Projektmarkedet i fremgang

Projektmarkedet i fremgang, men boligbyggeriet halter efter

EDC Projekt Poul Erik Bech står for projektudvikling, salg, udlejning og genudlejning af projektboliger på tværs af landet. Vi har sat tre af vores projektchefer fra Storkøbenhavn, Sjælland og Jylland & Fyn i stævne for at give et overblik over projektmarkedet i 2025 og de trends og tendenser, der præger markedet. I mange af de store byer og regionale ’hovedstæder’ på landsplan bygges der for lidt. Det skaber pres på priserne og øger efterspørgslen på nye projekter.

EDC Poul Erik Bech købte STAD Projekt i 2023, som hurtigt blev en integreret del af vores eksisterende projektafdeling i København og nu udgør Danmarks stærkeste projektteam med mere end 25 engagerede medarbejdere. Her to år efter er sammenlægningen gået rigtig godt med en rigtig fin kundeliste på tværs af landet, og projektafdelingerne komplementerer hinanden rigtig godt.

Thomas Høeg Mogensen, Kunde- og relationsdirektør, EDC Projekt Poul Erik Bech Storkøbenhavn, siger: ”Vi blev i vores projektafdelinger i 2024 påvirket af, at mange bygherrer udskød deres projekter. Vi gennemførte derfor ikke lige så mange projekter i 2024, som vi forventede. De generelle udskydelser har til gengæld betydet, at vi har haft en rigtig god start på 2025 med mange nye projekter, og vi har samtidig en fornuftig pipeline for 2025.”

Tonny Broberg, projektchef EDC Projekt Poul Erik Bech, Jylland & Fyn, supplerer: ”Den lave tomgang giver en boligmangel, som pt. påvirker de boligsøgende, som ikke længere kan sikre sig en bolig, når behovet er der. På landsplan er tomgangen helt nede på 2,6% for boligudlejningsejendomme, hvilket er noget at det laveste, der er målt de sidste 10 år. Især de store byer er pressede på boliger med Aarhus i spidsen med en tomgang helt nede på 1,4%.”

”Men det er også et marked, hvor flere af de øvrige regionale byer også mangler nye boliger. Mange steder bygges der simpelthen ikke nok, og der er ikke nok planlagt byggeri i pipelinen, så borgere som ønsker at fraflytte Aarhus kan samtidig ikke finde en ny bolig i de omkringliggende oplandsbyer. Det betyder, at mange byer bliver presset både i forhold til manglen på boliger og ikke mindst i forhold til priserne, der presses op. Det skyldes, at der er en stor efterspørgsel både fra de lokale borgere, som ønsker at tilpasse deres boligbehov, såvel som kommende beboere som tilflytter byerne.”

Dobbelt urbanisering

En stor del af udviklingen kan tilskrives den såkaldte dobbelte urbanisering. Joseph Alberti, Head of Research i EDC Poul Erik Bech, forklarer: “Der burde bygges langt flere boligudlejningsejendomme. Det er svært at se, hvordan det ikke vil være en god forretning med så lav tomgang på boligudlejningsejendomme, høje priser og en urbanisering som fortsætter i højt tempo. Det er naturligvis primært København, Aarhus og de store universitetsbyer, men vi ser også klare tendenser på urbanisering i hele landet i det, vi kalder de regionale ’hovedstæder’, så der er gang i en såkaldt ’dobbelt urbanisering’.”

Han fortsætter: ”Her kan det godt være, at befolkningsgennemsnittet falder i en kommune, men det vil langt de fleste steder være stigende i hovedbyen eller hovedbyerne i kommunen. Der er ofte vækst i handelsbyerne, mens de omkringliggende mindre byer har det sværere med faldende vækst og befolkningstal. Der er fx lige kommet en ny opgørelse fra Danmarks Statistik, der viser, at en stigende andel af befolkningen bor i hovedstadsområdet samt i byområder med 50.000 indbyggere og derover. Andelen af befolkningen, der bor i disse byområder, er vokset fra 37% i 2015 til 42% i 2025. Det svarer til en samlet vækst på 376.192 personer, så urbaniseringen vil med meget stor sandsynlighed fortsætte fremover.”

Samtidigt bygges der i mange byer og områder slet ikke nok for at imødekomme den stigende befolkning. I 2025 forventes det at blive påbegyndt 3.275.000 m² nybygget boligbyggeri. 5.650.000 m² i 2026 og 3.996.000 m² i 2027. Af påbegyndt boligbyggeri i 2025 bliver 1.464.000 m² bygget i Region Hovedstaden og 651.000 m² i Region Midtjylland, Region Sjælland 517.000 m², Syddanmark 451.000 m² og Nordjylland 192.000 m² (Kilde: Parabyg).

Sjælland

Bjørn Gervø, projektchef • Tlf.: 5858 8487 • bge@edc.dk

Arbejder i øjeblikket bl.a. på et moderne bofællesskab, VorsBy, i Viby Sjælland 109 lejeboliger, et kommende stort projekt på Vestegnen, flere større boligejendomme og projekter i bl.a. Høje Taastrup, Slagelse, Næstved mv. og adskillige rækkehusprojekter.

1. Hvordan er projektmarkedet på Sjælland?

”Udbuddet af nyopførte boligejendomme til leje og salg over de seneste par år har ligesom i resten af landet været præget af for lav byggeaktivitet. I mange af de større byer rundt på Sjælland er der befolkningstilvækst over landsgennemsnittet. Det gælder bl.a. Roskilde, Køge og Næstved m.fl. I disse byer oplever vi ret lav tomgang og deraf kraftigt stigende markedsleje.”

”Appetitten efter boligprojekter på projektstadiet har over de seneste par år været mindre end normalt, bl.a. grundet den økonomiske situation med højere renter/byggeomkostninger mv. Men investorinteressen er stadig stor efter boligejendomme, så udbuddet er ret lavt. Vi oplever dog lige nu klart en stigende efterspørgsel fra investorer efter boligprojekter og boligbyggeretter. Vi forventer bl.a. også derfor, at der over de næste år, vil blive etableret flere boliger, primært til udlejning, men vi forventer faktisk ikke, at det er nok til at dække den stigende lejeefterspørgsel på markedet. Selvom der er planer om at bygge flere boliger, så forventer vi ikke at det kan mætte den store investorinteresse.”

2. Hvilke tendenser ser I på projektmarkedet her i første halvdel af 2025?

”Vi ser stigende boligbyggeretspriser, flere seniorboligprojekter, men som slet ikke er nok til at dække lejeefterspørgslen. Vi ser stigende investorinteresse for nye/nyetablerede rækkehusprojekter og stigende lejeniveauer på markedslejeboliger.”

3. Hvad har vores mange projektkunder og i sidste ende slutbrugerne fokus på i forhold til boliger?

”Vores mange projektkunder har fokus på, at vi rådgiver dem om bolig- og grundindretning og generelt om en høj kvalitet i projekterne samt optimering af boligkvadratmeterne. Slutbrugerne har fokus på, at boligkvadratmeterne er optimeret, da lejen mange steder er steget. Desuden er der fra brugerne fokus på kvalitet, det gælder også kvalitet i udearealer og fællesarealer for både familier og seniorer og så er transporttiden også blevet en vigtigere og vigtigere faktor.”

Storkøbenhavn

Thomas Høeg Mogensen, kunde- og relationsdirektør • Tlf.: 5858 8487 • thm@edc.dk

Arbejder i øjeblikket bl.a. på Gasværkskareen på Østerbro 110 lejeboliger, Naboliv i Birkerød 110 lejeboliger, Landskabsbyen i Egedal salg og udlejning 171 boliger, 49 rækkehuse i Dyremosegård Park i Skævinge og salg af lejeboliger som bliver til ejerboliger i Rødovre Port.

1. Hvordan er projektmarkedet i Storkøbenhavn?

”Storkøbenhavn har stadig en lav tomgang som er nede på 3,1% i Københavns centrum, og der er stor efterspørgsel og mangel på boliger. Byggeaktiviteten er stadig lav, men vi mærker, at der sker mere, end de sidste par år. Lejeniveauerne er stigende, dog mærker vi også, at flere udlejere forsøger at presse lejeniveauet i markedet. Hvordan markedet tager imod det og hvordan udviklingen fortsætter, bliver interessant at følge. Vi vurderer, at der er grænser for niveauerne i specifikke områder også i forhold til boligstørrelserne. Men det er klart, at bliver manglen på boliger højere og højere og tomgangen fortsætter ned, så vil vi se højere lejeniveauer.”

2. Hvilke tendenser ser I på projektmarkedet i første halvdel af 2025?

”Ingen tvivl om, at kvaliteten bliver vægtet højere og højere. Det er i dag langt mere fokus på kvalitetsbyggeri i forhold til for 10 år siden, hvor der var mere samlebåndsbyggeri. Desuden er en klar tendens et enormt stort fokus på bæredygtighed, som er overliggeren hos alle store bygherrer og pensionskasser. En anden trend som slår klart igennem er, at boligprojekterne ofte skal indeholde gode og inspirerende fællesarealer med stort fokus på at støtte op om fællesskaber. I forhold til design og arkitektur skal køkkener ikke længere i samme omfang være hvide. Vi ser altså andre modigere farvevalg og materialevalg end tidligere.”

”I øvrigt er der et kæmpe efterslæb på seniorboliger. Vi forventer, at der kommer til at ske meget på seniorsegmentet i de kommende år primært uden for København, og så vil bæredygtighed fortsætte med at være en afgørende tendens.”

3. Hvad har vores mange projektkunder og i sidste ende slutbrugerne fokus på i forhold til boliger?

”Vi hører det jo dagligt fra de mange, mange åbne huse vi afholder og vores dialog med kunderne. Mange ønsker stadig blot at leje en bolig, fordi de har et akut behov. Men købere af en bolig er naturligt mere spørgelystne og ønsker at sætte sig endnu mere ind i byggeriet, ejerne osv. Især når det gælder køb af bolig, så er køberne mere detaljeorienterede.”

”Helt generelt ønsker kunderne kvalitet, godt indrettede boliger med en god planløsning og at kvadratmeterne er godt udnyttet. Prisen er selvfølgelig også altid et vigtigt parameter. Men det er stadig store regionale forskelle i forhold til, hvor i landet vi er og i forhold til, hvad kunderne efterspørger. Kommer vi lidt længere væk fra København efterspørger kunderne parkering og boliger med plads, hvor de kan nyde tilværelsen. I København er kunderne stadig meget kvalitetsbevidste, men kan nemmere gå på kompromis med størrelse, indretning osv. grundet højere priser. Men igen det afhænger meget af målgruppen på det enkelte projekt.”

Jylland & Fyn

Tonny Broberg, projektchef • Tlf.: 5858 8487 • tobr@edc.dk

Arbejder i øjeblikket bl.a. på Willemoeskarréen Trøjborg i Aarhus 116 lejeboliger, Axelhave ny bydel på tidligere Amtssygehus i Aarhus 376 boliger, 71 lejligheder i Åbyhøj i Aarhus, Ebeltoft Havnefront 50 eksklusive kvalitetsejerboliger, Møllestedet 40 nye ejerboliger Hornslet på Djursland, Langkær Bakke salg og udlejning af 80 moderne rækkehuse på Syddjurs, Under Bøgen 31 rækkehuse i Hinnerup. Udlejning af Fremspringet i Ry, 62 rækkehuse og lejligheder, Gartnertorvet, Signaturbyen, Trekløveren i Odense, Den Hvide By, Augustenborg, Vimmerbyvej og Lysbrolysningen i Silkeborg.

1. Hvordan er projektmarkedet i Jylland og på Fyn?

”Befolkningen i Aarhus Kommune er det seneste årti vækstet med ca. 13%, hvilket er samme vækst som Hovedstaden har oplevet. Det betyder, at tomgangen i Aarhus nu er helt nede på 1,4%, så Aarhus nu er den storby i Danmark med den laveste tomgang. Tallet forventes endnu lavere efter sommeren 2025, når studietilflytningen har påvirket lejeboligmarkedet i endnu højere grad. Pipelinen for nybyggeri er ufattelig tynd, og der er ikke udsigt til mange nye boligprojekter indenfor de kommende 4-5 år, hvilket bl.a. kan tilskrives de manglende nye lokalplaner, som dermed forhindrer, at Aarhus kan følge med efterspørgslen. Derfor ser vi allerede i dag en tendens til en markant udvikling i lejeniveauerne, som de bynære områder i byen i første omgang får stor effekt af, men som også gælder byer som Skanderborg, Hørning, Silkeborg, Syddjurs og Favrskov, som nogle af de attraktive bosætningsområder rundt om Aarhus Kommune. På den positive note, så betyder det for mange udviklere og investorer, at i stedet for et ændret afkast, for at fastholde deres ønskede vurdering af ejendommene, så er det nu huslejen, som sikrer, at de til et lavere afkast, stadig kan fastholde værdien af deres investering/ejendom.”

”Samme tendens gør sig gældende i fx Den Hvide By i Augustenborg i Sønderjylland. Her vil folk gerne betale en god leje for at bo ordentligt. Ser vi på Odense, så er der en tomgang på 3,9%, hvor det stadig mere er lejers marked, men dog ser vi et fornuftig fremskridt i udlejningerne, hvilket beror på en god dialog og målrettet indsatser os og udlejer imellem. I Odense er der en god blanding mellem flere projekter, der oplever en hel del ledige boliger, men helt klart også fuldt udlejet projekter på tværs af byen. I Silkeborg er der stor mangel på boliger igen, og en minimal tomgang, mens lejeniveauerne løbende hæves. Der er særligt lavt udbud af lejeboliger i Skanderborg by, mens Aalborg har en tomgang på 5,7% og i en længere periode har haft et stort udbud af boliger.”

2. Hvilke tendenser ser I på projektmarkedet her i første halvdel af 2025?

”Kvalitet vægter højere og højere ved næsten alle lejere. Vi oplever, at tendensen på tværs af Jylland og Fyn, at mange er godt tilfreds med at leje, både til deres senere år – de såkaldte Empty Nesters – såvel som yngre par og familier, som gerne vil prøve byerne af inden de måske vælger at købe. Generelt for markedet, så går historierne om dårlig kvalitet ofte forud for fremvisningerne, og i disse tilfælde, så har det stor indflydelse på folks beslutninger. Derfor er det vores opfattelse helt klart, at der skal bygges kvalitetsbyggeri, men gør der det, så har beboerne ikke noget imod at betale lidt mere for at bo godt. Bedste placeringer i området, til højere husleje afskrækker ikke nogen lejere. De vil blot have en god bolig, når de nu vælger at flytte.”

3. Hvad har vores mange projektkunder og i sidste ende slutbrugerne fokus på i forhold til boliger?

”Kvalitet, herunder spændende køkkenindretning, og lækre badeværelser og opholdsarealer uden om boligerne som indbyder til ophold og minimering af spildplads er klare fokuspunkter, samtidig med at det for mange lejere, er væsentligt at de flytter til noget hvor energiforbruget er markant lavere, end i den ældre boligmasse.”