CRUCES Y ASOCIADOS
BOFIME ABRIL 2012 – CYA de estos requisitos es necesario, pero puede no ser suficiente si el local y la persona no tienen una carga mínima de trabajo.
Auditores y Asesores Fiscales
•
En la declaración se nos obligará a consignar todas las referencias catastrales de los bienes inmuebles urbanos, ya hablemos de vivienda habitual, inmuebles arrendados, afectos a actividades, no utilizados o cedidos gratuitamente, por lo que es muy recomendable tenerla a la vista en el recibo del IBI o en los datos fiscales que nos envíe la AEAT. En caso de no disponer de esos documentos podemos buscarla en www.catastro.meh.es, sabiendo la dirección del inmueble. Una subvención recibida, por ejemplo, para reformar un inmueble que se alquila no se califica como rendimiento del capital inmobiliario, sino como ganancia patrimonial.
•
En el caso de arrendamiento con opción de compra formalizado por una persona física, en el que, si se ejercita la opción, parte de las cantidades satisfechas por el arrendamiento se descuentan del importe a pagar para ejercitar dicha opción, el propietario tributará, hasta el ejercicio de la opción calificando lo percibido como rendimiento del capital inmobiliario. El importe percibido del arrendatario por la concesión de la opción le produce al propietario una ganancia patrimonial que se incluye en la renta general. Si se ejercita finalmente la opción, el valor de enajenación será el neto satisfecho por el comprador, sin tener en cuenta las cantidades satisfechas por el arrendamiento ni por la adquisición de la opción, siempre que estuviera así pactado, según DGT N.º V1853‐11.
•
Para determinar el rendimiento neto se deducirán, de los rendimientos íntegros, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos y las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de todos los bienes cedidos con él. Este cálculo siempre se hace inmueble a inmueble. Entre los gastos necesarios podemos citar los siguientes: o Intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación (a sumar a efectos de límite con los de reparación y conservación). Aquí se incluyen, por ejemplo, las comisiones bancarias o los gastos de notaría y registro de un préstamo hipotecario utilizado en el pago del inmueble que produce los rendimientos. o Gastos de conservación y reparación de inmuebles. La suma de estos gastos y de los anteriores no podrá exceder el importe de los ingresos obtenidos en el ejercicio. El exceso, si lo hubiere, se podrá deducir, con los mismos límites, en los cuatro ejercicios siguientes. ‐ Dentro de estos gastos, que mantienen el uso del inmueble, podemos citar los de pintura, arreglo de instalaciones, revoco, etc. ‐ Asimismo entran en este concepto los de sustitución de elementos como calefacción, ascensor, puertas, etc. ‐ Hay que distinguir estos gastos de los de ampliación y mejora, como sería el caso de la instalación de ascensor en un inmueble que no lo tenía anteriormente. ο Tributos y recargos no estatales, así como tasas y recargos estatales relacionados con los ingresos y sin carácter sancionador. ο Cantidades devengadas por terceros en contraprestación de servicios personales, tales como administración, servicios de vigilancia o portería. ο Gastos de formalización del contrato de arrendamiento o de abogados y procuradores en un procedimiento de desahucio. La DGT en consulta N.º V2319‐10 considera deducibles, de los rendimientos íntegros procedentes del alquiler de un local, el importe de las costas procesales y la minuta del abogado propio consecuencia de un litigio perdido por el propietario contra la comunidad de propietarios de la finca. ο Los saldos de dudoso cobro. Para que estos importes impagados, que se habrán sumado a los ingresos desde el momento en el que hayan sido exigibles, se puedan deducir, se tiene que dar una de las dos circunstancias siguientes: que el deudor se encuentre en concurso; o que hubieran transcurrido seis meses entre la primera gestión de cobro y el final del período impositivo (31 de diciembre de 2011). Si se
www.crucesyasociados.com
36