O perfil virtual do consultor

•O exclusivo diminui o risco de outras mediadoras desgastarem a imagem do imóvel. • O investimento e esforço que iremos despender na comercialização do imóvel, será, logicamente, mais acentuado, pois teremos um sentido de responsabilidade acrescido, ao contrário da situação na qual várias mediadoras têm o mesmo imóvel para venda, sendo que nenhuma se sentirá verdadeiramente responsável; Comercialização do imóvel: •Colocação de placa da COLDWELL BANKER CLASS; • Presença nos websites COLDWELL BANKER nacional e internacional e no website COLDWELL BANKER CLASS; •Presença em portais imobiliários, nas redes sociais e em outras plataformas de divulgação de imóveis; •Distribuição de elementos de marketing relacional. •Comunicação através da nossa newsletter.

2-O valor

É comum o proprietário, quando recorre aos serviços de um mediador, ter já um preço de venda estabelecido. É necessário compreender como surgiu esse valor. Por vezes, o proprietário baseia-se “asking prices” praticados na sua zona ou que lhe foram indicados por uma outra mediadora ou freelancer sem conhecimento do mercado que, para agradar ao proprietário, aumenta o potencial preço de venda. Quando o proprietário se baseia nos preços da zona restringe-se àqueles que, como referidos anteriormente, estão a ser ofertados pelos valores mais altos, pois o princípio universal é que a nossa própria casa vale sempre mais do que a do vizinho, sendo os aspetos afetivos que estão em causa. Existem diferentes critérios de avaliação, todos eles rigorosos e que se aplicam consoante o objetivo da avaliação, como por exemplo o de valor de substituição, o baseado no rendimento, ode valor de venda imediato, o de valor de mercado, entre outros. O critério que os consultores devem usar no exercício da sua atividade é o do Valor de Mercado, ou “Presumível Valor de Transação em Mercado Aberto” (“Open Market Value”), que é definido como “a estimativa do montante mais provável em termos monetários pelo qual, à data da avaliação, a propriedade poderá ser trocada num mercado livre aberto e competitivo e após adequada exposição, que reúna todas as condições para uma venda normal entre um vendedor e um comprador que atuem de livre vontade, com prudência, plena informação e interesse equivalente e assumindo que o preço não é afetado por estímulos específicos ou indevidos”. Dever-se-á sugerir um intervalo de valores, cujo mínimo é o valor de venda imediata e máximo um valor previsível de venda, a um prazo de 6 meses. Este critério de avaliação deve basear-se em diversos valores de transação efetivamente concretizados na zona, excluindo situações pontuais em que se verificaram vendas por valores muito altos ou baixos e tendo em consideração as diversas caraterísticas do imóvel. Os valores que estão a ser praticados numa determinada zona, mas que ainda não resultaram em venda, devem ser analisados com muito cuidado.

O consultor deve sempre aconselhar o proprietário em relação ao preço de venda a ser praticado, sem se precipitar. Deve comunicar ao proprietário, após a visita ao imóvel, que irá fazer uma “ACM”, consultar a sua base de dados, plataformas de pesquisa “metasearch” de imóveis (Casafari, Confidencial Imobiliário) e o seu “Boarding Manager” ou Broker . Um erro de avaliação pode custar muito caro ao proprietário e à imagem do consultor. Para que esta informação seja a mais exata, o consultor, antecipadamente, confirma com o seu Boarding Manager ou Broker, o valor da avaliação a transmitir ao proprietário. É importante transmitir ao proprietário que a avaliação do imóvel só será anunciada após a visita do consultor ao imóvel quando a apresentação de serviços for efetuada na agência. É necessário ter em conta que o proprietário irá querer, na maioria das vezes, que se peça um preço superior ao da nossa avaliação. Deste modo, é preferível transmitir-lhe um valor um pouco mais baixo para contrariar esta situação. A avaliação, dentro de um intervalo de valores, permite não sermos acusados de: •Sobreavaliação do imóvel (que inviabiliza a sua venda). •Argumentarmos com o proprietário, para que este aceite uma proposta mais baixa. O facto de não conseguirmos convencer o proprietário a aceitar a nossa avaliação, não é razão para não angariarmos o imóvel.

3-Placa

A placa é o principal meio de angariação de compradores. Em todas as angariações, o consultor terá de propor a sua colocação no imóvel angariado. Devemos transmitir algumas vantagens deste suporte ao proprietário, tais como: •Triagem de clientes «curiosos»; •Maior visibilidade do imóvel; •Comunicação 24 horas; •Imagem da COLDWELL BANKER CLASS = imagem positiva junto do mercado.

4 – Boas práticas na angariação de um imóvel

1º PASSO: REUNIÃO DE QUALIFICAÇÃO DO CLIENTE PROPRIETÁRIO

No dia da Reunião de qualificação, deve começar por apresentar-se enquanto consultor COLDWELL BANKER CLASS, e deve definir como seu objetivo principal criar empatia com o proprietário e tentar perceber as suas motivações e prazos. Preencha a Ficha de Angariação com o proprietário, deixe-o ser parte ativa deste processo. De seguida pergunte ao proprietário se tem a documentação necessária para vender o imóvel e se a pode facultar para proceder à elaboração da proposta de serviços (Apresentação de Serviços). Contudo deve facultar a check list da documentação necessária e disponibilizar o serviço de obtenção da mesma. Explique-lhe qual é a nossa metodologia de trabalho e agende de seguida a próxima reunião para lhe apresentar a sua proposta/solução. (Assegure-se de que estarão presentes os legítimos proprietários para assinatura de CMI que permita acelerar o processo de angariação.)

2º PASSO: REUNIÃO DE APRESENTAÇÃO DE SERVIÇOS COM O CLIENTE PROPRIETÁRIO

De seguida agradeça a disponibilidade que o proprietário teve ao recebê-lo. Faça-o por sms ou e-mail, procedendo também à confirmação da reunião agendada. Registe-o no CBREP. Crie empatia e comece por fazer a Apresentação de Serviços, em que está incluída a ACM. Esta informação (ACM) deverá ser apresentada como uma recomendação de intervalo de valor e decorrente de uma solução integrada de serviços comerciais para a venda do imóvel de acordo com a necessidade do cliente (timings, procura, oferta...). A Apresentação de Serviços terá que ser adaptada ao segmento de mercado em que o imóvel se insere (mercado regular ou mercado Global Luxury). No final assine o seu compromisso com o cliente (Pledge e CMI) explicando em detalhe as obrigações e deveres de cada parte. Depois de fechar o acordo, deve automaticamente agendar os passos seguintes (home staging, reportagem fotográfica, entre outros). Logo que tenha lançado o imóvel no site e respetivos portais, envie um e-mail para o seu cliente, para que ele acompanhe o seu trabalho. (deve adotar este hábito para todas as ações que desenvolve para divulgar o imóvel e informar sobre a evolução do processo de venda do mesmo) Nota: Por forma a garantir ao cliente da COLDWELL BANKER CLASS, uma experiência imobiliária extraordinária, o consultor deverá estabelecer com o seu cliente um compromisso de serviço (Pledge). Nesse documento, apresentará o conjunto de ferramentas exclusivas da COLDWELL BANKER CLASS e todos os serviços especializados, destacando as vantagens de ter um consultor especialista, enquanto seu represente no mercado. O consultor deverá cumprir todo o plano estratégico e este documento será assinado por si, pelo diretor da agência e o cliente.

5-CHAVES

Quando o proprietário entrega uma chave do seu imóvel ao seu consultor imobiliário deverá ser efetuado o registo de entrada desta em documento próprio e guardada num armário específico para oefeito, devidamente identificada com a referência do imóvel, designado por “Armário das Chaves”. Apenas terá acesso ao armário das chaves a “Front Office Assistant”, Boarding Manager e o Broker. Terá de ser preenchido o campo CHAVE no CBREP. O consultor angariador poderá a qualquer momento solicitar a chave, para isso deverá fazê-lo por escrito à Front Office Assistance. Todas as chaves devem ser devolvidas logo que esteja concluída a visita e deve ser feito o registo de entrega das chaves novamente pela Front Office Assistant. Não é permitido facultar, seja de que forma for, qualquer chave confiada à Mediadora, a uma pessoa que não seja o consultor angariador do respetivo imóvel ou a outro consultor que seja colaborador da agência COLDWELL BANKER CLASS. Em caso de pedido de visita e necessidade de levantamento de chave, por parte de outro consultor da COLDWELL BANKER CLASS, o consultor angariador terá sempre que autorizar. Em caso de término de contrato de mediação imobiliária (denúncia, caducidade, entre outros), a agência deverá devolver de imediato as chaves ao proprietário e preencher o documento Entrega de Chaves e solicitar a assinatura do mesmo.

PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA ORGANIZAÇÃO DE ANGARIAÇÃO DO IMÓVEL

1 – Reunir toda a documentação do imóvel que consta no Impresso Pedido de validação da Angariação (documentos válidos e legíveis). 2 – Assinar CMI + Preencher Ficha de Angariação. 3 – Fotografias profissionais + Vídeo + Virtual Tour. 4 – Inserir toda a documentação. 5 – Título: • Ter entre 50 e 70 caracteres; • Tipo de imóvel (Moradia/Apartamento/Terreno…); • Tipologia; • Zona de Localização; • Se possível utilizar o SEO do Google; • Não utilizar maiúsculas, nem caráteres especiais, nem pontuação excessiva, nem contatos telefônicos, nem prestações. 6 – Descrição com mínimo de 1500 carateres em Português e Inglês: • Freguesia; • Transportes; • Escolas; • Correios; • Jardins; • Serviços; • Hospitais; etc 7 – Mínimo 11 fotos todas horizontais e resolução 1024 com legendas. 8 – Entregar toda a documentação e ficha de Angariação à Front Office. 9 – Validação da angariação. 10 – Informar onde está a ser promovido o imóvel 11 – Envio de email seguido de telefonema do BM.

Boas Práticas na colocação da PLACA DE VENDA / LONA:

• A forma mais eficaz e económica de promover e publicitar um imóvel localmente é através d uso de PLACAS DE VENDA / LONAS. • A menos que haja algum impedimento de força maior, todos os imóveis em carteira devem te uma placa / lona, que deverá ser colocada no prazo máximo de 48 horas após a validação do contrato de mediação imobiliária. • O consultor imobiliário é responsável pela colocação e remoção de todas as PLACAS DE VENDA/LONAS. • As PLACAS DE VENDA/ LONAS devem ser mantidas limpas e estar devidamente colocadas • Quando o imóvel é vendido/reservado, o consultor imobiliário angariador deve colocar na PLACA DE VENDA a faixa autocolante “Vendido” ou “Reservado”. • Não é permitido colocar qualquer tipo de PLACA DE VENDA / LONAS num imóvel se esse imóvel tiver uma placa de outra mediadora ou do próprio. • O consultor deverá analisar todas as características do imóvel e sugerir soluções de Marketing diferenciadoras para divulgar o imóvel que está para venda ou para arrendamento. Por exemplo: Vinil perfurado.

O fecho de um negócio – Propostas

Proposta de Compra: Os potenciais clientes compradores que demonstrem interesse em adquirir um imóvel deverão formalizar uma Oferta/Proposta de compra através do seu consultor imobiliário, com o conhecimento do “Boarding Manager” ou “Broker”, recorrendo obrigatoriamente aos seguintes pontos: Preenchimento da Ficha Proposta de Compra; Assinatura por parte do cliente comprador da Ficha Proposta de Compra; Entrega do cheque de reserva em nome do proprietário que deve ficar na agência que representa o proprietário; 4. O valor do cheque de reserva não deverá de ser inferior a € 2.500,00; 5. Caso um imóvel esteja sobre análise de uma proposta, os consultores deverão continuar a efetuar visitas ao mesmo, indicando aos potenciais interessados que só será possível apresentar uma oferta caso a proposta em curso não se concretize.

APÓS ASSINATURA DO CPCV

O "Boarding Manager" ou o "Broker" entrega OBRIGATORIAMENTE à “Front Office Assistant”, a cópia do CPCV assinada pelos outorgantes (no prazo máximo de 24h após a assinatura). O estado da angariação passará para RESERVADO após a entrega da cópia do CPCV assinada.

PAGAMENTO DE COMISSÕES

Os pagamentos das comissões, serão efetuados ao consultor duas vezes por mês (quinzenalmente). No primeiro dia útil a seguir ao dia 1 e primeiro dia útil a seguir ao dia 15. O pagamento só será processado após emissão de recibo verde ou fatura com 24h de antecedência e encaminhados por email à “Front Office Assistant”.

Regulamento sobre as remunerações dos consultores

A remuneração dos prestadores de serviços de angariação imobiliária (designados por consultores) depende das transações por eles realizadas, bem como do cumprimento, por parte dos mesmos, dos objetivos fixados pela COLDWELL BANKER CLASS.

OBJETIVOS

Os objetivos serão definidos individualmente para cada consultor com o seu “Boarding Manager” e com o Broker da agência (COLDWELL BANKER CLASS).

COMISSÕES E INVESTIMENTO DO CONSULTOR

A comissão devida pela atividade de angariação imobiliária no mercado regular é atribuída ao consultor por escalões.

ATÉ € 49.999 ACUMULADO DE FATURAÇÃO A COMISSÃO É DE 40% (QUARENTA POR CENTO);

Investimento do Consultor: • Formação e Eventos; • CB University - Curso LAUNCH; • Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; • Telemóvel; • Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design).

FATURAÇÃO IGUAL OU SUPERIOR A € 50.000 A COMISSÃO É DE 50% (CINQUENTA POR CENTO);

Investimento do Consultor:

•Formação e Eventos; •CB University - Curso LAUNCH e AMP; •Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; •Telemóvel; •Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design).

FATURAÇÃO IGUAL OU SUPERIOR A €125.000 A COMISSÃO É DE 54,5% (CINQUENTA E QUATRO E MEIO POR CENTO).

Investimento do Consultor:

•Formação e Eventos; •Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; •Telemóvel; •Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design).

A comissão devida pela atividade de angariação imobiliária no mercado “global luxury” é atribuída ao consultor por escalões.

ATÉ € 99.999 ACUMULADO DE FATURAÇÃO A COMISSÃO É DE 40% (QUARENTA POR CENTO);

Investimento do Consultor:

•Formação e Eventos; •CB University - Curso LAUNCH e Coldwell Banker Global Luxury Certification; •Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; •Telemóvel; •Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design).

FATURAÇÃO IGUAL OU SUPERIOR A 100.000€-200.000€ A COMISSÃO É DE 50% (CINQUENTA POR CENTO);

Investimento do Consultor:

•Formação e Eventos; •CB University - Curso LAUNCH |AMP| Coldwell Banker Global Luxury Certification; •Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; •Telemóvel; •Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design).

FATURAÇÃO IGUAL OU SUPERIOR A 200.000€ A COMISSÃO É DE 60% (SESSENTA POR CENTO).

Investimento do Consultor:

•Formação e Eventos; •CB University - Curso LAUNCH |AMP| Coldwell Banker Global Luxury Certification; •Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; •Telemóvel; •Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design)

MATERIAIS DE TRABALHO

O consultor é responsável pelo custo dos materiais necessários ao desempenho da prestação de serviços de angariação imobiliária, suportando as suas despesas profissionais. No entanto, a fim de manter coerência na publicidade e imagem, os consultores Imobiliários deverão encomendar os artigos promocionais através da agência COLDWELL BANKER CLASS e aprovados pela gerência. Exemplos:

Não é permitida a conceção, impressão, reprodução, clonagem ou alteração de materiais e logotipos da COLDWELL BANKER.

• Cartões de visita; • Placas de venda com o nome do Consultor; • Merchandising; • Mailings prospetivos; • Entre outros.

O perfil virtual do consultor

O perfil virtual do consultor CBREP (EGO) é de preenchimento obrigatório. O correto preenchimento do perfil permite dar maior visibilidade ao consultor e às suas angariações nos motores de busca (marketing SEO).

O consultor terá de fazer uma breve descrição (em português e em inglês) sobre o seu percurso profissional e académ profissional e académico. Esta descrição ao "Boarding Manager". Caso o consultor pretenda adicionar as suas redes sociais e/ou site próprio também deverá dar tal indicação ao "Boarding Manager" para que o seu perfil fique o mais completo possível.

Esperamos que este manual o/a ajude a desenvolver um bom trabalho e a dar o seu melhor. Estamos ao serviço dos nossos consultores especialistas, prestando-lhes o suporte necessário ao desenvolvimento do seu trabalho.