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【專訪.美聯地產總裁 王力軍】

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房子,必須不厭其煩,反反复复 ,直到客人滿意為止。所謂:精 誠所至,金石為開。在當前房市 低迷之際,他的業績不但沒有下 滑,反而大有起色。這跟他的誠 摯無偽的態度大有關係。  所謂“恆心”就是持之以恆, 這是是練武者的不二法門。王力 軍長期以尊崇武術,教誨弟子, 同樣以真誠的赤子之心來對待客 戶,因此贏得了他們的信賴與友 誼。他與客戶之間不再是買賣經 紀的關係,而是朋友之間的情誼 。像滾雪球似的,他的朋友圈子 越來越大,人脈越來越寬,生意 也就越來越旺。這就是他播種“ 恆心”所收穫的碩果吧!  至於所謂的“悟心”,就是要 百分百地為客人著想,看穿他們 心思,因為許多投資房子的客人 並不是這方面的專家,一味帶客 人看好房子、貴房子,客人永遠 不可能找到中意的房子。王力軍 說,“在競爭激烈的專業領域中 要能出人頭地,做得出色,必須 要發揮悟心,深入領會市場變化 ,隨時伺機而動,與時倶進,有 的放矢,才能達到事半功倍的效 果。”永遠求新求變的王力軍, 正因為始終秉持著這“三心”精 神,才能在自己的圓夢之旅上, 攀上了一座又一座的高峰,讓人 信賴尊崇,也激勵著更多的華裔 移民在美國闖出一片屬於自己的 天空。  四年前,美國房地產市場攀上 頂峰後,隨即遭逢次級貸款風暴 侵襲,2008 年又受到經濟衰退的 打擊,頓時跌入萬丈深淵的谷底 ,很多經紀人遇到變局無法變通 ,只有默默退出市場。王力軍卻 是反其道而行,立即開始尋找新 方向。他先是觀察到熱門的銀行 屋與短售屋市場,雖然價格便宜 ,吸引買氣;但是,競爭激烈,

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攝,並在電影《Goodman》中擔任 主演,他還為好萊塢的一些功夫 影片擔任武術指導。  武術和房地產是如何聯係在一 起的?  “來到美國後,在授武之 餘踏入房地產經紀領域是機緣, 也是興趣。” 王力軍說:“房地 產經紀是很好的職業,能夠有穩 定收入,以此為根基,有了相當 的經濟基礎後,無論是完成教書 育人的使命、還是實現拍戲娛人 的興趣,就都能遊刃有餘、運作 裕如了。”  據他回憶,因為當年許多的學 生都不捨得王老師回國,紛紛力 勸其留美從商。當時一位學生跟 隨王力軍習武,短短三個月,學 生的血壓,血脂都恢復正常,不 願王力軍離開,他鼓勵其在洛杉 磯買房安家,並預付自己兩個孩 子拜師學的學費,幫王先生付了 房子的頭款,讓他可以安心留美 教學,就這樣,王力軍一邊教學 ,一邊把自己的房子分租出去, 在這位學生的幫助下,他開始學 習賣房,漸漸對房地產產生了濃 厚的興趣。  王力軍剛開始參加房地產經紀 人學習班因為英文不好,上課無 法理解老師講課內容,堅持了三 個月還是無奈選擇放棄學習,但 是老師主動找他談話,請他回課 堂繼續上課,他一邊聽課,一邊 在聼有關 VCD 光盤,持之以恆, 終於挺到了最後,在三個小時的 考試過程中,王力軍僅用了 50 分 鐘完成了答題,並且一舉過關。  作為一名房地產經紀人,王力 軍堅持以一貫習武的“苦心,恆 心,悟心”的“三心箴言”做為 激勵自己的座右銘,在房地產行 業開始大展拳腳。  所謂“苦心”,無論是練功, 還是做為房地產經紀人,都要能 夠吃苦耐勞。比如,帶客戶去看

王力軍充滿自信地對說,日益壯大的美聯地產菁英團隊將協助對購買法拍屋 有興趣的買主,無論是為了自住還是投資需要,經由系統化的操作模式, 確保成功完成交易!這是一種真正多贏的生意——投資人、貸款銀行、屋主、政府、 社區都可以從中受益,我們有能力有膽識的經紀人何樂而不為呢? 耗時費日,如果遇到現金客,往 往是難與匹敵,最後無功而返。 經過一番思量之後,他果斷決定 另闢蹊徑! 王力軍先是靠著與銀行的良好 關 係, 從 事 整 批 銀 行 屋(REO Package)買賣業務,在經營一段 時間,積累了足夠經驗後,他直 接去法院標購法拍屋。  王力軍強調,事前的功課確實 不可少,一定要做足萬全的調查 工作,清查產權,調閱與房子有 關的所有資料,預先進行市場估 價,對每一處房產和房產周圍的 情況都瞭若指掌,並且對房產的 發展前景和上市行情都有詳細研 究。此外要事先仔細考慮:法院 拍賣時的出價,交屋前後各種異 常情況的應變,乃至安全的過戶 ,進行裝修與再上市等。  至於進入實際的購屋作業,目 前美聯地產在各地主要法院,都 派有專人駐守與執行競購工作, 他們對於拍賣時的出價,交屋前 後各種異常情況的應變處理,乃

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至安全過戶,都有多年獨到的經 驗。    “最後也是最重要的步驟是進 行房屋的清空、裝修與再上市。 ” 王力軍向記者介紹了多個成功 案例後總結說,“許多法拍屋在 交屋時,可能都還住有房客。我 們有靈活的方法和豐富的經驗在 最短的時間內,透過法律程序合 法趕人、妥善整修、清理產權, 讓房子以嶄新的面貌上市,並且 在最快的時間內售出,以確保資 金快速回流再利用。”  王力軍先生的傳奇經歷和他對 房地產工作的專業和認真都給了 記者深刻的印象,在從事法拍屋 買賣短短的 3 年時閒內,由他領 軍的美聯地產就已經經手 400 多 幢的法拍屋。 王力軍也誠懇地提醒投資人, “雖然法拍屋價格便宜,投資週 期短,利潤回報大,但同時卻承 擔更大的風險。”為了幫助投資 人消除膽怯心理和其他顧慮,美 聯地產公司對於客戶還提供多項

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A6•綜合要聞 A6•美國地產

二○一一年二月十二至二○一一年二月十八日 總161期 February 12~February 18 2011    www.ChineseBizNews.com

美國政府可能會讓“兩房”安樂死 消退兩大抵押貸款巨頭房地美 房利美房地產對市場造成威脅 將逐步關閉 據悉,美國政府可能提出五個方案,由國會評估利弊。 可能步驟是:首先託管一年到兩年的時間,短期內防止房地產市場崩盤; 等過了這個危險期後,美國政府再將“兩房”拆解, 使國家不必承擔其債務。 【本報記者胡安洛杉磯報導】美 國白宮官員 2 月 10 日證實,美國財 政部正在醞釀逐步削弱聯邦國民抵 押貸款協會(下稱“房利美”)與 聯邦住房貸款抵押公司(下稱“房 地美”  )的作用,並最終將這兩 家機構關閉。白宮在計劃書中提出 了一系列詳細的取代房利美和房地 美(下稱“兩房”)的方案。  房地美和房利美有著政府的背景 ,在美國房地產市場的作用非常大

,兩家公司的行為居然能夠引發全 球性的金融危機,由於自身也在危 機中遭受損失、難以為繼,美國政 府在 2008 年接管了他們。現在, 這兩大巨頭因為股價長期表現不好 ,已經從紐約證交所退市。  據悉,美國政府可能提出五個方 案,由國會評估利弊。最保守的建 議是除了現有的聯邦機構外,政府 退出房屋按揭市場。還有方案建議 創建一套新機制,讓政府對由房利

美國商業地產風險降低

地產租賃額淨增長 【本報綜合報導】美聯儲銀行業監管部門負責人帕金森 Patrick M. Parkinson 在為出席國會監管委員會 Congressional Oversight Pane 聽證會所準備的證詞中稱,美國商業地產市場以及信貸情況已趨 於平穩,一些主要地區市場出現了價格穩定的信號,不過商業地 產市場的拖欠行為與損失在一段時間內仍將上升,銀行機構的商 業地產問題貸款需要數年時間才能消化。  帕金森表示,儘管商業地產將繼續為美國的銀行業造成麻煩, 但風險已經降低,商業地產損失不會對重要性金融機構構成威脅 。他說:當前,似乎最為糟糕的情形已經越來越不可能出現。  在過去兩年中,市場一直擔心商業地產部門將會給美國經濟帶 來嚴重影響,因為在抵押貸款中,商業房產止贖數量在快速上升 。帕金森認為,商業地產貸款以及此類貸款相關的證券中可能會 一直存在問題,但這其中的風險已經降低,因為銀行的賬戶中這 類證券的價值已經降低。  帕金森也提出警告,商業地產造成的損失對於銀行業而言可能 將成為持續存在的消極因素,並且他認為銀行承擔了損失中 40% 到 50% 的份額,最終他們將意識到這是當前商業地產危機造成的 結果。根據美聯儲的數據,美國商業地產領域有大約 3.2 萬億美 元債務,其中 1.6 萬億美元由銀行持有。不良商業地產貸款已經 成為過去三年中銀行破產案增加的主要原因,主要集中於規模較 小的信貸機構。  政府部門、工業和零售地產的住宅空置率已經停止上升趨勢, 在 13% 到 16% 之間,比 2007 年的水平最多高 6 個百分點。租賃率 仍然在下降,但下降速度已經有所減慢。商業地產售出量大約為 2009 年水平的兩倍。房地產租賃交易狀況經過六個季度的持續改 善,終於在第四季度達到了 1300 萬平方英尺的全國成交額。

美和房地美主導的二級按揭市場給 予部分支持。美國政府自 2008 年 9 月金融危機以來,為救助“兩房” 累計投入了約 1500 億美元。  在計劃書中,美國政府重點介紹 三種逐步削弱政府在房屋按揭市場 影響力的方案,其中可能包括呼籲 降低房利美和房地美可購買的貸款 額度上限。根據目前規定,房利美 和房地美全美範圍內可購買的單筆 房貸最高不能超過 41.7 萬美元,在 一 些 高 房 價 地 區, 這 個 上 限 是 92.98 萬美元。如果國會方面沒有 乾預,到今年 10 月份,這個上限 規定將下降至 62.55 萬美元。  計劃書中還要求房利美和房地美 上調他們向銀行收取的按揭擔保費 。如果擔保費上調,則一些沒有政 府背景的私人機構發放的貸款就會

變得更有吸引力。同時,計劃書建 議逐步提高政府支持貸款的最低首 付比例。  近期美國止贖數持續走高也使得 “兩房”雪上加霜。今年 1 月美國 房屋止贖個案繼續走高,環比增加 12%,達 78133 宗,但較去年同期 下 降 11%。 美 國 房 地 產 數 據 公 司 RealtyTrac 表 示, 儘 管 止 贖 情 況 較 去年同期有所改善,但並不代表美 國房地產行業已強勁復甦,而只意 味著針對止贖程序的調查令該行業 停滯不前,預計未來房屋止贖數肯 定會增加。  分析人士指出,美國共和黨和民 主黨對兩房的爭議頗大,鑑於“兩 房”問題所涉及的政治挑戰以及“ 兩房”逐步消退對房地產市場造成 的威脅,關閉“兩房”可能要花上 幾年的時間。  此前有分析人士表示,美國政府 很可能會讓“兩房”安樂死,可能 步驟是,首先託管一年到兩年的時 間,短期內防止房地產市場崩盤; 等過了這個危險期後,美國政府再

將“兩房”拆解,使國家不必承擔 其債務。  中國社科院經濟評價中心主任劉 玉輝認為,“兩房”在金融危機爆 發後,美國政府逐步接管,他們的 私人股東大部分已經退出。  “兩 房”的債券相當於是準國債,是以 美國的國家信用為基礎的,因此“ 兩房”債券價值並不會受到直接的 影響。 

此前有媒體報導,中國監管機構 的摸底調查表明,中國共有 14 家 銀行業機構投資美國“兩房”債券 ,除了上市銀行,還包括部分政策 性銀行和未上市銀行。截至 2008 年 6 月末,中國銀行業金融機構共 持有“兩房”相關債券約為 310 多 億美元。其中持有兩公司擔保的債 券為 170 多億美元,持有兩公司發 行的債券約為 140 億美元。

美國房地產市場出現觸底企穩跡象 【本報綜合報導】受首次購房稅 收優惠政策的推動,去年 4 至 6 月 份,美國許多地區房價有所回升。 隨著這項政策到期,加上失業率高 企,住房止贖案居高不下,美國民 眾的房屋購買意願受到抑制,房價 也再度持續下行,最近幾個月則出 現觸底跡象。  雖然美國目前有較多的止贖房產 ,但多個房地產市場的住房負擔能 力和住房自有率已恢復到房產泡沫 開始前的水平,再考慮到目前超低 的利率,則基本可以判定,美國房 地產市場的熊市已經結束。路透社 的一項調查顯示,大部分經濟學家 表示美國的房價很可能會繼續下跌 並且將在 2011 年中期觸底,不過 他們認為 2011 年全年美國房價的 增長幅度僅會超過 2% 。 穆迪研究機構公佈的數據顯示, 截至 2010 年 9 月底,美國 47 個房 地產市場的房價收入比已恢復或低 於 1989-2003 年的平均水平。而上

輪美國房價泡沫的起點,2003 年 時,美國的基準利率為自新經濟泡 沫破滅之後開始的降息週期的最低 點,即 1%。 美國人口普查局去年 11 月的報 告稱,美國住房自有率維持在 10 年最低水平,原因是銀行從抵押貸 款違約的借款人手裡收回了多餘的 住房。這些住房中包括度假屋以及 正在整修或陷入司法程序的房屋。 去年第三季度美國的住房自有率為 66.9%,與第二季度持平,並創下 1999 年以來的最低水平。  據《華爾街日報》報導,最新的 季度住宅價格調查報告顯示,去年 第四季度美國 28 個主要城市均出 現房價同比下跌。所有地區的同比 跌幅都高於第三季度,只有 3 個城 市例外。許多地區的存量房正在增 加,待售房屋不斷增多。  根據房地產網站 Zillow.com. 的數 據,之前因房地產泡沫破裂而受到 重創的地區這次的房價跌幅最為劇

烈,此類地區包括邁阿密、奧蘭多 、亞特蘭大、芝加哥。不過一些逃 過之前房地產危機的城市這次的房 價跌幅也有所擴大,其中包括西雅 圖和俄勒岡州的波特蘭。  去年 11 月份美國 20 個大中城市 房價繼續下跌,其中多個城市房價 創下 2006 年至 2007 年峰值以來的 新低。當月,在美國 20 個大中城 市中,有 19 個城市的房價環比下 跌。其中,亞特蘭大、夏洛特等 8 個城市的房價創下 2006 年至 2007 年美國房價峰值以來的最低水平。  數據顯示,全美 152 個城市地區 中有 78 個地區的房屋轉售價中值 出現同比上漲,71 個地區價格同 比下降,三個地區持平。述數據較 2010 年第三季度數據略微改善。 第四季度全美單戶型成屋售價中值 為 170,600 美 元, 較 上 年 同 期 的 170,300 美元上漲了 0.2%。數據還 顯示,第四季度住房價格較前一季 度上漲 15.4%,但較上年同期下降

19.5%。  根據市場研究機構 RealtyTrac 週 四統計,美國喪失抵押品贖回權房 產數量 1 月月率增長 1%,但年率下 降 17%。RealtyTrac 稱,1 月共簽發 了 261333 份止贖宣誓書,這意味 著當月每 497 戶住房中就有 1 戶喪 失抵押品贖回權。但該機構首席執 行 官 James J•Saccacio 表 示, 喪 失 抵押品贖回權房產數量已連續 3 個 月少於 30 萬套。此前連續 20 個月 超 過 該 數 字。Saccacio 稱, 很 不 幸 的是,這並不能代表房地產業強勁 復甦,而只意味著抵押貸款發行機 構在與不當止贖程序的相關指控有 關的審查程序、再遞交文件及形成 法律論證方面停滯不前。  許多經濟學家和房屋市場分析師 均預計,2011 年住房價格將再下 降 5%-10%,之後房價將於 2011 年 晚些時候觸底。由於購房者仍對經 濟前景感到擔憂且信貸標準較緊, 住房需求依然疲軟。

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A8•綜合要聞 A8•中國地產

二○一一年二月十二至二○一一年二月十八日 總161期 February 12~February 18 2011    www.ChineseBizNews.com

中國央行連續加息 樓市感受壓力 樓市資金去槓桿化開發商資金鍊趨緊 分析人士不排除投資客拋房潮出現 春節之前,樓市調控“國八條”雷霆出擊, 由於春節本來是樓市淡季,其影響將在節後才能消化和顯現。 央行在 5 個月內第三次加息,將會對樓市產生連鎖反應。 可以預見,今年整體高壓式的調控氛圍將貫穿全年。  【本報綜合報導】中國人民銀行 決定 9 日起上調金融機構一年期存 貸款基準利率 0.25 個百分點,至 此在不到五個月時間裡,中國央行 已連續三次加息。分析人士認為, 雖然貨幣政策進入加息通道意在抑 制物價上漲,但同時也會給中國樓 市帶來一定影響。  去 年 10 月 19 日 和 12 月 25 日,

央行已兩度上調存貸基準利率,而 更早一次調息則需追溯到 2008 年 底。此次調息後,5 年期以上貸款 基準利率將達到 6.60%。部分購房 者獲悉再次加息後,表示還貸的壓 力更大了。  有專家表示,加息對遏制通脹和 補償負利率有積極作用,不過對房 地產市場影響可能更大。 

杭州房價居首 北京樓市趨冷 【本報綜合報導】2010 年中國 城市房價排行榜近日揭曉,杭州房 價 躍 居 榜 首, 新 房 均 價 達 25840/ 平 方 米, 創 歷 史 最 高, 北 京 以 22310 元 / 平方米緊隨其後,上海 新房均價下降至 19168 元 / 平方米 ,位列第三。統計樣本城市總量為 110 個。從統計數據來看,2010 年 1-6 月份,房價繼續保持了快速的 增長勢頭,排名前 20 個城市均價 均超過 8500 元 / 平方米。  由於受到去年年底前房產調控的 影響,今年春節期間北京消費者購 房意願大大降低,一些原本打算出 手的購房者也放棄了購房計劃,整 個一二手房市場十分清冷。  據北京中原地產監測,春節期間 只有 30%之前預約登記的客戶表 示購房意向依然強烈,這一比例比 去年的 50%大幅下降;另外 20% 的已登記客戶表示因為新政策的出 台,暫時不考慮買房,市場的觀望 情緒明顯加重,這直接影響了來訪 量和成交量。  據北京市房地產交易管理網統計 顯示,春節 7 天北京二手住宅成交 41 套。北京中原地產分析人士指 出,市場相比之前已經明顯出現蕭 條。記者走訪發現,一手房市場買 賣情況也十分清淡,其中 2011 年 1

月北京房源的“供應大戶”中信城 項目營銷負責人趙婷對記者表示, 該項目在春節期間基本處於歇業狀 態。涿州慢城別墅項目以北京客戶 為主,據記者觀察,該項目春節期 間看房量明顯比去年減少,成交基 本處於停滯。  據了解,目前明確將要實行限購 的城市已經達到 36 個,限購限貸 等短期調控措施抑制不合理需求的 效果立竿見影,這些短拳的實施將 為保障性住房建設等調控“長拳” 爭取更多的空間和時間。  北京市房地產交易管理網的數據 顯示,1 月份,北京期房住宅成交 量環比去年 12 月下降 30.1%,新房 成交下滑趨勢明顯,但二手房成交 量卻創下了去年調控以來的新高。  不少業界人士判斷,去年年底一 線城市房價又出現了小幅上漲,但 受調控政策日趨嚴厲的影響,北京 等大城市房價上漲將失去支撐和動 力,可能再度出現停漲。而 3、4 月份的傳統旺季,正是樓市消化政 策、調控效果持續顯現的時間段, 購房者在力度加碼以後的調控氛圍 中,入市意願將持續趨淡,觀望氣 氛將重現,春節過後樓市可能持續 低迷,從而給全年的房價走勢奠定 基調,房價的調整幅度也將加大。

中指院華中分院高級分析師李國 政表示,持續加息,會增加投資人 持有房產的還款壓力。“如果進入 加息通道,不排除投資人拋房情況 出現。”去年四季度兩次加息,幅 度均為 0.25 個百分點左右,以 50 萬元 30 年期按揭計算,每次加息 造成月供增幅約在百元左右。但 5 個月內 3 次加息,已使得月供增量 平均接近 300 元。  億房研究員王磊表示,以目前武 漢房屋租售比水平來看,這樣的月 供增幅已很難通過漲租來消化,而 後期如果進一步加息,以租養貸或 成泡影。  思銳地產企劃總監汪喜清表示, 春節後各地可能會依據國八條出台 地方版新規,其中抑制房價增幅可 能成為主要內容,這從另一方面拉 低投資人持有房產的收益預期。  分析人士指出,加息不僅會牽動

貸款買房者的神經,同時也會對開 發商形成融資壓力,當貨幣政策進 入到加息週期,這種壓力會更為明 顯。  數據顯示,經目前的三次加息後 ,五年期以上貸款利率累計提升 66 個基點,由於未來不排除繼續 加息的可能,房地產開發貸融資成 本會逐漸提升,房地產企業的資金 鍊緊張程度將有所加劇。  去年以來,隨著房地產信貸調控 不斷加碼,在開發貸款利率上漲、 居民購買多套房首付比例和貸款利 率提升的作用下,樓市中信貸資金 增速快速回落,樓市資金“去銀行 化”跡象隱現。  國家統計局數據顯示,在去年房 地產開發企業資金來源中,開發商 銀行貸款和居民個人按揭貸款增速 均出現明顯回落。央行數據也顯示 ,去年中國新增房地產貸款同比增 速比上年末降低 10 個百分點。 其中地產開發貸款餘額同比增速 較上年驟降八成,個人購房貸款餘 額同比增速比上年末低 13 個百分 點。  中國社科院房地產金融專家尹中

立認為,今後樓市資金去槓桿化的 趨勢會更加明顯,過去幾年企業開 發貸款和居民消費貸款領域出現的 “空手套白狼”現象會大大減少, 並將有利於緩解房地產領域資產泡 沫。  新一輪全面、密集調控重拳來臨 ,“國八條”中不論是限購還是差 別化信貸、稅收,以及對地方政府 保障性住房建設和房價調控的問責 力度,都比以往有所升級,那麼房 價回調的通道能否就此打開?  重慶和上海房產稅試點落地,表 明在經濟穩定增長勢頭已經確立的 背景下,樓市調控不再投鼠忌器, 而且今年的中央一號文件鎖定水利 ,並提出了相應的投資計劃,今年 的投資重點將會逐漸轉移到農村水 利等基礎設施建設上來,補足農業 發展和糧食生產的短板,也降低了 因房地產調控帶來的投資下滑的擔 憂。  這也意味著中國房地產運行新格 局即將到來,在土地徵用、出讓、 住房開發建設、銷售等各個環節形 成的調控思路以及已有成果,尤其 是針對個人住房房產稅的推出,有

望觸動和解決房地產市場中的深層 次問題,從而形成新的房地產良性 發展機制。保障性住房建設和供應 體系構架的初步形成,也將明顯改 善整個樓市的供需狀況。 分析人士也提醒,隨著貨幣政策 進入加息週期,樓市系統性風險值 得關注。  交通銀行首席經濟學家連平認為 ,由於連續加息會增加企業運行的 成本,也會給銀行和房地產市場帶 來一定風險,貨幣當局未來不宜連 續、大幅升息。  郭田勇認為,就全球而言,房地 產貸款是給銀行構成系統性風險的 貸款品種,目前中國房地產行業與 銀行業已高度關聯,在這一背景下 ,應警惕因連續加息可能導致的房 價大幅下跌、斷供和銀行信用鏈條 斷裂等風險。  郭田勇進一步指出,隨著加息通 道的開啟,地方融資平台債務利息 也將隨之增加。加息週期下地方融 資平台負債雖不太可能帶來系統性 風險,但如果持續加息帶來房價特 別是土地價格的大幅下挫,地方政 府償債能力也將面臨一定挑戰。

房產稅 5 年內在全國推廣 專家建議應該循序漸進 【本報綜合報導】儘管上海、重 慶兩地房產稅試點“殺傷力不是很 大”,但他們同時也認可房產稅試 點政策預留了“加收空間”。也正 是如此,上海、重慶房產稅試點什 麼時候結束,其他地區是不是陸續 開展試點,還是等上海、重慶試點 結束後再統一正式實施,其他各地 實施房產稅時是地方政府自己確定 ,還是國家有關部門統一確定徵稅 標準,這些問題成了社會各界關注 的焦點。  中原地產華北區總經理李文傑表 示,“房產稅只不過是選擇利用調 控這個時機開徵,而不是為調控而 出台,以此判斷,5 年內,房產稅 肯定要在全國推進。”  對此,中國社會科學院財政與貿

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易經濟研究所所長高培勇等人表示 贊同。高培勇強調,房產稅更為重 要的現實意義是調節收入分配,分 好社會財富的“蛋糕”。  財政部財政科學研究所副所長蘇 明認為,房產稅的出台使房地產稅 制更加完善,同時為政府提供一個 重要的調控手段。  房產稅由試點到全國推廣上海版 、重慶版的試點政策會不會成為兩 種“母版”在不同的城市推廣?對 此,專家和業內人士的建議是,房 產稅要逐步推進,徵收對像要由“ 高檔住宅”逐漸覆蓋到“普通住宅 ”,徵收城市將由主要城市覆蓋全 國各地,徵收稅率將因地而異。  而在房產稅的推進節奏上,上述 專家建議循序漸進,徵收房屋類型

由“高檔逐漸向普通住宅”覆蓋, 由房價上漲比較快的一二線城市逐 漸向三四線城市覆蓋。上海和重慶 的試點政策,納入納稅對象的房屋 其實很少,這是符合目前實際的。 眼下房地產市場並不成熟,抑制房 價過快上漲可能是首要任務,因此 ,從高檔住宅入手徵收房產稅,逐 漸加大徵收空間,擴至面對普通住 宅,比較讓老百姓能夠接受。  實際上,國務院及相關部委近幾 年有關房產稅的行文表述時,房產 稅一直被強調是“財稅體制改革” 的目標之一,從目前落地的試點看 ,無論是重慶還是上海,並沒有稅 改的內容,而僅僅是在 1986 年中 國出台的房產稅暫行條例的基礎上 簡單加以“擴面”,即由過去的營

業用房徵收擴面到住宅。  “這可 能和國家想趕緊在 " 十二五 " 期間推 行房產稅的想法有關,因為如果進 行稅改,就要涉及立法,房產稅推 出的時間會遙遙無期,而像試點這 樣在過去的條例基礎上進行 " 擴面 " ,則無需通過立法程序,即能夠在 較短的時間內開徵。”也正是如此 ,上述人士建議,房產稅在推進過 程中,應該進行改革,如考慮土地 出讓金和稅費合併等。  此外,上述專家特別強調,房產 稅改革是房地產市場製度建設的重 要環節,對於房地產市場調控有積 極作用,但不會對房價產生“一劍 封喉”作用。無論是政府還是個人 ,都不要將房價降價的希望寄託在 房產稅上。 

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智德運命風水 簡守德 陽宅風水之流年(2011)辛卯年(太歲、範寧)。 二十八星宿為女。犯太歲之生肖:鼠,馬,雞,兔。 合太歲之生肖:猴,鼠,龍,羊,狗,豬,虎。 太歲在東方 財星在。 西三 北。 煞 在 西 方。 二 黑 在南方。歲破亦在西方。五黃在 東方。天有逆順之紀,地有孤虛 之理,人有通塞之分。 2011 年是下元八運的第八年, 七赤入中宮。蟾窟之兔,支中官 印俱藏,貴人祿馬同鄉,禍患潛 消福長,柱中正官空亡;官祿減 少,不利公職,女夫緣差。將星 天乙主榮昌,中暮家門興旺;寅 午火旺,運氣再遇,壽促,不然 殘廢。外表風光,有獨立分家或 創業之傾向,爭財理財之特性, 妻不從夫,巧於謀事,食祿豐厚 。七赤之年,動亂多,血光,破 耗,賊劫,少女有阻,防牢獄之 災,主口舌,有水火之厄。命犯 伏吟,好壞加倍。經濟轉旺,青 雲得路。財多克印,不利文化事 業,貨幣升值,貶值,食糧生產 有損,石油需求增強,通貨明現 ,3D 電影電視,網絡之線上遊戲 或虛擬電玩效應加旺,如虛擬錢 幣和現實貨幣兌換的線上遊戲。 新的娛樂性設計產品會增加,房 地產復蘇(尤其東北,西南之方 位)金,銀等貴重金屬破新高, 起落亦大。 大利之行業:土、金 次利之行業:火 忌之行業:水、木 外陰內陽之年防虛擬軍事變成 實際之戰役,主官符,病符,盜 賊失脫,木旺損力,有挫鈍之危 ,故頑鈍自損。性柔體弱,欲得 厚主輔助。天災難免,有色情之

災,妾勝妻,所謂女命財多易招 男子。與人爭論惹禍多,謹慎作 善免爭訟。股市雖好,命宮受衝 ,貧富差距大,仇恨極端,凡事 一 波 三 折。2 月 4 日 至 3 月 5 日 2011 年(陽曆) 向東之門: 有無妄之災防災禍,疾厄主困 滯,失敗,犯太歲忌動土或探喪 問病,宜靜不宜動。不利風水命 屬木者。大利風水命屬水者。 吉之行業:服務業、貿易、外 交、冷飲、記者、攤販、冷藏、 徵信社、偵探、搬家業、旅遊、 清潔業、玩具、海產、演藝事業 、流動事業,釣具,打撈業。 忌之行業:傢具、木器、裝璜 、盆栽、園藝、紙業、布業、文 藝、書局、出版、教育、作家教 師、司法、軍警、公務、政治、 文化、宗教、慈善業、敬神品、 青果商、香料、醫療、藥物。 向南之門: 犯鬥牛煞防是非,吵嘴,注意 手腳不利小口,破財,病符臨門 ,忌動土。不利風水命屬土者。 大利風水命屬火者。 吉之行業:印刷業、化妝品、 美髮、美容、自動餐、食品業、 修理、製造業、代工、加工、照 明、易燃物、汽油站、高熱性、 火爆性、光亮性行業、爐具、燈 飾、美術工藝、眼鏡、照明。 忌之行業:房地產、倉庫、礦 業、建築、秘書、企管顧問、代 理商、經銷商、中盤商、防水業 、喪葬業、瓷器、石器、石板、

磚瓦、石灰、水泥、飼料、農畜 牧業、土產、窯業,代書。 向西之門: 水火既濟,小事易成,防水火 之厄。主出外,外游,有人來訪 ,防失物,賊險。不利風水命屬 火者。大利風水命屬木者。 吉之行業:傢具、木器、裝璜 、盆栽、園藝、紙業、布業、文 藝、書局、出版、教育、作家教 師、司法、軍警、公務、政治、 文化、宗教、慈善業、敬神品、 青果商、香料、醫療、藥物。 忌之行業:印刷業、化妝品、 美髮、美容、自動餐、食品業、 修理、製造業、代工、加工、灑 、照明、易燃物、汽油站、高熱 性、火爆性、光亮性行業、燈飾 、美術工藝、眼鏡、照明。 向北之門: 主文昌,應酬多,有人來訪或 有遠游,注意呼吸器官,大腿肱 ,防破財,是非口舌,賊劫。不 利風水命屬土者。大利風水命屬 火者。 吉之行業:高熱性、火爆性、 光亮性行業,照明,易燃物,酒 ,加工,代工,製造業,修護, 食品業,自助餐,熟食,美容, 美髮,化妝品,印刷業。 忌之行業:房地產、倉庫、中 人、礦業、介紹業、建築、秘書 、企管顧問、代理商、經銷商、 中盤商、防水業、喪葬業、瓷器 、石器、磚瓦、石灰、水泥、飼 料、農畜牧業、土產、窯業。 向東南之門:

犯交劍煞,恐生是非,交通意 外,皮膚病和手腳損傷,多劫掠 ,或與人有不和之事。不利風水 命屬木者。大利風水命屬水者。 吉之行業:服務業、貿易、外 交、冷飲、記者、攤販、徵信社 、自由業、防火業、偵探、旅遊 、清潔業、玩具、海產、演藝事 業、流動事業,釣具,打撈業。 忌之行業:傢具、木器、裝璜 、盆栽、園藝、紙業、布業、書 本、文具行、書局、出版、教育 、公務、政治、文化、宗教、慈 善業、敬神品、青果商、香料、 醫療、藥物。 向西南之門: 損小口多災,應酬,出外,遠 游,務必留神,注意呼吸器官, 大腿肱。不利風水命屬水者。大 利風水命屬金者。有變動或不祥 之生肖:鼠、牛、虎、蛇、狗、 豬、(兔、龍、馬)。 吉之行業:金融、武器、五金 、器械、鋸木業、鐘錶、模具、 銀樓、當鋪、科學鑒定、武術、 堅硬性、主動性、主宰性之行業 、汽車、娛樂。 忌之行業:服務業、貿易、外 交、冷飲、記者、攤販、冷藏品 、徵信社、自由業、防火業、偵 探、搬家業、冷凍、旅遊、清潔 業、玩具、海產、演藝事業、流 動事業。 向東北之門: 應酬多,有人來訪或有遠游, 注意健康,防失物,賊險,注意 腎,肛門,子宮,血,下體。不

好,防火厄,注意眼部,心臟。 不利風水命屬金者。大利風水命 屬土者。 吉之行業:房地產、倉庫、中 人、礦業、介紹業、建築、秘書 、企管顧問、代理商、經銷商、 中盤商、防水業(修屋頂)、喪 葬業、瓷器、石器、石板、磚瓦 、石灰、水泥、飼料、農畜牧業 、土產、窯業,代書。 忌之行業:金融、武器、五金 、器械、鋸木業、鐘錶、模具、 銀樓、當鋪、科學鑒定、武術、 堅硬性、主動性、主宰性之行業 、汽車、娛樂。

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