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點! Elliot 李專精高端房地產的投資 買賣，為知名的蘇富比國際房地產 公司延攬後，擔任全球高級房產顧 問多年 ; Elliot 表示，近年來，他的 業務著重于代表公司處理眾多與 中方合作的大規模開發計畫， 對於 溝通中美雙方需求，成功導入高端 買家進入美國市場，並順利完成各 類型大額投資案頗有心得，諸如 : 邁阿密市商業中心區的 Brickell City Center 開發案，占地數十畝，就是與 太古集團共同合作興建的知名大 案之一 ; 而正在規劃中的邁阿密” 中國城”計畫，地點位於邁阿密國 際機場附近，規模更是龐大，已經 獲得市府批准，正緊鑼密鼓的進入 尋求合資夥伴階段。 Elliot 認為，中國資金進入美國房 地產的勢頭方興未艾，但是中西文 化與商務邏輯的差別很大，不宜貿 然挺進 ! 現實的過程中，如何折衝 差異，順利”錢”進美國，以攫取 最高的投資報酬率，盡皆需要專業 的規劃與指導。基於過往的經驗與
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A6．美國地產 A6•綜合要聞
二○一五年七月四日至七月十日 總 390 期 Jul04 ～ Ju10, 2015 www.fangchan.us / www.chinesebiznews.com
在美買房的隱性成本與文化差異 不 久 之 前， 根 據 美 國 全 國 地 產 經 紀 商 協 會 的 報 告， 從 數 量、 美 元 銷 售 額 以 及 交 易 價 格 來 看， 中 國 人 現 已 成 為 美 國 住 宅的主要海外買家。 “ 中 國 人 有 錢， 有 需 求， 但 是普遍對美國的生活模式不瞭 解， 再 加 上 地 理 距 離 的 遙 遠， 在美國買房和養房都不像想像 的 那 麼 簡 單。” 兩 年 前 與 家 人 在美國波士頓購下一棟宅邸的 江河表示。 不 過， 儘 管 美 國 房 產 對 中 國 “ 土 豪 ” 頗 具 誘 惑， 背 後 的 隱 性成本與文化差異仍需要中國 買家處處留心。 選擇風水與生活方式 在 許 多 中 國 買 家 的 心 目 中， 美國的地產就是花園、游泳池、 洋 房 的 代 名 詞。 但 事 實 上， 如 果忍受不了美國小鎮的寧靜生 活， 購 買 公 寓 才 是 享 受 東 海 岸 都 市 繁 華 的 現 實 選 擇。 江 河 表 示：“以波士頓為例，市中心濱 海區的一套兩室一廳的公寓價 格可以高達 100 萬美元以上。 而同樣這筆錢則可以在周邊繁 華 的 衛 星 鎮 Brookline 買 下 四 室一廳且帶有花園的房子。” 對“ 風 水 ” 的 重 視 尤 能 體 現 中 美 購 房 的 文 化 差 異。 與 其 他 國 家 買 家 相 比， 中 國 買 家 更 加 看 重 房 屋 的 朝 向、 門 面 的 佈 局
以 及 周 邊 的 自 然 環 境。 不 過， 美國建房者並不會對此刻意關 注，因此許多房屋的朝向不一， 難得一見中國人所期待的正南 正北。 讓 中 國 買 家 尤 其 忌 諱 的 是， 美 國 某 些 城 鎮 中 坐 落 著 公 墓。 “美國的公墓可能會出現在任 何 地 方， 波 士 頓 市 中 心 緊 鄰 中 央 公 園 便 有 一 塊， 在 小 鎮 中 更 是 分 散 得 七 零 八 落。 我 曾 在 波 士頓衛星鎮 Natick 市看到一座 從內置到花園都十分精美的房 子，但是唯一美中不足的是，從 該房的某一個臥室裡可以看到 斜 建 在 山 腳 上 的 公 墓。 對 此， 中 國 買 家 只 能 敬 而 遠 之。” 江 河坦言。 對於中國特大城市的購房者 而 言， 昂 貴 的“ 學 區 房 ” 是 讓
許 多 孩 子 的 父 母 頭 疼 的 問 題。 事 實 上，“ 學 區 房 ” 的 概 念 可 不 只 是“ 中 國 特 色 ”， 遠 在 大 洋彼岸的美國父母同樣要承受 這 一 困 擾。 以 哈 佛 大 學 所 在 的 Cambridge 為例，大學周邊的房 屋 價 格 動 輒 輕 易 達 到 百 萬 級。 美國房地產仲介公司會給不同 的 學 區 使 用 五 星 級 評 分 制 度， 教育水準優裕的地區房屋價格 自然不菲。 江河表示，美國的“學區房” 主 要 適 用 於 公 立 學 校。 對 美 國 本土人而言，“就近入學”從小 學 開 始。 由 於 小 學 到 高 中 的 公 立 教 學 都 屬 於 社 會 福 利， 因 此 美國家庭只需要支付極少的費 用或者免費就可以讓孩子享受 到 就 近 入 學 的 公 立 學 校 教 育。 近 年 來， 美 國 私 立 高 中 入 學 競 爭 日 益 激 烈， 學 費 水 漲 船 高， 部分中國家長將目光投向了價 格 相 對 低 廉 的 優 秀 公 立 學 校， “學區房”的價格自然一路上 漲。 買房容易養房難 如果中國買家成功購得新 房， 美 國 的“ 養 房 ” 成 本 也 會 是一筆不小的開支。 首 先， 購 房 者 每 年 都 需 向 當 地 政 府 繳 納 一 筆 房 產 稅。 房 產稅與房屋及地段價值直接掛 鉤， 由 於 近 年 來 美 國 地 價 逐 漸 從 2008 年的金融危機中蘇醒， 因此房屋的地稅每年也呈上漲 趨勢。 根 據 美 國 房 地 產 仲 介 Zillow 官 網 的 公 開 信 息， 以 波 士 頓 衛 星 鎮 Brookline 一 棟 居 住 面 積 323 平 方 米、 五 臥 三 衛 的 房 屋
為例，官網售價 139.9 萬美元、 月租金 5296 美元，而該棟房屋 的房產稅則從 2005 年的 7502 美元 / 年一路上漲至 2014 年的 9789 美元 / 年。“我有過把房 子放到 Airbnb 的想法，一天收 100 美 元 左 右 需 要 一 個 月 內 租 出十天以上才可以滿足當月的 房產稅。”江河表示。 對於與美國人生活方式不 同 的 中 國 人 來 說， 房 屋 內 飾 和 傢 俱 的 改 造 同 樣 費 用 不 菲。 江 河 對《 第 一 財 經 日 報 》 記 者 表 示：“ 傳 統 的 美 國 家 庭 很 少 使 用 炒 鍋 和 油， 因 此 房 中 的 抽 油 煙機並不能滿足中國人的廚房 需 求， 對 於 抽 油 煙 機 的 改 造 往 往是中國買家打理房屋的第一 步。 但 由 於 美 國 廚 房 是 整 體 設 計 的， 追 求 完 美 的 中 國 屋 主 往 往會選擇更換廚房的整體設 施， 這 樣 的 開 銷 會 達 到 一 萬 美 元以上。” 在 東 海 岸， 看 似 簡 單 的 除 雪
也 是 難 以 避 免 的 隱 性 成 本。 在 遭 遇 暴 風 雪 襲 擊 的 冬 日，“ 各 家自掃門前雪”是鄰里街坊的 慣 例， 中 國 屋 主 多 會 選 擇 除 雪 公 司 來 清 理 屋 頂 以 及 道 路。 “ 除 雪 是 一 筆 昂 貴 的 開 銷， 公 司會與屋主約定達到某一降雪 量 時 來 清 除 積 雪， 每 次 除 雪 的 開 銷 會 在 400 到 800 美 元 之 間。”江河坦言。 美國院落中美麗的花園也讓 許多中國買家心嚮往之。不過， 花園的養護開銷絕非可以輕易 忽 視。 許 多 中 國 購 房 者 缺 少 除 草 及 花 園 打 理 的 知 識， 絕 大 多 數 人 會 選 擇 雇 用 園 林 公 司。 如 果買主希望大改自己的花園或 者 房 屋 結 構， 則 不 僅 需 要 得 到 當 地 政 府 的 批 准， 雇 用 美 國 土 木 公 司 更 是 價 格 不 菲。 江 河 表 示：“ 中 國 買 家 大 多 看 重 保 護 隱 私， 因 此 往 往 會 選 擇 栽 培 一 些 大 樹 來 遮 蔽 房 屋 或 者 花 園。 但 在 美 國 一 株 樹 齡 超 過 10 年
5 月份全美新房銷量環比續升 【本報綜合報導】美國商務 部公佈的資料顯示，5 月份美國 新房銷量環比繼續回升，顯示美 國房地產市場復蘇勢頭穩固。 資料顯示，經季節調整，5 月 份美國新房銷量按年率計算為 54.6 萬套，環比增加 2.2%。據 經濟學家測算，美國健康房地產 市場的新房成交量應在 70 萬套 左右。 5 月份美國新房銷售中間價 為 28.28 萬美元。按照當前的銷 售速度，待售新房需 4.5 個月售 完。 新房銷售雖在整個美國房地 產銷售市場所占比重不大，但對 拉動經濟仍有重要作用。 經季節調整，4 月份美國新房 銷量按年率計算為 51.7 萬套， 環比增加 6.8%。4 月份美國新 房銷售中間價為 29.73 萬美元。 美國全國房地產經紀人協會
公佈的報告顯示，4 月份美國舊 房銷量環比下降，但連續第二個 月維持在 500 萬套以上。 美聯儲主席耶倫不久之前表 示，儘管美國住房銷售價格和銷
量有所回升，但住房建築活動仍 比較疲軟。她預計美國就業市場 持續改善將進一步推動住房需 求。
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的 楊 樹 可 以 賣 到 近 一 萬 美 元， 因此使用土木公司會十分昂 貴。” 在 美 國 這 個“ 車 輪 上 的 國 家 ”， 光 有 房 沒 有 車 恐 怕 還 是 寸 步 難 行。 對 於 購 房 者 而 言， 雇用華人私人司機是許多初來 乍 到 者 的 選 擇， 但“ 美 國 是 人 力 成 本 很 高 的 國 家， 有 時 一 天 的 傭 金 會 高 達 幾 百 美 元。 尤 其 在 計 程 車 效 率 較 低、 生 活 設 施 較 為 分 散 的 衛 星 城 地 區， 購 車 的 重 要 性 就 更 能 顯 現 出 來。 因 此， 對 於 外 國 購 房 者 而 言， 私 家車很可能是在美國生活的必 需 品。 而 中 國 買 家 購 買 私 家 車 也 將 經 歷 一 個 繁 瑣 的 過 程， 其 中 涉 及 到 駕 照、 社 保 以 及 保 險 等諸多因素”。
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陽宅風水之流年與守德慧思語 乙末年 ( 太歲楊仙 ) 犯太歲之生肖：龍 牛 狗 羊 鼠 合太歲之生肖：兔 蛇 馬 豬 在北方。太歲位亦在西南
財位方。歲破在東北方，三煞 五黃在西方，二黑東南方 通塞之分。
向西北之門：
防是非 破財 賊險 口舌 不利小口 下肢
利科甲 功名 讀書 人員好 有人來訪 外
體 = 損傷
出 搬遷 防失物 賊險
不利風水命屬土者。 大利風水命屬火者
不利風水命屬火者。大利風水命屬木者。
有變動或不祥之生肖﹕龍﹑蛇﹑馬、羊
有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、龍、蛇、
（狗、猴﹑豬）。
羊、猴、雞、豬、( 兔、馬 )。
吉之行業：高熱性 美髮﹑美容﹑自動餐
吉之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑
﹑食品業﹑修理﹑製造業﹑代工﹑加工
園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具
﹑灑﹑照明﹑易燃物﹑汽油站﹑火爆性
行﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司
﹑光亮性行業﹑爐具﹑燈飾﹑美術工藝
法﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑
理。
有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛 兔，馬，
性之行業﹑汽車﹑娛樂。
﹑眼鏡、照明。
慈善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療
2015 年是下元八運的第十二年，乙未
( 虎， 羊 ，狗 ，豬 )。
忌之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲
忌之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建
﹑藥物
﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由
築﹑秘書﹑企管顧問﹑代理商﹑經銷商
印製業 高熱性 美髮﹑美容﹑自動餐﹑
年敬重之羊。天干屬木，地支是土。
天有逆順之紀，地有孤虛之理，人有
向東北之門
納氣為金，流年以天干為重。主晦木之
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業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅
﹑中盤商﹑防水業（修屋頂）﹑喪葬業
食品業﹑修理﹑製造業﹑代工﹑加工﹑
年，辛日時臨甲午，妻財無氣身衰，幹
﹑食品業﹑修理﹑製造業﹑代工﹑加工
遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑
﹑瓷器﹑石器﹑石板﹑磚瓦﹑石灰﹑水
灑﹑照明﹑易燃物﹑汽油站﹑火爆性﹑
智者懂得進退裨板之術 錢財名利是
強火旺為官殺，火重金柔練壞，金沉海
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流動事業
泥﹑飼料﹑農畜牧業﹑土產﹑窯業，代
光亮性行業﹑爐具﹑燈飾﹑美術工藝﹑
養命之物 也是奪命之原 所以做人處事
底生災，整體經濟明顯增旺，但不是樣
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向東南之門
書
眼鏡、照明
要體量別人 ，立場互易側恍然大悟，
樣好，如房地產溫和上漲，租金跟進，
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良坤合吉 有利房地產 不利婚姻
言語無可量，回避洗腦，保持獨立思考
資訊科技明顯，製造業，人工智慧，生
忌之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建
利風水命屬水者。 大利風水命屬金者。
的能力，結交賢達，遠離禍害。人有責
藥科技，互聯網擴增，但駭客亦多，美
築﹑秘書﹑企管顧問﹑代理商﹑經銷商
有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、兔、龍、
任保護自己及所愛的人，達者瞭解這個
元強，油價弱，通貨小，貧富懸殊，朋
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狗、猴、豬 ( 鼠、雞 ) 。
世界，塞者反應世界來瞭解他。要會區
比失和，賊星猖盛，喪門，官符，病符
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別核心和周邊價值，無知會帶來混亂。
多，或非人力直接造成的災厄常逢，正
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生命的價值不僅追求快樂還要超越時空
財逢空亡，財貨難聚，家庭易生風波。
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和個人成就人生的意義，那是一種頓
大利之行業：土 水。 次利之行業：
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金。 忌之行業：木 火。
防無忘之災 主孤寡 病符臨門 忌動土
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大錢。因這世界充滿了仇富，妒美，反
7 月 7 日至 8 月 7 日
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之恨權。動靜等觀，勿以物喜，不以已
向東之門：
不利風水命屬水者。大利風水命屬金者。
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悲。至美者必有不善；物極必反，樂極
出外遠行 防口舌 血光 破耗 賊險 主退
有變動或不祥之生肖﹕鼠、兔，雞、狗
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生悲。經雲《智慧如金剛》< 觀色如聚
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( 牛、龍、蛇 )。
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未》有時《金剛怒目》，有時《菩薩低
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眉》因人而異《擇交者不敗》《得道多
有變動或不祥之生肖﹕鼠、龍 馬 雞
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火燒前門 兒較叛逆 有血厄 主出外 變
助失道寡助》公平對待自己和眾生，因
（羊狗豬）
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果鐵律不可撼也。全無赤足人無完人，
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不利風水命屬木者。 大利風水命屬水者
愛無全愛，白壁有微暇，此事古難全，
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只能求心而已。投降或服從並不是失敗
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狗、豬、( 兔、龍、馬 )。
而是累計能量，待時而動，誒機而起。
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機者勝，善定位者王。生命很複雜，十
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人十色，人生都是從零開始，什麼都要
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學習，一生不解。人生的目的這要問自
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只利房產 主困滯 災難 一動不如一靜
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己，各人有各人的人生目標和目的：人
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各有志 不可強也。《一日萬般事，人
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生不自由；若要身富貴，必向理中求》
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理憑力伸，力憑理壯。理即良心道德，
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公理正義即作對的事。生活上，《科學
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與人文》重不可偏廢；科學與日具進，
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人文歷久爾新。以上所說就是事情的道
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悟。要防招忌，需得意不著相，心聲賺
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