2013/05 中國展會特刊
International Real Estate Journal
美國房地產市場持續復甦 中國房企出海漸成潮流 海外項目扎堆北京春季房展 China's Non-Bubble Housing Bubble Shanghai Real Estate Prices Surpass Taipei
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莫屬了。 打開遼寧的地圖， 一眼就可以看到 大型天然深水避風良港 -- 大連，它瀕臨渤海， 黃海 ; 它有著世界第二 , 全國第一的大連海事 大學的科技支援，及大型老牌的艦船製造基 地 -- 大連造船廠作後盾，其實遼寧艦還真是 在大連造船廠建造的，所以用它得天獨厚的誕 生地來命名不以為過，真的是 : 天時，地利， 人和，三者俱備。 從現在當運的八運來看，東北三省 : 黑龍 江，吉林和遼寧，是最行運的得運處，大家可 以看到，從改革開放以來，包括遼寧在內的 三省的發展，令人刮目相看，順著這股趨勢， 又再一次為遼寧艦加分加油。遼寧艦合天意， 這叫得道多助。 就象遼寧艦一樣，中國人智慧的，四兩拔 千斤般的運用象數理的易經文化，使中國從技 木落後的農業貧國，一躍成為第三世界中唯一 自己製造擁有高端航空母艦的國度。誰看懂了 局面，誰就有資格捷足先登般的羸得局面。 綜上所述，數位及命名為個人輕鬆如意帶 耒吉祥財富，讓社會更和諧、祥瑞、富足，這 與老祖宗留下《易經》文化有著密不可分的 關係，誰用上了《易經》文化包括數理風水， 一點點的小改變或加入 , 誰就會鹹魚翻身，大 到國家投資建設項目，城市開路排管的開發建 設，居民住宅區規劃設計開發，小到子女選擇 學校等等，這種事例數不勝數。
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C o nte n ts 封面專題
投資洛杉磯美景豪宅升值可期................018 置業導航
專精南加州豪宅 Clara Chen 陳文嘉........................010 美國華人聚集在南加州地區................................................014
主辦單位 Organizer
美中貿易投資促進會 American Chinese Trading & Investment Promotion Association (ACTIPA)
承辦單位 Publisher
美國《中華商報》、《中華地產》報社 Chinese Biz News, Chinese Real Estate News, USA
美國房地產市場持續復甦.......................................................022 海外華人購房置業熱情繼續高漲..................................024
總編輯 Editor in Chief
蘇子涵 Barry Su
執行總編 Executive Editor
王曉群 Xiaoqun Wang
副總編 Deputy Editor
王列珉 Liemin Wang
前瞻視野
策劃總監 Planning Director
沈普芳 Pufang Shen
美國房市
2013 年美國商業地產前瞻.................................................030 中國房企出海漸成潮流...............................................................032 環球瞭望
底特律樓市崩潰的啟示...............................................................036 當前歐洲房市：德國最具吸引力..................................038 IMF 肯定香港樓市調控成效...............................................040 縱橫互動
美國中華商報攜國際地產雜誌再進中國“兩會”.......044 海外項目扎堆北京春季房展................................................046 首屆中美投資博覽會隆重登場........................................048 2013 中國成都國際海外置業及旅游地產展覽會..........052 商業地產
中資進軍美國商業地產加速................................................054 全球商業地產博覽會漸增中國元素..........................056 英文資訊
China's Non-Bubble Housing Bubble.............................................. 058 Shanghai Real Estate Prices Surpass Taipei............................... 060
營銷總監 胡安 Marketing Director Juan Yanez Carrera 設計總監 Art Director
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專精南加州豪宅 Clara Chen 陳文嘉 比佛利山 Beverly Hills 新港海岸 Newport Beach 爾灣 Irvine
國際
金融危機給中國投資者提供了抄底美國房市的
之間，不干燥也不潮濕，因此成為許多人嚮往的海濱渡假
難得時機，南加州一些現代化城市已經重現生
勝地。許多富人在此置產或是擁有渡假屋，也使得新港成
機與活力，近年從中國大陸來這裡買房的人日見增多，但
為全加州甚至是全美國最富裕的城市之一。超過四分之一
一般都喜歡在南加州華人聚集的社區買房，比如亞凱迪亞、
的家庭年收入超過 20 萬美元，平均房價大約為 180 萬美
聖瑪利諾、鑽石崗、核桃市一帶。而專精南加州豪宅市場
元。
的資深地產經紀 Clara Chen 陳文嘉建議，具備經濟實力的
新港市內有七個區，因著巴博亞半島的天然屏障，新
中國富裕階層人士應該抓緊時機，在白人居多、增值潛力
港灣內海面平靜，灣內的幾個人工島如新港島、巴博亞島、
更大的區域買房，首選城市包括：比華利山 , 新港海岸 , 爾
小巴博亞島、科林島、海灣島、港口島、麗多島和林達島
灣。
上皆蓋滿了私人宅院，大部份的宅院也都有私人遊艇，隨 時享受乘船遊港灣的樂趣。
比佛利山 Beverly Hills：非富即貴
新港的房市已經率先觸底反彈，2011 年不論是銷售量
Clara Chen 陳文嘉
舉世聞名的比華利山（Beverly Hills）是全球眾多富豪心
或中間房價都呈現回升趨勢，這裡的住宅在南加州橙縣多
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目中的夢幻之地，位於南加州洛杉磯盆地邊緣的山坡上，
個城市中最為搶手。當地除了深受喜歡隱密性高的華人富
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其建築物依比華利山而建，面臨一望無際的太平洋海面。
商青睞，近年來也有不少中東人一擲千金，以現金購買豪
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雖然比華利山只是一座約有人口 3 萬 4 千人的小型城市，
宅，無非是衝著新港的名氣。此外，比起其他海邊城市，
但被公認為全美最昂貴的住宅市場，一棟中型住宅的售價
當地也有較多中產階層人士支付得起的公寓房。在此海濱
保 德 信 加 州 房 地 產 集 團 (Prudential
超過 220 萬美元，許多好萊塢名人曾經或目前居住於此。
天堂置業，可以自住享受，也可出租獲利。
California Realty) 的 Clara Chen 是 中 國買房者的首選經紀人。
十九世紀六十年代由房地產商波頓•格林在此開發建市， 至二十世紀二十年代一直發展緩慢，此後在 1920 年有一
爾灣 Irvine ：人傑地靈
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位名叫道格拉斯•法爾拜恩格斯的電影演員以三萬五千美
成立於 1971 年的爾灣市位於南加州橙縣，是一座擁
California Realty) 位於加福尼亞州橘郡，
元在山頂購買了一處很醒目的土地，並為其影星女友瑪麗•
有人口 21 萬人的中型城市。爾灣佔地約有 66 平方英里
是全美國排名前 4 名大公司，也是全球最
皮戈福特建造了一座美輪美奐的莊園，一時間吸引了眾多
（172 平方公里），成立時有做完整的城市規劃，因此街
暢銷的豪宅出售房地產經紀公司。
好萊塢男女的目光，他們移居此地，相繼大興土木建造各
道寬廣，綠樹成蔭，環境整潔，風景優美。
主 要 經 營 自 比 佛 利 山， 新 港 灘， 新 港 海
自心目中的夢幻之園。
爾灣市擁有完善的醫療設施，發達而便捷的交通網，
岸，羅納德爾瑪至爾灣的橘郡海濱沿岸頂
比華利山是 Rich & Famous 的富貴象徵，每天吸引大批外地
市內還規劃有自行車道，購物中心、超級市場、各國美
級豪宅。
遊客坐旅遊巴士遠道而來，為的是想一窺名流巨星的翩翩風姿
食餐館等等遍布各個社區。該市於 2008 年被美國 CNN
作 為 保 德 信 加 州 房 地 產 集 團
及豪華住宅。南加州最名貴的頂級百貨店和世界精品店聚集在
Mondy 雜誌評為全美排名第四最適合居住的城市。
(Prudential California Realty) 的 經 紀 人，Clara Chen 擁 有 豐 富 的 國 際 營
這裡，每一間名店都有其獨特建築風格。比華利山還有十八間
爾灣學風鼎盛，擁有加州大學爾灣分校（UCI），康
世界著名的首飾與古董店及數不盡的餐廳。當地最受大眾矚目
科迪亞大學 (Concordia University)，爾灣谷學院 (Irvine
銷與經商知識。
的酒店首推“麗晶”(Regent Beverly Wilshire)，這間自 1928 年
Valley College) 等 8 所高等院校。爾灣學區在加州也名列
性格和善，待人誠懇熱情。無論投資
已聲名鵲起的酒店，如今仍然保持它的輝煌燦爛，李察基爾和
前茅，這裡的公立小學、初中和高中都很好，90% 的學校
還是自住，Clara Chen 是最適合您的
茱莉亞羅勃茲的浪漫童話就發生在這店中，成為此處另一大賣
API（Academic Performance Index，學術表現指數）達到
房產代理。Clara Chen 多年成功經驗，
點。在這樣的人文環境中投資置業，定能收到富者愈富、貴者
或超過 900 分的優異表現（滿分為 1000 分）。
熱誠為您提供最專業的服務，歡迎來
愈貴的效果。
以人為本的城市環境、優異的人力資源，吸引了高科
電洽詢。
技行業落戶爾灣，不少著名跨國公司看上了這裡的商業環
新港海岸 Newport Beach：海濱天堂 成立於 1906 年的新港市位於南加州橙縣西南方，是一 個約有人口 8 萬 5 千人的小型城市，由於擁有綿長寬廣的 海岸線，氣侯非常溫和宜人，一年四季大約都在 15-25 度
境，也紛紛將總部遷至爾灣。特別重視教育環境的華人家 長也紛紛在此置業，給孩子提供一個在美國成長、創業和 發展的最佳起點！
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美國華人聚集在南加州地區
加利
福尼亞州位於美國西南部，
城市構成了幅員遼闊、規模龐大的南加
海岸線總長 2,030 公里，西
州經濟圈。
商業方面也在向周邊的城市擴張。 根據加州房地產經紀人協會（CAR）
瀕太平洋，北接俄勒岡州，東連內華達
2011 年加州人口為 3,769 萬人，為
公佈的數據，加州的房屋銷售從 2011
州，東南與亞利桑那州相鄰，南與墨西
美國人口第一大州。南加州地區總人口
年到 2012 年增加 5.1%，而從 2013
哥接壤。
超過 2000 萬，比整個紐約州的人口還
年起將出現連續 3 年的增長。如果不
要多。全加州只有 5 個人口超過 200
是南加州的房屋市場供應量有限，房屋
萬的縣（郡），它們都在南加州。
市場的銷售還將出現更加興旺的勢頭。
南 加 州 地 區 涵 蓋 八 縣（ 郡 ）： 洛 杉 磯 縣（Los Angeles County）、 橙 縣（Orange County）、 聖 地 亞
根據不完全統計，全美國華人大約有
就目前的情況來說，原本房屋價格高的
哥 縣（San Diego County）、 聖 巴
250 萬，其中 40% 左右的華人生活在
地區，房屋供應量越少，例如海邊地
巴 拉 縣（Santa Barbara）、 范 杜 拉
南加州，總人數超過 100 萬。美國南加
區，好學區的地區及華裔聚集的聖蓋博
（Ventura County）、 聖 貝 納 迪 諾 縣
州地區居住著眾多的華裔人士，在經濟
谷地區。這些地區，一旦房屋面市，就
（San Bernardino County）、 河 濱 縣
不景氣的數年間，他們一直艱苦地撐起
會招來眾多的買家來競購。目前，已經
（Riverside） 與 因 皮 裡 爾 縣（Imperial
了自己的家庭、事業及公司。經過數年
有更多的房屋進入了預售期，2013 年
County）。 洛 杉 磯 市、 聖 地 亞 哥 市 和
的努力，在美國經濟逐漸復蘇的 2012
南加州的房屋價格將比 2012 年上升
聖巴巴拉市是美國西岸南部最著名的城
年，華裔聚居地區交出了亮麗的成績
5% 左右，中間價位將比 2011 年的價
市，由此輻射出去如同星羅密佈的大小
單，不但房地產價格上揚，法拍屋減少，
位上升 11% 左右。 這個僅僅是整體的統計數字，對於華 人聚居的地區來說，房屋價格的成長勢 頭，要遠遠超過周邊地區。根據統計， 華人聚居區的房地產價格從居民房屋、 商業房地產到旅館用地等等，今年以來 都一直保持良好的成長勢頭。一些地區 的房地產價格已經連續成長了 2 年左 右，例如，聖蓋博谷地區的各個城市。 同時，華人聚居區有向東區不斷擴充的 趨勢，目前已經從羅蘭崗地區一直延續 到了鑽石吧地區，就連波莫納地區也已 經有眾多的華人投資者進駐了。 就華人商業來說，最能夠讓大家在市 面上看見的就是餐館業及超級市場。近 一年以來，中餐館在眾多的城市，幾乎 連成了一個不夜城，讓眾多的老美社區
014
羡慕不已。眾多中餐館、港式西餐廳、
十名之列，2011 年商業週刊雜誌將其
最初以白人為主的郊區小城，快速成為華人
越南米粉及臺灣小吃店，西起洛杉磯中
列為美國最佳城市排行榜第五位。該市
新移民聚居的城市。
國城，經過蒙特利公園市、聖蓋博市、
總人口 21 萬，其中將近 36.5% 的居民
柔似蜜公園市，一直到哈崗、羅蘭崗，
為亞裔。
核桃市雖然面積不大，但風景優美、學區 優秀、人口素質高、市政管理有特色。在核
都有營業到淩晨 2 點的中餐館，連帶附
爾灣市環境規劃整潔，擁有完善的醫
桃市，人們既能看到鄉村自然風光的美麗，
近的禮品店、小商品店，都生意紅火。
療設施，發達而便捷的交通網，市內還
又能感受到城市服務的便利。2009 年被選
從 2012 年起，中餐館集中地區的商業
規劃有自行車道，購物中心、超級市
為美國百大最適合居住城市的第七十名，在
房地產的價格已經走出了低谷。
場、各國風味美食餐館等等遍佈各個社
教育項目上，核桃市被評為 A+。
華人在美國置業特別看重城市規劃與
區。該市離著名的迪斯尼樂園也很近，
核 桃 市 目 前 有 居 民 30,004 人， 其 中，
教育環境，南加州的爾灣市與核桃市由
開車只要十幾分鐘。由於有近十年來有
亞 裔 居 民 為 16,728 人， 占 總 人 數 的
此成為華人置業的寶地，越來越多的創
越來越多的華人在此居住，城中已經出
55.75%。四成以上擁有學士以上學位；平
業者、投資家和各類精英人才爭先移居
現了一個頗具規模的小中國城，為華人
均每戶年收入超過十萬美元，是洛杉磯著名
這些宜居城市以及周邊地區。
居民提供一應俱全的生活和文化服務。
的良好學區之一。家家戶戶都有前後院，大
爾灣市背山面海的爾灣氣候舒適，屬
風景宜人的核桃市建市於 1959 年，
約都有一百坪以上。花樹扶疏、馬路幹靜、
於典型的地中海式氣候，景色宜人，四
位於洛杉磯縣東部交通要道，地理位置
季如春。爾灣所在的橙縣是全最富裕地
極佳。核桃市居民超過 3 萬人，聚居了
區之一，爾灣是全美最安全的中小型城
大量來自臺灣、香港、菲律賓和中國大
市之一，也多次入選美國最佳小城市前
陸的移民。由於優異的教育體系，這個
空氣清新，非常適宜居住。
015
016
017
封面專題
投資洛杉磯美景豪宅升值可期
擁有
豪 宅 最 多 的 國 家， 非 美 國
宅，創下了全美單棟房屋最高成交價紀
洛杉磯地區作為立足之地，考量的原
莫 屬。 但 美 式 豪 宅 之 所 以
錄；一年多以前，一位香港商人花費
因很多，其中包括：天氣，空氣，人
享譽世界，並不是因為其數量眾多，而
2800 萬美元在比佛利山莊購置了一套
氣；11 小時直飛中國，就像在國內旅
在於它能融世界各民族風情于一體，代
豪宅，去年一對中國夫婦出資 3450 萬
行；成熟的華人社區生活便利，明朗
表著國際化潮流的“美式建築風格”。
美元也在比佛利山莊購買了一座凡爾賽
的經濟復蘇創造更多機會；教育環境
從紐約長島到佛州棕櫚灘，再到加州黃
宮風格的豪宅；就在三個月前，憑《江
優良，給下一代的發展機會；加州人
金海岸沿線和比華利山莊，全世界的富
南 Style》一曲蜚聲國際的韓國男歌手
口 現 在 3750 萬，2040 年 有 望 增 長
賈名流都會在這些區域置業，即便不是
Psy（“鳥叔”）一擲千金在洛杉磯市
至到 7500 萬，地產投資增值可期；
自己居住或度假使用，也可以作為巨額
購入豪宅，“鳥叔”在此時出手自然有
來美華人大約 40% 留在南加州，不愁
收藏品等待升值。
其道理。
將來沒有新買家。
去年以來，美國富人重新青睞高端住
全美房地產經紀人協會發佈的數據顯
近幾年許多白人富豪陸續從南加州
宅和商業地產投資，加州房地產投資公
示，從去年 11 月開始，美國房價超過
出走，後來居上的中國人接手白人釋
司 RMA 的董事總經理 Dani Evanson
75 萬美金的高端房屋市場持續變得活
出的豪宅是很自然的事情，亞凱迪亞
稱，很多高淨值客戶又把目光轉向了房
躍，市場交易較一年前同期大幅增長。
市、聖瑪利諾市、核桃市等地近期售
地產市場，以尋求積極的資本增值。他
而今年 1 月以來，隨著美國房地產市
出的豪宅多數落到中國人手裡，而且
表示，現在很多客戶不再擔憂投資房地
場的全面回溫，部分地區的高端住宅投
出現明顯的僧多粥少的現象，因此美
產的流動性和可替代性，他們希望從資
資價值再次顯現，特別是亞裔聚集的大
國一流建商開發的新豪宅必將成為炙
本增值中看到 10% 左右的穩定回報。
洛杉磯地區，那些環境優雅、設計精
手可熱的高檔投資品。
具有實力的外國投資者對美國特別是
美、裝潢考究、配套齊全的美景豪宅具
這裡給中國投資者推薦的是洛杉磯
加州各地的豪宅情有獨鍾。兩年前，俄
有巨大的升值潛力。
郊外華人高級住宅區豪宅，靠近美麗
羅斯富豪米爾納（Yuri Milner）花費
許多有意在美國擴充事業版圖的中國
國家公園，高地橡樹區，空氣新鮮。
1 億美元在矽谷買入一棟法國城堡式豪
企業家和投資者，首選華裔聚集的大
名家設計，著名建商開發，有加州鄉 村式、地中海莊園式、英國莊園式， 180 度 美 景。34 棟 獨 家 小 區， 配 備 警衛，每戶地大半英畝，200 萬美元 至 600 萬美元，可投資或自住。我們 提供透明的操作，專業的服務，切實 保護投資者的權益。 國際熱線：400-651-3663 分機 2138 ＱＱ與微信：1355494247 美國直撥：+1-626-677-6488
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美國房市
美國房地產市場持續復甦
最近
幾個月，各式各樣的經濟數
年率為 91.7 萬戶，優於分析師預估。此
低於上個月修正後的每套 24.98 萬美
據表明：美國房地產市場近
外，美國 2 月份營建許可增加 4.6%，
元，但高於 2012 年 1 月的 22.17 萬
期量價齊升，持續復蘇勢頭明顯。美國
換算成年率為 94.6 萬戶，也優於預估，
美元。雖然新房銷售在整個美國房地
商務部的數據顯示，今年 1 月新房銷量
是 2008 年 6 月份以來的最強勁表現。
產銷售市場上所占比重不足 10%，但
增至 4 年多來的高點，顯示美國房地產
營建許可超過目前的新屋開工數，意味
對拉動經濟增長仍有重要影響。
市場的復蘇勢頭較為強勁；標準普爾全
著未來新屋開工數仍有可能繼續上升。
美國全國房地產經紀人協會最新公
國房價指數去年全年上漲了 7.3%，房
今年 1 月美國新房銷售量經季節調整後
佈的數據顯示，今年 1 月，美國各類舊
價在年底以強勢收尾，今年 1 月新舊房
為 43.7 萬套，比去年 12 月修正後的
房銷售中間價為每套 17.36 萬美元，
屋銷售數量和價格均實現較大增幅。
37.8 萬套增長 15.6%，比 2012 年 1 月
今年 2 月美國新屋開工和營建許可雙
銷售量高出 28.9%，為自 2008 年 7 月
雙攀上五年來高點，其中，新屋開工經
以來的最高單月銷量。今年 1 月，美國
季節調整後比 1 月增加 0.8%，換算成
新房銷售中間價為每套 22.64 萬美元，
022
同比增長 12.3%，為連續第十一個月
了房屋市場需求，較低的房屋庫存及
投資者的比重為 2005 年時的兩倍，高
同比上漲。舊房銷量約占整個樓市銷
美國經濟持續溫和復蘇等因素共同推
達 21.7%。止贖房屋的拍賣尤其吸引
量的 90%。
動了房價持續反彈。
這些投資者。超過半數銀行拍賣的止贖
標準普爾公司發佈的標普 / 凱斯席
美銀美林高級經濟學家邁克爾•梅
房屋的購買者為投資客，大大高於以往
勒房價指數報告顯示，2012 年 12 月
耶說，“房地產市場開始表現出可持
不到 10% 的比例。
美國房價繼續上漲，顯示美國房地產
續復蘇的跡象：購房者期望值變得越
雖 然 美 國 房 價 持 續 上 漲， 但 仍 較
市場持續復蘇勢頭。該報告顯示，在
來越積極，房屋建設者的信心也開始
2006 年房地產市場泡沫前的水平低近
排除了季節性因素之後，2012 年 12
變強，信貸條件逐漸放寬。”
30%。供求關係不平衡、信貸緊張等結
月，美國 10 個大城市和 20 個大城
CoreLogic 的 首 席 經 濟 分 析 師 Mark
構性因素依然是美國房市未來復甦的
市房價環比均上漲 0.9%，如不排除季
Fleming 指出，近期美國房市復甦是
重大阻力。“影子庫存”繼續給市場帶
節性因素，環比均上漲 0.2%。從同
全面性的，但全美各地漲幅不同。而
來壓力，在未來的 6 ～ 12 個月，大部
比數據看，去年 12 月，10 個大城市
內華達州、佛羅裡達州、伊利諾伊州
分這些“影子庫存”房屋將會被掛牌虧
和 20 個大城市房價分別上漲 5.9% 和
和新澤西州等局部地區，房地產市場
損出售。除非美國就業市場顯著回暖，
6.8%。
依然在底部徘徊。在這些地區，房屋
房產稅大幅削減，從根本上有效刺激購
美國聯邦住房金融署也公佈了去年
止贖率依然很高，喪失房屋贖回權人
房需求。
第四季度的房價指數，經季節性調整，
數也在不斷上升。
另一方面，對於部分購房者而言，
去年第四季度美國房價環比與同比均
房利美集團首席經濟學家鄧肯認
銀行信貸標準仍然嚴格，此外租賃市
有所上漲，顯示住房市場呈持續復蘇
為，房地產業似乎可以扮演“領頭羊”
場升溫也給房屋銷售帶來競爭壓力，
態勢。該數據顯示，去年第四季度美
的角色，帶領其他產業展開一場“馬
美國政府增加稅收和削減開支也是一
國房價比第三季度上漲 1.4%，環比增
拉松式”的長期復甦。銀行業、房產
個不利的背景。一旦市場或利率環境
長幅度連續 3 個季度超過 1%，特別
中介、建材業、裝修業、家具業、家
發生變化，投資者將有可能撤離美國
是全美有 38 個州房價環比均呈上漲
電業、零售業、娛樂業、交通運輸業
房地產市場，這將對美國房地產市場
之勢。與前年同期相比，當季美國房
等諸多行業都和房地產業息息相關。
產生不利影響。
價上漲 5.5%，是 2006 年第二季度
房地產行業的好轉會帶動一系列相關
以來同比漲幅最大的一次，但考慮到
產業，甚至會促進美國整體經濟“轉
過去一年中其他商品與服務價格上漲
暖”。
1.7%，相應的房價實際同比增幅約為
全美各地的房地產經紀表示，外國
3.7%。美國聯邦住房金融署的房價指
人趁美國房市跌至穀底大肆置產的情
數基於房利美和房地美提供的抵押貸
形，今年顯著增加。加州地產經紀協會
款數據，但並不給出具體的房價。
(CAR) 的數據顯示，賣給外國人的銷
受房貸利率屢創歷史新低、投資需
售占了加州交易的 5.8%，其中 39%
求增加等因素刺激，美國本輪房地產
的買主來自中國、13% 來自加拿大、
頹勢在去年上半年觸底。近期，相較
8.7% 來自印度和墨西哥。
於其他經濟領域的放緩，房地產業逆
據一家美國房地產研究機構統計，
勢復甦的態勢頗為搶眼。一些經濟學
在南加州橙縣，幾乎所有標價低於 40
家認為，美國超低抵押貸款利率帶動
萬美元的房屋都由機構投資者購買。
023
美國房市
海外華人購房置業熱情繼續高漲
中國
人向來以熱衷於“置房置
月份的房地產銷量比去年同期相比增
貸款，向來是華人購房比較流行的方
地”聞名於世，幾千年一
長了 21%。而新西蘭奧克蘭華人購房
式。在英國，為了降低申請按揭貸款被
直是中國人財富積累和人生成果的一
熱情高漲，在奧克蘭 45% 的房地產經
拒的風險，一些華人不得不支付更多的
項重要指標。無論是在祖籍地、還是
紀人認為，中國購房者在所有購房者
首付，以便減少銀行的顧慮。
在海外，華人喜歡置業的習慣，是傳
中，熱情最為高漲。
一對在倫敦金融城區購置了公寓的華
承了中華幾千年的民族消費文化。
與此相似，美國全美房地產經紀商
人夫婦表示，他們的首付全部來自家裡
華 人 走 到 哪 裡， 哪 怕 從 牙 縫 中 擠
協 會 發 佈 的 報 告 稱，2011 年 海 外 投
支持，依靠雙方父母的資金幫助來購置
錢， 也 要 改 造 祖 屋、 在 故 鄉 建 一 所
資者在美購房金額總計 820 億美元，
新房，男方女方家各出一半。
體 面 的 宅 院， 以 此 光 宗 耀 祖。 與 此
中 國 買 家 以 超 過 70 億 元 的 投 資， 成
英國華人購房者出現“年輕化”的趨
同 時， 大 凡 居 住 在 海 外 的 華 人， 都
為美國房地產第二大投資群體，僅次
勢，華人首次購房者通常在 30 歲以下，
有一個共同的願望，那就是為自己
於加拿大。
大大低於英國本土首次購房者平均年齡
的子孫後代留下點什麼，也正因此，
儘管一些高端華人客戶可以選擇一
38 歲。隨著英國華人首次購房的年輕
購房消費就成為了海外華人消費的
次付清房款，但對於大部分華人來說，
化，越來越多的年輕華人有購房需求，
最大支出。
貸款和“父母銀行”才是最實際的購
而苦於囊中羞澀，依靠“父母銀行”就
近來，隨著各國房市出現復蘇跡象，
房方式。華人購房，尤其是年輕華人，
成了他們比較可靠的選擇。
不少擁有積蓄的華僑華人爭先購房置
往往通過貸款和“父母銀行”的方式，
購房問題，按照傳統觀念，是“頭等
業，蔚為壯觀。據來自 BNZ 和新西蘭
而購房目的，通常是供自己居住和出
大事”，即使暫時沒有足夠的資金支付，
房 地 產 協 會 的 每 月 統 計 數 據 顯 示：1
租投資。
華人往往也會選擇貸款和“父母銀行”， 以求早日安居樂業。 海外華人購房能夠蔚然成風，有其自身 的原因：一是居住，二是投資。 為加州“空氣好、環境好、溫差不大、 陽光燦爛”，適於養老，買房既可當做 投資，又可當作度假住房，於是在此買 房置業，供父母居住。
024
而在澳大利亞也是如此，華人傾
住，一部分買房用於投資出租。
因為有在高人口密度城市居住的
向于買房置業。在澳大利亞買房子
西班牙的華人購房者與此類似，
悠久傳統，華裔購房者通常傾向於
保值性很高，比起租房，買房更是
他們有的追求更大的房子，年輕華
毗鄰車站、商場和餐館的公寓。此
實惠之選。悉尼和墨爾本是世界前
人購房人為自己選擇第一戶房產，
外，華人購房追求全新的房子，還
十大最昂貴城市，在悉尼，一座中
年紀稍長的華人更多出於投資的目
喜歡吉利數字的樓層以及窗外能看
等 別 墅， 平 均 售 價 約 65 萬 澳 元，
的，決定將新房先買入後出租。如
到好的風景。為了吸引日益增多的
折合人民幣 400 萬元。
果條件允許的話，車庫和陽臺也在
華人投資者，澳大利亞新南威爾士
在法國，當地人不喜歡買房子，
他們的考慮範圍之內。
州的一些房東不惜整修他們的花
由於購房程序瑣碎，選擇租房的巴
美國的房地產市場從去年開始反
園，重新安排屋子佈局，門牌號碼
黎人越來越多。據巴黎一家房地產
彈， 華 人 有 個 特 點 就 是 買 漲 不 買
以求得一個好彩頭或是好風水。
公司員工稱，因為價格便宜，華人
跌，或者買的人多了，大家也會去
在法國一般把房子買在郊區，當然，
追。所以可以看到近期購置房產的
這些華人一部分購房用於自己居
量增多。 025
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027
前瞻視野
2013 年美國商業地產前瞻 美國亞太投資以最具經驗之團隊及世界公認的績效，觀察美國大型商業地產趨勢
根據
美國商業地產 Emerging Trends in Real Estate 報告發表，經過 2012 年整體租賃合約增加及租金普遍上漲，美國商業房地產在 2013 年的復
蘇可望大幅進展；價格反應亦將顯現在商業地產上。 這個報告結果顯示與亞太投資團隊觀察結論相契：儘管去年美國整體經濟成長不 如預期快速，2013 年商業地產表現將會因全美穩定的工作機會增加，帶動辦公大 樓房產租賃市場，空置率下降；此外在商業地產供給增加有限的條件下，連帶混合 商用 / 工業園區廠辦及零售廣場或購物中心都將呈現出租率上升；出租公寓住宅的 需求仍然強勁，開發案亦逐漸增加；這種整體基本面的恢復成長，將穩定反應在租 金及營運收入，因而進一步顯現在商業地產的增值。 酒店市場方面，2012 年整體表現平步上揚；根據 2012 年底 STR 發佈的報告， 對於全美酒店市場 2013 年的成長亦樂見其成。2013 年之客房需求將從 2012 年 之穩定增加延伸繼續成長，接下來的 2-3 年內將可預見每房平均收入及平均房價上 升；市場上供給需求亦分別預估各上升 0.9%-1.2%。全美酒店 2013 年之住房率預 估為 61.4%，平均房價為 $111.01，預估將各上升 0.3%-4.6%。
Eddy Chao 趙履仁 CCIM, SIOR, CPM, ALC, CIPS, CES eddy@apccusa.com + 1.213.680.8811 www.apccusa.com
有鑒於商業地產市場的回穩及趨於上升走勢，美國境內許多資金及海外資金皆蓄 勢等待報酬良好的交易機會；許多商業地產在上市前就已受投資人青睞，一旦放到
趙先生從事商業不動產已有超過 30 年
市場求售，其競標及交易完成的時間迅速快捷。亞太投資公司建議美國境外投資人
的經驗，曾接受過無數高深商業不動產
應備齊自身投資人條件，待合適物業出現在市場上，方能以迅速反應動作得標。
專業教育課程的訓練。這些年來，他榮
投資人首先應確立投資目標，及其擁有美國大型商業地產的目標為何？是尋求穩
獲了多項專業高級鑒定資歷，譬如《檢
定的現金流收入，還是希望擁有地標性商業房產，或者期望有增值空間和高投資回
定商業不動產投資分析師》、《檢定工
報等等。其次，投資人是否期望投資特定形態之商業地產；酒店投資，辦公樓，零
業及辦公樓經紀商協會會員》、《檢定
售商場，公寓出租或廠辦倉儲。再者，是否有地域性之期望；美東美西之都會區，
國際不動產專業經紀商》、《檢定不動
拉斯維加斯，南加州或北加州等。接下來，投資人資金投入百分比為多少及銀行借
產經營管理專業會員》、《檢定不動產
貸準備可行性等；這些都是投資人應先確立的目標範圍，進而委任專業團隊投資顧
交換稅務分析師》、《檢定土地及建設
問尋求最佳投資標的。一旦有符合之商業房產上市，且符合投資回報分析，投資人
開發專業顧問》、以及《檢定不動產估
才能有機會以迅速的動作得標取得收購該商業地產。
價鑒定師》等資歷。
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前瞻視野
中國房企出海漸成潮流 鎖定國人海外購房需求 根據
來 自 Dealogic 的 數 據，
使得一線城市的有錢人基本上失去
外 市 場。 當 然， 能 否 遊 刃 有 餘， 還
中國人在海外的房地產
了購房的資格，這部分投資需求流
得看是否具有諸多前提保障，而首
交易規模去年急劇上升，達到 18.6
向海外。因此萬科啟動了國際化策
要的條件是資金力量雄厚。
億美元。相比之下，2011 年為 5.47
略。 投 入 上， 萬 科 美 國 項 目 總 投 資
當然，也有房企出海並不做房地
億美元，2010 年為 9000 萬美元。
約 為 6.2 億 美 元， 其 中 萬 科 將 投 資
產 項 目， 典 型 的 代 表 是 萬 達 集 團。
不 包 括 香 港 在 內，2012 年 的 海 外
1.75 億 美 元， 鐵 獅 門 僅 提 供 7500
去年 5 月，萬達集團與全球第二大
房 地 產 交 易 總 額 為 4.5 億 美 元， 比
萬美元，其餘部分將通過債務融資
院 線 集 團 AMC 簽 署 並 購 協 議， 並
2011 年 增 長 了 46%。 截 留 這 部 分
解決。
購 總 交 易 金 額 26 億 美 元， 包 括 購
國內人士的海外購房需求，成為中
無 疑， 中 國 房 企 出 海， 最 大 的 驅
買 100% 股權和承擔債務兩部分。
國房企出海的動因之一。
動還是國內的房地產政策環境。隨
另據萬達集團董事長王健林透露，
今年 2 月，中國頭號房企萬科和
著調控的加緊，房地出海會漸成潮
萬達集團海外目光將集中鎖定在歐
美國頭號房企鐵獅門公司的簽約，
流。 國 內 限 購、 限 貸、 房 產 稅 等 房
美 市 場， 未 來 10 年 將 向 美 國 投 資
引 發 轟 動。 同 樣， 在 萬 科 總 裁 郁 亮
地產調控政策頻繁出臺，投資客投
100 億 美 元，2013 年 萬 達 集 團 還
看來，萬科試水海外項目是看到了
資海外可以規避國內投資風險，從
要 完 成 1-2 個 項 目 的 大 型 並 購。 顯
限購所帶來的市場機會，限購措施
而導致部分龍頭開發企業也轉投海
然，涉及上百億美元的投資規模也
030
別 占 120 億 元 及 320 億 元， 而 公 司已經或將要花費 100 億元投資馬 來西亞的多個項目，就投資占比而 言，馬來西亞的投資占比不算小。 而綠地集團，其之前與韓國濟州 國際自由城市開發中心合作建設濟 州旅遊健康城項目，其還與西班牙 和德國的酒店有一些合作項目。而 在 3 月其亦表示，已達成在悉尼市 中心開發住宅和酒店建築的協議， 這 一 項 目 是 綠 地 集 團 斥 資 1.075 億 澳 元（ 約 合 1.114 億 美 元 ） 從 加 拿 大 公 司 Brookfield Asset Management Inc 購買所得。 中國指數研究院統計顯示，2012 年 共 有 25 家 內 地 房 企 進 行 了 25 筆海外融資，融資總額約合 600 億 元 人 民 幣， 同 比 增 長 了 10.23%。 而 僅 2013 年 1 月， 就 有 17 家 房 地產公司通過海外融資渠道募集了 約合 420 億元人民幣的資金，融資 規模已超過去年全年內地房企海外 融資總額的一半，達到 70%。 不過，仍有業內人士認為，短期 內海外發展前景不太可觀。出海考 驗的不僅僅是房企的資金實力，還 有落地能力和實際操作能力，在融 資、銷售、運營管理模式等諸多環 節和國內大相徑庭的情況下，這些 房企能否入鄉隨俗是決定其發展好 說明，欲海外擴張，充裕的資金支
路線的清晰，這些房企在海外投入
撐是第一要務。
上還會持續加大。
從已出海的房企來看，普遍的傾
碧桂園在馬來西亞開發的三個房
向性是，海外項目多以開發旅遊地
地產項目已面市，碧桂園首席財務
產，且以與當地的企業合作開發為
官伍綺琴在 3 月的業績發佈會上
主。但目前，僅碧桂園、綠地集團
透露，公司 2013 年的資本開支約
等迎來收穫期，並且隨著海外擴張
440 億 元， 當 中 買 地 及 建 築 費 分
壞的關鍵。
031
032
愛斯諾湖邊36英畝地 已批准老人療養中心或可建500戶公寓或排屋
R3地可建500戶公寓樓或排屋,可精心設計,有湖邊散步道,花園, 每英畝批准19-24棟,過去業主已作了很多圖紙規劃,水電,下水 管道已通,地平坦無需整地,現在此城市正在發展是收購的好時機 國際商務熱線 （中國→美國）
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環球瞭望
底特律樓市崩潰的啟示
據說
，這裡有美國第一條水泥馬 路，有美國第一個交通指示
燈，有第一條高速公路和第一大百貨商 店 …… 這 裡 是 美 國 的 汽 車 城 —— 底 特 律。但如今，除了這些深刻到不能磨滅 的歷史烙印，底特律再也不是曾經輝煌 時期的底特律，因為，這座城市正面臨 著嚴重的破產危機，甚至，連一些基礎 的公共服務都已中斷。 3 月 14 日，美國密歇根州州長斯奈德 對外宣佈，將由州政府接手底特律市財 政，任命企業破產重組專家——非洲裔 美國人凱文•奧爾為緊急財政管理人， 以應對這座城市瀕臨破產的局面。 城市行將破產？ 在美國留學的小張至今仍記得 2008 年 12 月第一次也是惟一一次去汽車城 的情景：沒有想像中那麼大，車很多， 不少都停在路邊，但路上的行人卻比較 少，與西雅圖、芝加哥和夏威夷等城市
造成了嚴重打擊，比 1973 年石油
如養老金和醫療保險缺口及政府高達
相比，“不太像城市的樣子”。
危機的打擊還要嚴重得多。而且，這
140 億美元的長期負債。報道稱，現
也讓底特律開始逐步淪為“一座空
在的底特律有超過 1/3 的居民生活在
城”。美國人口普查局 2010 年的統
美國“貧困線”以下，當地失業率達
計數據顯示，底特律以 713777 的
18.2%，遠高於全國的 7.7%。
“這大概是次貸危機害的？當時，我 是這麼猜測的。”小張對記者說。 金融危機對依賴汽車產業的底特律
人口位列全美第 18 位，但遠不及上
目前，對於底特律來說，惟一還有
世紀 50 年代 185 萬規模的人口，
的可能就剩下了“投機價值”。據央
因此，底特律成為美國過去 60 多年
視報道，一位投機商，甚至花了 2300
中城市人口削減最多的城市之一。
美元就買到了 5 年前可以賣 45 萬美元
金融危機過去幾年後，底特律仍
的房子。
“活”在金融危機的陰霾中。2013
底特律啟示錄
年 2 月 19 日，一個由密歇根州政府
對於瀕臨破產的底特律來說，很多
任命的專家小組宣佈底特律陷入財
人認為，單一的經濟發展模式是造成
政危機；2013 年 3 月 1 日，施奈 德宣佈底特律市“處於財政緊急狀 態”。據報道，底特律面臨現金短缺 和公共福利帶來的巨大債務壓力，
034
底特律現狀的“罪魁禍首”。眾所周
政預算制度、破產的法律規定。”中
知，底特律的財政收入 80% 依靠汽
國國家發改委城市和小城鎮改革發
對此，馮奎認為，中國城市不會破
車工業，但美國近年來的汽車市場份
展中心研究員馮奎在媒體上撰文稱，
產，因為，中國城市的預算約束是寬
額不斷被日本和歐美汽車企業瓜分。
“自治制度厘清了城市與州、與國家
鬆的。但專家認為，對中國來說，底
同時，工業自動化的普及，加上亞洲
（聯邦）責任、義務邊界；嚴格的財
特律的現狀同樣具有較強的借鑒意
相對低廉的勞動力成本，都讓美國汽
政預算制度使得破產的實際發生有
義，比如，不能太過依賴單一的發展
車企業一波接一波地裁員，這又造成
真實、必須的依據；破產立法則使得
模式，體現到中國城市，就是不能太
了底特律人口的流失及稅收的不斷
破產有法可依。”
依賴投資。
萎縮。
中國城市須警惕
題得到暫時緩解。
但由投資帶來的地方債危機早已
事實上，像底特律這樣行將破產或
今年 1 月，麥肯錫駐上海（樓盤）
為業界所關注。今年全國兩會期間，
已破產的城市不在少數。統計顯示，
亞洲地區董事長 Gordon Orr 曾經預
全國政協委員、審計署副審計長董大
1937 年以來，美國有約 600 個市、
計，中國一個三線城市將破產。“中
勝表示，目前中國中央債務規模在
鎮、縣等申請破產；過去 30 年，申
國城市對賣地的嚴重依賴是眾所周
7.7 萬億元左右，地方債在 10.71 萬
請破產的地方政府不到 250 個，其
知的。”Orr 表示，“各城市過去為
億元，“考慮到部分地方債存在一定
中，金融危機爆發以來，就有約 15
建設項目而使用的融資平臺將停止
浮動性，估計，目前各級政府總債
個城市申請破產。
運作，且情況可能變得更糟。如沒有
務規模在 15 萬億元至 18 萬億元之 間”。這不得不讓業界捏一把汗。
“深層次看，西方國家城市的破
中央政府的救助，有些城市將無力繼
產，根源在城市的制度設計。這套制
續維持運轉。”他同時認為，不斷對
度包括：城市的自治制度、嚴格的財
國有企業的貸款進行展期只能讓問
035
環球瞭望
當前歐洲房市：德國最具吸引力
德國
在 2012 年取代英國成為歐洲最有吸引力房地產市場，投資商最中意 的城市為首都柏林和南部城市慕尼黑。不過，CBRE 公司的同一調查
結果還顯示，倫敦仍舊是全歐範圍內最有吸引力的城市，其後緊跟慕尼黑及柏林。 柏林負責城市發展的參議院管理局 17 日對媒體說，外國投資商對柏林房地產市 場很有興趣，導致該市頒發建築許可及房地產銷售許可的數字直線上升。投資商去 年對德國房地產投資額達到 5 年來最高。買主來自國外的房產銷售額達到 111 億歐 元，比上年提高了將近 70%，其中有 16 億歐元流向柏林房地產市場。
036
公民也開始涉足房地產市場。另外該國 退休金保險機構或者基金會也認為房地 產利潤高風險小，將其看作是比較安全 的投資領域。業界專家認為，這一領域 的繁榮還將持續兩到三年。 歐洲中央銀行近日首次公開的歐元區 財富研究報告顯示：高債務地區和避稅 天堂地區民眾平均富裕程度遠超過德國 人。塞浦路斯人均淨資產有 67 萬，西 班牙人 29 萬，意大利人 27.5 萬，而德 國人只有 19.5 萬。 當然歐洲中央銀行解釋稱，這些統計 數字是與一定條件聯繫在一起的，例如， 首先是各國福利制度體系不同。德國人 收入的顯著一部份直接進入了社會保障 基金，例如流入了退休金。但這部份錢 沒有被當作個人資產計算在內。 總體來說，德國人平均要比他們的歐 洲夥伴狀況強許多。首先他們的前景不 錯：更強的經濟實力、更大的革新能力、 債務小、基礎建設好。這些應該也算作 綜合財產因素。 從房價年收入比來看，上海 2012 年 的平均工資為 56300 元每年，平均房價 為 21412 元，按此數據計算購買一套百 平方米住宅需要 38 年年收入，與此對應 的是，德國政府出臺政策調控樓市的依 據竟然是“不能讓我們的國民冒著超過 6 倍年收入價格的風險來購買住房”。 據 CBRE 諮詢公司新近所做 2012
准建築公寓房 23.95 萬套，比上年增
年調查報告，35% 的歐洲投資商認為
加 4.8%。來自國外的 5 筆合計 51 億
德國市場最有吸引力，認為英國有吸
歐元的大額投資，分別用於近 1 萬套
引力的投資商僅剩 24%。一直以來，
公寓房的交易。
英國曾經佔據投資吸引力第一位。德
德國目前是歐洲經濟火車頭，失業
國聯邦統計局的數字也顯示，該國去
率在歐盟範圍內最低，人均實際收入
年頒發的建築許可連續三年遞增，批
不斷提高，過去一直無力買房的德國
037
環球瞭望
IMF 肯定香港樓市調控成效
國際
貨 幣 基 金 組 織（IMF）
港府多項措施見成效的結果，這些
信貸增長過快，潛在危機增大。
駐港代表梅耶爾（Andre
措施包括金管局收緊按揭條件、銀
梅耶爾同時表示，人民幣匯率繼續
Meier）4 月 18 日 在 港 表 示， 全 球
行業配合等。
市場化將有助於匯率調節至更合理水
低息環境令資金流動性過剩，並進
梅耶爾表示，過去數年香港平均
平。另外，雖然內地企業盈利能力較
一步影響資產價格，因此各監管當
新造樓宇按揭成數已經由 65%，下
強，但債務問題仍然不容忽視，銀行
局 需 要 採 取 政 策 調 控。 他 認 為， 香
降至現時 55% 的健康水平。一般樓
金融業需要密切觀察企業債務情況，
港金管局採取的一系列宏觀審慎調
市泡沫爆破前，按揭成數會急升。
以確保信貸素質。
控措施能有效控制借貸，其經驗值
梅耶爾說，資金流入對利率造成
港府針對高企的樓價連番出招，近
得全球推廣借鑒。
挑戰，目前香港實質負利率約 4 厘， 日開始見效。自港府於去年 8 月底推
不過他也指出香港樓市是否已經
情 況 嚴 重 過 新 加 坡、 臺 灣 及 印 度。
出壓抑樓市的“梁十招”以來，香港
回穩仍言之尚早，亦難以判斷是否
一些國家若頻密加息，可能會引致
樓市的成交雖然縮減，但樓價卻一直
存 在 泡 沫。 但 樓 價 自 2008 年 尾 以
套 利 活 動， 引 來 更 多 資 金 流 入。 他
保持堅挺。不過，近日開始看淡樓市
來， 已 上 升 1.2 倍， 要 小 心 樓 市 調
認為，面對資金流入的國家可仿效
的聲音越來越多，一些業主更開始割
整 風 險， 而 樓 價 走 勢 亦 受 供 應、 經
香港收緊政策，以應對風險。
價求售，令到膠著的樓市出現轉勢。
濟及利率影響。
梅耶爾強調，無論市場是否有資
中原地產董事施永青 4 月 9 日在
梅耶爾認為，金管局推出多輪宏
產泡沫，各監管當局都需要密切關
報章發表文章指出，反映香港樓市的
觀審慎措施的做法正確，有助市場
注房地產市場可能出現的危機。他
中原城市領先指數最近兩周已開始回
及銀行應對風險，香港未來數年也
特別指出，目前全球特別是歐洲的
落，而媒體上又充斥著業主削價求售
將 有 更 多 住 宅 單 位 供 應。 他 指 出，
經濟前景仍不明朗，一些發達國家
的案例，樓價需要往下調整已成了市
香港樓價在去年上升了近 25%，目
的央行推出刺激經濟措施令熱錢大
場的主流意見。
前 升 勢 已 放 緩。IMF 認 為 這 主 要 是
量流入亞洲，導致部分地區市場的
在年初預測今年香港樓市有一成升 幅的國際物業顧問戴德梁行，亦改口 預測今年整體樓價或下跌一成，這將 是香港 2003 年“非典”後跌幅最大 的一年。
038
戴德梁行香港董事總經理暨北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻 4 月 16 日
上圖為：國際貨貨幣基金組織（IMF）
在記者會上指出，政府於 2 月推出新一輪樓市調控措施後，二手樓價已從
駐港代表梅耶爾（Andre Meier）
高位下跌了 5%，鑒於市場憂慮政府再推出措施，加上發展商推盤提供一定 的優惠，相信整體樓市今年仍受壓，二手樓價於年內或進一步下跌 5%，故 預料全年樓價跌幅達一成，這較他們年初預測時出現較大的落差。 但陶汝鴻補充說，鑒於香港經濟基調良好，加上利息水平仍然低企，相信 樓價難以出現大跌的機會。 香港恒隆地產主席陳啟宗則認為，政府穩定樓市措施的實際效果仍需再觀 察一段時間，建議等待供應增加時才取消措施更恰當。提及一手住宅銷售條 例將於本月底生效，陳啟宗說，集團暫時不會趕於新例實施前推售餘下貨尾 單位，因為集團的發展策略與其他發展商不同。 039
040
第二屆中國(沈陽)國際
現代建築產業博覽會 The Second China ( ShenYang) International Modern Architecture Exposition
中
國
建
築
工
業
化
第
一
展
重大利好 沈陽市建委權威發布.....
20-22日 沈陽國際展覽中心 6萬 平 米 5 萬 人 次 十大活動 －－建築建材展覽旗艦 •支持單位
同期舉辦 :
中華人民共和國住房和城鄉建設部 遼寧省人民政府
第二屆中國(沈陽)國際建築節能及新型建材展覽 第二屆中國(沈陽)國際整體居家、廚衛展 第二屆中國(沈陽)國際建築機械、建材機械及施工裝備展 第二屆中國(沈陽)國際建築裝飾及材料展 首屆中國(沈陽)國際太陽能建築一體化及暖通空調展 首屆中國(沈陽)國際照明暨LED照明技術應用展 首屆中國天花吊頂及集成吊頂配套產品展
公關宣傳: 024-89566745/48 參展報名: 024-89566727/28/71/12 網址:www.cimae.org
•主辦單位 住房和鄉城建設部住宅產業化促進中心 遼寧省住房和鄉城建設廳 沈陽市人民政府
•承辦單位 沈陽市城鄉建設委員會 沈陽國際展覽中心
展會免費大巴 地鐵二號線世紀大廈
041
國際展覽中心
縱橫互動
美國中華商報攜國際地產雜誌 再進中國“兩會”
繼
2010 年、2011 年和 2012 年三度進入中國“兩會” 之後，美國中華商報及旗下國際地產雜誌再次成為今
年“兩會”供代表委員參閱的少數海外報刊之一，特別得到 一些來自各個專業領域代表委員以及媒體同行的關注。 一些來自財經領域的代表委員向記者表示，“兩會”代表 委員能夠有機會直接閱讀到海外華文媒體的報導很有意義， 而國際地產雜誌可以為房地產領域的代表委員帶來有參考價 值的信息。 中國全國政協委員、聯想集團董事局主席兼 CEO 楊元慶 在兩會期間接受本報記者專訪時表示，要提高國內消費對 GDP 增長的貢獻，要從提高收入和營造良好的消費環境入 手，讓企業真正地成為市場主體。 在過去的幾年時間裡，楊元慶曾多次接受本報記者採訪， 並一直關注和和支持本報的發展，用他自己的話說是“對中 華商報深有感情”。此次專訪結束後，楊元慶與本報記者合 影留念，並親筆題詞：“祝美國中華商報越辦越好”。 記者在全國人大新聞發佈會現場還發現了佩戴記者證、以 記者身份來報道發佈會的國家發展和改革委員會城市和小城 鎮發展中心研究員、央視特約評論員楊禹，他在一番交流之 後，對中華商報的辦報模式與編輯風格給予高度評價。 右上圖為：政協委員閱讀國際地產雜誌 左上圖為：人大代表閱讀中華商報 左中圖為：楊元慶（左）與本報記者金立冬合影 左下圖為：楊元慶親筆題詞 右下圖為：央視特約評論員楊禹翻閱中華商報
042
043
縱橫互動
海外項目紮堆北京春季房展
在為
期四天的 2013 年北京春季房 地產展示交易會上，共有國內
外項目 500 多個參展，其中國際項目達 300 多個，環比增加了 20%-30%，來自 加拿大、美國、英國、澳大利亞、法國、 塞浦路斯、冰島等數十個國家和地區。一 些中國的開發商也帶著他們在國外開發的 項目進行展出，像碧桂園在馬來西亞以及 綠地在韓國開發的項目。 作為中國樓市重要的風向標之一，北京 房展會無疑是地產界的奧斯卡，特別是今 年展會移師北京展覽館，更是呈現出百花 齊放，百家爭鳴的爭寵局面。相比于往年 的國貿展廳，今年的展覽規模大了三倍， 人流卻與往年一樣密集。熙熙攘攘的人群 在走馬觀花式地“觀賞”北京和外地項目 後，更多地駐足海外地產項目特別是來自 美國的地產項目。 美國中華商報攜中華地產報和國際地
北京四季房展國際業務總監魏克非
圖為：北京嘉華四季國際會展有限公
產雜誌參展，提供最新的美國房市動態
在接受記者採訪時表示，本屆房展會
司副總經理兼國際業務總監魏克非在北
和投資項目資訊。在國際地產展臺前，
海外參展商數量比去年秋季房展會增
京春季房展開幕式用英文致辭。
經常會有訪客紮堆，向工作人員探詢投
加 30%，超過了預期。
資相關項目的細節，瞭解南加州的法規 和優惠政策。
近日出臺的北京“國五條”細則規 定，自 3 月 31 日起，京籍單身人士
展會規模創下歷史新高
限 購 一 套 房， 出 售 非 唯 一 住 房 徵 收
為滿足展會需要，2013 年北京春季房
20% 個稅。“新出臺的北京國五條細
展移師北京展覽館，並首次增加房產直銷
則，令一批不限購或者限購相對沒那
平臺和以樓市節日營銷為核心的北京春季
麼嚴格的城市或地區房地產項目，對
購房節，開創北京房展“交易 + 交流”雙
於承接北京購買力抱有較大期望。”
重內涵的新紀元。本次展會共 12 個展廳，
北京房展組委會副秘書長鄭向東在接
總展覽面積 23000 平方米，規模比往屆
受記者採訪時說。
展會將近擴大了一倍，參展項目也幾乎翻
據主辦方介紹，房展上的北京項目
番，中國和海外共計有 400 多個項目，
近 50 個，同比 2012 春季房展有較
創下歷史新高。七大系列峰會、近五十場
大 幅 度 增 長。 從 分 佈 比 重 上 看， 主
主題活動等精彩紛呈的互動活動無疑使北
要 集 中 在 五 環 外： 五 環 以 內 項 目 占
京春季房展成為年度性的置業嘉年華。
5%，五環至六環占 73%，六環以外
044
占 22%。戶型則以 70 至 90 平方
民幣持續升值等原因，海外樓市資產
展會現場，禮儀小姐手持“買房送
米的小兩居和小三居為主。
越來越吸引中國投資者的目光。根據
移民”的廣告牌向購房者推介，西班
儘管近 50 個北京項目相比去年
美國全國地產經紀商協會發佈的一
牙的一家參展商更是將廣告單做成了
同期的展會已增長了兩成，但在創
份 報 告，2011 年 3 月 ~2012 年 3
歐盟護照的樣式進行派送。在洽談過
下歷史新高的總共 500 多個參展
月，國際買家在美國購買房產的總金
程中，“移民”往往成為談論的主題，
項目中，外地及境外房產項目占到
額為 825 億美元，其中中國買家占
房產反而成了附屬。
了 90% 以上，大大蓋過了北京本
11%，約 90 億美元，僅次於加拿大
被金融危機擊中的塞浦路斯，是參
土項目的風頭。
購房者；而 2009 年，中國買家的比
展代理商最多的，多達 20 個。塞浦
重只有 5%。
路斯擬對存款徵收高額稅收，令意向
此次，北京以外項目主要來自天 津、河北、遼寧、山東、海南、雲
今年海外置業的一大特點就是商業
投資者信心大幅受挫。據魏克非透
南等省市。外地參展項目中，光海
地產一改過去低調的“身影”，加拿
露，30 萬歐元就能成為塞浦路斯移
口住建局就組織了當地三十多個品
大、美國等多國政府為了振興本國經
民的政策還是吸引了很多人，已有
牌地產項目集體亮相。
濟，都竭力為優秀的商業地產項目
650 個中國家庭申請綠卡。目前，移
“護航”。
民要求開設 3 萬歐元存款賬戶，還達
在業內人士看來，一些城市或地 區地產項目憑藉日益便利的交通、
本屆房展會上，海外房產項目的低
不到征存款稅的門檻。不過，美國、
優美的生活環境、逐漸完善的城市
廉價格頗為吸引人。30 萬歐元也許
加拿大、澳大利亞仍是中國人最感興
配套等優勢，吸引一批在京工作人
在北京六環只能買一套 120 平方米
趣的國家。
員和有養老、短期度假的購房者的
左右的三居室，但在歐洲一些小城市
目光。
卻能換來一套獨棟海景別墅。
海外參展商主打“移民牌” 在此次展會上，除了外地項目看 好北京市場受嚴厲調控影響而擠出 的購買力，紛紛北上“淘金”外， 海外項目也以投資、移民等作為優 勢賣力推廣。 本屆春季房展，將北京展覽館的 4、5、6、7 號 館 及 12 號 館 北 側 部分劃分為海外地產專館，預計迎 來來自美國、加拿大、澳大利亞、 英國、西班牙、葡萄牙、德國等超 過四十個國家和地區的近兩百家參 展商，刷新海外地產參展新紀錄。 知名會計師事務所畢馬威日前發 佈名為《畢馬威中國經濟全球化觀
圖為：美國中華商報攜中華地產報和國際地產雜誌參展，提供最新的美國
察》的報告稱，鑒於中國大陸樓市
房市動態和投資項目資訊。
調控從嚴、歐美房價連創新低、人
045
縱橫互動
首屆中美投資博覽會隆重登場
首屆
中美投資博覽會於 4 月 19
主席李農合在大會上發表主題演講。
道，促進了經濟一體化。”
日在工業市太平洋棕櫚大
中美投資博覽會榮譽主席、美國國會
中美投資博覽會主席、美國投資移民
酒店隆重登場，美國國會亞裔委員會主
議員、亞裔委員會主席趙美心表示，中
協會會長應持榮向記者表示，這是中美
席趙美心、美國聯邦眾議院外交委員會
美投資博覽會是中美民間商務人士重要
兩國企業家在投資領域謀求深化合作的
主席羅伊斯（Ed Royce）和美國商務
的交流平臺之一，為促進中美兩國民間
一次盛會。本次活動聚焦當前最熱門而
部少數族裔商業發展署（MBDA）的官
經濟往來發揮了重要作用。她讚揚中美
敏感的 EB-5 投資移民話題，為投資者建
員出席開幕式並致辭，加州主計長江
投資博覽會做出的巨大貢獻，“它不僅
立一個具有公信力的交流平臺。
俊輝、加州州長辦公室副主任奧利發
為我們兩國之間建立了更廣泛地投資機
（Paul Oliva）、世界華人工商促進會
會，也創造了一個互相理解的溝通渠
046
圖中為：中美投資博覽會部分出席人員合影 圖右上為：中美投資博覽會副主席、綠色中國雜誌社 社長、綠色中國網絡電視總編輯繆宏（左）代表中國企 本屆博覽會的主辦機構包括：美國投資移民協會、美國商務
業家向何會均秘書長贈送書法名家題詞
部少數族裔商業發展署、世界華人工商促進會、津橋國際、綠
圖右下為：中美投資博覽會愛心大使李蜜的主持風格
色財富論壇、廣東省民營企業文化協會等知名組織。美國中華
獲得各方好評，紛紛要與她合影留念。
商報為協辦單位，中華地產報和國際地產雜誌為戰略合作媒體。 中美投資博覽會共同主席、世界華人工商促進會總會長李農 合在主題演講中指出，現在正是中國企業走出去的大好時機， 也是來美國淘金、抄底的大好時機，廣大的海外華人華僑就是 優勢資源。她建議國內企業家可以結合自身企業的優勢，花相 對較少的錢就能夠把國外先進的文化、技術等嫁接過來。
047
縱橫互動
在 19 日 舉 行 的 兩 場 專 題 討 論 會
近 3 萬 美元捐款委託洛杉磯中領館
地產與商業地產的最新動態，並針對中
上，來自美國商務部少數族裔商業發
僑務領事白東石、王紅明轉交地震災
國投資者的需要和實力，提供了切實可
展署、洛杉磯經濟發展研究局、知名
區。与會的內蒙古“女首善”李琳等
行的投資策略和建議。
開發商、著名律師事務所、投資顧問
企業家還安排各自公司對災區捐出巨
機構、會計師事務所等的權威專家解
款和物資。
與會的中國企業家代表團隨後在洛杉 磯、拉斯維加斯、紐約和華盛頓等地陸
讀了與投資移民相關的熱門話題。有
在當天舉行的招待晚宴上，經營之
續展開系列交流與對接活動，實地考察
關官員和業內專家們指出，近期出現
神王永慶之子、美國 JM Eagle 公司
經由組委會嚴格篩選的投資項目。21 日
的芝加哥投資移民詐騙案可以把壞事
總裁王文祥等知名人士發表了精彩演
參 加 金 銀 島（Treasure Island） 大 賭 場
變成好事，進一步促使美國政府加強
講，中國當代五弦琵琶大師方錦龍先
老闆 Ruffin Phil 舉行的盛大招待晚宴。
立法和監管，切實保護各方投資者的
生獻上了絕妙表演。
27 日在哈佛大學商學院接受培訓，由著
權益。
本屆投資博覽會在 20 日舉行了有
名教授 Felix Oberholzer 博士親自授課。
中 國 四 川 雅 安 地 區 19 日 發 生 強
關專題論壇，包括教育投資論壇、綠
29 日部份團員在美國首都華盛頓與前總
震，造成重大傷亡，震情也牽動參加
色財富論壇、項目專家論壇。中美投
統克林頓會面。
中美投資博覽會的眾多中美企業家，
資博覽會主席副主席、中華商報 CEO
中美投資博覽會副主席兼秘書長何會
紛紛慷慨解囊為震區災民捐款，並將
蘇家敏女士在論壇上介紹了美國住宅
均表示，組委會精心打造的美國之旅將 為中國企業家投資美國，立足全球起到 良好的推動作用。本屆大會是中美兩國 企業家的高端交流、投資合作的盛會， 希望給中美兩國企業家和各界人士帶來 喜悅和碩果。
圖左上為：美國國會亞裔委員會主 席趙美心、美國聯邦眾議院外交委員會 主席羅伊斯與眾嘉賓為博覽會剪綵 圖左下為：中美投資博覽會主辦機構 頒發“企業精神獎”給趙美心議員
048
中美投資博覽會圖片集錦
攝影：李元瑄
049
縱橫互動
2013 中國成都國際海外置業 及旅遊地產展覽會今夏登場
2013
中國成都國際海外
多 個 領 域 的 參 展 企 業。 同 期 將 舉 辦
澳大利亞、加拿大、新加坡、塞浦路斯
置業及旅遊地產展
2013 中國成都留學移民教育展。
等世界各國適宜蓉商投資的高端住宅、
展品範圍
頂級公寓、高爾夫別墅、豪華別墅、臨
Overseas Property Investment
海濱城市精品樓盤展區：海南海口、
水別墅、山景別墅、商業地產、特色園
Exhibition） 將 於 6 月 18-19 日 在 中
三亞、瓊海、文昌、儋州、萬甯、珠海、
區市場、產業地產、海外地產、教育大
國成都的四川科技館舉行，是目前成
深圳、北海、威海、煙臺等海濱城市
盤、留學移民、政府城市形象推介、其
都地區首個針對日益發展的旅遊地產
的海景房、山景房、水景房及精品樓
它地產投資項目等。
和海外投資置業及移民行業的展會。
盤；
覽 會（BILS & LPS 2013 Chengdu
觀眾範圍
該展會由華西都市報主辦，重慶港
旅遊城市地產項目展區：成都峨眉
富豪榜富豪、名流人士、收藏家和鑒
華展覽有限公司、上海納爾展覽展示
山、青城山、重慶仙女山、四面山、
賞家、時尚買手和奢侈品專業人士、各
服務有限公司承辦。旨在為各國旅遊
黃水、綦江、桂林、黃山、昆明、麗江、
銀行及證券機構 VIP 私人黃金客戶、銀
地產樓盤開發商、養老地產和學區地
西雙版納、騰沖、習水、遵義、貴陽、
行高管以及 5 星級酒店高層管理人員。
產樓盤開發商開拓成都市場，使開發
利川等旅遊城市和旅遊景區的旅遊地
頂級房產、豪華別墅業主及准客戶、
商直接與購房者面對面交流，從而提
產項目，包括旅遊景點地產、旅遊商
高端雜誌讀者群、成都、重慶及周邊地
供一個專業、快捷的互動平臺。
務地產、旅遊度假地產、旅遊賓館、
區 豪 華 車 車 主、 各 類 私 人 會 所 VIP 會
為期兩天的展會將會有來自中國大
養老地產、度假村、產權酒店以及用
員、高爾夫俱樂部 VIP 會員、各行業協
陸、歐洲、北美、亞洲、澳洲、非洲
於分時度假的時權酒店，旅遊住宅地
會 , 商會理事級會員、各級政要、部門
等數十個國家和地區涉及旅遊地產海
產等；
領導及重要客商。
外置業、移民、投資、留學、就業等
海外地產項目展區：美國、英國、
參展費用 1. 冠名：50 萬元（回報備索） 2. 華西都市報報紙廣告參展企業可享 受優惠價 13 萬 / 整版，依此類推。 3. 標準展位（3*3 米）國外 4000 美 元 / 個；國內 25000 元 / 個；依此類推。
050
四川經濟簡介 四川全省轄 7 地區，3 自治州、13 地 級市，18 縣級市，150 縣，8 自治縣， 面積近 57 萬平方公里，人口 8724 萬。 四川是中國重要的工業基地之一。成都 電器、量具刃上、攀枝花鋼鐵、川中油 氣田、自貢鹽化工、內江制糖、瀘州和 宜賓等地的釀酒工業等馳名中外。攀枝 花鋼鐵公司、成都飛機工業（集團）公 司、長虹集團、希望集團、中國第二重 型裝備廠、東方電氣集團等為代表的一 大 批 國 有 企 業 和 民 營 企 業， 聞 名 國 內 外。四川是一個綜合科技力量較強的省 份。科研機構、大專院校、中等專科學 校和技術學校、中等師範學校、職業高 中、普通中小學等都發展到了一定的規 模，排名西部第一。四川山川秀麗、旅 遊資源豐富。九寨溝、峨眉山等著名景 區以其奪目的光彩受到海內外的廣泛關 注。四川是全國的農產品供應大省，是 國家最大的糧、油、豬生產基地之一。 經濟作物油菜籽、甘蔗、茶葉、柑桔、 蠶絲產量居全國前列；中藥材馳名中外； 銀耳、生漆、毛竹等產品享譽全國。
媒體宣傳
參展連絡人：魏小姐
（1）與高端財經媒體、房地產媒體進行合作，通過廣告、專題相結合方式對
電話：008621-32052110 或
參展品牌和展會各項活動進行持續推廣，精准覆蓋金融、地產及其他行業的商
13331807156
務人士。
電子郵件 :2420396651@qq.com
（2）與各大電視臺熱點欄目時間推出展會信息報道。 （3）與當地交通廣播、文藝廣播合作打造展會專項宣傳活動。 （4）在主流都市媒體和專業媒體投放大量硬廣及軟文，全方位覆蓋有效觀眾 人群。 （5）與直投媒體合作，將展會介紹直投至金融機構、五星級酒店、高檔寫字 樓、高端會所、酒吧、茶館、健身房、主題餐廳等網點。
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商業地產
中資進軍美國商業地產加速
中國
資金正不斷進入美國的商
到 1%，上漲到如今的 1.1% 左右，恢
辦公樓和多商鋪的大型購物中心的投
業地產領域。在 3 月份剛
復到 2000 年左右的水平，距離 2008
資 額 分 別 佔 據 美 國 GDP 的 約 0.18%
剛過去的美國春假期間，經紀人 Polly
年大蕭條之前 1.9% 左右的高位還有不
和 0.09%。
Chang 就接待了好幾個來自國內的企
少距離。
渠道多樣
業，到紐約考察商業地產。她告訴記
“雖然市場仍然沒有到達正常狀
2013 年農曆新春過後，中國企業
者：“國內的企業不少都是組團過來，
態，但是進步仍然相當可觀。” 美銀
在美國投資商業地產的個案一下子多
考察回去後正值公司召開董事會或者
美林高級美國經濟學家邁克爾•梅耶
了起來。
股東會，可以討論在紐約投資商業地產
（Michelle Meyer） 表 示， “ 房 地 產
先是萬科集團斥資約 6.2 億美元，
的提案。”
市場正在開始表現出可持續復蘇的跡
與“美國頭號房企”鐵獅門公司簽約，
作為紐約最大的房地產經紀商普天壽
象：購房者期望值變得越來越積極，房
合作開發舊金山富升街 201 地塊；後
道格拉斯艾麗曼地產公司（Prudential
屋建設者的信心也開始變強，信貸條件
有傳聞 SOHO 的張欣將投資估值約為
Douglas Elliman） 的 資 深 副 總 裁， 她
逐漸放寬。”
在這一行業從業超過 9 年。最近幾年 開始，她手上的中國客戶越來越多。
在這一波復蘇過程中，之前沒有機會 “抄底”海外房地產的中國資本，逐漸
隨著美國房地產市場進入經濟復蘇
加入到投資隊伍中。除了住宅市場的投
週期，美國房地產市場投資額占美國
資復蘇值得矚目之外，資金量更大的商
GDP 總額已從幾年前最低谷時期的不
業地產市場也得到國人的青睞。目前，
054
34 億 美 元 的 曼 哈 頓 GM 大 樓 40%
房團”進軍美國“抄底”住宅市場不
看，美國房地產業的復蘇仍然是由其
的股份，一旦成功，或將成為中國人
同的是，美國的商業地產市場並非產
本土投資者帶動，顯示經濟復蘇進入
購買美國房地產中金額最大的交易。
生暴利的行業，機構投資者進入該市
正常週期。
Polly Chang 表示，中國企業投資
場，毫無疑問應當有長線的投資考
美國商業地產，目前要麼是選擇購買
慮。
“中國人投資美國商業地產這一 要求較高的領域，應該是一個大趨
股份進行權益投資，要麼是收購一些
“中國國內的投資回報率其實更
勢， 但 目 前 應 該 不 到 市 場 總 額 的
管理得不好的大樓：“價格從去年
高。”Polly Chang 告訴記者，如果
1%。”“環球之家”網 CEO 莊諾告
10 月份以後開始上漲，以前從賣主
說 紐 約 商 業 地 產 可 以 做 到 6%-12%
訴本報記者。
要價到最後成交價的砍價幅度可以在
的話，國內有些城市可以做到 10%-
20%-25%，現在最多在 5%-10%。”
30%。
美國房地產基金也在募集中國資金 美國麗景地產總經理克裡斯多夫•
投資美國市場最大的吸引力仍然是 穩定
事實上，根據 Marcus & Millichap 研 究 服 務 的 統 計， 美 國 商 業 地 產 2012 年由外資投資的不到 5%，更 多的來自於本土基金、機構投資者、
麥 克 努 爾（Christopher McNeur）
“我的中國客戶都同意這一點，美
向本報記者透露，麗景地產的一個
國房地產市場投資環境穩定，風險較
一不具名的經紀商表示，長期來看
融資規模在 1 億美元的基金（EVIC）
小，政策變化也不大。”麥克努爾說。
商業地產，尤其是辦公樓宇的投資回
有望在今年 5 月份完成募資，該基
他為中國客戶推銷上述房地產基金時
報率將受到挑戰，因為隨著開放式辦
金的融資對象都是中國的機構投資
也表示，稅前的內部收益率（IRR）
公的引進，多數企業租戶對於辦公樓
者，投資方向則是美國房地產市場
在 12% 左右，如果風險可控，可能
宇的需求降低，未來幾年這一領域的
的若干項目。
會再高一點。
投資開發將遭遇挑戰。
據悉，該基金很可能與幾家中國合
更多的中國資金還在觀望這一市
格境內機構投資者（QDII）達成融資
場。儘管湧現的個案不少，但總體上
房地產信託（REIT）等。
協議，其中還包括與一家“中國大型 銀行”的合作。麥克努爾表示，爭取 到這家機構向該基金提供一半規模融 資的可能性很大。 與此同時，剛剛成長起來的中國本 土房地產基金，也著手對此前一直在 考察和談判的項目下單。 盛世神州房地產投資基金董事長張 民耕此前在紐約接受記者採訪時表示， 在亞特蘭大的 2400 萬美元項目已經 簽訂，另外有一個位於芝加哥的項目 也在計劃中。該基金資產配置中大約 四分之一到三分之一以外幣構成。 長線考慮 值得注意的是，和前幾年國內“炒
055
商業地產
全球商業地產博覽會 漸增中國元素
2013
年全球商業地產 博 覽 會（ICSC
RECon）將於 5 月 19 日至 22 日在 拉 斯 維 加 斯 舉 行。 該 博 覽 會 是 由 國 際 購 物 中 心 協 會（ICSC） 主 辦 的 世 界 商 業 地 產 界 的 頂 級 盛 會， 擁 有 目 前全球空前的規模、資源及交易額。 2013 年 RECon 大會中將繼續設立 中國專場，為中國房地產企業搭建一 個向世界展現自我的一個國際平臺。 眾所周知，ICSC 每年在全球各地 共舉辦 300 多次活動，其中，最大 的活動是每年五月下旬在美國拉斯 維 加 斯 舉 辦 的“ 全 球 商 業 地 產 博 覽 會”（ICSC RECon）。每次博覽會 都有來自全球的 50,000 – 70,000 多名行業人士參加。ICSC RECon 已 經 成 為 行 業 內 不 可 替 代 的 品 牌， 也 是 美 國 10 大 博 覽 會 之 一。 即 使 是 2008 年 全 球 金 融 危 機 參 會 人 數 也 達 到 5 萬 人 次。 每 次 博 覽 會 都 將 拉 斯維加斯 22 萬平米的展場分為四個 館： 投 資 商 館、 開 發 商 館、 零 售 商 館 和 行 業 服 務 公 司 館。 這 個 行 業 盛
門為中國的參展商、參會人員提供
2012 年 5 月 中 國 房 地 產 企 業 代
會具有很強的實操性。據統計，每年
專用的可容納 300 人左右交流的場
表 團 參 加 了 RECon 大 會， 這 也 是
全球商業地產各方面的合作合同有
地，方便了來自中國的參會人員與
中國房地產企業參會人數最多的一
50% 以上是在這個大會上簽署的。
國際同行們的交流。同時，還舉辦
次。很多中國企業參加了 2012 年
中國作為世界第二大零售商市場，
以“中國商業地產饕餮之夜”為主
全球商業地產博覽會，深國投更是
全 球 眾 多 頂 級 的 品 牌、 資 金、 運 營
題的中國專場招待酒會，酒會邀請
以參展商的身份在展會中樹立起中
等各環節資源均希望有機會打開中
了所有對中國市場感興趣的金融、
國商業地產的大旗。今年，萬達集
國 市 場。 同 時， 中 國 的 商 業 地 產 發
品牌、規劃、設計、運營管理等等
團更將參加 2013 年全球商業地產
展 也 需 要 更 多 地 借 鑒 國 際 經 驗， 引
方面的全球各界人士出席，美方參
博覽會視為走向國際重要的一個跨
進 全 球 資 源。 世 界 離 不 開 中 國， 中
與人數達到 200 餘人。
步。此外，還有魯能地產、合生商
國更離不開世界。 在 2012 年 5 月 的 全 球 商 業 地 產 博覽會上，ICSC 首次在展會期間專
056
業地產等眾多知名企業也將加入 中國軍團。
滿載而歸！ 國 際 購 物 中 心 協 會（ICSC） 成
訓 等 活 動， 使 行 業 更 健 康 有 力 地 發展。
2013 年 RECon 大 會 中 繼 續 設
立於 1957 年，至今已有 50 多年
ICSC 的總部在紐約，在世界各
立 中 國 專 場， 為 中 國 房 地 產 企 業
的歷史，擁有來自全球 100 多個
大 區 域 都 設 有 區 域 性 辦 公 室， 如
搭建一個向世界展現自我的一個
國家，60,000 多名會員，是目前
南 美 洲 辦 公 室 在 巴 西、 亞 洲 辦 公
國 際 平 臺。 相 信 經 過 2012 年 中
全 球 最 大 的、 非 盈 利 性 的 商 業 地
室在新加坡、歐洲辦公室在倫敦。
國 企 業 家 的 首 次 參 與 及 亮 相， 給
產國際組織。ICSC 的會員主要是
中國的代表處是 ICSC 設立的第一
美方及外賓們留下了深刻的印象，
由 行 業 內 的 商 業 地 產 投 資 商、 開
個 國 家 級 代 表 處， 也 足 以 說 明 了
今 年 的 盛 會 將 再 創 佳 績， 為 中 國
發商、零售商、政府官員、學術機
ICSC 會員對中國市場的重視。
的企業提供更為專業的全球品牌
構 及 相 關 服 務 公 司 等 組 成。ICSC
資 源 嫁 接， 可 以 讓 所 有 參 會 企 業
的宗旨是通過各種行業交流和培 057
英文資訊
China's Non-Bubble Housing Bubble
China has a housing problem. But it is
Guangzhou and Beijing.
buyers,” says John So, managing director
much different than the problem we've
There's also nothing close to a mortgage
and chief of Asia operations at Metropolitan
had here in the U.S., or the one in the
backed securities bubble and no sub-prime
Real Estate Equity Management in Hong
European Union.
lending. In the latter part of the 1990s,
Kong, a $2.5 billion real estate investment
For starters, when U.S. housing prices
China's real estate prices were inflating
firm.
were rising, the government actively took
above China's disposable income. By
China banks have a limit to what they'll
part in inflating the real estate bubble by
2001, disposable income per capita moved
lend for housing. Currently, buyers need to
pushing rates lower and offering zero-
steadily ahead of housing prices.
put between 20% and 30% down on the
down loans (subprime) to middle to lowincome buyers.
The government has engineered a
value of a house before securing a loan. In
cyclical downturn in the Chinese real
the U.S., when the housing bubble popped,
Yes, who cares that you earn the median
estate market instead of a structural
we all know what the down payment
income of just $45,000 a year, you can
collapse. In Asian housing markets, that
requirement was. Today, it is closer to 20%.
get your $450,000 dream house in
means a trimming of at least 20%. In some
Chinese people are savers. Americans are
Sedona, Arizona.
cities, 40%. But in the process, no one was
not. Americans don't have 20% to put down
foreclosed upon. Banks didn't go belly up.
on a house. So the market remains sluggish
Unemployment did not increase.
as a result.
By comparison, China's housing bubble is a non-bubble. The government is actively trying to pop it. Housing prices
“You don't see the same amount
China housing was running out of control
are still rising, but not out of control.
of bank stress that you see in the U.S.
pre-2008 crisis. The government decided
This is especially true in second and third
because the debt levels are significantly
to do something about it in 2010 and put
tier cities, ie: not Shanghai, Hong Kong,
lower, both for the builders and for the
in place a number of restrictive policies that prohibited speculation. By mid-2012, real estate investors left the market. Now, says So, the market has bottomed. Transaction volume is picking up and prices are starting to rise again. Property tax legislation has been put on hold. It's not entirely clear why. Few things coming out of Beijing offer perfect clarity. But it is worth assuming that the property tax pilot program in Shanghai is unlikely to spread to other cities.
058
“We don't think the government is going to take their foot off the break
Vanke is investment grade. Companies get downgraded. It can't all be good.
“There's not a lot of value in Hong Kong. If you're buying things cheaply
It's not, of course.
elsewhere, Hong Kong gives you protection.
a phone interview in late February.
That's partially why those who
It's the financial capital of Asia. We'd
“This is a hot market, no doubt. A lot
have been in China for a while prefer
never be out of Hong Kong even with the
of urbanization is yet to come.” China
Shanghai. Beijing comes in a close
government there wanting to cool off the
is about 50% urbanized. In Russia, it is
second. These are established markets
housing market. It wouldn't surprise me to
73%. In Brazil, 87%.
dominated by high-end commercial
see prices decline,” he says.
too quickly, however,” So told me in
Right now, many China investors are paying closer attention to second and
and retail space. These aren't the Las Vegas‘ of China.
What's a place go for in Shanghai? That depends on where you're living. In glamorous Xintiandi, an affluent district
third tier cities away from the busy,
So calls Shanghai the London of Asia.
saturated coast. That's where a lot of the
“The top 1% of China lives there.
in Shanghai, a 3,500 square foot apartment
government's fixed asset investment has
They're as rich as the people who live
will run you between $5 million and $6
been going. As a result, there's been tons
in Hong Kong, which is very expensive.
million. It's a market made primarily of rich
of overspending. These are the areas in
That's a world-class city. Shanghai is
Chinese and those from Hong Kong and
western China, in the inland part of the
becoming one. It will be the New York
Taiwan who see Shanghai as a discount
country, where you are hearing about
of Asia within 15 years,” So says.
market. The middle class is getting pushed out.
“ghost cities”: residential apartments
Metropolitan works with accredited
with no buyers. That hasn't killed too
investors and pension funds looking to
“It's a world class city and that tends
many developers, however. The home
invest in physical real estate. In Asia,
to happen in places like that. We've seen
builders in Asia tend to be gigantic. In
they're particularly keen on China, Hong
it in New York, Paris, London. The middle
troubled times such as these, they gobble
Kong and Taiwan. Japan comes in a
income move to the outskirts or settle for
up smaller construction companies.
close fourth.
smaller properties even though they could
Banks have yet to feel any severity from
“We see two trends in China real
do much better further out,” says So. “If
non-performing debt stemming from
estate right now,” So says. “The
you move to a second tier city you'd pay
their property builder clients. Large scale
consumption story in China will help
about $150,000 for a more normal-sized
development companies have been able
commercial retail office space. And
1,000 square foot apartment.”
to handle the vacancies.
we continue to see neighborhood
And even that's expensive. Per capita
If you look at the bond prices of some
transformation in Hong Kong. You have
income in China is around $6,500. That
of these Asian names, they are trading
a lot of areas of that city that were built
makes a property like that 20 times income.
at a premium. The country's largest
in the 1950s and are going through
In the U.S., housing prices are around five
developer, China Vanke, raised $800
a revitalization process. Buildings that
times per capita income of $49,000.
million in an offering this month at
were class C real estate are being
just 2.6% yield. Hardly distressed debt.
converted into class B.”
These guys are investment grade. I get it, though. Who cares that China
By Kenneth Rapoza, Contributor, Forbes
For investors, So says mainland China provides more reward for the risk.
059
英文資訊
Shanghai Real Estate Prices Surpass Taipei
The cost of Shanghai's real estate has
traded at US$14,220 in 2012.
people like Ms. Niu to benefit.
surpassed that of Taipei's by a slight
Beijing registered the highest yearly
In Shanghai, authorities began
margin, making the Chinese city the
increase with 11.6%. The increase in
launching such measures six years ago
most expensive metropolis across the
the Chinese capital city was 21.2%
after sensing the market was becoming
Taiwan Strait, a survey said.
in 2011. Taipei registered the lowest
too frenzied, and both new developments
increase with 4.1% in 2012.
and the rate of price increases have
The average real estate price in Shanghai is US$19,150 per ping
Despite China's explosion of new
slowed. Meantime, authorities have
(approx. 3.3 square meters), closely
housing over the past decade, an
subsidized more households through
followed by the average price in Taipei,
estimated one third of China's 225
methods like encouraging developers to
valued at US$18,980 at the beginning
million urban households are without
build more-affordable housing and banks
of 2013, trailing by a thin US$170, a
kitchens and plumbing, says Rosealea
to provide the financing.
survey conducted by Taiwan Reality
Yao of GK Dragonomics Research.
Governments from both Taiwan and
said.
Property prices have rocketed higher,
China have implemented policies to help
Beijing's average real estate price
and government measures designed to
curb real estate prices in the past three
was valued at US$17,800 in the same
rein in speculation and price increases
years, a spokesman for Taiwan Reality
period, lower than Taipei, while it was
haven't had a big enough effect for
said. Taiwan imposes a "luxury tax" on real estate purchases, while China restricts the number of houses a person can buy. Real estate prices in China's first tier cities are expected to rise because of prosperous commercial activities and the gradual urbanization of various cities, the survey said. Some analysts say government authorities have the tools to revive deal making and recharge growth: simply rescind some of the past policies. In S han g hai , fo r e x ample , aut h o rit ie s only allow families to own up to two residences. Restrictions like those keep investors from buying apartments. Last year, slightly more residential property was sold than built in Shanghai,
Taipei 101
060
reflecting how developers are working
including Shanghai could require
through inventories. By comparison,
around 700 million square meters
in 2011, developers built almost 1.5
of residential property to be added
times as much property in Shanghai
annually, not far off the 717 million
as got sold. In the 15 years prior to
square meters built nationally last
2010, most of the 1.3 billion square
year, according to James Macdonald,
feet of residential space built by
head of China research at Savills in
domestic developers and companies
Shanghai. "China's going through a
from Hong Kong and Singapore was
rough patch but the underlying trends
sold before construction was even
are still there."
High rises in Shanghai. (Photo/Xinhua)
completed. Looking forward, Chinese cities
Edited from Xinhua News and WSJ
061
Beauty專業美容美髮學院 要價$750,000
Beauty是一所國際性專業的美容美髮學院， 創立於2008年，該學校由政府核准發給學生I-20，同時也可申請ESL學費補助。 每年總收入為75萬，淨利高達53萬，地大55,000平方尺3個建築物面積28000平 方呎，生意設備賣75萬，土地賣550萬，生意加土地625萬，在洛杉磯近市中心， 交通方便，是一個非常好的投資。歡迎來電詢問詳情。
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