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【本報訊】21 世紀房地產專業經紀 Jimmy Yuan 袁 立功表示，美國三月份成屋待完成銷售，達到近兩年 的新高。隨著低利率讓房市買氣回籠，美國 3 月購買 成屋的簽約量增加，增幅超出預期水準。 全美房地產經紀人協會（NAR）26 日公布，3 月 成屋待完成銷售指數躍升 4.1% 至 101.4，來到 2010
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年 4 月以來最高水平，2 月則是從原估下滑 0.5%， 修正至攀升 0.4%。這次共有 43 名經濟師接受彭博 社訪查，對這項追蹤成屋買賣契約的指數預測中值 為攀升 1%。 回春中的勞動市場連同逼近歷史低點的房貸利率， 都對穩定房市產生助益。 【文轉 A4】
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A4．專題報導
二○一二年四月廿八日至五月四日 總224期 April 28 ∼ May 4 2012 www.ChineseBizNews.com
छ σ ࡚ ୦ ݍୢ ཱིࡐ௰юᓺඏПਰڧΡߧ 【文接 A1】21 世紀房地產專業經紀 Jimmy Yuan 袁立功表示，美國三月份成屋待完成 銷售，達到近兩年的新高。隨著低利率讓房市買氣回籠，美國 3 月購買成屋的簽約量增 加，增幅超出預期水準。 全美房地產經紀人協會（NAR）26 日公布，3 月成屋待完成銷售指數躍升 4.1% 至 101.4，來到 2010 年 4 月以來最高水平，2 月則是從原估下滑 0.5%，修正至攀升 0.4%。 這次共有 43 名經濟師接受彭博社訪查，對這項追蹤成屋買賣契約的指數預測中值為攀 升 1%。 回春中的勞動市場連同逼近歷史低點的房貸利率，都對穩定房市產生助益。彭博社調查 對 3 月待完成銷售的預測範圍，介於下滑 3.7% 至攀升 4% 之間。由於追蹤簽約情況，成 屋待完成銷售被視為是不動產進展的領先指標。成屋銷售只有合約結案才算數，和簽約通 常相隔 1 或兩個月。去年成屋銷售占整體房市比重 93% 左右。 若和去年同期相比，美國 3 月成屋待完成銷售攀升 10.8%，2 月則是激增 14.9%。這份 數據顯示，全美 4 大地區中共有兩地待成交中古屋銷售成長，西部彈升 8.7% 表現最佳， 南部則有 5.9% 的成長率。 美國主流 Shea, KB, Ryland, Lennar, Pulte, Meritage, and Standard Pacific Homes 等大型建 商在洛杉磯東區新屋也推出許多提高裝潢設備、加值服務等優惠方案，刺激買氣。部份華 人朋友喜歡購買全新建屋及全新裝潢，自住、投資或出租皆宜。因此奇諾岡、奇諾、可諾 納等地 35-50 萬的大型建商新屋也頗受華人朋友的青睞。 東區華人聚集的羅蘭岡、核桃市、鑽石吧、奇諾岡、奇諾、可諾納等地的銀行屋、短賣 屋也受到華人買家的歡迎，屋況好的房屋時常上市沒多久就有多位買家講搶購。 有某位華人客戶認為現在是買家市場，好不容易在羅蘭岡找到一棟中意的獨立屋，地 大一萬多呎平地，室內近一千八百呎，全新整理裝潢過。剛上市兩天，上市價僅四十五 萬美元 (Standard Sale)，附近同類型獨立屋，地都少於八千呎，三至六個月的平均賣價約 四十二萬至四十五萬美元。該位華人客戶竟要求地產經紀出價遠低於市價的三十五萬，果 然 Listing Agent 回函四十三萬，同時告知該華人客戶“出價也得知道市場行情”，豈不 尷尬！一週不到即以四十三萬美元現金賣出，該華人客戶錯失良機。 羅蘭岡另有一棟半山美屋，全新上市，上市價八十五萬，地大兩萬多呎平地，室內近 三千五百呎，室內高級材質全新裝潢，客戶非常喜歡。經紀袁立功深入瞭解屋主背景及屋
Jimmy Yuan 袁立功現任 21 世 紀房地產專業房地產經紀。袁立功 二十年地產、媒体行銷經驗豐富， 曾擔任東森美洲衛視副總裁、國際 衛視副總裁，AM1600 中文電台總 經理及 AM1300 中文電台業務經 理及主持人、AT&T 亞裔部經理等 高層主管職務多年。 袁立功自 1985 年即定居加州， 二十多年來皆本持著專業、負責、 熱情、誠懇的態度與精神，行銷經 驗豐富，工作態度備受肯定，個人 FICO 信用分數高達 837 分，是全 美信用 Top 1%、信用與服務最頂 尖的房地產投資經紀人 ( 信用分 數最低 350 - 最高 850 分 )。以多 年 VP 的經驗，為您提供 VIP 級的 服務。 您 若 有 任 何 購 屋、 賣 屋、 貸 款或信用問題都歡迎隨時致 電 909-869-1331 或 手 機 626869-6688 洽 詢， 亦 可 Email 至 VIPs@JimmyYuan.com 或 上 網 www.JimmyYuan.com 可 穫 更 多 資 訊， 也 可 成 為 立 功“ 臉 書 ” 上 的 朋 友 www.FaceBook.com/ JimmyYuan168。
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A6•綜合要聞 A6．美國地產
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美國房地產市場釋放觸底信號 市場顯示趨穩跡象
築底反彈依然艱難
3 月份美國新房銷售量經季節調整 按年率計算為 32.8 萬套，比去年 同期上升 7.5%，也高於分析人士 平 均 預 期 的 31.9 萬 套。 同 時，2 月份的新房銷售也上調至 35.3 萬 套，創下兩年來的最高水準。另 外，經濟學家還普遍預計 3 月份 的舊房銷售也將增長 1%，升至近 兩年來的最佳水準。 第二，房價持續下跌的勢頭有 所抑制，部分關鍵地區的房價甚 至開始反彈。根據 24 日公佈的標 準普爾 / 凱斯 - 席勒房價指數，2 月份美國 20 個大中城市房價的同 比 跌 幅 為 3.5%， 是 2011 年 2 月 以來的最小跌幅。從全美來看， 美國聯邦住房金融署公佈，2 月份 美國房價環比上漲 0.3%，同比上 漲 0.4%， 為 2007 年 7 月 以 來 的 首次同比增長。 從銷量到價格，保持持續的同比 增長，意味著美國房地產市場的
【新華社記者陽建、王宗凱華盛頓 報導】近日公佈的多項資料顯示美 國的購房需求提升，房價跌勢有 所放緩，房地產市場的趨穩信號 逐漸增多。分析指出，這主要受 益於美國就業市場和消費者信心 改善，表明美國本輪房地產頹勢 或已觸底。不過，也有經濟學家 認為，美國房市觸底之後可能還 會經歷較長時間的房價下行等築 底過程，後續的反彈恢復依然面 臨多種困難。 伴隨著美國經濟活動在去年底 和今年初逐漸增強，深處危機中 心的房地產業也在銷量和價格方 面顯示出了難得的趨穩跡象。這 些利好信號正在支撐著外界的樂 觀情緒，認為美國房地產市場正 在醞釀一個可持續的復蘇。 第一，今年前幾個月美國新舊 住房的銷量同比持續增長，且好 於預期。美國商務部 24 日公佈，
美國飯店業發展的啟示 【編者按】去年夏天，中國國家旅 遊局組織全國 25 名國家級星評員 赴美國進行了為期三周的飯店專業 培訓。培訓之後，參加培訓的人員 寫出了自己的感受和收獲。其中安 徽省旅遊飯店業協會秘書長範星宏 先生從十個方面列出了美國飯店業 發展的啟示。 啟示之六：安全化是飯店持續發 展的有力保障 美國社會對酒店消防安全極為 重視，1980 年拉斯維加斯米高梅大 飯店火災發生後，美國聯邦、州和 地方政府加大了對賓館、飯店的消 防安全監管，實行了更為嚴格的消 防安全標準。酒店業也自覺地開展 了行業自律，積極推廣應用自動噴 水滅火、火災自動報警技術和阻燃 裝飾材料。 從他們對消防安全管理的主要做 法來看，一是制定和施行了嚴格的 消防安全法規、標準，如內華達州 強制要求所有建築高度超過 16.7 米 的賓館和 3 層及 3 層以上的新建建 築安裝自動噴水滅火系統。 二是全面推廣應用火災報警、自
（四）
動噴水滅火技術。在米高梅大飯店 火災後的 30 年裡，拉斯維加斯市 又發生過幾百起高層賓館火災，但 得益于自動噴水滅火系統等完善有 效的建築消防設施，再未發生導致 人員死亡的火災。 三是消防部門加強對賓館從建設 到使用的監督管理。米高梅大飯店 火災發生後，內華達州各地的消防 部門開始聘用建築消防安全方面的 專業人員，介入新建項目消防設施 和安全疏散設施的設計審查，並對 施工現場開展監督檢查，從源頭上 提高了建設工程的消防安全水準。 同時，美國各地消防部門在防火檢 查中也將賓館、飯店作為重點，美 國消防協會專門制定了涵蓋 25 個問 題的賓館消防安全檢查專案清單， 明確了賓館消防安全檢查的重點。 四是酒店住宿業自覺開展消防安 全行業自律。希爾頓、萬豪、凱悅 等酒店管理集團要求在美國以外開 設的賓館也必須達到美國本土的消 防安全條件，對於不擁有產權的加 盟店也不例外，從而促進了先進的 酒店消防安全管理標準在世界範圍
長期趨勢正在不斷改善。更為重 要的是，一些關鍵市場的房價也 正在趨穩。巴克萊研究公司的調 查 顯 示， 在 過 去 的 三 個 月， 內 華 達 州、 佛 羅 里 達 州、 亞 利 桑 那 州 和加利福尼亞州這四個受房地產 泡沫衝擊最嚴重地區的房價已按 年率增長了 1%。 美國經濟從本輪危機中復蘇已 有 數 年， 縱 觀 這 一 進 程， 只 有 房 地產領域的改善最不明顯，以至 於從官方到民間均對房地產市場 的疲弱表現大為失望。隨著這一 波反彈行情的增多和穩固，很多 經濟學家的樂觀情緒被激起，認 為即使房地產市場仍在掙扎中， 但可能正在接近底部。 穆迪分析公司首席經濟學家馬 克•贊迪 24 日在接受媒體採訪時 說 :“( 房 市 ) 崩 潰 已 經 結 束， 房 屋 銷 售， 包 括 新 房 和 舊 房， 以 及
新房開工量正在脫離底部。” 著名諮詢公司高頻經濟資訊社 的經濟學家指出，房地產銷量的 趨勢顯然是向上的，價格也在穩 固。儘管還有很遠的路要走，但 隨著工資上升和信貸情況緩解， 市場正在成長。 房地產資料服務商齊洛公司首席 經濟學家斯坦•韓弗理斯表示， 房屋銷量上升以及部分地區房價 上漲都是房地產市場正在接近穀 底 的 信 號， 房 地 產 服 務 機 構 Re/ Max 公 司 首 席 執 行 官 瑪 格 麗 特• 凱莉說，今年售房季的表現有望 是近年來最強勁的，儘管不是每 個市場的房價都會以同樣的幅度 上漲，但最壞的情況已確定過去。 儘管很多經濟學家認為美國房 地產市場已接近觸底，但也有分 析指出，觸底並不意味著馬上反 彈，居高不下的止贖庫存會繼續
的推廣，也促進了國際酒店業消防 安全水準的整體提高。從我們參觀 的一些飯店來看，安全提示和應急 處置提示都很醒目，防毒面罩和逃 生器材擺放有序，公共區域的消防 器材均存放在方便取用的位置，並 有詳細的檢查記錄。 五是加強員工和顧客的逃生能力 培訓。美國酒店定期組織員工進行應 急演練，並且發動住店的客人參與。 賓館酒店人員密集、流動性大，
而且建築結構複雜、可燃易燃裝飾 材料多、用火用電集中，一旦發生 火災，極易造成重大人員傷亡。近 年來，中國多次發生造成重大影響 的賓館飯店火災。美國酒店業對消 防安全的重視以及其管理體制和酒 店行業的自律機制值得我們學習和 借鑒。 （下期待續） 作者：範星宏，安徽省旅遊飯店 業協會秘書長
【本報訊】美國抵押銀行家協會 (MBA)25 日公佈的資料顯示，截至 4 月 20 日 當 周，30 年 期 固 定 抵 押 貸 款平均利率從前一周的 3.83% 降至 3.81%，為歷史新低；15 年期固定抵 押貸款平均利率則從前一周的 3.33% 降至 3.32%，也為歷史最低水準。 資 料 還 顯 示， 截 至 4 月 20 日 當 周美國抵押貸款申請指數環比下降 3.8%。當周再融資指數比前一周下降 5.6%，房屋購買指數比前一周下降 2.7%。不過，當周抵押貸款市場綜合 指數四周移動平均值微升了 1.23%。 同期，再融資指數四周移動平均值上 升 1.92%，房屋購買指數四周移動平
均值則下降 0.67%。 美國抵押銀行家協會的調查覆蓋 全美 75% 以上的零售住宅抵押貸款 申請，以 1990 年 3 月 16 日為基準 日期。 住房抵押貸款發放是美國房地產 市場發展的重要支撐因素。由於金 融危機致使信貸條件收緊，很多人 沒法申請到抵押貸款，被認為是美 國房市復蘇的重要阻礙。美國政府 將於未來數周內宣佈新的刺激住房 抵押貸款的措施，同時有關方面也 要求美國住房金融署對部分問題抵 押貸款實施本金減記，但後者宣稱 這可能會刺激違約行為。
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對房價回升構成制約，很可能會讓 市場在穀底徘徊較長的時間，而需 求結構、信貸條件等因素也決定了 後續的市場恢復不會很順利。 根據房地產跟蹤公司的資料，由 於法律審查造成貸款機構放緩了針 對房貸違約的行動，今年第一季度 美國的房屋止贖量降至了四年多以 來的最低水準。但該公司預計，隨 著銀行處理完積壓的事務，房屋沒 收量還會上升。 另外，放鬆房地產市場的信貸條
件也是被買賣雙方視為刺激市場活 躍程度的關鍵，而金融危機的發生 已使得曾經的寬鬆信貸難以重現， 無疑會極大拖累蓋房和買房活動。 耶魯大學經濟學教授 ､ 標準普爾 / 凱斯 - 席勒房價指數聯合創始人羅 伯特•席勒則認為，房地產價格可 能會進一步下跌，“我比大多數人 更加擔憂 ( 市場 ) 下行，我認為還 將在數年內保持疲弱和下行”。
【本報訊】南加州大學魯斯科房產 中心 12 日發佈的資料顯示，由於 南加州新公寓建設緩慢，而年輕人 的住房需求增大，南加州房租普遍 上漲，預計今明兩年房租將上漲 10%。 年輕人對公寓住房需求增長和新 公寓建設緩慢是導致租金上漲的主 要因素。但魯斯科中心報告說，今 年前兩個月就業市場仍不景氣，房 租市場需求可能受到抑制，因此對 租金上漲預期持保留態度。 魯斯科中心對南加州洛杉磯縣、 橙 縣、 聖 地 牙 哥 縣、 河 濱 縣 和 聖 貝納迪諾等城市的房產跟蹤資料 顯 示， 去 年 40 個 城 市 中 有 39 個 城市的房租上漲，而 2009 年只有 3 個城市租金上漲，2010 年有 26 個城市租金平穩增長。 洛杉磯縣是南加州房租漲幅最高
的地區，2011 年平均上漲 6.2%， 月 平 均 租 金 為 1596 美 元， 預 計 2012 年 洛 杉 磯 縣 的 租 金 將 上 漲 7.9%，到 2013 年底將上漲 9.6%。 去年橙縣的租金平均上漲 3.2%， 平均租金是 1523 美元；聖地牙哥 縣漲幅為 4.3%，平均租金為 1377 美元。 經濟學家預計 2012 年美國將新 增 3.5 萬至 4 萬個工作崗位，但洛 杉磯縣在今年第一個月的就業率有 所下滑。魯斯科中心主任理查•格 林 說， 在 加 州 沿 海 岸 城 市， 如 橙 縣、聖地牙哥縣和洛杉磯縣，快速 上漲的房租給租戶帶來不小的經濟 壓力。魯斯科中心認為，上漲的房 租和目前仍在下降的房屋銷售價格 將推動房產市場的復蘇，如果租戶 的信用良好，他們將可能轉租房為 買房。
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智德運命風水 簡守德 陽宅風水之流年（2012）壬辰年（太歲彭泰）。 二十八星宿為角亢年。犯太歲之生肖：龍，牛，狗，羊。 合太歲之生肖：鼠，虎，兔，雞，猴。
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吸器官 大腿下體。不利風水命屬 火者。 大利風水命屬木者。有變動或不 祥之生肖：鼠、龍、馬、雞。 吉之行業：傢具、木器、裝璜、 盆栽、園藝、紙業、布業、文藝、 書本、文具行、書局、出版、教 育、作家教師、司法、軍警、公 務、政治、文化、宗教、慈善業、 敬神品、青果商、香料、醫療、藥 物。 忌之行業：印刷業、化妝品、美 髮、美容、自動餐、食品業、修 理、製造業、代工、加工、灑、照 明、易燃物、汽油站、高熱性、火 爆性、光亮性行業、爐具、燈飾、 美術工藝、眼鏡、照明。 向南之門： 退氣之財 防口舌 血光 破耗 賊 劫 損丁 注意頰部 下體 異聲色。 不利風水命屬木者。 大利風水命屬水者。有變動或不 祥之生肖：鼠、牛、兔、馬。 吉之行業：服務業、貿易、外 交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、 徵信社、自由業、防火業、偵探、 搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、玩 具、海產、演藝事業、流動事業。 忌之行業：傢具、木器、裝璜、 盆栽、園藝、紙業、布業、文藝、 書本、文具行、書局、出版、教 育、作家教師、司法、軍警、公 務、政治、文化、宗教、慈善業、 敬神品、青果商、香料、醫療、藥 物。 向西之門： 防無妄之災，閒事莫理，破財消
災 防為財惹禍上身 一動不如一 靜。不利風水命屬水者。大利風水 命屬金者。 有變動或不祥之生肖：鼠、牛、 雞、狗。 吉之行業：金融、武器、五金、 器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀 樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬 性、主動性、主宰性之行業、汽 車、娛樂。 忌之行業：服務業、貿易、外 交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、 徵信社、自由業、防火業、偵探、 搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、玩 具、海產、演藝事業、流動事業。 向北之門： 注意健康，四生有合 有利房地 產 但不利姻緣婚配。注意指甲 背 胸 皮膚。不利風水命屬水者。大 利風水命屬金者。 有變動或不祥之生肖：兔、馬、 羊、雞。 吉之行業：金融、武器、五金、 器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀 樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬 性、主動性、主宰性之行業、汽 車、娛樂。 忌之行業：服務業、貿易、外 交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、 徵信社、自由業、防火業、偵探、 搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、玩 具、海產、演藝事業、流動事業。 向東南之門： 二五交加必損主，注意家人健康 要作身體檢查，閒事莫理。不利風 水命屬水者。大利風水命屬金者。 有變動或不祥之生肖：牛、虎、
兔、龍、狗、猴、豬。 吉之行業：金融、武器、五金、 器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀 樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬 性、主動性、主宰性之行業、汽 車、娛樂。忌之行業：服務業、貿 易、外交、冷飲、記者、攤販、冷 藏品、徵信社、自由業、防火業、 偵探、搬家業、冷凍、旅遊、清潔 業、玩具、海產、演藝事業、流動 事業。 向西南之門： 有喜慶之事 防是非，吵嘴，破 財，不利小口，心肝、手腳、防火 厄。得未來之商機。不利風水命屬 金者。大利風水命屬土者。 有變動或不祥之生肖：鼠、牛、 虎、蛇、狗、豬。 吉之行業：房地產、倉庫、中 人、介紹業、建築、秘書、企管顧 問、代理商、經銷商、中盤商、防 水業（修屋頂）、喪葬業、瓷器、 石器、石板、磚瓦、石灰、水泥、 飼料、農畜牧業、土產、窯業。 忌之行業：金融、武器、五金、 器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀 樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬 性、主動性、主宰性之行業、汽 車、娛樂。 向東北之門： 馬臨門 主出外 變動 搬遷 亦有 變卦之事 不利父 頭 頸 肺 脊髓。 不利風水命屬木者。大利風水命屬 水者。 有變動或不祥之生肖：龍、蛇、 羊、馬。 吉之行業：服務業、貿易、外
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