The Council of European Geodetic Surveyors Comité de Liaison des Géomètres Européens
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN EUREAL — die europäische Marke für die Gebäudeaufmessung
v 1.0 Hannover (Deutschland), 11. Oktober 2012 Die Vision eines grenzübergreifenden Werkzeugs zur Schaffung von Transparenz
// INHALTSVERZEICHNIS
44
1
// EINLEITUNG
45
2
// ZIELE
45 45 45 45
2.1 2.2 2.3 2.4
// // // //
46
3
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE FÜR GEBÄUDE
46
3.1
46 46 46 47 50
3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3
51
3.3.4
53
3.4
53
3.5
// BEZUGSFLÄCHEN AUSSENFLÄCHE INNENFLÄCHE BEBAUTE FLÄCHE // NUTZUNG VON BEZUGSFLÄCHEN // VERMESSUNGSVORSCHRIFTEN // ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE // VERMESSUNG VON BEZUGSFLÄCHEN // UNTERSCHIED ZWISCHEN PRIVATEN UND GEMEINSAMEN FLÄCHEN // UNTERSCHIED ZWISCHEN FLÄCHEN ÜBER DEM BODEN UND UNTER DEM BODEN // AUFTEILUNG VON INNENFLÄCHEN PRIMÄRFLÄCHEN RESTFLÄCHEN ANDERE FLÄCHEN VERSORGUNGSFLÄCHEN // KENNZIFFERN
54
4
// ANHANG
54 54 55 56 57
4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4
// // // // //
58
5
// GLOSSAR
TRANSPARENZ RECHTSSICHERHEIT DARSTELLUNG DES GRUNDRISSES WIRTSCHAFTLICHE VORAUSSETZUNGEN
ÜBERSICHT DER FLÄCHEN EINLEITUNG DETAILLIERTE FLÄCHENDARSTELLUNG FLÄCHENTABELLE FLÄCHENPLAN
VORWORT //
Die Richtlinie wurde konzipiert, um als Grundlage für weitere Verbesserungen und zur Zusammenarbeit mit anderen Organisationen zu dienen, insbesondere mit der Europäischen Kommission. Diese Strategie war schon erfolgreich, da die thematische Arbeitsgruppe für Gebäude von INSPIRE diese Richtlinie als Referenz gewählt hat. Dieser Entschluss wurde am 11. April 2012 durch die Europäische Kommission bekräftigt und unser System ist nun Bestandteil der Version 3.0 der INSPIRE Data Spezifikationen.
Diese Richtlinie zur Vermessung der Grundflächen von Gebäuden wurde von 2008 bis 2012 durch den CLGE1 verfasst. Sie wurde in enger Zusammenarbeit mit Experten der Europäischen Kommission und des Belgischen Katasters entwickelt. Im April 2012 hat ein Hoher Europäischer Beamte diese Richtlinie mit einem »visionären Werkzeug für grenzüberschreitende Transparenz« verglichen, wir teilen natürlich seine Meinung.
Übrigens hat JRC2 nach diesem Erfolg die Europäisch Normierungsbehörde CEN aufgefordert, einen Vorschlag für ein neues Normenprojekt über die Vermessung von Oberflächen, Raum und Volumen von Gebäuden in Zusammenarbeit mit dem CLGE zu starten. CLGE wird die geplanten Verbesserungen natürlich mit dem CEN koordinieren. Das Wachstum und die Wettbewerbsfähigkeit Europas erfordern derartige Harmonisierungs- und Vereinfachungsinitiativen. Ich bin überzeugt, dass auch andere sich uns in unserem Streben anschließen werden. euREAL verdient, dass wir ihm eine reelle Chance geben.
Anlässlich der III CLGE Konferenz der Europäischen Vermessungsingenieure am 11. Oktober 2012 in Hannover, wird die Richtlinie dem breiten Publikum und der Presse feierlich vorgestellt. Zukünftig sollten die Europäischen Vermesser und alle daran Interessierten sie als eine grenzüberschreitende Qualitätsmarke benutzen. Deshalb unterstützen und fördern wir diese Richtlinie mit der Initiative www.euREAL.eu — euREAL steht für »European Real Estate Area Label« oder »Die Europäische Marke für Gebäudeaufmessung«.
Jean-Yves Pirlot, CLGE Präsident
Brüssel, den 21. August 2012
1 2
Initiativnehmer war eine Franco-Belgische Arbeitsgruppe des Comité de Liaison des Géomètres Européens. EUROPEAN COMMISSION, DIRECTORATE-GENERAL JRC, JOINT RESEARCH CENTRE, Institute for Environment and Sustainability, digital Earth and Reference Data Unit
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
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1
// EINLEITUNG
Ziel der Vermessungsrichtlinie ist es, der Öffentlichkeit eine klare Vorstellung davon zu vermitteln, wie Flächen von Gebäuden ermittelt werden. Außerdem sollen damit die wirtschaftlichen Anforderungen unserer Gesellschaft erfüllt, Berufsangehörigen eine gemeinsame Diskussionsgrundlage vermittelt, die Rechtssicherheit von Gesetzen gewährleistet, eine objektive Vergleichsmöglichkeit für Grundstücke geschaffen und eine einheitliche grafische Darstellung von Grundstücken ermöglicht werden. In Zusammenarbeit mit der Europäischen Kommission hat unsere französisch-belgische Arbeitsgruppe von Vermessungsingenieuren eine umfassende Bewertung vorgenommen mit dem Ziel, eine Vermessungsrichtlinie auf einer breiten Basis zu schaffen, die für alle Gebäude wie Wohnhäuser, Geschäfts- und Bürogebäude, Industrie- und Landwirtschaftsgebäude sowie Betriebe und andere Infrastrukturen gilt. Unser Ziel ist es, Standarddefinitionen und Regeln zu erarbeiten, die für alle Gebäude unabhängig von ihrer Nutzung gelten.
3
Europäisches Grundstückslabel (www.euREAL.eu — im Aufbau)
44 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
Als Grundlage unserer Arbeit dient ein Ansatz, der auf Klarheit, leichter Zugänglichkeit und Benutzerfreundlichkeit sowie unserem Wunsch nach Transparenz und Verständlichkeit beruht. Ziel der Arbeitsgruppe ist es, eine einfache, angemessene und trotzdem strenge Richtlinie zu erarbeiten. Die Regeln dieser Richtlinie gelten für alle bestehenden Gebäude sowie für alle Abschnitte der Bauausführung von der Planung bis zum Abschluss der Bauarbeiten. Wenn eine Vermessung gemäß dieser Richtlinie vorbereitet wird, wird sie mit Bezug auf »euREAL3« durchgeführt. Im Interesse der Allgemeinheit freuen wir uns, mit dieser Richtlinie während einer Übergangsphase neben anderen aktuellen Verfahren auf dem Markt bestehen zu können.
ZIELE //
Unser Ziel ist es, den folgenden Anforderungen der Zivilgesellschaft gerecht zu werden:
2.1 // TRANSPARENZ Eine einheitliche Vermessungsrichtlinie ist nicht nur für den Schutz der europäischen Verbraucher notwendig, sie dient auch dem Schutz der Berufsangehörigen. Eine einheitliche Richtlinie sollte zu einem besseren Verständnis von Flächen und Grundstückswerten führen. Die in der Richtlinie festgelegten Regeln und Definitionen sollen die Terminologie vereinfachen und vereinheitlichen. Ziel ist es, eine einheitliche und verständliche Grundlage für die Aufmessung von Gebäuden bereitzustellen. Dadurch soll in der Öffentlichkeit größeres Vertrauen in einen transparenteren Grundstücksmarkt entstehen.
2.3 // DARSTELLUNG DES GRUNDRISSES Mit Hilfe der in der Vermessungsrichtlinie festgelegten Regeln ist eine Darstellung des Grundrisses mit dem äußeren Umfang von Gebäuden auf allen Plänen einschließlich der Katasterkarten möglich.
2.4 // WIRTSCHAFTLICHE VORAUSSETZUNGEN Im Rahmen des europäischen Freihandels ist es von grundlegender Bedeutung, eine Grundlage für den Vergleich von Grundstücken und Märkten zu schaffen. Dem Verbraucher, ob Firma oder Investor, soll die einheitliche Richtlinie helfen, einheitliche Hilfsmittel für Grundstücksbewertungen (Marktwert, Mietwert, etc.), die Verwaltung von Gebäuden und die Erstellung zuverlässiger Statistiken zu nutzen. Dadurch werden die Markttransparenz erhöht und die wirtschaftlichen Voraussetzungen verbessert.
2.2 // RECHTSSICHERHEIT Um Sicherheit bei Rechtsgeschäften gewährleisten zu können, sind für die Festlegung von Grundstücksgrenzen umfassende Informationen erforderlich. Wenn sich alle Berufsangehörigen an eine einheitliche Vermessungsrichtlinie halten, ist für den Verbraucher ein besserer Schutz gewährleistet, weil die Grundfläche innerhalb der Grundstücksgrenzen nach einheitlichen Vorgaben vermessen wird.
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
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2
3
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE FÜR GEBÄUDE
3.1 // BEZUGSFLÄCHEN
3.2 // NUTZUNG VON BEZUGSFLÄCHEN
Definition der drei Typen von Bezugsflächen, die im Rahmen der Vermessungsrichtlinie Anwendung finden:
AUSSENFLÄCHE
AUSSENFLÄCHE (oder SEM) bezieht sich auf die äußere Umfangsgrenze eines Gebäudes einschließlich der Außenfassade und wird auf dem Fußboden gemessen.
Diese Größe wird hauptsächlich im Rahmen der Stadtplanung oder für die Darstellung des Grundrisses eines Gebäudes verwendet. Sie wird auch als Maßeinheit für alle mit dem Grundstück verbundenen Rechten an Gebäuden verwendet.
INNENFLÄCHE
INNENFLÄCHE (oder SIM) bezieht sich auf den Innenumfang aller Bauelemente und festen Trennwände und wird auf Höhe der Sockelleiste gemessen.
Diese Größe wird hauptsächlich als Bezugsmaßeinheit bei Bewertungen (Preis/m2), Grundstückskauf und -verkauf (Kaufverträge, Urkunden, etc.), Vermietung (Preis/m2/ Jahr) und Gebäudemanagement verwendet.
BEBAUTE FLÄCHE Zu den Bauelementen gehören alle Elemente der Bauhülle eines Gebäudes wie zum Beispiel Wände, Pfeiler, tragende Wände, Stützmauern, Nischen und Aussparungen, Fenster- und Türrahmen und Schornsteinzüge.
Diese Größe wird hauptsächlich für technische Daten verwendet.
3.3 // VERMESSUNGSVORSCHRIFTEN Der »Innenumfang« aller Bauelemente ist eine direkt sichtbare, verständliche und messbare Größe.
3.3.1 // ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE AUFTEILUNG DES GEBÄUDES
BEBAUTE FLÄCHE (oder SDC) ist die Differenz aus Außenfläche und Innenfläche.
Gebäude sind in verschiedene Ebenen oder »Stockwerke« unterteilt.
MASSEINHEIT Die Maßeinheit für die Vermessung der Grundfläche ist der Quadratmeter und wird gemäß den mathematischen Gesetzmäßigkeiten zur Rundung mit einer Dezimalstelle angegeben.
46 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
3
GENAUIGKEIT DER VERMESSUNG Alle Maßangaben müssen auf den Zentimeter genau sein.
SEM (Außenfläche)
VERMESSUNG Die Grundfläche wird stets horizontal gemessen, auch bei nicht vertikalen Fassaden oder schrägen Dächern. Messbare Leerflächen, insbesondere vertikale Lichtschächte, werden zweckgemäß vermessen und erfasst.
3.3.2 // VERMESSUNG VON BEZUGSFLÄCHEN AUSSENFLÄCHE (SEM) Die Gesamtaußenfläche eines Gebäudes ist die Summe der Außenflächen jedes Stockwerks. Die Außenfläche eines Stockwerks ist die Fläche eines geschlossenen Polygons, welches das Stockwerk umschließt und dessen Seiten aus folgenden Elementen bestehen: // den Außenseiten von Fassadenelementen, welche die Umfangsflächen in dem entsprechenden Stockwerk abgrenzen // der Mittellinie der Trennmauern zwischen verschiedenen Gebäuden // der Mittellinie von Bauelementen, die verschiedene Nutzer oder Nutzungszwecke abgrenzen In Untergeschossen, wo eine Vermessung der tatsächlichen Stärke der unterirdischen Wände nicht möglich ist, wird die Außenfläche festgelegt, indem die Außenebene der Fassade auf der Parterreebene nach unten verlängert wird.
In SEM enthaltene Flächen SEM Nr. 1
Die Außenfläche umfasst folgende Flächen: // Flächen zur Versorgung des Gebäudes, die direkt an das Dach anschließen oder sich auf dem Dach befinden // nutzbare Dachflächen (einfacher Zugang, Fußboden vorhanden und nicht durch Balken verbaut) // vertikale Öffnungen innerhalb des Überstands der Treppe auf der begehbaren Ebene // Leerräume, die durch Schornsteinund Betriebsschächte entstehen // Balkone*, Dachterrassen* und Loggias* // begehbare Durchgänge und Übergänge zwischen zwei Gebäudeteilen
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 47
3
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE FÜR GEBÄUDE
Die Außenfläche umfasst nicht folgende Flächen: // nicht nutzbare Dachflächen* // dekorative Leerräume, Luftschächte und Atria // eingelassene oder vorstehende dekorative Fassadenelemente // offene Fluchttreppen im Außenbereich // Durchgänge, die nur für Wartungsund Instandhaltungsarbeiten genutzt werden // nicht begehbare Dächer (außer für Instandhaltungsarbeiten) // Zufahrtswege // Gartenanlagen
SEM (Außenfläche) Obergeschoss
Erdgeschoss
Lift
Obergeschoss
INNENFLÄCHE (SIM): Die Gesamtinnenfläche eines Gebäudes umfasst alle Innenflächen, welche die Besitzer direkt oder indirekt nutzen können. Nicht dazu gehören feste Bauelemente und Trennwände.
Lift
Erdgeschoss
In SEM enthaltene Flächen SEM Nr. 2
Die Innenfläche wird in vier Untergruppen unterteilt: Primärflächen, Restflächen, andere Flächen und Versorgungsflächen (siehe Abschnitt 3.4). Auf der Parterreebene gehören alle Flächen, die zur Seite hin offen und überdacht sind, mit Ausnahme von Dachüberständen oder dekorativen Überständen, ebenfalls zur Außenfläche und werden auf Grundlage der vertikalen Projektion des überdachten Teils vermessen. Auf der Parterreebene bedürfen einige Flächen außerhalb der Gebäudegrenze einer gesonderten Vermessung, die nicht Gegenstand dieser Richtlinie ist, wenn die Flächen zur privaten Nutzung vorgesehen sind.
Bauliche Veränderungen und Nutzerwechsel können zu Änderungen bezüglich der vier oben genannten Flächentypen führen. Folglich sollten Vermessungen zu den Flächen immer mit dem Datum versehen sein. Die Innenfläche eines Gebäudes oder die Innenfläche eines Teils eines Stockwerks ist die Summe der Flächen aller möglichen geschlossenen Polygone, deren Seiten aus den sichtbaren Innenseiten von Bauelementen wie Fassadenmauern, Trennmauern, Innenwänden und Abschlusswänden, Pfeilern und festen Trennwänden* bestehen. Die Vermessung von Primärflächen beschränkt sich auf Grundflächen mit einer Bauhöhe* von _› 2,10 m.
48 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
3
SIM (Innenfläche) Umbaute Dachfläche
2,10
2,10
SIM: Primärflächen SIM: Restflächen
Die Innenfläche umfasst folgende Flächen: // Wartungs- und Instandhaltungsflächen im Gebäude // Einbauschränke // Baueinheiten mit abnehmbarem Gehäuse // bewegliche Raumteiler // nutzbare Dachflächen*, umbaut oder nicht umbaut // Treppenhäuser innerhalb der Projektion der Treppe auf der begehbaren Ebene // Aufzugsschächte werden nur im unteren Stockwerk berücksichtigt // überdachte Durchgänge, die an der Seite geschlossen sind // Durchgänge und Übergänge zwischen zwei Gebäudeteilen // Balkone*, Dachterrassen* und Loggias*
SIM: Andere Flächen SIM Nr. 1
Die Innenfläche einer Dachterrasse* oder eines Balkons* im Obergeschoss wird bis zur inneren vertikalen Projektion der Brüstung ermittelt.
SIM (Innenfläche) Typisches Stockwerk
Auf der Parterreebene gehören alle Flächen, die zur Seite hin offen und überdacht sind, mit Ausnahme von Dachüberständen oder dekorativen Überständen, ebenfalls zur Innenfläche und werden auf Grundlage der vertikalen Projektion des überdachten Teils vermessen. SIM: Primärflächen SIM: Versorgungsflächen SIM Nr. 2
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
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3
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE FÜR GEBÄUDE
SIM (Innenfläche) Nicht nutzbare Dachfläche
SIM (Innenfläche) Nicht umbaute nutzbare Dachfläche 2,10
Obergeschoss
2,10
Erdgeschoss Umbaute nutzbare Dachfläche
2,10
2,10
2,10
Obergeschoss SIM: Primärflächen SIM: Restflächen SIM: Andere Flächen SIM Nr. 4 Erdgeschoss
3.3.3 // UNTERSCHIED ZWISCHEN PRIVATEN UND GEMEINSAMEN FLÄCHEN
SIM: Primärflächen SIM: Restflächen SIM: Versorgungsflächen SIM Nr. 3
Die Innenfläche umfasst nicht folgende Flächen: // Bauelemente und feste Trennwände // Fenster- und Türrahmen* // dekorative Leerräume und Luftschächte // vertikale Betriebsschächte oder Öffnungen // Schornsteinzüge
50 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
Private Flächen sind Flächen, deren Nutzung einem einzigen Besitzer vorbehalten ist. Gemeinsame Flächen sind Flächen, deren Nutzung verschiedenen Besitzern vorbehalten ist. Mehrere gemeinsame Flächen können gemäß ihrer Nutzung bestimmt werden. In Bezug auf die SEM werden die Grenzen von gemeinsamen Flächen wie folgt festgelegt: // entlang der Linie der angrenzenden Mauer zum Privatbesitz // entlang der Ebene der Außenwand in allen anderen Fällen
3
3.3.4 // UNTERSCHIED ZWISCHEN FLÄCHEN ÜBER DEM BODEN UND UNTER DEM BODEN
METHODE UM ZU BESTIMMEN, OB EINE FLÄCHE ÜBER DEM BODEN ODER UNTER DEM BODEN LIEGT
Ein Gebäude besteht im Allgemeinen aus Flächen über dem Boden und unter dem Boden. Folglich gibt es Stockwerke über dem Boden und unter dem Boden.
// 1
Bei der Vermessung kann diese Unterscheidung bei der Festlegung der Voraussetzungen eine Rolle spielen, unter denen das Gebäude hinsichtlich des Arbeitsrechts und Vorschriften bezüglich der Eignung als Wohnhaus oder der Besteuerung genutzt werden darf.
Zeichnen Sie das äußere Baugrundprofil in den Aufrissplan jeder belichteten Fassade* ein. // 2 Zeichnen Sie jedes Stockwerk in diesen Plänen ein. // 3 Zeichnen Sie eine Hilfslinie 150 cm über der Stockwerkshöhe jedes Stockwerks ein. // 4 Vermerken Sie die Lage der Bauelemente auf der Hilfslinie lotrecht zu der entsprechenden Fassade. Dadurch wird die Hilfslinie in mehrere Abschnitte unterteilt.
In Europa gibt es derzeit keine Standardregelung, in der die zu erfüllenden Bedingungen für ein Stockwerk oder einen Teil eines Stockwerks festgelegt sind, der sich über oder unter dem Boden befindet.
Unterschied über dem Boden / unter dem Boden
Bei den meisten Gebäuden fällt diese Unterscheidung eindeutig aus. Es gibt jedoch einige Ausnahmefälle, in denen aufgrund des Grundrisses des Gebäudes und der Lage des Grundstücks für einen Teil eines Stockwerks eine Unterscheidung mit der folgenden Methode vorgenommen werden muss.
DEFINITION Ein »Raum« wird als kleinste geschlossene Grundfläche definiert, die eine Fläche zwischen Bauelementen aufteilt. Folglich sollte eine Fläche aus verschiedenen Räumen bestehen.
Baugrundprofil
Hilfslinien
1,50
Baugrundprofil Nr. 1
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 51
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE FÜR GEBÄUDE
REGEL 1: NORMALFALL Wenn die Hilfslinie sich nicht mit dem Baugrundprofil überkreuzt, ist das Stockwerk in Abhängigkeit von seiner Lage in Bezug auf das Baugrundprofil über dem Boden oder unter dem Boden. Stockwerke oder Teile von Stockwerken, deren Länge des entsprechenden Abschnitts sich größtenteils unter dem Baugrundprofil befindet, werden als unter dem Boden betrachtet. Alle anderen Stockwerke oder Teile von Stockwerken werden als über dem Bodenbetrachtet.
REGEL 2: GEGENSATZ ZWISCHEN ZWEI ANGRENZENDEN BELiCHTETEN FASSADEN* Falls ein Stockwerk nach Regel 1 gleichzeitig über und unter dem Boden liegt in Abhängigkeit von der entsprechenden Fassade, werden die sich in dem Stockwerk befindlichen Räume als über dem Boden betrachtet.
REGEL 3: GEGENSATZ ZWISCHEN ZWEI GEGENÜBERLIEGENDEN BELICHTETEN FASSADEN* Im Fall von zwei gegenüberliegenden Fassaden, wenn ein Stockwerk nach Regel 1 über dem Boden liegt und das andere sich nach Regel 1 unter dem Boden befindet, wird der Zwischenraum nach übereinstimmender Auffassung als über dem Boden betrachtet.
Unterschied über dem Boden / unter dem Boden
Unterschied über dem Boden / unter dem Boden 5 Über dem Boden 4
3 Unter dem Boden
Über dem Boden Über dem Boden
2 Unter dem Boden
Über dem Boden Über dem Boden
1
Lift
Höherer Bereich
Unter dem Boden
Baugrundprofil Nr. 2
Untere Straße
1,50
Lift
Tieferer Bereich
Untere Straße
Über dem Boden
Straßendamm unter Oberer Straße
Baugrundprofil
Hilfslinien
Obere Straße
3
Baugrundprofil Nr. 3
52 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
3
3.4. // AUFTEILUNG VON INNENFLÄCHEN PRIMÄRFLÄCHEN Alle Grundflächen mit einer Bauhöhe* von _› 2,10 m in Zusammenhang mit der Hauptnutzung des Gebäudes.
Dazu gehören insbesondere folgende Flächen: // in Wohnhäusern: Wohnflächen (Wohnzimmer, Schlafzimmer), Sanitärflächen (Badezimmer, Toiletten), Innenräume und Gänge, Lagerflächen, etc. // in Bürogebäuden: Büroflächen, Sitzungsräume, Anbauten, Pausenräume, Toiletten, Innenräume und Gänge, etc. Primärflächen können nach nationalem Recht oder vertraglich aufgeteilt werden.
// Balkone*, Dachterrassen*, Loggias*, etc. // Gänge und offene überdachte Flächen (Baldachine, Carports, etc.)
VERSORGUNGSFLÄCHEN Alle Grundflächen, auf denen sich Haustechnik befindet unabhängig von deren Höhe und Nutzung.
Dazu gehören insbesondere folgende Flächen: // Aufzugsschächte // Treppenhäuser // Auffahrtsrampen // Wartungs- und Instandhaltungsflächen im Gebäude // (Nicht dazu gehören Instandhaltungsflächen, die ein Besitzer nutzt. Sie werden als Erweiterung der Primärfläche betrachtet).
RESTFLÄCHEN Alle Grundflächen mit einer Bauhöhe* von < 2,10 m in Zusammenhang mit der Hauptnutzung des Gebäudes.
Die oben dargestellte Aufgliederung bezieht sich sowohl auf private Flächen als auch auf gemeinsame Flächen eines Gebäudes. NB: Die Vermessung von gemeinsamen Flächen kann nur erfolgen, wenn es in einem Gebäude mehrere Nutzer gibt.
ANDERE FLÄCHEN Alle Grundflächen ohne Höhenangabe, die nicht der Hauptnutzung des Gebäudes dienen.
3.5 // KENNZIFFERN
Dazu gehören insbesondere folgende Flächen: // unterirdische Lager- und Archivräume // Keller // Parkgaragen // nicht umbaute nutzbare Dachflächen*
// Gesamtinnenfläche/Gesamtaußenfläche // Summe aller gemeinsamen Flächen/ Gesamtinnenfläche // Summe der Primärflächen/Gesamtinnenfläche // Summe der anderen Flächen/Gesamtinnenfläche // Summe der Restflächen/Gesamtinnenfläche // Summe der Versorgungsflächen/Gesamtinnenfläche // Summe der anderen Flächen/Primärinnenfläche
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 53
4
// ANHANG
4.1 // ÜBERSICHT DER FLÄCHEN 4.1.1 // EINLEITUNG Die Übersicht und die detaillierte Flächentabelle gelten für alle Gebäude mit einem oder mehreren Nutzern unabhängig von deren Nutzung. Die Felder unter »gemeinschaftlich« müssen im Falle der Einzelnutzung nicht ausgefüllt werden. Wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden oder sich die Nutzungsart ändert, kann es erforderlich sein, die Flächenübersicht zu aktualisieren. Deshalb müssen alle Dokumente mit dem Datum versehen werden.
54 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
4
4.1.2 // DETAILLIERTE FLÄCHENDARSTELLUNG
Adresse des Objekts
Anzahl der Eigentümer
Datum
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 55
4
// ANHANG
4.1.3 // FLÄCHENTABELLE TABELLE DER MESSERGEBNISSE
Adresse des Objekts
Stockwerk
Datum der Aufmessung
Wohnung
Art der Wohnung
SEM Restflächen Höhe < 2,10m
Primärflächen ÜB/UB
Wohnen EG
Büro
Handel
Industrie
Anderes
Summe
Wohnung 1
0,0
Wohnung 2
0,0
Wohnung 3
0,0
Summe Privat
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
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0,0
0,0
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0,0
0,0
Gemeinschaftlich Summe EG + 1
0,0
Wohnung 11
0,0
Wohnung 12
0,0
Wohnung 13
0,0
ÜB
Summe Privat
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0,0
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0,0
0,0
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0,0
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0,0
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0,0
0,0
Gemeinschaftlich Summe Summe ÜB EG - 1
Wohnung - 1
0,0
Wohnung - 2
0,0
Wohnung - 3
0,0
Summe Privat
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Gemeinschaftlich Summe UB
EG-2
0,0
Wohnung - 11
0,0
Wohnung - 12
0,0
Wohnung - 13
0,0
Summe Privat
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
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0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Gemeinschaftlich Summe Summe UB
56 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
4 4.1.4 // FLÄCHENPLAN Um die Aufgliederung verständlicher zu gestalten, können Pläne für die jeweilige Ebene verwendet werden. Damit lassen sich die verschiedenen Flächen eines Gebäudes darstellen.
Legende:
NUND = Nicht umbaute nutzbare Dachfläche
ÜB = Flächen über dem Boden
UB = Flächen unter dem Boden
SIM
SDC
Andere Flächen
Archiv Lager
Keller
Garage
NUND
Versorgungsflächen
Balkon Terrasse
Andere
Summe
Aufzug
Treppe Rampe Verkehr
Wartungs flächen
Summe
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RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 57
5
// GLOSSAR
BALKON (IM OBERGESCHOSS) Ein Balkon ist eine Ebene, die zur Nutzung durch die Besitzer über der Parterreebene bestimmt ist. Der Zugang ist von der Innenseite des Gebäudes möglich und er stellt einen Überhang über der Hausmauer dar. An seinen offenen Seiten ist er von einem Geländer oder einer Brüstung umschlossen.
NICHT UMBAUTE NUTZBARE DACHFLÄCHEN: Diese Dachflächen sind nutzbar, ähneln in ihrer Bauweise jedoch nicht dem darunter liegenden Stockwerk.
DACHTERRASSE
BAUHÖHE
Eine Dachterrasse ist eine befestigte Fläche oben auf einem Gebäude. Sie bildet das Dach für einen Teil des darunter liegenden Stockwerks und ist eine offene Fläche, die von der Innenseite des Gebäudes zugänglich ist.
Der kürzeste Abstand zwischen Boden und Decke oder Zwischendecke.
FENSTER- UND TÜRNISCHEN
BELICHTETE FASSADE Eine belichtete Fassade eines Gebäudes ist eine Mauer mit Öffnungen, zu der entweder ein Zugang besteht oder auf die Tageslicht fällt.
Öffnung an einem Bauelement mit Fenster oder Tür oder Bauelement mit Befestigungselementen für ein Fenster oder eine Tür (z. B. Angeln, Falzen, etc.)
FESTE TRENNWÄNDE Feste Trennwände müssen zwei Bedingungen erfüllen:
Die Fassade wird durch einen Lichtschacht oder einen Innenhof beleuchtet, wenn der Abstand zur gegenüberliegenden Fassade auf jeder Ebene mindestens 1,50 m beträgt.
RAUMNUTZUNG: Feste Trennwände sind wichtig für eine zweckmäßige Raumnutzung in einem Gebäude (Toiletten) oder Sicherheitsvorschriften (Haustechnik). Sie dürfen ohne eine veränderte Raumnutzung nicht entfernt werden.
DACHFLÄCHEN NICHT NUTZBARE DACHFLÄCHEN: Diese Dachflächen sind nur schwer zugänglich, sie haben keinen Fußboden oder sind durch Balken verbaut. NUTZBARE DACHFLÄCHEN: Diese Dachflächen sind unter den folgenden drei Bedingungen nutzbar: einfacher Zugang, Fußboden vorhanden, nicht durch Balken verbaut. UMBAUTE NUTZBARE DACHFLÄCHEN: Diese Dachflächen sind nutzbar und ähneln in ihrer Bauweise dem darunter liegenden Stockwerk.
58 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
VERWENDETE MATERIALIEN: Feste Trennwände bestehen aus Materialien, die auch bei Maurerarbeiten verwendet werden. Dazu gehören nicht die Errichtung oder Entfernung von Fertigteilen oder Modulen.
LOGGIA Eine Loggia ist eine Ebene, zu der nur ein Zugang von der Innenseite des Gebäudes besteht. Sie ist in die Mauer eingelassen und deshalb im Normalfall überdacht. Sie ist an der Außenwand von einem Geländer oder einer Brüstung umschlossen.
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MITGLIEDER DER CLGE-ARBEITSGRUPPE Jean-Marie Staquet Europäische Kommission Jean François Dalbin und Gérard Roulleau Ordre des géomètres-experts français (Französischer Verband der Vermessungsingenieure) Alain Moeyersons und Gérard Baudru Ordre belge des géomètres-experts asbl (Belgische gemeinnützige Gesellschaft der Vermessungsingenieure) Raymond Gheldof Administration général de la Documentation Patrimoniale (Belgische Katasterbehörde)
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
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Impressum CLGE — Comité de Liaison des Géomètres Européens Rue du Nord 76 B 1000 Bruxelles
Gestaltung Nolte | Kommunikation
Druck MOTIV OFFSET Druckerei