Page 1

12.6.2012

Vsebina predavanja NOVOSTI ZEMLJIŠKE KNJIGE, VREDNOST NEPREMIČNIN, ZEMLJIŠKI Š KATASTER V POVEZAVI Z DEJANSKO RABO IN BONITETAMI (Izobraževanje za zaposlene na MO Maribor)

mag. Marijana Vugrin Maribor, 14.6.2012

1. Zemljiška knjiga • Nova terminologija • Vsebina izpisov • Osnove elektronskega vlaganja predlogov s posebnostmi • Novosti od 1. maja do danes 2. Vrednotenje • Podatki o nepremičninah, ki se vodijo v REN • Kaj je vrednost nepremičnine po množičnem vrednotenju • Podatki, ki vplivajo na vrednost nepremičnine • Primer izračuna za 3 različne nepremičnine • Določila ZUJF 3. Dejanska j raba in bonitete • Razmerje med podatki o rabah • Dejanska raba • Bonitete • Odškodnine za spremembo namebnosti • Določila ZUJF

ZEMLJIŠKA KNJIGA Nova terminologija

Kaj je zemljiška knjiga?

ZEMLJIŠKA KNJIGA

• Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi j p podatkov o p pravicah na nepremičninah p in p pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. (ZZK_NPB_C, 1. člen).

Pravne podlage:

Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) - (Ur. L. RS 53/2003, 45/2008, 28/2009, 25/2011) 1. Pravilnik o zemljiški knjigi (Ur. L. RS 30/2011) p in dopolnitvah p Pravilnika o zemljiški j 2. Pravilnik o spremembah knjigi (Ur. L. RS 55/2011) 3. Pravilnik o elektronski izmenjavi podatkov med zemljiško knjigo in katastri (Ur. L. RS 30/2011) Stvarnopravni zakonik (SPZ) (Ur. L. RS 87/2002, 18/2007)

1


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA Nova terminologija Domneva se, da je lastnica oziroma lastnik (v nadaljnjem besedilu: lastnik) nepremičnine tisti, tisti ki je vpisan v zemljiško knjigo (SPZ, 11. člen).

ZEMLJIŠKA KNJIGA Nova terminologija Obveznost vpisa v zemljiško knjigo???? • Zakon o zemljiški knjigi - ZZK_NPB_C 38.a člen – Pouk o vložitvi zemljiškoknjižnega predloga: –

“Ob sestavi notarskega zapisa ali overitvi podpisa na listini, ki vsebuje ZK dovolilo, mora notar stranke poučiti, da nemudoma vloži ZK predlog….”

Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic (SPZ, 10.člen).

Obveznost vpisa v zemljiško knjigo???? • Določila Stvarno pravnega zakonika (člen: 38, 49, 107, 141, 143, 148, 194, 215, 234, 251 in 257)

ZEMLJIŠKA KNJIGA Nova terminologija

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA

Določila SPZ kdaj vpis v zemljiško knjigo pomeni nastanek ali učinkovanje pravice - primeri •

Za pridobitev Z id bit lastninske l t i k pravice i na nepremičnini ič i i s pravnim i poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo (49.člen);

Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo (107.člen);

Za pridobitev hipoteke na podlagi pravnega posla se zahteva vpis is v zemljiško ljišk k knjigo ji (141 (141.člen); čl )

Za nastanek stvarne služnosti se poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti služnost, zahteva še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo (215.člen);

Podatki, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo: • • • •

Predmet stvarnih p pravic (nepremičnine) p Pravice (stvarne in obligacijske pravice) Pravna dejstva (zaznamba) Imetniki pravic (fizične in pravne osebe)

Nepremičnine, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so: • Zemljiška parcela g j na p podlagi g stavbne pravice p (tudi ( stavba • Stavba zgrajena z enim delom) • Stavba v etažni lastnini (kot splošni skupni del stavbe v etažni lastnini • Posamezni deli stavbe v etažni lastnini • Stavbna pravica

2


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA

NOVA TERMINOLOGIJA Pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so: • Stvarne pravice:

Nova nepremičnina (v smislu enote vodenja).

– – – – – –

lastninska pravica, pravica hipoteka, zemljiški dolg, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena in stavbna pravica.

• Obligacijske pravice:

Stavba 355 Stavba 354 Stavba 356 Stavba 357 Vpis nepremičnine v ZKNJ

Parcela 209 Stavbna pravica 209

– pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve – zakupna in najemna pravica, pravica – predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla, – posebna pravica uporabe javnega dobra, – druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.

Stavba 358 Stavba 359 Stavba 360

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA

NOVA TERMINOLOGIJA

Pravna dejstva, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so: •

Zaznambe osebnih stanj – –

• • • • • •

Zaznambo začetka postopka za podaljšanje roditeljske pravice po polnoletnosti Zaznambo podaljšanja roditeljske pravice po polnoletnosti

Zaznamba Zaznamba Zaznamba Zaznamba Zaznamba Zaznamba – –

vrstnega reda odpoklica terjatve in zaznamba hipotekarne tožbe spora izvršbe neposredne izvršljivosti notarskega zapisa prepovedi odtujitve in obremenitve

Zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve Zaznamba prepovedi zaradi nedovoljene gradnje

Pravna dejstva, dejstva ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so: • •

Zaznamba izrednega pravnega sredstva Zaznamba pravnega dejstva o javnopravnih omejitvah – – – – –

• •

Zaznamba javnega dobra, Zaznamba nepremičnega spomenika, Zaznamba zavarovanega območja Zaznamba zaščitene kmetije in Zaznamba drugega pravnega dejstva, dejstva zaradi katerega se uporabljajo posebna pravila o javnopravnih omejitvah pri prometu z nepremičnino.

Zaznamba razlastitvenega postopka Zaznamba nadhipoteke

3


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA Imetniki pravic, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so: • Fizične osebe: – ime in priimek, – enotna matična številka občana (v nadaljnjem besedilu: EMŠO), – naslov stalnega prebivališča. • Pravne osebe: – firma oziroma ime, – sedež in poslovni naslov, na katerega se imetniku vročajo pisemske pošiljke, – enolična identifikacijska številka, ki jo določi upravljavec poslovnega registra.

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA Povezava s podatki katastra stavb in zemljiškega katastra: • kataster je zemljiški kataster, kataster stavb ali druga evidenca o nepremičninah, ki je po zakonu, ki ureja evidentiranje nepremičnin, temeljna evidenca podatkov o zemljiških parcelah ali stavbah in posameznih delih stavb, “Zemljiški kataster in kataster stavb sta temeljni evidenci podatkov o zemljiščih in stavbah. “(1. odstavek, 4. člena ZEN)

!!!!!Register nepremičnin ni temeljna evidenca!!!!! Je samo evidenca v kateri se tudi evidentirajo nepremičnine.

Javno dobro v lasti občine Javno dobro-javna železniška infrastruktura

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA Povezava s podatki katastra stavb in zemljiškega katastra: • zemljiška parcela je prostorsko odmerjen del zemeljske površine ši skupaj k j z vsemii sestavinami, t i i “Osnovna enota zemljiškega katastra je zemljiška parcela (v nadaljnjem

besedilu: parcela). Parcela je strnjeno zemljišče, ki leži znotraj ene katastrske občine, ter je v zemljiškem katastru evidentirano z mejo in označeno z identifikacijsko oznako.”(16. člen ZEN)

• pojma p j stavba in p posamezni del stavbe imata enak p pomen kot po zakonu, ki ureja evidentiranje nepremičnin,

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA Povezava s podatki katastra stavb in zemljiškega katastra: • identifikacijski znak zemljiške parcele je identifikacijska oznaka, kot je vpisana v zemljiškem katastru,

Parcela št. *194/1 ko 2615-Loka 2615-194/1-1 Parcela št. 100 ko 1001-Petrovče 1001-100/0-0

4


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA • identifikacijski znak stavbe ali njenega posameznega dela je identifikacijska oznaka, kot je vpisana v katastru stavb in

NOVA TERMINOLOGIJA Stavba v etažni lastnini je stavba, katere deli so predmet etažne lastnine.

Stavba št. 508 ko 2168-Podkoren 2168-508

Posamezen del št. 1 v stavbi št. 508 ko 2168-Podkoren 2168-508 - 1

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA Splošni skupni del stavbe v etažni lastnini

Posamezni del v etažni lastnini jje posameznii del d l stavbe t b v etažni t ž i llastnini, t i i ki jje predmet d t lastninske pravice v dobro določene osebe ali oseb (v nadaljnjem besedilu: etažni lastnik), vključene v etažno lastnino.

je zemljiška parcela ali posamezni del stavbe, ki je predmet solastnine,vključene v etažno lastnino v dobro vsakokratnih t žnih llastnikov stnik vseh s h posameznih p s m nih d l v etažni t žni lastnini l stnini v etažnih delov posamezni stavbi v etažni lastnini.

5


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA

NOVA TERMINOLOGIJA Posebni skupni del stavbe v etažni lastnini je zemljiška parcela ali posamezni del stavbe, ki je predmet solastnine,vključene v etažno lastnino v dobro vsakokratnih etažnih lastnikov enega ali več, več vendar ne vseh posameznih delov v etažni lastnini v posamezni stavbi v etažni lastnini. posamezni del stavbe

Posebni skupni del stavbe v etažni lastnini j zemljiška je ljišk parcela l ali li posameznii del d l stavbe, t b ki je j predmet d t solastnine,vključene v etažno lastnino v dobro vsakokratnih etažnih lastnikov enega ali več, vendar ne vseh posameznih delov v etažni lastnini v posamezni stavbi v etažni lastnini. zemljiška parcela

1/1

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA

1

Osnovni pravni položaj nepremičnine • je lastništvo nad nepremičnino in • pravno dejstvo,

1

1

1

2

2

2

3

3

3

4 5 6 7 8

4 5 6 7 8

1 2 3 4 4 2

3

11

Stanovanje in prostori po namenu

10

9

11

Stanovanje, garaža in shramba svoja dela

– –

Stanovanje, garaža in shramba svoja dela

2PSD

2 EL

1 del stavbe – 1 x EL 3 deli stavbe – 3 x EL

9

1 EL

1 EL

1 EL

10

NOVA TERMINOLOGIJA

3 EL

3PSD

da je nepremičnina splošni skupni del stavbe v etažni lastnini da je nepremičnina posebni skupni del stavbe v etažni lastnini

pravno dejstvo, da je stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice. !!!Vsaka nepremičnina, ki je vpisana v zemljiško knjigo ima osnovni pravni položaj!!!!

L či č vrstt osnovnega pravnega položaja. l ž j Ločimo več Vrsta osnovnega pravnega položaja je izpisana pri podatku o imetniku lastninske pravice.

3 deli stavbe 1 x EL, 2x PSD

6


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA Širši pravni položaj nepremičnine je sestavljen iz osnovnega pravnega položaja in vseh pravic in pravnih dejstev, ki omejujejo ali izključujejo vknjižbo lastninske pravice. pravice

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA Kdaj imata dve nepremičnini enak osnovni pravni položaj? Parceli imata enak osnovni pravni položaj, položaj če so lastniki parcel iste osebe, osebe ki imajo enake deleže na obeh parcelah ter je vrsta osnovnega pravnega položaja enaka npr. 101 – vknjižba lastninske pravice.

Osnovni pravni položaj parcel 161/6 in 161/9 v k.o. Rupa je enak. Na obeh parcelah so lastniki: • Marija Černe, Černe Franc Černe in Marijana Vugrin vsak do 1/3 in vrsta osnovnega pravnega položaja je na obeh parcelah: • 101 – vknjižba lastninske pravice.

Parceli z enakim osnovnim pravnim položajem

ZEMLJIŠKA KNJIGA

NOVA TERMINOLOGIJA Kdaj imata dve nepremičnini enak širši pravni položaj? • Parceli imata enak širši pravni položaj, če so lastniki parcel iste osebe, ki imajo m j enake deleže ž na obeh p parcelah ter je j vrsta osnovnega g pravnega položaja enaka npr. 101 – vknjižba lastninske pravice. • Poleg tega pa morata obe parceli ali pa nobena imeti vknjižene iste izvedene pravice (sta pod isto hipoteko, imata isti preužitek, sta obe gospodujoči nad isto parcelo) in • zaznamovano isto pravno dejstvo (npr. zaznamba javnega dobra nastalega z istim aktom) Širši Ši ši pravni p ni položaj p l ž j parcel p l 425/1 in 419 v k k.o. P Podčetrtek dč t t k jje enak. n k • Na obeh parcelah sta lastnika: R.Žin A.Ž vsak do 1/2 in • vrsta osnovnega pravnega položaja je na obeh parcelah:101 – vknjižba lastninske pravice. • Obe parceli sta obremenjeni z istim užitkom (ID 11088935).

7


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Parceli z enakim širšim pravnim položajem

https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV Nov izpis

Kvalificirani uporabniki p

Nov izpis

Registrirani uporabniki

8


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV Javne izpiske iz zemljiške knjige pridobivamo na podlagi: •

identifikatorjev nepremičnin (termin v ZKNJ je ID znak) po večini določeni v evidencah GURS ((izjema j stavbna p pravica,…): , ) 2101 161/6 0 • šifra ko in številka parcele, oznaka za stavbno parcelo •

šifra ko in številka stavbe,

šifra ko, št. stavbe in št. dela stavbe ter

š šifra ko in oznaka stavbne pravice

2101 15 2101 15 1

Parcelna številka se vedno piše v obliki s poddelilko,

npr. parcelno številko 155 moramo vnesti kot 155/0.

Stavbna parcela, ki je bila sedaj vpisana v zemljiški knjigi v obliki XX.S (52.S) se vpisuje brez .S.

2101 412/5

identifikatorjev nepremičnin ZKNJ (termin v ZKNJ je ID),

dnevne številke in

Številka vložka ali podvložka– šifra ko in št. ZKV (samo za izpiske na stanje 30.4.2011).

VSEBINA IZPISOV

V polje dodatni atribut pa se vpiše vrednost 1.

5701345

2101 1372 Na izpisih se izpisuje v obliki kot jo pozna zem. kataster:*52.

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

ID znak

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

ID znak in ID parcele

ID znak ID

9


12.6.2012

ID znak

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV Redni izpisek iz zemljiške knjige 03-001 :

Nepremičnina ima širši pravni položaj enak kot je osnovni pravni položaj.

parcela

Redni izpisek iz zemljiške knjige 03-001 :

Redni izpisek iz zemljiške knjige 03-001 :

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

parcela

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

parcela

Širši pravni položaj Širši pravni položaj NI

vsebuje podatke o

ENAK kot je osnovni

izvedenih pravicah in

pravni položaj – npr.

zaznambah.

vsebuje podatke o “poočitbah”.

10


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

Stavbna pravica

Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige 03-002

Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige 03-002

Zgodovinski izpis se razlikuje od rednega izpisa potem, da ima na koncu izpiska dodan seznam ZK postopkov. Več o postopku lahko uporabnik izve iz izpisa po DN številki – vidi ZK predlog ali sklep –za postopke po 30.4.2011.

Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige 03-002

Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige 03-002

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica Zemljiško knjižni postopki na nepremičninah pred 1.5.2011 so vpisani, v kolikor v trenutku prenosa podatkov zadeva še ni bila končana.

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Zemljiško knjižni postopki na nepremičninah po 30.4.2011 in pred 1.1.2012 .

V kolikor po 1.5. ni bilo nobenega postopka je podano samo opozorilo.

Zemljiško knjižni postopki na nepremičninah po 1.1.2012 1 1 2012

11


12.6.2012

Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige 03-002

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige 03-002

Stavbna pravica

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

Zgodovinski izpis je možno pridobiti tudi za vse parcele ukinjene po 30.4.2011.

Poočitba pod Dn 8000001399/2011

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Redni izpis Stavbna pravica izvedene pravice/pravnega dejstva 03 003 03-003

Redni izpis izvedene pravice/pravnega dejstva 03-003

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

12


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV

Sestavljen za Stavbna izpis pravica parcelo iz ZKNJ in zemljiškega katastra 03 004 03-004

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Sestavljen za Stavbna izpis pravica stavbo/del stavbe iz ZKNJ in katastra stavb 03 005 03-005

Sestavljen za Stavbna izpis pravica parcelo iz ZKNJ in zemljiškega katastra 03 004 03-004

Sestavljen izpis za stavbo/del stavbe iz ZKNJ in katastra stavb 03-005

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

13


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

»Sestavljen izpis za stavbo/del stavbe«v nekaterih primerih Stavbna obstaja, pravica v drugih pa ne, čeprav stavba in deli stavb obstaja tako v ZKNJ in KS? Pri nepremičnini je poleg tipa nepremičnine in ID znaka (identifikator stavbe oziroma dela stavbe) vpisan tudi vir identifikatorja. • zemljiški kataster za parcele • kataster stavb za stavbe in dele stavb • določi VS (določi vrhovno sodišče) za stavbe in dele stavb, za stavbno pravica viseča stavba, nerazdeljen posamezen del

VSEBINA IZPISOV

Kadar je kot vir naveden »kataster stavb« JE MOŽNOStavbna pridobiti pravica »Sestavljen izpis za stavbo/ del stavbe« , če pa je za vir naveden »določi VS« izpisa NI MOŽNO pridobiti. Kdaj nastopa kot vir »določi VS«? To so stavbe, ki so bile vpisane v zemljiško knjigo: • po letu 1976 v posebno E knjigo (do leta 1995), • prvi vpisi od 1995 do leta 2000 (ZENDMPP) po Pravilniku o zemljiški knjigi, • po interventnem zakonu (ZPPLPS) od 1999 do 2004 in • vpis etažne lastnine na denacionaliziranih zgradbah v zemljiško knjigo. knjigo

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica Izpis plomb za novo nepremičnino 03-006

S tem izpiskom lahko pridobimo podatke o plombah na novo nastalih nepremičninah, za katere je bil že vložen ZK predlog za vpis, zadeva pa še ni bila vpisana v glavno knjigo.

VSEBINA IZPISOV Nova nepremičnina v zemljiški knjigi nastane z:

Stavbna pravica

poočitbo delitve parcele – predlog GURS,

poočitbo združitve parcele - predlog GURS,

poočitbo delitve dela stavbe - predlog GURS,

poočitbo združitve delov stavb - predlog GURS,

vzpostavitvijo etažne lastnine,

ustanovitvijo stavbne pravice in

vpisom stavbe zgrajene na podlagi stavbne pravice.

Izpis plomb za novo nepremičnino 03-006

14


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica Izpis plomb za novo nepremičnino 03-006

Izpis plomb za novo nepremičnino 03-006

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica Izpis iz zemljiške knjige – stanje k 30. april 2011 03-011

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica Izpis iz zemljiške knjige – stanje 30. april 2011 03 0 03-011

15


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica Izpis iz zemljiške knjige – stanje 30. april 2011 03-011

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige – stanje 30. april 2011 03-012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige – stanje 30. april 2011 03-012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica Zgodovinski izpis iz izvedene pravice/pravnega dejstva 03-013

Zgodovinski izpis se razlikuje od rednega izpisa potem, da ima na koncu izpiska dodan seznam ZK postopkov. Več o postopku lahko uporabnik izve iz izpisa po DN številki – poglej ZK predlog ali sklep

16


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica Zgodovinski izpis iz izvedene pravice/pravnega dejstva 03-013

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica Izpis po DN zadevi 03-101

Stavbna pravica Izpis po DN zadevi 03-101

Izpis po DN zadevi 03-101

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

17


12.6.2012

Izpis po DN zadevi 03-101

Izpis po DN zadevi 03-101

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

Izpis po DN zadevi 03-101

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

Izpis po DN zadevi 03-101

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

Sklep stran 1

Sklep stran 2

18


12.6.2012

Objave oklicev v eZK-postopkih 03-301

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Stavbna pravica

VSEBINA IZPISOV Zemljiškoknjižni izpisek je sestavljen iz več vsebinskih

1

delov:

2

1. Nepremičnina 2. Plombe

3

3. V korist vsakokratnega lastnika

4

4. Osnovni pravni položaj 5. Podrobni podatki o izvedenih pravicah in zaznambah

5

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV EL, PSD, SSD

1 Nepremičnina

del stavbe

V tem delu se nahaja podatek o tipu (vrsti) nepremičnine, identifikatorju nepremičnine in podatek, kje je bil določen identifikator ter lahko tudi dodatni opis. parcela 1

nerazdeljeni z j del stavba

19


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

1

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV 2012

stavbna pravica

Plomba

Po 1.5.2011

V tem delu se nahaja podatek ali je z nepremičnino povezana kakšna zadeva, o kateri še ni pravnomočno odločeno. Č plombe ni, imamo izpis: Če

2

2

Pred 1.5.2011

ZEMLJIŠKA KNJIGA

V korist vsakokratnega lastnika

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

V tem delu se nahaja podatek: •

ali je parcela gospodujoča

o solastnini l t i i na splošnih l š ih skupnih k ih delih d lih stavbe t b

o lastnini na posebnih skupnih delih

VSEBINA IZPISOV Osnovni pravni položaj

3

V tem delu se nahaja podatek o vrsti osnovnega pravnega položaja, imetniku, deležu ter seznam izvedenih pravic in zaznamb. 4

parcela

del stavbe

20


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Vrste osnovnega pravnega položaja Osnovni pravni položaj je lahko vezan na osebo ali na nepremičnino. Vrsta osnovnega pravnega položaja: 000 – pravni položaj l ž nep. ni usklajen kl z ročno vodeno zemljiško knjigo 4

Vezan na osebo

Vezan na nepremičnino

4

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Delež Predstavlja delež lastnine (solastnine) ali skupno lastnino. Pri deležu lastnine ali solastnine je lastnik ena oseba.

4

4

Pri skupni lastnini sta/so lastnik dve ali več oseb. Ali gre za solastnino ali skupno lastnino ni nikjer eksplicitno izpisano!!!

Lastnina Solastnina

21


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV 4

Solastniški delež

Skupna lastnina

Skupna lastnina na solastniškem deležu

4

ZEMLJIŠKA KNJIGA

Imetnik

VSEBINA IZPISOV

Podaja EMŠO ali MŠ, naziv lastnika, naslov lastnika in začetek učinkovanja vpisa imetnika. Pri fizičnih osebah je v javnem izpisu izpisan namesto EMŠO

4

datum rojstva.Osebe, ki so bile vpisane v zemljiško knjigo pred

ZEMLJIŠKA KNJIGA

4

VSEBINA IZPISOV Brez MŠ/EMŠO

Lastnina fizične osebe

sprejetjem ZZK-1 (2003) so vpisane brez EMŠO ali brez MŠ.

Lastnina fizične osebe

Lastnina pravne osebe Lastnina pravne osebe Vpisana MŠ/EMŠO

22


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

4

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV Začetek učinkovanja vpisa

Brez MŠ/EMŠO

Podatek od kdaj je oseba vpisana kot lastnik v zemljiško knjigo. Imamo dve možnosti:

Lastnina ???pravne osebe

01.01.1849 00:00:00 za parcele, ki so prešle v last lastnika pred letom 2002 (prva nastavitev elektronske zem. knjige) je podan datum 1.1.1849 letnica cesarskega patenta, na podlagi katerega so bila ustanovljena nova sodišča, ki so bila pristojna tudi za zemljiško knjigo 25 08 2011 11 25.08.2011 11:23:13 23 13 za parcele, ki so prešle v last lastnika po letom 2002 (prva

Lastnina ???pravne osebe

nastavitev elektronske zem. knjige) 4

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV Seznam izvedenih pravic in zaznamb V seznamu izvedenih pravic so podani osnovni podatki izvedene

Začetek učinkovanja pred 2002

pravice, i ki se veže ž na lastnino l i posamezne osebe. b Podani P d i so podatki: d ki

4

Začetek učinkovanja po 2002

ID omejitve

čas začetka učinkovanja

vrsta omejitve

4

ID omejitve je enolična oznaka omejitve ali pravice. Pri času učinkovanja veljajo enaka pravila kot pri učinkovanju vpisa.

23


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV Podrobni podatki o izvedenih pravicah in zaznambah V tem delu se nahajajo podrobni podatki o vseh izvedenih pravicah in

4

zaznambah, ki so naštete v tabeli p pri osnovnem pravnem p položaju. p j

Vrste omejitve

5

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Opis omejitve

5

Termin zaščiteni izpis uvaja novela Zakona v zemljiški knjigi v 3. odstavku 198 člena termin ZAŠČITEN IZPIS. Definicija je podana v 8. členu Pravilnika o zemljiški knjigi: “izpis podatkov iz prvega odstavka 198. člena zakona, v

katerem zadnjih šest števil EMŠO fizične osebe ni prikritih (v nadaljnjem besedilu: zaščiteni izpis).”

Zaščitene izpise lahko izdajajo/uporabljajo izdajajo/uporabljajo: • sodišča, če podatke o EMŠO potrebuje v postopkih, ki jih vodijo in • notarji, če podatke o EMŠO potrebuje za preveritev, ali je določena oseba imetnik pravice, vpisane v zemljiški knjigi

24


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

VSEBINA IZPISOV Spletne storitve pod točko 2, so omogočene (pod posebnimi pogoji)

Pri obravnavanju zaščitenih zapisov, je potrebno opredeliti še naslednje vsebine: 1 dostopa 1. d t d do podatkov, d tk ali li je j d določena l č oseba b lastnik l t ik oziroma i iimetnik t ik drugih pravic na katerikoli nepremičnini in 2. spletne storitve za posredovanje podatkov, ki omogočajo elektronsko posredovanje teh podatkov. Dostop do podatkov pod točko 1, je omogočen (pod posebnimi pogoji): • upnikom, • državnim organom, organom • notarjem in • imetnikom pravic glede pravic, ki so v njegovo korist vpisane v zemljiško knjigo.

imetniku, v korist katerega so vknjižene pravice ali vpisana pravna

upravniku večstanovanjske stavbe,

državnim organom,

lokalnim skupnostim in

Nosilcem javnih pooblastil.

dejstva

!!!Omejitve!!!: • Samo za tiste nepremičnine in pravna dejstva, kjer je lastnik nepremičnine ali imetnik pravice v ZKNJ vpisan z EMŠO ali MŠ. MŠ • Upravnik samo za lastnike delov stavb, kjer vrši naloge upravljanja • EMŠO ne sme biti izpisan ampak samo rojstni datum. Določila so začela veljati že z 1. majem 2011, vendar bo za operativno izvajanje verjetno potrebno počakati do izdaje “Pravilnika o..” in določitve tarif.

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV V zaščitene izpise štejemo:

VSEBINA IZPISOV Iskanje po imetniku je možno: • po EMŠO, • po MŠ,, p • po imenu osebe in • po nazivu firme.

Izpis je možen v pdf obliki ali xml obliki.

Izpisi vsebine listin, ki so podlaga za zahtevani vpis v ZKNJ postopku, ki še ni končan

Dostop in izpis do listin, vključenih v informatizirano zbirko listin

V izpisu dobimo podatke o • osnovnih pravnih položajev (lastništvo) izbrane osebe • izvedene pravice, pri katerih je izbrana oseba vpisana kot imetnik ??????

25


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Dostop do izpisa seznama svojih nepremičnin brezplačno Pogoja: • status t t k kvalificiranega lifi i n uporabnika, p bnik – –

certifikat z davčno številko varni predal

nepremičnine vpisane v zknj z pravim MŠ

Izpis je možen v pdf obliki ali xml obliki.

xml oblika Xml oblika uvožena v Excel!

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

ZEMLJIŠKA KNJIGA

VSEBINA IZPISOV

Pdf oblika

26


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE Kdo lahko nastopa kot zunanji kvalificiran uporabnik? 1. notarji, 2. odvetniki, 3. Državno pravobranilstvo Republike Slovenije, 4. nepremičninske družbe, 5. občinska pravobranilstva, 6. stranke – pravne osebe 7. stranke – fizične osebe in 8. državni organi in organi lokalnih skupnosti.

https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Kdo lahko vlaga predloge za druge osebe? 1. Notarji – “brezpogojno” in brez pooblastila za vse 2. Odvetniki – pogojno in brez pooblastila za vse 3. Državno pravobranilstvo Republike Slovenije - za državne organe brez pooblastila 4. nepremičninske družbe – pogojno in s pooblastilom 5. občinska pravobranilstva – za občine brez pooblastila

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Za elektronsko vlaganje ZK predlogov potrebujemo: • certifikat (kvalificirano digitalno potrdilo) z davčne številke,

• varni elektronski predal enega od kvalificiranih ponudnikov s strani centra za informatiko: • Pošta Slovenije d.o.o., Slomškov trg 10, Maribor – http://moja.posta.si/ • EIUS d.o.o., Vrtna ulica 22, 1000 Ljubljana – http://www.eius.si/

27


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Deklariranih imamo 16 podskupin ZK opravil in znotraj njih 67 vrst vpisov ali eZK opravil.

28


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Koraki: Izbira vrste postopka

1 Izbira vrste postopka (eZK opravila) 1.

(eZK opravila)

2. Vpis predlagatelja 3. Izbira nepremičnine 4. Vnos novih deležev in imetnikov

5. Pripenjanje prilog 6 Sodne takse 6. 7. Predogled 8. Podpis in oddaja predloga

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE Izbira nepremičnine

Vpis predlagatelja

29


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE Vnos novih deležev in imetnikov

Izbira nepremičnine

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

30


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Pripenjanje prilog

Sodne takse

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Predogled

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Sodne takse

31


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE Predogled

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE Poočitev podatkov o imetniku

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE Podpis in oddaja predloga

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE Poočitev podatkov o imetniku: 1. Dodajamo MŠ/EMŠO kadar le ta ni vpisan v Zknj:

2. Spreminjamo MŠ/EMŠO kadar le ta napačen : • Umeten EMŠO ali MŠ • Tipkarske napake referentov

3 Spreminjamo podatke o naslovu 3. naslovu, če so ti napačni

32


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE 117 - vknjižba istega imetnika pri več osnovnih pravnih položajih Zakon o zemljiški knjigi in sicer 5. odstavek 15. člena, le ta pravi: (4) Če je lastnik nepremičnine pridobil  posame ne solastniške deleže na tej posamezne solastniške deleže na tej  nepremičnini z različnimi vpisi, se ti  deleži združijo v nov osnovni pravni  položaj iz prvega odstavka tega  člena, pri katerem se vpiše idealni  delež, ki je enak vsoti združenih  idealnih deležev.

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE Vlaganje preko DN številke Pogoji: • obstajati j mora izbrana Dn zadeva,, ki še ni p pravnomočno končana • O Dn zadevi se je že začel postopek na strani sodišča

33


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE Stanje elektronskih vlog spremljamo preko ukazov Oddane elektronske vloge in Elektronske vloge v delu.

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE Elektronske druge vloge so: ugovor, pritožba, delni umik predloga, …. Pogoja: mora obstajati dn zadeva in postopek še ni pravnomočen.

Umik predloga !!!!Še ni bilo odločano o vpisu!!! Umik predloga

!!!NE GRE ZA DELNI UMIK!!!!

34


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA ELEKTRONSKO VLAGANJE

Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi.

Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi. Nepremičnine nastanejo in se ukinejo v zemljiškem katastru in katastru stavb. sicer z: • • •

delitvijo parcel, • združitvijo parcel, • vpisom stavbe in njenih delov v kataster stavb,

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Postopek p poočitbe: p 1. Po pravnomočnosti akta GP ali OGU pošljeta akt na Glavni urad GU v digitalni obliki 2. Posebna skupina strokovnjakov vnese podatke v e-ZK postopke kot zk predlog, npr (programska kontrola):

delitvijo delov stavb in združitvijo delov stavb.

– –

012 - vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele 039 - vpis poočitve razdelitve posameznega dela – ni določitve deležev

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi. knjigi Postopek poočitbe:

2

Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi. Postopek poočitbe: 3. Predlog se dodeli sodniškemu š zemljiškoknjižnemu š ž pomočniku č 4. Sodniški zemljiškoknjižni pomočnik preveri predlog - poročilo o pogojih dovoljenosti vpisa (ročna kontrola)

5 Sodniški 5. S d iški zemljiškoknjižni ljišk k již i pomočnik č ik iizda d sklep kl

35


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

5

Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi. 6. Vpis viden v ZK izpisku

Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi. knjigi Postopek poočitbe:

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Pogoj (podan v zakonu) 155.člen

(2) Poočitev delitve nepremičnin je dovoljena, če je predmet delitve zemljiška parcela ali posamezen del stavbe v etažni lastnini. (3) Poočitev združitve nepremičnin je dovoljena: 1. če č so predmet d združitve d ž zemljiške l šk parcele l ali l posamezni deli d l stavbe v etažni lastnini in 2. če je širši pravni položaj vseh nepremičnin, ki se zaradi združitve izbrišejo, enak, razen glede morebitnih stvarnih služnosti, vpisanih samo pri osnovnem pravnem položaju posamezne nepremičnine.

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Kje nastopijo težave? B. Če je lastnik nepremičnine pridobil posamezne solastniške deleže na tej nepremičnini z različnimi vpisi.

Kje nastopijo težave? A. Pri združevanju parcele istega lastnika, ki je pri eni parceli vpisan z pri drugi pa brez matične številke.

36


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ELEKTRONSKO VLAGANJE

D. Če hočemo združiti parcele istega lastnika, obremenjene z isto pravico, ki so se nahajale v različnih ZK vložkih pred 1. majem 2011(dobili sta različen ID) Kje nastopijo težave?

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Če hočemo združiti parcele istega lastnika, ki so bile prej obremenjene z hipoteko in je podan predlog za izbris hipoteke pri večih parcelah.

Rešitev: lastnik obvesti krajevno pristojno ZKNJ Hipoteka se je nanašala na 2 parceli in sicer: 860 ko Stožice – glavna nepremičnina 861 ko Stožice

37


12.6.2012

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

Rešitev: Vložitev dveh predlogov?

Posredovanje zemljiške knjige v zemljiški kataster in kataster stavb. 1. Zemljiška knjiga po pravnomočnosti č ti sklepa kl obvesti Glavni urad Geodetske uprave preko e pošte. 2. Glavni urad obvesti krajevno pristojne GP ali OGU. 3. Na GP ali OGU izvedejo “pravno spremembo” – spremembo lastništva. ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE

38


12.6.2012

V Registru nepremičnin se vodijo podatki o: zemljiščih (parcelah)

VREDNOTENJE

VREDNOTENJE

stavbah in njihovih delih

!Vsaka stavba ima vsaj en del!

Na podlagi lastništva parcel in delov stavb se tvorijo nepremičnine, ki se jim izračuna vrednost po postopkih MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA. Nepremičnina je torej sestavljena iz sestavin. Sestavine nepremične so: • zemljišča – parcele in • deli stavb (z podatki o stavbi)

VREDNOTENJE

VREDNOTENJE •

nepremičnino sestavlja parcela in več delov stavb

Imamo naslednje možnosti sestavljanja nepremičnin • nepremičnino sestavlja samo parcela

nepremičnino sestavlja parcela in del stavbe

39


12.6.2012

VREDNOTENJE •

nepremičnino sestavlja več parcel in del stavbe (izjemoma)

nepremičnino ič i sestavlja t lj samo del d l stavbe t b

VREDNOTENJE V registru nepremičnin se podatki vodijo na sestavino nepremičnine. Podatki, ki se vodijo na parcelo: 1. katastrska občina, 2. parcelna številka, 3. centroid 4. površina parcele, 5. dejanska raba zemljišča, 6. delež površine dejanske rabe, 7. namenska raba, raba 8. delež površine namenske rabe, 9. zemljišče za gradnjo, 10. delež površine zemljišča za gradnjo, 11. boniteta zemljišča,

Javni vpogled

VREDNOTENJE Vpogled v REN – Registrirani uporabniki

1 12

13

12. stavbe, ki stojijo na parceli, 13. površina zemljišča pod stavbo, 14. odprtost zemljišča in 15. rastiščni koeficient. 16. vplivno območje, 17 lastnik 17. 18. upravljavec, 19. model vrednotenja, 20.delež modela, 21. vrednostna raven, 22.vrednost po modelu in 23.posebna nepremičnina.

1

VREDNOTENJE 2 4

2

12

4

5

3 11

7, 9

5,6

11

7,8,9,10

14,15

23

Podatek o lastniku lahko vidijo samo registrirani uporabniki z geodetsko izkaznico.

? 17,18

16

14,15

?

16

Podatek o centroidu in vplivnem območju ter lastnikih ni viden Dejanska raba in namenska raba sta podani s površino, ne z deležem.

40


12.6.2012

VREDNOTENJE

VREDNOTENJE

Vpogled v REN – Registrirani uporabniki

1 2

Podatki, ki se vodijo za VSE stavbe: 1. katastrska občina, 2. številka stavbe, 3. centroid, 4. parcele, na katerih stoji stavba, 5. površina zemljišča pod stavbo, 6. dejanska raba stavbe, 7. tip stavbe, stavbe 8. leto izgradnje stavbe, 9. leto obnove fasade, 10. leto obnove strehe,

Javni vpogled

5

12

8

11

10 9

19

15

18 16

17

7 Podatek o številu stanovanj in poslovnih prostorov ni viden.

VREDNOTENJE

VREDNOTENJE Model vrednotenja (19), delež modela (20) in vrednostna raven (21)

2 5

se vodijo v bazi REN, vendar podatek je viden samo na obvestilu 6

12 11

6

4 11. številka pritlične etaže, 12. število etaž, 13. število poslovnih prostorov, 14. število stanovanj, 15. material nosilne konstrukcije, 16. elektrika, 17. kanalizacija, 18. vodovod in 19. vrsta ogrevanja.

3

8

(ne v javnem vpogledu, ne v vpogledu v REN za registrirane uporabnike, ne v izvoznih datotekah ).

10

9 19 18 17 7

15 20 16

19

21

Vrednost po modelu za posamezno sestavino (22) se samo vodi v bazi REN in ni viden. 14,15

41


12.6.2012

VREDNOTENJE

Podatki, ki se vodijo za stavbo, ki ima vsaj en del stanovanjski:

VREDNOTENJE

Podatki, ki se vodijo za stavbo, ki ima vsaj en del industrijski: •

industrijski tok,

komprimiran zrak,

dvigalo,

k b l k TV iin kabelska

način temeljenja,

vplivno območje.

plin,

posebna kanalizacija ali čistilna naprava in

tehnološki plin.

1

VREDNOTENJE

Podatki, ki se vodijo za vse dele stavb: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

katastrska občina, številka stavbe, številka dela stavbe, številka stanovanja ali poslovnega prostora, naslov dela stavbe, j raba dela stavbe, dejanska neto tlorisna površina, uporabna površina, lega dela stavbe v stavbi,

5 Vpogled v REN – Registrirani uporabniki

10. številka etaže, 11. številka nadstropja, 12. leto obnove instalacij, 13. leto obnove oken, 14. vrsta najema. 15. lastnik p j 16. upravljavec, 17. upravnik, 18. model vrednotenja, 19. vrednostna raven in 20.vrednost po modelu.

2 4 17

6

10

9

11 13

8

12

7

19 5

18

14 15,16

Podatek o modelu vrednotenja, vrednostni ravni in vrednosti po modelu ni viden.

42


12.6.2012

VREDNOTENJE

2

1

3

VREDNOTENJE

5

Javni vpogled

6 4

17 10 9

11

19 18

4

8

Ravno tako ni viden podatek o lastniku.

13 12

14

7 Podatek o modelu vrednotenja, vrednostni ravni in vrednosti po modelu ni viden

VREDNOTENJE

Podatki, ki se vodijo za del stavbe s

VREDNOTENJE

stanovanjsko rabo:

Model vrednotenja (18) in vrednostna raven (19) se vodita v bazi REN, vendar podatek je viden samo na obvestilu (ne v javnem vpogledu, ne v vpogledu v REN za registrirane uporabnike, ne v izvoznih datotekah ).

18

4

19

Vrednost po modelu za posamezno sestavino (20) se samo vodi v bazi REN in ni viden.

• • • • • • • • • • • • • •

dve ali več etaž, klima, kopalnica, kuhinja kuhinja, opravljanje dejavnosti, parkirni prostor, počitniški namen stanovanja, površina prostora, površina, namenjena za opravljanje dejavnosti, p st i stanovanja, prostori st n nj stranišče, število parkirnih mest, število sob in število sob za opravljanje dejavnosti.

Za prostore stanovanja se uporabljata izraza drugi prostori ali prostori po namenu.

.

43


12.6.2012

VREDNOTENJE

VREDNOTENJE

Dodani podatki se vodijo še za dela stavb z: •

gostinsko rabo (vhod iz ulice, klima,..),

trgovsko in rabo druge storitveno dejavnost (izložbeno

Podatek, ki se vodijo za nepremičnino je VREDNOST. Vpogled v REN – Registrirani uporabniki

okno, stenske obloge, talne obloge….) ter •

prometno rabo ali izvajanje elektronskih komunikacij

Javni vpogled

(prostornina, izolacija,…).

Obvestilo

Spletna aplikacija REN

VREDNOTENJE Od kje pridejo podatki v REN?

Od kje pridejo podatki v REN?

Zemljiška knjiga lastniki parcel in delov stav, ki so v etažni lastnini

Zemljiška knjiga

Dejanska raba MKO (MKGP)

VREDNOTENJE

Dejanska raba MKO (MKGP) dejanska raba zemljišča (parcela) Zemljiški kataster

Kataster stavb

Podatki Zavoda za gozdove

Namenska raba iz planov občin namenska raba zemljišča (parcela) Podatki Zavoda za gozdove odprtost zemljišča rastiščni koeficient

Popis nepremičnin Spremembe podatkov REN

Namenska raba iz planov občin

REN

Zemljiški kataster Vsi ostali podatki o parceli

44


12.6.2012

VREDNOTENJE Od kje pridejo podatki v REN? Kataster stavb za vse stavbe: katastrska občina, š številka stavbe, številka dela stavbe in naslov dela stavbe.

za katastrsko vpisane stavbe:

številka stanovanja centroid, parcele, na katerih stoji stavba, dejanska raba stavbe, številka pritlične etaže, število etaž, etaž dejanska raba dela stavbe, neto tlorisna površina, uporabna površina*, številka etaže in prostori stanovanja*.

VREDNOTENJE Kje lahko dostopamo do podatkov, ki se nahajajo v Registru nepremičnin?

Popis nepremičnin Spremembe podatkov REN ostali podatki o stavbi

REN

Model vrednotenja Vrednostna raven Vrednost

1. V javnem vpogledu v podatke o nepremičninah, 2. V vpogledu za registrirane uporabnike – PREG MODULI 3 V osebnem vpogledu v REN (bivši OVN) 3. 4. V prenosnih datotekah iz REN 2

1

2

3

VREDNOTENJE

VREDNOTENJE

2

45


12.6.2012

VREDNOTENJE Možno je pridobiti izpise iz REN-a tudi v digitalni obliki, na podlagi

VREDNOTENJE Kaj je vrednost nepremičnine po množičnem vrednotenju?

zahtevka za izdajo podatkov iz Registra nepremičnin: Tipi izpisov po naboru: •

za eno nepremičnino

za izbrano katastrsko občino

za območje posamezne lokalne skupnosti

za posameznega lastnika

za celotno ozemlje R Slovenije

Dva ti D tipa iizpisov i po vsebini: bi i • Brez lastnikov in upravljavcev • Z lastniki in upravljavci Izpisi bodo v ASCII obliki, nekateri tudi v obliki XML

Modeli vrednotenja

p po tem zakonu je p j p posplošena p tržna vrednost “Vrednost nepremičnin določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.” (3. člen ZMVN) Kot postopka množičnega vrednotenja obravnavamo: 1. Generalno vrednotenje 2. Pripis vrednosti posamezni nepremičnini glede na njene lastnosti podatki podani o nepremičnini v REN

Generalno vrednotenje je postopek določevanja modelov vrednotenja.

Modeli vrednotenja Vsak model ima določene cone.

Kaj so modeli vrednotenja?

Cone so zaključena območja, kjer

“Modeli vrednotenja nepremičnin opredeljujejo vpliv lastnosti

imajo istovrstne nepremičnine

nepremičnin ič i na vrednost d nepremičnin ič i glede l d na ponudbo db iin

enako osnovno vrednost.

povpraševanje na trgu nepremičnin” (1. odstavek 7. člena ZMVN)

Nepremičnine uvrščamo v 21 modelov, in sicer: •

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb,

5 modelov za izračun vrednosti zemljišč in

4 modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče).

Vsaki Vs ki c coni ni znotraj zn t j m modela d l jje določena raven. Raven je “vrednostni razred” posamezne cone znotraj modela”

46


12.6.2012

Modeli vrednotenja

Modeli vrednotenja

Posamezni modeli se delijo na podmodele.

Podmodeli uporabljajo isto vrednostno tabelo, razlika nastopa samo v tem, kateri podatki se upoštevajo pri korekcijskih faktorjih.

Modeli vrednotenja

Modeli vrednotenja

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb: •

model vrednotenja za stanovanja (STA), ima 19 ravni in 3 podmodele. 1

3 3

3

1 1

• 1

Določena vrednost

model vrednotenja j za g garaže (GAR), ima 18 ravni in 2 podmodela. 1

3

pripadajočega zemljišča.

1

2

2

3

model vrednotenja za hiše (HIS), (HIS) ima 20 ravni ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti eno ali dvo stanovanjskih stavb. m2

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:

1

model vrednotenja za lokale (PPL), ima 20 ravni in 3 podmodele. 1 3 2

3 3

2

3 3

1

2 3

47


12.6.2012

Modeli vrednotenja

Modeli vrednotenja

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb •

model vrednotenja za pisarne (PPP), ima 20 ravni in 3 podmodele.

1 2 1 Vrsta podmodela, rabe, ki se uvrščajo v podmodel 3 so brez oznake

1

2 2

Določena vrednost m2 pripadajočega • zemljišča.

model vrednotenja za industrijske stavbe (IND), ima 8 ravni in 3 podmodele. 1

1 2

1 3

model vrednotenja za industrijske stavbe (IND), ima 1 raven in 2 podmodela. Določena D l č vrednost m2 pripadajočega zemljišča.

1

2

Modeli vrednotenja 12 modelov za izračun vrednosti delov stavb: •

model vrednotenja j za zidanice (PKZ), model ima eno raven

model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO), model ima eno raven.

Modeli vrednotenja 12 modelov za izračun vrednosti delov stavb: •

model vrednotenja j za stavbe za jjavno rabo (PNJ), ima 12 ravni.

Določena vrednost m2 pripadajočega zemljišča.

48


12.6.2012

Modeli vrednotenja

Modeli vrednotenja

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb: •

5 modelov za izračun vrednosti zemljišč :

model vrednotenja za druge stavbe (PND), ima eno raven.

model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN), ima eno

model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS), model ima 20 ravni. ravni

model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ), model ima 20 ravni.

model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME), model ima 15 ravni

model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ), model ima 8 ravni.

model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR), model ima 20 ravni.

raven.

Modeli vrednotenja

Modeli vrednotenja

4 modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče):

Osnovne značilnosti: Nepremičnine za opravljanje dejavnosti

model vrednotenja za elektrarne (PNE), (PNE) model ima 1 raven raven.

P i nepremičninah, Pri ič i h ki se uvrščajo šč j v modele d l za opravljanje lj j dejavnosti morajo lastniki ali upravljavci letno poročati oddelku

model vrednotenja za rudnike (PNM), model ima 1 raven.

za vrednotenje na GURS: •

model vrednotenja za pristanišča (PNP), ima 2 ravni.

nepremičnine, ki se delno ali v celoti uporabljajo za opravljanje dejavnosti,

količine, ki so potrebne za določitev vrednosti (donos,proizvedena energija, nakopana ruda, prodani litri

goriva, število privezov) in

model vrednotenja za črpalke (PNB), ima 3 ravni. •

Koncesijsko dobo (od - do).

49


12.6.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

1. Za dele stavb se določi en model glede na dejansko rabo dela stavbe, ki je evidentiran v REN.

Uvrščanje nepremičnin (sestavin nepremičnin) v posamezen model je podano z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin in z

1. Pri posameznih delih stavb določene dejanske rabe (14. odstavek 5. člena

Uredbe o določitvi modelov vrednotenja.

ZMVN) se pri določanju vrednosti dela stavbe že upošteva tudi vrednost pripadajočega zemljišča. Vrednost pripadajočega zemljišča se upošteva pri dejanskih rabah delov

Kriteriji so podani v 5., 6., 7. in 8. členu Uredbe o določitvi modelov vrednotenja (Ur.l. 95/2011). Lahko jih strnemo v 12. pravil.

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

3. Če se na parceli nahaja več stavb z deli stavb, katerih

dejanska raba je navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN, se

stavb, ki se jim vrednost določa po modelih: • • • • • • • • •

za stanovanja (STA), za hiše (HIS), za lokale (PPL), za pisarne (PPP), za industrijo (IND), za težko industrijo (INP), za javno rabo (PNJ), za posebne nepremičnine (PPN) in za garažo (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivoju.

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

Osnovne značilnosti:

6. Površina pripadajočega zemljišča k stavbi z deli stavb, katerih

vrednost pripadajočega zemljišča razdeli na vse stavbe (v

dejanska raba je navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN, je

razmerju površin zemljišč pod stavbami). stavbami)

dvakratnik površine zemljišča pod stavbo. stavbo

4. Za izračun vrednosti parcele se uporabi en ali več modelov

Vrednost je dolocena po modelu78: 4% GOZ, vrednostna raven79: 4, 96%  KME vrednostna raven79: 4 KME, vrednostna raven

5. Model ali modeli po katerih se izračuna vrednost zemljišča se določi po namenski rabi zemljišča razen v izjemnih primerih.

Zemljišče pod stavbo Parcela: 100 enot Fundus: 20 enot 40 enot parcele se izračuna p po enakem modelu, po katerem se izračuna del stavbe 60 enot po modelu za zemljišča (razen za hiše)

Ostanek parcele

Pripadajoče zemljišče

50


12.6.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

Osnovne značilnosti: 7. Za • • • • •

dele stavb, ki imajo dejansko rabo: *Se je določala do 7. novembra 2011, pri terasa (1274016), novih vpisih v KS in balkon ali loža (1274017), REN se ne določa !!! stopnišče ali hodnik (1274020), ostali prostori stanovanja(neuporabni prostori, prostori za odlaganje smeti, letna kuhinja,…) (1274022) in skupni prostori (13)*.

se model ne določi in je vrednost 0 eurov.

8.Izjemni primeri, ko se model ali modeli za zemljišča NE določajo po namenski rabi A.Če na parceli stoji stavba, katere deli imajo dejansko rabo, ki pripada modelom za stanovanja (STA), za hiše (HIS), za lokale (PPL), za pisarne (PPP), za industrijo (IND), za težko industrijo (INP), za javno rabo (PNJ), za posebne nepremičnine (PPN) in za garažo (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivoju B.Če za zemljišče namenska raba ni določena se model določi po dejanski rabi.

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

C. Če je v REN za zemljišča evidentirana naslednja namenska

stavbna zemljišča, območja centralnih dejavnosti, območja proizvodnih dejavnosti, površine za oddih in rekreacijo, območja prometne infrastrukture, območja komunikacijske infrastrukture, območja mineralnih snovi, območje za potrebe varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami………,

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele 10.Po modelu zemljišča za gradnjo stavb (ZGS) za izračuna vrednosti v primeru, da je v REN zabeležena namenska raba, ki omogoča gradnjo – šifra namenskr rabe se konča z 1, npr:

se model določi po

dejanski rabi. Zemljišče za gradnjo po REN ni vedno enako zemljišču za 9. Kadar se model določa po dejanski rabi se izbere: •

model pozidana zemljišča, če se na parceli nahaja tudi stavba

gradnjo po namenski rabi v planu občine. 11.V primeru zemljišč (parcel) na katerih stojijo stavbe, katerih

z deli stavb z dejansko rabo je navedena v 14 14. odstavek 5. 5

deli imajo vrsto rabe, rabe katerih vrednost se določa po modelu za

člena ZMVN in je dejanska raba podana v REN pozidano

hiše (HIS), se tudi le-tem določi vrednost po tem modelu, če

model druga zemljišča

je parcela manjša ali enaka 2400m2. Pravilo ne velja, če ima parcela namensko rabo, ki se uvršča v model ZGS

51


12.6.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

12. Nepremičnine za opravljanje dejavnosti Pri nepremičninah, p , ki se uvrščajo j v modele za opravljanje p j j dejavnosti j morajo lastniki ali upravljavci letno poročati oddelku za vrednotenje na GURS: •

nepremičnine, ki se delno ali v celoti uporabljajo za opravljanje dejavnosti,

količine, ki so potrebne za določitev vrednosti (d (donos,proizvedena i d energija, ij nakopana k ruda, d prodani d i litri lit i goriva, število privezov) in

Koncesijsko dobo (od - do).

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine 1. Uvrstitev v dejansko rabo

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnin so odvisni od

Vrednost nepremičnine (del stavbe) je vedno odvisna od dejanske

uvrstitve nepremičnine v model vrednotenja. Delimo jih na:

rabe – dejanska j raba namreč vpliva p na korekcijski j faktor.

uvrstitev v dejansko rabo,

uvrstitev v model,

lokacijo,

leto izgradnje,

površino in

drugi podatki ki vplivajo na vrednost. vrednost

52


12.6.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Vrednost nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene

2. Uvrstitev v model

dejanske rabe korigirana z napačnim korekcijskim faktorjem

Nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene dejanske rabe

(razlika v vrednosti)

uvrščena v napačen p model (razlika v vrednosti)

Npr. Stolpnica s 100 deli, 40 je stanovanj, 40 shramb, 15 garaž

Npr. Stanovanje v šoli v velikosti 50 m2

in 15 delov je skupnih v coni, ki ima 13 raven.

1. Stanovanje v samostoječi stavbi z enim delom -1110001 –

Dve stanovanji v tej stavbi pov. 80 m2, v istem nadstropju: 1. Stanovanje v stavbi z 21 – 50 stanovanj – korekcijski faktor 1 2 Stanovanje 2. St j v stavbi t bi nad d 50 stanovanj t j - korekcijski k k ij ki f faktor kt 0,9 0 9

model HIS – vrednost 145,204,00 evrov 2. Stanovanje v stavbi s 3 do 5 stanovanj-1122101 – model d l STA - – vrednost d t 125.568,00 125 568 00 evrov

Vrednost stanovanja 1: 176.776,20 eurov Vrednost stanovanja 2: 159.098,58 eurov

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine 2. Uvrstitev v model Npr. imam pomožen objekt v Kranju z neto tlorisno površino 21 m2, ki ima vpisano dejansko rabo garaža. Stavba je bila zgrajena leta 2000.

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine 3. Lokacija Lokacija predstavlja pripadnost nepremičnine posamezni vrednostni coni znotrajj modela, p po katerem je j vrednotena.

1. Garaža-1242001 – model GAR2 – vrednost 12.027,00 evrov 2. Drug kmetijski del stavbe-1271401 – model PKO – vrednost 630,00 evrov 3. Drvarnica-1274018 – model PND – vrednost 1323,00 evrov Kaj se uvršča v drugi kmetijski del stavbe: manjša žaga na kmetiji, gnojišče, zbiralnica mleka, kolnica, lopa v urbanih naseljih za shranjevanje koles, kosilnice,

53


12.6.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Lokacija ima največji vpliv na izračun vrednosti, razen pri 7 modelih, ki imajo samo eno raven (težka industrija, j zidanice, kmetijski j objekti, druge stavbe,elektrarne, rudniki, posebne stavbe).

Pripadnost nepremičnine posamezni coni znotraj modela ni možno spreminjati, razen v primeru napačnega pozicioniranja nepremičnine v Vpliv lokacije na vrednost za nepremičnine vrednotene po modelu za hiše.

prostor – ni pripombe na vrednost!!!!

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine Vrednost za hišo zgrajeno leta 2010 z nt površino 150 m2

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

11

20

1

44.823,00 eurov

172.339,00 eurov

406.972,00 eurov

Lokacija in model

54


12.6.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Podatki o nepremičninah, ki vplivajo na vrednost nepremičnine

4. Leto izgradnje Leto izgradnje vpliva na vrednost pri vseh delih stavb, razen pri delih stavbe, ki se uvrščajo j v model vrednotenja j za g garaže. Če so bile izvedene obnove, se izračuna prilagojeno leto izgradnje, razen pri delih stavb, ki se uvrščajo v posebne nepremičnine. Obnove: •

obnova strehe

obnova b f fasade d

obnova oken

obnova inštalacij

Leto izgradnje

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Leto izgradnje – model za hiše

Vpliv leta izgradnje je različen glede na model, in sicer: •

zaradi različno oblikovanih razredov in

zaradi različne vrednosti m2 površine v posameznem letu. letu

55


12.6.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine Leto izgradnje – model za stanovanja

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine 5. Površina

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine Leto izgradnje - model za pisarne

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Površina- model za lokale

Površina nepremičnine vpliva na vrednost pri vseh delih stavb in pri vseh p parcelah razen p pri pristaniščih, p rudnikih, elektrarnah in črpalkah.

56


12.6.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Površina- model za stanovanja

6. Drugi podatki ki vplivajo na vrednost Drugi podatki podatki, ki vplivajo na vrednost so odvisni od modela, v katerega je uvrščena nepremičnina.

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine B

C

E

F

D

A

G

57


12.6.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine H

K

M

I

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

J

R

O

T

S

L

N

U

P

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

58


12.6.2012

Premeri izračuna vrednosti

STANOVANJSKA STAVBA Stanovanjska stavba na Bleiweisovi cesti 88, Kranj št. stavbe 15 v ko Rupa, št. parcele 161/6 v ko Rupa.

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA

Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanjem 1110001 Leto izgradnje: 1990 Obnova fasade: NE Obnova strehe: NE Obnova oken: NE Obnova inštalacij: NE Material nosilne konstrukcije: opeka Neto tlorisna površina: 256,8 m2 Uporabna p površina: p 110,3 m2 Priključek na vodovod: DA Priključek na elektriko: DA Priključek na kanalizacijo:NE Ogrevanje: centralno ogrevanje Površina parcele: 547m2 Vplivno območje: Bližina ceste 1. ali 2. reda do 50m Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100m Ali je namenska raba parcele zemljišče za gradnjo: NE

Podatki v registru nepremičnin

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru g nepremičnin p

Podatki v registru nepremičnin

59


12.6.2012

STANOVANJSKA STAVBA

Premeri izračuna vrednosti

Določitev modela Vhodni podatek:

Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001

Premeri izračuna vrednosti

STANOVANJSKA STAVBA Odčitek osnovne vrednosti iz vrednostne tabele: Vhodni podatek: leto izgradnje 1990 neto tlorisna površina 256,8 m2

Osnovna vrednost dela stavbe = 330.222,00 + 6,8 x 655,76= 334.681,17

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Nabor točk za korekcijski faktor

Vhodni podatki:

Dejanska raba: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001 Priključek na vodovod: DA Priključek na elektriko: DA Priključek na kanalizacijo:NE Ogrevanje: centralno ogrevanje Ogrevanje

Nabor točk

Nabor točk: 70+12+8+5+=95

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja za lastnost objekta

Vhodni podatki: Nabor točk: 100

Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96

Nabor točk za korekcijski faktor

Vhodni podatki: Neto tlorisna površina: 256,8 m2 Uporabna površina: 110,3 m2

Izračun razmerja= 110,3/256,8= 0,43 Število točk:60

60


12.6.2012

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja razmerja površin

Vhodni podatki: Število točk: 60

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja za nosilno konstrukcijo

Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7

Nabor točk za korekcijski faktor

Vhodni podatki: Material nosilne konstrukcije: opeka

Vhodni podatki: Število točk: 100

Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1

Vhodni podatki:

Določitev korekcijskega faktorja Vplivno območje: :

Bližina ceste 1. ali 2. reda do 50m Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100m

Faktor F kt oddaljenosti dd lj ti = Fodd =0,85 x 0,9 = 0,765

N b ttočk: Nabor čk = 100

Fodd max = 0,80

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Vrednost pripadajočega zemljišča

Vhodni podatki: Površina parcele: 547 m2

Osnovna rednost zemljišča 150 x 217 + 397 x 85 =66.295,00

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Kontrola izračuna Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max =(334.681,17 x 0,96 x 0,7 x 1 + 66.295,00) x 0,8= 232.960,59

Končni izračun: Vhodni podatki: Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 334.681,17 Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96 Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7 Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1 Fodd max = 0,8 Osnovna rednost zemljišča = Vz =66.295,00 Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max =(334.681,17 x 0,96 x 0,7 x 1 + 66.295,00) x 0,8= 232.960,59

61


12.6.2012

Premeri izračuna vrednosti

POSLOVNI PROSTOR Pisarna v poslovni stavbi na Opekarski 11, Ljubljana št. stavbe 4758 v ko Trnovsko predmestje

POSLOVNI PROSTOR

Premeri izračuna vrednosti Leto izgradnje: 1992

Dejanska raba dela stavbe: 1220301 - Drug upravni in pisarniški del stavbe Leto izgradnje: 1992 Obnova fasade: NE Obnova strehe: NE Obnova oken: NE Obnova inštalacij: NE Neto tlorisna površina: 59,7 m2 Uporabna površina: 58,2 m2 Ogrevanje: centralno ogrevanje

U Uporabna b površina: ši 58 2 m2 58,2 2 Model: Vrednostna raven:

POSLOVNI PROSTOR

Pisarne 15

Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 81.129,00 + 8,2*1461,28 = 93.111,49

Premeri izračuna vrednosti

POSLOVNI PROSTOR

Premeri izračuna vrednosti

Lastnosti stavbe:

Faktor lastnosti stavbe = Fl_ppp = 1 Razmerje površin

Neto tlorisna površina: 59,7 m2 Uporabna površina: 58,2 m2 Razmerje pov.: Up/Np = 58,2/59,7 = 0,98

Faktor razmerja površin = Frp_ppp = 1

Izračun Vrednost =Vs x Fl_ppp x Frp_ppp =93 111 49 x 1 x 1 = 93.111,49 =93.111,49 93 111 49

Nabor točk: 100

62


12.6.2012

Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo

Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo

Parcela 74/5 v ko Pševo Površina: 740 m2 p območje: j / Vplivno Namenska raba: 101041 - površine počitniških hiš - zemljišče za gradnjo stavb, delež 100%

Površina:

740 m2

Osnovna vrednost p parcele = Vz = 740 x 41 = 30.340 Nabor točk: 75

Model in lokacija: Zemljišče za gradnjo ZGS Vrednostna raven: 8

Namenska raba: 101041 - površine počitniških hiš zemljišče za gradnjo stavb, delež100%

Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo

Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo Vplivno območje: /

Nabor točk: 75

Izračun Vrednost =Vz x Fnr = 30.340 x 1 = 30.340

Korekcijski faktor Fnr = 1

63


12.6.2012

Premeri izračuna vrednosti

Premeri izračuna vrednosti KMETIJSKO ZEMLJIŠČE

KMETIJSKO ZEMLJIŠČE

Površina:

Parcela 858/2 v ko Kranj Površina: 478 m2 Boniteta: 67 Namenska raba: 20100 – najboljša kmetijska zemljišča delež 100%

478 m2

Osnovna vrednost parcele = Vz = 478 x 5,98 = 2.858,48 Bonitetne točke: 67

Model in lokacija: Kmetijsko zemljišče KME Vrednostna raven: 12

Izračun Vrednost =Vz x Fb = 2.858,48 2 858 48 x 0 0,9 9 = 2.572,60 2 572 60

Korekcijski faktor = Fb = 0,9

ZUJF

Deli stavb

ZUJF

IV. Začasni ukrepi 9. Na področju obdavčitve nepremičnega premoženja večje vrednosti Davčna stopnja se odmerja od davčne osnove v višini: - 0,5 %, kadar znaša davčna osnova od 1.000.000 eurov do 2.000.000 eurov, - 1,0 %, kadar znaša davčna osnova nad 2.000.000 eurov.

Katere nepremičnine spadajo v nabor nepremičnin večje vrednosti?

64


12.6.2012

ZUJF Zemljišča: Pogoj podan: z namensko rabo p če jje vsajj del p parcele p po namenski rabi kmetijsko, j • (se ne upošteva, gozdno ali vodno) •

in za zemljišča, kjer stojijo stavbe z modelom vrednotenja (model PSZ – pozidana zemljišča)

Zemljišča za gradnjo so vključena v nabor nepremičnin večje vrednosti.

DEJANSKA RABA IN BONITETE

Zakon ne obravnava kot izjem posebnih nepremičnin

ZEMLJIŠKI KATASTER Podatki, ki se vodijo v zemljiškem katastru so: • • • • • • • • • •

id ntifik ijsk oznaka identifikacijska n k p parcele l (p (parcelna ln št številka), ilk ) status meje parcele in status parcele (urejena meja, urejena parcela), zemljiškoktastrske točke (identifikator, koordinate, metodo določitve, status), Za vse naštete podatke površina parcele, je zemljiški kataster dejanska raba parcele, izvorna evidenca, razen vrsta rabe parcele (do 30. 30 junij 2012,), 2012 ) d k za podatek zemljišče pod stavbo, o lastniku parcele. boniteta zemljišča, Lastnik je prevzet Lastnik (se vodi, ni javno dostopen) in podatek iz zemljiške upravljavec. knjige.

ZEMLJIŠKI KATASTER Grafične podatke zemljiškega katastra ločimo na: • zemljiškokatastrski prikaz in • zemljiškokatastrski načrt.

prikaz

načrt

65


12.6.2012

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

ZEMLJIŠKI KATASTER Zamik ZKP Zg. Jezersko

ZKP je enak ZKN

ZKP

Območja koordinatnega katastra vzdrževanega koordinatno (npr. merilo1:1000 – nove izmere)

ZKN

ZKP ni enak ZKN Območja grafičnega katastra vzdrževanega z vklopom (npr. merilo 1:2880

Dejanska raba (Zg. Jezersko)

!!!!Zamik znaša 9m!!!!

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

Dejanska raba na parcelo ni pravilno določena zaradi zamika ZKP

Rabe prostora R

lahko tudi že je

DEJANSKA RABA

NAMENSKA RABA

•G GURS • Zzkat (1974)

• MKGP • ZEN (2006), ZPnačrt(2007),Z kmet-1(2008)

• OBČINA BČ • ZPnačrt(2007)

• za kar se uporabljajo (37 vrstt rab) b)

• za kar se dejansko uporabljajo (5 skupin; 19+7 detajlnejših rab

• Določena s planskimi akti občin bči

VRSTA RABE

9m

Kar naj bi bilo

Kar je

ZEMLJIŠKI KATASTER

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

66


12.6.2012

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

ZEMLJIŠKI KATASTER

Rabe za parcelo 310/5 v ko Kranj Vrsta rabe:

Podatek viden: 1. Javni vpogled 2. Prikaz o parcele 3 ZKNJ izpisek (združen) 3.

Rabe za parcelo 310/5 v ko Kranj Dejanska raba – grafični prikaz

http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp

Dejanska raba – opisni podatki (1.javni vpogled,2.ZKNJ izpisek-združen) 1.

http://prostor3.gov.si/javni/login.jsp?jezik=sl

http://prostor3.gov.si/javni/login.jsp?jezik=sl

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

ZEMLJIŠKI KATASTER

Rabe za parcelo 310/5 v ko Kranj Namenska raba – grafični prikaz

Vrsta rabe parcele: do 21. aprila 2011 –ZEN do 30 30. junij 2012 - ZDoh-2H ZDoh 2H – po tem datumu bodo še v evidenci, evidenci vendar ne bo možno več spreminjati podatkov Imamo štiri skupine vrst rabe:

Namenska raba – opisni podatki

Kmetijska zemljišča

OSNOVA ZA IZRAČUN KD

Zemljišča pod gradbenimi objekti

Zelene površine

Nerodovitna zemljišča

Vrstam rabe iz skupine kmetijskih zemljišč je bil pripisan tudi katastrski razred (od 1 do 8).

67


12.6.2012

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

ZEMLJIŠKI KATASTER

2

Vrsta rabe parcele: Skladnost o številu delov vrst rabe v atributnih podatkih in v grafiki.

1

4 Parcela 161/6

2

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

ZEMLJIŠKI KATASTER

NI samostojna pa arcela

Zemljišče pod stavbo je navpična projekcija preseka stavbe z zemljiščem na ravnino.

JE sa amostojna parcela

Zemljišče pod stavbo

68


12.6.2012

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

Dejanska raba parcele

ZEMLJIŠKI KATASTER

Dejanska raba na MKGP je bila vzpostavljena leta 2002. N Namen: administrativne d i i i k kontrole l iin iizdelava d l k katastra trajnih j ih nasadov. d “Revizija” je bila opravljena v letu 2006 in se od takrat posodablja: • Na osnovi novih DOF – za širša območja (npr. 2011 –SZ Slovenija) • Po uradni dolžnosti (inšpektor, kontrole) • Predlogi uporabnikov podatkov

• • • • •

MKGP vodi podrobnejše rabe, ki se združujejo v 5 osnovnih posplošenih rab, ki se kot atributni podatek vodijo na parcelo v zemljiškem katastru: Kmetijska zemljišča (od 1100 – 1600) Gozdna zemljišča (2000) Pozidana zemljišča (3000) Vodna zemljišča (4100,4210,4220,7000) Nerodovitna zemljišča (5000,6000)

http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

Dejanska raba parcele Prva nastavitev v zemljiškem katastru je bila opravljena na podlagi podatkov MKGP.

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

Dejanska raba zemljišč

Geodetska uprava 1x letno prevzame podatke od MKGP o dejanski rabi. Podatke določi s presekom sloja rabe in ZKP (zamik!!!) in izvede korekcije. Parcele manjše od 5000m2 4% , 200m Parcela večja od 5000 m2 2%, 400m

Grafični prikaz dejanske rabe na MKGP http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp

69


12.6.2012

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

Boniteta zemljišča

ZEMLJIŠKI KATASTER

Boniteta zemljišča Boniteta zemljišč je proizvodna sposobnost zemljišč v obliki bonitetnih b it t ih ttočk čk . Vodi V di se na parcelo. l Vodi se za zemljišča, ki jih po dejanski rabi uvrščamo v kmetijska in gozdna zemljišča, parcele z drugimi dejanskimi rabami imajo boniteto nič (0). Boniteta zemljišč je bila parcelam določena v postopku prve nastavitve na podlagi podatka o: • dejanski rabi • vrsti rabe • katastrskem razredu • pripadnosti katastrskega okraja in • boniteti vzorčnih parcel.

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

ZEMLJIŠKI KATASTER

Boniteta zemljišča vpliva na:

izračun vrednosti zemljišča v postopku množičnega vrednotenja

70


12.6.2012

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS ZEMLJIŠKI KATASTER

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

Boniteta zemljišča vpliva na:

izračun odškodnine po noveli Zakona o kmetijskih zemljiščih Parcela velikosti 3000 m2

Boniteta 65

Odškodnina: Odš. m2 x bon.t. x pov = 0,22 x 65 x 3000 = 42.900

na katastrski dohodek

“Katastrski dohodek se ugotovi na hektar zemljišča glede na vrsto dejanske rabe in

boniteto zemljišča, na podlagi kalkulacij za ugotavljanje katastrskega dohodka za pridelke glede na posamezne vrste dejanske rabe.” (6. člen ZUKD-1)

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

1

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

ZEMLJIŠKI KATASTER

Kaj je potrebno narediti pred plačilom odškodnine 1. Preveriti “pravilnost” podatkov o dejanski rabi 2. Preveriti “pravilnost” podatkov o bonitetah 3 Preveriti možnost parcelacije (določila planskih 3. aktov) 1 Preveritev dejanske rabe v podatkih MKGP http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp

Možnost merjenja površin in izvajanja presekov

71


12.6.2012

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

1

ZEMLJIŠKI KATASTER

Preveritev zamika ZKP

1

Preveritev dejanske rabe v podakih ZK

1

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

Pravilnost določitve rabe – ali je na naši parceli res kmetijska raba? Pravili: 1. Iz rabe 3000 se izločajo kmetijske površine večje od 5000 m2, sestavljene iz ene ali različnih vrst kmetijske rabe.

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

1

ZEMLJIŠKI KATASTER

Preveritev ali je bila na sosednjih parcelah odmerjena odškodnina http://rkg.gov.si/EvidencaSNKZ/

2. Površine vpisane v evidenco GERK ne morejo biti del rabe 3000.

NE PRIPADA GERK-u

Možnost podati predlog za spremembo dejanske rabe za del parcele. parcele Razlog: Funkcionalno zemljišče poslovne zgradbe, košeno z ročno kosilnico, cesta omejuje zelenico proti širšim kmetijskim površinam. Vendar predhodno še:

72


12.6.2012

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

2. Preveritev podatkov o bonitetah

2

Bonitete določene, kljub temu, da zemljišče ne spada v kmetijsko kmet jsko dejansko rabo.

ZEMLJIŠKI KATASTER

Kaj lahko storimo, da zmanjšamo znesek odškodnine: Pomembno! Odškodnina se vedno zaračuna od celotne parcele!!!!!

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

ZEMLJIŠKI KATASTER

Kaj lahko storimo, da zmanjšamo znesek odškodnine:

Kaj lahko storimo, da zmanjšamo znesek odškodnine:

1. Naročite izdelavo GEODETSKEGA NAČRTA + (geodetski načrt z dejansko rabo)

2. Geodetski postopek spremembe bonitete 3. Predlog za spremembo dejanske rabe. 4. Parcelacija

Kaj lahko storimo v “našem” primeru: 1. Predlog za spremembo dejanske rabe 2. Parcelaija.

73


12.6.2012

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTER

Predlog za spremembo dejanske rabe

ZEMLJIŠKI KATASTER

Nova geodetska storitev je tudi: Elaborat spremembe dejanske rabe v evidencah GURS

Pošlje se na naslov: raba.mkgp@gov.si raba mkgp@gov si Obvezna vsebina: • Ime priimek, naziv ter naslov vlagatelja • Lokacijo zemljišč, na katerega je vezan predlog s koordinatami ali ID poligona rabe • Opis razloga za spremembo dejanske rabe Geodetska storitev predlog za spremembo dejanske rabe: • Obvezna vsebina, ki je opisana zgoraj • Digitalni grafični podatki (*SHP) • Fotografije • Elaborat z izrisi

S tem elaboratom se izvajajo spremembe zaradi: •zamika ZKP in •drugih nepravilnosti pri nastavitvi dejanske rabe Evidentiranje sprememb dejanske rabe zemljišč, ki so posledica zamika ZKP ni upravni postopek. Lastnik nepremičnine ne prejme nobenega upravnega akta ali obvestila o spremembi podatka dejanske rabe v zemljiškem katastru. Spremembo podatka in posledično morebitno spremembo vrednosti nepremičnine lahko lastnik preveri v javnem vpogledu.

ZUJF

ZUJF

DAVEK NA DOBIČEK ZARADI SPREMEMBE NAMEMBNOSTI ZEMLJIŠČ

Davčne stopnje za davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišča znašajo:

Z davkom na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč se obdavči kapitalski dobiček od prodaje zemljišč, ki se ob odsvojitvi štejejo za zemljišča za gradnjo stavb.

-25 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo manj kot eno leto,

Zemljišča za gradnjo stavb – ki je v REN definirano kot zemljišče za gradnjo. . Davčna osnova je razlika med vrednostjo zemljišča ob odsvojitvi in vrednostjo zemljišča ob pridobitvi upoštevajoč stroške.

-15 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo eno do manj kot tri leta, in - 5 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do p prodaje j minilo m od treh let do vključno j deset let.. .

74


12.6.2012

Prijetno je bilo preživeti čas z vami! Hvala! Marijana

http://www.digidata.si/ http://www.facebook.com/UREJANJE.NEPREMICNIN

75

NOVOSTI ZEMLJISKE KNJIGE  

zobraževanje je bilo organizirano v okviru internega usposabljanja in izpopolnjevanja zaposlenih v Mestni upravi Mestne občine Maribor. Izob...