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二零一五年 第八十四期 ISSN 1941-7878
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所在區域的經濟景氣程度以 及樓盤本身的條件影響極大。 辦公樓一般需要專業公司管 理，所以屬於積極投資，相對 其他商業房地產類別，其流動 性較高。投資辦公樓的回報包 括租金收入和房產的增值，適 宜高收入，並有充裕的初始資 金的投資者。由於辦公樓的帳 面價值折舊和貸款利息均可 減收應稅收入，可以為投資者 提供一定的避稅條件。 5. 公 寓 樓（Multi-family/ Apartments) 公寓樓不同於產權公寓，僅 用於出租，不能按單位銷售， 買賣必須整棟進行。在房地產 分類上屬於商業地產，而非住 宅，貸款也以商業房地產貸款 操作。無論您是來洛杉磯投資 或定居，公寓樓要求日常出租 管理，大型的公寓群一般須聘 用專業物業管理公司進行管 理，因此屬於積極投資，流動 性相對較高。與辦公樓類似， 投資公寓樓的回報包括租金 收入和房產的增值，適宜高收 入，並有充裕的初始資金的投 資者，也同樣可以提供一定的 避稅條件。 6. 購 物 中 心（Shopping Center) 美國的大型購物中心 （Shopping Mall) 一般由專業 財團開發管理，這裡所指的主 要是中小型的社區購物中心， 可以容納幾家至十數家商戶。 購物中心的價值很大程度上
取決於周邊居民的數量和收 入水準，另外位置的便捷程度 和停車位的多少對於購物中 心的價值也有很大的影響，同 時入駐商戶是否符合周邊消 費者的需要也是重要的考量 因素。購物中心同樣需要積極 的管理和高額的初始投資。 7. 工 業 用 房 / 倉 儲 （Warehouse) 倉儲房產大多位於機場 / 碼 頭 / 交通樞紐附近，或靠近主 要的高速公路。其價值主要取 決 於 地 理 位 置， 同 時 經 濟 環 境，尤其是工業的景氣程度對 倉儲用房的需求影響很大。倉 儲用房通常不需要積極的管 理，適合傾向高現金流，但無 意投入過多精力打理的投資 者。 8. 土地 (Land) 在美國大部分土地為私人 擁有，可以隨意轉讓。但不同 地區、不同位置的土地價格差 異極大。土地無需費心管理， 但是也不產生現金收入，流動 性相對較差，比較適合開發商 或者投機者投資。 因為平臺有數已百萬海內 外華人，有很多人想投資地產 但是又怕被騙沒有門路，所以 我們新增華人地產欄目，歡迎 海外地產經紀人入住 , 給提更 多意見。 買 房 投 資 的 注 意： 你 買 房 子，是不需要向地產經紀人付 任何費用的，地產經紀人主要 通過賣房的一方拿取費用。
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A6．美國地產 A6•綜合要聞
二○一五年八月八日至八月十四日 總 395 期 Aug08 ～ Aug14, 2015 www.fangchan.us / www.chinesebiznews.com
美國房地產市場復甦尚有隱憂 美國房地產經紀人協會公 佈 最 新 舊 房 銷 售 資 料，6 月 美 國舊房銷量按年率計算達到 549 萬套，環比增長 3.2%， 為 8 年 以 來 最 好 水 準。 各 類舊房銷售中間價同比增長 6.5%，達到每套 23.64 萬美 元。 創 2006 年 7 月 以 來 新 高。 目 前， 舊 房 銷 售 在 美 國 房 地 產 市 場 的 占 比 超 過 90%， 因而舊房銷售資料被視為美 國房地產市場表現的晴雨 錶。今 年 以 來，雖 然 美 國 經 濟 在 第 一 季 度 陷 入 小 幅 衰 退， 環 比 下 降 0.2%， 但 美 國 房 地產市場的復蘇一直較為穩 定， 按 年 率 計 算 的 舊 房 月 均 銷量超過 510 萬套，好於之 前 3 年的水準。 但 是， 美 國 房 地 產 市 場 復甦始終有一個隱憂揮之不 去， 那 就 是 房 屋 供 給 的 長 期 不 足。今 年 6 月，美 國 未 銷 售 的 舊 房 庫 存 僅 夠 支 持 5 個 月， 低 於 5 月 的 5.1 個 月， 而 一 個健康的房地產市場通常需 要可以滿足半年銷售的庫存 量。 一 些 大 城 市 的 待 售 房 屋 庫 存 量 則 更 加 稀 少， 根 據 美 國 房 屋 經 紀 人 網 站 的 統 計，6
5 . 4 個 月 售 完。新 房 銷 售 雖 在 整個美國房地產銷售市場所 占 比 重 不 大， 但 對 拉 動 經 濟 仍有重要作用。 房屋供給不足會推升房 價 過 快 上 漲， 如 今 美 國 東 西 部不少沿海城市的房價已經 高到普通家庭難以承受的地 步。 美 國 房 地 產 經 紀 人 協 會 首 席 經 濟 學 家 勞 倫 斯• 雲 在 分析 6 月美國房地產市場表 現 時 說， 對 於 潛 在 購 房 者 而 言， 持 續 上 漲 的 房 價 已 導 致 房價的可承受度不斷下降。
月美國三分之一以上大城市 的待售房屋庫存量無法支撐 2 個月的銷售。 美國商務部公佈的資料顯 示，6 月 份 美 國 新 房 銷 量 降 至 7 個 月 來 最 低。資 料 顯 示，經 季 節 調 整，6 月 份 美 國 新 房 銷 量 按 年 率 計 算 為 4 8 . 2 萬 套， 環比下降 6.8%。據經濟學家 測 算， 美 國 健 康 房 地 產 市 場 的新房成交量應在 70 萬套左 右。6 月 份 美 國 新 房 銷 售 中 間 價 為 28.18 萬 美 元。 按 照 當 前 的 銷 售 速 度， 待 售 新 房 需
美國房地產市場是一個 自 由 競 爭 的 市 場， 通 常 情 況 下， 當 需 求 增 加 以 後， 供 給 會隨之增長從而實現市場平 衡。 而 當 前 房 地 產 市 場 的 供 給不足根本還在於美國經濟 復 甦 乏 力， 危 機 的 陰 影 尚 未 消 除， 導 致 舊 房、 新 房 的 供 給 受 到 諸 多 限 制。 在 舊 房 供 給 方 面， 首 先 美 國 仍 有 大 量 房屋售價無法償付當年的抵 押 貸 款 和 利 息。 根 據 美 國 房 地產網站 Zillow 的統計，儘 管過去 5 年美國房價上漲了 3 1 % ，但 截 至 今 年 一 季 度，全 國仍有 15.4% 的房屋即大約 790 萬 套 房 屋 的 售 價 不 夠 還 本 付 息， 如 果 這 些 房 屋 的 房 主 想 要 賣 掉 自 己 的 房 子， 還 需要支付數千甚至數萬美元 差 價， 因 而 導 致 很 多 人 無 法 出售手中的房產。 經濟復甦緩慢也讓銀行 提升了對申請房屋抵押貸款 人 的 信 用 要 求 和 首 付 要 求， 進而對舊房供給起到抑制作 用。2 0 0 5 年 和 2 0 0 6 年，零 首 付的房屋抵押貸款在美國是 比 較 普 遍 的， 而 如 今 此 種 現 象 幾 乎 絕 跡， 最 低 首 付 比 例 也要 3.5%。《華爾街日報》 日 前 一 篇 報 導 就 說， 目 前 有 數百萬美國人不敢出售自己 的 房 屋， 因 為 他 們 擔 心 無 法 再次獲得新的抵押貸款購買 新 的 住 房， 或 者 賣 掉 自 己 的 住 房 並 還 本 付 息 以 後， 剩 下 的錢不夠支付新房的首付等 其他費用。 此 外，由 於 房 產 泡 沫 破 裂， 經 濟 復 蘇 乏 力， 過 去 幾 年 租 房 的 美 國 家 庭 大 量 增 加。 今 年一季度美國房屋所有率已 降 至 63.7%， 為 25 年 以 來 最 低 水 準， 因 而 很 多 投 資 人 購買房屋後將其改裝成出租 房，有 機 構 統 計 這 導 致 2 0 0 8 年以來美國舊房供給減少 260 萬套。 在 新 房 供 給 方 面， 由 於 經
濟 形 勢 不 好， 銀 行 惜 貸 傾 向 嚴 重， 開 發 商 開 工 新 建 住 房 也 受 到 限 制。 根 據 美 國 聯 邦 儲 蓄 保 險 公 司 的 統 計， 今 年 一季度該公司擔保的房屋建 築貸款為 536 億美元，僅為 2008 年 早 期 房 屋 建 築 行 業 高 峰 時 期 的 29%。 而 且， 受 銀 行 惜 貸 衝 擊 最 為 嚴 重 的， 正是承擔著美國七成以上新 房建造的中小開發商。
可 見，美 國 2 0 0 7 年 房 地 產 泡沫破裂的後遺症還未完全 消 除， 經 濟 大 環 境 不 佳 又 拖 累 了 房 市 復 蘇 的 腳 步。 儘 管 民 眾 的 購 房 需 求 在 增 長， 但 美國房產市場要想步入更加 健 康 的 復 蘇 軌 道， 短 期 還 難 以實現。 作者：鄭啟航 源自：中國證券報
中國人投資興建紐約摩天輪 據美國有線電視新聞網 (CNN) 報 導， 史 塔 登 島 (Staten Island) 正 在 興 建 紐 約 摩 天 輪 (New York Wheel)，計畫兩年內 完工。這將是全球最大的摩天輪 之一。當地還將建設商場、酒店 及餐館，而其部分資金來自希望 獲得美國綠卡的中國投資者。 紐約輪公司負責人特拉維斯 諾伊斯說，該項目旨在充分利用 每年從這裡乘渡船經過自由女 神像的 200 多萬名遊客。 由於整個項目成本非常高，光 是摩天輪一項就要 5 億美元，所 以開發商決定向希望獲綠卡的 中國人籌款。截至目前，300 名 中國投資者已籌集 1.7 億美元， 計畫中的其餘資金則從不同債 權及證券投資者處募得。平均每 位元中國富豪需要投資近 57 萬 美元。
專案將創造 400 個長期就業 機會，並帶來近 5000 個建築和 相關領域的工作。諾伊斯說，臨 時性簽證預計一年內發放給中 國投資者及家人，兩年後如果創 造出所需工作機會，中國投資者 及家人就獲得永久綠卡，並可獲 得 2.75% 的利息。不過，前提是 該專案能成功。 紐約摩天輪的大多數移民投 資者都是中國人，這在道理上講 得通，因為美國投資簽證計畫的 多數參與者是中國人。另外，中 國人還是僅次於英國人及巴西 人的紐約第三大外國遊客群體。 美國移民局一年大約發放 一百萬張“綠卡”。美國長期的 大規模移民，儘管帶來諸多社會 問題，但也使美國避開了老年化 危機，成為西方國家中少有的不 為出生率降低而煩惱的國家。
2013~2014年工業市．皇家獅子會會長
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陽宅風水之流年與守德慧思語 乙末年 ( 太歲楊仙 ) 犯太歲之生肖：龍 牛 狗 羊 鼠 合太歲之生肖：兔 蛇 馬 豬
忌之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲﹑
﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑流
記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由業
動事業
﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅遊
向西北之門：
﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑流
有女之同性之喜 主聰明之象 利讀書 科考 得
動事業
未來之生氣 人員好 防火厄 注意眼部 心臟
向東北之門
不利風水命屬金者。大利風水命屬土者。
進財 利官 土生金利財 但較節省 夫妻不
有變動或不祥之生肖﹕牛、 虎、龍﹑蛇﹑羊，
和 親屬不和之象
猴﹑雞、豬（兔、馬）
不利風水命屬水者。 大利風水命屬金者
吉之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建築﹑
有變動或不祥之生肖﹕龍﹑蛇﹑馬、羊
秘書﹑企管顧問﹑代理商﹑經銷商﹑中盤商
敬重之羊。天干屬木，地支是土。納氣為
吉之行業：高熱性 美髮﹑美容﹑自動餐﹑
自動餐﹑食品業﹑修理﹑製造業﹑代工
（狗、猴﹑豬）。
﹑防水業（修屋頂）﹑喪葬業﹑瓷器﹑石器
金，流年以天干為重。主晦木之年，辛日
食品業﹑修理﹑製造業﹑代工﹑加工﹑
﹑加工﹑灑﹑照明﹑易燃物﹑汽油站﹑
吉之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑鋸
﹑石板﹑磚瓦﹑石灰﹑水泥﹑飼料﹑農畜牧
時臨甲午，妻財無氣身衰，幹強火旺為官
灑﹑照明﹑易燃物﹑汽油站﹑火爆性﹑
火爆性﹑光亮性行業﹑爐具﹑燈飾﹑美
木業﹑鐘錶﹑模具﹑銀樓﹑當鋪﹑科學
業﹑土產﹑窯業，代書
殺，火重金柔練壞，金沉海底生災，整體
光亮性行業﹑爐具﹑燈飾﹑美術工藝﹑
術工藝﹑眼鏡、照明。
鑒定﹑武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰性
忌之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑鋸木
經濟明顯增旺，但不是樣樣好，如房地產
眼鏡、照明。
忌之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建築
之行業﹑汽車﹑娛樂。
業﹑鐘錶﹑模具﹑銀樓﹑當鋪﹑科學鑒定﹑
智者懂得進退裨板之術 錢財名利是養
溫和上漲，租金跟進，資訊科技明顯，製
忌之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建築
﹑秘書﹑企管顧問﹑代理商﹑經銷商﹑
忌之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲﹑
武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰性之行業﹑汽
命之物 也是奪命之原 所以做人處事 要
造業，人工智慧，生藥科技，互聯網擴
﹑秘書﹑企管顧問﹑代理商﹑經銷商﹑
中盤商﹑防水業（修屋頂）﹑喪葬業﹑瓷
記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由業
車﹑娛樂。
體量別人 ，立場互易側恍然大悟，言語無
增，但駭客亦多，美元強，油價弱，通貨
中盤商﹑防水業（修屋頂）﹑喪葬業﹑瓷
器﹑石器﹑石板﹑磚瓦﹑石灰﹑水泥﹑
﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅遊
可量，回避洗腦，保持獨立思考的能力，
小，貧富懸殊，朋比失和，賊星猖盛，喪
器﹑石器﹑石板﹑磚瓦﹑石灰﹑水泥﹑
飼料﹑農畜牧業﹑土產﹑窯業，代書
結交賢達，遠離禍害。人有責任保護自己
門，官符，病符多，或非人力直接造成的
飼料﹑農畜牧業﹑土產﹑窯業，代書
向東南之門
及所愛的人，達者瞭解這個世界，塞者反
災厄常逢，正財逢空亡，財貨難聚，家庭
向西之門﹕
合先天大 利土命 未得陰陽調和 二女不
應世界來瞭解他。要會區別核心和周邊價
易生風波。
土剋水運 不利男性 注意健康 防腎病或
和 相爭之象 不利骨髓 血液 注意頸部 下
血病 主出外有人來訪 遠遊 易犯賊險或
體或溺於聲色
在北方。太歲位亦在西南
財位方。歲破在東北方，三煞 五 黃在西方，二黑東南方 天有逆順之紀，地有孤虛之理，人有通 塞之分。
值，無知會帶來混亂。 生命的價值不僅追
大利之行業：土 水。 次利之行業：金。
求快樂還要超越時空和個人成就人生的
忌之行業：木 火。
失物
利風水命屬木者。 大利風水命屬水者。
意義，那是一種頓悟。要防招忌，需得意
8 月 8 日至 9 月 7 日 2015（陽曆）
不利風水命屬火者。大利風水命屬木者。
有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、兔、龍、
不著相，心聲賺大錢。因這世界充滿了仇
向東之門：
有變動或不祥之生肖﹕鼠、兔，雞、狗
狗、猴、豬 ( 鼠、雞 ) 。
富，妒美，反之恨權。動靜等觀，勿以物
金生水 文采風流 主變動 出門 搬遷 亦有
( 牛、龍、蛇 )。
吉祥之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲
喜，不以已悲。至美者必有不善；物極必
變卦之事
吉祥之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑
﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由
反，樂極生悲。經雲《智慧如金剛》< 觀色
不利風水命屬木者。大利風水命屬水者。
園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具
業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅
如聚未》有時《金剛怒目》，有時《菩薩
有變動或不祥之生肖﹕鼠、龍 馬 雞 （羊
行﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司
遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑
低眉》因人而異《擇交者不敗》《得道多
狗豬）
法﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑
流動事業
助失道寡助》公平對待自己和眾生，因果
吉祥之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲
慈善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療
忌之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑園
鐵律不可撼也。全無赤足人無完人，愛無
﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由
﹑藥物
藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具行
全愛，白壁有微暇，此事古難全，只能求
業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅
忌之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑園
﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司法
心而已。投降或服從並不是失敗而是累計
遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑
藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具行
﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑慈
能量，待時而動，誒機而起。瓷同共振，
流動事業
﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司法
善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療﹑
物以類聚，人以群分，得先機者勝，善定
忌之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑園
﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑慈
藥物
位者王。生命很複雜，十人十色，人生都
藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具行
善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療﹑
向西南之門：
是從零開始，什麼都要學習，一生不解。
﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司法
藥物
凶 火生土 易出災瘟 主不吉 犯白虎 不旺
人生的目的這要問自己，各人有各人的人
﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑慈
向北之門：
男丁 損小口 多災
生目標和目的：人各有志 不可強也。《一
善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療﹑
財星被剋 減其吉旺程度 不利婚姻 戀愛
不利風水命屬水者。 大利風水命屬金者
日萬般事，人生不自由；若要身富貴，必
藥物
小口 少男 防有兒童受傷 不宜動土 擺設
有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛、虎、蛇、
向理中求》理憑力伸，力憑理壯。理即良
向南之門
紅色地毯化解
狗、豬、( 兔、龍、馬 )。
心道德，公理正義即作對的事。生活上，
防破財 盜賊 病厄 吉中帶凶 不宜動土 防
不利風水命屬土者。大利風火命屬火者
《科學與人文》重不可偏廢；科學與日具
意外 受傷 尤其足腿 宜擺黑醋化解
進，人文歷久爾新。以上所說就是事情的
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道理。
有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛 兔，馬，
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2015 年是下元八運的第十二年，乙未年
( 虎， 羊 ，狗 ，豬 )。
吉之行業：印刷業 高熱性 美髮﹑美容﹑
之行業﹑汽車﹑娛樂。
吉之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑鋸
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