Wie entwickeln sich die Kaufpreise in den deutschen Großstädten?

Frühlingserwachen bei der Nachfrage und deutlich steigende Investitionsbereitschaft im Laufe des Jahres 2023

Die Monate Januar und Februar gelten aus Maklersicht wegen stets geringerer Nachfrage und fehlender Investitionsbereitschaft als jährlich wiederkehrende Dürrephase. Vincent Papke, Geschäftsführer der DAHLER Berlin, erklärt, dass die Chance auf einen erfolgreichen Immobilienverkauf im Frühling und Sommer deutlich steigt: „In den Monaten März und April erhalten wir erfahrungsgemäß doppelt so viele Interessentenanfragen und vermieten bzw. verkaufen daher dann wesentlich mehr Wohnungen und Häuser als zum Jahresbeginn.“

Dieses Phänomen sei im Jahr 2023 noch deutlicher zu spüren als in den Jahren zuvor und mache dem Berliner Geschäftsführer, wie auch seinen Partner:innen in den anderen Großstädten, viel Mut für ein gutes Geschäftsjahr 2023. Vincent Papke verrät weiter: „Im April dieses Jahres konnten wir Rekordwerte vonseiten unserer Kaufinteressent:innen für Immobilienanfragen und Exposé-Downloads feststellen.“ Der Wille und der Wunsch nach den eigenen vier Wänden sowie eine Verbesserung der persönlichen Wohnsituation seien die Hauptfaktoren für den immensen Nachfrageanstieg.

Wie beurteilen Sie die derzeitige Angebots- und Nachfragesituation in Deutschland?

Kirsten Dahler: Unser Portfolio war nie größer und breiter als zum gegenwärtigen Zeitpunkt. Allein in Berlin, Frankfurt und Düsseldorf haben wir beispielsweise ca. 500 Immobilien parallel im Vertrieb – von der kleinen Eigentumswohnung bis zur großen Villa am Wasser. Die Anlässe der Immobilienveräußerung sind vielfältig; sie reichen von der Erbschaft bis zur Scheidung. Oft genug zwingen aber auch die gestiegenen Lebenshaltungskosten zum Verkauf oder anstehende Refinanzierungen mit deutlich erhöhten Kreditzinsen. Dem gegenüber stehen bei vielen Menschen der weiterhin ungebrochene Wunsch nach dem persönlichen Eigenheim und die damit verbundene Frage, ob man aktuell dazu in der Lage ist, eine Immobilie zu erwerben.

Welche Kaufpreisveränderungen stellen Sie fest?

Kirsten Dahler: In den vergangenen zehn Jahren sind die Kaufpreise in den Großstädten kontinuierlich gestiegen. Wir verzeichneten eine jährliche Wertsteigerung von 5 bis 10 %. Im Jahr 2022 erreichte uns dann eine Trendwende: Die Zahl der Offerten stieg unerwartet stark, während die Zahl derjenigen, die vor dem Hintergrund sprunghaft gestiegener Kreditzinsen noch dazu in der Lage sind, ihre Wunschimmobilie zu erwerben, deutlich abgenommen hat. Als logische Folge dieser Entwicklung stiegen die Kaufpreise weniger stark als in den Jahren zuvor oder sanken sogar teilweise. Der Markt befindet sich somit in einer Konsolidierungsphase. Er ist dabei, sein Gleichgewicht neu zu finden. Deutliche Preissteigerungen sind daher zumindest kurzfristig nicht zu erwarten. In Teilsegmenten, wie bei älteren Immobilien mit erheblichen energetischen Defiziten, könnte der Druck auf die Preise sogar noch einige Zeit lang anhalten.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um die eigene Immobilie zu verkaufen?

Kirsten Dahler: Die Frage lässt sich nicht generell beantworten. Die Antwort hängt vielmehr von der persönlichen Situation der bzw. des Einzelnen ab. Legen meine aktuellen Anforderungen und Bedürfnisse einen Verkauf nahe, z. B. weil die Wohnung zu groß oder zu klein geworden oder ein Wohnortwechsel angezeigt ist, spricht alles für einen Verkauf. Genauso sollten diejenigen, die ihre Traumimmobilie gefunden haben und dazu in der Lage sind, diese zu finanzieren, nicht zögern, sondern kaufen.

Als Käufer:in sollte man sich allerdings darüber im Klaren sein, dass die finanzierenden Banken heutzutage einen höheren Eigenkapitalanteil erwarten als noch vor gut einem Jahr.

Steglitz-Zehlendorf

Immobilienmarkt

Steglitz-Zehlendorf kann sowohl mit Wasser- als auch Waldbezug punkten und zieht deshalb viele Interessent:innen an. Dennoch wurden hier im Vergleich zu 2021 weniger Eigentumswohnungen verkauft (– 20 %). Dabei befanden sich 31 % der Kauffälle im Stadtteil Steglitz. Lichterfelde rangierte mit einem Anteil von 28 % auf Platz 2. Die teuerste Wohnung wurde für EUR 3,43 Mio. verkauft, während der höchste Quadratmeterpreis bei rund EUR 20.695,- lag. Auf dem Häusermarkt sank die Anzahl der Kauffälle um 32 %. Für mehr als ein Drittel der Veräußerungen zeichnet der Stadtteil Zehlendorf verantwortlich.

Steglitz-Zehlendorf

Steglitz-Zehlendorf

Lage innerhalb Berlins

Durchschnittlicher Verkaufspreis

Eigentumswohnungen

Immobilienmarkt 1.176

Häuser* Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

€ 399.031,- € 1.329.940,-

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022 Fakten Steglitz-Zehlendorf 2022

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022 Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

151

€ 3,43 Mio. Teuerster Einzelverkauf € 469,26 Mio. Gesamtumsatz € 10,20 Mio.

Einzelverkauf € 200,82 Mio. Gesamtumsatz

Häuser* im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022 der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Charlottenburg-Wilmersdorf

Immobilienmarkt

Charlottenburg-Wilmersdorf befindet sich in einem interessanten Spannungsfeld zwischen traditionsreichem Berliner Stadtzentrum und bekannten Villenvierteln. Ein Wohnungsmarkt mit vielen attraktiven Attributen für potenzielle Käufer:innen. Dabei zeigten sich auch hier die Auswirkungen der aktuellen Marktsituation, sodass mit 1.672 Verkäufen ein Rückgang der Kauffälle um 21 % die Folge war. Der Stadtteil Charlottenburg war mit einem Anteil von 40 % der Abschlüsse führend, gefolgt von Wilmersdorf mit 35 %. In Wilmersdorf wurde zugleich der höchste Quadratmeterpreis erzielt, mit EUR 20.353,-. Auf dem Häusermarkt wurden 34 Immobilien verkauft – darunter war der teuerste Einzelverkauf Berlins bei einem Preis von EUR 29 Mio.

Charlottenburg-Wilmersdorf

Lage innerhalb Berlins

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Charlottenburg-Wilmersdorf

Immobilienmarkt

Durchschnittlicher Verkaufspreis

Eigentumswohnungen Häuser*

Fakten Charlottenburg-Wilmersdorf 2022

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

Häuser* Eigentumswohnungen

Westend – 0 %

Grunewald – 1 %

Halensee + 0 % Charlottenburg-Nord + 0 %

1.672 Anzahl der Verkäufe insgesamt

Prozentuale Veränderung der Verkäufe Charlottenburg-Nord 5.151 Halensee 15.408 Wilmersdorf 20.353 Schmargendorf 16.232

– 21 % Häuser* Eigentumswohnungen * Ein- und Zweifamilienhäuser/Doppel- und Reihenhäuser. Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Berlin

34

Anzahl der Verkäufe insgesamt € 7,01 Mio.

4 %

10 % 6 % 41 % 35 % 29 %

4 % 1 % 12 % Wilmersdorf + 4 % Grunewald – 10 %

Wilmersdorf + 7 % Schmargendorf + 0 % Westend + 11 %

im Überblick

40 % 18 %

Charlottenburg – 4 % Schmargendorf – 8 %

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022 Vergleich der Verkäufe nach

800 600 400 200 0 unter 5.000

790 537 5.000 –6.999

720 607 7.000 –8.999

388 319 9.000 –10.999

Häuser* im Überblick

Veränderung Anzahl der Verkäufe Kaufpreisspanne in EUR/m

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022

119 107 11.000 –12.999

66 43 ab 13.000

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

– 21 % Westend 10.860 Charlottenburg 21.134 Grunewald 38.813 Anzahl der Verkäufe Kaufpreisspanne in EUR

43 59 25 20 15 10 5 0 1.000.000 –1.499.999

02 03 750.000 –999.999

02 01

21 15 unter 500.000

05 05 500.000 –749.999

06 05 1.500.000 –1.999.999

07 05 ab 2.000.000