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多數 , 將在未來數年內漸漸成為 潛在購房者，或至少是租屋人 , 進而展現影響力 , 帶動房市的蓬 勃。 同時 , 勞動力市場的榮枯 , 直接 影響民眾對房屋的需求與房貸供 款能力，目前勞動人口總收入正 快速的增漲 , 將可為房屋建設與 銷售提供穩健的資金基礎。 此外 , 成屋市場庫存的減少 , 與 金融體系的修補恢復 , 加上依舊 處於低點的房屋貸款利率 , 這些 都對房市的走強有推波助瀾的積 極效果。Yan Yan 樂觀的預期 : 美 國的房屋市場將會在 2015 年后 期至 2016 年期間內 , 步入全新的 榮景當中。 Rodeo Realty 成立於 1986 年 , 目前分公司遍佈南加州 12 個主 要城市 , 擁有專業經紀超過 900 人 , 年營業額突破 20 億美元。 資 深 經 紀 YanYan 張 投 身 房 地 產 工作十餘年 , 擁有行銷學士學位 , 並且曾經在倫敦的經濟管理學院 攻讀碩士。身高 1 米 80 的張岩岩 (Yan-Yan) 來自田徑場，也曾經是 銀河裏閃耀的星星，經由無限淬 煉，現在，她是一位出色的商業 型地產與豪宅不動產經紀人。 YanYan 回 憶 說 , 從 十 歲 起， 她開始接受職業選手長期的艱苦 訓練，養成她克服萬難追求卓越 的堅毅精神；長成後，亮麗的外 型讓她的生命出現轉折，從此成 為聚光燈的焦點。多年來，自亞 洲 , 歐洲到美洲 ,Yan Yan 的足跡 遍及世界 , 也讓她深入不同文化 , 廣結豐富人脈 ; 她投身房地產工
作至今，以其個人特殊的地緣與 人脈關係 , 多年來專精於南加州 各 地 , 自 聖 蓋 博 谷 (San Marino, Arcadia), 西洛杉磯 (West LA, 比 佛利山莊 , 好萊塢 ) 至南灣 (Bel Air) 一帶高檔豪宅的買賣投資業 務。 YanYan 表示 , 進入春季以來， 美國房地產市場呈現一派欣欣向 榮的景象。3 月份，占美國房屋 銷售量九成的成屋銷售率創下 18 個月新高 ; 根據蓋洛普公司最 新公布的一份調查顯示，房地產 今年已經是連續第三年成為美國 民眾心目中”最佳的長期投資項 目”。其中 ,”高檔豪宅”更是眾 所矚目的焦點。 專業從事豪宅投資的 Yan Yan 表示 , 所謂的豪華型住宅 , 價格 通常定義為 100 萬美元以上 , 至 於南加州的豪宅區在這一波的上 漲後 , 低位價格更高於這個標準 , 而多數真正的豪宅實際平均成交 價格更達 300 萬美元以上。 YanYan 指出 , 在此一屬於金字 塔頂端的區隔市場當中 , 無論買 主的購買習慣與市場走勢變化 , 和其他的房產類型都存在著極大 的差異 : 首先 , 這類型房屋市場的存貨 量與物業來源一向都非常有限 , 所謂的”物以稀為貴”, 自然構 成了高檔住宅供需不平衡的狀態 以及房價的居高不下 ; 此外 , 屬 於金字塔頂端的客群 , 通常有著 極為個別化的風格取向與個人品 味 , 客戶通常會仔細的根據各自 不同的要求 , 精挑細選理想的房
屋樣式與型態 , 因此 , 豪華型房 屋的選購與交易速度通常相對緩 慢 ; 同時 , 在已經為數不多的房 源中 , 每棟豪宅的品質與地段也 存在著很大的差異 , 這對區域不 熟悉的買主來說 , 便是極大的挑 戰 , 一不小心很容易花了大錢 , 卻 不能物有所值 , 因此 , 在豪宅領域 中 , 專業經紀人的協助非常重要 ! 根據 Yan Yan 的觀察 , 南加州 房地產市場在歷經近四年的低迷 後 , 領先全美復甦的腳步 , 在來 自海外買主的驅動下 , 許多華人 社區一躍成為新興的豪宅區 , 房 價三級跳 , 漲勢驚人。 她特別提 醒 , 這些新興的華裔豪宅區 , 短期 內漲幅已高 , 平均房價直逼傳統 主流的”豪宅區”, 如 : 比佛利山 莊 (Beverly Hills) 與 Bel Air 等地 , 投資人未來若想追高 , 宜謹慎 ! YanYan 建議說 , 數十年來 , 比 華利山莊 , 新港灘等地一直都是 全球響噹噹豪宅的首善之區 , 平 均 房 屋 身 價 高 達 300 萬 至 500 萬 , 歷久不衰 , 許多豪門權貴都 以能夠入主這些地區為榮 , 畢
竟 , 門牌就代表了身分與地位 , 較 之新貴區域 , 更有其無與倫比的 資產價值與身分地位 ; 因此 , 無 論經濟如何不景氣 , 市況如何受 打擊 , 傳統豪宅區自有其穩固的 尊榮與身價 , 值得投資型買家購 入。 YanYan 說 , 由於豪宅與商業不 動產的投資 , 金額更高 , 風險加 大 , 尤其是新移民通常不熟悉本 地的城市環境 , 不了解美國的交 易程序與法規 , 乃至於文化習俗 上的差別 ,Yan Yan 會針對客戶的 個別情況 , 破解迷思與誤解 , 細 心耐心的提供符合個別需求的投 資方案與建議 ! 隨著更多的中國人士來美投 資， Yan Yan 衷心期盼，能夠成 為串連兩地的鵲橋，希望經由她 的努力 , 將南加州的美好介紹回 國內 , 也能讓更多的菁英人士 , 通過她的幫助尋得理想中的黃金 地， 一 圓 您 的 美 國 夢 ! Yan Yan 張 ( 張岩岩 ) 的聯繫電話 : 310210-7246
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A6．美國地產 A6•綜合要聞
二○一五年七月廿五日至七月三十一日 總 393 期 Jul25 ～ Jul31, 2015 www.fangchan.us / www.chinesebiznews.com
美國房地產市場繼續穩健復甦 [ 本報綜合報導 ] 來 自 多 方 面 的 資 料 顯 示， 美 國 房 地 產 市 場 正 在 繼 續 穩 健 地 復 甦， 房 價 走 勢不斷攀升，但截至上月為止， 全 美 平 均 房 價 仍 然 比 2008 年 高 峰 期 低 16%。 與 此 同 時， 美 國部分城市住宅正在經歷不尋 常 的 高 需 求， 買 家 競 相 標 價， 動 輒 以 高 出 賣 價 數 萬， 甚 至 數 十 萬 美 元 的 價 格 搶 購。 這 種 情 形 在 在 2007 年 房 市 泡 沫 破 裂 之 前 也 曾 出 現 過， 當 時 也 是 富 有 的 買 主， 包 括 部 分 外 國 買 主 以現金買房。 美國房地產市場在經歷了 2000 至 2004 年的上升、2005 至 2007 年 的 過 度 膨 脹 以 及 2008 至 2009 年的金融危機之 後， 於 2011-2012 年 跌 至 穀 底。 從 高 峰 至 穀 底， 美 國 全 國 房產均價下跌了 30% 左右，重 災 區 拉 斯 維 加 斯、 邁 阿 密 等 下 跌 幅 度 超 過 50%。 目 前， 距 離 恢復到各地區房地產市場的巔 峰，拉斯維加斯（LasVegas）還 有約 30%，芝加哥（Chicago） 還 有 超 過 20%， 亞 特 蘭 大 （Atlanta）還有超過 10%。 美國房地產美國房地產泡沫 對 於 現 在 的 美 國 人 來 說， 似 乎 已經成為遙遠的記憶。7 月 22 日 美 國 房 地 產 網 站 Bankrate. com 採 訪 的 1000 名 背 景 各 異 的 美 國 讀 者 中， 有 四 分 之 一 認 為房地產是目前最好的投資專
案。 美國貸款利率近來已經達到 歷 史 新 低， 而 且 像 只 付 利 息 的 貸款這類產品重新進入房貸市 場。 這 些 因 素 使 美 國 人 重 新 熱 衷於投資房地產。 房地產復蘇是近幾年美國經 濟 復 蘇 的 主 要 動 力 之 一， 而 各 項指標顯示美國房地產復蘇還 將持續。 其 中 很 重 要 的 一 點， 建 房 子 需 要 木 材， 購 房 需 要 抵 押 貸 款。 這 不 是 什 麼 高 深 的 經 濟 理 論， 但 這 些 信 號 值 得 我 們 密 切 關注。 首先我們看到最近幾個月 美國房地產市場出現了強勁反 彈。
美 國 新 屋 開 工 延 續 了 2009 年 以 來 的 復 甦 趨 勢。 加 拿 大 全 國鐵路公司 (Canadian National Railway Company) 特別指出對 美國的木材出口是加拿大大宗 商品核心業務低迷之外的一個 亮 點。 該 公 司 表 示， 它 已 經 準 備好迎接美國新屋開工的進一 步 上 升， 將 增 加 車 皮 來 滿 足 美 國對木材產品需求的上升。 Bankrate.com 問 卷 調 查 中， 在 1000 名受訪者中，27% 的人 認為房地產是目前投資的最好 選 擇， 認 為 現 金 投 資 產 品 最 好 的受訪者占 23%，只有 17% 的 投資者認為股票是最好的投資 選 擇。 另 外 值 得 注 意 的 是， 只 有 5% 的 投 資 者 認 為 他 們 會 優 先把錢放在長期債券市場中。 在 Bankrate.com 三年的問卷 調 查 中， 本 次 結 果 是 首 次 房 地 產市場拔得頭籌。Bankrate.com 首 席 金 融 分 析 師 GregMcBride 表 示，“ 這 表 示 房 地 產 市 場 重 新成為美國人心目中的投資熱 門。” 一位美國佛羅里達州基金經 理 表 示，“ 上 周 我 的 一 位 元 經 營高科技產品的客戶表示他希 望拿出四分之一的積蓄投資房 屋 改 建 和 銷 售。 我 告 訴 他 這 是 一種賭博，不是什麼好主意。” 美國麻省一位投資經理表
示，“對於許多投資者來說，房 地產相對於無形的股票期貨等 投資產品要更加讓他們感覺踏 實。 同 時 房 地 產 價 格 並 不 會 天 天 在 網 路 和 電 視 上 隨 時 更 新， 這也是房地產投資者感覺房價 相對更加穩定。” 一 些 分 析 師 警 告 說， 房 地 產市場火熱將會提高金融市場 的 穩 定 性 風 險， 因 為 房 市 無 法 “ 做 空 ”， 所 以 缺 乏 對 沖 風 險 的 機 制， 同 時 一 些 貸 款 買 房 投 資的情況也使房地產市場的風 險被放大並轉嫁到整體金融市 場中。 全 球 金 融 誠 信（Global Financial Integrity）2012 年 12 月 的 資 料 顯 示， 中 國 在 2010 年 之 前 10 年 轉 移 出 境 資 金 高 達 2.7 萬 億 美 元， 其 中 2010 年占 4200 億美元。其結 果， 相 當 一 大 筆 資 金 流 入 美 國 房地產市場。 Barnabic 指 出， 普 通 美 國 房 主 不 會 刺 激 這 種 買 房 熱， 因 為 他們當中大約三分之一還處於 金 融 麻 煩 邊 緣。 美 國 部 分 城 市 房 價 猛 漲， 主 要 是 外 國 資 金 的 推 升， 尤 其 是 中 國 大 陸 的 現 金 買 主， 將 數 十 億 美 元 傾 瀉 至 美 國 主 要 城 市 房 市 中。 他 還 稱 其 中一些來源可疑的外國資金屬 於 洗 錢 陰 謀， 除 了 將 房 價 推 高 至超出普通美國人承受能力之 外， 大 筆 人 民 幣 兌 換 成 美 元 也 將對美國經濟構成威脅。 外國投資者對美國房地產市 場投資的負面影響可能已被部 分 美 國 政 府 官 員 所 忽 視， 它 可 能造成的潛在危害也不為普通 美國人所知。 Barnabic 建 議 政 府 採 取 措 施， 遏 制 海 外 資 金 的 流 入， 他 稱， 目 前 舊 金 山、 紐 約、 達 拉 斯、 丹 佛 和 西 雅 圖 等 城 市 的 房 價走勢都已被推高至超過多數 美 國 人 的 承 受 能 力， 如 果 這 種 趨勢繼續下去，10 年後，35% 的美國住宅都將為外國人所擁 有。
南加州地區公寓租金上漲 [ 本報綜合報導 ] 現在大複合 區的物業主正忙於將他們的物 業以更高的價格租出去，這使 內陸地區的租戶感到了壓力。 RealFacts 最 近 發 佈 的 有 關 加 州 公寓租金的資料表明，現在該地 區已經有超過 90 個單元的租金 上升至每月 1287 美元。 內陸地區的租金在從 4 月到 6 月期間漲幅為 8.9%，這是南加 州地區最高的。 在南加州，洛杉磯縣的詢問租 金收益排名第二：詢問租金漲了 8.7%，達到每月 2041 美元。橙 縣在 4 月到 6 月期間詢問租金 上升了 6.9%，達到每月 1848 美 元。 有十九個加州都會區的租金 已經上漲了 5%。 在聖伯納迪諾和安大略的城 市區已經開展了一個長期的建 築計畫，目標是一個完善的工作 區， 充 裕 的 供 應， 公 寓 的 新 組 合，這是為了迎合那些追求豪
華、簡潔的家居設施，住宿無抵 押向上流動的租戶 。 根據在 RealFacts 租金趨勢報 告的統計資料，內陸帝國的入住 率達 94.9 個百分點，自從 2013 年以來幾乎沒有變化。 從最近走勢看，矽谷公寓的 成本相當高，每月 租金平均為 2584 美元。三藩市的地鐵區域 每月租金報價在 2015 年第二季 度為 2467 美元。 南加州內陸地區的公寓租金 自 2013 年以來穩步上漲。 今年年初，該複合區市場在 全美所有租金收益裡排名第五。 在 1 月到 3 月期間大型複合區公 寓的平均租金為 1246 美元，與 2014 年最後三個月相比上升了 42%。 根據 RealFacts 報告，在 2013 年年中，內陸複合區公寓租金報 價為 1136 美元。 原文撰稿：Debra Gruszecki
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陽宅風水之流年與守德慧思語 乙末年 ( 太歲楊仙 ) 犯太歲之生肖：龍 牛 狗 羊 鼠 合太歲之生肖：兔 蛇 馬 豬 在北方。太歲位亦在西南
財位方。歲破在東北方，三煞 五黃在西方，二黑東南方 通塞之分。
向西北之門：
防是非 破財 賊險 口舌 不利小口 下肢
利科甲 功名 讀書 人員好 有人來訪 外
體 = 損傷
出 搬遷 防失物 賊險
不利風水命屬土者。 大利風水命屬火者
不利風水命屬火者。大利風水命屬木者。
有變動或不祥之生肖﹕龍﹑蛇﹑馬、羊
有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、龍、蛇、
（狗、猴﹑豬）。
羊、猴、雞、豬、( 兔、馬 )。
吉之行業：高熱性 美髮﹑美容﹑自動餐
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有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛 兔，馬，
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2015 年是下元八運的第十二年，乙未
( 虎， 羊 ，狗 ，豬 )。
忌之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲
忌之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建
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﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由
築﹑秘書﹑企管顧問﹑代理商﹑經銷商
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年敬重之羊。天干屬木，地支是土。
天有逆順之紀，地有孤虛之理，人有
向東北之門
納氣為金，流年以天干為重。主晦木之
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年，辛日時臨甲午，妻財無氣身衰，幹
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遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑
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智者懂得進退裨板之術 錢財名利是
強火旺為官殺，火重金柔練壞，金沉海
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泥﹑飼料﹑農畜牧業﹑土產﹑窯業，代
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養命之物 也是奪命之原 所以做人處事
底生災，整體經濟明顯增旺，但不是樣
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財逢空亡，財貨難聚，家庭易生風波。
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大利之行業：土 水。 次利之行業：
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性之行業﹑汽車﹑娛樂。
金。 忌之行業：木 火。
防無忘之災 主孤寡 病符臨門 忌動土
忌之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲
大錢。因這世界充滿了仇富，妒美，反
7 月 7 日至 8 月 7 日
動必有災。
﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由
之恨權。動靜等觀，勿以物喜，不以已
向東之門：
不利風水命屬水者。大利風水命屬金者。
業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅
悲。至美者必有不善；物極必反，樂極
出外遠行 防口舌 血光 破耗 賊險 主退
有變動或不祥之生肖﹕鼠、兔，雞、狗
遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑
生悲。經雲《智慧如金剛》< 觀色如聚
氣之財 注意峽部 下體
( 牛、龍、蛇 )。
流動事業
未》有時《金剛怒目》，有時《菩薩低
不利風水命屬土者。大利風水命屬水者。
吉之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑
向西南之門：
眉》因人而異《擇交者不敗》《得道多
有變動或不祥之生肖﹕鼠、龍 馬 雞
鋸木業﹑鐘錶﹑模具﹑銀樓﹑當鋪﹑科
火燒前門 兒較叛逆 有血厄 主出外 變
助失道寡助》公平對待自己和眾生，因
（羊狗豬）
學鑒定﹑武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰
動 搬遷 月變卦之事 不利父親
果鐵律不可撼也。全無赤足人無完人，
吉祥之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷
性之行業﹑汽車﹑娛樂。
不利風水命屬木者。 大利風水命屬水者
愛無全愛，白壁有微暇，此事古難全，
飲﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自
忌之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲
有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛、虎、蛇、
只能求心而已。投降或服從並不是失敗
由業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑
﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由
狗、豬、( 兔、龍、馬 )。
而是累計能量，待時而動，誒機而起。
旅遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業
業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅
吉祥之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽
瓷同共振，物以類聚，人以群分，得先
﹑流動事業
遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑
﹑園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文
機者勝，善定位者王。生命很複雜，十
忌之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑
流動事業
具行﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑
人十色，人生都是從零開始，什麼都要
園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具
向北之門：
司法﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教
學習，一生不解。人生的目的這要問自
行﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司
只利房產 主困滯 災難 一動不如一靜
﹑慈善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫
己，各人有各人的人生目標和目的：人
法﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑
破財消災
療﹑藥物
各有志 不可強也。《一日萬般事，人
慈善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療
不利風水命屬水者。大利風火命屬金者
忌之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑
生不自由；若要身富貴，必向理中求》
﹑藥物
有變動或不祥之生肖﹕兔、馬、羊、雞，
園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具
理憑力伸，力憑理壯。理即良心道德，
向南之門：
（牛、龍、猴）
行﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司
公理正義即作對的事。生活上，《科學
金克木 文昌星的助力減弱 應酬多 有
吉之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑
法﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑
與人文》重不可偏廢；科學與日具進，
人來訪或有遠遊
鋸木業﹑鐘錶﹑模具﹑銀樓﹑當鋪﹑科
慈善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療
人文歷久爾新。以上所說就是事情的道
不利風水命屬土者。 大利風水命屬火者
學鑒定﹑武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰
﹑藥物
悟。要防招忌，需得意不著相，心聲賺
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客廳 閣樓
閣樓
儲藏室
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