川銳傳媒 www.chatrays.com 廣告刊登熱線 : 909-689-7777
Issue 319 (Dec, 2018)
房产投资预测！ ２０１９ 美国房地产市场 ３ 大预言 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１２ 收益超 ２０％，出租屋的收益超乎你想象！华尔街精英都这么干 ．．．．．．．．．１６ 带上超龄子女的亲属移民方案 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２４
房产投资预测！ 2019 美国房地产市场 3 大预言
２０１８ 年已接近尾声 ２０１９ 年美国地产会是怎样？ 美国经济总体情况 看数据 截至今年第二季度，美国 ＧＤＰ 环比增 速达到 ４．１％，创近期新高。本轮经济的 扩张已经保持了 １１０ 个月的增长。 看预期 美联储会议对美国经济保持乐观，用 “强劲”二字来形容美国经济增速，此次 会议删掉了以往声明中的稳健增长说辞。 此轮美国经济扩张有望打破历史最长记 录。此次声明中强调了经济活动、就业市 场、家庭支出和商业固定投资基本面强 劲，预计进一步循序渐进加息。 看戏精总统的 ｔｗｉｔｔｅｒ 特朗普曾乐滋滋的在 ｔｗｉｔｔｅｒ 上写道：“美 国有全世界最好的财务资料”。 与此同时，美国国内失业率截至 １０ 月 已 经 下 降 到 了 ３．７％， 为 ２０００ 年 １２ 月 以 来的最低水平，降到了 １８ 年来新低。这 与强劲火爆的就业市场直接相关，就业市 场的强劲态势也提高了美联储官员的乐观 情绪，认为通胀率将朝着美国央行目标增 长。在就业市场的强劲环境下，可以进一 步支撑消费，这是有利于投资的。 房地产的情况 看房价趋势 美国整体的房价走势，过去十年里涨了 １５％。全美 ＮＡＨＢ 房地产市场指数一直远 高于 ５０ 的基准分界线，也表明了开发商 对未来预期较好，或会增加房地产投入。 从当前的资料指针来看，美国经济在 ２０１９ 年上半年预计仍会延续当前的强劲势头。 看人口结构 美国总人口持续显着攀升，其中年轻人
与老年人的增长值得关 注。 买房主力人口在提升 在 １９８１ 年到 １９９６ 年期 间出生的人，２５－４４ 岁的 人口自 ２０１１ 年起转跌为 升。这个年龄段的人群是 房地产市场购房的主要年 龄层，具有购房潜力，结 合持续的低失业率，这个 年龄段的青年就业人口不 断增多及收入的增加，美 国房地产市场的购房需求 预计将会进一步扩大。 人口老龄化带来“银发红利” 自 ２０００ 年以来，６５ 岁以上人口就一直 处于稳步增长状态。截至 ２０１７，美国 ６５ 岁以上老龄化人口已达到 ４９２４ 万，人口 的老龄化也为养老类地产提供了发展契 机，该市场也预计成为主流地产开发项目 之一。 综上来看，美国近期宏观经济表现向 好，但在全球整体不确定的大环境下，找 出未来最有升值空间的地产板块，才能让 投资人在有赚头的同时也更有抗风险的能 力。 结合美国经济、市场环境与人口结构， 我们可以做出以下 ３ 大预言： ＊ 预言① ＊ 学生公寓 － 巨大潜力 学生公寓是典型的抗周期地产类别，原 因是无论在经济周期的什么阶段，学生数 量是不受影响的，海外不断到美国去留学 的留学生，这些年只增不减。而学生公寓 的长期需求和学生数量密切相关，留学学 生人数的综合变化也自然成为学生公寓需 求的决定性因素。 考虑到学生公寓是一类安全稳定的创收 型资产，学生公寓实际是抗周期行 业细分中非常好的投资类别，与经 济关联度小，安全稳定。学生公寓 地产不仅为投资多元化提供了机会， 也能避免传统高价资产领域的激烈 竞争。如果担心经济周期的动荡， 学生公寓的可预期性正是不确定中 可以找到的确定。 ＊ 预言② ＊ 养老地产 － 渐成主流 “婴儿潮”一代指的是 １９４６－１９６４
12
年出生的一代人，在享受了美国经济繁荣 的红利后，这 ５０００ 万“不服老”的群体 也开始进入退休期。目前 ６５ 岁人口已占 美国整体人口数接近 １６％，以这一代人的 特点以及富足程度，意味着未来需要更多 更好的养老设施来提供广泛的服与帮助。 养老问题也逐渐成为美国最为关心的问题 之一。 在此情况下，即便是在频繁波动的市场 背景下，人口结构决定了养老地产的周期 性特征仍是较弱的，最吸引投资者的还是 该领域的长期受益流以及支撑该领域增长 的人口结构发展趋势。今后 ２０ 年中，６５ 岁以上的老龄人口不断上涨，如此庞大的 人群是一个超级大的市场，前景可观。 ＊ 预言③ ＊ 物流地产 － 大势所趋 自上个世纪 ８０ 年代，美国就已逐步推 广供应链管理的思想，物流地产作为整个 物流供应链中的周转物流环节，也在地产 行业细分领域里得到了迅速的发展。在前 几年国内双十一爆仓的时候，美国电商在 感恩节，黑色星期五这些购物大打折的节 日里却能有序进行，美国各大电商的快递 配送速度提升的背后，是物流仓储配套体 系的升级。 由于网购的无处不在，物流地产离我们 并不遥远。 随着技术的冲击以及消费者 购物方式发生改变，仓储空间需求与日俱 增。所以零售商家需要在人口中心附近设 置更多仓储空间来满足需求。而在零售物 业租金相对较高的情况下，需要依赖仓储 来储存大量库存。除此之外，人口的增长 也会对供应链施压，进而转化为对物流地 产的需求。 （图片、文章内容源自网络，我们充分 尊重知识产权，如有问题请及时联系我们）
13
收益超 20%，出租屋的收益超乎你想象！ 华尔街精英都这么干！
低价买入廉价房，翻新后就卖出去了。 收益会在 ２５％ 以上。但是，这终究是主 动收入，如何能有被动收入呢？ 带着这个问题，今天请教了一位朋友。 朋友跟我说，你为什么一定要把翻新之后 的房子卖出去呢？你完全可以把房子留在 手中啊。如果需要钱买入下一个房产，完 全可以把钱 ｒｅｆｉｎａｎｃｅ 出来。这就是所谓的 ＢＲＲＲＲ 策略——买廉价房 （ｂｕｙ），翻新 （ｒｅｈａｂ） 后出租出去 （ｒｅｎｔ），通过银行再贷款 出来 （ｒｅｆｉｎａｎｃｅ）。然后，用贷款出来的钱， 重新再买房子 （ｒｅｐｅａｔ）。 而留在你手中的 房子，可以给你带来高达 ２０％ 的 ｃａｓｈ ｏｎ ｃａｓｈ ｒｅｔｕｒｎ （现金回报率），而且还不需 要你那么费劲去工作。 听到这儿，我瞪大了眼睛，说：“虽然 正现金流的房子，有收益。 但是房子收益 也没有你说得那么高吧 ？！” 今天朋友心情不错。 跟我详细解解释 了，华尔街那般精英，也喜欢持有出租屋 的原因。因为他们仔细算了持有房产可能 产生的收益。 朋友耐心地跟我解释，说： “你看，我们所在的地区都差不多，典 型的美国中西部地区，每年城市人口基本 变动不大。房价的变动，基本上是按通货 膨胀率走的。 每年房价的增长，基本上是 ３％ 左右， 租金增长基本上也是这个数字。 假设你在这样的地区，买了一个正现金 流的房子。首付 ２５％， 贷款 ７５％。 比如 说 ２０ 万美元的房子，我们的投入是 ５ 万 美元，银行贷款是 １５ 万美元， 每月的租
金 是 ２０００ 美 元。 房 产 和 租金的增长是每年 ３％。 一 年 之 后， 房 子 增 值 到 了 ２０．６ 万 美 元。６０００ 美 元除以 ５ 万美元的首付， 我们的现金回报率大约是 １２％。 另外，我们要考虑的， 是我们每个月付房贷的部 分 钱， 有 部 分 是 要 来 支 付本金的。假设 １５ 万美 元的贷款，３０ 年固定 ５％ 的 利 率。 那 么 第 一 年 第 一个月要付的钱的总数是 ８０５．２３ 美元，其中 １８０．２３ 美元回到我们的 本金中。一年之内，我们支付的钱中，到 达本金的钱有 ２，２１３ 美元。２，２１３ 美元除以 ５ 万美元，这部分的收益是 ４．４％。 最后我们再算一下租金收入。假设我们 除了贷款支出外，水电，修理，管理，税 务，和保险等每个月的支出是 ６００ 美元， 空置率是 １０％，那么我们每个月的现金 流大约是 ３９４ 美元，现金回报率是 ９．５％ （３９４＊１２／５００００）。 把 上 面 这 三 项 加 起 来： １２％＋４．４％＋９．５％＝２５．９％。这部分钱还没有
16
考虑到我们的租金年收益其实是按 ３％ 增 值的。 作为股神巴菲特，每年的股票投资收益 也就是 ２０％ 左右。而通过房产投资， 简 单地买入，持有期间加上贷款的杠杆，每 年就可以让我们的钱达到 ２５％ 左右的现 金回报率。如果再加上其中买廉价房，翻 新获得的收益，收益会更高。 听了朋友一席话，终于明白为什么文学 城的房产投资群里，活跃的都是一大堆地 主了。 朋友的话，坚定了自己通过 ＢＲＲＲＲ 的 方式获得财富自由的决心。 （图片、文章内容源自网络，我们充分 尊重知识产权，如有问题请及时联系我们）
19
38
39
带上超龄子女的亲属移民方案
近日，有 ＥＢ－５ 投资人咨询，才意识到 恐怕有投资者对办理超龄子女的亲属移民 要求并不清楚，耽搁了最简便可行的机 会。 随着排期形式进一步加剧，超龄家庭越 发增多。对于已经登陆拿到临时绿卡，以 及即将登陆的超龄家庭，如果不能带上超 龄子女，办理移民大多没有什么意义。 今天，特此来提醒下超龄子女的亲属移 民申请。 无论还有什么别的选择，为超龄的子女 办理亲属移民，这条是最低成本的保底方 案，一登陆拿到临时绿卡之后，就应该尽 快找移民律师办理。 美国移民法规定，亲属移民分近亲亲属 和优先亲属两种。近亲亲属仅指美国公民 之亲属，这里我们就不探讨了，只来看看 优先亲属类移民，就是 Ｆ１￣Ｆ４： 优先亲属（亲属移民的优先类别）受配 额控制，需要等待配额排期，根据关系又 分为 ４ 种： １． 家庭第—优先类 Ｆ１： 美国公民之任何年龄的未婚子女，每年
配额 ２３４００ 名； ２． 家 庭 第 二 优 先类 Ｆ２： ２ 类合计每年 配 额 １１４２００ 名， 外加第一优先类 未用完的 ３％。 Ｆ２Ａ 美 国 永 久 居民之配偶及 ２１ 岁以下未婚子女， 占配额 ７７％。 Ｆ２Ｂ 美 国 永 久 居民之配偶及 ２１ 岁以上未婚子女， 占配额 ２３％。 ３． 家庭第三优先类 Ｆ３： 美国公民之已婚子女，每年配额 ２３４００ 名，外加第—、二优先类未用完的名额； ４． 家庭第四优先类： 美国公民的兄弟姐妹，每年配额 ６５０００ 名，外加前三个优先类未用完的名额。 对于，ＥＢ－５ 投资人而言，依据这几个 类别现在的排 期情况，可行 的选择我们就 只有 Ｆ２Ｂ，现 在排期大体是 ７ 年左右。 注 意： 拿 到临时绿卡就 可 以 为 ２１ 岁 以上未婚子女 申请，离婚子 女视为未婚子 女。 对于已经 或者即将登 陆，拿到临时
24
绿卡的 ＥＢ－５ 投资人而言，尽快办理 Ｆ２Ｂ 是一个保底的选择。 同时，超龄子女继续读书维持身份， 以后能申请到 Ｈ－１Ｂ，或者找到雇主办理 ＥＢ－２ ／ ＥＢ－３ 等也是一个边走边看的办 法。 也 有 投 资 人 问， 能 否 办 理 Ｌ１ 或 ＥＢ１Ｃ 等。一方面，这类移民项目坑不少，另一 方面，刚毕业小孩没有工作管理经验往往 是不合格的，个人不怎么建议。 ７ 年排期也不短，但是在放弃或者找到 更好的方案之前，先这样最低成本地申请 着，权且当个保底方案，在彻底决定放弃 绿卡之前，先别放弃这个选项。 当然，这个方案只是针对已经登陆或即 将登陆的家庭，如果再排期 Ｎ 多年之后再 申请亲属移民，这等待时间恐怕就真的无 法忍受了。 （图片、文章内容源自网络，我们充分 尊重知识产权，如有问题请及时联系我们）
41