Пазарни проучвания България | Oфисни площи H2 2016
Пазар на офисни площи
Предлагане
Верка Петкова Мениджър | Офис и индустриални площи verka.petkova@colliers.com “70% от предлаганите нови офис площи са в проекти клас А“ „26% ръст на годишна база на нетните усвоени площи в качествени сгради клас А и Б“ „Брутно наетите площи* са с 27% повече от тези през първото полугодие на 2016 г.“ „Формира се нов район с потенциал за строителство на офис сгради“ “Офертните нива при проектите клас А и Б се запазват”
През втората половина на 2016 г. предлагането на модерни офис площи клас А и Б в София се характеризира със стабилен темп на увеличение от 2% и достига 1,920,650 кв.м. (Фиг. 1). От тях новите площи са 41,257 кв.м., от които 70% са в проекти клас А. Само при този тип активи предлагането нараства с 5% или 3 нови сгради с площ от 525,082 кв.м. Общо за цялата година ръстът е в размер на 4% или 83,601 кв.м.
Фиг 1. Офис площи в София клас А и Б (хил. кв.м.) 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0
1,539 1,378
1,649 1,686 1,748 1,837 1,920 1,570 1,683 1,723 1,757 1,879
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016
Търсенето през периода поддържа високите си нива, което обуславя стартиралото още през първото полугодие на 2016 г. активно строителство на офисни сгради. Обемът, който ще бъде предложен на пазара, възлиза на 115,000 кв.м. разположени в 6 проекта, планирани за завършване през 2017 г. Справка за издадените разрешителни за строителство на административни сгради, направена в НСИ за първите три полугодия на 2014, 2015 и 2016 г., показва стабилност в броя им, но значителни промени в мащабите на проектите. Нарастването на квадратурите се равнява на 232% между януари – септември 2015 г. и януари – септември 2016 г. (Фиг. 2).
Фиг 2. Издадени разрешителни за строеж на административни сгради, София (януари-септември)
Намерете вашия нов офис
период
брой
РЗП
Q1 - Q3, 2014
19
57762
Q1 - Q3, 2015
16
47630
Q1 - Q3, 2016
26
158263
Регистрира се повишена концентрация на проекти в Център и Широк център. Стартира формиране на нов район с планирани офисни сгради, разположен между бул. „Никола Й. Вапцаров“ (Офис Парк Expo 2000) и бул. „Черни връх“ (Paradise Center). Тази зона има висок потенциал, който предстои да се разгърне, поради наличието на свободни парцели, добре изградена инфраструктура, отличен достъп с градски транспорт, включително метро. Други райони, характеризиращи се с подобни предимства, са тези около Capital Fort и Бизнес Парк София.
Търсене Продължаващият интерес към качествени офиси клас А и Б резултира в нарастване от 43,000 кв. м. през първото полугодие на 2016 г. до 65,000 кв.м. нетни усвоени площи** през разглеждания период. Този параметър не регистрира значително изменение спрямо същото полугодие на 2015 г.,
2
Пазар на офисни площи | H2 2016 | Colliers International
когато се е равнявал на 63,000 кв. м. Въпреки това, на годишна база се наблюдава 26% ръст на нетните усвоени площи в сравнение с предходната година (Фиг.3).
Фиг3. Нетни усвоени площи в София (хил. кв.м.) 90 80 70
84 76
63
60 50 40 30 20 10 0
71
51 38
40
34
46
65 43
23
H1 H2 2011 2011
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016
Брутно наетите площи, т.е. всички транзакции на пазара, са 72,724 кв.м., с 27% повече от тези през първото полугодие на 2016 г. Общият им размер за цялата година възлиза на 130,000 кв.м., докато през 2015 г. са били 112,925 кв.м., а през 2014г. – 138,300 кв.м. Реализираните сделки през второто полугодие на 2016 г. са разпределени по следния начин: разширяване на офис пространството в текуща или ко-локация (11%), релокация (19%), площи, наети от нови компании, навлизащи в страната (2%), подновяване на изтичащ договор (19%), отдаване на площи на етап „в строеж“ (49%) (Фиг. 4). Почти тройно са се увеличили транзакциите от последния вид, чиито дял през предходните шест месеца е бил едва 17%. Сред причините за това явление е нарастващото предлагане на площи „в строеж“, както и повишаващият се интерес към тях, обусловен от очакванията на наемателите, свързани с още по-високо качество на строителство и планиране в съответствие със световни стандарти и тенденции. Едно от свидетелствата за това е, че вече е факт и първата офис сграда тип „небостъргач“, последвана от анонсиране за старт и на други проекти от този тип.
Фиг 4. Причини за търсене на офис 19% 19%
11%
2% 49%
Релокация Разширение на офис площи Площи на етап „в строеж“ Нови компании Подновяване на договор
Компаниите от аутсорсинг и ИТ сектора заемат все по-голям дял в общите транзакции на пазара на офиси – от 60% през първото полугодие до 74% през второто. Характеристиките на търсенето продължават да включват модерни и функционални пространства, предоставящи по-голям комфорт на работното място, комуникативна локация, лесно достъпна с градски транспорт, наличие на заведения за хранене, спортни центрове и други допълнителни услуги в неспосредствена близост. В отговор на тези очаквания от страна на компаниите, възникват все повече сгради, планирани като мултифункционални комплекси, включително и извън столицата. Пример за такава е Business Arena Ruse, която е единствената
3
клас А сграда в град Русе и е част от проект, включващ още търговски център, хотел и спортна зала.
Свободни площи Тенденцията на стабилен, но незначителен спад на свободните площи клас А и Б в столицата е валидна и за разглеждания период. От 258,000 кв.м. или малко под 14% от общия обем за първото полугодие на 2016 г., те се свиват на 234,000 кв. м. или 12% от всички за второто.
Наемни нива През втората половина на 2016 г. офертните цени на сградите, вече въведени в експлоатация, остават сравнително стабилни. При клас А проектите са 13,5 евро на кв.м. за Център, около 12 евро на кв.м. за Широк център и около 12 евро на кв.м. за Периферия. Наблюдава се тенденция на по-високи офертни нива при сградите на етап „в строеж“, които се предлагат срещу наеми от около 14 евро на кв.м. Основната причина за това са комуникативните им локации и очакваното високо качество на предлаганите площи (Фиг. 5). При проектите клас Б офертните цени са средно 8 евро на кв. м.
Фиг 5. Наемни нива за офиси клас А в София (€/ кв.м.) 15 14 12
2010
12 11
12
12
11
11
9
9
9
2011 Център
2012
13
13
13.5
12
12
1212
10
2013
Широк център
2014
11
2015
2016
Периферия
Прогноза »»
Наемането на площи в сгради „в строеж“ ще продължи да бъде сериозен тренд, поради планираното им повисоко качество и недостигът в предлагането на офиси, поне до края на 2017 г., когато допълнителни площи са обявени да излязат на пазара.
»»
Подновяването на съществуващи договори ще бъде сред основните двигатели на сегмента.
»»
Развитието на компаниите от аутсорсинг и ИТ сектора и свързаната с него динамика на пазара на офиси, се очаква да се запази.
»»
Освен социална среда, наемателите все повече ще търсят сгради с висок фактор на ефективност и сертификат за устойчиво строителство.
»»
В допълнение на възникващите ко-локации в столицата, ще се създават такива и в други градове в страната.
Дефиниции: * Брутно наети площи – общата пазарна активност по усвояване на офис площи е общата площ, която е била продадена или отдадена за периода; включва следните видове транзакции: отдаване „на зелено“, наемане от нови за пазара оператори, експанзия (разширение на компании), подновяване/ предоговаряне условия по договор, преотдаване и продажба с опция за обратно наемане на продадения имот. ** Нетни усвоени площи (нетна абсорбция) – това е разликата между реално усвоените площи през текущия период спрямо предходния. Отнася се само до проекти с разрешение за ползване.
Пазар на офисни площи | H2 2016 | Colliers International
Вашият офис в единствената к лас А сграда в Русе Част от модерен мултифункционален комплекс В непосредствена близост до търговски център, хотел и спортна зала Най -добрата локация в града Лесен достъп Планирано откриване – края на 2017 г. Инвеститор Меж дународна компания за инвестиции и развитие
Ексклузивен консултат colliers international
Обадете ни се: +359 2 976 99 76
Business Arena Ruse е единствената сграда к лас А в гр. Русе Тя е част от модерен мултифункционален комплекс, включващ още търговски център, хотел и действаща спортна зала. Брутната отдаваема площ на офис сградата е 11,438 кв.м., разположени на 16 етажа. Business Arena Ruse предлага на своите наематели конферентни зали, подземен паркинг за 227 автомобила, зони за хранене и ресторанти. Комплексът се намира на една от найключовите локации в града – разположен е на главен булевард и е лесно достъпен, както с частен, така и с градски транспорт. Русе е сред петте най-големи градове в България. Намира се в североизточната й част и е разположен по поречието на р. Дунав, което му осигурява лесна връзка с други държави. Градът е само на 60 км. от Букурещ – столицата на Румъния и на 75 км. от Летище Букурещ Хенри Коанда (Отопени). Русе се характеризира с много добре развита пътна инфраструктура. Той е важен сухопътен и железопътен център, както и найголемият пристанищен град в България по р. Дунав. Последните данни за населението на Русе са за 145 765 жители*. В Община Русе има един университет, седем средни и 11 професионални гимназии. НСИ (31.12.2015 г.)
Design by Colliers International © 2017
За информация, обадете се на: +359 2 976 99 76
554 офиса в 66 страни на 6 континента €2.34 млрд. годишни приходи
Верка Петкова Мениджър | Oфис и индустриални площи тел. +359 2 976 9 976 verka.petkova@colliers.com Лора Митова Пазарни проучвания тел. +359 2 976 9 976 lora.mitova@colliers.com
Colliers International | София Европейски Търговски Център бул. Цариградско шосе 115К сгр. Б, ет. 7 | 1784 София тел. +359 2 976 9 976
186 млн. кв.м. площи под управление
16,000 експерти по света
За Colliers International Colliers International е една от най-големите международни фирми за услуги в сферата на недвижимите имоти с 16,000 служители в над 554 офиса в 66 страни. В България компанията работи от 1991 г. и е безспорен лидер на пазара. Понастоящем, Colliers International представлява някои от най-иновативните и професионално планирани проекти във всички сегменти на недвижимите имоти - включително офиси и бизнес паркове, търговски, логистични, индустриални и жилищни площи. От юни 2015 г. Colliers се търгува на NASDAQ под символа “CIGI” и на фондовата борса в Торонто под символа “CIG”. През 2016 г. на годишните награди CEE Quality Awards за качество на услугите в сферата на недвижимите имоти, Colliers International е отличена за пети пореден път за най - добра консултантска компания в категория “Индустриални площи”. Последното годишно проучване на Lipsey класира Colliers като третата най-разпознаваема компания за недвижими имоти в света.
colliers.com Bсички права запазени © 2017 Colliers International Този доклад е изготвен от Colliers International единствено с цел предоставяне на обща информация. Colliers International не носи никаква отговорност, директно или косвено, във връзка със съдържанието, точността и достоверността на така предоставената информация. Всяко заинтересовано лице трябва да направи допълнително конкретно запитване относно точността на документа. Colliers International не предоставя никакви изрични или подразбиращи се гаранции относно този доклад, както и не носи никаква отговорност за преки, непреки или последващи вреди и пропуснати ползи, претърпени в резултат на използването на този документ. Тази публикация е защитена от авторското право и сродните му права.
Accelerating success.