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潛在購房者，或至少是租屋人 , 進而展現影響力 , 帶動房市的蓬 勃。 同時 , 勞動力市場的榮枯 , 直接 影響民眾對房屋的需求與房貸供 款能力，目前勞動人口總收入正 快速的增漲 , 將可為房屋建設與 銷售提供穩健的資金基礎。 此外 , 成屋市場庫存的減少 , 與 金融體系的修補恢復 , 加上依舊 處於低點的房屋貸款利率 , 這些 都對房市的走強有推波助瀾的積 極效果。Yan Yan 樂觀的預期 : 美 國的房屋市場將會在 2015 年后 期至 2016 年期間內 , 步入全新的 榮景當中。 Rodeo Realty 成立於 1986 年 , 目前分公司遍佈南加州 12 個主 要城市 , 擁有專業經紀超過 900 人 , 年營業額突破 20 億美元。 資 深 經 紀 YanYan 張 投 身 房 地 產 工作十餘年 , 擁有行銷學士學位 , 並且曾經在倫敦的經濟管理學院 攻讀碩士。身高 1 米 80 的張岩岩 (Yan-Yan) 來自田徑場，也曾經是 銀河裏閃耀的星星，經由無限淬 煉，現在，她是一位出色的商業 型地產與豪宅不動產經紀人。 YanYan 回 憶 說 , 從 十 歲 起， 她開始接受職業選手長期的艱苦 訓練，養成她克服萬難追求卓越 的堅毅精神；長成後，亮麗的外 型讓她的生命出現轉折，從此成 為聚光燈的焦點。多年來，自亞 洲 , 歐洲到美洲 ,Yan Yan 的足跡 遍及世界 , 也讓她深入不同文化 , 廣結豐富人脈 ; 她投身房地產工 作至今，以其個人特殊的地緣與 人脈關係 , 多年來專精於南加州
各 地 , 自 聖 蓋 博 谷 (San Marino, Arcadia), 西洛杉磯 (West LA, 比 佛利山莊 , 好萊塢 ) 至南灣 (Bel Air) 一帶高檔豪宅的買賣投資業 務。 YanYan 表示 , 進入春季以來， 美國房地產市場呈現一派欣欣向 榮的景象。3 月份，占美國房屋 銷售量九成的成屋銷售率創下 18 個月新高 ; 根據蓋洛普公司最 新公布的一份調查顯示，房地產 今年已經是連續第三年成為美國 民眾心目中”最佳的長期投資項 目”。其中 ,”高檔豪宅”更是眾 所矚目的焦點。 專業從事豪宅投資的 Yan Yan 表示 , 所謂的豪華型住宅 , 價格 通常定義為 100 萬美元以上 , 至 於南加州的豪宅區在這一波的上 漲後 , 低位價格更高於這個標準 , 而多數真正的豪宅實際平均成交 價格更達 300 萬美元以上。 YanYan 指出 , 在此一屬於金字 塔頂端的區隔市場當中 , 無論買 主的購買習慣與市場走勢變化 , 和其他的房產類型都存在著極大 的差異 : 首先 , 這類型房屋市場的存貨 量與物業來源一向都非常有限 , 所謂的”物以稀為貴”, 自然構 成了高檔住宅供需不平衡的狀態 以及房價的居高不下 ; 此外 , 屬 於金字塔頂端的客群 , 通常有著 極為個別化的風格取向與個人品 味 , 客戶通常會仔細的根據各自 不同的要求 , 精挑細選理想的房 屋樣式與型態 , 因此 , 豪華型房 屋的選購與交易速度通常相對緩 慢 ; 同時 , 在已經為數不多的房
源中 , 每棟豪宅的品質與地段也 存在著很大的差異 , 這對區域不 熟悉的買主來說 , 便是極大的挑 戰 , 一不小心很容易花了大錢 , 卻 不能物有所值 , 因此 , 在豪宅領域 中 , 專業經紀人的協助非常重要 ! 根據 Yan Yan 的觀察 , 南加州 房地產市場在歷經近四年的低迷 後 , 領先全美復甦的腳步 , 在來 自海外買主的驅動下 , 許多華人 社區一躍成為新興的豪宅區 , 房 價三級跳 , 漲勢驚人。 她特別提 醒 , 這些新興的華裔豪宅區 , 短期 內漲幅已高 , 平均房價直逼傳統 主流的”豪宅區”, 如 : 比佛利山 莊 (Beverly Hills) 與 Bel Air 等地 , 投資人未來若想追高 , 宜謹慎 ! YanYan 建議說 , 數十年來 , 比 華利山莊 , 新港灘等地一直都是 全球響噹噹豪宅的首善之區 , 平 均 房 屋 身 價 高 達 300 萬 至 500 萬 , 歷久不衰 , 許多豪門權貴都 以能夠入主這些地區為榮 , 畢 竟 , 門牌就代表了身分與地位 , 較 之新貴區域 , 更有其無與倫比的 資產價值與身分地位 ; 因此 , 無
論經濟如何不景氣 , 市況如何受 打擊 , 傳統豪宅區自有其穩固的 尊榮與身價 , 值得投資型買家購 入。 YanYan 說 , 由於豪宅與商業不 動產的投資 , 金額更高 , 風險加 大 , 尤其是新移民通常不熟悉本 地的城市環境 , 不了解美國的交 易程序與法規 , 乃至於文化習俗 上的差別 ,Yan Yan 會針對客戶的 個別情況 , 破解迷思與誤解 , 細 心耐心的提供符合個別需求的投 資方案與建議 ! 隨著更多的中國人士來美投 資， Yan Yan 衷心期盼，能夠成 為串連兩地的鵲橋，希望經由她 的努力 , 將南加州的美好介紹回 國內 , 也能讓更多的菁英人士 , 通過她的幫助尋得理想中的黃金 地， 一 圓 您 的 美 國 夢 ! Yan Yan 張 ( 張岩岩 ) 的聯繫電話 : 310210-7246
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A6．美國地產 A6•綜合要聞
二○一五年七月十一日至七月十七日 總 391 期 Jul11 ～ Ju17, 2015 www.fangchan.us / www.chinesebiznews.com
中國人成美國地產最大海外買家 【本報綜合報導】中 國 人 掀 起在美國的購房熱潮已經不是 什 麼 新 鮮 事 了， 但 是 隨 著 美 國 房 地 產 市 場 的 回 暖， 中 國 人 在 美 購 房 熱 還 是 一 浪 高 過 一 浪。 全 美 地 產 經 紀 商 協 會（NAR） 6 月 底 發 佈 的 報 告 稱， 從 房 屋 數 量、 銷 售 額 以 及 交 易 的 單 價 來 看， 中 國 人 已 成 為 美 國 房 地 產 市 場 最 大 的 海 外 買 家， 中 國 人在美國買房的開支比美國本 地居民或者國際投資者要高得 多。 據 NAR 統 計， 在 2014 年 4 月 至 2015 年 3 月 整 整 一 年 期 間， 外 國 人 在 美 國 購 買 房 地 產 的 金 額 達 創 新 記 錄 的 1040 億 美元，占整體交易量的 8%。期 間 來 自 中 國、 香 港 和 臺 灣 的 購 買金額達 286 億美元，其次是 加拿大的 112 億美元，印度的 79 億美元。這些外國富人最青 睞 的 購 屋 城 市 包 括 洛 杉 磯、 三 藩市、西雅圖和紐約。 該報告稱，對海外富豪而言， 美 國 的 房 產 仍 然 物 美 價 廉。 例 如， 一 戶 紐 約 的 高 級 公 寓 要 價 160 萬 美 元， 仍 比 巴 黎 的 400 多萬美元和莫斯科的 200 萬美 元 便 宜。 就 成 交 價 格 而 言， 外 國 買 家 聚 焦 高 端 房 市， 平 均 成 交 價 格 為 49.96 萬 美 元， 較 一 年 前 增 長 26%， 約 為 美 國 整 體
平 均 成 交 價 25.56 萬 美 元 的 兩 倍。 此 外，55% 的 外 國 買 家 都 用現金交易。 過去幾年裡，中國一批批買 家 在 全 球 大 肆 購 置 房 產， 將 數 百 億 資 金 注 入 世 界 地 產 市 場。 其 中， 各 大 投 資 機 構、 開 發 商 及 私 人 投 資 者 是 主 力。 據 悉， 2014 年 中 國 海 外 房 地 產 投 資 超過 165 億美元，比 2013 年增 長了 46%。據專家預測：2015 年中國在海外房地產市場的投 資可能持續增長，至 2015 年年 底或將達到 200 億美元。 據 瞭 解， 去 年 中 國 人 在 美 國 購 房 的 單 套 平 均 成 交 量 為 83 萬 美 元， 遠 高 於 美 國 平 均 房 價 25.6 萬美元，也高於國際購房 者 平 均 成 交 價 的 50 萬 美 元。 2014 年 4 月到 2015 年 3 月，
中國買家在美國購房成交總額 達到 286 億美元，超過了任何 其 他 非 美 國 的 買 家 群 體。 中 國 買家的購房交易量也首次超過 其他非美國的群體，躍居首位。 2014 年 4 月 到 2015 年 3 月 間，美國市場上共賣出 20.9 萬 套 住 房， 中 國 買 家 的 交 易 量 占 到 了 16%， 比 例 比 前 一 年 提 高 了 7 個 百 分 點。 亞 洲 富 人 喜 歡 投 資 房 地 產， 中 國 富 人 在 美 國 砸 錢 買 房， 出 手 大 方。 他 們 在 美 國 購 房， 不 僅 是 為 了 取 得 良 好 的 投 資 回 報， 也 是 為 了 在 當 地自住。 就 州 別 而 言， 外 國 買 家 最 喜 歡 佛 州， 占 該 州 整 體 交 易 比 例 達 21%， 其 次 是 加 州 的 16%， 德 州 的 8% 和 亞 利 桑 那 州 的 5%， 紐 約 州 的 外 國 人 購 屋 占 比 也 有 3%。 歐 洲 和 加 拿 大 人 青 睞 佛 州 和 亞 利 桑 那 州， 亞 洲 人 較 喜 愛 加 州 和 德 州， 拉 丁 美 洲的投資客則較看中德州和佛 州。46% 的 外 國 買 家 購 屋 的 動 機 是 自 住，20% 的 人 計 畫 租 賃 出 去，15% 則 希 望 當 其 渡 假 居 所。 研究顯示，2014 年到 2015 年 初， 賣 給 中 國 人 的 房 產 中， 有大約 39% 是用於自住，另有 7% 是 供 在 美 國 上 大 學 的 孩 子 使 用。 以 出 租 房 為 投 資 目 的 的 只 占 23%， 美 國 的 房 子 中 國 買 家中大約已經有一半已經在美 國 生 活， 考 慮 到 近 年 來 中 國 來 美 投 資 移 民 的 暴 漲， 也 就 不 足 為 奇 了。 中 國 人 願 意 來 美 國 購 房， 對 美 國 的 房 地 產 業， 特 別 是 洛 杉 磯、 三 藩 市、 西 雅 圖、
紐約等大都市帶來了巨大的影 響。 中 國 買 家 所 購 的 房 產 中， 有 1/3 以 上 是 位 於 加 利 福 尼 亞 州。 中國大陸的投資者持續將資 金 投 入 在 美 國 的 房 地 產， 加 州 仍 是 首 選 目 標。 酒 店、 公 寓 和 網 上 房 地 產 企 業 正 蓬 勃， 但 也 帶 來 許 多 話 題。 此 外， 中 國 公 民利用美國聯邦政府的投資移 民項目 (EB-5) 尋求綠卡，也成 為現金購買房產和商業開發案 的主要來源。 儘管美國的房地產對中國的 土 豪 頗 具 誘 惑 力， 但 專 家 再 次 提 醒 中 國 人， 其 背 後 的 隱 性 成 本和文化差異仍需要中國買家 處 處 留 心。 在 許 多 中 國 買 家 的 心目中，美國的地產就是花園、 游 泳 池、 洋 房 的 代 名 詞。 但 實 際 上， 如 果 忍 受 不 了 美 國 小 鎮
的 寧 靜 生 活， 購 買 公 寓 才 是 享 受東西海岸繁華都市的現實選 擇。 對 公 寓 的 重 視， 尤 其 能 夠 體 現 中 美 購 房 的 文 化 差 異。 與 其 他 國 家 的 買 家 相 比， 中 國 的 買 家 更 看 重 房 屋 的 朝 向、 門 面 的 佈 局 和 周 邊 的 自 然 環 境。 不 過美國的建房者並不會對此刻 意 關 注， 因 此 許 多 房 屋 的 朝 向 不 一， 中 國 人 所 期 待 的 正 南 正 北 並 不 是 很 多。 讓 中 國 買 家 尤 其 忌 諱 的 是， 美 國 有 些 房 子 居 然正對著公墓。 美 國 同 樣 也 有 學 區 房 之 說， 好的公立的學區校區內的房子 價 格 是 非 學 區 房 的 好 幾 倍。 中 國 買 家 要 考 慮 的 是， 在 美 國 買 房 子， 並 不 能 解 決 長 期 居 住 的 身 份 問 題。 但 不 管 是 自 住 還 是 出 租， 買 在 不 錯 的 學 區 裡， 依 然 是 選 房 的 標 準 之 一， 因 為 好
美國住房收入因素造成“隔離” 政府主管部門力促族裔融合 據中新社綜合編譯報導，美 國聯邦住房和城市發展部長卡 斯楚 8 日宣佈要實現 1968 年公 平住房法的承諾，促進種族融合 的社區，遏制住房等因素造成的 “隔離”。 據報導，卡斯楚在芝加哥南 邊新公屋公寓樓舉行的記者會 上說，太長時間來，聯邦政府這 方面努力不夠。 除 了 禁 止 直 接 歧 視 之 外， 1968 年的法律要求接受聯邦住 房資金的各個城市，不管族裔、 祖籍、宗教或是否殘疾，促進平 等機會和得到住房。但是，當時 和隨後多年，各方面很少努力解 釋該法律“進一步平權”要求， 比如那些目標的意義以及如何 實現。 報導稱，奧巴馬政府的改革 目標就是為各個城市提供具體 指導和大量資料，涉及融合或隔
離模式、種族或族裔集中的貧困 地區、住房需求大的地區。 卡斯楚說，社區需要根據資 料確定目標，更好地投資於住 房、學校和交通設施，而那些項 目將受到密切監督。新規則將分 階段實施，儘管政府沒有公佈時 間表。 最新行動認識到，民權運動 高潮過去半個世紀之後，在涉及 好社區、好學校、交通方便、就 業、食品店和其它機會方面的平 價住房方面，美國部分地區仍然 以種族劃線相互隔離。 卡斯楚說，一個孩子長大的 地方不應當決定他們的歸宿。 為了說明長期不平等， 他引用聖路易市一社區的數據 為例：那個社區的孩子預期壽命 要比 10 英里之外的密蘇里州克 雷頓少 18 歲。 研究社區隔離問題的奈
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頓說，從芝加哥、到密蘇里州弗 格森和馬里蘭州巴爾的摩，人們 仍然相互隔離。聯邦政府說這種 情況不能繼續下去。 擔任芝加哥洛約拉大學 城市研究中心主任的奈頓稱，最 新宣佈的政策是一項好措施，但 由於這個問題根深蒂固，估計不 會很快收效。
2013~2014年工業市．皇家獅子會會長
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的學區其實也意味著好的治安 環境。 養房成本是不得不考慮的不 小 的 開 支， 購 房 者 每 年 都 需 要 向 當 地 政 府 繳 納 房 地 產 稅， 這 是 地 方 政 府 的 主 要 財 政 來 源。 房地產稅與房屋的價值直接掛 鉤，一般為房屋估價值的 1% 到 2%。由於近年來美國房地產市 場 的 開 始 復 蘇， 房 地 產 稅 也 開 始上漲。房屋的裝修改造、居住 後 的 維 修 保 養、 中 間 的 除 冰 化 雪、花草的養護打理，其費用開 支 都 比 中 國 要 高 得 多。 如 果 住 在 環 境 更 好 的 僻 靜 社 區 裡， 還 有 開 車 以 及 後 續 的 成 本 問 題， 這些都是中國買家買房時不能 不考慮的。
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陽宅風水之流年與守德慧思語 乙末年 ( 太歲楊仙 ) 犯太歲之生肖：龍 牛 狗 羊 鼠 合太歲之生肖：兔 蛇 馬 豬 在北方。太歲位亦在西南
財位方。歲破在東北方，三煞 五黃在西方，二黑東南方 通塞之分。
向西北之門：
防是非 破財 賊險 口舌 不利小口 下肢
利科甲 功名 讀書 人員好 有人來訪 外
體 = 損傷
出 搬遷 防失物 賊險
不利風水命屬土者。 大利風水命屬火者
不利風水命屬火者。大利風水命屬木者。
有變動或不祥之生肖﹕龍﹑蛇﹑馬、羊
有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、龍、蛇、
（狗、猴﹑豬）。
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有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛 兔，馬，
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2015 年是下元八運的第十二年，乙未
( 虎， 羊 ，狗 ，豬 )。
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泥﹑飼料﹑農畜牧業﹑土產﹑窯業，代
光亮性行業﹑爐具﹑燈飾﹑美術工藝﹑
養命之物 也是奪命之原 所以做人處事
底生災，整體經濟明顯增旺，但不是樣
﹑光亮性行業﹑爐具﹑燈飾﹑美術工藝
向東南之門
書
眼鏡、照明
要體量別人 ，立場互易側恍然大悟，
樣好，如房地產溫和上漲，租金跟進，
﹑眼鏡、照明。
良坤合吉 有利房地產 不利婚姻
言語無可量，回避洗腦，保持獨立思考
資訊科技明顯，製造業，人工智慧，生
忌之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建
利風水命屬水者。 大利風水命屬金者。
的能力，結交賢達，遠離禍害。人有責
藥科技，互聯網擴增，但駭客亦多，美
築﹑秘書﹑企管顧問﹑代理商﹑經銷商
有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、兔、龍、
任保護自己及所愛的人，達者瞭解這個
元強，油價弱，通貨小，貧富懸殊，朋
﹑中盤商﹑防水業（修屋頂）﹑喪葬業
狗、猴、豬 ( 鼠、雞 ) 。
世界，塞者反應世界來瞭解他。要會區
比失和，賊星猖盛，喪門，官符，病符
﹑瓷器﹑石器﹑石板﹑磚瓦﹑石灰﹑水
吉之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑
別核心和周邊價值，無知會帶來混亂。
多，或非人力直接造成的災厄常逢，正
泥﹑飼料﹑農畜牧業﹑土產﹑窯業，代
鋸木業﹑鐘錶﹑模具﹑銀樓﹑當鋪﹑科
生命的價值不僅追求快樂還要超越時空
財逢空亡，財貨難聚，家庭易生風波。
書
學鑒定﹑武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰
和個人成就人生的意義，那是一種頓
大利之行業：土 水。 次利之行業：
向西之門﹕
性之行業﹑汽車﹑娛樂。
金。 忌之行業：木 火。
防無忘之災 主孤寡 病符臨門 忌動土
忌之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲
大錢。因這世界充滿了仇富，妒美，反
7 月 7 日至 8 月 7 日
動必有災。
﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由
之恨權。動靜等觀，勿以物喜，不以已
向東之門：
不利風水命屬水者。大利風水命屬金者。
業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅
悲。至美者必有不善；物極必反，樂極
出外遠行 防口舌 血光 破耗 賊險 主退
有變動或不祥之生肖﹕鼠、兔，雞、狗
遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑
生悲。經雲《智慧如金剛》< 觀色如聚
氣之財 注意峽部 下體
( 牛、龍、蛇 )。
流動事業
未》有時《金剛怒目》，有時《菩薩低
不利風水命屬土者。大利風水命屬水者。
吉之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑
向西南之門：
眉》因人而異《擇交者不敗》《得道多
有變動或不祥之生肖﹕鼠、龍 馬 雞
鋸木業﹑鐘錶﹑模具﹑銀樓﹑當鋪﹑科
火燒前門 兒較叛逆 有血厄 主出外 變
助失道寡助》公平對待自己和眾生，因
（羊狗豬）
學鑒定﹑武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰
動 搬遷 月變卦之事 不利父親
果鐵律不可撼也。全無赤足人無完人，
吉祥之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷
性之行業﹑汽車﹑娛樂。
不利風水命屬木者。 大利風水命屬水者
愛無全愛，白壁有微暇，此事古難全，
飲﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自
忌之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲
有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛、虎、蛇、
只能求心而已。投降或服從並不是失敗
由業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑
﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由
狗、豬、( 兔、龍、馬 )。
而是累計能量，待時而動，誒機而起。
旅遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業
業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅
吉祥之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽
瓷同共振，物以類聚，人以群分，得先
﹑流動事業
遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑
﹑園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文
機者勝，善定位者王。生命很複雜，十
忌之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑
流動事業
具行﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑
人十色，人生都是從零開始，什麼都要
園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具
向北之門：
司法﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教
學習，一生不解。人生的目的這要問自
行﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司
只利房產 主困滯 災難 一動不如一靜
﹑慈善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫
己，各人有各人的人生目標和目的：人
法﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑
破財消災
療﹑藥物
各有志 不可強也。《一日萬般事，人
慈善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療
不利風水命屬水者。大利風火命屬金者
忌之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑
生不自由；若要身富貴，必向理中求》
﹑藥物
有變動或不祥之生肖﹕兔、馬、羊、雞，
園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具
理憑力伸，力憑理壯。理即良心道德，
向南之門：
（牛、龍、猴）
行﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司
公理正義即作對的事。生活上，《科學
金克木 文昌星的助力減弱 應酬多 有
吉之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑
法﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑
與人文》重不可偏廢；科學與日具進，
人來訪或有遠遊
鋸木業﹑鐘錶﹑模具﹑銀樓﹑當鋪﹑科
慈善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療
人文歷久爾新。以上所說就是事情的道
不利風水命屬土者。 大利風水命屬火者
學鑒定﹑武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰
﹑藥物
悟。要防招忌，需得意不著相，心聲賺
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