Een woonvisie… waarom?
Wat staat er in deze krant?
Het is goed wonen in het Westerkwartier. En dat willen we zo houden. We willen zorgen dat de bestaande woonomgeving aantrekkelijk is om te wonen, en dat nieuwbouw aansluit op de behoefte. Om daar voor te zorgen hebben de vier gemeenten en de woningcorporaties opdracht gegeven om een woningmarktonderzoek uit te voeren. KAW uit Groningen kreeg die opdracht en voert deze nu uit.
Het woningmarktonderzoek is inmiddels een heel eind klaar. We hebben vele bronnen geraadpleegd zoals het CBS, de woningregistraties van de gemeente, prognoses… en daaruit komt veel nuttige informatie over het wonen.
Het woningmarktonderzoek moet duidelijk maken waar inwoners nu behoefte aan hebben, wat trends voor de toekomst zijn en wat dat betekent voor de dorpen. Waar is nieuwbouw nodig, waar moeten juist bestaande woningen verbeterd worden? Waar is het moeilijk om een betaalbare woning te vinden, waar is het lastig om op een prettige manier oud te kunnen worden in je eigen dorp? In een woonvisie komt te staan hoe we vinden dat het wonen in het Westerkwartier er in 2020 uit moet zien. En hoe we dat denken te bereiken. Wie we waar voor nodig hebben: de gemeenten, corporaties, zorgaanbieders, ontwikkelaars, en niet te vergeten: de bewoners zelf!
Maar tegelijk weten we dat cijfers maar cijfers zijn. Door kenners van de regio aan het woord te laten, kunnen we betere conclusies trekken en begrijpen we beter wat er werkelijk belangrijk is. In deze krant staan alleen de uitkomsten uit het onderzoek op basis van beschikbare cijfers en bewerkingen daar van. We gaan in deze krant slechts af en toe in op specifieke dorpen. In de uitwerking van de woonvisie geven we wél per dorp aan wat er moet gebeuren. Daarvoor hebben we ook uw bijdrage nodig. Tijdens het woondebat op 30 juni hopen we dat u ons verder helpt! Thema’s in deze krant zijn: -
Eén regio met veel verschillende gezichten Inwoners en huishoudens: de groei zwakt af De groei per dorp verschilt Oud worden in de dorpen Huurwoningen in de dorpen Betaalbaar wonen is ook: lage energielasten Blijvend meer gezinswoningen nodig Welk woningbouwprogramma? De plannen voor woningbouw
Elk thema eindigt met een vraag.
Eén woonregio met veel verschillende gezichten We maken voor het Westerkwartier één visie op het wonen. Sommige trends in het wonen en in de bevolking gelden overal, zoals: -
de crisis in de economie en de woningmarkt meer ouderen, minder jongeren concentratie van voorzieningen in grote plaatsen, zoals winkels en scholen energielastenbesparing scheiden van wonen en zorg etc.
Maar de verschillen tussen de dorpen zijn groot en daarmee willen we rekening houden. Het ene dorp onderscheidt zich met ruim en rustig wonen, het andere dorp met een rijk verenigingsleven, goede bereikbaarheid of veel voorzieningen. Niet overal is hetzelfde nodig.
Inwoners en huishoudens: de groei zwakt af In het hele land loopt de groei van de bevolking en het aantal huishoudens terug. Alleen de groep mensen ouder dan 65 jaar groeit stevig door. Dit is de babyboomgeneratie die ouder wordt… ook in het Westerkwartier. Het aantal inwoners groeit nu nog een beetje, maar zal de komende jaren naar verwachting stabiliseren. Doordat er minder mensen in een woning wonen, zijn er nog wél nieuwe woningen nodig. Naar verwachting zo’n 1.100 tot 2020, en daarna nog eens zo’n 650 tot 2030.
De woningbehoefte per dorp verschilt In het algemeen geldt: hoe de bevolking zich ontwikkelt, wordt vooral bepaald door verhuizingen tussen gemeenten. Het Westerkwartier verliest jongeren aan de stad Groningen, doordat zij gaan studeren of in een stad willen wonen. Dat is heel gebruikelijk. Andersom trekt het Westerkwartier van oudsher jonge gezinnen uit datzelfde Groningen. Voor het Westerkwartier is het zinvol om een aantrekkelijk woonaanbod te hebben voor mensen met een binding aan de regio, én mensen die vanuit de stad naar een landelijke omgeving willen verhuizen.
Uit onderzoek naar verhuisredenen blijkt dat drie dingen bijdragen aan de aantrekkingskracht: nabijheid van de Stad Groningen, goede bereikbaarheid per OV of auto en voorzieningen in het dorp zelf. Hoe beter dit scoort, hoe groter de kans is dat mensen blijven en dat mensen komen. Zuidhorn en Leek combineren al deze kwaliteiten. Dat is ook te zien in de sterke groei van de afgelopen jaren. Heel veel andere dorpen combineren één of twee van deze dingen en groeien licht. Sommige dorpen zien het aantal inwoners licht teruglopen. Dat hoeft geen probleem te zijn, want hoe goed het ergens wonen is, valt of staat niet met het aantal inwoners! Het kaartje hierna laat zien hoe oud woningen zijn. Hoe roder een gebied, hoe meer nieuwbouw er was. Welke dorpen scoren volgens u het beste op voorzieningen en bereikbaarheid?
Oud worden in de dorpen
Huurwoningen in de dorpen
Wanneer ben je oud? Alleen al die vraag leidt tot veel discussie. Laat staan hoe ‘de oudere’ zou willen wonen.
Ook voor mensen met lagere inkomens moet goed wonen betaalbaar zijn. Daarvoor bieden Wold & Waard en Vredewold sociale huurwoningen aan. En voor de groep met een iets hoger inkomen zijn er goedkope koopwoningen en particuliere huurwoningen beschikbaar.
Veruit het grootste deel van de mensen die ouder wordt, kan zichzelf prima redden. Zij wonen naar tevredenheid in hun vertrouwde eengezinswoning en verhuizen maar weinig. Wanneer zij wél verhuizen, zijn de keuzes heel gevarieerd. De een bouwt iets comfortabels op een vrije kavel, de ander kiest voor een wat seniorenwoning in het centrum van een dorp, nabij voorzieningen, gestapeld of grondgebonden. In de praktijk zien we dat vanaf een leeftijd van pakweg 75 jaar de groep mensen met een zorgvraag snel toeneemt. Maar ook dan blijken de meeste mensen zo verknocht aan hun huidige woonplek en sociale netwerk, dat maar een minderheid verhuist. Dit betekent praktisch dat in dorpen en linten een groeiende behoefte aan zorgdiensten ontstaat, en vaak ook aanpassing van woningen. Vooral na 2020 neemt deze doelgroep in aantal snel toe. Op het moment dat verhuizen echt noodzakelijk is, gaat het vaak om verpleeghuiszorg. Of een andere woonvorm waar zorg 24-uur per dag paraat is. Tot slot is er nog een groep jonge mensen met een zorgvraag, verstandelijk of lichamelijk. Deze groep groeit niet snel maar nieuwe wetgeving zorgt er voor dat deze mensen vaker in een gewone woonomgeving blijven wonen, en niet in speciale woonvormen in andere gemeenten. Hoe kunnen we er met elkaar voor zorgen dat iedereen overal op een prettige manier kan wonen, met of zonder zorgvraag?
Wold & Waard biedt in bijna alle dorpen in het Westerkwartier sociale huurwoningen aan. Vredewold richt zich op ouderen in de gemeente Leek. Uit inschrijvingscijfers van Wold & Waard maken we op dat – ook voor huurders – de nabijheid van voorzieningen, de stad Groningen en een snelweg of OV-lijn belangrijk is. In dorpen die daaraan voldoen zien we de grootste wachtlijsten en het hoogste aantal inschrijvingen. Vooral mensen van 65 jaar en ouder schrijven zich in voor de vier grote dorpen Leek, Zuidhorn, Marum en Grootegast, aangevuld met Grijpskerk en Aduard. Hoe Wold & Waard omgaat met haar voorraad sociale huurwoningen verschilt per dorp. De huidige en verwachte vraag naar woningen is daarbij leidend. Daar waar de vraag merkbaar terugloopt, is afbouw van het aantal woningen mogelijk, door verkoop of sloop. Wold & Waard investeert jaarlijks in delen van haar woningbezit om de kwaliteit te verbeteren. Als er nieuwbouw plaatsvindt, is dat in de meeste dorpen om oude woningen te vervangen door levensloopgeschikte woningen. In dorpen waar de vraag toeneemt, is ook groei van het aantal woningen mogelijk. Wat vindt u belangrijker: dat de corporatie investeert in bestaande woningen of in nieuwe woningen? Voorziet verkoop van huurwoningen in uw dorp in een grote behoefte, of is het iets dat voorzichtig toegepast moet worden?
Betaalbaar wonen is ook: een lage energierekening Door de stijging van de energielasten is een lage huurprijs of een lage hypotheeklast alléén niet meer genoeg. In slecht geïsoleerde woningen loopt de energierekening op, en daarmee ook de totale woonlast. Onder huiseigenaren zien we ook nog eens dat er onvoldoende geld overblijft om te investeren in isolatie bijvoorbeeld. De kaart laat zien in welke buurten in het Westerkwartier de energierekening hoog is.
Algemeen geldt: woningen tot en met de jaren ’70 zijn slecht geïsoleerd, behalve als ze recent gerenoveerd zijn. Wold & Waard verbetert langzaam maar zeker al haar woningen: vóór 2020 hebben alle woningen energielabel D of beter. Voor huiseigenaren geldt dat zij zelf moeten zorgen voor isolatie of andere manieren van energiebesparing. Moeten gemeenten méér doen dan wat ze nu al doen: mensen op weg helpen bij het kiezen van verbeteringen?
Blijvend meer gezinswoningen nodig
Welk woningbouwprogramma?
Als we kijken naar de afgelopen jaren, en naar prognoses, dan zien we dat het aantal gezinnen afneemt. Veel onderzoeken wijzen dan ook op een dreigend overschot aan gezinswoningen en een groot tekort aan seniorenwoningen. Maar veel senioren verhuizen helemaal niet, en al die gezinswoningen komen helemaal niet vrij. Daar komt nog eens bij dat een deel van de senioren zo vitaal en kapitaalkrachtig is, dat zij eerder een vrije kavel bebouwen dan een seniorenwoning kiezen.
Naast een blijvende behoefte aan gezinswoningen, is er ook behoefte aan andere types. De afgelopen jaren zagen we dat vooral de goedkoopste woningen in trek waren. Dat had ook te maken met de crisis.
Dit betekent dat er toch behoefte blijft aan vrije kavels en nieuwe gezinswoningen. Voor de regio als geheel geldt dat woningen in alle prijsklassen nodig blijven, maar per dorp verschilt dit. Ruime, dure woningen zijn overal te koop, in grote en kleine dorpen. Goedkope koopwoningen voor starters zijn niet overal even gemakkelijk te vinden. - In de vier grote dorpen zijn veel huurwoningen verkocht of te koop, en daar zijn ook de meeste rijwoningen te vinden; - Hoe verder we naar het noorden gaan, en hoe verder van voorzieningen en vervoer, hoe lager de prijzen. In kleine dorpen en linten aan de noordkant van de regio zijn koopwoningen voor mensen met een lager inkomens relatief betaalbaar. Vaak zijn dat wel oude, kleine vrijstaande woningen, soms opknappers; - Analyse van de woningvoorraad per dorp laat zien dat bijvoorbeeld in Opende, De Wilp en Lutjegast naar verhouding veel goedkope koopwoningen te vinden zijn. Dan is nieuwbouw van goedkope koopwoningen vermoedelijk minder hard nodig. Is nieuwbouw van goedkope koopwoningen altijd een goed idee, of moeten we meer energie steken in het aantrekkelijk maken van bestaande woningen?
Het lijkt er op dat de behoefte aan duurdere woningen nu weer toeneemt. Maar we wat vooral geleerd hebben, is dat de behoefte snel kan veranderen. Precies van te voren vastleggen in welke prijsklassen woningen gebouwd moeten worden, is daarom niet meer mogelijk. Veel onderzoeken maken alleen verschil tussen gezinswoningen (voor gezinnen) en appartementen (voor ouderen). Juist in een regio als het Westerkwartier zien we dat deze indeling te beperkt is. - Er is wel vraag naar appartementen, dan vooral sociale huur of iets duurder, en alleen in de grote dorpen; - Veel vaker wensen oudere mensen geen appartement maar een grondgebonden woning, bijvoorbeeld een patiowoning of een bungalow. - Onder de jongere groepen zien we dat het kleine huishoudens toeneemt. Zij vragen wĂŠl om voldoende woonruimte, maar om minder slaapkamers. De laatste jaren lijkt kleinschaligheid en maatwerk het steeds meer te winnen van grootschalige ontwikkelingen. Het allerbelangrijkste besef is: nieuwbouw maakt maar een klein verschil. Het overgrote deel van de woningen in 2025 staat er nu ook al. Zorgen dat die woningen aantrekkelijk blijven, is een grotere klus dan zorgen voor goede nieuwbouw. Welke woningtypes en op welk soort plekken zullen de komende jaren het meest gewild zijn?
De plannen voor woningbouw We hebben gekeken naar de bouwplannen in de dorpen van het Westerkwartier. Is er genoeg ruimte voor nieuwe woningen, en zijn de plannen niet te grootschalig? In alle dorpen is ruimte voor nieuwe woningen. In de kleinste dorpen gaat het om kleine aantallen, maar als er iemand wil bouwen, dan kan dat. In alle grotere dorpen zijn uitbreidingslocaties, waarbij het in de dorpen Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn om tientallen woningen per jaar gaat. In geen van deze dorpen lijkt het aantal veel te groot of veel te klein.
Niet in alle dorpen zijn locaties binnen het dorp beschikbaar. De praktijk leert dat deze plekken van tijd tot tijd zich aandienen, bijvoorbeeld door sloop van een oud bedrijfspand of verplaatsen van een school. In welke dorpen is het nodig om te zorgen voor extra ruimte voor woningbouw? En waar mag het wel een tandje minder?
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Daniel Depenbrock van KAW in Groningen (d.depenbrock@kaw.nl / 0654902124)