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二零一一年 第三十四期 ISSN 1941-7878
二○一一年八月二十日至二十六日 總 188 期 August 20 ～ 26, 2011．每逢星期六出
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A4•專題人物
二○一一年八月二十日至二十六日 總188期 August 20～26, 2011 www.ChineseBizNews.com
【專題人物．Darry Liu 劉達餘】
好學區房價 仍然上漲 地產買賣找達餘 連年發達有大餘 如何持有、收益計算及成本管理等 格。海外買方所需準備的文件包 名額也許至多兩到三名，讓小孩進 亞裔學生就讀。譬如聖瑪利諾、亞 【文接 A1】育系統內，要想讓孩子 做初步了解再做決定。加州房地產 括：護照（有美國簽證）、工作證 入好學區，在激烈的競爭下，往往 凱迪亞、南巴沙迪那、天普、核桃 接受好的教育，只有去好學區購屋 地稅一般約為賣價的 1.125%，有 明、信用方面的資料，例如：在台 反而喪失進入名校的機會。 谷等學區，亞裔和華裔學生比例均 或租房。 灣的房貸、車貸、信用卡等報告。 些地區 ( 例如工業市 ) 將近 2%，稅 他舉例，曾有學生在聖馬利諾高 已接近或超過半數。同樣地，僧多 不過，事實並非只要搬進去這麼 收標準與台灣以公告地價為基準 至於貸款的額度，銀行約可提供六 中成績處於後段，在轉學到科羅納 粥少的情況下無法容納所有人，所 簡單，近年來南加華人比例逐年增 有所區別。 成至七成的借款，不過在整個貸款 以華裔教委建議除提早報名入學， （Corona）高中後，名次反而躍升 長，加上同樣積極將學子送好學區 同時應事先與會計師商討以何 程序完成、海外投資人付完頭期款 到全班前十名，順利進入柏克萊加 還要有就讀第二、第三所學校的準 的印度、韓國裔移民競爭，形成家 後，還必須在貸款銀行的帳戶內， 種形式持有房地產以獲得稅務上 州大學。他因此建議，若學生一切 備，以防不時之需。 長瘋狂追逐好學區與名校，要接受 的優惠，對於非長期居住美國的房 留下至少十萬美元的餘額用作擔 表現都居冠，進入好學區享有好師 要進入名校就讀，在校成績和考 良好教育，就等證明自己夠優秀。 地產投資人而言，不動產管理服務 保。 資和環境當然最好，但若勉強進入 試成績固然重要，課外活動和自傳 橙縣公立的名校特洛伊高中考試 是維持房地產價值的必要投資成 投資美國房地產 好學區，反而無法凸顯其資質，則 展現也是決定勝負的關鍵。除這些 招生，就有不少新生苦讀，氣勢不 本，其中包括房客 ( 商家 ) 篩選， 處理過許多海外人士投資美國 要素之外，教育專家也建議父母， 相當可惜。 輸台灣的高中聯考。 定期維護及修繕，契約訂定及法律 房地產，具有十餘年經驗的仲介經 南加州房地產的前景 不需要一昧的用盡方法讓小孩進 中小學教育部分，包括聖蓋博谷 諮詢等，才能在穩定的美國房地產 紀人劉達餘建議想到美國做房地 美國經濟持續疲軟，失業率不斷 入好學區就讀，依照學生的能力， 內的亞凱迪亞、聖瑪利諾、巴沙迪 產投資的朋友，應對於投資目的、 市場中獲得最高的投資回報。 升高，是未來三年美國房地產的隱 那、喜瑞都市，以及橙縣的爾灣、 給予他合適的學習環境，進入名校 憂。美國房地產的走向將是定點式 就讀機率可能更大。 富樂頓、托斯汀，甚至是聖地牙哥 Darry 劉達餘 美國名校教育集團陳主任表示， 的升值，例如中價位的房屋 ( 泛指 的迦密谷等，都擠入為數眾多的亞 Broker Lic# 01184064 35 萬美金至 80 萬美金之間 )，其 家長首先必須拋掉成績的迷思。 裔家庭，誘因就是好學區引發的效 626-453-6673 中以南加州最為受到海外人士矚 2010 年進入柏克萊加州大學和洛 應。 HelpU8@yahoo.com 杉磯加大的新生平均 GPA 約 4.1， 目，除了華人聚集的亞凱迪亞市、 另在每年 5 月，正處於各中小學 美國德州大學電腦資訊碩士 聖瑪利諾市、聖蓋博市等等，洛杉 並不代表低於 4.1 就不能進入，有 計畫升學人數、錄取新生、接受轉 磯以東的各城市都有許多亞裔進 些成績突出的學生放棄外州的學 劉達餘自 1994 年移居加州洛杉磯 學生的高峰期，許多家庭會趕在 2 駐，不斷注入的資金與建案，讓當 校，選擇較近的加大，而讓平均成 後，通過加州房地產執照考試，從 月、3 月搬家，形成一股遷徙潮， 地房價在全美各地普遍下跌的狀 績被拉高，並不表示 GPA3.5 的學 Mobile home 開始歷練，近 20 年 他們不惜代價要把孩子在秋季前 況下，展現出抗跌性的區域優勢。 來不斷累積房地產投資買賣經驗， 送入名校。但事實也非這麼簡單， 生就一定申請不上。 來美置產的貸款問題 陳主任表示，許多家長為讓小孩 現服務於 IRN Realty，並曾任職建 除考量入駐的時間表，由於學區經 南加州房市目前的價格吸引許 進入如聖瑪利諾和亞凱迪亞等好 設公司，土地開發投資公司，而且 費裁減、教學資源短缺，以致招生 多海外人士前來置產，尤其是來自 學區就讀，搬家遷戶口甚至租房 名額銳減，校方得為當地資深居民 具備房地產公寓管理經驗。 中、港、台的投資型買方。如果是 子，但卻忽略小孩本身的能力，是 在通過數項投資理財證書執照考 著想，部分採取抽籤制，此舉在明 用現金一次付清來買房子，則手續 否適合進入競爭激烈的學區。 試後，在投資公司及銀行擔任“ 星學校屢見不鮮。 簡單；但是如果需要向美國銀行貸 他表示，每個高中只有固定比例 在南加聖蓋博谷許多地區內，均 投資理財顧問”，曾經接受數個華 款的話，就必須注意所具備的資 的學生可以進入名校，好學區高中 人社區社團的邀請擔任各項投資 有不少優良學區，擁有為數眾多的 理財講題的主講人，由於現在房地 產價錢便宜，正是進場的好時機， 為了協助更多有意投資置產的客 業界普遍認為住宅地產價格由於接近成本逐漸平穩，近兩三年內會觸底反彈， 戶，目前專注於加州房地產的投資 買賣。請現在就撥電話 626-453- 因此許多人趁此時機購屋自住或長線投資。不過雖然郊區房價大跌，建議不要因貪便宜而購買距離市區太遠的房地產， 6673 或 email: HelpU8@yahoo.com 這類區域在經濟不景氣通常首先跌價，但升值卻是最緩慢。外來投資客來美購屋是區域性的， 給 Darry 劉達餘。請記住：地產買 因此不會影響全美的房地產市場，但確實會推動南加房地產市場逐漸上揚。 賣找達餘，連年發達有大餘。
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中國公募基金 赴美掘金 REITs 認為目前投資美國 REITs 市場時機已成熟 中國證監會 8 月初同天批復了兩只投資海外不動產市場的新型基金產品， 分別是諾安收益不動產基金和鵬華美國房地產證券投資基金。 【本報綜合報導】近日，中國大 陸首只投資美國房地產信託憑證的 基金——鵬華美國房地產證券投資 基金獲准涉足海外房地產信託憑證 市場，該基金將主要投資於美國上 市的 REITs。另一隻同時獲批投資 海外不動產市場的新型基金產品是 諾安收益不動產基金。 據瞭解，同日獲批的這兩只 QDII 均投資於在海外上市的房地產信託 憑證（Real Estate Investment Trusts， 簡稱“REITs”），REITs 是一種以 發行收益憑證的方式匯集多數投資 者的資金，由專業機構進行房地產 投資經營管理，並將投資綜合收益 按比例分配給投資者的證券。 業內人士表示，鵬華美國房地產 證券投資基金的獲批，是公募基金 公司在 QDII 產品創新上的一項重大 推進。因投資者對 REITs 較為陌生， 為利於這類品種在國內市場的傳播 普及，鵬華基金已經向有關部門提 交了“鵬華基金 REITs 銳馳”的中 文商標註冊。
鵬 華 基 金 國 際 業 務 負 責 人 稱， “REITs 相當於股票，美國上市交 易的 REITs 都在美國三大交易所掛 牌，其實，在美國標普 500 指數中 有 14 只成分股是 REITs，而目前美 國房地產行業上市公司的絕大部分 證券都是 REITs。” 據介紹，REITs 最大的屬性是股 息分紅，一般情況下 REITs 的分紅 比例超過 90%，目前美國 REITs 能 獲得的股息率為 6%-8%，這樣的定 期分紅收益是能夠戰勝通脹的；另 外，投資 REITs 還能獲得資本利得 即 REITs 持有不動產物業的長期資 本增值，這則取決於 GDP 增長、就 業率、利率水平等宏觀經濟情況以 及物業所處地段、物業管理水平等。 “通過分析歷史數據可以看到， 持有商業地產和住宅地產是最好的 抗通脹投資品種之一，其收益遠遠 超過美國的通脹率，過去 35 年， 新華富時美國房地產協會發的權 益性 RE-ITs 指數的年化收益率為 13.98%，超過了同期美國標普 500
指數的 11.17%。”上述鵬華基金負 責人稱。 鵬華基金總裁助理、國際業務負 責人畢國強表示，鵬華美國房地產 證券投資基金的順利獲批標誌著中 國基金業產品創新進入了一個全新 的領域投資房地產信託憑證。當前 全球經濟錯綜複雜，主要發達國家 經濟復蘇放緩、財政出現困難，新興 經濟體包括中國在內通脹高企的背 景下，國內投資者有機會通過這產 品參與北美地區房地產投資，有效 實現家庭資產配置的多元化目標。 畢 國 強 指 出， 鵬 華 國 際 業 務 投 研團隊通過對全球 REITs 行業的深 入研究和判斷認為目前投資美國 REITs 市場時機已成熟。雖然經歷 1987、1997、2001、2008 年等數 次危機，但美國 REITs 長期表現依 然優秀。截至 2010 年底富時美國 股權類 REITs 指數在過去 35 年年均 回報率接近 14%, 每 5 年翻一番過去 35 年漲了 97 倍。 諾安公司相關負責人表示，諾安
不 動 產 基 金 則 投 資 美、 澳、 英、 法、加等發達國家和地區的 REITs， 通過“固定租金＋地產溢價”雙盈 利模式獲得長期穩定增長的投資收 益。諾安不動產基金與其他普通基 金一樣，1000 元便可參與，投資門 檻低。 據瞭解，諾安收益不動產基金的 投資標的是以發行收益憑證的方式 匯集特定多數投資者資金的信託基 金。由專門投資機構進行房地產投 資經營管理，並和商戶簽訂長期穩 定增長的租約，以租金等固定收入 形式回報投資者的信託基金，可以 投資於如醫院、養老院、寫字樓、 購物中心、租賃式公寓等各不動產 業態類型。 一些業內人士則指出，REITs 主要 投資的方向是商業物業，和次貸危 機中各種投機者所購買的抵押貸款 包有所不同，但是升值潛力也不是 很大。 北京工商大學世界經濟研究中心 主任季鑄教授認為，投資這樣的基 金有很大的風險。首先從產品的設 計上來說，不動產是不可分割的， 1000 元只有象徵性的購買意義，是
美國房地產市場 出現企穩跡象
房價下滑趨勢放緩 房屋止贖數量降低 【本報綜合報導】根據美國房地 產網站 Zillow 的最新分析，美國房 地產市場在高峰期的 5 年之後，現 在正處在通往趨於穩定的崎嶇道路 上。該網站第二季度房地產市場報 告顯示，美國房地產價格最近在許 多市場上出現了上漲，而在其他市 場價格的下滑趨勢也正在放緩。在 Zillow 的報告中，154 個房地產市場 中有 142 個房價都顯示了下跌，年 值已經下降了 6.2%。但是最近的趨 勢卻表現得較為樂觀，從第一季度 到第二季度房價下跌了 0.4%，是 4 年多以來季度性下滑輻度最小的一 次。 Zillow 報告中近 2/3 的房地產市 場，154 個中的 94 個，在今年第 一季度都經歷了房屋升值，負資產 也略微下降到 26.8%，而單戶家庭
住宅的按揭貸款今年第一季度是 28.4%。雖然從 2011 年第一季度到 第二季度，近 2/3 的房地產市場出現 了升值，但只有極少數的房地產市 場出現了一個更長期的穩定形式。 在 Zillow 的房地產市場報告中，154 個經歷了房地產升值的市場中只有 25 個出現了連續兩個季度升值的 情況。 儘管短期內呈現樂觀跡象，Zillow 的首席經濟學家斯坦·漢弗萊斯仍 然預測美國房價的真正觸底最早也 要在 2012 年才會出現，這是基於對 取消抵押品贖回權、高負資產和對 房屋需求的波動等因素的考慮。他 解釋道：“令人鼓舞的是，在我們 的報告中，2/3 的房地產市場都經歷 了房屋升值，但是我們必須記住， 這個情況的好轉是緊隨著房地產市
場開始衰退以來情況最糟糕的其中 一個季度而來的。我們預計前面的 道路會很坎坷，在此結束之前，房 價會有很多的起起伏伏。” 另據統計機構美國房地產追蹤公 司公佈的數據，今年 7 月美國房屋 止贖文件數量為 21.28 萬份，觸及 44 個月低點。其規模環比下降 4%， 同比下降 35%。分析人士稱，止贖活 動放緩主要是因為止贖進程推遲， 而非房地產市場基本面出現改善。 至此美國房屋止贖文件數量已連 續 10 個月下降。房地產追蹤公司首 席執行官薩卡西奧表示，止贖文件 數量持續下降最初是由“機器人簽 名”事件爆發引起的，這導致銀行 明顯放緩止贖進程，此外政府也制 定相關政策，允許房主延緩止贖。 薩卡西奧表示：“止贖數量的下
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