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二零一五年 第九十五期 ISSN 1941-7878
二○一五年十月廿四日至十月三十日 總 406 期 Qct. 24 ～ Oct 30, 2015．每逢星期六出
洛杉磯總社 15713 Valley Blvd., City of Industry, CA 91744 電話 626-215-0179 傳真 888-588-3431 editor@chinesebiznews.com
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記者 : 孫總是加州和內華達 州 的 大 牌 地 產 經 記， 從 事 地 產 行業已經有 20 餘年了，並兼任 長順濱江皇冠美國公司的總經 理，孫總，聽說下月會有活動在 洛杉磯舉行？ 孫 : 是 的 ,9 月 12 日 , 會 在 Pacific Palms Resort, 9 月 13 日會在 San Gabriel Hilton 舉辦 長 順 濱 江 皇 冠 的 樓 盤 品 鑒 會。 屆時 , 大家可以詳細的瞭解到 這座江南水鄉城市中心的精裝 江景毫宅 -- 長順濱江皇冠。 記者 : 樓盤是在昆山吧，昆山 離 上 海 遠 嗎？ 離 哪 個 機 場 近？ 有什麼交通工具可以利用？ 孫 : 昆山距離上海非常的近 , 是 名 副 其 實 的 上 海 後 花 園。 現 在非常多的上海人工作在上海 , 生活在昆山 , 可想而知昆山到 上 海 之 間 的 便 捷 性。 昆 山 離 上 海虹橋機場非常近 , 只有 40 幾 公里 , 昆山每天有 90 幾趟高鐵 到上海虹橋站 , 用時只需 18 分 鐘 , 而且每隔半小時就有一躺 機場大巴由昆山無縫對接虹橋 機場各個航班 , 設在昆山的航 站樓即可辦理行李托運 , 選座 , 登機手續 , 可以說非常的方便。 由於昆山得天獨厚的地理位 置 , 昆山到上海和蘇州之間的 地鐵也已正式立案 , 即將進入 施工階段 , 屆時 , 上海 , 昆山 , 蘇 州 更 是 形 成 半 小 時 生 活 圈。 長順濱江皇冠處於城市主幹道 , 離規劃的地鐵口只有 500 米的 距離 , 交通便捷 , 未來的升值潛 力也是非常可期的。
記者 : 哇噻！真是方便啊！附 近 有 什 麼 名 勝 古 績 呀， 環 境 如 何？聽說離蘇州很近？ 孫 : 昆山 , 可謂人傑地靈 , 這 裡是百戲之祖 -- 昆曲的發源地 , 也是中國第一水鄉 -- 周莊的所 在地 , 小橋流水 , 粉牆黛瓦 , 非 常的漂亮 , 同時像錦溪古鎮 , 同 裡古鎮 , 千燈古鎮 , 木瀆古鎮等 都是昆山水墨江南的代表景點 , 更重要的是她是馳名中外的陽 澄湖大閘蟹的故鄉。 昆山離蘇州非常近 , 從長順濱 江皇冠出發到蘇州著明金雞湖 景區只需半小時車程 , 離中國 第一園林 -- 拙政園 , 留園 , 虎丘 等 5A 景區也非常近。同時昆山 到杭州 , 南京 , 等地也只需 1 小 時的高鐵 , 每天都有非常多的 高鐵連接著昆山與周邊各個城 市 , 四通八達 , 高效便捷。 記者 : 俗語說：到了蘇杭忘了 爹娘，而且江南出美女阿！ 孫總， 這次推出的樓盤是什 麼 情 況？ 聽 說 都 是 精 裝 豪 華 型？ 孫 : 是的 , 我們這次推出的長 順濱江皇冠是位於昆山市中心 的 精 裝 江 景 平 層 毫 宅。 該 項 目 是昆山江景豪宅的代表作 , 其 80% 的 綠 化 率 , 不 僅 在 昆 山 鮮 有 , 在整個大陸市場都是罕見 的。同時 , 該項目配套有 50,000 平方英尺的會所 , 游泳池 , 健身 房 , 中西餐廳 ,SPA 會所等一應 俱 全。 同 時 呢 , 社 區 周 邊 的 配 套也非常完善 , 像超級市場 , 影 院 , 體育中心 , 公園 , 大型商業
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會現場 , 我們會有一個非常詳 細的產品說明。 8 月 30 日 , 聖 蓋 博 希 爾 頓 長 順濱江皇冠產品品鑒會 , 歡迎 您的光臨。 記者 : 太棒了那麼， 有包傢 俱嗎？ 孫 : 傢俱是不包含在內的。精 裝部分是指所有的衛浴 , 廚房 , 地板 , 吊頂等等都涵蓋在內 , 業 主購買該物業 , 只需購買傢俱 及 裝 飾 品 即 可 入 住。 這 點 呢 也 是特別考慮到北美的客戶距離 較遠裝修不便 , 所以特別貼心 安排的 , 因為大陸的許多物業 都是毛坯交付 , 這點和北美是
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A6．美國地產 A6•綜合要聞
二○一五年十月廿四日至十月三十日 總 406 期 Qct. 24 ～ Oct 30, 2015 www.fangchan.us / www.chinesebiznews.com
談談美國物業的擁有和管理（上） 【本報特稿】隨著中國經濟 發 展 上的 成 功，人 民 幣的增量發 行，中國 人 擁 有 的 貨幣資產希望 走出國門購買不動產的願望越 來 越 強烈。如 果 對 比 中國國內離 譜 的 房地 產 價 格，美 國在非一流 城 市 中心 區、或 者 在 所謂的富人 區、好的 學 區 域 之 外，中國大城 市的市民對這些物業的價格應 該 是 有 購 買 力 的 ， 20 0 0 -3 0 0 0 美元一平方米的住宅房價格是 能 夠 接受 的，中 國 人 擁有美國的 物 業，已 經 不 是 個 夢想，而是能 夠 將 其實 現 的 行 動 。 筆 者 2 5 年 前 來 紐約時，看待 當時在美國的華人好像幾乎個 個 是 富人，當 時 的 私人汽車、獨 立 的 住宅、草 地、游 泳池等出行 和 居 住環 境，是 中 國 人難以想像 的；打高 爾 夫、看 百老匯劇、在 大 Ma l l 裡 購 物 、 看 電 影 對 當 時 的 我 們，簡 直 是 個 夢。沒想到， 20 多 年 後 ， 大 多 數 的 中 國 人 在 國 內 就實 現 了“ 美 國夢”，只是 自 己 身邊 的 環 境 好 像變了，天沒 有 原 來 那 麼 藍 了， 且 天 天 在 報 PM2. 5 的 資 料，水 也沒有那麼清 了，常常 還 能 看 到 要麼污染的黑 色要麼是綠的怕人的富營養化 的 水，每 個 家 庭 千 篇一律的引進 了 一 個淨 水 的 桶，買 水喝如同以 前 買 米一 樣 重 要 。 美國大多數地方的物業頭上 都 頂 著藍 天，周 邊 大 多數時候會
圖為：本文作者夏善晨教授（左一）在紐約 RHAMCO 物業管理公司調研。
有綠葉清水，如果浪漫一些遠離 城市的居住區，你則可能寄生在 丘陵下、高速公路旁，全靠著汽 車的擺渡完成人生的旅行。而美 國 的 房 價 就 是 這 麼 離 奇， 有 時 候你根本無法用中國的眼光看 待美國房地產的市場。然而，美 國社會到處都不缺乏專業人士 的指導，當然這種指導不是免費 的，而是法律常常會保護這些專 業人士的存在，甚至成為某些州 立法保護的職業，根本不需要買 房者你自己的判斷，你只要做兩 樁事，看中地方和房型、估計自 己的付錢能力。如果你要其他增 值的服務，如銀行貸款和進一步 裝修、改建，可能一批專業人士 就會圍繞你的身邊服務，讓你滿
意為止，你唯一要做的還是：選 擇和付錢。 商事行為的法律規範在美國 主要受州法管轄，在紐約州，買 賣房屋一定會涉及房屋仲介和 律師參與，這個錢是不能省的， 好處是基本保障了交易的安全 和可靠，也杜絕了不少的法律糾 紛訴至法院。其中，雙方的地產 仲介代理人和律師的使用不能 是同一，需要交叉地保護買賣者 各自的權利和義務的履行，這其 中涉及事先對物業的存在現狀、 有無貸款和地產所屬權的調查、 甚至細到是否有螞蟻、臭蟲之類 的法律條款，有的仲介者甚至還 會對你周邊房屋的價格平衡性 提出建議，通過法律檔要點的增
加 或 者 刪 除，達 到 權 利 義 務 的 基 本 平 等，但 是 其 中 涉 及 開 發 商 和 物業管理達成一致的檔需要上 下 銜 接 的， 則 不 能 自 由 處 置 從 新 約 定， 購 買 者 才 會 得 到 物 業 管理公司代表全體物業人代表 簽 字 同 意 交 易， 完 成 最 終 的 交 易，通 常 有 產 權 服 務 公 司（ T itle Company ） 的 代 表 會 在 房 地 產 成 交 在 場 簽 署 檔、交 接 時 在 場， 作為以後官方記錄的保障。 其 實， 美 國 的 房 地 產 交 易 情 況 是 非 常 透 明 的，慢 慢 熟 悉 了 美 國 的 市 場 規 則，你 可 以 事 先 做 出 對 地 區、 市 場 和 價 格 的 預 期 判 斷，也 可 以 從 現 有 公 開 的 政 府 經 濟 機 構 查 到 公 開 的 交 易 記 錄。這 些 都 是 免 費 的，但 是 只 有 在 實 質 交易中才會發生代理人和律師 的 費 用。總 之，擁 有 美 國 的 物 業 其 方 便 程 度 是 無 法 想 像 的，只 是 費 時 間 些，但 是 政 府 的 確 定 的 費 用，如 每 年 不 同 的 物 業 稅，物 業 管 理 公 司 確 定 的 管 理 費 用（ 這 些 通 常 是 指 公 寓 管 理 的 費 用，下 文會提到）的承擔確實不易掌 握 的，這 就 解 釋 了 美 國 社 會 通 常 不 強 調 擁 有，而 是 強 調 使 用、或 者租賃使用的普遍性。 美國的物業包括了商業和住 宅 的 使 用 功 能，商 業 包 括 辦 公 樓 的 建 設 或 投 資 是 普 遍 的，住 宅 的 投資或建設通常是出租和做租 賃 的，炒 房 常 常 是 被 限 制 的，因 為你無法說明需要這些居住房 的 理 由，通 常 也 是 被 人 質 疑 的， 一 個 家 庭 或 一 個 自 然 人 擁 有 十、 七、八 套 的 房 屋 似 乎 是 匪 夷 所 思 的 事。在 出 售 的 房 屋 中 有 獨 立 住 房、共 有 或 獨 立 公 寓 的 住 房，大 凡獨立住房按照其設計而言有 T ow nh ouse 或 H ouse 之 分 ， 前 後兩種房屋通常都被中國人描 寫 為 別 墅，似 乎 好 像 不 太 符 合 所 謂 別 墅 的 定 義，但 有 時 候 或 可 能 包 含 其 中 的 一 些 開 闊 都，如 綠 化 之 類 的 周 邊 環 境 比 較 符 合。好 的 獨 立 房 屋 功 能 完 備，甚 至 還 帶 有 市內游泳池或其他功能的體育 運 動 設 施，這 些 基 本 是 房 主 自 己
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的 改 造，或 者 屬 於 業 主 獨 立 建 造 符 合 設 計 圖 紙 的 房 屋。獨 立 房 屋 要考慮的是每年不同的房地產 物 業 稅，這 是 州 市 稅，每 年 按 地 區、政 府 財 政 和 居 住 地 人 口 的 工 資 收 入 評 估 的 美 國 賦 稅，也 是 政 府 管 理 的 財 政 主 要 來 源。當 然， 政府預算需要當地議會的表決 通過，政府才能實行動用。 美國人的聰明不在於房地產
的 價 格，因 為 這 是 市 場 決 定 的， 但是政府把人留在這個地方居 住 則 是 更 為 主 要 的 政 府 任 務。因 為，這 與 其 他 消 費 稅、甚 至 選 票 都有直接關係。 （未完待續） 作 者：夏 善 晨，上 海 政 法 大 學 教 授、美 中 國 際 商 會 常 務 副 會 長
泛海控股強勢進軍美國EB-5 【本報訊】10 月 17 日，美國 投資移民項目“洛杉磯•泛海廣 場”全球首發盛典在北京東方君 悅大酒店成功舉行，18 日，項目 全球巡展第一站登陸山東濟南。 今年是美國投資移民變革之 年，9 月 30 日之前，投資款從 50 萬美元漲至 80 萬的消息就一 直牽動著意向投資人的心。雖然 目前 EB-5 法案得到短暫延期，但 距離 12 月 11 日的最後期限只有 不足 60 天，美國投資移民進入 了以項目決勝的關鍵時期。 洛杉磯•泛海廣場此次以 EB-5 融資的形式進入國內市場，被視 為“50 萬美元拿綠卡”的最後機 遇。作為民生金融背後的國內資 本巨鱷，泛海控股順應“出海” 潮流，進軍美國三地，洛杉磯是 其戰略部署的第一站。泛海廣場 專案坐擁斯台普斯中心對面的 核心地塊，集品牌豪華酒店、精
品公寓、繁榮商業於一體，集結 高端酒店品牌柏悅、國際房產基 建集團聯盛等頂級團隊，以 11.6 億美元的總投資額打造洛杉磯 全新地標。 目前，洛杉磯•泛海廣場已投 入建設。黃金地段、準確定位使 這一項目具有廣闊的市場前景， 而獨有的三大擔保更是對項目 安全的有力保障。在首發儀式現 場，泛海控股房地產開發集團總 部副總裁吳道緣先生鄭重宣佈， 泛海控股已對項目提供史無前 例的三重擔保：其一，如果項目 融資欠佳，泛海控股將補齊所需 資金；其二，不管投資人因為任 何理由 I-526 遭到拒簽，泛海控 股都將擔保償還投資金；其三， 簽署竣工擔保，創造充足就業， 切實保障專案進度及投資人綠 卡安全。
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El Monte 獨立屋2006年建 5房3浴 室內2400呎 售價63萬
乙末年 ( 太歲楊仙 ) 犯太歲之生肖：龍 牛 狗 羊 鼠 合太歲之生肖：兔 蛇 馬 豬
在北方。太歲位亦在西南
黃在西方，二黑東南方 天有逆順之紀，地有孤虛之理，人有通 塞之分。
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注意心腦 頭 眼部 防火厄 有喜慶之事 得
破財 注意頸部 下體
未來之生氣
不利風水命屬木者。大利風水命屬水者。
不利風水命屬金者。 大利風水命屬土者
有變動或不祥之生肖﹕牛、 虎、龍﹑蛇
有變動或不祥之生肖﹕龍﹑蛇﹑馬、羊
﹑羊，猴﹑雞、豬（兔、馬）
（狗、猴﹑豬）。
吉祥之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷
吉之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建
飲﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自
築﹑秘書﹑企管顧問﹑代理商﹑經銷商
由業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑
﹑中盤商﹑防水業（修屋頂）﹑喪葬業
旅遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業
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﹑流動事業
也。《一日萬般事，人生不自由；若要身
﹑農畜牧業﹑土產﹑窯業，
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泥﹑飼料﹑農畜牧業﹑土產﹑窯業，代
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富貴，必向理中求》理憑力伸，力憑理壯。
向南之門
定﹑武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰性之行
書
園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具
理即良心道德，公理正義即作對的事。生
出門 為年輕女性花錢 出外防賊劫 失物
業﹑汽車﹑娛樂。
忌之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑
行﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司
活上，科學與人文並重不可偏廢；科學與
注意腎 耳
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法﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑
日具進，人文歷久爾新。以上所說就是事
不利風水命屬火者。 大利風水命屬木者
記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由業﹑
學鑒定﹑武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰
慈善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療
情的道理。
有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛 兔，馬，
防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅遊﹑清
性之行業﹑汽車﹑娛樂。
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2015 年是下元八運的第十二年，乙未年
( 虎， 羊 ，狗 ，豬 )。
潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑流動事業
向西北之門：
敬重之羊。天干屬木，地支是土。納氣為
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向東南之門
不利長女 文昌 創作 名氣 防口舌 血光
金，流年以天干為重。主晦木之年，辛日
園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具行
不利消化 四肢損傷 婦科 脾 主 孤寡 黃黑
時臨甲午，妻財無氣身衰，幹強火旺為官
﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司法﹑
交加 必損主
殺，火重金柔練壞，金沉海底生災，整體經
軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑慈善業
利風水命屬水者。 大利風水命屬金者。
濟明顯增旺，但不是樣樣好，如房地產溫
﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療﹑藥物
有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、兔、龍、
智者懂得進退裨板之術 錢財名利是養命
和上漲，租金跟進，資訊科技明顯，製造
忌之行業：印刷業 高熱性 美髮﹑美容﹑
狗、猴、豬 ( 鼠、雞 ) 。
之物 也是奪命之原 所以做人處事 要體量
業，人工智慧，生藥科技，互聯網擴增，
自動餐﹑食品業﹑修理﹑製造業﹑代工﹑
吉之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑鋸
別人 ，立場互易則恍然大悟，言語無可
但駭客亦多，美元強，油價弱，通貨小，
加工﹑灑﹑照明﹑易燃物﹑汽油站﹑火爆
木業﹑鐘錶﹑模具﹑銀樓﹑當鋪﹑科學鑒
量，回避洗腦，保持獨立思考的能力，結
貧富懸殊，朋比失和，賊星猖盛，喪門，
性﹑光亮性行業﹑爐具﹑燈飾﹑美術工藝
定﹑武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰性之行
交賢達，遠離禍害。人有責任保護自己及
官符，病符多，或非人力直接造成的災厄
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所愛的人，達者瞭解這個世界，塞者反要
常逢，正財逢空亡，財貨難聚，家庭易生
向西之門﹕
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世界來瞭解他。要會區別核心和周邊價
風波。
難利進財 防有無妄災 宜靜不宜動 守為安
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可破財消災
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值，無知會帶來混亂。 生命的價值不僅
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陽宅風水之流年與守德慧思語
財位方。歲破在東北方，三煞 五
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大利之行業：土 水。 次利之行業：金。
追求快樂還要超越時空和個人成就人生的
忌之行業：木 火。
不利風水命屬水者。大利風水命屬金者。
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意義，那是一種頓悟。要防招忌，需得意
10 月 9 日至 11 月 7 日 2015（陽曆）
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向西南之門：
不著相，悶聲賺大錢。因這世界充滿了仇
向東之門：
( 牛、龍、蛇 )。
聰明 怪異 防是非 破財 口舌 不利小口 注
富，妒美，反知恨權。動靜等觀，勿以物
利科名 文昌 讀書 文官 楊名 顯世 外出
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意腿 足 忌動土
喜，不以已悲。至美者必有不善；物極必
有人來訪 應酬多 注意呼吸器官 大腿 或
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反，樂極生悲。經雲《智慧如金剛》< 觀
失物 賊險
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色如聚未》有時《金剛怒目》，有時《菩
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狗、豬、( 兔、龍、馬 )。
薩低眉》因人而異《擇交者不敗》《得道
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多助失道寡助》公平對待自己和眾生，因
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果鐵律不可撼也。全無赤足人無完人，愛
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無全愛，白壁有微暇，此事古難全，只能
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求心安而已。投降或服從並不是失敗而是
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向北之門：
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累計能量，待時而動，俟機而起。磁同共
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土比合 發土地之財 有田地置業之喜 不利
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振，物以類聚，人以群分，得先機者勝，
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姻緣 婚配 注意健康
﹑秘書﹑企管顧問﹑代理商﹑經銷商﹑中
善定位者王。生命很複雜，十人十色，人
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生都是從零開始，什麼都要學習，一生不
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小解。人生的目的這要問自己，各人有各
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（牛、龍、猴）
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人的人生目標和目的：人各有志 不可強
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