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ÂżRĂŠquiem por la vivienda protegida? Julio Tejedor Bielsa Profesor Titular de Derecho administrativo Ciudad Valdeluz (Guadalajara)

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Ensanche -  Gestión directa financiada por presupuesto y fiscalidad especiales y finalistas. -  Bonificaciones fiscales para los propietarios que cedan y/o urbanicen -  Expropiación-sanción para quienes no asuman cesiones mínimas y, luego, medias -  Equidistribución arcaica

Abandonamos a  su  suerte  a   la  ciudad  existente…   La  vola4lidad  de  la  legislación  urbanís4ca  y  de   vivienda  es,  sorprendentemente,  una  constante   histórica  en  nuestro  país.  Es  bueno  echar  la  vista   atrás,  a  los  orígenes,  para  comprobarlo  y  para   comprobar  también  cómo  los  debates  son   recurrentes,  cómo  si  el  diseño  de  la  ciudad  fue   originariamente  función  pública,  su  ges4ón  y  el   tratamiento  de  la  plusvalía  siempre  han  dado  lugar   a  debate  y  tratamientos  alterna4vos  y  las  polí4cas   de  provisión  de  vivienda  han  sido  constante.  Hoy   volvemos  a  finales  del  siglo  XIX,  al  debate  y  la   tensión  entre  ensanche  y  reforma  interior  de   poblaciones...  

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Reforma interior -  Expropiación por franjas laterales. Plusvalía financia la reforma interior -  No se consideraban plusvalías derivadas de la ejecución del proyecto -  Gestión directa o por concesión

¿Y la vivienda? Respuesta a necesidad de alojamiento e instrumento para la estabilización social y la dinamización económica, conectado con el sistema financiero, con mecanismos de titulización mediante cédulas hipotecarias. Dirigida a colectivos muy diversos (obreros, funcionarios, militares...). El alquiler fue vilipendiado como algo a extinguir, falazmente denostado en términos económicos frente a otras formas de ahorro, únicamente por resultar contrario a los intereses de la elite política y económica dirigente. De aquellos barros...

¿Réquiem por  la  vivienda  protegida?   Julio  Tejedor  Bielsa  


Construimos una  gigantesca  burbuja  con   urbanismo  expansionista  que  explotó  en  2008  

Millones de   euros.  BdE  

Crédito Constructor  

Crédito Promotor  

Jun'98

28190

16461

Mar'02

47487

43594

Dic’06

134317

244050

Dic’07

153453

303514

Jun’09

134690

324663

Dic'11

98505

298266

Dic’12

80365

220039

En el  sector  inmobiliario  todavía  hoy  cunde  el  desconcierto.  Lo  que  se  quiso  ver  como   una  crisis  cíclica  más,  pese  a  los  avisos,  se  trató  como  una  crisis  cíclica  más,  aplicando   refinanciaciones  que  diferían  el  problema  a  un  escenario  económico  futuro  que  se   esperaba  mejor.  SAREB  sigue  así…   Frustrada  la  expectaIva  de  mejora,  la  refinanciación  a  los  promotores  inmobiliarios   fracasó,  se  generalizaron  daciones  en  pago,  aumentó  el  desempleo,  el  sector  se  paralizó.   El  sistema  financiero  comenzó  a  refinanciarse  a  sí  mismo,  estrangulando  el  crédito,   limitando  gastos  operaIvos,  incrementando  comisiones,  usando  la  liquidez  del  BCE…   Nadie  aceptaba  entonces  bajar  precios,  única  medida  que  hubiera  podido  resultar   efecIva  realmente...   Los  Gobiernos,  estatal,  autonómicos  y  locales,  se  enfrentaron  a  una  situación  en  la  cual   los  tenedores  del  problema  negaban  su  misma  existencia.  Lo  cierto  es  que,  ni  uno  ni   otros  mostraron  tampoco  la  menor  disposición  para  atacar  el  problema  donde  estaba   evitando  la  tradicional  patada  hacia  adelante  vía  refinanciación.   ¿Y  ahora?  Contamos  con  mucho  más  suelo  clasificado  suscep4ble  de  transformación   que  nunca,  muchos  menos  ordenado  que  nunca,  también,  resultado  de  unas  dinámicas   de  planeamiento  en  las  que  el  interés  general  (salvo  el  financiero)  pasó  a  un  segundo   plano  y  en  el  que  el  análisis  global  quedó  postergado  a  las  múl4ples  percepciones   sectoriales  que  se  plasman  en  los  numerosísimos  informes  emiIdos  en  el  curso  de  los   procedimientos  de  planeamiento.   El  resultado  de  la  década  prodigiosa  ha  sido  la  deconstrucción  del  urbanismo  y  de  las   polí4cas  de  vivienda  vinculadas  a  ese  modelo.  La  cuesIón  es  si  ese  modelo  merece  un   réquiem.  Y  en  todo  caso,  la  vivienda  protegida  que  conocemos  ha  caído,  pero  no  caerán   las  polí4cas  de  vivienda,  que  subsis4rán.  La  tarea,  hoy,  es  reconstruirlas.  

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¿Réquiem por  la  vivienda  protegida?   Julio  Tejedor  Bielsa  


¿Qué ha  supuesto  la   explosión  de  la  burbuja   para  las  polí4cas  de   vivienda?   El  problema  de  la  vivienda  no  ha   desaparecido  sino  que,  como  suele  ser   habitual,  ha  adquirido  una  nueva  faz.   Ahora  el  problema  de  acceso  ha   quedado  postergado  tras  el  problema   de  la  pérdida  de  la  vivienda  ante  la   imposibilidad  de  hacer  frente  a   préstamos  hipotecarios  concedidos  en   otro  escenario  económico,  de  empleo   y  de  precios.  El  valor  actual  de  la   vivienda  es  muy  inferior  al  capital   pendiente  de  amorIzación  en  muchos   préstamos  hipotecarios  suscritos  para   su  adquisición.   Hay  un  nuevo  colec4vo  en  riesgo  de   exclusión,  pero  eso  no  significa  que   los  colec4vos  anteriores  hayan   desaparecido.   Hoy  la  vivienda  protegida  necesaria  es,   más  que  nunca,  la  de  alquiler.  

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Liquidación de  los  planes  de  vivienda   incumpliendo  compromisos  asumidos,   especialmente  en  subsidiación  de  préstamos   Liquidación  de  la  renta  básica  de  emancipación   RelaIvización  de  la  calificación,  alquiler  a   venta,  venta  a  alquiler,  descalificación  en   ausencia  de  demanda   Liquidación  de  los  censos  o  registros  de   solicitantes  de  vivienda.  De  nuevo  se  obvia  a   los  desInatarios,  a  la  demanda…   Reducción  o  eliminación  de  las  reservas  de   vivienda  protegida  y  eliminación  o  abandono   de  la  vivienda  dotacional   Liquidación  de  los  patrimonios  públicos  de   vivienda  (y  suelo  superficiado)   Paralización  de  la  ges4ón  de  los  planes  de   vivienda  durante  el  año  2012  y  2013   Saturación  de  oferta  de  suelo  y  vivienda  con   precios  y  cargas  excesivas,  sin  demanda   financiable  ni  financiación  suficiente…   En  suma,  la  quiebra  del  modelo  urbanís4co   desarrollista  ha  supuesto  la  quiebra  de  las   polí4cas  de  vivienda  tradicionales  en  España...   ¿Réquiem  por  la  vivienda  protegida?  

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Julio Tejedor  Bielsa  


Es posible  impulsar   otras  polí4cas  de   vivienda   Los  planes  estatales  y  autonómicos   de  vivienda  más  recientes  han   incorporado  como  uno  de  los  ejes   esenciales,  junto  a  medidas  de   fomento  del  alquiler  que  se  han   mostrado  claramente  ineficaces,  el   impulso  a  la  rehabilitación  tanto   aislada  (aunque  con  grandes   prevenciones)  como  en  áreas  de   rehabilitación  integral  o  de   rehabilitación  de  casco  histórico,   gesIonadas  mediando  convenios   interadministraIvos  y  con   elevadísimas  subvenciones  tanto  en   términos  relaIvos  como  absolutos.   En  el  actual  contexto  económico,  sin   embargo,  tal  volumen  de   subvenciones  resulta  di\cilmente   sostenible  

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¿Para quién?  Necesidad  de  vivienda,  demanda.   ¿Cómo?  Planificación  y  programación  de  políIcas   de  vivienda,  conectándolas  con  las  urbanísIcas.   Más  reflexión  del  planeamiento  sobre  parque   residencial,  demanda  y  medios  para  atenderla.   ¿En  qué  suelos?  InsisIr  en  reservas  generalizadas   de  vivienda  protegida,  pero  actuar  sobre  suelo   urbano  consolidado   Vivienda  dotacional  en  alquiler,  inalienable.   Conexión  de  los  programas  de  regeneración   urbana  y  rehabilitación  con  planeamiento   urbanísIco  actuaciones  estables  sobre  la  ciudad   existente:   Vinculación  de  la  rehabilitación  aislada  a  la  inspección   técnica  de  la  edificación  (informe  de  estado  del   edificio)   •  Priorizar  la  rehabilitación  en  áreas  y  vincularla  áreas   de  rehabilitación  integral  a  ámbitos  de  reforma   interior  o,  muy  excepcionalmente,  de  renovación   urbana   •  Vinculación  de  áreas  de  rehabilitación  de  casco   histórico  a  conjuntos  de  interés  cultural  o  figuras   análogas  de  protección  de  la  legislación  de   patrimonio  cultural   • 

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Nuevos esquemas  de  financiación.   ¿Réquiem  por  la  vivienda  protegida?   Julio  Tejedor  Bielsa  


Hay, pues,  alterna4vas…   Volver  la  vista  a  la  ciudad   consolidada,  regeneración,   rehabilitación…   Simplificar  el  ordenamiento  y  la  prácIca  urbanísIca,   reformar  las  políIcas  de  vivienda,  desregular  la  vivienda   protegida  para  hacerla  compeIIva.  El  pasado  no   volverá,  porque  resulta  financieramente  inviable,  y,   seguramente,  no  debiera  volver,  porque  el  modelo  que   generó  la  burbuja  hipoteca  a  nuestros  hijos  y  nietos,  y  no   sólo  en  términos  financieros-­‐país…   • 

Rehabilitación, regeneración  urbana,  renovación   urbana.  Clarificación  conceptual  y  finalista  

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Colmar vacíos  urbanos.  ¿Es  necesario  clasificar  o   urbanizar  más  suelo?  ¿Es  necesario  edificar  el  ya   urbanizado?  ¿Qué  hacemos  con  lo  clasificado?  

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Ponderar conjuntamente  la  capacidad  residencial   del  parque  edificado  en  uso  o  rehabilitable  para   modular  crecimientos  

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Frente al  desarrollo,  el  urbanismo  hipotecario  y  su   hijuela,  la  vivienda  en  propiedad,  fomento  del   alquiler  y  puesta  en  valor  del  parque  edificado  

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Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas § Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios § Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento de certificación de la eficiencia energética de los edificios § Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible § Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo § Real Decreto-ley 5/2011, de 29 de abril, de medidas de regularización y control del empleo sumergido y fomento de la rehabilitación de viviendas § Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de impulso de la rehabilitación... § Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016 § Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas de 12 de abril de 2013

¿Réquiem por  la  vivienda  protegida?   Julio  Tejedor  Bielsa  


Densificación, regeneración urbana y gestión del parque n 

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Obsolescencia, gentrificación y despoblación n 

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Gran parte de nuestro parque edificado está obsoleto ya no sólo desde una perspectiva constructiva, sino también energética. No es sólo un problema de conservación, se trata de mejorar... Y vamos con mucho retraso, como denuncia la Comisión Europea La mejora de la ciudad consolidada no puede suponer el sacrificio de su población actual, desarraigándola a favor de nuevos colectivos con mayor poder adquisitivo que accedan a la neociudad consolidada de calidad. Hay que trabajar con la población actual y eso exige un seguimiento social de las intervenciones En municipios del interior, con escasa actividad económica y vinculada a un sector primario en declive, el envejecimiento y deterioro del parque edificado es paralelo al de la población que lo ocupa ¿Es un proceso reversible?

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La densificación puede generar una nueva insostenibilidad interior de la ciudad cuando no se actúa sobre infraestructuras y dotaciones para dar servicio a la nueva población. No basta actuar sobre aprovechamientos, aunque haya que hacerlo, hay que analizar e intervenir globalmente, con flexibilidad Regeneración urbana implica conservar, rehabilitar, gestión social de la ciudad y sus habitantes, seguimiento, mejora energética. Es diferente de la renovación urbana, que favorece la destrucción de patrimonio edificado y la gentrificación (aun cuando en ocasiones sea la única alternativa) Gestión del parque edificado. No falta sólo cultura del uso en alquiler, falta sobre todo cultura empresarial del alquiler. Lo público, por sí mismo, no es suficiente. Es precisa economía social...

Problemas, remedios   La  ciudad  consolidada  se  enfrenta  a   graves  problemas,  muy  diversos  en   función  de  las  caracterís4cas  y   dinámicas  demográficas  y  económicas   de  los  municipios.  A  veces,  el   patrimonio  edificado  soporta  gran   presión  para  ser  sus4tuido;  en  otras   ocasiones  su  degradación  corre   paralela  al  envejecimiento  de  la   población...  

¿Réquiem por  la  vivienda  protegida?   Julio  Tejedor  Bielsa  


Un nuevo  ordenamiento   para  intervenir  sobre  la   ciudad  existente…   Deber de conservación, rehabilitación y regeneración (RDL 8/2011) n  Más amplio: Conservación (habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato); mejora (calidad o sostenibilidad del medio urbano, turismo, cultura); regeneración urbana (urbanización, dotaciones, edificios, en ámbitos degradados) (17 RDL 8/2011) n  Modulable, en virtud de “planes, programas o instrumentos integrales” (urbanístico, social, ambiental, arquitectónico...) [109.b) LES] n  Integrado, al cumplirse cuando proceda en régimen de equidistribución y vincularse a las comunidades de propietarios (18.1 RDL 8/2011) n  Ampliable por incumplimiento, tanto cuantitativa (hasta el 75% del coste de reposición) y cualitativamente (hasta rehabilitar, no sólo conservar) (18 RDL 8/2011) Tratamiento fiscal favorable (y contingente) (RRDDLL 6/2010 y 5/2011) n  Deducción en IRPF sobre importe de obras realizadas en vivienda habitual o edificio para eficiencia, mejora ambiental, accesibilidad, redes, seguridad, estanqueidad... n  IVA. Ampliación del concepto de rehabilitación estructural, tipo reducido a obras de mejora y rehabilitación de vivienda. n  ¿Cabe pensar en sociedades de rehabilitación con régimen fiscal especial, similares o vinculadas a las SOCIMI?

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Inspección técnica de edificios (RDL 8/2011) n  Combatir el incumplimiento del deber de conservación y prácticas tendentes a lograr la ruina y expulsión de ocupantes legales n  Sistema continuo de verificación de la situación del parque edificado, vinculado al régimen jurídico y extensión del deber de conservación. Incumplidas medidas, incumplido deber n  Exigible en capitales de provincia y municipios de más de 25.000 habitantes o, en general, en los que establezcan las CCAA n  Objeto: Precisar obras precisas por razones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato

Propiedad horizontal (Ley 19/2009, Ley 2/2011, RDL 8/2011) Protagonismo creciente de las comunidades, agrupaciones o cooperativas de propietarios, con reconocimiento de amplia capacidad jurídica. Les corresponde la condición de promotores de actuaciones de rehabilitación con “empresas, entidades o sociedades no propietarios” en régimen de equidistribución (19.2 RDL 8/2011 y 110.2 LES) n  Ampliación de obras legalmente necesarias y regímenes específicos de adopción de acuerdos para las obras de mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, salvo que existan unidades familiares de rentas bajas (110 y 111.2 LES). n  ¿Qué obras? Las vinculadas a la garantía de derechos de las personas, especialmente discapacitadas; impuestas por normas legales sobrevenidas por razones de seguridad, adecuación de instalaciones y servicios mínimos, reducción de emisiones e inmisiones contaminantes y las necesarias para reducir consumos de agua y energía; siempre que la construcción o edificio estén afectados por un instrumento legal de rehabilitación. La administración puede imponer su ejecución (18 RDL 8/2011) n  Afección real de las fincas privativas al cumplimiento del deber de costear las obras por la aprobación administrativa del proyecto técnico o la orden de ejecución. n  Previsión de declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación de los elementos privativos indispensables para la ejecución de las obras de mejora (no habrá alternativa viable y mantendrán superficie y programa mínimos) n 

¿Réquiem por  la  vivienda  protegida?   Julio  Tejedor  Bielsa  


Ges4onar vivienda   existente,  desde  lo   público  y  lo  privado   Cambio  radical  de  perspecIva...  lo   que  estaba  al  servicio  de  la  promoción   de  vivienda  nueva,  financiación,   suelo,  equipos  gestores...  ha  de   ponerse  al  servicio  de  la  gesIón  del   parque  existente  de  vivienda,  para  su   rehabilitación,  regenerando  el  tejido   urbano  si  es  preciso,  y  puesta  en  uso,   preferentemente  en  alquiler.   Atender  lo  coyuntural  (deshaucios),   pero  pensando  a  largo  plazo,  en  el   modelo  final  resultante  

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Nuevo sector  profesional  de  intermediación,   regulado,  fomentando  tanto  autogesIón  como   gesIón  profesionalizada  (SOCIMI)  del  parque   de  vivienda,  siempre  en  alquiler   Reconversión  del  coopera4vismo  de  vivienda,   no  para  propiedad  sino  para  gesIonar  para  sus   socios  parque  existente  o  promovido  de   vivienda  en  alquiler   Mediación  hipotecaria,  no  tan  conIngente,   pues  debería  mantenerse  como  oficinas  de   vivienda,  potenciando  información,   promoviendo  el  arbitraje,  generando  nueva   cultura  de  consumo  de  vivienda   Potenciación  de  parques  públicos  de  vivienda   en  alquiler.  Nuevo  uso  de  los  tanteos  para   proteger  el  disfrute  de  la  vivienda  y  ampliar  el   parque  público   Reforma  en  profundidad  de  la  financiación   hipotecaria  introduciendo  límites  estrictos  para   evitar  sobreendeudamiento,  garan4zar  la   información  y  restablecer  el  equilibrio  entre   partes.  Encarecer  o  limitar  el  crédito  a  la   promoción  o  adquisición  de  vivienda  lejos  de   presentarse  como  problema  puede  ser  una   ventaja  para  el  futuro   ¿Réquiem  por  la  vivienda  protegida?   Julio  Tejedor  Bielsa  


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¿Réquiem por la vivienda protegida?  

Ponencia presentada en la Mesa redonda celebrada en la Jornada del mismo título organizada por AVS Cataluña y la Diputación de Barcelona el...

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