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二○一一年二月二十六至二○一一年三月四日 總163期 February 26~March 4 2011    www.ChineseBizNews.com

【專訪 國泰地產副總裁 Nancy 林】

專業敬業三十年 坦誠用心始終如一 為客戶服務盡心盡力 提攜後進不遺餘力 【文接 A1】 也因而創造了屬於自 己的輝煌經歷! Nancy 回憶說,當她 1979 年進 入公司的時候,南加州的華裔社 區除了老僑聚集的 China Town 中 國城外,就只侷限在蒙特利公園 市一帶,現在所謂的新東區像是 羅蘭崗,鑽石吧等地都尚未成型 ,還只是荒煙漫草一片的山頭, 而目前新移民最嚮往的高級華裔 社區聖瑪利諾,亞凱迪亞等城市 則是以白人為主,華裔居民仍十 分少見;當時,華裔經營房地產 公司也在起步階段,國泰算是屈 指可數的幾家以服務華裔居民為 主的地產公司之一,只有經紀 20 多人,她自己也是剛剛走出校園 的新進經紀,但是,大家的感情 很好,對公司的向心力極強,為 社區服務更滿懷熱情與衝勁! 八十年代是 Nancy 親身經歷的 第一波房市景氣循環,隨著南加 州經濟的發展,人口的增加,以 及對於住房需求的猛增,她親眼 目睹了房地產市場如何從谷底翻 轉,起飛,投資人進入狂熱階段 ,大家瘋狂投入房市,最後終於 盛極而衰走向泡沫化的過程;可 是,Nancy 說, 經 過 一 波 循 環, 城市快速擴展,新社區興起,房 地產價格大漲之後,即使有所回 落,也會較前一時期向上推升一 定幅度;期間,由於新移民迅速 增 加 ,對 房 地 產 需 求 很 大 ,讓 Nancy 有更多機會為社區服務,樂 觀活潑的 Nancy不但在工作中幫 助了很多的客戶,更結交了不少 的好朋友,她說,這些才是她一 生真正的財富。 從業三十年來,多才多藝,古 道熱腸的 Nancy,一路從地產新鮮 人到資深專業經紀,從新進員工

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三十年來的經驗與心得,傾囊相 授給其他需要幫助的經紀。 她發現,近二年來,由於房地 產市場景氣不佳,部分從業人員 因此決定退出市場,不過,老將 雖然凋零,仍然有很多對房地產 行業抱持著極大熱忱的新血輪, 卻是不畏逆流,以絕對的熱忱, 投入服務的行列,而且其中許多 新人是從職場的其他專業領域轉 進,他們的素質很高,也有豐富 的人生歷練,加入新行業,只要 能夠掌握專業原則,善於利用新 科技,充分發揮資源效益,最重 要的是能切實做到”維護客戶利 益”的行業倫理要求,都應該能 夠在這個行業當中發光發熱! Nancy 認為,作為一個房地產經 紀人,就是要拿出真心誠意為客 戶服務與同業友善交流,得到的 一定是彼此間長久穩固的信賴感 與恆久友誼,這種回饋的滿足感 ,絕對是無法以金錢來衡量的! 對於當前的市場現況,Nancy 坦 然表示,無庸諱言的,經歷了多 年的房市暴漲,房地產目前的確 處於一個向下修正的局面,但是 人為的心理因素,更是影響房市 的主要關鍵;由於目前市場局面 紊亂,許多人對於應當如何行動 感到徬徨無措,難以抉擇,Nancy 說,無論市場環境怎樣變化,消 費者要買要賣只有一個原則指標 ,那就是必須以“本身的需求” 為依歸。 Nancy 建議,買方觀察房市,不 妨從供需關係來看:市場目前對

於房屋仍然有很大的需求,除了 本地居民住的需要之外,由於房 價的修正,許多外國投資人也開 始準備趁低價進場,所以,在一 些法拍屋多的地區常常可見競爭 激烈的盛況,成交量也逐步走高 ;此外,在所謂的好區,像是華 人 眾 多 的 Walnut, Temple City, Arcadia 等城市,價格都是不降反 升,法拍屋極少,即使偶然出現 ,也會很快的被高價搶走。 Nancy 表示,從長遠來看,房價 的上揚乃是必然的走勢,投資人 與買主不必太過在意於短期市場 的起伏,對於未來房市的發展更 不必過於悲觀。Nancy 說,房市現 在的低迷,恰是有需要買主最佳

的購屋時機,不但房屋選擇多, 談判空間大,貸款利率低,只要 多花些時間,多下點工夫,一定 可以找到非常稱心如意的理想家 園。 對於想要賣屋的朋友,Nancy 提 醒大家現在市場與前幾年房市熱 絡時的情況已經完全不同,想要 順利賣屋,房價一定要合理,心 態上必須要順應調整,議價幅度 有所彈性。此外,一年當中最佳 的賣屋月份是在春夏之間,氣候 宜人,花木扶疏,能夠增加看屋 人購買與擁有的慾望! 不 過,Nancy 也 強 調, 即 使 在 目前所謂的買方市場行情中,買 家也不是絕對的一方獨大,由於

各個區域各個城市的狀況都不同 ,加上市場行情詭譎變幻,買方 賣方心態難測;賣方想要突圍而 出,賣到好價錢,買方希望爭取 到最大的議價空間,買到物美價 廉的房屋,雙方都須合理理性, 針對不同的地區,不同屋況的物 業,不同的時點,採取不同的攻 守策略,在專業的幫助下因勢制 宜,才會有最滿意的結果! 熱 心 誠 懇 ,專 業 負 責 的 Nan cy 林,擁有三十年豐富的經驗,無 論買屋賣屋,都將讓您感到輕鬆 順利又滿意。 Nancy 連絡電話 626-786-5056.626-237-2119

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到公司副總裁;她不但對客戶服 務盡心盡力,專業敬業;熟識她 的朋友都知道,Nancy 對於公共事 業的積極參與,更是不遺餘力。 她關懷社區熱心公益,在人生的 道路上,不斷追尋自我提升與突 破。 2007 年,眾望所歸下 Nancy 出 任西聖蓋博谷地區房地產協會會 長,西聖蓋博谷地產協會擁有超 過 80 年 的 悠 久 歷 史 ,會 員 超 過 2000 人,會務繁忙,會長一職必 須是具有足夠的學經歷背景,服 務經驗與領導能力的資深經紀, 才能夠擔此大任。 Nancy 謙虛的表示,她從這個 職務上學到很多,這份責任讓她 看得更遠,了解更多,能夠貢獻 的層面更廣泛,當然也更能發揮 所長,為客戶,為同業,為社區 爭取更多的資源與福利!多年來 ,Nancy 仍然是一本熱忱,不斷 參與各地地產協會的各項活動, 出錢出力。 同時 , 她也是加州地 產協會的委員,經常到不同地區 參加高峰會議,帶回一手的房地 產訊息。 Nancy 從來不吝惜與人分享自己 的心得與經驗;她曾經在 1300 中 文電台和中華之聲廣播電台舉辦 的”房地產知識講座”節目中, 代表公司擔任了 18 個月的主講老 師。 而每逢節慶或學術性的地產 研討活動,Nancy 更是活動主持 人的不二人選。 充分展現她個人 多方面的興趣與才華。 此外,對於提攜後進,Nancy 更 是竭心盡力!她說,在專業的經 紀工作之外,目前她更傾向於將 自己的所知所學經由房地產課程 教學,傳授給有心從事房地產事 業 的 新 進 人 員 ,她 希 望 將 自 己

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A6•綜合要聞 A6•美國地產

二○一一年二月二十六至二○一一年三月四日 總163期 February 26~March 4 2011    www.ChineseBizNews.com

房地產集團 醞釀向下調整銷售數據 專家對美國房市前景看法不一 市場恢復元氣可能需要更長時間 在房地產市場相關統計數據在近期出現波動的情況下, 有經濟學家表示已經見底,未來唯有增長; 但有很多的觀點卻表示還有繼續衰退的可能, 而事實可能更出乎所有人的意料。 【本報綜合報導】美國標準普爾 公司週二發布的 Case-Shiller 房價指 數顯示,美國大部分城市的房價都 在下跌,導致房地產市場面臨著衰 退至金融危機以來最低點的風險。 全美房地產經紀人協會周三公佈的

數據則顯示,今年 1 月美國現房銷 售年率上升 2.7% 至 536 萬間,而此 前經濟學家預計為下降 0.8%。不過 ,同期美國平均房價下降至近 9 年 以來最低,可能為美國房地產市場 復甦帶來阻礙。

中國投資者下一個掘金地

美國地產置業正是時候 【本報綜合報導】自 2008 年底以來,中國投資者現身美國南部 加利福尼亞等地購房置業。而嗅覺敏銳的美國房地產公司也迅速 調整營銷策略,低調飛往中國,在北京、上海等地向富人們散發 樓書。據了解,在美國擁有房產與是否美國公民或永久居民無關 ,外國人不需任何類型的社會擔保或其它許可證,只要提供身份 證明,獲得簽證合法入境美國就可以購買房產,甚至可以通過簽 署授權書委託在美國的親友或經紀人全權代理買賣房產的事務。 當然,在美國擁有房產的外國公民必須接受美國相關法律的約束 ,必須具備房款支付能力和房屋維修保養能力,還要支付房產稅 及其他相關費用。美國的房地產屬於永久產權,這是一種非常安 全的持有方式。在目前的市場環境下,實際上美國政府對外國投 資者在美國購置房產是持歡迎態度的,至少沒有出台對外國人購 房加以各種限制的政策規定。 在美國買房的程序並不復雜,通常只需要 30-60 天,但也有少 於兩星期或超過 90 天的,取決於房產產權具體情況以及是否需要 貸款以及獲取貸款的時間。而外國人一旦獲得旅遊、探親或商務 考察簽證,在美國至少可以停留 90 天,因此有足夠時間去參觀事 先選定的房產並及完成大部分手續。當然最好要聘用一位有足夠 經驗的房地產經紀人,買方經紀人的佣金是由房地產出售方支付 的,因此無需擔心費用問題。 美國房地產業外國投資者協會(簡稱 AFIRE)日前公佈的一項 調查結果顯示,大約 65% 的受訪者表示美國房地產市場升值潛力 巨大,72% 的受訪者表示將在 2011 年增加對美國房地產的投資。 業內專家分析指出,由於美國房價探底企穩、利率保持在低位, 再加上美元趨於貶值,使得包括中國人在內外國投資者越來越關 注美國房地產的投資機遇。儘管外國買主在美國房屋交易中還佔 不到 10%,但是這種趨勢正迅速擴展。 不少房地產投資專家,他 們都認為從長期投資的角度來看,目前是進入美國住宅市場的難 得時機,其中談到的主要因素是美國房價探底企穩,利率保持在 低位,而美元趨於貶值,具備財力的外國投資者可以把美國房地 產看作長期強勁獲利的工具。

耶魯大學經濟學家、《非理性繁 榮》的作者希勒,是標準普爾 Case Shiller 住房價格指數的編制者之一 。他在周二的電話會議中表示,房 地產市場很有可能再度下滑 15% 或 20%,甚至可能 25%。希勒表示, 一些政客對未來都抱有悲觀態度, 包括對房利美、房貸美的不確定性 以及降低抵押貸款的稅收。 從 周 二 公 佈 的 數 據 來 看 ,美 國 12 月標準普爾 /Case-Shiller 20 個城 市的房價指數已經從最高點下滑了 31.2%。亞特蘭大、克里夫蘭、拉 斯維加斯和底特律的平均房價低於 11 年前的水平。希勒表示,下跌 範圍可能蔓延至芝加哥、達拉斯、 夏洛特和明尼阿波利斯。甚至在通 脹效應出現之前,房地產市場將會 出現“失去的十年”。 不過,韋爾斯利學院榮譽教授、 同時也是希勒同事的凱斯則對前景 不那麼悲觀,他在周二的電話會議

中描述房地產市場為“在堅實基礎 上的出現下滑的趨勢”。 數 據 顯 示 ,美 國 10 個 大 城 市 2010 年 12 月的房價指數較上月下 跌 0.9%, 同 比 下 跌 1.2%;20 個 大 城市的房價指數較上月下跌 1%, 同比下跌 2.4%,季調後月率僅下降 0.4%。另外,該指數中有 11 個城 市的房價創 2006 年至 2007 年最高 點以來最低位置,只有鳳凰城、紐 約、亞特蘭大、芝加哥、西雅圖等 9 個城市 11 月的房價是上漲的。 華盛頓特區是唯一未經調整後月 率數據增長的城市,另外 5 個城市 的數據經調整後顯示增長。 有一項數據證實了凱斯的樂觀情 緒 — —從 調 整 後 的 數 據 來 看 , 11 月及 12 月下滑幅度僅為前兩個月 下滑幅度的一半,暗示下滑可能會 放緩。 多數分析師對美國房價的預測則 介於希勒和凱斯的預測之間。知名 研究機構 Capital Economics 分析師 週二指出,雖然現在的房價非常低 ,但去年房地產市場的二次探底今 年還會持續。該機構同時預計房價 還會下降 5%,除非形勢不斷循環 惡化,市場喪失更多的抵押贖回權

,致使價格暴跌。 與標準普爾 Case Shiller 住房價 格指數一起公佈的數據還有全民房 價指數的季度數據,該數據顯示美 國 2010 年第四季度房屋價格下跌 3.9%,整年跌幅 4.1%。 縱觀 2010 年美國全年的新舊房 銷售情況,除了首次購房者稅收優 惠政策原定 6 月底到期前產生的“ 末班車”效應之外,房地產市場在 成交量和成交價格兩方面都呈現出 動能不足的特徵。美國新房和舊房 成交量的峰值都出現在 6 月底稅收 優惠政策到期前的二季度,而成交 價格峰值則出現在 4 月份和 5 月份 ,體現出明顯的“政策市”效應。 由於標準普爾住房價格指數為 3 個月的移動平均線,因此變化非常 緩慢。其現值與 2009 年春季出現 的歷史最低點相比僅高於不到 3 個 百分點,而那時市場上充斥著對美 國房產市場復甦的樂觀預期。 目前,房地產集團正紛紛醞釀向 下調整最近 3 年的銷售數據。數據 公司 CoreLogic 上週估計 2010 年的 房屋銷售額在 36 億美元,比美國 全國地產經紀商協會聲稱的 49 億 美元有較大差距。如果該項數據準

確,則房地產市場的情況將比想像 的壞得多。 美國抵押貸款銀行協會上週發布 的全美抵押貸款拖欠情況調查報告 顯示,經季節調整,2010 年第四 季度美國住房抵押貸款(止贖貸款 除外)的拖欠率為 8.22%,環比下 降 91 個 基 點 ,同 比 則 下 降 125 個 基點。不過,美聯儲理事伊莉莎白 •杜克在近期的演講中稱,目前美 國房地產止贖危機到 2012 年底都 不會完全平息;美國目前還有 500 萬戶家庭已經超過正常歸還房貸的 90 天期限,他們現在居住的房產 也有可能變為止贖房產。在這樣悲 觀而又激烈的討論聲中,潛在的賣 房人似乎更傾向於觀望,直到他們 認為合適的時候再行動。有些人買 了新房後把原來的房子做出租之用 ,而另一些人選擇繼續觀望。 布魯金斯學生研究員首格拉斯• 埃利奧特表示,美國需要經濟增長 來應對高失業和房地產困局等難題 ,但至少還需要一年以上的時間來 修復在上一輪經濟周期中受重創的 金融部門和房地產市場。另有一些 經濟學家表示,美國房地產市場恢 復元氣可能需要更長時間。

為何要繳納房地產稅?

美國房地產稅漫談(1) 【本報綜合報導】全美各個州政 府的財政收入主要來自於稅收,其 中絕大多數是靠銷售稅 (Sales Tax) ,那麼各級郡、市政府和學區是靠 什麼維持運營呢 ? 那就是房地產稅 (Property Tax) 。 房地產稅又稱為物業稅,不屬於 聯邦政府徵收的稅種,而是由州以 下的政府所徵收的稅金。由於美國 的憲法禁止美國政府在土地上徵收 房地產稅並用於聯邦政府的開支, 所以在美國沒有製定統一的房地產 稅。 房地產稅是市、郡和學區財政收 入的主要來源,一般用於地方學區 、警察、消防、環境衛生、圖書館 等支出,而非用於其它與納稅人毫 無關係的地方。 郡政府徵收的房地產稅主要用於

為民眾提供公共服務,包括:法院 系統(高等法院、地方法院、青少 年法院)、警察局和監獄、公立中 小學、緊急事務管理、公共衛生醫 療服務(公共健康和疫病控制、環 境衛生、心理健康服務、弱智服務 、貧困人口醫療保健、無家可歸者 服務)等等。 市政府徵收的物業稅更多地用於 與民眾生活密切相關的公共服務, 包括:道路修繕、911 緊急電話服 務、消費、供水、廢物管理、公共 醫院、公共圖書館、公園和休閑場 所、公共運輸系統等。 地方學區的財政收入也主要來自 於該地區的房地產稅。可以說,美 國的公立中小學的教育質量差別相 當大,由於好學區的房價高,能買 的人學歷,收入高,當然孩子就更

願意學習,學區內人們的素質、氛 圍就越來越好。 另一方面,房價高,學校得到的 學區稅收就多的多,錢多了,就能 夠請好的老師,蓋好的校舍,買好 的設備,進而吸引更多的家長在這 個學區買房置產,這樣就造成了一 個良性循環。 房地產市場泡沫破裂以後,房屋 價值因法拍屋大增、信用緊縮、買 方市場不景氣等因素而持續下跌, 但這並沒有減輕民眾繳納房地產稅 的負擔。 究其主要原因,美國的房地產稅 不是遏止房價的槓桿,而是地方政 府解決財政收入不足的手段。理論 上講,當房價下降時,每年按照稅 率徵收的房地產稅也會隨之減少。 但事實上,蕭條的經濟也沖擊了政

府的財政收入,民眾節衣縮食,減 少消費,政府的銷售稅等主要稅收 也就隨之大幅減少,政府的各項開 銷也無以為繼。 為了能夠支付各項開銷,包括學 校、警察、消防和救護等公共服務 ,政府不得不提高地方的物業稅率 ,以彌補預算赤字。 設置房屋徵稅基數的主要目的是 保護屋主的利益,也讓更多的民眾 能夠擁有自己的住宅。但從民眾的 角度來說,房地產稅是在住房上僅 次於房屋貸款的第二大支出。 如果房地產物業稅過高,就會降 低民眾的購屋能力。從這個角度來 講,徵收高額的房地產稅會限制民 眾購物的慾望,至於能否壓低房價 還要看整個房地產的市場的走勢和 民眾的收入及消費能力。

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二○一一年二月二十六至二○一一年三月四日 總163期 February 26~March 4 2011    www.ChineseBizNews.com

中國商業地產爆發期 寫字樓租金快速上漲 商業地產或成資金新寵 一線城市商業物業比住宅更具投資價值 “新國八條”的出台,基本上已宣告 住房投資需求被徹底“管死”了,炒樓變得無利可圖。 地產投資專家表示,由於此次樓市調控並未涉及商用物業, 轉戰商用物業不失為明智之舉。 【本報綜合報導】2010 年第四 季 度 ,北 京 辦 公 樓 市 場 創 下 9.0% 的單季最高租金漲幅記錄,上海的 租金漲幅也達到 7.9%,而增長的主 要動力來自於跨國公司和中國企業 對辦公樓空間的強勁需求。新加坡 辦公樓市場受到辦公空間供應暫時 短缺的影響,租金環比上漲 8.6%。 香港辦公樓市場在供應趨緊以及金 融業需求強勁的支撐下,租金環比 上漲 4.6%;香港辦公樓市場 2010 年全年租金漲幅達到 33%,居亞太

地區首位。 另外,在這份全球主要寫字樓榜 單中,上海保持其在中國大陸寫字 樓市場租金排行榜榜首位置,甲級 寫字樓租金達到 345 元 / 平米 / 月, 相較 2009 年上升 28%。 由於不受住宅的限購和限貸政策 影響,新春期間廣州一些開盤的商 業物業賣得比住宅火,位於珠江新 城馬場路上的公寓盤富力公園 28 ,年初一、初二兩天客流量都非常 可觀,樓盤推出的“一口價”單位

限購政策改變北京樓市 年輕人租房比例增長2% 【本報綜合報導】上週,北京市 貫徹“國八條”的“京十五條”出 台,北京樓市也迎來了調控後最冷 的寒流。新房和二手房市場成交量 紛紛大幅下滑,市場即刻轉入觀望 期。從供應上看,開發商延緩開盤 ,導致供應陷入冰點;從成交上看 ,節後積壓的部分需求在短暫的釋 放後迅速轉入觀望,導致成交量銳 減。限購政策對於樓市的影響立竿 見影。北京市建委暫停了全市二手 房網簽,所以這幾天的全市二手房 成交量無法知曉。 不過“京十五條”出台後,北京 二手房市場成交的確有大幅減少。 新政後看房的客戶減少了 60%,成 交量更是下降 50% 左右,而按照這 個數據推算,北京市二手房成交可 能下降 60% 左右。 從後市看,暫停第三套房購買和 限制外地人購房等措施將清除大量 投資購房需求,同時外地的無房戶 購房需 5 年以上納稅證明則延緩了 部分剛需的釋放。 據測算或將有 1/3的購房需求受 到抑制,這必然導致成交量的繼續 萎縮,預計 3 月、4月成交量都將

維持較低迷的狀態。據統計,在政 策限購前,25% 左右的消費者是年 齡 27 歲以下的外地年輕人,限購 後不到一周內增長了 2%。而平均 租賃年齡減少 1 歲,從“十五條” 之前的 34 歲降至當前的 33 歲。 地產分析師認為,第一,政策限 制了部分年輕人購房。能夠有條件 買房的消費者依然要租房,而新進 入的年輕人也在不斷湧入租賃市場 ,出現了年輕人比例增長的現象。 第二,降低了承租群體的平均租賃 年齡。 本次“限購”直接影響到了工作 不足 5 年的外地消費者,這些消費 者無論是否有經濟能力,都被拒之 門外,繼續停留在租賃市場,降低 了承租群體的平均租賃年齡。第 三,雖然租賃消費者比例增高,但 是不會形成搶租。 新政策的出台確實部分超出了市 場之前的預期,因此短時間內市場 或許會產生一些應激性反應。從總 體來看,這些情況都只是暫時性的 、非常態的市場狀態,真正檢驗新 政效果,要等到兩到三個月的觀望 期過去,市場恢復常態之後。

在大年初一一早就賣得七七八八, 發展商不得不臨時加推新單位應市 。而在靠近琶洲大橋的一處望江樓 盤,不少單位的均價在 4 萬元 / 平 方米左右,不過這個樓盤的性質為 辦公寫字樓,使用年限要比住宅“ 縮水”20 年,水電費也比普通物 業貴 1/3。但樓盤的銷售人員表示 ,該樓盤總共 450 多套單位,去年 底開盤後到現在已經賣掉了約 2/3 。“因為不受限購的製約,所以還 是有不少買家入貨,有的人一次就 買四五套。” 上週末,位於北京路步行街的商 用物業金潤鉑宮開放樣板間,儘管 天公不作美,周邊道路也因舉行廣 府廟會實行交通管制,但樓盤現場 依然看客盈門。市民黃先生說,因 為自己已經買過房,不能再貸款, 所以過來看看,為的就是不想手頭 的資金貶值。另一市民李姨則表示 自己已經下了定,並表示 2.9 萬元 -3.5 萬元 / 平方米的價格對她來說 不算貴。 據經濟之聲《天下財經》報導,

從去年底開始掀起的房屋租金漲價 潮,在春節後繼續放大。北京、上 海、廣州等一線城市住房、商舖、 寫字樓的租金都上漲了 10% 左右。 觀察人士預計此次上漲將會是一個 長期過程,直至房屋漲價導致失衡 的房屋“租售比”到達相對合理地 位。 國八條、房產稅、限購令樓市調 控愈演愈烈,伴隨住宅市場的冬天 ,酒店式公寓、沿街商舖等商業地 產卻因為不限貸、不限購,受到不 少手中有錢又苦於無處投資者的關 注。一些開發商更是吹噓商業地產 將成為下一輪調控的緩衝區。但是 業內人士卻向記者表示,商業地產 雖有機遇,但對於普通投資者依然 存在風險。 據搜房網統計,在 2 月份報價上 漲的約 14 個項目中,酒店式公寓 和商辦項目佔 3 成以上,有的項目 漲幅達到 20%。與此同時,來自 21 世紀不動產上海區域市場中心數據 顯示,從新建商舖成交區域分佈來 看,外郊環間依舊為商舖交投的主 戰場。據統計該環間在 2010 年全 年的交易面積比重為 61.1%,而今 年 1 月至今外郊環間成交佔總成交 額的 67.9%,佔比進一步上升。在 這一區域,配套設施的完善、成熟 ,消費人群的不斷導入使得商舖的

投資收益更多的著眼於未來,預計 也是 2011 年全年商舖新增供應的 主力區域。 高緯環球中國區董事總經理張良 軍先生做出如下評價:隨著更多的 企業展開擴張計劃,以及新興企業 開始業務運作,2010 年全年寫字 樓市場需求旺盛。寫字樓市場租金 水平甚至超過了 2008 年的最高水 平。我們相信,在北京和上海,無 論是跨國公司,還是國內企業,對 寫字樓都將保持強勁需求,租金上 升趨勢將會持續。 種種跡象顯示,“新國八條”將 投資住宅資金成本提高,購買第二 套房首付高達 6 成,使得首付只要 50% 的商用物業關注度快速升溫。 尤其是眼下各地愈演愈烈的限購令 ,將投資者擋在住宅門外的同時, 也在不斷推高商業地產的吸引力。 地產經濟研究專家鄧浩志認為, 相對住宅而言,商用物業面臨的政 策壓力小,而且商住價格倒掛也導 致商業項目有價格回歸的需要,所 以未來商用物業整體會比住宅更具 有投資價值。 廣東省房協理事趙卓文分析,目 前國內房地產開發結構偏重住宅。 在“新國八條”抑制住宅需求的影 響下,未來商用和寫字樓物業可能 迎來一個爆發期。

21 世紀不動產上海銳豐商舖部 經理馬麗娜表示,考慮到後市調控 的常態化,2011 年住宅市場的投 資環境未來將在很長一段時間內保 持較大的壓力,而商舖等商業地產 則完全不受其影響。投資者對商舖 市場的青睞將越來越大。 目前外郊環地區基礎設施建設飛 速發展,在如今通脹預期及住宅投 資受阻的情況下為尋求保值湧入商 業地產的投資者必不會少。尚處價 格低窪階段的商業地產將藉此機會 進一步吸引市場目光。 但是並不是所有投資人士都適合 投資商業地產。上海中原地產工商 舖部總經理陶翃表示,成熟的商業 地產每平方米的價格比住宅高出好 幾倍,按照目前的政策,五成首付 一般就已過百萬,較成熟的商業項 目投資門檻甚至可達千萬元。 初始成本的高投入意味著投資者 要承受更大的風險,這並不適合資 金積累緊張的投資者。 ”陶翃如 是說。 不僅如此,目前商業地產 項目交易稅費一般是交易收益部分 的 30%-60%。因此,商業地產對投 資者在物業的運作、出售時機把握 等多個方面有較高的要求。 如在購入物業 5 年以內就轉手, 單是交易費用都覆蓋不了,極有可 能會得不償失。

上海樓市進入冰凍期 供應量跌入罕見低谷 【本報綜合報導】樓市調控政策 席捲全國,各地限購細則紛紛“出 爐”。而年前就已落實調控細則的 上海,在限購和房產稅等政策的多 重打壓下,樓市已先進入“冰凍期 ”。整個 2 月上海鮮有新盤推出, 成交量始終在低谷徘徊。不少開發 商寄希望於 3 月小陽春,紛紛將開 盤計劃推遲至下月。 作為最先出台限購細則的城市, 上海的樓市調控地方細則已落地近 一個月。限購和房產稅試點的疊加 效應使上海成為全國最先顯現調控 效果的城市。上週上海市商品住宅 成交面積僅為 5.1 萬平方米,雖然 相比前周有了六成的大幅增長,但 依然與 19.1 萬平方米的年均水平相

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去甚遠。網上房地產數據顯示,前 一周獲取預售證的幾個項目銷售情 況頗為慘淡,綠洲康城、御景熙岸 公寓至今未有成交,恆盛鼎城、飄 鷹錦和花園銷售量也在 5 套以下。 在銷售不暢的情況下,開發商更 加不敢推盤。上週上海商品住宅新 增供應面積僅為 1.2 萬平方米,這 甚至低於春節假期中的供應量。上 海搜房網數據監控中心的統計也顯 示,上週末(2 月 19 日 -2 月 20 日 )整個上海沒有住宅項目開盤,春 節假期結束後連續兩個週末出現“ 零開盤”的情況。 據佑威及樓市專評網聯合提供的 數據顯示,上週上海市商品住宅成 交面積為 5.1 萬平方米,雖然相比

“限購令”和“房產稅”推出以 來,上海市商品住宅始終處於成交 低位,但成交均價“硬挺”。從成 交區域看,內環內商品住宅“縮量 ”最明顯,還不到去年的 2 成。不 少有多套房的房東受新政影響變得 “惜售”,或者轉售為租。 樓市調控政策往往是“雙刃劍” ,在抑制買房客戶的同時也抑制了 房東賣房的熱情,部分房東“惜售 ”或轉售為租”。目前從掛牌價看 ,房價並無大鬆動,但在有誠意客 戶看房後,房東還是有一定的議價 空間,大多在 3% 到 5%,建議“剛 需”客戶堅持入市看房,只有多看 ,才能把握市場“脈搏”,在合適 時機出手。

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智德運命風水 簡守德 陽宅風水之流年(2011)辛卯年(太歲、範寧)。 二十八星宿為女。犯太歲之生肖:鼠,馬,雞,兔。 合太歲之生肖:猴,鼠,龍,羊,狗,豬,虎。 歲在東方 財星在。 西三 北煞 。太 在 西 方 。二 黑 在南方。歲破亦在西方。五黃在 東方。天有逆順之紀,地有孤虛 之理,人有通塞之分。 2011 年是下元八運的第八年, 七赤入中宮。蟾窟之兔,支中官 印俱藏,貴人祿馬同鄉,禍患潛 消福長,柱中正官空亡;官祿減 少,不利公職,女夫緣差。將星 天乙主榮昌,中暮家門興旺;寅 午火旺,運氣再遇,壽促,不然 殘廢。外表風光,有獨立分家或 創業之傾向,爭財理財之特性, 妻不從夫,巧於謀事,食祿豐厚 。七赤之年,動亂多,血光,破 耗,賊劫,少女有阻,防牢獄之 災,主口舌,有水火之厄。命犯 伏吟,好壞加倍。經濟轉旺,青 雲得路。財多克印,不利文化事 業,貨幣升值,貶值,食糧生產 有損,石油需求增強,通貨明現 ,3D 電影電視,網絡之線上遊戲 或虛擬電玩效應加旺,如虛擬錢 幣和現實貨幣兌換的線上遊戲。 新的娛樂性設計產品會增加,房 地產復蘇(尤其東北,西南之方 位)金,銀等貴重金屬破新高, 起落亦大。 大利之行業:土、金 次利之行業:火 忌之行業:水、木 外陰內陽之年防虛擬軍事變成 實際之戰役,主官符,病符,盜 賊失脫,木旺損力,有挫鈍之危 ,故頑鈍自損。性柔體弱,欲得 厚主輔助。天災難免,有色情之

災,妾勝妻,所謂女命財多易招 男子。與人爭論惹禍多,謹慎作 善免爭訟。股市雖好,命宮受衝 ,貧富差距大,仇恨極端,凡事 一 波 三 折 。 2月 4 日 至 3 月 5 日 2011 年(陽曆) 向東之門: 有無妄之災防災禍,疾厄主困 滯,失敗,犯太歲忌動土或探喪 問病,宜靜不宜動。不利風水命 屬木者。大利風水命屬水者。 吉之行業:服務業、貿易、外 交、冷飲、記者、攤販、冷藏、 徵信社、偵探、搬家業、旅遊、 清潔業、玩具、海產、演藝事業 、流動事業,釣具,打撈業。 忌之行業:傢具、木器、裝璜 、盆栽、園藝、紙業、布業、文 藝、書局、出版、教育、作家教 師、司法、軍警、公務、政治、 文化、宗教、慈善業、敬神品、 青果商、香料、醫療、藥物。 向南之門: 犯鬥牛煞防是非,吵嘴,注意 手腳不利小口,破財,病符臨門 ,忌動土。不利風水命屬土者。 大利風水命屬火者。 吉之行業:印刷業、化妝品、 美髮、美容、自動餐、食品業、 修理、製造業、代工、加工、照 明、易燃物、汽油站、高熱性、 火爆性、光亮性行業、爐具、燈 飾、美術工藝、眼鏡、照明。 忌之行業:房地產、倉庫、礦 業、建築、秘書、企管顧問、代 理商、經銷商、中盤商、防水業 、喪葬業、瓷器、石器、石板、

磚瓦、石灰、水泥、飼料、農畜 牧業、土產、窯業,代書。 向西之門: 水火既濟,小事易成,防水火 之厄。主出外,外游,有人來訪 ,防失物,賊險。不利風水命屬 火者。大利風水命屬木者。 吉之行業:傢具、木器、裝璜 、盆栽、園藝、紙業、布業、文 藝、書局、出版、教育、作家教 師、司法、軍警、公務、政治、 文化、宗教、慈善業、敬神品、 青果商、香料、醫療、藥物。 忌之行業:印刷業、化妝品、 美髮、美容、自動餐、食品業、 修理、製造業、代工、加工、灑 、照明、易燃物、汽油站、高熱 性、火爆性、光亮性行業、燈飾 、美術工藝、眼鏡、照明。 向北之門: 主文昌,應酬多,有人來訪或 有遠游,注意呼吸器官,大腿肱 ,防破財,是非口舌,賊劫。不 利風水命屬土者。大利風水命屬 火者。 吉之行業:高熱性、火爆性、 光亮性行業,照明,易燃物,酒 ,加工,代工,製造業,修護, 食品業,自助餐,熟食,美容, 美髮,化妝品,印刷業。 忌之行業:房地產、倉庫、中 人、礦業、介紹業、建築、秘書 、企管顧問、代理商、經銷商、 中盤商、防水業、喪葬業、瓷器 、石器、磚瓦、石灰、水泥、飼 料、農畜牧業、土產、窯業。 向東南之門:

犯交劍煞,恐生是非,交通意 外,皮膚病和手腳損傷,多劫掠 ,或與人有不和之事。不利風水 命屬木者。大利風水命屬水者。 吉之行業:服務業、貿易、外 交、冷飲、記者、攤販、徵信社 、自由業、防火業、偵探、旅遊 、清潔業、玩具、海產、演藝事 業、流動事業,釣具,打撈業。 忌之行業:傢具、木器、裝璜 、盆栽、園藝、紙業、布業、書 本、文具行、書局、出版、教育 、公務、政治、文化、宗教、慈 善業、敬神品、青果商、香料、 醫療、藥物。 向西南之門: 損小口多災,應酬,出外,遠 游,務必留神,注意呼吸器官, 大腿肱。不利風水命屬水者。大 利風水命屬金者。有變動或不祥 之生肖:鼠、牛、虎、蛇、狗、 豬、(兔、龍、馬)。 吉之行業:金融、武器、五金 、器械、鋸木業、鐘錶、模具、 銀樓、當鋪、科學鑒定、武術、 堅硬性、主動性、主宰性之行業 、汽車、娛樂。 忌之行業:服務業、貿易、外 交、冷飲、記者、攤販、冷藏品 、徵信社、自由業、防火業、偵 探、搬家業、冷凍、旅遊、清潔 業、玩具、海產、演藝事業、流 動事業。 向東北之門: 應酬多,有人來訪或有遠游, 注意健康,防失物,賊險,注意 腎,肛門,子宮,血,下體。不

好,防火厄,注意眼部,心臟。 不利風水命屬金者。大利風水命 屬土者。 吉之行業:房地產、倉庫、中 人、礦業、介紹業、建築、秘書 、企管顧問、代理商、經銷商、 中盤商、防水業(修屋頂)、喪 葬業、瓷器、石器、石板、磚瓦 、石灰、水泥、飼料、農畜牧業 、土產、窯業,代書。 忌之行業:金融、武器、五金 、器械、鋸木業、鐘錶、模具、 銀樓、當鋪、科學鑒定、武術、 堅硬性、主動性、主宰性之行業 、汽車、娛樂。

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