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二零一一年 第二期 ISSN 1941-7878

洛杉磯總社 15713 Valley Blvd., City of Industry, CA 91744 電話 626-465-0145 傳真 888-588-3431 Editor@chinesebiznews.com

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B4•專題報導

二○一一年一月八日至二○一一年一月十四日 總156期 January 8~January 14 2011    www.ChineseBizNews.com

【CDPE 短售屋專家 Steven】

美國短賣屋須知 屋主在短售時應該要注意與小心什麼?

如有短售相關問題與疑問可直接 與 Steven 聯繫或 email: steven@ thesrecorp.com GRI 協會的認證會員也是美國 Distress Property institute 所認證 的 CDPE 短售屋專家。

【文接 B1】 房,但是在 2009 年他 的房價跌至 $300,000。在此期間 ,他失去了工作,並且無力交納 他每月的貸款支付。林先生覺得 他的情況不妙並與他的房地產經 紀人討論他現有的選擇。 林先生再討論他現有的選擇之 後決定以短售的方式去解決此燙 手山芋。首先他授權他的經紀人 去與他的房貸債權人交涉以及要 求以低於貸款總額 $400,000 的 價錢讓他清償他的房貸。在此期 間他的經紀人從買方獲得了 $300,000 的買房合約並以此合約 去要求林先生的債權人以此價錢 清償林先生的房貸。要是林先生 的債權人接受此價錢,也願意取 消林先生房貸的責任,一項短售 交易就算完成了。 ◆銀行為何會批准短售? 主要有兩個原因。其一是銀行 是從事金融業務不是房地產買賣 業務。其二是回收呆賬屋浪費銀 行的時間和金錢。 ◆如果是這樣,銀行為什麼要花 很長的時間批准短售? 其實不是所有的短售交易都要 花很長的時間,有些交易只花 30 ~ 45 天就可完成。有 5 個主要的 原因,可能會影響短售的速度。 1. 賣 方的資格:賣方必須有一個 可以接受的困難。 2. 房 子有幾個貸款:只有一個貸 款的房子通常會快於有兩個貸 款的房子。 3. 房 地產經紀人的知識 : 房地產 經紀人必須知道如何與銀行 / 債 權人交涉及如何打造一份完整 的短售文件。

4. 誰 目前持有其貸款 : 有時賣家 的貸款會出售給其他的投資者 ,等此投資者作決定有時要花 較長的時間。 5. 銀 行很難一時消化大量的短售 請求。 ◆什麼是可以接受的困難 失業,收入減少,支出增加或 抵押貸款支付的增加,生意失敗 ,太多的債務,財產損失,配偶 死亡或工資收入者,重病,離婚 ,遷移,兵役,增加保險或增加 稅。 ◆短售屋和讓銀行法拍有什麼不 同? 有許多信用專家認為的短售對 信用的傷害要小於銀行法拍 Foreclosure。根據 Distressed property institute 的報告短售有幾項重要的 優勢。第一項優勢是短售對於信 用的影響。到目前為止信用局對 於短售還沒有一個具體的匯報用 語因此對於短售在信用報告 credit report 上的匯報通常是以全額付清 paid in full 或者是還清欠款 settled 來 匯 報, 但 對 於 銀 行 法 拍 Foreclosure 信用局有明確的上報用 語 而且銀行法拍 Foreclosure 通常 會記錄在信用報告上至少十年。 短售的第二項優勢是對未來再次 貸款的影響。當你需要在再次貸 款時貸款申請表 1003 會問你在 過去7年內有沒有讓銀行法拍 foreclosure 過你的房子,要是回答

有的話銀行會增加貸款利率但對 於短售沒有此詢問。此外,短售 屋主只需要兩年後就可以再次申 請房利美支持的貸款銀行法拍屋 主至少要等五年 . 短售第的三項優 勢是對就業的影響。很多雇主在 僱用新員工之前會先檢查申請人 的信用,通常要是雇主在信用報 告上發現銀行法拍 Foreclosure 的 記錄的話會對申請人的錄用機會 產生負面的影響,但是因為短售 沒有一個具體的匯報用語所以在 信用報告上不會出現此不良記錄 。還有,如果屋主是政府機關僱 員 而 且 需 要 安 全 調 查 Security clearance, 通 常 要 是 有 法 拍 foreclosure 記錄的話安全調查是無 法通過的。 ◆短售會不會影響我的信用評分 credit score ? 根據 myfico.com 短售是沒有按 約定清償的帳戶因此是會對信用 評分產生負面影響。但是短售的 好處是屋主與銀行有談判的空間 。成功的短售有時可以讓銀行以 和 善 的 措 辭 像 全 額 付 清 paid in full 上報信用局。 ◆有沒有除了短售以外的方法? 我通常會先建議我的客戶去尋 求貸款修改 loan modification 或者 是再重新貸款 refinance 來避免破 產與銀行法拍,最後再把短售當 成是在申請破產與銀行法拍前的 最後方法。但是每個人的情況不

同,所以我也會建議我的客戶去 和他的 CPA 和律師商討後在作決 定。對貸款修改 load modification 需 要 幫 助 的 屋 主 可 以 上 www. hmpadmin.com 去了解目前政府貸 款修改 HAMP 幫助方案。 ◆屋主在短售時應該要注意與小 心什麼? 屋主在短售交易結束之前最重 要的就是要從銀行 / 債權人取得一 份取消房貸責任並且不會索討此 債務的證明。很多屋主在完成短 售之後以為銀行會自動取消他們 的房貸責任但是實際上要是銀行 沒有同意或者只是口頭上同意取 消屋主的房貸責任,他們有可能 還是會在短售交易結束之後來索

討此債務。 這就是為什麼在短售交易結束 之前屋主必須要確認他的經紀人 有取得此證明。 另外一個要注意的是銀行會如 何上報你的案件給信用局 Credit Bureau。有時通過溝通銀行是有可 能會用和善的措辭像全額付清 paid infull 來上報您的案件給信用 局。這就是為什麼在短售交易結 束之前屋主必須要了解銀行會用 什麼措辭上報信用局。 ◆目前政府有沒有短售方面的幫 助方案? 目前政府有一個短售輔助方案 叫 HAFA 輔合資格的屋主可以獲 得三千元的搬遷輔助金。

Steven

根據 Mortgage Bankers Association 的報告, 現在美國平均每 7 個家庭裡就有 1 個家庭有困難支付房貸。 在我的服務的地區目前有 30% 的上市屋是短售屋。 這就是為什麼現在想買屋和賣屋的人非常需要了解什麼是短售房以及其如何運作。

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1. 地理位置及氣候: City of Perris 坐 落 於 Riverside County. 具體路線是 60 FWY 向東 轉 215 FWY 向南 4 個出口處。距離華 人聚集的羅蘭崗 50 英里大約 45 分 鐘 車 程。距 離 UCR(University Of Riverside) 12 分 鐘 車 程。夏 季 七 月 平 均 氣 溫 為 97 度,冬 季 一 月 平 均 氣 溫 為 35 度。一 年 平 均 275 天 為晴天。 2. 城市歷史及人口構成: Perris 始 建 於 1911 年,但 大 部 分商業及住宅都發展於近十幾年。

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它們的派送中心在此選址,如 DHL HOMEDEPOT, KMART, WALGREEN, LOWE’S,WHIRLPOOL,FRESH & EASY, DIRECT TV 等 等。目 前 的 房 價 基 本 上 是:2000 年 以 後 興 建 的 2000-3000 呎,四 房 以 上 的 成 交 價 為 13 萬—18 萬 之 間,比 2005, 2006 年時的房價大約跌了 60% 左 右。這樣的房子目前的月租金約為 1,400-1,700 美金。我的幾個客人剛 剛買好房子馬上就接到幾個 Lease offer,租金也令他們非常滿意。 4. Lake of Perris 它是加州的一個休閒娛樂區 , 一 個四季都對外開放的人工湖,每年 接待來自各地的遊客超過 100 萬人 次。人們在這裡游泳、划船、潛水

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B6•綜合要聞 B6•環球地產

二○一一年一月八日至二○一一年一月十四日 總156期 January 8~January 14 2011    www.ChineseBizNews.com

2010年台灣房市再起 高房價吹出5大怪奇 階段性打房間歇性壓力下 浮現山不轉路轉 窮則變變則通的奇妙現象 台灣中信房屋回顧 2010 打房年,打房不僅不倒, 還打出幾個有趣的怪奇現象與另類新聞,包含農地熱賣出現狗屋式農舍、 老屋拉皮拉出山寨大樓、法拍物件拍出高於市價、 警方破獲首宗暴力都更集團,縣府標地被法拍一地兩賣…… 【本報綜合報導】中信房屋行銷 企劃部副理江龍名表示,隨著房市 的復甦及居高不下的房價問題, 2010 年房地產市場在階段性打房 而非長期完整配套的間歇性壓力下 ,浮現了一個個山不轉路轉、窮則 變變則通的奇妙現象。 例 如 南 投、 宜 蘭 農 地 紛 紛 出 現 1~2 坪大小的狗屋式農舍,由於土 地及時間成本在現況法令及時空考 量下普遍墊高,於是部分建商看準 箇中商機,與老地主洽談合作避開 農業發展條例修正案的種種限制,

建造超迷你農舍,並合法申請建照 、使用執照,再伺機擴建補繳土增 稅轉手賣出。 這類案例的數量有多少?中信房 屋江龍名表示,根據官方統計,過 去半年函請各地稅徵機關清查農舍 改課地價稅的數量高達 12,564 筆 ,難怪狗屋式農舍會成為蘭陽平原 隨處可見的特殊景觀! 隨著台北預售案平均單價站上 7 字頭,許多市場需求漸由新屋轉向 中古屋,但隨著屋齡與屋況成反比 的通則,許多老屋出現外牆脫落的

問題,考量美觀安全及提升房屋價 值的需求性,老屋拉皮在政府補助 釋出補助利多後成為許多大樓管委 會的重要任務。 老屋拉皮不奇怪,但有趣的是台 北出現了一個特殊拉皮案,一棟 23 年的舊大樓進行拉皮整建工程 ,但使用的磚材及外觀設計與隔壁 只有 5 年屋齡的新社區大樓非常相 似,完工後讓人誤以為就是同一個 建商或同一個社區大樓的作品,中 信房屋行銷企劃部副理江龍名表示 ,這個山寨版拉皮法也讓該棟大樓

房價年漲 2 成以上。 除了預售屋及中古屋市場,2010 年法拍屋市場也超夯。中信房屋江 龍名說,過去由於法拍物件通常具 有部分瑕疵,如債權問題涉及是否 點交等專業性的操作,所以過去通 常法拍屋成交價是低於正常屋的市 場價格。但 2010 年法拍市場出現 了許多特殊案例,包含第一宗法拍 豪宅帝寶,拍出每坪 200 萬以上高 於市場價格的現象,雖然後續因海

蟑螂或其他考量使得本案流標將再 進行二拍,但帝寶風雲也在 2010 年房市寫下一個特殊的驚嘆號! 2010 年房市在大台北地區素地 難尋,建商搶地的氛圍下,出現了 一個鍍金議題——都更。由於都更 在政府獎勵容積的相關政策下,畫 出了一塊市場大餅,因此許多建商 紛紛投入。在有利可圖的龐大商機 下,11 月初警方宣佈破獲第一起 幫派份子利用開發公司介入台北縣

、市部分舊社區進行都市更新,透 過購買所有權、承租地上物的方式 取得參與都市更新的資格。倘若社 區作業整合成功,該暴力集團就強 霸股權;若是整合不成功,就捏造 假契約強占地上物,脅迫不知情的 合法建商以天價買回股份後搬遷, 並對不服從的建商暴力恐嚇,而該 暴力幫派集團從中獲得的金額高達 10 億元,成為 2010 年房市另類的 詐騙集團。

新加坡房價 再度創歷史新高紀錄 【本報綜合報導】新加坡去年經 濟成長創下獨立以來最快速度,勇 冠全亞洲,但也降低政府積極打房 成效,導致新加坡去年第 4 季私人 住宅價格成長 2.7% 至歷史新高紀 錄。新加坡市區重建局週一發佈聲 明指出,第 4 季私宅房價從第 3 季 的 189.6 攀 升 至 194.8 點, 為 連 續 第 6 季出現季增長。 其中代表高檔 住宅的核心中央區,無地私宅房價 成長 2.3%,中央區其他地區則增長

1.7%。總計 2010 年全年,新加坡 全國私宅房價共成長 17.6%。 該國週一還公佈去年第 4 季經濟 成長 12.5%,去年全年更高速增長 14.7%, 較 2009 年 的 萎 縮 1.3% 出 現強勁反彈。 新加坡 SLP 國際房產顧問公司研 究部門主管馬克表示,由於預期利 率將繼續維持低檔,讓市場遊資氾 濫,他看不出目前有任何因素「能 讓房價趨勢呈現反轉」。據政府資

料顯示,第 4 季房價季增幅為 6 季 以 來 最 小, 而 且 增 幅 自 2009 年 9 月底後逐漸縮減,凸顯打房效應雖 然逐漸發酵,但在該國經濟快速擴 張下,房市降溫效果多少打折扣。 Collier 國際公司研究主任譚輝揚 (譯音)認為,積極打房加上土地 供給增加,在某方面抑制房價成長 ,也讓政府暫時鬆一口氣。 預測 2011 年新加坡房價還會攀 升 10 到 15% 的馬克表示,只要房 價季增幅在 3% 以下,他不預期政 府將會推出更多措施來抑制房價。 渣打銀行指出,新加坡經濟去年 的強力擴張,讓它勇冠 2010 年亞 洲成長最快速的國家。就全球而言 ,根據國際貨幣基金預估,新加坡 將僅次卡達的 16%,排名第 2。 如同中國與香港,新加坡自從擺 脫房市崩盤後,近幾年房價再度開 始狂飆。為避免房市泡沫破滅命運 重演,這些國家的主管機關無不戰 戰兢兢,推出各項房市降溫措施, 以抑制投機炒作。 其中新加坡政府去年 8 月宣佈增 加二次房貸的頭期款金額,並對持 有不到 3 年的房產徵收印花稅。這 是新加坡 1 年以來第 3 度祭出打房 行動。

2010 發達國家房地產市場趨勢概覽 【本報綜合報導】加拿大豐業銀 行日前發佈的 2010 年度《全球房 地產市場趨勢報告》指出,今年澳 大利亞的房價漲幅居全球之首,法 國次之;西班牙和日本則在房價跌 幅上位居前列。 豐業銀行是北美最大的金融機構 之一。這份報告分析了今年全球 12 個發達國家的房地產市場,並 對其 2011 年的發展趨勢做出了相 關預測。根據報告公佈的數據,截 至 2010 年 9 月, 澳 大 利 亞 的 房 價 以平均 9.4% 的漲幅居發達國家首 位, 法 國 以 6.8% 排 第 二, 其 後 為

5.6% 的瑞典和 4.7% 的瑞士。 加拿大的房價總體上保持穩 定,不過由於該國民眾普遍期待政 府能在 2011 年實行更溫和的就業 政策,並上調工資,因此報告預測 加拿大房市很可能會受此 影響, 發生大幅震盪。 從今年年初開始,英國房市便出 現越來越強勁的復甦趨勢,全年延 續了這一走向。2010 年的德國則 終於結束了長達 10 年的房市低迷 狀態。 跌幅方面最值得關注的是西班牙 和日本兩國。2010 年,西班牙房

價下跌 5.2%,跌幅列世界第一;日 本則沿續了近 20 年的房價下滑趨 勢,本年度再降 2.8%。 報告預計,由於日本經濟疲軟, 2011 年房價可能會繼續走低。此 外今年愛爾蘭和意大利等國的房價 也出現下跌。 美國的房價雖然跌了 0.4%,但較 2008 年和 2009 年兩年的房價走勢 來看,今年總體上保持了穩定。報 告認為,美國聯邦儲備委員會到 2011 年底前都將實行 0.25% 的低利 率,因此其房價扭跌為漲的可能性 不大。

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B8•綜合要聞 B8•互動家園

二○一一年一月八日至二○一一年一月十四日 總156期 January 8~January 14 2011    www.ChineseBizNews.com

美國 Nice Fence Co 第三代超強塑鋼產品介紹

庭院裝修的新寵 美麗圍欄

美麗 Patio 美麗景觀屋 用過木, 制無 圍論 欄是 的前 人院 都的 知草 道坪

多年來,在裝修庭院的建材中,木材一直佔據著主要角色。 但是近年,木材的缺點越來越為人們所認識, 一種新的替代材料逐漸成為人們美化庭院的新選擇, 這就是超強塑鋼製品。

圍欄,還是後院的隔板牆,或是 天井的遮陽架,不管怎樣定期投 資油漆養護,最後都會腐朽發黑 甚至垮倒,顯得陳舊破敗與不安 全隱患。 和木製品不同,現在的塑鋼建 材都是用高分子的超強塑料製成 。無論圍欄或天井遮陽架,所用 材料堅硬又有韌性,外表鍍有一 層瓷一樣的光澤,無刺,不開裂 ,不會被蟻蟲啃蝕,也不會因潮 濕而腐爛。無需任何油漆養護。 正因為這些特質,在房屋裝修 市場上,塑鋼圍欄脫穎而出,走 進千家萬戶。選擇塑鋼圍欄把庭 院裝修得現代,自然,浪漫,溫 馨,增加房屋的品味和價值,已 成為北美社會的趨勢。 美 國 Nice Fence Co 生 產 的 超 強 塑鋼圍欄,經過六年的研發完善 ,

其 材 料 VINYL 是 以 PVC 型 材 作 為 主要基礎構件的一種復合材料 , 其 中更增加了高成分的二氧化鈦元 素。由這種復合材料製成的圍欄 ,具有安全,長久耐用,抗紫外 線,抗惡劣氣候,抗撞擊,不變 形,安裝靈活,易於清洗等諸多 優點。 全新材料製成 Nice Fence Co 的 產 品 均 由 全 新 PVC 材料製成,不含任何再生材 料,(所謂再生材料是指已被使 用過或已經被製成工業產品重新 被當作原料使用)。雖然 PVC 材 料是可以重復使用的,但是 Nice

Fence Co 的產品材料中沒有任何 再生材料。 終生不變色 Nice Fence Co 的產品終生不變 色,產品材料中包含 10% 的二氧 化鈦(Ti02)及其他化學添加劑 ,從而防止紫外線對材料所造成 的侵蝕。一般的 Vinyl 產品用久後 會發黃,就是因為紫外線的緣故 ,而 Nice Fence Co 的產品中含有 有效的阻止紫外線成分,從而保 證了對極強光線的抵御。 不易燃 PVC 的 燃 點 在 華 氏 900 度, 而 且 不 易 燃。 正 因 為 如 此,VINYL

被歸為自我熄火的材料。 抗衝撞 Nice Fence Co 產 品 中 有 一 種 化 學復合材料是專門抵御衝撞力的 ,這種材料使得他們的產品在抵 御衝撞方面有及其出色的表現。 易清洗 Nice Fence Co 的 產 品 易 於 清 洗 ,在正常情況下,只要用家用的 衝水管沖洗即可,特別的污漬只 要用一般浴缸的清洗劑就能清洗 乾淨。 替換方便 Nice Fence Co 的 產 品 具 有 高 防 撞性能,但異常強大及直接的撞

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雖然這種產品比木制的圍欄稍 貴一些,(除非你用最優質的木 材,那樣的話,兩者的價錢大約 打平)但是一旦安裝完畢,你無 需再花精力和金錢。 而木製產品則在使用期中不斷 需要油漆,打磨,修理,替換, 而目前木材成本在增加,質量在 下降(質量下降的原因為現在多 用幼齡木材)所以 VINYL 的產品 更具吸引力。 Nice Fence Co 生 產 的 圍 欄, 除 了常見的白色,還有木紋色,以 及可供顧客自己刷油漆的貼心選 擇。款式更是多種多樣。 Nice Fence Co 產 品 有 條 件 終 生 保修,任何向該公司購買產品的 客戶均可享受。看完這篇文章, 您難道還不心動嗎?趕快與 Nice Fence Co 聯絡吧! 他們的電話是: 888-229-6966 909-772-9724

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擊(比如汽車的撞擊)會造成損 壞,所以他們產品的另一個優點 就是其部件替換方便, 抗低溫 一般的塑料材料在天冷的狀況 下柔軟度不夠,而 VINYL 材料的 圍欄可以適應溫度的急劇變化, 材料成分中那些用於防止撞擊的 成分同樣也有益於圍欄抵御低氣 溫的能力。 更安全 還 有,VINYL 的 表 面 光 滑 無 孔 ,沒有鋒利的邊緣或刺片,所以 與木制圍欄相比,對孩童及寵物 更安全。 新工藝 Nice Fence Co 的 另 一 個 特 點 是 ,他擯棄了第一代第二代塑鋼圍 欄使用膠水粘合的缺陷,採用新 工藝加工,所有材料溝槽鑲嵌, 接痕更加牢固平整。 一次花費長久無憂

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