Nordheimbakken 18 A by Eieeiendom

Nordheimbakken 18 A 0378 Oslo • Oslo kommune

EIE eiendomsmegling

Vi hjelper deg med å

Vegar Giæver EIENDOMSMEGLER MNEF / PARTNER

48 12 35 17 vg@eie.no EIE Røa, Skøyen & Ullern

finne ditt nye hjem

Petter A.P. Jordbakke EIENDOMSMEGLER / PARTNER

92 20 04 88 pj@eie.no EIE Røa, Skøyen & Ullern

INNHOLD

Dette må du vite ........................ 7 Ditt nye hjem? ......................... 16 Informasjon & dokumenter .... 176 Kort om oss ............................ 245

Rett til fritt å velge megler Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

DETTE MÅ DU VITE

Nøkkelinformasjon EIENDOM Nordheimbakken 18 A, 0378 Oslo MATRIKKEL Gnr. 29 Bnr. 202 Snr. 1 i Oslo kommune BOLIGTYPE Enebolig EIERFORM Eierseksjon AREALER Totalt BRA 297 kvm består av: - BRA-i (internt bruksareal): 294 kvm - BRA-b (innglasset balkong): 0 kvm - BRA-e (eksternt bruksareal): 3 kvm I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 26 kvm Det totale bruksarealet fordeler seg som følger: Kjeller: BRA 28 m2 - BRA-i 28 m2: Bod, trapperom og sluse med direkte adkomst til garasjeanlegg. Underetasje: BRA 77 m2 - BRA-i 77 m2: Gang/trapperom, hall, bad, bod, teknisk rom, kjølerom, vinkjeller og vaskerom. Første etasje: BRA 79 m2 - BRA-i 79 m2: Vindfang, garderoberom, gang, to soverom, familiebad og masteravdeling bestående av soverom, walk-in og "en-suite" bad. Andre etasje: BRA 76 m2 - BRA-i 76m2: Stort oppholdsrom med stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning med utgang til to balkonger. I tillegg er det hall og toalettrom i denne etasjen. 3. etasje: BRA 34 m2 - BRA-i 34 m2: Soverom og loftstue med utgang til romslig takterrasse. Frittstående bod: BRA 3 m2 - BRA-e 3 m2 Gulvareal (GUA) utgjør 298 kvm og areal med lav takhøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Ca. 32 kvm parkeringsplass (2 plasser) i felles garasjeanlegg følger også med. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra arealmålingsrapport utført av Lasse Jensen v/ Norsk Takst. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. ANTALL SOVEROM 4 BYGGEÅR 2024 TOMT Fellestomt 1495 kvm PRISANTYDNING 26 900 000 TILSTANDSRAPPORT Det er ikke innhentet offentlig godkjent tilstandsrapport. TOTALPRIS INKL. OMKOSTNINGER kr 26 900 000,- (Prisantydning) Omkostninger: kr 200,- (Pantattest kjøper) kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte) kr 212 500,- (Dokumentavgift (avgiftsgrunnlag: 8 500 000,-)) -------------------------------------------------------kr 213 700,- (Omkostninger totalt ved prisantydning) -------------------------------------------------------kr 27 113 700,- (Totalpris inkl omkostninger) Valgfrie omkostninger: kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt)) -------------------------------------------------------kr 27 122 950,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger) EIER Tiberius Eiendom AS

Beskrivelse BESKRIVELSE Huset har et luksuriøst og moderne preg med herlige oppholdsrom og store vindusflater. Boligen holder meget høy standard både utvendig og innvendig, med bruk av materialer som gir minimalt vedlikehold og fra anerkjente leverandører. Høydepunkter: Utbygger: Tiberius Eiendom (tiberiuseiendom.no) Flott og påkostet enebolig med eksklusivt preg

Ubebodd og innflytningsklart Panoramautsikt over by og fjord Disponerer areal på 329 kvm inkl. boder og parkering 2 garasjeplasser med direkte inngang til boligen Kjølerom og fantastisk vinkjeller/vinrom Energieffektivt hus Lav dokumentavgift (kun av andel tomteverdi) Huset har en gjennomført og moderne planløsning Meget påkostet og eksklusivt kjøkken fra Studio Kvänum med kvalitetshvitevarer fra Gaggenau og Miele Cæsarstone Noble Grey benkeplater fra Sigvartsen Steinindustri som tåler det meste Solid kvistfri eikeparkett fra anerkjente Kährs Eksklusive trapper i eik med glassrekkverk Vannbåren varme i alle rom Sentralstøvsuger Balansert ventilasjon med varmegjenvinning Luksuriøs gasspeis 1. etasje 1. etasje er adkomstplanet utenfra. Gjennom den store og herskapelig ytterdøren i heltre eik kommer du inn i en lys og flott entré med flotte storformat gulvfliser med en lekker veggtapet med fin struktur som bryter fint opp og gir et unikt og pent preg. Tilknyttet entréen ligger et flott garderoberom med rikelig plass til garderobeskap/innredning. Videre finner man et romslig og lekkert familiebad samt to soverom. I tillegg finner man hovedsoverom som ligger som egen masteravdeling med walk-in og eget bad. 2. etasje Den største delen av 2. etasje utgjør et fantastisk oppholdsrom for hele familien i form av stor stue/spisestue i åpen løsning med kjøkken. Her har man flere store vindusflater som strekker seg fra gulv til tak og det er en fantastisk utsikt fra denne etasjen. Med sine store vindusflater og behagelige takhøyde på rett under 2,6m er dette et særdeles lyst og luftig rom som funker til både hverdag og fest. Meget påkostet kjøkken med innredning fra Studio Kvänum og kvalitetshvitevarer fra Gaggenau og Miele. Særdeles slitesterk benkeplate i kvartskompositt (Cæsarstone Noble Grey fra Sigvartsen Steinindustri), som også er svært varme- og kuldebestandig. Rommet har i tillegg en luksuriøs gasspeis som varmer godt med enkel regulering med fjernkontroll. Etasjen har også to balkonger, nordvendt og sydvendt, samt et praktisk separat toalett som fremstår meget stilrent og moderne. 3. etasje: Innbydende etasje med lys og fin loftstue med skyvedør med store glassfelt ut til stor takterrasse. Takterrassen er romslig med plass til ulikt utemøblement. Her har man også husets beste utsikt med panoramautsikt over Oslo by og fjorden m.m. Videre finner man et flott soverom og det er mulig med lagring i kneloft. Underetasje: Innholdsrik etasje med meget gode kvaliteter. Her får du et romslig og fint vaskerom med flott Vedum innredning, praktisk kjølerom, lekkert vinrom med belysning og medfølgende

oppbevaringshyller. Videre er det både bod og teknisk rom med oppbevaringsplass. I tillegg har man et stort rom (ikke godkjent varig oppholdsrom) med egen inngang, opplegg for hybelkjøkken i vegg og tilknyttet bad. Kjeller: Underetasjen er i hovedsak adkomstplan fra garasjeanlegget og består av sluse/gang og trapperom. I tillegg er det en stor oppbevaringsbod på over 10 kvm. PARKERING Det medfølger to parkeringsplasser i felles garasjeanlegg. Direkte adkomst fra garasjeplasser og inn i boligen. Forøvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Beliggenhet BELIGGENHET Boligen har en meget attraktiv beliggenhet nær Makrellbekken og Njård idrettsanlegg i et stille og rolig bomiljø. Kort vei til Røa med både Røa Torg og Røasenteret. Her finner du bl.a. frisør, blomsterforretning, vinmonopol, apotek, stor Meny og Coop Mega m/ ferskvaredisk mv. I tillegg finner man flere kaféer, restauranter, sportsforretninger og hyggelige nisjebutikker m.m. Det moderne og trendsettende kjøpesenteret CC Vest er heller ikke langt unna. Her finner man et bredt utvalg av butikker som dekker de fleste behov. TOMT Fellestomt, 1495 kvm Tomten er fellesareal i eierseksjonssameiet. Seksjonen har iht. vedtektene eksklusiv bruksrett til sin del av tomten, og fellesareal slik det fremgår naturlig, og av situasjonskart vedlagt vedtektene. En vedtektsfestet eksklusiv bruksrett til fellesareal er begrenset til 30 år fra vedtekts festing jf. eierseksjonsloven § 25. Nabo på nedsiden har et ønske om tett hekk langs rekkverk mot øst og har tilbudt seg å bekoste halvparten av hekk og beplantning. ADKOMST Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger. Se vedlagt kartskisse i Finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startsted til den aktuelle boligen. SKOLE/BARNEHAGE Det er kort vei til skoler, barnehager. Nærmeste barnehage er Huseby barnehage og Husebygrenda foreldrebarnehage.

Nærmeste barneskole er Smestad skole og Huseby skole. Eiendommens skolekrets er Smestad barneskole. OFFENTLIG KOMMUNIKASJON I nærområdet finner man offentlig kommunikasjon med bl.a. tbane på Montebello (ca. 5 min gange), Makrellbekken og busstopp ved Makrellbekken (ca. 10 min gange). Med t-bane fra Montebello er det ca. 7 minutter til Majorstuen. FRITIDSTILBUD Det er flotte turområder like i nærheten. Blant annet er Husebyskogen/Gardeskogen og Mærradalen i umiddelbar nærhet med akebakke og lysløype inn til Bogstad. Treningsmuligheter ved Sats Njårdhallen. Njårdhallen har også et bredt spekter av sport og aktivitet for barn og ungdom med bl.a. håndball, langrenn, alpint, tennis, turn/rytmisk gymnastikk mv.

Innhold BODER Det medfølger en sportsbod på ca. 3,4m2 ved veien/innkjøring til garasjen. Denne boden ligger på fellesareal, men med vedtektsfestet eksklusiv bruksrett.

Standard FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE Boligen overtas på brukstillatelse. Det er ingen mangel at ferdigattest ikke foreligger på tidspunkt for overlevering og dette gir følgelig ikke rett til tilbakeholdelse av deler av kjøpesum.

Energi ENERGIMERKING Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Rød Energikarakter B Energikarakter B gjør at boligen kvalifiserer til grønt boliglån. Konferer med din bank.

Økonomi/drift KOMMUNALE AVGIFTER Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter. Kommunale avgifter utskrives samlet for seksjonene. Sameiet må selv fordele avgiftene seg imellom. Iht vedtektene skal kostnader fordeles likt. Det er også mulig å søke hos Oslo kommune om deling av faktura. Samlet utgjør kommunale avgifter kr 34 305 for de tre seksjonene for 2024 iht. opplysninger fra Oslo kommune. Det tas forbehold om endring i avgifter fra kommunen.

EIENDOMSSKATT Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen i 2024 er 2,8 promille (for boliger og fritidsboliger) av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/ eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg imellom. Boligen er nettopp ferdigstilt og det er følgelig ikke skrevet ut eiendomsskatt for boligen (eiendomsskatt utskrives 1. mars). For å gi et bilde av eiendomsskatten viser vi til Oslo kommunes beregninger: Boligverdi (boligverdi er tilnærmet lik boligens markedsverdi): kr 20 000 000 = Eiendomsskattegrunnlag: kr 14 000 000 = Eiendomsskatt: kr 26 040 Boligverdi (boligverdi er tilnærmet lik boligens markedsverdi): kr 15 000 000 = Eiendomsskattegrunnlag: kr 10 500 000 = Eiendomsskatt: kr 16 240 Det gjøres oppmerksom på at det er boligverdien fra Skatteetaten som er gjeldende for beregning av eiendomsskatt. FASTE LØPENDE KOSTNADER Kjøper må påregne strømkostnader og kostnader til hus- og innboforsikring. I tillegg må kjøper påregne kostnader til kabel-tv og internett. Hver seksjon må dekke utgifter som kommunale avgifter, renovasjon, vann- og avløpsavgifter, felles strøm til fellesarealer, samt drift av sameie mv. Eventuelt kan sameiet bli enige om å innbetale månedlige fellesutgifter som skal dekke sameiets driftsutgifter. Fellesutgiftenes størrelse vil avhenge av ytelsene sameiet rekvirerer. Fellesutgiftene fordeles i henhold til sameiets vedtekter, som i utgangspunktet angir lik fordeling mellom enhetene. Det blir opp til nye eiere å eventuelt etablere en fordeling av felleskostnader i det fremtidige sameiet. FORMUESVERDI Formuesverdien er ikke fastsatt. Formuesverdien fastsettes av skatteetaten etter en beregningsmodell om boligen er primær eller sekundær. Formuesverdien for primærbolig utgjør 25% av beregnet markedsverdi og 90% av sekundærbolig for 2019 og 2020. Det gjøres oppmerksom på at kjøper selv må sende inn opplysninger om adresse, areal, boligtype og byggeår til skattemyndighetene. Det tas forbehold om endring av satser. SAMEIE Sameie: Sameiet Nordheimbakken 18 A-C,

Sameiet/kjøper ordner selv med postkasser, avfallsbeholdere og standplass for disse, samt installering av bredbånd. VEDTEKTER Det er utarbeidet utkast til vedtekter for sameiet som ligger i vedlegg til salgsoppgaven. Det forutsettes at dokumentene aksepteres som grunnlag for handelen. Kjøper er kjent med at utkastet kun er veiledende og aksepterer at utkastet vil kunne bli endret i forbindelse med sammenføyingen og seksjonering/overtagelse av boligen. Eventuelle ønskede endringer kan skje i henhold til vedtektene på senere årsmøter.

Diverse TEKNISKE INSTALLASJONER Balansert ventilasjon med varmegjenvinner (ventilasjonsaggregat plassert i kneloft). I garasje er det mekanisk avtrekk. Huset er utstyrt med sentralstøvsuger. Motor for sentralstøvsuger plassert i vaskerom/teknisk rom i underetasje. DIVERSE Bygningsmaterialer påvirkes av fuktighet og uttørking. Det kan derfor oppstå riss og krakeleringer på grunn av bevegelse i materialene. Dette omfattes normalt ikke av reklamasjon eller garantier Innvendig malerarbeid er levert i klasse K2 iht NS 3420-T (konferer megler) FDV leveres på boligmappen.no og er tilgjengelig kort tid etter at hjemmel er overført kjøper. FORDELER VED KJØP AV NYBYGG | Det er mange fordeler for den som kjøper ny bolig. | For mange er det fristende å starte med blanke ark i en helt ny bolig, og det kan være mange fordeler ved å kjøpe nybygg. I dette tilfellet er boligen ferdigstilt. Fordelen med å kjøpe etter ferdigstillelse er at du kan se og oppleve boligen før du kjøper den, og du vil ha muligheten til å flytte inn raskt. | Lavere omkostninger og høy trygghet | Kjøpere av nybygg har ekstra trygghet gjennom at selger stiller § 12 garanti som varer i 5 år etter overtakelse. I tillegg er omkostningsbeløpet betraktelig lavere, da man kun betaler dokumentavgift av andel tomteverdi. | Lavere driftskostnader/fellesutgifter | Ved kjøp av ny bolig er det gjerne mindre vedlikehold. Du sparer penger på oppussing og det er strenge krav til isolasjon og høy energieffektivitet. Boligen er oppført etter de nyeste byggestandarder og tekniske krav både til inneklima, isolasjon og miljø.

Offentlige forhold FORPLIKTELSER, RETTIGHETER OG SERVITUTTER Kommunen har lovbestemt første prioritets pant (legalpant) i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og

avgiftskrav. De andre sameierne/sameiet har panterett i seksjonen for felleskostnader samt andre krav som følge av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for den enkelte bruksenhet overstiger 2 ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt tvangsdekning besluttes gjennomført, jf. lov om eierseksjoner § 31 første ledd. Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon. Kjøper er gjort kjent med at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23, første ledd Tinglyste servitutter (servitutter kan lastes ned fra eiendommens digitale salgsoppgave): 1950/14067-1/105 Bestemmelse om veg tinglyst 20.12.1950 Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om kloakkledning Med flere bestemmelser Overført fra: 0301-29/202 Gjelder denne registerenheten med flere 1956/11698-1/105 Bestemmelse om veg tinglyst 08.10.1956 Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde Med flere bestemmelser Overført fra: 0301-29/202 Gjelder denne registerenheten med flere 1957/5662-1/105 Best. om vann/kloakkledn. tinglyst 15.05.1957 Overført fra: 0301-29/202 Gjelder denne registerenheten med flere 1960/7701-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 22.08.1960 Bestemmelse om benyttelse Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Overført fra: 0301-29/202 Gjelder denne registerenheten med flere 2022/194274-1/200 Bestemmelse om veg tinglyst 18.02.2022 21:00 Kan ikke slettes uten samtykke fra: Oslo Kommune Org.nr: 958935420 Bestemmelse om opparbeidelse av offentlig vei Overført fra: 0301-29/202 Gjelder denne registerenheten med flere 2023/354874-1/200 Seksjonering tinglyst 04.04.2023 21:00 opprettet seksjoner: snr: 1 formål: Bolig tilleggsdel: Bygning sameiebrøk: 293/712

UTLEIE Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Utleie skal meldes styret. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Boligen fremstår som om den har en egen utleiedel (dvs. egen separat boenhet), men det gjøres oppmerksom på at denne ikke er omsøkt eller godkjent av kommunen. Evt. søknad om bruksendring skjer for kjøpers regning og risiko. REGULERING Eiendommen er regulert til boligformål og ligger innenfor småhusplanen. Megler har innhentet reguleringskart med bestemmelser. Bystyret har vedtatt ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda. Eiendommer omfattet av den nye småhusplanen har derfor fortsatt et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT). Ta kontakt med megler for nærmere informasjon. Det gjøres oppmerksom på at sameiets vedtekter hva angår disposisjonsrett av utearealer og parkeringsplasser ikke nødvendigvis samsvarer med gjeldende reguleringsbestemmelser. Det tinglyses ikke tilleggsdel i grunn.

-------------------------------------------------------kr 213 700,- (Omkostninger totalt ved prisantydning) -------------------------------------------------------kr 27 113 700,- (Totalpris inkl omkostninger) Valgfrie omkostninger: kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt)) -------------------------------------------------------kr 27 122 950,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger) BOLIGSELGERFORSIKRING Det er ikke tegnet boligselgerforsikring ifbm. salget. BETALINGSBETINGELSER Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. VEDERLAGET Følgende er avtalt om meglers vederlag: Transaksjonskostnad selger (Kr.9 800) Grunnpakke (Kr.4 231) BLINK Boost (Kr.4 187,50) Løfting av annonse (Kr.1 392,50) Markedspakke (Kr.15 000) Oppgjør (Kr.7 500) Provisjon (forutsatt salgssum: 26 900 000,-) (Kr.215 200) Totalt kr. (Kr.257 311)

Statnett sitt tidligere hovedkontor (Noreveien 22, 24, 26, Husebybakken 28 B m.fl.) er under omregulering. Les mer om saken her: https://www.husebyplataaet.no/ NVE har bestemt seg for å gi Statnett konsesjon til å bygge en ny og høyere høyspentlinje fra Hamang til Smestad. NVE har gitt Statnett konsesjon for at det nye strømnettet skal gå i luftspenn. Dagens høyspentmaster på 20 meter vil i så fall bli erstattet med nye på 38 meter. NVE har mottatt 360 klager på vedtaket. NVE oversendte klagene til Olje- og energidepartementet for endelig behandling den 24. mars 2022. Konferer megler.

Kjøpsvilkår OVERTAGELSE Overtagelse etter avtale med selger. PRISANTYDNING, OMKOSTNINGER OG EVT. FELLESGJELD kr 26 900 000,- (Prisantydning) Omkostninger: kr 200,- (Pantattest kjøper) kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte) kr 212 500,- (Dokumentavgift (avgiftsgrunnlag: 8 500 000,-))

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg. GARANTIER Garanti etter buofl. § 12 skal stilles dersom avtale inngås innen seks måneder etter ferdigstillelse, jf. avhl. § 2-11. Garantien skal tilsvare min 3 % av kjøpesum frem til overtagelse og minst 5 % i fem år etter overtagelse. OPPDRAGSNUMMER 50-23-0220

Kjøpsinformasjon BUDGIVNING Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første

virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist. Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning. Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud. BOLIGKJØPERPAKKE OG BOLIGKJØPERFORSIKRING EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. LOVANVENDELSE Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og

selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. HVITVASKING Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse. Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE

eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør. PERSONVERN Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Megler AVDELING In-Vest Eiendomsmegling AS EIE Røa, Skøyen & Ullern Org. nr: 945064358 Griniveien 10 0756 Oslo Tlf: 22 51 11 11 ANSVARLIG MEGLER Eiendomsmegler MNEF / Partner Vegar Giæver SAKSBEHANDLERE Vegar Giæver EIE Røa, Skøyen & Ullern Eiendomsmegler MNEF / Partner Mob: 48 12 35 17 / E-post: vg@eie.no Petter A.P. Jordbakke Eiendomsmegler / Partner Mob: 92 20 04 88 [/ E-post: pj@eie.no

Premium rådgivning

EIE eiendomsmegling

DITT NYE HJEM?

100

101

102

103

104

105

106

107

108

109

110

111

112

113

114

115

116

117

118

119

120

121

122

123

124

125

126

127

128

129

130

131

132

133

134

135

136

137

138

139

140

141

142

143

144

145

146

147

148

149

150

151

152

153

154

155

156

157

158

159

160

161

162

163

164

165

166

167

168

169

170

171

172

173

174

175

INFORMASJON & DOKUMENTER

176

177

Arealmålingsrapport Arealmåling Nordheimbakken 18A, 0378 OSLO OSLO kommune gnr. 29, bnr. 202, snr. 1

Befaringsdato: 20.12.2023

Rapportdato: 13.01.2024

Oppdragsnr.: 12901-1424 Vår ref: Lasse Jensen

Gyldig rapport 13.01.2024 Rapporten kan kun utarbeides av medlemsforetak autorisert av Norsk takst

Norsk takst Norsk takst er bransjeorganisasjonen for landets bygningssakkyndige og takstforetak, med om lag 1400 sertifiserte medlemmer fordelt på omtrent 1000 bedrifter. I boligomsetningen regnes takstrapportene som et helt avgjørende element i den informasjonen som gjøres tilgjengelig for kjøper. Årlig leverer medlemmene rundt 120.000 slike takster. Det gir unik oversikt over norske boliger, og bidrar til at alle oppdrag kan utføres med utgangspunkt i erfaringsbasert kvalitet. Det stilles høye krav til utdanning, sertifisering og yrkesetikk. Norsk takst er opptatt av at boligomsetningen skal være trygg, og legger vekt på å opptre uavhengig av andre bransjeaktører. Bygningssakkyndige fakturerer sine tjenester uten hensyn til hvilken pris som oppnås, og skal heller ikke på annen måte ha noen egeninteresse knyttet til handelen. Uavhengighet og god fagkunnskap har over tid bygget troverdighet og tillit. Både selger og kjøper skal kunne stole på bygningssakkyndiges vurderinger. For tilfeller der det likevel skulle oppstå misnøye med utført arbeid, har vi sammen med Forbrukerrådet etablert en klagenemnd. Norsk takst har en sentral rolle i utviklingen av norske standarder, regler og profesjonsprinsipper, og representerer bransjen i alle relevante internasjonale fora. Dette sikrer at norske bygningssakkyndige tidlig kan tilpasse seg krav og bransjetrender fra utlandet, samtidig som takseringsfaget får en norsk stemme på verdensbasis. Organisasjonen bidrar i næringspolitisk sammenheng, og har vært en pådriver for å sikre at lover og regler gir trygghet for forbrukerne i boligomsetningen.

TEK-Norge AS TEK-Norge består av takstmenn i Oslo og omegn med stor kunnskap om bolig, bygning og eiendomsverdi. Noen av våre takstmenn har bakgrunn fra byggebransjen, mens andre har bakgrunn fra bolighandel, utvikling og økonomi/markedsføring. Dette setter oss i en unik posisjon til å se oppdrag fra flere sider og gi deg den hjelpen du trenger! Vi er erfarne takstmenn som bruker dagens kunnskap og morgendagens teknologi for å hjelpe boligeiere, boligselgere og boligkjøpere. Vår kompetanse gir trygge rammer for våre kunder.

Rapportansvarlig

Lasse Jensen Uavhengig Takstingeniør lasse.jensen@tek-norge.no 930 30 092

Oppdragsnr.:

12901-1424

Befaringsdato: 20.12.2023

Side: 2 av 5

TEK-Norge AS Gamle Drammensvei 40 1369 STABEKK

Nordheimbakken 18A, 0378 OSLO Gnr 29 - Bnr 202 0301 OSLO

Befarings - og eiendomsopplysninger Befaring Dato

Fra

Til

Til stede

20.12.2023 13:00:00 15:00:00 Lasse Jensen

Takstingeniør

Matrikkeldata Kommune

gnr.

bnr.

fnr.

snr.

Areal

Kilde

Eieforhold

301 OSLO

202

0 m²

IKKE OPPGITT (Ambita)

Eiet

Adresse Nordheimbakken 18A

Hjemmelshaver Bjøro Kristian

Beskrivelser Areal Arealer er målt etter NS3940-2023 Bod i eksternt bygg er vedtektsfestet med eksklusiv bruksrett.

Oppmålingen er utført på stedet etter fremviste tegninger

Om oppmålingen Hva er bruksareal? BRA (BRUKSAREAL) = BRA-i (INTERNT BRUKSAREAL) + BRA-e (EKSTERNT BRUKSAREAL) + BRA-b (INNGLASSET BALKONG MV). Det er viktig å merke seg at boenhetens totale BRA alltid er større enn summen av arealene fra hvert enkelt rom. Boenhetens totale BRA inneholder også arealer for innvendige vegger. Hva er måleverdig areal? Arealet i rommet må ha minst 1,90 m fri høyde over gulvet og minst bredde på 0,60 m. Et loft med skråtak vil for eksempel bare få registrert målbart areal der høyden er minst 1,90 m og bredden minst 0,60 m. Rommet må ha dør eller luke og gangbart gulv.

Oppdragsnr.:

12901-1424

Befaringsdato:

20.12.2023

Side: 3 av 5

TEK-Norge AS Gamle Drammensvei 40 1369 STABEKK

Nordheimbakken 18A, 0378 OSLO Gnr 29 - Bnr 202 0301 OSLO

ALH/GUA ALH- Areal med lav takhøyde måles uten hensyn til takhøyde. GUA- Gulvareal (BRA+ALH)

Parkering Det medfølger biloppstillingsplass merket med P1 i vedtekter i felles garasjeanlegg med felles port.

Felles garasjekjeller

Oppdragsnr.:

12901-1424

Befaringsdato:

20.12.2023

Side: 4 av 5

TEK-Norge AS Gamle Drammensvei 40 1369 STABEKK

Nordheimbakken 18A, 0378 OSLO Gnr 29 - Bnr 202 0301 OSLO

Forutsetninger Forutsetning Dokumentet er bygget opp på basis av Norsk takst sine instrukser og regelverk. Dokumentets innhold er skrevet i fritekst og alle kvalitets- og kontrollfunksjoner er ivaretatt gjennom takstmannens egne rutiner. Egne forutsetninger NS 3940-2023 forklarer målereglene nærmere, blant annet om måling av areal ved bjelker og skråtak. Arealmålingene er basert på retningslinjene og bygnings-sakkyndiges eget skjønn. Arealet avrundes og oppgis i hele kvadratmeter (m2), og gjelder for tidspunktet da boligen ble målt.

Oppdragsnr.: 12901-1424

Befaringsdato: 20.12.2023

Side: 5 av 5

Plan- og bygningsetaten HOLTE AS Drammensveien 145 A 0212 OSLO

Deres ref.:

Adresse:

Vår ref. (saksnr.): 202116474 - 85 Oppgis alltid ved henvendelse

NORDHEIMBAKKEN 18

Saksbehandler: Elisabeth Alvilde Stalvik

Dato: 18.12.2023

Eiendom: 29/202/0/0

Tiltakshaver: TIBERIUS EIENDOM AS

Søker:

Tiltakstype:

Tiltaksart: Oppføring

Enebolig

HOLTE AS

Midlertidig brukstillatelse – Nordheimbakken 18 Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om midlertidig brukstillatelse for enebolig og tomannsbolig med felles parkeringsanlegg som vi mottok 12.12.2023. Tillatelsen er hjemlet i planog bygningsloven § 21-10 tredje ledd. Det gjenstår mindre vesentlige arbeider. Plan- og bygningsetaten gir brukstillatelse som beskrevet nedenfor. Den midlertidige brukstillatelsen gjelder for hele tiltaket.

Gjenstående arbeider Ansvarlig søker har oppgitt følgende arbeider som gjenstår:

  

Avgrensing av gårdsplass og utvendig finplanering Mindre listverkarbeid innvendig, noe maleflikk, husnummerskilt, beslag på vegg i garasjeanlegg Komplettering av kjøkken

Dato for ferdigattest er satt til 01.05.2024

Andre forhold Vi har mottatt en klage på tillatelsen, men klagesaken er ikke endelig avgjort. Dersom behandlingen av klagen fører til at kommunens tillatelse blir opphevet eller omgjort, må vi vurdere søknaden på nytt.

Plan- og bygningsetaten Oslo kommune oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom

Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo

Sentralbord: +47 21 80 21 80 Kundesenteret: +47 23 49 10 00 postmottak@pbe.oslo.kommune.no Org. Nr.: NO 971 040 823 MVA

Saksnr.: 202116474-85

Side 2 av 3

Vilkår i den videre prosessen Vilkår for ferdigattest Hvis det er satt vilkår for brukstillatelse må disse være oppfylt før du kan få ferdigattest. Dette må være dokumentert enten ved søknad om brukstillatelse eller søknad om ferdigattest. I tillegg må du sende oss følgende dokumentasjon:

• sluttrapport med avfallsplan for bygg- og anleggsavfallet og kvitteringer fra avfallsmottaker ○ Plan- og bygningsetaten vil vurdere å føre tilsyn med ansvarlig foretak. Plan- og bygningsetaten skal føre tilsyn med at tiltak gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av planog bygningsloven (pbl), jf. pbl § 25-1.

• bekreftelse/kvittering på at sluttdokumentasjon er mottatt av Vann- og avløpsetaten ○ Sluttdokumentasjonen kan for eksempel være som bygget-tegninger, foto og opplysninger om hva som er installert.

Søk via byggesakens prosjektside Alle byggesaker har en egen prosjektside, der dere kan søke om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Prosjektsiden finner dere på http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/prosjektside/redirect?saksnr=202116474

Ferdigstillelse Dersom de ansvarlige foretakene ikke har utført de gjenstående arbeidene, og dere ikke har søkt om ferdigattest innen fristen, vil vi kreve at dere ferdigstiller prosjektet. Dette er hjemlet i planog bygningsloven (pbl.) § 21-10. Se også Byggesaksforskriften (SAK10) kap. 12 for bestemmelsene om ansvar.

Klagefristen er tre uker Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er tre uker fra dere mottar dette vedtaket. Et søksmål eller erstatningskrav kan ikke fremmes uten at klageadgangen er benyttet, jf. fvl. §27b. Se våre nettsider https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/klage/klag-pavedtak-i-byggesaker/

Saksnr.: 202116474-85

Side 3 av 3

Følg saken på Saksinnsyn Dere kan følge med på saken via Saksinnsyn på våre nettsider. Der kan dere også velge å abonnere på saken og bli oppdatert om endringer per e-post.

Vennlig hilsen Elisabeth Alvilde Stalvik - saksbehandler Murtaza Hussain - enhetsleder avdeling for byggeprosjekter vest

Kopi til: TIBERIUS EIENDOM AS, Åmotveien 7C, 0880 OSLO

Byggforskseri

Dokumentasjon av kontrollberegning i henhold til NS Bygningsbeskrivelse, adresse: Lokalt klima: Type kontrollberegning: Beregning utført av:

Nordheimbakken 18 h Oslo (Blindern) i OSLO Energimerke Arkitektkontoret IHT A

SENTRALE INNDATA FOR ENERGIBEREGNINGEN, dokumentert iht. NS 3031:2014 Tillegg J:

Størrelser Bygningskategori Yttervegger Tak

Arealer [m²]

Gulv Vinduer, dører, og glas Oppvarmet del av BRA (A fl) [m²] Oppvarmet luftvolum (V ) [m³] U-verdi for bygningsdeler [W/(m²·K)]

Yttervegger Tak Gulv Vinduer, dører, og glas

Arealandel for vinduer, dører og glassfelt, som % av BRA (γsol) Normalisert kuldebroverdi (Ψ ″) [W/(m²·K)] Normalisert varmekapasitet (C ″) [Wh/(m²·K)] Lekkasjetall (n 50) [/h] Temperaturvirkningsgrad (η T) for varmeveklser Årsmiddel temperaturvirkningsgrad for varmegjenvinner pga. frostsikring (men ikke tillufttemperaturSpesifikk vifteeffekt (SFP) relatert til luftmengder, i driftstiden [kW/(m³/s)] Spesifikk vifteeffekt (SFP) relatert til luftmengder, utenom driftstiden [kW/(m³/s)] Gjennomsnittlig spesifikk mekanisk ventilasjonsluftmengde i driftstiden (V on/A fl) [(m³/h)/m²] Gjennomsnittlig spesifikk mekanisk ventilasjonsluftmengde utenom driftstiden (V on/A fl) [(m³/h)/m²] Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for oppvarmingssystemet Installert effekt for romoppvarming og ventilasjonsvarme (varmebatteri) [W/m²] Settpunkt-temperaturer for romoppvarming [°C] Årsgjennomsnittlig effektfaktor for kjølesystemet Installert effekt for romkjøling og ventilasjonskjøling [W/m²] Settpunkt-temperaturer for kjøling [°C] Spesifikk pumpeeffekt (SPP) [kW/(ℓ/s)] Driftstid for oppvarming, kjøling, lys, utstyr, varmtvann / ventilasjon / personer Spesifikk effektbehov for belysning i driftstiden [W/m²] Spesifikk varmetilskudd fra belysning i driftstiden (q ″lys) [W/m²] Spesifikk effektbehov for utstyr i driftstiden [W/m²] Spesifikk varmetilskudd fra utstyr i driftstiden (q ″uts) [W/m²] Spesifikk effektbehov for varmtvann i driftstiden ( q ″w) [W/m²] Spesifikk varmetilskudd fra varmtvann i driftstiden [W/m²] Spesifikk varmetilskudd fra personer i driftstiden (q ″pers) [W/m²] Total solfaktor (g T) for vindu og solavskjerming (N/Ø/S/V/Tak) Gjennomsnittlig karmfaktor (F F) Solskjermingsfaktor pga. horisont, nære bygninger, vegetasjon, og eventuelle bygningsutspring KONKLUSJON FRA KONTROLLBEREGNINGEN: ► Boligen har energikarakter B (rød oppvarmingskarakter) fredag 12. januar 2024 dato

ien "TEK-Sjekk" v.200324

3031:2014 Byggeår 2022. Kunde/ref: Follohus AS (Landlig | Lave trær / boligstrøk / jordbruk) Hele bygningen er beregnet v/ Bygningskonstruktør Svavar Gunnarsson

hus 1 O

Inndata

Dokumentasjon

Småhus 337 m²

Enebolig (1 boenhet) bl.a. Yttervegg i 36x198+innv påforing m/proff 34 iso bl.a. Skråtak med kombinert undertak og vindsperre 300 mm isolasjon 48mm sperre Plate på mark 300 mm EPS/XPS Kl.35 bl.a. Vinduer/Dører jf. Tilbud fra leverandør bl.a. Glava.no Veggfelt m/13-17 % treandel (hhv 36 og 48 mm stender) bl.a. glava.no-skråtak med komb. undertak og vindsperre glava.no-plate på mark bl.a. U-verdi jf. Leveransebeskrivelse (tilbud) Rapport 01.11.2023. Avkast>-10°C, Tilluft=18°C. Mek. balansert ventilasjon Luftlekkasjer (dvs. infiltrasjon) utgjør ca. 0,11 (m³/h)/m² i tillegg med nattsenking Ventilasjonsluft settpunkt: 18/18°C sommer/vinter Hhv. 7 døgn/uke og & 52 uker/år, jf. NS 3031 J.fr. NS 3031 Tillegg A J.fr. NS 3031 Tillegg A J.fr. NS 3031 Tillegg A J.fr. NS 3031 Tillegg A J.fr. NS 3031 Tillegg A J.fr. NS 3031 Tillegg A J.fr. NS 3031 Tillegg A Beregnet iht. EN 13363-1. Manuell (inne) solskjerming. -

87 m²

94 m² ssfelt 71 m² 290 m² 738 m³ 0,15 W/(m²K) 0,14 W/(m²K) 0,1 W/(m²K) ssfelt 0,8 W/(m²K) 24 % 0,05 32 0,62 80,0 % 79,9 % 1,5 1,2 93 % 30,9 21 (19 om natten) 0,5 16 / 24 / 24 timer/døgn 1,95 1,95 3,00 1,80 5,10 0,00 1,50 0,338 0,23 0,71

underskrift

Postnummer

0378

Sted

OSLO

Kommunenavn

Oslo

Gårdsnummer

Bruksnummer

202

Seksjonsnummer

Andelsnummer

—

Festenummer

—

Bygningsnummer

301005323

Bruksenhetsnummer

H0101

Merkenummer

8a852132-ba08-4ea4-b1b9-f3937318c60b

B C

Energikarakter

Nordheimbakken 18A

D E Lite energieffektiv

Adresse

Energieffektiv

ENERGIATTEST

F G

Høy andel

Lav andel

Oppvarmingskarakter (andel el og fossilt) Dato

16.01.2024

Innmeldt av

Arkitektkontoret IHT AS v/ MORTEN FUGLEM

Energimerket angir boligens energistandard. Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se i figuren. Energimerket symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter. Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen. Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren. A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at Målt energibruk Brukeren har valgt å ikke oppgi målt energibruk.

boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2010 vil normalt få C. Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som dekkes av elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass, mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass. Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme. Om bakgrunnen for beregningene, se www.energimerking.no.

Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen, og kan forklare avvik mellom beregnet og målt energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt dersom:

- deler av boligen ikke er i bruk, - færre personer enn det som regnes som normalt bruker boligen, eller - den ikke brukes hele året.

Gode energivaner Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov, men dette vil ikke påvirke boligens energimerke.

Tips 1: Følg med på energibruken i boligen Tips 2: Luft kort og effektivt Tips 3: Redusér innetemperaturen Tips 4: Bruk varmtvann fornuftig

Energimerkingen kan kun endres gjennom fysiske endringer på boligen.

Boligdata som er grunnlag for energimerket Energimerket og andre data i denne attesten er beregnet ut fra opplysninger som er gitt av boligeier da attesten ble registrert. Nedenfor er en oversikt over oppgitte opplysninger, som boligeier er ansvarlig for.

Bygningskategori:

Småhus

Bygningstype:

Enebolig

Byggeår

2022

Bygningsmateriale: BRA:

289.8

Ant. etg. med oppv. BRA: Detaljert vegger:

Detaljert vindu:

For oversikt over bygnings-/beregnings-data, se Vedlegg 1.

Teknisk installasjon Ventilasjon

Der opplysninger ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen. For mer informasjon om beregninger, se www.energimerking.no/beregninger.

Om grunnlaget for energiattesten Oppgitte opplysninger om boligen kan finnes ved å gå inn på www.energimerking.no, og logge inn via ID-porten/Altinn. På siden "Eiendommer" kan du søke opp bygninger og hente fram energiattester som er laget tidligere. For å se detaljer for en bolig hvor det er brukt detaljert registrering må du velge "Gjenbruk"

av aktuell attest under Offisielle energiattester i skjermbildet "Valgt eiendom". Boligeier er ansvarlig for at det blir brukt riktige opplysninger. Eventuelle gale opplysninger må derfor tas opp med selger eller utleier da dette kan ha betydning for prisfastsettelsen. Det kan når som helst lage en ny energiattest.

Om energimerkeordningen Enova er ansvarlig for energimerkeordingen. Energimerket beregnes på grunnlag av oppgitte opplysninger om boligen. For informasjon som ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen fra tidsperioden den ble bygd i. Beregningsmetodene for energikarakteren baserer seg på NS 3031 (www.energimerking.no/NS3031).

Spørsmål om energiattesten, energimerkeordningen eller gjennomføring av energieffektivisering og tilskuddsordninger kan rettes til Enova Svarer på tlf. 800 49 003 eller svarer@enova.no.

Plikten til energimerking er beskrevet i energimerkeforskriften (bygninger).

Nærmere opplysninger om energimerkeordningen kan du finne på www.energimerking.no.

For ytterligere råd og veiledning om effektiv energibruk, vennligst se www.enova.no/hjemme eller ring Enova svarer på tlf. 800 49 003.

Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten Attesten gjelder for følgende eiendom (Vedlegg 1) Adresse: Nordheimbakken 18A Postnummer: 0378 Sted: OSLO Kommune: Oslo Bolignummer: H0101 Dato: 16.01.2024 9:20:11 Energimerkenummer: 8a852132-ba08-4ea4-b1b9-f3937318c60b

Enhet Bygningskategori Bygningskategori-Id (NVE-Id) Bygningstype Byggeår Byggstandard Type bygg TEK standard

Kommunenummer: 0301 Gårdsnummer: 29 Bruksnummer: 202 Seksjonsnummer: 1 Festenummer: 0 Bygningsnummer: 301005323

Inngangsverdi SMÅHUS 1 ENEBOLIG 2022

Eksisterende

Energivurdering Pliktig energivurdering Kjelanlegg Er vurdering opplastet Dato for opplastning Varmeanlegg Er vurdering opplastet Dato for opplastning Kjøleanlegg Er vurdering opplastet Dato for opplastning Ventilasjonsanlegg Er vurdering opplastet Dato for opplastning Areal yttervegger Areal tak Areal gulv Areal vinduer, dører og glassfelt Oppvarmet BRA Totalt BRA Oppvarmet luftvolum U-verdi for yttervegger U-verdi for tak U-verdi for gulv U-verdi for vinduer, dører og glassfelt Arealandel for vinduer, dører og glassfelt Normalisert kuldebroverdi Normalisert varmekapasitet Lekkasjetall Dato for måling av lekkasjetall (en forutsetning for å kunne få karakter A) Temperaturvirkningsgrad for varmegjenvinner Estimert årsgjennomsnittlig temperaturvirkningsgrad for varmegjenvinner pga. frostsikring Spesifikk vifteeffekt (SFP) relatert til luftmengder i driftstiden Spesifikk vifteeffekt (SFP) relatert til luftmengder utenfor driftstiden Gjennomsnittlig spesifikk ventilasjonsluftmengde i driftstiden Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for oppvarmingssystemet Installert effekt for romoppvarming og ventilasjonsvarme (varmebatteri) Settpunkt-temperatur for oppvarming i driftstiden Årsgjennomsnittlig kjølefaktor for kjølesystemet

337 m² 87 m² 94 m² 71 m² 290 m² 290 m² 738 m³ 0,15 W/(m²·K) 0,14 W/(m²·K) 0,10 W/(m²·K) 0,80 W/(m²·K) 24,5 % 0,05 W/(m²·K) 32,0 Wh/(m²·K) 0,62 1/h 01.11.2023 80 % 80 % 1,50 kW/(m³/s) 1,50 kW/(m³/s) 1,20 m³/(m²·h) 93 % 31 W/m² 21,0 °C 0%

Settpunkt-temperatur for kjøling Installert effekt for romkjøling og ventilasjonskjøling Spesifikk pumpeeffekt oppvarming (SPP) Driftstider, antall timer i døgn med drift Driftstid ventilasjon Driftstid oppvarming Driftstid kjøling Driftstid lys Driftstid utstyr Driftstid varmtvann Driftstid personer Spesifikt effektbehov for belysning i driftstiden Spesifikt varmetilskudd fra belysning i driftstiden Spesifikt effektbehov for utstyr i driftstiden Spesifikt varmetilskudd fra utstyr i driftstiden Spesifikt effektbehov for varmtvann i driftstiden Spesifikt varmetilskudd fra varmtvann i driftstiden Spesifikt varmetilskudd fra personer i driftstiden Total solfaktor for vindu og solskjerming (Ø/S/V/N) Gjennomsnittlig karmfaktor Solskjermingsfaktor pga. horisont, nærliggende bygninger, vegetasjon og eventuelle bygningsutspring Oppvarmingssystem(er) Varmefordelingssystem Eventuell varmekilde for varmepumpe og fordeling Manuell eller automatisk solskjerming Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert elektrisitet Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av elektrisk varmesystem Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av varmepumpe Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av solfangeranlegg Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av elektrisk varmesystem Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av elektrisk varmepumpe Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av solfangeranlegg Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for elektrisk varmesystem Årsgjennomsnittlig effektfaktor for varmepumpeanlegg Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for termisk solfangeranlegg Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert olje Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av oljebasert varmesystem Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et oljebasert varmesystem Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det oljebaserte varmesystemet Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert gass Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av gassbasert varmesystem Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et gassbasert varmesystem Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det gassbaserte varmesystemet

22,0 °C 0 W/m² 0,50 kW/(l/s)

24 h 16 h 16 h 16 h 16 h 16 h 24 h 1,95 W/m² 1,95 W/m² 3,00 W/m² 1,80 W/m² 5,10 W/m² 0,00 W/m² 1,50 W/m² 0,34 0,23 0,71 Elektrokjel. Vannbåren golvvarme; Helelektrisk bygning (termostatstyrte elektriske radiatorer, varmtvannsbereder, varmebatteri, forbruksstrøm) jf. Oppvarminssystem MANUELL

1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,93 0,10 0,10

0,00 0,00 0,10

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert fjernvarme Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av fjernvarmebasert varmesystem Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av fjernvarmebasert varmesystem Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det fjernvarmebaserte varmesystemet Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert biobrensel Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av biobrenselbasert varmesystem Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av biobrenselbasert varmesystem Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det biobrenselbaserte varmesystemet Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert annen energivare Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av varmesystem basert på andre energivarer Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et varmesystem basert på andre energivarer Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for varmesystem for andre energibærere Klimastasjon / kilde Dato for beregning Henvisning til dokumentasjon for inndata eller begrunnelse for avvik fra normative tillegg til NS 3031 eller andre forhold vedr. beregningene Beregningsprogram Navn programvare Versjon Produsent / leverandør Beskrivelse: Månedsberegning / timesberegning / dynamisk Energirådgiver Firma Navn person

0,00 0,00 0,10

0,00

0,00 0,10 Oslo (Blindern) i OSLO 12.01.2024 Hele bygningen er beregnet

TEK-sjekk 200324 SINTEF Community NS 3031:2014 validert dynamisk timesberegning. Manuell XMLopplasting til EMS

Arkitektkontoret IHT AS Bygningskonstruktør Svavar Gunnarsson

Beregningsresultater som er input til attestgenerator i EMS Netto energibudsjett Romoppvarming Ventilasjonsvarme Varmtvann Vifter Pumper Belysning Teknisk utstyr Romkjøling Ventilasjonskjøling TotaltNettoEnergibehov Beregnet levert energi ved normalisert klima Beregnet spesifikk levert energi ved normalisert klima Beregnet levert energi til oppvarming og varmtvann ved normalisert klima Beregnet spesifikk levert energi ved lokalt klima Beregnet levert energi ved lokalt klima

28,7 kWh/år 2,6 kWh/år 29,8 kWh/år 4,4 kWh/år 2,9 kWh/år 11,4 kWh/år 17,5 kWh/år 0,0 kWh/år 0,0 kWh/år 97,2 kWh/år 29 541 kWh/år 101,94 kWh/(m²·år) 19 047 kWh/år 98,48 kWh/(m²·år) 28 540 kWh/år

Målt energibruk (levert energi), temperaturkorrigert målt energi for et år. Elektrisitet Olje Gass Fjernvarme Biobrensel Annen energivare Totalt Beregnet levert energi ved normalklima Elektrisitet Olje Gass Fjernvarme Biobrensel Annen energivare Totalt Sum andel elektrisitet, olje og gass

0 kWh/år 0 liter/år 0,0 Sm³/år 0 kWh/år 0 kg/år 0 kWh/år 0 kWh/år

29 541 kWh/år 0 kWh/år 0 kWh/år 0 kWh/år 0 kWh/år 0 kWh/år 29 541 kWh/år 100,0 %

2. gangs høring 15.06.2023 til 18.08.2023

Småhusplanen Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220)

Reguleringsbestemmelser

2 • Småhusplanen

Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med reguleringsplanen er å opprettholde og styrke småhusområdenes kvaliteter. Planen skal ivareta områdenes grønne, klima- og miljømessige, estetiske og kulturminnefaglige kvaliteter knyttet til eksisterende bebyggelse, landskap, vegetasjon og biologisk mangfold. Byggetiltak skal gjennomføres slik at disse kvalitetene videreføres.

Definisjoner Følgende definisjoner ligger til grunn for planen: a) Boenhet En boenhet inneholder alle nødvendige hovedfunksjoner som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett, og har egen inngang. Egen inngang kan være direkte til det fri eller via felles rom for kommunikasjon, som vindfang eller trapperom. En boenhet kan ha intern forbindelse til øvrige boenheter. Definisjonen gjelder både for nybygg og eksisterende bygg. En boenhet kan være enten en hovedboenhet eller en sekundærleilighet. Alle boenheter som ikke faller innunder definisjon b) sekundærleilighet, regnes som hovedboenheter.

Firemannsbolig Frittliggende bygning inkludert rekkehus.

med

Tomannsbolig Frittliggende bygning med to hovedboenheter. En tomannsbolig kan være horisontalt eller vertikalt delt.

hovedboenheter,

Sekundærleilighet En sekundærleilighet ligger i samme bygning som hovedboenheten, har maksimalt 55 m2 BRA og overstiger ikke 50 % av hovedboenhetens BRA. c) Flate tak Tak med maksimalt fire graders takvinkel. d) Terrenginngrep Terrenginngrep er endringer av terreng, inkludert terrengendringer unntatt søknadsplikt og midlertidige terrengendringer. Endringer av terreng som har minimal innvirkning på tomtens topografi, jordsmonn og vekstforhold, som for eksempel utrulling av ferdigplen eller etablering av kjøkkenhage, anses ikke som terrenginngrep. Reetablering av terreng ved riving av eksisterende bygninger anses heller ikke som terrenginngrep. Kjellertrapper og svømmebasseng er bygningsdeler, og regnes ikke som terrenginngrep. e) Høyde på terrenginngrep Høyde på terrenginngrep defineres som den største enkelthøyden i terrenginngrepet, som vist på figur 1 a-c.

b) Boligtyper Enebolig Frittliggende bygning med én hovedboenhet. Boenheter i kjedet bolig hvor to eller flere selvstendige boliger er knyttet sammen med mellombygg som ikke inneholder rom for varig opphold, regnes som enebolig.

fire

Figur 1a

Figur 1b

Tremannsbolig Frittliggende bygning med tre hovedboenheter, inkludert rekkehus.

Figur 1c

80 meter

3 • Småhusplanen

80 meter

Eiendom med byggetiltak Nærområde

80 meter

Nærområde

80 meter 80 meter

80 meter

Eiendommer utenfor nærområdedefinisjonen 80 meter

80 meter

80 meter 80 meter

Tegnforklaring figur 2 a-d

80 meter

Figur 2 a-b: Nærområde

Eiendom med byggetiltak Nærområde 80 meter

Nærområde

80 meter 80 meter

80 meter

Eiendommer utenfor nærområdedefinisjonen

Figur 2 c-d: Nærområde

f) Nærområde Med nærområde menes et område som omfatter eiendommene langs tilliggende vei, som følger av figur 2 a-b. For tomter ved kryss vil det dannes to selvstendige nærområder langs hver av veiene, se figur 2 c-d.

m O

h) Store trær Trær med stammeomkrets over 90 cm, målt én meter over terreng.

kr et s

g) Grøntarealer Grøntarealer er begrodde flater, som gressplen, buskog plantefelt og tilsvarende. Naturlig fjell i dagen kan inngå i grøntarealer. Grønne tak /dekker over bebygd areal, herunder konstruksjoner under bakken, medregnesregnes ikke som grøntareal.

i) Beskyttelsessone for trær Beskyttelsessonen for trær har en radius på minimum 4 x stammens/stammenes omkrets målt én meter over terreng, men minimum fem meter. Beskyttelsessonen for trær med omkrets større enn 300 cm målt én meter over terreng har en radius på 4,8 x stammens omkrets. Avstanden måles fra stammens ytterkant, som vist på figur 3.

Eiketrær med stammeomkrets over 60 cm, målt én meter over terreng. Flerstammede trær der summen av alle enkeltstammenes omkrets målt én meter over terreng er over 90 cm.

Figur 3: Trærs beskyttelsessone

4 • Småhusplanen

j) Tomtens helningsgrad Tomtens helningsgrad defineres som det gjennomsnittlige fallet på tomten. Dersom en tomt har flere fallretninger, kan man beregne helningsgraden for hver fallretning. k) Lysgrav Areal der terreng er fjernet foran vindu eller dør, avgrenset av bygningens yttervegg og én eller flere støttemurer. l) Uteoppholdsareal Uteoppholdsareal skal ligge på terreng. Balkonger, verandaer, terrasser, takterrasser, overbygde arealer, arealer brattere enn 1:3 etter planering og arealer avsatt til adkomst og parkering kan ikke regnes med i uteoppholdsareal. Plattinger som ikke regnes inn i BYA kan regnes med i uteoppholdsarealet. m) Bygningens hovedfasader Hovedfasader kjennetegnes ved at de er formgitt og detaljert for å eksponeres mot gate, hage eller utsikt. Ofte er dette fasadene til (opprinnelige) stuer og spisestuer. En bygning kan ha én eller flere hovedfasader. n) Vassdrag Hovedvassdrag: Lysakerelva, Mærradalsbekken, Hoffselva, Frognerbekken, Akerselva, Hovinbekken, Alna, Ljanselva, Ellingsrudelva og Gjersøelva. Sidevassdrag: Alle andre åpne og lukkede vassdrag. o) Drivhus som ikke medregnes i BYA Frittliggende bygning med tak og vegger av gjennomskinnelig glass eller plast for dyrking av planter, med følgende høyder: - Mønehøyde maksimalt 2,5 meter - Gesimshøyde maksimalt 1,5 meter - Øverste gesimshøyde på drivhus med pulttak er maksimalt 2,5 meter

Reguleringsbestemmelser 1 Avgrensning Reguleringsplanen gjelder for områdene som er vist på plankart merket BY – 202300230, datert 21.03.2023, revidert 16.12.2022 og 09.06.2023.

2 Reguleringsformål Området reguleres til boligbebyggelse og bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone.

Bestemmelser til arealformål boligbebyggelse 3 Type boligbebyggelse, utnyttelse, høyder ol. 3.1 – Type boligbebyggelse Av boligbebyggelse tillates ene-, tomanns-, tremannsog firemannsboliger. Det tillates maksimalt én sekundærleilighet per hovedboenhet.

3.2 - Tomtestørrelse For eneboliger skal tomtestørrelsen være minimum 600 m2 per hovedboenhet. Sekundærleilighet kan etableres i tillegg. For to-, tre- og firemannsboliger skal tomtestørrelsen være minimum 400 m2 per boenhet. Sekundærleilighet kan etableres i tillegg. For oppdeling av boliger som er bygget med tillatelse etter S-4220 eller tidligere reguleringer, gjelder ikke kravet til tomtestørrelse per boenhet.

3.3 – Tillatt utnyttelse Det tillates inntil 18 %-BYA per tomt. For områder merket A eller B på plankartet tillates inntil 16 %-BYA per tomt. Tillatt utnyttelsesgrad på eiendommen avhenger av at bestemmelsene nr. 4.1-4.6 er oppfylt. Det tillates etterisolering som medfører BYA ut over eiendommens tillatte utnyttelsesgrad. Det tillates etablert drivhus på inntil 8 m2 BYA. Drivhusene kommer i tillegg til maksimalt tillatt BYA for eiendommen. Det tillates etablert nettstasjoner på inntil 10 m2 BYA. Nettstasjonene kommer i tillegg til maksimalt tillatt BYA for eiendommen. For eiendommer med BYA godkjent etter S-4220, eller

5 • Småhusplanen

tidligere reguleringer og der bebygd areal overskrider eiendommens tillatte utnyttelsesgrad, kan arealer til eksisterende bebyggelse som utgjør inntil 3 % av BYA for eiendommen omdisponeres, forutsatt at det ikke medfører nettotap av grøntarealer og at ingen store trær må felles. Det tillates ikke etablert nye frittliggende boenheter innenfor omdisponert BYA. Oppføring av erstatningsbygg etter brann, ulykke eller naturskade kan gjennomføres uten at det utløser krav om dispensasjon fra planens bestemmelser, såfremt man ikke overskrider tidligere tillatt BYA eller endrer plassering, antall boenheter eller etasjeantall.

3.4 – Parkering Parkeringsplasser for bil og sykkel skal opparbeides i henhold til parkeringsnormer for Oslo kommune vedtatt 14.12.2022. Parkeringsnormenes kvalitetskrav til sykkelparkering skal gjelde uavhengig av minimumskrav til antall sykkelparkeringsplasser på eiendommen. For sekundærleiligheter stilles det krav om én sykkelparkeringsplass per boenhet.

3.5 – Bebyggelse og anlegg under bakken Bebyggelse og anlegg under bakken, med unntak av kjellertrapper og svømmebasseng, kan kun etableres under arealer som er medregnet i BYA. Det tillates kun én etasje der overkant gulv ligger helt under ferdig planert terreng. Denne etasjen kan ha innvendig romhøyde på maksimalt 3,0 meter, som vist på figur 4.

b. For bebyggelse med pulttak tillates høyeste gesims inntil 7,5 meter og laveste gesims inntil 6,5 meter. c. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. d. For frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse tillates gesimshøyde inntil 3,0 meter og mønehøyde inntil 4,0 meter. Der en bygning består av ulike takformer, er det høydebestemmelsene for det største volumets takform som gjelder for hele bygningen. Alle høyder måles ut fra eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. I søknad om tillatelse til tiltak skal gesimsog mønehøyder angis i meter og med kotetall. Vertikal avstand fra gesims til direkte underliggende, og ferdig planert, terreng skal ikke på noe punkt overstige 7,5 meter.

4 Plassering av bebyggelse 4.1 – Tiltak i enhetlig bebyggelsesstruktur Der minimum 2/3 av bebyggelsen i nærområdet har lik orientering og avstand til vei og annen bebyggelse, samt tilsvarende størrelse og form på grunnflate, skal nye tiltak opprettholde denne bebyggelsesstrukturen.

4.2 – Tiltak i delvis enhetlig bebyggelsesstruktur Der minimum 2/3 av bebyggelsen i nærområdet har lik orientering eller avstand til vei, skal denne orienteringen og avstanden opprettholdes.

Maks 3,0 m

4.3 - Ny bebyggelsesstruktur innenfor områder med enhetlig eller delvis enhetlig bebyggelsesstruktur Ny bebyggelsesstruktur, eller fortsettelse av en påbegynt ny bebyggelsesstruktur, kan tillates dersom denne kan videreføres over flere eiendommer i nærområdet på en slik måte at eksisterende bebyggelsesstruktur kan opprettholdes.

Figur 4: Bebyggelse og anlegg under bakken

3.6 - Høyder Følgende høyder tillates: a. Gesimshøyde inntil 7,0 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter.

4.4 – Avstand til vei Tiltak kan ikke plasseres nærmere regulert veikant enn fem meter. Ved kryss kan nye tiltak ikke plasseres nærmere regulert veikant enn den rette linjen mellom

6 • Småhusplanen

regulert midtlinje av veiene, 25 meter fra skjæringspunktet, som vist på figur 5. Bestemmelsen gjelder ikke for avstander til riksvei.

5 Vegetasjon, terreng og overvann 5.1 Overvannshåndtering Overvann skal håndteres etter Oslo kommunes tretrinnsstrategi for overvannshåndtering. Overvannsveileder datert xx.xx.2023 skal legges til grunn.

25 m

5.2 – Grøntarealer og vegetasjon For tiltak der det er krav om utomhusplan, skal eiendommen oppnå et normtall på 1,0 i Oslo kommunes Norm for vegetasjon og vannhåndtering (blågrønn faktor) for småhusområder datert xx.xx.xxxx.

25 m

Eksisterende vegetasjon som ligger til grunn for beregning av blågrønn faktor må sikres i bygge- og anleggsfasen, inkludert ved riving av bebyggelse. I bygge- og anleggsperioden skal det etableres et gjerde som sikrer vegetasjonen. Kjøring med maskiner og lagring av utstyr, materialer, kjemikalier eller lignende tillates ikke innenfor gjerdet.

Figur 5: Avstand til vei

4.5 – Støyskjermer og gjerde mot vei Støyskjerm mot vei tillates ikke, med unntak av støyskjermer mot vei med fartsgrense på 50 km/t eller høyere. Langs hele støyskjermens strekning skal det beplantes mot veien. Tette gjerder mot vei kan ikke være høyere enn 1,1 meter og må plasseres minimum 0,5 meter fra regulert veikant.

4.6 Plassering av tiltak nær formelt vernet bebyggelse Ved formelt vernet bebyggelse skal tiltak ikke plasseres nærmere den vernede bygningens hovedfasader enn 15 meter. Dette gjelder uavhengig av eiendomsgrenser. Avstanden gjelder for området som vist på figur 6. Tiltak skal også plasseres slik at hovedfasadenes synlighet fra vei opprettholdes.

Minimum 60 % av tomtens areal skal være grøntarealer. De nærmeste 1,5 meter fra regulert veikant skal, med unntak av adkomst og gjerder, være grøntarealer.

5.3 – Bevaring av store trær Store trær skal bevares. Det skal ikke foretas inngrep som gir trærne dårligere vekstvilkår. Det tillates ikke tiltak eller byggegrop innenfor treets beskyttelsessone. Dette gjelder både i og utenom byggesak, og uavhengig av eiendomsgrenser. Der det ikke er mulig å oppnå bebygd areal på 18 %-BYA ved tilpasning gjennom utforming, annen boligtype eller plassering, tillates felling av trær. Det skal ikke felles flere trær enn det antall som må felles for å oppnå en BYA på 18 %. For områder merket A eller B i plankartet gjelder tilsvarende unntak for å kunne oppnå en BYA på 16 %.

15 m 45°

15 m

Hovedfasade

Figur 6: Avstand til hovedfasade på formelt vernet boligbygning.

Trær som skal bevares må sikres i bygge- og anleggsfasen, inkludert ved riving av bebyggelse. I bygge- og anleggsfasen skal det etableres et gjerde som sikrer trærne. Kjøring med maskiner og lagring av utstyr, materialer, kjemikalier eller lignende tillates ikke innenfor gjerdet. Gjerdet skal ikke plasseres nærmere treet enn ytterkanten av treets beskyttelsessone.

7 • Småhusplanen

5.4 – Terrenginngrep Minimum 50 % av tomtens areal skal holdes fri for terrenginngrep, herunder byggegroper og andre inngrep i terreng i bygge- og anleggsfasen. Der det kan utføres terrenginngrep gjelder følgende: a. På tomter med fall mindre enn 1:6, skal høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer være maksimalt 0,5 meter. På tomter med fall brattere enn 1:6, skal høyde på støttemurer, fyllinger og/ eller skjæringer være maksimalt én meter.

Klimaservicesenter.

5.7 – Sikring av flomveier Eksisterende flomveier inn og ut av eiendommen skal bevares. Ved flytting av flomveier internt på eiendommen, skal det sikres at overvann ledes til en resipient uten å forårsake skade på omgivelsene.

6 Uteoppholdsareal

b. Der terrenget terrasseres med støttemurer, skal avstanden mellom støttemurene være minimum 1,5 meter.

6.1 – Størrelse på uteoppholdsareal Hver hovedboenhet må ha et uteoppholdsareal på eiendommen på minimum 100 m2.

c. Det skal ikke etableres støttemurer, fyllinger og/ eller skjæringer med høyde på mer enn 0,5 meter nærmere nabogrense enn fire meter. Det skal ikke gjøres terrenginngrep nærmere nabogrense enn én meter.

Hver sekundærleilighet må ha et uteoppholdsareal på eiendommen på minimum 35 m2.

d. Lysgraver skal samlet ikke utgjøre mer enn 1/3 av den enkelte fasade. Dersom lysgraver har en dybde på mer enn 0,5 meter, må disse sikres med rist eller lignende innretninger som flukter med terrenget.

5.5 – Terrenginngrep ved etablering av kjøreadkomst Det tillates terrenginngrep ut over høydene som er angitt i bestemmelse nr. 5.4 for å etablere kjøreadkomst. Det tillates én kjøreadkomst per eiendom. Denne kan ikke være bredere enn fire meter. Snu- og parkeringsareal regnes ikke som del av adkomst. Unntaket i første avsnitt gjelder kun der eksisterende terreng har brattere fall enn 1:8. Videre gjelder unntaket kun dersom adkomsten etableres der hvor det gir minst terrenginngrep, både i høyde og utstrekning, for å oppnå stigningsnivå på adkomsten på 1:8, eller 1:7 med avbøtende tiltak. Unntaket gjelder kun for de første ti meterne inn fra regulert veikant. Der eiendommen ikke grenser til en regulert vei, gjelder unntaket fra eiendomsgrensen.

5.6 – Fordrøyning av overvann Større nedbørsmengder, som ikke tas opp direkte av vegetasjonen på eiendommen, må planlegges fordrøyd i samsvar med tilgjengelige utløpsmuligheter på terreng. Ved beregning av fordrøyningsvolum skal det legges til et klimapåslag i henhold til klimaprofilen til Norsk

6.2 – Plassering av uteoppholdsareal Uteoppholdsarealet skal ligge tilstøtende boenheten der boenheten ligger på bakkeplan.

7 Arkitektonisk kvalitet

Nye tiltak skal ha høy arkitektonisk og visuell kvalitet og være tilpasset sine naturgitte og bygde omgivelser.

8 Takform

Der minimum 2/3 av boligbebyggelsen på tilstøtende eiendommer på samme side av vei har lik takform, skal nye boligtiltak ha samme takform.

9 Takterrasser Terrasse som ligger på/i boligens hovedtak (øverste tak), eller som utgjør mer enn 1/3 av underliggende etasje skal trekkes minimum 1,5 meter tilbake fra fasadelivet. Åpent, transparent rekkverk (spiler, glass e.l.) tillates ikke.

10 Utvendige kjellertrapper Det tillates maksimalt én kjellertrapp per boenhet. Areal av bunnrepos skal begrenses til 1,0 x 1,5 meter. Trappen kan maksimalt ha en bredde på 1,2 meter, inkludert støttemur. Kjellertrapper skal ikke henge sammen med lysgraver.

8 • Småhusplanen

11 Vassdrag Åpne strekninger av elver, bekker, vann og dammer skal opprettholdes. I områder markert A på plankartet gjelder byggegrense mot vassdrag som vist på plankartet. I områder uten byggegrense mot vassdrag i plankartet gjelder byggegrense 20 meter fra vassdrags hovedløp og tolv meter fra vassdrags sideløp. Bestemmelsen gjelder både for åpne og lukkede vassdrag. For åpne vassdrag måles avstanden fra vannkant ved normal vannstand. For lukkede vassdrag måles avstanden fra senter av vassdraget. Byggegrensen gjelder for all bebyggelse, anlegg og konstruksjoner. For åpne vassdrag gjelder byggegrensen i tillegg for fjerning av vegetasjon, terrenginngrep, plassering av uteoppholdsareal og plassering av gjerder. Bestemmelsen er ikke til hinder for fjerning av vegetasjon for vedlikehold av bygg og anlegg i denne sonen, eller bekjempelse av uønskede fremmede arter og annen vegetasjonsskjøtsel som ivaretar naturverdier.

12 Strandsone mot sjø I områder som er markert B på plankartet, gjelder byggegrense mot sjøen som vist på kartet. Byggegrensen gjelder for all bebyggelse, anlegg, konstruksjoner, fjerning av vegetasjon, terrenginngrep, plassering av uteoppholdsareal og plassering av gjerder. Utenfor byggegrensen tillates forankring av brygger som tillates etter bestemmelse nr. 16. Bestemmelsen er ikke til hinder for fjerning av vegetasjon for vedlikehold av bygg og anlegg i denne sonen, eller bekjempelse av uønskede fremmede arter og annen vegetasjonsskjøtsel som ivaretar naturverdier.

13 Bevaringsverdig bebyggelse Ved behandlingen av søknadspliktige tiltak skal spørsmålet om bevaring avklares med antikvarisk myndighet (Byantikvaren). Der det er enkeltbygg av særlig arkitektonisk eller historisk betydning på eiendommen, eller eiendommen inngår i grupper av bygninger som sammen utgjør et spesielt verdifullt kulturmiljø, skal nybygg plasseres

slik at eksisterende bevaringsverdig bebyggelse kan bevares.

14 Automatisk fredete kulturminner Før tillatelse etter planog bygningsloven kan gis, må forholdet til automatisk fredete kulturminner være avklart i samsvar med lov om kulturminner av 09.06.1978 nr. 50 (kulturminneloven), jfr. kulturminneloven §§ 8, 9 og 10. Dette innebærer at automatisk fredete kulturminner for det samlede tiltaket må registreres. Der slike kulturminner påvises må kulturminnemyndighetene vurdere om tillatelse til inngrep kan gis og eventuelt fastsette vilkår for dette, jf. kulturminneloven §§ 8 og 9, og kommunen må følge opp med nødvendige reguleringsendringer. Nødvendige undersøkelser jf. kulturminneloven §§ 8, 9 og 10 kan gjennomføres uavhengig av andre bestemmelser i planen.

15 Fossilfri bygge- og anleggsplass For oppføring av nye boenheter skal bygge- og anleggsplassen være fossilfri. Alle maskinene på bygge- og anleggsplassen, inkludert aggregater og kompressorer, skal bruke elektrisitet, bærekraftig biodrivstoff eller andre klimanøytrale og bærekraftige energikilder. Kjøretøy som benyttes til transport av anleggsmaskiner, bygningmaterialer, løsmasser og lignende til og fra bygge- og anleggsplassen er unntatt fra kravet om bruk av fossilfritt drivstoff.

Bestemmelser til arealformål bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone 16 Brygger langs strandsone mot sjø Det tillates én brygge, inkludert flytebrygge, på inntil åtte m2 per eiendom. Bryggens lengde langs strandlinje skal ikke overstige seks meter, og bryggens utstikk fra strandlinje skal ikke overstige seks meter ved normal vannstand. Brygger skal utformes og plasseres slik at allmennhetens ferdsel på og langs sjøen ikke hindres.

9 • Småhusplanen

Bestemmelser til hensynssoner (pbl. § 11-8 og 12.6) 17 Hensynssone H730_1: Båndlegging etter lov om kulturminner Innenfor hensynssonen finnes automatisk fredete kulturminner. Alle inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på det automatisk fredete kulturminnet er ikke tillatt uten en dispensasjon fra kulturminneloven.

18 Hensynssone H730_2: Båndlegging etter lov om kulturminner Innenfor hensynssonen finnes automatisk fredete kulturminner. Alle inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på det automatisk fredete kulturminnet er ikke tillatt uten en dispensasjon fra kulturminneloven. Vegetasjonsskjøtsel som ikke medfører inngrep i bakken tillates. Ved byggearbeider på tomta skal kulturminner skjermes med egnet gjerde mot byggeområdet.

19 Hensynssone H740: Båndlegging etter annen lov (energiloven) Innenfor hensynssonen finnes energianlegg bygget i medhold av anleggskonsesjon etter energiloven. Ny bebyggelse og anlegg skal ikke oppføres innenfor hensynssone for høyspennings kraftledninger, uten skriftlig tillatelse fra netteier. Hensynssonen gjelder til bebyggelsens nærmeste bygningsdel (terrasse, takutspring, vegg, sålekant m.m). Jordkabler er ikke omfattet av hensynssonen, og må hensyntas ved tiltak. Høyspenningsanlegget kan generere elektromagnetiske felt utover hensynssonen. Netteier må kontaktes ved tiltak nær hensynssonen for å få opplysninger om spenningsnivå, byggeforbuds- og ryddebelte eller om andre elektriske installasjoner. Det må ikke foretas endringer av terrenget i hensynssonen uten at dette er skriftlig godkjent av netteier.

20 Sikrings-, støy- og faresoner (pbl. § 11-8 a) 20.1 H190_1 Bekkelaget renseanlegg (S-4768) H190_1 Sikringssone for renseanlegg i fjell. Denne gjelder fra 25 meter under terreng ned til kote -25. I sikringssonen kan tiltak som krever tillatelse etter planog bygningslovens § 20-1 eller medfører sprenging, peleramming, spunting, boring i grunnen, tunneldriving, eller som på annen måte kan skade anlegget under bakken ikke gjennomføres uten tillatelse fra Oslo kommune, Vann- og avløpsetaten.

20.2 H190_2 Oset vannbehandligsanlegg (S-4940) Vannforsyningsnett – Innenfor sikringssonen tillates det ikke boret brønner for vann, energi eller andre formål, med mindre disse er godkjent av Vann- og avløpsetaten. Det skal heller ikke tillates andre fysiske inngrep i grunnen utover 3 meter dybde fra eksisterende terrengnivå.

20.3 H190_3 Vanntunnel Oset-Voldsløkka (S-4736) Vertikalnivå 2 – på grunnen: Eiendommer som er berørt av sikringssonen skal alltid kontakte Vann- og avløpsetaten før de gjennomfører tiltak som medfører graving og / eller sprenging mer enn 5 meter under terreng, herunder boring etter jordvarme. Vertikalnivå 1 – under grunnen: Sikringssonen har en bredde på 50 meter i horisontalplanet og 8 meter over og under tunnelen i vertikalplanet. Vanntunnelen kan justeres innenfor sikringssonen der det er behov for tilpasning i forhold til eksisterende tekniske anlegg og infrastruktur i området.

20.4 H190_4 Ny vannforsyning (S_5058) og (S-5142) Felt 1: Det tillates ikke boret brønner for vann, energi eller gjennomført andre søknadspliktige eller ikkesøknadspliktige tiltak med fysiske inngrep under kote +100 i grunnen, med mindre disse på forhånd er

10 • Småhusplanen

godkjent av Oslo kommune, Vann- og avløpsetaten. Felt 2: Det tillates ikke boret brønner for vann, energi eller gjennomført andre søknadspliktige eller ikkesøknadspliktige tiltak med fysiske inngrep i grunnen, med mindre disse på forhånd er godkjent av Oslo kommune, Vann- og avløpsetaten. Det tillates innenfor sikringssonen rydding av vegetasjon i en sone på fire meter rundt felt A1 og A2.

20.5 H190_6 Follobanen (S-4735) H190_1 og 4 og 7: Hensynssone type a. Sikringssone for jernbanetunnel, nisjer, tverrslagstunnel, bergrom, rømningstunnel eller omlastingsrom, med mer enn 17 meter overdekning over tunneltak: Restriksjonssonen gjelder for underliggende jernbanetunnel i vertikalnivå 1. I restriksjonssonen kan boring for energibrønner eller andre brønner ikke gjennomføres uten tillatelse fra Jernbaneverket. For hensynsone H-190-7 skal også Vann og avløpsetaten og Statens vegvesen gi slik tillatelse. H190_2, 5 og 8: Hensynssone type a. Restriksjonssone for jernbanetunnel, nisjer, tverrslagstunnel, bergrom, rømningstunnel eller omlastestasjon, med mindre enn 17 meter overdekning over tunneltak og jernbane i betongtunnel/ kulvert: Restriksjonssonen gjelder for underliggende jernbanetunnel i vertikalnivå 1. I restriksjonssonen kan tiltak som krever tillatelse etter planog bygningsloven § 20-1, eller medfører sprenging, peleramming, spunting, boring i grunnen, tunneldriving, eller som på annen måte kan skade tunnelanlegget, ikke iverksettes uten tillatelse fra Jernbaneverket og Statens vegvesen. For hensynsone H-190_8 skal Vann og avløpsetaten og Statens vegvesen gi slik tillatelse. H190_3: Hensynssone type a. Restriksjonssone over tunnel: Maksimal belastning på betongtunnel skal ikke overstige 40 kN/m2. H190_6: Hensynssone type a. Restriksjonssone for vei- og jernbanetunnel: Restriksjonssonen gjelder for underliggende vei- og jernbanetunnel i vertikalnivå 1. Tiltak som krever tillatelse etter planog bygningsloven § 20-1, eller medfører sprenging, peleramming, spunting, boring i grunnen, tunneldriving, eller som

på annen måte kan skade tunnelanleggene, må ikke iverksettes uten tillatelse fra Jernbaneverket og Statens vegvesen. Oppføring av nye bygg eller anlegg over tunnelen eller innenfor bergvolum skal generelt fundamenteres uavhengig av tunnelen. Ingen tiltak kan gjennomføres i felles restriksjonssone uten etter avtale mellom partene.

20.6 H190_7 Fornebubanen (S-4986) Sikringssone rundt T-banetunneler på minst 15 meter målt fra tunnelvegg horisontalt til begge sider og vertikalt over og under tunnelene er vist på plankart/ snitt-tegninger. Dersom overdekning er mindre enn 15 meter går sikringssonen opp til eksisterende terrengnivå. Der banen etableres i kulvert, er avstanden minst 4 meter fra betongvegg, med mindre annen avstand er angitt på kart eller i bestemmelsene. Innenfor sonen er det ikke tillatt å gjennomføre tiltak som medfører sprenging, peleramming, spunting, boring i grunnen, tunneldriving, eller andre tiltak som kan medføre fare for skade på tunnelanlegget uten godkjenning av Sporveien Oslo AS. Slik godkjenning skal medfølge søknad om tiltak etter planog bygningsloven.

20.7 H190_8 Østensjøbanen (S-5087) Hensynssoner med benevnelsen H190_ 1 omfatter sikringssone rundt jernbanetunnel (Gardermobanen/ Romeriksporten). Alle søknadspliktige tiltak skal forelegges Bane NOR til uttalelse. Hensynssone H190_2 omfatter sikringssone rundt T-banetunnel, (Østensjøbanen/Hellerudtunnelen). Sikringssonens utstrekning i horisontalplanet fremgår av plankartet, og gjelder 15 meter til hver side av felt Trase for forstadsbane T6. I vertikalplanet gjelder sikringssonen 15 meter under teoretisk tunnelbunn, og 15 meter over teoretisk tunneltak der overdekningen er 15 meter eller større. For deler av sikringssonen hvor overdekningen er mindre enn 15 meter gjelder sikringssonen opp til bakkeplan. Innenfor sonen skal alle søknadspliktige tiltak forelegges Sporveien til uttalelse. Hensynssone H190_3 omfatter sikringssone rundt veitunnel, (Ring 3/Brynstunnelen). Alle søknadspliktige tiltak skal forelegges Statens vegvesen til uttalelse. Hensynssone H 190_4 omfatter sikringssone rundt avløpstrase. Sikringssonens utstrekning i horisontalplanet fremgår av plankartet, og gjelder 25 meter til hver side

11 • Småhusplanen

av avløpstraseen. I vertikalplanet gjelder sikringssonen 25 meter under og over teoretisk bunn og topp i kulverten. Innenfor sonen skal alle søknads- eller meldepliktige tiltak forelegges Vann- og avløpsetaten til uttalelse.

Bestemmelser til bestemmelsesområder 21 Bestemmelsesområder for automatisk fredete kulturminner 21.1 – Automatisk fredet kulturminne #1 Kulturminne-ID 269714 Før det gis igangsettingstillatelse av byggetiltak i Vestveien 13 B (gnr. 10 / bnr. 291) skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte automatisk fredete kulturminner med ID nr. 269714, som er markert som bestemmelsesområde #1 i plankartet. Det skal tas kontakt med Byantikvaren i Oslo i god tid før tiltaket skal gjennomføres, slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.

21.2 – Automatisk fredet kulturminne #2 Kulturminne-ID 287105 Før det gis igangsettingstillatelse av byggetiltak i Vestveien 7 (gnr. 10 / bnr. 296) skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte automatisk fredete kulturminner med ID nr. 287105, som er markert som bestemmelsesområde #2 i plankartet. Det skal tas kontakt med Byantikvaren i Oslo i god tid før tiltaket skal gjennomføres, slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.

21.3 – Automatisk fredet kulturminne #3 Kulturminne-ID 281669 Før det gis igangsettingstillatelse av bygge- eller rivetiltak i Årrundveien 10 (gnr. 86 / bnr. 221) skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte automatisk fredete kulturminner med ID nr. 281669 som er markert som bestemmelsesområde #3 i plankartet. Ved utgraving av kulturminner innenfor beskyttelsessonen til treet (ask) i eiendomsgrense mot gnr. 86 / bnr. 240 skal det ikke gjøres graving som skader treets hovedrøtter. Det skal ikke legges masser, drivstoff eller tunge materialer innenfor beskyttelsessonen. Kjøring innenfor beskyttelsessonen tillates ikke. Det skal tas kontakt med Byantikvaren i Oslo i god tid før

tiltaket skal gjennomføres, slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes. 21.4 – Automatisk fredet kulturminne #4 Kulturminne-ID 35151 I Kvernveien 11D (gnr. 28 / bnr. 930) tillates oppføring av hus innenfor sikringssonen til det automatiske fredete kulturminnet med ID nr. 35151, som er markert som bestemmelsesområde #4 i plankartet. Huset skal plasseres som angitt på Riksantikvarens kart datert 23.08.2019. Anleggsarbeidet skal gjennomføres på en slik måte at gravfeltet ID nr. 35151 ikke påføres skade eller utsettes for fare for skade. 21.5 – Automatisk fredet kulturminne #5 Kulturminne-ID 35151-2 I Kvernveien 11D (gnr. 28 / bnr. 930) tillates opparbeiding til uteareal på terreng som omfatter steinpakning, ID nr. 35151-2, som er markert som bestemmelsesområde #5 i plankartet. Tillatelsen forutsetter at oppholdsareal kan opparbeides uten inngrep i bakken. Før etablering av uteoppholdsareal skal det berørte automatisk fredete kulturminnet, ID nr. 35151-2, sikres ved hjelp av tildekking. Tildekkingen skal skje i samråd med Byantikvaren i Oslo.

21.6 – Automatisk fredet kulturminne #6 Kulturminne-ID 274438 Det berørte kulturminnet med ID nr. 274438, som er markert med bestemmelsesområde #6 i plankartet, kan fjernes uten vilkår om ytterligere arkeologisk undersøkelse.

Krav til dokumentasjon 22 Relevant og nødvendig dokumentasjon Søknad om rammetillatelse for tiltak som påvirker utearealer skal, i de tilfeller dokumentasjon er relevant og nødvendig for at kommunen skal kunne behandle den konkrete saken, inneholde: a. Oppmåling av terreng og innmåling av trær Før innsendelse av søknad om rammetillatelse må tomtens terreng måles opp. Store eksisterende trær skal måles inn og vises på utomhusplan og marksikringsplan. Innmålingen skal dokumentere nøyaktig plassering av stammen, stammeomkrets

12 • Småhusplanen

én meter over terreng og kronestørrelse.

b. Utomhusplan Utomhusplan i 1:200 som viser disponering av eiendommen til bebyggelse, adkomst, parkering, renovasjonsløsning og uteoppholdsareal med vegetasjon. Det skal tegnes inn store, eksisterende trær med beskyttelsessone og kotesatt eksisterende og nytt terreng. Trærnes art skal oppgis.

c. Marksikringsplan Marksikringsplan i 1:200 som viser trær, beskyttelsessoner og byggegrop. Trær skal angis med art/sort, stammeomkrets og kronestørrelse. Til igangsettingstillatelse: Oppdatert marksikringsplan, som i tillegg viser sikringstiltak, kjøre-, rigg- og lagringssoner, plassering og utstrekning av overvannstiltak og trasé for nye og eksisterende ledninger i grunnen. Planen skal suppleres med en beskrivelse av hvordan planen skal følges opp på byggeplassen. Ved nyplanting av trær skal planen vise plassering og plass til utvikling av rotsystem og krone. Det skal angis hvor det skal gjøres grave- og terrengarbeider og hvor eksisterende terreng (minimum 50 % av tomten) og vegetasjon skal beholdes. d. Redegjørelse og plan for overvannshåndtering Overvannsplan som viser fremtidig overvannshåndtering med det omsøkte tiltaket, koter, punkthøyder, vegetasjon, type overflater, avrenningsmønster, dreneringslinjer, flomveier, fordrøyningsarealer, snølagringsplass, fuktdrag og eventuelle bekker gjennom eiendommen. Redegjørelse og beregninger som viser valgte løsninger for fordrøyning av overvann og ivaretakelse av flomveier.

e. Skjema for oppfyllelse av blågrønn faktor Skjema som viser hvordan blågrønn faktor er oppfylt for tiltaket.

Rekkefølgekrav 23 Før bebyggelse tas i bruk Overvannsløsning for tiltaket skal være opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse.

13 • Småhusplanen

Berørte hjemmelshavere m.fl.

Deres ref.:

Vår ref. (saksnr.): 202304720 - 48 Oppgis alltid ved henvendelse

Saksbehandler: Ragnhild Christiansen

Dato: 06.06.2023

Plan- og bygningsetaten vedtar midlertidig forbud mot tiltak i påvente av ny regulering, jf. planog bygningsloven § 13-1.Forbudet gjelder for de arealene som er omfattet av reguleringsplan S-4220 (småhusplanen).

Trær, vegetasjon og småhusområdenes karakter og åpenhet er verdier det er særlig viktig å ta vare på for fremtiden og som det i de fleste tilfeller er irreversibelt om vi mister. Det pågående arbeidet med å revidere småhusplanen er iverksatt på bakgrunn av et politisk ønske om å ta bedre vare på disse kvalitetene i småhusområdene enn det som lar seg gjøre i tråd med gjeldende småhusplan. Ved å fortsette å behandle søknader etter eksisterende plan, vil vi fortsette å miste disse verdiene, selv om vi vet at vi ønsker ta vare på dem på en mye bedre måte gjennom en revidert plan. For å sikre at verdiene som revisjon av planen skal søke å bevare ikke går tapt i løpet av tiden frem til en revidert plan blir gjeldende, mener Plan- og bygningsetaten det er nødvendig å legge ned et midlertidig forbud mot tiltak innenfor planområdet.

Forbudet gjelder for de arealene som er omfattet av reguleringsplan S-4220 (småhusplanen). Totalt 27.727 eiendommer er helt eller delvis omfattet av forbudet. Arealene er avmerket i gult på oversiktskartet under. For mer detaljerte kart og nøyaktige grenser, se kommunens kartløsning: http://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/ Liste over berørte eiendommer er

Plan- og bygningsetaten Oslo kommune oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo

Sentralbord: +47 21 80 21 80 Kundesenteret: +47 23 49 10 00 postmottak@pbe.oslo.kommune.no Org. Nr.: NO 971 040 823 MVA

Saksnr.: 202304720-48

Side 2 av 12

tilgjengelig i sakens journalpost nummer 56, «Oversikt over eiendommer omfattet av forbudet», som er tilgjengelig via vårt saksinnsyn: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/

Grunneiere innenfor planområdet, naboer og gjenboere ble varslet om arbeidet med midlertidig forbud mot tiltak i brev av 11.04.23. I varselet ble det satt en frist til 09.05.23 for å komme med innspill til forslaget.

Saksnr.: 202304720-48

Side 3 av 12

Plan- og bygningsetaten har mottatt 7 innspill, fra til sammen 6 privatpersoner, foretak og organisasjoner. Oversikt over hvem som har kommet med innspill finnes i saken som er tilgjengelig via vårt saksinnsyn: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/ 6 av innspillene er sendt inn av eller på vegne av privatpersoner, 1 av innspillene er sendt inn av eller på vegne av et foretak. 2 av innsenderne uttrykker at de er negative til et midlertidig forbud mot tiltak, mens 3 av innsenderne utrykker at de er positive til et midlertidig forbud mot tiltak. 1 av innsenderne uttrykker ikke eksplisitt at de er positive eller negative, men kommer med innspill f.eks. til justeringer av unntak. Plan- og bygningsetaten har gått gjennom og vurdert alle innspillene i sin helhet. Vurderingene som er gjort, kommer frem av avsnittene «Plan- og bygningsetatens vurdering» og «Plan- og bygningsetatens kommentarer til andre innspill». Under oppsummerer vi hovedinnholdet i innspillene tematisk: Lovligheten av varselet/forbudet 

Et forbud begrenser privat eiendomsrett



Forbudet vil være i strid med grannelova

Forholdsmessigheten/nødvendigheten av et forbud 

Det er positivt med forbud og ny plan, men det er kommet for sent da amnesti og annen utbygging har medført hastverksbygging og tap av vegetasjon og trær



Forbudet får økonomiske konsekvenser o

Forbudet gir redusert eiendomsverdi

Kommunen bør gi kompensasjon i form av redusert eiendomsskatt

Hvilke tiltak som unntas fra forbudet 

Det er kun gitt unntak for eiendommer med enebolig, tomannsbolig eller tremannsbolig. Det bør også kunnes utføres tiltak på eiendommer som har eksisterende firemannsboliger eller flermannsboliger, samt oppføres annen type mindre bebyggelse på slike eiendommer



Det bør gjøres unntak for mindre terrengendringer



Trær bør fortsatt kunne felles, da dette kan forhindre fare for skade på personer og eiendom



Det bør gis unntak for tiltak med større grad av utnyttelse enn 22 % BYA, da kombinasjonen med redusert bebygd areal og tomtestørrelseskrav gir mindre mulighet til utbygging for de som har mindre tomter

Saksnr.: 202304720-48

Side 4 av 12

I det pågående arbeidet med ny småhusplan ser vi at det innenfor flere temaer er et stort gap mellom det som tillates etter dagens plan og det som er ønskelig å sikre av verdier i den nye planen. Dette gjelder særlig sikring av vegetasjon og terreng, og sikring av småhusområdenes åpne karakter. Selv om det ikke er avklart nøyaktig hva som skal bli tillatt innenfor planområdet fremover, ser vi at det er et behov for å pause utviklingen av områdene frem til den nye planen er på plass. Dette er nødvendig for at planprosessen reelt sett skal ha muligheten til å sikre disse verdiene og fordi vi ser at mye av den utviklingen som skjer etter gjeldende plan uansett ikke vil være ønskelig fremover. Det vil derfor være svært uheldig å fortsette å tillate tiltak som vi vet ikke gir den ønskede utviklingen innenfor området. Vegetasjon, terreng og småhusområdenes åpne karakter er verdier som blir bygget ned bit for bit. Verdiene går tapt både i mindre og større prosjekter og tapet av disse er i de aller fleste tilfeller irreversibelt. Når vi nå ser hvor stort gapet er mellom dagens regulering og ønsket situasjon, er forbudet nødvendig vel så mye for å stanse den totale mengden verdier som går tapt, frem til disse blir bedre sikret, som for å forhindre tap av viktige verdier i enkeltprosjekter. Det er derfor nødvendig med et forbud som gjelder for hele planområdet, men der man likevel kan tillate tiltak som i liten grad påvirker verdiene som skal sikres, fremfor å legge ned forbud i enkeltsaker. Selv om det da kan virke som om det rammer flere, er det likevel mer forutsigbart enn om den enkelte sak som berører disse verdiene skulle fått hvert sitt eget forbud. Etaten sendte den 04.01.2023 et nytt revidert planforslag til politisk behandling (saksnr. 202300230, dok. 2). I dette forslaget er det gjort en rekke endringer basert på høringen og forslag fra flere interessenter. Tidligere midlertidig forbud mot tiltak som ble vedtatt 01.06.2022 (saksnummer 202204703, dok. 300), ble den 15.02.2023 opphevet av Byutviklingsutvalget. Samtidig var det ønskelig at Plan- og bygningsetaten så på muligheten for å nedlegge et nytt midlertidig forbud mot tiltak, hvor unntakene i større grad er tilpasset nytt revidert planforslag. Etaten vurderer at kommunen hadde et saklig begrunnet behov for å nedlegge et midlertidig forbud mot tiltak i utgangspunktet. Videre mener etaten at det samme behovet fortsatt foreligger og at det derfor er et saklig begrunnet behov for å nedlegge et nytt midlertidig forbud, med den endringen at det åpnes opp for tiltak som etter fastsatte kriterier er vurdert å ikke undergrave formålet med revidert småhusplan eller vanskeliggjøre planarbeidet. Dette for å gjøre inngrepet et midlertidig forbud er, mer forholdsmessig. Byutviklingsutvalget begrunnet opphevelsen av tidligere forbud med at det kun ville komme inn et beskjedent antall søknader sammenlignet med planområdets størrelse i åtteukersperioden forbudet ikke gjaldt. Det viste seg i etterkant at det kom inn et større antall søknader i denne perioden. Selv om enkelte av disse søknadene kan være med på å undergrave noen av hensynene bak revisjonen, så har planområdet en så stor utstrekning at det fortsatt vil foreligge en stor mengde verdier som det er nødvendig å ivareta. Vår vurdering er derfor at opphevelsen ikke har endret det saklige behovet for et nytt forbud. Etaten la frem forslag til nytt midlertidig forbud

Saksnr.: 202304720-48

Side 5 av 12

mot tiltak for Byutviklingsutvalget. Byutviklingsutvalget tilsluttet seg notatet i møtet den 29.03.2023.

Det midlertidige forbudet mot tiltak gjelder for absolutt alle former for tiltak etter planog bygningsloven § 1-6, også tiltak som ikke er søknadspliktige. I tillegg gjelder forbudet for all felling av trær med en stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng, samt fjerning av vegetasjon og etablering av gjerder utenfor dagens byggegrense mot sjø og mot hovedvassdrag.

Plan- og bygningsetaten unntar likevel enkelte typer tiltak fra forbudet, som i begrenset grad vil berøre de verdiene som revisjonen skal ivareta. Disse tiltakene kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende småhusplan. Det gis unntak for tiltak som oppfyller samtlige punkter: 

Det gis unntak for tiltak som, inkludert det nye tiltaket, gir en utnyttelse på maksimalt 22 % bebygd areal (BYA) per tomt. For områder som er markert som A- og B-områder i plankartet for S-4220 gis det unntak for tiltak, som inkludert det nye tiltaket, gir en utnyttelse på maksimalt 16 % BYA per tomt. Tidligere parkeringsnorm vedtatt av bystyret den 27.11.2002 gjelder ved beregning av parkering og BYA. Tiltak som ikke påvirker % BYA er unntatt, forutsatt at øvrige unntakspunkter er oppfylt. Påbygg og fasadeendring på eksisterende bolig er eksempelvis ikke i strid med dette unntakspunktet. Overbygging av påkrevde parkeringsplasser på terreng, eller omorganisering av bebygd areal på eiendommen, er eksempler som derimot medfører endring i bebygd areal og kan være i strid med unntakspunktet. Disse tiltakene kan maksimalt medføre 22 % BYA på tomten for å oppnå unntak fra forbudet.



Det gis unntak for opprettelse av ene-, tomanns- og tremannsboliger. Dette unntaket gjelder kun for opprettelse av nye boenheter, enten ved bruksendring, oppdeling eller nyoppføring. Fasadeendringer, mindre tilbygg/påbygg eller andre mindre utvendige tiltak eller mindre frittliggende bygg på eiendommer hvor eksisterende bolig(er) har flere enn 3 boenheter, er eksempler på tiltak som ikke vil være i strid med unntakspunktet. For eneboliger gis det kun unntak dersom tomtestørrelsen er minimum 600 m2 per hovedboenhet. For to- og tremannsboliger gis det kun unntak dersom tomtestørrelsen er minimum 450 m2 per boenhet.

Saksnr.: 202304720-48

Side 6 av 12

I eneboliger kan det etableres én sekundærleilighet. Sekundærleilighet må ligge i samme bygning som hovedboenheten, ha maksimalt 55 m2 bruksareal (BRA) og ikke overstige 50 % av hovedboenhetens BRA, jf. småhusplanens veileder under definisjoner. 

Det gis unntak dersom minimum 60 % av tomtens areal holdes fri for terrenginngrep. Ved utregning av andel terrenginngrep, omfattes kun de terrenginngrepene som utføres fra og med forbudets vedtaksdato, samt fotavtrykk til eksisterende bebyggelse på eiendommen. Terrenginngrep er endringer av terreng, inkludert terrengendringer unntatt søknadsplikt og midlertidige terrengendringer, herunder byggegrop. Endringer av terreng som har minimal innvirkning på tomtens topografi, jordsmonn og vekstforhold, som for eksempel utrulling av ferdigplen eller etablering av kjøkkenhage, anses ikke som terrenginngrep. Reetablering av terreng ved riving av eksisterende bygninger og drenering anses heller ikke som terrenginngrep.

Forbudet omfatter, uavhengig av unntakene over, alle former for bilparkering under eksisterende terreng, felling av trær med stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng, deling av eiendommer, arealoverføringer over 50 m2, og tiltak som kan virke inn på automatisk fredede kulturminner jf. kulturminneloven § 8. Tiltak som oppfyller alle unntakspunktene over er unntatt forbudet. Eksempelvis vil en støttemur som ikke medfører terrenginngrep på mer enn 40 % av tomten, og ikke medfører felling av store trær, eller berører kulturminner, være unntatt forbudet selv om det ikke spesifikt står at støttemurer er unntatt. Innvendig bruksendring som ikke medfører opprettelse av flere boenheter enn boligtypologien tremannsbolig, eller mer enn en sekundærleilighet i eneboliger, er også eksempler på tiltak som oppfyller unntakskriteriene og unntas fra forbudet.

Dersom et tiltak er unntatt fra forbudet, må det fortsatt gjennom ordinær byggesaksbehandling. Det forutsettes at tiltaket er i tråd med planog bygningsloven og gjeldende småhusplan for å kunne tillates/gjennomføres.

Kommunen kan i forbindelse med et forbud gjøre unntak for tiltak som etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre planarbeidet, altså tiltak som ikke vil påvirke de forholdene som planarbeidet er rettet mot og skal sikre. Dette kan kommunen gjøre etter en konkret vurdering i enkeltsaker eller direkte i forbudet. På grunn av omfanget til dette forbudet er det hensiktsmessig at disse vurderingene i størst mulig grad gjøres på forhånd og at unntakene gis direkte inn i forbudet. På denne måten blir det også mest mulig forutsigbart hvilke tiltak kommunen mener ikke vil vanskeliggjøre planarbeidet. Det vil likevel fremdeles være mulig å unnta enkelttiltak, etter en konkret vurdering, dersom noen søker om samtykke til unntak etter pbl. § 13-1 for et tiltak som ikke er omfattet av de forhåndsdefinerte unntakene.

Saksnr.: 202304720-48

Side 7 av 12

Det vil alltid være vanskelig å slå fast at et tiltak ikke vil vanskeliggjøre planarbeidet, særlig i et så omfattende planarbeid som dette, ettersom det fort vil bli å forskuttere innholdet i planen og hvilke temaer og bestemmelser de folkevalgte til slutt lander på at er riktig for området. Selv om noe er i tråd med det Plan- og bygningsetaten foreslår i sitt planforslag er det likevel viktig å huske på at de folkevalgte skal ha handlingsrom både til å legge til og ta ut bestemmelser, stramme ytterligere inn eller løse opp. Tiltakene som unntas må derfor baseres på at de ikke berører de temaene som er relevante for revisjonen eller at de berører dem i så liten grad at de likevel ikke vil vanskeliggjøre planarbeidet. På bakgrunn av dette knytter unntakene i forbudet seg i hovedsak til tiltakets størrelse, antall boliger i forhold til tomtestørrelse, og størrelse på tillatte terrengendringer og utvendige tiltak som ikke eller i liten grad berører temaer som er relevante for revisjonen av planen. Tiltak som omfatter større terrenginngrep, fjerning av store trær, opprettelse av større flermannsboliger, deling av eiendommer eller større arealoverføringer kan vanskelig sies at ikke vil vanskeliggjøre planarbeidet, ettersom disse tiltakene virker direkte inn på de forholdene som planarbeidet retter seg mot. Det er ikke det samme som at ingen av disse tiltakene kan godkjennes etter ny plan, men det nye plangrunnlaget må være på plass for å vite hvilke av disse tiltakene som faktisk skal tillates og ikke. Etter varselet av 11.04.2023 om midlertidig forbud er det gjort noen presiseringer og endringer i hvilke tiltak som skal unntas direkte i forbudet. Det er presisert at unntakspunktet vedrørende 22 % bebygd areal kun gjelder i de tilfellene et tiltak påvirker % BYA, og at unntaket vedrørende antall boliger og tomtestørrelse kun gjelder ved opprettelse av nye boenheter. Dette medfører eksempelvis at fasadeendringer på en firemannsbolig, eller på en eksisterende bolig på en tomt med utnyttelse på over 22 %, oppnår unntak fordi det ikke vil være i strid med de tre unntakspunktene over. Videre er det spesifisert at større arealoverføringer enn 50 m 2 er omfattet av forbudet, og definert hva som inngår i midlertidige terrengendringer. Det har etter at varselet ble sendt ut kommet inn flere spørsmål om ulike typer tiltak er unntatt fra forbudet eller ikke, da tiltak som kan unntas forbudet ikke lenger er spesifikt nevnt som unntak. Eksempelvis ulike former for støttemurer, levegger, verandaer eller mindre tilbygg. Det er ut fra dette innlemmet eksempler i vedtaket. Dette for å klargjøre at et tiltak vil oppnå unntak dersom det ikke kommer i konflikt med de tre unntakspunktene over, og ikke medfører bilparkering under eksisterende terreng, felling av store trær, deling av eiendommer, arealoverføringer over 50 m2, og tiltak som kan virke inn på automatisk fredede kulturminner jf. kulturminneloven § 8.

Søknader som er sendt inn fra og med 12.04.23 er omfattet av det midlertidige forbudet mot tiltak.

Saksnr.: 202304720-48

Side 8 av 12

Plan- og bygningsloven angir som utgangspunkt at søknader som ikke er avgjort når et varsel om midlertidig forbud mot tiltak sendes ut, vil være omfattet av et eventuelt forbud, så lenge søker er varslet om forbudet innen utløpet av saksbehandlingsfristen og forbudet blir vedtatt senest åtte uker etter at det er varslet. Det vil si at det normale er at også alle søknader som allerede er til behandling når varselet kommer, vil være omfattet av et eventuelt forbud. Dette er fordi det ofte er nettopp én eller flere innkomne enkeltsaker som belyser at det er behov for å revidere plangrunnlaget og som dermed er årsaken til at kommunen legger ned midlertidig forbud mot tiltak. Det er da ikke ønskelig at disse sakene skal behandles etter gjeldende plan, men at de må vente til et ny plan er på plass. For småhusplanen så er det ikke noen konkrete innkomne enkeltsaker som i seg selv er bakgrunnen for varselet om midlertidig forbud, men i stedet det gapet vi ser mellom det som tillates etter dagens plan og det som skal sikres i den nye planen. I dette tilfellet har vi derfor valgt å gå bort fra lovens utgangspunkt. I stedet for å sette grensen ved søknader som ikke er avgjort fra og med datoen varselet ble sendt ut, har vi satt grensen til søknader som kommer inn fra og med datoen for dagen etter varselet ble sendt ut. På denne måten gir vi en konkret og objektiv dato for alle å forholde seg til, som blant annet er uavhengig av hva som skal regnes som saksbehandlingsfrist i byggesaker som allerede ligger til behandling.

Plan- og bygningsloven (pbl) § 13-1 gir kommunen hjemmel til å nedlegge midlertidig forbud mot iverksettelse av tiltak i et område som kommunen mener bør undergis ny planlegging. Grunnvilkåret er derfor at forbudet må være begrunnet i at det etter kommunens skjønn er behov for å utarbeide en ny eller endret arealplan for området. Dette kan f.eks. skyldes at kommunen ønsker å få på plass en mer detaljert regulering eller at kommunen rett og slett har endret syn på hvordan området skal utnyttes. Ut over dette grunnvilkåret stilles det lite krav til kommunens begrunnelse. Det er ikke tvil om at kommunen mener det er behov for å utarbeide en endret arealplan for dette området, ettersom planarbeidet allerede er godt i gang. En del av innspillene kommenterer at perioden fra opphevelsen av tidligere forbud til varsling av nytt forbud, har medført en større mengde søknader, nedbygging av grøntområder og hastverksboliger. Selv om enkelte av disse søknadene kan være med på å undergrave enkelte av hensynene bak revisjonen i deler av småhusplanområdet, så har planområdet en så stor utstrekning at det fortsatt vil foreligge en stor mengde verdier som det er nødvendig å ivareta. Etaten mener derfor at det fortsatt foreligger saklige behovet for et nytt forbud i påvente av revisjon av planen.

Saksnr.: 202304720-48

Side 9 av 12

Et forbud etter pbl § 13-1 vil ramme ethvert tiltak som omfattes av den alminnelige tiltaksdefinisjonen i pbl § 1-6, med mindre de eksplisitt unntas fra forbudet. I tillegg følger det av loven at også «andre tiltak som vil vanskeliggjøre planarbeidet», kan omfattes av forbudet. Et eksempel på det siste vil være felling av trær, som i seg selv ikke er et tiltak etter pbl § 1-6, der disse er tenkt sikret gjennom den nye planleggingen. Et vedtak om midlertidig forbud vil også gå foran grannelova ved for eksempel felling av større trær. Dersom et større tre er til fare for skade og sikkerhet, bemerkes det at det etter pbl § 13-1 kan søkes om samtykke til unntak fra forbudet for felling av treet.

Lovgiver har gjennom utarbeidelsen av pbl § 13-1 tatt stilling til og definert hvordan midlertidige forbud mot tiltak skal varsles, hva som blir virkningstidspunktet og hvilke tiltak/søknader som rammes. Lovgiver har da avveid behovet for å kunne legge ned et midlertidig forbud mot tiltak, og prosessen knyttet til varsling og gjennomføring av forbudet, opp mot forhold som forvaltningslovens varslingsplikt, det ulovfestede likebehandlingsprinsippet, forbudet mot tilbakevirkende lovgivning og privat eiendomsrett. Et midlertidig forbud mot tiltak som er varslet og vedtatt i tråd med pbl § 13-1 vil derfor også være i tråd med disse andre bestemmelsene/juridiske prinsippene. Etaten vurderer at varslingen, virkningstidspunktet og søknadene som rammes av forbudet er innenfor rammene av pbl § 13-1 og at forbudet derfor er utført på lovlig vis.

Plan- og bygningsetaten vurderer at slik forbudet er innrettet, vil det hovedsakelig stoppe de søknadene som påvirker de verdiene som vi ønsker å sikre gjennom det pågående planarbeidet. Etaten sendte den 04.01.2023 et nytt revidert planforslag til politisk behandling, hvor det etter høring er gjort en rekke endringer basert på forslag fra flere interessenter. Et nytt midlertidig forbud mot tiltak, hvor unntakene i større grad er tilpasset revidert planforslag, anses som nødvendig for å gjøre inngrepet et midlertidig forbud er, mer forholdsmessig. Etaten vurderer at kommunen hadde et saklig begrunnet behov for å nedlegge et midlertidig forbud mot tiltak i utgangspunktet. Videre mener etaten at det samme behovet fortsatt foreligger og at det derfor er et saklig begrunnet behov for å nedlegge et nytt midlertidig forbud. For tiltakene som blir omfattet, vil forbudet være en begrensning og et inngrep i eiendomsretten, noe som også er i tråd med slik forbud etter pbl § 13-1 er ment å fungere. For andre, som ikke planlegger å gjennomføre denne typen tiltak, vil forbudet i liten grad representere en begrensning. Vi mener derfor at forbudet er forholdsmessig og i tråd med lovgivers intensjon. Gjennom erfaring over flere år med byggesaksbehandling etter dagens småhusplan, ser etaten at det ikke er mulig å sikre disse verdiene godt nok gjennom å bruke denne planen. Dette er også et problem som virker å være økende. Dette er ikke fordi etaten ikke håndhever planen strengt nok, men fordi etaten mangler et nødvendig hjemmelsgrunnlag til å sikre verdiene. Plan- og bygningsloven er for byggesaker en «ja-lov», som vil si at man har krav på å få tillatelse dersom

Saksnr.: 202304720-48

Side 10 av 12

det ikke er en konkret hjemmel til å avslå tiltaket. Når kommunen i en eller flere enkeltsaker ser at man ikke har tilstrekkelig hjemmelsgrunnlag til å avslå etter dagens reguleringsplan, men samtidig ser at det ikke er ønskelig å gi tillatelse, er et midlertidig forbud mot tiltak og en endring av reguleringsplanen de eneste mulige virkemidlene man har.

Det vil kunne få store samfunnsmessige konsekvenser dersom verdiene som forbudet er ment å sikre, går tapt. Dette gjelder blant annet naturverdier, overvannshåndtering, nabolagskvaliteter, historiske verdier og bokvalitet. Hvert enkelt tiltak representerer ikke nødvendigvis et stort tap av disse verdiene alene, men det samlede tapet innenfor planområdet vil kunne bli stort og viktig å begrense. De negative økonomiske og samfunnsmessige konsekvensene forbudet får er samtidig forsøkt minimert. Dette er blant annet gjort ved å vente med å varsle og vedta forbudet til tidspunktet for offentlig ettersyn av reguleringsplan, slik at forbudet blir så kort som mulig. I tillegg unntar vi alle de tiltakene som vi ser at kan gjennomføres uten at det får for store konsekvenser for de verdiene forbudet skal ivareta. Et midlertidig forbud mot tiltak vil likevel alltid få negative konsekvenser for noen, noe som generelt er tilfellet ved flere aspekter ved arealplanleggingen. Noen enkeltpersoner og -grupper vil merke det særlig godt, f.eks. gjennom redusert tomteverdi, tapte prosjekteringskostnader og tapt arbeidsinntekt. Vi har sympati for at dette føles krevende for dem det rammer. Dette er likevel innenfor det lovgiver har ansett som akseptabelt for at kommunen skal ha mulighet til å sikre en ønsket arealutvikling og lovgiver har heller ikke angitt at kommunen skal yte noen kompensasjon i disse tilfellene.

Plan- og bygningsetaten vedtar et midlertidig forbud mot tiltak for områdene som er omfattet av reguleringsplan S-4220 (småhusplanen). Forbudet gjelder for alle tiltak etter planog bygningsloven § 1-6, foruten tiltak som faller inn under unntakskriteriene nevnt i teksten over. I tillegg gjelder forbudet for felling av store trær, samt fjerning av vegetasjon og etablering av gjerder utenfor dagens byggegrense mot sjø og mot hovedvassdrag. Forbudet gjelder for søknader sendt inn fra og med 12.04.23.

Et midlertidig forbud mot tiltak varer frem til en ny/revidert plan trer i kraft, men maksimalt fire år, jf. pbl. § 13-2. I dette tilfellet er det lagt ned et nytt midlertidig forbud med utspring i samme planbehov, etter at tidligere forbud ble opphevet. Ved nedleggelse av nytt forbud, forutsetter dette at fireårsfristen i loven må overholdes. Fristen vil dermed løpe fra det første forbudet ble nedlagt den 01.06.2022. Når den nye/reviderte planen trer i kraft, opphører forbudet og det er den nye/reviderte planen som gjelder for området. Dersom kommunen ikke har vedtatt en ny plan innen fire år, faller forbudet i utgangspunktet bort, med mindre det i særlige tilfeller kan forlenges, jf. pbl. § 13-3.

Saksnr.: 202304720-48

Side 11 av 12

I dette tilfellet er det likevel intensjonen at forbudet vil vare vesentlig kortere (se avsnittet «Arbeid med ny plan» under).

Det er allerede satt i gang et planarbeid for området. Plan- og bygningsetaten varslet oppstart av planarbeid for området 03.06.21 og forslag til revidert reguleringsplan ble lagt ut på offentlig ettersyn 06.04.22. I bestillingen til etaten er det angitt at planen skal kunne vedtas innenfor inneværende bystyreperiode. Planen ble på bakgrunn av dette sendt over til politisk behandling den 04.01.2023. Arbeidet med planen kan følges på nettsiden til kommunen: https://www.oslo.kommune.no/slikbygger-vi-oslo/revisjon-av-smahusplanen/

Byggesøknader som er sendt inn før det midlertidige forbudet ble varslet med virkning fra 12.04.23 blir behandlet som normalt, etter dagens gjeldende småhusplan. Søknader som kom inn fra og med 12.04.23 og som sendes inn fremover, er omfattet av forbudet. Dersom tiltaket i søknaden er omfattet av unntakene, vil søknaden behandles som normalt, etter dagens gjeldende småhusplan. Dersom tiltaket i søknaden ikke er omfattet av unntakene, vil søknaden bli satt i bero og ikke behandlet i løpet av forbudsperioden. Når en ny/endret plan er endelig vedtatt, eller forbudet på andre måter er avsluttet, vil vi ta opp igjen behandlingen av søknaden. Når en ny/ endret plan er endelig vedtatt, skal søknaden behandles etter denne planen. Endringssøknader skal etter planog bygningsloven behandles og vurderes som en ny søknad. Det midlertidige forbudet mot tiltak får dermed de samme virkningene for endringssøknader til allerede gitte tillatelser som for helt nye søknader. Der det søkes om endring av en gitt tillatelse, vil det godkjente tiltaket regnes som «eksisterende bygning/konstruksjon» i vurderingen av om tiltaket er unntatt forbudet eller ikke, så lenge det godkjente tiltaket ble søkt om før 12.04.23.

Midlertidig forbud mot tiltak er hjemlet i planog bygningsloven § 13-1 – 13-4.

Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er tre uker fra du mottar dette vedtaket. Et søksmål eller erstatningskrav kan ikke fremmes uten at klageadgangen er benyttet, jf. forvaltningsloven § 27b.

Saksnr.: 202304720-48

Side 12 av 12

Se våre nettsider https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/klage/klag-pa-vedtak-ibyggesaker/

Har du spørsmål om hva dette brevet betyr eller virkningen av det, kan du kontakte oss på vår veiledningstelefon 23 49 10 00 mandag til fredag 12.00-15.00 eller på epost: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Gjelder spørsmålet en konkret byggesak, kan du kontakte byggesaksbehandler på epost eller telefon.

Du mottar dette brevet som hjemmelshaver av eiendom som er regulert etter småhusplanen, eller som hjemmelshaver til naboeiendom av småhusplanområdet. Dersom du eier eiendom som er regulert under småhusplanen, S-4220, er din eiendom omfattet av forbudet. Dersom din eiendom ikke er regulert under småhusplanen, S-4220, gjelder ikke forbudet din eiendom.

Vennlig hilsen Hanne Høybach - avdelingsdirektør Siri Gauthun Kielland - etatsdirektør avdeling for byggeprosjekter stab

Vedtekter for Sameiet Nordheimbakken 18 A-C, seksjoner S1, S2 og S3 vedtatt i årsmøte den: Vedtatt i medhold av lov om eierseksjoner av 16.06.2017 nr. 65 § 1. EIENDOM – FORMÅL Sameiet omfatter eiendommene: Nordheimbakken 18 A, B og C, gnr. 29 bnr. 202, snr. 1-3 i Oslo kommune Sameiets navn er: Sameiet Nordheimbakken 18 A-C § 2. ORGANISERING AV SAMEIET Sameiet består av 3 seksjoner. Til hver seksjon er knyttet enerett til bruk av en bruksenhet. Seksjonene disponerer deler av felles uteareal, ihht situasjonskart, til egen bruk. De enkelte seksjonene disponerer også deler av felles parkeringskjeller og felles bod ved vei, ihht. fordelingsplan for parkeringskjeller og bod. Denne bruken er eksklusiv for den enkelte seksjon, men vil vike der Sameiet har behov for tilgang over arealet for drift og vedlikehold av fellesanlegg. Eksklusiv bruksrett av uteareal er begrenset nedad til overside av bygningsdeler for bebyggelse under terreng (bod ved vei og felles parkeringskjeller). Seksjon S2 disponerer 1 parkeringsplass ute i tillegg til 1 parkeringsplass i felles parkeringskjeller. § 3. STYRET Sameiet skal ha et styre som skal bestå av 3 personer, en fra hver seksjon. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. § 4. GENERELLE PLIKTER/ VEDLIKEHOLD/ FELLESUTGIFTER Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet. Inn- og utvendig vedlikehold av egen seksjon besørges av den enkelte seksjonseier og inkluderer dører og vinduers inn- og utside samt tilleggsdeler og terrasser/balkonger. Vedlikehold av uteareal, parkeringsplasser og bodareal med disposisjonsrett, tas hånd om av den seksjon som disponerer arealet, inkludert omsluttende vegger, himling og tak. Ingen av seksjonseierne kan motsette seg at det settes opp hekk i grensen mellom hageparsellene. Slike hekker skal ikke være høyere enn 2,0 meter. Fellesutgifter, som skal og kan fordeles, skal fordeles likt mellom seksjonene. Glassrekkverk på toppen av utvendige støttemurer/garasjevegger inngår i fellesarealene.

Oslo den

- 2024

S3 S2 S1 D3 D2 D1

Felles

Glassrekkverk på topp av murer/vegger inngår i fellesareal

Nordheimbakken 18 A-C 0378 OSLO Gnr/bnr 29/202

Fordeling utearealer Vedlegg til vedtekter Målestokk 1 : 270

(på A4)

Dato

01.02.2024

A-01-77-001

P1 P1

P3 Garasje

Felles

r me ham Snu

Fellesbod

Felles parkeringskjeller

S3 S2 Bod ved vei

Felles S1

Nordheimbakken 18 A-C 0378 OSLO Gnr/bnr 29/202

Felles parkeringskjeller og bod ved vei, fordeling arealer Målestokk 1 : 170

(på A4)

Dato

01.02.2024

A-01-77-101

Morten Fuglem NORDHEIMBAKKEN 18A Dato: 03.01.2024 Deres ref: Bestillingsnr.: 86483107 7563457

Vår ref (Saksnr):

Saksbehandler: Automatisert produksjon

AREALBEKREFTELSE FOR GNR.29 BNR. 202 Vi viser til bestilling av 20240103 for NORDHEIMBAKKEN 18A.

GNR. 29 BNR. 202 er, ifølge eiendomsregisteret i Oslo, opprettet den 08.02.1943. Arealet for eiendommen, med til- og framålinger ført i eiendomsregisteret i Oslo, er

1495 m² Eiendommen, i samsvar med oppgitt areal, er vist med gul farge på vedlagte kartutsnitt. Målestokk= 1: 1000. Eiendommen består av 1 teig.

Plan- og bygningsetaten Avdeling for Geodata Matrikkelenheten Kristin Tveit Enhetsleder

Produsert: 03.01.2024 Målestokk 1: 1000

593100

592900

593000

593100

6645600 6645500

6645500

6645600

6645700

593000

6645700

592900

*=regulert kotehøyde med Oslo lokal som høydereferanse. Ved prosjektering legges 37 cm til denne kotehøyden. Reguleringskart Dato: 03.01.2024 Bruker: FME Målestokk 1:1000 Ekvidistanse 1m

– Kartutsnittet gjelder vertikalnivå 1 (dvs. under bakken). I tillegg finnes det regulering i vertikalnivå 2 – Gjeldende kommunedelplaner: KDP-17 – Naturmangfold innenfor kartutsnittet. Se eget kart. – Kartet er sammenstilt for: Eiendomsomsetning. Kan ikke brukes til byggesak.

Koord.system: EUREF89 - UTM sone 32

PlottID/Best.nr: 125841/ 86483107

Høydereferanser - Reguleringsplan: Se reg.best. - Bakgrunnskart: NN2000

Adresse: NORDHEIMBAKKEN 18A

Originalformat: A3

Gnr/Bnr: 29/202

Deres ref.: 12943/ WM264_13_3001302 Kommentar:

Opprinnelig reguleringsplan gir rammer for høyder på planlagt bebyggelse ut fra terrenghøydene slik de var da reguleringsplanen ble vedtatt. Det nye sammenstilte reguleringsplankartet viser dagens terreng- og tomtesituasjon. Planens originale vedtakskart er tilgjengelig i Saksinnsyn.

Se tegnforklaring på eget ark

593100

592900

593000

593100

6645600 6645500

6645500

6645600

6645700

593000

6645700

592900

*=regulert kotehøyde med Oslo lokal som høydereferanse. Ved prosjektering legges 37 cm til denne kotehøyden. Reguleringskart Dato: 03.01.2024 Bruker: FME Målestokk 1:1000 Ekvidistanse 1m

– Kartutsnittet gjelder vertikalnivå 2 (dvs. på bakkenivå). I tillegg finnes det regulering i vertikalnivå 1 – Gjeldende kommunedelplaner: KDP-17 – Naturmangfold innenfor kartutsnittet. Se eget kart. – Kartet er sammenstilt for: Eiendomsomsetning. Kan ikke brukes til byggesak.

Koord.system: EUREF89 - UTM sone 32

PlottID/Best.nr: 125841/ 86483107

Høydereferanser - Reguleringsplan: Se reg.best. - Bakgrunnskart: NN2000

Adresse: NORDHEIMBAKKEN 18A

Originalformat: A3

Gnr/Bnr: 29/202

Deres ref.: 12943/ WM264_13_3001302 Kommentar:

Se tegnforklaring på eget ark

TEGNFORKLARING - REGULERING (for gjeldende kartutsnitt)

593100

592900

593000

593100

6645600 6645500

6645500

6645600

6645700

593000

6645700

592900

Naturmangfold Dato: 03.01.2024 Bruker: FME Målestokk 1:1000 Ekvidistanse 1m

– Skraverte felter markerer områder hvor det er registrert naturmangfold (rød) eller fremmede skadelige organismer (sort). – Kartet er sammenstilt for: Eiendomsomsetning. Kan ikke brukes til byggesak.

Koord.system: EUREF89 - UTM sone 32

PlottID/Best.nr: 125841/ 86483107

Høydereferanser - Reguleringsplan: Se reg.best. - Bakgrunnskart: NN2000

Adresse: NORDHEIMBAKKEN 18A

Originalformat: A3

Gnr/Bnr: 29/202

Deres ref.: 12943/ WM264_13_3001302 Kommentar:

593100

592800

593100

593400

6645900

592800

6645600

6645300

Kommuneplanen 2015–2030 Vedtatt av bystyret 23.09.2015, sak 262 Dato: 03.01.2024 Målestokk 1:3000 Koordinatsystem: EUREF89 - UTM sone 32

Kartet viser utsnitt av «Plankart 1-2 Arealbruk» og «Plankart 2-2 Hensynssoner». For øvrige juridisk bindende kart, se Planinnsyn - https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan Blå ramme viser utsnittet for de øvrige plottene.

PlottID/Best.nr: 125841/86483107 Deres ref.: 12943/ WM264_13_3001302

Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 og til 23.09.2015 vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid. Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid. Se tegnforklaring på eget ark.

Tegnforklaring - kommuneplan Farled

Bebyggelse og anlegg, eksisterende

Fjernveg (tunnel)

Bebyggelse og anlegg, fremtidig

Fjernveg

Bane, eksisterende

Markagrense

Havn, eksisterende

Plangrense

Havn, fremtidig

Sporveg (tunnel), fremtig

Kollektivknutepunkt, fremtidig

Sporveg (tunnel), eksisterende

Grønnstruktur, eksisterende

Sporveg, eksisterende

Grønnstruktur, fremtidig

Sporveg, fremtidig

Forsvaret

Jernbane (tunnel), fremtidig

LNF-areal, eksisterende

Jernbane (tunnel), eksisterende

LNF-areal, fremtidig

Jernbane, eksisterende

Spredt boligbebyggelse, eksisterende

Turvei

Spredt boligbebyggelse, fremtidig

Ny T-bane-/jernbanestasjon (ikke juridisk)

Spredt fritidsbebyggelse, eksisterende

T-banestasjon (ikke juridisk)

Spredt fritidsbebyggelse, fremtidig

Jernbanestasjon (ikke juridisk)

Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone

Banetrase (ikke juridisk)

Farled

Fjordtrikk (ikke juridisk)

Småbåthavn, eksisterende

Samferdsel (ikke juridisk)

Småbåthavn, fremtidig

Eksisterende kollektivknutepunkt

Naturområde

Fremtidig kollektivknutepunkt Spredt boligbebyggelse Bestemmelsesgrense Aktivitetssone marka

Friluftsområde Ytre by (utviklingsområder) Indre by (utviklingsområder) H570 - Bevaring kulturmiljø H710 - Båndlegging for regulering etter pbl. H810_1 - Krav om felles planlegging (områderegulering) H810 _2 - Krav om felles planlegging H820_1 - Omforming (kabling og høystentledninger) H820_2 - Omforming (trafostasjoner) H110 - Nedlagsfelt drikkevann H190 - Andre sikringssoner H310_1 - Kvikkleire H310_2 - Steinsprang H320_1 - Stormflo H320_2 - Elveflom H390 - Deponi

.no g n i vn i g d ggbu

try

e klest n e - den ikre est s m å og by p å n e ! måt i dag g i l o b

GI BUD MED BANKID

IDENTIFISER MED BANKID

REGISTRERING AV BUD

ELEKTRONISK SIGNERING

BUDRUNDEN

På eiendommens annonse vises det en “Gi bud”-knapp for elektronisk budgivning.

Innlogging fungerer på samme måte som i din nettbank. Du kan også bruke BankID App (iOS/ Android) eller BankID på mobil.

Nettsiden hjelper deg med korrekt utfylling av budmeldingen.

BankID lar deg signere budmeldingen elektronisk. Budmeldingen overføres til eiendomsmegleren.

Etter signering vil du motta en SMS-kvittering. Gi budforhøyelser med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen.

BUDREGLEMENT Benytt “Gi bud”-knappen på eiendommens annonse for å registrere ditt bud elektronisk. «Gi bud»-knappen åpner nettsiden TryggBudgivning.no som er integrert i megler-systemet.Alle bud / budforhøyelser og forbehold overføres automatisk inn i budjournalen på den respektive eiendommen. Du logger deg inn på TryggBudgivning.no ved å bruke BankID. Det er derfor viktig å huske å ta med deg din BankID-brikke på budgivningsdagen. Du kan gi bud fra datamaskin, nettbrett eller smarttelefon.

Når du benytter deg av TryggBudgivning.no trenger du ikke å ta bilde av legitimasjon eller sende inn budskjema til megler. Etter at bud er registrert med BankID får du en kvittering pr. SMS om at budet er mottatt. Du registrerer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen som du allerede har mottatt. Budforhøyelser registreres også automatisk inn i meglersystemet.

Lykke til

Gå til elektronisk budgivning: https://tryggbudgivning.no/264/3262728/ljaclpsaxy Dersom du ønsker budskjema tilsendt som et eget dokument, ta kontakt med eiendomsmegler.

LØSNINGEN ER EN DEL AV MEGLERSYSTEMET WEBMEGLER OG LEVERES OG DRIFTES AV WEBSYSTEMER AS

FORBRUKERINFORMASJON OM BUDGIVING Sist oppdatert med virking fra 1. januar 2014, i forbindelse med ikrafttredelse av endringer i eiendomsmeglingsforskriften. Informasjonen er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund, på grunnlag av blant annet forskrift om eiendomsmegling § 6-3 og § 6-4. Nedenfor gis en oversikt over de retningslinjer som forbrukermyndighetene og organisasjonene anbefaler benyttet ved budgivning på eiendommen. Avslutningsvis gis også en kort oversikt over de viktigste rettsreglene tilknyttet budgivning. Før det legges inn bud på eiendommen oppfordres budgiver til sette seg inn i all relevant informasjon om eiendommen, herunder eventuell salgsoppgave og teknisk rapport med vedlegg.

GJENNOMFØRING AV BUDGIVING: 1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen,

budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Det bør

herunder om relevante forbehold.

ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at

2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre

megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som

til oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser

sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for

og motbud, aksept eller avslag fra selger. Før formidling av bud til

sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.

oppdragsgiver skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgi-

5. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud

vere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Med

overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene i

skriftlige bud menes også elektroniske meldinger som e-post og SMS

punkt 4.

når informasjonen i disse er tilgjengelig også for ettertiden. 3. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel

6. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

7. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har

8. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver,

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD 1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom. 2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND | 0 | Budgivning

3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. 4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale. 5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

WWW.NEF.NO | FIRMAPOST@NEF.NO

Boligkjøperpakke Hus - ditt nye hus ferdig forsikret Boligkjøperpakke Hus inneholder boligkjøperforsikring, renteforsikring, bygningsforsikring og innbo ekstra forsikring. Bygningsforsikringen kan oppgraderes til ekstra dekning mot et tillegg i prisen. For fullstendig informasjon om hva forsikringene dekker og hvilke begrensninger som gjelder, se forsikringsbevis og vilkår på Tryg.no

Boligkjøperforsikring Boligkjøperforsikring gir deg ekstra trygghet når du kjøper bolig. Du får juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen ut over det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger, og hvis det er gitt uriktige opplysninger som har påvirket kjøpet ditt. Boligkjøperforsikringen gir deg også ved behov juridisk rådgivning, advokathjelp og håndtering gjennom rettsapparatet.

Råte, skadedyr, skadeinsekter, mus og rotter Forsikring omfatter skade som følge av råtesopper og dyr. Og får du skadeinsekter, mus eller rotter i huset hjelper vi deg med bekjempelse.

Innboforsikring I pakken har du en god innbo ekstra forsikring med en forsikringssum på 2 millioner kroner.

Flytteforsikring Innboforsikringen omfatter plutselige og uforutsette skader som oppstår i forbindelse med flytting av innboet til ny bolig.

Uhell Innboforsikringen omfatter skade ved uhell, som for eksempel at TV faller i gulvet og blir knust.

forsikringene gjelder fra du overtar boligen, og i ett år.

Pris Hus med eget gnr/bnr, under 230 kvm BRA

15.050 kroner

Hus med eget gnr/bnr, over 230 kvm BRA

17.550 kroner

Renteforsikring Renteforsikringen dekker rentekostnader for boligen som skal selges. Forsikringen gjelder hvis du ikke har fått solgt din gamle bolig tre måneder etter du har overtatt ny bolig, med utbetaling i inntil ni måneder. Forsikringen gjelder ikke hvis du avslår bud på 95 % eller mer av prisantydningen.

Bygningsforsikring Vanlig bygningsforsikring omfatter skade ved brann, rørbrudd, innbrudd og andre plutselige og uforutsette skader. Kjøper du ekstra dekning i tillegg omfattes også skade hvis vann trenger inn gjennom tak og vegger og mer.

Når og hvor kjøpes Boligkjøperpakke Hus? Forsikringspakken kjøpes av eiendomsmegleren som foretar salget av boligen. Boligkjøperpakke Hus kan kjøpes av privatpersoner. Boligkjøperforsikringen gjelder fra kontraktsmøte, mens de andre

Prisen på forsikringen for det første året legges inn i oppgjøret for din nye bolig. Du får ingen særskilt regning for forsikringene det første året. Boligkjøperforsikringen kan beholdes i fem år.

Egenandel Standard egenandel er kr 6.000 i bygningsforsikring, kr 4.000 i innboforsikring og boligkjøperforsikring. Du får 10 timer innledende advokatbistand uten egenandel.

Spørsmål Har du spørsmål om boligkjøperpakken kan du kontakte oss på telefon 915 04040 Dersom du skal melde inn en sak tilknyttet boligkjøperpakken, gjør du dette via våre hjemmesider Tryg.no/meld-skade.

Boligkjøperforsikring - gir deg ekstra trygghet

Boligkjøperforsikring gir deg ekstra trygghet når du kjøper bolig. Du får juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen ut over det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger, og hvis det er gitt uriktige opplysninger som har påvirket kjøpet ditt. Boligkjøperforsikringen gir deg også ved behov juridisk rådgivning, advokathjelp og håndtering gjennom rettsapparatet. Når og hvor kjøpes Boligkjøperforsikring Forsikringen kjøpes fra eiendomsmegleren som foretar salget av boligen du kjøper. Boligkjøperforsikringen kan kjøpes av privatpersoner. Boligkjøperforsikringen gjelder fra kontraktsmøtet og opphører automatisk etter fem år. Pris Prisen avhenger av hvilken type bolig du kjøper. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig, og du får ingen særskilt regning på denne. Leilighet og rekkehus med andels- eller aksjenummer 7.150 kroner Leilighet og rekkehus med seksjonsnummer 8.950 kroner Rekkehus med eget gnr/bnr 13.650 kroner Enebolig, fritidsbolig, tomannsbolig, tomt 13.650 kroner Spørsmål Har du spørsmål om Boligkjøperforsikringen kan du lese mer om denne på våre hjemmesider www.tryg.no eller kontakte oss på telefon 915 04040

Boligkjøperpakke

- din nye bolig ferdig forsikret Boligkjøperpakke inneholder boligkjøperforsikring og innbo ekstra forsikring. Pakken omfatter også bygningsforsikring hvis du kjøper hus eller hytte, og renteforsikring hvis du kjøper hus eller leilighet. Du finner mer informasjon om Boligkjøperpakke her:

www.tryg.no/forsikringer/partnere/ buysure/boligkjoperpakke

LØSØRE OG TILBEHØR Gjeldende fra januar 2020 Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, og er gjeldende fra 1. januar 2020. Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova/avhl.) av 3. juli 1992 regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter ved overdragelse av fast eiendom og andeler i borettslag. I henhold til avhl. § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf. avhl. § 3-5. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og denne oversikt. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Dersom det er noe i nedenstående liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.

LISTEN OVER LØSØRE OG TILBEHØR SOM SKAL FØLGE MED EIENDOMMEN VED SALG NÅR ANNET IKKE FREMGÅR AV MARKEDSFØRING ELLER ER AVTALT: 1. HVITEVARER medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. 2. HELDEKKENDE TEPPER følger med uansett festemåte. 3. VARMEKILDER slik som ovner, kaminer, peiser, varmepumper og panelovner, følger med uansett festemåte. Frittstående biopeiser/ varmeovner og terrassevarmere medfølger ikke. Det følger ikke med varmekilder i rom som ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder på visning. 4. TV, RADIO OG MUSIKKANLEGG. TV-antenner og fellesanlegg for TV, herunder parabolantenne, og tuneren/dekoder/tv-boks medfølger der dette eies av selger. Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeordning samt musikkanlegg følger ikke med (se også punkt 12). 5. BADEROMSINNREDNING/UTSTYR: Badekar, dusjkabinett, dusjvegger, alle fastmonterte speil og hyller, fastmonterte glass- og håndkleholdere, herunder håndklevarmere samt baderomsinnredning, medfølger. 6. GARDEROBESKAP medfølger, selv om disse er løse. Fastmonterte garderobehyller og knagger medfølger. Innredning i garderobeskap, for eksempel løse eller fastmonterte trådkurver, hyller, stenger og lignende, medfølger.

varme, lyd o.l., samt tilhørende trådløse enheter som brytere, sensorer, kameraer, integrerte høyttalere el. medfølger. Enkle lysstyringssystem f.eks. med en sentral som kun styrer lyspærer eller smartpærer montert i sokkel medfølger likevel ikke. 13. UTVENDIGE SØPPELKASSER og eventuelt holder/hus til disse medfølger. 14. POSTKASSE medfølger. 15. UTENDØRS INNRETNINGER slik som flaggstang, fastmontert tørkestativ, samt andre faste utearrangementer som f.eks. badestamp, boblekar/jacuzzi og liknende utendørs kar, lekestue, lekestativ, utepeis, fastmontert trommel til vannslange, medfølger. Guidekabel/avgrensingskabel til robotgressklipper medfølger, men robotgressklipper og ladestasjon for denne medfølger ikke. 16. FASTMONTERT VEGGLADER/LADESTASJON TIL EL-BIL medfølger uavhengig av hvor laderen er montert. 17. SOLCELLEANLEGG med tilhørende teknisk infrastruktur medfølger 18. GASSBEHOLDER til gasskomfyr og gasspeis medfølger.

7. KJØKKENINNREDNING medfølger, herunder også åpne, fastmonterte hyller og løs eller fastmontert kjøkkenøy.

19. BRANNSTIGE, BRANNTAU, feiestige og lignende medfølger der dette er påbudt. Løse stiger medfølger ikke.

8. MARKISER, PERSIENNER og annen type innvendig og utvendig solskjerming, gardinoppheng, lamellgardiner og liftgardiner medfølger.

20. BRANNSLUKNINGSAPPARAT, BRANNSLANGE OG RØYKVARSLER medfølger der dette er påbudt. Det er eier og brukers plikt til å se til at utstyret forefinnes på enhver eiendom. Hvis annet ikke er uttrykkelig avtalt, skal dette derfor alltid følge med ved salg av eiendom.

9. AVTREKKSVIFTER av alle slag, samt fastmonterte aircondition/ventilasjonsanlegg, medfølger. 10. SENTRALSTØVSUGER medfølger med komplett anlegg, herunder slange, munnstykke mm. 11. LYSKILDER: Kupler, lysstoffarmatur, fastmonterte “spotlights”, oppheng og skinner med spotlights samt utelys og hagebelysning medfølger. Vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper og lignende som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt følger likevel ikke med. 12. INSTALLERTE SMARTHUSLØSNINGER med sentral som styrer lys,

21. SAMTLIGE NØKLER til eiendommen som selger er i besittelse av skal overleveres kjøper på overtakelsen, herunder nøkler til eventuelle boder, uthus, garasjeportåpner el. Låses boder, uthus el. med hengelås, skal lås og nøkler til disse medfølge. 22. GARASJEHYLLER, bodhyller, lagringshyller og oppheng til bildekk medfølger såfremt de er fastmontert. Planter, busker og trær som er plantet på tomten, eller fastmonterte kasser og lignende er en del av eiendommen og medfølger i handelen.

ADVOKATFORENINGENS EIENDOMSMEGLINGSGRUPPE, TLF: 22 03 50 50 EIENDOM NORGE, TLF: 22 42 15 75 NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND, TLF: 22 54 20 80

KORT OM OSS

Vegar Giæver EIENDOMSMEGLER MNEF / PARTNER

48 12 35 17 vg@eie.no EIE Røa, Skøyen & Ullern

245

Premium rådgivning EIE Røa, Skøyen & Ullernpå Røa, Skøyen eller Ullern med høy lokalkunnskap i Oslo vest. Møt en eiendomsmegler Vi i EIE Røa, Skøyen & Ullern kan hjelpe deg med alt fra befaring og verdivurdering til å selge boligen din. Vi sørger for at du får mest mulig verdi for boligen når du skal selge. Selskapet ble etablert i 1988 av eiendomsmeglernestor Trygve Swartling, og ble i 2006 en del av EIE eiendomsmegling. Som en del av EIE kjeden har vi et solid nettverk og god lokalkunnskap som vi bruker til å gi deg den beste opplevelsen når du skal kjøpe eller selge bolig. Vi har også et bredt utvalg av boliger til salgs. Vi har dedikerte meglere til bydelene Vestre Aker og Ullern. Med høy lokal kunnskap kjenner vi områdene rundt Røa, Skøyen & Ullern svært godt. Vi selger mye i områdene Hovseterdalen, Mærradalen, Makrellbekken, Lysakerelven, Lysejordet, Bogstad, Voksenlia og Holmenkollens solside med Voksen skog, Skogen, Ullerntoppen, Ullernåsen, Lilleaker, Bestum, Skøyen, Karenslyst Allé, Hoff, Silkestrå, Casinetto, Smestad, Makrellbekken, Montebello mv. Vi er til enhver tid oppdatert på det lokale boligmarkedet og boligtrender. EIE Røa, Skøyen & Ullern er et av de mest omsettende kontorene i EIE eiendomsmegling. Hos oss får du Premium rådgivning samt personlig og dedikert oppfølging gjennom hele salgsprosessen. EIE eiendomsmegling Røa, Skøyen & Ullern jobber hardt for at din boligsalgs- og kjøpsprosess skal være en positiv opplevelse. Kontakt oss i dag for å finne ut hvordan vi kan hjelpe deg med å finne din drømmebolig eller få solgt din nåværende bolig på best og raskest mulig måte. 246

VERDIOVERVÅKNING Månedlig prisoppdatering på din bolig

Hold et øye med verdiutviklingen på boligen din – helt uten kostnad HVA ER VERDIOVERVÅKNING?

HVOR FÅR VI TALLENE TIL VERDIOVERVÅKNING FRA?

Boligen er oftest det mest verdifulle av våre eiendeler. Med EIE verdiovervåkning kan du følge med på den generelle prisutviklingen i ditt område, og få månedlig verdiestimat av boligen din sendt på e-post.

Tallene fra verdiovervåkningen er hentet fra den månedlige boligprisstatistikken til Eiendom Norge. Statistikken er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn. no. Statistikken er utarbeidet etter siste måneds slutt og omfatter boliger som annonseres på Finn.no. Det innebærer cirka 70 prosent av alle boliger som omsettes i Norge i løpet av et år, og en statistikk eiendomsbransjen legger til grunn for å gi best mulig estimat og oversikt på boligprisene i hele Norge.

HVEM KAN BESTILLE DETTE? Både eksisterende og ikke eksisterende kunder kan bestille dette fra oss. Dersom du nylig har fått verdivurdering eller kjøpt bolig av oss vil du automatisk motta verdiovervåkning uten å måtte foreta deg noe. Alle boliger som er kjøpt etter 1. januar 2003 kan bestille verdiovervåkning direkte på eie.no ved å fylle ut informasjon om boligen din selv. Boliger kjøpt før 2003 må først få en verdivurdering fra en av våre meglere for å kunne motta verdiovervåkning.

MEGLERBOOKING — Vi gjør det enkelt for deg

Din bolig er verdifull – benytt deg av vår kunnskap og erfaring Med EIE meglerbooking kan du når som helst på døgnet avtale tid med en våre meglere – kun ved noen få tastetrykk på vår hjemmeside. Her velger du tjenesten du har behov for, og hvilket tidspunkt som passer for deg. Enten om du skal selge boligen din, refinansiere lånet ditt eller ønsker å vite hva boligen din er verdt i dagens marked, så har vi tilrettelagt for at det skal være enkelt for deg.

En befaring kan gi deg ny og verdifull innsikt om din bolig. Våre meglere gir deg en verdivurdering av markedsverdien til din bolig. Verdivurdering blir basert på en grundig analyse av din bolig og på tilsvarende boliger solgt i ditt område den siste tiden. Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

eiemeglerbooking.no

EIE advokat Vår kompetanse – din trygghet

Vi dekker alle sentrale rettsområder, med hovedvekt på eiendomsrettslig premium rådgivning og tvisteløsning. Eiendomsrett omfatter alle juridiske aspekter knyttet til blant annet kjøp, salg, utvikling, utleie, planog bygningsrett, tomtefeste og eierseksjonsrett. EIE advokat har spesialisert seg på eiendomsrettslig rådgivning og tvisteløsning innen både privat- og næringseiendom Vi har også solid kompetanse på relaterte rettsområder som skatt og avgift, arv og skifte, familierett og forsikringsrett, samt selskapsrett og alminnelig kontraktsrett I EIE verdsetter vi faglig dyktighet, personlig engasjement og rask responstid høyt. Vi kaller det Premium rådgivning

eie.no/advokat

252

OM EIE EIENDOMSMEGLING Et boligsalg er ikke bare et hjem som bytter eier. Det er to eller flere liv som endres for alltid. På begge sider har selger og kjøper noe felles – de skal ta en avgjørelse av stor betydning. Vi skal være der for begge. Det finnes ikke ett enkelt svar på hva som gjør en megler god. For det er med meglere som med fagfolk flest - det de gjør er like viktig som det de sier. Både mennesker og boliger er forskjellige, men en vellykket salgsprosess har alltid én viktig ingrediens: Tid til å gjøre det ordentlig. Våre kunder har lagt ned mye tid og innsats i sine hjem. De fortjener det samme fra oss. EIE er Norges største uavhengige eiendomsmeglerkjede, og er i motsetning til andre ikke eid av en bank. Siden oppstarten i 2006, har vi ikke hatt noen annen agenda enn å være den beste eiendomsmegleren - og vi bruker all vår kunnskap og erfaring for å skape en god salgsprosess. Vi stiller derfor bransjens høyeste krav til oss selv, som betyr at vi er den eneste eiendomsmeglerkjeden som krever doble etterutdanningspoeng av våre meglere, ikke kun det som er lovpålagt. Tid til å gjøre det ordentlig betyr at vi skreddersyr råd og løsninger for hver enkelt kunde. Arbeidet vi har lagt ned har resultert i at vi har vunnet 12 gullmeglere, blitt kåret til å ha bransjens mest fornøyde kunder av Norsk Kundebarometer i 2021* for andre året på rad, og blitt kåret til bransjens mest bærekraftige kjede i 2020* Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

*EIE ble bransjevinner i Norsk kundebarometer 2021 og Norsk Bærekraftbarometer 2020. Et forskningsprosjekt ved Handelshøyskolen BI. www.kundebarometer.com

254

EIE speiler selger og kjøper™

eie.no