Téc tasación de inm i by Comisión de Capacitación CAPBA IX

CAMARA INMOBLIARIA ARGENTINA

http://www.cia.org.ar/

Carrera a distancia

Consultor Inmobiliario

Asignatura:

Técnicas de Tasación de Inmuebles I

Profesor Tas. y Mart. Púb. Daniel R. Boveri

Este material ha sido concebido como un texto básico, que pueda utilizarse para la

formación a distancia de la materia Técnicas De Tasación de

Inmuebles I en la carrera de Consultor Inmobiliario del Instituto de Capacitación Inmobiliaria.

El propósito de este texto es el de constituirse como un material:

a) Que represente un documento de actualidad para el estudio de la problemática de la Tasación inmobiliaria b) Que contribuya a la organización de los estudios del alumno c) Que sirva de acompañamiento en la tarea de aprendizaje En este material el alumno encontrará:

1. El programa de la asignatura desarrollado en tres módulos operativos, los cuales se dividen en una serie de unidades temáticas

2. El desarrollo pedagógico de los contenidos de cada unidad temática 3. En cada unidad temática se incluyen actividades (no evaluatorias) a desarrollar por el alumno en forma individual y autónoma y no requieren soporte especial para su resolución.

4. Gráficos, esquemas e ilustraciones que tienen por objeto facilitar la comprensión de ideas y su interpretación

5. Las actividades de evaluación obligatoria se encuentran en la finalización de cada módulo. Estas actividades deberán ser remitidas a su profesor de acuerdo al calendario académico que se le facilitará oportunamente. El criterio para la evaluación consta de tres ítems: Presentación del material, Redacción y ortografía e interpretación conceptual.

El trabajo debe comprender los siguientes apartados: a) Carátula: que incluya los datos personales y de la materia, el nombre del trabajo, y el número de la unidad correspondiente. b) Debido a que

cada unidad tiene contenidos bastante diferentes, las

actividades de evaluación obligatoria, deberán ajustarse en lo indicado en cada unidad. c) El trabajo debe ser presentado en formato Word (.doc) y su presentación será en hoja tamaño A4.

Presentación de la Materia Esta es la primera de las 3 materias dedicadas a la tasación de inmuebles previstas en el Plan de Estudios de la Carrera de Consultor Inmobiliario. Esta asignatura tiene por objeto satisfacer una de las necesidades más importantes que la sociedad exige del profesional inmobiliario: se trata de la determinación de valores económicos y el pronóstico de precios de los bienes. La determinación de valores solía hacerse antes, y en parte de la actividad inmobiliaria continúa haciéndose hoy, de manera intuitiva, y ese conocimiento resulta muy difícil de transferir a otras personas. Sin embargo, el sector inmobiliario exige conocimientos cada vez más sofisticados, y es por eso que ofrecemos al alumno el enfoque científico de la Tasación y un camino claro para llegar al valor: los métodos. Tras las primeras definiciones y conceptos que nos introducirán a la materia, analizaremos el entorno del inmueble a tasar, para pasar al tema central, se trata de la tasación de terrenos urbanos, mediante 2 métodos comparativos distintos: uno de reciente aparición, y otro tradicional.

Por ser el valor un número expresado en una unidad monetaria, a ese valor llegaremos mediante sencillos cálculos, que resultarán claramente explicados.

El docente a cargo de la cátedra, con 19 años de experiencia en la enseñanza de la tasación en el ámbito universitario y terciario, ha preparado el siguiente material especialmente para Ud., acompañándolo permanentemente, y esperando satisfacer sus primeras necesidades en estos nuevos conocimientos que adquirirá progresivamente.

Introducción a la materia En la actividad inmobiliaria, una de las tareas más importantes y quizá una de las más complejas es la tasación, tanto es así que aún en aquellas de pequeñas proporciones la tarea de tasar es reservada sólo a alguna persona muy particular, no sintiéndose el resto capacitado para hacerlo.

Ocurre que en esas pequeñas estructuras, el tasador es una persona que a partir de su experiencia pronostica precios posibles, y lo hace de una manera intuitiva, analizando las características del bien a tasar: ubicación, luminosidad, superficie, antigüedad, estado de conservación, etc., y a partir de la observación de esas características las compara con otros de valores conocidos, y dice que mediante un estudio de mercado, según la ley de la oferta y la demanda, llega a un número que sólo puede justificar a través de palabras.

Pero, ¿Qué hacemos cuando tasamos?. Cuando tasamos determinamos el valor económico de un bien, y ese valor estará dado por un número expresado en una unidad de moneda.

Entonces, ¿ podemos llegar a un número a partir de una montaña de palabras? Indudablemente no, y es ese el motivo por el cual ese conocimiento que se adquiere de manera intuitiva no se puede transferir a otras personas.

Si bien desarrollaremos estos aspectos más detenidamente, le voy contando un primer secreto: el secreto de la tasación está en el cálculo, ya que a esos números finales que determinan un valor se llega a partir de otros iniciales y de un proceso de transformación matemática.

Vale la pena aclarar que emplearemos la matemática más elemental, la de las 4 operaciones básicas, que se resuelven con las calculadoras más sencillas. 4

Objetivos Generales de la Asignatura a) De conocimiento a.1.- Entender que la tasación es una ciencia y que el camino para determinar valores es a través del método, cuyo aspecto central es el cálculo. a.2.- Saber establecer las características principales que la sociedad le otorga a un bien antes de tomar una decisión de compra.

a.3.- Conocer distintos caminos para determinar el valor de un mismo bien, para la resolución de variados casos prácticos.

b) De habilidades

b.1.- Manejar

correctamente las rutinas de cálculo requeridas por cada

método. b.2.- Adquirir la destreza necesaria para seleccionar los comparables adecuados requeridos por los métodos comparativos.

c) Actitudinales

c.1.- Generar una actitud activa en la realización de las actividades prácticas.

c.2.- Desarrollar la disciplina necesaria en la auto evaluación.

Contenidos de la Materia Módulo I: INTRODUCCIÓN A LA TASACIÓN DE INMUEBLES

Unidad I: INTRODUCCIÓN A LA TASACIÓN 1- La Tasación y su vinculación con la economía. Economía. 2- La tasación como ciencia. 3- Conceptos de valor, precio y costo. 4- Teorías del valor único y del valor según su finalidad práctica. 5- Los mercados. Concepto y diferentes tipos. Concepto de mercado asignable de realización.

Unidad II: ESQUEMA METODOLÓGICO 1- El estudio del entorno urbano de un inm ueble a tasar. La importancia de la Ubicación. 2- Infraestructura de obras y servicios públicos y equipamiento. 3Los factores extrínsecos o exógenos: positivos y negativos Determinación del carácter ubicación y su importancia en el proceso de tasación.

Módulo II: PRIMERA METODOLOGÍA DE TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS Unidad III: CARACTERÍSTICAS DEL BIEN INMUEBLE 1- Tasación de terrenos urbanos. 2- Parámetros fundamentales de los lotes de terreno urbanos. 3- El mapa de curvas de valores de lotes de terreno urbanos en función de la ubicación. 4- Formación de una base de datos. Selección y descarte de antecedentes. La superficie edificable. La incidencia inicial. 5Premisas para el trazado del mapa de curvas de valores Examinemos un primer caso. ¿Cómo trazaremos el mapa? Un ejemplo sencillo. Veamos otro ejemplo. Unidad IV: COMPARABLES 1- Los métodos comparativos. Aplicación del método comparativo con apoyo del Mapa de curvas de valores. La importancia del cálculo. 2- La Planilla Universal de Cálculo. 3- Interpretación de los resultados.

Módulo III: OTRO MÉTODO DE TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS

Unidad V: TASACIÓN DE TERRENOS 1- Tasación de Terrenos. Introducción al Método. 2- Conociendo un poco de historia: La ley de Hoffman y la Regla americana. 3- Los coeficientes de medida Las Tablas de Fitte y Cervini y del Tribunal de Tasaciones de la Nación. Determinación del lote tipo de comparación. 4- Concepto de valor unitario. 5Los problemas de la forma en las parcelas. 6- Procedimiento de “Antes y Después”. 1er. Caso: Tasación por expropiación. 2do. Caso: Tasación por compra de franja del lindero. 7- Lotes con forma de martillo. 8- Parcelas ubicadas en esquina. Antecedentes Históricos.

Módulo I INTRODUCCIÓN A LA TASACIÓN DE INMUEBLES Introducción a la tasación de inmuebles

es uno de los tres módulos que

componen la asignatura, e incluye conceptos básicos y definiciones

para

iniciarse en el estudio de la Tasación y propone un análisis del entorno de un inmueble a valuar. Analiza como se ha dado respuesta a la búsqueda del valor económico, tanto desde lo intuitivo y empírico hasta el enfoque científico actual.

Estos primeros conceptos de aplicación universal para todo tipo de bienes, hace hincapié en los inmuebles.

Dedica atención especial al estudio de uno de los caracteres sólo aplicable a los inmuebles: su ubicación y el análisis del entorno que lo rodea, de gran importancia para la determinación de valores.

Unidad I Introducción a la Tasación

Unidad I - Desarrollo de Contenidos

Unidad I Introducción a la Tasación

Introducción En esta unidad analizaremos la vinculación que existe entre la economía y la tasación como ciencia autónoma

La premisa principal de la unidad, es la de echar las bases para el estudio de los conceptos que apuntan a satisfacer las primeras ideas de la tasación de cualquier bien en general, y de los inmuebles en particular.

1- LA TASACIÓN Y SU VINCULACIÓN CON LA ECONOMÍA Del punto anterior, rescataremos algunas palabras que nos introducirá a este nuevo:

valor,

precio,

moneda,

mercado,

oferta,

demanda,

etc.,

que

precisamente son conceptos que la tasación toma de la economía. Por lo tanto tiene la tasación una vinculación directa con la economía. A partir de aquí introduciremos los primeros conceptos. Economía

Es la ciencia que estudia y se ocupa de la producción, y distribución e intercambio de bienes y servicios tendientes a satisfacer las necesidades humanas (alimentación, vestidos, salud, educación, dinero, viviendas, fábricas, etc.), y que adecua los bienes (siempre escasos), a múltiples fines. Es, entonces, la economía una ciencia social, ya que tiene como destinatario 9

Unidad I Introducción a la Tasación

al hombre, puesto que estos vestidos, casas, etc., si no existiera el hombre, dejarían de ser riquezas.

Lo que configura esencialmente a la economía son las acciones de los hombres. El precio es un tema que interesa a la economía, ya que el mismo es la relación de intercambio de bienes. En el intercambio de dichos bienes, la moneda es casi siempre uno de los bienes de intercambio.

Cada hombre valora de manera diferente cada bien, y aún sus propias valoraciones son cambiantes con el tiempo.

Veamos un ejemplo: el propietario de un bien lo valora en 100 unidades monetarias. Aparece un interesado y lo valora en l50 unidades monetarias. Habrá entonces, intercambio del bien por el dinero, ya que supera las expectativas que acerca del precio el vendedor tenía.

Si en lugar de pensar en sólo 2 personas, pasamos a un conjunto de varios propietarios del mismo tipo de bien y de varios interesados, a ese conjunto se lo llama mercado.

Unidad I Introducción a la Tasación

2- LA TASACIÓN COMO CIENCIA

TASAR es pronosticar el valor económico de un bien, y ese es su objetivo. Por lo tanto, la tasación se ocupa de pronosticar precios de un bien determinado, para un mercado determinado (real o idealizado) y en un momento determinado.

A ese pronóstico se llega, según algunos, mediante una serie de técnicas y consejos, o sea, básicamente, de manera intuitiva.

Para otros, la tasación es una ciencia. Cuando una parte del conocimiento humano llega a la categoría de ciencia el camino para llegar a ella es el método.

Entendemos hoy, que la tasación es una ciencia en evolución. De modo que, siempre que estos métodos estén lo suficientemente desarrollados, y no resulten extremadamente complejos, abordaremos los temas de tasación a través de métodos.

3- CONCEPTOS DE VALOR, PRECIO Y COSTO

precio es (generalmente), una suma de dinero que

efectivamente se paga por un bien. El valor es el precio potencial, es el pronóstico de ese precio (si no existiera

Unidad I Introducción a la Tasación

ese precio tampoco existirían los valores). Cuando tasamos, nos estamos anticipando a esos precios posibles. Para determinar ese valor, no tendremos en cuenta lo que cada uno de nosotros le asigne en nuestra propia escala de valores, si no la que reconoce el grupo social en la que él actúe (mercado). El costo, es la cantidad de dinero que se paga por una cosa, representando el monto total de gastos y consumos.

Ejemplo: Pensemos en la composición del costo de un sándwich de Hamburguesas. El costo total, estará dado, sintéticamente, por el costo del pan, la hamburguesa, el queso, la lechuga, el tomate, la mayonesa, etc.

Si a éste se le agregan unas gotas de trementina (se emplea como disolvente para barnices y en la fabricación de insecticidas), por lo tanto, es tóxico. Evidentemente, su costo aumentará.

Pero, ¿Qué sucederá con el valor y con el precio?

Porque ¿qué utilidad tiene el sándwich? Obviamente, satisfacer el apetito, pero, ¿quién concientemente comería algo con una sustancia tóxica?

Seguramente nadie, y si quisiéramos este bien, su precio, y por ende su valor, serían sensiblemente inferiores, o simplemente, desaparecerían.

Sin embargo, en algunas ocasiones resulta importante determinar costos en la tasación y en el corretaje inmobiliario.

Unidad I Introducción a la Tasación

Cuando estamos, por ejemplo, frente al caso de un inmueble a estrenar, ya que en estos casos también interesan no sólo los valores de mercado sino los costos de construcción para determinar los beneficios posibles.

En síntesis, costo, valor y precio son distintos. En adelante, utilizaremos tasar y valuar como sinónimos, aunque sería mejor y más preciso utilizar tasar que valuar, por tradición española e iberoamericana y por derivar este último del inglés.

4- TEORÍAS DEL VALOR ÚNICO Y DEL VALOR SEGÚN SU FINALIDAD PRÁCTICA El ingeniero argentino, Mario Chandías, especialista en cómputos y presupuestos para la construcción de edificios, por ende, en costos, cuyo libro “Cómputos y

Presupuestos” es de amplia difusión entre estudiantes y

profesionales de arquitectura e ingeniería, fue también, un importante tasador americano.

Él sostenía que el valor era único, en tanto que otra corriente de pensamientos, entiende que el valor es variable, y depende de su finalidad práctica.

En los últimos años, la teoría del valor único tiene escasa aceptación, en cambio, la otra, es mayoritaria. Las finalidades prácticas de la tasación podrían ser: la compraventa, el seguro, la garantía de créditos, la determinación de valores físicos, el alquiler, la pericia judicial, etc. En todos los casos, el valor será distinto.

Unidad I Introducción a la Tasación

Por ejemplo: el valor físico es una sumatoria de costos.

Construir el mismo edificio en dos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, tales como el elegante barrio de Recoleta, y otro, bastante distinto, como el de Villa Soldati,

considerando que el terreno

ocupado por el edificio de Villa Soldati fuera de una superficie muy superior al de Recoleta y por ende, el mismo valor que el de aquel, tendríamos como resultado el mismo costo para ambos edificios, ya que el costo de construcción también sería el mismo.

Sin embargo, si pusiéramos a la venta ambos,

indudablemente obtendríamos un mayor precio en la Recoleta que en Soldati. 5- LOS MERCADOS. CONCEPTO Y DIFERENTES TIPOS CONCEPTO DE MERCADO ASIGNABLE DE REALIZACIÓN En

Tasaciones es bastante común referirse al mercado potencial de

comercialización que tiene un bien, también llamado mercado asignable de realización.

Aunque sería mejor pensarlo sobre la base de la demanda

potencial de un bien.

Ejemplos: Quinquela Martín es un importante artista plástico argentino del siglo XX, que desarrolló su actividad fundamentalmente en la pintura, y es famoso por sus obras inspiradas en el ribereño barrio de La Boca, el puerto y su gente, razón por la cual existe una mayor demanda de esa temática que de naturaleza muerta.

Por lo tanto, si se ponen en venta 2 óleos de las mismas medidas, la misma fuerza expresiva y estado de conservación, seguramente se obtendrá un mayor precio por el que refleje el tema de la Boca.

Unidad I Introducción a la Tasación

En inmuebles: Un departamento ubicado en el

3er. Piso de un edificio sin

ascensores, tendrá una demanda restringida, ya que muchas personas debido a su edad, o a su estado de salud, o simplemente de gustos, no tendrán interés en subir 3 pisos por escalera.

También tendrá un mercado potencial restringido un departamento muy oscuro, por mejor estado de conservación y ubicación que tenga; o un inmueble de gran categoría y superficie frente a una villa de emergencia.

En cambio, un departamento bien ubicado, inserto en un edificio de buena calidad constructiva y mantenimiento, que tenga buena luminosidad y vistas, tal como podría ser un departamento de 2 ambientes en Barrio Norte, aunque no esté en buen estado de conservación, tendrá un buen mercado potencial.

En bienes tecnológicos: Un automóvil fuera de serie tendrá un mercado potencial restringido, en contraposición con otro, de fabricación seriada, de

marca reconocida, de fabricación nacional, con provisión de repuestos garantizada. En síntesis, al mercado potencial se lo calificará como: amplio, bueno, normal, medio, medio con restricciones, acotado, restringido, etc.

Unidad I Introducción a la Tasación

Unidad I - Resumen

Ciencia

Método

Economía

Tasación

Objetivos

Mercados

Definiciones

Teorías

Unidad I Introducción a la Tasación

Unidad I – Actividades Prácticas

! Actividad no evaluatoria Plantee en un breve ejemplo el caso de un inmueble cuyo mercado potencial sea restringido, de manera semejante a la que fuera expresada en el texto.

Unidad I Introducción a la Tasación

Unidad I – Glosario

& Ciencia: Modo de conocimiento metódico que aspira a formular, de manera rigurosa, las leyes por medio de las cuales se rigen los fenómenos. Potencial: Que puede suceder o existir. Equivalente de una cosa respecto de otra en capacidad, virtud, o eficacia. Pronóstico: Anuncio hecho a partir de ciertas señales, de algo que va a ocurrir. Sinónimos: augurio, predicción, vaticinio.

Unidad I – Bibliografía Recomendada •

Manual del Tasador, Capítulo I Eduardo Magnou Ed. Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1992.

•

Norma IRAM 34851. Instituto Argentino de Normalización. Buenos Aires, 1995

Unidad I Introducción a la Tasación

Unidad I - Evaluación

Evaluación de presentación obligatoria Complete la siguiente Grilla

La misma bien puede enviarse en un formato similar al siguiente, o bien numerar las palabras de 1 a 10 con los términos que correspondan a lo solicitado, sin ser incluidas dentro de una grilla.

1. ¿Cuál es una de las tareas más importantes que desarrolla en el ejercicio de su profesión de Consultor Inmobiliario? 2. ¿Cuál es el pronóstico del precio? 3. ¿Qué establecemos cuando nos anticipamos a un precio? 4. Sinónimo de tasar. 5. Lo que se paga en moneda a cambio de un bien o de la prestación de un servicio. 6. Forma de tasar anterior a la aplicación de métodos. 7. Camino que nos conduce al valor. 8. Ciencia que tiene una vinculación directa con la tasación. 9. Además de un número, ¿qué necesitamos para determinar un precio? 10. Apellido de un gran tasador argentino.

Unidad II Esquema Metodológico

Unidad II - Desarrollo de Contenidos

Unidad II Esquema Metodológico

Introducción En esta unidad estudiaremos el entorno que tiene un inmueble urbano a tasar, realizando el análisis insustituible que requiere todo informe de tasación.

Examinaremos cuáles son las características más importantes que la demanda considera como positivos o negativos antes de tomar una determinación de compra en un barrio.

1- EL ESTUDIO DEL ENTORNO URBANO DE UN INMUEBLE A TASAR La importancia de la ubicación En la tasación de bienes inmuebles urbanos, a diferencia de otros bienes, la ubicación es un factor de enorme gravitación para determinar el valor del mismo, dado que 2 inmuebles idénticos, en ubicaciones distintas, tendrán seguramente distintos entornos.

Este aspecto puede determinar que la preferencia de la sociedad cuando demanda inmuebles, o sea, cuando compra, alquila o permuta, presione de diversas maneras, y así pagarse precios diferentes.

Este entorno distinto, que cambia con la sociedad misma, está marcado, en gran medida, por la propia geografía natural del lugar (ríos, sierras, mares, arroyos, diferencia de nivel y tipo de tierra, etc.).

Unidad II Esquema Metodológico

2- INFRAESTRUCTURA DE OBRAS Y SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO Los cambios necesarios para transformar ese terreno natural y están generados en decisiones políticas, que comienzan con el trazado de calles y de dotar a una zona de obras y servicios públicos y equipamiento que en varios aspectos satisfagan las necesidades del hombre cuando vive en un entorno urbano.

La decisión de vivir en la ciudad, a diferencia de la del campo, implica ventajas y desventajas. En las ciudades se hace un uso más mezquino de la tierra y se concentra la población que requiere servicios distintos que los del hombre de campo, y también un equipamiento urbano próximo.

3- LOS FACTORES EXTRÍNSECOS O EXÓGENOS: POSITIVOS Y NEGATIVOS A estos equipamientos y servicios públicos, y a todo aquello que constituye el entorno del inmueble que estamos tasando, sin considerar a dicho inmueble, porque están fuera de él, es lo que se conoce en tasaciones como factores extrínsecos o exógenos.

Estos factores extrínsecos pueden ser positivos o negativos para la vida del hombre en la ciudad, y estos aspectos se verán reflejados en los precios, y por ende en los valores.

Los servicios públicos que en general existen en todo sitio urbano están dados por la provisión de energía eléctrica, el tendido de la red de gas natural, agua corriente, desagües cloacales y pluviales, telefonía, etc.

Cabe mencionar que, si bien muchos de estos servicios están “privatizados”, no 21

Unidad II Esquema Metodológico

dejan de ser públicos, debido a que si bien el suministro, la explotación y facturación están manejados por empresas privadas, éstas tienen un plazo establecido por contrato, que finalizado vuelve a ser de dominio público.

Otros: Pavimentos, alumbrado público, etc. En cuanto al equipamiento necesario para el desarrollo de la vida en la ciudad, encontramos, entre los más difundidos, los siguientes.

Educacional:

compuesto

por

guarderías

infantiles

jardines

maternales, nivel pre-escolar, instrucción primaria con las etapas locales previstas por la autoridad educativa competente, enseñanza media, terciaria, universitaria, y de distintas disciplinas no oficiales. Este equipamiento debe ser asistido por bibliotecas y actividades conexas.

Comercial: De venta de artículos de consumo diario, periódico, ocasional, ya concentrados en centros comerciales y paseos de compras, o bien aislados.

Deportivo: Instalaciones deportivas y de educación física: clubes, sociedades de fomento, estadios, natatorios, etc.

Cultural y de esparcimiento: Salas de espectáculos: teatros, cines, confiterías bailables, museos, salones de exposiciones.

Unidad II Esquema Metodológico

Institucional

Bancario:

Palacios

Municipales,

delegaciones

municipales, registros civiles, Organizaciones no gubernamentales, bancos, financieras, etc.

De Seguridad: Integrado por comisarías y destacamentos policiales Bomberos, etc.

De Salud: Hospitales, salas de primeros auxilios, sanatorios, clínicas, servicios de ambulancias, etc.

Transporte

Público:

ferrocarriles,

colectivos,

subterráneos,

taxímetros, etc.

Espacios Verdes: plazas, plazoletas, parques.

Accesos y vías de comunicación: Es un tema de vital importancia para la vinculación actual y el potencial desarrollo de las áreas urbanas, que está asistido por avenidas, autopistas, rutas, y sus accesos directos a centros poblados.

El tema del estudio de las distancias del inmueble urbano a tasar con respecto a cierto equipamiento: educacional, comercial, etc., es de vital importancia para el inmueble que motiva la tasación.

Unidad II Esquema Metodológico

Factores extrínsecos negativos

Las zonas urbanas son fundamentalmente residenciales, teniendo en cuenta esta premisa es que cito los factores extrínsecos negativos más importantes.

Estos factores están originados en visuales y olores desagradables, ruidos molestos, situaciones peligrosas, contaminación ambiental, colectividades o grupos sociales que causan rechazos, zonas inundables, entre otras.

Los originados en visuales desagradables están dados por cementerios, salas velatorias, construcciones precarias o muy mal mantenidas, albergues transitorios.

Los causados por los ruidos molestos: escuelas con gran número de alumnos, lugares bailables, algunas industrias, avenidas con gran caudal de transporte público.

Los causados por la contaminación ambiental están dados por basurales, depósitos de sustancias tóxicas no controlados, etc.

Las que se fundan en los olores desagradables: frigoríficos, curtiembres, mercados concentradores para la venta de hacienda y alimentos perecederos.

Los factores peligrosos están dados por la presencia de villas de emergencia y 24

Unidad II Esquema Metodológico

asentamientos de viviendas precarias.

También son peligrosas algunas

industrias y depósitos de explosivos.

Los originados en problemas étnicos están dados por la presencia de colectividades, con costumbres distintas a las nuestras, que causan rechazos. El carácter ubicación y su importancia en el proceso de tasación En algunas circunstancias, algunos factores que en principio son positivos, si están ubicados en zonas aledañas al inmueble tasado, se transforman en aspectos negativos, si están al lado o muy próximos a ese inmueble que motivará nuestra tasación y por ende también gravitarán en la disminución del valor.

Por ejemplo: Si bien un supermercado próximo es positivo, se transforma en negativo si está al lado del inmueble tasado, por los trastornos que generan los transportes que descargan mercaderías. Una escuela con mucha población ruidosa, hospitales, comisarías, vías férreas, estadios deportivos, terminales de líneas de colectivos, etc.

También, de manera excepcional, hay factores extrínsecos negativos evidentes que a veces no gravitan negativamente en el entorno y su valor.

Ejemplos: El cementerio de la Recoleta de la Ciudad de Buenos Aires está rodeado de un elegante grupo de edificios de viviendas y de restaurantes de alto nivel.

El barrio próximo al estadio de River Plate, cercano al río de la Plata, se inunda frecuentemente, sin embargo, a pesar de esas 2 circunstancias negativas, los inmuebles son de alto valor.

Vale la pena destacar, que en el bonaerense barrio de San Isidro, existe una

Unidad II Esquema Metodológico

villa de emergencia importante y antigua, y paredón de por medio linda con un barrio elegante con inmuebles de valores importantes.

Algo semejante se da en los alrededores de varios clubes de campo (countries) y barrios privados, que tienen como vecinos villas de emergencia y asentamientos de viviendas precarias. Otros aspectos que hacen al estudio de los factores extrínsecos son la homogeneidad del

paisaje urbano, evaluando si existe un criterio estético

predominante, dado, entre otras cosas,

por las alturas de los edificios, la

tipología constructiva, la calidad y tipo de los materiales empleados en las construcciones.

También estudiar la tendencia de ese sitio urbano, ese futuro puede predecirse a través de la lectura del Código de Planeamiento Urbano local, acerca de cómo está planificándolo a través de las zonificaciones y usos predominantes, de cuál es el F.O.S y el F.O.T. (que veremos oportunamente), si existen posibilidades de Planes rectores a nivel provincial o nacional que involucren el área.

Existe un aspecto más sofisticado para evaluar, y es el análisis de la situación actual de la o las clases sociales que habitan el barrio y la movilidad social y por ende económica que esa población tenga en un futuro inmediato.

Otro tema vinculado a este aspecto es la posibilidad de tener fuentes de trabajo próximas, más aún cuando en ciertas áreas urbanas existe una única fuente de trabajo importante, que le dan vida económica al barrio, y por ende interés en invertir en él.

Seguramente el estudiante ahora se estará formulando la siguiente pregunta 26

Unidad II Esquema Metodológico

¿Cómo hago para “medir” esa ubicación distinta en función de un entorno diferente, que originará, lógicamente, diferentes valores en inmuebles idénticos?

La respuesta la tendremos cuando aprendamos a trazar un mapa de curvas de valores en función de la ubicación, en la próxima unidad.

Unidad II Esquema Metodológico

Unidad II - Resumen

Entorno

Factores Extrínsecos

Negativos

Positivos

Servicios Públicos Energía Eléctrica Gas Natural Teléfonos Agua Corriente Desagües Alumbrado Público Pavimento Transporte

Equipamiento Educacional Comercial Deportivo Esparcimiento Institucional Salud Seguridad Recreativo

Positivos que pueden Transformarse en negativos

Vistas Olores Ruido Peligro Contaminación Problemas Sociales Zona Inundable Otros

Negativos Que pueden neutralizarse

Unidad II Esquema Metodológico

Unidad II – Actividades Prácticas

! Análisis sugerido

Además de los factores extrínsecos, positivos y negativos, que existen en un barrio tales como los hemos enunciado en la unidad, determine:

1. Otros factores extrínsecos positivos. 2. Otros factores extrínsecos negativos.

Unidad II Esquema Metodológico

Unidad II – Glosario

& Etnia: Grupo humano cuyos integrantes están vinculados por lazos raciales o culturales. Exógeno: Que se origina en el exterior de algo o que se debe a una causa externa. Su antónimo es endógeno.

Unidad II – Bibliografía Recomendada

•

Momentos Inmobiliarios- La tasación, Capítulo I Jorge Alberto Gómez Prat, Stella Maris García de Gómez Prat. Ed. Euducor. Córdoba 2001

Unidad II Esquema Metodológico

Unidad II- Evaluación Evaluación de presentación obligatoria Trabajo Nº 2 Para ejecutar el siguiente trabajo de presentación y eva luación obligatoria, que tiene como base los tópicos estudiados en la Unidad Temática II, realizará el estudio de un barrio o más precisamente el sector de un barrio que Ud. elija, y será aquel en el cual trace el mapa de curvas de valores de terrenos urbanos en función de la ubicación, tal como se desarrolla en la Unidad Temática III.

Se recomienda leer la próxima unidad, debido a que deberá formar una base de datos de terrenos actualmente ofrecidos para la venta, o de venta reciente, debido a que si eligiera un barrio en el cual los datos solicitados son muy escasos, le resultaría conveniente trazarlo en otro donde esa cantidad de terrenos sea mayor.

Los siguientes son los tópicos que formarán parte de su trabajo de investigación: Ø

Ubicación del barrio: Provincia, municipio, nombre del/os barrio/s o

sector/es de barrios estudiados. Ø

Origen y evolución histórica del barrio en estudio: fecha de fundación,

causas de su transformación, principales actividades y/o industrias, distintas zonificaciones que la componen, uso más frecuente de los inmuebles, actividad social, etc. Ø

Análisis completo de los servicios públicos y del equipamiento existente.

Todo otro aspecto que enriquezca la investigación

Nota: Se valorará muy especialmente la calidad de la investigación y de presentación.

Módulo II Primera Metodología de Tasación de terrenos urbanos En este módulo se desarrollará el primero de los 2 métodos de tasación de parcelas urbanas, que estamos aplicando en los últimos años, siendo aún de escasa difusión y de exitosa aplicación.

Formaremos nuestra primer base de datos de parcelas urbanas ofrecidas para la venta o de venta

reciente con el propósito de cumplir 2 importantes

propósitos.

El 1er. propósito consiste en dar respuesta, dentro de un método comparativo de tasación, a cómo se determina el carácter ubicación, a través del trazado de un mapa de curvas de valores, aspecto que otros métodos dejan librado a la intuición del tasador.

El 2do. propósito es el de explicar y ejercitar el primer método de tasación que desarrollaremos en la materia, que consiste en pronosticar precios, teniendo en cuenta exclusivamente las características más importantes que la sociedad considera al tomar una decisión de compra de este tipo de inmuebles.

Unidad III Características del bien Inmueble

Unidad III – Desarrollo de Contenidos

Unidad III Características del bien Inmueble Introducción En la presente Unidad Temática comenzaremos a desarrollar el 1er. método de tasación de inmuebles.

Este punto de partida, estará dado mediante el estudio de las características centrales que, tanto la sociedad, como las empresas más sofisticadas tienen en cuenta en el momento de tomar una decisión de compra de parcelas urbanas. Con esas premisas trazaremos un mapa de curvas de valores en función de la ubicación, y echaremos las bases para realizar las primeras tasaciones.

1- TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS A menudo escuchamos la siguiente pregunta:

¿Quién mejor tasa?

La respuesta se divide en dos partes. Una de ellas, en síntesis, es quien mejor información tiene.

Mucha información no siempre es sinónimo de

buena información, si fuera así, podríamos llegar a la conclusión errónea de que aquel que navega todo el tiempo por Internet tiene mayores chances de tasar mejor.

La segunda parte de esa pregunta tiene como respuesta que es quién mejor procesa esa información.

También el tasador novel pregunta:

Unidad III Características del bien Inmueble

¿Cuál es la actitud personal que se debe tener frente al bien a tasar?

Los nuevos conocimientos deben basarse, preferentemente, en otros conocidos.

Todos nosotros, desde que éramos niños, y teníamos una moneda, nos acercábamos a un kiosco y elegíamos la golosina que a nosotros nos gustaba, entre otras muchas, y ya establecíamos una comparación antes de tomar una decisión de compra.

El comprador adulto toma decisiones de compra, y previamente hace una selección, y por ende un descarte de lo que le ofrecen, y esto ocurre cotidianamente.

Quizá sea este rol de comprador (más aún que el del vendedor) el que ha de estudiarse detenidamente antes de pronosticar precios, ya que si el bien a tasar se ofrecerá en el mercado de compraventa, ese bien va a competir con otros de características más o menos similares, que todo comprador analizará antes de decidirse.

El valor colectivo más probable surgirá del estudio de otros bienes que llamaremos comparables o antecedentes, cuyas características son conocidas y cuyos valores también son conocidos, y que formarán parte de una Base de datos.

En cuanto al bien que tenemos que tasar, conocemos sus características, pero su valor (nuestra incógnita) es desconocido.

Unidad III Características del bien Inmueble

2- PARÁMETROS FUNDAMENTALES DE LOS LOTES DE TERRENO URBANOS Habíamos expresado, que el camino para llegar a la verdad de las ciencias es el método. También dijimos, que muchos piensan que las cosas valen por la utilidad que tienen.

¿Qué utilidad tendrá un lote de terreno urbano baldío?

La respuesta es inmediata: su edificación, en contraposición con el terreno rural, que tendrá como función fundamental el cultivo y la cría del ganado, o el minero, que es la explotación de esos recursos naturales.

Pensemos en cuáles son las características más importantes que los compradores estudian antes de tomar una decisión de compra de un lote de terreno urbano.

Una de ellas es su ubicación y su entorno.

La cuantificación de ese carácter ubicación, surgirá del trazado de un mapa de curvas de valores relativos.

Otro es el monto, que es una suma de dinero, que inevitablemente utilizaremos como dato, y que proviene de distintos mercados.

Ese lote de terreno puede estar ofrecido para la venta, ya por una inmobiliaria como por su propietario, a ese mercado lo llamaremos: de oferta.

Podemos enterarnos del precio del bien que surgió de una compraventa 35

Unidad III Características del bien Inmueble

reciente, tanto por intervención de una inmobiliaria como la efectuada entre particulares, y que también será utilizado como dato. Debido a que ya no es un pronóstico del precio, sino un precio, a ese mercado lo llamaremos de compraventa o realización.

Por último, también podemos encontrar datos de parcelas rematadas recientemente. Cabe acotar que la mayor parte de los lotes de terreno urbanos que se rematan, es por orden judicial, en subasta, y si bien los inmuebles empiezan a ofrecerse con una base, a ésta quizá no llegue ningún oferente, y en otra oportunidad salga sin ésta. De todos modos, en cualquier remate se vende al mejor postor, y se le “baja el martillo” a éste.

El precio obtenido en un remate, debido a la necesidad de liquidación en ese acto público, seguramente será inferior al obtenido que cuando interviene en la operación una inmobiliaria, que buscará, artesanalmente, a quién más pague por ese bien. A este mercado lo llamaremos de liquidación.

Volviendo al tema de la edificación de una parcela urbana, consideraremos otra característica importante: la cantidad de metros cuadrados que se pueden llegar a construir, cuestión un tanto compleja en algunos municipios, y que implica siempre un estudio del Código de Planeamiento Urbano local.

Al sólo efecto de simplificar el tema, tomaremos solamente del citado Código, el F.O.T. (Factor de Ocupación Total), que es un número que multiplicado por la superficie dela parcela determina la superficie edificable, o sea, la cantidad de metros cuadrados “a construir” en una parcela, y será ésta, en el caso de los terrenos la que llamaremos Aptitud Cuantitativa, que es un quantum, y esa cuantificación tendrá en cuenta otra característica importante 36

Unidad III Características del bien Inmueble

en otros tipos de bienes.

A manera de abreviatura citaremos la siguiente:

Monto: MT Mercado: ME Ubicación:UB Aptitud Cuantitativa: AQ

Como el valor es un número que se expresa en una moneda, a ese número se llega partiendo de otros números iniciales que serán modificados mediante un proceso de cálculo. Es justamente el cálculo el aspecto central de la tarea del tasador.

Antes de continuar analizando el tema del cálculo, nos falta aclarar cuál es la influencia que estos 3 tipos de mercado tienen en el monto.

Diremos entonces, que si pensamos que por un bien podemos obtener un precio de $100, lo ofrecemos para la venta, o sea, lo publicamos en la sección de avisos clasificados en los diarios, en las carteleras de las inmobiliarias, en revistas inmobiliarias de distribución zonal, en los sistemas que comparten varias inmobiliarias, en Internet, etc., a un valor de oferta de $110.

Si en cambio, ese mercado es de liquidación, seguramente no alcanzaríamos a esos $ 100, será menor, y dependerá del mercado potencial de ese bien. Para un lote de terreno, interpretamos que estará cerca de $75.

Unidad III Características del bien Inmueble

Por lo tanto, tendremos como asimiladores de mercado, los siguientes: De Oferta:

110 ó 1,10

De Compraventa o Realización: 100 ó 1,00 De Liquidación:

75 ó 0,75

Conviene aquí detenernos a pensar en: ¿Qué es un asimilador? ¿Qué es un coeficiente?

Ya expresamos que con los métodos comparativos llegamos a valores de mercado, partiendo del estudio de bienes comparables o sustitutos, de características y valores conocidos.

Ahora bien, esos comparables ¿son idénticos al que tengo que tasar? No. Por eso debemos establecer en cada uno de sus aspectos fundamentales cuán semejantes son o cuán diferentes son, con respecto al bien a tasar, y lo tenemos que hacer por medio de un número que llamaremos asimilador.

En otros métodos comparativos se denominan coeficientes de corrección.

¿Cómo surgen y se determinan esos asimiladores o coeficientes de corrección?

Comencemos por los coeficientes de corrección: estos son determinados por el autor del método, ya sea una persona o una institución, partiendo de la base que ese método determina “a priori”, cuales son las características que tendrá un bien que se denomina “tipo” de comparación. (Así tenemos un lote “tipo”, un departamento “tipo”, un local comercial “tipo”, etc.), en cada uno de sus aspectos más importantes, de modo tal que este tipo de comparación no corresponde al mejor bien, sino a un standard, a partir del cual se establecen

Unidad III Características del bien Inmueble

las comparaciones.

Ese tipo tendrá coeficiente “1,00” en todas las

características evaluadas.

Algo similar ocurre cuando los docentes evalúan a sus alumnos.

En el ámbito universitario para que un alumno sea evaluado con la calificación final de “4” (éste es un standard mínimo de aprobación), el docente que está a cargo de una cátedra establece todos los aspectos a evaluar en un alumno para que alcance ese 4, que será el tipo de comparación en el grupo. No todos llegarán a esa calificación, algunos los alcanzarán, y otros lo superarán. Obviamente, el alumno calificado con 4 no es el mejor de la clase, el mejor lo superará y se acercará o logrará un 10.

En cuanto al concepto de asimilador, tomaremos el concepto de la Norma I.R.A.M. 34.851.

El I.R.A.M. es el Instituto Argentino de Normalización (ex Instituto Argentino de Racionalización de Materiales), asociación civil sin fines de lucro, cuya sede está ubicada en la calle Perú 552/56 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En síntesis, es una institución destinada a determinar estándares de calidad mínimos de materiales y servicios tan diversos, como materiales de construcción, eléctricos, lubricantes, dibujo técnico, productos químicos, preservativos y también tasaciones, y administración de inmuebles, entre muchos otros.

Si bien sus normas son de aplicación voluntaria, debido al prestigio de la institución y a la profundidad y debate en el tratamiento de las mismas, los productos y servicios con el sello I.R.A.M., son exigidos en numerosas licitaciones públicas y preferidas por muchos particulares. 39

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Existen numerosos sub-comités de normas, entre ellos el de Tasaciones, que se reúne en forma mensual o bimestral, con asistentes del interior, cuyas reuniones convocan a instituciones académicas, comerciales y consumidores vinculadas con el sector, y que están abiertas a la asistencia y participación de todo público, que en forma gratuita, pueden hacerlo en forma personal, o bien por correo, fax, e-mail, etc., interesados en debatir y redactar normas. Volviendo al concepto de “asimilador”, esa norma expresa ”Factor que indica la relación cuantitativa entre el antecedente y el problema”.

3- EL MAPA DE CURVAS DE VALORES DE LOTES DE TERRENO URBANOS EN FUNCIÓN DE LA

UBICACIÓN

Este mapa tiene el exclusivo objetivo de estudiar el carácter ubicación, de modo que sólo se utilizará para tasar inmuebles.

Comúnmente en otros métodos el carácter ubicación es determinado por el tasador, mediante un coeficiente, sobre la base de su experiencia, y en esos casos, los más experimentados, o los que conozcan más una determinada zona, se beneficiarán de ese conocimiento en detrimento de los otros.

Para trazar un mapa de curvas de valores de lotes de terreno urbanos de la misma superficie edificable en función de su ubicación, en un barrio cualquiera, tenemos que formar previamente una base de datos de parcelas de características y valor conocidos, ya ofrecidas para la venta, ya vendidas

Unidad III Características del bien Inmueble

recientemente tanto entre particulares como en remate. 4- FORMACIÓN DE UNA BASE DE DATOS Si bien lo ideal es que estas parcelas estén próximas entre sí, debido a las características del barrio,

densidad edilicia, circunstancias especiales del

mercado, etc. a veces están aisladas.

También resultaría una restricción si sólo utilizaríamos en esta base de datos parcelas baldías, ya que en muchos barrios no existen o son muy escasas. En esos casos, utilizaremos aquellas, que aún estando edificadas, las inmobiliarias que las comercializan la ofrecen como si fueran baldías, dado a que lo edificado en ellas, debido a su antigüedad, estado de conservación, decrepitud, características constructivas precarias, o bien el caso de parcelas que debido a su excelente entorno y poco aprovechamiento de su superficie edificable y escasez de oferta de parcelas ofrecidas para la venta, son demandadas como si se tratara de parcelas baldías, y las inmobiliarias las ofrecen como “valor lote”.

¿Cuáles son las fuentes de información para formar esta base de datos? Estas son múltiples, para el mercado de oferta, entre otras serían:

ü Publicaciones en avisos clasificados de diarios de gran difusión. ü Publicaciones en diarios y periódicos de distribución zonal. ü Revistas especializadas. ü Sistemas de información digital de inmobiliarias agrupadas. ü Sistemas de información digital que recopilan avisos clasificados de

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diarios de gran difusión nacional. ü Internet. ü Carteles de inmobiliarias en las parcelas ofrecidas en venta. ü Base de datos de cada inmobiliaria. ü Búsquedas realizadas por inmobiliarias. ü Precios de parcelas recientemente vendidas, entre particulares. ü Precios de venta de parcelas, obtenidos en subastas judiciales. ü Otros.

En cuanto a las parcelas, expresamos que las mismas deben ser de características conocidas y de valor, o precio, también conocidos, si algunos de éstos ítem faltaran, la información será incompleta, y no podrá ser tomada como dato.

Como característica tomaremos la ubicación exacta de la parcela, la calle y el número, o, al menos si se trata de la vereda par o impar, debido a que esa calle podría ser el límite de dos zonificaciones distintas, que tengan F.O.T. distintos.

También formará parte de las características la forma del terreno, ya rectangular o bien regular, o de forma irregular, con martillos, trapecios, etc., las medidas de frente, contrafrente, laterales derecho e izquierdo y de otros lados si existieran.

La falta precisión de las medidas y forma, sin embargo, podrán obviarse; en cambio, lo que no podrá omitirse es la superficie.

La superficie edificable

La superficie de la parcela es el paso inicial para determinar la superficie edificable en la misma, que se obtiene a partir de la aplicación de la siguiente fórmula: Superficie Edificable = Superficie de parcela x F.O.T. 42

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Ejemplo: Superficie Edificable =

300 m2

x 1,6

= 480 m2.

Recordemos también que la Aptitud Cuantitativa, en el caso de los terrenos es igual a la Superficie Edificable. Aptitud Cuantitativa = Superficie edificable

Es lamentablemente común descubrir que en la praxis de la tasación se desperdicie información. Aprovecharemos los conocimientos que tenemos hasta el momento para aplicarlos a otro, que es considerado siempre para tomar una decisión de compra por parte de cualquier empresa constructora, que por su propia actividad se transforma en un demandante habitual de terrenos. La incidencia inicial

Se trata de la incidencia inicial que en toda edificación tendrá el costo de la tierra, o sea el primer componente importante en el costo total de una construcción edilicia, que se expresa en $/ m2, que se determina de la siguiente manera. Incidencia Inicial = Monto Superficie Edificable

Ejemplo: Incidencia Inicial = $ 100.000-

= $ 172,41/m2.

580 m 2

Despejemos ahora, otro interrogante:

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¿Cómo encontrar lotes de terreno de la misma superficie edificable, siendo que una manzana, aún considerada como típica, está compuesta por parcelas de distintas dimensiones y por ende de distintas superficies edificables, y además, en algunas de ellas existen 2 F .O.T distintos?

Es importante en tasaciones no pensar tanto en valores absolutos sino en valores relativos. Si el pasaje para un viaje en transporte subterráneo de pasajeros es de $ 0,70 y se decide aumentar a

$ 0,75, en valores

absolutos, el incremento es de $ 0,05, que por ser, prácticamente la moneda de acuñación más baja, éste, en un primer análisis podría resultar insignificante. Sin embargo, en valores relativos ese incremento supera nada menos que el 7%.

En ese orden de ideas, nuestro mapa de cur vas de valores se graficará partiendo de la base de valores relativos en lugar de hacerlo con valores absolutos.

Supongamos que las parcelas “A” y “B”forman parte de una base de datos y se están ofreciendo para la venta. Parcela “A”

Parcela “B”

Monto:

$ 70.000-

$ 79.000-

Superficie:

200 m2

300 m2

F.O.T .: Superficie Edificable: Incidencia Inicial:

l,8 360 m2 $194,44/m2

1,3 390 m2 $ 202,56/m2

Notamos que todas las características de ambas parcelas son distintas, y podrían aún ser mucho mayores las diferencias, incluso sin estar expresado, inferimos que la ubicación será seguramente distinta.

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¿Qué ocurriría si a esas parcelas que forman parte de una base de datos que, obviamente, tienen ubicaciones distintas y también diferentes aptitudes cuantitativas, (que en nuestro caso son las superficies edificables), se podría matemáticamente transformarlas y llevarlas todas a la misma superficie edificable, fijada arbitrariamente por el tasador? Evidentemente, se modificaría su verdadero valor porque ya no podría edificarse la cantidad de metros cuadrados originales sino otra cantidad virtual, en virtud de trazar nuestro mapa de curvas de valores en función exclusivamente de su ubicación.

Para el caso de las 2 parcelas que nos sirven de ejemplo, supongamos que queremos llevarla a una superficie edificable que arbitrariamente fijamos en 280 m2.

Esta cifra sería la del tipo de comparación y podríamos haber

adoptado cualquier otra Por Ej.: 100, 539, 412, etc., que no modificaría el dibujo de las curvas. Para la parcela “A”, tenemos una incidencia inicial de $ 194,44 x 280 m2 = $ 54.443. En el caso de la parcela “B” $ 202,56/m2 x 280 m2 = $ 56.717.

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5- PREMISAS PARA EL TRAZADO DEL MAPA DE CURVAS DE VALORES

Básicamente, un mapa de curvas de valores se parece a un mapa del relieve geográfico y debe trazarse como tal.

La diferencia es que en un mapa de relieve geográfico las curvas representan distintos números en metros sobre el nivel del mar, en cambio, en nuestro caso, representan valores económicos.

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Esta representación gráfica señalará zonas de altos valores, en otros sectores se evidenciarán mesetas, y en otros depresiones, intentando poner en evidencia, que como en todos esos sitios se podrá construir la misma superficie, las curvas de mayores valores señalarán mejores entornos que aquellas de valores inferiores.

Como la mayor parte de los datos de un mapa de curvas de valores surgen del mercado de oferta, el mapa hará evidente que en algunos casos, los valores

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solicitados están exageradamente altos con respecto a otros, y van a provocar turbulencias, verdaderos “cuellos de botella”, en cuyo caso esos datos con valores fuera de mercado deberán ser descartados por el tasador, ya que es responsabilidad de éste la selección de los antecedentes que utilizará en sus informes de tasación, lo que implica el descarte de algunos de ellos.

Volviendo al trazado del mapa, observemos que en los mapas de relieve las curvas no se cruzan, y que también encontramos distintos sistemas de curvas que convergen tanto hacia los puntos más altos como a los más bajos.

Examinemos un primer caso

Estudiemos ahora el caso del trazado de un mapa de curvas de valores relativos en función de la ubicación en un barrio cualquiera. En ese barrio se ha seleccionado una muestra de 11 datos y se los identificó con una letra en el lugar correspondiente, habiéndose procedido previamente a transformar el dato al tipo de comparación.

Con ese fin elaboraremos una tabla en la cual ubicaremos con precisión cada

Unidad III Características del bien Inmueble

lote, con su monto original, superficie edificable, e incidencia inicial, a partir de allí se varía la superficie edificable para transformar el dato en tipo, y con el monto del tipo se procede a trazar las curvas. DATO Ubicación

TIPO

Monto

A.Q.

Incidencia

A.Q.

Monto

($)

(m2)

($/m2)

(m2)

($)

Calle 6 al 300

52.300

420

124,52

400

50.000

Calle 15 al 100

39.500

405

97,53

400

39.000

Calle 11 al 200

48.500

380

127,63

400

51.000

Calle 15 al 200

35.000

325

107,69

400

43.000

Calle 7 al 300

58.000

437

132,72

400

53.000

Calle10 al 500

70.000

500

140,00

400

56.000

Calle 10 al 300

66.000

433

152,42

400

61.000

Calle 11 al 400

49.000

344

142,44

400

57.000

Calle 15 al 400

51.000

453

112,58

400

45.000

Calle 11 al 500

67.000

496

135,08

400

54.000

Calle 14 al 300

72.000

543

132,59

400

53.000

¿Cómo trazaremos el mapa?

Las curvas se trazarán con los intervalos que determinará el tasador y que dependerá de lo cercano que estén los datos entre sí, de la escala adoptada en el mapa del barrio, y si el mismo presenta entornos inmediatos a esas parcelas (factores extrínsecos o exógenos) bastante parecidos o diferentes.

Estos intervalos serán múltiplos de 10, de 20, de 5, de 50, de 100, etc., sin omitir ninguna curva y sin intercalar otra que no corresponda a esos intervalos.

De la tabla precedente, notamos que en la columna de la derecha se ha procedido a redondear en miles los montos correspondientes al tipo, para trabajar en el mapa con esas sumas, desprovistas de los ceros.

Unidad III Características del bien Inmueble

Se adoptó, arbitrariamente, intervalos que son múltiplos de 3, por lo tanto encontramos curvas que van del 39 al 60.

Notamos que las curvas que coinciden con datos concretos son las de 39, 45, 51, y

57, sin embargo, las otras se han marcado, aunque no haya datos

concretos, pero que si los hubiera, seguramente responderían a esos números.

Unidad III CaracterĂsticas del bien Inmueble

Unidad III Características del bien Inmueble

Es importante destacar que si bien este mapa será una fotografía de la realidad en un lugar determinado y también de un determinado momento, convengamos que la economía, y la tasación como ciencia que es desprendimiento de la economía, es dinámica, en lugar de la fotografía es el cine, cuyas imágenes se suceden una tras otra, de modo tal que un mapa de curvas debe ser actualizado periódicamente, si es que se continúa tasando en un mismo barrio.

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Un ejemplo sencillo

Veamos ahora cómo trazar un mapa de curvas, para ello debemos establecer la siguiente premisa: las curvas no se cruzan, como tampoco se cruzan en un mapa de relieve o en una carta topográfica que indican la variación de niveles. Deben trazarse todas las curvas comprendidas entre un punto y el otro, sin intercalar valores que no corresponden.

98 C

En este caso hemos analizado en un sector de un barrio, (con una representación gráfica informal, a manera de borrador), compuesto por una muestra de 4 terrenos, denominados con letras, y también figura el número que surge de la tabla para armar el mapa en la columna del tipo, y se determinó que las curvas fueran trazadas con múltiplos de 10.

Tenemos que vincular todos los puntos con todos los próximos a él.

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En esta muestra tan pequeña, todos los puntos (lotes) están vinculados con los 3 restantes, ya sea en forma horizontal, vertical, o en diagonal. Pensemos en que los siguientes son todos segmentos de recta.

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Veamos ahora los múltiplos de 10 que pasan por cada uno de los segmentos: En el AB, son: 10, 20 y 30. AC: 10, 20, 30, 40, 50, y 60. BD: 40, 50, 60, 70, 80, y 90. CD: 70, 80, y 90. AD: 10, 20, 30, 40, 50 60, 70, 80, y 90. BC: 40, 50, y 60. Y no podrían pasar ni la de 30, ni la de 70, porque no están incluidos en ese segmento.

Es importante entonces determinar qué números están incluidos y cuales no están incluidos y por lo tanto no pueden pasar por el segmento.

Además, veamos que casualmente en este caso, a excepción de las diagonales, los otros segmentos tienen la misma medida.

otra

figura,

hemos

trazado

todos

los

segmentos

citados

proporcionalmente quedaron indicados los puntos por donde vamos a hacer pasar las curvas, ya que en la misma distancia pasarán distinta cantidad de curvas: 3 por el segmento CD y 9 por el AD.

En la última imagen vemos que, uniendo los puntos de los mismos valores trazamos las curvas y notamos que: ü no hemos cruzado curvas ü no fueron intercaladas curvas que no corresponden al segmento ni olvidado ninguna.

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También podemos arribar a algunas conclusiones:

En este sector del barrio en el punto A hay uno o varios factores extrínsecos negativos, como ser: zona inundable, villa de emergencia, u otros. En cambio en el punto D encontramos la zona de mayor valor, probablemente existiera hipotéticamente una avenida o un sector comercial, estación de ferrocarriles, u otros aspectos positivos.

Puede ocurrir en cambio que en ese dato, están solicitando por ese lote de terreno una cifra de la que podría considerarse más alta de lo normal.

Esta situación no sólo podría darse en ese lote, sino también en algún otro que integre la muestra.

Aquí tenemos que destacar una tarea importante para el tasador: y es la selección y descarte de datos, ya que además de ofrecerse a un valor muy alto, podría ocurrir que ese dato sea incorrecto o confuso

Esos errores conducen inevitablemente a otros errores si no son detectados a tiempo.

Unidad III Características del bien Inmueble

Veamos otro ejemplo

En este caso fue analizado un sector de un barrio con 8 lotes, recordando que siempre sus valores surgen de la columna de la tabla correspondiente al monto del “tipo”.

66 B

72 F

4 15

En este caso encontramos que el trazado del mapa refleja claramente 3 sistemas de curvas, 2 que convergen hacia los puntos más altos, y el otro, hacia los más bajos.

Unidad III Características del bien Inmueble

Convengamos además que si bien este trazado que se ha realizado termina en una especie de “marco” de un cuadro unido por los puntos exteriores, cuyos vértices son

lotes, este trazado podría completarse infinitamente con más

datos que generarán nuevas curvas.

Notemos que ya aparece en este gráfico, un conjunto de curvas cerradas como vimos en los mapas geográficos, en torno al sitio analizado de mayor valor.

Unidad III Caracter铆sticas del bien Inmueble

Unidad III - Resumen

PARCELA (Dato)

Base de Datos

Ubicaci贸n Monto Mercado Aptitud Cuantitativa

Tipo

Mapa de Curvas de Valores

UBICACION

Unidad III Características del bien Inmueble

Unidad III – Actividades Prácticas

! Realice un análisis de cómo va formando su base de datos para el trazado del Mapa de Curvas de Valores: ü Para formarla, ¿ Consultó varias fuentes de información? De ser así, ¿consultó personalmente en inmobiliarias? Y si es que si ¿recibió una información completa? ü Haciendo una síntesis

sobre la información obtenida por todas las

fuentes ¿Tuvo que descartar

algún

dato

por

tener

valor

excesivamente alto? ü ¿Descubrió errores en los datos relevados? ü ¿Chequeó personalmente el F.O.T. de cada dato?

Unidad III Características del bien Inmueble

Unidad III – Glosario

& Aptitud: Conjunto de condiciones que permiten desarrollar determinada función. Dato: Cada una de las cantidades que se supone conocidas en el enunciado de un problema.

Unidad III – Bibliografía Recomendada

•

Manual del Tasador, Capítulo 2 y 3 Eduardo Magnou E. Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1992

•

Normas I.R.A.M. Del subcomité de Tasaciones

Unidad III Características del bien Inmueble

Unidad III - Evaluación

TRABAJO Nº 3

Consigna : Trace un mapa de curvas de valores en función de la ubicación en el barrio o sector del barrio que Ud. eligió y ana lizó en la unidad II, de modo de aplicar y someter a evaluación los conocimientos enunciados en la unidad III.

Este es el trabajo más laborioso e importante de la materia, que además de poner a prueba todos los conocimientos aprendidos hasta el momento, constituye un desafío a su creatividad y la calidad de presentación de sus investigaciones.

Se trata de un desafío similar al que el futuro Consultor Inmobiliario deberá afrontar en el ejercicio de su profesión, en este caso voy a hacerle algunas indicaciones y permitirme realizar sugerencias. Indicaciones:

Represente en un plano del sector del barrio estudiado, podría ser de la guía tipo Filcar o similar, o tomada por Internet, o de cualquier otro medio, y en la escala que resulte conveniente:

1. Identifique con una letra todas las parcelas que tomó como dato. 2. Realice la “Tabla para armar el mapa” 3. Trace las curvas tal como se enseñó en la unidad. Sugerencias: Las siguientes son sugerencias acerca de la confección de Planillas individuales de cada parcela, que como notará, incluye fotografía. Ambas son distintas, fueron tomadas de Trabajos Prácticos realizados por

Unidad III Características del bien Inmueble

alumnos de modalidad presencial. Usted puede hacer otra con los datos que les resulten más útil y representativos.

También se sugiere, para los casos en los cuales no represente costo alguno, incluir planchetas catastrales de todas las manzanas en las cuales existan parcelas que sirvan como dato para el mapa, fotografías aéreas del barrio, etc.

No olvide que se evaluará muy especialmente su creatividad y calidad de presentación y análisis.

Unidad III CaracterĂsticas del bien Inmueble

Unidad IV Comparables

Unidad IV – Desarrollo de Contenidos

Unidad IV Comparables Introducción En esta unidad se desarrollará el primer método de tasación de parcelas urbanas. Se trata de un método comparativo novedoso, en el cual se estudian las características principales tanto del bien a tasar como el de los comparables. Esas características se compararán una a una, mediante la Planilla Universal de Cálculo y en este caso se tendrá como auxilio el Mapa de Curvas de Valores. Este método brinda la ventaja de poder aplicarse en la tasación de todo tipo de bienes

1- LOS MÉTODOS COMPARATIVOS Aplicación del Método comparativo con el apoyo del mapa de Curvas de Valores

Aprovecharemos el sector del barrio que ya habíamos analizado y trazado las curvas de valores en función de la ubicación, para tasar nuestras primeras parcelas aplicando el método.

Es preciso entonces realizar un estudio minucioso, que nos permita detectar datos que pueda conducirnos a errores.

Además de la selección y descarte de comparables que se realizara en el momento del trazado de curvas de Valores, necesitamos determinar cuáles son los bienes que resulten de antecedente válido para una tasación eficiente.

Unidad IV Comparables

Recordemos que cuando utilizamos métodos comparativos para determinar valores utilizamos bienes comparables cuyas características son conocidas y sus valores o precios son también conocidos.

La parcela que tenemos que tasar tendrá características conocidas y valor desconocido, pues esa es la función del tasador.

Ese valor desconocido se obtiene a partir del cálculo, y es ésta la

Unidad IV Comparables

tarea más importante del tasador, ya que un método de tasación no se basa tanto en lo descriptivo, como ocurre en el caso de una tasación no metódica, sino en establecer las características más importantes del bien, y una rutina de cálculo para determinar el valor.

La importancia del cálculo Además, esa rutina de cálculo debe ser explícita, debido a que cuando el tasador utiliza un método puede justificar el resultado.

La aplicación de un método se hace imprescindible cuando debemos probar lo que estamos exponiendo, como ocurre en numerosos trabajos técnicos y en los estrados judiciales.

En cuanto a la cantidad de bienes comparables que utilizaremos, en teoría, podríamos afirmar que puede tasarse a partir de un solo comparable, sin embargo, esto resultaría muy peligroso, ya que ese único dato podría ofrecerse a un valor demasiado alto, en cuyo caso haría fracasar nuestro pronóstico pues también consecuentemente será alto. En el caso de tener como antecedente un bien que ya fue vendido, si bien ya no es un pronóstico y podría considerarse un elemento de información más certero, el mismo podría haberse vendido en condiciones anormales, como ser: por un vendedor apremiado por deudas o que por otras circunstancias haya aceptado un precio bajo, o bien por un comprador demasiado entusiasmado por comprar ese bien, circunstancia que le habría hecho pagar un precio más alto de lo normal. Por tal razón, resulta necesario emplear al menos 2 comparables, y de ser 69

Unidad IV Comparables

posible más, ya que de esa manera minimizaremos los errores. Ejercicio

En 1er. término, tasaremos un lote de terreno ubicado en la calle 11, entre 8 y 10, para el mercado de oferta, que tiene una aptitud cuantitativa de 470 m2, Si bien la ubicación dentro del barrio ya la conocemos, tenemos que determinar cuál es la curva que se ha trazado más próximamente a la parcela a tasar.

En este caso es indudable que por nuestro lote pasa la curva 54.

Como lo estamos tasando para ofrecer para la venta, también sabemos que muy próximo a nuestro lote motivo de tasación hay varios otros que se ofrecen y que competirán con el que estamos tasando. En este caso utilizaremos los 2 lotes más próximos que nos servirán como comparables, podríamos utilizar muchos más, pero la rutina de cálculo es la misma. Los lotes que utilizaremos como antecedentes son el “C” y el “F”, cuyas características fueron expresadas en la tabla que realizamos para armar el mapa, y de ésta los extraeremos. 2- LA PLANILLA UNIVERSAL DE CÁLCULO

A continuación, armaremos una planilla de cálculo para desarrollar en forma explícita nuestra tasación, que bien podremos programar en una hoja de cálculo de gran difusión en el mercado, como Excel u otras, pero deberá recordarse que en el examen final el estudiante no contará con esa tecnología y tendrá que realizarlo con una calculadora sencilla.

Unidad IV Comparables

En el encabezado de la 1er. columna identificaremos el lote,

En el encabezado de la segunda irá el monto,

En la siguiente la del tipo de mercado,

En la cuarta la de Aptitud Cuantitativa,

Y en la última la de ubicación.

Este orden en las columnas bien puede ser modificado, pues no alterará el resultado. En los encabezados de la 1era. fila se identificará el lote a tasar, en la siguiente, debajo del monto, tendremos una celda sin completar al principio, ya que estará reservada para el resultado de nuestra tasación. En la celda que le corresponde al mercado, utilizaremos el asimilador que corresponde, tal como pide el enunciado, al mercado de oferta, y por último, la curva que pasa por la parcela o la que sea más próxima. §

En la 2da. fila están todos los datos del lote “C”, extraídos de la tabla con la cual armamos el mapa.

En la 3er. fila debemos calcular los asimiladores:

Unidad IV Comparables

Todos esos asimiladores se obtienen de la siguiente manera: en la fila que figuran los datos del terreno a tasar, y en cada uno de los caracteres figurarán en el numerador, y los del comparable en el denominador. §

Así, el asimilador de Ubicación se obtiene mediante la siguiente operación:

54= 1,06 51

Esto ya nos permite deducir que la parcela a tasar en comparación con el 1er. comparable está un 6 % mejor ubicada §

El asimilador correspondiente a Aptitud Cuantitativa será = 470 m2 = 1,23 380 m2

En este caso, el asimilador demuestra que la parcela a tasar admite una mayor superficie edificable, de 23 %. §

El de mercado =

110 = 1,00 110

En este caso demostramos el valor de la parcela a tasar responde al mismo mercado que el del comparable.

Ya obtuvimos los 3 asimiladores de los caracteres estudiado, ahora debemos obtener el asimilador total que sea el más representativo de los 3. §

Este asimilador total surgirá de la multiplicación de los otros 3, para nuestro caso será =

1,06 x 1,23 x 1,00 = 1,30

Este nuevo asimilador es la síntesis de los 3, puesto que habíamos notado que de los 3 aspectos analizados en 2 de ellos la parcela a tasar era superior a la parcela que sirve como 1er comparable. Esto nos permite establecer que a partir de la parcela “C” ya podemos dar, un

Unidad IV Comparables

pronóstico de valor para la parcela a tasar:

Valor del Comparable x Asimilador total = 1er. Pronóstico Reemplazando = $ 48.500 x 1,3 = $ 63.234

lo cual significa que para la parcela que estamos tasando le pronosticamos un valor superior de un 30 % más que a la parcela “C”.

Ahora obtendremos un segundo pronóstico de valor para nuestra parcela, haremos el mismo proceso, pero partiendo de los datos del 2do comparable, o sea, de la parcela identificada en nuestro mapa de curvas con la letra “F”.

Siempre que analizamos un carácter pondremos en el numerador los datos de la parcela a tasar, y en el denominador los que figuran en la tabla para armar el mapa. §

Así tendremos para ubicación

Para el de Aptitud Cuantitativa =

Para el de Mercado

El asimilador total

54 = 1,00 54

470 = 0,94 500

110 = 1,00 110

1,00 x 0,94 x 1,00 = 0,94

Unidad IV Comparables

2do Pronóstico =$ 70.000 x 0,94 = $ 65.800

Reemplazando en la Planilla Universal de Cálculo

A. Q.

Calle 11 e/ 8 y 10

$ 64.517

110

470 m2

Calle 11 al 200

$ 48.500

110

380 m2

Asimiladores

1,30

1,23

1,06

1er. Pronóstico

$ 63.234

Calle 10 al 500

$ 70.000

110

500 m2

Asimiladores

0,94

1,00

0,94

1,00

2do. Pronóstico

$ 65.800

3- INTERPRETACIÓN DE LOS RESULTADOS Por último, como tenemos 2 pronósticos para la misma parcela, haremos un promedio de todos los pronósticos (recordemos que podemos trabajar con todos los comparables que queremos).

Valor parcela = Sumatoria de pronósticos = $ 63.234 + $ 65.800 = $ 64.517 Cantidad de Comparables 2

Unidad IV Comparables

Otro ejemplo Tasemos ahora, con el auxilio de este nuevo gráfico la parcela de color rosa, cuyo valor es desconocido pero sus características son conocidas.

Lo haremos a partir del estudio y comparación de 2 comparables: el lote amarillo y el lote blanco, cuyas características y valores figuran en la Planilla Universal de Cálculo, que veremos en 1er. término.

En la siguiente figura, de un sector de un barrio, están ubicadas las curvas. En síntesis, tenemos toda la información necesaria para tasar.

En la 2da. Planilla, está el ejercicio resuelto. Notemos que todos los datos surgen de información de distintos mercados,

y que el precio es para el

mercado de liquidación

Unidad IV Comparables

A.Q.

U.B.

Rosa

多?

480 m2

100

Blanco

$ 60.000

100

400 m2

110

Amarillo

$ 85.000

110

570 m2

100

A.Q.

Rosa

$ 48.525

480 m2

100

Blanco

$ 60.000

100

400 m2

110

0,81

0,75

1,2

0,9

$ 85.000

110

570

100

0,57

0,68

0,84

$ 48.600 Amarillo

$ 48450 $48.600 + $ 47.600 = $ 48.525 2

Unidad IV Comparables

Unida IV - Resumen

Métodos Comparativos

Parcela Comparable

Parcela a Tasar

Características conocidas

Valor desconocido

Valor conocido

Rutina de Cálculo

VALOR

Unidad IV Comparables

Unidad IV –Actividades Prácticas

! §

Tase una parcela en el barrio en el cual trazó el Mapa de Curvas de Valores, según las siguientes indicaciones:

1. Determine para esa parcela, una ubicación precisa. 2. Elija una Aptitud Cuantitativa cualquiera. 3. Procese esa información en la Planilla Universal de Cálculo, utilizando al menos 2 comparables.

Unidad IV Comparables

Unidad IV – Glosario

& Característica: Cualidad por la cual se distingue a una persona o cosa. Sinónimo: atributo, particularidad, peculiaridad. Comparable: Se aplica a las cantidades homogéneas o que pertenecen a una misma magnitud. Sinónimo: semejante.

Unidad IV – Bibliografía Recomendada

•

Manual del Tasador, Capítulo 3 y4 Eduardo Magnou Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1992

Unidad IV Comparables

Unidad IV - Evaluaci贸n

Tase el lote coloreado en rosa para el mercado de compraventa o realizaci贸n, que est谩 situado en el mapa de curvas de valores adjunto. Utilice la Planilla Universal de C谩lculo.

Datos

Lote Rosa

AQ = 380 m2

MT = $ 100.000 Lote Amarillo

ME = 110 AQ = 420

MT = $ 80.000 Lote Blanco

ME = 100 AQ = 405

Módulo III Otro método de Tasación de Terrenos Urbanos En el último módulo desarrollamos un método tradicional de tasación de terrenos urbanos.

El mismo propone soluciones a diversos problemas que se presentan en el desarrollo de la actividad de la valuación y que exigen soluciones sustentables.

A partir de la determinación de un lote tipo de comparación, estudia la manera en la cual la sociedad demanda parcelas de ciertas medidas, relaciones frentefondo, forma y otras diversas situaciones.

Responde a un esquema tradicional de tasación y aporta coeficientes desarrollados en tablas a aplicarse de acuerdo al entorno urbano, tanto para aquellos de alta densidad edilicia como a los predominantemente residenciales y de edificación con predominio de baja altura.

Esos entornos distintos también se ven reflejados en la metodología a emplear en las parcelas en esquina, y contempla las

ventajas de la doble exposición,

importante en sectores comerciales.

Unidad V Tasación de terrenos

Unidad V – Desarrollo de Contenidos

Unidad V Tasación de terrenos Introducción En esta unidad desarrollaremos otro método de tasación de terrenos urbanos, muy distinto al anterior, que se centra en aspectos muchas veces diferentes al empleado anteriormente. El mismo es más antiguo y pone en evidencia las transformaciones que sufrió a lo largo del tiempo. Parte de la base de estudiar las proporciones de las parcelas, las relaciones Establecidas entre su frente y fondo, su forma, su ubicación dentro de la manzana, etc. También estudia problemas de tasación originados en el ámbito jurídico.

1- TASACIÓN DE TERRENOS Introducción al Método Estudiaremos, desde aquí, otro método de tasación de

parcelas urbanas,

totalmente distinto al que vimos anteriormente. Resulta de gran utilidad descubrir otros caminos que nos conduzca a la determinación de valores, de esta forma podremos tener otro resultado, seguramente algo distinto, y de esta manera tener otro enfoque del problema.

El siguiente, es también un método comparativo. Los métodos comparativos forman parte de los métodos directos de tasación, en los cuales el valor surge por comparación directa de bienes comparables que sirven como antecedentes

Si examinamos una plancheta catastral de una manzana de un barrio

Unidad V Tasación de terrenos

cualquiera, fundamentalmente si se trata de un barrio antiguo, notaremos que la misma está compuesta por parcelas, muchas de ellas muy distintas entre sí. Vemos que por su ubicación dentro de la manzana, hay parcelas en esquina, mientras otras son mediales, y quizá alguna tenga salida a 2 calles sin que necesariamente esté ubicado en esquina.

También vemos que tienen distintas formas: las hay rectangulares, cuadradas, con forma de trapecio, de martillo, triangulares, de sector circular, etc.

En algunos casos sus medidas son muy distintas, tanto las de su frente en metros como la de su fondo.

Una manera muy frecuente de lotear en nuestro país en una manzana cuadrada o típica, es la que tiene parcelas en esquina de pequeñas dimensiones, y a medida que nos acercamos a mitad de cuadra, van creciendo progresivamente la medida de sus fondos.

Unidad V Tasación de terrenos

Notamos que en esta manzana los lotes idénticos tienen los mismos números, y que es el loteo básico que presentaban muchas manzanas de barrios antiguos en la Argentina.

La imagen siguiente fue tomada de una plancheta catastral,

en la cual

podemos observar que la idea planteada quedó completamente desvirtuada.

manzanas

forma

trapecio

triangulares,

necesariamente

encontramos a algunas cuyos ángulos no son rectos.

Además, debido al uso mezquino de gran parte de la tierra urbana (considerando la gran superficie del territorio argentino), fundamentalmente en la etapa previa a la sanción de la ley de Propiedad Horizontal, por geodesia se permitía la subdivisión de parcelas, y era común que una persona comprara parte del terreno del vecino, quedando ambas parcelas con formas distintas.

Por lo tanto, la idea que prevalecía para el loteo de una manzana típica se veía alterada por múltiples circunstancias.

Por ende, este grado de diversidad

implica estudios particulares.

Unidad V Tasación de terrenos

2- CONOCIENDO UN POCO DE HISTORIA La ley de Hoffman y la Regla americana

Para introducirnos en la tasación de terrenos, teniendo en cuenta sus medidas, más precisamente su relación frente-fondo, partiremos de la base de la llamada Ley de Hoffman, que se conoce desde que el juez Murray Hoffman, de la ciudad de Nueva York, en los EE.UU., la aplicó en un juicio de expropiación, que se debió hacer a una parte de un terreno, afectado por la traza de una red ferroviaria en el año l866, que determinó lo siguiente:

Las 2/3 partes del valor de un lote de terreno está dado en la mitad frentista, (la que linda con la Línea Municipal u oficial), y en la mitad del fondo estará

Unidad V Tasación de terrenos

dado el otro tercio del valor.

Más adelante surge la Regla americana, que nemotécnicamente es conocida como la de 4-3-2-1, que establece que desde el frente hacia el fondo, las proporciones de valores de cada cuarta parte del lote, a la del frente le corresponde el 40% del valor total, a la siguiente el 30%, a la otra el 20%, y a la del fondo el 10%.

Quizá esas normas iniciales, que eran reglas prácticas de tasación, podamos aplicarlas como ideas para la tasación de locales comerciales desarrolladas en algunas galerías comerciales edificadas sobre una parcela medial, con una circulación central y locales comerciales desarrollados en hilera, de frente a fondo.

Unidad V Tasación de terrenos

Resultarán entonces más valiosos los locales ubicados sobre la Línea Municipal, y si son idénticos, bajarán su valor a medida que se alejen de ésta.

3- LOS COEFICIENTES DE MEDIDA

La relación frente-fondo de una parcela es un tema de fundamental análisis en este método, comencemos a descubrirlo con un ejemplo: supongamos que tenemos en una manzana 2 parcelas contiguas, una de 10 m. de frente y 30 m. de fondo, que llamaremos “A” y la otra de 8,66 m de frente y 34,64 m. de fondo, que llamaremos “B”, siendo ambas mediales.

Establezcamos primero las semejanzas que tienen y después las diferencias: -Ambas son mediales, están en la misma cuadra, - de modo que tienen el mismo entorno y orientación- y si calculamos su superficie, notamos que es casi idéntica.

En cuanto a las diferencias, surge con claridad que ambas tienen medidas distintas: frentes distintos y fondos distintos. Ahora bien, esta relación frente-fondo ¿es importante?, mas aún: el frente de una parcela ¿es importante?

Unidad V Tasación de terrenos

Para dar respuesta a esta pregunta recordemos que la principal función de la tierra urbana es la de ser edificada. Comprendemos también que no podemos construir a nuestro antojo y debemos contemplar normas municipales: ya nos referimos al Código de Planeamiento Urbano, también existe un Código de Edificación, que entre muchas otras cosas establece dimensiones mínimas para ambientes de viviendas y locales comerciales.

Pensemos entonces ¿qué podríamos construir en estas parcelas?

Posiblemente el destino de nuestro inmueble tenga que ver con el entorno, la zonificación, el tipo de edificación y el uso que podremos darle al mismo.

Supongamos que queremos construir locales comerciales, por lo general el lado mínimo de los mismos es de alrededor de 3 metros. Entonces ¿cuántos locales al frente podré construir en el lote “A”?

¿Cuántos, en cambio, podré construir en el lote “B”?

Si nos propusiéramos construir viviendas, también, por lo general, los locales habitables tienen un lado mínimo de aproximadamente 3 metros, ¿podríamos construir por ejemplo, la misma cantidad de duplex al frente en una o en otra parcela?. Aún si se tratara de zonas residenciales de viviendas unifamiliares, un mayor frente permite desarrollar mejores proyectos, con ambientes mejor distribuidos y fachadas más impactantes.

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Si estuvieran ubicadas en zonas residenciales de alta densidad edilicia, que permitiera la edificación de edificios de varios pisos, permitirían la construcción de más departamentos que orienten al frente, que en general suelen ser más aceptados por la demando, y por ende pagará un mayor valor.

También un mayor frente es más demandado para la construcción de galpones y edificios de oficina.

Es importante también establecer que hay parcelas que tienen una relación frente-fondo armónica, y que en cambio otras tienen un fondo muy grande con relación a su frente, además, las parcelas con mucho fondo suelen estar afectadas por un importante centro libre de edificación en una manzana.

Entonces, si ambas parcelas estuvieran en venta, en general la sociedad no pagará el mismo precio por una que por la otra, y es la función del tasador la de pronosticar esas conductas humanas que pagarán esos distintos precios

Esto merece otra reflexión: muchas veces los medios de comunicación publican valores por m2 de terrenos, departamentos, y de otros inmuebles en un determinado barrio, lo cual implica una simplificación peligrosa de la

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tasación, ya que causan confusión en la opinión pública, que desconoce que cada tasación merece un análisis particular. Las Tablas de Fitte y Cervini y del Tribunal de Tasaciones de la Nación

Para la determinación de coeficientes de medida se viene utilizando en nuestro país desde aproximadamente 1930, la tabla conocida por el nombre de sus autores, Fitte y Cervini, que es una tabla de doble entrada, en la cual en la cabecera de sus columnas figura el frente en metros de la parcela, y en el encabezado de sus filas, también en metros, el fondo, y en cada celda está el coeficiente de medidas que es un número.

Para realizar esta tabla,

fue determinado un lote “tipo” de

comparación, y a partir de este standard de comparación se establecieron todos los otros coeficientes. Vale la pena aclarar que tipo no es sinónimo de mejor.

El lote tipo en esta tabla, es aquel que tiene 11 m. de frente y 30 m. de fondo, y tiene como coeficiente el número 100.

Esta tabla trata de pronosticar conductas humanas en el momento de tomar una decisión de compra teniendo en cuenta, exclusivamente, las medidas de las parcelas, la relación frente-fondo; en resumen: la mayor o menor armonía de sus lados.

Más adelante, en épocas en las que existió la necesidad de construir autopistas urbanas en la ciudad de Buenos Aires, se expropió una importante superficie

Unidad V Tasación de terrenos

de tierra urbana densamente edificada. La tasación fue realizada por la institución creada a tal efecto: el Tribunal de Tasaciones de la Nación.

Esta institución, formada por una serie de profesionales de la arquitectura y la ingeniería, que tuvo que intervenir en este tema de gran magnitud económica, observó que para la tasación de la tierra contaba con la tabla de Fitte y Cervini, y consideró que la misma, si bien seguía siendo muy útil para tasar tierra urbana en gran parte del territorio nacional, interpretó en cambio que ya no respondía a las necesidades de tasación en la ciudad que es capital de la República Argentina.

Esta decisión se funda en que varias ciudades o sectores de ciertas ciudades, tienen su tierra sometida al Régimen de Propiedad Horizontal, que implica tener una gran densidad edilicia.

En estas situaciones la demanda de parcelas que tienen una buena relación frente-fondo es más importante que en zonas en las cuales predominan las viviendas unifamiliares.

La tabla conocida como la del Tribunal de Tasaciones de la Nación se aplica en las tasaciones del territorio de toda la ciudad de Buenos Aires, y en ciudades o sectores de ciudades en las que predomina la tierra afectada por el Régimen de Propiedad Horizontal. Esta tabla establece como lote tipo de comparación al que tiene 10 m. de frente y 30 m. de fondo, cuyo coeficiente es el “1”.

Unidad V Tasación de terrenos

Cabe mencionar que si bien muchos clubes de campo están sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, se aconseja emplear en las tasaciones las tablas de Fitte y Cervini, por considerarse que se adecua mejor a esas urbanizaciones.

4- CONCEPTO DE VALOR UNITARIO Es el valor expresado en $/m2 de la parcela que sirve como tipo de comparación en cada una de las 2 zonas estudiadas. Esto es, cuando estamos trabajando con la tabla de Fitte y Cervini este valor unitario será el de cada metro cuadrado de un lote de terreno de 11 m. de frente x 30 m. de fondo. Si en cambio estamos trabajando con la tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación, nos referiremos al precio de cada metro cuadrado de un lote de terreno de 10 m. de frente por 30 m. de fondo. Poniendo los conceptos en práctica

Realizaremos el 1er. ejercicio de tasación con este nuevo método, utilizando exclusivamente el coeficiente de medidas, en forma detallada.

Supongamos que en la manzana en que están ubicados los 2 lotes recientemente vistos, existe otro lote, que llamaremos “C” de 9 m. de frente y 48 m. de fondo, que está a la venta, solicitando por él $ 30.000, y que servirá como base de tasación de los otros 2 terrenos citados. Estos inmuebles no están ubicados en la ciudad de Buenos Aires, ni en un barrio con predominio de inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal.

Unidad V Tasación de terrenos

L.M. A B

1er. Paso: Determinaremos el valor unitario de la cuadra. Lo haremos a partir del lote “C”, que nos sirve de comparable o antecedente. Averiguaremos cuánto nos piden por cada metro cuadrado del lote “C” Valor Solicitado Superficie $ 30.000 = $ 69, 44/m2 432 m2

De acuerdo al enunciado del problema, tendremos que utilizar la tabla de Fitte y Cervini, que fija como lote tipo al de 11m. de frente x 30 m. de fondo y que tiene coeficiente = 100. Pero el lote “C”, que nos sirve como base para nuestra tasación, no tiene ni las medidas ni las proporciones del lote tipo, por lo tanto, tenemos que establecer cuanto se pediría por el valor unitario en esa cuadra, o sea, por cada metro cuadrado, de un lote tipo, si es que éste existiera, y lo haremos de la siguiente manera: Valor Unitario = Valor por m2 del lote dato = $ 69,44 Coeficiente del lote dato 80,6

Unidad V Tasación de terrenos

Precisamente, si bien el coeficiente que se extrae de la Tabla de Fitte y Cervini para un lote de 9m. de frente x 48m. de fondo es 80,6 aconsejo que para que el cálculo posterior que debemos hacer resulte lineal y evite errores, desplacemos la coma decimal de todos los coeficientes, exclusivamente de esta 1er. tabla, 2 lugares a la izquierda: en nuestro caso sería 0,806.

Volviendo al cálculo planteado, sería: $ 69,44/m2

$86,15 / m2

0,806 Ya hemos obtenido el valor unitario de la cuadra, que muchas veces es el mismo en un área próxima cuando el entorno es semejante, siendo para nuestro caso $ 86,15/m2, y nos permite hacer una reflexión: Resulta lógico que si por el lote “C” nos pidan $ 69,44/m2 teniendo un total de superficie de 432 m2, y un valor solicitado, de $ 30.000, nos pidieran, si existiera, por un lote de 11m de frente x 30 m. de fondo, con un total de superficie de 330 m2, un valor mayor por m2, ( $ 86,15/m2) y un total de $ 28.429 debido, fundamentalmente a 2 circunstancias:

Tiene el lote tipo una mejor relación frente fondo, es más amónico y de mayor frente. Notaremos en forma más evidente en otros ejemplos, que los bienes de menor superficie tienden a tener un valor por m2

mayor que los de grandes

superficies.

2do. Paso: Enunciamos la fórmula general. Superficie x coeficiente x Valor Unitario

Unidad V Tasación de terrenos

Lote “A”:

300 m2

0,995 x

$ 86,15 / m2 =

Simplificando los m2 del numerador ubicado en la superficie y los ubicados en el denominador en el valor unitario, el resultado de nuestra multiplicación será en $ Valor del lote “A” = $ 25.715

Lote “B”: 300 m2

0,912

x $ 86,15/ m2 =

Valor del lote “B” = $ 23.570

5- LOS PROBLEMAS DE LA FORMA EN LAS PARCELAS Así como los coeficientes de medida están tabulados, distinto es el caso cuando se estudia el problema de la forma de las parcelas, ya que no existe un criterio definido para fijar un coeficiente de forma, de modo que enunciaremos criterios para homogeneizar superficies.

Las formas más adecuadas para poder edificar en una parcela, cuando la urbanización se realizó con el sistema de cuadrícula, y las parcelas no gozan de dimensiones generosas, suelen ser la rectangular o cuadrangular, que facilitan la ejecución de proyectos edilicios.

Sin embargo, debemos considerar donde está ubicada esa parcela, ya que si se trata de un barrio residencial, con F.O.S y F.O.T . bajos, y en sitios en los que se exige retirar las fachadas de la Línea Municipal, con gran predominio de viviendas individuales con jardines, es distinto al caso de parcelas en barrios de

Unidad V Tasación de terrenos

alto valor de la tierra y con posibilidad de grandes superficies edificables. El Ingeniero Dante Guerrero propone algunas soluciones a estos problemas

En los casos mostrados en los gráficos, encontramos que sus frentes están inclinados presentando una falsa escuadra, y la propuesta es aplicar un coeficiente de castigo, que será distinto según el caso.

En la parcela de la izquierda su frente no tiene una gran dimensión, por lo tanto la superficie a la cual deberemos aplicarle un coeficiente de castigo es al sector triangular, que está rayado, en cambio si se trata de una parcela de gran frente podría realizarse una especie de escalera, teniendo en cuenta medidas de ambientes más ó menos normales, por ejemplo de 4m.

En ambos casos hay que calcular las superficies de los triángulos, y a esas superficies aplicarles un coeficiente siempre inferior a la unidad.

Tal como habíamos enunciado, en zonas con baja densidad edilicia, ese coeficiente, que deberá determinar el tasador, será de 0,80 ó 0,90, en cambio en zonas de alta densidad edilicia a esas superficies rayadas habría que aplicarles un coeficiente de castigo, de 0,50. 96

Unidad V Tasación de terrenos

O sea, multiplicar esa superficie por el coeficiente a esas áreas rayadas, lo cual dará como resultado una superficie inferior a la original, a la que se deberá sumar la superficie del área no rayada, lo que determinará una superficie homogeneizada.

La fórmula es la siguiente:

C f = Superficie homogeneizada < 1 Superficie total del lote

Siendo Cf el coeficiente de forma.

Simplemente mencionaremos que además de utilizarse este coeficiente, se empleará el coeficiente de medidas, considerando que tendrá nuevos frente(a) y fondo relativos (b), tal como está indicado en los gráficos.

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6- PROCEDIMIENTO DE “ANTES Y DESPUÉS ” 1er. Caso: Tasación por expropiación

A partir del uso y manejo de tablas de coeficientes de medidas podemos dar solución a distintos problemas de tasación, tales como ocurre en los casos de expropiaciones parciales de parcelas. Este es uno de los casos en los que utilizaremos el método de “antes y después”.

Ejercicio Veamos el caso de una parcela ubicada en zona con predominio de inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal, de 8,66 m de frente x 47 m de fondo, que debido a la necesidad de utilidad pública de parte de esa parcela, debido, por ejemplo, al ensanche de una calle, sufre la expropiación de una franja al frente de 20 m.

Contaremos como antecedente con el valor de una parcela próxima de 10 m de frente x 35 m de fondo, por la cual solicitan $ 100.000-

$ 100.000

47 35 20 L.M 8,66

10,00

Unidad V Tasación de terrenos

1er paso. Determino el valor unitario

Valor del dato

$ 100.000

= $ 285,71 / m2

350 m2

Superficie

Valor unitario(V.U.) = Valor del m2

lote

dato = $ 285,71/ m2

Coeficiente lote dato (T.T.N.)

0,938(*)

Valor unitario(V.U.) = $ 304,94/ m2

(*) Observemos que de acuerdo al enunciado hemos uti lizado la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación.

2do. Paso.

Aplico, previo conocimiento, el procedimiento de “Antes y

Después” La parcela original, antes de la expropiación, tenía un frente de 8,66. x 47 m. de fondo y determinaremos su valor, utilizando la fórmula general: Superficie 407,02 m2

x Coeficiente (T.T.N.)

x $ 285,71 /m2

0,800

V. U.

Valor del lote “antes” de la expropiación = $ 93.032

¿Qué parcela queda después de la expropiación de 20 m. en el frente? Una de 8,66 m. de frente x 27 m. de fondo. Procedamos a tasarla: Superficie

x Coeficiente (T.T.N.)

233,82 m2

x $ 285,71/m2

1,003

V. U.

Valor del lote “después” de la expropiación = $ 67.005

Unidad V Tasación de terrenos

El valor de la franja expropiada, responde a la siguiente fórmula:

Valor franja expropiada = Valor lote “antes” – Valor lote “después” = $ 93.032 $ 67.005 = $ 26.027

Conclusión:

¿ Le parece adecuado el precio que pagará la Nación, o la provincia, o la Municipalidad de la franja expropiada?

Seguramente, al estudiante le parezca que por esa franja se está pagando un precio inferior al que correspondería pagar, con sentido de justicia, por un lote de 8,66 m de frente x 20 m de fondo.

Sin embargo, reflexionemos juntos: La parcela que queda después de la expropiación sigue siendo frentista. También queda con medidas más armónicas, mejor relación frente fondo que la que tenía antes.

Estas causas son las que justifican la fórmula. Se advierte también que la mejora que la obra pública provoca en los valores de la zona (en este caso la ampliación del ancho de calle), dicho beneficio no ha sido contemplado en la fórmula. También cabe acotar que en nuestro país, se dice que las expropiaciones mejor pagadas, se hicieron en la Ciudad de Buenos Aires, durante la gestión del ex intendente Cacciatore, durante el llamado Proceso de Reorganización Nacional, con motivo de construir autopistas urbanas. Procedimiento de “Antes y Después”

100

Unidad V Tasación de terrenos

2 do. Caso: Tasación por compra de franja del lindero Otro de los casos en los que se puede aplicar el procedimiento de antes y después, es cuando el propietario de un lote desea adquirir una franja de terreno lindero por uno de sus costados para ampliar sus medidas de frente, siempre que la Oficina de Geodesia provincial lo permita, debido a que toda parcela debe tener un mínimo de frente.

Supongamos que el propietario de una parcela de 15 m. de frente por 30m. de fondo desea adquirir a su vecino, una franja lindera de 5m. de frente x 30 m. de fondo. El inmueble no está ubicado en la Capital Federal, ni en zona con predominio de inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal.

101

Unidad V Tasación de terrenos

15.000 30

Del enunciado se desprende que debo utilizar la Tabla de Fitte y Cervini A partir del comparable obtengo el valor unitario para la cuadra

Valor unitario =

Monto = $ 15.000 = $ 26,31/m2 Superficie

570 m2

coeficiente

= $ 26,31/m2 0,882

Valor Unitario (V.u.) = $ 29,82/m2

Lote “antes”= 15m. x 35 m. Lote “después” de la compra = 20 m. x 35 m.

Para resolver este caso la fórmula es la siguiente: Valor de la franja = Valor del lote “después” – Valor del lote “antes”

(

Sup. x

( 700 m2 x

Coef. x

V.u

) - ( Sup.

x Coef. x

V.u.

)

0,874 x $ 29,82/m2 ) - ( 525 m2 x 0,913 x $29,82/m2) $ 18.243

Valor de la franja anexada = $ 18.243

$ 14.293

= $ 3.950

102

Unidad V Tasación de terrenos

7- LOTES CON FORMA DE MARTILLO

La posibilidad de anexar franjas también genera, en algunos casos, lotes con forma de martillo.

Esta forma, no cuadrangular, merece una manera distinta de pensar el problema de valor.

Recordemos que cuando en las clases de geometría teníamos que determinar la superficie de una figura que con cierta complejidad, descomponíamos esa figura en otras más simples.

Un criterio análogo utilizaremos en el proceso de tasación, y aplicaremos los conceptos estudiados hasta el momento, con nuevas fórmulas para estudiar estos casos particulares.

103

Unidad V Tasación de terrenos

Examinemos estas figuras: ambas tienen la misma forma, las mismas medidas y ángulos. Sin embargo, notamos la siguiente diferencia: una de ellas se ensancha sobre la Línea Municipal y se denomina martillo en contra, y en el otro caso el ensanchamiento o apéndice es hacia el fondo, y se conoce como martillo a favor.

Estas denominaciones surgen de la agrimensura, y naturalmente es tomado por el ámbito jurídico, y utilizado en las descripciones que de los terrenos aparecen en las escrituras y en los certificados de dominio, en las cuales las parcelas no se grafican sino que se describen con identificación de vértices, orientación de sus lados, y los ángulos que entre ellos existen.

Aunque ambas parcelas graficadas son en muchos aspectos idénticas, como si las separara un espejo, a los efectos de la tasación ¿Tendrán los mismos valores? ¿Cuál elegiríamos si nos regalaran uno de los dos? Evidentemente, la parcela con martillo en contra tiene un mayor desarrollo de frente que la otra, con todas las ventajas que oportunamente expresamos, y por ende está contemplado en la fórmula. 104

Unidad V Tasación de terrenos

Ejercicio

Comenzaremos tasando el lote 1, que tiene forma de martillo a favor, reemplazando los datos que nos pide la fórmula y observando atentamente la figura, que en definitiva, fue descompuesta en rectángulos, 2 reales y uno virtual o auxiliar.

Las parcelas están ubicadas en zona de inmuebles afectados al Datos:

Régimen de Propiedad Horizontal. El valor unitario de la zona es de $ 180/m2 .

Sector A:

tiene 10 m. x 36 m Superficie

360 m2

Coeficiente x 0,927

V.u. $ 180/m2

$ 60.069

Sector (B +B`): Observamos aquí que está compuesto por una parte real, que corresponde a parte de la parcela a tasar, y otra virtual, pero la fórmula nos pide el valor de ambas en conjunto. Coincidentemente, (B+B`) también tiene 10 m. de frente y 36 m. de fondo y por lo tanto tendrá el mismo valor que el sector A = $ 60.069

Sector B`: Este sector no forma parte de la parcela a tasar, entonces ¿Para qué nos sirve determinar su valor? Observemos nuevamente a la figura al sector B ¡y notemos que la franja no es frentista, y que las tablas de medidas están Basadas en el frente y en el fondo de las parcelas, por eso debemos utilizar este artificio

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Unidad V Tasación de terrenos

Sector B`:

Superficie

Coeficiente

V.u.

180 m2

1,24

$ 180/m2

$ 40.176

Ahora, reemplazo los valores hallados en la fórmula. [A + B ] =

+ [ (B + B`)

–

]

$ 60.069

+ [ ( $ 60.069) - $ 40.176 ]

$ 60.069

$ 19.893

Valor del lote 1 = $ 79.962

Procedamos ahora a tasar el lote 2, con forma de martillo a favor, identificando los términos de la fórmula. Sector A + B + B`: Tiene 20 m. de frente x 36 m. de fondo Superficie 2

720 m

Coeficiente

0,969

V.u. $ 180/m2

Sector A + B + B`: $ 125.582

Sector B + B` = En este caso es idéntico al obtenido anteriormente. Tiene 10 m. de frente x 36m de fondo

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Unidad V Tasación de terrenos

Sector B + B`:

$ 60.069

Sector B: Tiene 10 m de frente x 18 m de fondo Superficie

Coeficiente

V. u.

180 m2

1,24

$ 180/m2

Sector B:

$ 40.176

Reemplazamos en la fórmula: [ A+B] = ( A + B + B` ) -

[ ( B + B`)

[ A+B] =

$ 125.582

- [ $ 60.069

[ A+B] =

$ 125.582

]

- $ 40.176 ]

$ 19.893

Valor del lote 2 = $ 105.689

Como era de esperar, en esta zona con predominio de inmuebles afectados al Régimen de Propiedad Horizontal, el valor del lote 2 es sensiblemente superior al del lote 1, debido a que en este último el martillo estaría utilizado como jardín, en cambio en el lote 2, ese mayor frente permite un mejor provecho, tanto en zonas comerciales como residenciales.

8- PARCELAS UBICADAS EN ESQUINA El saber popular le ha otorgado históricamente a los lotes ubicados en esquina, un valor superior al de una parcela medial.

En esos tiempos, se decía más precisamente que toda parcela en esquina tenía sobre una parcela idéntica pero de ubicación medial, siempre un 25 % de mayor valor.

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Unidad V Tasación de terrenos

¿ Por qué, en aquellos tiempos, existía la idea de una ventaja en las parcelas en esquina?

Analicemos juntos: la diferencia que salta a la vista es que esas parcelas tienen mayor perímetro de frente que un lote medial, ya que tiene frente a 2 calles adyacentes.

El beneficio que presenta una parcela ubicada en esquina está dada por la mayor exposición que genera ese mayor frente respecto a otra parcela de las mismas medidas pero de ubicación medial, que se traduce en la mayor vidriera que un local o grupo de locales pudiera tener en zonas comerciales, o bien en zonas residenciales, debido a que se logran ambientes mejor iluminados y ventilados, más aún si se trata de zonas de alta densidad edilicia, que permite la construcción de departamentos u oficinas que orientan al frente y que en general tienen un valor mayor que los que orientan al contrafrente.

En la actualidad, esta situación ¿es siempre una ventaja? Más aún, si lo es, ¿sería lógico un mayor valor uniforme, para cualquier zona, de un lote en esquina?

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Unidad V Tasación de terrenos

Evidentemente no. Ya en el siglo pasado, una institución bancaria oficial, cuya función principal fue la de otorgar créditos con garantía hipotecaria para la construcción y compra de viviendas, concretamente el Banco Hipotecario Nacional definió zonas y porcentuales de mayor valor con relación a un lote medial, distintos para cada una de ellas.

Zonas comerciales centrales:

25 % a 35 %

Zonas comerciales en general:

20 % a 25 %

Zonas familiares de alto valor:

15 % a 20 %

Zonas familiares comunes:

10 %

Esta propuesta es en parte objetable por su empirismo y porque dependen en gran medida de la apreciación personal del tasador. En el V Congreso Argentino de Ingeniería, el ingeniero Miguel Valvano propuso una metodología que fue adoptado por el Tribunal de Tasaciones de la Nación.

En su estudio, Valvano propone que además de utilizar las tablas de medidas (frente -fondo) ya vistas, se aplique adicionalmente una tabla

exclusivamente

para lotes en esquina.

Para ingresar a esta tabla, que también contempla 4 zonas, es necesario hacer un cálculo previo para determinar un índice de utilización.

Veremos con un ejemplo, como se obtiene ese índice de utilización que llamaremos “n”

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Unidad V Tasación de terrenos

Cabe señalar, que a los efectos de simplificar el proceso de la tasación, no consideraremos la ochava que existe en casi todos estos lotes de terreno, y la medida que tomaremos es la de la prolongación de la intersección de ambas Líneas Municipales. Ejercicio

A continuación, iremos introduciendo conceptos teóricos a medida que vayamos resolviendo el ejercicio.

Sea el caso de una parcela ubicada en esquina, de 10 m de frente por una de sus calles, que es la de mayor valor unitario de las 2; y 25 m de frente por la otra. n = Sumatoria de frente en metros Frente en metros sobre la calle de mayor valor unitario

n = 10 m. + 25 m. 10 m.

= 35 m. = 3,5 10 m.

Con este índice de utilización ingresamos a las tablas de Valvano, cuyas zonas previstas son las siguientes: Tabla I: A aplicarse en zona céntrica de la Capital Federal. Alto valor comercial en la Planta Baja y de escritorios o residencias en pisos altos. Tabla II: Zona de valor comercial y residencial intermedio apta para edificios en propiedad horizontal. Tabla III: Zona familiar o residencial, de inclusive algún comercio minorista. Edificación de 1 ó 2 plantas en general. No es zona de Propiedad Horizontal.

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Unidad V Tasación de terrenos

Tabla IV: Bajo valor de la tierra, barrios en formación. En esta zona la tabla debe aplicarse única y exclusivamente donde el tasador aprecie las posibilidades comerciales de la esquina por su ubicación frente a ruta importante u otro motivo de interés que justifique la existencia de valorización ya que, en general, la valorización no existe o es insignificante.

En el gráfico hemos ubicado nuestro lote en esquina, de 10 m de frente sobre la calle A x 25 m de frente sobre la calle B, ubicado en la Capital Federal, en una zona de valor comercial y residencial intermedio apta para edificio en propiedad horizontal.

Si bien a los efectos de explicar cómo obtener el índice de utilización habíamos expresado que el frente en metros sobre la calle de mayor valor unitario era el de 10 m, ahora vamos a comprobarlo.

Datos

Lote “A”

Lote “B”

Medidas:

9 m x 29 m

10m. x 36 m

Valor:

$ 80.000

$75.000

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Unidad V Tasación de terrenos

Aplicaremos la Tabla de medidas del Tribunal de Tasaciones de la Nación tal como surge del enunciado.

1º) Determinaremos los valores unitarios que le corresponden a cada calle, partiendo del comparable ubicado en esa calle. V. u. Calle 1 = M o n t o = $ 80.000 = $ 306,51/m2 = $ 308,05/m2 Superficie

261 m2

V. u. Calle 2 = M o n t o = $ 75.000 Superficie

360 m2

Coef. 0,995 = $ 208,33/m2 = $ 224,73/m2 Coef. 0,927

Conviene establecer una regla:

Cuando tasamos un lote medial, por tener frente a una calle utilizamos la tabla de medidas (1 tabla), en cambio, cuando tasamos un lote en esquina, que tiene 2 frentes, usamos 2 tablas, ya que además de además de la tabla mencionada utilizaremos la de Valvano.

Para tasar un lote en esquina utilizaremos la siguiente fórmula:

Superficie x coeficiente medial x Coeficiente de esquina x Valor unitario

Antes de reemplazar la fórmula, detengámonos a precisar los términos que la componen. Superficie: 10 m x 25 m = 250 m2

Coeficiente de medidas: Tomaremos como frente al expresado en metros sobre la calle de mayor valor unitario = 10 m en este caso, y el enunciado nos conduce a la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación.

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Unidad V Tasación de terrenos

Coeficiente en esquina: Es el que surge de la aplicación de las Tablas de Valvano. Para ingresar a las Tablas ya hemos determinado el índice de utilización n = 3,5 para nuestro caso.

Una vez ubicado n en la columna de la izquierda, (en este caso coincide con un número existente, pero como para un n distinto al que aparece en tabla, por ejemplo: 4,12, tendremos que ubicar el n más próximo, que será 4.

A partir de esto, debemos seleccionar la tabla que corresponda a la zona para resolver nuestro ejercicio, que aquí resulta claramente la tabla II, y el coeficiente que surge es 0,20.

Como vemos, todos los coeficientes que aparecen en la tabla son 0, (cero enteros y “tantos” centésimos). Recomiendo, a los efectos de simplificar el cálculo y evitar confusiones, sustituir al 0 en los enteros, por un 1 en todos los casos.

En nuestro ejercicio será entonces 1,20 el coeficiente de esquina que surge de la tabla de Valvano.

Esto quiere decir que la ventaja que tiene la parcela a tasar con respecto a otra parcela medial de las mismas medidas ubicada en la calle 1 y en una zona que responde a las características consideradas en la Tabla II, debido a los beneficios ya enunciados se traduce en un mayor valor , más precisamente en un 20 % más.

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Unidad V Tasación de terrenos

Reemplacemos entonces en la fórmula.

Superficie x Coeficiente medial x Coeficiente en esquina x Valor Unitario

250 m2 x

1,08

1,20

x $ 308,05/m2

Valor de la parcela en esquina = $ 99.808

Si pensamos en el provecho que una parcela en esquina pueda tener si en la misma se construyeran locales comerciales, seguramente notaremos que los valores van cambiando, tal como muestra el gráfico.

Supongamos que los locales comerciales que forman parte de esta parcela tengan todos las mismas formas y superficies. En este caso el local que presenta una mayor exposición es el que está ubicado precisamente en esquina y su valor será mayor que el de los otros 3, que irán perdiendo valor a medida que se alejan de la esquina porque se va perdiendo el “efecto esquina”.

Si examinamos con atención las tablas de Valvano no taremos que, si bien en un barrio en formación una parcela en esquina puede no tener ningún beneficio económico con respecto a una medial, en el otro extremo, en zonas muy comerciales y con determinadas relaciones entre sus lados, el beneficio puede llegar al 50%.

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Unidad V Tasación de terrenos

Valvano ha considerado que ese efecto esquina se pierde a los 30 m de la intersección de ambas líneas municipales.

Veamos en un ejemplo la manera de cómo resolver este problema.

La parcela ubicada en esquina tiene 10 m de frente sobre la calle 1 y 42 m de frente sobre la calle 2, y está ubicada en una zona residencial que tiene algún comercio minorista, con edificación desarrollada en 1 ó 2 plantas. No es Capital Federal ni es zona de Propiedad Horizontal.

Por ende, utili zaremos la tabla de coeficientes de medidas de Fitte y Cervini. 1º Paso. Determinamos el valor unitario para ambas calles V.u. Calle 1 M o n t o = $ 20.000 = $ 96,61/ m2 = $88,06/m2 Superficie

207 m2

Coef 1,097

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Unidad V Tasación de terrenos

V.u. Calle 2 M o n t o

= $ 23.000 = $ 63,36/ m2 = $ 65,93/ m2

Superficie

363 m2

Coef. 0,961

Vemos que el lote en esquina a tasar tiene 10 m de frente sobre la calle 1, que ya hemos identificado como el de la calle de mayor valor x 42 m sobre la calle 2. En el gráfico también notamos que en esa parcela hemos marcado 2 sectores, el que tiene efecto esquina, de 30 m, que tasaremos como lo hicimos en el ejemplo anterior.

El otro sector tiene 12 m de frente sobre la calle 2 , y 10 m de fondo, y a este sector, que ya no disfruta de las ventajas de una esquina, lo tasaremos como un lote medial, utilizando sólo la tabla de medida que corresponda en la zona, con el frente y el fondo que ya hemos citado, y con el valor unitario correspondiente a la calle 2.

Por último, el valor de la parcela surgirá de la suma de los valores de ambos sectores.

2º Paso. Calculamos el índice de utilización n.

n = Sumatoria de

frentes en

metros

Frente en m sobre calle de mayor valor

= 10 m + 30 m = 4 10 m

3º Paso. Seleccionamos la tabla de Valvano que corresponda a la zona, que en este caso es claramente la Tabla III 4º Paso. Calculo el valor de a mbos sectores separadamente y luego los sumo

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Unidad V Tasaci贸n de terrenos

Sector Esquina: Superficie x Coef. medial x Coef. esquina x 300 m2

0,995

1,14

V. u.

x $ 88,06/ m2

Sector esquina : $ 29.965

Sector Medial = Superficie x Coef. medial x 120 m2

1,577

V.u. $ 65,93/m2

Sector Medial = $ 12.476 Valor de la parcela en esquina = Sector esquina + Sector Medial $ 29.965 + $ 12.476 = $ 42.441

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Unidad V Tasaci贸n de terrenos

Unidad V - Resumen

Dato

Tipo

Valor

Casos de: Expropiaci贸n Franja lateral Martillos Esquinas

Medidas Forma Ubicaci贸n en manzana Otros

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Unidad V Tasación de terrenos

Unidad V - Actividades Prácticas

! §

Utilice el material que recopiló para cumplir con la evaluación de la Unidad III, y que el mismo sirva como base para aplicar la metodología de tasación estudiada en esta Unidad.

Plantee los siguientes ejercicios: 1. Expropiación de una franja al frente de la parcela. 2. Compra de una banda lateral de una parcela lindera. 3. Tase un lote en forma de martillo 4. Determine el valor de una parcela en esquina.

En síntesis, aplique los conocimientos adquiridos en la Unidad V

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Unidad V Tasación de terrenos

Unidad V – Glosario

& Coeficiente : En matemática, valor constante y característico de algo.

Expropiar: Quitar legalmente una cosa a su propietario, generalmente por motivo de utilidad pública, pagándole una indemnización. Linde: Límite entre terrenos, edificios, o divisiones administrativas de poca extensión.

Unidad V – Bibliografía Recomendada

•

Manual de Tasaciones, Terna 1 Dante Guerrero Ed. Alsina, Buenos Aires.

•

Momentos Inmobiliarios - La Tasación, Capítulos 2,3 y 4. Gómez Prat Ed. Eudecor, Córdoba, 2001

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Unidad V Tasaci贸n de terrenos

Unidad V - Evaluaci贸n

Auxiliado por el siguiente gr谩fico tase la parcela ubicada en esquina y el lote con forma de martillo. Utilice la Tabla de Valvano II. Los inmuebles est谩n ubicados en la Capital Federal.

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