2016/02
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Co n te n ts 商務導航
美国 南加之星 商务会馆..........................................................012 置業導航
中国股市巨幅震荡 热钱涌入美国房市................014 十大建筑将给拉斯维加斯带来无限商机...........016 美国加州纪念墓园..............................................................................018 美国南加州学区房 教育与投资的双赢选择..........020 美国永恒区域中心..............................................................................034 封面視界
网上中文搜索美国房源不是梦............................................................................024
主辦單位 Organizer
美中貿易投資促進會 American Chinese Trading & Investment Promotion Association (ACTIPA)
承辦單位 Publisher
美國《中華商報》、《中華地產》報社 Chinese Biz News， Chinese Real Estate News USA
總編輯
蘇子涵
Editor in Chief
Barry Su
執行總編 Executive Editor
王曉群 Xiaoqun Wang
副總編 Deputy Editor
王列珉 Liemin Wang
策劃總監 Planning Director
胡安 Juan Yanez Carrera
前瞻視野
叶龍 營銷總監 Marketing Director Eric Ye
EB1C 跨国高管移民常见问题解答...............................032
設計總監 Art Director
孙斌 Guns Sun
廣告總監 Sale Director
紀謝萍 Allison Hsieh
廣告經理 Sales Manager
趙俊、溫燕 John Zhao， Yan Wen
地址
美國加利福尼亞州 洛杉磯郡工業市 萬利大道 15713 號（91744） 15713 Valley Blvd.， City of Industry CA 91744 USA
電話 傳真
+1 626 330 5893 +1 888 272 8858
美国房市
2016 年美国房市更吸金............................................................040 加州 2016 年房价有望继续上涨....................................042 楚淇風水
鞋柜的正确摆放位置......................................................................044 縱橫互動
北京海外置业及投资移民展................................................046 環球瞭望
2016 年全球豪宅市场将走缓.............................................048 全球优质城市豪宅市场展望................................................050 英文資訊
美華時代國際文化傳媒（北京）有限公司 中國廣告總代理 Meihua International Culture Media (Beijing) Co.， Ltd. 徐嘉璐 市場總監 Marketing Director Alice Xu 客戶總監 王志敏 Customer Director Zhimin Wang 主辦地址 北京市 朝陽區東三環中路 7 號 財富中心公寓 A 座 W109 電話 +86 10 6533 0068 讀者熱線 +86 186 1045 1791 網址 電郵
www.guojidichan.com 編輯部 editor@guojidichan.com 廣告部 sales@guojidichan.com 公關部 pr@guojidichan.com 中國部 china@guojidichan.com
國際刊號
ISSN 2158-9372
本刊法律顧問 Legal Adviser
美國申春平律師事務所 申春平律師 Ping C. Shen， Law Offices of Ping C. Shen
China Real Estate Sector: National Picture Remains Mixed............. 052
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中国股市巨幅震荡 热钱涌入美国房市 中国人近年来在美国大肆购买房地 产，而中国股市最近疯狂崩跌，可能 直接影响美国房市。问题是，涌进美 国房市的中国资金会因此增加还是减 少？ 加州房地产业顾问彭斯说：「我认 为在美国置产的中国人是长期投资， 藉此分散资产，以防万一国内出事还 有个避风港。我不认为中国股市狂涨 150% 后暴跌 30% 会改变这种情况」。 国家广播公司 (NBC) 引用全国房地产 商协会的数据报导说，中国人已成为 美国房市最大的外国买家，过去一年 就投入 286 亿元，比投资额第二大的 加拿大人多出一倍以上，也为美国营 建商和开发商提供很大的机会。 总部设在迈阿密的 Lennar 建筑公司， 正与中国朗诗建筑公司合作，在新泽 西州 Weehawken 兴建公寓大楼，它在 加州尔湾的一家庭住宅社区也吸引大 批中国顾客。该公司执行长米勒说： 「经济动乱会让人更想把钱放在稳定 安全的地方。虽然美国房价上涨，可 是美国房产也变得更有吸引力」。 迈阿密是中国人置产的新市场。与伦 敦、香港和纽约相比，迈阿密房价便 宜得多，而中国资金迄今大部分集中 在商业开发设施，而非个别物业，不
过这种情况可能迅速改变。 商 业 地 产 公 司 Jones Lang LaSalle 指 出，在房价快速上涨的纽约市曼哈坦， 中国投资者今年就购买了超过 47 亿 元房产，占曼哈坦区所有外国投资的 39%，比去年的 12% 高出两倍以上。 NBC 报导说，在南加州，中国人的购 屋需求已略微减缓。这可能与房价上 涨和供应仍然有限有关，因为购买一 家庭住宅的中国人偏爱新屋。 Gerson Preston Robinson 会计师事务 所合伙人李普斯说，中国股市崩跌， 促使更多人看上美国，因为从政治观 点来看，美国是个安全的地方，也是 存放资产的安全处所，又能提供投资 机会。 李普斯发现寻求安全投资地点和入籍 美国的外国投资者激增。虽然这种机 会现在诱惑力更大，可是中国股市暴 跌导致无数股民财富大失血，也影响 他们在美国投资置产的能力。 与上海居外网合作，在中国推销美国 房地产的加州拍卖网执行副总裁夏嘉 说，这种情况会对住宅市场造成重大 冲击，也会损及对商业物业的需求， 尤其是在美国东西两岸市场。 不过，他说，股市崩泻也可能造成反 作用，促使中国有钱人把钱挪到国外， 投入比较保险的美国房地产。
苏富比国际房地产公司 Global Real Estate Advisor 全球高级房地产顾问
（图文源自世界新闻网，版权归原作者所有）
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十大建筑将给拉斯韦加斯带来无限商机 不可忽略的拉斯维加斯发展前景
2015年初春，在拉斯韦加斯东面的Henderson，占地面积48，000英亩的 Ascaya全新小区破土动工，由全美六大房产建设公司共同开发，香港的新 世界发展集团也将在五年内注资20亿美元在此项目作为前期开发。 另外还有多项开发项目如下：
拉斯韦加斯国际会展中心-拓展计划 预估在两年内，将拓展新入口，从拉斯韦 加斯赌场大道直通会展中心
Resort Word-馬來西亞雲頂集團在賭城大 道北端，投資40億美元建設的賭場度假中 心大計畫「拉斯維加斯世界度假中心」
魏湘梅 美国拉斯维加斯地产 投资专家 华语电话： １－７０２－２０９－７８８８ 电话： １－７０２－５２５－６６８３ ｗｗｗ．ｓｅｅｓｅｅｍｅ．ｃｏｍ
MGM集团出资建造的拉斯韦加斯的“小巨 蛋”室内体育场，设有20000个座位，并 且拥有完善的周边配套设施，集齐购物， 餐饮娱乐为一体
Downtown Summerlin（沙漠林中心），位 于城市的西面优质区，占地面积有106英 亩，开设有125家商铺和餐厅
微信联系
Rock In Rio-占地33英亩的音乐会场地， 第一场音乐会已于2015年五月演出
极限运动水上公园,位于拉斯韦加斯大道 上，投资5000万美元
016
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亲人在百年之后也可以同叙一地，更 好的是后人。 只需要同一个地方就可以拜祭到同脉 先人。先人庇护，福荫后人。 土葬福地平均价在 5000 多美金起。家 庭福地价从 30 万美金起。
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■置业导航
美国南加州学区房 ——教育與投資的雙贏選擇
好学校与高房价之间的联系是世界上 最稳定的验证规律之一 , 美国也一样。 购美国学区房可以给孩子更好的成才 环境，这是所有父母都期望的。另一 方面，购买美国学区房也不失为一种 投资行为，只要小学、中学的排名继 续靠前，学区房的升值空间仍然存在， 以后卖房时完全可以实现增值。也就 是说，买学区房，成了教育和房产的 双投资。 美国学区房分为两类， 一类是大学 周边的公寓，另一类学区房则是优秀 高中所在的学区的房子。实际上大学 不属于学区房，不过，大学附近的房 产却有着得天独厚的购房优势。在大 学边上的房屋，和其他地方比起来， 更加容易出租。 而第二类学区房则是大部分投资者比 较热衷的，与中国的九年制义务教育 不同，美国是“十三年”中小学义务 教育，所有公立学校所在的学区 (School District) 是 由 州 政 府 划 分， 并 由 当 地 管 辖 权 范 围 内 的 教 育 委 员 会 (School Board) 管理并制定教育政策。投资者 在为学区而选房时需做确认所选房产 是位于目标学校的所属学区范围内 , 极为重要。 许多移民美国的华人都喜欢选择居住 在加州。因为除了气候宜人、风景优
美、以及就业机会之外，加州也是美 国华人聚集最多的几个州之一。无论 从饮食上、语言环境上、以及优质教 育上，加州都是比较适合华人居住的 地方。 除了以上几个方面，加州的教育系统 尤其是大学教育在全美是数一数二的， 这也是许多华人移民选择定居加州的 其中一个决定性的因素。在排名全美 前五十名的大学， 加州就占了九所。 在美国，除私立学校以外，小学到高 中都是义务教育，上哪一所学校是由 居住点所在的学区决定的。这也是为 什么好学区的房价在房地产价格受到 重挫时受到的影响相对而言比较小的 原因。 从房地产市场来看，好学区的房产价 格要比普通地段房价高 2 倍以上。但 是除了关心购房投资成本以外，更要 关心的是所购房产市场的变化、政策 以及保值性。即使将来整个市场进入 疲怠期，拥有好的学区房就意味着维 持比其他同水平房屋较高的售价，也 会在需要转手出让时更容易更快捷。 2008 年金融危机后，美国经济复苏 缓慢，房地产市场疲软，但是加州地 区优质学区的房价不降反升。目前来 讲在美国投资房地产是一个非常好的 时机，加州的房价处于一个平稳上升 的状态，以平均每年 15%-20% 的速度 在增长，而且按出租回报率来讲加州 学区房的出租回报率是中国的三倍， 所以说无论您是否有计划让您的孩子 来美国读书都可以考虑提前投资， 购 买学区房无论是在投资角度还是在孩 子未来的教育质量角度来讲都是一个 双赢的选择。
马丽荣 - Lily Ma 美国电话 (626) 715-4599 邮箱 lilyma77@gmail.com 个人微信号 malirongLily 公众微信 南加地产快讯 加州地产执照 BRE License #01795270
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■ 封面视界
网上中文搜索美国房源不是梦 - 美国中华商报传媒集团打造全新中文房源搜索引擎 近期，北京的客户张先生想在美国
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洛杉矶买房，但对美国的房产市场了 中华商报传媒集团强力推出的中文搜
集团。该集团是美国知名华文财经类
解极为有限。张先生在朋友的推荐下，
索引擎后，这个问题有效得到了解决。
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通过位于洛杉矶的美国中华商报传媒
客户可以先自己利用中文地产搜索引
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集团创建的美国房地产中文搜索引
擎，根据自己喜欢的区域、房型、价 杉矶创刊已近 8 年，在美西华人读者
擎——经纪人手机房产网备选了数套 格、以及其他具体偏好缩小范围，搜 中有着相当的知名度。8 年来，《中华 理想的房屋，做足功课后，张先生才
索出一些备选项目来后，再来美国由 商报》为华语财经知识的普及与传播、
赴美购房。出人意料的是，张先生仅
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在短短两周内就顺利买到了自己满意
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经纪人反映，通过这个引擎吸引而来 版已经在今年 1 月成功发行，纽约版
的触角延伸到北加州和纽约。北加州
的客户，比平时传统渠道介绍来的客 也即将在明年发行。 户成交率要高 30%，交易时间几乎要 大大缩短客户购房时间 美国地产经纪人手机房产网创始人、 缩短一半，也大大提高了客户的忠诚 地产经纪人开拓市场的“利器” 据美国中华商报传媒集团 CEO 苏家 美国中华商报传媒集团总裁苏子涵告 度。 诉记者，在美国买房，尽管客户都知 不仅如此，美国地产经纪人手机房 敏告诉记者，该集团创办的经纪人手 道要找地产经纪人，但以往的一个难 产网的另一个好处是房源的及时性和 题就是客户与地产经纪人之间的信息
机房产网有强大的数据库和搜索功能，
有效性。以往华裔买家在有了购买需 不仅将房源资讯完全透明化，还可以
不对称，经纪人往往带着客户四处看 求时，在传统中文媒体上搜寻到的信 用免费资讯吸引大量买家上线。该搜 房而找不到客户满意的房子，最后客 息往往是二手的，等找到该物业的卖 索引擎的房源网络的数据库与 MLS（美 户不得已再选择其他经纪人，这样原 家经纪人时，有时该物业已经卖掉了， 国地产经纪人的内部网站）相联，每 来的经纪人痛失交易机会；同时，经 白白浪费时间。而在该网所有房源信 日自动更新，准确，及时，将南加房 纪人也往往由于沟通有限难以了解客
息都是与美国最新房源同步的。同步 源尽数囊括其中。
户详细需求，常常导致盲目看房，搜 的信息源来自美国地产经纪人手机房
据苏家敏介绍，美国地产经纪人房 产网不仅便于购买客户无语言障碍的 选房，对经纪人来说，还能够大大提 升对客户的粘连度。因为如果无法帮 助客户找到满意的房源，地产经纪人 再好的服务也无法吸引住客户。而客 户或经纪人利用该搜索引擎就很大程 度上解决了这个问题。一旦客户找到 了中意的房子，就可以按图索骥的按 照网页上的广告寻找地产经纪人。由 于地产经纪人对这些区域的房屋比 024
较熟悉，甚至已经带客户看过多次了。房屋的好坏优劣都了 台。还有，买卖双方经纪人不但可以在网站上完成交易，买 如指掌，这就提高了专业竞争力，也赢得了客户的信任。
家还可以协助客户找到最便宜的房屋贷款供应商。大大解决
该引擎对于经纪人来说，也具有很好的营销效果，堪称
了客户辅助需求，对于客户节约交易成本，有着非常大的帮
华裔经纪人拓展市场的“利器”。房地产经纪人不仅可以将 助。更重要的是，该网页只提供经纪人个人的联络方式，客 选好的房屋资讯通过微信等社交软件分享给潜在客户，还能
户在任何页面均可与经纪人联系，也是非常好的一个宣传推
让客户自己用手机或电脑终端查找喜欢的房屋，大大提高房
广平台。
屋买卖的成交率，也极大增强了客户对经纪人的忠诚度。由
苏子涵最后告诉记者，该搜索引擎目前有手机和 PC 两
于在这个平台上就可以完成交易，也大大方便了买卖双方客
个版本，目的是为全球华人进军美国房地产市场，无论是买
户，经纪人不用再担心潜在买家会被其他经纪人拉走。
房、租房还是投资商业地产，提供一个完整、可靠、及时的 信息来源，将美国房产情况生动地展示在客户的掌握，让客
加速覆盖整个北美市场 记者了解到，由于电脑终端的携带不便，美国地产经纪
户足不出户就能轻松地搜房、选房，为投资美国房地产提供 确切的决策依据。目前，该网站的搜寻范围主要覆盖南加州
人手机房产网在推出网站同时，还推出了手机版的终端， 地区，即从洛杉矶到圣地亚哥共 8 个郡（县），涵盖 2200 其强大的搜寻功能让华人客户对于南加州房源尽在掌握。另
万人口。今后，该网站将会增加北加州、纽约州和其他州的
外，该搜索引擎对于地产经纪人来说，类似美国的房产搜索 房产数据，将经纪人手机房产网的搜寻范围扩大到全美 80% 引擎“Zillow ”一样，可以在网站上建立自己的主页，便于 以上华人密集居住的地区。同时，也期待着与美国各个地区 潜在买家访问和了解，对于地产经纪人也是个很好的推广平
的地产公司和经纪人合作，以便更好地为华人服务。
025
前瞻视野
EB1C 跨国高管移民常见问题解答 南加州张大钦律师事务所每年都代理大量的 L1， EB1C 及其 他雇佣为基准或商务相关的移民案件。下面是我们在 EB1C 客 户交往过程中常见问题归纳解答： 1. 只要 L1 延期已经批准，或者取得了三年的 L1， 那么受益 人就自动有资格申请 EB1C 并且会很容易获得成功吗？ 不。尽管 L1 的要求和 EB1C 在公司关系和受益人履历方面有 类似要求， 但个中也有细微差异。 况且， L1 只是临时工作 签证， EB1C 则属于永久移民。移民官在实质审理案件时拿捏 尺度有不同。 对 EB1C 要求偏严。 一些已经是 L1 身份若干年 的人，他们的 EB1C 申请并没有获得批准。 2. 哪些情形可以申请 L1 但并不能申请 EB1C ？ 一般地 EB1C 合格公司关系， 对 L1 也是合格的。 但 L1 合格 的公司关系， 对 EB1C 不一定合格。 也就是说， 获得了 L1 通 过的公司关系， 并不一定也能获得 EB1C 通过。EB1C 对合格 公司关系，公司存在时间，业务规模等都有更严格要求。EB1C 和 L1 对公司关系要求的细微差别包括：L1 的对公司实体的定 义更为宽泛。 L1 的境外关联实体或美国实体有可能是个体户 （proprietorship）, 但 EB1C 就不可以。 境外公司在美国开设分办公室（branch Office）的情形， 可 以申请 L1， 但就不能申请 EB1C。 新设的营运不满一年的美国公司可以申请 L1， 但就不能申请 EB1C。 L1 适用于高层管理人员， 也适用于核心技术人员（L1B specialized knowledge employee）, 但 EB1C 只适用于高管。 3. 哪些情形适用于 EB1C, 但不适用于 L1 ？ EB1C 不要求高管在境外关联公司一年管理履历是连续的。 但 L1 要求境外一年经验必须是连续的 (continuous employment). 用 来 申 请 EB1C 的 prospective US job offer 必 须 是 full-time position。 但 L1 在美国的 job offer 有可能是 part-time, 或者是 intermittent。 4. EB1C 的高管职位有几种？ 从高低上来分可以分为两种： Executive 或 Managerial. 从是否 管人来分有可以分为： Personnel manager 或 Functional manager. 一个人不直接管理任何一个下属员工， 但是他管理着整个 公司某个很重要的功能 function, 他也有可能符合 Functional Manager 的定义。 譬如说， Budget Controller, Compliance Officer 一类的职位。如果是 Personnel manger ， 一般要管两层的人， 或者至少一层 professionals。 直接指挥非专业人士一线工人的 supervisor, 不被认为是合格 的 L1/EB1C 高管。譬如一个洗车场的工头， 哪怕他指挥 100 个 洗车工人， 他也不被认为是 L1、EB1C 高管。 同样道理，服 装厂的车间主任，饭店的客服经理， 酒店的大堂经理等， 都 不是高管职位。 5．美国公司要达到什么规模才能申请 EB1C ？ 法律明文规定的只有一条： 美国公司要经常地，系统地， 连 续 地 提 供 产 品 或 服 务 超 过 一 年 （Regular, systematic and continuous provision of products of services for more than one year）。 具体而言， 就是美国公司有人（员工）， 财（营业收入、报 税）， 物（办公室或者仓库）超过一年。 此外 , 根据我们的执业经验， 满足如下指标的公司更有可 能获得批准。 该美国公司要有比较高的雇员人数和雇员质量。 数量上看 至少要有 10 个全职（或者等同全职）的雇员。 两个兼职算一 个全职。 该美国公司要体现出一个与其雇员和业务性质相适的营业收 入和报税记录。 账面上大体能做到收支平衡， 或略有盈余。 EB1C 在就业和营收指标上是模糊的， 不像 EB5 那样明确。 有时，你超过 10 个雇员也不一定批准。 个别例子， 你不到 10 个雇员也能获得批准。 营业额更是因公司的业务性质而有 区别。 我们就看过技术研发公司还在烧钱阶段， 产品还没有 定型，一分钱的营业收入都没有， 他们的技术主管却获得了 EB1C 批准。 我们也见过有洗浴中心的老板，经营场所几万平 方英尺，雇了几十个按摩师傅和洗浴助理， 但她的 EB1C 申请 在别律师代理下失败了。 现在找到我们，希望能够重新送件 扭转局面。 在这种情况，我们要是通过增加业务部门，及提 高雇员质量来解决。 6．EB1C 对于公司报税，营业收入和利润有没有具体要求？ 没有具体要求。一般而言，这个公司应该到“ established”的 程度。也就是有一定的客户基础， 有自负盈亏收支平衡的能 力。如果这个公司还需要母公司或股东长期供养，就很难说是 established company。当然，这个公司的业务性质就是花钱不赚 钱，那另当别论。譬如说，研发部门，采购部门等。 7. 一个公司最多能申请多少个 EB1C ？ 法律没有规定上限或比例。只要美国公司有真实的管理需 要，要调动的员工满足经验要求，申请多个 EB1C 是允许的。
多大的公司才能申请多个高管，没有一个固定的说法。经验而 言，10 个员工，一个高管，是可行的。有些时候，一个高管 拿到绿卡后，他从该位置上退下来了， 空出来的职位可以另 派高管过来接替。一个规模大的公司可以同时或者先后申请过 个高管过来。 8. 设立新公司，先申请 L1 后转 EB1C 的大体时间进度如何？ 以最常见的情形为例，中国公司投资过来设立美国子公司， 给核心高管申请一年的 L1 工作签证。签证批准后登陆美国， 把美国公司的生意开展壮大起来。 一年期满前三个月，提交 L1 延期申请，此时应该有至少五个全职雇员，合理的营业收 入。L1 获得两年的延期批准，在此期间，持续壮大公司，季 度报表体现出至少有 10 个全职雇员，年度报税 表上体现出至 少 100 万美元的营业额的时候，提交 EB1CI-140 申请。 EB1C 可以与 I-485 同步提交，也可以先后分开提交。EB1C 常规处理 需要 5 到 8 个月。I-485 通常需要六个月的时间。 新设公司的情形，从拿 L1 签证登陆美国，到拿到 EB1C 的 I-485 绿卡批准，一切都很顺利的话，大约需要两年的时间。 9. 收购一个规模很大的美国公司，多快能提交 EB1C 申请， 多快能拿到绿卡？ 收购完成后马上可以提交申请。最快的可以在 6 个月到一年 的时间拿到绿卡。 10. EB1C I-140 可以加快处理吗？ 目前，移民局不接受 EB1C 加快处理的申请。 EB1C-140 常 规处理， 通常需要 5 到 8 个月才能知道结果。 11. 有没有哪些行业不适合申请 L1、EB1C 的？ 严格来说，没有哪一个行业是不能申请 L1、EB1C 的。 一般而言，技术含量高的行业，或者雇员质量高的公司， 哪 怕雇员人数少些， EB1C 也能获得通过。 劳动力密集的行业， 或者员工学历和薪水普遍偏低的公司， 员工一定要比较多才 有可能获得 EB1C 批准。 移民局在其内部培训手册里， 特别 提到 import/export 的行业， 认为这个行业造假比较严重， 所 以提醒移民官在审案的时候， 一定要严加审查。 USCIS experience has revealed that a large number of suspect L-1 petitioners are operating as small import/export firms. If a company is doing business as an import/export firm, USCIS should require the firm to submit multiple examples of the customs forms that would be required in the normal course of business: Form 7525V (Shipper's Export Declaration), Form 7501 (Entry Summary), Form 301 (Customs Bond). The forms should include the importer's identification number. Other forms that would be required in the day-to-day business of an import-export firm would include invoices, shipping manifests, shipping insurance policies, bills of lading, letters of credit, wire transfer advisement, inspection certifications, sales contracts, and general business correspondence. 12. 同一个美国公司， 有没有可能有两个境外母公司？ 每个 境外母公司都往美国公司派高管申请 L1，EB1C ？ 理论上有可能。EB1C 相关法律在定义 “母子公司关系”的时 候， 可以有两种情形不经大多数控股就能满足子母关系： 只占 50% 的股份， 但拥有否决权。 占有少于 50% 的股份， 但实质控制 （ Actual control）。 但现实中，我们很少见到各自占 50 股份也都各自拥有否决 权的情形，也较少见到少于 50% 的股份但却拥有实质控制权 的情形。 我们努力在法律规定的框架内行事， 尽量少打插边球。 我 们致力于为客人追求最好的确定结果，不是挑战法律的灰色区 域。 移民局对各占 50%， 或者少于 50% 但实质控制的情形会 从严审查。 如果有宽敞明亮的大路可走， 我们不建议客人去 试一条幽暗坎坷的小径。 13. 同一个美国公司，有没有可能有多个境外的关联公司，每 个境外的关联公司都往美国公司派高管申请 L1， EB1C ？ 完全有可能。 很多 Blanket L1 就属于这种情形。 美国母公 司， 境外有很多子公司， 境外的每个子公司都可以往美国母 公司派人。 又或者美国公司和海外的公司都属于同一个 owner 或者同一个 group， 关联公司之间互相调派人员。 有很多的 International Accounting firms 就属于这种情形。 14. 合作企业有可能申请 EB1C 吗？ 合 作 企 业 有 两 种： Equity joint venture 及 contractual joint venture. 只有出了资本（contribute capital）的 Equity joint venture 才有可能申请 EB1C。 只是合同形式的合作， 或者只是出了技 术，流程，配方而没有实质资本贡献的合作企业， 不能申请 EB1C。 15．美国公司的高管拿到 EB1C 绿卡后， 可以把美国公司 的控股权卖给另外一家境外公司， 让另外一家境外公司再派 L1，EB1C 高管吗？ 可以。法律不禁止合理的商业决定和行为。
16. ＥＢ１Ｃ的高管有年龄限制吗？ 移民法上没有明确规定上限和下限。美国大部分州承认 18 岁的人具备民事行为能力。只要年龄合理，且有证据支持其履 历和能力，都行。 17. ＥＢ１Ｃ高管要求一定要英语熟练吗？ 不一定。 着要看公司的业务性质和职责需要。 我们有很多 客人不懂英文照样获得了ＥＢ１Ｃ批准。不懂英文的人可配全 职翻译。位置越高，对语言的要求可能越低。 18. EB1C 要发多少薪水才合理呢？ 没有规定。 纽约市长可以象征性只领一块钱年薪。 交稳妥 的 EB1C 高管是 5 万美元以上年薪， 再加绩效分红。 如果薪 水太低， 移民官可能怀疑这不是一个真正的高管职位。 19. EB1C 手下的员工的工资是不是应该比 EB1C 低？ 不是的。 慷慨的老板应该给雇员多发工资。 高管的收入不 一定只有固定工资， 他也许还有各种奖金和分红。 手下员工 工资高是好事。 说明生意做得不错。 对 EB1C 申请大大的有 利。 20. EB1C 绿卡批准后， 有没有在美国最低居住天数要求。 和别的绿卡人士一样， 没有严格的居住天数要求。 如果是 纯粹想保住绿卡， 唯一的要求是“要保有永久居住美国的意 图”。 保守的行为解读就是： 尽可能多地发展和保持在美国 的社会联系， 每不到半年就回来美国一次。 如果是想要入籍成为美国公民，那就会有更严格的居住要求， 分两个方面：连续居住和实质居住。 在申请入籍之前的 5 年， 至少有一半的时间（天数）要实质居住在美国。 而且， 如果 在美国境外逗留时间过长， 有可能打破连续性， 导致时间要 重新起算。 更详细的分析， 请看我们之前的博文：《绿卡人士，长期 旅居国外，如何保持美国永久居民身份？》 张大钦律师在过去 10 多年的执业生涯中，成功代理了数百例 L1、EB1C 跨国公司管理人员工作调动签证和 EB5 投资移民申 请。 有很多案子，在别的律师那里没处理好，被要求补件或 被否决，当事人找到张律师，在他亲自指点下整理包装送件， 最后案件都能批准下来了 。 如果你有任何 L1、EB1c、EB5 疑 难案件或问题， 欢迎咨询张大钦律师。 本文的版权属于洛杉矶张大钦律师事务所（www.visatopia. com) ，你的美国商务投资移民，特殊人才移民和专业技术移 民权威专家。如需转载，请注明出处。
張大欽律師事務所 聯繫方式 美國電話：(626) 821-1882 亞凱迪亞 (949) 430-6310 爾灣 (626) 608-7695 聖地牙哥 中國直撥電話：95040343076 微信公眾號：emigrate_visatopia 郵箱：info@visatopia.com 網站：www.visatopia.com 洛杉磯總部：150 N. Santa Anita Ave. Suite 300, Arcadia, CA91006 爾灣分部： 8 Corporate Park, Suite 300, Irvine, CA 92606 聖地牙哥分部：12707 High Bluff Dr., Suite 200, San Diego, CA92130
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■置业导航
美国永恒区域中心 美國移民局審批為海外投資人申請辦理 美國投資移民綠卡的區域中心 投资控股公司，总资产近三千万美
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成集地地产开发，物业管理，商业运
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■ 美国房市
2016 年美国房市更吸金
纽约房地产资本分析公司发布研究报
房产数量激增的原因主要包括：低利率；
地 产 税 法 ”(Foreign Investment in Real
告显示：2015 年国际投资者购买美国
贷款容易且比其它国家更稳定；很多投
Property Tax Act， 简 称 FIRPTA) 对 外
房 产 的 总 金 额 高 达 869.2 亿 美 元， 创
资者已经从早前的房地产投资中获利，
国退休基金投资美国房地产时征收的税
2007 年以来新高。奥巴马总统在最近
近来又想进一步投资。另外，普华永道
率。
签署的法案中，放宽实施了 35 年之久
的 罗 谢 尔（Mitch Roschelle） 表 示， 美
自二次房贷引爆金融危机以来，受相
的对外国资本投资美国不动产的税率。
联储刚刚宣布升息，美元强势有助于进
对收益率以及投资者认为不动产投资具
此举将为更多的海外投资者投资美国房
一步提升美国经济，这也是大量投资者
备安全性等因素驱动，大量海外投资者
产打开大门，或将促使数千亿新增资本
选择美国的一个原因。
来美投资房地产。
涌入美国房地产市场。
如果说美国房地产所面临的挑战，就
需求大增也推动美国商业地产价格，
来自海外的房产投资已成为了金融危
是投资商的财务来源问题。比如，由于
屡屡创下新高。许多外国投资者在购买
机后美国资本流入的主要来源。2015
油价下跌，主要依靠原油收入的中东地
时改变购买结构，降低自身在投资主体
年最受国际投资者青睐的五个地区分别
区投资商金额减少；中国由于经济放
中的角色，以躲过 FIRPTA 规定。
是纽约曼哈顿、洛杉矶、华盛顿特区、
缓，来自中国的投资额也面临挑战。
新法还允许外国退休基金最高可购买
芝加哥、波士顿。其中芝加哥房产的第
据彭博资讯报道，有关对外国资本投
美国上市房地产投资信托基金 (REIT)
一年回报率最高为 6%。而最热门的投
资美国不动产的税率的新法规定，外
的 10%，而不触犯 FIRPTA 规定，之前
资城市曼哈顿，回报率只有 4.4%。
国退休基金在美投资房地产时，享有
的上限为 5%。
美国房地产资本分析公司的卡斯特洛
与美国退休基金同等的待遇。新法修
据 Real Capital Analytics Inc. 房 地 产
（Jim Costello）表示，外国人投资美国
正了 1980 年开始实施的“外国投资房
研究公司指出，今年投资美国房地产的 外国跨境资本总额约为 784 亿美元， 占美国房地产投资总额 4830 亿美元的 16%。其中退休基金约为 75 亿美元， 约占所有海外投资的 10%。柯尔指出， “外国退休基金的占比投资较低的原因 就在于 FIRPTA”。 有一种说法认为，美国实施 FIRPTA， 是为了对日本在 1980 年代末、1990 年 代初大肆购买美国房产做出的一种保护 式反击。当时日本人意气风发，大肆收 购纽约市洛克菲勒中心、加州圆石滩等 标志性地产。 但 实 际 上， 美 国 在 1980 年 通 过 FIRPTA 法案，目的是为了限制国际投 资者购买美国农场。依照旧规，大多数 外国投资者在卖出美国地产时，需缴纳
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总收益 10% 的税，以及其他的联邦、
近年来，美国房地产深受中国投资者的
出，流向一线城市或海外，这样会造成
州和地方税。根据国家房地产投资信托
青睐。在住宅地产方面，中国人已是美
恶性循环。
协会，各种税加起来，总额最高可能占
国房地产最大的海外买家。美国放宽投
对于部分高财富值人群，近年来配置海
收益的 60%。
资门槛虽然是又一次机会，可能刺激中
外资产已经成为他们资产投资的必要选
美国不在进入门槛上设置过多障碍，先
国个人赴美买房热潮，但还是要注意加
项，之前是由于移民、教育等原因在海
请投资者、资本包括国外资本进入美国
息可能带来的房地产风险。
外购置房产，如今不仅是基于上述原因
市场进行投资，把经济拉动起来。由此
人民币的持续贬值将使得海外投资者抛
在海外购置房产，人民币的贬值会让他
带动的就业岗位以及其他方面的税收收
售以人民币计价的资产，资金更大幅度
们的海外投资在资产配置中占到更大的
益，将远远超过进门设置的税收收入。
地外流。而在楼市影响方面，一线城市
比重。
美国这一笔账算得非常明白。
的影响有限，由于一线城市属于人口净
目前所废除的只是投资资本进入美国房
流入城市，增量的人口能够支持一线城
地产市场时的税收，但随后的销售税、
市的购房消费。但贬值对于三四线城市
持有税、出售所得税等税种依然非常
的房地产市场影响较大，利空当地楼
多。通过取缔一项税收后将会吸引更多
市。目前三四线城市人口外流明显，楼
的投资进入美国房地产业，而从其他方
市面临着库存压力大的问题，人民币的
面收取的税金则完全可以弥补损失。
贬值带动资产贬值，使得资金进一步流
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■ 美国房市
加州 2016 年房价有望继续上涨
随着近年来美国经济的复苏，美国的
率在 3.5% 左右。
美国加利福尼亚州橙市的一所超过 150
房市也继续回稳。素有全美经济风向变
美国房地产经纪人协会首席经济学
年历史的私立大学，据 2015 年《美国
和火车头的加州率先走出谷底，成为美
家 --- 克维斯女士指出，稳定的工作与
新闻与世界报道》 , 该校在“西部地区
国房价最先探底回稳的地区。美国房地
就业持续增长和较低的房贷利率，将使
大学”排名中排在第 7 位。
产经纪人协会的报告认为，尽管加州房
2016 年加州房地产市场继续保持强劲
市 经 过 了 2013 年 至 2015 年 的 较 快 上
的需求。
出，加州房市部分地区仍未超过金融危
涨，而且还伴有加息、全球经济前景不
据橙县的著名私立大学查普曼大学
机前的高点。加州当前除了旧金山及圣
明等因素，但加州房地产市场将会继续
的有关研究报告显示，回顾 2015 年，
塔克拉拉中间房价已经超过不景气前的
维持售价和销量稳步增长通道之中。
尽管加州房价在上涨，但该报告指
加州的整体房价整体上涨了 4.8%，而
最高点外，其他地区中间房价仍低于不
今年加州房市整体将涨超 ３％
2016 年加州的房价将上涨 3.7%，而且，
景气前的最高点。该大学的报告还预测
在 2105 年 10 月于旧金山湾区圣何塞
整体加州房市并没有泡沫化迹象。
2016 年的加州独立屋中间房价将成长
举行的年度经纪人大会上，美国房地产
据查普曼大学的研究报告显示，2016
2.5%，2015 年则是 2.8%。加州整体房
经纪人协会公布了 2016 年加州房地产
年的加州的经济政策仍将采取扩张模
价明年将增值 3.7%，今年将增值 4.8%。
发展预测专题报告。该报告预测，2016
式，而其他诸如就业、出口、消费的数
其他机构的数据也支撑了查普曼大学
年预计将售出住房为 433,300 套左右，
据也都是正向扩张的，这些数据都支撑
的说法，根据统计公司 Core Logic 公布
销售量增长为 7% 左右。加州 2015 年
了加州的房价仍将温和上涨，并有实体
数据显示，洛杉矶县房屋中间价上个月
平均中价位房价为 476000 美金，预计
经济支撑，并不会出现泡沫的迹象。查
为 50 万美元，比一年前 2014 年 12 月
在 2016 年 将 达 到 491000 美 金， 增 长
普曼大学（Chapman University）是位于
的 46.25 万上涨了 8.1%；上个月洛县 共 有 7196 栋 房 屋 成 交， 也 比 2014 年 12 月增加了 8.2%。价量趋升，这无疑 是一种健康的上涨走势。 另有媒体报道，不仅加州的房价节节 攀升，反映加州房市的另一个重要指 标——成交量也十分乐观。据 2016 的 最新数据显示，2015 年 12 月，洛杉矶 县房屋中间价和房屋成交量，均大幅高 于上年同期。尤其是南加州上月房屋成 交量比一个月前激增 33%，反应房产市 场的持续恢复。 普涨是加州房市主基调 洛杉矶县 2015 年房市价量齐升，其 他南加州地区也是如此。据统计公司 Core Logic 的数据显示，2015 年，南加 州的橙县房屋中间价上个月为 63 万美
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元，比 2014 年 12 月上涨 8.2%；去年
幅第二是旧金山的莫德斯托（Modesto）
12 月 共 有 3206 栋 房 屋 成 交， 比 2014
涨幅 33.6%；第三北加州的市萨克拉门
Ralph McLaughlin 还指出，2015 年美
年 12 月增加 13.8%。
托（Sacramento）， 涨 幅 达 33.1%。 而
国一些最贵房市开始出现减缓的迹象。
买，但市场上没有多少房子可选择。
据了解，南加州六大县包括洛县、河
2013 年全美国同期才涨幅达 6%。在此
特别是旧金山、圣荷西、南加州，以及
滨县、橙县、圣地亚哥县、文图拉县和
后 的 2014 和 2015 年， 北 加 州 房 价 也
东北部的一些城市，与去年相比房价涨
圣伯纳迪诺县，上个月共成交 20890 栋
依旧保持上涨。美国房地产经纪人协会
幅开始有所趋缓。但是在美国南部的一
房屋，比去年 11 月增加 33%，比 2014
预测，北加州 2016 年房价依然会上涨
些号称“低价带”(bargain belt) 的南部
年 12 月增加 9.8%；南加州房屋中间价
5% 左右。
城市今年房市会红火。
上个月为 44.3 万美元，比去年 11 月上 涨 1%，比一年前上涨 6.7%。
加息不改购房意愿 2015 岁末对于房市一个显着特点是
Core Logic 公司分析师 Andrew LaPage
美联储的加息。经济学常识告诉我们，
认为，南加州房屋成交量去年 12 月比
加息一定程度上会降低房屋贷款者的购
11 月增加 33%，尽管有不少是赶在年
房意愿。但也有媒体报道认为，即使本
底交工的因素，但无疑也是很值得注意
月底或明年加息，许多买房者也不会因
的数字，往年 12 月比 11 月增加的房屋
此而退缩。例如，美国知名房地产网站
成交量平均数只有 14%。
Trulia 首席经济学家 Ralph McLaughlin
不仅南加州如此，北加州也不遑多
在接受美国媒体采访时表示，仅仅 0.25
让。据美国房地产经纪人协会的数据显
个百分点不会对房市造成影响，但可能
示，2012--2015 年 旧 金 山 湾 区 房 屋 价
会减缓房价增长。而且，这对购房人是
格已经上涨了 30--35 % 左右。另有，
个好消息。
《巴伦周刊》提供的数据显示，美国房
全美房地产经纪公司 Redfin 的首席经
价从 2013 年全美国涨幅最高是旧金山
济学家 Nela Richardson 认为，现在买家
的瓦列霍市（Vallejo） 涨幅 35.7%；涨
似乎不再为加息而冲动。他们有兴趣
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鞋柜的正确摆放位置
第一：鞋柜不应太高大 传统风水会把建筑物分为天 人地三份，鞋柜是储存鞋子的， 应该属于“地”取，所以鞋柜的 高度不要太高，不能超过一层房 子 的 1/3， 另 外 从 科 学 的 角 度 来 讲，鞋柜太高，细菌容易上升顶 部，人打开鞋柜的时候可能会正 好让人呼吸到有细菌的空气。 第二：鞋柜摆放靠门边 鞋柜摆放在玄关处，我们每 天回家最先看到的就是玄关，所 以鞋柜一定不能显得杂乱无章， 应该顺这客厅的方向靠门摆放， 切忌一定不能摆放在中间或者其 他远离大门的位置。因为外出鞋 子的底部经常会沾上灰尘或者其 他，传统风水中认为鞋底会附带 上杂乱的五行之气，如果不第一 时间经过鞋柜处理，鞋子带来的 气场会影响整个家庭风水。
骛远，不利男主人事业发展。 第五：鞋子摆放藏不露 肮脏的鞋子显露在客人眼前原本 就是不礼貌的事情，更何况鞋子 经常和脚步接触，本身透风性又 差，所以讲鞋子藏起来就成了相 当必须了。并且根据心理学，杂 乱的鞋子很大程度会影响人类的 心情，而归藏于密也正是道家所 提倡的。
（文章版权归黄楚淇所有，不得擅自转载）
第三：鞋子摆放头朝上 鞋子摆放在鞋柜内，如果鞋 头朝上会导致摆放和拿去鞋子时 不太方便，不过人往高处走，而 鞋子又紧随着人们的步子，鞋头 朝上正好寓意步步高升。 第四：鞋柜层次不太多 鞋柜一般都会在内部进行层 次区域划分，以便更合理的利用 内部空间，不过传统风水表示， 鞋柜的结构不应该超过五层，因 为五行行五，如果超过五层就会 破坏五层风水，同时鞋子是立地 之根，层次太多可能会导致好高 044
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■ 纵横互动
北京海外置业及投资移民展 6 月登场
2016 年北京海外置业、投资移 民及高端生活展将于 6 月 24 日至 26 日 在 国 家 会 议 中 心 再 度 举 办。 这届年度最值得期待的海外置业移 民行业盛会将以针对高净值人群的 全面投放，广泛的圈层推广，汇聚 百余家海内外参展机构和众多的预 期高端观众，再度成为北方地区最 具推广价值的展会。 “Overseas P+I” 第 五 届 北 京 海 外 置 业、 投 资 移 民 及 高 端 生 活 展 览会已于 2015 年 10 月 22 日至 24 日 圆 满 落 幕， 展 会 的 整 体 规 模 和 效 果 都 翻 了 一 番， 汇 聚 了 超 过 20 000 人次的高端意向观众，成为了 2015 年 度 整 个 行 业 的 年 度 收 官 之 作。新浪海外地产于展会现场举办 2015 全 球 梦 想 地 标 颁 奖 盛 典， 诸 多展商都对展会给予了较高评价， 他们表示：Overseas P+I 海外置业 移民展的专业性比较高，高端观众 的意向性明确，获得了理想的参展 效果。 Overseas P+I 第六届北京海外置 业、投资移民及高端生活展览会将 在第五届的基础上为更多的海外置
业及移民机构提供一站式对接平 台，将与第 13 届北京国际旅游博 览 会、2016 出 境 游 线 路 特 卖 会 携 手使用国家会议中心的展馆共计 4 万平米展出面积，实现丰富的观众 共享，齐聚来自 50 个国家上百个 精品项目，吸引上万名海外置业与 投资移民意向观众，上演海外置业 及 投 资 移 民 行 业 饕 餮 盛 宴。2015 北京国际旅游博览会（以下简称： 旅博会）吸引了近 12 万名公众参 会，已发展成为时效性性强、影响 力大国际性旅游展会。同期的出境 游线路特卖会活动，也为 Overseas P+I 2016 锦上添花，打造超越单一 海外置业投资移民展的推广效果。 Overseas P+I 2016 为您提供与北 京海外置业投资移民专业人士直 面 接 触 的 绝 佳 平 台， 预 计 吸 引 超 过 22000 名投资移民意向者出席为 期三天的展会以及一系列的主题论 坛和演讲会。可以说，主办方带来 的不仅是一场纯粹的展会，在三天
展会期以及后续活动中，更为参展 商提供了与 VIP 买家大量沟通、互 动的机会，搭建一个真正的供需平 台。 2016 Overseas P+I 北 京 海 外 置 业、投资移民盛会致力于为国内买 家和投资者带来空前盛大的行业顶 级中介机构和海外项目方的展会； 50+ 行业中介和国外项目方带来全 世界目前销售的最佳非凡房产投 资、移民项目；22000+ VIP 买家踏 上世界终极高端房产和优质移民项 目品鉴之旅。 如您希望出席展会，了解更多移 民国家政策及更多展会信息，敬请 联系主办方： 万女士：010-57514065， 13521004745（微信） 邮箱：673545689@qq.com
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2016 年全球豪宅市场将走缓
据《华尔街日报》消息，受中国经
国 经 济 增 长 放 缓、 美 联 储 加 息 以 及
外转移”。
济增长放缓、美联储启动加息周期，
地 缘 政 治 的 不 稳 定， 而 前 两 者 将 决
与股市的波动以及国内市场放开
以 及 主 要 城 市 的 地 缘 政 治 危 机 影 响，
定未来 12~18 个月内的房地产价位。
限 购 相 比， 对 海 外 置 业 影 响 更 为 广
未来一年全球主要城市的豪宅市场
中国经济增长放缓将影响到中国
泛 的 是 人 民 币 贬 值 带 来 的 冲 击。 过
价格增速或将腰斩。位于伦敦的房地
的财富创造水平，而这将对中国以及
去 一 两 年 间， 中 国 对 外 资 本 流 出，
产 资 讯 公 司 KnightFrank 发 布 报 告 预
受中国富豪青睐的周边国家的房地
包 括 不 动 产 投 资 急 剧 增 长。 有 人 甚
测，2016 年 的 豪 宅 价 格 增 速 将 下 降
产市场产生影响。但由于中国富人对
至 认 为， 这 次 贬 值 可 能 会 是 遏 制 资
至 1.7%，较去年的 3% 放慢近一半。
更 安 全投资及更高回报的需求增加，
本外流的一种资本控制手段。
中国经济增速放缓不仅会冲击国
这也可能会利好某些海外房地产市
但 在 业 内 人 士 看 来， 事 实 并 不 一
内的房地产市场，同样也会对周边国
场。报告称，澳大利亚和美国的豪宅
定 如 此。 在 仲 量 联 行 华 北 区 研 究 部
家和地区的市场产生影响。2016 年，
市场都将从中国的资本外流中受益。
总 监 麦 哲 文 看 来， 货 币 贬 值 短 期 内
上 海 房 价 增 速 将 从 去 年 的 10% 下 降
Knight Frank 的 全 球 研 究 主 管 贝 利
有 提 高 海 外 资 产 价 格 的 作 用， 因 此
到 4%。 与 此 同 时， 香 港 房 价 预 计 将
称，“ 我 们 实 际 上 看 到 中 国 经 济 有
不 利 于 海 外 投 资。 但 是， 通 过 贬 值
下 降 5%， 为 全 球 表 现 最 差 的 市 场，
更 多 不 确 定 性， 而 中 国 的 富 豪 阶 层
减 少 资 本 外 流 的 目 的 将 适 得 其 反，
紧随其后的新加坡预计下降 3.3%。
甚至是中产阶级越来越希望在中国
因为这实际上会鼓励更多资本外流
汇率波动反促买家“出海”
以 外 的 市 场 里 进 行 多 元 化 投 资。 尽
到 海 外 房 地 产 投 资 领 域。 此 次 贬 值
上述报告显示，未来一年将影响全
管 这 个 观 点 有 些 违 背 直 觉， 但 我 们
的意外结果就是鼓励中国不动产基
球豪宅市场价格的主要因素包括中
实际上看到更多富人想要将钱向国
金 在 全 球 范 围 内 实 施 资 产 多 元 化， 从 而 对 冲 汇 率 风 险。 这 将 鼓 励 更 多 海 外 投 资。 中 国 的 海 外 投 资 者 将 受 益 于 更 强 的 外 国 主 导 的 现 金 流， 总 收 益 将 显 著 提 升。“ 境 外 住 房 价 格 可 能 会 因 此 而 略 有 提 高。 但 是， 正 在考虑海外置业的个人投资者现在 有 更 多 的 理 由 到 海 外 投 资 房 地 产， 以实现资产多元化。”麦哲文预计， 投资者对海外住宅投资的兴趣将日 益 提 高， 这 不 只 是 为 了 获 得 回 报 或 租 金 收 益， 而 且 还 是 一 个 财 富 保 值 工具。
048
多重因素考验海外置业市场
白朋鸣进一步告诫国内投资者，首
购置房产前对当地的房价走势作一
几家欢喜几家愁。上述报告预测，
先， 房 产 投 资 者 最 应 该 注 意 的 是 在
次 全 面 的 了 解， 选 择 处 于 上 升 期 的
2016 年 悉 尼 的 豪 宅 市 场 仍 将 火 热，
购买前充分了解澳关于海外投资者
房产。
悉 尼 的 豪 宅 价 格 增 速 预 期 为 10%，
购买房产的相关法律和规定；其次，
继 续 稳 居 榜 首， 但 低 于 2015 年 的
澳 土 地 为 私 有 制， 房 产 所 占 土 地 的
原题：豪宅市场或成全球经济下个痛点
15%。同样抢手的豪宅市场还有美国
升值前景和投资价值是投资者应该
源自：国际商报
的 纽 约 和 位 居 地 中 海 的 摩 纳 哥， 将
关 注 的 问 题； 最 后， 投 资 者 应 该 在
以 5% 的 增 速 位 居 第 二。 美 国 房 价 增 长受益于美联储启动加息周期以及 强劲美元吸引了避险资产，而摩纳哥 作为避税天堂将继续吸引全球富豪。 2016 年 除 摩 纳 哥 以 外 的 欧 洲 豪 宅 市 场 房 价 将 依 旧 呈 现 疲 软 态 势。 巴 黎的豪宅价格将在 2016 年下降 3%， 而日内瓦几乎不会增长。 中国经济增长放缓将影响到中国 的财富创造水平，而这将对中国以及 受中国富豪青睐的周边国家的房地 产市场产生影响。但由于中国富人对 更安 全 投 资 及 更 高 回 报 的 需 求 增 加， 这也可能会利好某些海外房地产市 场。报告称，澳大利亚和美国的豪宅 市场都将从中国的资本外流中受益。 中投顾问宏观经济研究员白朋鸣 告 诉 国 际 商 报 记 者， 澳 大 利 亚 颁 布 的新法规加大了对外资非法购买房 产 的 打 击 力 度， 包 括 罚 金 处 罚 和 刑 事 处 罚， 这 将 逼 迫 中 国 投 资 者 转 变 投 资 方 向。 中 国 投 资 者 是 澳 大 利 亚 房 产 的 热 心 买 家， 澳 政 府 认 为 外 资 的 涌 入 推 高 了 当 地 房 产 的 价 格， 因 此 对 外 资 购 买 成 品 房 加 以 限 制， 但 仍支持海外投资者购买澳新建房产 或者进行其他投资。 049
全球优质城市豪宅市场展望
莱坊近日发布《优质城市展望报告》，
绪，但相比其他全球城市，巴黎的豪宅价
如香港、伦敦、迈阿美和纽约，我们认为
探讨 2016 年全球 10 个优质城市豪宅市场
格仍具竞争力，预计其豪宅楼价跌幅将由
当地豪宅楼价将不会像后雷曼时代一样大
表现，报告预测 2016 年悉尼豪宅楼价将
2015 年的 5% 下降至 2016 年的 3% 。
跌。
按年上升 10%，上海豪宅楼价上升 4%-5%，
香港
莱坊于 2015 年 11 月编制此报告，因
而香港、新加坡和巴黎的豪宅楼价分别下
预计 2016 年豪宅表现疲弱。市场将迎来
此报告第 5 页的 2015 年豪宅楼价变化为
跌 5%、3.3% 和 3%，其中香港将取代新加
数个新楼盘，新供应再加上港元强势，预
预计数据， 2015 年上海豪宅楼价实际上
坡成为 2016 年豪宅表现最差城市。
计其豪宅楼价放缓。
升 14% 。
莱 坊 住 宅 研 究 部 合 伙 人 Kate Everett-
新加坡
莱坊发布的 2016 年《全球城市》报告
Allen 指出，“在报告预测的十大城市中，
预计豪宅楼价跌幅由 2015 年 的 3.5% 下
也对零售物业做了分析，报告指出，抱着
悉尼豪宅表现最佳，但其豪宅楼价的年增
降至 2016 年的 3.3% ，同时豪宅楼价下
雄心壮志进军世界市场的零售商需要适应
幅将由 2015 年的 15% 下降至 2016 年的
跌也为市场带来不同的投资机会。
当地的市场需求。
10%。澳洲经济放缓，再加上数月来股票 市场表现疲弱和新增海外投资费用等因素
纽约
房地产市场可以更加积极主动地推动零
2013 年和 2014 年纽约豪宅深受买家青
售商的国际化进程。一方面，房地产市场
睐，但受美元强势和全球经济疲弱影响，
有责任尽可能提供配备专用设施的合适物
伦敦
买家热情退减， 2015 年纽约豪宅的需求
业。由于面积太小或者配置不完善，大多
预计当地豪宅楼价会有小幅增长，增幅
已放缓。预计 2016 年纽约豪宅楼价将上
数传统物业都已经过时，无法满足现代零
升 5%，增幅与 2015 年相仿。
售业的需求。
使豪宅价格增幅放缓。”
由 2015 年的 1% 上升至 2016 年的 2% ， 背后的原因是交易成本上升，再加上一些
莱坊住宅研究部合伙人 Kate Everett-Allen
另一方面，房地产行业通过增加透明度
政治因素如伦敦市长选举和对于财政承受
指出，“目前，全球豪宅市场面对的最大
和市场引导可以发挥更多作用。正在开拓
能力的持续担忧。
风险是近期美联储加息和地缘政治因素。
国际市场的零售商基本无法深刻了解当地
巴黎
但在过去几年，全球经济和房地产市场的
房地产市场的实际状况和特性。不同市场
近期恐怖袭击毫无疑问将影响买家情
最大威胁是欧元区及其分裂的可能性，
的租赁条款也大不相同。许多国际化零售
但欧洲央行宣布延长其量化
商不能全面地观察市场，往往只将视线局
宽松计划已令恐慌消退。相
限于首都城市的黄金地段。
反，新兴市场和潜在的通货
尽管这些地方确能带来人气和收益，但
紧缩风险却构成了全球经济
省会城市和地方城镇可能更具潜力，且所
的主要不利因素。”
需成本更低。零售商可能需要了解此类机 遇，而房地产市场也能通过提供此类讯息
近 期 美 国 加 息 25 个 基 点 令 美元强势，或将触发新一轮 的资金避险浪潮由新兴市场 流向一线豪宅市场。 然而， 在多个新供应增加的城市，
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China Real Estate Sector: National Picture Remains Mixed New house prices in a survey of China’s
personal housing loans are now at their
Guangzhou rose 9.2 percent.
70 biggest cities were up by 7.7. percent
lowest in five years, according to the China
Th e sh a r p e st r i se s, h o w e v er, were in
on average in December compared with a
Daily. Previous restrictions on owning
another southern city, Shenzhen, located
year earlier, according to official statistics.
second homes have also been abolished
just across the border from Hong Kong
Nationally, prices rose 1.6 percent year
in most Chinese cities.
and home to much of China’s high
on year, based on a Reuters survey, their third successive monthly increase.
tech manufacturing industry. Prices of But despite these measures, the picture
new homes here jumped 3.2 percent in
remains decidedly mixed: while prices
December compared with the previous
Analysts said the data was a sign of a
of new homes rose in December in 39
month, and rose fully 47.5 percent over
fledgling recovery in the property market,
of 70 cities surveyed, compared with 33
the course of 2015. Analysts say this
in a nation where a slowdown in the
in November, 27 cities cities saw their
dramatic rise is due, in part, to the fact that
previously booming real estate sector
property prices fall, while they remained
Shenzhen has China’s most open policies
has been a major factor in the declining
unchanged in 4.
on residency rights, allowing many home
economic growth rate of recent years.
Announcing the data, Liu Jianwei of
buyers to get a coveted local residency
China's Premier Li Keqiang said at the
China’s National Bureau of Statistics said
permit that qualifies them for local social
weekend that GDP growth was around 7
the main divide was between bigger cities
welfare benefits. Shenzhen is also seen as
percent last year, its slowest rate for six
in coastal areas, and smaller and inland
having better air quality than many other
years.
cities.
major cities.
However, while the rise in prices in major
“Prices increased quickly in first-
M a n y s m a l l e r c i t i e s , h o w e v e r, a r e
cities in December was an improvement
tier and some second-tier cities, and
grappling with unsold housing inventory,
on November's 6.5 percent increase, there
declined further in third-tier cities due to
left over from the speculative construction
were sharp variations in the health of the
oversupply,” Liu said.
boom which saw prices rise exponentially
property market in different parts of the
Observers say property in China’s bigger
in the decade to 2012. China had 441
country. And new construction growth, an
cities is still seen by many as a good
million square meters (4.7 billion square
important indicator, has continued to slow
investment, particularly after the stock
feet) of unsold new homes at the end of
over the past year, as developers struggle
market slumped dramatically in recent
November, up 12 percent on the previous
with a huge inventory of unsold property.
months. New home prices in Shanghai, for
year, according to Bloomberg news. And
The government has taken a number of
example, were up 2.1 percent in December
Julia Wang, an analyst at HSBC in Hong
measures to boost the market, cutting
compared with the previous month, and
Kong, estimated recently that, in total,
interest rates six times over the past
rose 18.2 percent year on year. The capital
China has enough empty homes to house
years, and reducing requirements for
Beijing saw a 10.4 percent rise for the
90 million people.
downpayments on new homes. Rates for
year, while prices in the southern city of
052
As it seeks to build on the fledging revival
n e w s p a p e r, s a i d t h a t C h i n a ' s h o u s e
And while the sharp price rises in
in the sector — one of the motors of
prices were so high that it would be
big cities have contributed to rising
China’s growth in the decade up to 2012
hard to make urban homes affordable to
land prices and fears of a speculative
— the government said recently that
migrants, even with subsidies and tax
bubble in some areas, investment in
reducing housing inventory is one of its
cuts. And he said another proposal, for
new property nationally was up just 1.3
top priorities. One proposed solution,
local governments to buy unsold property
percent in the first eleven months of last
d u e t o b e d e b a t e d a t C h i n a ’s a n n u a l
from developers and use it as affordable
year, its slowest rate since early 2009,
legislative session in March, is a plan
housing, would bring a serious risk of
Reuters reported. One recent survey
to sell unsold housing to rural migrant
corruption in local governments.
also suggested that government-backed
w o r k e r s , w h o g e n e r a l l y c a n n o t a ff o r d
“Blind interventions by the government
construction of social housing could fall
to buy homes in cities, and have been
in the past have contributed to the
16 percent this year, after the government
restricted by urban residency rules. The
current situation in the Chinese property
reportedly met its target of building 36
plan is likely to be targeted at smaller
market, so the government should avoid
million new subsidized homes from 2011
cities where sales are slumping — as
repeating the same mistakes,” Yu wrote.
to 2015.
the government seeks to "urbanize" 100
He said only "sticking to market rules
By Ducan Hewitt，International Business
million people over the next five years.
and reducing property prices” on the
Times
H o w e v e r, m a n y e x p e r t s s a y t h i s p l a n
commercial market could lead to an
faces many challenges. Financial
effective reduction in inventory — though
c o m m e n t a t o r Yu F e n g h u i , w r i t i n g i n
China's developers have in the past
Monday's edition of China’s Global Times
generally been unwilling to cut prices.
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