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二零一一年 第三十期 ISSN 1941-7878
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二○一一年七月二十三日至二○一一年七月二十九日 總184期 July 23∼July 29 2011 www.ChineseBizNews.com
【專題人物．僑福地產 傑出經紀 Sandra 葉】
掌握有利時機 建立美好家園 贏在房地產投資的起跑點上 【文接 A1】 ，各地新屋開工率不 高，開發商開工意願不強，對於 市場來說並不是壞事，可以避免 供需失衡問題的惡化，而且房屋 價格與貸款利率都處於歷史低點 水平，成屋選擇多，議價空間大 ，現在正是有心的買主與投資人 最好的購屋時機。 但 是，Sandra 也 對 買 主 提 出 中 肯的建議，在這樣晦暗不明的市 場環境中，各種房源充斥，購屋 前，大家必須更為小心謹慎，精 挑細選，步步為營，才能去蕪存 菁，切記價格便宜絕對不是唯一 的購買指標 ; 同時，市場情況越 是混亂，尋求專業有經驗的經紀 人協助，是指引我們避開風雨的 重要舵手，可以避免失誤，迅捷 有效的達到目標！ 很多人對美國房市的未來發展 存 有 很 大 疑 慮，Sandra 說， 由 於 過去三年房市降溫，造成房價大 幅下跌，也讓很多買在高點的房 主，面臨房產被拍賣，或者必須 短售的命運 ; 而今年以來，大家 希望房市見好，卻未如預期，在 在都讓許多人對房地產的未來走 勢信心大減 . 但是，Sandra 指出， 買賣房地產是一種長期性的投資 ，在過去三十年裡，美國房地產 業伴隨著社會的整體國民經濟發 展，長期以來一直保持著平穩向 上的趨勢，其間，夾雜著各個高 低不同的漲跌行情，而這一波的 大行情從 2000 年開始向上發展， 5，6 年間房地產市場持續發燒， 最終過熱，走向調整 ; 目前的房價 ，雖然遠低於 2000 年以來市場高
峰的水準，卻仍舊高過 2000 年前 上一波的價位，這就是景氣有循 環，但是一波高過一波的明證。 Sandra 還強調，各國的房地產 行業都有固定的景氣週期模式可 循，美國大約 10 年左右經歷一個 週期循環，最新的數據顯示，自 2005 年全美房價達到高峰值以來 ，目前全國平均房價已經下跌 32.7%，可見當前我們正處於這一 波週期低谷的位置，當然，究竟 最低點在那裡，沒有人可以掌握 ，但可以確定的是，目前進場購 屋，風險很低，市場蓄勢待發態 勢明顯，有心買主怎能不好好保 握這千載難逢的時機？ 此外，相較於其他國家，美國 絕對是屬於相對成熟穩定的市場 ，法規嚴格，市場機制完善，不 但週期波動幅度較小，從長線眼 光來看，投資美國房地產更具有 風險低、出租收益穩定、出售回 報率高等特點，尤其是南加州向 來受到外來移民的青睞，需求穩 定，尤其這一兩年來，房價持續 走低，投資報酬系數默默回升， 吸引眾多嗅覺敏銳的國外買主， 看准本地房產可觀的潛在價值， 攜帶大批現金前來買房，成為支 撐南加州房價的主要支柱，在很 多華裔城市，區域價格甚至不跌 反漲，這些外來移民就是提升房 價的重要推手。 Sandra 出生成長於新加坡，很 早便開始從事進出口貿易，往來 於世界各國間，她的足跡遍及亞 洲各國，甚至曾經遠至南非，和 各地的企業與政府單位間，都建
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，必須在報紙上公告周知公開拍 賣的日期，並且要在規定的日子 裡公開競標，如果公開拍賣的價 格超過先前合約買主的買價，法 院會將物業判給新買主。 Sandra 表示，Probate Sale 進行 的過程繁復，有些 Case 還需要得 到法院最終同意 Confirmation，必 須依照法院時程等待聽證，程序 會比正常房地產買賣曠日廢時，
手續曲折，因此，Probate Sale 必 須由專業的經紀人協助買賣，才 能確保交易的順利穩妥。同時， Sandra 也 提 醒 想 要 購 買 Probate Sale 進物業的買主，如果需要公 開競標的 Probate Sale 房產，即使 買賣雙方原先已經達成契約，最 後還是有可能由競標中標價較高 的新買主得標，原買主必須有可 能白費時間與精力的心理準備。
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，Probate Sale 是 一 種 比較特別的物業出售 方式，指的是，物業 所屬的屋主為單一一 人，當屋主過世時， 沒有預留遺囑，所以 法律規定，這種情況 下，往生之人身後所 有的物業財產，必須 經由法院的公權力來 裁判處理，以顯公正 ，避免糾紛，經由法 院同意的執行人，才 能代為進行處理出售 ，所得款項才能由合 法之繼承人接收動用 ，不過，每個州的法 律程序要求不同，所 需花費的時間與手續 也各有長短不同，期 間必須經由律師與法 院協同處理，買主可 以透過專業的經紀人 協助溝通。 加州法律規定，法 院必須監督 Probate Sale 的進行， 經由規定的程序，確認有權力的 執行人，以執行一系列的處置資 產動作，包括在市場中為不動產 尋求買主，買賣雙方達成合意契 約，確定買價後，由法院做出最 後裁決。 不過，有些情況下，即使賣主 已經找到買主，達成合約，法庭 還是會要求進行公開形式的拍賣
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6 月份美國住宅市場數據 好於預期 預示著美國的房地產市場有望觸底反彈
最新披露的數據顯示： 6 月份新屋開工量環比增速創 5 個月來新高， 建築許可增速延續漲勢，各類成屋銷售中間價同比微增 0.8%， 但成屋銷售量經季節調整環比下降 0.8%。 【本報綜合報導】6 月份美國新 屋開工量環比增速達到 14.6%，創 5 個月來新高，大幅好於 2.7% 的預 期增速。東北、中西部、南部、西 部四大區域的新屋開工量均有所上 漲，其 中東北地區上漲 35% 而居 首。相比而言，上月基數略微下調 。這預示著美國的房地產市場有望 觸底反彈，不再受冬末初春的惡劣 天氣影響。 6 月份美國建築許可為 62.4 萬， 環比上漲 2.5%，雖然沒有新屋開工 增 速 快， 但 是， 能 在 5 月 份 8% 的 強勁增長上延續漲勢，已經難能可 貴，五戶或五戶以上的建築許可增 長最快。從區域來看，主要是由於 西部地區難以延續5月份增長 35.6% 的漲勢，6 月減少 10%。 獨棟住宅和多戶型的新屋開工均 增長較快，依然是五戶或五戶以上 的新屋開工增長最快，增速達到 32%。而獨棟住宅對經濟增長有著 更重要的前瞻作用，增長 9.4%，回
到了去年 11 月的水平，明顯擺脫 了一季度的天氣和軟著陸等短期因 素的影響。 值得注意的是，在建新屋數量也 扭轉了一年多以來的下跌趨勢，環 比回升 1%。這意味著人們不再觀 望而選擇新建住房，這也是房地產 市場回暖的信號之一。 分析近幾年的數據可知，新屋開 工領先標普 500 指數 2 個月。目前 美股仍處於回調階段，而新屋開工 繼 5 月份持平後，6 月份大幅增長 ，相對應而言，經濟面下半年轉好 的概率增加。 總體來看，6 月份美國新屋開工 和建築許可的數據好於預期，房地 產市場回暖趨勢得到加強，也印證 了我們對今年美國經濟 U 型反轉、 拐點即將到來的判斷。因此，我們 維 持 對 美 國 二 季 度 GDP 同 比 增 速 2.1%、 全 年 GDP 增 長 2.6% 的 預 測 。對於 7 月新屋開工量，我們預計 難以維持高位，略有回落，但仍在
趨勢上方運行，短期經濟轉好的趨 勢不變。 另據美國全國房地產經紀人協會 公佈的報告顯示，今年 6 月份美國 成屋銷售量比前一個月下滑，表明 美國房地產市場仍處在艱難調整進 程之中。 報告顯示，6 月份美國成屋銷售 量經季節調整按年率計算為 477 萬 套，環比下降 0.8%，比去年同期下 降 8.8%。美國各類成屋銷售中間價 為 每 套 18.43 萬 美 元， 同 比 微 增 0.8。 美國全國房地產經紀人協會首席 經濟學家勞倫斯·雲表示，信貸緊 縮等因素在影響房地產市場復蘇， 美國聯邦政府預算之爭和經濟形勢 不確定性也在影響購房者積極性。 在美國住房市場上，成屋銷售是 主力軍，其銷售量佔整個樓市銷售 量 約 85%。 自 2006 年 年 初 泡 沫 破 裂後，美國房地產市場劇烈調整， 至今未見明顯起色，但是前來美國
抄底的外資日漸增多。 知名房產數據網站 TRULIA 的數 據顯示，包括拉斯維加斯在內的一 些地區的房價已經跌至過去十年的 最低水平。加州的房價也已經跌至 底價，且銷售量在暴漲，這某種程 度 要 感 謝 外 資， 截 至 2011 年 3 月 的過去一年裡，外資在美國買房的 投入大約是 410 億美元。 美國房地產市場的結構性問題， 也從區域發展不平衡體現出來。在 消費能力強大且穩定的地區，房地 產市場受到的衝擊非常有限，甚至 感受不到危機的存在。比如，大華 府地區 ( 華盛頓及周邊區域 ) 的樓市 就較為堅挺，公寓等房屋的租售非 常緊俏，租房都要排隊。相比之下 ，加利福尼亞州、佛羅裡達州等地 區的房屋買賣活動卻非常不活躍。 “堅挺地區依然繁榮，疲軟地區越 來越糟”成為美國房市的另一個縮 影。 要想徹底地扭轉美國房地產頹勢 ，必須從結構上進行轉變。既要在 逐漸消耗庫存的同時合理地調整蓋 房的力度，也要讓收入水平和消費 能力真正提升，最終讓 這兩個方 面都回歸到相對平衡、相對正常的 範圍。不過，分析人士指出，目前
美國住宅建築商信心略有改善 【本報綜合報導】美國全國住宅 建築商協會 (NAHB )18 日發佈的調 查報告顯示，7 月份美國住宅建築 商信心指數在上個月大幅下挫之後 出現反彈，升至 15。其中，衡量 未來 6 個月銷售預期的分項指數大 幅攀升至 22。儘管這仍是很低的 水平，但建築商們信心的改善，總 算為一潭死水的美國房市帶來些許 希望。 上個月，美國住宅建築商信心指 數終結了持續半年的穩定態勢，下 降至 13，為去年 9 月以來最低水平 。這當時被解讀為美國房市遭到了 一季度 G D P 弱於預期的最直接打 擊，甚至引發了房市疲軟恐與經濟 放緩陷入惡性循環的擔憂。 對此，N A H B 首席經濟學家戴 維·克羅當天證實說：“我們將 7
月份信心指數上升看作是對上個月 極度疲軟數據的修正，因為當時的 經濟數據非常負面，春季銷售季也 讓人失望。” 儘管建築商們比上個月更加看好 市場未來的前景，但當前信心程度 依然遠低於健康的門檻線。 一般而言，該指數高於 50 才表 明多數建築商看好房屋銷售前景， 低於 50 則意味著多數建築商看淡 市場前景。 美銀．美林公司高級經濟學家米 歇爾．邁耶表示：建築商們的衡量 仍然處於很低的水平，要想看到房 地產市場更 加光明的未來，我們 需要看到更加強勁的經濟增長。 自 建 築 商 信 心 指 數 於 1985 年 1 月編制以來，歷史最低紀錄是出現 在 2009 年 1 月， 僅 為 8。 而 在
2007 年 12 月本輪經濟衰退之前的 5 年內，該數字的平均值為 54。分 析人士指出，信心指數在低位實現 反彈相對比較容易，並沒有多大的 實際意義，關鍵是要看何時能回到 門檻線以上，而“這中間的距離還 很 大”。 在建築商們看來，房屋止贖高企 、新房估值不准以及信貸緊張是美 國房市復蘇的主要“攔路虎”，其 中又以止贖最為頭疼。地產追蹤公 司日前發佈報告說，房貸機構延遲 處理貸款違約，將使得從現在到 2012 年或更長時間內的房屋止贖 增加 100 萬，給市場投下了“不祥 的陰影”。 當前數量如此巨大的止贖房產， 並不是現在的房子蓋多了，而是歷 史原因造成的。在 2006 年之前的
房地產繁榮階段，建築商們大興土 木，同時輔以極度寬 松的信貸條 件，於是市場的建房與賣房活動兩 不誤。然而，隨著房市泡沫的破裂 ，那些曾經被賣出的房子越來越不 值錢了，於是止贖庫存也就越積越 多。 從這一點可以看出，美國房市疲 軟具有很大的結構性特徵，即繁榮 時期的房子蓋多了，多到在沒有信 貸支撐的情況下就無法賣出去，賣 出去的房子也難以守得住。 當年拼命蓋房的建築商們可能也 沒有想到若干年後這些房子成為了 他們今天發展的最大拖累。因此， 這些大規模遺留的庫存，需要較長 時間來消耗，這也從根本上決定了 美國房市的復蘇必然是長期而緩慢 的。
必須清醒地意識到，隨著本輪房市 蕭條進入第六個年頭，“只有堵住
止贖的管道，才有可能阻止房價尋 找新的底部”。
在美購房貸款 越來越難
建立正確信貸標準 【本報綜合報導】過去一年中，房利美 Fannie Mae 和房地美 Freddie Mac 將貸款標準提高了十幾次。蘇．斯坦伯是加利福尼亞 州薩克拉門多市的一名企業主，在按揭金融機構房利美和房地美 連續 12 次提高貸款標準後，她已經不具備貸款資格。 根據美國當地一份調查報告，儘管計劃置業人數創出歷史紀錄 ，但當前美國的政策正在使買房變得更難。政府控制的房利美和 房地美將貸款標準提得如此之高，以至於以前的部分優質借款人 已經不再符合標準。這限制了美國房地產市場的反彈，奧巴馬政 府貸款修改計劃也未達到預期。 諾貝爾經濟學獎獲得者、哥倫比亞大學教授 Joseph E. Stiglitz 說 ：“建立正確的信貸標準對未來強勁復蘇很重要。 不合理的抵押貸款是一場災難，現在房地產市場的危險是過度 反應和標準過高。” 房利美和房地美，在布什政府的最後幾個月“淪陷”，從那時 起已連續十幾次收緊按揭資格，包括首付比例和信用評分。在此 之前，美國聯邦政府為了提升房產市場需求增加了購房者 162 億 美元的抵稅額，而許多州也設定了州稅收的抵稅額。美聯儲購買 超過 1 萬億美元的抵押貸款債券，以降低借貸成本。 根據 6 月份美國抵押貸款銀行家協會的預測，購房抵押貸款額 度可能會從 2010 年的 4730 億美元下降到 2011 年的 4320 億美元 。2011 年 1 月，貿易團體還曾預計 2011 年購房貸款總額將上升至 6160 億美元，這將是自 2005 年以來的首次增長。但現在，該協 會預計這一增長將推遲到 2012 年。 銀行傾向於遵循房利美和房地美的貸款要求，因為他們為自己 擔保、購買並打包的債券設定標準。這兩家公司加上聯邦住房管 理局，總共支持了 90% 的貸款發放。 在一季度，房利美購買的按揭證券九成都是原始借款人信用評 分高於 700 分， 2003 年的時候，這一比例只有 68%。該信用評分 是由 Fair Isaac Corp 開發的，範圍從 300 到 850 分。 較高的貸款資質要求讓約三分之一之前能取得按揭貸款的人變 得不具資質，伯南克早在 6 月 22 日就表示認識到了這個嚴重的問 題。 邁克爾．D．阿隆索，是總部位於賓夕法尼亞州楓葉幽谷的 Creative Mortgage Group 總裁，兼任全國抵押貸款協會德州普拉諾 市分會的負責人。他說：“我們淘汰了約 30% 的申請者，他們的 信用評分不足。很多人甚至不嘗試，因為他們常聽身邊的人說申 請貸款是多麼多麼的困難。” 美國聯邦住宅管理局保險貸款 (FHA)3.5% 的低首付要求，也變 相提高了其抵押貸款的平均信用分數要求。根據官方數據，2011 年 4 月，FHA 貸款購買 住房的平均信用評分是 701，而三年前只 有 669。根據房屋和城市發展部的數據，這種貸款如今約佔新增 抵押貸款的三分之一，為 2007 年的份額的 5 倍。
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A8•綜合要聞 A8•中國地產
二○一一年七月二十三日至二○一一年七月二十九日 總184期 July 23∼July 29 2011 www.ChineseBizNews.com
中國樓市調控棋到中盤 新問題頻現 新一輪房產限購範圍二三線城市將成為主要調控目標
時至年中，房價延續下調回穩趨勢， 樓市進入翻盤前夜，房地產市場調控棋到中盤，出於相持狀態。 在當前經濟增速放緩、通脹壓力較大情況下， 下半年房地產調控如何落子，備受關注。 業內人士分析認為，6 月全國房 價繼續延續著下調回穩的趨勢，調 控效果日漸顯著。不過面臨部分城 市房價上漲壓力仍然較大，有些城 市調控力度有所放鬆，保障性安居 工程建設進展不平衡等等新出現的 問題，給房地產調控提出了新的挑 戰。 上海易居房地產研究院綜合研究 部部長楊紅旭表示，回顧半年來國 家統計局發佈的統計數據，在商品 房銷售上，無論是一手房，還是二 手房，成交情況都較去年總體水平 明顯下滑，與歷史均值相比，今年 2 月到 6 月可謂非常低迷。 量跌價穩的同時，房地產市場的 庫存也在不斷增加。據渣打銀行測 算，目前，35 個大城市房屋庫存 相當於 3 個月銷量，這一數據在今 年下半年很可能繼續增加。而據統 計，截至 7 月 14 日，北京新房住宅 存量已達 10.8 萬套，逼近 11 萬套 大關。北京房地產交易管理網的數 據顯示，目前北京市新房存銷比達
【本報綜合報導】中國國家統計 局日前發佈 6 月份 70 個大中城市住 宅銷售價格變動情況。數據顯示， 與上月相比這些城市中新房價格出 現下降的有 12 個，持平的有 14 個 。上半年，中央各部委及各地方政 府紛紛出台一系列“限購”和“限 貸”政策，調控政策正在逐步升級 ，持續從嚴從緊。分析機構及業界 相關人士預測，在房價調控目標尚 未達成的背景下，未來政策難言放 鬆，而整個房地產市場則已經進入 變盤前夜。在限購令等多重政策影 響下，近期各地住宅市場持續走低 ，樓市下行趨勢日漸明顯，下半年 全國房價全面下降似成定局。 近日，國家統計局公佈 6 月份 70 個大中城市住宅銷售價格運行情況 。數據顯示，12 個城市房價環比 下降，但同比房價下降的城市，只 有 3 個。 與 5 月 份 相 比，6 月 份 環 比價格下降和持平的城市增加了 6 個，價格上漲的城市中，漲幅比 5 月份縮小的城市有 24 個。
到了 14.8。 1. 多數城市房價漲幅明顯趨緩。 根據國家統計局 18 日公佈的數據 ，6 月份 70 個大中城市新建商品住 宅價格環比下降和持平的城市有 26 個，比上月增加 6 個，價格上漲 的城市環比漲幅均未超過 0.5%。 2. 投機投資性購房需求得到有效 抑制。一個突出表現是上半年全國 商品住房銷售面積增速回落。根據 權 威 部 門 監 測， 今 年 上 半 年，90 個城市新建商品房和二手住房月均 成交面積比去年全年月均水平分別 下降 11% 和 18.7%。 3. 交易量下降，市場反應明顯。 上半年限購政策影響了北京 2 萬套 左右的需求。 4. 保障性住房建設進展總體順利 。截至 6 月底，全國保障性住房新 開工超過 500 萬套，超過全年目標 任務的 50%。在建保障性住房預計 年內建成 400 萬套以上。 從保障房建設來看，進展不平衡 ，有的地方開工率較低，社會資金
投入保障性住房建設的措施不完善 ，工程質量、分配管理等方面還有 待加強。 中國社會科學院城市與競爭力研 究中心主任倪鵬飛說：當前房地產 市場總體呈現僵持和膠著狀態，房 地產相關利益主體包括開發商的資 金、金融機構的盈利和風險控制等 壓力繃得越來越緊。一線城市房價 上漲的腳步漸漸放緩，二三線城市 房價早已接過“接力棒”一路狂奔 。在一線城市房價堅挺、二三線城 市房價看漲，成交量下滑的時候， 國務院釋放出樓市調控繼續從嚴的 信號，限購也向中型城市擴散。 今年以來，部分二三線城市樓市 的“逆勢躁動”增加了調控的不確 定性，“限購令”的推開勢在必行 。7 月 12 日，中國國務院總理溫家 寶主持召開國務院常務會議，強調 了房價調控“從嚴”的基本政策： 對於房價上漲過快的二三線城市採 取限購措施，對已實施住房限購措 施的城市要繼續嚴格執行相關政策 。這一會議精神的傳達無疑為下半 年樓市調控的走向定下基調，也散 去了下一步如何走的疑雲。 在中國銀監會召開的 2011 年第 三次經濟金融形勢通報分析會上， 劉明康提出，下半年銀行業金融機
供大於求漸逼峰值 中國房價有可能下調 及銀行業對中國經濟的影響程度。 Andrew Scott 特別指出，最大的 風險實際上並非房市泡沫破滅對銀 行業的衝擊，而是破滅後的 2~3 年 新房開工率將會非常低，從而直接 影響到中國 GDP 增長速度。屆時 房地產新開工率低加上歐美市場出 口低迷，中國政府若想維持 GDP 增 速，則將不得不採取其他措施刺激 經濟。 但 Andrew Scott 同時指出：相信 房地產泡沫破滅對中國經濟和銀行 業的影響不會是災難性的。中國經 濟很大程度上依賴於資本和房地產 的大量投資，但未來這些領域的單 位投資產出效率會越來越低，所以 銀行業要提高資金配置效率，中國 產業則要不斷提升價值鏈。此外，
【本報綜合報導】中國房地產市 場的確存在泡沫，房價可能下調， 這會對中國宏觀經濟和銀行業帶來 挑戰。倫敦商學院副院長、經濟學 教授 Andrew Scott 近日在上海表示 。他還指出，中國通脹壓力尚存， 緊縮貨幣政策將主要取決於房地產 市場和通脹情況。 中國房地產市場確實有泡沫，儘 管長期來看中國房價會居於高位， 但這並不等於現在房價可以以任何 速率上漲。Andrew Scott 說，一旦 房地產泡沫破滅，其對經濟的影響 將會在此後一年開始顯現。 對 於 中 國 經 濟 的 未 來，Andrew Scott 認為增速將會有所回落，而 經濟會否“硬著陸”則主要取決於 房地產泡沫破滅對銀行業影響，以
還要謹防未來新興市場的潛在金融 危機風險。 新興市場與美國貨幣政策的差異 性，加上國際資本的持續湧入，導 致這些地區的資產價格上揚和房地 產泡沫，未來我們有可能面臨新興 市場的金融危機。 而受新房入市增加和銷售放緩的 影響，商品住房可售存量將有所上 升，下半年市場競爭更趨激烈。從 歷史規律來看，一二線城市存量達 到頂峰後 3 個月內價格迎來底部。 目前已發佈中期業績預告的 58 家上市房企中，有 54% 的企業出現 虧損、預減、續虧或首虧，較去年 上升 7 個百分點。 限購範圍進一步擴大給二三線城 市房地產市場平添更多陰影，大量
市場供應被預期在下半年集中釋放 ，但購房者信心指數卻出現下降。 研究認為，下半年至明年三季度 供大於求將呈常態，而今年四季度 供應將達到頂峰，明年一季度供銷 差達到峰值，開發商降價壓力進一 步增大。 儘管今年年內標桿房企的資金整 體上處於緊而不繃的狀況，由資金 鏈斷裂帶來的被動降價壓力有限， 但隨著下半年供應高峰的逼近，以 及各自戰略部署的長遠打算，預計 價格僵局即將打破，更多開發商將 在更多城市展開降價促銷。 對於全年樓市價格下行的幅度， 分析人士認為應區別來看。全國工 商聯房地產商會會長聶梅生判斷限 購城市的房價將下調 10%。
”中國房地產經理人聯盟秘書長陳 雲峰表示，下半年樓市調控將繼續 從緊，二三線城市調控將成為主旋 律。 以前我從來不說拐點。但在目前 國家抑制通脹的大背景下，加息還 會繼續，存款準備金率也會繼續提 高，開發商資金鏈將更加緊張，加 上二三線城市的調控政策從緊，樓 市拐點可能將至。
構要密切關注二三線城市房地產市 場風險。要高度警惕近期網絡借貸 、民間借貸和小額貸款公司等領域 出現的風險，築牢防火牆。 根據國家統計局公佈的 70 個大 中城市房價指數，通過對全國出台 和未出台限購政策城市的房價漲幅 分析，預計出台新一輪限購政策的 城市可能為 10-20 個。一二線城市 房價過快上漲的勢頭被遏制住了。
香港樓市冒火星 出台了一系列措施減緩房價漲幅， 比如提高最低首付要求、降低按揭 貸款成數以及加稅等來抑制投機。 曾蔭權最近也承認，必須首先要處 理好市場需求和土地供應，才可長 遠解決住屋問題。 另一面的壓力來自北京。中國國 務院港澳事務辦公室主任王光亞是 中央政府駐香港的最高官員。他最 近敦促香港政府盡速處理香港的房 地產和通貨膨脹問題，防止它們變 成政治問題。而最新的壓力信號發 自香港金融管理局，該局對 當地 房地產業感到不安，原因是槓桿融 資的規模過大。去年，香港各家銀 行發放的抵押貸款佔 GDP 的比例為 43%，這甚至高於 1997 年香港地產 泡沫時期 32% 的水平。 明顯過熱的市場看到一些試圖控 制局面的跡象。比如香港當地銀行 已經開始上調按揭利率以彌補貸款 規定更嚴格帶來的損失。巴克萊資 本亞洲房地產部門預計，香港的按 揭 利 率 到 2012 年 底 將 升 至 4% 到 4.5%（ 目 前 超 過 2%）。 該 機 構 預 言，到 2012 年底，香港房價可能 會下跌至多 30%。 投資者應該注意到，曾蔭權在上 周回應公眾壓力時重申，他保證今 年 10 月份時會對香港的住房和土 地使用政策做出重大修改。之前 ，香港政府稱，為確保房地產市場 穩定，未來 10 年它需要每年新增 加約 20000 套單元式私人住宅。但 還有一個水面下的問題：當市場已 經過度擴張，政府稍有不慎，打擊 高房價的政策也會變得危險。即使 遠在北京，也能看到火星。
【本報綜合報導】週一，在香港 九龍的重慶大廈發生了一場火災 ( 這座大樓內有被分隔出租的單元房 )，幸無人死亡。而上個月，住在 九龍另一幢舊式簡易樓房裡的的租 戶就沒這麼幸運——一場意外火災 導致數人死亡。 火災發生一幢八層建築內，樓內 的單元房大多被分隔成了數個單間 對外出租。自 2008 年末以來，香 港的平均房價已躍升了 76%。高房 價導致低收入家庭能負擔得起的居 住面積越來越小，對分隔出租住房 的需求則大幅增長。 居民住房一直是香港政府主要的 公共政策挑戰。最近幾年，貨幣環 境令房地產市場更為畸形。關鍵是 聯繫匯率制度，港元與美元掛鈎， 造成港幣貶值，並追隨美元低利率 。去年，香港按揭利率跌至不到 1%，這進一步助推房價飆升。而人 民幣兌港元升值使香港房地產在中 國內地新富買家來搶便宜貨。內地 人在港置業還因為可以避免北京對 購買多套房的限制，也將其視為將 問題資金帶出境的暗道。據說，今 年第一季度香港 40% 的所售樓盤都 被內地人買去。 作為特區政府最高行政長官，曾 蔭權面臨多方面壓力。首先來自本 地民間，香港一家房地產開發商的 前高管寫了《地產霸權》一書。該 書作者潘慧嫻說，政府限制土地使 用以維持高房價，這樣政府在賣地 時就能獲得更多收入。她說，政府 在財政狀況方面對賣地收入的過分 依賴是香港土地和住房政策的根源 問題。自 2009 年開始，香港政府
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智德運命風水 簡守德 陽宅風水之流年（2011）辛卯年（太歲、範寧）。 二十八星宿為女。犯太歲之生肖：鼠，馬，雞，兔。 合太歲之生肖：猴，鼠，龍，羊，狗，豬，虎。 太歲在東方 財星在。 西三 北。 煞 在 西 方。 二 黑 在南方。歲破亦在西方。五黃在 東方。天有逆順之紀，地有孤虛 之理，人有通塞之分。 2011 年是下元八運的第八年， 七赤入中宮。蟾窟之兔，支中官 印俱藏，貴人祿馬同鄉，禍患潛 消福長，柱中正官空亡；官祿減 少，不利公職，女夫緣差。將星 天乙主榮昌，中暮家門興旺；寅 午火旺，運氣再遇，壽促，不然 殘廢。外表風光，有獨立分家或 創業之傾向，爭財理財之特性， 妻不從夫，巧於謀事，食祿豐厚 。七赤之年，動亂多，血光，破 耗，賊劫，少女有阻，防牢獄之 災，主口舌，有水火之厄。命犯 伏吟，好壞加倍。經濟轉旺，青 雲得路。財多克印，不利文化事 業，貨幣升值，貶值，食糧生產 有損，石油需求增強，通貨明現 ，3D 電影電視，網絡之線上遊戲 或虛擬電玩效應加旺，如虛擬錢 幣和現實貨幣兌換的線上遊戲。 新的娛樂性設計產品會增加，房 地產復甦（尤其東北，西南之方 位）金，銀等貴重金屬破新高， 起落亦大。 大利之行業：土、金。次利之 行業：火。忌之行業：水、木。 外陰內陽之年防虛擬軍事變成實 際之戰役，主官符，病符，盜賊 失脫，木旺損力，有挫鈍之危， 故頑鈍自損。性柔體弱，欲得厚 主輔助。天災難免，有色情之災 ，妾勝妻，所謂女命財多易招男
子。與人爭論惹禍多，謹慎作善 免爭訟。股市雖好，命宮受衝， 貧富差距大，仇恨極端，凡事一 波三折。7 月 7 日至 8 月 7 日 2011 年（陽曆） 向東之門： 注意健康，不利男性，中男， 主腎病。（用五層風鈴化解）防 失物，賊險。不利風水命屬火者 。大利風水命屬木者。有變動或 不祥之生肖﹕鼠、龍、馬、雞。 吉之行業：傢具、木器、裝璜、 盆栽、園藝、紙業、布業、文藝 、書本、文具行、書局、出版、 教育、作家教師、司法、軍警、 公務、政治、文化、宗教、慈善 業、敬神品、青果商、香料、醫 療、藥物。忌之行業：印刷業、 化妝品、美髮、美容、自動餐、 食品業、修理、製造業、代工、 加工、易燃物、汽油站、高熱性 、火爆性、光亮性行業、爐具、 燈飾、美術工藝、眼鏡、照明。 向南之門： 坤配兌女，未得陰陽調和，二 女不和，相爭之象。注意脊髓， 血液，頰部，下體。不利風水命 屬木者。大利風水命屬水者。有 變動或不祥之生肖﹕鼠、牛、兔 、馬。吉之行業﹕服務業、貿易 、外交、冷飲、記者、攤販、冷 藏品、徵信社、自由業、防火業 、偵探、搬家業、冷凍、旅遊、 清潔業、玩具、海產、演藝事業 、流動事業。忌之行業﹕傢具、 木器、裝璜、盆栽、園藝、紙業 、布業、文藝、書本、文具行、
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命屬金者。有變動或不祥之生肖 ﹕牛、虎、兔、龍、狗、猴、豬 。吉之行業：金融、武器、五金 、器械、鋸木業、鐘錶、模具、 銀樓、當鋪、科學鑒定、武術、 堅硬性、主動性、主宰性之行業 、汽車、娛樂。忌之行業：服務 業、貿易、外交、冷飲、記者、 攤販、冷藏品、徵信社、自由業 、防火業、偵探、搬家業、冷凍 、旅遊、清潔業、玩具、海產、 演藝事業、流動事業。 向西南之門： 木火通明，乃聰明之象，利讀 書，考運，主科名，文昌，有喜 慶之事，得未來之商機。防火厄 ，注意眼部，心臟。不利風水命 屬金者。大利風水命屬土者。有 變動或不祥之生肖﹕鼠、牛、虎 、蛇、狗、豬。吉之行業：房地 產、中人、介紹業、建築、秘書 、企管顧問、代理商、經銷商、 中盤商、防水業（修屋頂）、喪 葬業、瓷器、石器、石板、磚瓦 、石灰、水泥、飼料、農畜牧業 、土產、窯業，代書。忌之行業 ：金融、武器、五金、器械、鋸 木業、鐘錶、模具、銀樓、當鋪 、科學鑒定、武術、堅硬性、主 動性、主宰性之行業、汽車、娛 樂。 向東北之門： 主出外，變動，搬遷，退氣之 財，有變卦之事。注意頭，頸， 肺，脊髓。不利風水命屬木者。 大利風水命屬水者。有變動或不 祥之生肖﹕龍、蛇、羊、馬、猴
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