Bjerkebakken 42D

Bjerkebakken 42D

finne ditt nye hjem

INNHOLD

6.Dette må du vite 14.Ditt nye hjem?

38.Plantegning

48.Informasjon og dokumenter

118.Om megleren

120.Om EIE

Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

Rett til fritt å velge megler

DETTE MÅ DU VITE

Nøkkelinformasjon

EIENDOM

Bjerkebakken 42D, 0757 Oslo

MATRIKKEL

Gnr. 27 Bnr. 742 Snr. 1 i Oslo kommune

BOLIGTYPE

Enebolig

EIERFORM

Eierseksjon

AREALER

Totalt BRA 214 kvm består av: - BRA-i (internt bruksareal): 197 kvm

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 12,40 kvm

AREAL

Bruksareal: 214 kvm, BRA-i: 197 kvm , BRA-e: 17 kvm , TBA: 12,40 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

ANTALL SOVEROM

3

BYGGEÅR

2023

TOMT

Fellestomt 1905 kvm

PRISANTYDNING 16 490 000

TILSTANDSRAPPORT

Det er ikke utarbeidet tilstandsrapport for boligen.

TOTALPRIS INKL. OMKOSTNINGER

kr 16 490 000,- (Prisantydning)

Omkostninger:

kr 200,- (Pantattest kjøper)

kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)

kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)

kr 149 370,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 16 950 000,-))

kr 150 570,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)

kr 16 640 570,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger: kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))

kr 16 649 820,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

EIER

Jongsbru AS v. Morten Hansen-Dahl

Beskrivelse

BESKRIVELSE

Bjerkebakken 42 D er en nyoppført enebolig som nylig er ferdigstilt. Boligen har en attraktiv beliggenhet og ligger innerst i en rekke av fire nyoppførte eneboliger. Boligen har en god standard og fremstår som lys og trivelig i et tidsriktig fargevalg. Eiendommen er ført opp over 3 etasjer i tillegg til kjeller.

Høydepunkter:

- Utgang til sydvestvendt takterrasse på 7 kvm.

- Svært gode solforhold fra takterrassen

- Nydelig utsikt over bla. Bærumsmarka fra takterrassen

- Master soveromsavdeling med suiteløsning og baderom

- Stor spisekjøkken og stue med peis og utgang sydvestvendt terrasse på 5,4 kvm

- Kjøkken fra Bærum Kjøkkensenter

- Vannbåren varme

- 1-stavs eikeparkett og 60x60 fliser

- Separat inngang i kjeller

- 3 soverom

- 4 Bad

- 2 stuer

- Egen hage - (tinglyst som tilleggsdel iht. seksjoneringsbegjæring. Se illustrasjon).

- Garasje

- Biloppstillingsplass

- Vaskerom

- Lav dokument avgift (nybygg og derav dokumentavgift av andel tomteverdi)

PARKERING

Det medfølger 1 garasjeplass og 1 biloppstillingsplass. (2 stk. garasjer for snr. 1 og 4 - garasje og biloppstillingsplass for snr. 2 og 3)

Beliggenhet

BELIGGENHET

Eiendommen ligger i et populært, veletablert og rolig boligområde på Røa, like ved Bogstad. Gangavstand til Bogstadvannet og Lysakerelven. Kort vei til Bogstad badeplass og Bogstad Gård som er et populært utfartssted med café og diverse aktiviteter for barn. Bogstad golfbane og Bogstad vinterpark i umiddelbar nærhet. Frisk luft, idyllisk og særdeles barnevennlig i naturskjønne omgivelser og et hyggelig bomiljø.

Gangavstand til flere barnehager og skoler i de fleste alderstrinn, samt dagligvarebutikker som Joker i umiddelbar nærhet (krysset Bjerkebakken og Ekraveien), samt Kiwi Bogstad (søndagsåpent). Kort vei til Røa Senter med et godt utvalg av butikker og de fleste servicefasiliteter.

Området er etterspurt spesielt for barnefamilier med et stort utvalg av rekreasjon- og fritidstilbud. Tur- /sykkel- og skimulighetene i nærområdet er enestående med både Bogstad, Tryvann/Nordmarka, Sørkedalen og Bærumsmarka i nærheten. Lysløype fra Statoil på Bogstad. Wyllerløypa/Oslo Vinterpark kun 10 min. unna med bil. Kort vei til Fossum

idrettsanlegg i Bærum.

Bademuligheter i Bogstadvannet, Strømsdammen og Østernvann/Abbortjern i Bærumsmarka. Svømmehall ved Tbanestasjonen på Røa (Sats/Elixia). Få minutters gange til skøytebane på Bogstad. I tillegg er det kun et par hundre meter til Bogstad Golfklubb. Det er også kort vei til populære golfbaner ved Grini og på Haga.

Få minutters gange til Ekraveien T-banestasjon (linje 2) hvor det tar ca. 12 minutter til Majorstuen. Det er også kort vei til bussholdeplass i Sørkedalsveien, buss 32 (Voksen skog) og buss 41 (Sørkedalen). Buss 45 går fra Olaf Bulls vei til Majorstuen på ca. 15 minutter.

Boligen sogner til Bogstad Barneskole som avgir elever til Hovseter ungdomsskole. Nærmeste videregående skole er Persbråten.

BEBYGGELSE

Bebyggelsen i nærområdet består av småhus/villabebyggelse.

TOMT

Fellestomt, 1905 kvm

ADKOMST

Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startsted til den aktuelle boligen.

Innhold

INNEHOLDER

(BRA-i: 214,4 kvm)

1.etg.:

(BRA-i: 64 kvm)

Entrè/ gang, garasje, master soverom med bad en suite og walk-in-closet. Utgang til sydvestvent hage.

2.etg.:

(BRA-i: 60,9 kvm)

Trappeløp, baderom og stor stue med delvis åpen kjøkkenløsning og utgang sydvestvendt terrasse.

3 etg.:

(BRA-i: 31,2 kvm)

Trapperom, stue/soverom med utgang sydvestvendt terrasse, baderom og 2 soverom.

Underetasje:

(BRA-i: 58,3kvm)

Trappeløp, gang, vaskerom, innvendig bod, kjeller (rom)/sportsbod med separat inngang og baderom.

TBA (terrasse- og balkongareal): 12,4 kvm.

BYGGEMÅTE

Moderne enebolig med takterrasse på 7 kvm. Boligen er ført opp over 3 etasjer i tlllegg til kjeller. Integrert garasje i 1. etasje.

BRUKSAREAL

Bruksareal: 214 kvm

Standard

STANDARD

Alt av materialer i standardleveransen er nøye utvalgt og tilpasset boligenes utforming og moderne stil. Innredningsdetaljer går som en rød tråd gjennom boligene og gir et sofistikert helhetsinntrykk.

Huset har en gjennomgående god standard og fremstår som attraktiv i dagens marked. Det er fokusert på store vindusflater som gir gode lysforhold og et moderne preg.

Gulv:

Gulv i beboelsesrom er levert med 14 mm 1-stavs Burghley Wideplank Eik m/ kjerne, UV-matt lakk, hvit classic.

Gulv på bad, vaskerom og WC er levert med keramiske fliser.

Etasjeskiller som trebjelkelag med overliggende spon og underliggende himling av gips. Alle beboelsesrom og våtrom har med vannbåren varme.

Bad:

Det er toaletter i hvit porselen fra kvalitetsleverandør. Det er en servant pr. bad med ett-greps blandebatteri fra Tapwellr. Fliser av normal god kvalitet på baderom/vaskerom. Dusjnisje med dusjvegg i normal god kvalitet.

Baderomsinnredning fra Brødrene Dahl type Malin 60/90/120 eller tilsvarende kvalitet fra Linn Bad. Det er kun vask m/ blandebatteri til WC.

Fliser hovedsakelig levert i størrelse 60 x 60, men det tas forbehold på mindre bad og i dusjsone når det gjelder mindre flisstørrelse for å tilpasse et korrekt fall.

Kjøkken:

Pen kjøkkeninnredning fra Bærum Kjøkkensenter bestående av glatte fronter i grå utførelse og hvit benkeplate i laminat. Komplett utstyrt med hvitevarer fra AEG/ Electrolux.

Innvendige dører:

Dører innvendig i boligen levert hvit malt glatt utførelse type Swedoor Clever Line eller tilsvarende kvalitet fra leverandør. Dørvridere levert i «børtset stål.»

Overflater:

Veggflater i beboelsesrom , vaskerom og wc levert som sparklet og malt gips i klasse K-3. Vegger på bad levert med fliser.

Malt gips i klasse K-3.

Hvit malte gulvlister 12 x 58mm i furu i alle rom som leveres med parkett.

Vegger:

Innvendige lettvegger levert med gipsplatekledning og 100/70 mm isolasjon. Vegger rundt baderom og kjøkken er forsterket for oppsetting av veggfliser og innredning. Alle vegger i våtrom som kles med fliser er montert medt våtromsplater av typen Wedi/ Aquaboard.

Elektro/Belysning:

Anlegget levert etter forskriftene (NEK 400-2018) som vanlig skjult anlegg med innfelt materiell der byggteknisk er mulig.

Det er montert utvendig belysning ved inngangsparti, kjeller og ved utgang til hage.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 20.12. 2023. Brukstillatelse ligger vedlagt slgsoppgaven.

Iht. vedlagte attest må følgende arbeider være utført for at det skal utstedes ferdigattest:

- Garasjeporter ettermonteres på grunn av forsinkelse fra leverandør (er montert i følge selger pr. 20.12.23).

- Noe monteringsarbeider på vann og avløp som beregnes ferdig til innflytting ( utført av selger pr 20.12.23).

- Oppfylling av terreng mot nabo i nord (nabo er enig i løsning som er pr. i dag. Resultat avhenger av kommunens avgjørelse).

Søknad om ferdigattest må sendes innen 28.02.24. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan utstedes ferdigattest før snr. 4 (Bjerkebakken 42 A) er ferdigstilt, fordi alle 4 seksjonene går under samme tillatelse.

Det gjøres oppmerksom på at rom i kjeller som er omtalt og evt. brukt som kjeller (rom)/ sportsbod ikke nødvendigvis tilfredsstiller kravene til rømningsvei og lys. Rommet er forøvrig angitt som bod i bygningstegningene og bruksendring er ikke søkt eller gitt. Evt kostnader og pålegg fra offentlige myndigherter er kjøpers ansvar.

Energi

ELEKTRISK ANLEGG

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

OPPVARMING

Peis i stue.

Vannbården gulvvarme oppvarmet fra EL-kjele.

Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

ENERGIMERKING

Energiattest med energimerke B

KOMMUNALE AVGIFTER

Kommunale avgifter er ikke fastsatt.

Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.

EIENDOMSSKATT

Det foreligger ikke oversikt over eiendomsskatt og kommunale avgifter for boligen. Årsaken til dette er at boligen nylig er ferdigstilt og det ble utstedet brukstillatelse for eiendommen

FASTE LØPENDE KOSTNADER

Boligen er nylig ferdigstilt og det foreligger ikke oversikt over boligens strømforbruk.

Det samme gjelder årlig forsikring av boligen. Det er tilrettelagt for bredbånd/tv og det er strukket rør frem til eiendommen. Det er tilknytningsmulighet både fra Telia og Viken, foruten evt. trådløs 5G.

FORMUESVERDI

Formuesverdi/ligningsverdi er ikke fastsatt.

Ligningsverdi er ikke fastsatt. Ligningsverdien fastsettes av Ligningskontoret etter ny beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle andre boliger man måtte eie). Ligningsverdien for primærboliger vil utgjøre 35 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil ligningsverdien utgjøre 100% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon..

Fastsettes normalt av Skatt Øst i etterkant av at man har overtatt boligen. Ta kontakt med ditt lokale ligningskontor i forbindelse med innlevering av selvangivelsen

Diverse

TEKNISKE INSTALLASJONER

TV-tuner følger ikke med objektet, da det følger abonnementet til eier.

DIVERSE

Konsesjon/odel:

Nei/nei.

ANNET

Kjøper og selger plikter å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av EIE.

Boligen har nylig blitt ferdigstilt og det foreligger derfor ikke tilstandsrapport. Eiendommen selges direkte fra utbygger og det vil bli stilt garanti iht. bustadoppføringslova § 12. Dvs. at det vil foreligge en garanti som utgjør 5% av kjøpesum som sikkerhet for evt. feil/mangler som skulle oppstå fra ferdigstillelse og 5 år frem i tid. I tilleggg gjelder lov om håndverkertjenester som gir 5 års reklamsjonsrett.

RADONMÅLING

Iht. TEK 10/17 er det krav til å legge radondukk ved oppføring av ny bolig.

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Offentlige forhold

FORPLIKTELSER, RETTIGHETER OG SERVITUTTER

Kommunen har lovbestemt første prioritets pant (legalpant) i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav. De andre sameierne/sameiet har panterett i seksjonen for felleskostnader samt andre krav som følge av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for den enkelte bruksenhet overstiger 2 ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt tvangsdekning besluttes gjennomført, jf. lov om eierseksjoner § 31 første ledd. Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Kjøper er gjort kjent med at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23, første ledd

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1955/14408-1/105 11.11.1955 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1956/3418-1/105 21.03.1956 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

1957/5765-1/105 18.05.1957 BESTEMMELSE OM VEG

Bestemmelse om gjerde Med flere bestemmelser

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1960/10489-2/105 31.08.1960 ERKLÆRING/AVTALE

Bestemmelse om generende virksomhet

1960/12921-1/105 18.10.1960 BESTEMMELSE OM VEG

Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om kloakkledning Med flere bestemmelser

1960/14403-1/105 16.11.1960 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

1960/14404-1/105 16.11.1960 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

UTLEIE

Boligen kan fritt leies ut i sin helhet.

Boligen er ikke innredet med utleiedel/hybel.

VEI/VANN/KLOAKK

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

REGULERING

Området er regulert til boligformål etter reguleringsplan S-4220. Maks utnyttelsesgrad 18% BYA. Småhusplanen har nylig blitt endret og det har over en lengre periode vært et midlertidig forbud mot tiltak.

Oslo kommune skriver om revisjonen: "Den reviderte planen skal bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det bygges innenfor småhusplanen. Videre skal småhusområdenes karakter og kvaliteter bevares, det skal legges til rette for mer klimavennlige utbygginger, og vi skal forsøke å forenkle planen for å kunne gjøre kommende byggesaker enklere og billigere å gjennomføre. Småhusplanen styrer hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer som er omfattet av planen. Den legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene."

Tiltaksforbudet skal sikre at verdiene som revisjon av planen skal søke å bevare ikke går tapt i løpet av tiden frem til en revidert plan blir gjeldende.

Du kan lese mer om revisjon av planen og hvilken betydning det kan ha for eiendommen her: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/revisjon-avsmahusplanen/

Ta kontakt med din EIE eiendomsmegler for mer informasjon.

Kjøpsvilkår

OVERTAGELSE

Overtagelse etter avtale med selger.

PRISANTYDNING, OMKOSTNINGER OG EVT. FELLESGJELD

kr 16 490 000,- (Prisantydning)

Omkostninger:

kr 200,- (Pantattest kjøper)

kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)

kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)

kr 149 370,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 16 950 000,-))

kr 150 570,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)

kr 16 640 570,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:

kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))

kr 16 649 820,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

BOLIGSELGERFORSIKRING

Det er ikke tegnet boligselgerforsikring ifbm. salget.

BETALINGSBETINGELSER

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/ eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

VEDERLAGET

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Visningshonorar (Kr.2 900)

Foto (Kr.7 490)

Markedspakke 1 (Kr.24 900)

Oppgjør (Kr.6 900)

Overtagelse (Kr.2 900)

Provisjon (forutsatt salgssum: 16 490 000,-) (Kr.412 250)

Totalt kr. (Kr.457 340)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

OPPDRAGSNUMMER

36-24-0004

Kjøpsinformasjon

BUDGIVNING

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i

finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

BOLIGKJØPERPAKKE OG BOLIGKJØPERFORSIKRING

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

LOVANVENDELSE

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en

mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Eiendommen selges etter avhendingslova § 2-11. Boligen ble ferdigstilt 20.12.2023 og selger er pliktig i forbrukerforhold å stille garanti ihht. bustadoppføringslova § 12. Det medfører at selger vil stille garanti på 5% av kjøpesum for å rette evt. feil/ mangler ved eiendommen. Garantien varer i 5 år regnet fra ferdigstillelse.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

HVITVASKING

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

PERSONVERN

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/ personvernerklaering

Megler

AVDELING

Sandvika Eiendomsmegling AS.

EIE Sandvika

Org. nr: 997288998

Kinoveien 9 A

1337 Sandvika

Tlf: 67 55 08 00

ANSVARLIG MEGLER

Eiendomsmegler MNEF / Partner Jens Christian Killengreen

SAKSBEHANDLERE

Jens Christian Killengreen

EIE Sandvika

Eiendomsmegler MNEF / Partner

Mob: 91 61 53 36 / E-post: jck@eie.no

DITT NYE HJEM

PLANTEGNING

En attraktiv nyoppført enebolig med en tilbaketrukket beliggenhet på Røa.

Bjerkebakken 42D

NabolagetRøanordre-vurdertav93lokalkjente

Nabolaget spesielt anbefalt for

Familier med barn

Etablerere

Husdyreiere

Offentlig transport

Ekraveien 5min Linje2N0.4km

Ekraveien 8min Linje20.6km

Lysakerstasjon 15min Totalt10ulikelinjer6.4km

OsloS 25min

Totalt24ulikelinjer13.6km

OsloGardermoen 50min

Skoler

Bogstadskole(1-7kl.) 10min 362elever,20klasser0.7km

Voksenskole(1-7kl.) 20min 520elever,24klasser1.4km

Husebyskole(1-7kl.) 24min 586elever,27klasser1.7km

Grindbakkenskole(1-7kl.) 6min 545elever,24klasser2.6km

Hovseterskole(8-10kl.) 26min 719elever,49klasser1.8km

Persbråtenvideregåendeskole 28min 650elever,25klasser2km

Ullernvideregåendeskole 13min 530elever,20klasser5.7km

Opplevd trygghet Veldig trygt 90/100

Kvalitet på skolene Veldig bra 87/100

Naboskapet Godt vennskap 74/100

Aldersfordeling

BarnUngdomUnge voksneVoksneEldre (0-12 år)(13-18 år)(19-34 år)(35-64 år)(over 65 år)

OmrådePersonerHusholdninger Røa nordre 1 873716

Oslo og omegn 999 185490 708 Norge 5

Barnehager

Montessoribhg-SolsikkenKnerten(1-... 1min 10barn 0.1km

Mølleplassenkanvas-barnehage(2-5... 2min 37barn 0.2km

Mølleplassenspesialbarnehage(1-5... 2min 10barn 0.2km

Dagligvare

JokerRøa 7min Søndagsåpent0.5km

Rema1000Røakrysset 14min

Innholdet på Nabolagsprofilen er innhentet fra ulike offentlige og private kilder og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser/tid er beregnet basert på korteste kjørbare vei eller gangvei (der kjente gangveier er med i datagrunnlaget). Vurderingene og sitatene fra lokalkjente er innhentet på nettstedet Nabolag.no og er aggregerte data basert på svar innenfor et gitt nabolag. Finn.no AS eller EIE eiendomsmegling Bærum kan ikke holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene. Kilder: Statens Kartverk, Statistisk Sentralbyrå, Geodata AS, Nabolag.no m.fl. Copyright © Finn.no AS 2024

Primære transportmidler

1. Tog/t-bane

2. Egen bil

Turmulighetene

Nærhet til skog og mark 95/100

Støynivået

Lite støynivå 95/100

Gateparkering Lett 88/100

Sport

Gravdalsveienballøkke 6min Ballspill0.4km

RøaVel-ballbinge 8min Ballspill0.6km

EVORøa 14min

SATSRøaTrening&Bad 17min

Boligmasse

36% enebolig 21% rekkehus

blokk

annet

«Gode naboer, godt etablerte, folk tar hensyn til hverandre, nok varehandeltilbud, bra treningsforhold, med nærhet til fantastiske NordmarkainkludertHolmenkollenidrettsanlegg»

Sitat fra en lokalkjent

Varer/Tjenester

RøaSenter 14min

VitusapotekRøa 14min

Aldersfordeling barn (0-18 år)

27% i barnehagealder 41% 6-12 år

16% 13-15 år

15% 16-18 år

Familiesammensetning

Parm.barn

Paru.barn

Ensligm.barn

Ensligu.barn

Røa nordre

Oslo og omegn

Norge

Sivilstand

Innholdet på Nabolagsprofilen er innhentet fra ulike offentlige og private kilder og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser/tid er beregnet basert på korteste kjørbare vei eller gangvei (der kjente gangveier er med i datagrunnlaget). Vurderingene og sitatene fra lokalkjente er innhentet på nettstedet Nabolag.no og er aggregerte data basert på svar innenfor et gitt nabolag. Finn.no AS eller EIE eiendomsmegling Bærum kan ikke holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene. Kilder: Statens Kartverk, Statistisk Sentralbyrå, Geodata AS, Nabolag.no m.fl. Copyright © Finn.no AS 2024

Innholdet på Nabolagsprofilen er innhentet fra ulike offentlige og private kilder og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser/tid er beregnet basert på korteste kjørbare vei eller gangvei (der kjente gangveier er med i datagrunnlaget). Vurderingene og sitatene fra lokalkjente er innhentet på nettstedet Nabolag.no og er aggregerte data basert på svar innenfor et gitt nabolag. Finn.no AS eller EIE eiendomsmegling Bærum kan ikke holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene. Kilder: Statens Kartverk, Statistisk Sentralbyrå, Geodata AS, Nabolag.no m.fl. Copyright © Finn.no AS 2024

INFORMASJON & DOKUMENTER

ENERGIATTEST

AdresseBjerkebakken 42D

Postnummer0757

StedOSLO

KommunenavnOslo

Gårdsnummer27

Bruksnummer742

Seksjonsnummer1

Andelsnummer—

Festenummer—

Bygningsnummer301060208

BruksenhetsnummerH0101

Merkenummerc9851816-4d4c-4e1e-992a-c007290e2390

Dato15.01.2024

Energimerket angir boligens energistandard. Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se i figuren. Energimerket symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter.

Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen. Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren. A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at

Målt energibruk

Brukeren har valgt å ikke oppgi målt energibruk.

boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2010 vil normalt få C.

Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som dekkes av elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass, mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass. Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme.

Om bakgrunnen for beregningene, se www.energimerking.no

Høy andel Lav andel Oppvarmingskarakter(andel el og fossilt)

Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet

Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen, og kan forklare avvik mellom beregnet og målt energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt dersom:

Gode energivaner

Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov, men dette vil ikke påvirke boligens energimerke.

Tips 1: Følg med på energibruken i boligen

Tips 2: Luft kort og effektivt

Tips 3: Redusér innetemperaturen

Tips 4: Bruk varmtvann fornuftig

Mulige forbedringer for boligens

- deler av boligen ikke er i bruk,

- færre personer enn det som regnes som normalt bruker boligen, eller

- den ikke brukes hele året.

Energimerkingen kan kun endres gjennom fysiske endringer på boligen.

energistandard

Ut fra opplysningene som er oppgitt om boligen, anbefales følgende energieffektiviserende tiltak. Dette er tiltak som kan gi bygningen et bedre energimerke.

Noen av tiltakene kan i tillegg være svært lønnsomme. Tiltakene bør spesielt vurderes ved modernisering av bygningen eller utskifting av teknisk utstyr.

Tiltaksliste (For full beskrivelse av tiltakene, se Tiltaksliste - vedlegg 1)

- Velg hvitevarer med lavt forbruk

- Følg med på energibruken i boligen

Det tas forbehold om at tiltakene er foreslått ut fra de opplysninger som er gitt om boligen. Fagfolk bør derfor kontaktes for å vurdere tiltakene nærmere.

Eventuell gjennomføring av tiltak må skje i samsvar

- Spar strøm på kjøkkenet

- Isolering av varmerør, ventiler, pumper

med gjeldende lovverk, og det må tas hensyn til krav til godt inneklima og forebygging av fuktskader og andre byggskader.

Boligdata som er grunnlag for energimerket

Energimerket og andre data i denne attesten er beregnet ut fra opplysninger som er gitt av boligeier da attesten ble registrert. Nedenfor er en oversikt over oppgitte opplysninger, som boligeier er ansvarlig for.

Bygningskategori: Småhus

Bygningstype: Enebolig

Byggeår 2023

Bygningsmateriale: Tre BRA: 213

Ant. etg. med oppv. BRA: 4

Detaljert vegger: Nei

Detaljert vindu: Nei

Teknisk installasjon

Oppvarming: Elektrisk Ved

Ventilasjon Balansert ventilasjon

Der opplysninger ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen. For mer informasjon om beregninger, se www.energimerking.no/beregninger

Om grunnlaget for energiattesten

Oppgitte opplysninger om boligen kan finnes ved å gå inn på www.energimerking.no, og logge inn via ID-porten/Altinn. På siden "Eiendommer" kan du søke opp bygninger og hente fram energiattester som er laget tidligere. For å se detaljer for en bolig hvor det er brukt detaljert registrering må du velge "Gjenbruk"

av aktuell attest under Offisielle energiattester i skjermbildet "Valgt eiendom". Boligeier er ansvarlig for at det blir brukt riktige opplysninger. Eventuelle gale opplysninger må derfor tas opp med selger eller utleier da dette kan ha betydning for prisfastsettelsen. Det kan når som helst lage en ny energiattest.

Om energimerkeordningen

Enova er ansvarlig for energimerkeordingen. Energimerket beregnes på grunnlag av oppgitte opplysninger om boligen. For informasjon som ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen fra tidsperioden den ble bygd i. Beregningsmetodene for energikarakteren baserer seg på NS 3031 (www.energimerking.no/NS3031).

Spørsmål om energiattesten, energimerkeordningen eller gjennomføring av energieffektivisering og tilskuddsordninger kan rettes til Enova Svarer på tlf. 800 49 003 eller svarer@enova.no

Plikten til energimerking er beskrevet i energimerkeforskriften (bygninger).

Nærmere opplysninger om energimerkeordningen kan du finne på www.energimerking.no

For ytterligere råd og veiledning om effektiv energibruk, vennligst se www.enova.no/hjemme eller ring Enova svarer på tlf. 800 49 003.

Tiltaksliste: Vedlegg til energiattesten

Attesten gjelder for følgende eiendom (Vedlegg 1)

Adresse: Bjerkebakken 42D

Postnummer: 0757

Sted: OSLO

Kommune: Oslo

Bolignummer: H0101

Dato: 15.01.2024 12:15:15

Energimerkenummer: c9851816-4d4c-4e1e-992a-c007290e2390

Kommunenummer: 0301

Gårdsnummer: 27

Bruksnummer: 742

Seksjonsnummer: 1

Festenummer: 0

Bygningsnummer: 301060208

Brukertiltak

Tiltak 1: Velg hvitevarer med lavt forbruk

Når du skal kjøpe nye hvitevarer så velg et produkt med lavt strømforbruk. Produktene deles inn i energiklasser fra A til G, hvor A er det minst energikrevende. Mange produsenter tilbyr nå varer som går ekstra langt i å være energieffektive. A+ og det enda bedre A++ er merkinger som har kommet for å skille de gode fra de ekstra gode produktene.

Tiltak 2: Følg med på energibruken i boligen

Gjør det til en vane å følge med energiforbruket. Les av måleren månedlig eller oftere for å være bevisst energibruken. Ca halvparten av boligens energibruk går til oppvarming.

Tiltak 3: Spar strøm på kjøkkenet

Ikke la vannet renne når du vasker opp eller skyller. Bruk kjeler med plan bunn som passer til platen, bruk lokk, kok ikke opp mer vann enn nødvendig og slå ned varmen når det har begynt å koke. Slå av kjøkkenventilatoren når det ikke lenger er behov. Bruk av microbølgeovn til mindre mengder mat er langt mer energisparende enn komfyren. Tin frossenmat i kjøleskapet.Kjøl - og frys skal avrimes ved behov for å hindre unødvendig energibruk og for høy temperatur inne i skapet / boksen (nye kjølekap har ofte automatisk avriming). Fjern støv på kjøleribber og kompressor på baksiden. Slå av kaffetraker når kaffen er ferdig traktet og bruk termos. Oppvaskmaskinen har innebygde varmeelementer for oppvarming av vann og skal kobles til kaldvannet, kobles den til varmtvannet øker energibruken med 20 - 40 % samtidig som enkelte vaske - og skylleprosesser foregår i feil temperatur.

Tiltak 4: Tiltak utendørs

Monter urbryter (koblingsur) på motorvarmeren slik at den ikke står på mer enn nødvendig. Skift til sparepærer. Sparepærer på 5, 7, 11, 15, og 20 W tilsvarer glødelamper på henholdsvis 25, 40, 60, 75 og 100 W, og de varer dessuten lenger, 8.000-15.000 timer mot 1.000-2.500 timer for glødelamper. Det kan monteres fotocelle på utebelysningen slik at det automatisk går av/på etter dagslyset/mørket. Eller det kan monteres bevegelsessensor slik at lyset kun går på ved bevegelse og slås av automatisk etter forhåndsinnstilt tid. For snøsmelteanlegg som kun er manuelt styrt av/på eller ift. lufttemperatur kan det installeres automatikk slik at snøsmelteanlegget både er temperatur- og nedbørsstyrt dvs. når det registreres nedbør og kulde samtidig.

Tiltak 5: Fyr riktig med ved

Bruk tørr ved, god trekk, og legg ikke i for mye av gangen. Fyring i åpen peis er mest for kosens skyld. Hold spjeldet lukket når ovnen/peisen ikke er i bruk.

Tiltak 6: Redusér innetemperaturen

Ha en moderat innetemperatur, for hver grad temperatursenkning reduseres oppvarmingsbehovet med 5 %. Mennesker er også varmekilder; jo flere gjester – desto større grunn til å dempe varmen. Ha lavere temperatur i rom som brukes sjelden eller bare deler av døgnet. Montér tetningslister rundt trekkfulle vinduer og dører (kan sjekkes ved bruk av myggspiral/røyk eller stearinlys). Sett ikke møbler foran varmeovner, det hindrer varmen i å sirkulere. Trekk for gardiner og persienner om kvelden, det reduserer varmetap gjennom vinduene.

Tiltak 7: Slå av lyset og bruk sparepærer

Slå av lys i rom som ikke er i bruk. Utnytt dagslyset. Bruk sparepærer, spesielt til utelys og rom som er kalde eller bare delvis oppvarmet.

Tiltak 8: Luft kort og effektivt

Ikke la vinduer stå på gløtt over lengre tid. Luft heller kort og effektivt, da får du raskt skifta lufta i rommet og du unngår nedkjøling av gulv, tak og vegger.

Tiltak 9: Slå el.apparater helt av Elektriske apparater som har stand-by modus trekker strøm selv når de ikke er i bruk, og må derfor slås helt av.

Tiltak 10: Bruk varmtvann fornuftig

Bytt til sparedusj hvis du ikke har. For å finne ut om du bør bytte til sparedusj eller allerede har sparedusj kan du ta tiden på fylling av ei vaskebøtte; nye sparedusjer har et forbruk på kun 9 liter per minutt. Ta dusj i stedet for karbad.Skift pakning på dryppende kraner.Dersom varmtvannsberederen har nok kapasitet kan temperaturen i berederen reduseres til 70gr.

Tiltak 11: Vask med fulle maskiner

Fyll opp vaske- og oppvaskmaskinen før bruk. De fleste maskiner bruker like mye energi enten de er fulle eller ikke.

Tiltak på varmeanlegg

Tiltak 12: Isolering av varmerør, ventiler, pumper

Eventuelle rørnett, rørbend, ventiler, pumpehus etc som er uisolerte bør isoleres for å redusere unødvendig varmetap. På ventiler og komponenter kan det monteres avtagbare isoleringsputer. Det vil da i tillegg være enklere å oppnå ønsket turtemperatur i hele anlegget.

Tiltak 13: Installere varmepumpe (fra berg, jord, vann, eller uteluft til vannbårent system)

Det er vannbåren varme i boligen i form av et radiatoranlegg eller et gulvvarmeanlegg. Det kan vurderes å installere en varmepumpe dersom forholdene ligger godt til rette for dette, hvor "gratis" varme hentes fra enten berg/grunnvann (borebrønner), jord, sjøvann eller uteluft. Varmepumpen erstatter da store deler av energileveransen fra dagens kjelanlegg. For hver kilowattime varmepumpen bruker i strøm, gir den 3 - 4 kilowattimer i varmeutbytte. Varmepumpen kan også benyttes til forvarming av tappevann. En varmepumpe dimiensjoneres normalt ikke for dekke hele effektbehovet, og eksisterende kjelanlegg vil derfor fungere som spisslast i de kaldeste periodene.

Tiltak 14: Montering av peisinnsats i åpen peis

I åpen peis (murt peis uten støpejernsinnsats og uten dører) utnyttes kun 10-30 % av energiinnholdet i veden. Ved å montere et lukket, rentbrennende ildsted (peisinnsats med tette dører) reduseres varmetapet og energien i veden utnyttes mer effektivt - opptil 75 % virkningsgrad. I tillegg reduseres røykgassforurensning og utslippene med inntil 90 %.

Tiltak på elektriske anlegg

Tiltak 15: Tidsstyring av elektrisk gulvvarme / takvarme

For gulvvarme eller takvarme med styringsenhet m/termostat kan det vurderes utskiftning til ny styringsenhet med kombinert termostat- og tidsstyring. Dersom mange slike styringsenheter og/eller panelovner skiftes ut bør det vurderes et system hvor temperatur og tidsinnstillinger i ulike rom i boligen styres fra en sentral enhet. Merk at flere vanlige typer termostater også har mulighet for tidsstyring i form av aktivering av programfunksjonsknapp bak deksel, se medfølgende bruksanvisning.

Tiltak 16: Temperatur- og tidsstyring av panelovner

Evt. eldre elektriske varmeovner uten termostat skiftes ut med nye termostatregulerte ovner med tidsstyring, eller det ettermonteres termostat / spareplugg på eksisterende ovn. Dersom mange ovner skiftes ut bør det vurderes et system hvor temperatur og tidsinnstillinger i ulike rom i boligen styres fra en sentral enhet.

Tiltak utendørs

Tiltak 17: Skifte til sparepærer på utebelysning

Sparepærer på 5, 7, 11, 15, og 20 W tilsvarer glødelamper på henholdsvis 25, 40, 60, 75 og 100 W. Sparepærer gir like mye lys som vanlige glødelamper, men bruker bare rundt 20% av energien. De varer dessuten lenger, 8.000-15.000 timer mot 1.0002.500 timer for glødelamper.

Tiltak 18: Montere urbryter på motorvarmer

Det monteres urbryter (koblingsur) på motorvarmeren slik at den ikke står på mer enn nødvendig.

Tiltak 19: Termostat- og nedbørsstyring av snøsmelteanlegg

Snøsmelteanlegget er kun manuelt styrt, eller styres kun etter lufttemperatur. Det installeres automatikk slik at snøsmelteanlegget både er temperatur- og nedbørsstyrt. Det kan være i form av en temperatur- og snøføler i bakken, med temperatur - og fuktføler i luften.Snøsmelteanlegget aktiveres kun ved behov dvs.når det registreres nedbør og kulde samtidig.

Tiltak 20: Montere automatikk på utebelysning

Det kan monteres fotocelle på utebelysningen slik at det automatisk går av/på etter dagslyset/mørket. Eller det kan monteres bevegelsessensor slik at lyset kun går på ved bevegelse og slås av automatisk etter forhåndsinnstilt tid.

Plan- og bygningsetaten

NORGESHUS AS Postboks 161

7223 MELHUS

Deres ref.: Vår ref. (saksnr.): Saksbehandler:

202117328 - 88

Oppgis alltid ved henvendelse

Dato: 20.12.2023

Elisabeth Alvilde Stalvik

Adresse: BJERKEBAKKEN 42 Eiendom: 27/742/0/0

Tiltakshaver: NORDISK HUSPROSJEKT AS Søker: NORGESHUS AS

Tiltakstype: Enebolig

Tiltaksart: Oppføring

Midlertidig brukstillatelse – Bjerkebakken 42

Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om midlertidig brukstillatelse for å rive eksisterende bygningsmasse samt oppføring av fire eneboliger med tilhørende parkering innlemmet i boligene som vi mottok 05.12.2023. Tillatelsen er hjemlet i plan- og bygningsloven § 21-10 tredje ledd. Det gjenstår mindre vesentlige arbeider. Plan- og bygningsetaten gir brukstillatelse som beskrevet nedenfor.

Den midlertidige brukstillatelsen gjelder for deler av tiltaket. Det vil si at 3 av 4 boliger er ferdigstilt med unntak av mindre vesentlige arbeider. Bolig nr 4 merket med A i tegningsgrunnlaget, Bjerkebakken 42 A, er ikke en del av denne brukstillatelsen.

Gjenstående arbeider

Ansvarlig søker har oppgitt følgende arbeider som gjenstår:

 garasjeporter ettermonteres på grunn av forsinkelse fra leverandør

 noe monteringsarbeider på vann og avløp som beregnes ferdig til innflytting

 oppfylling av terreng mot nabo i nord

Dato for ferdigattest er satt til 28.02.2024.

Plan- og bygningsetaten Oslo kommune

oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom

Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo

Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo

Sentralbord: +47 21 80 21 80

Kundesenteret: +47 23 49 10 00 postmottak@pbe.oslo.kommune.no Org. Nr.: NO 971 040 823 MVA

Vilkår i den videre prosessen

Vilkår for midlertidig brukstillatelse for resten av tiltaket

Dersom du søker om midlertidig brukstillatelse før du søker om ferdigattest, må du sende oss følgende dokumentasjon:

• søknad om endret plassering av boligene må være innsendt og behandlet

Vilkår for ferdigattest

Hvis det er satt vilkår for brukstillatelse må disse være oppfylt før du kan få ferdigattest. Dette må være dokumentert enten ved søknad om brukstillatelse eller søknad om ferdigattest. I tillegg må du sende oss følgende dokumentasjon:

• bekreftelse/kvittering på at sluttdokumentasjon er mottatt av Vann- og avløpsetaten

○ Sluttdokumentasjonen kan for eksempel være som bygget-tegninger, foto og opplysninger om hva som er installert.

• sluttrapport med avfallsplan for bygg- og anleggsavfallet og kvitteringer fra avfallsmottaker

○ Plan- og bygningsetaten vil vurdere å føre tilsyn med ansvarlig foretak. Plan- og bygningsetaten skal føre tilsyn med at tiltak gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven (pbl), jf. pbl § 25-1.

• erklæring av ansvarsrett for utførelse (UTF) av marksikringsplanen

Søk via byggesakens prosjektside

Alle byggesaker har en egen prosjektside, der dere kan søke om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Prosjektsiden finner dere på http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/prosjektside/redirect?saksnr=202117328

Ferdigstillelse

Dersom de ansvarlige foretakene ikke har utført de gjenstående arbeidene, og dere ikke har søkt om ferdigattest innen fristen, vil vi kreve at dere ferdigstiller prosjektet. Dette er hjemlet i planog bygningsloven (pbl.) § 21-10. Se også Byggesaksforskriften (SAK10) kap. 12 for bestemmelsene om ansvar.

Klagefristen er tre uker

Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er tre uker fra dere mottar dette vedtaket. Et søksmål eller erstatningskrav kan ikke fremmes uten at klageadgangen er benyttet, jf. fvl. §27b. Se våre nettsider https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/klage/klag-pavedtak-i-byggesaker/

Følg saken på Saksinnsyn

Dere kan følge med på saken via Saksinnsyn på våre nettsider. Der kan dere også velge å abonnere på saken og bli oppdatert om endringer per e-post.

Vennlig hilsen

Elisabeth Alvilde Stalvik - saksbehandler

Murtaza Hussain - enhetsleder avdeling for byggeprosjekter

vest Kopi til:

NORDISK HUSPROSJEKT AS, Hoffsjef Løvenskiolds vei 69B, 0382 OSLO

01 Navn og formål

VEDTEKTER

FOR SAMEIET BJERKEBAKKEN 42

Sameiets navn er: SAMEIET BJERKEBAKKEN 42

Sameiet består av 4 boligseksjoner gnr. 27 bnr.742 i Oslo kommune.

Sameiets formål er å

a) ivareta driften av Sameiet

b) administrere bruk og vedlikehold av fellesanlegg og fellesarealer

c) ivareta alle andre saker av felles interesse.

02 Sameiemøte

Den øverste myndighet i Sameiet utøves av sameiemøtet.

Ordinært og ekstraordinært sameiemøte innkalles med de frister som er fastsatt i eierseksjonsloven.

De saker sameiemøtet skal behandle fremgår av eierseksjonslovens regler. Det kreves enstemmighet for endring av vedtekter og husordensregler.

03 Styre

Sameiet ledes av et styre som står for forvaltning av sameiernes fellesanliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiemøtet.

Styret velges av sameiemøtet og skal bestå av 2 medlemmer inkludert leder.

Styrets leder velges særskilt.

Styremedlemmene og styrets leder velges for 1 år av gangen.

Styremedlemmene kan gjenvelges. Styremedlem som selger sin seksjon, må samtidig tre ut av styret.

For juridiske personer som eier en seksjon i Sameiet er den valgbar som styremedlem som styret i eierselskapet utpeker. Som valgbar kan utpekes styremedlem, daglig leder, ansatt og aksjonær/ ANS-partseier.

Vedtak treffes med alminnelig flertall. I felles anliggender representerer styret sameierne og forplikter dem med underskrift av styrets leder. Styret kan meddele prokura.

04 Disposisjon og råderett

Ingen kan erverve mer enn 2 boligseksjoner i sameiet. Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder til salg, bortleie og pantsettelse.

Ved salg og fremleie plikter sameierne og meddele dette skriftlig til styret for registrering. Sameierne plikter ved fremleie å gjøre leietaker oppmerksom på vedtekter, eventuelle husordensregler og øvrige bestemmelser som gjelder for Sameiet.

Hva gjelder mislighold, henvises til eierseksjonslovens regler.

Sameiet forbeholder seg panterett på kr. 50.000, - på hver av seksjonene. Denne panterett skal ligge med prioritet etter 80% av en av styret godkjente verditakst.

Innehaver av den enkelte seksjon er ansvarlig for ubetalt andel av driftsutgifter til Sameiet, eventuelt andre utgifter som Sameiet har bestemt, blir betalt og hefter også for tidligere seksjonseiers forpliktelser.

05 Disposisjon av fellesanlegg

Fellesarealet utgjør felles veiareal og annet fellesareal. Vedlikehold av vei foretas i fellesskap.

06 Vedlikehold

Bestemmelsen om vedlikehold følger de alminnelige regler i eierseksjonsloven.

07 Skader - forsikring

Seksjonseieren har plikt til å tegne huseierforsikring. Den enkelte sameier dekker forsikring i forbindelse med sitt innbo og bygningsmessige innredninger.

08 Fellesutgifter

Alle fellesutgifter fordeles etter eierbrøken.

09 Lov om eierseksjoner

Så langt det ikke er bestemt annerledes, skal eierseksjonsloven sine bestemmelser følges.

Morten Dahl Styrets formann

SAMEIET BJERKEBAKKEN 42

SAMEIEMØTE I SAMEIET BJERKEBAKKEN 42

den 15.01.2020 ble avholdt konstituerende sameiermøte i Sameiet BJERKEBAKKEN 42 på selskapets kontor.

Til stede: Jongsbru AS v/Morten Dahl som eier av alle seksjoner Samtlige seksjoner var da representert.

FØLGENDE SAKER TIL BEHANDLING:

Konstituering

Sameiet ble erklært konstituert.

Vedtekter.

De fremlagte vedtekter ble vedtatt som Sameiets vedtekter. Styre.

Som styre ble valgt:

v/Morten Dahl leder

Oslo, den 07.06.2022

Morten Dahl

EIE eiendomsmegling BJERKEBAKKEN 42

Dato: 21.06.2022

Deres ref:Vår ref (Saksnr):Saksbehandler: Automatisert produksjon Bestillingsnr.: 86452672 6576081

AREALBEKREFTELSE FOR GNR.27 BNR. 742

Vi viser til bestilling av 20220620 for BJERKEBAKKEN 42.

GNR. 27 BNR. 742

er, ifølge eiendomsregisteret i Oslo, opprettet den 09.01.1947.

Arealet for eiendommen, med til- og framålinger ført i eiendomsregisteret i Oslo, er

1948 m²

Eiendommen, i samsvar med oppgitt areal, er vist med gul farge på vedlagte kartutsnitt.

Målestokk= 1: 1000.

Eiendommen består av 1 teig.

Plan- og bygningsetaten

Avdeling for Geodata Matrikkelenheten

Kristin Tveit Enhetsleder

*

=regulert kotehøyde med Oslo lokal som høydereferatse. Ved prosjekteritg legges 37 cm til dette kotehøydet.

Dato: 21.06.2022

Bruker: FME

Målestokk 1:1000

Ekvidistatse 1m Koord.system: EUREF89 - UTM sote 32

Høydereferatser - Reguleritgsplat: Se reg.best. - Bakgruttskart: NN2000 Origitalformat: A3

Reguleringsklrt

– Klrtutsnittet gjelder vertikllnivå 2 (dvs. på blkkenivå). – Gjeldende kommunedelpllner: KDP-19, KDP-17 – Nlturmlngfold innenfor klrtutsnittet. Se eget klrt. – Klrtet er slmmenstilt for: Eiendomsomsetning. Kln ikke brukes til byggeslk.

PlottID/Best.tr: 227914/ 86452672

Adresse: BJERKEBAKKEN 42

Gtr/Btr: 27/742

© Plat- og bygtitgsetatet, Oslo kommute

Opprittelig reguleritgsplat gir rammer for høyder på platlagt bebyggelse ut fra terretghøydete slik de var da reguleritgsplatet ble vedtatt. Det tye sammetstilte reguleritgsplatkartet viser dagets terretg- og tomtesituasjot. Platets origitale vedtakskart er tilgjetgelig i Saksittsyt.

Se tegtforklaritg på eget ark

Deres ref.: 41464 / JCK@MSNOP Kommettar:

6647400

TEGNFORKLARING - REGULERING (for gjeldende kartutsnitt)

Dato: 21.06.2022

Bruker: FME

Målestokk 1:1000

Ekvidistatse 1m Koord.system: EUREF89 - UTM sote 32

Høydereferatser - Reguleritgsplat: Se reg.best. - Bakgruttskart: NN2000

Origitalformat: A3

Naturmangfold

– Skraverte felter markerer omrfder hvor det er registrert naturmangfold (rød) eller fremmede skadelige organismer (sort). – Kartet er sammenstilt for: Eiendomsomsetning. Kan ikke brukes til byggesak.

PlottID/Best.tr: 227914/ 86452672

Adresse: BJERKEBAKKEN 42

Gtr/Btr: 27/742

Deres ref.: 41464 / JCK@MSNOP

Kommettar:

© Plat- og bygtitgsetatet, Oslo kommute

Opprittelig reguleritgsplat gir rammer for høyder på platlagt bebyggelse ut fra terretghøydete slik de var da reguleritgsplatet ble vedtatt. Det tye sammetstilte reguleritgsplatkartet viser dagets terretg- og tomtesituasjot. Platets origitale vedtakskart er tilgjetgelig i Saksittsyt.

6647400

© Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune

Kommuneplanen 2015–2030

Vedtatt av bystyret 23.09.2015, sak 262

Dato: 21.06.2022

Målestokk 1:3000

Koordinatsystem: EUREF89 - UTM sone 32

PlottID/Best.nr: 227914/86452672

Deres ref.: 41464 / JCK@MSNOP

Kartet viser utsnitt av «Plankart 1-2 Arealbruk» og «Plankart 2-2 Hensynssoner». For øvrige juridisk bindende kart, se Planinnsyn - https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Blå ramme viser utsnittet for de øvrige plottene.

Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 og til 23.09.2015 vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid. Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid. Se tegnforklaring på eget ark.

Tegnforklaring - kommuneplan

Farled

Fjernveg (tunnel)

Fjernveg

Markagrense

Plangrense

Sporveg (tunnel), fremtig

Sporveg (tunnel), eksisterende

Sporveg, eksisterende

Sporveg, fremtidig

Jernbane (tunnel), fremtidig

Jernbane (tunnel), eksisterende

Jernbane, eksisterende

Turvei

Ny T-bane-/jernbanestasjon (ikke juridisk)

T-banestasjon (ikke juridisk)

Jernbanestasjon (ikke juridisk)

Banetrase (ikke juridisk)

Fjordtrikk (ikke juridisk)

Samferdsel (ikke juridisk)

Eksisterende kollektivknutepunkt

Fremtidig kollektivknutepunkt

Spredt boligbebyggelse

Bestemmelsesgrense

Aktivitetssone marka

Bebyggelse og anlegg, eksisterende

Bebyggelse og anlegg, fremtidig

Bane, eksisterende

Havn, eksisterende

Havn, fremtidig

Kollektivknutepunkt, fremtidig

Grønnstruktur, eksisterende

Grønnstruktur, fremtidig

Forsvaret

LNF-areal, eksisterende

LNF-areal, fremtidig

Spredt boligbebyggelse, eksisterende

Spredt boligbebyggelse, fremtidig

Spredt fritidsbebyggelse, eksisterende

Spredt fritidsbebyggelse, fremtidig

Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Farled

Småbåthavn, eksisterende

Småbåthavn, fremtidig

Naturområde

Friluftsområde

Ytre by (utviklingsområder)

Indre by (utviklingsområder)

H570 - Bevaring kulturmiljø

H710 - Båndlegging for regulering etter pbl.

H810_1 - Krav om felles planlegging (områderegulering)

H810 _2 - Krav om felles planlegging

H820_1 - Omforming (kabling og høystentledninger)

H820_2 - Omforming (trafostasjoner)

H110 - Nedlagsfelt drikkevann

H190 - Andre sikringssoner

H310_1 - Kvikkleire

H310_2 - Steinsprang

H320_1 - Stormflo

H320_2 - Elveflom

H390 - Deponi

Oslokommune Plan-ogbygningsetaten

S-4220

Sakengjelder: REGULERINGSPLANFORSMÅHUSOMRÅDERIOSLOSYTREBY,(SMÅHUSPLANEN). Ny§6,7,8,9,10,12,18og20,vedtatt12.6.13.Ny§9,4.leddog§10,1.leddandresetning, vedtatt17.3.15.BUK-sak57/15.

Vedtaksdato: 15.03.2006

Vedtattav: Bystyret,egengodkjenning

Lovverk: PBL1985

Høydereferanse: OSLOLOKAL

Merknader: Sesak200913489,endretreg.best.

Knytning(er)motandreplaner: V021012,V040711,V051114,V121214,V240614,200401057

Sakenbestårav10side(r)inkludertdenne.

Plan-ogbygningsetaten Besøksadresse: Vahlsgate1,0187Oslo

Postadresse: Boks364Sentrum, 0102Oslo

Telefon:23491000Organisasjonsnummer: Telefaks:23491001971040823MVA

E-post:postmottak@pbe.oslo.kommune.no Internett:www.pbe.oslo.kommune.no

OSLO KOMMUNE

S-4220, 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015.

Se endret reg.best. ,vedt. 17.11.2008 (V171108).

Mindre vesentlig reguleringsendring for tre eiendommer (gnr.125 bnr.128, gnr.58 bnr.47 og gnr.27 bnr.465). Slik at arkeologisk utgravning av berørte automatisk fredete kulturminner sikres før søknad om tiltak kan behandles.

Se endret reg.best. ,vedt.04.07.2011(V040711)

Små reguleringsendringer for tre eiendommer, (gnr.48/ bnr.21, gnr. 48/ bnr.27, gnr.10/ bnr.281). Slik at det foretas arkeologisk undersøkelse, for at berørte automatisk fredete kulturminner ivaretas og sikres før tiltak igangsettes".

Se endret reg.best., vedt.02.10.2012 (V021012)

Små reguleringsendringer for eiendommen gnr.27/ bnr.482. Slik at det foretas arkeologisk undersøkelse for at berørte automatisk fredete kulturminner ivaretas og sikres før tiltak igangsettes.

Se endret reg.best., vedt. 24.06.2014 (V240614)

I Bergsalléen 8A, gnr 48,bnr. 331, skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte automatisk fredete kulturminner, id 170362, før iverksetting av byggetiltak. Det skal tas kontakt med Byantikvaren i Oslo umiddelbart etter søknad om tiltak har kommet inn, slik at omfanget av den arkeologiske undersøkelsen kan fastsettes.

Se endret reg.best., vedt. 05.11.2014 (V051114)

Før iverksetting av byggetiltak som berører kulturminne id 176633 i Nils Lauritssøns vei 18 skal det foretas arkeologisk utgravning av dette. Anleggsarbeid kan iverksettes før utgravningen gjennomføres i de delområder, der dette ikke er til hinder for gjennomføringen av utgravningen, eller utgjør en fare for å påføre kulturminne skade, jf. avmerking på kart datert 10. september 2014.

Det skal tas kontakt med Byantikvaren i Oslo i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av de arkeologiske granskningene kan fastsettes.

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY (S-4220) (Med endrede §§ 6, 7, 8, 9, 10, 12, 18 og 20).

Paragraf 1 – 20

§ 1 Avgrensning

Disse reguleringsbestemmelser gjelder for de områder som er vist på plankart merket BOP200401057 (i målestokk 1:5000), datert 01.03.2004 og revidert 10.02.2006.

§ 2 Reguleringsformål

Området reguleres til byggeområde for boliger. Innenfor planområdet opprettholdes gjeldende reguleringsplaner for andre formål enn byggeområder for boliger.

Automatisk fredete kulturminner som er avmerket på plankartet reguleres til spesialområder bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger.

§ 3 Hensikten med reguleringsplanen

Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en utvikling i planområdet med bebyggelse med småhuskarakter, og å opprettholde og styrke småhusområdenes kvaliteter. Planen skal ivareta områdenes estetiske, funksjonelle, kulturminnefaglige og miljømessige kvaliteter knyttet til eksisterende bebyggelse, landskap, vegetasjon og biologisk mangfold.

§ 4 Bebyggelsesplan

Tiltak med 10 eller flere nye boenheter kan bare oppføres på grunnlag av godkjent bebyggelsesplan.

§ 5 Utomhusplan

Ved innsendelse av søknad om tillatelse til tiltak kreves utomhusplan. Denne skal vise både eksisterende og planert terreng for eiendommen og terrengtilpasning til naboeiendommene, samt opparbeiding av utearealene.

Terrengbehandling, beplantning og annen opparbeiding i samsvar med godkjent utomhusplan må være utført før midlertidig brukstillatelse gis.

For mindre tiltak som ikke endrer utomhusarealet kan kommunen forenkle kravet til dokumentasjon.

§ 6 Plassering av bebyggelse og terrengtilpasning

6.1

Nærområdets landskap/terreng, grøntdrag og bebyggelsesstruktur skal være førende ved plassering og gruppering av ny bebyggelse og ved fradeling av eiendommer.

Følgende definisjoner legges til grunn:

a. Med nærområde menes et område som omfatter tilgrensende eiendommer, eiendommer som er gjenboere, samt eiendommer langs begge sider av tilliggende vei/veier, som følger av figur 1a-c. Kommunen kan fastsette et utvidet eller redusert nærområde der det er naturlig at et større eller mindre område ses i sammenheng.

Figur 1a : Nærområde der tiltak ligger langs vei/gate

Figur 1b: Nærområde der tiltak ligger i vei-/gatekryss

Figur 1c: Nærområde der tiltak ligger bak bebyggelse langs vei/gate

b. Med bebyggelsesstruktur menes måten bygningene er plassert og gruppert på den enkelte eiendom, i forhold til bebyggelsen i nærområdet og i forhold til veier, ferdselslinjer, bekkeløp, landskap/terreng og grøntdrag.

c. Enhetlig bebyggelsesstruktur betyr at minst 3/4 av bygningene i nærområdet har lik plassering og gruppering i forhold til ovennevnte elementer.

d. Med grøntdrag menes vegetasjonsbelter som strekker seg over flere eiendommer.

6.2

Kommunen skal godkjenne tiltakets plassering. Ved plassering av tiltak skal bebyggelsesstruktur for eiendommer langs samme side av vei i nærområdet vektlegges. Dersom tiltaket ikke er lokalisert langs vei skal plassering av bebyggelse på tilgrensende eiendommer være førende. I områder med større bygningsvolumer i eksisterende bebyggelse skal nye boligenheter samles i volumer av tilsvarende størrelse.

6.3

Tiltak innenfor nærområder med enhetlig bebyggelsesstruktur skal videreføre denne. Der bebyggelsen i nærområdet har enhetlig avstand til vei skal denne avstanden opprettholdes. Ny bebyggelsesstruktur innenfor enhetlige områder kan tillates, dersom denne kan videreføres over flere eiendommer i nærområdet på en slik måte at en enhetlig bebyggelsesstruktur sikres.

6.4

I nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktur eller ved ubebygde arealer kan bebyggelse plasseres i nyskapende strukturer, og disse skal binde området sammen.

6.5

Ved alle tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) skal det legges stor vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon. Terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse, annen plassering eller høyere gesims- og terrenghøyde enn tomtens naturlige topografi legger til rette for tillates ikke. Ferdig planert terreng skal tilsvare eksisterende terrengnivå.

Følgende unntak tillates:

a. På flate og svakt skrånende tomter skal samlet høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer ved bebyggelse maksimalt være 0,5 meter.

b. For skrånende tomter med fall 1:6 – 1:3 skal høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer samlet ikke overskride 1 meter.

c. For bratte tomter med terrengfall mer enn 1:3 skal høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer samlet ikke overskride 1,5 meter.

Ved terrassering av terrenginngrep som nevnt i b og c skal maksimal utstrekning og minste avstand mellom terrenginngrepene være 6 m i terrengets fallretning.

Terrengmessig overgang til naboeiendommer skal gis en naturlig utforming. Det skal ikke etableres støttemurer, fyllinger, og/eller skjæringer med samlet høyde på mer enn 0,5 meter nærmere enn 4 meter fra nabogrense.

Mindre avvik kan tillates for adkomst/avkjørsel og parkering.

6.6

Maksimalt 40 % av tomtens areal, inklusive bebygd areal (BYA), kan opparbeides med harde, vann-ugjennomtrengelige overflater. Overvann skal håndteres lokalt på egen eiendom.

6.7

Nye tiltak skal plasseres slik at større trær bevares. Med større trær menes trær med stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng. Det skal avsettes plass på eiendommen i plan og dybde til utvikling av rotsystem og krone. Treets rotsone regnes som største omkrets for treets krone. Tiltak eller byggegroper innenfor denne sonen tillates ikke.

§ 7 Utforming av bebyggelse

Nye tiltak skal ha god bruksmessig, fysisk og estetisk kvalitet.

Nye tiltak skal ha småhuskarakter og størrelse/volum tilsvarende eksisterende bebyggelse i nærområdet. Flertallet av følgende formingsfaktorer skal hentes fra eksisterende bebyggelse: Høyde, lengde/bredde, grunnflate, volumoppbygging, takform og materialbruk, hvorav takform og/eller materialbruk skal være et av elementene.

I nærområder med i hovedsak ensartet bebyggelse skal alle ovennevnte formingsfaktorer hentes fra eksisterende bebyggelse.

§ 8 Bevaringsverdig bebyggelse

Ved behandlingen av søknadspliktige tiltak samt ved behandling av bebyggelsesplaner skal spørsmålet om bevaring avklares med antikvarisk myndighet (Byantikvaren). Der det er enkeltbygg av særlig arkitektonisk eller historisk betydning på eiendommen, eller eiendommen inngår i grupper av bygninger som sammen utgjør et spesielt verdifullt kulturmiljø, skal nybygg plasseres slik at eksisterende bevaringsverdig bebyggelse kan bevares. ”Moderhusets” (det eksisterende bevaringsverdige huset) ordensprinsipper og formingsfaktorer skal være førende for plassering og utforming av ny bebyggelse, slik at bebyggelsen på eiendommen samlet får en helhetlig karakter og ”moderhuset” et romslig uteareal foran sin hovedfasade.

§ 9 Bevaring av strandlinje mot sjø og vassdrag Åpne strekninger av bekker, elver, vann, dammer og tjern skal opprettholdes. Der nye tiltak berører lukkede elver eller bekker skal gjenåpning av disse vurderes.

Tiltak må ikke gjennomføres nærmere enn 20 m fra vannkant mot vassdrags hovedløp eller 12 m fra vannkant mot vassdrags sideløp. De samme avstandene gjelder også for graving, sprenging og andre fyllingsarbeider. Avstand måles ut fra normal vannstand. Hovedløp og sideløp defineres som i kommende Grøntplan i Oslo.

I områder markert A på plankartet gjelder byggegrense mot bekk som vist på plankartet.

I områder på Bygdøy som ikke omfattes av S-4726 ”Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for villaområdet Huk aveny” vedtatt 12.06.2013, og som er markert B på plankartet, gjelder byggegrense mot sjøen som vist på kartet. I disse områdene kan det likevel tillates brygge, utenfor byggegrense, på inntil 8 m2 pr. eiendom. Største lengde langs strandlinje skal ikke overstige 6 meter. Største lengde fra strandlinje, eller største utstikk fra strandlinje ved normal vannstand, skal ikke overstige 6 meter. Brygger skal utformes og plasseres slik at allmenn ferdsel på sjøen ikke hindres.

§ 10 Bebyggelse, høyder og grad av utnyttelse

Det tillates inntil 24 % bebygd areal (BYA) på den enkelte tomt. Områder langs bekkedrag (markert A på plankartet) og områder på Bygdøy (markert B på plankartet) som ikke omfattes av S-4726, ”Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for villaområdet Huk aveny” vedtatt 12.06.2013, tillates bebygd areal (BYA) inntil 18 %

Følgende høyder tillates: a. Gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter. For bebyggelse med pulttak tillates høyeste gesims inntil 7,5 meter, laveste gesims inntil 6,5 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Med flate tak menes tak med maksimalt 4 graders takvinkel. Alle høyder måles ut fra eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

b. De tillatte gesims- og mønehøyder i pkt. a) forutsetter at tiltakets totale høyde (HT) ikke overstiger 10,5 meter. Tiltakets totale høyde er samlet høyde på bygning og laveste punkt for støttemurer, skjæringer og fyllinger maksimalt 6 meter fra fasade, og måles som vist på figur 2a og 2b:

Figur 2a Figur 2b

c. Der et flertall av bygningene langs samme side av vei i nærområdet har gesims- og mønehøyder som overstiger de angitte høyder angitt under a) med mer enn 1 meter, kan kommunen ut fra disse høydene fastsette gesims- og mønehøyde for det omsøkte tiltaket opp til den høyde som er dominerende for området.

I søknad om tiltak skal gesims- og mønehøyder, samt høyder for eksisterende og planert terreng angis med kotetall.

Anlegg under bakken skal i hovedsak plasseres under bygningens fotavtrykk, og maksimalt utgjøre 30 % av tomtens areal.

Parkeringsplasser på terreng, dvs. frittstående, i carport eller garasje, skal være minimum 18 m2 per plass og medregnes i bebygd areal (BYA). Ved fire eller flere boenheter skal minimum 25 % av parkeringsplassene, dog minst en plass, ligge på terreng og være felles for beboerne. Felles Pplasser på terreng skal ikke være overbygd. Ved parkeringsanlegg i kjeller skal hver plass ha en minstestørrelse på 2,5 x 5,0 meter.

§ 11 Minste størrelse på boligtomter

Minste tomtestørrelse skal være 600 m2.

Tomter på under 600 m2 kan likevel fradeles hvis det foreligger godkjent søknad om tillatelse for nytt tiltak eller det ligger eksisterende bygning på eiendommen som ønskes fradelt.

Slik fradeling, eller fradeling til tomter på over 600 m2, kan godkjennes hvis øvrige krav i planog bygningsloven og reguleringsbestemmelsene er oppfylt.

§ 12 Uteoppholdsareal

Det skal settes av uteoppholdsareal etter følgende norm.:

a. Minimum 200 m2 for eneboliger og 300 m2 for tomannsboliger.

b. Minimum 100 m2 per boenhet/leilighet der BRA er lik eller større enn 55 m2 i annen boligbebyggelse/ boligtype enn ene- eller tomannsbolig.

c. Minimum 50 m2 per boenhet/leilighet der BRA er mindre enn 55 m2 i annen boligbebyggelse/ boligtype.

Arealnormen gjelder både for nye boliger og for eksisterende boliger på eiendommer hvor det skal gjennomføres tiltak. Arealnormen gjelder også ved endring av antall eller størrelse på leiligheter i eksisterende bebyggelse og ved fradeling av eiendommer.

Minst 3/4 av uteoppholdsarealet skal være på terreng. Takterrasser medregnes i uteoppholdsareal. Arealer brattere enn 1:3 etter planering tas ikke med i beregningen av uteoppholdsareal.

Uteoppholdsareal skal plasseres best mulig i forhold til sol og støy/andre miljøbelastninger, skal være egnet for aktivitet og lek og skal ligge godt tilgjengelig fra boligen. Ved 2 – 4 boenheter skal uteoppholdsareal på terreng innbefatte ett samlet areal med en minste størrelse på 8 x 8 meter per boenhet.

Ved tiltak med fem eller flere boenheter skal minimum 1/4 av uteoppholdsarealet være et felles uteoppholdsareal på terreng med en minste størrelse på 8 x 12 meter. Felles uteoppholdsareal på nordsiden av bebyggelse tillates ikke.

Takterrasser kan godkjennes hvis disse er trukket minimum 1 meter tilbake fra fasadelivet.

Arealer som er ment å tjene som felles oppholds-, leke- eller parkeringsareal, jfr.§10, for eiendommen, kan ikke tillegges enkeltseksjoner som tilleggsareal dersom eiendommen blir seksjonert, jfr. § 20b.

§ 13 Parkering

Parkeringsplasser skal opparbeides i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsnormer for Oslo kommune, åpen by.

§ 14 Veier

Langs veier med kapasitetsproblemer eller trafikkfarlige strekninger kan den nye bebyggelsens påvirkning på trafikksituasjonen kreves utredet av utbygger.

Ved tillatelse til deling av eiendom eller byggetiltak kan det settes krav til veiopparbeidelse.

Kommunen kan kreve oppført gjerde langs vei som betingelse for midlertidig brukstillatelse og gi bestemte krav til utforming, høyde, osv.

§ 15 Støy

Der støyforholdene overstiger laveste grense i de til enhver tid gjeldende retningslinjer for støy, må plan for tiltak som dokumenterer tilfredsstillende støynivå foreligge sammen med søknad om tillatelse til tiltak. Aktuelle terrengtiltak innarbeides i utomhusplanen, jfr. § 6. Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdig opparbeidede før midlertidig brukstillatelse gis.

§ 16 Luftforurensing

I områder der grenseverdiene for lokal luftkvalitet kan bli overskredet, skal arealer ikke fradeles eller bebygges uten at det gjennomføres tiltak som vil gi tilfredsstillende luftkvalitet.

§ 17 Jordforurensning

Arealer med forurensning i grunnen kan ikke bebygges uten at nødvendige tiltak gjennomføres.

§ 18 Automatisk fredete kulturminner – forholdet til lov om kulturminner og rekkefølgebestemmelser

De automatisk fredete kulturminnene som er regulert til spesialområder bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger skal forvaltes i henhold til lov om kulturminner av 09.06.1978 nr. 50 (kulturminneloven).

Før tillatelse etter plan- og bygningsloven kan gis, må forholdet til automatisk fredete kulturminner være avklart i samsvar med kulturminneloven, jfr. kulturminneloven §§ 8, 9 og 10. Dette innebærer at automatisk fredete kulturminner for det samlede tiltaket må registreres. Hvor slike kulturminner påvises må kulturminnemyndighetene vurdere om tillatelse til inngrep kan gis og eventuelt fastsette vilkår for dette, jf. kulturminneloven §§ 8 og 9, og kommunen må følge opp med nødvendige reguleringsendringer (formål og/eller bestemmelser).

§ 19 Strøkstjenlig virksomhet

Ny eller utvidelse av eksisterende strøkstjenlig virksomhet samt bruksendring til disse formål tillates, forutsatt at kommunen finner virksomheten tjenlig for boligstrøket. Tiltaket forutsettes ikke å medføre vesentlig økning av miljøbelastninger på nærområdet.

Med strøkstjenlig virksomhet menes tiltak som forsterker kvaliteten på området og støtter opp om hensikten med planen selv om tiltaket ikke inngår i reguleringsformålet.

§ 20 Dokumentasjon

Søknad om tiltak skal inneholde:

a. Analyse og beskrivelse av nærområdets bebyggelsesstruktur med ny bebyggelse innplassert.

b. Disponering av eiendommen til bebyggelse, atkomst, parkering og uteoppholdsareal med vegetasjon. Ved felles uteoppholdsareal skal avgrensning av private og felles uteoppholdsareal og hvordan 60 % vanngjennomtrengelige arealer sikres, vises. Større, eksisterende trær med avsatt plass til rotsone skal inntegnes.

c. Eksisterende og ny bebyggelses nøyaktige plassering på eiendommen i forhold til nabogrenser, veier, annen bebyggelse, stier, bekker med mer.

d. Kotesatt eksisterende og planert terreng på eiendommen og tilstøtende arealer.

e. Bebyggelsens høyder, kote- og målsatt, og utforming sammen med eksisterende bebyggelse på naboeiendommer i nærområdet.

f. Analyse og beskrivelse av tiltakets innvirkning på naboeiendommer i forhold til sol ved jevndøgn kl. 15:00, samt miljøbelastninger, herunder lokale trafikkforhold.

g. Tiltakets plantegninger, snitt og fasader med tilgrensende nabobebyggelse vist.

h. Dokumentasjon som viser at tiltaket, jf. § 18, 2. ledd, ikke kommer i konflikt med automatisk fredete kulturminner etter kulturminneloven.

i. Dokumentasjon som viser hvordan tiltaket hensyntar naturmangfold.

j. Marksikringsplan som redegjør for sikring av større trær og terreng i byggeperioden.

k. Redegjørelse for lokal håndtering av overvann.

Der kommunen finner det nødvendig kan det kreves ytterligere dokumentasjon. For fradeling av eiendom, mindre byggetiltak og andre mindre anlegg kan kommunen forenkle kravene til dokumentasjon.

Reguleringsplan og reguleringsbestemmelser ble egengodkjent ved bystyrets vedtak av 15.03.2006, sak 80, revidert ved bystyrets vedtak av 12.06.2013, sak 238, byutviklingskomiteens vedtak av 17.03.2015, sak 57.

Bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak.

Byrådsavdeling for byutvikling, den 06.04.2006 og 28.06.2013.

Signy Volden, bem

Oslokommune

Plan-ogbygningsetaten

S-4615

Saken gjelder: BJERKEBAKKEN37.Detaljreguleringforgnr.27bnr.670.

Vedtaksdato: 16.11.2011

Vedtattav: Bystyret,egengodkjenning

Lovverk: PBL2008

Høydereferanse: OSLOLOKAL

Merknader:

Knytning(er)motandreplaner: 200806324

Sakenbestårav2inkludertdenne.

Plan-ogbygningsetaten

Besøksadresse: Vahlsgate1,0187Oslo

Postadresse: Boks364Sentrum, 0102Oslo

Telefon:23491000Organisasjonsnummer: Telefaks:23491001971040823MVA

E-post:postmottak@pbe.oslo.kommune.no Internett:www.pbe.oslo.kommune.no

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR BJERKEBAKKEN 37 GNR. 27, BNR. 670

§ 1. Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket ABPN-200806324 og datert 25.05.2010.

§ 2. Formål Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg

§ 3. Boligbebyggelse Enhver tids gjeldende bestemmelser for tilliggende boligområde skal legges til grunn.

§ 4. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur – kjørevei Kjørevei skal være privat og felles for gnr. 27, bnr. 303, 305, 306, 308, 670 og 1940. Kjørevei reguleres i 5 meters bredde og skal opparbeides i 4 meters bredde.

§ 5. Overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann ved søknad om rammetillatelse.

2 av 2

Oslokommune Plan-ogbygningsetaten

S-527

Saken gjelder: ReguleringavGravdalsveien(vei1007)vedgnr.27,bnr.1016og1069,Voksen,Oslo.

ForS-527erallinformasjonskrevetpåkartet.

S-527harikkeegneskrevnereguleringsbestemmelser.

Vedtaksdato: 09.03.1954

Vedtattav: Kommunalogarbeidsdepartementet

Lovverk:

Høydereferanse: OSLOLOKAL

Merknader:

Knytning(er)motandreplaner:

Sakenbestårav1inkludertdenne.

Plan-ogbygningsetaten Besøksadresse: Vahlsgate1,0187Oslo

Postadresse: Boks364Sentrum, 0102Oslo

Telefon:23491000Organisasjonsnummer: Telefaks:23491001971040823MVA

E-post:postmottak@pbe.oslo.kommune.no Internett:www.pbe.oslo.kommune.no

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten

Kommuneplanen fra 2015 til 2030.

Oslo kommune vedtok en ny kommuneplan 23. september 2015 som gjelder fram til 2030.

Dette har betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

Ved bestilling av reguleringskart følger nå et utsnitt av kommuneplanen som viser arealbruk og hensynssoner for et større område rundt reguleringskartutsnittet.

Det er derfor viktig at alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller en av våre innsynsløsninger kontrollerer informasjonen mot kommuneplanen.

For øvrige juridisk bindende kart, se link nedenfor: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Informasjon om kommuneplanen finner du på: httpst//www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702/Innhold/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Ny %20kommuneplan%202015/Kommuneplan%202015%20del%202%20justert%2031.01.2017.pdf

Sist revidert 23.07.2013

Kommer ditt tiltak i konflikt med naturmangfoldet?

Naturmangfoldloven (nml) erstatter naturvernloven og trådte i kraft 01.07.2009. loven gjelder for alt naturmangfold, og har som et overordnet mål å sikre biologisk mangfold, og oppfylle FNs mål om en miljømessig bærekraftig utvikling.

Registrert biologisk mangfold på tiltakseiendom eller naboeiendommer

Før du sender inn en bygge- eller delesøknad må du sjekke om det er registrert biologisk mangfold på tiltakseiendommen eller naboeiendommer. Hvis tiltaket ligger innenfor eller inntil arealer med registrert biologisk mangfold vil dette fremgå i form av tekst på reguleringskart som kjøpes i etatens kundesenter eller bestilles på internett. Det vil i slike saker også følge med et eget kartblad der biologisk mangfold er markert med rødt (rød skravur i kommunens kartløsning Plan Web).

Uttalelse fra Bymiljøetaten ved Miljødivisjonen

Bymiljøetaten har omfattende kunnskap om hvilke naturtyper og arter som er registrert i Oslo. Dersom det er registrert biologisk mangfold på eiendommen eller inntil 7 meter fra tiltaket, skal det foreligge uttalelse fra Bymiljøetaten før søknad behandles. Plan- og bygningsetaten oppfordrer tiltakshaver/ansvarlig søker til å innhente uttalelse i forkant av at bygge søknad innsendes. Hvis det ikke foreligger uttalelse fra Bymiljøetaten ved innsendelse av bygge søknad, vil Plan- og bygningsetaten oversende saken til Bymiljøetaten til uttalelse. Dette kan forlenge saksbehandlingstiden.

Naturmangfoldloven – krav til vurdering i byggesaken av prinsippene i §§ 8-12 Naturmangfoldloven § 7 fastslår at prinsippene i nml §§ 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Naturmangfoldloven §§ 8-12 beskriver kunnskapsgrunnlag, føre-varprinsippet, hensyn til økosystem og samlet belastning, fordeling av kostnader ved miljøforringelse samt krav om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. De enkelte bestemmelsene kan ses på www.lovdata.no.

Loven er særlig aktuell ved planlegging etter plan- og bygningsloven. Dersom nml ikke er vurdert i reguleringsplan, må prinsippene i nml §§ 8-12 vurderes særskilt i bygge- og delesaken. Dette gjelder blant annet alle bygge- og delesaker som behandles etter planer vedtatt før nml trådte i kraft.

Kommunen vil ved behandling av bygge- og delesaker foreta en vurdering av tiltakets konsekvenser for det samlede naturmangfoldet. Dette gjelder for alle typer tiltak inklusive anleggsveier, riggområder, deponiområder, grøfter, utomhusplaner, utvendig ledningsanlegg og andre infrastrukturtiltak. Plan- og bygningsetaten vil avveie hensynet til bevaring og vern av naturmangfold mot andre viktige samfunnsinteresser, som for eksempel behov for utbygging.

Ved forskrift er enkelte segmenter av biologisk mangfold gitt et særskilt vern. Dette gjelder artene dragehode, dverggås, elvesandjeger, eremitt, honningblom, klippeblåvinge, rød skogfrue og svarthalespove.

Prioriterte arter: Nml § 23, Forskrift 2011-05-20 (nr 517-524)

Enhver form for uttak, skade eller ødeleggelse av prioriterte arter er forbudt. Fylkesmannen er forvaltningsmyndighet (med unntak av dverggås der Miljødirektoratet er forvaltningsmyndighet).

Plan- og bygningsetaten

Boks 364 Sentrum 0102 Oslo

Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo

Sentralbord: 02 180

Kundesenteret: 23 49 10 00

Telefaks: 23 49 10 01

Bankgiro: 1315.01.01357

Org.nr.: 971 040 823 MVA www.pbe.oslo.kommune.no

E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no

I saker som kommer i konflikt med prioriterte arter og deres økologiske funksjonsområde må det søkes om dispensasjon hos Fylkesmannen. Gis det ikke slik dispensasjon må byggesøknaden avvises. Plan- og bygningsetaten kan ikke behandle søknaden før den er behandlet og besvart fra Fylkesmannen.

Utvalgte naturtyper: Nml § 52, Forskrift 2011-05-13 nr. 512

En naturtype er en ensartet type natur som omfatter alt plante- og dyreliv og de miljøfaktorene som virker der. Naturtypene som er omfattet av forskriften er slåttemark, slåttemyr, hule eiker, kalklindeskog og kalksjøer.

Det skal tas særskilt hensyn til slike forekomster slik at man unngår forringelse av naturtypens utbredelse og økologiske tilstand. Noen utvalgte naturtyper er sortert i A-, B- og C-forekomster og innebærer at i avveiningen opp mot for eksempel utbyggingsbehov, så skal hensynet til forekomsten veie tyngre dersom det er tale om en A-forekomst enn dersom det er tale om en C-forekomst.

Dersom forekomsten ikke er behandlet i planprosessen og tiltaket kommer i konflikt med utvalgte naturtyper skal Plan- og bygningsetaten etter TEK § 9-4:

• Kreve at det ved oppføring, plassering og utforming av tiltak, tas særskilt hensyn til forekomsten.

• Kreve at tiltakshaver utarbeider en vurdering av konsekvensene for naturtypens utbredelse og tilstand.

Kravet om at det skal ”tas særskilt hensyn til” utvalgte naturtyper gir grunnlag for å avslå en byggesak dersom inngrepet fører til en forringelse av naturtypens utbredelse og forekomstens økologiske tilstand. Det kan imidlertid være tilstrekkelig at det settes nærmere vilkår for gjennomføringen av et tiltak Eventuelle kostnader for gjennomføringen av et slikt tiltak er tiltakshavers ansvar.

Miljødirektoratet har utarbeidet veiledere til forskriftene om utvalgte naturtyper og prioriterte arter Sewww.miljodirektoratet.no

Dersom det gis tillatelse til tiltak som berører forekomst av en eller flere utvalgte naturtyper, skal kommunen kunngjøre dette i en avis og varsle Miljøverndepartementet.

For mer informasjon om naturmangfoldloven se Miljøverndepartementets hjemmeside under tema Naturmangfold – www.regjeringen.no.

Om naturmangfold og registrert biologisk mangfold i Oslo

Oslo kommune har gjennom mange år kartlagt områder som er viktige for bevaring av biologisk mangfold i kommunen.

Oslo kommune har en rik og variert flora og fauna. Nesten 2/3 av alle arter som er funnet i Norge er registrert i kommunen. Over 300 av disse artene er sjeldne eller truet i nasjonal eller regional sammenheng. Kommunen har en rekke naturtyper og mange truede arter som finnes få andre steder i landet, for eksempel naturtyper og arter knyttet til øyene (kalkrike berg, kalkskoger) og restbiotoper i byggesonen (for eksempel rike edelløvskoger, kalkfuruskoger m.m.)

Dette gjør Oslo til en av kommunene med størst naturmangfold i landet, og unik som hovedstad i europeisk sammenheng. Samtidig er det i Oslo et meget sterkt press på naturarealer i byggesonen. Store naturområder er allerede omformet og nedbygd over en lang periode. Grønnstruktur i byggesonen er derfor ofte rester av tidligere sammenhengende naturtyper. Av de kartlagte lokalitetene er flest registrert innen naturtypene viktig ferskvannslokalitet, dammer, kalkrike strandberg, naturbeitemark, hagemark, intakt lavlandsmyr, kalkskog, gammelskog, rik edelløvskog, gråor-heggeskog, rikere sumpskog, store gamle trær og viktige bekkedrag. De største konfliktene i forhold til naturmangfold er tap av leveområder, samt innføring av fremmede arter.

GJELDENDE BETINGELSER VED KJØP AV KART- OG GEODATAPRODUKTER

Vi gjør oppmerksom på at ved kjøp av kommunale kart- og geodataprodukter gjelder følgende:

Kommunen skal i medhold av plan- og bygningsloven og gjeldende byggeforskrifter påse at det blir utarbeidet kartverk for planlegging og oversikt, og holde kartverkene ajour. Ansvaret for kartproduksjonen er delegert til Plan- og bygningsetaten. De ulike kartverk foreligger både analogt og digitalt.

Kart og geodata kommer inn under lov om opphavsrett til åndsverk av 12. mai 1961. Dette innebærer at kommunen ved Plan- og bygningsetaten er rettighetshaver og har eiendoms- og opphavsretten til de kart- og geodata-produkter som etaten fremstiller.

Alle som ønsker å bruke kommunale kart- og geodata-produkter har rett til det, mot å følge de bestemmelser som gjelder for bruken.

Disposisjonsrett er rett til å disponere produktet til eget bruk, det vil si til planlegging og drift eller til privat bruk. Kjøp av kart eller geodata gir disposisjonsrett til produktet som kjøpes.

Anvendelse som går ut over eget bruk, dvs. bearbeiding, eksemplarfremstilling og/eller distribusjon krever at det erhverves utvidede rettigheter. For denne retten beregnes en avgift som vil kreve en spesiell avtale Inneværende avtale gir ikke rett til bearbeiding, eksemplarfremstilling og/eller distribusjon.

Spesielle opplysninger :

- Digitale kartdata for situasjon og høydekurver er 3-dimensjonale.

- Data for eiendom og regulering leveres kun med koordinater uten høydeverdi.

- Det presiseres at et teknisk kartverk - digitalt eller analogt - ikke må brukes til detaljprosjektering uten verifisering i marken.

- Kartgrunnlaget kan ikke benyttes til oppmålingsteknisk prosjektering.

- Veistikningsdata må ikke brukes, fordi dataene ikke lenger blir oppdatert. I stedet må regulert veikant og/eller målebrev/R/E-bekreftelse benyttes.

Plan- og bygningsetaten

Geodataavdelingen

Formidlingsenheten

Postadresse: Vahls gate 1 0187 OSLO

Telefon: E-post: 23 49 10 00 postmottak@pbe.oslo.kommune.no

Bankgiro: Postgiro: Org.nr.: 6003.05.58920 0800.10.41300 971 040 823

Plan- og bygningsetaten

Bruk den digitale byggesøknaden for fagfolk: Raskt, enkelt og komplett

Vi fyller automatisk inn alle eiendomsopplysninger og planer, og gir deg relevante spørsmål for søknaden din.

Du får

• raskere fordeling av søknaden din til saksbehandler

• nyttig veiledning gjennom relevante spørsmål

• lettere komplette søknader

Hva inneholder den digitale byggesøknaden?

I den digitale byggesøknaden kan du søke om

• oppføring av småhus

• oppføring av større bygg

• endring av eksisterende bygg

o påbygg

o tilbygg

o fasadeendring

o bruksendring

o balkong

o loft

I den digitale rammesøknaden er alle spørsmålene tilpasset eiendommen du skal bygge på. Du fyller inn relevante opplysninger om byggeprosjektet, laster opp tegninger og kart som beskriver prosjektet, og lager gjennomføringsplan med ansvarsretter. Du kan lagre underveis og redigere søknaden før du sender den inn.

Alle som har fått en rammetillatelse, kan bruke den digitale byggesøknaden for å søke om igangsettingstillatelse, endringstillatelse, midlertidig brukstillatelse og ferdigattest.

Bruk de digitale søknadstjenestene for byggesaker du allerede er i gang med.

Søk digitalt på oslo.kommune.no/byggesak

Vi tilbyr bedriftsbesøk

- Ønsker du en demonstrasjon av den digitale byggesøknaden?

- Har du lyst å teste de nye søknadstjenestene våre?

- Ta kontakt på e-post postmottak@pbe.oslo.kommune.no

www.oslo.kommune.no/pbe Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord,tlf: 21802180 postmottak@pbe.oslo.kommune.no Boks364Sentrum Vahlsgate1 Kundesenteret,tlf: 23491000 0102Oslo 0187Oslo Bankgiro: 1315.01.01357 www.byplanoslo.no

Org.nr.: NO971040823 MVA

Informasjon om høyder i reguleringskart

Kart til byggesak, bestilt i Bestillingstjenesten (www.byggesak.com).

Nabolisten er ikke lenger en del av dette produktet (varenr 8001 Byggesakspakke). «Byggesakspakke» har derfor skiftet navn til «Byggesakskart». Du kan lage dokumentene du trenger for å varsle naboene, i nettløsningen vår Nabovarsel på Oslo kommunes nettsider.

Høydegrunnlag

1. Januar 2015 skiftet Plan- og bygningsetaten høydereferanse fra Oslo lokal høyde (OLH) til NN2000.

Flere eldre reguleringsplaner har Oslo lokal høyde (OLH) som høydereferanse. Når du skal i gang med et byggeprosjekt, er det derfor viktig at du sjekker hvilken høydereferanse som er brukt i reguleringsplanen. Skal du prosjektere et tiltak i en plan med OLH som høydereferanse, må du for saker sendt inn etter 1.1.2015 legge til 37 cm på høyder angitt i reguleringskartet.

Virkninger av planbestemmelser

Det er den faktiske terrengsituasjonen på vedtakstidspunktet for en reguleringsplan som gjelder. Dersom det er bestemmelser som omhandler høyder, må det vurderes hvorvidt det er nødvendig å undersøke nærmere den faktiske situasjonen på vedtakstidspunktet for planen. Ansvarlig søker har sammen med ansvarlig prosjekterende ansvar for dette. Ved behov for nærmere avklaring av bestemmelser, vennligst ta kontakt med vårt kundesenter.

Hvordan finne vedtatte reguleringskart

Plan- og bygningsetaten har startet en prosess med skanning av alle reguleringskart. Kartene publiseres fortløpende i saksinnsyn på vår nettside. Ved spørsmål, vennligst ta kontakt med vårt kundesenter.

Viktig for produkter i pdf

For at utskrift av kart fra pdf filer ved bruk av Adobe programvare skal vises i riktig målestokk, må følgende innstillinger gjøres i «skriv ut» eller «print» dialogboksen i Acrobat Reader versjon X (10) og XI (11):

• «Faktisk størrelse» må velges under «Sideskalering og – håndtering» i norsk versjon.

• «None» må velges under «Page scaling» i engelsk versjon.

I versjon 9 må «Page scaling/ sideskalering» settes til «none/ faktisk størrelse».

Vi anbefaler bruk av versjon 9 eller 10, da tidligere versjoner ikke støtter våre produkter.

Plan- og bygningsetaten

NORGESHUS AS Postboks 161

7223 MELHUS

Deres ref.: Vår ref. (saksnr.): Saksbehandler: Dato: 09.05.2022

202117328 - 26

Oppgis alltid ved henvendelse

Adresse: BJERKEBAKKEN 42

Tiltakshaver: TINHOLT EIENDOM AS

Tiltakstype: Enebolig

Elisabeth Alvilde Stalvik

Eiendom: 27/742/0/0

Søker: NORGESHUS AS

Tiltaksart: Oppføring

Rammetillatelse - Bjerkebakken 42

Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om å rive eksisterende bygningsmasse samt oppføring av fire eneboliger med tilhørende parkering innlemmet i boligene, som vi mottok 15.11.2021. Rammetillatelsen er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-4.

Vi gir dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i veglova § 29 og fra reguleringsbestemmelsenes § 10 om total høyde.

Eiendommens plikt til å opparbeide offentlig vei som følger av pbl. § 18-1 er oppfylt fordi atkomstveien – Bjerkebakken – er opparbeidet i større bredde enn hva loven pålegger. Søkeren har søkt om dispensasjon fra pbl. § 18-1. Søknaden om dispensasjon vurderes for å være unødvendig.

Det er merknader til søknaden.

Rammetillatelsen er gitt med vilkår som må oppfylles før dere kan få igangsettingstillatelse. Vilkårene finner dere under avsnittet «vilkår i den videre prosessen».

Opplysninger om byggesaken

Kort beskrivelse av søknaden

Søknaden handler om å rive eksisterende bygningsmasse for å føre opp fire nye eneboliger med tilhørende parkering innlemmet i boligenes 1. etasje.

Plan- og bygningsetaten Oslo kommune

oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo

Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo

Sentralbord: +47 21 80 21 80

Kundesenteret: +47 23 49 10 00 postmottak@pbe.oslo.kommune.no Org. Nr.: NO 971 040 823 MVA

Eiendommen ligger i et etablert boligområde på Røa i bydel Vestre Aker.

Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden

Tomtens areal

Tiltakets bruksareal (BRA)

Grad av utnytting

Tiltakets høyde

Antall boenheter

Antall parkeringsplasser

Uteoppholdsareal

Harde flater

1390,4 m²

863,6 m²

23,94 %-BYA

Hus A1

Møne: 8,97 meter, kote +156.27

Gesims: 6,49 meter, kote +153.79

Total høyde: 11,74 meter

Hus A2-1

Møne: 8,89 meter, kote +156.37

Gesims: 6,41 meter, kote +153.89

Total høyde: 11,7 meter

Hus A2-2

Møne: 8,92 meter, kote +156.47

Gesims: 6,44 meter, kote +153.99

Total høyde: 11,7 meter

Hus A3

Møne: 8,93 meter, kote +156.57

Gesims: 6,46 meter, kote +154.09

Total høyde: 11,7 meter

4 boenheter omsøkt

8 parkeringsplasser, to er på terreng

802,5 m²

22,1 %

Areal som skal rives ca 359 m²

Plangrunnlaget for eiendommen

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende) i kommuneplan 2015Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015.

Det følger av kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart at eiendommen befinner seg i et område med gul støysone.

Eiendommen er regulert til underformål byggeområde for boliger gjennom reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen), vedtatt den 15.03.2006, S-4220, med senere endringer av 12.06.2013. Planen har tilhørende bestemmelser som sier at det tillates inntil 24 % bebygd areal (BYA) på den enkelte tomt og med maks møne- og gesimshøyder på henholdsvis 9,0 meter og 6,5 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter.

Revisjon av småhusplanen, S-4220 er under arbeid i sak 202102096.

Uttalelser og merknader til søknaden

Byantikvarens uttalelse

I sin uttalelse av 26.11.2021 skriver Byantikvaren dette:

«Våningshuset ble tegnet av Einar Piene i 1960. Året etter tegnet han også garasjen.

Svømmebassenget finnes på flyfoto fra 1971. I 1988 ble huset bygget om og husets høye arkitektoniske kvaliteter fra byggeåret ble forvansket. Huset opprinnelige uttrykk er i begrenset grad lesbart og tilkjennes begrenset kulturminneverdi. Byantikvaren vil ikke motsette seg riving av våningshus, svømmebasseng, garasje og uthus.»

Merknader fra naboer og gjenboere>

Nedenfor har vi oppsummert merknader etter tema. Merknadene kan leses i sin helhet i søknaden.

Det har kommet inn merknader til søknaden fra:

Jon Heiberg, gnr. 27, bnr. 1228, Bjerkebakken 44

Guro Brokke Omland, Bjerkebakken 44, gnr. 27, bnr. 1228

Christine Kielland Stang, Bjerkebakken 44, gnr. 27, bnr. 1228

Bibbi Dokk Smith, gnr. 27, bnr. 1220, Sørsletta 3, 0756 Oslo

Vanja Strømsøe Gleditsch, gnr. 27, bnr. 1140, Bjerkebakken 39

Ole Helmick Øen, gnr. 27, bnr. 1069, Sørsletta 1

Nadia Bennetter Straumann Flesjø, gnr. 27, bnr. 702, Røatoppen 18B

Merknadene gjelder:

 høyde, bryter med områdets karakter som inneholder to etasjer

 antall boenheter, for mange på for lite areal

 reduksjon av antall boenheter vil føre til at opplevd bokvalitet vil gå opp

 innsyn

 mindre lysinnslipp

 utsikt endres fra grønt til gråareal

 forringelse av nabos bruksverdi fra innkjørsel

 forringelse av nabos bokvalitet

 trær må bevares

 fire eneboliger går på bekostning av naturhensyn og av hensyn til nabolagets trivsel og livskvalitet (støy, innsyn og blokkering av utsikt)

 gjerde

 ønske om å benytte passasje denne under byggeprosessen

 avfallsbeholdere

 sikring under byggeprosessen

 nabovarsel mangler redegjørelse

 bilheis ikke god løsning og frykter at gateparkering blir en løsning

 økt trafikkbelastning

 tiltaket plasseres for nært vei

 4 nye boenheter vil øke belastningen ytterligere på en vei som allerede har for liten kapasitet.

Ansvarlig søkers redegjørelse og kommentarer til merknader

Vi viser ellers til ansvarlig søkers fullstendige redegjørelse i søknaden.

Plan- og bygningsetatens vurdering

Kommuneplanens konsekvenser for tiltaket

Vurdering av plankravet

Vi har vurdert at tiltaket ikke medfører vesentlig økt miljøbelastning for omgivelsene i form av trafikk, støy og forurensning, andre vesentlig negative virkninger for nærmiljøet (bygde og naturgitte omgivelser, kulturminner, verdifull vegetasjon, byrom m.m.), eller vesentlig negative virkninger for nasjonale og vesentlige regionale kulturminneverdier som angitt på temakart for kulturminnevern T5. Tiltaket utløser derfor ikke kravet om reguleringsplan, jf. kommuneplanen § 3.2, jf. pbl. §§ 11-10 nr. 1, 12-1.

Rivetiltaket

Vi er i likhet med Byantikvaren av den oppfatning at husets opprinnelige uttrykk er i begrenset grad lesbart og at boligens bevaringsverdi i seg selv ikke er så stor at bygningen må bevares.

Bevaringshensynet må veies opp mot Oslos behov for flere boliger. Plan- og bygningsetaten ser at eiendommen helt klart har et utbyggingspotensiale. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering er det ikke mulig å bebygge tomten ytterligere dersom eksisterende bolighus bevares. Vi ser at tomten gir mulighet for en annen disponering ved å rive boligen, noe som også muliggjør flere boenheter.

Plan- og bygningsetaten mener at eksisterende bolighus ikke har så stor bevaringsverdi, verken i seg selv, eller at den tilfører området en annen form for verdi som gjør at riving ikke kan tillates.

Varsling

Dere må varsle panthavere eller kreditorer som har pengeheftelser i eiendommen.

Hvis tiltaket er tilkoblet strøm eller telefon, må dere varsle eiere av ledninger før frakopling.

Dersom tiltaket er tilkoblet vann- og avløpsledninger, må de plugges i samsvar med rutiner fra Vann- og avløpsetaten (VAV): Etter igangsettingstillatelse er gitt, skal ansvarlig utførende foretak for sanitærarbeidene bestille vannavslag på kommunal vannledning av VAV samt bestille plugging av vann- og avløpsledninger.

Dersom offentlig vei må sperres eller graves opp i forbindelse med rivingen, må dere sende søknad om arbeids- eller gravetillatelse til Bymiljøetaten når dere har fått igangsettingstillatelse av oss.

Tiltakets kvaliteter (gjelder oppføring)

Eiendommens og tiltakets plassering i naturgitte omgivelser

Det er ikke registrert spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold) i området rundt tiltaket, og prinsippene i nml. §§ 8-12 er dermed ivaretatt.

Fortidsminner

Eiendommen ligger innenfor et område hvor sannsynlighet for å finne fortidsminner er lav.

Dersom dere ved inngrep i terreng finner kulturminner har dere plikt til å stanse arbeidene og varsle kulturminnemyndigheten, jamfør kulturminneloven § 8 (2).

Tiltaket tar hensyn til bebyggelsesstrukturen i området

Nærområdets landskap, terreng, grøntdrag og bebyggelsesstruktur skal være førende ved plassering og gruppering av ny bebyggelse.

Området er preget av et relativt høyt innhold av grønne arealer, men ikke noe som kan karakteriseres som et grønt drag.

Tomten skal ha sin atkomst fra Bjerkebakken. Eiendommene i nærområdet har ulik størrelse og form. På samme side av veien ligger boligene med omtrentlig samme avstand til vei. Omsøkte tiltak henvender seg, både til Bjerkebakken og Gravdalsveien, med tanke på avstand og mønster.

Vi er av den oppfatning at tiltaket viderefører områdets struktur i tilstrekkelig grad og finner at tiltaket er tilpasset områdets karakter.

Tiltaket er tilpasset terrenget på tomten

Det gjøres noen terrengendringer knyttet til tiltaket. Disse er minimale, både i høyde og utstrekning, og vil sånn sett opprettholde tomtens terrengfall.

Vi finner at tiltaket er i samsvar med reguleringsplanens bestemmelse om terrengtilpasning.

Trær

Reguleringsplanens bestemmelser om trær, § 6.7 sier at nye tiltak skal plasseres slik at større trær bevares. Med større trær menes trær med stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng. Det skal avsettes plass på eiendommen i plan og dybde til utvikling av rotsystem og krone. Treets rotsone regnes som største omkrets for treets krone. Tiltak eller byggegroper innenfor denne sonen tillates ikke.

Ifølge ansvarlig søker er det fire trær i kategorien større trær på tomten, hvorav ett av trærne felles som en direkte følge av tiltaket. Utomhusplanen viser at tre trær skal bevares, og

marksikringsplanen viser hvordan disse skal ivaretas under byggeperioden. Dette viser en bevisst holdning til planens intensjoner om å ivareta trærne og områdets grønne preg.

Vi er av den oppfatning at tiltaket er i tråd med reguleringsplanens bestemmelser om vern av vegetasjon og trær og at tiltaket tar hensyn landskapets kvaliteter på en god måte.

Tiltakets utforming

Reguleringsbestemmelsenes § 7 sier at nye tiltak skal ha småhuskarakter og volum tilsvarende eksisterende bebyggelse i nærområdet. Videre skal et flertall av følgende formingsfaktorer hentes fra eksisterende bebyggelse i nærområdet: høyde, lengde/bredde, grunnflate, volumoppbygging, takform og materialbruk, hvorav takform og/eller materialbruk skal være et av elementene.

Omsøkte tiltak skal utformes med saltaksform og fasadene skal kles med stående trepanel. Det skal etableres integrert terrasse i takflaten. Hvert volum får en rektangulær hovedform.

Boligene blir relativt enkle i sin detaljering og viser til nåtidens arkitektur.

Nærområdets bebyggelse er sammensatt, og anses ikke av etaten til å være ensartet. Det er variasjoner i boligenes uttrykk/utforming, men de fremstår likevel som en god representant for småhusområdet. Området er preget av eneboliger og tomannsboliger/flermannsboliger.

Saltaksform og trekledning er dominerende i området. Høyden i området er noe varierende, men med en hovedvekt av to etasjer, noen med kjeller. Flertallet av formingsfaktorene, herav 4 av 6, må derfor være oppfylt.

Etaten vurderer ut fra dette at tiltaket er i henhold til reguleringsbestemmelsenes § 7, ved at det har hentet volumoppbygging, høyde, takform og materialbruk fra nærområdet og dermed innehar 4 av 6 formingsfaktorer fra eksisterende bebyggelse.

Selv med sitt moderne tilsnitt mener vi at tiltaket viser respekt og en tilpasning til områdets karakter. Tiltaket tilfredsstiller kravene til utforming i forhold til dets bygde omgivelser.

Tiltaket er i tråd med plan- og bygningsloven § 29-2 og småhusplanen § 7.

Støy

Ifølge innsendt støyrapport utarbeidet av Planakustikk AS kommer de nye boligene inkludert utomhusareal i hvit støysone. Det er av den grunn ikke behov for støydempende tiltak for å tilfredsstille kravet til støy.

Fagområdet støy er belagt med ansvar i tiltaket og forholdet som gjelder støy anses ivaretatt.

Tilgjengelig boenhet

Ettersom ingen av boligene er prosjektert med alle hovedfunksjoner, herunder stue, kjøkken, bad og soverom, på inngangsplan, trenger tiltaket ikke oppfylle alle kravene til tilgjengelig boenhet jf. byggteknisk forskrift § 12-2.

Vår vurdering av nabomerknader

Plan- og bygningsetaten har vurdert nabomerknader opp mot plan- og bygningsloven med forskrifter, gjeldende reguleringsplan, og uttalelser fra ansvarlig søker og andre myndigheter. Nabomerknader som ikke er nevnt i dette avsnittet, er vurdert under andre avsnitt i vår vurdering.

Høyde, bryter med områdets karakter som inneholder to etasjer: Med unntak av høyde total (TH) er tiltaket er i samsvar med høydebestemmelsen i reguleringsplanen. For mange boenheter på for lite areal: Planen stiller ikke krav om antall boenheter. Tiltaket er i samsvar med tillatt grad av utnytting.

Reduksjon av antall boenheter vil føre til at opplevd bokvalitet vil gå opp: Med unntak av at det gis dispensasjon fra avstandskravet i veglova og reguleringsbestemmelsen § 10 om høyder bokstav b, er tiltaket ellers i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Se også vår vurdering under avsnittet om dispensasjon. Eventuelle ulemper tiltaket medfører er derfor noe man må regne med.

Innsyn: Tiltaket skal etableres innenfor lovpålagte avstander til naboeiendommer. Eventuelle ulemper som sjenanse og innsyn anses derfor som noe man må regne med.

Lys, luft og utsyn blir vesentlig dårligere for naboene: Boligene skal plasseres med lovpålagte avstander til naboeiendommer. Etaten har forståelse for naboers bekymring. Likevel er det slik at når et tiltak prosjekteres innenfor lovpålagte avstander er det i forarbeidene til loven forutsatt at hensynet til lys, luft og utsyn likevel blir tilfredsstillende.

Utsikt endres fra grønt til grått areal: Harde flater inkludert gråareal, er i samsvar med krav som satt i reguleringsplanen.

Forringelse av nabos bruksverdi fra innkjørsel og nabos bokvalitet: Med unntak av at det gis dispensasjon fra avstandskravet i veglova og reguleringsbestemmelsen § 10 om høyder bokstav b, er tiltaket ellers i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Se også vår vurdering under avsnittet om dispensasjon. Eventuelle ulemper anses derfor som påregnelig.

Trær må bevares: Se vår vurdering under avsnittet om trær.

Fire eneboliger går på bekostning av naturhensyn og av hensyn til nabolagets trivsel og livskvalitet (støy, innsyn og blokkering av utsikt): Med unntak av at det gis dispensasjon fra avstandskravet i veglova og reguleringsbestemmelsen § 10 b om høyder, er tiltaket ellers i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Se også vår vurdering under avsnittet om dispensasjon. Eventuelle ulemper anses derfor som påregnelig.

Gjerde: Gjerde er privatrettslig og omfattes ikke av plan- og bygningsloven. Grannegjerdelova, som er utenfor det lovverk plan- og bygningsetaten skal forvalte, har bestemmelser om gjerder. Ønske om å benytte passasje denne under byggeprosessen: Dette er privatrettslig og utenfor det Plan- og bygningsetaten skal befatte seg med.

Avfallsbeholdere: Plassering av avfallsbeholdere som vist på utomhusplanen er privatrettslig.

Viste avfallsbeholdere er heller ikke et søknadspliktig tiltak.

Sikring under byggeprosessen: Vi forutsetter at tiltaket sikres under byggeperioden i samsvar med plan- og bygningsloven § 28-2. Kommunen kan gi de pålegg den finner nødvendig for at bestemmelsen om sikring blir holdt.

Nabovarsel mangler redegjørelse: Det er i nabovarslet redegjort for hvem eventuelle spørsmål kan rettes til. Vi finner at tiltaket er varslet i samsvar med plan- og bygningsloven § 23-1.

Bilheis ikke god løsning og frykter at gateparkering som en alternativ løsning: Bilheis er en løsning som etter hvert har blitt en måte å løse parkeringssituasjonen på, og er en løsning som etaten godkjenner. Bruken av parkeringsplassene i praksis er ikke noe etaten tar stilling til. Økt trafikkbelastning: Etaten har forståelse for naboers bekymring, men hvordan den enkelte bruker/eier benytter sin rett, omfattes ikke av plan- og bygningsloven. Plan- og bygningsetatens oppgave i den sammenheng er å se til at byggetomten har sikret lovlig atkomst ut til vei, åpen for alminnelig ferdsel samt at tiltaket oppfyller krav til parkering på egen tomt.

Tiltaket plasseres for nært vei: Se vår vurdering under avsnittet om dispensasjon 4 nye boenheter vil øke belastningen ytterligere på en vei som allerede har for liten kapasitet: Eiendommens plikt til å opparbeide offentlig vei som følge av plan- og bygningsloven § 18-1 er oppfylt fordi atkomstveien – Bjerkebakken – er opparbeidet i større bredde enn hva loven pålegger.

Dispensasjon

Tiltaket er i strid med reguleringsplanen og avstandsbestemmelsen i veglova, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få rammetillatelse.

Plan- og bygningsloven § 19-2 åpner for å gi dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen vi gir dispensasjon fra, blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon skal også være klart større enn ulempene.

Dispensasjonssøknad med søkers begrunnelse

Fra bestemmelsen om total høyde: Hensynet bak bestemmelsen er at bygninger ikke skal fremstå høye og ruvende i sine omgivelser.

Dette gjelder særs på brattere tomter, hvor bygninger er lagt inn i terrenget slik at fasader kan bli svært høye sammenlignet med gjennomsnittsterrenget. Hver av omsøkt boliger er prosjektert med trapp til kjeller gravd ut i terreng. Boligene er alle i tråd med gjeldende reguleringsplan hva når det gjelder maksimal gesims- og mønehøyde. Det søkes om dispensasjon fra § 10 b) vedrørende HT, da høyde målt fra bunnen av kjellertrapp til møne overstiger 10,5 meter. Omsøkt tiltak har HT 11,7 meter og avviket er på 1,2 meter.

Kjellertrappene er gravd ut i terreng, og er i areal og utstrekning holdt så knappe som mulig. De er dermed ikke synlige eller til sjenanse for naboer, og fører ikke til at bygningene i seg selv vil fremstå høyere enn hva de regulerte gesims- og mønehøydene tillater. Videre eksponeres ikke kjellerfasaden og den totale lengden på trappegraven utgjør en liten andel av boligenes totale fasadelengde. Søker mener derfor at hensynet bak bestemmelsen ikke er vesentlig tilsidesatt.

Fra avstandsbestemmelsen i veglova:

Hensynet bak bestemmelsen om avstand til vei er å ivareta trafikksikkerheten, sikre vedlikeholdet av veien og veisystemet og ta vare på miljøet på eiendommen. Minste avstand fra midt vei, Bjerkebakken, til hus A3 er 10,1 meter. Avstanden fra bygningen til regulert veikant er 5,0 meter.

I Oslo kommune er det etablert lokal praksis med å tillate boligbygg inntil 5 meter fra regulert vei som nærmere beskrevet på side 3 i veileder "Plassering av byggverk nær offentlig vei" datert

19.06.2018. Området er relativt flatt og oversiktlig. Bjerkebakken går over i Gravdalsveien i en svak bue med stor radius på 26,3 meter. Tiltakets plassering medfører ingen endringer i siktforhold eller tilgang til drift og vedlikehold. Med begrunnelse i ovennevnte forhold hevdes det at hensynet bak bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene.

Plan- og bygningsetatens begrunnelse for å gi dispensasjon fra bestemmelsen om total høyde

Hensynet bak bestemmelsen om høyde total er å begrense bygningers høyde over terreng samt å begrense tilliggende terrenginngrep.

Total høyde måles som den vertikale linjen fra mønets høyeste punkt og ned til laveste punkt for fasade eller fyllingsfot. I dette tilfelle vil det si i bunnen av kjellertrapp på fasade vest for hus A1, hus A2-1, hus A2-2 og hus A3. Da total høyde blir høyere enn det planen tillater utløses behovet for dispensasjon.

Hensynet bak bestemmelsen er ikke vesentlig tilsidesatt

Hensynet bak bestemmelsen blir ikke tilsidesatt. Det begrunner vi med at selv om det etableres en kjellertrapp, vil boligens høyde over terreng fremstå tilnærmet lik med eller uten denne trappen. Det som vil utgjøre en forskjell mellom med og uten trapp blir at på fasade vest, hvor kjellernedgang etableres, får hus A en total høyde på 11,74 meter, hus A2-1, hus A2-2 og hus A3 får en total høyde på 11,70 meter for akkurat den delen av fasaden hvor kjellertrappen etableres. Terrengendringene som gjøres i forbindelse med kjellertrappen faller inn under det som kategoriseres som mindre avvik i reguleringsbestemmelsenes § 6.5 og er sånn sett i samsvar med bestemmelsen om terrenginngrep.

Fordelene ved å gi dispensasjonen er klart større enn ulempene Fordelen med å gi dispensasjon er at man kan etablere en atkomst til boligens kjelleretasje. Etter etatens oppfatning skjer ikke etablering av kjellertrapp med tilhørende terrenginngrep som en følge av å oppnå høyere utnyttelse, men at det handler om å gi boligene direkte atkomst fra kjellerplanet til terreng.

En ulempe ved å gi dispensasjon er at boligene får en høyde som er høyere enn det planen tillater. Dette må likevel ses i sammenheng med at det kun er for den delen hvor kjellertrappene etableres, at total høyde overstiger det planen tillater. Videre må det også ses hen til at det er en svært liten del av boligen, ut over bruken av kjellertrappen, som blir eksponert for omgivelsene og at terrenginngrepet ikke blir større enn det som er nødvendig for å etablere kjellerinngangen.

Vi konkluderer med at dispensasjonen ikke setter hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side.

Vi har vurdert fordelene og ulempene opp mot hverandre og mener at det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon.

Plan- og bygningsetaten mener at vilkårene for dispensasjonen er oppfylt jf. pbl. § 19-2.

Selv om hensynet bak bestemmelsen ikke settes vesentlig til side og fordelene vurderes å være klart større enn ulempene, er det fortsatt opp til kommunens forvaltningsskjønn å bestemme om dispensasjonen skal gis. Dette kommer frem av pbl. § 19-2 første ledd, hvor det står at kommunen kan gi dispensasjon.

I dette tilfellet ser Plan- og bygningsetaten ingen avgjørende grunn til at vi ikke skal gi den omsøkte dispensasjonen. Vi gir derfor dispensasjon.

Plan- og bygningsetaten gir dispensasjon fra kravet om avstand fra vei

Tiltaket er i strid med avstandskravet mot vei i veglova § 29, som er en integrert del av reguleringsplanen, og er avhengig av dispensasjon for å få rammetillatelse.

Gjeldende plan er vedtatt 2006 og etter dagjeldende veilov var avstandskravet mot vei 15,0 målt fra veiens regulerte midtlinje. Avstand til vei for omsøkte tiltak er 10,1 meter og tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra planens avstandskrav mot vei.

Hensynet bak bestemmelsen blir ikke vesentlig tilsidesatt Hensynet bak veglovas avstandsbestemmelser er å ivareta trafikksikkerheten og vedlikeholdet av veien og veisystemet, samt å ivareta miljø og samfunnshensyn på eiendommer langs vei. For å sikre gode boforhold er det viktig å opprettholde en viss avstand til trafikk, støy og forurensning.

Avviket fra hovedregelen i § 29 er 4,9 meter, og anses i denne saken som akseptabel for å sikre en hensiktsmessig plassering av tiltaket. Det avgjørende for om søknaden kan innvilges er likevel at avstanden ikke tilsidesetter de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Dette beror på en konkret helhetsvurdering av tiltaket opp mot hensynet bak avstandskravet. I denne saken vurderes hensynet til miljø, boforhold og trafikksikkerhet som ivaretatt ved plasseringen det er søkt om. Videre vil vedlikehold og driften av veien kunne opprettholdes. Etaten kan på bakgrunn av dette ikke se at hensynene bak avstandskravet blir vesentlig tilsidesett ved at dispensasjon innvilges i denne saken.

Fordelene er klart større enn ulempene

Avstanden vurderes som tilfredsstillende med hensyn til både trafikksikkerhet og vedlikehold. Dispensasjonen i aktuelle sak vil medføre en hensiktsmessig plassering for bebyggelsen og følgelig medføre en fornuftig utnyttelse av tomten. Tiltakets plassering medfører ingen nevneverdige ulemper.

Vi har vurdert fordelene og ulempene opp mot hverandre og mener at det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon. Plan- og bygningsetaten mener at vilkårene for dispensasjonen er oppfylt jf. pbl. § 19-2.

Selv om hensynet bak bestemmelsen ikke settes vesentlig til side og fordelene vurderes å være klart større enn ulempene, er det fortsatt opp til kommunens forvaltningsskjønn å bestemme om

dispensasjonen skal gis. Dette kommer frem av pbl. § 19-2 første ledd, hvor det står at kommunen kan gi dispensasjon.

I dette tilfellet ser Plan- og bygningsetaten ingen avgjørende grunn til at vi ikke skal gi den omsøkte dispensasjonen. Plan- og bygningsetaten gir derfor dispensasjon fra avstandskravet i veglova § 29, som anses som en integrert del av reguleringsplanen. Tiltaket (sydøstre hjørne hus A3) kan plasseres 10,1 meter fra midten av Bjerkebakken og 16,7 meter fra Gravdalsveien og med en byggeavstandstrekant på 29,7 x 29,7 meter mellom Gravdalsveien og Bjerkebakken.

Godkjente tegninger og kart

Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak 202117328

Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id

Utomhusplan

Marksikringsplan

ARK-2-0-03 09.11.2021 2/29

ARK-2-0-04 09.11.2021 2/31

Plan åpen overvannshåndtering L3.1 02.11.2021 2/32

Rivetiltak (eksisterende hus) 2/34

Rivetiltak (eksisterende garasje) 2/35

Situasjonsplan rev. 10.02.22

Avkjørselsplan (med vist byggeavstandstrekant fra vei)

Fasade nord og sør (hus A1, A2-1, A2-2 og A3)

Plan underetasje hus A1

Plan 1. etasje hus A1

Plan 2. etasje hus A1

Plan 3. etasje hus A1

Snitt A og B, hus A1

Fasade vest og øst, hus A1

Fasade sør og nord, hus A1

Plan underetasje, hus A2-1

Plan 1. etasje, hus A2-1

Plan 2. etasje, hus A2-1

Plan 3. etasje, hus A2-1

Snitt A og B, hus A2-1

Fasade øst og vest, hus A2-1

Fasade sør og nord, hus A2-1

Plan underetasje, hus A2-2

Plan 1. etasje, hus A2-2

Plan 2. etasje, hus A2-2

Plan 3. etasje, hus A2-2

Snitt A og B, hus A2-2

Fasade øst og vest, hus A2-2

ARK-2-0-01 10.02.2022 16/2

ARK-2-0-02 26.04.2022 24/10

ARK-2-0-07 15.12.2021 24/11

ARK-2-1-01 11.11.2021 24/12

ARK-2-1-02 11.11.2021 24/13

ARK-2-1-03 11.11.2021 24/14

ARK-2-1-04 11.11.2021 24/15

ARK-2-2-01 11.11.2021 24/16

ARK-2-0-08 10.02.2022 24/17

ARK-2-0-09 15.12.2021 24/18

ARK-2-1-01 11.11.2021 24/19

ARK-2-1-02 11.11.2021 24/20

ARK-2-1-03 11.11.2021 24/21

ARK-2-1-04 11.11.2021 24/22

ARK-2-2-02 11.11.2021 24/23

ARK-2-0-10 10.02.2022 24/24

ARK-2-0-11 15.12.2021 24/25

ARK-2-1-01 11.11.2021 24/26

ARK-2-1-02 11.11.2021 24/27

ARK-2-1-03 11.11.2021 24/28

ARK-2-1-04 11.11.2021 24/29

ARK-2-2-01 11.11.2021 24/30

ARK-2-0-12 F 09.11.2021 24/31

Fasade nord og sør, hus A2-2

Plan underetasje, hus A3

Plan 1. etasje, hus A3

Plan 2. etasje, hus A3

Plan 3. etasje, hus A3

Snitt A og B, hus A3

Fasade øst og vest, hus A3

Fasade sør og nord, hus A3

Krav til plassering av tiltaket

ARK-2-0-13 09.11.2021 24/32

ARK-2-1-01 11.11.2021 24/33

ARK-2-1-02 11.11.2021 24/34

ARK-2-1-03 11.11.2021 24/35

ARK-2-1-04 11.11.2021 24/36

ARK-2-2-01 11.11.2021 24/37

ARK-2-0-14 10.04.2022 24/38

ARK-2-0-15 15.12.2021 24/39

Før dere kan sette i gang tiltaket, må et kvalifisert foretak beregne hvor tiltaket skal ligge i plan og høyde. Dette skal sikre at byggverket får riktig plassering på eiendommen slik det er vist på situasjonsplanen og tegningene som ligger til grunn for tillatelsen.

Oppmålingsteknisk prosjektering av tiltaket skal være basert på kvalitetssikrede koordinater for eiendoms- og reguleringslinjer.

Tiltaket skal plasseres 4,9 meter fra nabogrensen mot vest, 8,0 meter fra nabogrensen mot nord, 10,1 meter fra midten av Bjerkebakken og 16,7 meter fra Gravdalsveien.

Høydeplasseringen defineres som overkant gulv 1. etasje og fastsettes til:

 kote +147.40 for hus A1

 kote +147.50 for hus A2-1

 kote +147.60 for hus A2-2

 kote +147.70 for hus A3

Avkjørsel

Plan- og bygningsetaten godkjenner avkjørselsplanen

Vi godkjenner avkjørselsplanen, jf. veglova §§ 40–43.

Avkjørselen må følge disse retningslinjene:

• Avkjørselen skal være opparbeidet i samsvar med godkjent plan før vi kan gi brukstillatelse.

• Avkjørselen skal tilpasses den eksisterende og den fremtidige veien.

• Brukeren av avkjørselen er forpliktet til å vedlikeholde avkjørselen for å opprettholde fri sikt.

• Overflatevann skal ikke ledes ut på offentlig vei.

• Dersom avkjørselen legges over en grøft, skal det ansvarlig utførende foretaket sikre tilfredsstillende drenering. Vannet skal ledes gjennom et rør under avkjørselen, eller ledes på en annen måte som sikrer vanngjennomstrømningen.

• Dersom dere skal legge nedsenket kantstein og/eller rør, skal arbeidet utføres etter Bymiljøetatens normer.

Ansvar

Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket, sak 202117328

Organisasjonsnr Navn

Organisasjonsnr Navn 998626471 Brannrådgiverne AS 998626471 Brannrådgiverne AS 968142739 Ingeniørkontoret Ingenia AS 968142739 Ingeniørkontoret Ingenia AS 948490412 Norgeshus AS 948490412 Norgeshus AS 985155097 Ole-Mikael Sørsdahl Oppmåling AS 985155097 Ole-Mikael Sørsdahl Oppmåling AS 985155097 Ole-Mikael Sørsdahl Oppmåling AS 985155097 Ole-Mikael Sørsdahl Oppmåling AS 913421949 Planakustikk AS 913421949 Planakustikk AS 984831528 Takst-Forum Trøndelag AS 984831528 Takst-Forum Trøndelag AS 998098688 Trifolia AS 998098688 Trifolia AS 996454819 Wood Arkitektur + Design AS 996454819 Wood Arkitektur + Design AS

Byggesaksforskriften stiller krav om obligatorisk uavhengig kontroll

Byggesaksforskriften (SAK10) § 14-2 stiller krav om obligatorisk uavhengig kontroll for prosjektering (PRO) og utførelse (UTF) av enkelte fagområder. Kontrollen skal gjennomføres slik ansvaret er beskrevet i SAK10 § 12-5.

Plan- og bygningsetatens konklusjon

Tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og vi godkjenner søknaden.

Vilkår i den videre prosessen

Dere må søke og ha fått igangsettelsestillatelse før dere setter i gang arbeidene. Erklæringer om ansvarsretter for utførelse må være sendt inn før arbeidene starter. Gjennomføringsplanen må oppdateres og innsendes hver gang det skjer en endring i ansvarsforholdene og ved søknad om endring, igangsettingstillatelse, brukstillatelse og ferdigattest.

Når tiltaket er ferdig, må dere søke om ferdigattest. Dersom dere ønsker å søke om midlertidig brukstillatelse før ferdigattest, skal det kun gjenstå mindre vesentlig arbeid. Dere må opplyse om gjenstående arbeid, bekrefte at sikkerhetsnivået er tilfredsstillende og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse.

I denne saken minner vi spesielt om:

• erklæring om ansvarsrett for prosjektering av utvendige vann- og avløpsledninger minst tiltaksklasse 2

• erklæring om ansvarsrett for utførelse av naturbasert (åpen) håndtering av overvann minst tiltaksklasse 2

○ Fagområdet landskapsutforming gjelder virkemidler og tiltak for å utnytte overvann som en ressurs, samt å forebygge skade og ulempe som følge av overvann.

• erklæring om ansvarsrett for utførelse av overvannsanlegg minst tiltaksklasse 1

○ Fagområdet vannforsynings- og avløpsanlegg gjelder anleggene som behøves for oppsamling, avledning og eventuelt behandling av overvann.

• erklæring om ansvarsrett for utførelse av utvendige vann- og avløpsledninger minst tiltaksklasse 2

• erklæring om ansvarsrett for prosjektering av miljøsanering

Vilkår for igangsettingstillatelse

Når du søker om igangsettingstillatelse, må du sende oss følgende dokumentasjon:

• forhåndsuttalelse med godkjent ledningskart fra Vann- og avløpsetaten, se eget vedlegg

○ tilknytning av stikkledninger for vann og avløp

• plugging/frakobling av eksisterende stikkledninger for vann og avløp i forbindelse med riving

Vilkår for ferdigattest

Hvis det er satt vilkår for brukstillatelse må disse være oppfylt før du kan få ferdigattest. Dette må være dokumentert enten ved søknad om brukstillatelse eller søknad om ferdigattest. I tillegg må du sende oss følgende dokumentasjon:

• bekreftelse/kvittering på at sluttdokumentasjon er mottatt av Vann- og avløpsetaten

○ Sluttdokumentasjonen kan for eksempel være som bygget-tegninger, foto og opplysninger om hva som er installert.

• sluttrapport med avfallsplan for bygg- og anleggsavfallet og kvitteringer fra avfallsmottaker

○ Plan- og bygningsetaten vil vurdere å føre tilsyn med ansvarlig foretak. Plan- og bygningsetaten skal føre tilsyn med at tiltak gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven (pbl), jf. pbl § 25-1.

• erklæring av ansvarsrett for utførelse (UTF) av marksikringsplanen

Søk via byggesakens prosjektside

Alle byggesaker har en egen prosjektside, der dere kan søke om igangsettingstillatelse, midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Prosjektsiden finner dere på http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/prosjektside/redirect?saksnr=202117328

Rammetillatelsen gjelder i tre år

Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller rammetillatelsen bort. Det betyr at dere må ha satt i gang arbeidene i tilstrekkelig tid før fristen løper ut.

Fristen begynner å løpe fra vedtaksdatoen, og den kan ikke forlenges, jf. pbl. § 21-9. Dersom det klages på vedtaket, er fristen tre år regnet fra det endelige vedtaket i klagesaken.

Klageadgang

Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er tre uker fra du mottar dette vedtaket. Et søksmål eller erstatningskrav kan ikke fremmes uten at klageadgangen er benyttet, jf. fvl. §27b.

Se våre nettsider https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/klage/klag-pa-vedtak-ibyggesaker/

Vennlig hilsen

Elisabeth Alvilde Stalvik - saksbehandler

Murtaza Hussain - enhetsleder avdeling for byggeprosjekter vest

Kopi til:

TINHOLT EIENDOM AS, c/o Bryn Eiendom AS, Postboks 6620 Etterstad, 0607 OSLO

BIBBI DOKK SMITH, Sørsletta 3, 0756 OSLO

CHRISTINE KIELLAND STANG, Bjerkebakken 44, 0757 OSLO

GURO BROKKE OMLAND, Bjerkebakken 44, 0757 OSLO

JON HEIBERG, Bjerkebakken 44, 0757 OSLO

NADIA BENNETTER STRAUMANN FLESJØ, Røatoppen 18 B, 0756 OSLO

OLE HELMICK ØEN, Sørsletta 1, 0756 OSLO

VANJA STRØMSØE GLEDITSCH, Bjerkebakken 39, 0757 OSLO

PER KRISTIAN WINGE, BJERKEBAKKEN 46, 0757 OSLO

Boligkjøperforsikring

- gir deg ekstra trygghet

Boligkjøperforsikring gir deg ekstra trygghet når du kjøper bolig. Du får juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen ut over det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger, og hvis det er gitt uriktige opplysninger som har påvirket kjøpet ditt. Boligkjøperforsikringen gir deg også ved behov juridisk rådgivning, advokathjelp og håndtering gjennom rettsapparatet.

Når og hvor kjøpes Boligkjøperforsikring

Forsikringen kjøpes fra eiendomsmegleren som foretar salget av boligen du kjøper. Boligkjøperforsikringen kan kjøpes av privatpersoner. Boligkjøperforsikringen gjelder fra kontraktsmøtet og opphører automatisk etter fem år.

Pris

Prisen avhenger av hvilken type bolig du kjøper. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig, og du får ingen særskilt regning på denne.

Leilighet og rekkehus med andels- eller aksjenummer 7.150 kroner

Leilighet og rekkehus med seksjonsnummer 8.950 kroner

Rekkehus med eget gnr/bnr 13.650 kroner

Enebolig, fritidsbolig, tomannsbolig, tomt 13.650 kroner

Spørsmål

Har du spørsmål om Boligkjøperforsikringen kan du lese mer om denne på våre hjemmesider www.tryg.no eller kontakte oss på telefon 915 04040

Boligkjøperpakke - din nye bolig ferdig

forsikret

Boligkjøperpakke inneholder boligkjøperforsikring og innbo ekstra forsikring. Pakken omfatter også bygningsforsikring hvis du kjøper hus eller hytte, og renteforsikring hvis du kjøper hus eller leilighet.

Du finner mer informasjon om Boligkjøperpakke her: www.tryg.no/forsikringer/partnere/ buysure/boligkjoperpakke

FORBRUKERINFORMASJON

OM BUDGIVING

Sist oppdatert med virking fra 1. januar 2014, i forbindelse med ikrafttredelse av endringer i eiendomsmeglingsforskriften.

Informasjonen er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund, på grunnlag av blant annet forskrift om eiendomsmegling § 6-3 og § 6-4.

Nedenfor gis en oversikt over de retningslinjer som forbrukermyndighetene og organisasjonene anbefaler benyttet ved budgivning på eiendommen. Avslutningsvis gis også en kort oversikt over de viktigste rettsreglene tilknyttet budgivning.

Før det legges inn bud på eiendommen oppfordres budgiver til sette seg inn i all relevant informasjon om eiendommen, herunder eventuell salgsoppgave og teknisk rapport med vedlegg.

GJENNOMFØRING AV BUDGIVING:

1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.

2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Før formidling av bud til oppdragsgiver skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Med skriftlige bud menes også elektroniske meldinger som e-post og SMS når informasjonen i disse er tilgjengelig også for ettertiden.

3. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver,

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD

1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).

budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Det bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.

5. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene i punkt 4.

6. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

7. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

8. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.

5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

0 | Budgivning

LØSØRE OG TILBEHØR

Gjeldende fra januar 2020

Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, og er gjeldende fra 1. januar 2020.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova/avhl.) av 3. juli 1992 regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter ved overdragelse av fast eiendom og andeler i borettslag. I henhold til avhl. § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf. avhl. § 3-5. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og denne oversikt. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Dersom det er noe i nedenstående liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.

1. HVITEVARER medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven.

2. HELDEKKENDE TEPPER følger med uansett festemåte.

3. VARMEKILDER slik som ovner, kaminer, peiser, varmepumper og panelovner, følger med uansett festemåte. Frittstående biopeiser/ varmeovner og terrassevarmere medfølger ikke. Det følger ikke med varmekilder i rom som ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder på visning.

4. TV, RADIO OG MUSIKKANLEGG. TV-antenner og fellesanlegg for TV, herunder parabolantenne, og tuneren/dekoder/tv-boks medfølger der dette eies av selger. Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeordning samt musikkanlegg følger ikke med (se også punkt 12).

5. BADEROMSINNREDNING/UTSTYR: Badekar, dusjkabinett, dusjvegger, alle fastmonterte speil og hyller, fastmonterte glass- og håndkleholdere, herunder håndklevarmere samt baderomsinnredning, medfølger.

6. GARDEROBESKAP medfølger, selv om disse er løse. Fastmonterte garderobehyller og knagger medfølger. Innredning i garderobeskap, for eksempel løse eller fastmonterte trådkurver, hyller, stenger og lignende, medfølger.

7. KJØKKENINNREDNING medfølger, herunder også åpne, fastmonterte hyller og løs eller fastmontert kjøkkenøy.

8. MARKISER, PERSIENNER og annen type innvendig og utvendig solskjerming, gardinoppheng, lamellgardiner og liftgardiner medfølger.

9. AVTREKKSVIFTER av alle slag, samt fastmonterte aircondition/ventilasjonsanlegg, medfølger.

10. SENTRALSTØVSUGER medfølger med komplett anlegg, herunder slange, munnstykke mm.

11. LYSKILDER: Kupler, lysstoffarmatur, fastmonterte “spotlights”, oppheng og skinner med spotlights samt utelys og hagebelysning medfølger. Vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper og lignende som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt følger likevel ikke med.

12. INSTALLERTE SMARTHUSLØSNINGER med sentral som styrer lys,

varme, lyd o.l., samt tilhørende trådløse enheter som brytere, sensorer, kameraer, integrerte høyttalere el. medfølger. Enkle lysstyringssystem f.eks. med en sentral som kun styrer lyspærer eller smartpærer montert i sokkel medfølger likevel ikke.

13. UTVENDIGE SØPPELKASSER og eventuelt holder/hus til disse medfølger.

14. POSTKASSE medfølger.

15. UTENDØRS INNRETNINGER slik som flaggstang, fastmontert tørkestativ, samt andre faste utearrangementer som f.eks. badestamp, boblekar/jacuzzi og liknende utendørs kar, lekestue, lekestativ, utepeis, fastmontert trommel til vannslange, medfølger. Guidekabel/avgrensingskabel til robotgressklipper medfølger, men robotgressklipper og ladestasjon for denne medfølger ikke.

16. FASTMONTERT VEGGLADER/LADESTASJON TIL EL-BIL medfølger uavhengig av hvor laderen er montert.

17. SOLCELLEANLEGG med tilhørende teknisk infrastruktur medfølger

18. GASSBEHOLDER til gasskomfyr og gasspeis medfølger.

19. BRANNSTIGE, BRANNTAU, feiestige og lignende medfølger der dette er påbudt. Løse stiger medfølger ikke.

20. BRANNSLUKNINGSAPPARAT, BRANNSLANGE OG RØYKVARSLER medfølger der dette er påbudt. Det er eier og brukers plikt til å se til at utstyret forefinnes på enhver eiendom. Hvis annet ikke er uttrykkelig avtalt, skal dette derfor alltid følge med ved salg av eiendom.

21. SAMTLIGE NØKLER til eiendommen som selger er i besittelse av skal overleveres kjøper på overtakelsen, herunder nøkler til eventuelle boder, uthus, garasjeportåpner el. Låses boder, uthus el. med hengelås, skal lås og nøkler til disse medfølge.

22. GARASJEHYLLER, bodhyller, lagringshyller og oppheng til bildekk medfølger såfremt de er fastmontert.

Planter, busker og trær som er plantet på tomten, eller fastmonterte kasser og lignende er en del av eiendommen og medfølger i handelen.

ADVOKATFORENINGENS EIENDOMSMEGLINGSGRUPPE, TLF: 22 03 50 50

EIENDOM NORGE, TLF: 22 42 15 75

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND, TLF: 22 54 20 80

EIE portalen — ditt boligunivers

• Å selge en bolig handler ikke bare om selve transaksjonen; det handler om hele prosessen - både i forkant og etterkant av salget. Som kunde av EIE bistår vi deg gjennom hele boligsalgsprosessen.

• Gjennom EIE portalen har du til enhver tid full innsikt i alle boligsalgsprosessens faser, samtidig som du kan samle all kommunikasjon mellom deg og megler på ett sted.

• I EIE portalen har vi på dine vegne inngått avtaler med lokale leverandører av tjenester, du kan ha behov for gjennom boligsalgsprosessen. Vi kvalitetssikrer alle våre tilbydere, og har god erfaring med deres tjenester. Med ett enkelt tastetrykk kan du be om et uforpliktende tilbud på følgende tjenester: vask, mellomlagring, flyttehjelp, forsikring og advokattjenester.

• I EIE portalen ligger det sjekklister med gode tips til forberedelser som bør gjøres før takstmann og fotograf kommer, og noen konkrete tips til hva som bør gjøres i forkant av visning. Gjennom EIE portalen har du til enhver tid oversikt over alle bilder og dokumenter megler jobber med i forkant av markedsføringen av boligen.

• I tillegg til innsikt gjennom hele prosessen, gir EIE portalen deg også mulighet for å laste opp egne dokumenter, eksempelvis dokumentasjon på oppussing o.l. som berører eiendommen. Dokumentene du har lastet opp, kan gjøres tilgjengelige for kjøper når boligen er solgt.

• Når boligen er markedsført, får du full tilgang til ”live”-statistikk av trafikken til din boligannonse.

VERDIOVERVÅKNING

Månedlig prisoppdatering på din bolig

Hold et øye med verdiutviklingen på boligen din – helt uten kostnad

HVA ER VERDIOVERVÅKNING?

Boligen er oftest det mest verdifulle av våre eiendeler. Med EIE Verdiovervåkning kan du følge med på den generelle prisutviklingen i ditt område, og få månedlig verdiestimat av boligen din sendt på e-post.

HVEM KAN BESTILLE DETTE?

Både eksisterende og ikke eksisterende kunder kan bestille dette fra oss. Dersom du nylig har fått verdivurdering eller kjøpt bolig av oss vil du automatisk motta verdiovervåkning uten å måtte foreta deg noe. Alle boliger som er kjøpt etter 1. januar 2003 kan bestille verdiovervåkning direkte på eie.no ved å fylle ut informasjon om boligen din selv. Boliger kjøpt før 2003 må først få en verdivurdering fra en av våre meglere for å kunne motta verdiovervåkning.

HVOR FÅR VI TALLENE TIL VERDIOVERVÅKNING FRA?

Tallene fra verdiovervåkningen er hentet fra den månedlige boligprisstatistikken til Eiendom Norge. Statistikken er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Statistikken er utarbeidet etter siste måneds slutt og omfatter boliger som annonseres på Finn.no. Det innebærer cirka 70 prosent av alle boliger som omsettes i Norge i løpet av et år, og en statistikk eiendomsbransjen legger til grunn for å gi best mulig estimat og oversikt på boligprisene i hele Norge.

MEGLERBOOKING

— vi gjør det enkelt for deg

Din bolig er verdifull – benytt deg av vår kunnskap og erfaring

Med EIE meglerbooking kan du når som helst på døgnet avtale tid med en våre meglere – kun ved noen få tastetrykk på vår hjemmeside. Her velger du tjenesten du har behov for, og hvilket tidspunkt som passer for deg. Enten om du skal selge boligen din, refinansiere lånet ditt eller ønsker å vite hva boligen din er verdt i dagens marked, så har vi tilrettelagt for at det skal være enkelt for deg.

En befaring kan gi deg ny og verdifull innsikt om din bolig. Våre meglere gir deg en verdivurdering av markedsverdien til din bolig. Verdivurdering blir basert på en grundig analyse av din bolig og på tilsvarende boliger solgt i ditt område den siste tiden. Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

Gå inn på vår hjemmeside www.eie.no og book megler når det passer deg.

BINDENDE BUDSKJEMA FOR Bjerkebakken 42D

For leilighetsnummer:

1

Megler: Jens Christian Killengreen

E: jck@eie.no

Mob: 91 61 53 36

EIE Sandvika

Fast kjøpesum iht. prisliste: 16 490 000,- + omkostninger iht. opplysninger i salgsoppgave

I tillegg kjøpes 1 stk. garasjeplass kr.

Kjøpesummen gjelder ferdigstilt bolig (og evt. garasjeplass) i henhold til prislisten komplett salgsprospekt med vedlegg og bl.a inneholder nøkkelinformasjon, leveransebeskrivelse, tegninger, standard kjøpekontrakt samt dette kjøpetilbudet med informasjon og vilkår.

 10 % betales i depositum ved kontraktsunderskrift så lenge lovpålagt §12 garanti stilles av selger.

 Resterende av kjøpesummen + omkostninger betales senest innen 3 dager før overtagelse.

Kjøpesummen vil bli finansiert på følgende måte:

Depositum v. 12 måneders garanti Kr.

Egenkapital: Kr.

Lån i:

Ref. & Mob.nr: Kr.

VIKTIG INFORMASJON: Undertegnede er kjent med at avtalen er bindende når den er undertegnet. Selger/megler står fritt til å akseptere og evt. forkaste enhver kjøpsbekreftelse, avtalen er derfor ikke bindende for selger før skriftlig bekreftelse foreligger salgsansvarlig. Avtalen reguleres av kjøpekontrakt som det forutsettes at kjøper har gjennomgått og akseptert ved signering av kjøpsbekreftelsen. Kjøpekontrakten er basert på Bustadoppføringslova og inngås etter at bindende kjøpsbekreftelse er signert. Kjøper plikter å signere kjøpekontrakt og fremlegge gyldig finansieringsbekreftelse på hele kjøpesummen senest 14 dager etter signert kjøpsbekreftelse. Hvis dette ikke er gjort innen fristens utløp står selger fritt til å heve avtalen. Undertegnede er kjent med at kjøpekontrakten ikke kan transporteres uten samtykke fra selger. Selger tar forbehold om at det ikke foreligger reservasjoner eller at boligen er solgt.

DER KJØPETILBUDET ER GITT AV TO ELLER FLERE SAMMEN: Vi gir dette hver enkelt av oss gjensidig fullmakt til å representere og binde hverandre ved endringer samt fullmakt til å motta meddelelser fra megler i kjøpsprossessen, slik at meddelelser til og fra en av oss også er bindende for de(n) andre budgiver(e). Det gjøres oppmerksom på at viktig informasjon og kommunikasjon i prosjektet, i all hovedsak vil foregå pr. e-post, det er derfor viktig å oppgi korrekt epostadresse.

Navn: Navn:

Personnr:

Personnr:

Adresse: Adresse:

Postnr: Poststed:

Mob: Tlf:

E-post:

Dato: Sted:

Postnr: Poststed:

Mob: Tlf:

E-post:

Dato: Sted:

Signatur: Signatur:

Premium rådgivning

Møt en eiendomsmegler i Sandvika med høy lokal kunnskap, som kjenner Bærum veldig godt.

Vi i EIE Sandvika kan hjelpe deg med alt fra befaring og verdivurdering til å selge boligen din. Vi sørger for at du får mest mulig verdi for boligen når du skal selge.

EIE Sandvika er Bærums mestselgende kontor og har som mål å være ditt naturlige førstevalg innen eiendomsmegling. Eiendomsmeglerne omsetter nær hver 4. bolig i Bærum og har vært det kontoret med desidert størst vekst. Kontoret er i dag markedsleder i Bærum.

Som en del av EIE-kjeden, en av Norges største eiendomsmeglerkjeder, har vi et solid nettverk og god lokalkunnskap som vi bruker til å gi deg den beste opplevelsen når du skal kjøpe eller selge bolig. Vi har også et bredt utvalg av boliger til salgs.

Hos oss får du Premium hjelp og råd samt personlig og dedikert oppfølging gjennom hele salgsprosessen.

Kontakt oss i dag for å finne ut hvordan vi kan hjelpe deg med å finne din drømmebolig eller få solgt din nåværende bolig på best og raskest mulig måte.

OM EIE EIENDOMSMEGLING

Et boligsalg er ikke bare et hjem som bytter eier. Det er to eller flere liv som endres for alltid. På begge sider har selger og kjøper noe felles – de skal ta en avgjørelse av stor betydning. Vi skal være der for begge.

Det finnes ikke ett enkelt svar på hva som gjør en megler god. For det er med meglere som med fagfolk flest - det de gjører like viktig som det de sier. Både mennesker og boliger er forskjellige, men en vellykket salgsprosess har alltid én viktig ingrediens: Tidtilågjøredetordentlig. Våre kunder har lagt ned mye tid og innsats i sine hjem. De fortjener det samme fra oss.

EIE er Norges største uavhengige eiendomsmeglerkjede, og er i motsetning til andre ikke eid av en bank. Siden oppstarten i

2006, har vi ikke hatt noen annen agenda enn å være den beste eiendomsmegleren - og vi bruker all vår kunnskap og erfaring for å skape en god salgsprosess. Vi stiller derfor bransjens høyeste krav til oss selv, som betyr at vi er den eneste eiendomsmeglerkjeden som krever doble etterutdanningspoeng av våre meglere, ikke kun det som er lovpålagt.

Tidtilågjøredetordentligbetyr at vi skreddersyr råd og løsninger for hver enkelt kunde. Arbeidet vi har lagt ned har resultert i at vi har vunnet 12 gullmeglere.

Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

EIE ADVOKAT

Våre advokater kan eiendomsrett

Vi dekker alle sentrale rettsområder, med hovedvekt på eiendomsrettslig premium rådgivning og tvisteløsning.

Spør oss også som fast eiendom, plan- og bygningsrett, skatt og avgift, kontraktsrett, prosedyrer og tvisteløsning, familierett, arv og skifte eller forsikringsrett.

eie.no/advokat

EIE speiler selger og kjøper™

eie.no