Stabilitet i det danske kontormarket

Det danske kontormarked viser stabilitet trods globale udsving: Flere større kontorejendomme til salg

Mens de globale markeder gynger og kontormarkeder i verden er usikre pga. øgede mængder hjemmearbejde, byder det danske kontormarked på tryghed og muligheder. Bl.a. derfor er de internationale investorer igen begyndt at vende blikket mod Danmark efter et par år, hvor aktiviteten ikke har været stor. Det afspejles i transaktionsvolumen, der er markant over niveauet fra sidste år. Det giver gode muligheder for kontormarkedet fremover, spår EDC Erhverv Poul Erik Bech, der har flere større kontorejendomme til salg i hele landet.

Det første halve år af 2025 har budt på en markant fremgang i transaktionsvolumen sammenlignet med første halvår 2024. En del af forklaringen skal findes uden for landets grænser, hvor usikkerheden er større end i vores egen lille andedam. Det har de udenlandske investorer også bemærket, og derfor er de igen begyndt at investere i ejendomme i Danmark.

Joseph Alberti, Head of Research i EDC Poul Erik Bech siger: ”De udenlandske investorer er tilbage, og det er selvfølgelig med til at løfte transaktionsvolumen, der er steget med 80% fra 20 mia. kr. i første halvår 2024 til 36 mia. kr. i første halvår 2025. Ser vi på de første seks måneder af 2024 udgjorde de udenlandske investorer blot en tredjedel af transaktionsvolumen, mens det er tilfældet for knap halvdelen af transaktionerne i år, hvor særligt transaktionsvolumen i februar, maj og juni var domineret af udenlandske investorer.”

”Udenlandske investorer vælger i stigende grad at investere i danske ejendomme på grund af økonomisk robusthed og en moderat inflation sammenlignet med fx Syd- og Østeuropa. Derudover tiltrækker et renteniveau, der er ved at stabilisere sig, politisk stabilitet med få regulatoriske eller skattemæssige barrierer, transparens og attraktive risikojusterede afkast også de udenlandske investorer.”

Stor forskel på USA og Danmark

Ude i den store verden og særligt i USA kæmper de i langt højere grad med efterdønningerne fra Coronakrisen, hvor det blev mere normalt at arbejde hjemme. Derfor kæmper USA med en markant stigende tomgang på kontorejendomme og faldende markedsleje.

Joseph Alberti siger: ”Der er kæmpe forskel på lille Danmark og store USA. Målestokken er noget helt andet og i USA er det ikke unormalt at have 2-3 timers transporttid til og fra arbejde. Derfor har særligt Coronapandemien åbnet op for den digitale udvikling, hvor det blev muligt at arbejde hjemme. Den mulighed har amerikanerne grebet, og de har svært ved at finde tilbage til kontorerne, hvorfor tomgangen på kontorer har været stødt stigende over de sidste par år, hvilket har ført til en faldende markedsleje.”

Heldigvis er det ikke et genkendeligt billede i Danmark, fortæller Joseph Alberti: ”Vi har markant kortere transporttid til de største kontorbyer, og danskere pendler i gennemsnit 21 km til arbejde. Så selvom danskerne foretrækker en fleksibel arbejdsdag, så er vi generelt sociale og prioriterer at komme på kontoret og møde kollegaerne. Det kræver, at rammerne er i orden, hvilket stiller større krav til indretning, faciliteter, transporttid osv., end tilfældet har været tidligere.”

”Spejler vi til vores årlige forventningsundersøgelse, så tyder det også på, at kontormarkedet i Danmark er landet et fornuftigt sted. I forventningerne til 2025 forventer 54% uændret tomgang og 62% uændret markedsleje på kontorejendomme. Samtidig er der blot 27%, der forventer at priserne på kontorer ville falde i 2025, mens der var 72% i 2023,” siger Joseph Alberti.

En undersøgelse fra Dansk Industri viser, at 23% af danske virksomheder fremmer det fysiske fremmøde gennem indretning og faciliteter, der gør den fysiske arbejdsplads attraktiv. Det gør kontorets fysiske indretning til den faktor, som flest virksomheder arbejder på at forbedre.

Fokus på moderne kontorer

I takt med hybride arbejdsmønstre ændrer behovene sig og der stilles større krav til ESG og beliggenhed. Det oplever Peter Davidsen, erhvervsmægler hos EDC Erhverv Poul Erik Bech København:

”Historisk har pris og kvadratmeter vejet tungest på kontormarkedet, men i øjeblikket har både lejere og investorer primært fokus på, at kontorerne skal være nybyggede eller minimum topmoderne og certificerede, tæt på metro og offentlig transport. Samtidig ser vi flere flerbrugerkontorhuse, hvor virksomheder deles om fællesområder, der giver mulighed for netværksdannelse og videndeling.”

”I København ser vi flere store kontorprojekter, der skyder op tæt på metro og offentlig transport, og hvor der er lagt op til, at flere virksomheder kan deles om fællesarealerne, fx Sluseholmen 7, Copen og The Warehouse. Det har ændret dynamikken på markedet en smule, og flere virksomheder rykker fra ældre ejendomme til mere moderne og certificerede kontorlokaler,” siger Peter Davidsen.

Dan Honoré, erhvervsmægler hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus, ser et lignende mønster i Smilets By: ”I Aarhus er der stor efterspørgsel efter moderne, fleksible og certificerede kontorer. Især i de nye bydele Sydhavnskvarteret og Aarhus Ø, bliver der opført nye kontorer, der er med til at hæve niveauet i Aarhus, men samtidig også er medvirkende til, at det samlede udbud af kontorareal er steget markant og tomgangen er den samme, primært for ældre kontorer i centrum.”

Gode muligheder for optimering

Virksomhedernes skærpede krav til kontorer har sat markedet i bevægelse. Det betyder også, at der er fornuftigt gang i transaktionerne, og i det første halve år af 2025 tegnede kontorejendomme sig for 10% af transaktionsvolumen, der i første halvdel af 2025 endte på 36 mia. kr.

Dan Honoré, EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus, siger: ”Virksomhederne er blevet mere krævende, og det betyder, at investorer i højere grad skal imødekomme virksomhedernes ønsker og behov, hvis de skal undgå ”stranded asset”-ejendomme. I stedet for at alle virksomheder søger mod nybyggede kontorejendomme, er der også gode muligheder for at optimere eksisterende kontorer.”

Mikkel Ørbech, partner hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense, supplerer: ”I Odense er der over de sidste år skudt større kontorprojekter i vejret, fx Cortex Park, og virksomheder søger i højere grad mod nybyggede kontorer fremfor de ældre bygninger. Det har medført en stigende tomgang centralt i byen, hvor mange af de ældre ejendomme er, på trods af at beliggenheden er bedre.”

”I starten af året flyttede Danmarks førende e-handelshus, Hesehus, ind i et lejemål på Østerbro 5 i Odense C, hvor de i samråd med udlejer prægede indretningen og fremmede ejendommens energimærke. Det er et godt eksempel på, at selv relativt simple renoveringer kan være med til at løfte niveauet af ejendommen og dermed mindske tomgangen i midtbyen. I øjeblikket har vi både i Odense, men også på landsplan, flere større kontorejendomme til salg, hvor der med få, rigtige greb kan skabes et kontor, der lever op til virksomhedernes krav i de næste mange år,” siger Mikkel Ørbech.

Mere information

Joseph Alberti, Head of Research • EDC Poul Erik Bech • +45 5858 8564 • joal@edc.dk

Peter Davidsen, Erhvervsmægler • EDC Erhverv Poul Erik Bech København • +45 5858 8564 • pdav@edc.dk

Dan Honoré, Erhvervsmægler • EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus • +45 5858 7687 • dho@edc.dk

Mikkel Ørbech, Partner • EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense • +45 5858 7382 • mmik@edc.dk