Biến chung cư cũ thành cao ốc – Liệu có khả thi? 1. Phương án cải tạo khu tập thể Thanh Xuân Nam Theo phương án 1, khu tập thể Thanh Xuân Nam sẽ xây mới 06 tòa chung cư cao 25 tầng, trong đó 12 tầng của mỗi chung cư sẽ dành cho tái định cư. Phương án này có ưu điểm là đảm bảo hài hòa cảnh quan về tầng cao và tuân thủ đúng các chỉ tiêu quy hoạch phân khu. Tuy nhiên, đề xuất này lại có mặt trái là không đủ chi phí để đầu tư hoàn vốn, cũng như không đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới. Ở phương án 2, Vinaconex đề xuất vẫn xây mới 06 tòa chung cư, song chiều cao các tòa sẽ được nâng lên từ 35 – 50 tầng. Với phương án này, dân số và diện tích sàn sẽ tăng lên khoảng 1,8 lần so với phương án 1. Ngoài ra, phương án có điểm lợi là đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới mà vẫn đảm bảo hài hòa cảnh quan về tầng cao. Tuy nhiên, việc tăng chiều cao các khu chung cư này từ 35 – 50 tầng lại không tuân thủ quy hoạch phân khu.
Hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội có 1.579 tòa chung cư cũ
2. Biến chung cư cũ thành cao ốc – Liệu có khả thi? Hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội có 1.579 tòa chung cư cũ. Trong đó, các tòa nhà thuộc cụm chung cư chiếm 81%, tòa nhà đơn lẻ chiếm tỷ lệ thấp, chỉ có 306 tòa với tỷ lệ 19%. Các tòa chung cư đã xuống cấp, hư hỏng có tổng diện tích lên đến 1,7 triệu m2. Song, số lượng chung cư xuống cấp nguy hiểm đã cải tạo bằng cách xây mới trong suốt hơn chục năm qua chỉ có 14 tòa. Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội – Ông Nguyễn Chí Dũng thừa nhận, khi cải tạo chung cư cũ, một trong những khó khăn lớn nhất là quy định hạn chế mật độ dân số và khống chế chiều cao tối đa tại các dự án xây mới.
Cụ thể, ngân sách Nhà nước không đủ khả năng để cải tạo chung cư số lượng lớn. Vậy nên, việc đầu tiên cần làm là phải kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đầu tư và và huy động nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, muốn doanh nghiệp tham gia thì phải đảm bảo lợi nhuận cho các đơn vị này. Trong khi đó, theo quy định, việc cải tạo yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành và không được phép tăng chiều cao tòa nhà. Vậy nên, sẽ không có trường hợp đền bù giải phóng mặt bằng và doanh nghiệp chắc chắn không có lợi nhuận. Kiến trúc sư Đỗ Viết Chiến – Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cũng cho ý kiến, nếu Hà Nội biến các chung cư cũ thành cao ốc thì sẽ mâu thuẫn với quy hoạch. Bởi lẽ, trong nội đô không được phép xây nhà cao tầng. Thêm nữa, hạ tầng của các khu vực này vốn đã quá tải nên sẽ không thể đáp ứng được yêu cầu tải trọng của các tòa cao ốc. Theo Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, để phù hợp với quy hoạch và đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư, thành phố phải có kế hoạch khác. Chẳng hạn như đề xuất Nhà nước sẽ hoàn lại toàn bộ kinh phí xây dựng cho chủ đầu tư nhưng ở một dự án khác, có thể là ven đô để chủ đầu tư thu hồi vốn. Còn việc xây nhà cao tầng hay thấp tầng còn dựa trên thiết kế đô thị chứ không thể tùy ý thay đổi được. “Trường hợp cải tạo chung cư cũ mà lại phải phá vỡ quy hoạch, từ quy hoạch nhà 09 tầng chuyển thành tòa tháp cao 30 – 40 tầng, không có đất trường học, đất công trình xanh, hạ tầng quá tải gấp mấy lần trước thì chẳng khác nào biến một khu nhà tồi tàn thành một khu dạng “ổ chuột” trong tương lai. Chúng ta không nên tiếp tục đi vào vết xe đổ của các dự án đã triển khai mà phải quyết liệt hơn trong việc điều chỉnh và ban hành chính sách xây dựng” – ông Chiến nhấn mạnh. Đồng quan điểm, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam – Kiến trúc sư Nguyễn Tấn Vạn cho rằng, quy hoạch Hà Nội là vấn đề toàn cục, phải vì lợi ích chung của đất nước, không nên để thành phố được tự ý chủ số tầng, quy hoạch dân số trong việc cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn. Việc này phải có sự thẩm định đến từ nhiều cơ quan khác nhau và cần được bàn bạc, xem xét kỹ lưỡng.