Abwarten auf dem Berliner Wohnungsmarkt?

Rückgang der Kauffälle – Wenngleich bei der Hauptstadt als attraktivem Wohnstandort nach wie vor ein entsprechend starkes Interesse resultiert, wägten potenzielle Käufer:innen 2022 stärker ab und waren dabei zum Teil mit größeren Herausforderungen sowie Unwägbarkeiten konfrontiert. Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt spiegelte sich die damit einhergehende Zurückhaltung in einem Rückgang der Kauffälle 2022 wider – das gilt sowohl für das Eigentumswohnungs- als auch das Haussegment. Zudem halten Eigentümer:innen vermehrt am Bestand fest und warten die Entwicklung ab. Dabei zeigen die Daten ebenfalls, dass Spitzenimmobilien entsprechende Preise erzielen können, wenn entsprechende Immobilien zur Verfügung stehen.

Herzliche Grüße

Verschiebungen innerhalb der Kaufpreisspannen sorgen für Bewegung

Während die Verkäufe im Wohnungssegment 2022 im Vergleich zu 2021 um 24 % gesunken sind, betrug der Rückgang auf dem Häusermarkt 22 %. Dabei zeigte sich beim Blick ins Detail, dass es je nach Kaufpreisspanne deutliche Unterschiede gab: So war die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen ab einem Quadratmeterpreis von EUR 9.000,- nur leicht rückläufig, in der Spanne von EUR 9.000,- bis 11.000,-/m² nahmen die Verkäufe gar um 17 % zu. Diese Entwicklung ist vermutlich ein Resultat steigender Durchschnittspreise und somit der Verschiebung des Angebotes in höhere Preissegmente. Auf dem Häusermarkt war 2022 ein deutlicher Zugewinn (+ 91 %) beim Verkauf von Immobilien mit einem Preis von EUR 500.000,- bis 750.000,- zu verzeichnen.

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

Eigentumswohnungen

€ 8,90 Mio.

Einzelverkauf € 5,30 Mrd.

– 24 %

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

€ 29,00 Mio.

Einzelverkauf € 1,13 Mrd.

– 22 %

Kaufpreisspanne in EUR/m2 Gebiete

Häuser* im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022 Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Mit EUR 29 Mio. wurde die teuerste Villa auf dem Berliner Wohnungsmarkt erneut in Grunewald verkauft, wobei die Kaufsumme deutlich über dem Höchstpreis von 2021 lag (EUR 12,5 Mio.). Insgesamt wurden hier 2022 zehn Häuser verkauft und der Gesamtumsatz betrug EUR 62 Mio. Der durchschnittliche Kaufpreis betrug EUR 5 Mio., wobei neun der zehn Verkäufe mehr als EUR 1 Mio. ausmachten. Im Vergleich zu 2021 ging der Verkauf von Wohnungen in Grunewald jedoch zurück (66 2022 zu 95 2021). Dabei wurde hier mit einem Wert von rund EUR 38.880,- zugleich der höchste Quadratmeterpreis für eine Wohnung in ganz Berlin erreicht. Ein Viertel der Wohnungen erzielte jeweils einen Quadratmeterpreis von über EUR 9.000,-. Insgesamt ergab sich ein Gesamtumsatz von EUR 69 Mio.

Wohnen im Zentrum der Hauptstadt hat für verschiedenste Zielgruppen einen besonderen Reiz und mündet somit in einer hohen Nachfrage. In der Folge steigt der Wettbewerb um begehrte Immobilien, die zur Verfügung stehen, trotz der teilweise bestehenden abwartenden Haltung. Eigentumswohnungen mit einer hohen Ausstattungs- und Architekturqualität können dann auch Spitzenpreise erzielen: Der höchste Einzelverkaufspreis für eine Eigentumswohnung in Berlin 2022 betrug EUR 8,9 Mio. und diese befand sich in Mitte. Insgesamt wechselten 2022 diesem Stadtteil 561 Wohnungen die Besitzer:in. Zum Vergleich: 2021 waren es 851 Kauffälle. Der Gesamtumsatz betrug EUR 372 Mio. und der höchste Quadratmeterpreis EUR 25.800,- – der zweithöchste Wert für eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt. Bei 19 Wohnungen lag der Quadratmeterpreis oberhalb von EUR 9.000,-.

Fakten Grunewald 2022

Fakten Mitte 2022

Häuser*

10 Anzahl der Verkäufe insgesamt € 7,01 Mio. Teuerster Einzelverkauf € 29,00 Mio. Teuerster Einzelverkauf € 61,99 Mio. € 68,76 Mio. Gesamtumsatz Gesamtumsatz 9

Anzahl der Verkäufe insgesamt

– 34 % der Verkäufe ab EUR

Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2021 n/a n/a

Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.

Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2021 n/a

€ 371,89 Mio. Gesamtumsatz Gesamtumsatz 19

Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.

Friedrichshain

Höchste Anzahl an Verkäufen von Eigentumswohnungen

Erneut wurden die meisten Wohnungen im urbanen und beliebten Stadtteil Friedrichshain verkauft (968 Kauffälle 2022 im Vergleich zu 1.484 2021). Somit summierte sich der Gesamtumsatz auf dem hiesigen Markt auf EUR 433 Mio. Hinsichtlich der Topwerte für Eigentumswohnungen betrug der höchste Quadratmeterpreis rund EUR 17.720,-, der teuerste Einzelverkauf EUR 4,95 Mio. Gleichzeitig zeigte sich ein Schwerpunkt bei den Veräußerungen: So verzeichneten nur zehn Wohnungen einen Quadratmeterpreis von jeweils über EUR 9.000,-. Obwohl sich das Gros der Veräußerungen somit darunter befand, ist auch im Stadtteil Friedrichshain ein Anstieg des Durchschnittspreises zu verzeichnen.

Rudow

Höchste Anzahl an Verkäufen von Häusern*

Im Jahr 2022 wurden in Rudow 99 Häuser verkauft, die in Summe ein Transaktionsvolumen von EUR 59 Mio. erzielten. Erneut ist Rudow somit der Stadtteil mit den meisten Hausverkäufen in Berlin (2021 waren es dort 124). Der durchschnittliche Kaufpreis betrug EUR 596.000,- – im Vergleich zu anderen Stadtteilen in Berlin ist dies moderat. Rudow steht dadurch sinnbildlich für die steigenden Kauffälle im Preissegment von EUR 500.000,- bis 750.000,-, die sich in der Hauptstadt abzeichneten. Zudem unterstreicht diese Entwicklung den zunehmenden Wunsch vieler Interessent:innen nach mehr Freiraum in peripheren Lagen und somit Wohnen am Stadtrand.