38
Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri
Përmbledhje e gjetjeve dhe propozimeve të 5 rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në Shqipëri
2.3.4. Gjetjet dhe përfundime nga 5 propozimet Të pesta rastet studimore shpalosin disa gjetje të rëndësishme për ecurinë e proceseve të zhvillimit jo vetëm në 5 zonat e përzgjedhura, por në përgjithësi në Shqipëri. Në pamje të parë mund të duket se studimet dhe konceptplanet e përgatitura janë e njëjta praktikë si ajo e studimeve urbanistike pjesore që hartoheshin në bazë të ligjit të urbanistikës. Megjithatë, një vështrim më i kujdesshëm tregon ndryshimet: 5 rastet studimore mbështeten në mënyrë të detyrueshme në PPV-në e çdo bashkie, ndërsa studimet pjesore urbanistike mund të hartoheshin edhe në mungesë të një plani rregullues të përgjithshëm; ndërkohë që studimet urbanistike pjesore ndalnin me konceptin hapësinor të zhvillimit, të pesta rastet studimore kanë në fokus zgjidhjen praktike për zbatim përtej konceptit hapësinor. Kjo është edhe arsyeja pse në çdo rast merr rëndësi lloji i instrumentit të manaxhimit të tokës dhe pak flitet për zgjidhjen hapësinore. Instrumenti i manaxhimit të tokës garanton që të ofrohet zgjidhja më e mirë hapësinore sipas kontekstit specifik (p.sh., rasti i zonës arkeologjike në Durrës), dhe që të lehtësohet kostoja e bashkisë në ofrimin e infrastrukturës, ndërsa zhvilluesit dhe pronarët marrin përfitimet nga procesi. Rasti i zonës arkeologjike në Durrës është një dëshmi e lidhjes së ngushtë të proceseve të planifikimit dhe të zhvillimit të tokës me legjislacionin sektorial. Legjislacioni për trashëgiminë kulturore nuk lejon ndërtim në këtë zonë të Durrësit, por nevoja e zonës për rigjenerim urban është argumenti që bashkia duhet të përdorë në negociatat e saj me institucionet e trashëgimisë kulturore për të lejuar forma zhvillimi, që nuk dëmtojnë nëntokën dhe sigurojnë cilësi të hapësirës urbane. Rastet u diskutuan edhe publikisht në dëgjesa të organizuara nga Bashkia me palët. U vu re një ngurrim për të pranuar format e reja të llogaritjeve, edhe pse në thelb ato nuk ndryshojnë teknikisht nga mënyrat rutinë të llogaritjeve në analiza mundshmërie. Ajo çka realisht ndryshon, është procesi dhe në procesin që ligji parashikon (këto llogaritje duhet të kryhen paralelisht nga palët dhe të diskutohen në negociatat mes tyre. Kjo ngre një lloj pasigurie tek arkitektët dhe zhvilluesit (perceptohet si zgjatje dhe vështirësi e procesit), por pëlqehet nga banorët, edhe pse këta të fundit shprehen me skepticizëm ndaj realizueshmërisë së procesit. Në të gjitha rastet njësia e qeverisjes vendore del në pah si kryenegociatore në proces dhe si zhvillues. Duke marrë rolin e zhvilluesit, bashkia mund të mbulojë në kohë infrastrukturat, të garantojë që PPV-ja zbatohet
dhe të sigurojë që kostot dhe përfitimet shpërndahen mes palëve në mënyrë të drejtë. Kjo është tepër e rëndësishme duke qenë se bashkitë/komunat kanë kufizime financiare, që nuk i lejojnë të mbulojnë kostot e infrastrukturave në gjithë territorin e tyre në kohën e duhur. Marrja e këtij roli është padyshim me interes për bashkinë dhe për qytetin, por nuk u prit në mënyrë entuziaste nga zhvilluesit privatë, të cilët e shohin si një konkurrent të mundshëm në fushën e tyre, si edhe si kontrollues të procesit. Një dukuri e vërejtur gjatë studimeve, dhe sidomos e ndier gjatë dëgjesave publike, ishte efekti i fragmentarizimt të pronave. Fragmentarizimi i pronave rrit numrin e pronarëve dhe, si rezultat të palëve, me të cilat duhet të diskutohet studimi/PDV-ja dhe të atyre që duhet ta miratojnë atë. Një konkluzion i rëndësishëm është që bashkia duhet ta faktorizojë nivelin e fragmentarizimit të pronës që në momentin e përcaktimit të kufijve të nënnjësive strukturore, që do të shkojnë për PDV, gjatë hartimit të PPV-së. Pra, nëse pronat janë të vogla në sipërfaqe dhe, numri i pronarëve është i lartë, sipërfaqja e nënnjësisë strukturore për PDV duhet të jetë e vogël, aq sa të përfshijë një numër pronarësh të manaxhueshëm gjatë procesit të negocimit dhe të diskutimit publik. Për sa i përket çështjeve teknike, hartimi i planeve të detajuara vendore kërkon një databazë të plotë, e cila aktualisht në shumicën e autoriteteve përgjegjëse mungon ose nuk është e përditësuar dhe nuk shpreh realitetin në terren (p.sh., harta e pronësisë nga ZRPPja). Gjithashtu, në raste specifike, (si Rasti 1 në zonën arkeologjike në Durrës) konteksti mund të kërkojë edhe një rishikim të legjislacionit sektorial për zona dhe tematika të veçanta dhe të mirëpërcaktuara paraprakisht për llojet e ndërhyrjeve dhe intrumentet e manaxhimit të tokës që mund të lejohen me kushte.
Sipërfaqja e përgjithshme e zonës e evindetuar me kufijtë me vijë të kuqe arrin rreth
60 hektar.
Fragmetarizimi i pronave ka sjellë që në këtë zonë me karakter bujqësor të gjenden rreth
90 pronar.
Burimi: www.albinfo.al
Figura 21. Ilustrim i fragmentarizimit të tokës brenda në zonë
39