Gesch채ftsbericht 2011
Gesch채ftsbericht 2011 en|wohnen Seite 2
Inhaltsverzeichnis Gesellschaft und Gesellschafter
4
Lagebericht 5 1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen
5
1.1. Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung
5
1.2. Lage des Unternehmens
7
1.3. Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit
8
1.4. Finanzielle Leistungsindikatoren
10
2. Darstellung der Lage
10
2.1. Vermögens- und Finanzlage
10
2.2. Ertragslage
11
3. Nachtragsbericht
11
4. Risikomanagementsystem
12
5. Bericht zur voraussichtlichen Entwicklung mit ihren wesentlichen Chancen und Risiken
12
Bericht des Aufsichtsrates
15
Bilanz zum 31. Dezember 2011
16
Gewinn- und Verlustrechnung
17
Anhang des Jahresabschlusses
18
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
23
Gesellschaft und Gesellschafter Stammkapital: EUR 1.600.000,00 Gesellschafter Ennepe-Ruhr-Kreis, Schwelm
Geschäftsführer 1.315.800 €
Stadt Gevelsberg
11.250 €
Stadt Wetter
35.000 €
Stadt Sprockhövel
13.300 €
Stadt Breckerfeld
6.000 €
Stadt Ennepetal
10.750 €
AVU, Gevelsberg
2.700 €
GEBAU, Ennepetal
1.150 €
eigene Anteile
Alexander Dyck, (hauptamtlich) Manfred Kühn, (nebenamtlich) Gründung: 15. August 1940 HRB 5581 beim Amtsgericht Hagen
204.050 €
Aufsichtsrat
Sitz der Gesellschaft
Friedrich-Wilhelm Nockemann (Vorsitzender)
i.R. Elektomeister
Schwelm
en|wohnen GmbH
Christel Bender (1. stellv. Vorsitzende)
Büroleiterin
Wetter
Castorffstraße 20
Dr. Franz-Josef Gottschalk (2. stellv. Vorsitzender)
Chemiker
Sprockhövel
58332 Schwelm
Artur Peschel (Schriftführer)
Dipl.-Ingenieur
Wetter
Telefon: 02336/4019-3
Dr. Jürgen Brückner (bis 09.04.2011)
LTD.Kreisverwaltungsdirektor
Wetter
Telefax: 02336/4019-45
Oliver Flüshöh
Jurist
Schwelm
e-mail: info@en-wohnen.de
Peter Gerbothe
Dipl.-Ingenieur
Breckerfeld
www.en-wohnen.de
Susanne Kraus
Dipl.-Kauffrau
Hattingen
Daniel Pilz
Leiter Zähl- und Messtechnik
Wetter
Geschäftsbericht 2011 en|wohnen Seite 4
Lagebericht Daten (2011/2012 geschätzt)3 Bruttoinlandsprodukt Verbraucherpreise Arbeitslosenquote
1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen 1.1. Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung
2009 - 4,1 % + 0,3 % 9,5 %
2010 + 1,8 % + 1,6 % 10,1 %
2011 + 1,5 % + 2,5 % 10,0 %
2012 + 0,4 % + 1,5 % 10,3 %
3
Weltwirtschaft1 • Neben der Naturkatastrophe in Japan und den Revolutionen im arabischen Raum war die noch nicht überwundene Staatsschuldenkrise in Europa der größte Einflussfaktor auf die weltwirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2011. • Der weltweite Vertrauenseinbruch setzte im Juli ein, als in der Europäischen Union um ein neues Hilfspaket für Griechenland sowie eine Reform des Rettungsfonds gerungen wurde. Die präsentierten Ergebnisse wurden an den Märkten nicht als Lösung der Schuldenprobleme aufgefasst und konnten den Vertrauensverlust nicht aufhalten. • Was die Wirtschaft in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften in der zweiten Jahreshälfte 2011 und im nächsten Jahr stützt, sind die weiterhin expansive Geldpolitik sowie die hohe, wiewohl abgeschwächte Wachstumsdynamik in den Schwellenländern Asiens, aber auch Lateinamerikas und Mittel- und Osteuropas. EURO-Raum2 • Die Staatsfinanzen im Euroraum sind durch die Finanzkrise massiv in Mitleidenschaft gezogen worden. • Ursächlich dafür ist, dass die Rezession in einer Reihe von Ländern mit strukturellen Umbrüchen – insbesondere im Immobilienmarkt und im Bankensektor – einherging, die das Produktionspotenzial gesenkt haben dürften und wohl auch das Potenzialwachstum auf längere Zeit drücken werden. Hinzu kommt die Belastung durch den Schuldendienst, der infolge des höheren Schuldenstandes und wegen gestiegener Risikoprämien zunimmt. 1 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Europäische Schuldenkrise belastet deutsche Konjunktur Herbst 2011 2 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Europäische Schuldenkrise belastet deutsche Konjunktur Herbst 2011
Seite 5 en|wohnen Geschäftsbericht 2011
Deutschland4 Gesamtwirtschaftliche Lage und voraussichtliche Entwicklung • Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2011 wieder kräftig gewachsen. • Im Jahresverlauf 2011 wurde auch das Vorkrisenniveau des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts wieder überschritten. • Der wirtschaftliche Aufschwung fand dabei hauptsächlich in der ersten Jahreshälfte statt. • Wachstumsimpulse kamen 2011 vor allem aus dem Inland, insbesondere die privaten Konsumausgaben erwiesen sich als Stütze der wirtschaftlichen Entwicklung. Daneben war das Jahr 2011 wiederum geprägt von einer kräftigen Investitionsdynamik, während der Außenhandel einen geringeren Anteil am BIP-Wachstum hatte. • Für die Prognose bestehen nach wie vor beträchtliche Risiken. Das größte Risiko wird allgemein in einer weiteren Zuspitzung der Schuldenund Vertrauenskrise gesehen, bei der das europäische Finanzsystem erneut ins Wanken geriet. Hier ist insbesondere relevant, dass sich viele Staaten eine Rekapitalisierung der nationalen Banken wohl nicht mehr leisten könnten, da die öffentlichen Haushalte bereits sehr stark angespannt sind. Eine Bankenkrise im Euroraum würde angesichts der Vernetzung im Finanzsektor vermutlich auf andere Länder übergreifen und hätte gravierende Konsequenzen für die Wirtschaft in Deutschland.
3 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Europäische Schuldenkrise belastet deutsche Konjunktur Herbst 2011, S. 23 4 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 010 v. 11.02.2012
Gesch채ftsbericht 2011 en|wohnen Seite 6
Daten (preisbereinigt, 2011 vorläufig5, 2012 Prognose6) Bruttoinlandsprodukt Private Konsumausgaben Konsumausgaben des Staates Ausrüstungsinvestitionen Bauinvestitionen
2009
2010
2011
2012
-5,1% 0,0% +5,1% -23,0% -1,9%
+3,7% +2,6% +2,7% +10,1% +3,5%
+3,0% +3,7% +2,7% +8,2% +8,3%
+2,1% +2,5% +2,9% +2,6% +3,1%
56
Arbeitsmarkt7 • Arbeitslose im Dezember 2011: 2.780.000 (= - 231.000 gegenüber Dezember 2010) • Arbeitslosenquote im Dezember 2011: 6,6% (Dezember 2010: 7,1%) • Erwerbstätige im Dezember 2010: 41.416.000 (= + 1,3 % gegenüber Vorjahresmonat) • Für 2012 gehen die Prognosen von einem verlangsamten Anstieg der Zahl der Erwerbstätigen und einem Rückgang der Zahl der registrierten Arbeitslosen auf im Jahresdurchschnitt 2,8 Mio. aus. Kapitalmarkt8 • Die Zinsentwicklung zwischen Anfang und Ende 2011 war uneinheitlich. Die von der deutschen Bundesbank veröffentlichten Effektivzinssätze für Kredite an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften (Neugeschäft) entwickelten sich wie folgt: • Während die Effektivzinssätze im kurz- und mittelfristigen Bereich stiegen, gingen sie im langfristigen Bereich im Jahresverlauf zurück. Laufzeit Termin
< 1 Jahr 2011-012011-12 %
%
1-5 Jahre +/%-Pkte.
2011-012011-12 %
%
Ennepe-Ruhr-Kreis • Die Angebots- und Nachfragesituation bei Mietwohnungen im Ennepe-Ruhr-Kreis war im abgelaufenen Geschäftsjahr durch die demographische Bevölkerungsentwicklung und der Veränderungsstruktur gekennzeichnet. Ein Angebotsüberhang in bestimmten Segmenten des Wohnungsmarktes war spürbar. • Die Mietpreise im Ennepe-Ruhr-Kreis sind laut dem Wohnungsmarkt bericht Ruhr12 mit 5,40 bis 5,80 €/qm leicht überdurchschnittlich. Hinzu kamen jedoch wieder erhebliche Steigerungen der Betriebskosten, insbesondere der Energieversorgung und der Grundbesitzabgaben (Müllabfuhr, Straßenreinigung usw.), die das Wohnen in unserer Region weiter verteuerten.
> 5 Jahre +/-
%-Pkte.
2011-012011-12 %
%
+/%-Pkte.
Volumen
< 1 Mio. €
3,36
3,92
0,56
4,25
4,58
0,33
3,96
3,58
-0,38
> 1 Mio. €
2,50
2,93
0,43
3,34
3,71
0,37
3,95
3,59
-0,36
5 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 010 v. 11.02.2012 6 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Europäische Schuldenkrise belastet deutsche Konjunktur Herbst 2011, S. 73 7 www.destatis.de 8 http://www.bundesbank.de/statistik/statistik_zeitreihen.php
Seite 7 en|wohnen Geschäftsbericht 2011
Immobilienmarkt • Die Erholung der Immobilienaktien konnte gegenüber 2010 nicht fortgesetzt werden. Der DIMAX sank bis Jahresende 2011 um rd. 12,0 % gegenüber dem Endstand 2010.9 • Von Januar bis November 2010 wurde in Deutschland der Bau von 204.735 Wohnungen (einschließlich Bestandsmaßnahmen) genehmigt. Das waren 19,4 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Von den im Zeitraum von Januar bis November 2011 genehmigten Wohnungen waren 183.744 Neubauwohnungen. Das waren 19,9 % mehr als im Vorjahreszeitraum.10 • Ausweislich der GdW-Jahresstatistik betrugen die Nettokaltmieten im Bundesdurchschnitt im Berichtsjahr 2010 4,86 (+2,2%) Euro/qm, in den alten Bundesländern 5,05 (+2,7%) Euro/qm und in den neuen Bundesländern 4,60 (+1,4%) Euro/qm.11
9 http://www.privatbank.de/de/eundg_dimax.html - Dimax vs. DAX (Excel-Download) 10 www.destatis.de 11 GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trend 2010/2011, S. 55 12 Wohnungsmarkt Ruhr: Zweiter regionaler Wohnungsmarktbericht, S. 57 ff.
ϮϱϬ
1.2. Lage des Unternehmens
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Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2011 mit einem Jahresüberschuss abgeschlossen, der wesentlich durch die Entwicklung von Mieteinnahmen, die Verringerung der Erlösschmälerungen sowie eine Optimierung der Instandhaltungskosten geprägt ist.
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Der gewünschte Wohnungsstandard der Mietinteressenten ist weiterhin gestiegen. Das hat zur Folge, dass modernisierte Wohnungen auf dem Markt angeboten werden müssen. Diese Modernisierungen umfassen die Erneuerung von Bädern und der Elektroinstallation, den Einbau von verbrauchsarmen Heizungsanlagen, den Einbau von neuen Zimmertüren bis hin zu Wänden mit einem tapezierfähigen Untergrund. Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Gesellschaft für Modernisierungen und Instandhaltung 1.677 T€ aufgewendet.
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Im Geschäftsjahr 2011 konnten wir eine deutliche Reduzierung unserer Leerstände von 203 im Jahr 2010 auf 130 im Jahr 2011 verzeichnen. Die Anzahl der Mieterwechsel ist von 160 im Vorjahr auf 120 im Geschäftsjahr zurückgegangen. Für das Jahr 2012 wird ein ähnlicher Trend, wenn auch etwas abgeschwächt, erwartet.
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^ĐŚǁĞůŵ 'ĞǀĞůƐďĞƌŐ
1.3. Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit
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^ƉƌŽĐŬŚƂǀĞů tŝƚƚĞŶ ,ĂƚƚŝŶŐĞŶ ;ZƵŚƌͿ
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ŶŶĞƉĞƚĂů sĞůďĞƌƚ ,ĂŐĞŶ
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^ƉƌŽĐŬŚƂǀĞů
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'ĞǀĞůƐďĞƌŐ
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Modernisierungsmaßnahmen Das im Geschäftsjahr 2009 begonnene Großprojekt in der Breslauer Straße, Wetter (Ruhr) wurde in 2011 abgeschlossen. Die entstandenen 21 Wohnungen mit zeitgemäßen, attraktiven Wohnungszuschnitten und Balkonen oder Terrassen konnten schnell und gut vermietet werden. Alle zur Verfügung stehenden Wohnungstypen wurden von unterschiedlichen Zielgruppen angenommen. Ein weiterer Bauabschnitt in der Breslauer Straße, Wetter (Ruhr) wurde geplant und wird im Geschäftsjahr 2012 begonnen.
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In den Wohnsiedlungen Goethestraße, Schillerstraße und Eickenstraße in Wetter (Ruhr) wurden im Geschäftsjahr 2011 Wohnungen zusammengelegt.
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ϱϬ Ϯϱ Ϭ
In unserem Wohnquartier Röllingheider Straße und Feverstraße in Gevelsberg mit insgesamt 54 Wohnungen haben wir in 2011 die Treppenhäuser modernisiert, die vorhandenen Balkone abgebrochen und ein Teil der Fassaden gestrichen.
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Geschäftsbericht 2011 en|wohnen Seite 8
Bei der Modernisierung des Altbaus in der Drosselstraße in Schwelm wurden in 2011 neue Fenster eingebaut, die Stilfassade wurde restauriert und mit einem neuen Anstrich versehen. Weitere Maßnahmen wie Dachboden- und Kellerdeckendämmung, Einbau neuer Rollläden, die Dämmung der rückseitigen Fassade, Zentralheizungseinbau und Wohnungsmodernisierungen sind geplant. Einzelmodernisierungen Ein größerer Teil unserer Modernisierungstätigkeiten erstreckte sich auf Einzelmodernisierungen, insbesondere bei Mieterwechsel bzw. bei Leerstandswohnungen. Hierfür wurden im Geschäftsjahr 904 T€ investiert. Diese Investitionen entfielen im wesentlichem auf folgende Gewerke, Badund Sanitärausstattung (198 T€), Elektroinstallation (244 T€), Malerarbeiten (167 T€), Tischlerarbeiten (99 T€), Fliesenarbeiten (126 T€) und Etagen- und Zentralheizungen (52 T€). Diese Maßnahmen wurden zum überwiegenden Teil mietwirksam. Instandhaltungsmaßnahmen Für die Instandhaltungsmaßnahmen wurden im Geschäftsjahr insgesamt 773 T€ aufgewendet davon entfielen auf die laufende Instandhaltung 692 T€ und für geplante Instandhaltung 81 T€. Modernisierungskonzept (Fünf-Jahres-Planung) Für die zukünftige Bestandsentwicklung durch Modernisierungs- und Investitionsmaßnahmen wurde ein Maßnahmenkonzept entwickelt und verabschiedet. Das Fünfjahreskonzept wurde den Gremien, den Kunden und der Öffentlichkeit (Presse) vorgestellt. Es beinhaltet die Verbesserung der Energieeffizienz durch Dämmmaßnahmen und den Einbau von Zentralheizungen, die Reduzierung von Barrieren, Badmodernisierungen, den Anbau von Balkonen, den Fassadenanstrich, die Optimierung der Grundrisse, die Modernisierung der Allgemeinelektrik und der Treppenhäuser, die Komplettmodernisierung der Leerstände, die Dacherneuerung, die Neugestaltung der Außenanlagen sowie der Neubau von Garagen und die Erstellung von neuen Stellplätzen.
Folgende Wohnquartiere werden in den nächsten Jahren modernisiert: • Die Wohnsiedlung in der Breslauer Straße in Wetter (Ruhr) wird zu einem generations-übergreifenden Wohnquartier entwickelt. • Im Jahr 2012 werden im zweiten Bauabschnitt die Häuser 11 – 17 an der Breslauer Straße vollständig modernisiert. • Im dritten Bauabschnitt werden die Häuser 2 – 40 an der Breslauer Straße modernisiert. • In der Wohnsiedlung Röllingheider Straße und Feverstraße in Gevelsberg wurde mit der Ausführung der geplanten Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2011 begonnen und wird fortgeführt. • In der Wohnsiedlung Schiller- und Goethestraße in Wetter wurde mit der Ausführung der geplanten Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2011 begonnen und wird fortgeführt. • Die Wohnsiedlung in der Eicken- und Liboriusstraße in Wetter wird ab 2012 modernisiert. Im Wirtschaftsplan 2012 ist für diese Modernisierungsmaßnahmen ein Investitionsvolumen in Höhe von 3.500 T€ veranschlagt worden. Neben diesen Maßnahmen sind weitere Investitionen in Höhe von ca. 1,9 Mio. € für Modernisierungen und Großinstandsetzungen für das Geschäftsjahr 2012 geplant. Wohnungsbewirtschaftung Am 31. Dezember 2011 wurden von der Gesellschaft folgende Objekte bewirtschaftet: Häuser 278 Wohnungen 1.500 Garagen 210 Sonstige gewerbliche Einheiten 9 Gesamteinheiten 1.719
ϭϭ ϭϮ ϯϬ
tŽŚŶƵŶŐƐďĞƐƚĂŶĚ ŶĂĐŚ KƌƚĞŶ
ϭϬϭ Ϯϲ
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^ĐŚǁĞůŵ Ϯϵϵ 'ĞǀĞůƐďĞƌŐ ϭϰϬ ƐƐĞŶ Ϯϲ
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Mit den Maßnahmenkonzepten werden rund 400 Wohnungen, knapp 1/3 unseres Bestandes, zukunftsweisend entwickelt. Seite 9 en|wohnen Geschäftsbericht 2011
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Ϯϵϵ
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1.4.
Finanzielle Leistungsindikatoren
Die für die Gesellschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar: in
2011
2010
%
18,60
18,40
%
3,20
-13,80
TEUR
1.132
580
EUR/qm/mtl.
4,33
4,21
EUR/qm
18,13
20,98
Fluktuationsquote
%
8,0
10,6
Leerstandsquote
%
8,7
13,4
Eigenkapitalquote Eigenkapitalrentabilität (Ergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag/ Eigenkapital) Cashflow (Jahresüberschuss zzgl. Abschreibungen und Veränderung langfristiger Rückstellungen) Durchschnittliche Wohnungsmiete Instandhaltungskosten
2.
Darstellung der Lage
2.1. Vermögens- und Finanzlage Die Bilanzsumme hat sich um 489 T€ (2,0 %) auf 25.371 T€ erhöht. Der Zugang der flüssigen Mittel (675 T€) und der unfertigen Leistungen (20 T€) übersteigt die Abnahme der Buchwerte des Anlagevermögens (192 T€), sowie der übrigen Aktiva (11 T€). Die Veränderung des Anlagevermögens ist im Wesentlichen bedingt durch die Verminderung im Bereich der Wohnbauten. Der Abschreibung von (905 T€) steht ein Zugang von (736 T€) gegenüber. Geschäftsbericht 2011 en|wohnen Seite 10
Das Eigenkapital hat sich insgesamt um 139 T€ auf 4.714 T€ erhöht. Die Erhöhung ergibt sich aus dem Jahresüberschuss. Der Anteil am Gesamtkapital beträgt 18,6 % (Vorjahr: 18,4 %). Das langfristige Fremdkapital hat sich um 371 T€ auf 17.924 T€ erhöht. Dabei haben sich die Dauerfinanzierungsmittel gegenüber dem Vorjahr um 375 T€ erhöht und die Rückstellungen um 4 T€ vermindert. Das kurzfristige Fremdkapital hat sich um 23 T€ vermindert. Dieses ergibt sich im Wesentlichen aus der Abnahme der Rückstellungen 135 T€ und der Zunahme von kurzfristigen Verbindlichkeiten 112 T€. Die langfristig investierten Vermögenswerte sind am Bilanzstichtag durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.
2.2. Ertragslage Das Ergebnis setzt sich aus folgenden Bereichen zusammen: 2011 T€
2010 T€
Veränderung T€
165
-335
500
Modernisierungstätigkeit
0
0
0
Privatisierungstätigkeit
67
81
-14
Betriebsergebnis
232
-254
486
Finanzergebnis
-70
-77
7
neutrales Ergebnis
-23
-301
278
Jahresfehlbetrag
139
-632
771
Hausbewirtschaftung
Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet. Die Gesellschaft konnte im Geschäftsjahr Zahlungsverpflichtungen nachkommen.
2011
jederzeit
ihren
Für die Beschaffung von Finanzierungsmitteln bestehen ausreichend Beleihungsreserven. Vorhandene flüssige Mittel wurden kurzfristig zinsgünstig angelegt. Die Zahlungsbereitschaft ist auch im laufenden Geschäftsjahr 2011 jederzeit gesichert. Um die Werthaltigkeit der Mietobjekte zu sichern, wurden in verschiedenen Baugruppen Wohnwertverbesserungen vorgenommen. Die Kosten für diese Investitionen wurden aus den liquiden Mitteln sowie Kapitalmarktdarlehen, KFW-Mittel und Landesmittel gedeckt.
Seite 11 en|wohnen Geschäftsbericht 2011
Die Ertragslage ist in 2011 im Wesentlichen durch das Betriebsergebnis (232 T€) geprägt. Die Veränderung im Hausbewirtschaftungsergebnis resultiert vornehmlich aus den gestiegenen Erlösen und den gesunkenen Erlösschmälerungen und Instandhaltungsaufwendungen. Das Finanzergebnis ist (mit -70 T€) im Wesentlichen durch den Zinsanteil der Pensionsrückstellung in Höhe von (79 T€) geprägt. Das neutrale Ergebnis (mit -23 T€) ist wesentlich durch die außerplanmäßige Abschreibung von Bauvorbereitungskosten von (67 T€) belastet.
3. Nachtragsbericht
Ergänzende Angaben nach § 289 Abs.2 Nr.1 HGB Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.
Die Liquiditätsrisiken sind gegenwärtig als gering einzuschätzen. Neben den vorhandenen flüssigen Mitteln besteht jederzeit die Möglichkeit, durch die Beleihungsreserven sich am Kapitalmarkt zu refinanzieren. Bezogen auf die Bestandsbewirtschaftung könnte ein Angebotsüberhang auf dem Wohnungsmarkt zu steigenden Fluktuations- und Leerstandsquoten führen und aufgrund von Erlösschmälerungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen zu einer Belastung der Vermögens- Finanz- und Ertragslage werden. Durch Intensivierung der Akquisitions- und Investitionstätigkeit rechnen wir mit sinkenden Leerständen und damit verbundenen sinkenden Erlösschmälerungen. Durch diese Maßnahmen soll die Unternehmensposition gestärkt werden.
5. Bericht zur voraussichtlichen Entwicklung mit ihren wesentlichen Chancen und Risiken
4. Risikomanagementsystem Das bei der Gesellschaft eingerichtete Risikomanagementsystem ist darauf ausgerichtet, die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital langfristig zu stärken. Das Risikomanagementsystem wird im Geschäftsjahr 2012 auf die aktuellen Anforderungen verfeinert. Das Anlagevermögen der Gesellschaft ist langfristig finanziert. Bei diesen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen. Dem Zinsänderungsrisiko begegnen wir mit einer langfristigen Finanzierungsstrategie. Durch eine ausreichende Einzelwertberichtigung wird das Ausfallrisiko an Mietforderungen minimiert. Das Risiko aus Zahlungsstromschwankungen ist von untergeordneter Bedeutung.
Die Aktivitäten der Gesellschaft werden in den nächsten Jahren in besonderer Weise, durch die Entwicklung der Gesellschaft, des Wohnungsbestandes und sukzessive Anhebung des Qualitätsstandards auf Siedlungsebene geprägt sein. Die zukünftigen und aktuellen Chancen und Herausforderungen des Wohnungsmarktes bilden die Schwerpunkte bei der Entwicklung und Erhaltung des Wohnungsbestandes und der unternehmerischen Tätigkeit. Die Priorität liegt in der Reduzierung des Leerstandes, der Entwicklung der Mieteinnahmen, der Optimierung der Instandhaltung, wirtschaftlich tragbarer und effektiver energetischer Modernisierung im bewohnten Zustand sowie Abbau von Barrieren, Anbau von Balkonen und Neubau von Garagen und Stellplätzen. Durch die Modernisierungsmaßnahmen wird die Gesellschaft an den betroffenen Standorten zur Stadtteilentwicklung beitragen und Impulse setzen. Als Basis für die zukünftige Entwicklung sind vor diesem Hintergrund im Geschäftsjahr 2011 die gesellschaftsrechtlichen Grundlagen – Gesellschaftsvertrag, Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat, Geschäftsordnung für die Geschäftsführung, Umfirmierung mit einer neuen Bild- und Wortmarke, Leitbild und Verhaltenskodex – überarbeitet und neu entwickelt worden. Geschäftsbericht 2011 en|wohnen Seite 12
Im Jahr 2011 wurden Maßnahmen für die kunden- und ergebnisorientierte Neuausrichtung und Positionierung des Unternehmens mit den Zielen: Förderung von Personalkompetenzen, Reduzierung des Leerstandes, Senkung der Erlösschmälerungen sowie markt- und ergebnisorientierte Bestandsentwicklung umgesetzt. Führungsstandards wurden 2011 ebenso wie eine umfassende Umstrukturierung des Unternehmens eingeführt. Für das Jahr 2012 sind erstmals mit allen Mitarbeitern Zielvereinbarungsgespräche geführt und schriftliche Zielvereinbarungen getroffen worden. Die vorgestellten Investitionsmaßnahmen sind im Wirtschaftsplan 2012 sowie im strategischen Investitionsplan 2010-2020 berücksichtigt worden. Die Gesellschaft rechnet unter Berücksichtigung aktueller Rahmenbedingungen ab dem Jahr 2013 mit positiven Jahresergebnissen, die zur Stärkung des Eigenkapitals vollständig der Bauerneuerungsrücklage zugeführt werden sollen. Das Geschäftsjahr 2012 schließt voraussichtlich gemäß dem Wirtschaftsplan 2012 mit einem Jahresfehlbetrag von 372 T€ ab. Das geplante Ergebnis ist im Wesentlichen durch die Großinstandhaltungsmaßnahmen (Kanalsanierung/ Balkonsanierung/Fassadenanstrich), die über mehrere Jahre geplant und durchgeführt werden, bestimmt. Der Verkauf der Ahorn-/Buchenstraße in Wetter wurde im Wirtschaftsplan 2012 aufgrund der Verkaufsrisiken nicht berücksichtigt, konnte allerdings Anfang 2012 erfolgreich realisiert werden. Aufgrund des Verkaufserlöses rechnet die Gesellschaft mit einer deutlichen Reduzierung des Jahresfehlbetrages 2012. Die Bilanzsumme der Gesellschaft wird sich durch die Investitionsmaßnahmen in den nächsten Jahren auf über 30 Mio. € entwickeln. Die Gesellschaft hat ein Finanzierungskonzept unter Berücksichtigung ausreichender und vorhandener Beleihungsreserven erstellt. Ein Großteil der Wohnungen der Gesellschaft wurde in den 50er und 60er Jahren errichtet. Damals wurden kleine Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt nachgefragt. Auch heute gibt es eine Nachfrage nach Wohnungen in dieser Größe. Sie entspricht insbesondere den Anforderungen des Gesetzgebers für den Bezug einer Wohnung durch einen Arbeitslosengeld II-Empfänger. Darin liegt eine Vermietungschance für Kleinstwohnungen, deren Zuschnitt auf Seite 13 en|wohnen Geschäftsbericht 2011
Grund baulicher Gegebenheiten nicht verändert werden kann. Es zeichnet sich daneben ein weiterer Trend (z.B. Singlehaushalte) ab, dass auch von anderen Wohnungssuchenden zunehmend kleine und günstige Wohnungen nachgefragt werden, möglicherweise auch durch Auswirkungen aus der Finanz- und Wirtschaftskrise. Bestandsgefährdende Risiken sind zurzeit nicht gegeben. Zur Förderung und Entwicklung der Mitarbeiter werden stetig Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen durchgeführt, die im Rahmen von Ziel ver einbarungsgesprächen ausgearbeitet und festgelegt wurden. Dazu gehört ebenfalls die Förderung der Zusammenarbeit zwischen dem kaufmännischen und technischen Arbeitsbereich bzw. zwischen den einzelnen Mitarbeitern. Zur Nachwuchsförderung wird die Gesellschaft zum 01.08.2012 einen Auszubildenden einstellen. Die Gesellschaft dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die im abgelaufenen Jahr geleistete Arbeit. Schwelm, 23.03.2012
Dyck Geschäftsführer
Kühn Geschäftsführer
1 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Europäische Schuldenkrise belastet deutsche Konjunktur Herbst 2011, S. 23 2 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 010 v. 11.02.2012 3 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Europäische Schuldenkrise belastet deutsche Konjunktur Herbst 2011, S. 73
Gesch채ftsbericht 2011 en|wohnen Seite 14
Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2011 in mehreren gemeinsamen Sitzungen mit der Geschäftsführung mit folgenden wesentlichen Themen befasst:
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung:
2. Abberufung des bisherigen hauptamtlichen Geschäftsführers,
- den Lagebericht der Geschäftsführung anzunehmen, - den Jahresabschluss 2011 in der von der Geschäftsführung vorgelegten Fassung zu beschließen und den Bilanzgewinn aus dem Geschäftsjahr 2011 in Höhe von 143.150,22 Euro in die Bauerneuerungsrücklage einzustellen.
3. Neubesetzung der Stelle des hauptamtlichen Geschäftsführers im Hinblick auf die Entwicklung und Neuausrichtung der Gesellschaft,
Schwelm, 04. Juni 2012
1. Weiterentwicklung der Strategie und Planung (Fünf-Jahres-Planung),
4. Erteilung einer Handlungsvollmacht – im Rahmen Unternehmensumstrukturierung – an Frau Meike Riedesel-Nüßgen,
der
5. Überarbeitung/Entwicklung: a. Gesellschaftsvertrag, b. Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat, c. Geschäftsordnung für die Geschäftsführung, d. Leitbild, e. Verhaltenskodex, f. Neue Bild-und Wortmarke 6. Verkauf der Häuser in Wetter (Ruhr), Ahornstr. 12-14, Buchenstr. 11-13 Hierzu hat der Aufsichtsrat die satzungsgemäß notwendigen Beschlüsse gefasst. Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle und die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft unterrichten lassen. Die Geschäftsführung der Gesellschaft wurde vom Aufsichtsrat pflichtgemäß überwacht. Der Aufsichtsrat stimmt dem Jahresabschluss und dem Lagebericht 2011 zu. Dem Vorschlag der Geschäftsführung über die Verwendung des ausgewiesenen Reingewinns schließt er sich an.
Seite 15 en|wohnen Geschäftsbericht 2011
(Nockemann) Vorsitzender des Aufsichtsrates
Bilanz zum 31. Dezember 2011 Geschäftsjahr
Vorjahr
AKTIVA
Geschäftsjahr
Vorjahr
PASSIVA
Anlagevermögen
Eigenkapital
Immaterielle Vermögensgegenstände entgeltlich erworbene Konzessionen,
Gezeichnetes Kapital
gewerbliche
Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen
12.627,59 €
13.878,67 €
1.600.000,00 € -204.050,00 €
Eigene Anteile
1.600.000,00 € 1.395.950,00 €
-204.050,00 €
an solchen Rechten und Werten Sachanlagen
Gewinnrücklagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen
mit Wohnbauten 20.977.107,54 € Grundstücke mit Geschäfts- und anderen 215.937,39 € Bauten Grundstücke ohne Bauten 234.529,22 € Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau
19.239.559,95 € 225.107,99 €
18.616,74 €
19.026,56 €
122.454,67 €
1.967.968,42 €
800.000,00 € 2.170.500,36 €
204.050,00 €
Rücklage wegen eigener Anteile
3.174.550,36 €
204.050,00 €
89.586,55 €
Bilanzgewinn Gewinnvortrag Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag
4.331,84 €
11.595,18 €
138.818,38 €
-632.263,34 €
0,00 €
Entnahmen aus der Bauerneuerungsrücklage Anlagevermögen insgesamt
800.000,00 € 2.170.500,36 €
234.529,22 €
16.768,86 € 21.585.414,42 €
Bauvorbereitungskosten
Bauerneuerungsrücklage
143.150,22 €
625.000,00 €
4.713.650,58 €
4.574.832,20 €
21.598.042,01 € 21.789.657,36 € Eigenkapital insgesamt
Umlaufvermögen Rückstellungen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten Unfertige Leistungen
5.125,27 €
5.125,27 €
2.050.870,80 €
2.031.330,97 €
Andere Vorräte
33.339,22 €
2.089.335,29 €
33.275,32 €
55.402,92 €
Sonstige Vermögensgegenstände
54.259,50 €
109.662,42 €
37.020,00 €
Sonstige Rückstellungen
171.610,00 €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
14.933.896,09 €
14.445.614,74 €
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
1.429.246,06 €
1.543.359,13 €
Erhaltene Anzahlungen
2.308.254,27 €
2.194.614,41 €
Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.574.034,72 €
899.202,94 €
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen davon aus Steuern 0,00 €
341,42 €
341,42 €
25.371.415,86 € 24.882.497,64 €
48.748,60 € 320.940,85 € 6.351,71 € 454,48 €
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 3.603,34 € Bilanzsumme
57.638,68 € 315.574,49 € 3.765,69 € 19.048.375,28 €
Sonstige Verbindlichkeiten
Bilanzsumme
0,00 € 1.609.390,00 €
85.664,74 €
Rechnungsabgrenzungsposten Andere Rechnungsabgrenzungsposten
1.576.426,00 €
0,00 €
37.899,62 €
Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
1.572.370,00 €
Steuerrückstellungen
Verbindlichkeiten
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung
Rückstellungen für Pensionen
5.405,00 € 25.371.415,86 € 24.882.497,64 €
Geschäftsbericht 2011 en|wohnen Seite 16
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2011 Geschäftsjahr
Vorjahr
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestandes an unfertigen Leistungen Andere aktivierte Eigenleistungen
6.608.768,83 €
6.467.145,92 €
19.539,83 €
-92.003,64 €
8.974,90 €
1.612,56 €
216.832,34 €
280.914,11 €
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
3.987.102,43 €
4.313.719,39 €
Rohergebnis
2.867.013,47 €
2.343.949,56 €
Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
461.732,76 € 95.359,34 €
425.961,86 € 557.092,10 €
davon für Altersversorgung: 3.138,43 €
90.326,82 € (2.144,37 €)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
996.803,74 €
922.557,77 €
Sonstige betriebliche Aufwendungen
264.809,57 €
339.368,95 €
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen
11.388,27 €
22.186,51 €
726.803,64 €
723.359,00 €
332.892,69 €
-135.438,33 €
davon Aufwendungen aus der Aufzinsung: 79.238,00 € Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
(81.162,00 €)
Außerordentliche Aufwendungen
0,00 €
305.094,00 €
Außerordentliches Ergebnis
0,00 €
-305.094,00 €
Sonstige Steuern
194.074,31 €
191.731,01 €
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag
138.818,38 €
-632.263,34 €
Gewinnvortrag Entnahmen aus der Bauerneuerungsrücklage Bilanzgewinn
Seite 17 en|wohnen Geschäftsbericht 2011
4.331,84 €
11.595,18 €
0,00 €
625.000,00 €
143.150,22 €
4.331,84 €
Anhang des Jahresabschlusses A. Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss der en|wohnen GmbH (bis 31. Dezember 2011: Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft für den Ennepe-Ruhr-Kreis GmbH), Schwelm, wurde für das Geschäftsjahr 2011 unter Beachtung geltender handelsrechtlicher Vorschriften sowie unter Beachtung der Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt.
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem Formblatt für den Jahresabschluss von Wohnungsunternehmen; für die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
B. Erläuterungen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgte zu fortgeführten Anschaffungskosten. Diese werden linear über eine Nutzungsdauer von 4 Jahren abgeschrieben. Die geringwertigen Softwareprogramme werden sofort abgeschrieben. Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgte zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei den Gebäuden und bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung. Die Bewertung der Grundstücke, der Anlagen im Bau und der Bauvorbereitungskosten erfolgte zu den Anschaffungsbzw. Herstellungskosten. Nachträgliche Herstellungskosten werden gemäß den Vorschriften des § 255 Abs.2 HGB bilanziert. Die Ermittlung der planmäßigen Abschreibung erfolgte unverändert gemäß folgenden Grundsätzen: • A. Wohnbauten: Abschreibung unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 65 Jahren bei Wohngebäuden.
Die seit 1991 fertig gestellten, umgebauten bzw. modernisierten Mietshäuser werden linear mit 2 %, Außenanlagen bei diesen Objekten mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren, linear abgeschrieben. Gewerbliche Einheiten und Garagen werden auf der Basis einer Nutzungsdauer von 20 Jahren abgeschrieben. • B. Verwaltungsgebäude: Abschreibung unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren. • C. Betriebs- und Geschäftsausstattung: Die lineare Abschreibung der Anlagegegenstände wurde unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 5 bzw. 10 Jahren vorgenommen. Die geringwertigen Wirtschaftsgüter werden sofort abgeschrieben.
Die Grundstücke ohne Bauten wurden zu Anschaffungskosten angesetzt. Die unfertigen Leistungen wurden mit dem Nennbetrag abzüglich der Wertberichtigungen für den Leerstand ausgewiesen. Unter den anderen Vorräten ausgewiesenes Heizöl ist zu den Anschaffungskosten der letzten Lieferungen bewertet. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert. Uneinbringliche Forderungen wurden direkt abgeschrieben, sonstige Forderungsrisiken wurden durch aktivische Absetzung ausreichend berücksichtigt. Die flüssigen Mittel werden zum Nennbetrag bilanziert. Bei der Verrechnung aktiver sowie passiver latenter Steuern ergibt sich ein Überhang aktiver latenter Steuern, der in Ausübung des Wahlrechts des § 274 Abs.1 Satz 2 HGB nicht angesetzt wird. Geschäftsbericht 2011 en|wohnen Seite 18
Rückstellungen für Pensionen wurden durch ein versicherungsmathematisches Gutachten zum Bilanzstichtag mit den Teilwerten unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtung wurden die Richttafeln von Prof. Dr. K. Heubeck 2005 G und ein Zinsfuß von 5,13 % zum 31.12.2011 zugrunde gelegt; Gehaltssteigerungen wurden in Höhe von 2,0 % und Rentensteigerungen in Höhe von 2,0 % berücksichtigt. Die Abzinsung erfolgte dabei pauschal mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren ungewissen Verbindlichkeiten; drohende Verluste aus schwebenden Geschäften bestehen am Bilanzstichtag nicht. Sie sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit ihrem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zum Erfüllungsbetrag. Aufwendungsdarlehen wurden in voller Höhe passiviert.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz AKTIVA Die Aufgliederung und Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens sind in dem folgenden Anlagenspiegel dargestellt: Anlagespiegel zum 31.12.2011
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Anschaffungs-/ Herstellungskosten entgeltlich
erworbene
Zugänge Abgänge des Geschäftsjahres
Umbuchungen
Abschreibungen kumuliert
Buchwert am 12/31/2011
Abschreibungen des Geschäftsjahres
Buchwert des Vorjahres
€
€
€
€
€
€
€
€
80.295
4.301
0
0
71.968
12.628
5.552
13.879
1.911.770
27.388.858
20.977.108
904.863
19.239.560
0
240.895
215.937
9.171
225.108
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
46.328.771 456.833
735.766 610.340 0
0
Grundstücke ohne Bauten
234.529
0
0
0
0
234.529
0
234.529
Betriebs- und Geschäftsausstattung
182.587
9.822
47.518
0
126.274
18.617
10.232
19.027
Anlagen im Bau
1.967.968
60.425
0
-1.905.939
0
122.455
0
1.967.968
Bauvorbereitungskosten
89.587
0
66.987
-5.831
0
16.769
66.987
89.587
Sachanlagen insgesamt
49.260.275
806.013 724.845
0
27.756.027
21.585.414
991.252
21.775.779
Anlagevermögen insgesamt
49.340.570
810.314 724.845
0
27.827.996
21.598.042
996.804
21.789.657
Seite 19 en|wohnen Geschäftsbericht 2011
Umlaufvermögen
Rücklagen
Der Posten „Unfertige Leistungen“ beinhaltet noch nicht abgerechnete Betriebskosten.
Die Veränderung der Gewinnrücklagen lässt sich dem nachfolgenden Rücklagenspiegel entnehmen:
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr setzen sich wie folgt zusammen:
Bestand am Ende des Vorjahres
Entnahmen im Geschäftsjahr
Bestand am Ende des Geschäftsjahres
€
€
€
800.000,00
0,00
800.000,00
Bauerneuerungsrücklage
2.170.500,36
0,00
2.170.500,36
Rücklage wegen eigener Anteile
204.050,00
0,00
204.050,00
Rücklage
Gesellschaftsvertragliche Rücklage
insgesamt
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
Geschäftjahr
Geschäftsjahr
Vorjahr
€
€
€
Forderungen aus Vermietung
55.402,92
4.193,71
90,17
Sonstige Vermögensgegenstände
54.259,50
0,00
0,00
Rückstellungen
109.662,42
4.193,71
90,17
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
PASSIVA Das Stammkapital beträgt am 31.12.2011 und wird vom Ennepe-Ruhr-Kreis, Schwelm, von den Städten des Ennepe-Ruhr-Kreises von der AVU, Gevelsberg, von einer Immobilienaktiengesellschaft und mit eigenen Anteilen gehalten.
1.600.000,00 € zu zu zu zu zu
82,24 %, 4,77 %, 0,17 %, 0,07 %, 12,75 %,
Die Gesellschaft soll in den Konzernabschluss des Ennepe-Ruhr-Kreises mit einbezogen werden. Bis zum jetzigen Zeitpunkt ist noch kein Konzernabschluss erstellt worden.
Rückstellungen für - Urlaubsverpflichtungen - Prüfungskosten - Steuerberatungskosten - interne Jahresabschlusskosten - Gesellschafterversammlung
5.000,00 € 18.000,00 € 4.600,00 € 8.970,00 € 450,00 €
Für das Geschäftsjahr 2011 wurden für Abschlussprüfungsleistungen 18.000,00 € und für Steuerberatungskosten 4.600,00 € veranschlagt. Verbindlichkeiten Die Restlaufzeiten und Sicherheiten der Verbindlichkeiten ergeben sich aus folgendem Verbindlichkeitenspiegel:
Geschäftsbericht 2011 en|wohnen Seite 20
Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2011 Verbindlichkeiten per
davon Restlaufzeit
31.12.2011
unter 1 Jahr
1 bis 5 Jahre
über 5 Jahre
davon gesichert
Art der Sicherung
€
€
€
€
€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
14.933.896,09
402.290,82
1.819.573,85
12.712.031,42
14.197.928,72
GPR*
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
1.429.246,06
106.676,33
407.180,38
915.389,35
1.408.266,09
GPR*
Erhaltene Anzahlungen
2.308.254,27
2.308.254,27
Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Gesamt
(14.445.614,74) (1.543.359,13) (2.194.614,41)
57.638,68
(364.451,87)
(102.379,61)
(2.194.614,41)
57.638,68
(48.748,60)
(48.748,60)
315.574,49
315.574,49
(320.940,85)
3.765,69
(320.940,85)
1.964,03
(1.677.313,90) (410.463,41)
(12.403.848,97) (1.030.516,11)
0,00
(0,00)
0,00
0,00
(0,00)
(0,00)
0,00
0,00
(0,00)
(0,00)
1.801,66
0,00
(2.748,37)
(3.603,34)
(0,00)
19.048.375,28
3.192.398,62
2.228.555,89
13.627.420,77
(3.033.883,71)
(2.091.380,65)
(1.532.422,68)
0,00
(0,00)
(6.351,71) (18.559.629,44)
(14.441.036,21)
(13.434.365,08)
15.606.194,81 (15.973.458,89)
*GPR = Grundpfandrechte Vorjahreszahlen in Klammern
II. Gewinn- und Verlustrechnung Periodenfremde Erträge oder Aufwendungen hat es im Geschäftsjahr 2011 nicht gegeben.
Im Geschäftsjahr 2011 waren im Durchschnitt folgende Mitarbeiter / -innen beschäftigt: Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Außerordentliche Aufwendungen und Erträge sind im Geschäftsjahr 2011 nicht angefallen. Im Bereich Bauvorbereitungskosten wurden 67 T€ außerplanmäßig abgeschrieben.
Kaufmännische Mitarbeiter / -innen Technische Mitarbeiterinnen Hauswarte, Reinigungspersonal
D. Sonstige Angaben
Die Gesamtbezüge im Berichtsjahr betragen für
Es bestanden keine Haftungsverhältnisse im Sinne von §§ 251 und 268 Abs. 7 HGB. Es bestehen keine nicht in der Bilanz ausgewiesenen oder vermerkten wesentlichen finanziellen Verpflichtungen.
a) die Geschäftsführung b) den Aufsichtsrat
Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr weder Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen getätigt, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten, noch solche Geschäfte zu marktunüblichen Bedingungen abgeschlossen. Seite 21 en|wohnen Geschäftsbericht 2011
5 2 0 7
1 0 2 3
62.771,00 € 9.331,25 €
c) Ruhegehälter für frühere Mitglieder der Geschäftsführung bzw. Hinterbliebenenbezüge 26.994,34 € Für Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Mitgliedern der Geschäftsführung bzw. deren Hinterbliebenen sind 304.315,00 € zurückgestellt.
Gegenüber Gesellschaftern bestehen Forderungen und Verbindlichkeiten: Geschäftsjahr
Vorjahr
€
€
Sonstige Vermögensgegenstände
34.614,74
61.722,71
Verbindlichkeiten ggü. anderen Kreditgebern
89.027,01
94.977,53
Verbindlichkeiten aus Vermietung
8.799,06
8.799,06
Mitglieder der Geschäftsführung Hauptamtlich Martin Kornatz (bis 31.01.2011) Geschäftsführer Gelsenkirchen Alexander Dyck (16.02.11 - 31.07.11) Kommissarischer Geschäftsführer Spenge Alexander Dyck (seit 01.08.2011) Geschäftsführer Spenge Nebenamtlich Manfred Kühn Geschäftsführer Gevelsberg Mitglieder des Aufsichtsrates Friedrich-Wilhelm Nockemann i.R. Elektromeister Schwelm (Vorsitzender) Christel Bender Büroleiterin Wetter (1. stellv. Vorsitzende) Dr. Franz-Josef Gottschalk Chemiker Sprockhövel (2. stellv. Vorsitzender) Artur Peschel Dipl.-Ingenieur Wetter (Schriftführer) Dr. Jürgen Brückner (bis 09.04.2011) LTD.Kreisverwaltungsdirektor Wetter Oliver Flüshöh Jurist Schwelm Peter Gerbothe Dipl.-Ingenieur Breckerfeld Susanne Kraus Dipl.-Kauffrau Hattingen Daniel Pilz Leiter Zähl- und Messtechnik Wetter Gewinnverwendungsvorschlag Es wird vorgeschlagen, den ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 143.150,22 € in die Bauerneuerungsrücklage einzustellen. Schwelm, 23.03.2012
Dyck Kühn Geschäftsführer Geschäftsführer Geschäftsbericht 2011 en|wohnen Seite 22
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers An die en|wohnen GmbH, Schwelm Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der en|wohnen GmbH, Schwelm (bis 31. Dezember 2011: Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft für den Ennepe-Ruhr-Kreis GmbH, Schwelm), für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31 . Dezember 2011 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsatze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschatt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Düsseldorf, den 29. März 2012 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.v. Schiffers Bispink Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer Seite 23 en|wohnen Geschäftsbericht 2011
en|wohnen GmbH
CastorffstraĂ&#x;e 20
58332 Schwelm www.en-wohnen.de