Column GMW Advocaten

Sterke vrouw

Henri Waterval van vastgoedonderneming Muurvast BV kon er nog steeds niet bij. “Ik heb het Teun de Boer allemaal haarfijn uitgelegd. Het deel van de loods dat hij kon kopen was kleiner dan het perceel dat in het kadaster wordt vermeld. Dat was iedereen duidelijk.”

Muurvast BV was eigenaar van een terrein aan de rand van Den Haag. Op het stuk land stonden diverse huisjes en een grote loods. In november 2017 benaderde Teun de Boer mijn cliënt. Of hij de centraal gelegen loods niet kon kopen, hij wilde er een Bed & Breakfast beginnen. Henri Waterval was akkoord gegaan. Mijn cliënt: "Een deel van de loods werd door de huurders van de huisjes als opslagruimte gebruikt. Dus Teun de Boer kon alleen het deel van de loods kopen dat vrij stond.” Er werd een meting uitgevoerd door een adviesbureau en in de koopovereenkomst werd opgenomen dat De Boer niet de hele loods, maar slechts het perceel dat was opgemeten kocht.

Drie jaar later werd er een dagvaarding aan cliënt betekend. Teun de Boer en zijn kersverse echtgenote Ines Snerp eiste dat Muurvast BV de opslagruimten uit de loods zou verwijderen en de vrijkomende vierkante meters aan hen ter beschikking zou stellen. De zitting diende in oktober 2020. Een jonge, scherpe rechter behandelde de zaak. Op zijn vragen antwoordde Teun de Boer: "Ik ben een succesvol ondernemer en heb veel zaken gedaan in mijn leven. Een deal is een deal, en Muurvast BV moet die loods vrijmaken.” Toen ik tegenwierp dat in de koopovereenkomst stond dat hij slechts het opgemeten deel van de loods had gekocht, mengde zijn eega Ines Snerp zich in de strijd. "In de akte van de notaris en in het kadaster staat wat er is gekocht. Teun wilde het erbij laten zitten. Maar ik heb tegen hem gezegd: dit moet je niet over je kant laat gaan. Je wordt beduveld.” Toen kwam Henri Waterval van Muurvast BV aan het woord. In een vlammend betoog schetste hij de achtergronden van de zaak.

"Doorslaggevend is wat mij betreft hetgeen partijen zijn overeengekomen en dat staat in de koopovereenkomst,” oordeelde de rechter. "De in het meetrapport genoemde vierkante meters zijn gekocht en meer niet. Ik zal de eis afwijzen.”

Dat achter elke succesvolle man een sterke vrouw staat (volgens sommigen: een verbaasde), bewees Ines Scherp. Stampvoetend verliet zij de zittingszaal. Teun de Boer en wij volgden op veilige afstand.

COLUmN RAYmOND DE mOOIJ GMW ADvocAten De namen van de betrokkenen zijn gefingeerd

COlumN

Keep it simple, stupid

FLoris Van gaLen De omvang van het probleem is duidelijk. Alleen al tot 2030 moeten er landelijk 895.000 nieuwe woningen worden gebouwd. De bouwproductie neemt niet significant toe. De wachttijd voor een sociale huurwoning in Den Haag is bijna zes jaar en in Amsterdam veertien jaar. De huizenprijzen blijven stijgen. Voor honderdduizenden starters, mensen met lagere inkomens, migranten en ouderen is het vinden van geschikte woonruimte een utopie.

Men kan twisten over de vraag welk type huizen gebouwd moeten worden en welke rol de corporaties moeten spelen. Hoe het ook zij, er moet gebouwd worden. Veel en snel. Waarom gebeurt dat dan niet?

In de eerste plaats zijn geschikte woningbouwlocaties met het huidige beleid schaars. Het woningbouwprogramma van de regio Haaglanden voorziet in 74.000 nieuwe woningen tot 2030. Het gaat echter voor een groot deel om zachte plancapaciteit. De gronden zijn nog niet verworven en de bestemming moet nog gewijzigd worden. Het gaat bovendien voor meer dan 80% om binnenstedelijke locaties. Dergelijke herstructureringsprojecten zijn altijd complex en vaak kleinschalig van aard.

Bovendien is het laaghangend fruit wel zo’n beetje geplukt. Uit de startnotitie Omgevingsvisie Den Haag blijkt dat de gemeente de groei binnenstedelijk wil opvangen in drie gebieden: Central Innovation District (CID), de Binckhorst en Den Haag Zuidwest. Die locaties werden ook al genoemd in de Agenda Ruimte voor de Stad 2016. In het Verstedelijkingsakkoord uit 2019 worden dertien binnenstedelijke locaties genoemd, voornamelijk langs de Oude Lijn Leiden – Dordrecht. Veel meer ruimte lijkt er niet te zijn.

En daar houdt de uitdaging niet op. De regio Haaglanden ligt tegen de stikstofgevoelige Natura 2000 duingebieden. Dat terwijl er weinig agrarische bedrijven zijn waarvan de stikstofruimte gebruikt kan worden om te salderen. Tienduizenden woningen kunnen om die reden voorlopig niet gebouwd worden. Gemeenten kampen met een tekort aan medewerkers en worden overstelpt met opgaven vanuit het Rijk. Denk aan de energietransitie, waarin gemeenten een regierol is toegedicht. Eind 2021 moet de Transitievisie Warmte worden opgeleverd.

En dan moet het ergste nog komen. Op 1 januari 2022 moet de Omgevingswet in werking treden. Eenvoudig beter is het motto. Ik kan u verzekeren. Eenvoudiger wordt het niet. Gemeenten en ontwikkelaars zullen een enorme inspanning moeten leveren om de nieuwe wet in te voeren.

DE OPlOSSING? KEEP IT SIMPlE, STUPID

Ten eerste, wacht met de invoering van de Omgevingswet totdat we zeker weten dat het technisch allemaal werkt en dat het daadwerkelijk eenvoudiger en beter wordt. Ten tweede, laat het Rijk de regie nemen. Volkshuisvesting, mobiliteit en concurrerende ruimteclaims overstijgen nu eenmaal het gemeentelijke niveau en veel problemen worden vermeden als het Rijk de leiding neemt. Ten derde, sta open voor woningbouw op uitleglocaties. Natuurlijk moet de natuur beschermd worden. Dat betekent niet dat er niet - groeninclusief - gebouwd kan worden in polders. Zeker nu die polders vrij komen in verband met het terugdringen van de stikstofuitstoot.

TK staat ontwikkelaars en overheden bij in tal van ontwikkelingstrajecten. Wij vinden creatieve oplossingen om projecten van de grond te krijgen. Ook in onze advisering is het motto: Hou het simpel. ‹

TK advocaten notarissen Vondellaan 51 2332 AA Leiden T. +31 71 535 80 00 E. info@tk.nl www.tk.nl

Lang Leven

het

Meer dan een jaar lang heel weinig tot geen mogelijkheden om onze vrije tijd buitenshuis op een aardige manier in te vullen, heeft een herwaardering voor de natuur, parken en groen ingeluid. Maar zeker ook voor de eigen tuin. Het onderhoud voor de laatste kan bovendien makkelijk worden uitbesteed.

de tuin uitbesteden aan een hovenier is een goede optie. Bijvoorbeeld bij gebrek aan tijd of aan groene vingers

Den Haag zit goed in het groen. Zo riep de vakjury van de nationale groencompetitie Entente Florale de Hofstad eind 2017 nog uit tot Groenste stad van Nederland. Waarbij de experts stellen dat Den Haag trots is op haar bomenlanen, parkbossen en duinen. Bovendien staat Den Haag in de top 10 van gemeenten met het grootste relatieve oppervlak aan groen, aldus de Natuur en Milieufederatie Zuid-Holland. En dat is niet gek als je weet dat van de 9.813 vierkante hectare die de stad bestrijkt, er 2.430 groen zijn. Een nette 24 procent van het totale oppervlakte dus. Elke inwoner kan zo genieten van 47,2 groene vierkante meter.

Maar voor de gemeente Den Haag is groen op de grond alleen niet voldoende. Ook de Haagse daken moeten groener, besloot het stadsbestuur eind maart. Zo stelt het voor nieuwbouw hoger dan 25 meter de aanleg van duurzame maatregelen als groene daken verplicht en zal het gemeentelijke panden van groene daken voorzien.

Lekker weg in eigen tuin

Maar niet alleen in de openbare ruimte, ook om het huis wordt het groen in deze coronatijd grondig aangepakt. In het kader van ‘lekker weg in eigen tuin’ is de tuin een verlengde van de woonkamer geworden. Die tuin bijhouden, doen veel mensen zelf. Het werkt ontspannend en je bent lekker buiten. Uitbesteden aan een hovenier is ook een goede optie. Bijvoorbeeld bij gebrek aan tijd of aan groene vingers. Bovendien is de hovenier is een professional die precies weet wat een tuin nodig heeft.

Elke hovenier heeft zijn specialisme. Sommigen leggen zich volledig toe op de aanleg van groenvoorzieningen, terwijl andere zich bezighouden met het onderhoud. Een combinatie van beide is ook mogelijk. De een is expert in het grote werk. Wanneer een tuin geheel op de schop gaat, kan hij de nieuwe tuin ontwerpen. Daarbij zal een hovenier altijd rekening houden met de ligging van de tuin. Verder kan hij de hele aanleg verzorgen, inclusief afgraven, ophogen en egaliseren van de grond, en het aan- en afvoeren van grond en zand. Ook kan hij nieuwe bestrating en sierbestrating aanleggen, vijvers, paden en omheiningen.

Andere hoveniers hebben hun werkzaamheden juist toegespitst op het wat kleinere onderhoud, zoals grasmaaien en verticuteren, bomen en struiken snoeien, trimmen en kappen, en onkruid wieden. Eenmalig of periodiek. Of het nu gaat om een grote villatuin of een kleine(re) stadstuin. Door creatief om te gaan met materialen en ruimte, maakt de hovenier er een heel ruim en open geheel van.

Als expert weet hij bovendien alles van bomen en planten. Hij controleert de gezondheid van de begroeiing, weet wanneer welke planten moeten worden bezaaid en op welke wijze ze moeten worden bemest, en welke bloemen en planten het best groeien in een bepaalde grondsoort. Zo is het echt lekker weg in eigen tuin.