiene. Forhåndsinnbetalingene kan innkreves kvartalsvis eller etter behov så ofte Styret bestemmer.

3. Tiltak som ikke er budsjettert, må ikke iverksettes uten Årsmøtets samtykke.

§ 6

Forretningsførsel

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig forretnings- og regnskapsførsel for forvaltningen. Regnskapet skal revideres av en registrert eller statsautorisert revisor valgt av Årsmøtet.

§ 7

Endringer i vedtekter og ordensregler

Disse vedtekter kan bare endres ved vedtak i Stiftelsens styre med samtykke fra to tredeler av Årsmøtet.

§ 8

Oppløsning

Oppløsning av Stiftelsen kan søkes i henhold til Lov om stiftelser etter vedtak i Stiftelsens styre og med samtykke fra to tredeler av Årsmøtet.

§ 9

Vedtagelse

Disse vedtekter ble vedtatt av SHBs Årsmøte i henhold til gjeldende vedtekter den 10. oktober 2013, og godkjent av Stiftelsestilsynet den 10. desember 2014.

Ordensregler for Søndre Huseby Boligstiftelse”, vedtatt på Stiftelsens generalforsamling den 22. mars 2001

ORDENSREGLER FOR SØNDRE HUSEBY BOLIGSTIFTELSE

1. Innledning

Disse ordensregler har til hensikt å skape gode forhold innen det boligfellesskap som omfattes av Søndre Huseby Boligstiftelse, og å sikre håndhevelsen av de fellesregler som er fastsatt i hovedfestekontrakter, fremfestekontrakter og skjøter, og i Stiftelsens vedtekter og ordensregler med tilhørende bestemmelser og meldinger. Ordensreglene og bestemmelser som gis i medhold av disse er en del av fremfestekontraktene mellom Søndre Huseby Boligstiftelse og de enkelte boligeiere. Overtredelse kan derfor medføre at fremfestekontrakten anses brutt.

I forbindelse med ordensreglene kan det være verd å minne om forskrifter for internkontroll for borettslag og sameierer som trådte i kraft 1. januar 1992, med en revidert versjon fra 1. januar 1997. Norsk Brannvern Forening har utarbeidet en veiledning som hensiktsmessig kan legges til grunn for boligsameienes videre arbeid med slik internkontroll.

I tillegg til disse felles ordensregler gjelder de vedtekter og husordensregler som er fastsatt i de enkelte boligsameier innen boligområdet.

2. Forpliktelser i henhold til hovedfestekontraktene

Stiftelsen har gjennom hovedfestekontraktene med grunneieren påtatt seg visse forpliktelser som må overholdes. I fremfestekontraktene er det fastslått at hovedfestekontraktens bestemmelser skal gjelde tilsvarende for fremfesterne.

Av særlig relevans for i forbindelse med husorden og bruk av boligene er hovedfestekontraktens § 7 som lyder: ”…Det må ikke drives noen virksomhet som kan sjenere nabo eller grunneier ved røk, larm, lukt eller på annen måte, heller ikke kafé, restaurant, forlystelsessted, hotell, forsamlingslokale, skole, fotballbane, barne-, alderdoms- eller sykehjem av noen art, heller ikke handel, håndverks- eller transportbedrift e.l.”

Det vises også til tinglyst erklæring av 22 oktober 1969 som lyder: ”Undertegnede Søndre Huseby Boligstiftelse erklærer at tomtene til de forskjellige terrassehus, som blir oppført på gnr. 29 bnr. 121 i Oslo og fellesarealet samt tilfluktsrom, skal være til felles bruk for samtlige terrassehuseiere etter boligstiftelsens bestemmelser, mens biloppstillingsplassene i garasjeanleggene skal disponeres eksklusivt av ca. 175 av eierne”

3. Forpliktelser i henhold til fremfestekontrakter og skjøter

Ved inngåelsen av fremfestekontrakt og kjøpet av bolig har boligkjøperne godtatt visse forpliktelser og visse generelle prinsipper for boligenes bruk, standard og utseende og for bruken av fellesanlegg og fellesområder som det er boligeiernes plikt

å etterleve, og Stiftelsens plikt å håndheve, til ivaretakelse av hele boligfellesskapets felles interesser.----------

Etter opprettelsen av 11 boligsameier i henhold til eierseksjonsloven av 4 mars 1983 nr. 7 er forhold som spesifikt gjelder det enkelte terrassehus og boligsameie overført til håndhevelse av boligsameiets organer. Men forhold som kan ha virkning for boligsfellesskapet utover vedkommende boligsameie, er det imidlertid fortsatt Stiftelsens oppgave å følge opp. I henhold hertil bestemmes:

a) Terrassehusene og boligene skal opprettholde en høy bygningsmessig standard og opprettholde et enhetlig eksteriørmessig utseende. Farger på mur og treverk, markiser m.v. fastsettes i fellesskap i Stiftelsens organer og må ikke fravikes uten samtykke av Stiftelsens styre. Fremfesteren eller det enkelte boligsameie må ikke uten Stiftelsens samtykke foreta utvendige bygningsmessige forandringer, sette opp antenner m.v. Flaggstenger, skilt, markiser o.l. kan bare settes opp etter at Stiftelsen har gitt tillatelse.

b) Eierseksjonene skal bare benyttes til beboelse, og boliger og fellesområder må ikke brukes slik at det sjenerer andre. Utleie av bolig er tillatt, men skal meldes til vedkommende boligsameies styre. Utleier må gjøre leietager kjent med Stiftelsens vedtekter og ordensregler og har ansvaret for at disse blir overholdt.

c) Det er kun anledning til å holde husdyr dersom de ikke er til ulempe for andre beboere.

Hunder skal til enhver tid holdes i bånd på boligfeltet og eierne må selv fjerne eventuell hundeavføring på plener, foran inngangene m.v. Ved klage kan Stiftelsen forlange at dyreholdet opphører, i samsvar med de bestemmelser som fastsettes av det enkelte boligsameie, eller når det er til ulempe utover vedkommende boligsameie.

d) Alle som disponerer garasjeplass på området anmodes om å bruke denne. På stikkveiene foran inngangene er det opp til hvert boligsameie som disponerer plassen å lage regler for kjøring og parkering. Der hvor det finnes gjesteparkeringsplasser må disse forbeholdes besøkende til det boligsameie som disponerer plassen. I garasjene må det kun parkeres på tildelte, oppmerkede plasser. Om mulig, bør bilene stilles opp med fronten inn, for å unngå skjemmende exhaustflekker på veggen. Lagring av rekvisita og utstyr til bil på oppstillingsplass, for eksempel lagring av sommer/vinterdekk, skal begrenses mest mulig. Mulighet for reparasjon og bilvask må reguleres av de enkelte boligsameiene/garasjestyrene.

4. Ikrafttreden

Disse ordensregler er vedtatt av Stiftelsens generalforsamling 22 mars 2001 trer i stedet for Husordensregler for Søndre Huseby Boligstiftelse av september 1976 med utfyllende bestemmelser.

Kart som viser regulert område som påvirker SV 2 og SV 4

Kart som viser regulert område som påvirker TB 19

• Skravert område markerer traseer for høyspentledninger

• Mørk skravering markerer «annen sikringssone»

Eks på syd veu

Eks på nord vegg

Vedlegg 1- Mal for fremtidige terrasseoverbygg

Torlysbakken 19, 0378 Oslo. Gnr 29/Bnr 585

Mal for fremtldl1e terrasseoverbya, 05.03.2013

Den enkelte takoverbyger er ansvarlig for:

- at takoverbygget utføres i henhold til retningslinjene ovenfor

- utformingen av overbygget

-å Innhente godkjenneise hos PBE

- at konstruksjonen er i henhold til gjeldende krav til beregnlnger

- AInnhente godkjenneise hos samelet Torjusbakken 19 ved styret før søknad sendes til PBE

- vedllkehold av overbygget

Torlusbakken 19. 0378

Oslo. Gnr 29/Bnr 585

Mal for fremtldige terrasseoverbyga, 05.03.2013

Fremtldlae takoverbyeg l Torjusbakken 19 utføres l henhold til følgende speslflka5joner.

- Utføres l tre som belses, som treverket for øvrig, med: Ute Baron dekkbeis tjære 0082

- Taket skal være korrugert plast, alternativt glass

- Ingen deler av takoverbygget skal gå ut over midtlinjen til standard blomsterkasse (se tegnlng), eller gå ut over ekslsterende byggkonstruksjon.

- Takoverbygget på ter'rassen bygges på:

a. Syd vegg

b. Nord vegg, utenfar stuedør

- Max dybde 3,40 meter

- Max overbygg ca 11,S kvm

Syd vegg

Nord vegg r r 1'14( z.v . l /hl)( ZU>

SøndreHusebyBoligstiftelseorgnr.983369103

Samtykketiloverdragelse

Undertegnede,SøndreHusebyBoligstiftelse,orgnr.983369103, bortfesteraveiendommen [adresse] -gnr. [xx],bnr. [xx], snr. [xx], iOslokommunesamtykkerhervedioverdragelseav seksjonen

Fra; [FornavnEtternavn],fnr. [xxxxxxxxxxx]

Til; [FornavnEtternavn],fnr. [xxxxxxxxxxx]

StedDato

StyrelederStyremedlem

AMBITA AS

Postboks 2923 Solli 0230 OSLO

Bekreftelse på formuesverdi:

Kommune:0301OSLO

Gnr 29Bnr 584Fnr 0Snr 4

Eiendommens adresse:

Formuesverdi for inntektsåret 2021:

Som primærbolig:kr 2 809 211

Som sekundærbolig:kr 10 113 161

Dokumentet er elektronisk godkjent og er derfor ikke signert Skatteetaten.no

Tlf 800 80000

Endre Moe TORJUSBAKKEN 20B

Dato: 11.09.2023

AREALBEKREFTELSE FOR GNR.29 BNR. 584

Vi viser til bestilling av 20230911 for TORJUSBAKKEN 20B.

GNR. 29 BNR. 584

er, ifølge eiendomsregisteret i Oslo, opprettet den 19.10.1970.

Arealet for eiendommen, med til- og framålinger ført i eiendomsregisteret i Oslo, er

10486 m²

Eiendommen, i samsvar med oppgitt areal, er vist med gul farge på vedlagte kartutsnitt.

Målestokk= 1: 1000.

Eiendommen består av 1 teig.

Plan- og bygningsetaten

Avdeling for Geodata Matrikkelenheten

Kristin Tveit Enhetsleder

Deres ref: Vår ref (Saksnr): Saksbehandler: Automatisert produksjon

*

=roguvort kotohøydo mod Osvo vokav som høydoroforanso. Vod prosjoktoring voggos 37 cm tiv donno kotohøydon.

Dato: 11.09.2023

Brukor: FME

Måvostokk 1:1000

Ekvidistanso 1m

Koord.systom: EUREF89 - UTM sono 32

Høydoroforansor - Roguvoringspvan: So rog.bost. - Bakgrunnskart: NN2000

Originavformat: A3

Reguleringsklrt

– Klrtutsnittet gjelder vertikllnivå 1 (dvs. under blkken). I tillegg finnes det regulering i vertikllnivå 2 – Gjeldende kommunedelpllner: KDP-17 – Nlturmlngfold innenfor klrtutsnittet. Se eget klrt.

– Klrtet er slmmenstilt for: Eiendomsomsetning. Kln ikke brukes til byggeslk.

PvottID/Bost.nr: 315342/ 86478112

Adrosso: TORJUSBAKKEN 20B

Gnr/Bnr: 29/584

© Pvan- og bygningsotaton, Osvo kommuno

Opprinnovig roguvoringspvan gir rammor for høydor på pvanvagt bobyggovso ut fra torronghøydono svik do var da roguvoringspvanon bvo vodtatt. Dot nyo sammonstivto roguvoringspvankartot visor dagons torrong- og tomtosituasjon. Pvanons originavo vodtakskart or tivgjongovig i Saksinnsyn.

So tognforkvaring på ogot ark

Doros rof.: 18732/ WM264_15_3001682

Kommontar:

*

=roguvort kotohøydo mod Osvo vokav som høydoroforanso. Vod prosjoktoring voggos 37 cm tiv donno kotohøydon.

Dato: 11.09.2023

Brukor: FME

Måvostokk 1:1000

Ekvidistanso 1m

Koord.systom: EUREF89 - UTM sono 32

Høydoroforansor - Roguvoringspvan: So rog.bost. - Bakgrunnskart: NN2000

Originavformat: A3

Reguleringsklrt

– Klrtutsnittet gjelder vertikllnivå 2 (dvs. på blkkenivå). I tillegg finnes det regulering i vertikllnivå 1 – Gjeldende kommunedelpllner: KDP-17 – Nlturmlngfold innenfor klrtutsnittet. Se eget klrt.

– Klrtet er slmmenstilt for: Eiendomsomsetning. Kln ikke brukes til byggeslk.

PvottID/Bost.nr: 315342/ 86478112

Adrosso: TORJUSBAKKEN 20B

Gnr/Bnr: 29/584

© Pvan- og bygningsotaton, Osvo kommuno

Opprinnovig roguvoringspvan gir rammor for høydor på pvanvagt bobyggovso ut fra torronghøydono svik do var da roguvoringspvanon bvo vodtatt. Dot nyo sammonstivto roguvoringspvankartot visor dagons torrong- og tomtosituasjon. Pvanons originavo vodtakskart or tivgjongovig i Saksinnsyn.

So tognforkvaring på ogot ark

Doros rof.: 18732/ WM264_15_3001682

Kommontar:

Dato: 11.09.2023

Brukor: FME

Måvostokk 1:1000

Ekvidistanso 1m

Koord.systom: EUREF89 - UTM sono 32

Høydoroforansor - Roguvoringspvan: So rog.bost. - Bakgrunnskart: NN2000

Originavformat: A3

Naturmangfold

– Skraverte felter markerer omrfder hvor det er registrert naturmangfold (rød) eller fremmede skadelige organismer (sort).

– Kartet er sammenstilt for: Eiendomsomsetning. Kan ikke brukes til byggesak.

PvottID/Bost.nr: 315342/ 86478112

Adrosso: TORJUSBAKKEN 20B

Gnr/Bnr: 29/584

Doros rof.: 18732/ WM264_15_3001682

Kommontar:

© Pvan- og bygningsotaton, Osvo kommuno

Opprinnovig roguvoringspvan gir rammor for høydor på pvanvagt bobyggovso ut fra torronghøydono svik do var da roguvoringspvanon bvo vodtatt. Dot nyo sammonstivto roguvoringspvankartot visor dagons torrong- og tomtosituasjon. Pvanons originavo vodtakskart or tivgjongovig i Saksinnsyn.

Kommuneplanen 2015–2030

Vedtatt av bystyret 23.49.2415, sak 262

Dato: 11.49.2423

Målestokk 1:3444

Koordinatsystem: EUREF89 - UTM sone 32

PlottID/Best.nr: 315342/86478112

Deres ref.: 18732/ WM264_15_3441682

Kartet viser utsnitt av «Plankart 1-2 Arealbruk» og «Plankart 2-2 Hensynssoner». For øvrige juridisk bindende kart, se Planinnsyn - https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Blå ramme viser utsnittet for de øvrige plottene.

Reguleringsplaner vedtatt etter 17.49.2414 og til 23.49.2415 vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Se tegnforklaring på eget ark.

© Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune

Farled

Fjernveg Ttunnel)

Fjernveg

Markagrense

Plangrense

Sporveg Ttunnel), fremtig

Sporveg Ttunnel), eksisterende

Sporveg, eksisterende

Sporveg, fremtidig

Jernbane Ttunnel), fremtidig

Jernbane Ttunnel), eksisterende

Jernbane, eksisterende

Turvei

Ny T-bane-/jernbanestasjon Tikke juridisk)

T-banestasjon Tikke juridisk)

Jernbanestasjon Tikke juridisk)

Banetrase Tikke juridisk)

Fjordtrikk Tikke juridisk)

Samferdsel Tikke juridisk)

Eksisterende kollektivknutepunkt

Fremtidig kollektivknutepunkt

Spredt boligbebyggelse

Bestemmelsesgrense

Aktivitetssone marka

Bebyggelse og anlegg, eksisterende

Bebyggelse og anlegg, fremtidig

Bane, eksisterende

Havn, eksisterende

Havn, fremtidig

Kollektivknutepunkt, fremtidig

Grønnstruktur, eksisterende

Grønnstruktur, fremtidig

Forsvaret

LNF-areal, eksisterende

LNF-areal, fremtidig

Spredt boligbebyggelse, eksisterende

Spredt boligbebyggelse, fremtidig

Spredt fritidsbebyggelse, eksisterende

Spredt fritidsbebyggelse, fremtidig

Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Farled

Småbåthavn, eksisterende

Småbåthavn, fremtidig

Naturområde

Friluftsområde

Ytre by Tutviklingsområder)

Indre by Tutviklingsområder)

H574 - Bevaring kulturmiljø

H714 - Båndlegging for regulering etter pbl.

H814_1 - Krav om felles planlegging Tområderegulering)

H814 _2 - Krav om felles planlegging

H824_1 - Omforming Tkabling og høystentledninger)

H824_2 - Omforming Ttrafostasjoner)

H114 - Nedlagsfelt drikkevann

H194 - Andre sikringssoner

H314_1 - Kvikkleire

H314_2 - Steinsprang

H324_1 - Stormflo

H324_2 - Elveflom

H394 - Deponi

Boligkjøperpakke Leilighet - din nye leilighet ferdig forsikret

Boligkjøperpakke Leilighet inneholder boligkjøperforsikring, renteforsikring og innbo ekstra forsikring.

For fullstendig informasjon om hva forsikringene dekker og hvilke begrensninger som gjelder, se forsikringsbevis og vilkår på Tryg.no

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring gir deg ekstra trygghet når du kjøper bolig. Du får juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen ut over det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger, og hvis det er gitt uriktige opplysninger som har påvirket kjøpet ditt. Boligkjøperforsikringen gir deg også juridisk hjelp ved rettstvister.

Innboforsikring

I pakken har du en god innbo ekstra forsikring med forsikringssum 2 millioner kroner.

Flytteforsikring

Innboforsikringen omfatter plutselige og uforutsette skader som oppstår i forbindelse med flytting av innboet til ny bolig.

Uhell

Innboforsikringen omfatter også skade ved uhell, som for eksempel at TV faller i gulvet og blir knust.

Skadeinsekter, mus og rotter

Får du skadeinsekter, mus eller rotter i boligen hjelper vi deg med bekjempelse. For eksempel bekjempelse av veggedyr eller kakerlakker.

Renteforsikring

Renteforsikringen dekker rentekostnader for boligen som skal selges. Forsikringen gjelder hvis du ikke har fått solgt din gamle bolig tre måneder etter du har overtatt ny bolig, med utbetaling i inntil ni måneder. Forsikringen gjelder ikke hvis du avslår bud på 95 % eller mer av prisantydningen.

Når og hvor kjøpes

Boligkjøperpakke Leilighet? Forsikringspakken kjøpes av eiendomsmegleren som foretar salget av boligen. Boligkjøperpakke Leilighet kan kjøpes av privatpersoner. Boligkjøperforsikringen gjelder fra kontraktsmøte, mens de andre forsikringene gjelder fra du overtar boligen, og i ett år.

Pris

Leilighet og rekkehus med andels-/aksjenummer 8.250 kroner

Leilighet og rekkehus med seksjonsnummer

9.250 kroner

Prisen på forsikringen for det første året legges inn i oppgjøret for din nye bolig. Du får ingen særskilt regning for forsikringene det første året.

Boligkjøperforsikringen kan beholdes i fem år.

Egenandel

Standard egenandel er kr 4.000 i innboforsikring og boligkjøperforsikring. Du får 10 timer innledende advokatbistand uten egenandel.

Spørsmål

Har du spørsmål om boligkjøperpakken kan du kontakte oss på telefon 915 04040

Dersom du skal melde inn en sak tilknyttet boligkjøperpakken, gjør du dette via våre hjemmesider Tryg.no/meld-skade.

Boligkjøperforsikring

- gir deg ekstra trygghet

Boligkjøperforsikring gir deg ekstra trygghet når du kjøper bolig. Du får juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen ut over det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger, og hvis det er gitt uriktige opplysninger som har påvirket kjøpet ditt. Boligkjøperforsikringen gir deg også ved behov juridisk rådgivning, advokathjelp og håndtering gjennom rettsapparatet.

Når og hvor kjøpes Boligkjøperforsikring Forsikringen kjøpes fra eiendomsmegleren som foretar salget av boligen du kjøper. Boligkjøperforsikringen kan kjøpes av privatpersoner. Boligkjøperforsikringen gjelder fra kontraktsmøtet og opphører automatisk etter fem år.

Pris

Prisen avhenger av hvilken type bolig du kjøper. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig, og du får ingen særskilt regning på denne.

Leilighet og rekkehus med andels- eller aksjenummer 7.150 kroner

Leilighet og rekkehus med seksjonsnummer

Rekkehus med eget gnr/bnr

Spørsmål

Boligkjøperpakke

- din nye bolig ferdig forsikret

Boligkjøperpakke inneholder boligkjøperforsikring og innbo ekstra forsikring. Pakken omfatter også bygningsforsikring hvis du kjøper hus eller hytte, og renteforsikring hvis du kjøper hus eller leilighet.

Du finner mer informasjon om Boligkjøperpakke her:

8.950 kroner

13.650 kroner

kroner

Har du spørsmål om Boligkjøperforsikringen kan du lese mer om denne på våre hjemmesider www.tryg.no eller kontakte oss på telefon 915 04040

www.tryg.no/forsikringer/partnere/ buysure/boligkjoperpakke

OM BUDGIVING

Sist oppdatert med virking fra 1. januar 2014, i forbindelse med ikrafttredelse av endringer i eiendomsmeglingsforskriften.

Informasjonen er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund, på grunnlag av blant annet forskrift om eiendomsmegling § 6-3 og § 6-4.

Nedenfor gis en oversikt over de retningslinjer som forbrukermyndighetene og organisasjonene anbefaler benyttet ved budgivning på eiendommen. Avslutningsvis gis også en kort oversikt over de viktigste rettsreglene tilknyttet budgivning.

Før det legges inn bud på eiendommen oppfordres budgiver til sette seg inn i all relevant informasjon om eiendommen, herunder eventuell salgsoppgave og teknisk rapport med vedlegg.

GJENNOMFØRING AV BUDGIVING:

1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.

2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Før formidling av bud til oppdragsgiver skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Med skriftlige bud menes også elektroniske meldinger som e-post og SMS når informasjonen i disse er tilgjengelig også for ettertiden.

3. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver,

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD

1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).

budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Det bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.

5. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene i punkt 4.

6. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

7. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

8. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.

5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

Gjeldende fra januar 2020

Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, og er gjeldende fra 1. januar 2020.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova/avhl.) av 3. juli 1992 regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter ved overdragelse av fast eiendom og andeler i borettslag. I henhold til avhl. § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf. avhl. § 3-5. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og denne oversikt. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Dersom det er noe i nedenstående liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.

LISTEN OVER LØSØRE OG TILBEHØR SOM SKAL FØLGE MED EIENDOMMEN VED SALG NÅR ANNET IKKE FREMGÅR AV MARKEDSFØRING ELLER ER AVTALT:

1. HVITEVARER medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven.

2. HELDEKKENDE TEPPER følger med uansett festemåte.

3. VARMEKILDER slik som ovner, kaminer, peiser, varmepumper og panelovner, følger med uansett festemåte. Frittstående biopeiser/ varmeovner og terrassevarmere medfølger ikke. Det følger ikke med varmekilder i rom som ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder på visning.

4. TV, RADIO OG MUSIKKANLEGG. TV-antenner og fellesanlegg for TV, herunder parabolantenne, og tuneren/dekoder/tv-boks medfølger der dette eies av selger. Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeordning samt musikkanlegg følger ikke med (se også punkt 12).

5. BADEROMSINNREDNING/UTSTYR: Badekar, dusjkabinett, dusjvegger, alle fastmonterte speil og hyller, fastmonterte glass- og håndkleholdere, herunder håndklevarmere samt baderomsinnredning, medfølger.

6. GARDEROBESKAP medfølger, selv om disse er løse. Fastmonterte garderobehyller og knagger medfølger. Innredning i garderobeskap, for eksempel løse eller fastmonterte trådkurver, hyller, stenger og lignende, medfølger.

7. KJØKKENINNREDNING medfølger, herunder også åpne, fastmonterte hyller og løs eller fastmontert kjøkkenøy.

8. MARKISER, PERSIENNER og annen type innvendig og utvendig solskjerming, gardinoppheng, lamellgardiner og liftgardiner medfølger.

9. AVTREKKSVIFTER av alle slag, samt fastmonterte aircondition/ventilasjonsanlegg, medfølger.

10. SENTRALSTØVSUGER medfølger med komplett anlegg, herunder slange, munnstykke mm.

11. LYSKILDER: Kupler, lysstoffarmatur, fastmonterte “spotlights”, oppheng og skinner med spotlights samt utelys og hagebelysning medfølger. Vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper og lignende som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt følger likevel ikke med.

12. INSTALLERTE SMARTHUSLØSNINGER med sentral som styrer lys,

varme, lyd o.l., samt tilhørende trådløse enheter som brytere, sensorer, kameraer, integrerte høyttalere el. medfølger. Enkle lysstyringssystem f.eks. med en sentral som kun styrer lyspærer eller smartpærer montert i sokkel medfølger likevel ikke.

13. UTVENDIGE SØPPELKASSER og eventuelt holder/hus til disse medfølger.

14. POSTKASSE medfølger.

15. UTENDØRS INNRETNINGER slik som flaggstang, fastmontert tørkestativ, samt andre faste utearrangementer som f.eks. badestamp, boblekar/jacuzzi og liknende utendørs kar, lekestue, lekestativ, utepeis, fastmontert trommel til vannslange, medfølger. Guidekabel/avgrensingskabel til robotgressklipper medfølger, men robotgressklipper og ladestasjon for denne medfølger ikke.

16. FASTMONTERT VEGGLADER/LADESTASJON TIL EL-BIL medfølger uavhengig av hvor laderen er montert.

17. SOLCELLEANLEGG med tilhørende teknisk infrastruktur medfølger

18. GASSBEHOLDER til gasskomfyr og gasspeis medfølger.

19. BRANNSTIGE, BRANNTAU, feiestige og lignende medfølger der dette er påbudt. Løse stiger medfølger ikke.

20. BRANNSLUKNINGSAPPARAT, BRANNSLANGE OG RØYKVARSLER medfølger der dette er påbudt. Det er eier og brukers plikt til å se til at utstyret forefinnes på enhver eiendom. Hvis annet ikke er uttrykkelig avtalt, skal dette derfor alltid følge med ved salg av eiendom.

21. SAMTLIGE NØKLER til eiendommen som selger er i besittelse av skal overleveres kjøper på overtakelsen, herunder nøkler til eventuelle boder, uthus, garasjeportåpner el. Låses boder, uthus el. med hengelås, skal lås og nøkler til disse medfølge.

22. GARASJEHYLLER, bodhyller, lagringshyller og oppheng til bildekk medfølger såfremt de er fastmontert.

Planter, busker og trær som er plantet på tomten, eller fastmonterte kasser og lignende er en del av eiendommen og medfølger i handelen.

ADVOKATFORENINGENS EIENDOMSMEGLINGSGRUPPE, TLF: 22 03 50 50

EIENDOM NORGE, TLF: 22 42 15 75

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND, TLF: 22 54 20 80

EIE portalen — ditt boligunivers

• Å selge en bolig handler ikke bare om selve transaksjonen; det handler om hele prosessen - både i forkant og etterkant av salget. Som kunde av EIE bistår vi deg gjennom hele boligsalgsprosessen.

• Gjennom EIE portalen har du til enhver tid full innsikt i alle boligsalgsprosessens faser, samtidig som du kan samle all kommunikasjon mellom deg og megler på ett sted.

• I EIE portalen har vi på dine vegne inngått avtaler med lokale leverandører av tjenester, du kan ha behov for gjennom boligsalgsprosessen. Vi kvalitetssikrer alle våre tilbydere, og har god erfaring med deres tjenester. Med ett enkelt tastetrykk kan du be om et uforpliktende tilbud på følgende tjenester: vask, mellomlagring, flyttehjelp, forsikring og advokattjenester.

• I EIE portalen ligger det sjekklister med gode tips til forberedelser som bør gjøres før takstmann og fotograf kommer, og noen konkrete tips til hva som bør gjøres i forkant av visning. Gjennom EIE portalen har du til enhver tid oversikt over alle bilder og dokumenter megler jobber med i forkant av markedsføringen av boligen.

• I tillegg til innsikt gjennom hele prosessen, gir EIE portalen deg også mulighet for å laste opp egne dokumenter, eksempelvis dokumentasjon på oppussing o.l. som berører eiendommen. Dokumentene du har lastet opp, kan gjøres tilgjengelige for kjøper når boligen er solgt.

• Når boligen er markedsført, får du full tilgang til ”live”-statistikk av trafikken til din boligannonse.

EIE speiler selger og kjøper™

VERDIOVERVÅKNING

Månedlig prisoppdatering på din bolig

Hold et øye med verdiutviklingen på boligen din – helt uten kostnad

HVA ER VERDIOVERVÅKNING?

Boligen er oftest det mest verdifulle av våre eiendeler. Med EIE Verdiovervåkning kan du følge med på den generelle prisutviklingen i ditt område, og få månedlig verdiestimat av boligen din sendt på e-post.

HVEM KAN BESTILLE DETTE?

Både eksisterende og ikke eksisterende kunder kan bestille dette fra oss. Dersom du nylig har fått verdivurdering eller kjøpt bolig av oss vil du automatisk motta verdiovervåkning uten å måtte foreta deg noe. Alle boliger som er kjøpt etter 1. januar 2003 kan bestille verdiovervåkning direkte på eie.no ved å fylle ut informasjon om boligen din selv. Boliger kjøpt før 2003 må først få en verdivurdering fra en av våre meglere for å kunne motta verdiovervåkning.

HVOR FÅR VI TALLENE TIL VERDIOVERVÅKNING FRA?

Tallene fra verdiovervåkningen er hentet fra den månedlige boligprisstatistikken til Eiendom Norge. Statistikken er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Statistikken er utarbeidet etter siste måneds slutt og omfatter boliger som annonseres på Finn.no. Det innebærer cirka 70 prosent av alle boliger som omsettes i Norge i løpet av et år, og en statistikk eiendomsbransjen legger til grunn for å gi best mulig estimat og oversikt på boligprisene i hele Norge.

MEGLERBOOKING

— vi gjør det enkelt for deg

Din bolig er verdifull – benytt deg av vår kunnskap og erfaring

Med EIE meglerbooking kan du når som helst på døgnet avtale tid med en våre meglere – kun ved noen få tastetrykk på vår hjemmeside. Her velger du tjenesten du har behov for, og hvilket tidspunkt som passer for deg. Enten om du skal selge boligen din, refinansiere lånet ditt eller ønsker å vite hva boligen din er verdt i dagens marked, så har vi tilrettelagt for at det skal være enkelt for deg.

En befaring kan gi deg ny og verdifull innsikt om din bolig. Våre meglere gir deg en verdivurdering av markedsverdien til din bolig. Verdivurdering blir basert på en grundig analyse av din bolig og på tilsvarende boliger solgt i ditt område den siste tiden. Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

Gå inn på vår hjemmeside www.eie.no og book megler når det passer deg.

BUDSKJEMA

For eiendommen:

Torjusbakken 20 B, 0378 Oslo

Oppdragsnummer: 36-23-0497

Megler: Jens Christian Killengreen

E: jck@eie.no

Mob: 91 61 53 36

EIE Sandvika

Kjøpesum kr: + omkostninger og evt. fellesgjeld iht. opplysninger i salgsoppgave

Kjøpet finansieres slik:

Låneinstitusjon: Referanse & telefonnummer: Sum: Kr. Kr.

Egenkapital: Kr.

Totalt: Kr.

Egenkapitalen består av:

 Salg av nåværende bolig eller annen fast eiendom

 Disponibelt kontantbeløp (bankinnskudd)

Ønsket overtagelsesdato:

Nåværende bud er bindende for undertegnede til og med den: Budet er bindende til klokken 16.00 denne dag, hvis ikke budgiver har angitt et annet klokkeslett, dog ikke tidligere enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Bud skal ikke ha kortere akseptfrist enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere frist kan bli avvist.

Evt. forbehold:

Navn:

Personnr:

Adresse:

Postnr: Poststed:

Mob: Tlf:

E-post:

Dato: Sted:

Signatur:

 Jeg ønsker boligkjøperforsikring

Navn:

Personnr:

Adresse:

Postnr:

Poststed:

Mob: Tlf:

E-post:

Dato: Sted:

Signatur:

Hvis mitt bud blir akseptert, ønsker jeg at megler forbereder en kjøpekontrakt med boligkjøperforsikring. Avtale om forsikring inngår ikke før jeg undertegner kjøpekontrakten

Premium rådgivning

Møt en eiendomsmegler i Sandvika med høy lokal kunnskap, som kjenner Bærum veldig godt.

Vi i EIE Sandvika kan hjelpe deg med alt fra befaring og verdivurdering til å selge boligen din. Vi sørger for at du får mest mulig verdi for boligen når du skal selge.

EIE Sandvika er Bærums mestselgende kontor og har som mål å være ditt naturlige førstevalg innen eiendomsmegling. Eiendomsmeglerne omsetter nær hver 4. bolig i Bærum og har vært det kontoret med desidert størst vekst. Kontoret er i dag markedsleder i Bærum.

Som en del av EIE-kjeden, en av Norges største eiendomsmeglerkjeder, har vi et solid nettverk og god lokalkunnskap som vi bruker til å gi deg den beste opplevelsen når du skal kjøpe eller selge bolig. Vi har også et bredt utvalg av boliger til salgs.

Hos oss får du Premium hjelp og råd samt personlig og dedikert oppfølging gjennom hele salgsprosessen.

Kontakt oss i dag for å finne ut hvordan vi kan hjelpe deg med å finne din drømmebolig eller få solgt din nåværende bolig på best og raskest mulig måte.

OM EIE EIENDOMSMEGLING

Et boligsalg er ikke bare et hjem som bytter eier. Det er to eller flere liv som endres for alltid. På begge sider har selger og kjøper noe felles – de skal ta en avgjørelse av stor betydning. Vi skal være der for begge.

Det finnes ikke ett enkelt svar på hva som gjør en megler god. For det er med meglere som med fagfolk flest - det de gjør er like viktig som det de sier. Både mennesker og boliger er forskjellige, men en vellykket salgsprosess har alltid én viktig ingrediens: Tidtilågjøredetordentlig. Våre kunder har lagt ned mye tid og innsats i sine hjem. De fortjener det samme fra oss.

EIE er Norges største uavhengige eiendomsmeglerkjede, og er i motsetning til andre ikke eid av en bank. Siden oppstarten i

2006, har vi ikke hatt noen annen agenda enn å være den beste eiendomsmegleren - og vi bruker all vår kunnskap og erfaring for å skape en god salgsprosess. Vi stiller derfor bransjens høyeste krav til oss selv, som betyr at vi er den eneste eiendomsmeglerkjeden som krever doble etterutdanningspoeng av våre meglere, ikke kun det som er lovpålagt.

Tidtilågjøredetordentlig betyr at vi skreddersyr råd og løsninger for hver enkelt kunde. Arbeidet vi har lagt ned har resultert i at vi har vunnet 12 gullmeglere.

Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

EIE ADVOKAT

Våre advokater kan eiendomsrett

Vi dekker alle sentrale rettsområder, med hovedvekt på eiendomsrettslig premium rådgivning og tvisteløsning.

Spør oss også som fast eiendom, plan- og bygningsrett, skatt og avgift, kontraktsrett, prosedyrer og tvisteløsning, familierett, arv og skifte eller forsikringsrett.

eie.no/advokat