1985
2000
Het is 1985 Matige marktomstandigheden. De bank leent je alleen een paraplu bij mooi weer. Als het regent vragen ze hem terug. Gewapend met een gedegen opleiding en een flinke dosis ervaring. Toch maar beginnen.
Ing. W. Bisschop
Onderzoek vóór de start De bouwmarkt had zich nog maar nauwelijks hersteld van de terugval omstreeks 1980. Het cliché: een economische stagnatie en de markt is verzadigd was een wat al te simpel etiket. De (woon)consument zelf was immers nog niet aan het woord geweest of werd niet gehoord.
Zonder visie geen perspectief
Een sprong in het duister was te riskant, dus gestart met een diepgaand onderzoek naar de beweeg redenen van de woonconsument. De meeste onderzoeken die op dat moment bekend waren, beperkten zich tot gegevens over inkomen, leeftijd, gezinssamenstelling en dergelijke. Mij ging het om de directe benadering zoals: • ”Waarom heeft u dit huis gekocht/gehuurd?” • ”Waarom heeft u dit huis niet gekocht/gehuurd?”
Het resultaat was verrassend, maar duidelijk en helder:
• De woningmarkt was niet verzadigd; er was voldoende vraag. • De woningmarkt was van karakter veranderd; van kwantitatief naar kwalitatief. • In plaats van een aanbodsmarkt ontstond er een vragersmarkt. • De woonconsument slikte niet langer datgene wat hem werd aangeboden en waarop hij geen enkele invloed had. • Het accent was verschoven van huizen bouwen naar wonen.
3
Visie en Filosofie Zonder visie en filosofie geen perspectief Zo werd mijn visie: ’Zoveel mogelijk mensen beter laten wonen’ Gestoeld op de volgende filosofie: • Uitgaan van wonen en niet meer van huizen bouwen en bouwsystemen. • Wonen vraagt om andere aandachtspunten dan huizen bouwen. • Stel de mens en niet slechts het woonproduct centraal. • De klant is koning, de woonconsument en niet de aanbieder bepaalt de wenselijkheid van dewoonproducten. • Innoveren in woonwaarde is alleen dan realistisch als de bewoner centraal gesteld wordt en vernieuwing bijdraagt aan zijn welzijn. • De samenleving verandert in steeds hoger tempo én daarmee het inzicht in wonen. • Essentieel blijft dus: voeling houden met de markt (de woonconsument) Maar tevens: • Nooit afdoen aan een zorgvuldige afstemming tussen: - prijs, - kwaliteit, - woonwaarde. 4
13 woningen te Enschede 1986
De grijze M.B.I. steen houdt zich goed dankzij de forse dakover stekken. Nu echter zouden we deze niet meer toepassen, omdat hij naar ons inzicht beter past bij een vlakverdelende moderne architectuur.
Een eerste uitdaging
Een locatie die reeds door vier woningaanbieders aan de gemeente was teruggegeven. ”Alstublieft, zet uw tanden hier maar in.”
Planopzet
• Privacy aan voordeur èn privacy waaronder slaapkamer met op het terras. badkamer op begane grond, • Woonkamer annex woon-hobby zonder dat dit invloed had op kamer, zo gesitueerd dat er een de architectuur. visuele diagonaal ontstaat. • Variabele indelingen: Alle 13 woningen werden in één 3 indelingsmogelijkheden, week verkocht.
5 semi-bungalows te Zeist 1986/1987 Exterieur:
architectuur 5 identieke woon足 ontwerpen
Interieur:
logistiek en wooncomfort 5 verschillende woonontwerpen (variabele indelingen)
6
VOOR VARIABEL WONEN® KWALITEIT VERDIENT EEN NAAM Uit de aansprekende variabele indelingsmogelijk heden werd het VARI-logo geboren. Het ondersteunde mijn filosofie. Merkbescherming voor de gehele BENELUX werd aangevraagd en verkregen. Productontwikkeling in de bouw vindt vrijwel uitsluitend op kleine schaal plaats en dan vooral bij de kleine ondernemer. Nog niet 1% van de woningaanbieders hoort of ziet de woonconsument ooit in levende lijve; daardoor gaan veel signalen van de woonconsu ment verloren.
7
Hengelo 1988 / 1989
2 maal 9 DRIESTER-appartementen, premie huur 24 vrije sector huurwoningen 8 vrije sector koopwoningen
8
DRIESTER-appartement 1988 / 1989 Op basis van de traditionele vorm van de bungalow werd het DRIESTER-appartement ontwikkeld.
basisvorm bungalow
Door drie van deze bungalowvormen te groeperen rondom een verticaal stijgpunt, ontstond het DRIESTER-appartement.
een bungalow op verdieping
Een eerste studie werd verder door de externe architect uitgewerkt en uitgevoerd in Hengelo: 2 blokjes van ieder 9 appartementen, categorie premie huur. Er zouden er nog vele volgen!
9
1988
Woonstudies van onder een hoek van 60° ten opzichte van de rijweg gesitueerde woningen.
10
1988 / 1989
Waarom woningen altijd haaks op de rijweg te situeren?
Het zou in voorkomende gevallen ook onder een hoek van 45° of 60° ten opzichte van de rijweg gerealiseerd moeten kunnen worden. Dit zou voordelen kunnen hebben met betrekking tot bezonning of privacy. Na wat voorstudies (zie pagina 8) kwa men er uiteindelijk bruikbare, variabele woonplattegronden tevoorschijn, met als resultaat 12 vrije sector koopwoningen te Hengelo 1988. Toegegeven: bij een haakse situering is het grondgebruik wat voordeliger, maar de woonvorm en de woningen zelf voldoen uitstekend.
11
De vraag naar onze VARI-woningen nam toe Woningen te Enschede in het bestemmingsplan Helmerhoek 1989-1990
Ook kalkzandsteen breuksteen zouden we daarna vrij wel niet meer toepassen. Deze steen moet behandeld worden om stofaanhechting te voorkomen en daar komt in een later stadium meestal weinig van terecht.
12
NIEVA Het werd steeds duidelijker dat onze filosofie stand moest houden: voortdurend bezig zijn met de essentie van het wonen. Maar omdat de woonconsument in veel gevallen niet staat ingeschreven en niet aan de weg timmert, blijft hij een witte vlek. Een vallende boom in het bos maakt geen geluid als er niemand is om dit te horen, nietwaar. Dus: op zoek naar de woonconsument.
Aanleiding genoeg om het NIEVA-systeem in te voeren, hetgeen staat voor na-informatie-evaluatie. Dit houdt in dat een belangrijk deel van onze kopers en huurders tussen de één en twee jaar na eerste bewoning op basis van een vooropgezette methode persoonlijk wordt bezocht. Daarbij wordt gericht ingegaan op de woonwaarde. Zo wordt inzichtelijk wat goed is, maar vooral ook wat voor verbetering vatbaar is. De daaruit verkregen informatie wordt na analyse verwerkt in nieuwe woonontwerpen en woon logistieken die altijd door ons zelf worden ontwikkeld. Daarna kan de externe architect ermee aan de slag.
Filosofie en woononderzoek vormen de ruggegraat van ABO.
Markt = mensen; de markt bepaalt wat wél, wat niet en hoeveel er gebouwd moet worden. Zoals de natuur een boom van binnen naar buiten laat groeien, bouwen wij onze woningen en appartementen op vanuit wooncomfort en woonlogistiek; van interieur naar exterieur. Je prettig voelen in je dagelijkse omgeving, daar gaat het om.
EEN VARI-WONING MOET PRESTATIE LEVEREN EN DAT DOET ZE. 13
14
16 vrije sector koopwoningen te Enschede 1991 Deze woningen, gegroepeerd rond een plantsoen, waren het eerste resultaat van de NIEVA-aanpak.
Woonlogistiek
• ruime woonkamer met annex diagonaal gesitueerd werk-/ hobbykamer • variabele indelingsmogelijkheden, waaronder slaapkamer met badkamer op begane grond • ruime garage, ook bereikbaar via een heus portiek • 5 slaapkamers • 2 badkamers - 3 toiletten - grote speelzolder De reacties waren overweldigend, mede omdat ze vanwege de marktomstandigheden van dat moment werden verkocht voor een gemiddelde verkoopprijs v.o.n. van ± ƒ 300.000,-. Op de volgende pagina’s vindt u een verklaring voor deze ook toen buitengewoon aantrekkelijke, lage prijs. Bewoners van een naastgelegen, reeds opgeleverd bouwplan: ”Als we geweten hadden dat deze woningen er kwamen, hadden we nog even gewacht.” Koopgegadigden die te laat waren: ”Bouwt u deze woningen nog elders?” ”Kunnen we dit ontwerp van u kopen?” ”Wij noemen dit een huis dat staat!” De makelaar beschikt nog steeds over een wachtlijst ingeval er één van deze woningen te koop wordt aangeboden. Over toekomstwaarde gesproken!
15
Een beknopte terugblik Een beknopte terugblik kan ons inziens verhelderend werken. Het uitbreken van de tweede wereldoorlog in 1940 maakte een algemene prijsbeheersing noodzakelijk. In die maatregelen om te komen tot een algemene prijsbeheersing werden ook de huren betrokken en derhalve gefixeerd op het huurpeil van 1938-1939. Na 1945 kwam de leiding van alles wat met het herstel van Nederland te maken had in handen van ’De Dienst van de Algemeen Gemachtigde voor de Wederopbouw’. Zo ook de woningbouw. Deze dienst meende een bouwkostenbeheersing voor de woningbouw te kunnen bereiken door een planmatige regeling welke er op neer kwam dat voor ieder jaar een bouwprogramma werd opgesteld voor een x aantal duizend in aanbouw te nemen woningen. De hoeveelheid daarvan werd bepaald op grond van de beschikbare bouwcapaciteit (bouwvakarbeiders, bouwmaterialen en kapitaal). Het bouwprogramma werd verdeeld over de provincies en door de provincies over de gemeenten. Met behulp van Rijksgoedkeuringen zou men het bouwprogramma kunnen sturen en reguleren en tevens de bouwcapaciteit en de bouwkosten (index) binnen strenge financiële grenzen kunnen houden. Hier ligt de basis van het thans nog gebruikelijke jaarlijkse woningbouwprogramma. Maar na 1945 werd ook een aanvang gemaakt met de wederopbouw; het water moest worden verwijderd, dijken en havens moesten worden hersteld en verwoeste steden herbouwd. De conclusie zal duidelijk zijn: de opzet om de bouwkostenindex in de hand te houden, kwam in het gedrang. De bouwkosten begonnen te stijgen tot percentages van ca. 15% per jaar. Maar de overheid bleef vasthouden aan de algemene prijsbeheersing en derhalve ging men over tot het subsidiëren van de woningbouw (voorkomen van prijsopdrijving door schaarste). Als gevolg daarvan bleven de huren van de bestaande woningen tot 1951 op het peil van 1938-1939. Eerst in 1951 werd een huurverhoging toegestaan van 15%. Deze methodiek, hoe begrijpelijk ook in die tijd, werd veel te lang doorgevoerd. Zelfs toen in 1953 van een zichtbaar verbeterde welvaart kon worden gesproken, bleef de subsidiekraan wijd open en bleven de huuraanpassingen achter. Het gevolg was dat het percentage aan huur een steeds kleiner deel van het inkomen uitmaakte. In 1938-1940 was de huur ± 17% van het bruto inkomen. In 1953-1963 was de huur ± 7% van het bruto inkomen. In 1970-1980 was de huur ± 6% van het bruto inkomen.
16
De basis was gelegd Nederland was gewend geraakt aan een huurniveau dat een steeds kleiner deel van het inkomen bedroeg. Dat de koopprijzen daarop werden afge stemd is evident - huurlasten versus kooplasten. Gevolgen
• Wonen behoort tot de primaire levensbehoeften van de mens maar als gevolg van het veel te lang doorgevoerde subsidiestelsel had men niet geleerd datgene voor wonen te betalen wat het werkelijk waard was. • De kapitaalinjecties voor de woningbouw bleven onder de maat, waardoor innoverende ontwikkelingen uitbleven. • Het (verplicht) leunen van woningcorporaties tegen de brede rug van Rijk en Gemeenten maakte hen financieel afhankelijk, waardoor zelfontwikkeling, managementontplooiing en innoverend denken overbodig waren. • Een surplus aan bestedingen in de vorm van consumptie door mensen die relatief goedkoop gehuisvest waren met als gevolg inflatie.
Wat zien we nu?
• Zowel huur- als koopprijzen liggen in ons land aanzienlijk lager dan die in ons omringende landen. • Institutionele beleggers profiteren daarvan door fraaie woningen te bouwen in de categorie vrije sector huur. • Er groeide een onderhuidse behoefte aan ’beter wonen en kwaliteit’. • Als gevolg van de economische groei, de lage rentestand en de financiële mogelijkheden (bijvoorbeeld tweeverdieners) nam die vraag naar ’beter wonen en kwaliteit’ eind jaren ’90 sterk toe, hetgeen leidde tot explosieve prijsverhogingen, vooral in de koopsector. Maar ook de scheve verhouding in de voorraad is een niet te onderschatten factor.
17
Uitbreiding winkels en wonen in Zeist centrum 1991 賊 450 m2 winkelruimte 9 premie A koopappartementen Aanpassing aan het reeds bestaande noodzaakte tot een zekere mate van terughoudend足 heid.
18
Door de open structuur van de 足hekken op de overigens ruime en fraai gevormde balkoncirkels is een 足ongewenst effect opgetreden als gevolg van de diverse materialen die door de bewoners aangewend werden om de balkons dicht te zetten. Dit zou ons niet weer overkomen.
1992 Op het voormalige Boschlust terrein, gelegen in het Lyceumkwartier te Zeist, ontwikkelden wij in nauw overleg met de Gemeentelijke stedebouwkundige 26 luxe appartementen in zogenaamde organische architectuurstijl, naar woonwaarde en kwaliteit goed passend in de omgeving. Om niet opgehelderde (politieke) redenen is dit plan niet uit gevoerd; op dit moment is het terrein nog steeds niet ingevuld.
Woonplattegrond
Achtergevel en principedoorsnede Situatie en planopbouw
Voorgevels
24 appartementen vrije sector huur parkeren op eigen terrein
• eerste verbeterde versie van het DRIESTER- appartement • wooncomfort en veiligheid gecombineerd met fraaie architectuur en ruime woonlogistiek • de zeer forse waaiervormige balkons fungeren als een verlengstuk van de woonkamer • vrijwel onderhoudsvrije uitvoering
Voorzover mogelijk zijn alle in onze opdracht gerealiseerde appartementen voorzien van een elektronisch beveiligde toegang tot het parkeren in souterrain/kelder. En ieder trappenhuis is beveiligd met een infrarood intercom videocamera.
20
en 4 woningen te Enschede 1993
21
Enschede - Wesselerbrink 1993
2 x 18 DRIESTER-appartementen vrije sector huur
Praktijk voor fysiotherapie belegging huur
22
Parkeren op eigen erf; hoofdentree beveiligd met infrarood intercom camera.
Situatie 2 x 18 DRIESTER-appartementen Enschede-Wesselerbrink Het ca. 7000 m2 bouwterrein was bestemd voor een langgerekt appartementengebouw, evenwij dig aan de Broekheurne-ring. De gemeente had het terrein al acht jaar in de aanbieding. Een langgerekt gebouw (als gepland) zou de er achter liggende winkels, bibliotheek en medisch centrum volledig afsluiten en onzichtbaar maken vanaf de verkeersader Broekheurne-ring. Door de afzonderlijke DRIESTER gebouwen werd een meer open structuur bereikt waardoor de achterliggende gebouwen konden blijven ’ademen’. Zo werd met dezelfde woning dichtheid meer wooncomfort bereikt en het ruimtelijk effect vergroot. Wonen en woonomgeving versterken elkaar.
Een tweede versie van het DRIESTER-appartement. Op enkele punten een verbeterde logistiek met ingetogen privacy-balkons
23
24
Een ca. 7000 m2 groot, verwaar足 loosd tuingebied met een eveneens 足verwaarloosde doktersvilla nabij het centrum lag er al jaren niet mooi te zijn.
’’t Zeggelt’ te Enschede 1995 / 1996
18 luxe appartementen met kantoorvilla - vrije sector huur • Het tuingebied werd met behoud van enkele fraaie bomen heringericht. • De doktersvilla werd gerenoveerd en gerestaureerd tot kantoorvilla.
• 18 luxe appartementen met beveiligd parkeren in souterrain, portiekontsluitingen en beveiligd met infrarood intercom camera completeren het plan. Wooncomfort, veiligheid en gebruiksvriendelijkheid in optima forma.
25
26
ABO Stellingen 1
6
Als alle woningen in Nederland huurwoningen zouden zijn, zou de mobiliteit van de bewoners groter worden en de verkeersintensiteit afnemen.
Afschaffen van het fenomeen welstandscommissie is ongewenst; dit ter voorkoming dat er gebouwen ontstaan zonder enige uitstraling met als gevolg onsamenhangende wijk- en straatbeelden.
2
7
Het feit dat het tweede inkomen mocht worden bijgeteld voor het verkrijgen van een hypotheek of dure huurwoning veroorzaakte een sterke stijging van de huizenprijzen.
De aanbodsmarkt is reeds jaren terug een vragersmarkt geworden en ontwikkelt zich steeds meer tot een zichzelf regulerende verplaat singsmarkt.
3
8
Essentieel is dat de woonconsument reeds woont en woonervaring heeft, dus weet wat hij wil en vooral wat hij niet wil. Hij is op zoek naar beter maar kan ook gemakkelijk nee zeggen.
Leegstand in de categorie sociale huurwoningen is niet het directe gevolg van de koopwoning. Doorstroming vindt plaats volgens een hiërarchie in opwaartse richting; de nieuwe woonsituatie is een ver betering van de voorgaande hetgeen verhuisketens tot gevolg heeft. (verplaatsingsmarkt)
4 Door de toenemende welvaart is de beweeglijkheid toegenomen en de noodzaak om in de buurt van de werkplek te wonen sterk ver minderd. De kwaliteit van het woonmilieu wordt belangrijker dan de werkplek van het moment.
5 Ook al wordt de woonconsument mondiger, het is een misverstand te menen dat hij alles zelf wil bepalen; hij is geen specialist maar is gebaat bij het ’binnen grenzen’ kunnen kiezen uit een gevarieerd en variabel aanbod.
Visie Onze filosofie ondersteund door de regelmatige woononderzoeken, vormt de ruggegraat van ons bureau. Markt = mensen, de markt bepaalt wat wél, wat niet en hoeveel er gebouwd moet worden. Zoals de natuur een boom van binnen naar buiten laat groeien, bou wen wij onze woningen en appartementen op vanuit wooncomfort en woonlogistiek; van interieur naar exterieur. Je prettig voelen in je dagelijkse woonomgeving, daar gaat het om.
27
Hengelo ’Mitchamborgh’ 1996
20 vrije sector huur appartementen Wederom een DRIESTER-appartementengebouw vanwege de situatie enigszins aangepast • parkeren op eigen erf • beveiligd met infrarood intercom videocamera. De stedebouwkundige van Hengelo achtte dit gebouw een voorbeeld voor andere lokaties: degelijk en vrijwel onderhoudsvrij met uitstraling naar de omgeving.
28
Senioren
Lifestyles
Wanneer we iedereen die 60 jaar en ouder is in de groep senioren plaatsen, dan leidt dit tot het volgende overzicht: • 1999 4,5 miljoen senioren 28% van de bevolking • 2015 6,4 miljoen senioren 38% van de bevolking • 2025 7,1 miljoen senioren 40% van de bevolking
In de jaren tachtig werd het woord lifestyle een begrip; het had te maken met consumentisme en een type consument die sterk gericht was op hard werken en geld besteden; kortom op luxe.
Gericht afstemmen van het woningbouwprogramma alleen op deze cijfers zou onjuist zijn, aangezien deze groep volstrekt niet homo geen is wat betreft woonwensen. Lag de gemiddelde leeftijd vroeger nog op 55 jaar, nu is ze al verhoogd tot 75 jaar. Van de leeftijdsgroep 65-75 jaar woont nog 65% in een eengezinswoning en heeft geen behoefte aan ouderenzorg of een aangepaste woning. Woonverandering heeft vaak meer te maken met het wegvallen van de partner dan met leeftijd. Onze woningen met vrijwel altijd variabele indelingsmogelijkheden stemmen wij af op elke doelgroep, evenals onze appartementen, dus zijn zij ook geschikt voor senioren. Uit ons NIEVA-onderzoek is gebleken dat zowel de woningen als de appartementen worden bewoond door jongeren, families én ouderen. Respect voor de doelgroep mag niet gepaard gaan met denken in stereotypen.
• YUP • DINKY • MOBY • WHOOPIE
young urban professional double income, no kids mommy older, baby younger whealthy healthy older people
De afkortingen duidden een bepaalde manier van leven aan; mensen werden aangesproken als behorend tot een bepaalde groep. Ook in de woningbouw ziet men hiervan een weerspiegeling, met als ken merken: modernisme in buitenissige dakvormen, veel glas, felle kleuren en dergelijke. Onze zienswijze: - onzin - een tijdelijke stroming. Dergelijke lifestyle begrippen zijn uitvindingen van de reclame industrie - ze bestaan niet echt. Mensen zijn niet eenduidig te typeren. Mensen conformeren zich niet zonder meer aan een groep; zij bepalen zelf. De jaren negentig kenmerken zich door het naar voren komen van een tegenstroming. Meer diepgang en spriritualiteit. Normen en waarden worden vaker onderwerp van gesprek. De binnenkant is belangrijker dan de buitenkant, er ontstaat meer belangstelling voor immateriële zaken. Het ecologisch bewustzijn neemt toe evenals de nadruk op kwaliteit. Onthaasten wordt een gevleugeld woord. In de woningbouw herkent men deze trends in degelijkheid, huiselijkheid, een behoefte aan klassiek, ’warm’ wonen.
29
Nijkerk plan ’Corlaar’ 1993
2 x 12 DRIESTER - appartementen vrije sector huur • entrees beveiligd met infrarood intercom camera • parkeren in afzonderlijke garages op eigen terrein
30
Beide complexen bestaan uit 2 x 12 DRIESTER-appartementen; hoewel niet gelijktijdig gebouwd, hebben beide complexen identieke woonplattegronden en woonlogistiek. De foto’s op de linker- en rechterpagina zijn naast elkaar geplaatst om aan te geven welke invloeden gemeenten, stedebouwkundigen, welstandscommissies én architecten hebben op de verschijnings vorm.
Goor ’Zwanendrift’ 1997 2 x 12 DRIESTER - appartementen vrije sector huur
• entrees beveiligd met infra rood intercom camera en electronisch beveiligde entree tot parkeren in souterrain. • 4e woonlaag afgedekt met leien Voor deze appartementen bestaat voortdurend een wachtlijst.
31
Woonvormen Diagonale verkaveling
Wij hebben veel energie gestoken in de ontwikkeling van een woonvorm gestoeld op een zogenaamde stedebouwkundige diagonaal verkaveling. Daardoor konden de bungalows rug aan rug worden gesitueerd. Het werd geen succes. Zowel grondgebruik als de daarbij passende infrastructuur bleken te onvoordelig t.o.v. de meer ’traditionele’ verkaveling. Bovendien was de bouwprijs, in relatie tot wat maximaal aan woonwaarde kon worden geboden, te hoog.
32
Cirkelvormige verkaveling
In onze optiek is een mooie verkavelingsvorm de cirkel. Hoewel wij deze vorm nog niet in praktijk hebben kunnen brengen spreekt hij ons aan, vooral ook omdat er in de binnencirkel op onge dwongen, natuurlijke wijze sociale controle ontstaat.
Deze woonvorm is door ons volledig uitgewerkt. Het grondgebruik is weliswaar niet voordelig, maar bij de huidige groeiende behoefte aan beter kan het ’meer’ wel eens achterwege blijven.
33
Enschede plan Eikendaal 1995 36 herenhuizen d.m.v. garagebeuken geschakeld
34
Oldenzaal ’Gravenstee’ 1994
42 luxe vrije sector huurappartementen Tussen telkens 2 appartementen per laag bevinden zich de zoge naamde portiekontsluitingen - trappenhuis met lift; per bouwlaag dus slechts 2 appartementen op één trappenhuis met lift. De entrees zijn beveiligd met infrarood intercom camera’s.
Door het achterterrein verdiept aan te leggen, was het mogelijk elk appartement te voorzien van een eigen garage. Vanuit de garages zijn de appartementen rechtstreeks bereikbaar (veiligheid).
35
Lochem Bagijnestraat 1994 10 vrije sector huurwoningen Dit binnenstadsterrein, waar voorheen 足drukkerijen waren gevestigd, lag al jaren te wachten op initiatief voor herbestemming en sanering.
36
Lochem ’Bagijnenhof’ aan de Noorderwal 1994
Voorzijde appartementen.
Achterzijde appartementen.
18 appartementen vrije sector huur Via een toegang aan de Noorderwal hebben alle woningen, ook die aan de Bagijnestraat (linkerpagina) een eigen afgesloten parkeer plaats of garage. De 10 woningen en 18 appartementen zijn als één bouwplan uitge voerd. Het Bagijnestraatje is gesitueerd direkt aan de marktpleinen waaraan authentieke gebouwen en rijksmonumenten liggen. Het
was een uitdaging daarbij aan te sluiten. Het Bagijnestraatje werd een juweeltje met fraaie klassieke architectuur, fijn besneden metsel werk, mooie details en juiste materiaalkeuze, gecompleteerd met een rij leilinden. Aan de Noorderwal viel de keuze op een meer moderne en zakelijke vormgeving: franse balkons aan de voorzijde, grote zonnebalkons aan de achterzijde.
37
Gemeente Wisch Plaats Terborg-centrum 1997 24 appartementen vrije sector huur
portiekontsluitingen met parkeren in souterrain hoofdingangen beveiligd met infrarood intercom camera
12 appartementen vrije sector koop aan de Markt met portiekontsluitingen hoofdtoegangen beveiligd met infrarood intercom camera beveiligd parkeren in afzonderlijke garages
8 woningen vrije sector koop
met variabele indelingsmogelijkheden waaronder de mogelijkheid van slaapkamer en badkamer op begane grond.
Stukje uit de ’Stadskrant’ van Terborg: Ir. W. Bisschop van ABO: ”Onze zienswijze is, dat je middenin een dorp of stad nooit mag afdoen aan kwaliteit. Een stadshart drijft snel af naar beneden als je er armetierig gaat bouwen. Het niveau moet hoog zijn en blijven. Wij bieden gewoon een zeer hoogwaardig niveau.”
38
Doorn centrumlokatie 1997 7 vrije sector koopwoningen
39
Duurzaam bouwen / energiezuinig DuBo heeft als doel de nadelige gevolgen van het bouwen voor de natuur zo klein mogelijk te maken. Het Nationaal DuBo pakket bestaat uit een checklijst die men kan afturven. Op deze wijze wordt het bewust nadenken over DuBo niet gestimu leerd. De gebruiker krijgt als het ware een aantal maatregelen opgedrongen zonder goed af te wegen of deze in zijn situatie de beste oplossing bieden. DuBo vraagt om een bredere kijk dan een checklijst. Daarin past ook de relatie tussen wonen - werken - natuur (recreatie). Juist de sterke scheidingen tussen deze activiteiten leveren nu enorme verkeersstromen op zonder daar echte voordelen tegenover te stellen. Er zijn gemeenten waar zich bloeiende industrieën (kunnen) vestigen maar waar voor woningbouw geen plaats is. Het kan echter ook anders. Een mooi voorbeeld is Dronten met een goede verhouding tussen wonen-werken en recreatie. Vaak horen we bij onze onderzoeken dat de woonconsument meestal de voorkeur geeft aan woonwaarde en een mooie architectuur boven experimentele maatregelen zoals toiletten spoelen met regenwater. Consumenten zijn, weliswaar nog niet in grote getale, bereid extra te betalen voor duurzaamheid en energiezuinig; het wordt al enigszins anders als hen overtuigend en zichtbaar kan worden voorgerekend dat de meerkosten binnen enkele jaren worden terugverdiend. Door het goedkoper worden van zonnecollectoren, worden deze meer gemeengoed.
40
In 1973 werd per woning ca. 3000 m3 gas verstookt. In 1999 werd per woning ca. 600 m3 gas verstookt. Dit betekent inclusief B.T.W. en vast recht ca. ƒ 400,- per jaar. Verdere milieu winst op dit gebied is nauwelijks nog te behalen. Desondanks zijn de milieunormen per 1 januari 2000 wederom aangescherpt. Hierbij zetten wij grote vraagtekens. Bovenstaande kritische geluiden laten uiteraard onverlet dat wij proberen weloverwogen mee te werken aan DUBO-maatregelen. Al sinds 1988 bijvoorbeeld zorgen wij er voor, voorzover ter plaatse mogelijk, dat hemelwater in de (achter)tuin wordt geïnfiltreerd, waarbij tussen afvoerpunt en infiltratie een voorraadvat wordt aangebracht, voor tuinsproeien of autowassen. Tevens houden wij steeds zoveel mogelijk rekening met de bezonning zodat hiervan op optimale wijze wordt geprofiteerd; (o.a. grote glasvlakken aan zonzijde, kleinere aan de niet-zonzijde; wonen aan zonzijde, koken/eten, slapen aan niet-zonzijde). Ook hier geldt: Houdt de consument betrokken; laat hem meedenken.
Hebutech B.V. Technisch Raadgevend Buro maakt deel uit van ons kantoor.
Onze gezamenlijke visie en denkwijze gaan verder dan het aftur ven van de checklijsten van het Nationaal DuBo-pakket. ABO en Hebutech zijn van mening dat deze checklijsten hulpmiddelen zijn en het creatief en pragmatisch omgaan met duurzaam bouwen niet kunnen vervangen. DuBo heeft nog steeds een experimenteel karakter en niet alle kopers zijn bereid in een experiment te wonen. Veelal wordt vergeten dat de gebruiker de belangrijkste rol heeft waar het Duurzaam Bouwen betreft. De gebruiker bepaalt het sla gen van Duurzaam Bouwen op de lange termijn. Hij is echter bij de ontwikkeling van dergelijke projecten niet altijd voldoende ver tegenwoordigd. Zolang er krapte is op de woningmarkt, zal de woon consument wel volgen, maar bij terugval zal het accent meer komen liggen op het gemak van de DuBowoning dan op het milieuaspect.
41
Het binnenhofje wordt na enkele jaren, als het groen de strakke lijn verzacht, een juweeltje.
42
Lochem Tramstraat 1998 34 vrije sector huurappartementen met beveiligd parkeren in souterrain. Op deze lokatie was een automobielbedrijf gevestigd (sanering). Door de hoefijzervorm is uitstekend gebruik gemaakt van de diepte van het terrein. Alle appartementen, met uit zondering van die in het hoefijzer, zijn ontsloten door middel van portieken.
Maquette-foto
43
Hard werken... prima, maar een goeie mop is nooit weg
44
In een kleine platte landsgemeente nam de gemeenteraad een kloek besluit tot aankoop van een nieuwe brand spuit. Na het genomen besluit werd de vraag gesteld: ”Wat te doen met de oude brandspuit.” Eén raadslid vroeg terstond het woord en zei daarover reeds te hebben nagedacht. ”Ik stel voor, meneer de voorzitter, om de oude brandspuit in het vervolg te laten uitrukken bij loos alarm.”
Een oude wijkagent (bromsnor) kreeg een leerling onder zijn hoede. IJverig gaf de leerling een bekeuring aan een jonge man die met beide handen op de rug fietste. Bromsnor advi seerde zijn leerling zo’n vergrijp wat diplo matieker aan te pakken en zou daarvan een voorbeeld geven. Wederom kwam een jongeman fluitend aanfietsen met beide handen op de rug. Bromsnor: ”Zeg vriend , waarom denk je dat er een stuur op je fiets zit?” De jongeman keek naar zijn stuur en zei: ”Ik zou het niet weten, het zat er al op toen ik hem kocht” en fietste vrolijk verder.”
Een trouwe bezoeker van het buurtcaféfietste zon der licht en werd aangehouden door de wijkagent. ”U moet afstappen en gaan lopen, want u heeft geen licht op uw fiets.” ”Dat heb ik ook al geprobeerd maar dat hielp geen donder.”
Architectuur Bij al onze projecten zijn wij opdrachtgever van de architect. Dat betekent niet dat we op zijn stoel gaan zitten. Over smaak valt slechts binnen smalle grenzen te twisten; dat maakt architectuur boeiend. Toch zijn er ook algemene tendenzen aan te geven; er zullen bijvoorbeeld weinigen geweest zijn die staande voor een 17e eeuws grachtenpand gezegd of zelfs maar gedacht hebben: ”Hoe hebben ze dit ooit kunnen bouwen?!” Wij reiken de woonplattegronden en woonlogistiek aan. De architect kan dat enerzijds als een beperking ervaren, anderzijds geven wij de architect veel ruimte om met mooie en vaak kostbare materialen te werken. Met name hechten wij veel belang aan mooie verhoudingen en zouden het liefst de verdiepingshoogten van 2.70 m1 weer naar 3.00 m1 brengen. Vooral in natuurlijke omgevingen zijn verhoudingen van eminent belang, wil er een vruchtbare kruisbestuiving tot stand komen tussen bouwwerk en omgeving. Slechts weinig ontwerpen binnen de grote variëteit in aanbod doorstaan langdurig de tand des tijds. Bijvoorbeeld: de postmoderne architectuur met platte, halfronde, vlinder- en lessenaarsdaken heeft ons - en een groot deel van de woonconsumenten - niet kunnen bekoren. Een tegenovergesteld voorbeeld: bijna elke stad heeft wel zijn tuindorp. Bekend is zeker Amsterdam-Zuid met zijn degelijke baksteenarchitectuur en stoere pannendaken, dat na 70 jaar nog steeds een indrukwekkende aanblik blijft bieden omdat de combi natie van materiaalkeuze en architectuur ervoor heeft gezorgd dat deze woningen niet verarmen maar tijdloos zijn. Onze insteek is simpel: architecten moeten woningen en apparte menten ontwerpen waar mensen van houden. De wereld om ons heen wordt als snel, hard, zakelijk en soms kil ervaren. Als de woonconsument daarop als reactie behoefte heeft aan architectuur met een meer klassieke uitstraling als symbool van warmte en geborgenheid, luisteren wij daar wel degelijk naar.
Wonen is emotie
Oldenzaal-centrum 1996 170 m2 winkelruimte en 6 appartementen - vrije sector huur
Tijdens de uitvoering werden fundamenten aangetroffen van de oude stadswal. Door een financiĂŤle bijdrage van de gemeente konden deze blijvend zichtbaar worden gemaakt door in de begane grondvloer van de winkelruimte een glaspaneel aan te brengen met verlichting.
mooie, klassieke architectuur
46
Enschede ’Van Lochemspark’ 1998 24 vrije sector huurappartementen • portiekontsluiting • hoofdingangen beveiligd met infrarood intercom videocamera • parkeren in souterrain met electronisch beveiligde toegang • de woonwaarde is afgestemd op één- en tweepersoonshuishoudens
47
Enschede Vinex locatie ’De Eschmarke’ 1998-2000 128 woningen aan beeldbepalende laan
48
Twee woonontwerpen
Aan deze laan zijn consequent slechts twee woonontwerpen gebouwd. Door de positionering ten opzichte van elkaar, de afwisseling van hoog-laag én de toe te passen materialen is een levendig ’laan’-beeld ontstaan dat, zodra het forse groen is door gebroken, nog beter tot zijn recht zal komen.
Zonzijde is woonzijde
Hier is toegepast zonzijde is woonzijde. Op de linkerpagina wordt gewoond aan voorzijde - is zonzijde; derhalve zijn de raampartijen groot. Op de rechterpagina wordt gewoond aan achterzijde - is zonzijde; vandaar de kleinere raampartijen (keukenzijde) aan de straatkant.
49
Denekamp-centrum - Oranjestraat 1998
In procedure wijziging bestemming
Nu!
Zo wordt het! 12 luxe koopappartementen en 3 penthouses • parkeren in beveiligde souterrain parkeerkelder • 3 met infrarood intercom-camera beveiligde portiekontsluitingen
Elk land heeft zo zijn energieverslindende nadelen. In grote dunbevolkte landen is dat het logistieke afstand probleem. In kleine dichtbevolkte landen, zoals Nederland, is het de bestemming; of zoals een Zweedse architect het uitdrukte: ”In Nederland kun je nergens met je wandelstok in een stuk grond prik ken of het heeft wel een bestemming.”
50
Het kost in Nederland zeer veel moeite, energie, tijd en geld om een bestemming te wijzigen. Om- en aanwonenden beschouwen een beoogde nieuwe bestemming vrijwel altijd als een verslechtering ten opzichte van de bestaande. Daarbij gaat zij veelal voorbij gaan aan het feit dat een nieuwe bestemming een verbetering blijkt te worden waar de om- en aan wonenden van meeprofiteren. Zo gaat door allerlei procedures onnodig veel tijd en energie verloren terwijl de vraag naar beter en veiliger wonen onnodig lang onbeantwoord blijft.
Gemeente Bergh - ’s Heerenberg 1999 10 vrije sector koopappartementen Deze woningen zijn gebouwd rondom een verdiept binnenterrein, mogelijk gemaakt door het reeds aanwezige natuurlijke hoogte verschil. De 4 appartementen aan straatzijde in klassieke architectuur. De 6 appartementen aan achterzijde in meer horizontale geleding. De toegang tot het binnenterrein is met slagboom (key-kaart) beveiligd.
51
Zeist - centrum ’Van Gheselhof’ 1998 17 vrije sector koopwoningen beukbreedte 6.30 m1 h.o.h. dakoverstekken 0.80 m1 klassieke warme architectuur
52
Ter plaatse is de parkeerdruk zeer hoog. De woonverdieping is aangelegd op ca. 1.00 m1 boven bestaand maaiveld. Daardoor kon onder iedere woning een souterrain/kelder worden aangelegd waarin ruimte voor 2 auto’s, hobby- en was- en droogruimte. De uitkomende grond is gebruikt om de achtertuinen op begane grondvloer-hoogte aan te leggen.
Deze wijze van bouwen heeft het nadeel dat de woningenminder makkelijk toegankelijk zijn voor minder-validen.
Door ook de buitenverlichting te leveren, geschakeld met een scheme ringschakelaar, ontstaat er ook ’s avonds een sfeervol woonbeeld.
53
Breukelen-centrumlokatie ’Molenwerf’ 2000
20 luxe appartementen vrije sector koop • 320 m2 ruimte voor commerciële dienstverlening (huur). • Gekozen is voor een klassieke authentieke architectuur, passend in het centrum van Breukelen. • Klassiek ogende metselsteen, teruggevoegd, en keramische pannen. • Elk appartement heeft een garage in de onderbouw, op afstand elektronisch bedienbaar. Vanuit deze inpandige garage is er een recht streekse toegang tot het trappenhuis met lift.
54
Kantoren We hadden er nogal wat moeite mee toen in november 1993 in Den Bosch ’Het kantoor van de toekomst’ werd gepresenteerd; met name om de stelligheid waarmee dit gebeurde. Op de verdie pingen vol met de meest geavanceerde technologie misten wij de aandacht voor de psyche van de mens, immers de toekomstige gebruiker. Natuurlijk is duidelijk dat het werken in het kantoor is veranderd en complexer geworden. Beeldscherm en toetsenbord vormen nu het primaire schrijfgerei. Het horizontale werkvlak is vervangen door het vertikale; we schrijven niet meer met het hoofd naar beneden maar kijken recht vooruit. Licht is nauwelijks nodig, want daar zorgt het beeldscherm voor, met daarbij alleen een oogondersteunende verlichting. Het aantal bekabelingen neemt toe; de klimaatbeheersing wordt verfijnder. Het kantoor moet echter, voor de onderneming en zijn werknemers prestatie leveren, net als de woning voor de bewoners. Een kantoor zou moeten functioneren als een derde huid, behaaglijk, gezellig en veilig. Het moet geborgenheid uitstralen, mis schien ook een vleugje chique en voornaamheid, maar vooral identi teit. De meest gewenste lokatie is de binnenstad, goed bereikbaar en op loopafstand van het station. Als dat ook nog kan inhouden: dichtbij winkels, diensten, cultuur en horeca, dan is de lokatie TOP. Een plek waar je tussendoor - met je bezoek - even een lunch kunt nuttigen of een boodschap kunt doen. Werken binnen de dynamische sfeer van het centrum. Het behoeft geen nadere toelichting dat er een tekort is aan derge lijke lokaties. Maar naar onze overtuiging betekent dat niet dat het alternatief moet worden gezocht in monofunctionele kantoor reservaten waaromheen het na kantoortijd doodtij is en nergens meer
licht brandt. Achter zonnebrilglas - dat elke nuance en glans aan het daglicht ontneemt, met uitzicht over slechts parkeerterreinen - wordt de werknemer bijna gereduceerd tot een werkmachine.
Studie Kantoorvilla’s
Waarom, zo vragen we ons af, is in kleinere gemeenten niet steviger de visie ontwikkeld ten aanzien van lokaties met een combinatie van kantoren, woningen, appartementen, scholen en groen, ambachten en showrooms. Het zou ook op thuiswerkers, waarvan er inmid dels al zo’n 200.000 zijn, aantrekkingskracht kunnen uitoefenen. Een fijnmazig openbaar vervoer naar het stadscentrum verderop heft andere ongemakken op. Niet de omvang en plaatsbepaling maar de visie bepaalt de kwaliteit van het stads- en dorpsleven.
55
Gemeente Enschede - Kantoor Centrum A1-locatie: 3045 m2 B.V.O. - 2684 m2 V.V.O. - excl. parkeersouterrain
Eertijds ademden kantoren en andersoortige monumentale panden, veelal fraai gesitueerd in de binnensteden, een zekere voornaamheid uit. Dit werd onder andere tot uitdrukking gebracht in een klassieke rust die het gebouw zelf - versierd met een rijk geornamenteerde kroonlijst op een neutraal fries - uitstraalde. Belangrijk daarbij waren de verhoudingen. Toen ons de mogelijkheid werd geboden om op een unieke en derhalve kwetsbare locatie in het centrum van Enschede een kantoor gebouw te realiseren, hebben wij samen met de architect even terug geblikt. Ook in de 21ste eeuw spelen verhoudingen in de architectuur een hoofdrol.
56
Bij dit ontwerp is de ’wolk’-constructie dan ook te lezen als de bewerking van de klassieke kroonlijst, terwijl de dakopbouw meer de functie van de fries heeft en als neutrale overgang dient tussen de klassieke rust van het metselwerk en de kroonlijst. Ook in deze ’snelle’ tijd mag met eigentijdse middelen een gebouw een zekere voornaamheid uitstralen, zonder voorbij te gaan aan de zakelijke prestatienorm.
Maquettefoto kantoorontwerp te Enschede
57
Winkels
Gemeente Bergh, plaats Zeddam.
Winkelcentrum met 24 luxe appartementen, in zogenaamde organische architectuur. Portiekontsluitingen aan pleinzijde. Door de winkels en appartementen cirkelvormig te situeren, ontstaat er een centrale sterke oriëntatie. Zie ook de omschrijving op pagina 29 over cirkelvormige verkaveling.
Artist impressions van de architect.
Na de tweede wereldoorlog is in Nederland een unieke situatie gegroeid waarbij de welvaart is doorgedrongen tot brede lagen van de bevolking. Mede als gevolg van de relatief lage woonlasten (zie pag. 14 en 15) beschikt de doorsnee burger over een surplus aan inkomsten dat hij naar vrije keuze aan ’luxe’ kan besteden. De ene behoefte is echter nog niet vervuld of de volgende dient zich al aan want de behoeften van de mens zijn onbe grensd.
58
Doordat behoeften meedrijven met het inkomen is er een tweede unieke situatie ontstaan, namelijk: Nederland heeft per inwoner het grootste aan tal vierkante meters winkelruimte ter wereld. Wij durven te stellen: Nederland is overbewinkeld waardoor de detailhan del kwetsbaar is geworden. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de detail handel nerveus reageert op elke economische rimpel.
Rimpels van korte duur en beperkte invloed? Sinds eind jaren negentig beginnen zich ook donkerder wolken af te tekenen boven de Nederlandse detailhandel. Hoe komt dat? • De consument ziet in dat we leven in een tijd van het genoeg; we hebben alles al. Door alle luxe worden we niet gelukkiger. Een leuk gezin, meer vrije tijd en goede vrienden zijn belangrijker aan het worden dan luxe. Het maatpak heeft zijn status verloren. Niet meer welvaart maar meer welzijn, gezondheid en welbevinden. Cocooning is in, we verschansen ons in ons ’warme’ huis en de keuken vaart er wel bij. • De politiek maakt de binnenstad autoluw (lees: auto-onvriendelijk), maar gaat daarbij voorbij aan het gegeven dat de automobilist voor een flink hogere detailhandelsomzet zorgt dan de consument die lopend, per fiets of met het openbaar vervoer het centrum bezoekt. • De meeste grote steden zien het aantal arbeidsplaatsen in de binnensteden teruglopen en steeds meer winkels uitwijken naar de stadsranden. Vestigingsmogelijkheden voor grootschalige detail handel in de periferie worden immers door de overheid mogelijk gemaakt. Lege winkelruimten in de binnensteden worden ingenomen door reeds aanwezige branches, waardoor nog meer van hetzelfde ont staat. Aangezien de detailhandel de kurk is waarop andere voor zieningen zoals horeca en amusement drijven, is de kans van een domino-effect reëel aanwezig.
Signalen uit 1996:
• Van een Nederlandse detailhandel naar een Europese detailhan del; kijk naar Albert Heijn, Walmart en vele anderen. De race om dominante posities is in gang gezet.
”De consument geeft weer geld uit aan luxe goederen en dure reizen.”
”De consument consumeert niet meer uitbundig. De koop kracht stagneert.”
Signalen uit 1998:
• Daarnaast verwacht men dat het elektronisch winkelen een grote vlucht zal nemen. De eerste tekenen zijn weliswaar waarneembaar, maar ons inziens zal het niet die vorm aannemen die aanbieders ons voorspiegelen. Daarvoor ontbreekt de cultuur in Nederland waar het winkelen ook een sterk sociale bezigheid is.
Positieve berichten over fusies, records op de beurs, dalende werkloosheid veroorzaken bij de consument een positief beeld van de (Nederlandse) economie en dit stimuleert de uitgaven.
Het bouwplan in aanbouw.
59
”Ik kom uit een oeroud molenbouwersgeslacht” Ik kom uit een oeroud molenbouwersgeslacht. Van generatie op generatie, van vader op zoon werd zoals de vak kennis en de liefde voor het beroep doorgegeven. Mijn vader was wat dit betreft geen uitzondering, ook al zag hij met zijn nuchtere kijk op de veranderingen in de maatschappij ook heel duidelijk de nadelen van het steeds kleiner wordende werkterrein. Het vak zelf sprak ook mij aan, maar het bedelen om subsidies, waar op vervolgens jaren gewacht moest worden, heeft mij weerhouden en een andere richting doen kiezen. De aandacht en daadkracht van zowel het hogere als het lagere politieke bedrijf staan (nog steeds) in direkte verhouding tot de mate van het daaruit voortvloeiende politieke (partij)voordeel.
60 ’Molens in Overijssel in oude ansichten’ - drs H.A. Visser - 1985
61
Wensen, idealen? Natuurlijk heb ik die, wie niet? Een totale nieuwbouw(wijk) uitbreiding te mogen maken, dat lijkt me heerlijk. Wonen en woonomgeving in een vruchtbare kruis bestuiving tot wasdom brengen. Het kan allemaal nog zoveel beter en vooral woon gerichter.
U treft in dit jubileumboek niet of nauwelijks woonplattegronden aan. Je kunt je concurrent immers geen groter compliment geven dan door hem na te doen en in ons geval hebben wij dat te vaak ondervonden.
62
Ruim 200 woningen zijn niet opgeno men om het aantal pagina’s te beperken.
Morgen Het Woning Behoefte Onderzoek 1998 (W.B.O.) uitgevoerd door het Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek (C.B.S.) is in september 1999 gepresenteerd. De belangrijkste constateringen in het W.B.O. zijn: • Over de periode 1994-1998 is de woningvoorraad meer toe genomen dan het aantal huishoudens • Van een woningtekort is dus geen sprake meer • De vraag is echter of de woningvoorraad zoals die er nu staat, past bij de wensen die de bewoners nu en in de toekomst hebben. Tot zover het W.B.O. Dergelijke onderzoeken constateren altijd achteraf; desondanks zijn zij belangrijk omdat zonder om te kijken geen zinvol toekomstbeeld kan ontstaan. Door de bril van de markt gezien is het ons opgevallen dat er in de tweede helft van 1999 opvallend veel publicaties in dag- en week bladen verschenen die kopten: • bouwbeleid rijk strijdig met woonwensen • scheve verhoudingen veroorzaken prijsexplosie op de woningmarkt • verlangen naar beter wonen zet door • de aanbodsmarkt is een vragersmarkt geworden.
In de Consumentengids van augustus 1999 lezen we: ”Heel langzaam komen er tekenen die er op wijzen dat de aanbods markt bij koopwoningen verschuift naar een vragersmarkt. Als de klant weer koning wordt, zullen ... etc.” Natuurlijk is het plezierig de eigen visie bevestigd te zien, maar het heeft ons verbaasd dat het zó lang heeft moeten duren voordat deze constateringen algemeen goed worden, terwijl dezelfde signalen ons medio jaren tachtig in de contacten met bewoners al veelvuldig bereikten. Ook nu nog zijn er stedebouwkundigen die woonconsumenten in doelgroepen indelen, de woonplek voor die woonconsumenten uit kiezen waarna de architecten bepalen hoe de doelgroep moet wonen. Stamt deze werkwijze niet uit de jaren ’60? Veel achteraf noodzakelijk gebleken bijsturing in de grote uit breidingsplannen had voorkomen kunnen worden. Onze aanpak is en blijft: VOORUITZIEN IS VÓÓR ZIJN. Dat dit werkt, hebben we de afgelopen 15 jaar ervaren uit de reacties na circa een jaar bewoning en de wachtlijsten voor onze projecten.
63
Overmorgen ”Wie in de toekomst wil lezen, moet in het verle Bevolkingssamenstelling den bladeren” schreef André Malraux nog geen • De samenstelling van de bevolking verandert. Vooral omstreeks 2010 zal het aantal ouderen sterk toenemen en dit zal leiden halve eeuw geleden. Hij zal niet vermoed hebben tot andere woonwensen. Woonden tot voor kort senioren veelal waar wij in het begin van de 21e eeuw zouden zijn in huurwoningen, in de nabije toekomst zal de helft van hen in koopwoningen wonen. Daarbij moet niet alleen gedacht worden aangeland. Als je het over de toekomst hebt is dat aan appartementen, maar ook aan logistiek gemakkelijke grond niets anders dan het heden dat een mogelijke toe gebonden woningen. Centrum van stad of dorp wordt door het merendeel der senioren als het meest aantrekkelijk gezien. komst bedenkt. Toch is het verleidelijk om enkele opmerkingen • De vergrijzing van de bevolking en het vastlopen van de mobiliteit zijn gegevens. De behoefte aan meer privacy en luxe zijn de belang over ”overmorgen” te maken; daar gaat hij dan. Overheid rijkste bepalende factoren voor de toekomstige huizenmarkt. De • Van eminent belang voor de woningbouw is de harmonisatie van de fiscale regelgeving, waarin op de lange termijn waarschijn lijk geen plaats meer zal zijn voor een onbeperkte aftrek van hypotheekrente. • Centraal in de markt staat de terugtredende rijksoverheid. Hierdoor ontstaat steeds meer ruimte voor publiek-private samenwerkingen. • De Nederlandse steden hebben lang kunnen bogen op een vrucht bare combinatie van wonen, werken, winkelen en cultuur. De kwaliteit van het wonen in de binnensteden is aan het afbrokkelen. In de toekomst zal het accent weer komen te liggen op kwaliteits herstel van het wonen in de stad. Enkele interessante aanzetten hiervoor worden reeds gedaan. En nu de woningcorporaties - sinds de tweede wereldoorlog de grootste spelers in de steden - na de brutering in 1995 zelfstandige ondernemers zijn geworden, liggen samenwerkingsverbanden met marktpartijen in het verschiet, en kan beter op de vraag naar kwaliteit worden ingespeeld.
64
kwaliteit van het wonen krijgt bij de woonconsument een steeds grotere prioriteit. Waren het in het verleden de starters die de trend van het wonen bepaalden, nu zijn het doorstromers op zoek naar beter. En overmorgen geven de ouderen de trend aan.
Druk op de woningmarkt • De nu in uitvoering genomen grote woningbouwplannen (Vinexlocaties) zijn vrijwel zeker de laatste in deze omvang. Zij zullen niet meer nodig en evenmin gewenst zijn. • Nog steeds heeft de overheid meer oog voor de behoeften van gisteren dan voor de wensen van morgen en dicteert zij de bulk van de nieuwbouw in de VINEX-lokaties. Daarmee loopt ze achter de feiten aan. De vraag moet het aanbod bepalen en niet andersom. Daarom zullen dergelijke grote woningbouwplannen, zoals ze nu in uitvoering zijn, in de toekomst niet meer nodig en evenmin gewenst zijn. Het wordt hoog tijd dat de overheid de woningmarkt vrijlaat.
• Ondanks de vaststelling in het Woning Behoeften Onderzoek 1998 dat in aantallen woningen van een woningtekort geen sprake meer is, houdt de druk op (delen van) de woningmarkt aan. Oorzaak hier van is wederom dat vraag en aanbod niet op elkaar afgestemd zijn. Als er al een omslag komt dan ontstaat die vrijwel zeker aan de onderzijde van de markt. • De trek uit de stad blijft structureel en zal nog geruime tijd voort zetten. De woonplaatskeuze wordt meer bepaald door de kwaliteit van woning en woonomgeving dan door de werkplek. De voor keur voor wonen in een meer landelijke omgeving - met wie weet een kans op een grotere kavel! - zet door, zodat het platteland (de buitengebieden) gelet op de ruimtelijke beperkingen die Nederland kent, onder druk blijft (blijven) staan.
Artist Impressions van enkele woningplannen in voorbereiding
Kortom:
• De wensen van de woonconsument blijven, in steeds sterkere mate, de richting én de grenzen bepalen van niet alleen de kwaliteit van wonen, maar ook waar en hoeveel er nog gebouwd moet worden.
Dus:
VOELING HOUDEN MET DE MARKT (WOONCONSUMENT) IS EN BLIJFT ESSENTIEEL. WIJ ZETTEN DAT VOORT! DIT BEPAALT ONZE KRACHT.
Naar onze DRIESTER-appartementen is nog steeds een aanzienlijke vraag.
65
3 personen afwezig wegens werkzaamheden buiten kantoor.
Voordat je iets onderneemt is er niets, zoals de blanco pagina waarop je de eerste letter, het eerste woord en de eerste zin moet schrijven. Tegen de tijd dat je het eind van het schrift hebt bereikt, heb je een lange weg afgelegd. Gelukkig hoef je dat niet alleen te doen.
66
Succes heb je grotendeels zelf in de hand. Het is gebaseerd op durf, visie, 足vastberadenheid, goed ontwikkeld gevoel voor verantwoordelijkheid en het nemen van de juiste beslissing op het juiste moment. Zonder eigen vermogen is durf de moeilijkste factor.
Huurprojecten Alle projecten in de categorie huur, als vermeld in dit jubileumboek, zijn in portefeuille genomen door Detam Pensioen Services, waarbij acht pensioenfondsen zijn aangesloten.
Architectenbureaus Alberts en van Huut Architecten
Amsterdam
pag. 17, 56, 57
Arca Architecten
Raalte
pag. 52
Beusen Verheijden Architecten
Eindhoven
pag. 63
Archtectenbureau de Boer - de Witte
Enschede
pag. 45
Architectenbureau Boerman BNA
Steenderen
pag. 34, 36, 40, 41, 49, 50, 51
Ghijsen Partners b.v., architect Frank Willems
Deventer
pag. 33, 35
Leferink Architecten en Ingenieurs
Denekamp
pag. 48
Leijh en Kappelhoff Architecten
Hengelo
pag. 32
Architectenbureau v.d. Linde en Associates Warnsveld
pag. 3, 4, 6, 9, 10, 12, 18, 19, 20, 26, 29, 37, 63
Morsink Architecten b.v.
Ootmarsum
pag. 44
Architectenbureau Olthoff en Lerou
’s Hertogenbosch pag. 28
Soeters van Eldonk architecten
Amsterdam
pag. 54, 55
Architectenbureau C.v.d.Ven b.v.
Eindhoven
pag. 46, 47
Timo bij ’t Vuur Architektenburo BNA
Zeist
pag. 16
Vormgeving & opmaak: Studio Vermaas Reklame, Driebergen
Architectenburo v.d. Zee en Ybema b.v.
Harlingen
pag. 22, 23, 53
Druk:
Colofon Fotografie:
Henny de Mönnink fotografie, Enschede
Maquettes:
Spaay b.v. Maquettebouw, Amersfoort Joke Witkamp, Amsterdam Architectenbureau Boerman BNA, Steenderen
Drukkerij Kerckebosch b.v., Zeist
VOOR VARIABEL WONEN® KWALITEIT VERDIENT EEN NAAM
Adviesburo Bouw Ontwikkeling b.v. Bouwlust 1, 3972 EA Driebergen-Rijsenburg tel. (0343) 52 05 78 fax (0343) 51 83 64