índice
Capítulo 1: Restricciones y límites del dominio. Extinción del dominio 7 Parte Primera: Restricciones y límites del dominio 7 I. Concepto y caracteres de las restricciones y límites del dominio. Especial análisis del art. 2611 y nota. Clasificación 7 II. Diferencias con las servidumbres 9 III. Restricciones fundadas en consideraciones de interés público 11 A) Restricciones establecidas por el Derecho Administrativo: breve análisis 11 B) Restricciones a la libre disposición jurídica de la propiedad 13 1. Cláusulas de inalienabilidad: actos a título oneroso o gratuito 13 2. Restricción resultante del nun* TUS clausus 20 3. Obligación de dejar una calle o camino público en la margen de los ríos o canales navegables 20 C) Restricciones provenientes del Código Aeronáutico IV. Restricciones establecidas en el interés recíproco de los vecinos 21 A) Obras, trabajos, instalaciones, ruidos, etc., perjudiciales para los vecinos 21 1. "Ruidos molestos" 22 2. Ruidos de las aeronaves 29 B) Obligación de tolerar la utilización y el empleo de las paredes medianeras o divisorias 29 C) Prohibición de plantar árboles o arbustos sin observar determinadas distancias 30 1. Jurisprudencia 31 D) Obligación de recoger en el propio fundo el goteraje de los techos y las aguas servidas 32 1. Goteraje 32 2. Aguas servidas 33 E) Obligación de recibir las aguas que derivan naturalmente de los fundos superiores a los inferiores F) Luces y vistas. Diferencias entre las mismas y normas aplicables 34 1. Luces 35 2. Vistas 37
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Parte Segunda: Extinción del dominio 38 I. Causales de extinción 38 1. De carácter absoluto: enumeración 38 2. De carácter relativo 39 3. Abandono 39 Capítulo 2: Expropiación - Las denominadas nuevas formas de propiedad 41 Parte Primera: Expropiación 41 I. Concepto. Fundamentos 41 II. Naturaleza jurídica 42 III. Régimen jurídico 43 Parte Segunda: Las denominadas nuevas formas de propiedad 44 I. Introducción 44 II. Multipropiedad o tiempo compartido 45 A) Caracterización, objeto, denominación 45 B) Régimen jurídico 46 1. El tiempo compartido como derecho creditorio 47 2. El tiempo compartido como derecho real 48 III. Clubes ds campo ("countries") 50 A) Caracterización 50 B) Régimen jurídico 51 1. Como derecho personal 52 2. Como derecho real 52 i) Dominio 53 b) Dominio revocable 54 c) Dominio y condominio 54 d) Propiedad horizontal 56 e) Usufructo, uso y habitación 58 f) Servidumbre 59 g) Derecho real autónomo 59 Barrios cerrados. Nociones 59 IV. Cementerios privados 60 A) Caracterización. Cementerios públicos. Cementerios de comunidades extranjeras. Cementerios privados 60 B) Naturaleza j urídica 63 1. Como derecho personal 64 a) Locación 64 b) Comodato 64 c) Sociedad 64 d) Contrato atípico 64 2. Como derecho real 65
ÍNDICE
a) Dominio 65 b) Condominio 65 c) Propiedad horizontal. Embargo y ejecución de sepulcros. Partición del condominio sobre sepulcros. Prescripción adquisitiva de sepulcros 66 d) Derecho real de uso 70 e) Derecho real autónomo 71 Capítulo 3: Dominio Imperfecto. Bien de familia
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Parte Primera: Dominio Imperfecto 73 I. Concepto y supuestos, contemplados 73 A) Análisis del art. 2507 y nota al art. 2661 Cód. Civ II. Dominio desmembrado 75 A) Política legislativa: nociones 75 B) Casos de dominio desmembrado 75 III. Dominio fiduciario 76 A) Implicancia de la Reforma al derogar los arts. 115 y 116 de la Ley de Matrimonio. Civil 77 B) La ley 24.441 SO 1. Nociones previas 80 2. Propiedad fiduciaria: Concepto. Constitución de la propiedad fk jciaria: sus causas fuente. Caracteres 3. Objeto 90 4. Sujetos 90 5. Derechos y deberes de los sujetos del fideicomiso a) El aducíante 92 b) El propietario fiduciario 92 c) El beneficiario 95 a) El fideicomisario 96 6. Extinción del fideicomiso 96 7. Conclusión 97 IV. Dominio revocable 97 A) Concepto y distintos casos 97 B) Forma en que se opera la revocación 97 1. Principio general 97 2. Inmuebles 98 3. Muebles 98 4. Régimen de los frutos 99 Parte Segunda: Bien de familia 99 I. Introducción 99 II. Concepto y naturaleza jurídica 100 III. Objeto 101
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IV. Concepto de familia 103 V. Constitución. Requisitos sustanciales 105 VI. Efectos de la constitución 108 1. Respecto del constituyente 108 2. Respecto de los beneficiarios 110 3. Los acreedores y el bien de familia 110 4. Tratamiento impositivo favorable. Honorarios VIL Desafectación. Distintos supuestos. Causales no admisibles 115 Capítulo 4: Condominio
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I. Derecho romano. Nociones 121 II. Derecho germánico. Nociones 122 A) El Código alemán: Distintas clases de condominio. Nociones 123 III. El Código 123 A) Concepto, caracteres y naturaleza jurídica 123 B) Comparación con otras figuras jurídicas 125 1. Dominio 125 2. Sociedad 125 3. Servidumbres 127 4. Comunidad de bienes 128 5. Indivisión o comunidad hereditaria 129 6. Propiedad horizontal 131 C) Constitución 132 1. Diversos casos 132 a) Supuestos enumerados en el art. 2675, Cód. Civ 132 b) Otros casos 133 D) Distintas clases de condominio 139 1. Condominio sin indivisión forzosa. Concepto 139 2. Condominio con indivisión forzosa 139 a) Distintos casos: enunciación y nociones 139 IV. Condominio sin indivisión forzosa 142 A) Facultades de los condóminos. Clasificación 142 B) Facultades sobre la parte indivisa 142 1. Principio general. Limitaciones 142 2. Enajenación 143 3. Hipoteca: Distintos casos 143 4. Constitución de servidumbres 151 5. Acciones posesorias 152 6. Acciones reales 152 C) Facultades sobre la cosa 154 1. Derecho de uso y goce de la cosa. Limitaciones 154
ÍNDICE - U Í
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2. Actos materiales de disposición- 155 .•> a) Análisis del art. 2680 155 3. Actos jurídicos 156 a) Análisis de los arts. 2682 y 2683 156 D) Derechos de los acreedores de los condóminos 158 1. Embargo y venta de la parte indivisa 158 2. Cargas reales: interpretación del art. 2689 159 V. Obligaciones y responsabilidad de los condóminos 162 A) Gastos de conservación y reparación de la cosa 162 1. Naturaleza jurídica 162 2. Responsabilidad por incumplimiento 162 3. Derecho de abandono 163 B) Obligación por deudas contraídas en pro de la comunidad 164 1. Caso de insolvencia de uno de los condóminos 165 C) Administración de la ccaa común. Mayorías necesarias. Jurisprudencia 166 1. Explotación común 166 2. Explotación no común 166 a) Explotación por administración 167 b) Explotación por arrendamiento. Análisis del art. 2702. Naturaleza jurídica del contrato celebrado entre el condómino y los otros condóminos 167 VI. Conclusión del condominio 169 A) Causas comunes con el dominio 169 B) Modo especial: división de la COSQ común I7:j 1. Principio general: art. 2692. Limitación supuesta de división nociva 170 2. Partición: naturaleza de la acción 173 a) Efectos de la partición ¿desde cuándo se producen? Excepciones: evicción y vicios redhibitorios 175 3. Remisión al Derecho Sucesorio 177 a) Formas de hacerse la partición 177 Capítulo 5: Condominio con indivisión forzosa. Condominio de muros, cercos y fosos 181 Parte Primera: Condominio con indivisión forzosa 181 I. Establecidos por la ley 181 A) Accesorios indispensables 182 1. Facultades de los condóminos. Límites. Obligaciones 183 II. Establecidos por voluntad de las partes 185 III. Indivisiones resultantes de la ley 14.394 185
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A) ¿Desde cuándo surte efecto la indivisión? 186 B) Derechos de los acreedores 187 IV. Condominio por confusión de límites 187 A) Nociones sobre la actio finium regundorum 187 B) Concepto de confusión de límites 188 C) Requisitos exigidos para iniciar la acción y finalidad de la misma. Diferencia con la reivindicación 189 D) Deslinde judicial y extrajudicial 193 1. Prueba. Prueba dudosa. Facultades del juez 195 2. Gastos 195 3. Efectos 195 Parte Segunda: Condominio de muros, cercos y fosos 196 I. Conceptos previos 196 1. Los muros desde el punto de vista físico 196 a) Muro encaballado 196 b) Muro contiguo 196 c) Pared próxima 197 2. Los muros desde el punto de vista jurídico 198 a) Pared privativa ' 198 b) Pared medianera, común o en condominio 199 c) Pared de cerco o de encerramiento forzoso 201 II. Régimen del dominio de los muros. Prescripción 203 1. Muro contiguo 204 2. Requerimiento previo a la construcción 209 3. Pared de cerco encaballada: art. 2725 Cód. Civ, 209 a) Tesis de Tobal 210 b) Tesis de Spota 212 c) Tesis de Salvat 212 d) Tesis de Lafaille 213 e) El plenario de la Justicia de Paz 213 f) Fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en pleno 214 III. El nuevo art. 4022 del Código Civil 217 IV. Pago del precio de la pared. Especial análisis de la última parte del art. 2736 (agregado de la Reforma) 219 V. Prueba. Presunciones 224 A) Análisis de los arts. 2718 y 2719 224 B) Prueba contraria 227 1. Instrumentos públicos o privados 227 2. Signos materiales 228 VI. Derechos y cargas de la medianería 229 A) Análisis del art. 2740: igualdad. Facultades de los condóminos 229 B) Concepto de "servirse" de la pared 230
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ÍNDICE
C) Caso especial de reconstrucción del muro 231 D) Renuncia a la medianería: efectos. Adquisición posterior al abandono 233 VIL Condominio de cercos y fosos en la campaña. Concepto 235 A) Cuándo, el cerramiento es forzoso 236 B) Presunción de medianería 236 C) Derechos y obligaciones 237 D) Arboles medianeros 237 Capítulo 6: Propiedad Horizontal I.
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Introducción 239 A) Noción 239 B) Breves antecedentes históricos 240 C) La propiedad horizontal y el Código Civil 242 D) La ley 13.512 243 1. Fuentes 243 2. Normas que deroga y ñor .-ñas que declara expresamente aplicables 244 3. Naturaleza jurídica. Distintas tesis. Dominio que integra con un condominio de indivisión forzosa. Derecho real autónomo 245 II. Objeto del derecho 247 A) Partes exclusivas o privativas: análisis del art. I o de la ley 248 B) Cosas y partes comunes 249 C) Derechos de los copropietarios sobre las partes privativas y comunes 253 D) Conversión de partes comunes a privativas y de privativas a comunes 255 III. Adquisición del derecho 256 A) Modos de adquisición 256 B) Partición en el condominio y en la comunidad hereditaria 257 C) Reglamento de Copropiedad y Administración: concepto y naturaleza jurídica 260 1. Modalidades de su sanción 263 2. Efectos de su inscripción 265 3. Análisis de la jurisprudencia relativa al momento en que se opera la trasmisión del dominio 266 4. Modificación según el reglamento. Interrogantes 270 ."•--;.-.••:
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Capítulo 7: Propiedad Horizontal (continuación)
277
I.
Consorcio de propietarios: concepto y naturaleza jurídica 277 II. El administrador 287 A) Designación. Remoción 289 B) Facultades y obligaciones del administrador 294 C) Personería del administrador para actuar ante la justicia 299 III. Asambleas 304 A) Decisiones. Presupuestos necesarios para su validez 305 1. Convocatoria 305 2. Quorum 307 3. Mayorías. Distintas ciases de mayorías 309 B) Nulidad 310 C) Imposibilidad de reunión de las mayorías necesarias 312 D) Exteriorización de las decisiones 314
Capítulo 8: Propiedad Horizontal (continuación) I.
317
Obligaciones de los propietarios por las expensas y gastos comunes 317 A) Garantías para su cobro 323 1. Procedimiento para perseguir su cobro 323 2. Afectación de la cosa a su pago 326 3. Imposibilidad de abandonar 336 4. Privilegio y derecho de retención 336 B) Orden del privilegio frente al acreedor hipotecario 338 ' 1. Criterio especial relativo a los intereses 339 II. Prohibiciones impuestas a los propietarios 340 1. Quiénes pueden ejercitar la acción y sí para hacerlo es necesario acreditar perjuicio 342 2. Cuál es el juez competente para entender en la aplicación de las sanciones 343 3. Cuál es la vía procesal apta para lograr la aplicación de las sanciones 344 III. Obras nuevas, innovaciones y mejoras 345 1. Obra nueva en partes exclusivas 345 2. Obra nueva en partes comunes 346 A) Expensas necesarias, reembolso, privilegio 354
ÍNDICE
XV.
Extinción de la propiedad horizontal 354 A) Enumeración y análisis de los casos propios 1. Destrucción total o parcial de más de las dos terceras partes del valor 355 2. Vetustez 356 3. Confusión 357 4. Abandono 357
Capítulo 9: Prehorizontalidad I. II. III. TV. V. VI. VIL VIII. IX. X. XI.
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355
361
Concepto 361 Supuestos comprendidos 362 Afectación 364 Comercialización de las unidadc c 367 Hipoteca del inmueble afectado 369 Ejecución del inmueble por un acreedor común 371 Administración del inmueble 372 Obras por administración 372 Penalidades 373 Disposiciones t r a n s i t o r i a 374 Jurisprudencia 374 1. Fallos plenarios de la Cám. Nac. de Apelaciones en lo Civil: causas "Cotton, M. c/Tutundjian, S." y "Alvear SRL c/Taub, L." 374 2. La ley 19.724 es de orden público. Aplicación de oficio. Irrenunciabilidad de sus beneficios 375 3. Ley 20.276 375 a) Excepciones al régimen de la ley 19.724 375 b) Excepciones sólo aparentes: sociedad accidental o en participación; constructor del edificio que aporta el terreno; supuesto que no configura construcción por consorcio; sistema de "apart-hotel"; sociedad constituida para simular adjudicación de unidades a los socios 376 4. Incumplimiento del régimen 378 a) Mora "ex-re" 378 b) Consecuencias del incumplimiento: suspensión del pago de cuotas por el comprador; cesión de boleto de compraventa no inscripto; falta de afectación y pretensión de aumento de costos por el vendedor; afectación tardía, falta de registro del boleto y pretensión del vendedor de resolver el contrato 379 5. Jurisprudencia de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires 381
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DERECHOS REALES
Capítulo 10: Derechos de disfrute sobre la cosa ajena. Introducción Servidumbres y usufructo. Introducción
383
Parte Primera: Derechos de disfrute 383 I. Nociones generales 383 A) Concepto. Ubicación. Enumeración 383 B) Política del Codificador en materia de desmembraciones del derecho de propiedad y en particular sobre derechos de disfrute 385 C) Política del Derecho romano en materia de desmembraciones del derecho de propiedad 387 D) La Edad Media y las desmembraciones del derecho de propiedad 387 II. Análisis crítico del art. 2614 389 III. Análisis en particular de los derechos permitidos y suprimidos 389 A) Enfiteusis. Concepto 389 1. Derecho romano y Derecho español: nocicats 390 2. Derecho argentino. La enfiteusis rivada^iana. Situación actual 391 3. Resurgimiento de la enfiteusis en el Derecho comparado 393 B) Superficie. Concepto. Derecho romano, español, argentino y comparado 394 C) Censos o rentas. Concepto y clasificación 399 1. Criterio de Bibiloni y de la Comisión Reformadora 400 D) Vinculaciones 400 1. Mayorazgos. Concepto y clases 401 2. Capellanías 401 a) Análisis de la ley 4128 402 b) Otras leyes desvinculadoras 403 c) Desvinculación por prescripción 404 Parte Segunda: Servidumbres y usufructo 404 I. De las servidumbres en el Derecho romano 404 A) Concepto de servidumbre en el Derecho clásico y en el Derecho justinianeo 404 1. Tipicidad de las servidumbres 405 B) Concepto de usufructo, uso y habitación 406 II. Las servidumbres en la Edad Media: nociones 406 III. Las servidumbres en el Derecho francés: nociones 406 IV. Las servidumbres en el Esboco de Freitas 407 V. El Código 407 A) Fuentes 407 B) Clasificación de las servidumbres - 408 •
ÍNDICE
1. Activas y no activas 408 2. Reales y personales 409 3. Servidumbres "non faciendo" e "in patiendo" 410 4. El usufructo ¿es una servidumbre? 413 VI. El Anteproyecto Bibüoni, el Proyecto de 1936 y el Anteproyecto de 1954 415 VII. Códigos contemporáneos 416 A) Nociones 416 B) Servidumbres constituidas sobre un fundo propio: concepto y ventajas de su recepción 416 índice
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