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投資洛杉磯美景豪宅 升值可期
小時直飛中國，就像在國內旅行；成熟 的華人社區生活便利，明朗的經濟復蘇 創造更多機會；教育環境優良，給下一 代的發展機會；加州人口現在 3750 萬， 2040 年有望增長至到 7500 萬，地產投 資增值可期；來美華人大約 40% 留在南 加州，不愁將來沒有新買家。 近幾年許多白人富豪陸續從南加州出 走，後來居上的中國人接手白人釋出的 豪宅是很自然的事情，亞凱迪亞市、聖 瑪利諾市、核桃市等地近期售出的豪宅 多數落到中國人手裡，而且出現明顯的 僧多粥少的現象，因此美國一流建商開 發的新豪宅必將成為炙手可熱的高檔投 資品。
擁有
豪宅最多的國家，非美國莫
錄； 一 年 多 以 前， 一 位 香 港 商 人 花 費
屬。但美式豪宅之所以享譽
2800 萬美元在比佛利山莊購置了一套豪
世界，並不是因為其數量眾多，而在於
宅，去年一對中國夫婦出資 3450 萬美
它能融世界各民族風情于一體，代表著
元也在比佛利山莊購買了一座凡爾賽宮
國際化潮流的“美式建築風格”。從紐
風格的豪宅；就在三個月前，憑《江南
約長島到佛州棕櫚灘，再到加州黃金海
Style》一曲蜚聲國際的韓國男歌手 Psy
岸沿線和比華利山莊，全世界的富賈名
（“鳥叔”）一擲千金在洛杉磯市購入
流都會在這些區域置業，即便不是自己
豪宅，“鳥叔”在此時出手自然有其道
居住或度假使用，也可以作為巨額收藏
理。
品等待升值。
全美房地產經紀人協會發佈的數據顯
去年以來，美國富人重新青睞高端住
示，從去年 11 月開始，美國房價超過
宅和商業地產投資，加州房地產投資公
75 萬美金的高端房屋市場持續變得活
司 RMA 的董事總經理 Dani Evanson 稱，
躍，市場交易較一年前同期大幅增長。
很多高淨值客戶又把目光轉向了房地產
而今年 1 月以來，隨著美國房地產市場
市場，以尋求積極的資本增值。他表示，
的全面回溫，部分地區的高端住宅投資
現在很多客戶不再擔憂投資房地產的流
價值再次顯現，特別是亞裔聚集的大洛
動性和可替代性，他們希望從資本增值
杉磯地區，那些環境優雅、設計精美、
中看到 10% 左右的穩定回報。
裝潢考究、配套齊全的美景豪宅具有巨
具有實力的外國投資者對美國特別是
大的升值潛力。
加 州 各 地 的 豪 宅 情 有 獨 鍾。 兩 年 前，
許多有意在美國擴充事業版圖的中國
俄羅斯富豪米爾納（Yuri Milner）花費
企業家和投資者，首選華裔聚集的大洛
1 億美元在矽谷買入一棟法國城堡式豪
杉磯地區作為立足之地，考量的原因很
宅，創下了全美單棟房屋最高成交價紀
多，其中包括：天氣，空氣，人氣；11
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「搶房」中買賣雙方權益大損 美國聯儲會連續幾年實施量化寬鬆之下，股市堅持目前的牛市，加州
據說，最近有一位姓張的買主，透過他的經紀以五十萬價格的全現 金的買單傳送給賣方經紀，之後很快就接到賣方經紀的回覆，他被告 知說賣方已收到十幾個買單並正在挑選最佳買主，這位買主充滿著信 心，原以為他的買單的排名將是數一數二的，因為他的出價高於叫價 五萬元。出乎他意料，房子竟然落在其他買主的手裡，他即氣憤又懊 惱，心想：「不行！我一定要追根究底！」。一查之下，他發現房子 竟然給別的買主以低於五萬元的價格「搶」走了。想想一定是雙重經 紀在幕後操縱賣主、引導賣主選擇一位出價明明低於張先生的買主， 網絡資訊證實了張先生的想法，他打算告賣方經紀，但此時提出訴訟 卻於事無補，加州法律允許雙重經紀，只好吞聲嚥氣，下回肯定就像 這位幸運的買主，乾脆直接上「Redfin」找房子，抄下賣方經紀的電 話，聯絡並直截了當聘用他為雙重經紀。 事實上，類似這個情況的例子已屢見不鮮，面臨激烈的「搶房」競 爭，越來越多的買主已經開始領悟這個道理：要搶到房，就要直接聯 絡上賣方經紀，請求他當雙重經紀，要這麼做才能加強自己的競爭力 ，進而「搶」到房子。 加州地產商協會壟斷整個加州地產市場，幾乎所有執照經紀都必須 成為會員才能使用這個組織的標準委託或售賣合約。表格一概允許賣 方經紀同時代表買賣雙方，卻不明確告白於賣主，他有權修改合約、 禁止賣方經紀擔任雙重經紀，以確保賣方權益不受損。 雖明知類似以上這種經紀會不惜犧牲客戶權益來滿足自己的貪婪， 不予以信賴，類似張先生的買主，，為了「搶房」，迫不得已，非用 雙重經紀不可，卻心有餘悸，此時此刻確實需要第三隻毫無利益衝突 的銳眼為他把關。
的失業率已經開始好轉，經濟也逐漸邁向復甦的道路，進而帶動了整個 加州的房市。 房市雖已復甦，但經歷了六年之久的法拍衝擊後，房價剛剛才越過底 谷，一般屋主好不容易熬到現在，才感覺到房子又開始建立淨值，也必 然會想先觀望一陣子，再決定賣不賣房。而手上持有大量法拍屋的銀行 ，連續從2009至2010兩年，大量地將法拍屋拋回市場之後，在聯邦與 州政府施壓之下，銀行被迫給予屋主充份的機會避免法拍，因此法拍屋 的供應也自然的從2009年達到的高峰降到目前的低谷了。 建商已開始意識到房屋供應的嚴重短缺，雖又開始大量購地準備建新 屋，但許多建商因過去房市低迷而多年遭受慘重虧損，心有餘悸而卻步 不前，故短期內新屋的興建也彌補不了短缺。 近年，在一個房貸利率持低、租金漲幅雙數位的環境下，買房比租房 更划算，所以想買房的人數增加了。大都會區域裡頭，如舊金山、洛杉 磯、硅谷、橙縣，出現了待售屋低庫存的現象，供不應求之下，房子一 旦登入市場，賣方經紀一下子就接到十來個買主的出價，多位買主競爭 、「互相殘殺」的情況下，加州就因此掀起了「搶房」潮。 短期內可望全加州的房價將猛烈飆漲，買者為了不誤買房的列車，往 往不僅出價得高於要價，還得接受賣方苛刻的條件，無形中過份喪失了 自己的權益，有時候最終不僅買不成，連訂金都被賣方沒收掉，或者需 要打官司才能將訂金爭取回來，即勞民又傷財。 事實上，「搶房」沒甚麼秘訣。除了如以上所述，要盡量接受賣方所 提出的條件以外，最好盡可能不要有太多買方附帶條件，譬如買方需要 先賣掉自己的房子、或獲得房貸才能夠成交，否則有權退出並拿回訂金 。多位買主搶購之下，出價書若含有太多「買方條件」就不吸引賣主了 。更重要的是，因為賣方經紀對於賣主挑選買主的決定具有相當的影響 力，若買主直接找上賣方經紀，聘任他代表買賣雙方、做「雙重代理」 ，那位買主就能佔據「近水樓台」之優勢。絕大多數的經紀不僅不會推 辭，甚至還鼓勵買方向賣方經紀提出擔任「雙重代理」的要求。其動機 在於能夠節省與另一位經紀分享賣方所支付的佣金，多謀利益。 加州法律基於避免利益衝突，而禁止一位律師在一個交易中同時代表 買賣雙方，却允許一位地產經紀同時代表買賣雙方。可是，一位服侍兩 位主人的僕人是很難完全忠心於其中一位的，經紀不能左右逢源，買方 就更加喪失權益了。
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“剛需”領跑上海“五一假日樓市” 海外置業投資移民一條龍服務受歡迎
在 2013 上海房展會暨“五一假日 樓市”的助力下，上海樓市在小幅休 整 後 再 度 熱 鬧 起 來。 來 自 青 浦、 嘉 定、松江等區的“剛需”樓盤領跑樓 市，不過，總體難覓大幅度打折優惠 促銷，開發商和購房者均心存觀望情 緒。而同期舉辦的第八屆海外置業投 資 移 民 展 顯 得 更 有 熱 度， 來 自 全 球 50 多家海外地產商報名參展，並可 提供海外置業投資移民一條龍服務。 美國中華商報及旗下中華地產報和 國際地產雜誌作為上海房展會的戰略 合作媒體，積極推介美國特別是南加 州房地產和投資移民項目，也讓自己 的廣告客戶與合作夥伴再次得到高頻 率的曝光，前來現場參觀諮詢者相當 踴躍。
2013 上 海 房 展 會 暨“ 五 一 假 日 樓 市 ”4 月 29 日 至 5 月 2 日 在 上 海 展 覽 中 心 隆 重 召 開， 展 會 規 模 達 20,000 平 方 米， 近 200 家 中 外 開 發 商 500 個國內熱銷樓盤和地產項目精 彩呈現，超過 140,000 人次觀眾將參 與本次房產行業盛會。 本 屆 展 會 由 上 海 展 覽 中 心、VNU 歐 洲 展 覽 集 團（VNU Exhibitions Europe）、 協 作 國 際 展 覽 主 辦， 上 海 萬 耀 企 龍 展 覽 有 限 公 司（VNU Exhibitions Asia）和太立德仁公關廣 告傳播集團聯合承辦，是繼“上海之 春”之後的滬上知名大型房地產展示 會。 “假日樓市”齊聚滬上一線知名大 型開發商，以剛需住宅為主，商業地
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產、旅遊地產和海外房產為輔，打造 全方位購房置業平臺。據上海搜房數 據監控中心統計，本次“假日樓市” 的參展樓盤數量比 3 月份的“上海之 春”房展會有明顯增長，共有 13 個 本地全新樓盤亮相，比“上海之春” 房展會僅 5 個全新盤大增了 160%。 隨著各地出臺的樓市調控細則的政 策效應進一步顯現，二手房市場交易 的逐漸降溫，一手房價格趨向穩定， 而剛性需求構成了樓市交易市場的重 心。 據 漢 宇 地 產 市 場 研 究 部 監 測， “國五條”上海細則 3 月底落地後， 4 月份上海新房表現為先抑後揚。月 初，開發商推盤意願較低，隨後緩慢 釋放，最後兩周供應量明顯回升。 本屆展會迎合市場需求，傳統剛需 住宅板塊重磅亮相，遍佈上海各區域 及軌交沿線，滿足不同地域及人群需 求。據主辦方統計，此次參展的本地 項 目 有 300 多 個。 此 外 還 有 不 少 外 地樓盤的參與，主要有來自江蘇、浙 江、安徽、山東等地的投資項目。不 乏有來自威海寶灘的和浙江的雲瀾灣 旅遊度假項目，以及山東的中聯自由 港灣、江蘇的海灣壹號別墅和公寓項 目。 縱覽參展樓盤，無論是奢華穩重的 海外風格還是低調含蓄的中國風，總 能在房展會上找到適合自己的一款房 型，欣賞那些樓盤如同“百花爭豔” 之美。跟隨著房展會裡看房班車，還 趕得上末班的踏青季，看房踏青兩不 誤。 近 幾 年 來， 海 外 房 企 以 及 代 理 商 已在國內開拓出海外投資與置業的
繼 3 月份上海之春房展會首次憑 票入場受到觀眾與展商的一致認可， 五一假日樓市繼續執行門票制，總結 3 月份的經驗，嚴格規範現場秩序的 基礎上，加派安保人員維持現場秩序 以及保障展商物品安全，給觀眾營造 舒適的參觀環境和別樣的觀展體驗， 全面提升展商服務水平和展會品質。
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市場，市場也頗具成熟。主辦方以一 年三屆的頻率舉辦海外置業展，提供 成熟的推廣平臺，已經得到業界的認 可，此次有來自全球 50 多家海外地 產商報名參展，主要有房產代理商、 移民公司、律師事務所、境外旅遊公 司、出入境服務公司、投資諮詢公司 的參與，並可在展會期間提供海外置 業投資移民一條龍服務，受到上海和 周邊城市民眾的歡迎。 此次海外展區首次出現國內知名房 企在海外的投資項目，有來自綠地韓 國的“漢拿山小鎮”，碧桂園投資的 馬來西亞房產等。同時該集團本地項 目也參加了國內展區的展示。 展會同期舉辦了一系列會議及論 壇， 幫 助 展 商 更 好 地 宣 傳 和 推 廣 項 目，同時增進國內觀眾對於海外置業 及投資的瞭解，發揮國內最大規模海 外置業盛會的作用。
圖為：美國中華商報社長蘇子涵親自率領中國市場運營團隊骨幹在上海房展會 提供諮詢服務
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中國客推高北美房價言過其實 針對
近日來熱炒的華人推高美國
屋都非常搶手。房屋買賣市場也有類似
房 價 的 消 息， 熟 悉 美 國 房
情況。
蘇家敏告訴記者，目前美國房價開始 上揚，但距歷史最高點尚有較大空間。
地產市場運作的人士表示，大量中國人
中國人赴美置業三大動機
美國房屋買賣的法律法規健全，投資風
赴美買房對部分地區房價上漲有一定作
蘇子涵等專業人士告訴記者，目前中
險較小。這些都助推了購房的投資回報
用，但推高美國整體房價的說法“言過
國人到美國購房主要出于三種考慮。一
率，自然吸引了不少包括華人在內的投
其實。”
是為了子女的教育。很多人的子女已經
資者。
華人社區房價有所上漲
在美國讀中學或者大學，家長計劃給孩
兩大因素推高美國房價
美國中華商報社長蘇子涵在工作中接
子買房，還可以分租給同學收一些租金；
蘇子涵指出，美國房地產價格走高實
觸大量前來美國購買房地產的中國人，
有的家長則計劃送子女來美國讀書，長
際有兩個推手，而並非傳言中的中國人
並為他們提供咨詢。他告訴記者，中國
遠打算，現在就開始買房。
買房。第一個推手是美國房地產業進入
人在洛杉磯、舊金山和紐約等地大量聚
二是為尋求更好的生活。目前美國總
新一輪上升周期。美國房地產上一輪谷
居，那裏華人社區的房子也大多由華人
體物價水平低于中國，居住環境好、空
峰在 2006 年上半年，隨後走平，接著
購買，其中既包括從中國本土來的，也
氣新鮮、水和食品也比較安全，因此不
下跌。2008 年金融危機爆發，出現房價
包括美國當地的華裔。近來華人買家超
少有條件的中國人積極辦理赴美投資移
暴跌，2009 年跌倒谷底，此後兩年出現
過了賣家，造成一些特定社區的房價上
民並買房，期望在這裏生活和養老。
二次探底後又再度上升，隨後便進入較
升，是正常現象。但要說華人推高美國
三是為尋找更好的投資機會。目前國
為持續的上升周期。
整體房價，則是言過其實。“中國人在
內房價高企，政府加大調控力度，在國
第二個推手是美聯儲連續實施的量化
美國的比重那麼小，怎麼可能推高美國
內炒房已不大容易，不少人便將目光轉
寬松政策。低利率環境和大量流動性進
的房價？”
向海外。美國在經歷金融危機的洗禮之
入市場的結果是，去年 8 月到今年 2 月
南加州資深房地產經紀人蘇家敏說，
後，其房價處于谷底反彈的階段，同類
南加州地區的房價有了 20% 以上的升
到南加州的中國新移民中，40% 會選擇
房屋價格不僅比國內低很多，也比加拿
幅。
在洛杉磯定居，致使那裏的房屋租賃市
大、澳大利亞、歐洲等發達國家便宜，
美國商家看好華人生意
場火爆。華人主要聚集在聖蓋博谷，只
而且美元匯率走低使得中國人在美購房
隨著越來越多的中國人到美國購房，
要接近華人社區 30 分鐘車程之內的房
更加劃算。
美國的銀行、房地產開發商和中介等機 構也做了相應準備。包括匯豐和華美在 內的幾家主要華資銀行也可為中國買房 人提供按揭。一座 350 萬美元的豪宅， 可以獲得 70% 的貸款，並且最多可享受 2.52% 的超低利率。 蘇 家 敏 說， 許 多 美 國 開 發 商 都 了 解 中國人的品位，在建房時多半會考慮中 國人的習慣。如果是兩層樓，一樓要有 臥室，因為中國人喜歡幾代同堂，老人 住在一樓，免得爬上爬下。許多大開發 商在建房時除了配備西式廚房外，還會 特意準備一套適合中國人烹調的中式廚 房。
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第四屆中美企業峰會圓滿閉幕 第四
屆中美企業峰會在經過兩天
愛德華•尼克森在致辭中表示，主
的 議 程 後， 於 4 月 30 日 在
版這本書也是他的哥哥尼克森總統的
洛杉磯千禧酒店圓滿閉幕。峰會主席沈
遺願，雖然中美語言截然不同，但他
群（見中圖右一）在閉幕式上宣布，本
相信在峰會的協助下，這本書的翻譯
次峰會中美企業家在影視、教育、金融
內容，一定會忠於原著，忠於歷史，
以及房產業的合作上，取得多項進展。
讓中美兩國的讀者對尼克森家族有最
據 介 紹， 不 少 企 業 都 有 進 一 步 合 作
正確的瞭解。
的意願，例如黑龍江職業技術學院與紐
據悉，2013 年中美企業峰會在結束
約曼哈頓酒店管理公司（林式集團）達
紐約與洛杉磯的議程後，還將前往拉
成合作共識，有意合建中國第一所酒店
斯維加斯和聖地亞哥，與當地的企業
管理學院，引入喜來登、萬豪及洲際酒
家進行分會的交流。
店的管理體系，培養可以和國際接軌的
重要貢獻的理查德•尼克森總統，中美
中國高端酒店、觀光和餐飲業的管理人
企業峰會去年接受了《尼克松家族》一
才。
書作者愛德華•尼克松和另一位作者凱
此外，黑龍江職業技術學院的孟北明 校長與美中友好運動協會會長周愛民達
倫歐森 Karen Olson 的委託，翻譯出版了 這本書。
成共識，計畫今年暑期在中國舉辦 NBA
據峰會總策劃人吳宗群介紹，該書的
明星賽；而北京南洋林德顧問有限公司
中文版正在趕印中，預計今年夏天就會
則看好中國教育市場對高端人才的需
正式發售，簡體字與繁體字的版本都將
求，計畫與國際教育領袖基金會合作，
印行。
在中國成立直接進入美國大學的國際學 校，並就學校的定位、課程的設置、外 教的數量做了詳細的商定。 在峰會舉行的中美房產合作論壇上， 美國中華商報 CEO、資深房地產專家蘇 家敏（見右一圖）著重向中國企業家介 紹了當前投資南加州房地產市場的天 時、地利、人和等因素，並就連鎖酒店、 休閒養老中心等商業地產合作開發與投 資商機做了詳盡的說明。 在 峰 會 閉 幕 式 上， 還 舉 行 了《 尼 克 松 家 族 》 一 書 中 文 版 的 新 書 發 表 會， 該書作者、年近九十的愛德華•尼克森 （Edward Nixon，見中圖左二），也就 是已故美國總統尼克森的親弟弟，專程 由西雅圖前來峰會與中美企業家會面。 1973 年，中美在對方首都互設外交聯絡 處，今年整整四十年了。為紀念中美兩 國這一歷史性的時刻和為中美建交做出
29
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亞太買家對美國 房地產市場興趣漸增 第一
太平戴維斯近日發佈第五
對於全球頂尖城市的豪宅需求有增無
倍。 紐 約 位 居 第 三。 從 國 際 標 準 來
期全球世界級城市房地
減，許多區位的價格大幅上漲。近一
看，儘管紐約住宅價格不貴，但租金
產市場報告，再次對全球十大世界級
年來許多世界級城市的房地產市場走
增長迅速，稅費及租賃時產生的其他
城市的房地市場進行追蹤調研。本次
向趨穩，個別與政府調控相關。亞太
費用高企。物業總支出方法表明，新
報告關注的十大城市仍然是倫敦、紐
區一些買家對美國市場興趣漸增。
興 城 市 相 對 便 宜。 成 熟 經 濟 體 城 市
約、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、東 京、新加坡、上海和孟買。
成本考量
中，悉尼存在一定優勢，其物業成本
辦公樓及住宅物業成本是同諸多
較低，利於吸引在太平洋區域擴張業
財富形成的區域轉變導致全球房地
商業活動包括公司的建立、擴張和重
務的公司。總體而言，自 2008 年之
產需求亦隨之變化。過去五年間，除
新分配全球資源密切相關。從我們的
後，物業支出總成本呈現多樣化的趨
成熟經濟體外，一些亞洲城市成為新
研究來看，香港依然在物業年支出成
勢。孟買和紐約的創意產業辦公樓實
興財富買家熱門之選。過去四年間，
本中位列首位，約為孟買和上海的三
現逾 20% 的增長，而新加坡和東京的 總成本則下降了 20%。 辦公樓的租金和租戶支付的總租 賃成本之間有顯著差異。例如紐約， 雖然一個創意公司支付的租金費用在 十大城市中位列第五，但是考慮到稅 務、租賃費和服務費，其總支出費用 則升至第二位，額外費用相當於租金 費用的 53%。倫敦的單位租金費用高 企，對於一個小型金融公司（比如對 沖基金），在倫敦最核心商業區梅菲 爾的辦公總支出在十大城市中排名第 二， 而 小 型 創 意 公 司 的 費 用 支 出 較 低。與此相反，巴黎的金融公司辦公 支出相對便宜，全球排名第八，創意 公司支付的總費用位列第三。同以往 全球房地產市場排名一樣，無論是金 融公司還是創意公司，香港都是辦公 租賃總成本最高的城市。對於在核心 商務區租賃辦公樓的小型公司，香港 的租賃總費用是十個城市平均費用的 2.5 倍，且是排名第二城市的近兩倍。
圖為：2011 年 3 月至 2012 年 3 月外國投資者在美國購房的比例
32
在十個世界級城市中，悉尼、上海和
孟買的額外費用支出最低，而倫敦，
收益穩定的住宅資產，對買家而言，
澳大利亞和歐洲組成的成熟經濟體。
紐約，莫斯科和新加坡的額外費用比
租金增長及回報率兩大基本因素正扮
只有倫敦的頂級居所從成熟經濟體中
重最高。
演愈加重要的角色
脫穎而出，自 2005 年起平均價格上
前景廣闊
在各世界級城市中，如今的收益較
漲 107%。 紐 約 同 期 增 長 了 47%， 而
租金增長是判斷房屋潛在需求狀
七年前變動幅度更大。在 2005 年，
日本當前的豪宅價格僅比 2005 年高
況的一個重要指標。總體而言，在我
新興經濟體和成熟經濟體的大部分城
8%。新加坡和孟買的價格與 2005 年
們歸入的世界級城市中，住房需求穩
市中，年租金毛收益率約為 5.5%。而
相 比 分 別 上 漲 了 232% 和 176%。 法
健。 孟 買 的 租 金 增 長 最 為 顯 著， 香
目前變動幅度則放寬至 2.4% 至 6.4%
國新施加的稅收政策對市場打擊不
港、巴黎、新加坡、東京的高端物業
大跨度區間內。由於熱錢湧入中國和
小，巴黎頂級住宅市場價格在 2012
市場動力已有所削弱，另外，土地資
印度房地產市場，致使租金增長難與
年下降 8%，河濱區的頂級物業價格
源 豐 厚 的 新 興 經 濟 體 城 市， 例 如 上
價格增長保持同步，因而導致許多新
下跌逾 10%。但總體來說，頂級住宅
海，隨著市政基礎建設擴張延伸，租
興經濟體的收益率明顯下降。
市場依然表現穩定。成熟經濟體的物
金漲幅或不及土地資源緊張的同類城
富豪的選擇
業更被認為是財富的避險港。尤其在
市，例如孟買和新加坡。
在 億 萬 富 豪 的 集 體 推 動 下， 核 心
美國，市場普遍認為樓市復蘇的時機 已經成熟。
支付紅利
區域的頂級居所價格已成倍增長。新
全球物業投資者的視線正逐步轉向
興經濟體表現明顯優於美國、日本、
33
大學城加油站好生意 年營1825萬
1.5英畝，建築物3,600平方尺，月售45萬加侖油，每加侖8美分毛利，便利店月 售17萬，35%毛利，自動洗車場每月銷售2萬美元，店舖租金每月2000美元， 淨利每年8４萬。連土地，設備，建築物，生意，要價780萬，投資回報10.76%。 買主會培訓或繼續管理。
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美國華人聚集在南加州地區 加利
福尼亞州位於美國西南
大小城市構成了幅員遼闊、規模龐大
交出了亮麗的成績單，不但房地產價
部， 海 岸 線 總 長 2,030
的南加州經濟圈。
格上揚，法拍屋減少，商業方面也在 向周邊的城市擴張。
公里，西瀕太平洋，北接俄勒岡州，
2011 年 加 州 人 口 為 3,769 萬 人，
東連內華達州，東南與亞利桑那州相
為美國人口第一大州。南加州地區總
根據加州房地產經紀人協會
鄰，南與墨西哥接壤。
人口超過 2000 萬，比整個紐約州的
（CAR）公佈的數據，加州的房屋銷
南 加 州 地 區 涵 蓋 八 縣（ 郡 ）：
人口還要多。全加州只有 5 個人口超
售 從 2011 年 到 2012 年 增 加 5.1%，
洛 杉 磯 縣（Los Angeles County）、
過 200 萬的縣（郡），它們都在南加
而從 2013 年起將出現連續 3 年的增
橙 縣（Orange County）、 聖 地 亞
州。
長。如果不是南加州的房屋市場供應
哥 縣（San Diego County）、 聖 巴
根據不完全統計，全美國華人大約
量有限，房屋市場的銷售還將出現更
巴 拉 縣（Santa Barbara）、 范 杜 拉
有 250 萬， 其 中 40% 左 右 的 華 人 生
加興旺的勢頭。就目前的情況來說，
（Ventura County）、 聖 貝 納 迪 諾 縣
活 在 南 加 州， 總 人 數 超 過 100 萬。
原本房屋價格高的地區，房屋供應量
（San Bernardino County）、 河 濱 縣
美國南加州地區居住著眾多的華裔人
越少，例如海邊地區，好學區的地區
（Riverside）與因皮裡爾縣（Imperial
士，在經濟不景氣的數年間，他們一
及華裔聚集的聖蓋博谷地區。這些地
County）。洛杉磯市、聖地亞哥市和
直艱苦地撐起了自己的家庭、事業及
區，一旦房屋面市，就會招來眾多的
聖巴巴拉市是美國西岸南部最著名的
公司。經過數年的努力，在美國經濟
買家來競購。目前，已經有更多的房
城市，由此輻射出去如同星羅密佈的
逐漸復蘇的 2012 年，華裔聚居地區
屋進入了預售期，2013 年南加州的 房屋價格將比 2012 年上升 5% 左右， 中 間 價 位 將 比 2011 年 的 價 位 上 升 11% 左右。 這 個 僅 僅 是 整 體 的 統 計 數 字， 對 於華人聚居的地區來說，房屋價格的 成長勢頭，要遠遠超過周邊地區。根 據統計，華人聚居區的房地產價格從 居民房屋、商業房地產到旅館用地等 等，今年以來都一直保持良好的成長 勢頭。一些地區的房地產價格已經連 續成長了 2 年左右，例如，聖蓋博谷 地區的各個城市。同時，華人聚居區 有向東區不斷擴充的趨勢，目前已經 從羅蘭崗地區一直延續到了鑽石吧地 區，就連波莫納地區也已經有眾多的 華人投資者進駐了。 就 華 人 商 業 來 說， 最 能 夠 讓 大 家 在市面上看見的就是餐館業及超級市 場。 近 一 年 以 來， 中 餐 館 在 眾 多 的 城 市， 幾 乎 連 成 了 一 個 不 夜 城， 讓 眾 多 的 老 美 社 區 羡 慕 不 已。 眾 多 中
36
餐館、港式西餐廳、越南米粉及臺灣
最佳小城 市前十名之列，2011 年商
教育體系，這個最初以白人為主的郊
小吃店，西起洛杉磯中國城，經過蒙
業週刊雜誌將其列為美國最佳城市排
區小城，快速成為華人新移民聚居的
特利公園市、聖蓋博市、柔似蜜公園
行榜第五位。該市總人口 21 萬，其
城市。
市，一直到哈崗、羅蘭崗，都有營業
中將近 36.5% 的居民為亞裔。
核 桃 市 雖 然 面 積 不 大， 但 風 景 優
到 淩 晨 2 點 的 中 餐 館， 連 帶 附 近 的
爾 灣 市 環 境 規 劃 整 潔， 擁 有 完 善
美、學區優秀、人口素質高、市政管
禮品店、小商品店，都生意紅火。從
的醫療設施，發達而便捷的交通網，
理有特色。在核桃市，人們既能看到
2012 年起，中餐館集中地區的商業
市內還規劃有自行車道，購物中心、
鄉村自然風光的美麗，又能感受到城
房地產的價格已經走出了低谷。
超級市場、各國風味美食餐館等等遍
市服務的便利。2009 年被選為美國
華人在美國置業特別看重城市規
佈各個社區。該市離著名的迪斯尼樂
百大最適合居住城市的第七十名，在
劃與教育環境，南加州的爾灣市與核
園也很近，開車只要十幾分鐘。由於
教育項目上，核桃市被評為 A+。
桃市由此成為華人置業的寶地，越來
有近十年來有越來越多的華人在此居
核 桃 市 目 前 有 居 民 30,004 人， 其
越多的創業者、投資家和各類精英人
住，城中已經出現了一個頗具規模的
中， 亞 裔 居 民 為 16,728 人， 占 總 人
才爭先移居這些宜居城市以及周邊地
小中國城，為華人居民提供一應俱全
數 的 55.75%。 四 成 以 上 擁 有 學 士 以
區。
的生活和文化服務。
上學位；平均每戶年收入超過十萬美
爾灣市背山面海的爾灣氣候舒適，
風 景 宜 人 的 核 桃 市 建 市 於 1959
元，是洛杉磯著名的良好學區之一。
屬 於 典 型 的 地 中 海 式 氣 候， 景 色 宜
年，位於洛杉磯縣東部交通要道，地
家家戶戶都有前後院，大約都有一百
人，四季如春。爾灣所在的橙縣是全
理 位 置 極 佳。 核 桃 市 居 民 超 過 3 萬
坪以上。花樹扶疏、馬路幹靜、空氣
最富裕地區之一，爾灣是全美最安全
人，聚居了大量來自臺灣、香港、菲
清新，非常適宜居住。
的中小型城市之一，也多次入選美國
律賓和中國大陸的移民。由於優異的
37
爾灣壹號
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2013 年 05-07 月中國展會信息 5 月 20 - 22 日 沈陽國際會展中心
中國 ( 沈陽 ) 現代建築產業博覽會
廣州國際優質生活暨海外房產投資展覽會 5 月 31 - 6 月 2 日 廣州廣交會琶洲展覽館 溫州海外投資置業展
6 月 8 - 9 日 溫州喜來登大酒店
成都國際旅游地產及海外置業展覽會
6 月 18 - 19 日 成都四川科技館
杭州第三屆海外置業投資移民展
6 月 29 - 30 日 杭州世茂國際展覽中心
第六屆青島國際高端物業展
7 月 5 - 7 日 青島百麗廣場
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出售不動產及節稅注意事項 什麼是短售屋
A 當屋
short sale is a sale of real estate in which the proceeds from selling the property will fall 主出售主要自用住宅 (Principal Residence) 時，依稅法規定可以享用 $250,000 盈利 short of the balance of debts secured by liensagainst the property and the property owner 免繳所得稅（夫妻兩人為 $500,000）。主要自用住宅的規定為以出售之日之前 5 cannot afford to repay the liens' full amounts, whereby the lien holders agree to release their lien 年內曾居住在此住宅 2 年以上計算，若符合以上規定，則此住宅為主要自用住宅。屋主要能證 on the real estate and accept less than the amount owed on the debt.[1] Any unpaid balance 明曾經在過去 5 年內居住此屋 年以上，且過去兩年內並未曾使用此條款。出售自用住宅若有 owed to the creditors is known2 as a deficiency.[2][3] Short sale agreements do not necessarily
虧損，並不能用來抵稅。出售房屋及購買房屋的文件 (Closing Statements）需保存到報稅後三年， release borrowers from their obligations to repay any deficiencies of the loans, unless specifically agreed to between the parties. However, in California legislation was passed to 才可丟棄。 preclude deficiencies after a short sale is approved. The same is true of lenders on first loans 當屋主出售非主要自用住宅時，則所獲資本利得，需併入所得內課稅。若是長期資本利得 and lenders on second loans - once the short sale is approved, no deficiencies are permitted （Long-Term）出售與購入超過 1 年以上時，聯邦稅可享受最高 15% 的稅務優惠，1 年以下時 after the short sale. (SB 931, SB 458 - Calif. Code of Civil Procedure §580e). 則按正常稅率課稅，若用投資資本虧損，則可以和其他資本利得相抵扣（每年最高可扣 $3000 資本虧損。） A short sale is often used as an alternative to foreclosure because it mitigates additional fees and costs to both the creditor and borrower. While credit is also typically damaged much less than from a foreclosure, both often result in a negative credit report against the property owner.
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